15 C 140/2023 - 81

Rubrum

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní JUDr. Ladislavou Olbrechtovou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozený [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] 3. [Jméno žalované C], narozená [Datum narození žalované C] bytem [Adresa žalované C] všichni zastoupeni advokátkou [Jméno advokátky A] sídlem [Adresa advokátky A] o určení vlastnického práva k nemovitým věcem a vydání bezdůvodného obohacení takto:

Výrok

I. Určuje se, že žalovaný 1., žalovaný 2., žalovaná 3. jsou podílovými spoluvlastníky s velikostí spoluvlastnického podílu id. 1/3 pro každého z nich na pozemku parc. č. [číslo], pozemku parc. č. [číslo] a pozemku parc. č. [číslo], všechny zapsané na LV č. [číslo] pro katastrální území[Anonymizováno]a obec [adresa].

II. Žalovaný 1., žalovaný 2., žalovaná 3. jsou povinni zaplatit žalobcům a), b) částku ve výši 2 300 000 Kč k jejich rukám společným a nerozdílným spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 2 300 000 Kč od 9.5.2023 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaný 1., žalovaný 2., žalovaná 3. jsou povinni zaplatit žalobcům a), b) na náhradě nákladů řízení částku 530 916 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobců a), b).

Odůvodnění

1. Žalobci a) a b ) se domáhali určení, že žalovaný 1., žalovaný 2. a žalovaný 3. jsou podílovými spoluvlastníky s velikostí spoluvlastnického podílu id. 1/3 pro každého z nich na pozemku parc. č. [číslo], pozemku parc. č. [číslo] a pozemku parc. č. [číslo], všechny zapsané na LV č. [číslo] pro katastrální území a obec [adresa] a že žalovaný 1, žalovaný 2. a žalovaný 3. jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům částku ve výši 2 300 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 2 300 000 Kč za dobu prodlení od 9.5.2023 do zaplacení s odůvodněním, že žalovaní byli podílovými spoluvlastníky s velikostí spoluvlastnického podílu id. 1/3 pro každého z nich na pozemku parc. č. [číslo], pozemku parc. č. [číslo] a pozemku parc. č. [číslo], vše zapsané na LV č. [číslo] pro katastrální území a obec [adresa] .

2. Dne 11.5.2020 žalobce a. a 2b (dále společně také jen jako „žalobci“) jako kupující uzavřeli s žalovanými 1. až 3. (dále společně také jen jako „žalovaní“) jako prodávajícími za vedlejšího účastenství na této smlouvě realitní kanceláře [právnická osoba], IČ [IČO], se sídlem [adresa] (dále také jen jako „realitní kancelář“), kupní smlouvu, na základě které se žalovaní zavázali převést na žalobce 1. a 2. vlastnické právo k nemovitým věcem, a to pozemku parc. č. [číslo], pozemku parc. č. [číslo] a pozemku parc. č. [číslo], zapsaným na LV č. [číslo] pro katastrální území a obec [adresa].

3. Uzavření kupní smlouvy však předcházely skutečnosti, které jsou důležité pro toto řízení a pro uplatnění nároku žalobců. V předmětné době žalobci hledali pozemek v horské oblasti, na kterém by mohli postavit rodinný dům, na který by se ze stávajícího trvalého bydliště přestěhovali. Pro vyloučení pochybností žalobci výslovně tvrdí, že s kupovaným pozemkem nehodlali nijak spekulovat ani jej nechtěli dále přeprodat. Pozemek, který žalobci hledali, měl sloužit k výstavbě jejich rodinného domu. Žalobci tak byli nadšení, když na stránkách realitní kanceláře [právnická osoba] inzerát na prodej pozemků v katastrálním území [adresa] s následujícím textem: „Exkluzivně nabízíme k prodeji zcela výjimečný pozemek (v blízkosti horské chaty [název]) umístěný na polosamotě, v k.ú. [adresa] o celkové výměře 14 448 m2. Pozemek s překrásným výhledem na hřebeny [název] je ideální pro rekreaci, či k celoročnímu bydlení, leží v příjemném a klidném prostředí [adresa]. Je jednou ze zastávek při hřebenovém přechodu, a to po ose [adresa], [adresa], [název], [adresa], [adresa], [adresa]. V okolí chaty lze využít nejen turistické, ale také cykloturistické a běžkařské trasy. V územním plánu obce je pro pozemek navrhován způsob využití - smíšené bydlení, s výškovou hladinou max. dvě nadzemní podlaží s podkrovím. Zastavěnost stavebního pozemku v zastavitelné ploše je max 25% (cca 125 m2). Na pozemku se nachází elektřina, jako zdroj vody je potřeba vrt na vlastní studnu. V blízkostí je potok.“ 4. Další skutečností, která je pro toto řízení podstatná, je skutečnost, že žalovaná 3. je realitní makléřkou, spolupracující s realitní kanceláří [právnická osoba] Takto se žalovaná 3. také po celou dobu prodeje prezentovala žalobcům. Žalobci před uzavřením kupní smlouvy nepřišli do styku s nikým jiným než pouze s žalovanou 3., která při prodeji předmětných pozemků vystupovala jako zástupce jak realitní kanceláře, tak prodávajících. Žalobci tak neměli důvod pochybovat o pravdivosti a zejména pak o správnosti a úplnosti informací k prodávané nemovitosti, které jim prodávající reprezentovaní žalovanou 3. uváděli. Žalobci na tomto místě výslovně tvrdí, že před uzavřením kupní smlouvy výslovně prodávajícím, resp. žalované 3. uváděli, že předmětný pozemek hodlají využít ke stavbě rodinného domu a ze strany žalované 3., reprezentující realitní kancelář i vlastníky předmětných pozemků, byli ujišťováni, že na předmětných pozemcích lze stavět rodinný dům a že neexistuje žádná, tedy ani úřední překážka, která by stavbě měla bránit.

5. Po těchto opakovaných ubezpečení se žalobci rozhodli uzavřít nejprve s realitní kanceláří dne 5.5.2020 rezervační smlouvu označenou jako Blokace nemovitosti a následně s žalovanými kupní smlouvu uzavřít.

6. Dne 11.5.2020 tak žalobci jako kupující uzavřeli s žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej a koupě výše specifikovaných pozemků zapsaných na LV č. [číslo] pro katastrální území a obec [adresa]. Kupní cena byla sjednána na částku 2 300 000 Kč. Kupní cena byla hrazena na úschovní účet realitní kanceláře dne 12.5.2020 a následně po přepisu vlastnického práva k nemovitostem na žalobce byla vyplacena straně prodávající. Žalobci poukazují na skutečnost, že rezervační smlouvou je prokazováno výše uvedené tvrzení, že žalovaná 3. je realitní makléřkou a při předmětném prodeji vykonávala činnost realitního makléře. Tato skutečnost pak zatěžuje žalovanou 3. povinností jednat s odbornou péčí. Co je to odborná péče, s níž musí postupovat makléř, vysvětlil např. Krajský soud v Brně, který v rozhodnutí ze dne 1.2.2019, č.j. 62 A 164/2017-49, dospěl k tomuto závěru: „Realitní makléř obecně nemůže být považován toliko za správce databáze o dostupných nemovitostech, jejíž existence a aktualizace umožňuje nemovitosti komfortně pořizovat, nýbrž za vskutku profesionálního, a tedy důvěryhodného, partnera při pořizování nemovitostí (§ 2 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele). Důsledkem chápání postavení realitního makléře coby profesionála v právě uvedeném smyslu je nutně i předpoklad důvěry ve veškeré informace, které při obchodování s nemovitostmi sděluje. Realitní makléř tudíž odpovídá za správnost těchto informací.“.

7. Žalobci tvrdí, že pokud jim byly před uzavřením kupní smlouvy sdělovány zásadní informace o pozemku profesionálem v oblasti nemovitostí, mohli v souladu s výše uvedeným rozhodnutím Krajského soudu v Brně důvodně předpokládat, že tyto informace budou úplné, pravdivé a správné. Žalobci navíc zdůrazňují, že informace, které se týkaly pozemků, zejména pak informací o zastavitelnosti pozemku rodinným domem, byly ty informace, které u žalobců podnítily rozhodnutí uzavřít předmětnou kupní smlouvu. Pokud by žalobci věděli, že na předmětném pozemku nelze postavit rodinný dům, nikdy by předmětnou kupní smlouvu neuzavřeli. Jak bude níže rozvedeno, informace týkající možnosti vystavět na předmětném pozemku rodinný dům, resp. jakoukoliv stavbu, se ukázaly být nepravdivé.

8. S účinností ke dni 13.5.2020 se stali žalobci vlastníky výše specifikovaných nemovitých věcí. Zápis byl proveden 4.6.2020. Žalobci následně započali s přípravami výstavby rodinného domu na předmětném pozemku tak, jak byli ujišťováni před uzavřením kupní smlouvy, že na předmětném pozemku stavět lze. Výstavba rodinného domu není jednoduchá věc a zahrnuje v sobě spoustu byrokratických úkonů ještě před tím, než dojde k samotné výstavbě. Vzhledem ke skutečnosti, že předmětný pozemek se nachází v CHKO [název], jedním z předpokladů pro zahájení výstavby rodinného domu na předmětném pozemku, tedy pro získání stavebního povolení, je souhlasné stanovisko Agentury ochrany přírody a krajiny ČR. Proto se žalobci obrátili na tuto instituci a požádali ji o vydání souhlasného stanoviska k realizaci jejich projektu výstavby rodinného domu na pozemku parc. č. [číslo].

9. Agentura ochrany přírody a krajiny ČR, regionální pracoviště, Správa chráněné krajinné oblasti [název] dne 4.5.2021 vydala pod [číslo jednací], nesouhlasné závazné stanovisko, které je zákonnou právní překážkou pro výstavbu rodinného domu na předmětném pozemku. Z tohoto nesouhlasného stanoviska Agentury ochrany přírody a krajiny ČR (dále jen jako „AOPK“) plyne, že na předmětném pozemku žalobcům nejenže nebude umožněno postavit rodinný dům specifikovaný v projektu žalobců, ale nebude jim umožněno na předmětném pozemku postavit jakoukoliv stavbu, tedy ani stavbu pro rodinnou rekreaci. Žalobci citují závěry AOPK prezentované ve výše uvedeném nesouhlasném závazném stanovisku, z nichž dle jejich názoru plyne, že předmětné pozemky nejsou zastavitelné jakoukoliv stavbou: „Agentura posuzovala předmětnou stavbu na podkladě ustanovení ZOPK a odborných oborových dokumentů – Plánu péče CHAKO [název] atd. Dotčený pozemek spadá do území III. zóny odstupňované ochrany CHKO [název]. Navrhovaná stavba se taktéž nachází v území evropsky významné lokality [název], která je součástí soustavy Natura 2000. Podle platného územního plánu pozemky parc. č. [číslo] a [číslo] v k.ú. [adresa], na kterých je navrženo umístění stavby včetně souvisejících staveb, částečně náleží do plochy SB – plochy smíšené obytné, ale jejich větší část je již součástí plochy NPP – plochy přírodní – paseky. Mezi převažující (hlavní) využití plochy NPP patří plochy horských pasek uvnitř CHKO [název] a plochy biocenter a biokoridorů územního systému ekologické stability – ÚSES. Mezi nepřípustné využití mimo jiné patří pozemky staveb a činnosti, které jsou v rozporu s převažujícím a přípustným využitím, především pak pozemky staveb pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci, agrofarmy apod. a dále též oplocování pozemků, kromě přípustných a zřizování samostatných zahrad. Předmětná stavba se navrhuje v oblasti horské osady Vjadačka, jež je ceněna vysokou kulturní a přírodní hodnotou. Tato oblast představuje enklávu bezlesí (extenzivně obhospodařované louky) s rozptýlenou zástavbou usedlostí a rekreačních objektů situovaných na hřebeni, který tvoří česko-slovenskou hranici. Za zásadní rozpor s chráněnými zájmy však Agentura považuje využití části zastavěného území plochy SB, která byla vymezena v rámci původní stavby (nyní rekreačního objektu č. ev.[Anonymizováno][číslo]), jako stabilizovaná plocha umožňující realizaci případných doplňkových staveb ke stávajícímu objektu, tedy nikoliv jako plocha pro další stavební rozvoj. Zahušťování zástavbou jev posuzovaném území v rozporu s ust. § 12 ZOPK. Návrh na umístění stavby v blízkosti stavby (nyní rekreační chaty) nerespektuje dochovanou urbanistickou strukturu, kterou zde tvoří rozvolněná zástavba, která je historicko-kulturní charakteristikou krajinného rázu. Dle Plánu péče o CHKOB na období 2019 – 2028 spočívá strategie ochrany přírody a krajiny CHKOB v ochraně volné krajiny bez zástavby a udržení relativní nezastavěnosti krajiny a ochraně volné krajiny před fragmentací a snižováním migrační propustnosti. Dlouhodobým cílem v oblasti zástavby je zachování dochované urbanistické struktury a charakteru zástavby (půdorys staveb, hustota zástavby a typické hmotové poměry zástavby).“ 10. Z výše uvedeného závazného stanoviska AOPK jasně vyplývá, že na předmětných pozemcích nelze vystavět žádnou stavbu, tedy ani stavbu rodinného domu, ani stavbu pro rodinnou rekreaci, neboť pokud byly části pozemků parc. č. [číslo] a [číslo] vedeny v územním plánu jako plochy SB, tak pouze pro účely možnosti vystavění doplňkových staveb ke stavbě ev. č. [číslo], která je součástí pozemku parc. č. St. [číslo], která však náleží jiným vlastníkům. Z tohoto důvodu je vyloučeno, aby na pozemcích zakoupených žalobci byly vystavěny doplňkové stavby ke stavbě ev. č. [číslo]. Současně pak s ohledem na příslušná ustanovení zákona o ochraně přírody a krajiny a zásady péče o CHKO [název] nelze na předmětných pozemcích vystavět žádnou „další“ samostatnou stavbu, neboť by tím došlo k zahušťování zástavby, což je v rozporu s ust. § 12 zákona o ochraně přírody a krajiny, a současně s dochovanou urbanistickou strukturou, kterou tvoří rozvolněná zástavba, která je historicko-kulturní charakteristika krajinného rázu. Žalobci tak jsou přesvědčeni, že s ohledem na výše uvedené závěry AOPK na předmětných pozemcích nelze postavit žádnou stavbu.

