14 C 37/2024 - 126

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudcem Mgr. Petrou Královou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení 201 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba o zaplacení částky [částka] s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a nákladů znaleckého posudku v částce [částka], se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro [adresa] náklady řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhal na žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím, sestávajícím se ze zákonného úroku z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení a nákladu vynaložených na znalecký posudek ve výši [částka]. Žalobu odůvodnil tím, že dne [datum] byla mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávající uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla [Anonymizováno] v kat. území [adresa], obec [adresa], spolu se spoluvlastnickým podílem na [Anonymizováno] o [Anonymizováno] (dále jen „byt“), na kupní ceně žalobce zaplatil částku [částka]. V [Anonymizováno] se projevily vady, kdy [Anonymizováno] v rámci [Anonymizováno] byla zjištěna nevyhovující a částečně [Anonymizováno], a poté, co se u žalobce začaly objevovat [Anonymizováno]. Jedná se o vady skryté, které žalobce nemohl v rámci prohlídky předmětu koupě odhalit, z jejich povahy vyplývá, že se v bytě musely vyskytovat již v době uzavření smlouvy. Aby mohl byt užívat, musel žalobce provést kompletní rekonstrukci [Anonymizováno] a [Anonymizováno]. Jako kompenzaci za vady předmětu koupě žalovaný u žalobkyně dopisem ze dne [datum] uplatnil nárok na slevu z kupní ceny, [Anonymizováno] ceny, tj. částce [částka]. Žalovaná nárok žalobce neuznala a neuhradila mu ničeho.

2. Žalovaná nárok žalobce neuznala a navrhla, aby soud žalobu zamítl. Namítala, že v době předání [Anonymizováno] žalobci byla [Anonymizováno] v [Anonymizováno] plně funkční, [Anonymizováno] byl až do jeho předání žalobci žalovanou [Anonymizováno]. Žalovaný se při osobní prohlídce [Anonymizováno] za účasti realitní makléřky [jméno FO] detailně seznámil se stavem [Anonymizováno] a byl též žalovanou upozorněn, že [Anonymizováno] jsou vzhledem ke [Anonymizováno] domu staré a je nutná rekonstrukce. Žalovaný po předání [Anonymizováno] nebydlel, nepečoval o něj, ale začal byt rekonstruovat. Nadto byla žalobci poskytnuta sleva z kupní ceny právě s ohledem na tvrzení žalobce, že bude muset v bytě provést rekonstrukci, kdy [Anonymizováno] byl původně inzerován za cenu [částka], následně byla kupní cena snížena o [Anonymizováno] k podpisu rezervační smlouvy dne [datum] byla kupní cena ještě snížena na konečnou částku [částka]. Dále namítala, že svůj nárok z vad žalobce uplatnil opožděně, když tvrdil, že vady bytu zjistil v [Anonymizováno] a nárok na slevu z kupní ceny uplatnil u žalované až v [Anonymizováno]

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne [datum] uzavřeli kupní smlouvu, dle níž se žalovaná jako vlastník bytu zavázala převést tento [Anonymizováno] do vlastnictví žalobce a žalobce se zavázal zaplatit žalované kupní cenu v celkové výši [částka], jakož i to, že žalovaný kupní cenu uhradil a stal se vlastníkem bytu, který od žalované převzal dne [datum]. Dále bylo mezi účastníky nesporné, že žalobce dopisem ze dne [datum] uplatnil u žalované nárok na slevu z kupní ceny [Anonymizováno] ve výši žalované částky.

4. Sporné mezi účastníky bylo, zda byl žalobce před uzavřením smlouvy žalovanou upozorněn na [Anonymizováno] a nutnost jejich rekonstrukce, zda tyto [Anonymizováno] byly při předání [Anonymizováno] žalobci vadné a jedná-li se o skrytou vadu, zda se v podlahách bytu nacházela při jeho předání žalobci [Anonymizováno] a konečně zda žalobce uplatnil práva z tvrzených vad vůči žalobkyni včas a v přiměřené výši.

5. Z provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:

6. Předmětný byt byl inzerován společností [Anonymizováno] za kupní cenu [částka] (stáří inzerátu nelze z předloženého důkazu zjistit), v inzerátu byl popsán jako [Anonymizováno] v posledním [Anonymizováno][Anonymizováno] patře bytového domu z roku [Anonymizováno], celý dům prošel postupně rekonstrukcí, má [právnická osoba]. [Anonymizováno] prošla částečnou rekonstrukcí a je ve velmi dobrém [Anonymizováno] Součástí inzerátu byly fotografie předmětného [Anonymizováno], z nichž je patné, že [Anonymizováno] je v pěkném stavu, zařízen [Anonymizováno] zcela pokryty [Anonymizováno] (inzerátem, fotografiemi, přílohová obálka B).

7. Za společnost [Anonymizováno] jako realitní makléřka vystupovala paní [jméno FO], která jednala s žalobcem a účastnila se prohlídek [Anonymizováno]. Žalobce vůči ní mimo jiné vyslovil požadavek na vyjednání nižší kupní ceny s tím, že se do bytu bude muset časem zainvestovat a že by si představoval cenu [částka] (přílohová obálka 1).

8. Dne [datum] zaslala realitní makléřka paní [jméno FO] email bankéři žalobce s žalobcem v kopii, v němž popisuje byt tak, že se nachází v domě postaveném z [Anonymizováno], [právnická osoba] a [Anonymizováno]. Samotný [Anonymizováno] byl částečně rekonstruován, má nové omítky, kuchyňskou linku, rekonstruované WC (přílohová obálka 1).

9. Dne [datum] byla mezi žalobcem jako zájemcem a žalovanou jako prodávající za účasti realitního zprostředkovatele společnosti [právnická osoba], IČO: [IČO] uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem byl předmětný [Anonymizováno], dohodnutá kupní cena je v čl. II. ve výši [částka] (přílohová obálka 1).

10. Dne [datum] došlo mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávající za účasti společnosti [právnická osoba], IČO: [IČO] jako zprostředkovatelem k podpisu kupní smlouvy, kterou se žalovaná jako vlastník [Anonymizováno] zavázala převést tento [Anonymizováno] do vlastnictví žalobce a žalobce se zavázal zaplatit žalované kupní cenu v celkové výši [částka] (nesporná tvrzení účastníků, kupní smlouvou, přílohová obálka A).

11. Dne [datum] byl účastníky podepsán předávací protokol, kterým byl [Anonymizováno] předán žalobci (předávací protokol, přílohová obálka 1).

