72 Co 227/2025 - 151

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Lubomíra Velce a soudkyň Mgr. Pavly Polednové a JUDr. Zuzany Sváčkové ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení 201 000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 23. dubna 2025, č. j. 14 C 37/2024-126, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 23 207,80 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [Jméno advokátky], advokátky.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu o zaplacení částky 201 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 201 000 Kč od 1. 11. 2023 do zaplacení a nákladů znaleckého posudku v částce 40 820 Kč (výrok I.), uložil žalobci povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 69 078,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.) a uložil žalobci povinnost zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 10 náklady řízení v částce 3 202 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok III.).

2. Soud prvního stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal na žalované zaplacení částky 201 000 Kč s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 201 000 Kč od 1. 11. 2023 do zaplacení a nákladů na vypracování znaleckého posudku v částce 40 820 Kč. Tvrdil, že dne 14. 11. 2022 byla mezi ním jako kupujícím a žalovanou jako prodávající uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. [hodnota], nacházející se v domě č.p. [hodnota], [hodnota], [hodnota], postaveném na pozemku parc. č. [hodnota], [hodnota], [hodnota] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemků o velikosti [podezřelý výraz] (dále také jen „bytová jednotka“ nebo „byt“). Po koupi se v bytové jednotce projevily skryté vady spočívající v nevyhovující a částečně vyhořelé elektroinstalaci a v plísni na spodní části podlah. Žalobce provedl kompletní rekonstrukci elektroinstalace a výměnu podlah a u žalované uplatnil nárok na slevu z kupní ceny ve výši 201 000 Kč, odpovídající 3 % ze zaplacené kupní ceny 6 720 000 Kč.

3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, navrhovala, aby byla v celém rozsahu zamítnuta. Činila spornou existenci tvrzených vad. Současně upozornila, že žalobce byl před koupí bytové jednotky upozorněn na nutnost rekonstrukce vzhledem ke stáří domu a původně inzerovaná kupní cena 6 990 000 Kč byla z důvodu potřeby rekonstrukce snížena o 100 000 Kč. Namítala rovněž, že žalobce uplatnil nárok z odpovědnosti za vady opožděně, když tvrdí, že vady zjistil v březnu 2023 a nárok na slevu uplatnil až v srpnu 2023.