11. I přes výše uvedené poměrně jednoznačné závěry AOPK žalobci podali podnět k přezkumu výše uvedeného stanoviska AOPK k ministerstvu životního prostředí. Na základě tohoto podnětu k přezkumu ministerstvo životního prostředí zaslalo žalobcům sdělení ze dne 22.9.2021, [číslo jednací], v němž došlo k závěru, že neshledalo důvodnou pochybnost o zákonnosti závazného stanoviska AOPK, pročež neexistují důvody k zahájení přezkumného řízení. Tímto sdělením ministerstva byla potvrzena správnost nesouhlasného závazného stanoviska AOPK, a tedy jednoznačně potvrzena nemožnost výstavby jakékoliv stavby na pozemcích zakoupených žalobci, o nichž byli žalobci žalovanými opakovaně ubezpečováni.

12. Žalobci se i přes výše uvedené závazné stanovisko AOPK a potvrzující sdělení ministerstva pokusili situaci vyřešit, když věc konzultovali jak na příslušném stavebním úřadu, tak na obecním úřadu Obce [adresa], tak u Krajského úřadu pro [adresa], který vykonává dohled nad ochranou životního prostředí v Moravskoslezském kraji. Žalobci tak učinili vše, co bylo možné, aby na zakoupených pozemcích mohli zahájit výstavbu rodinného domu, jak měli v úmyslu před uzavřením kupní smlouvy.

13. Protože byly všechny jednání a kroky bezvýsledné, nezbylo žalobcům, než se znovu obrátit na žalované a odstoupit od kupní smlouvy ze dne 11.5.2020, neboť pokud by žalovaní věděli, že na předmětných pozemcích nelze postavit stavbu rodinného domu, resp. dokonce ani stavbu pro rodinnou rekreaci, nikdy by kupní smlouvu neuzavřeli. Podáním ze dne 12.4.2023 adresovaným všem žalovaným tak žalobci odstoupili od kupní smlouvy ze dne 11.5.2020 a vyzvali žalované k vrácení kupní ceny.

14. Důvodem pro odstoupení od kupní smlouvy je podstatné porušení smlouvy ze strany žalobců podle ust. § 2002 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého platí, že poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala.

15. Žalobci znovu poukazují na skutečnost, že žalovaná 3. v době uzavření kupní smlouvy a k dnešnímu dni stále je realitní makléřkou, tedy profesionálem v oblasti prodeje nemovitostí. Jak konstatoval Krajský soud v Brně ve shora citovaném rozhodnutí ze dne 1.2.2019, č.j. 62 A 164/2017-49, bylo povinností žalované 3., která zjevně zastupovala i ostatní prodávající spoluvlastníky – žalované, jednat s odbornou péčí. Pokud tedy jsou tedy prodávané nemovitosti nabízené jako stavební pozemky, které jsou ideální pro rekreaci či k celoročnímu bydlení, bylo povinností prodávajících si pravdivost těchto tvrzení ověřit u příslušných institucí, zejména pak u Agentury ochrany přírody a krajiny. Je nutné vzít v potaz, že předmětné pozemky jsou umístěny v chráněné krajinné oblasti [název], což vyžaduje zvláštní přístup při ověřování informací ohledně možnosti vystavět na pozemcích v CHKO stavbu rodinného domu či pro rodinnou rekreaci. Současně je ale nutné vzít v potaz, že u běžného člověka, který se neživí prodejem nemovitostí, nelze důvodně očekávat, že si bude schopen tyto velice specifické informace sám běžně opatřit. Právě od toho jsou tady profesionální realitní makléři, kteří mají straně kupující poskytnout úplné a pravdivé informace o prodávaném pozemku a upozornit je na veškerá omezení či limity. Žalobci se opakovaně ubezpečovali u žalované 3., která je profesionálem v oblasti prodeje nemovitostí, zda mohou na předmětném pozemku stavět rodinný dům, neboť výhradně k tomuto účelu předmětné pozemky hodlali zakoupit. Na to byli žalobci před podpisem rezervační a následně i kupní smlouvy opakovaně ubezpečováni, že to možné je, kdy žalovaná 3. odkazovala žalobce na územní plán, podle kterého to vypadalo, že na předmětných pozemcích skutečně stavět lze. I tato informace pak u žalobců vzbuzovala důvodné domnění, že na předmětných pozemcích stavět rodinný dům skutečně lze.

16. Jak to vyplývá z výše uvedených skutečností, žalobci byli opakovaně ubezpečováni, že na předmětných pozemcích lze stavět stavbu rodinného domu. Jak se ale následně po dlouhých a složitých jednání s příslušnými orgány veřejné správy (stavebním úřadem, AOPK, ministerstvem životního prostředí a Krajským úřadem pro [adresa]) ukázalo, na předmětných pozemcích nelze postavit nejen stavbu rodinného domu, avšak dle závěrů AOPK a ministerstva ani žádnou jinou stavbu. Žalobci tvrdí, že bylo povinností žalovaných, zvlášť pokud mezi nimi figuroval profesionální realitní makléř, si ověřit, zda je možné na předmětných pozemcích vystavět rodinný domů či stavbu pro rodinnou rekreaci, pokud k tomuto účelu předmětné pozemky nabízeli žalobcům a opakovaně je o možnosti umístit na předmětných pozemcích stavbu rodinného domu či stavbu pro rodinnou rekreaci ubezpečovali. Pokud tuto povinnost žalovaní při prodeji, resp. v rámci jednání o uzavření kupní smlouvy porušili, a přitom se jednalo o podstatnou okolnost, která byla pro žalobce rozhodující pro uzavření či neuzavření kupní smlouvy, pak se zcela jistě jedná o podstatné porušení smlouvy podle ust. § 2002 odst. 1 občanského zákoníku, neboť pokud by byla žalobcům informace o tom, že na předmětných pozemcích nemohou vystavět stavbu rodinného domu ani prorodinnou rekreaci, známa, nikdy by předmětnou kupní smlouvu. Žalobci současně tvrdí, že pokud by žalovaní při prodeji předmětných pozemků jednali s potřebnou péčí a vynaložili potřebné úsilí ke zjištění zásadních informací o prodávaném pozemku, pak by mohli, resp. měli vědět, že na předmětných pozemcích stavět nelze. Účinností odstoupení od smlouvy zanikla kupní smlouva ze dne 11.5.2020 s účinky ex tunc, tedy od samého počátku. Po účinnosti odstoupení od smlouvy jsou smluvní strany povinny si vrátit, co na základě zaniklého právního jednání obdržely či plnily. Žalobcům tak vzniklo vůči straně prodávající – žalovaným právo na vydání bezdůvodného obohacení představující uhrazenou kupní cenu, tedy žalobcům vzniklo vůči žalovaným právo na zaplacení částky 2 300 000 Kč. I přes to, že žalobci vyzvali žalované k úhradě částky 2 300 000 Kč, žalovaní ke dni podání této žaloby žalobcům na této částce ničeho neuhradili a dluží tak žalobcům částku 2 300 000 Kč, k jejíž úhradě jsou povinni společně a nerozdílně.

17. Na druhou stranu odstoupením od kupní smlouvy došlo k obnovení vlastnického práva strany prodávající – žalovaných k předmětným nemovitým věcem, které byly předmětem kupní smlouvy, tedy k pozemku parc. č. [číslo], pozemku parc. č. [číslo] a pozemku parc. č. [číslo], zapsaným na LV č. [číslo] pro katastrální území a obec [adresa]. Dle informací vedených v katastru nemovitostí u LV č. [číslo] pro k.ú. [adresa] jsou ke dni podání této žaloby žalobci nadále vedeni jako vlastníci předmětných pozemků namísto žalovaných. Stav zápisu v katastru nemovitostí tak odporuje skutečnému stavu a je nutné jej dát do souladu. K tomuto slouží žaloba o určení vlastnického práva, kterou žalovaní tímto podávají.

18. Žalobci tvrdí, že z důvodů uvedených výše v této žalobě jsou žalovaní podílovými spoluvlastníky vlastníky s velikostí spoluvlastnického podílu id. 1/3 na nemovitých věcech, a to pozemku parc. č. [číslo], pozemku parc. č. [číslo] a pozemku parc. č. [číslo], vše zapsané na LV č. [číslo] pro katastrální území a obec [adresa].

19. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí k výše uvedeným nemovitým věcem však plyne, že vlastníky těchto nemovitých věcí jsou žalobci. Ze shora uvedeného vyplývá, že stav zápisu ve veřejném seznamu – katastru nemovitostí – neodpovídá skutečnému stavu. Žalobci tak mají za to, že jejich právní postavení ve vztahu k uvedeným nemovitým věcem – pozemku parc. č. [číslo], pozemku parc. č. [číslo] a pozemku parc. č. [číslo], vše zapsané na LV č. [číslo] pro katastrální území a obec [adresa], je nejisté a je tak u nich dán naléhavý právní zájem na tom, aby bylo určeno, že žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky výše specifikovaných nemovitých věcí se spoluvlastnickým podílem id. 1/3 pro každého z žalovaných.

20. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby s tím, že je pravdou, že žalovaní 1. – 3. byli vlastníky – podílovými spoluvlastníky – o velikosti spoluvlastnického podílu id. 1/3 k celku pro každého z nich – nemovitostí v k.ú. [adresa], a to pozemku parc. č. [číslo] – trvalý travní porost o výměře 11.292 m2, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně, rozsáhlé chráněné území, zem. půdní fond – dále pozemku parc. č. [číslo] o výměře 1.184 m2 – ostatní plocha, neplodná půda – se stejným způsobem ochrany a dále pozemku parc. č. [číslo] o výměře 1.972 m2, orná půda, se stejným způsobem ochrany tak, jak byly tyto nemovitosti zapsány v katastru nemovitostí na LV č. [číslo] pro obec a k.ú. [adresa] u Katastrálního úřadu pro [adresa], Katastrální pracoviště [adresa]. Tyto nemovitosti nabyli žalovaní do svého vlastnictví – podílového spoluvlastnictví – na základě Kupní smlouvy ze dne 27.3.2014 s právními účinky zápisu ke dni 11.4.2014, zápis proveden ke dni 9.5.2014, kdy k prokázání této skutečnosti předkládají žalovaní výpis z katastru nemovitostí LV č. [číslo] ze dne 5.5.2020. Dále je pravdou, že na základě Kupní smlouvy ze dne 11.5.2020, s právními účinky zápisu k okamžiku 13.5.2020 13:18:32, zápis proveden dne 4.6.2020, převedli žalovaní v právním postavení prodávajících do vlastnictví žalobců v právním postavení kupujících uvedené nemovitosti do vlastnictví žalobců - jejich společného jmění manželů – a to za podmínek v této Kupní smlouvě výslovně uvedených, když předmětné nemovitosti jsou v této Kupní smlouvě označeny v čl. I., a to stejným popisem, jako vyplýval z tehdy platných zápisů v katastru nemovitostí, tedy tak, jak jsou tyto nemovitosti označeny shora, za vzájemně dohodnutou kupní cenu ve výši 2 300 000 Kč, která byla mezi žalované rozdělena rovným dílem. Je třeba uvést, že nikde v rámci uvedené kupní smlouvy není uvedeno, že by předmětné nemovitosti měly povahu a charakter stavebních pozemků, nebo že by jako vymíněná vlastnost uvedených nemovitostí měla být ta, že by tyto pozemky měly být svou povahou a charakterem určeny k zastavění a pro jaký typ stavby. Naopak, z celé kupní smlouvy jednoznačně vyplývá, že nemovitosti byly prodávány, a tedy i žalobci nabývány, ve stavu tak, jak byly zapsány v katastru nemovitostí, tedy jako pozemky nacházející se v rozsáhlém chráněném území, kdy takto tyto nemovitosti žalobci nadále vlastní, jak vyplývá z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí LV č. [číslo], který žalovaní k důkazu předkládají. Pokud jde o skutkové okolnosti, které uzavření předmětné kupní smlouvy předcházely, tak k těmto považují žalovaní za podstatné uvést, že to byli žalobci, kdo měli o předmětné nemovitosti eminentní zájem a na koupi nemovitostí velmi spěchali. Byli mimo jiné ze strany žalované 3., coby zástupce všech prodávajících, která v dané situaci figurovala i jako zprostředkovatel prodeje, seznámeni s tím, že Nemovitosti se nacházejí v CHKO [název], když to byli žalobci – zejména pak žalobce a) – kdo opakovaně prohlašovali, že si všechny informace ohledně možného využití předmětných pozemků pro výstavbu zajistí ještě před koupí sami. To, že se Nemovitosti nacházejí v CHKO [název], stejně jako Územní plán obce [adresa], jsou veřejně dostupné informace a každý má možnost se s jejich obsahem seznámit, což žalobci věděli před uzavřením Kupní smlouvy. Žalobci pak doslova urgovali žalovanou 3., coby zprostředkovatelku prodeje a zástupkyni všech prodávajících, aby ke koupi Nemovitostí došlo bez zbytečného odkladu s tím, že si potřebné informace před uzavřením Smlouvy prověří a zajistí sami, kdy jim bylo opakovaně sdělováno, že se jedná o specifické pozemky v lokalitě chráněné CHKO, kde může být eventuální výstavba komplikovaná a záleží zejména na postojích a stanoviscích příslušných správních orgánů CHKO. O nemovitosti měli v dané době zájem další vážní zájemci, kdy jednání s nimi byla již před uzavřením Rezervační smlouvy, kdy však žalobci zaplatili dopředu rezervační zálohu na nemovitosti, aby uzavření Rezervační smlouvy s jinými vážnými zájemci zabránili. K tomuto pak žalovaní disponují dostatkem důkazů, které jsou připraveni při jednání ve věci samé předložit. Z dokladů, které žalobci v rámci podané žaloby ke svým tvrzením předkládají – závazné stanovisko AOPK ze dne 4.5.2021 a sdělení MŽP ze dne 22.9.2021 – pak jednoznačně vyplývá, že žalobci si sami před uzavřením Kupní smlouvy žádné informace o možné využitelnosti Nemovitostí pro výstavbu neověřovali, se správou CHKO [název] nejednali, a to přesto, že tvrdili, že tak před koupí sami učiní. Je přitom obecně známou skutečností, že pokud se nemovitosti nacházejí v CHKO, je třeba vždy jakýkoliv záměr v území konzultovat s příslušnou správou CHKO předem. Předkládané doklady z roku 2021 – tedy až rok po koupi předmětných nemovitostí do vlastnictví žalobců – svědčí dle žalovaných o zcela nedbalém přístupu žalobců, který však nemůže jít k tíži žalovaných, neboť situaci, ve které se nyní žalobci nacházejí, si způsobili vlastním jednáním, kdy si rozhodně nepočínali s péčí řádného hospodáře. Žalobcům byl přitom před koupí samotnou poskytnut dostatečný časový prostor i informace a kontakty k tomu, aby si vše potřebné prověřili, kdy v případě zájmu byli žalovaní připraveni poskytnout i delší časový prostor. Byli to žalobci, kdo na uzavření kupní smlouvy ve znění tak, jak byla nakonec uzavřena, spěchali, a to při vědomí všech shora uvedených skutečností. Nutno také podotknout, že z předložených stanovisek příslušných správních orgánů, tedy AOPK ze dne 4.5.2021 a sdělení MŽP ze dne 22.9.2021, přitom nevyplývá, že by na předmětných nemovitostech nebyla možná žádná výstavba, z těchto vyplývá, že zde není možné stavět rodinný dům dle projektu předloženého žalobci, a to z důvodu a na základě skutečností v těchto stanoviscích uvedených. Je zřejmé, že žalobci opět postupovali tak, že si nechali vyhotovit projekt rodinného domu dle svých představ, ovšem bez toho, aniž by před přípravou projektu kontaktovali příslušné správní orgány a s těmito jednali o tom, zda a za jakých podmínek a po splnění jakých předpokladů, je výstavba na uvedených nemovitostech možná, tak aby byla v souladu s příslušnými záměry a plány ochrany přírody a krajiny, ale i v souladu s příslušnými urbanistickými studiemi. Z předložených rozhodnutí příslušných správních orgánů např. vyplývá i to, že žalobci počítají s přístupovou komunikací k naprojektovanému domu přes pozemek třetího vlastníka, s nímž nemají vůbec vyřešen jakýkoliv právní titul k užívání této nemovitosti. I toto svědčí o naprosto neodborném a povrchním přístupu a postupu žalobců, který však opět nemůže jít k tíži žalovaných a nezakládá žádný právní ani faktický důvod pro nároky, které jsou žalobci uplatněny podanou žalobou. Nejpodstatnější je ovšem tak skutečnost, že žalobci věděli již v září roku 2021, že na předmětných Nemovitostech nebudou moci realizovat výstavbu rodinného domu dle svého projektu, kdy však k odstoupení od kupní smlouvy ze dne 11.5.2020 přistoupili až dne 12.4.2023, tedy téměř po uplynutí dvou let ode dne, kdy se o možných důvodech – pokud by zde takové byly – pro odstoupení od kupní smlouvy dozvěděli. V tomto směru pak žalovaní nutně musí odkázat na ustanovení § 2002/2 Občanského zákoníku, tedy, že i pokud by zde byly dány důvody pro odstoupení od smlouvy dle ustanovení § 2002/1 Občanského zákoníku v platném znění, které zde však – s přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem dány nejsou, neboť je zřejmé, že žalovaní Kupní smlouvu ze dne 11.5.2020 žádným podstatným způsobem neporušili – pak žalobci nepřistoupili k odstoupení od kupní smlouvy „bez zbytečného odkladu“, kdy z tohoto důvodu není možné následně – po uplynutí téměř dvou let od zjištění skutečnosti, která však nebyla nikdy v kupní smlouvě jako vymíněná vlastnost nabývaných nemovitostí uvedena – že na předmětných nemovitostech není možno realizovat výstavbu rodinného domu dle projektu žalobců – odstupovat od kupní smlouvy ze dne 11.5.2020 z důvodu tvrzeného podstatného porušení smlouvy. Pokud pak jde o možnost odstoupení danou alternativně ustanovením § 1916/1 písma) a c) Občanského zákoníku, pak k tomuto žalovaní opět uvádějí, že předmětná kupní smlouva žádnými tvrzenými vadami netrpí a ani z tohoto důvodu nevyvolává a nevyvolalo odstoupení žalobců od kupní smlouvy ze dne 12.4.2023 žádných právních účinků. Nadto nutno upozornit opět na znění ustanovení § 2111 Občanského zákoníku v tom směru, že i pokud by se mělo skutečně v daném případě jednat o vady dle ustanovení § 1916/1 písma) a c) Občanského zákoníku, což však v projednávaném případě zcela nepochybně splněno není, pak je zjevné, že žalobci jako kupující neoznámili tvrzené vady žalovaným, coby prodávajícím, včas, a proto právo na odstoupení od smlouvy pozbyli. Pokud jde o právní argumentaci užitou jak v rámci odstoupení od kupní smlouvy ze dne 12.4.2023, tak v rámci podané žaloby, k této nutno podotknout, že dle ust. § 2002 odst. 1 občanského zákoníku platí, že poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Ve vztahu k této argumentaci užité žalobci však nutno uvést, že nejsou naplněny hned dva podstatné body, a to jednak to, že by Kupní smlouva ze dne 11.5.2020 byla ze strany žalovaných porušena podstatným způsobem a dále, že by v případě, že by k takovému podstatnému porušení smlouvy skutečně došlo, žalobci odstoupili od kupní smlouvy bez zbytečného odkladu. Sami žalobci totiž tvrdí, že jistotu v tom směru, že na předmětných nemovitostech nebudou moci výstavbu naprojektovaného rodinného domu realizovat, měli nejpozději v září roku 2021 — viz. stanovisko MŽP — nicméně odstoupení od kupní smlouvy zasílají žalovaným až 12.4.2023, kdy doba 1 a půl roku od vydání stanoviska MŽP rozhodně nemůže být považována za splnění lhůty „bez zbytečného odkladu." Alternativně k výše uvedenému pak žalobci namítají tzv. vadné plnění, když podle ust. § 1916 odst. 1 písm. a) a c) občanského zákoníku dlužník plní vadně, zejména poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, nebo ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání. Podle § 1923 věty druhé platí, že nelze-li vadu odstranit a nelze-li pro ni předmět řádně užívat, může nabyvatel bud' odstoupit od smlouvy, anebo se domáhat přiměřené slevy z ceny. K tomuto pak žalovaní opětovně podotýkají, že v daném případě Kupní smlouva a nemovitosti v této Kupní smlouvě výslovně v čl. I. označené, žádnými vadami netrpí, a i kdyby tak tomu bylo, pak platí ustanovení § 2111 Občanského zákoníku v platném znění, které svým postupem žalobci opětovně porušili, tedy žalobci pozbyli svého práva odstoupit od Kupní smlouvy ze dne 11.5.2020, když jimi tvrzené vady neoznámili žalovaným včas. K této části pak považují žalovaní za nutné uvést i tu skutečnost, že ani z odstoupení od kupní smlouvy, ani z podané žaloby, není zřejmé, o jaké konkrétní vady se má jednat, když pouhý odkaz na zákonnou dikci nepostačuje. Ve Smlouvě není uvedeno žádné prohlášení strany prodávající, že předmětné pozemky jsou pozemky určené k výstavbě, ale naopak v článku I. odst. 1 Smlouvy je výslovně uvedeno, že se jedná o trvalý travní porost, resp. ornou půdu/ostatní plochu s uvedeným způsobem ochrany (rozsáhlé chráněné území), s čímž byli žalobci předem seznámeni, a to potvrdili svými podpisy na Smlouvě. V čl. VII. odst. 1 Smlouvy je uvedeno jednoznačné prohlášení strany kupující, že se seznámila se stavem Nemovitostí, které byly předmětem koupě, tedy žalobci stvrdili, že se náležitě seznámili s tím, jaké Nemovitosti, v jakém faktickém i právním stavu hodlají nabýt do svého vlastnictví, kdy takto byly předmětné Nemovitosti označeny i v kupní smlouvě ze dne 11.5.2020. Je obecně známo, že pokud kdokoliv uvažuje o koupi nemovitostí, tak se v rámci obvyklé opatrnosti má náležitě seznámit se stavem a využitelností dané nemovitosti z veřejně dostupných zdrojů a databází, případně si k tomuto má najmout poradce v oblasti právní, stavební či jiné, na což měli žalobci před uzavřením samotné Kupní smlouvy dostatečně dlouhou dobu — a to dobu minimálně dvou měsíců. Ve Smlouvě není nikde uvedeno žádné prohlášení strany prodávající, že předmětné pozemky jsou pozemky určené k výstavbě, ale naopak v článku I. odst. 1 Smlouvy je výslovně uvedeno, že se jedná o trvalý travní porost, resp. ornou půdu/ostatní plochu s uvedeným způsobem ochrany (rozsáhlé chráněné území), s čímž byli žalobci coby kupující seznámeni, to potvrdili svými podpisy na Smlouvě a takto byli nemovitosti jimi do vlastnictví také nabyty a žalovanými, coby prodávajícími, prodány. Pro úplnost a na závěr pak pro účely vyčerpání všech argumentů svědčících pro zamítnutí podané žaloby žalovaní uvádějí, že v rámci odstoupení od kupní smlouvy ze dne 12.4.2023, které však z důvodů shora uvedených dle názoru žalovaných nevyvolalo žádných právních účinků, nebyla nikterak vyjádřena synallagma, neboť žalovaní by měli povinnost vrátit zaplacenou kupní cenu až poté, co by došlo k vrácení nemovitostí — tedy k obnovení jejich vlastnického práva k těmto nemovitostem — když vyjádření tohoto synallagmatického právního vztahu v rámci návrhu výroku I. rozsudečného výroku je nesprávné a na takovém určení zde v tomto okamžiku není žádný právní zájem. Stejně tak nemohou být žalovaní v prodlení se splněním povinnosti k zaplacení částky 2 300 000 Kč, neboť se o žádné bezdůvodné obohacení na jejich straně nejedná, když žalobci do dne podání žaloby nijak nevyzvali žalované k součinnosti ve smyslu obnovení vlastnického práva žalovaných k nemovitostem. V současné době tak stav právní odpovídá stavu faktickému a není zde dán žádný právní zájem na žalobou požadovaném určení vlastnického práva žalovaných k předmětným nemovitostem, jak je uvedeno pod bodem I. návrhu rozsudečného výroku. Stejně tak zde není a nemůže být dáno ani žádné bezdůvodné obohacení na straně žalovaných, kdy žalovaní podotýkají, že ani nemohou být zavázáni zaplatit částku 2 300 000 Kč společně a nerozdílně, a to s přihlédnutím k jejich tvrzenému podílovému spoluvlastnictví k předmětným Nemovitostem.

21. Soud provedl dokazování: Z inzerátu s datem exportu 7.4.2020 bylo zjištěno, že inzerát byl zařazen v kategorii: Prodej, Typ nemovitosti: pozemky k bydlení, Stav nemovitosti: velmi dobrý, Rezervace povolena: ano, Popis: Exkluzívně nabízíme k prodeji zcela výjimečný pozemek (v blízkosti horské chaty [název]) umístěný na polosamotě v k.ú [adresa] o celkové výměře 14 445 m2. Pozemek s překrásným výhledem na hřebeny [název] je ideální pro rekreaci, či k celoročnímu bydlení, leží v příjemném a klidném prostředí [adresa]. Je jednou ze zastávek při hřebenovém přechodu, a to po ose [adresa], [adresa], [název], [adresa], [adresa], [adresa]. V okolí chaty lze využít nejen turistické, ale také cykloturistické a běžkařské trasy. V územním plánu obce je pro pozemek navrhován způsob využití – smíšené bydlení s výškovou hladinou max. dvě nadzemní podlaží s podkrovím. Zastavěnost stavebního pozemku v zastavitelné ploše je max 25 % (cca 125 m2). Na pozemku se nachází elektřina, jak zdroj vody je potřeba vrt na vlastní studnu. V blízkosti je potok. Velkou výhodou je velikost pozemku, co s ním uděláte, je jen na Vás. Makléř doporučuje prohlídku a pokochat se výhledem. [souřadnice]. Lokalita: Česká republika, obec [adresa], k.ú. [adresa], č. parcely [číslo],[číslo],[číslo]. Financování: 100% hotovost, Původ hotovosti: úspory. Makléři: [jméno FO], [tituly za jménem], [tituly před jménem][jméno FO], [jméno FO]. Vybavení: Dopravní spojení: příjezd osobním autem, Příjezd: zpevněný, Zavedené inž. sítě: na hranici pozemku, Charakter pozemku: lesy, louka, orná půda, ostatní plochy, Okolní prostranství: hory, lesy, louka pole, Oplocení: není, Využití volného času: jízda na koni, pobyt v přírodě, zimní sporty. Vytvořeno 3.4.2020 [jméno FO], [tituly za jménem]. Inzerát obsahuje 12 snímku pozemků.

22. Z listiny nazvané Blokace nemovitostí č. zakázky [číslo] uzavřené dne 5.5.2020, podepsané zprostředkovatelem žalovanou 3. a SMS podpisy: žalobcem a) v 17:26 , žalobkyní b) 18:23 bylo zjištěno , že blokace byla uzavřena pro zájemce – žalobce a) a b) zastoupeni [Jméno žalované C], a [právnická osoba]., zastoupené makléřem [Jméno žalované C], kód obchodníka [číslo], předmětem dohody je blokace nemovitostí parc. č. [číslo] v katastrálním území [adresa], zapsaná na LV č. [číslo], parc.č.[číslo] (orná půda), parc. č. [číslo] / trvalý travní porost) obě v katastrálním území [adresa], zapsané na LV č.[číslo]. Výše kupní ceny 2 300 000 Kč, provize 80 000 Kč – není součástí kupní ceny a zavazuje se ji uhradit zájemce. Splatnost provize není vázána na uzavření smlouvy. Blokační úhrada činí 80 000 Kč a zavazuje se ji uhradit zájemce i v případě, kdy nedojde k uzavření Smlouvy kvůli Prodávajícímu. V případě neuhrazení v hotovosti je blokační úhrada splatná do 32 dnů na účet RK, v případě prodlení s úhradou blokační úhrady je zájemce povinen uhradit RK smluvní pokutu 30 % BÚ. Dohoda se uzavírá do 30.6.2020. Příloha LV [číslo], nabídka [číslo].

23. Z Výhradní dohody o zprostředkování ze dne 5.5.2020 podepsané Zprostředkovatelem [Jméno žalované C], Klientem [Jméno žalované C], a SMS podpisy klientem [Jméno žalované A] 5.5.2020 v 18:51, [Jméno žalované B] 7.5.2020 v 11:59 bylo zjištěno, že výhradní dohodu uzavřela [právnická osoba], zastoupena [Jméno žalované C] a klienti: [Jméno žalované C], [tituly za jménem], [Jméno žalované A], [Jméno žalované B], zastoupeni [Jméno žalované C], předmětem dohody je obstarat klientům příležitost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu nebi smlouvu k smlouvě budoucí ohledně nemovitostí parc. č. [číslo] v katastrálním území [adresa], zapsaná na LV č. [číslo], parc.č.[číslo] (orná půda), parc. č. [číslo] / trvalý travní porost) obě v katastrálním území [adresa], zapsané na LV č.[číslo]. Výše kupní ceny 2 300 000 Kč. Dohoda se uzavírá do 30.6.2020.