12. Dne [datum] zaslal žalobce email označený jako „shromáždění SVJ [datum]“ z něhož vyplývá, že shromáždění se má konat [datum], žalobce omlouvá svou neúčast s tím, že jej na základě plné moci zastoupí [jméno FO]. Dále avizuje, že v [Anonymizováno] bude prováděna rekonstrukce, která bude zahrnovat [Anonymizováno] [Anonymizováno] s tím, že práce budou náročné a hlučné (emailem ze dne [datum]). 13. [jméno FO], revizní technik [Anonymizováno] provedl pro žalobce ohledání [Anonymizováno] [Anonymizováno], k čemuž byl žalobcem požádán dne [datum] a vydal o tom zprávu s datem [datum], v níž uvedl, že [Anonymizováno] a je již v takovém stavu, že jediná oprava je tuto [Anonymizováno]. Některé [Anonymizováno], vedení je [Anonymizováno], vedeno v povlakových trubkách (posouzením [Anonymizováno], přílohová obálka A). 14. [tituly před jménem] [jméno FO] za společnost [právnická osoba] vyhotovil dokument s označením „Posouzení stavu [Anonymizováno] č. [hodnota] bytového domu na adrese [adresa]“ a datem [datum] v němž uvádí, že provedením [Anonymizováno] u [Anonymizováno] zjištěno, že na jejím spodním líci je [Anonymizováno] (posouzení stavu [Anonymizováno], přílohová obálka A).

15. Z předloženého znaleckého posudku č. [č. účtu], zpracovaného [tituly před jménem] [adresa], znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace v elektrotechnice a z oboru elektrotechnika, odvětví elektrotechnika s datem vyhotovení [datum] soud zjistil, že se jedná o posudek na objednávku žalobce, jehož předmětem je posouzení vad ve stávající [Anonymizováno] v [Anonymizováno] a stanovit, jak zjištěné vady brání z hlediska bezpečnosti v řádném užívání jednotky. Znalec dne [datum] provedl v [Anonymizováno] jednotce místní šetření. Znalec uzavřel, že [Anonymizováno] dům má stáří odhadem [Anonymizováno], původní [Anonymizováno]. [Anonymizováno] znalec shledal nevyhovující z hlediska bezpečnosti provozu, neodborně provedená oprava původních [Anonymizováno], použití nevhodných materiálů a zanedbaná údržba. [Anonymizováno] kupující nemohl při koupi zjistit prohlídkou, osobě bez [Anonymizováno] s průměrnými znalostmi [Anonymizováno] ani zkoumat jejich stav, ke zjištění vad je potřebná elektrotechnická kvalifikace a provedení měření, jak bylo učiněno panem [jméno FO]. Tyto vady nelze odstranit v rámci běžné údržby, pouze výměnou [Anonymizováno] cenu, kterou bude nutno vynaložit k odstranění vad předmětné elektrické instalace na uvedení instalace do stavu způsobilého řádnému užívání z hlediska bezpečnosti znalec ocenil částkou [částka] včetně DPH (znalecký posudek č. [č. účtu], přílohová obálka A).

16. Znalec pak v rámci výslechu vypověděl, že nemá osobní vztah k účastníkům řízení, na objednávku žalobce zpracoval znalecký posudek, v němž odpověděl na zadané otázky. Bylo mu známo, že žalobce [Anonymizováno] koupil zhruba před rokem. V [Anonymizováno] provedl místní šetření v [Anonymizováno], v bytě byly patrné probíhající [Anonymizováno] – tu byla [Anonymizováno], tu [Anonymizováno], další podrobnosti si již znalec nevybavil, včetně toho, zda byla [Anonymizováno] místním šetření nebyly v bytě zapojené žádné [Anonymizováno]. [Anonymizováno] nebyla způsobilá řádného užívání, zjištěné [Anonymizováno] Instalace byla původní, byly do ní činěny v minulosti zásahy, jak je zřejmé z použitých prvků, které se používají v posledních 5 letech. Norma [Anonymizováno] doporučuje provádět kontroly [Anonymizováno] v pravidelných lhůtách 5 let a ve lhůtách 3 let v místnostech se [Anonymizováno]. Je to pouze doporučení, revize jsou povinné pouze u podnikajících osob v provozovnách. V souvislosti s prodejem a koupí [Anonymizováno] by však kontrolu revizním technikem doporučoval. Pokud by revize v daném bytě byly prováděny, tak by vady v elektroinstalaci jistě musely být zjištěny již dříve a pokud by se elektroinstalace řádně revidovala a opečovávala, mohla být do dnešního dne plně funkční. Pokud jde o fotografie zachycující ohoření [Anonymizováno], tak toto poškození vzniklo dlouhodobým působením. Náklady na [Anonymizováno] znalec vyčíslil dle minimálních požadavků technických norem.

17. Za zpracování výše uvedeného znaleckého posudku znalec vyúčtoval znalecké v částce [částka] včetně DPH (vyúčtováním znaleckého posudku, přílohová obálka A).

18. Žalobce vůči žalované uplatnil slevu z kupní ceny ve výši [částka] z důvodu vad [Anonymizováno], spočívajících v nevyhovující a částečně vyhořelé [Anonymizováno], přílohou má být odborné vyjádření ze dne [datum] k [Anonymizováno] a odborné vyjádření ze dne [datum] k podlahám, dopis je datován [datum] (uplatnění přiměřené slevy z kupní ceny, přílohová obálka 1, shodně obálka A, ale s datem [datum]). Předmětný dopis byl podán k poštovní přepravě dne [datum] a doručen žalované dne [datum] (podací lístek, výpis o sledování zásilek), resp. nejpozději [datum], kdy na něj žalovaná reagovala s tím, že nárok žalobce zcela neuznává (vyjádřením žalované ze dne [datum] s datem podání k poštovní přepravě [datum], přílohová obálka A).

19. Před podáním žaloby žalobce zaslal žalované předžalobní upomínku ze dne [datum] (předžalobní upomínkou, přílohová obálka A), která byla žalované jistě doručena, neboť na ni bylo ze strany žalované reagováno.

20. Účastníci se prostřednictvím právních zástupců pokoušeli o vyřešení věci (emailová komunikace mezi [tituly před jménem] [právnická osoba] a [Jméno advokáta], přílohová obálka A). V emailu ze dne [datum] zástupce žalobce informuje o aktuálním stavu [Anonymizováno], kdy [Anonymizováno] stále je. Zástupce žalované emailem ze dne [datum] žádá o umožnění prohlídky bytu, včetně prohlídky [Anonymizováno], na to reaguje zástupce žalobce emailem ze dne [datum] s tím, že původní [Anonymizováno] nejsou (přílohová obálka 1).