4. Soud prvního stupně na základě nesporných tvrzení účastníků a provedeného dokazování zjistil skutkový stav věci. Měl zejména za prokázané, že předmětná bytová jednotka se nachází v 5. patře panelového domu z roku 1955. Dům prošel postupnou rekonstrukcí, má zateplenou fasádu, novou střechu, plastová okna i dveře, rozvody ve společných prostorách, rozvody tepla a vody. V bytech bylo původně instalováno podlahové topení, to bylo již před delší dobou demontováno a nahrazeno prostorovým topením. Žalovaná byt inzerovala k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře a realitní makléřky za kupní cenu 7 000 0000 Kč, v inzerátu bylo uvedeno, že byt je v původním, ale zachovalém stavu, prošel částečnou rekonstrukcí. Žalobce projevil o byt zájem a v komunikaci s makléřkou vyslovil požadavek na vyjednání nižší kupní ceny s tím, že do bytu bude potřeba investovat. Žalobci bylo realitní makléřkou sděleno, že byt prošel částečnou rekonstrukcí zahrnující nové omítky, kuchyňskou linku a rekonstruované WC. Žalobce byl dvakrát na prohlídce bytové jednotky. Byt si podrobně prohlédl, včetně rozvaděče elektřiny, a avizoval, že má v plánu byt rekonstruovat. Dne 24. 10. 2022 účastníci uzavřeli rezervační smlouvu s dohodnutou kupní cenou 6 720 000 Kč a následně dne 14. 11. 2022 uzavřeli kupní smlouvu, kterou se žalobkyně zavázala převést na žalobce vlastnické právo k bytové jednotce a žalobce se zavázal zaplatit žalované kupní cenu 6 720 000 Kč. Byt byl žalobci fakticky předán dne 29. 1. 2023. Žalobce v bytě nebydlel, pouze jej s partnerkou vyklízeli a demontovali kuchyňskou linku. Dne 17. 5. 2023 se v domě konala schůze SVJ, žalobce se jí osobně neúčastnil, vystupovala zde za něj jeho partnerka paní [jméno FO] a oznámila záměr provést rekonstrukci bytové jednotky včetně podlah, změny dispozice koupelny, nové stěny, vnitřních futer a kuchyně s tím, že práce budou náročné a hlučné. Podle oznámení na nástěnce v domě měla rekonstrukce trvat od 12. 6. 2023 do 30. 6. 2023, trvala však významně delší dobu, ani v říjnu 2024 nebyly práce dokončeny. Dne 7. 6. 2023 oslovil žalobce revizního technika el. zařízení a hromosvodů pana Brázdu za účelem posouzení elektroinstalace v bytové jednotce. Jmenovaný pak ve zprávě z 9. 6. 2023 uzavřel, že jedinou možnou opravou elektroinstalace je ji zrekonstruovat dle platných norem, neboť vedení izolace je značně zpuchřelé a místy jsou zásuvky vypálené. Dále žalobce oslovil společnost [právnická osoba], která v dokumentu z 11. 8. 2023 uvedla, že provedením sond u nášlapných vrstev podlah v bytové jednotce bylo zjištěno, že na její spodní straně je silně rozvinutá plíseň. Dopisem ze dne 2. 8. 2023, který byl žalované doručen 24. 8. 2023, žalobce uplatnil u žalované nárok na slevu z kupní ceny bytu. Žalovaná na dopis reagovala odmítavým vyjádřením ze 6. 9. 2023. Před podáním žaloby zaslal žalobce žalované předžalobní upomínku. Žalobce nechal zpracovat dva znalecké posudky. První posudek se týká elektroinstalace a byl zpracován 16. 2. 2024 [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace elektrotechnika. Znalec provedl místní šetření dne 22. 1. 2024 a uvedl, že instalace při šetření již byla částečně demontována a v bytě probíhala rozsáhlá rekonstrukce. Elektroinstalace je v původním stavu z 50 let, z hlediska technických a bezpečnostních norem je nevyhovující, jsou zde vyhořelé konce, zahořelé spoje, známky koroze. Tyto závady jsou vzniklé v důsledku dlouhodobého působení. Dle použitých prvků byly do instalace činěny v posledních 5 letech zásahy. Uvedené vady nebylo možné zjistit pouhým laickým pohledem, ke zjištění je zapotřebí odborných znalostí a provedení měření. Druhý posudek se týká podlah v bytě a byl zpracován dne 22. 1. 2025 [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalec provedl v bytové jednotce místní šetření dne 20. 1. 2025, kdy se však již v předmětné bytové jednotce podlahy nenacházely, byly demontovány a znalci byly předloženy fotografie a uskladněné kusy podlahy. Na tomto základě znalec uzavřel, že předložená podlaha je napadena rozsáhlou plísní, jejíž rozvoj je důsledkem dlouhodobého působení nevhodných podmínek, kombinací špatné technologie pokládky, nedostatečného větrání a zhoršených mikroklimatických podmínek panelových objektů, jakož i instalací koberce, který omezuje proudění vzduchu a tvoří podmínky pro akumulaci vlhkosti. Uvedené dle znalce nebylo možné zjistit pouhým okem, ale až demontáží povrchu.