24. Z kupní smlouvy a smlouvy o úschově uzavřené dne 11.5.2020 uzavřené mezi prodávajícími [Jméno žalované A], [Jméno žalované B], [Jméno žalované C], a kupujícími manžely [adresa] a [Jméno žalobce B] za účasti vedlejšího účastníka na straně třetí Obchodní společností [právnická osoba] zastoupené na základě plné moci [Jméno žalované C], dále též jen jako zprostředkovatelem, bylo zjištěno, že smlouva byla uzavřena podle § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., v článku I. Jsou specifikovány nemovitosti parc. č. [číslo] o výměře 11 292 m2, trvalý travní porost, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupně, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond, parc. č. [číslo] o výměře 1184 ostatní plocha neplodná půda způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond v katastrálním území [adresa] , zapsaná na LV č. [číslo], parc.č.[číslo] o výměře 1972 m2 orná půda, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond, vše zapsané na LV [číslo] pro k.ú. [adresa]. Spoluvlastnické podíly prodávajících jsou 1/3 vzhledem k celku předmětu převodu každý. V čl. III. Je dohodnuta kupní cena 2 300 000 Kč, v čl. IV. Smlouva o úschově, [Jméno žalované A] obdrží částku ve výši 766 666 Kč, [Jméno žalované B] obdrží částku 766 667 Kč, [Jméno žalované C] obdrží částku 766 667 Kč.

25. Z Výpisu z KN LV č. [číslo] k 5.5.2020 bylo zjištěno, že jako vlastníci pozemků specifikovaných v předcházejícím odstavci byli zapsání žalovaní 1.,2.,3. na základě kupní smlouvy ze dne 27.3.2014.

26. Z Výpisu z KN LV č. [číslo] k 15.8.2023 bylo zjištěno, že jako vlastníci těchto pozemků byli zapsání žalobci a) b) na základě kupní smlouvy ze dne 11.5.2020 27. Ze Závazného stanoviska agentury ochrany přírody a krajiny ze dne 4.5.2021, adresované žalobci a) bylo zjištěno, že agentura vyslovila nesouhlas se stavbou „Novostavba rodinného domu na parc. č. [číslo][adresa]“ na pozemcích pozemková parcela číslo [číslo], [číslo] v katastrálním území [adresa] dle dokumentace, kterou vypracoval: [tituly před jménem] [jméno FO] z III/2021. Agentura posuzovala předmětnou stavbu na podkladě ustanovení ZOPK a odborných oborových dokumentů - Plánu péče CHKO [název] ad. Dotčený pozemek spadá do území III. zóny odstupňované ochrany CHKO [název]. Navrhovaná stavba se taktéž nachází v území evropsky významné lokality [název] (dále jen „EVL [název]"), která je součástí soustavy Matura 2000. Podle platného územního plánu pozemky pozemková parcela a číslo [číslo] a [číslo] v k.ú. [adresa], na kterých je navrženo umístění rodinného domu, včetně souvisejících staveb, částečně náleží do plochy SB - plochy smíšené obytné, ale jejich větší část je již součástí plochy NPP - plochy Přírodní - paseky. Mezi převažující (hlavní) využití plochy NPP patří plochy horských pasek uvnitř CHKO [název] a plochy biocenter a biokoridorů územního systému ekologické stability ÚSES. Mezi nepřípustné využití mimo jiné patří pozemky staveb a činnosti, které jsou v rozporu s převažujícím a přípustným využitím, především pak pozemky staveb pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci, agrofarmy apod. a dále též oplocování pozemků, kromě přípustných a zřizování samostatných zahrad. Za zásadní rozpor s chráněnými zájmy však Agentura považuje využití části zastavěného území plochy SB, která byla vymezena v rámci původní stavby (nyní rekreačního objektu č. ev. [číslo]), jako stabilizovaná plocha umožňující realizaci případných doplňkových staveb ke stávajícímu objektu, tedy nikoliv jako plocha pro další stavební rozvoj. Zahušťování zástavbou je v posuzovaném území v rozporu s ustanovením § 12 ZOPK. Krajinným rázem ZOPK rozumí zejména (nikoliv jen) přírodní, kulturní a historickou charakteristiku určitého místa či oblasti. Ten je chráněn před činností snižující jeho estetickou a přírodní hodnotu. Zásahy do krajinného rázu, zejména umisťováni a povolování staveb, mohou být prováděny pouze s ohledem na zachování významných krajinných prvků, zvláště chráněných území, kulturních dominant krajiny, harmonické měřítko a vztahy v krajině. Návrh na umístění stavby rodinného domu v blízkosti stávající stavby (nyní rekreační chaty) nerespektuje dle názoru Agentury dochovanou urbanistickou strukturu, kterou zde tvoří rozvolněná zástavba, která je historicko-kulturní charakteristikou krajinného rázu. Osada Vjadačka je sporadicky osídleným územím na samé hranici se Slovenskou republikou a např. příjezd k ní je možný po údolní účelové komunikaci, která vede 1. zónou CHKO [název], tedy územím s velmi přísným režimem ochrany. K uvedenému Agentura připomíná ustanovení § 26 ZOPK Základní ochranné podmínky chráněných krajinných oblastí, konkrétně odst. 1, písm. c) tohoto ustanovení ZOPK... Na celém území chráněných krajinných oblastí je zakázáno vjíždět a setrvávat s motorovými vozidly a obytnými přívěsy mimo silnice a místní komunikace a místa vyhrazená se souhlasem orgánu ochrany přírody, kromě vjezdu a setrvávání vozidel orgánů státní správy, vozidel potřebných pro lesní a zemědělské hospodaření, obranu státu a ochranu státních hranic, požární ochranu a zdravotní a veterinární službu. A v této souvislosti také Agentura poukazuje na nesrovnalosti v předkládané dokumentaci, konkrétně ve věci příjezdu na předmětné pozemky. V souhrnné technické zprávě je např. uvedeno, že... „Přístup k pozemku RD p.č. [číslo], [číslo] s plánovanou stavbou RD je zajištěn po obecní komunikaci na parc. č. [číslo]. Dle vyhlášky č. 501/2008 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, ve svém ustanovení § 20 odst. 7 uvádí, že: „ke každé stavbě rodinného domu nebo souvislé skupině těchto staveb musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby" tento požadavek je splněn tato komunikace je ve vzdálenosti 32,5 m". Agentura zjistila, že pozemek pozemková parcela číslo [číslo] je v katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha ve vlastnictví Biskupství [název] a nemá charakter a parametry pozemní komunikace. Ve výkresové části dokumentace - celkové situaci, není příjezd ani sjezd ([číslo]) zakreslen. Souhrnná technická zpráva dále zmiňuje, že... součástí stavby budou ,,nezpevněné komunikace" a „nezpevněné plochy' (?). Plocha „odstavné stání pro dva osobní automobily skupiny 02", má být dle dokumentace např. provedena z drceného kameniva (zatravňovacích tvárnic) v rozsahu 50,0 m2. Tato „nezpevněná" plocha je navržena na pozemku pozemková parcela číslo [číslo], který je již součástí nezastavěného území plochy NPP. Toto řešení je dle územního plánu pravděpodobně v rozporu s hlavním a přípustným využitím a také v rozporu s předměty ochrany: plochy pozemků pozemková parcela číslo [číslo] a [číslo] jsou biotopem zvláště chráněných druhů velkých savců a jsou součástí biotopu zvláště chráněných druhů rostlin. Dle ustanovení § 50 ZOPK jsou zvláště chráněné rostliny chráněny ve všech svých podzemních a nadzemních částech a všech vývojových stádiích; chráněn je rovněž jejich biotop. Je zakázáno tyto rostliny sbírat, trhat, vykopávat, poškozovat, ničit nebo jinak rušit ve vývoji. Stejně tak to platí pro řešení příjezdu na pozemek, který je možné zřídit pouze přes plochy NPP. Záměr představuje zahuštění zástavby v území, které nemá předpoklady pro stavební rozvoj (v dané lokalitě není možné napojení na veřejný vodovod ani kanalizaci a zajistit svoz komunálního odpadu a zimní údržbu místa je s ohledem na okrajovou, hůře dostupnou, část obce rovněž problematické). Původní struktura zástavby, kterou zde tvoří rozvolněná skladba solitérních usedlostí na svahových loukách, je dobře rozpoznatelná také na snímcích prvního plošného leteckého snímkování z 50. let minulého století (http://kontaminace.cenia.cz). Dle Plánu péče O CHKOB na období 2019 — 2028 (dále jen „plán péče") spočívá strategie ochrany přírody a krajiny CHKOB v ochraně volné krajiny bez zástavby a udržení relativní nezastavěnosti krajiny a ochraně volné krajiny před fragmentací a snižováním migrační propustnosti. Dlouhodobým cílem v oblasti zástavby je zachování dochované urbanistické struktury a charakteru zástavby (půdorys staveb, hustota zástavby, typické hmotové poměry zástavby). Dle ustanovení § 38 odst. 1 ZOPK je plán péče odborný a koncepční dokument ochrany přírody, který na základě údajů o dosavadním vývoji a současném stavu zvláště chráněného území navrhuje opatření na zachování nebo zlepšení stavu předmětu ochrany ve zvláště chráněném území. Plán péče slouží jako podklad pro jiné druhy plánovacích dokumentů (např. územní plán) a pro rozhodování orgánů ochrany přírody. Dle grafické části Preventivního hodnocení krajinného rázu ([právnická osoba].), které bylo pro území CHKOB zpracováno v roce 2007 a na nějž se odkazuje plán péče, je stavba umisťována do pohledového horizontu lokálního významu a jeho ochranného pásma. Dle plánu péče patří mezi cíle ochrany přírody v oblasti výstavby a ochrany krajinného rázu nepovolovat stavby a technická zařízení na pohledových horizontech a v jejich ochranných pásmech a důsledně chránit jejich nezastavěnost. Poznámka: Dle Preventivního hodnocení krajinného rázu CHKO [název] je lokalita zařazena do území se zvýšenou hodnotou krajinného rázu a dle dokumentace, která na uvedenou práci navazuje, rozšiřuje a zpřesňuje jí ([právnická osoba]), náleží lokalita do první kategorie ochrany krajinného rázu.

28. Ze sdělení odboru výkonu státní zprávy Ministerstva živ. prostředí ze dne 22.9.2021 bylo ujištěno, že ( č stantnri - )Ministerstvo se s ohledem na uvedené ztotožňuje se závěrem AOPK uvedeným ve výrokové části ZS jenž zcela reflektuje koncepci ochrany CHKOB danou plánem péče a dle kterého je dlouhodobým cílem v oblasti zástavby zachování dochované urbanistické struktury a charakteru zástavby (půdorys staveb, hustota zástavby, typické hmotové poměry zástavby), dochovaný ráz sídel, neumisťovat nové stavby na pohledově exponované plochy ve volné krajině (horizonty, vrcholy, svahy). Ministerstvo konstatuje, že dle § 38 odst. 1 ZOPK je plán péče odborný a koncepční dokument ochrany přírody, který na základě údajů o dosavadním vývoji a současném stavu zvláště chráněného území navrhuje opatření na zachování nebo zlepšení stavu předmětu ochrany ve zvláště chráněném území. Plán péče slouží jako podklad pro jiné druhy plánovacích dokumentů (např. územní plán a pro rozhodování orgánů ochrany přírody. Z odůvodnění ZS vyplývá také zřejmý rozpor stavby s ochranou zvláště chráněných druhů živočichů a rostlin ve smyslu § 56 ZOPK a rozpor se základními ochrannými podmínkami danými § 26 ZOPK. Z obsahu ZS je také zřejmé, AOPK podpůrně přihlédla k územnímu plánu obce [adresa], dle kterého jsou plochy přírodní paseky (NPP) vymezeny pro zachování a obnovu typických horských pasek. Ministerstvo uvádí, že vymezení zastavitelné plochy dotčené záměrem nebylo předmětem územního plánu obce [adresa] vydaného dne 10.2.2015. Rovněž z obsahu vyjádření AOPK vyplývá, že předmětná zastavitelná plocha dotčená záměrem stavby byla historicky vymezena ve vztahu k rekreačnímu objektu č. ev. [číslo] bez úmyslu vytvořit další rozvojovou plochu pro stavbu rodinných domů. Ministerstvo konstatuje, že uvedení stavby do souladu s územně plánovací dokumentací ve smyslu jejího umístění v rámci plochy smíšené obytné [právnická osoba] neznamená splnění všech zákonných požadavků pro její povolení. Uvedené vyplývá i z obsahu územního plánu obce [adresa], dle kterého: „Navrhované využití ploch s rozdílným způsobem využijí je podmíněno omezeními vyplývajícími z nutnosti respektovat limity využití území vyplývající z nutnosti respektovat limity využití území vyplývající z právních předpisů a správních rozhodnutí a z řešení územního plánu." Ministerstvo doplňuje, že územní plán obce Bila není pořizován v takové podrobnosti, aby bylo možné v rámci jednotlivých funkčních ploch stanovit pozemky či konkrétní místa vhodná pro umístění staveb posuzovat vždy individuálně v souladu se zájmy chráněnými ZOPK.