21. Ze sdělení [Anonymizováno] [adresa] ze dne [datum] soud zjistil, že [Anonymizováno] obdržel dne [datum] oznámení [Anonymizováno] [adresa], že v [Anonymizováno] zasaženo do [Anonymizováno]. Dne [datum] byla provedena kontrolní prohlídka [Anonymizováno], při níž žalobce předložil zprávu „Statické posouzení-prostup stěnou“ vypracovanou [jméno FO], autorizovaným inženýrem pro statiku a dynamiku staveb. Žalobce do protokolu uvedl, že neví, kdy byly stavební práce zahájeny a kdo je jejich zhotovitelem. Stavební úřad uzavřel, že provedení otvoru ve [Anonymizováno] je zásah do [Anonymizováno]. Dne [datum] obdržel stavební úřad žádost žalobce o stavební povolení (č.l. 50).

22. Žalobce předložil sérii fotografií, obsahující jednak fotografie z inzerátu, jednak fotografie zachycující rekonstrukci [Anonymizováno] v různých stádiích, na jedné z fotografií (č. [hodnota]) je oznámení o rekonstrukci vyvěšené na nástěnce v domě, v němž je oznamována rekonstrukce [Anonymizováno] v termínu od [datum] do [datum], dále jsou zde fotografie [Anonymizováno] s i bez [Anonymizováno] (s těmi pracuje znalec [tituly před jménem] [jméno FO] ve znaleckém posudku) a [Anonymizováno]. U fotografií podlahy (a ani z ostatních fotografií) však nelze s jistotou říci, že se [Anonymizováno] [Anonymizováno] z předmětného [Anonymizováno] a že se v něm nachází. Rovněž nelze určit, kdy byly fotografie pořízeny, z informací o souborech se jedná o fotografie z doby [Anonymizováno] (fotografie na CD nosiči na č.l. 58).

23. Dle sdělení [právnická osoba]. ocenění předmětné [Anonymizováno] probíhalo tzv. expresním oceněním, tj. odhad dle cenové mapy bez odhadce, součástí jsou fotografie [Anonymizováno]. Zástavní hodnota bytu byla stanovena na částku [částka]. Banka vycházela z údajů, že se jedná o [Anonymizováno] v [Anonymizováno], v okrajové části, [Anonymizováno], dobře udržovaný, po dílčí rekonstrukci střechy, fasády, zateplení, oken a dveří. [Anonymizováno], je po částečné rekonstrukci (č.l. 108-113).

24. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno] zpracovaného [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné soud zjistil, že posudek byl vyhotoven dne [datum] podle stavu ke dni [datum], úkolem znalce bylo popsat a sumarizovat možné příčiny vzniku plísní podlah v [Anonymizováno]. Znalec provedl osobní prohlídku [Anonymizováno] dne [datum], kdy v [Anonymizováno] byly již položeny [Anonymizováno]. Znalec tedy vycházel zejména z podkladů předložených žalobcem, a to posudku společnosti [právnická osoba], kupní smlouvy a fotodokumentace z inzerce, jakož i fotografie pořízené žalobcem (fotografie viz bod 22. odůvodnění) a při místním šetření mu byly žalobcem předloženy [Anonymizováno]. Znalec uzavřel, že předložené [Anonymizováno]. Její rozvoj je výsledkem dlouhodobého působení nevhodných podmínek, a to kombinací špatné technologie [Anonymizováno], která je již zastaralá a neodpovídá současným technickým normám a požadavkům na [Anonymizováno], který omezuje proudění vzduchu a tvoří podmínky pro akumulaci vlhkosti. [Anonymizováno] podlah nebylo možno zjistit běžnou prohlídkou [Anonymizováno], vyžadovalo by [Anonymizováno] a následné destruktivní zkoušky rozebráním alespoň části [Anonymizováno] (přílohová obálka C).

25. Svědkyně [jméno FO] vypověděla, že je realitní makléřkou s praxí v oboru asi 6 let a ročně prodá kolem 10 bytů. Žalovaná byla její klientkou při prodeji [Anonymizováno], žalobce byl zájemcem. [Anonymizováno] jednotka se prodávala v roce [Anonymizováno] za cenu [částka]. V bytě od počátku až do jeho prodeje nikdy [Anonymizováno] přitom poznat dle jejího specifického [Anonymizováno], který zde v [Anonymizováno] přítomen [Anonymizováno] předání byl obýván žalovanou. O [Anonymizováno] byla řada zájemců, mezi nimi i žalobce. Po první prohlídce se žalobce neozval, následně byl byt zlevněn a v návaznosti na tuto zveřejněnou slevu se ozval žalobce. Z komunikace s žalobcem bylo zřejmé, že se rozhodoval o více [Anonymizováno], nějaké konkurenční inzeráty jí zasílal do SMS. Pokud ve vztahu k předmětnému [Anonymizováno] uváděla nějaké klady a zápory, tak to si již přesně nepamatuje, ale jistě by řekla to, co říkala vždy, že [Anonymizováno] se nachází na dobrém místě v klidné lokalitě, v [Anonymizováno] patře, kdy [Anonymizováno] v dobrém udržovaném stavu. Žalobce věděl, že se jedná o původní [Anonymizováno] v domě z roku [Anonymizováno], při prohlídce [Anonymizováno] podrobně seznámen s jeho stavem, včetně stavu [Anonymizováno], tedy že se je [Anonymizováno], bylo zcela zřejmé, že ji bude nutné dříve či později vyměnit. Žalobce kontroloval i [Anonymizováno]. Makléřce sděloval, že plánuje byt rekonstruovat, že mu známý nacenil rekonstrukci [Anonymizováno] a v této souvislosti žádal o slevu z kupní ceny bytu. Ta mu byla poskytnuta ve výši celkem [částka], nejprve [částka] a před podpisem rezervační smlouvy ještě [částka], žalobce to odůvodnil právě nutností rekonstrukce. Stav [Anonymizováno] nebyl v inzerátu uveden, neboť s ohledem na stáří domu se toto bere jako samozřejmost. Při první prohlídce bytu žalobcem nebyla žalovaná přítomna, byl zde žalobce, jeho partnerka a svědkyně, druhá prohlídka proběhla za účasti žalované, kdy se žalobce s žalovanou domlouval na vybavení [Anonymizováno], které bude v [Anonymizováno] ponecháno. Následně byla podepsána rezervační a kupní smlouva a na konci [Anonymizováno] byl [Anonymizováno] předán žalobci. Při předání [Anonymizováno] byla makléřka přítomna, žalobce neměl žádné výtky či výhrady ke stavu [Anonymizováno]. O žalobcem uplatněném nároku na slevu z kupní ceny se dozvěděla od žalované, byla překvapena, neboť něco takového nečekala, žalovanou odkázala na vyhledání právní pomoci. Žalobce následně kontaktovala a ptala se jej na důvody reklamace, k čemuž žalobce uváděl, že v bytě našel [Anonymizováno] [Anonymizováno], na což mu řekla, že o tom nevěděla a žalovaná jistě také ne. O [Anonymizováno] se žalobce v tomto telefonátu nezmínil.