5. Zjištěný skutkový stav hodnotil soud prvního stupně po právní stránce dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Dospěl k závěru, že mezi žalobkyní jako prodávající a žalobcem jako kupujícím byla uzavřena kupní smlouva dle § 2079 a násl. o. z., na jejímž základě žalobce nabyl vlastnictví předmětné bytové jednotky. Svou pozornost pak soustředil na posouzení sporných otázek, zda bytová jednotka v době předání kupujícímu trpěla vadami, spočívajícími ve vadné elektroinstalaci a plísni podlah, zda se jednalo o skryté vady a zda žalobce uplatnil právo z odpovědnosti za tvrzené vady u žalované včas. Na podkladě provedeného dokazování pak uzavřel, že v obou případech žalobce tvrzených vad se jedná o vady skryté, které nelze odhalit běžnou prohlídkou. Uvedené dle soudu prvního stupně potvrdily provedené znalecké posudky s tím, že vady v elektroinstalaci bylo možné odhalit toliko osobou s elektrotechnickým vzděláním a provedením odborného měření, respektive, že plíseň podlahy bylo možno odhalit až v souvislosti s její demontáží. Současně vyjádřil názor, že ujednání v čl. III. bodu 8 kupní smlouvy obsahující prohlášení o vědomosti kupujícího o tom, že předmět koupě je věcí použitou, i o tom, že si předmět prohlédl, právo kupujícího domáhat se nároků z vadného plnění nijak neomezuje. Upozornil přitom také na to, že žalobce nebyl ve smlouvě (tj. písemně) na žádné konkrétní vady bytu upozorněn. Vzal v úvahu časovou osobu zjištěných skutkových okolností, z nichž plyne, že bytové jednotka byla předána žalobci 29. 1. 2023, emailem z 16. 5. 2023 a následně na schůzi SVJ konané 17. 5. 2023 byla oznámena plánovaná rekonstrukce bytu, posouzení elektroinstalace bylo provedeno dne 7. 6. 2023 a posouzení podlah dne 11. 8. 2023, přičemž k vytknutí vad a k uplatnění práv z vadného plnění učinil žalobce dopisem doručeným žalované dne 24. 8. 2023. Na základě uvedeného pak soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobce vytkl tvrzené vady a uplatnil nároky z vadného plnění včas při zachování objektivní dvouleté lhůty i subjektivní lhůty bez zbytečného odkladu ve smyslu § 2112 o. z. V případě žalobcem uplatněné vady spočívající v závadné elektroinstalaci vzal soud prvního stupně v úvahu závěry znaleckého posudku zpracovaného znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], byť jeho výpovědní hodnotu snižuje skutečnost, že byl vypracován přibližně rok od předání bytu žalobci, když již v bytě probíhaly rozsáhlé stavební práce a elektroinstalace nebyly v původním stavu. Uzavřel, že vytčené nedostatky elektroinstalace nejsou vadami předmětu koupě, ale jedná se o vlastnost zakoupené věci, respektive představují běžné opotřebení bytu, které odpovídá stáří bytu, povaze provedených rekonstrukcí a běžnému způsobu užívání a údržby. Poukázal na to, že žalobce kupoval bytovou jednotku, jejíž stáří mu bylo známo, věděl, že se nachází ve starším domě z 50. let, přičemž rozvody nebyly rekonstruovány, na což byl upozorňován jak v inzerátu, tak při prohlídce bytu. V případě plísně podlah soud prvního stupně shledal nepravdivým tvrzení žalobce, že se u něj projevily respirační potíže, když v bytě po jeho předání až do ukončení rekonstrukce nebydlel. Vyšel z toho, žalobce v rámci prováděné rekonstrukce bytu plánoval původní podlahy odstranit. Pokud žalobce ke zjištění plísní předložil vyjádření společnosti [právnická osoba], pak toto vyjádření nemá dle soudu prvního stupně žádnou vypovídací hodnotu, neboť jmenovaná společnost není znalcem, ve vyjádření nejsou popsány užité postupy a neobsahuje žádnou fotodokumentaci. Zdůraznil, že tvrzené vady podlah v předmětné bytové jednotce nelze mít za prokázané ani prostřednictvím žalobcem předložených fotografií, když tyto zachycují pouze demontované desky, přičemž není zřejmé, odkud pocházejí. Potřebnou vypovídací hodnotu pak dle soudu prvního stupně nemůže mít ani znalecký posudek zpracovaný znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], když byl vyhotoven až v lednu 2025, kdy podlahy již byly demontovány a nelze s určitostí určit, zda demontované kusy podlahy, které byly znalci předloženy k posouzení, pocházely právě z předmětného bytu. Žalobce tak dle soudu prvního stupně v řízení přes poskytnuté poučení neprokázal, že by byt měl v okamžiku předání vytýkanou vadu. Nadto, i pokud by žalobce prokázal, že znalcem zkoumaná demontovaná podlaha pochází z předmětného bytu, nejednalo by se o vadu, nýbrž o vlastnost předmětu koupě, odpovídající stáří bytu, provedeným rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání a údržby, přičemž žalobce byl již v inzerátu upozorněn, že parkety v bytě jsou původní a jsou zatíženy koberci. Ze všech uvedených důvodů soud prvního stupně shledal žalobou uplatněný nárok nedůvodným a žalobu v celém rozsahu zamítl. O náhradě nákladů řízení pak rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) tak, že v řízení zcela procesně úspěšné žalované přiznal plnou náhradu nákladů řízení spočívajících v nákladech jejího právního zastoupení. O povinnosti žalobce zaplatit náhradu nákladů řízení státu spočívajících ve znalečném 3 202 Kč rozhodl soud prvního stupně podle výsledků řízení v souladu s § 148 o.s.ř.