29. Z Listiny nazvané odstoupení od kupní smlouvy ze dne 11.5.2020, doručené všem 3 žalovaným, datované 12.4.2023 spolu s doručenkami založenými na č. listu 38, bylo zjištěno že žalobci odstoupili od kupní smlouvy uzavřené dne 11.5.2020 s odůvodněním, že právní zástupce žalobců v listině konstatuje, že výše uvedená nemovitost byla klientům nabízena jako stavební pozemek, konkrétně pak byla v inzerátu realitní kanceláře nabízena s tímto textem: Pozemek s překrásným výhledem na hřebeny [název] je ideální pro rekreaci, či k celoročnímu bydlení, leží v příjemném a klidném prostředí [adresa]. Je jednou ze zastávek při hřebenovém přechodu, a to po ose [adresa], [adresa], [název], [adresa], [adresa], [adresa]. V okolí chaty lze využít nejen turistické, ale také cykloturistické a běžkařské trasy. V územním plánu obce je pro pozemek navrhován způsob využití - smíšené bydleni, s výškovou hladinou max. dvě nadzemní podlaží s podkrovím. Mí klienti byli opakovaně ubezpečováni jak makléřkou realitní kanceláře, tak i Vámi jako vlastníky Nemovitosti, že na předmětných pozemcích budou schopni zřídit rekreační objekt v tom duchu, jak byl uváděn v inzerátu realitní kanceláře. Po zakoupení předmětných pozemků na základě shora označené kupní smlouvy a vkladu vlastnického práva mých klientů k Nemovitosti do katastru nemovitostí mí klienti započali s realizací kroků potřebných pro výstavbu rekreačního objektu. Ačkoliv můj klient si zajistil veškeré podklady včetně projektu, pro získání stavebního povolení pro realizaci rekreačního objektu na předmětném pozemku, nepodařilo se mu získat stavební povolení, a to z důvodu nesouhlasného závazného stanoviska Agentury ochrany přírody a krajiny České republiky, regionální pracoviště, správa Chráněné krajinné oblasti [název] (dále jen „Agentura"), [číslo jednací]. Souhlasné stanovisko Agentury je přitom naprosto elementární podklad pro získání stavebního povolení a bez něj nelze na předmětném pozemku provést jakoukoliv stavbu. Z výše citovaného stanoviska Agentury je naprosto zřejmé, že na předmětné Nemovitosti, kterou od Vás zakoupili mí klienti, nelze postavit žádnou stavbu, tedy ani pro účely rekreace, ani pro účely trvalého bydlení. Tento stav tak je v příkrém rozporu se záměry mých klientů, o nichž jste věděli, tedy že hodlají na předmětném pozemku vystavět objekt pro rodinnou rekreaci, případně pro trvalé bydlení. Předmětný pozemek je však s ohledem na příslušnou strategii ochrany přírodního krajinného rázu CHKO [název] nezastavitelný jakoukoliv stavbou. Tento pozemek je tak pro mé klienty, ale i pro jakékoliv jiné potenciální zájemce zcela bezcenný, ledaže by zájemce měl v úmyslu předmětné pozemky udržovat jako horskou louku či pastvinu. Současně je zcela bez pochyb. že kupní cena, za kterou mí klienti předmětný pozemek sako stavební koupili, zcela neodpovídá jeho reálné hodnotě, neboť zcela zjevně nejde o stavební pozemek, když předmětné pozemky lze dle závazného stanoviska Agentury zachovat pouze jako louku či pastvinu. Podle ust. § 2002 odst. 1 občanského zákoníku platí, že poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu jíž při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Jsem tedy přesvědčen, že mým klientům vznikl nárok na odstoupení od předmětné kupní smlouvy, neboť zde byly naplněny podmínky pro postup dle ust. § 2002 odst. 1 občanského zákoníku, když mí klienti by nikdy předmětnou kupní smlouvu k předmětné Nemovitosti neuzavřeli, kdyby věděli, že pozemky tvořící Nemovitost jsou nezastavitelné rekreačním objektem či rodinným domem. Alternativně k výše uvedenému jsem toho názoru, že z Vaší strany coby prodávajících došlo k vadnému plnění, když podle ust. § 1916 odst. 1 písm. a) a c) občanského zákoníku dlužník plní vadně, zejména poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, nebo ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání. Podle § 1923 věty druhé platí, že nelze-li vadu odstranit a nelze-li pro ni předmět řádně užívat, může nabyvatel buď odstoupit od smlouvy, anebo se domáhat přiměřené slevy z ceny. Obě výše zmíněné argumenty poté mé klienty opravňují k odstoupení od kupní smlouvy ze dne 11.5.2020. Proto Vám v zastoupení svých klientů oznamuji, že tito prostřednictvím tohoto přípisu odstupují od kupní smlouvy ze dne 11.5.2020 a požadují vrácení uhrazené kupní ceny ve výši 2 300 000 Kč.

30. Z rozhodnutí agentury ochrany přírody a krajiny ze dne 5.5.2023 bylo zjištěno, že agentura se vyjádřila k zastavitelnosti pozemků parc. č. v [číslo], parc. č. [číslo], parc. č. [číslo], všechna zapsané na LV č. [číslo] v k.ú. [adresa] na základě požadavku žalobce s tím že pozemky pozemková parcela číslo [číslo], [číslo], [číslo] v k.ú. [adresa] jsou podle odstupňované ochrany součástí III. zóny CHKO [název] a současně náleží do území evropsky významné lokality [název] (dále jen „EVL [název]"), která je součástí soustavy Natura 2000. Pozemek pozemková parcela číslo [číslo] je dle nálezové databáze ochrany přírody také součástí biotopu zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů. Podle ustanovení § 49 odst. 1 zákona jsou zvláště chráněné rostliny chráněny ve všech svých podzemních a nadzemních částech a všech vývojových stádiích; chráněn je rovněž jejich biotop, zakázáno je tyto rostliny sbírat, trhat, vykopávat, poškozovat, ničit nebo jinak rušit ve vývoji. Podle ustanovení § 50 zákona jsou zvláště chránění živočichové chráněni ve všech svých vývojových stádiích, chráněna jsou jimi užívaná přirozená i umělá sídla a jejich biotop. S ohledem na uvedené skutečnosti není na tomto pozemku možná žádná stavební činnost; pozemek je dle platného územního plánu [adresa] součástí nezastavěného území plochy NPP - přírodní paseky (mezi nepřípustné využití této plochy patří mimo jiné pozemky staveb a činnosti, které jsou v rozporu s převažujícím a přípustným využitím, především pak pozemky staveb pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci, agrofarmy apod. a dále též oplocování pozemků, kromě přípustných a zřizování samostatných zahrad). Část pozemku pozemková parcela číslo [číslo] je podle územního plánu součástí plochy SB - smíšené obytné a tvoří zastavěnou plochu k objektu č. ev.

2. Podobně to platí i pro část pozemku pozemková parcela číslo [číslo], který je podle územního plánu rovněž součástí plochy SB - smíšené obytné vymezené ke stávajícímu objektu (č. ev. [číslo]) a také pro část pozemku pozemková parcela číslo [číslo], která však není předmětem dotazu. To, že plocha byla v územním plánu vymezena v rámci stávajícího objektu a ne pro další stavební rozvoj, svědčí mimo jiné řešení komunikace pro příjezd k ploše SB, která je vedena přes pozemek pozemková parcela číslo [číslo] - viz příloha. Dle dokumentace „Preventivní hodnocení krajinného rázu CHKO [název]", části „Kategorizace sídel", vypracované pro potřeby. Agentury společností [právnická osoba]. (dále jen „preventivní hodnocení"), náleží plocha s pozemky pozemková parcela číslo [číslo], [číslo], [číslo] v k.ú. [adresa] do I. kategorie sídla. V preventivním hodnocení je také uvedeno: Sídlo (část sídla se zástavbou), která se zpravidla nachází v zachovalém segmentu krajiny s výskytem vyšších přírodních nebo estetických hodnot, v jehož projevu se sídlo projevuje. Převažující část zástavby má dochované tradiční formy a architektonické hodnoty nebo je v něm dochovaná historická struktura zástavby typická pro danou oblast dokládající způsob osídlení území. V zástavbě bývají přítomny cennější stavby lidové architektury nebo jiné kulturní či historické hodnoty a zástavba pozitivně dotváří hodnoty krajinné scény — prostředí celkově působí harmonicky. Mohou zde být přítomny objekty, které částečně narušují dochovaný ráz lokality, avšak nikoliv lokalitu jako celek, neboť celkově je působení krajinného prostředí a sídla harmonické a pozitivní. Pro uvedenou kategorii jsou vyjmenována také obecná doporučení a podmínky ochrany: Zachovávat historickou strukturu zástavby bez možnosti jejího výraznějšího rozšíření - přijatelné jsou pouze velmi citlivé přístavby a úpravy aj. Zachovávat harmonický přechod sídla do krajiny - vhodným situováním nových staveb směrem do sídla a okraje zastavěného území zachovat ve formě zahrad a sadů, resp. bez staveb jakéhokoli druhu. Chránit dochovanou siluetu části sídla a vyloučení staveb s nevhodným měřítkem, formou, materiálem a barevností Při přestavbách využívat tradičních architektonických forem, prvků a materiálů (půdorysný tvar, výška, tvar střechy a barevnost). Respektovat typický charakter oplocení a ohraničení pozemků, zahrad a sadů a chránit dochované krajinné struktury navazující na zástavbu Věnovat vysokou pozornost při přípravě územně plánovací dokumentace nebo posuzování konkrétních záměrů Na pozemcích pozemková parcela číslo [číslo], [číslo], [číslo] v k.ú. [adresa] není možné s ohledem na výše uvedené umisťovat stavby pro rodinné (celoroční) bydlení ani stavby pro rekreaci. Na ploše SB lze umístit pouze objekty doplňkových staveb „provozně" souvisejících s objektem č. ev. [číslo] jako je např. hospodářská budova apod. Důvody nesouhlasu jsou uvedeny v závazném stanovisko [číslo jednací] a jsou doplněny v rámci tohoto sdělení v části „Ad. 1)". V této souvislosti Agentura dále připomíná, že Ministerstvo životního prostředí, odbor výkonu státní správy IX (dále jen „ministerstvo") obdrželo podání ve věci podnětu k přezkumu závazného stanoviska Agentury. Ministerstvo na základě posouzení podnětu vydalo sdělení [číslo jednací], [spisová značka], ve kterém uvedlo, že neshledalo důvodnou pochybnost o zákonnosti závazného stanoviska tudíž ani důvody k zahájení přezkumného řízení. Plocha SB, která je vymezena v rámci stávajícího objektu č. ev. 2, byla takto vymezena v rámci územního plánu [adresa] v roce 2006. V odůvodnění územního plánu je mimo jiné uvedeno: Hranice zastavěného území v některých případech není vedena po hranicích parcel. Obytné domy na horských pasekách jsou totiž v katastru nemovitostí často zakresleny tak, že jako zastavěná plocha je vedena jen malá parcela, na které stojí dům, a celý zbytek paseky je veden jako jedna parcela trvalých travních porostů. Skutečnosti ani koncepcí územního plánu by neodpovídalo vymezení zastavěného území jen v ploše RD ani celé paseky. Do zastavěného území je proto zařazena ta část pozemků, která opravdu slouží k bydlení — RD a související plocha využívaná jako zahrada nebo zázemí domu.

31. Z Územní plánu obce [adresa] byla zjištěno že podmínky pro využití ploch s rozdílným způsobem využití jsou stanoveny takto: SB- PLOCHY SMÍŠENÍ OBYTNÉ Převažující hlavní využití: - Pozemky staveb pro bydlení rodinný domek včetně staveb a zařízení souvisejících s bydlením či bydlení podmiňujících a terénních úprav - Pozemky staveb pro bydlení v bytových domech včetně staveb a zařízení souvisejících s bydlením či bydlení podmiňujících a terénních úprav pouze v plochách označených SB 1 - Pozemky staveb a zařízení občanského vybavení s výjimkou hřbitovů, velkoplošných prodejen a velkoplošných hřišť, které jsou slučitelné s bydlením, a které nesnižují kvalitu prostředí a pohodu bydlení Přípustné využití: - Stávající pozemky staveb pro rodinnou rekreaci včetně staveb a zařízení související s rodinnou rekreací či rodinnou rekreací podmiňujících a terénních úprav - Změny staveb pro bydlení na rekreaci - Pozemky veřejných prostranství včetně veřejné zeleně - Pozemky staveb a zařízení, které jsou nutné k užívání ploch přípustného občanského vybavení a bezprostředně s nimi souvisejí - Pozemky dětských hřišť a maloplošných hřišť - Pozemky parkovišť pro osobní automobily - Nezbytná dopravní a technická infrastruktura Nepřípustné využití: - Pozemky staveb a činností, které jsou v rozporu s převažujícím, přípustným nebo podmíněně přípustným využitím a které by snižovaly kvalitu prostředí – především pozemky staveb pro výrobu, skladování, plochy boxových garáží, řadové rodinné domy apod. - Umísťování mobilních domů, maringotek, unimobuněk apod., pokud nejsou součástí zařízení staveniště a stavební úpravy mobilních staveb na stavby trvalého bydlení Podmínky prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu: - Výšková hladina max. dvě nadzemní podlaží s podkrovím, s ploše přestavby tj. 1 max. 3 nadzemní podlaží s podkrovím - Zastavěnost stavebních pozemků v zastavitelných plochách bude max 25 % - Zastavěnost stavebních pozemků v plochách přestavby není stanoven NP – PLOCHY PŘÍRODNÍ Nepřípustné využití: - Pozemky staveb a činností, které jsou v rozporu s převažujících a přípustným využitím, především pozemky staveb pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci, agrofarmy apod. NPP - PLOCHY PŘÍRODNÍ – PASEKY Nepřípustné využití: - Pozemky staveb a činností, které jsou v rozporu s převažujícím a přípustným využitím, především pozemky staveb pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci, agrofarmy apod.

32. Z SMS korespondence ze dne 5.5.2020 14:27 bylo zjištěno, že žalobce a) napsal žalované 3 cituji.: „[jméno FO], omlouvám se, ale trošku jsem udělal rozhodnutí za vás. Zaplatil jsem zálohu na váš účet u spořitelny. Potvrzení o platbě posílám mejlem a moc rád vás opět uslyším. [jméno FO]. Do hodiny máte i podepsanou smlouvu v mejlu. Prostě to všechno skvěle klape, děkuji. M Souhlasím s blokací nemovitosti číslo zakázky [číslo] [Jméno žalobce A]“.

33. Z SMS korespondence ze dne 5.5.2020 12:51 bylo zjištěno, že žalovaná 3. napsala p. [jméno FO], cituji: „Dobrý den, ráno mi přišla poptávka na ten pozemek na [adresa], a ten Zajemce mi sdělil ze chce okamžitě složit rezervaci a příští týden podepsat kupní smlouvy. Musela jsem mu tu rezervaci poslat vyplněnou. Jestli ji dnes podepíše, tak Vám zavolám abyste zítra nemusel jezdit ke starostovi. Opravdu jsem nečekala takové rychle jednání. Píšu Vám to, abyste byl informován, že se bohužel něco děje. Omlouvám se. Určitě se ještě ozvu. [jméno FO]“, načež následovala odpověď cituji: „Jsem už u starosty objednaný na zítra v 8 ráno Já jsem říkal že Podedíšu rezervaci už včera“.