26. Svědkyně [jméno FO] vypověděla, že je přítelkyní žalobce, předmětný [Anonymizováno] kupovali s žalobcem na hypotéku s úmyslem v něm začít co nejdříve bydlet, ke dni výslechu ([datum]) však v [Anonymizováno] dosud nebydlí. Svědkyně si vzpomněla, že před koupí [Anonymizováno] byla na jedné prohlídce, s majitelkou se domlouvali, jaký [Anonymizováno] bude v bytě ponechán. Technické záležitosti neřešila, to řešil žalobce. Ten také řešil financování [Anonymizováno], o případné poskytnuté slevě z kupní ceny nic neví, přesnou výši kupní ceny nezná. Ona řešila zejména vizuální a estetickou stránku. Plánovali rekonstrukci [Anonymizováno] a po restaurovat a [Anonymizováno], po [Anonymizováno] však zjistili, že na [Anonymizováno]. U tohoto osobně nebyla, neví, kde se [Anonymizováno]. Následně zjistili další problémy v [Anonymizováno] a rozhodli se [Anonymizováno]. [Anonymizováno] neplánovali. Po předání [Anonymizováno] v něm byla několikrát, [Anonymizováno] vyklízeli, [Anonymizováno]. To předcházelo oznámení rekonstrukce na schůzi SVJ, které se osobně účastnila, někdy v [Anonymizováno], dávala svůj kontakt pro případ stížností kvůli [Anonymizováno] a podobně, nikdo ji však se stížností nekontaktoval. Někdy v [Anonymizováno] k odstranění [Anonymizováno] neboť chtěli dát [Anonymizováno] nový vzhled, ohledně technických náležitostí a případného stavebního povolení jí není nic známo, to řeší žalobce. V současné době jsou [Anonymizováno], kdy k tomu došlo neví. K [Anonymizováno] náleží [Anonymizováno], kde jsou [Anonymizováno].

27. Svědek [jméno FO] vypověděl, že je od roku [Anonymizováno] místopředseda SVJ. Účastníky řízení osobně nezná, pouze ze své funkce místopředsedy SVJ, v domě bydlí od roku [Anonymizováno], žalovaná asi [Anonymizováno]. Dům prošel revitalizací, bylo provedeno [Anonymizováno]. Nové obyvatele na toto upozorňují, žalobce se však SVJ na plány domu nebo bytu nedotazoval. Žalovaná si nikdy na problémy s [Anonymizováno] nestěžovala, [Anonymizováno] v bytech je už starší a proto každý nový obyvatel zpravidla dělá novou. Žalobce byt koupil od žalované a asi od [Anonymizováno] v něm prováděl rekonstrukci, a to až do [Anonymizováno], od té doby v bytě bydlí. Rekonstrukce byla avizována na schůzi SVJ v [Anonymizováno], za žalobce byla přítomna nějaká paní, rozsah rekonstrukce blíže nespecifikovala, pouze uvedla, že by měla trvat cca půl roku. Ohledně oznámení rekonstrukce také obdržel email od žalobce ze dne [datum]. Rekonstrukce trvala mnohem déle, než bylo avizováno, ostatní obyvatelé si stěžovali na špínu a hluk. Fotografii bytu v přílohové obálce 1 pořídil osobně v [Anonymizováno] souvislosti s výměnou [Anonymizováno]. Byt byl v průběhu totální [Anonymizováno], což následně řešili i se stavebním úřadem. Obyvatel bytu pod žalobcem si 2 x stěžoval, že se na [Anonymizováno] objevila voda a na [Anonymizováno] nelze však s jistou říci, že to bylo právě v důsledku rekonstrukce prováděné žalobcem.

28. Soud zamítl návrh žalobce na provedení důkazu zápisem ze schůze SVJ ze dne [datum], a to pro nadbytečnost, když skutečnosti, které měl zápis osvědčit (časovou osu a dobu zahájení rekonstrukce bytu) byly prokázány již ostatními důkazy, a to výpovědí svědkyně [adresa] a zejména emailem žalobce z [datum], který zde plán zahájit rekonstrukci oznamuje, včetně jejího očekávaného rozsahu.

29. Dále soud zamítl návrh žalované na provedení důkazu spisem Stavebního úřadu [adresa], zejména fotodokumentací z osobní prohlídky [Anonymizováno] a statickým posudkem a návrh na výslech referenta stavebního úřadu pro nadbytečnost a nedostatek relevance pro danou věc, kdy fotodokumentace a zjištění stavebního úřadu pochází z kontrolní prohlídky provedené až [datum], kdy [Anonymizováno] již v této době nebyly v původním stavu, podlahy z bytu byly demontovány a byt procházel rozsáhlou rekonstrukcí, jak je prokázáno ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], předložených fotografií a výpovědi znalce a svědků [Anonymizováno] a [adresa]. Zpráva o statickém posudku nesouvisí s projednávanou věcí, neboť se jedná o stavební úpravy, které žalobce v bytě prováděl řadu měsíců po jeho předání a nesouvisí s podlahami ani s [Anonymizováno]. [Anonymizováno] v [Anonymizováno]. Rovněž soud zamítl doplnění dokazování o další fotografie z bytu pořízené znalcem, kdy znalec se v rámci výslechu jasně vyjádřil, že pořídil fotografie 3, 4, a 5 a pro rozhodnutí ve věci neshledal další informace v tomto ohledu soud za potřebné.

30. Na výslechu svědka [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO] a účastnickém výslechu žalobce žalující strana netrvala. Další důkazy účastníci nenavrhovali.