6. Proti rozsudku soudu prvního stupně podal žalobce odvolání. Namítal, že soud prvního stupně vyvodil z provedeného dokazování nesprávné závěry ohledně povahy vad elektroinstalace i podlah. Vyjádřil přesvědčení, že v daném případě se nedá hovořit o běžném opotřebení či o vlastnostech předmětu koupě. Poukázal na to, že u elektroinstalace bylo znalecky prokázáno, že tato z hlediska bezpečnosti brání v řádném užívání bytové jednotky. Elektroinstalace byla znalcem shledána jako nevyhovující a bylo potvrzeno, že byla neodborně provedena oprava původních rozvodů. Vyjádřil přesvědčení, že závěry soudu prvního stupně ohledně vlastností předmětu koupě a o jeho běžném opotřebení nemohou s ohledem na závěry znalce obstát. Ve vztahu k uplatněné vadě v podobě plísní na spodní části podlahy žalobce zdůraznil, že unesl své důkazní břemeno, a odmítl závěry soudu prvního stupně s tím, že tyto neodpovídají závěrům předloženého znaleckého posudku a výslechu svědka [jméno FO]. Ve vztahu k vytýkaným vadám podlahy upozornil, že neměl jinou možnost než nechat udělat znalecký posudek až poté, co byla podlaha demontována, neboť jiný postup v dané době nebyl možný. Vyjádřil názor, že uvedená skutečnost nemůže být hodnocena k jeho tíži, když stav podlahy byl zachycen v odborném vyjádření společnosti [právnická osoba] a v odborných vyjádřeních [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] a v jeho odborném posudku. Odmítl, že by vadu podlah „nasimuloval“, respektive, že demontované části podlahy mohly pocházet odkudkoliv. Vytýkal soudu prvního stupně, že se nijak nevypořádal s tím, že podle výpovědi svědka [jméno FO] při ústním jednání konaném dne 24. 1. 2025 bylo v předmětném bytovém domě v minulosti vodní podlahové topení, které bylo při rekonstrukci odpojeno a odřezáno, a byť je topení léta nefunkční, mohla v trubkách v podlaze zůstat voda. Dovozoval, že pokud se ke zmíněné okolnosti přičte skutečnost, že dřevěná podlaha v dotčené bytové jednotce byla dlouhodobě pokryta těžkými zátěžovými koberci, je nasnadě příčina zcela plesnivé spodní části podlahy. Upozornil, že předestřené okolnosti jsou podstatné pro posouzení, zda tvrzená vada se mohla projevit a zda může odpovídat vlastnostem podlahy či jejich běžnému opotřebení. Závěrem žalobce navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

7. Žalovaná se ve svém vyjádření k podanému odvolání ztotožnila se závěry rozsudku soudu prvního stupně s tím, že soud prvního stupně provedl řádné dokazování, dospěl ke správným právním závěrům a své rozhodnutí podrobně odůvodnil. Poukázala na to, že žalobce v článku III. odst. 8 kupní smlouvy vzal na vědomí, že předmět koupě je věcí použitou a stav předmětu koupě je zohledněn v kupní ceně. Také realitní makléřka paní [jméno FO] při prohlídce bytové jednotky před podpisem kupní smlouvy žalobce upozornila, že vnitřní rozvody jsou s ohledem na stáří domu staré a je nutná jejich rekonstrukce. Poukázala rovněž na to, že žalobce v provedl v předmětné bytové jednotce totální rekonstrukci bez řádného stavebního povolení a zcela účelově po provedení rekonstrukce a uplynutí více jak jednoho roku od koupě si nechal zhotovit znalecké posudky. Namítala, že z těchto znaleckých posudků je zřejmé, že nelze zjistit stav bytu ke dni jeho předání žalobci a žalobcem předkládané fotografie nemají vypovídací schopnost. Poukázala na to, že vzhledem k odstranění původní instalace a podlah, nelze údajný namítaný špatný stav předmětu koupě prověřit, zjistit a odborně posoudit. Upozornila, že s ohledem na potřebu provedení rekonstrukce bytové jednotky, byla původně inzerovaná kupní cena 6 990 000 Kč snížena na konečnou kupní cenu 6 720 000 Kč. Ze všech uvedených žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.

8. Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a o.s.ř. napadený rozsudek soudu prvního stupně i řízení, které jeho vydání předcházelo. Poté dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

9. Soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek skutkových zjištění, vyšel ze správně zjištěného skutkového stavu věci a věc posoudil správně i po právní stránce.

10. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

11. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a § 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

12. Mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávající byla dne 14. 11. 2022 uzavřena kupní smlouva ve smyslu § 2079 a násl. o. z., jejímž předmětem byla předmětná, shora specifikovaná bytová jednotka. Žalované tak vznikl smluvní závazek odevzdat bytovou jednotku žalobci a umožnit mu nabýt k ní vlastnické právo. Oproti tomu žalobci vznikl závazek bytovou jednotku převzít a zaplatit žalované sjednanou kupní cenu. Žalovaná byla přitom ve smyslu § 2095 o. z. povinna odevzdat žalobci předmět koupě v ujednané jakosti a provedení, respektive v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. V kupní smlouvě (článek III. odst. 8) vzal žalobce jako kupující na vědomí, že předmět koupě je věcí použitou a stav předmětu koupě je zohledněn v kupní ceně. Současně prohlásil, že je mu znám právní i faktický stav předmětu koupě, že si jej důkladně prohlédl, a že jej v tomto stavu, který odpovídá stáří předmětu koupě a jeho užívání, do svého výlučného vlastnictví bez výhrad přijímá.

13. Z provedeného dokazování pak vyplynulo, že žalobce měl možnost si předmětnou bytovou jednotku před koupí prohlédnout a seznámit se s jejím stavem faktickým i právním. Prostřednictvím realitní makléřky byl informován o stáří domu, ve kterém se bytová jednotka nachází, i o rozsahu dosud prováděných rekonstrukcí, respektive o tom, že rekonstrukce rozvodů původní elektroinstalace v bytové jednotce provedena nebyla, přičemž jím deklarovaná potřeba provedení rekonstrukčních prací v bytové jednotce našla odraz ve výsledné výši sjednané kupní ceny. Oporu v provedeném dokazování pak mají také závěry soudu prvního stupně týkající se žalobcem vytýkaných vad elektroinstalace. Byť podle znaleckého posudku vypracovaného znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] a výslechu tohoto znalce je elektroinstalace v bytové jednotce z hlediska současných standardů bezpečného užívání a provozu nevyhovující, současně odpovídá svým provedením a stavem stáří stavby domu, ve kterém se bytová jednotka nachází, její zjištěné závady vznikaly v průběhu užívání dlouhodobě a jejich povaha neumožňuje, aby byly odstraněny běžnou údržbou. Současně provedené dokazování neposkytuje oporu pro závěr, že zjištěné vady elektroinstalace neodpovídají míře používání a opotřebení, kterou lze s ohledem na stáří bytové jednotky předpokládat. Za této situace a s ohledem na skutečnost, že dle ujednání v kupní smlouvě (článek III. odst. 8 kupní smlouvy) žalobce přijal bytovou jednotku do svého vlastnictví jako věc použitou ve stavu odpovídajícím jejímu stáří a míře užívání, lze souhlasit se závěrem soudu prvního stupně, že zjištěné nedostatky elektroinstalace nejsou vadami předmětu koupě, nýbrž představují vlastnost zakoupené bytové jednotky zohledněnou ve sjednané kupní ceně a odpovídající smluvním ujednáním o kvalitě předmětu koupě (§ 2095 o. z.).