34. Z předloženého popisu inzerátu u jednání dne 3.4.2024 soud zjistil, že inzerát měl obsahovat text: Prodej, Pozemky pro bydlení, 15148m2 - [adresa] Naše společnost Vám exkluzívně nabízí k prodeji pozemek v krásné relaxační oblasti na [adresa] na [adresa] u Slovenských hranic. Pozemek, který se nachází v obci [adresa] disponuje velikostí 15.148 m2, stavební prostor má vymezen na 700 m2. Je tak ideální k výstavbě chaty nebo rekreačního objektu. Lokalita se nachází v nadmořské výšce 750 m. [adresa] je poklidná obec s neobyčejnou atmosférou, kde naleznete nejenom bohatou přírodu nebo relax, ale také sportovní aktivity všeho druhu. Procházky do lesa, sbírání hub, cykloturistika, lyžování, velké množství ski areálu v okolí, to jsou všechno aktivity, které vás díky možnosti okolí budou přímo vybízet. Pozemek je tak situován ve velmi krásné a příjemné lokalitě. Pozemek je mírně svažitý a obklopen stromy s výhledem na širé panorama hor. Inženýrské sítě jsou na pozemku, a to ve formě elektřiny, odpady by měly být řešeny ČOV a voda studnou nebo vrtem. Je třeba zmínit, že přístup ke hřebenu, kde se nachází pár usedlostí, vede skrze celoročně udržovanou cestu. Do 5 minut pěší chůze od domova naleznete horskou chatu [název]. Autem se do 15. minut dostanete do centra Bílé anebo do 35 minut do [adresa]. V případě zájmu prohlídky mne prosím kontaktujte, rád Vám zodpovím všechny vaše dotazy. A měl být na stránkách reality idnes.cz umístěn do 4.5.2023.

35. Žalobce a) [Jméno žalobce A] vypověděl, že se byli podívat na nemovitost na slovenské straně, našli inzerát, že se tam prodává pozemek. Byli nadšení, líbilo se jim tam, chtěli postavit dům. Byl se zeptat na stavebním úřadě v [adresa], jestli je tam možné stavět, mluvil konkrétně s nějakým pánem, jméno si nepamatuje, byl to zřejmě zástupce stavebního úřadu na [adresa], nyní je tam nějaká paní vedoucí, mluvil s pánem, dveře vedle. Nějaký písemný doklad o tomto jednání nemá. Osobně nenahlédl do územního plánu. Na CHKO [název] se před uzavřením kupní smlouvy neobrátil, to mu nikdo nedoporučil. Jednal se starostou obce [adresa], panem [jméno FO], a ten mu řekl, že by byl rád, kdyby tam postavili a že se tam dá stavět. Ke stavbě si nechal zpracovat návrh stavby, to pak podával na CHKO [název], kde mu to zamítli. Chápal by výhrady ke konkrétnímu vzhledu stavby, ale nedovolili mu vůbec žádnou stavbu. Žádost o územně plánovanou informaci nevyplnil, spěchal. Pokud jde o příjezdovou cestu, měl povolení biskupských lesů, kteří byli vlastníci té cesty, bylo to písemné povolení k příjezdu na pozemek. Na internetové stránky CHKO [název] se díval jen letmo, věřil spíše prodávajícím, že tam může stavět, protože oni tam chtěli stavět, akorát že se nedohodli, na jakém místě, protože mohli stavět na jednom místě, ale chtěli stavět všichni tři, tak se asi nedohodli. Takhle to tvrdila paní [jméno FO], že proto to prodávají. Odstoupil od kupní smlouvy až v roce 2023, protože nevěděl, že to takhle dopadne. S paní [jméno FO] se bavili, řešili CHKO, věřil paní [jméno FO], neměl důvod jí nevěřit. Nechtěl, aby to takhle dopadlo, ale na pozemku nebylo možné stavět vůbec. Měli pořád snahu, ještě než proběhlo stání, byli s paní [jméno FO] a s paní [jméno FO], dokonce paní [jméno FO] tvrdila, že má kupce za 1 400 tis. Kč s tím, že žalobce chtěl, aby mu doplatili 900 tis. Kč., s tím nesouhlasili ostatní prodávající [jméno FO]. Důvod odstoupení bylo to, že pořád jednali. Snažil se to jakkoliv vyřešit, dokonce to i nabízel k prodeji, ale nemohl to prodat, protože se už vědělo, že se tam nemůže stavět, už to věděl i pan starosta. Při jednání s paní [jméno FO] sděloval, že chce na pozemku postavit bydlení, to ještě bylo super jednání s ní, bavili se, že tam taky chtěli stavět. Mají částečně spolu spjatou slovenskou stranu, může se stát, že tam postaví, a že tam přijde na kafe. [jméno FO] mu na to řekla, že lze na pozemku postavit rodinný dům, protože tam chtěli stavět oni, ale protože se nedohodli, tak to prodávají. Ze strany paní [jméno FO] došlo k ubezpečení, že lze postavit rodinný dům na pozemku, tvrdila, že ano, že tam chce taky postavit, nezabývám se realitami, věřil tomu, že když se zabývá realitama a že je vlastníkem pozemku, že tomu rozumí.Sdělila mu, že jedná s jiným pánem o prodeji pozemku, jméno žalobce vytěsnil a tím, že je to krásná krajina, tak neváhal a zaplatil rezervační zálohu. Nemusela přijmout tu zálohu, když měla kupce už předtím. U starosty obce [adresa] si ověřoval, zda se na tomto pozemku dá postavit a on mu řekl, že dá a že by byl rád. [jméno FO] mu nedoporučila žádné další instituce, na které se měl obrátit. [jméno FO] jednala za všechny vlastníky, protože žalobce věděl, že jsou tři vlastníci, ten vztah byl tehdy mezi nimi lepší, dokonce říkala, že jak to pořídili, že tam chtěli stavět, ale pak se s panem [jméno FO] rozešla, tak mu to říkala. Za panem starostou obce [adresa] byl, si přesně nepamatuje, kdy to bylo, myslí, si, že před uzavřením kupní smlouvy. Jak dlouhá lhůta byla v rezervační smlouvě stanovena, to si přesně nepamatuje, jestli to byl měsíc, měl chuť po těchto informacích kupní smlouvu uzavřít. Líbilo se mu to ze strany prodávajících. Chtěl rychle uzavřít kupní smlouvu. Neví, jestli mu nabízela paní [jméno FO] součinnost a pomoc při vyřizování dalších záležitostí v souvislosti se stavbou.Určitě si zjišťoval, v kterém místě se dalo podle paní [jméno FO] stavět, bylo to i v té inzerci, byl tam problém v danou chvíli, sousedé z č. e. [číslo] měli pozemek oplocený, na kterém se dalo stavět. Zaplotili ho ve svůj prospěch. Nákres stavby si nechal vyhotovit od známého, který se tím živí, neví, za jak dlouho od uzavření kupní smlouvy, asi po půl roce. Možná to má v e-mailu. Minimálně to dělal tři měsíce, cca po půl roce od koupi mu dělal ten nákres.S CHKO [název] nekonzultoval ten nákres předem, díval se jen na webové stránky, řekl si, že co jim bude vadit, to spraví. Byl bych rád, kdyby to CHKO schválilo, tak jak ten nákres měl, kdyby byl nějaký problém, tak by ho na to upozornili, projektant jej neupozornil na to, aby si vyřídil nějaké výjimky nebo že může být nějaký problém. Ptal se paní [jméno FO] z CHKO a věděl od paní [jméno FO], že příjezdová cesta byla biskupských lesů a oni ze zákona musí dát povolení k příjezdu na jedno auto. Povolení neví, jestli CHKO dával. Nevěděl, že musí mít povolení i od CHKO. Co dělal od září 2021 do 12.4.2023, k tomu uvádí, že komunikoval většinou osobně z CHKO, byl i na Krajském úřadě v [adresa], pak mu paní [jméno FO] říkala, že stavět se tam nebude asi dát. Dával to tam písemně, aby mu řekli, jak to bude. Rozhodnutí došlo dne 13.5.2023, věděl to už po telefonu. O prolomení výjimek CHKO nežádal, byl proto na Kraj. úřadě v [adresa], na odboru živ. prostředí. K dotazu, proč si žádost na CHKO nepodal dříve po uzavření rezervační smlouvy, ale až 26.4.2023, k tomu uvádí, že si myslel, že se tam stavět dá. Inzeroval v roce 2023 pozemek za vyšší cenu, než ho pořídili, protože se ta cena dá vždycky snížit. Nabízel je jako stavební, protože si myslel, že se to nějak vyřeší, že třeba někomu jinému vyhoví nebo že to někdo ještě koupí jako investici, tak to nabízela i paní [jméno FO] za 1 400 tis. Kč. [jméno FO] starosta mu říkal, že vznikla petice, aby tam nemohl stavět. Vlastníci vedlejšího pozemku vůbec nevěděli, že to jejich matka prodala, byli se tam s nimi seznámit, ti jedni sousedi byli v pohodě. Místní tu petici nepodepsali, podepsali to tři vlastníci asi z [adresa], žalobce to neviděl. O petici jsem se dozvěděl od pana starosty, neví kdy. Petici neřešil, protože podle starosty to bylo neakceptovatelné.

36. Žalobkyně b) [Jméno žalobce B] vypověděla, že s paní [jméno FO] potkala u podpisu smlouvy dne 11.5.2020 s tím, že se ověřovaly podpisy na Obecním úřadě ve [adresa] a v průběhu toho, než se smlouva podepsala, než se ověřily podpisy, tak paní [jméno FO] sdělila mimo jiné, tak jak tady podotkl manžel, že na těchto pozemcích původně chtěli stavět, ale nemohli se dohodnout, kdo, kde se tam dá stavět a jestli se tam nemohou stavět všichni tři, tak tento pozemek prodají. Jinak s žalovanými v kontaktu nebyla. Chtěla tyto pozemky nabýt se stejným zájmem jako manžel. Na žádné riziko je žalovaná neupozornila.