31. Všechny důkazy soud hodnotil dle ustanovení §132 o.s.ř. Současně přihlédl i k tomu, jak se chovali a co uvedli účastníci řízení. Výpovědi svědků hodnotil soud jako věrohodné, přihlédl ke vztahu svědků k účastníkům řízení. Svědek [jméno FO] nemá k účastníkům žádný osobní vztah, jeho výpověď měla zejména přispět k prokázání zahájení termínu rekonstrukce, což je podpořeno i dalšími důkazy (email žalobce z [datum] a výpověď svědkyně [adresa]). Výpověď svědkyně [jméno FO] také soud považuje za věrohodnou, jedná se o realitní makléřku, která sice z prodeje obdržela provizi, v současné době však nemá k účastníkům žádný vztah, na výsledku soudního řízení nemá žádný zájem. Její výpověď stran komunikace s žalobcem je podporována také předloženou emailovou a whatsappovou komunikací. Pokud jde o svědkyni [jméno FO], jedná se o partnerku žalobce, její výpověď se ale soudu také jevila jako autentická a věrohodná a v souladu s ostatními důkazy. Pokud jde o prohlídku [Anonymizováno] a rozsah plánované rekonstrukce, tak zde soud výpověď hodnotil s tím, že svědkyně sama uvedla, že při prohlídce řešila spíše jaký [Anonymizováno] bude v bytě ponechán a dále vizuální otázky rekonstrukce a o technické záležitosti se staral žalobce. Svědkyně se tak zjevně nezajímala o stav [Anonymizováno] a další technické otázky stavu [Anonymizováno], ty ostatně řešil žalobce, jak potvrzuje nejen její výpověď, ale i výpověď realitní makléřky. V časovém zařazení rekonstrukce se ve výpovědi shoduje s ostatními provedenými důkazy. Pokud o uváděný rozsah rekonstrukce (pouze [Anonymizováno]), tak soud uzavírá, že zjevně neměla představu o rozsáhlosti rekonstrukce plánované žalobcem, neboť ten již v emailu SVJ z 16. 5. (tedy z doby, kdy žalobce, že rozsahu závad a o nutnosti [Anonymizováno]), je avizován rozsah rekonstrukce mnohem širší.

32. Z provedeného dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

33. Žalovaná byla vlastnicí předmětného [Anonymizováno], v němž žila cca [Anonymizováno] se nachází v[Anonymizováno]5. [Anonymizováno]. Dům prošel postupnou rekonstrukcí, má [Anonymizováno], novou [Anonymizováno], [právnická osoba] i [Anonymizováno] bylo původně instalováno podlahové topení, to bylo již před delší dobou demontováno a nahrazeno [Anonymizováno]. Žalovaná [Anonymizováno] inzerovala k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře a realitní makléřky paní [jméno FO] za kupní cenu [částka], v inzerátu bylo uvedeno, že [Anonymizováno] je v původním, ale zachovalém stavu, prošel částečnou rekonstrukcí. Žalobce projevil o [Anonymizováno] zájem a v komunikaci s makléřkou vyslovil požadavek na vyjednání nižší kupní ceny s tím, že do [Anonymizováno] bude potřeba investovat, představoval si cenu [částka]. Žalobci bylo realitní makléřkou sděleno, že [Anonymizováno] prošel částečnou rekonstrukcí zahrnující nové [Anonymizováno], [Anonymizováno]. Žalobce byl v [Anonymizováno] dvakrát na prohlídku, z toho jednou za účasti jeho přítelkyně [adresa], dále byla účastna realitní makléřka a žalovaná. Žalobce si byt podrobně prohlédl, včetně [Anonymizováno], avizoval, že má v plánu byt rekonstruovat. Dne [datum] účastníci uzavřeli smlouvu označenou jako rezervační smlouva s dohodnutou kupní cenou [částka] a následně dne [datum] smlouvu označenou jako smlouva kupní, kterou se žalobkyně zavázala převést na žalobce vlastnické právo k [Anonymizováno] a ten se zavázal zaplatit žalované kupní cenu [částka]. [Anonymizováno] byl žalobci fakticky předán dne [datum]. Žalobce v [Anonymizováno] nebydlel, pouze jej s partnerkou [jméno FO] vyklízeli od [Anonymizováno] a [Anonymizováno]. Dne [datum] se v domě konala schůze SVJ, žalobce se jí osobně neúčastnil, před konáním schůze dne [datum] se omluvil s tím, že za něj bude na schůzi vystupovat paní [adresa], avizoval rovněž, že v bytě plánuje rekonstrukci, zahrnující [Anonymizováno], změnu dispozice [Anonymizováno]. Rekonstrukce byla oznámena i paní [jméno FO] na uvedené schůzi SVJ. S rekonstrukcí bylo započato v blíže nezjištěné době (svědkyně [adresa] uváděla [Anonymizováno], žalobce po schůzi SVJ [datum]), nejpozději tedy byla zahájena po schůzi SVJ [datum], na nástěnce v domě bylo oznámeno trvání rekonstrukce od [datum] do [datum]. Rekonstrukce však trvala významně delší dobu, v [Anonymizováno] začal situaci na podnět SVJ řešit stavební úřad, kdy žalobce neměl stavební povolení. Ještě v [Anonymizováno] se v bytě prováděly stavební práce a dle výpovědi svědkyně [adresa] ani v [Anonymizováno] nebyly ještě práce dokončeny. Dne [datum] oslovil žalobce pana [jméno FO], revizního technika [Anonymizováno], který tak učinil [datum] a uzavřel, že jedinou možnou opravou [Anonymizováno] je ji zrekonstruovat dle platných norem, neboť vedení izolace je značně [Anonymizováno]. Dále žalobce oslovil společnost [právnická osoba], která vyhotovila dokument s datem [datum] v němž uvádí, že provedením sond u nášlapných vrstev [Anonymizováno] bylo zjištěno, že na její spodní straně je silně [Anonymizováno]. Dopisem ze dne [datum], který byl žalované doručen [datum] žalobce uplatnil u žalované nárok na slevu z kupní ceny [Anonymizováno], žalovaná na dopis reagovala vyjádřením ze [datum] v němž nárok žalobce zcela neuznává. Před podáním žaloby zaslal žalobce žalované předžalobní upomínku. Žalobce předložil fotodokumentaci bytu, která zahrnuje fotografie [Anonymizováno] z inzerátu a dále fotografie, z nichž je patrná probíhající rekonstrukce, jakož i fotografie dřevěných [Anonymizováno], [Anonymizováno]. Nelze však s určitostí říci o jaké desky se jedná a kde byly fotografie pořízeny, resp. zda byly pořízeny v předmětném [Anonymizováno] a jedná se [Anonymizováno], která se v bytě nacházela. Dále si žalobce nechal zpracovat dva znalecké posudky.