14. V případě vytýkaných vad podlahy v podobě plísně na jej spodní straně odvolací soud zcela nesdílí názor soudu prvního stupně v tom smyslu, že se jedná o nedostatky odpovídající stáří bytu, míře jeho opotřebení a údržby. Odvolací soud má za to, že postižení podlah plísní v žalobcem tvrzeném rozsahu nelze považovat za vlastnost podlahy, kterou lze u bytové jednotky s ohledem na její stáří, míru a způsob dosavadního užívání obecně předpokládat. Nicméně lze přisvědčit soudu prvního stupně v závěru, že žalobci se existenci těchto tvrzených vad podlah bytové jednotky v rozsahu 100 % podlahové plochy (viz žalobní tvrzení) nepodařilo prokázat, ač byl o svém důkazním břemenu v uvedeném směru poučen soudem prvního stupně i soudem odvolacím. Odvolací soud má ve shodě se soudem prvního stupně za to, že žalobcem předložené důkazy nemají potřebnou vypovídací hodnotu. Žalobce svá tvrzení o existenci a rozsahu plísní na spodní straně podlah opírá zejména o odborné vyjádření společnosti [právnická osoba] ze dne 11. 8. 2023, z něhož se podává, že po provedení sond u nášlapných vrstev podlah z dřevěné laťovky byla ve třech místnostech bytové jednotky zjištěna silně rozvinutá plíseň spodním líci podlah. Z tohoto důkazu však nelze bez dalšího vycházet, když není podložen obrazovou dokumentací zachycující průběh zjišťování vad i výsledná zjištění a absentují i jakékoliv údaje o tom, jakým postupem a v jakém rozsahu byly zmíněné sondy prováděny. Nadto žalobce netrval ani na provedení původně označeného důkazu svědeckou výpovědí svědka [tituly před jménem] [jméno FO], který je pod vyjádřením společnosti [právnická osoba] podepsán. Omezenou míru vypovídací hodnoty mají také žalobcem předložené fotografie bytové jednotky před prováděním rekonstrukce a v jejím průběhu, když některé z nich zachycují pouze detailní záběry dílčích částí podlahové krytiny napadených plísní, nepodávají však informaci o jejich místním určení a rozsahu postižení v rámci celkové podlahové plochy bytové jednotky. Přesvědčivým důkazem pak nemůže být ani žalobcem předložený znalecký posudek zpracovaný znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], když byl vypracován až 20. 1. 2025, kdy se již původní podlahová krytina v bytové jednotce nenacházela, znalec měl k dispozici pouze odborné vyjádření společnosti [právnická osoba], stejné fotografie, které byly žalobcem předloženy v tomto řízení, a dílčí kusy původní dřevěné podlahy. Nadto ze samotného obsahu znaleckého posudku plyne, že se zaměřil pouze na analýzu možného vzniku plísní na dřevěné podlaze v bytové jednotce (bod 4.1.1 znaleckého posudku), přičemž detailnější analýzu nebylo možné provést z důvodu nedostatku vstupních a jednostranně získaných podkladů (bod 5.1 znaleckého posudku).

15. Ze všech uvedených důvodů dospěl odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně k závěru, že za situace, kdy vytýkané nedostatky elektroinstalace nelze považovat za vadu, respektive tvrzené vady podlah bytové jednotky nebyly v potřebné míře prokázány, nelze žalobci přiznat žalobou uplatněné nároky z odpovědnosti žalované za vady předmětu koupě. Soud prvního stupně tedy nepochybil, pokud žalobou uplatněný nárok jako nedůvodný v celém rozsahu zamítl. V návaznosti na výsledek řízení pak správně rozhodl také akcesorickými výroky o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky navzájem a o náhradě nákladů řízení státu. Odvolací soud proto podle § 219 o.s.ř. napadený rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.

16. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že v této fázi procesně úspěšné žalované byla přiznána plná náhrada nákladů odvolacího řízení ve výši 23 207,80 Kč. Náklady odvolacího řízení žalované spočívají v nákladech jejího právního zastoupení a sestávají se z odměny advokáta 18 280 Kč za dva úkony právní služby (písemné vyjádření k odvolání, účast při ústním jednání 20. 8. 2025) po 9 140 Kč dle § 7 bod 6 a § 11 odst. 1 písm. g), k) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „advokátní tarif“), z paušální náhrady hotových výdajů 900 Kč za dva úkony právní služby po 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a z náhrady 21 % daně z přidané hodnoty dle § 137 odst. 3 o.s.ř. ve výši 4 027,80 Kč.

Poučení