37. Žalovaná 3) [Jméno žalované C] vypověděla, že pozemek koupili v roce 2014, kdy probíhala inzerce na internetu, žalovaná to viděla, tehdy byla taky makléřka a chtěla ten pozemek, protože se jí líbil, ale tehdy neměla tolik peněz, proto oslovila [Jméno žalované A], zda by nešel do koupě s ní, jeho manželka je sestřenice jejího bývalého, se kterým byla 9 let, takže si říkala, že to je super, koupí si tenhle pozemek, rozparcelují si to, a každý prostě pojede po své ose a prostě si tam něco zajistí. Do toho se ozval [Jméno žalované B], že by chtěl taky ten pozemek, takže se domluvili, že žalovaná 3) si nechá horní část, oni si nechají tu spodní a nemusí se to jakoby rozparcelovat geometrickým plánem. Proběhla kupní smlouva, při kupní smlouvě jednala s paní majitelkou, [jméno FO], ptala se jí, proč to prodává a kdo je soused chaty vedle. Řekla jí, že je to nějaká rodina, ale že její děti o ten pozemek vůbec nestojí, že ten pozemek chce prodat. Tak probíhala kupní smlouva. Podepsali kupní smlouvu, potom nějaký čas, asi týden nebo 14 dní se na ten pozemek zajeli podívat, zjistili, že je to opravdu krásné místo, žalovaná 3) to místo podle mapy znala, protože nějakých 15 minut nebo 10 je z druhé strany [adresa], a tam její otec chodil do školy a bydlel, takže pro ni to byla taková srdcovka. Takže počítala s tím, že si to tak rozparcelují, tak jak si řekli. Jenže jim se taky líbila horní část, takže to pak nechali nějak plynout, přece jenom jsou rodina, nějak se nepodvedou, bude to v pořádku. Pak paní [jméno FO] říkala, že na tom kousíčku podle té mapy, co tam mají, může vzniknout malá chata. A v tu chvíli to vzniklo - takže si to nerozparcelují, protože všichni ten kousíček chtějí.. V tu chvíli si řekla, dobře, já od toho dávám ruce pryč, nechávám to ležet, takže to nechávali celou dobu plynout, uběhlo neví, 5 let nebo kolik let, pak se rozešli s přítelem po devíti letech a žalovaná potřebovala peníze. Myslela si, že ji třeba [jméno FO] vyplatí z jejího podílů, jenže chtěli jí dát jakoby malou částku, takže se s nimi domluvila ústně, že proběhne inzerát na internetu, a že to bude nabízet a uvidí se, jestli se někdo ozve. Bylo to proto, aby vlastně zjistili na trhu inzerce, jestli o to bude zájem. Takže žalovaná to inzerovala, vzhledem k tomu, že je makléř, nemusí tam být výhradní dohoda se všema, stačí jakoby souhlas s prodejem nemovitostí z jedné strany, což měla ze své strany, takže podepsala protokol nebo nabídkový list, že inzerovala ten pozemek, ale měla v plánu, že když se někdo ozve, takže prostě se domluví. „Mám kupce, takže záleží na Vás, 2 300 tis. Kč, chcete mi dát za můj podíl, nebo to prodáme?“. Ale jim se ta nabídka taky líbila, protože nečekali, že se to prodá za tak hodně. Za dobu inzerce od toho 7.4. přišlo 20 poptávek. Kdyby komukoliv z nich řekla, že se na pozemku dá stavět hned bez jakýchkoliv byrokracií a můžou tam si cokoliv postavit, tak to koupí třeba hned druhý klient. Ale žalovaná všem říkala, že jsou tři vlastníci, nemůžou se domluvit, kdo bude stavět na tom kousku, protože by tam nejraději stavěli všichni tři, ale stavět neznamená, že už má zajištěné stavební povolení, žalovaná nýbrž říkala, že chtěli stavět, a proto se nedomluvili, ale ne, že kolem toho lítala, a že všude byla a zjišťovala. To chtěla dělat až s potencionálním klientem, který by jí řekl, já do toho jdu. Nebo by [jméno FO] řekli, já od Vás koupím podíl. Takže proběhlo to tak, že se jí ozval pan [jméno FO], týden předtím, tomu poslala informace ohledně elektřiny. V pondělí se jeli na pozemek se podívat, on chtěl na místě skládat se svojí manželkou hned v podstatě rezervační blokaci, ale žalovaná je vlastně stopla s tím, že aby zašli za panem starostou, aby si to pozjišťovali, a to věděla, že musí podepsat výhradní dohodu, aby měla jistotu, že ani jeden z [jméno FO] neřekne, my od tebe odkoupíme podíl. A ještě říkala tomu klientovi, říkám, nebojte se, nestane se zázrak, že by se někdo ozval a hned to koupil, na takové věci se musí dělat různá vyjádření a všechno zjišťovat. Ale v pondělí přišla poptávka SMS, volala si s panem [adresa] jí řekl, že na pozemku byl, že zná pozemek a že ho chce hned. Žalovaná ale řekla, že tam je ten kupec, teď už vlastně celý ten kolotoč, taky mu řekla, že jsou na pozemku tři, ale ještě ji právě zaráží, že pan [jméno FO] říká, že nevěděl, že tam neměli výhradní dohodu, protože žalovaná mu ještě říkala, že musí rychle ještě dotáhnout výhradní dohodu, protože může se stát, že jeden z těch podílníků řekne, že koupí její podíl, a proto vlastně začala rychle tady to doobvolávat, oni už to věděli od pondělí, že tam je potenciální klient, ale měli čas na rozmyšlenou do středy. Takže do té středy se domluvili s panem [jméno FO], víceméně jí jednání s panem [jméno FO] přišlo asi nejlepší za x let co dělala v těch realitách, on byl prostě tak prostě jednoznačný, věděl o co se jedná, věděl, že to chce, byl zaláskovaný, prostě bylo to prostě takové úplně super, proto si říkala, že by raději ten pozemek prodala jemu než panu Hrubému, který se dozvěděl, že je tam jiný klient, tak ten po ní víceméně jenom řval, protože byl naštvaný, ale to se dalo čekat, takže poslala návrh rezervace panu [jméno FO], mezitím řešila rychle ty výhradní dohody i s [jméno FO], aby měla jistotu. Když se pošle návrh rezervace a dělá se to elektronicky, tak je to o tom, že až dají podnět, že dají razítko, tak je platná, ale vlastně pan [jméno FO] poslal ty peníze, což už víme jakoby dopředu, a žalovaná měla skoro půl dne na to, abych zjišťovala ty informace kolem těch [jméno FO] a pana [jméno FO] taky chtěla pořešit, aby na ni nebyl až tak naštvaný. No, tak nakonec to dopadlo tak, že pan [jméno FO] poslal rezervaci, pak se to zarezervovalo, mezitím přišla i ta výhradní dohoda a do toho žalovaná přichystala kupní smlouvu. Necítí se vinna v tom, že by řekla panu [jméno FO], tady se může stavět a prostě hned teď. Ještě mu říkala příklad, že jeden známý prostě chtěl stavět, a trvalo mu 10 let i na CHKO, než se několikrát odvolal, že prostě je to o tom, že to prostě trvá. Takže ji spíše zaráží, že prostě říkají, jakoby že něco řekla, ale přece nebude říkat něco, když nemá ani papír o tom, že se tam opravdu stavět smí. A žalovaná by to opravdu s ním pořešila, protože mu ještě říkala, že mají na to dva měsíce, kdyžtak to vylítají, prostě všechno spolu objedou, ale ne, pan [jméno FO] nechtěl, že byl za starostou, a starosta řekl, ano tady se stavět smí. Žalovaná teď věří, že klienti, kteří přijdou za starostou, ti z té nové nabídky, od pana [jméno FO], tak starosta řekne, ne tady se stavět nesmí, tady je chata č. [číslo] a tohle je doplňková stavba. To, kdyby tehdy věděli, kdyby jim to řekl, tak tenhle inzerát nebude probíhat tady tímhle způsobem, ale bude inzerován jako lepší orná půda nebo louka. Protože žalovaní to prodávali za 150 Kč za m2 a v případě, že by to bylo stavební, kdyby pan [jméno FO], řeknu to s prominutím, kdyby nebyl lajdák, ale fakt kolem toho stál a prostě bojoval, aby se tam stavět dalo, třeba v roce 2026, až se změní územní plán nebo prostě za nějakou dobu, když žalovaná věděla, že tam stavět chce. Ale žalovaná taky ty informace měla od pana starosty, že se tam jednou, za nějakých podmínek stavět bude. Žalovaní nikdy neměli stavební povolení, protože na to pozemku byli tři a nebyli schopni se domluvit, kdo si co nechá, což je pochopitelné, když jsou tři, tak to prostě nejde. Pak proběhla nějaká doba od kupní smlouvy, pamatuje si na to, jak jí pan [jméno FO], protože byli v kontaktu, říkal, byl jsem za starostou zase, je to všechno v pořádku, na územním plánu je to v pořádku, byl za paní [jméno FO], no ona je taková divná, ale všechno vypadá v pořádku. Žalovaná j pak měla rizikové těhotenství, 24 týden skoro rodila, takže ji udržovali na kortikoidech, měsíc byla v nemocnici a už ta snaha pracovat jako makléř nebo cokoliv pro ní bylo minimální, protože pro ni bylo důležité, aby se dítě narodilo zdravé, takže od všeho dávala ruce pryč, ale nebylo to tím, že by nechtěla být jakoby nápomocná, ale spíš to bylo o tom ,že já měla strach o něco jiného, takže už kolem toho nelítala, byla na mateřské, ale v průběhu si třeba zavolali, a pan [jméno FO] jí napsal takovou zprávu po delší době, kdy jí v roce [adresa] napsal zprávu, ať se mu ozve, takže mu zavolala, řekl jí, že má menší problém s CHKO, že se jim nelíbí jeho stavba, jestli by to nemohla nabídnout panu Hrubému, jestli by to náhodou nechtěl. Takže žalovaná panu Hrubému tehdy poslala zprávu, jestli má o to zájem, ale už jí nepřišla žádná odpověď, takže je jasné, že byl naštvaný a je to dlouhá doba. Takže od té doby s panem [jméno FO] nemluvila, až v době, kdy došlo odstoupení od té kupní smlouvy. A ještě jedna věc, paní [jméno FO] říká, že při podpisu kupní smlouvy jim nic neřekla, ono vlastně ta atmosféra byla taková divná, protože, když se paní [jméno FO] ptala, Vy nemáte radost z toho, že kupujete ten pozemek, a bylo jí řečeno no, že ona to nechce, je to manželův nesmysl, a byla taková jakože naštvaná. A to kolikrát, když mluvila s panem [jméno FO], tak v tom roce 2022, tak jí třeba řekl, to se mnou už se nebaví ani klika od dveří, jak je manželka naštvaná, že to koupil a že už on nemá ani sílu to řešit. Říkala panu [jméno FO], že dle územního plánu, co bylo zároveň v inzerci, a to popis jakoby vlastně podle té mapy, že na tom kousíčku by se mělo dát stavět, ale zbytek, že by se musel dozjišťovat, a právě proto mu nabízela pomocnou ruku, neřešili to tehdy s [jméno FO], protože se nebyli schopni domluvit a všichni chtěli ten jeden kousíček a nedomluvili se. Žalovaná našla potencionálního kupce, tak věděla, že s ním bude řešit to, co má v plánu, mohlo se stát, že by pán ten pozemek koupil a nechtěl by stavět na tom malinkém kousíčku, ale třeba jednou by stavěl o kus dál, že by si prostě ten územní plán jakoby pořešil, opravdu ta cena byla za lepší ornou půdu. Pokud by se jednalo skutečně jednat o stavební parcelu, jaká by byla cena za m2 v dané oblasti. Kdyby by se prodávalo 3 tis. m, tak si myslí, že by se dalo i prodat za 1000 Kč za m 2, jakoby celková částka, protože parcely se neberou od toho, že na 120 m se může stavět, ale bere se to jako celek, takže, i 1 000 – 1 500 Kč orná. Žalovaná by panu [jméno FO] pomohla, kdyby prostě chtěl, když byli na té společné schůzce s paní [jméno FO], žalovaná, pan [jméno FO] a pan právník, tak tam proběhlo to, že se zkusí podívat do CHKO, a paní [jméno FO] našla nějakého pana [jméno FO], který řekl, že jde prolomit nějaké výjimky, a on pracuje na nějakém CHKO nebo na nějakém úřadě v [Jméno advokátky B], a že by jim s tím pomohl. Tuhle možnost říkala panu [jméno FO], ale tehdy jí pan [jméno FO] řekl, že už má to druhé vyjádření z toho úřadu, a už věděli, že nemají čas, takže bylo zbytečné, cokoliv dál jednat. Na Vánoce žalovaná zjistila že se to prodává a říkala si, ty jo, mě by fakt zajímalo, jakým způsobem to prodává, takže projížděla stránky všechny, všude to hledala, a pak hledala na googlu a když jela dolů, tak to tam viděla, nejdříve nevěděla, jestli se jí chce brečet nebo smát, protože jí to přišlo, že ji za něco soudí a udělají věc, která je vlastně totožná, až na to, že ona nevěděla, že se tam nemůže stavět, takže oni jsou ti, kteří by toho kupujícího oklamali. Předmětný pozemek koupili za 140 tis. Kč a 30 nebo 40 tis. byla provize. Žalovaní to neprodávali jako stavební pozemek vyloženě, ale jako lepší louku s možností dle územního plánu v tom malinkém kousíčku, to říkala potencionálnímu klientovi, který jí zavolal. Inzerát sestavovala žalovaná s kolegyní. V inzerátu informace o lepší louce není. Žalovaná měla s ostatními spoluvlastníky ústní dohodu s tím, že ona je zároveň vlastník, tak má právo si ten pozemek dát do inzerce jedno podílníkově, dala to tam dala na základě sebe, a proto tam nebyla výhradní dohoda, kdyby z toho obchodu sešlo, a tuhle informaci i pan [jméno FO] dostal, že je možné, že někdo z těch [jméno FO] řekne, že chce koupit její podíl. Inzerovat lze bez výhradní dohody, se souhlasem prodávajících, tehdy nebylo GDPR, že by museli mít podpis. Žalovaní věděli o inzerci, ale jen ústně to věděli, není potřeba, aby podepsali výhradní dohodu. Žalovaná nabízela celý pozemek, aby věděla, jestli oni odkoupí…, protože oni by jí jinak nabídli malou částku za ten její podíl, tak prostě chtěla vědět, že opravdu to prodají za dobrou cenu. Takže z toho důvodu. Výhradní dohoda nebo zprostředkovatelská dohoda, proběhla až v ten den, kdy byla rezervace. Žalovaná podepsala souhlas s prodejem nemovitosti pro realitní společnost ze své strany. S ostatními vlastníky dohodla, že to budou nabízet za takovouhle cenu, pro ně ta cena byla vysoká, říkali, že takový podíl jí nedají, ale že jestli to prodá, tak že ať to zkusí. Předmětem té ústní dohody bylo, že žalovaná bude prodávat nemovitost jako celou, jako makléřka. Na každém pozemku, který má potenciál, se jednou, když si člověk vyřídí veškeré vyjádření, prolomí veškeré výjimky, doloží kolikrát stavební povolení nebo projekty, může stavět. Žalovaná má třeba pozemek v Bílovci, má ho 9 let a do teď ještě nemá stavební povolení, když tam donese nějaký návrh projektu, tak než vyřeší sítě, vodu, cestu, osvětlení, vyřeší veškeré věci, které k tomu jsou spojené, takže ano, na tomhle pozemku by možná jednou někdo mohl stavět. Všechno je po ústní domluvě, když žalovaná měla klienta v pondělí, kterého posunula na středu, že spolu zajedou ke starostovi, tak asi z toho důvodu, že by mu nerada lhala v tom, že se tam stavět smí, když se tam stavět nesmí, takže proto to měli spolu oblítat. Stejnou možnost dostal pan [jméno FO], kterou nevyužil, on prostě řekl, že si to chce všechno vyřídit sám, pomoc žalované by spočívala v tom, že rezervace byla na dobu 2 měsíců, do doby dvou měsíců by spolu zašli, v případě, že by v době rezervace pan [jméno FO] řekl, že nechce koupit pozemek, protože tam stavět nesmí, protože mu CHKO nedovolí, tak by asi odešel z té rezervační dohody a nemuseli dneska stát u soudu a mít takovéhle stresy. Žalovaní byli na pozemku tři, vzhledem k tomu, že se nikdy nedomluvili, kdo tam bude stavět, tak to chtěla řešit až s potencionálním kupujícím. S daným klientem, který to s ní bude řešit, protože mohlo se stát, že by to koupil někdo, kdo tam nechce stavět hned a třeba až za 10 let, takže vlastně to chtěla řešit až s daným klientem. Takže ano, nezjišťovala si to, žalovaná to chtěla zjistit až s potencionálním kupcem. Územní plánovací informaci žalovaná nezjišťovala, nezjišťovala, protože neměli v úmyslu stavět, protože se nedomluvili, to by proběhlo v průběhu té rezervace nebo u toho jednání s tím potencionálním klientem. Pokud žalovaná hovořila o tom, že by se se tam dala postavit malá chatka, tak paní [jméno FO] byla u starosty stejným způsobem jak pan [jméno FO], dozvěděla se tam to, co pan [jméno FO], a že ano, že budou rádi, že tady někdo něco postaví, stavět se tady na tom místě dá. Z toho usoudili, že tam vznikne něco malého, protože když to má do 120 m2 podle té územní nebo té mapky, tak to bude asi něco malého. [jméno FO] starosta paní [jméno FO] řekl, že by byl radši, kdyby tam vzniklo číslo popisné, ne jakoby vyloženě chata, ale číslo popisné, aby rozšířili obyvatelstvo v tom městě. A to stejné řekl pan starosta panu [jméno FO], protože si pamatuji ten den, kdy jí volal, kdy u něho opět byl. Informovala pana [jméno FO] o tom, že o pozemek mají zájem další osoby – ano ten jeden, reagoval na to tak, že ten pozemek chce. Všechny ty informace, které má od Ochrany přírody a krajiny a Ministerstva životního prostředí, neměla v době, kdy pozemky prodávali, má je až teď, a pokud je tázána, zda ji napadlo, že by takové informace mohli získat, říká ano, jak už řekla asi desetkrát, ano, s potencionálním klientem by to oblítala.

38. Na základě takto provedeného dokazování dospěl soud k závěru o tomto skutkovém stavu 39. Žalovaní 1.,2.,3. nabyli předmětné nemovitosti na základě kupní smlouvy z 27.3.2014. Každý z nich vlastnil ideální 1/3 k celku. Z výpovědi žalované 3. vyplynulo, že v době koupě pozemku působila jako makléřka, pozemek se jí líbil, z finančních důvodů jej nezakoupila sama, ale spolu s žalovanými 1. a 2. s plánem pozemek rozparcelovat, z čehož sešlo, když se dohodli nejprve, že žalovaná 3. si nechá horní část, žalovaní 1.,2. si nechají dolní část a pozemek se nemusí rozparcelovat geometrickým plánem. Žalovaná 3. měla informaci od paní [jméno FO], že na „kousíčku pozemku, co tam mají, se dá postavit malá chatka“. Pro zájem žalovaných 1.,2. o horní část pozemku, nechali žalovaní věc plynout, po uplynutí cca 5 let se žalovaná 3. rozešla se svým přítelem a potřebovala peníze, domnívala se, že ji žalovaní 1. a 2. vyplatí, ale chtěli jí dát malou částku, takže se s nimi ústně domluvila, že bude prostřednictvím inzerátu nemovitosti nabízet, aby zjistili, zda je o nemovitosti zájem. Vzhledem k tomu, že žalovaná 3. byla současně makléřkou, nabízela nemovitosti nejprve sama za všechny, až posléze, když se objevil konkrétní kupec (žalobci a),b), uzavřela s ostatními spoluvlastníky výhradní dohodu o zprostředkování 5.5.2020. Inzerát s datem exportu vytvořila žalovaná 3. spolu s kolegyní, nicméně jako tvůrce inzerátu je v něm označena žalovaná 3. s datem vytvoření 3.4.2020.