34. První posudek se týká [Anonymizováno] a byl zpracován [tituly před jménem] [adresa], znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace v [Anonymizováno] s datem vyhotovení [datum], znalec provedl místní šetření dne [datum], následně byl i soudem vyslechnut. Znalec uvedl, že instalace při šetření již byla částečně [Anonymizováno] rekonstrukce. [Anonymizováno] je v původním stavu z [Anonymizováno] let, z hlediska technických a bezpečnostních norem je nevyhovující, jsou [Anonymizováno]. Tyto závady jsou vzniklé v důsledku dlouhodobého působení. Dle použitých prvků byly do [Anonymizováno] činěny v posledních 5 letech zásahy. Uvedené vady nebylo možné zjistit pouhým [Anonymizováno] pohledem, je zapotřebí odborné znalosti a provedení měření. Pokud by byla instalace řádně a pravidelně revidována a opravována, mohla být stále funkční, takto je ve stavu, kdy jedinou možnou opravou je její kompletní rekonstrukce, kterou nacenil dle minimálních požadavků technických norem na částku [částka].

35. Druhý posudek se týká podlah v [Anonymizováno] a byl zpracován [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, dne [datum], přičemž znalec dne [datum] provedl místní šetření v [Anonymizováno], kde se však již [Anonymizováno] znalci byly předloženy fotografie a [Anonymizováno]. Znalec uzavřel, že předložená podlaha je napadena [Anonymizováno] důsledkem dlouhodobého působení nevhodných podmínek, kombinací špatné technologie pokládky, [Anonymizováno] a zhoršených mikroklimatických podmínek panelových objektů, jakož i [Anonymizováno]. Uvedené nebylo možné zjistit pouhým okem, ale až demontáží povrchu.

36. Čl. I. bod 3 kupní smlouvy stanoví, že „Předmět koupě je převáděn včetně všech součástí a příslušenství, které tvoří zejména sklepní [Anonymizováno], dále včetně všech práv a povinností, a to vše ve stavu, jak se s ním Strana kupující mohla před podpisem této smlouvy seznámit. S Předmětem koupě je zároveň převáděno i následující vybavení: [Anonymizováno].“ 37. Čl. III. bod 8 kupní smlouvy stanoví, že „strana kupující bere na vědomí, že Předmět koupe je věcí použitou, stav Předmětu koupě je zohledněn v kupní ceně. Strana kupující prohlašuje, že jí je znám právní i faktický stav Předmětu koupě, Předmět koupě si důkladně prohlédla, a že jej v tomto stavu, který odpovídá stáří Předmětu koupě a jeho užívání, do svého výlučného vlastnictví bez výhrad přijímá.“ 38. Dle § 2079 o. z. „kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.“ 39. Dle § 2129 odst. 2 o.z. Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

40. Dle § 2131 o. z. „V ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.“ 41. Dle § 2099 odst. 1 o.z. Věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

42. Dle § 2100 odst. 1 o.z. Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

43. Dle § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

44. Dle § 2104 Kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

45. Dle § 2106 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

46. Dle § 2106 odst. 2 o.z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího, to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může odstoupit od smlouvy.

47. Dle § 2106 odst. 3 o.z. nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

48. Dle § 2107 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

49. Dle § 2107 odst. 2 o.z. dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.

50. Dle § 2107 odst. 3 o.z. neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

51. Dle § 2112 odst. 1 o.z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

52. Dle § 2112 odst. 2 o.z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

53. Dle § 1921 odst. 1 o. z. nabyvatel může právo z vadného plnění uplatnit u soudu, vytkl-li vadu zcizitel bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit, a to buď označením vady nebo oznámením, jak se projevuje. Vadu lze vytknout do šesti měsíců od převzetí předmětu plnění.

54. Dle § 1921 odst. 2 o. z. nevytkl-li nabyvatel vadu včas a namítne-li zcizitel opožděné vytknutí, soud nabyvateli právo nepřizná. To neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které zcizitel při předání věděl nebo musel vědět.

55. Po právní stránce soud posoudil zjištění skutkový stav takto:

56. Mezi žalobkyní jako prodávající a žalobcem jako kupujícím byla uzavřena kupní smlouva dle § 2079 a násl. o. z. Předmětnou smlouvou žalobce nabyl vlastnictví k bytu. To ostatně bylo mezi účastníky nesporné. Sporné bylo, zda byt v době předání trpěl vadami, spočívajícími ve vadné [Anonymizováno], jednalo-li se o skryté vady a zda žalobce včas uplatnil právo z těchto tvrzených vad u žalované, když žalovaná namítala, že tak učinil opožděně.

57. Obecně k právu z vadného plnění soud shrnuje výše citovaná ustanovení takto: U vad věci je nutno rozlišovat, zda se jedná o vady zjevné či vady skryté. Za zjevné vady je dle judikatury možno považovat jen takové, jejichž existence je kupujícímu zřejmá na první pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami (viz např. NS 32 Cdo 2290/2014), a nikoliv takové vady, jejichž existenci by musel kupující zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla (viz např. NS 32 Cdo 2422/2014, 32 Cdo 1040/2009, 32 Odo 1387/2005). Zjevné vady je nutné oznámit prodávajícímu ihned poté, co ji mohl kupující při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, jinak mu soud žádné právo z vadného plnění nepřizná (viz NS 23 Cdo 2741/2009). V případě zjevných vady nemá kupující právo z vadného plnění, ledaže prodávající kupujícího výslovně ujistil, že předmět koupě je bez vad, nebo vadu lstivě zastřel. Pro vady skryté je charakteristické, že nejsou na první pohled viditelné a projeví se až po určité době od uzavření smlouvy a lze předpokládat, že o nich zpravidla není ani prodávající. Za skryté vady je třeba považovat vady, jejichž existenci by musel kupující nebo objednatel zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla (viz např. NS 32 Cdo 2290/2014, 32 Cdo 1040/2009, 32 Cdo 2422/2014). Skrytou vadu je pak nutno oznámit prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději do dvou let od odevzdání věci. V případě neoznámení vady včas a namítne-li to prodávající, soud nárok z vadného plnění nepřizná. Při posuzování skrytých vad je pak důležité také posoudit, zda daná konkrétní vada, která se projevila později, má svůj původ již v době, kdy nemovitost byla ještě ve vlastnictví prodávajícího (§ 2100 o.z.).

58. V posuzované věci pokud jde o časovou osu, tak [Anonymizováno] byl předán žalobci [datum], emailem ze [datum] a následně na schůzi SVJ [datum] byla oznámena plánovaná rekonstrukce [Anonymizováno], posouzení [Anonymizováno] je z [datum] a [Anonymizováno] z [datum], vytknutí vad a práva z vadného plnění žalobce učinil dopisem doručeným žalované [datum].

59. Žalobce žalované vytkl dvě vady, a to vadu spočívající v závadných [Anonymizováno]. Z toho, co bylo řečeno o zjevných a skrytých vadách se v obou případech jedná o vady skryté, které nelze běžnou prohlídkou odhalit (viz výše citovaná judikatura), což ostatně potvrdily i znalecké posudky, kdy znalec [tituly před jménem] [jméno FO] uvedl, že vady v [Anonymizováno] bylo možné odhalit toliko osobou s [Anonymizováno] [jméno FO], znalec [tituly před jménem] [jméno FO] pak ve vztahu k [Anonymizováno] uvedl (a vyplývá to i logiky věci), že [Anonymizováno] bylo možno odhalit až v souvislosti s [Anonymizováno].

60. Nejprve se soud zabýval ujednáním v čl. III. bodu 8 kupní smlouvy, v němž kupující prohlašuje, že bere na vědomí, že předmět koupě je věcí použitou, předmět si prohlédl a stav odpovídá stáří a jeho užívání a bez výhrad jej přijímá a zda se tedy tímto žalovaná mohla vyvázat z odpovědnosti za vady. Soud pak nemá za to, že by žalovaná žalobci jakékoliv vady předmětu koupě zatajila, případně že by o nich věděla. Na platnost smlouvy či na uplatnění práv z vad toto ujednání žádný vliv nemá. Odpovědnost prodávajícího za vady je odpovědností objektivní a nezáleží, zda o případných skrytých vadách prodávající věděl či nikoliv. Uvedené ujednání tak právo domáhat se nároků z vadného plnění kupujícího nijak neomezuje. Současně žalovaný nebyl ve smlouvě (tj. písemně) na žádné konkrétní vady bytu upozorněn.

61. Pokud jde o lhůtu k vytknutí vad a uplatnění nároku z vadného plnění, pak tyto má soud za to, že byly žalobcem dodrženy. Žalobce tvrdil, že vady byly zjištěny v souvislosti s rekonstrukcí [Anonymizováno], která byla oznámena SVJ v [Anonymizováno], tyto časové souvislosti soud považuje za prokázané. S ohledem na charakter závad je zřejmé, že tyto nemohly být snadno odhaleny běžným užíváním (byť žalobce v [Anonymizováno] od jeho převzetí nebydlel), ale až [Anonymizováno], což se týká [Anonymizováno], kde navíc k posouzení jejich vadnosti byla potřeba odborných znalostí. Pokud se žalovaná odvolávala na obecné ustanovení o povinnosti vytknout vadu do šesti měsíců od převzetí upravené v § 1921 odst. 1 o. z., kterážto lhůta nebyla žalobcem dodržena (od předání [Anonymizováno] do vytknutí vad uplynulo déle než 6 měsíců), pak dle názoru soudu se na kupní smlouvu dané ustanovení neaplikuje, neboť zákon u kupní smlouvy má speciální úpravu v § 2112 o. z. a stanoví subjektivní lhůtu bez zbytečného odkladu a objektivní lhůtu zde stanoví dvouletou. Jelikož se jednalo o vady skryté, nelze žalobci vytýkat, že si jich nevšiml ihned po převzetí bytu, ale až v souvislosti se zahájeno rekonstrukcí, kterou zahájil jen několik málo měsíců od převzetí [Anonymizováno], dvouletá objektivní lhůta § 2112 o. z. tak je zachována, rovněž považuje soud za zachovanou lhůtu subjektivní, když žalobce oznámil vady žalované do několika týdnů od jejich zjištění, když ke zjištění došlo v souvislosti s posouzením panem [jméno FO] a spol. Gaudia.

62. Námitku žalované, že jí žalobcem nebylo umožněno si vady prohlédnout soud shledal nedůvodnou, z žádného ustanovení občanského zákoníku nevyplývá povinnost kupujícího, pokud si nevybral jako nárok při uplatnění práva z vadného plnění odstranění vady prodávajícím, aby umožnil prodávajícímu prohlídku věci. Je však na kupujícím, aby prokázal, že věc skutečně vady má (měla) a že tyto mají původ již v době, kdy věc byla ve vlastnictví prodávajícího.

63. Ve vztahu k namítaným vadám [Anonymizováno] byl zpracován znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO]. Nutno říci, že znalecký posudek byl zpracováván v době cca rok od předání [Anonymizováno], kdy v bytě již probíhaly rozsáhlé stavební práce a [Anonymizováno] nebyla v původním stavu, včetně demontovaného [Anonymizováno], což snižuje jeho výpovědní hodnotu, nicméně pokud jde o obecný popis bytu a rozvodů a obecné závěry znalce, z těch lze jistě vycházet. Znalec podrobně popsal stav [Anonymizováno], která je původní z [Anonymizováno]. let, nebyla rekonstruována, pouze byly prováděny drobné opravy vnějších [Anonymizováno]. Popis [Anonymizováno] znalcem odpovídá znění inzerátu i tomu, co vypověděla realitní makléřka a co uvedli účastníci řízení. Znalec dále ve svém posudku a i v rámci výslechu uvedl, že stav [Anonymizováno] odpovídá stáří [Anonymizováno] s tím, že nevyhovuje současným bezpečnostním normám a standardům, části instalace byly [Anonymizováno], což je vada vznikající dlouhodobě. Nemohla tedy vzniknout až po předání [Anonymizováno] nevhodnými [Anonymizováno] podmínkami a v souvislosti s prováděnou rekonstrukcí, jak namítala žalovaná. Znalec dále uvedl, že [Anonymizováno] by snad mohla být funkční, pokud by byla pravidelně revidována a opravována, pravidelné revize však žalovaná jako nepodnikající fyzická osoba nebyla povinna v [Anonymizováno] provádět a ze zkušeností znalce zpravidla domácnosti tyto revize neprovádí. Zároveň pak uvedl, že vady [Anonymizováno] nelze odstranit běžnou údržbou a je nutná její rekonstrukce a nebylo je možné odhalit laickým okem. V tomto ohledu jsou pak závěry znalce rozporné, kdy pokud [Anonymizováno] z důvodu použitých materiálů a postupů neodpovídá současným standardům a požadavkům na bezpečnost a lze ji opravit pouze úplnou rekonstrukcí, nelze si představit, že by průběžná péče a pravidelné revize měly na celkový stav [Anonymizováno] zásadní vliv, vyjma snad toho, že by se na [Anonymizováno] přišlo dříve. Od žalobce lze nicméně očekávat, že v souvislosti s koupí [Anonymizováno] vynaloží při jeho prohlídce běžnou péči a opatrnost, žalobci, jakož i každému průměrnému člověku musí být zřejmé, že [Anonymizováno] z [Anonymizováno]. let nemohou obstát nárokům dnešním moderních spotřebičů a požadavkům na bezpečnost a při koupi takto starého [Anonymizováno] v původním stavu je provedení jejich rekonstrukce nezbytné. Ostatně i znalec uvedl, že rozvody odpovídají stáří [Anonymizováno] a běžnému užívání, ale zároveň nevyhovují dnešním bezpečnostním standardům. Z kupní smlouvy ani z jiného dokumentu nevyplývá, že by byl žalobce ujišťován, že byt má jiné vlastnosti, než by bylo lze očekávat od podobných nemovitostí, nebo že by byl v tomto směru zrekonstruován, právě naopak, výslovně je upozorňován, že [Anonymizováno] je starší a používaný a rekonstrukce [Anonymizováno] v něm provedena nebyla. Žalobce tak mohl a měl očekávat, že bude nutné [Anonymizováno] rekonstruovat, a ostatně to i tento záměr zmínil i před realitní makléřkou.

64. Soud tak uzavřel, že vytčené nedostatky [Anonymizováno] nejsou vadami předmětu koupě, ale jedná se o vlastnost zakoupené věci a představují běžné opotřebení [Anonymizováno], které odpovídá stáří [Anonymizováno], provedeným, resp. neprovedeným rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání a údržby. Žalobce kupoval [Anonymizováno] jednotku, jejíž stáří mu bylo známo, věděl, že se nachází ve starším domě z [Anonymizováno]. let a rozvody nebyly rekonstruovány, na což byl upozorňován jak v inzerátu, tak při prohlídce [Anonymizováno].

65. Pokud jde o vady [Anonymizováno], tak zde soud shledal nepravdivé tvrzení žalobce, že napadení [Anonymizováno], když žalobce v [Anonymizováno] po jeho předání až do ukončení rekonstrukce nebydlel, jak vypověděla svědkyně [adresa], byt navštívili pouze několikrát za účelem jeho vyklizení a přípravy rekonstrukce. Nepochybně však uvedené vady zjistil nejpozději v souvislosti s oznámením SVJ, kdy v emailu z [datum] zmiňuje plánovanou rekonstrukci [Anonymizováno]. Pokud by rekonstrukce [Anonymizováno] měla zahrnovat jen jejich [Anonymizováno] a [Anonymizováno], jak tvrdila svědkyně [adresa], těžko by tuto skutečnost zmiňoval v popisu rozsahu rekonstrukcí a v kontextu toho, že se bude jednat o hlučné a náročné práce. Tedy soud má za to, že již v této době plánoval žalobce [Anonymizováno] odstranit. Ke zjištění [Anonymizováno] pak žalobce předložil vyjádření společnosti [právnická osoba], které však nemá žádnou vypovídací hodnotu, uvedená společnost není znalcem, nejsou popsány užité postupy a neobsahuje žádnou fotodokumentaci. Z žalobcem předložených fotografií také nelze mít za prokázané, že zachycují [Anonymizováno] v předmětném [Anonymizováno], když fotografie zachycují pouze [Anonymizováno]. Tyto by, jak ostatně namítala i žalovaná, mohly pocházet odkudkoliv. Vypovídací hodnotu pak nemůže mít ani znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], který byl vyhotoven až v [Anonymizováno], kdy již [Anonymizováno] byly demontovány a nelze s určitostí říci, zda [Anonymizováno], které byly znalci předloženy k posouzení, pocházely právě z předmětného [Anonymizováno]. Žalobce tak v řízení neprokázal, že by byt měl v okamžiku předání vytýkanou vadu, přičemž o povinnosti prokázat, že v [Anonymizováno] byla podlaha napadená [Anonymizováno], byl žalobce poučen již při prvním jednání. Nadto, i pokud by žalobce prokázal, že znalcem zkoumaná [Anonymizováno] pochází z předmětného [Anonymizováno], nejednalo by se o vadu, ale stejně jako u rozvodů o vlastnost předmětu koupě, odpovídající stáří [Anonymizováno], provedeným, resp. neprovedeným rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání a údržby. Žalobce byl už v inzerátu upozorněn, že [Anonymizováno] v [Anonymizováno] jsou původní a zatíženy [Anonymizováno]. Znalec přitom uvedl, že proces vzniku [Anonymizováno] je dlouhodobý vzniká v řádech let, a to kombinací chybné technologie [Anonymizováno] (zastaralý způsob nevyhovující dnešním standardům, ale poplatný době) a [Anonymizováno] (s ohledem na typ stavby, v níž se byt nachází, ale i zatížení podlah [Anonymizováno] a případné [Anonymizováno]).

66. S ohledem na výše uvedené tak soud uzavřel, že předmět koupě netrpěl vytýkanými vadami, ale jedná se o vlastnosti předmětu koupě, resp. ve vztahu k [Anonymizováno] žalobce ani neprokázal, že by vytýkanými vadami předmět koupě trpěl. Nárok žalobce tak soud shledal nedůvodným a žalobu zamítl.

67. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka]. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží: - odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající, a to ve výši [částka] za každý z 6 úkonů právní služby: - převzetí a příprava zastoupení [§ 11 odst. 1 písm. a) a. t.], - vyjádření ve věci samé ze dne [datum] [§ 11 odst. 1 písm. d) a. t.], - účast na jednání soudu dne [datum], kdy jednání trvalo od [Anonymizováno] hodin [§ 11 odst. 1 písm. g) a. t.] - účast na jednání soudu dne [datum], kdy jednání trvalo od [Anonymizováno] [§ 11 odst. 1 písm. g) a. t.] - účast na jednání soudu dne [datum], když jednání trvalo od [Anonymizováno] hodin, tj. 2 úkony [§ 11 odst. 1 písm. g) a. t.] - účast na jednání soudu dne [datum] [§ 11 odst. 1 písm. g) a. t.] - paušálních náhrada hotových výdajů ve výši 300 za 3 úkony učiněné do [datum] dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném do [datum] a ve výši [částka] za 3 úkony učiněné po [datum] dle § 13 odst. 4 a. t. v účinném znění ve spojení s § 15 a. t. - náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka].

68. Lhůta k plnění byla stanovena v délce 3 dnů od právní moci rozsudku v souladu s § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř. Povinnost žalobce nahradit náklady řízení k rukám zástupce žalované se opírá o ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.

69. O nákladech státu (výrok III.) soud rozhodl dle § 148 o.s.ř., kdy dle uvedeného ustanovení se účastníci podílí na nákladech státu dle poměru úspěchu ve věci, tedy neúspěšnému žalobci uložil úhradu nákladů ve 100 %, přičemž náklady státu spočívají ve vyplaceném znalečném ve výši [částka].

Poučení