40. Obsahově inzerát popisuje předmětné nemovitosti způsobem podrobně popsaným v bodě 21 rozsudku s tvrzením žalovaných, že tento koresponduje s Územním plánem obce [adresa]. Dle názoru soudu je z Územního plánu obce [adresa] do inzerátu vsunut jen zlomek informací, a to nepřesný pojem v způsobu využití – smíšené bydlení, když jednak Územní plán obce [adresa] pojem smíšené bydlení nezná, ale pracuje s pojmem SB – plochy smíšené obytné, a jednak je zcela vynechán základ popisu těchto ploch , které jsou členěny na pozemky s převažujícím (hlavním) využitím, pozemky s přípustným využitím, pozemky s podmíněně přípustným využitím a pozemky s nepřípustným využitím a pak jsou teprve stanoveny podmínky prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu hovořící o výškové hladině max dvě podlaží s podkrovím a zastavitelné ploše max 25 %, což jsou sice pravdivé informace, ale jistě vztahující se jen k pozemkům mimo těch, u nichž je nepřípustné využití pro stavby, které jsou v rozporu s převažujícím nebo podmíněně přípustným využitím. Z Územního plánu vyplývá, že převážná část předmětných pozemků jsou pozemky označeny NPP, které jsou specifikovány v bodě 31 rozsudku, v inzerátu tato skutečnost vůbec uvedena není a na pozemcích NPP se pak stavět stavby pro bydlení, ubytování, rekreaci, již vůbec nesmí, přesto inzerát jako takový je zařazen v kategorii prodej typ: pozemky k bydlení! Není pak dále zřejmé, na základě čeho uvedla žalovaná 3. do inzerátu výpočet zastavitelnosti max. 25 % (cca 125m2). Předmětné pozemky mají výměru 11 292 m2, 1184 m2, 1972 m2, z nichž 25 % netvoří nikdy 125 m2. Celkový dojem inzerátu vytváří představu bezproblémového pozemku s možností stavět, posíleno o informaci, že inženýrské sítě vedou po hranici pozemku, zdroj vody lze zajistit vrtem na studnu, příjezd zpevněný.

41. Na základě tohoto inzerátu a po seznámení se s místem samým začal žalobce a) jednat s žalovanou 3., kterou byl informován, že žalovaní chtěli na pozemcích též stavět, ale nedohodli se na jakém místě, protože mohli stavět jen na jednom místě. Žalobce a) se informoval u Stavebního úřadu v [adresa] a u starosty Obce [adresa] o možnosti stavět na pozemku, a dle názoru soudu mu byla dána obecná pozitivní informace o této možnosti. Dne 5.5.2020 byla uzavřena blokace nemovitosti pro zájemce – žalobce a),b) s realitní kanceláří, v níž žalovaná 3. působila jako makléř a zastupovala ji a současně zastupovala žalobce a),b). Aby mohla být celá akce realizována, ještě týž den uzavírá žalovaná 3. jako zástupkyně realitní kanceláře a žalovaní 1.,2.,3., všichni zastoupeni žalovanou 3. výhradní dohodu o zprostředkování (signovanou žalovaným 1. téhož dne, žalovaným 2. dne 7.5.2020).

42. Kupní smlouva a smlouva o úschově ze dne 11.5.2020 je rovněž uzavřena za účasti vedlejšího účastníka na straně třetí, a to realitní kanceláře zastoupené žalovanou 3. na základě plné moci. Na základě této kupní smlouvy došlo k převodu vlastnického práva k předmětným pozemkům do vlastnictví žalobců a),b), a to do jejich společného jmění manželů.

43. Z výpovědi žalobců a) a b) dále vyplynulo, že žalobci a), b) měli zájem o tyto nemovitosti, chtěli si postavit rodinný dům, žalobce a) si nechal vyhotovit projektovou dokumentaci se souhrnnou technickou zprávou a grafickou částí s výkresy situace, půdorysů řezů a podhledů [tituly před jménem] [jméno FO] a tuto předložil Agentuře ochrany přírody a krajiny a obdržel závazné stanovisko ze dne 4.5.2021, obsahující nesouhlas agentury se stavbou novostavby rodinného domu na parc. č. [číslo][adresa] s odůvodněním, podrobně rozepsaným v bodě 27 rozsudku. S tímto závazným stanoviskem pak vyslovilo souhlas Ministerstvo životního prostředí 22.9.2021 s odůvodněním citovaným v bodě 28 rozsudku.

44. Dopisem ze dne 12.4.2023 žalobci odstupují od kupní smlouvy z důvodu, že byli ubezpečeni makléřkou realitní kanceláře, tak prodávajícími, že na daných pozemcích lze postavit rekreační objekt, tak jak byl uváděn v inzerátu realitní kanceláře, nepodařilo se však získat stavební povolení s ohledem na závazné stanovisko agentury, když na předmětných pozemcích nelze postavit žádnou stavbu, tedy ani pro účely rekreace ani pro účely trvalého bydlení. Odstoupením od smlouvy se smlouva ruší od samého počátku a žalobci požadují vrácení kupní ceny 2 300 000 Kč do 5 dnů od obdržení tohoto odstoupení.

45. Pokud jde o informaci o prodávaných pozemcích žalobcům, zde hraje hlavní roli předmětný inzerát vytvořený žalovanou 3. a z její účastnické výpovědi pak lze dovodit, že žalovaná 3.vystupovala jako prodávající a současně makléřka, která vše zařizovala. Žalovaná 3. zkoušela prostřednictvím inzerce zjistit zájem o předmětné pozemky, obrátila se na žalované 1., 2. s tím, že má kupce, kteří jsou ochotni zaplatit 2 300 000 Kč a s tím, že buď jí vyplatí žalovaní 1.,2., nebo to prodají. Žalovaní 1.,2. souhlasili s prodejem. Žalovaná vypověděla, že zájemcům nikdy neřekla, že na pozemcích se dá stavět ihned (to by koupil pozemek hned třeba druhý klient), ale řekla jim, že jsou tři vlastníci, nemůžou se domluvit, kdo bude stavět na tom kousku, protože by tam nejraději stavěli všichni tři…touto informací je dle názoru soudu dávána zájemcům podprahová informace, že na pozemcích se dá stavět. Další vyjádření žalované 3., že toto neznamená, že již má zajištěné stavební povolení a že by vše vyřešila až s potencionálním klientem, neobstojí. Jakmile byla podepsaná blokační dohoda, žalovaná 3., rychle začala řešit výhradní dohodu, aby měla jistotu jak, vypověděla ve své účastnické výpovědi. Této výpovědi odpovídají časy, blokace podepsána 5.5.2020 v 17:26, 18:

23. Výhradní dohoda podepsána 5.5.2020 18:51, následně 7.5.2020 11:

59. Žalovaná 3. dále vypověděla ve vztahu k možnosti stavět na pozemcích, že přece nebude říkat něco, když nemá ani papír o tom, že se tam opravdu stavět smí. Žalovaná 3. věděla, že žalobce tam stavět chce, a taky věděla, že se tam jednou za nějakých podmínek stavět bude. Říkala žalobci, že na tom kousíčku by se tam mělo dát stavět, ale zbytek by se musel do zjišťovat. Tyto informace jsou dle názoru soudu naprosto hypotetické, ničím nepodložené a s ohledem na postavení žalované 3. jako prodávající a makléřky současně i neprofesionální, neodpovídající nabídce dle vytvořeného inzerátu žalovanou 3., neodpovídající ani Územnímu plánu obce [adresa].

46. Na základě takto zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žalobci důvodně odstoupili od kupní smlouvy uzavřené dne 11.5.2020, pro vadu předmětu kupní smlouvy, když se po uzavření kupní smlouvy ukázalo, že na předmětných pozemcích se stavět vůbec nedá. Vyplývá to ze skutečnosti, že část zastavěného území plochy SB, která byla vymezena v rámci původní stavby (nyní rekreačního objektu č. ev. [číslo]), jako stabilizovaná plocha umožňovala realizaci pouze případných doplňkových staveb ke stávajícímu objektu, tedy nikoliv tedy další stavební rozvoj.

47. V průběhu řízení pak byla skutečnost o nemožnosti stavby potvrzena rozhodnutím agentury ochrany přírody a krajiny ze dne 5.5.2023 citovaným v bodě 30 rozsudku.

48. Je celkem pochopitelné, že žalobci se snažili zjistit, co by se dalo v dané situaci udělat a zkusili prodej nemovitostí inzerovat, jak žalobce a) uvedl, ovšem pokud by text inzerce odpovídal předložené listině ze strany žalovaných, pak soud nerozumí tomu, proč je inzerci uveden větší počet m2 daných pozemků – 15 148, oproti správnému údaji 14 448 m2 a proč je v inzerci uvedeno stavební prostor vymezen 700 m2. Nicméně pro rozhodnutí ve věci samé nemá tato skutečnost žádný význam, proto se jí soud blíže nezabýval.

49. Podle § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (1) Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. (2) Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

50. Podle § 2128, věta první, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.

51. Podle § 2131 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník V ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

52. Podle § 2001 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

53. Podle § 1916 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (1) Dlužník plní vadně, zejména (a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, 54. Podle § 1923 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Je-li vada odstranitelná, může se nabyvatel domáhat buď opravy nebo doplnění toho, co chybí, anebo přiměřené slevy z ceny. Nelze-li vadu odstranit a nelze-li pro ni předmět řádně užívat, může nabyvatel buď odstoupit od smlouvy, anebo se domáhat přiměřené slevy z ceny.

55. Podle § 2112 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. K účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

56. Podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

57. Podle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

58. Podle § 2446 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (1) Zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. (2) Zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.

59. Podle § 12 zákona čl 39/2020 Sb., účinného od 3.3.2020 (1) Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

60. Soud na daný skutkový stav aplikoval výše uvedená ustanovení. V řízení bylo prokázáno, že mezi žalobci a), b) a žalovanými 1.,2.,3., byla dne 11.5.2020 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Kupní smlouva byla uzavřena podle § 2079 a § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „občanský zákoník “.

61. Kromě právní úpravy (§ 2079 až 2183) se na kupní smlouvu vztahují též pravidla z obecné části občanského zákoníku, a to ohledně základních předpokladů vzniku smlouvy a dále pravidla ve všeobecných ustanoveních o závazcích. Na určitý skutkový stav je třeba aplikovat všechna ustanovení, která mu věcně odpovídají. Obecnější úprava se použije teprve tehdy, není-li možná aplikace speciální dílčí úpravy, a to ani za pomoci interpretačních pravidel. V souladu s touto zásadou aplikoval soud na daný skutkový stav ust. § 2131 občanského zákoníku, dále obecné ustanovení o závazcích, § 2001 občanského zákoníku, který říká obecně, kdy lze od smlouvy odstoupit, v tomto případě – kdy tak stanoví zákon. Ze všeobecných ustanovení o závazcích lze poukázat na § 1923 občanského zákoníku, který v případě zjištění neodstranitelné vady dává kupujícímu mimo jiné možnost odstoupení od smlouvy. U vadného plnění z kupní smlouvy pak lze odkázat na ust. § 2099 až 2012 občanského zákoníku.

62. Soud má v řízení za prokázané, že žalobci kupovali předmětné nemovitosti od žalovaných za účelem výstavby rodinného domu. O možnosti výstavby byli informováni žalovanou 3., která vystupovala současně jako prodávající a zprostředkovatel, čili vystupovala v režimu ust. § 2446 občanského zákoníku a měla sdělit zájemci – žalobcům a), b) bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření smlouvy a dále vystupovala v režimu ust. § 12 zákona č. 39/2020 Sb., účinného od 3.3.2020, a byla povinna jako realitní zprostředkovatel poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž jako realitní zprostředkovatel věděla nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měla vědět. Jelikož žalovaná 3., v inzerátu jí zpracovaném použila dílčí informace uvedené v územním plánu, musela být s tímto seznámena, ale neuvedla je úplně a přesně, ač tak vzhledem ke své odborné způsobilosti měla učinit. Lze konstatovat, že mezi žalobci a žalovanou 3. zastupující všechny tři prodávající byl vztah běžné osoby a profesionála. Běžná osoba je v zásadě chráněna, pokud nemá důvod pochybovat o správnosti. údajů. Naopak u profesionála je kladen mnohem větší důraz na povinnosti investigativní aktivity. O těchto osob se očekává, že využijí svých odborných znalostí a zkušeností k důkladnému prověření všech aspektů souvisejících s nemovitostí. Tato vyšší míra odpovědnosti je dána předpokladem, že profesionálové jsou snáze schopni identifikovat potencionální rizika a nesrovnalosti, které by mohly být pro běžnou osobu skryté. Předmět prodeje je tak vadný, neboť na předmětných nemovitostech nelze stavět (citované ust. § 1916 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku.

63. Soud přisvědčil žalobcům a),b), že předmětná kupní smlouva byla výsledkem relativně delšího jednání mezi smluvními stranami, předmětné pozemky byly inzerovány jako stavební, a to s výslovnou možností stavby pro rekreaci či celoroční bydlení, se specifikací výškové hladiny max. dvě nadzemní podlaží s podkrovím zastavitelného území 25 % (cca 125 m2). Žalovaná 3. zastupovala žalované 1.,2. na základě smlouvy o výhradním zastoupení, realitní kancelář zastoupená žalovanou 3. byla vedlejším účastníkem na straně třetí jako zprostředkovatel.

64. S ohledem, že v pododdíle 3 - koupě nemovité věci, je upraven postup při vadách toliko týkajících se výměry pozemků a vadách skrytých u staveb spojených se zemí pevným základem, což není tento případ, aplikoval soud ust. § 1923 občanského zákoníku a 2112 odst. 2 občanského zákoníku.

65. Žalobci a),b) odstoupili od uzavřené kupní smlouvy pro vady předmětu kupní smlouvy, o kterých žalovaní všichni jednající zprostředkovatelem věděli nebo museli vědět. Neuplatní se tedy námitka prodávajících žalovaných, že žalobci neuplatnili vadu včas bez zbytečného odkladu, jak má na mysli ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku, protože prodávající žalovaní nemají právo na námitku, když vada je důsledkem skutečnosti, o které žalovaní věděli nebo museli vědět.

66. Z judikatury Nejvyššího soudu České republiky (sp. zn. 28 Cdo 2640/2012) se podává: Odstoupením od smlouvy je smlouva zrušena s účinky „od počátku“ (ex tunc); v právních vztazích účastníků smlouvy nastává stejný právní stav, jako kdyby ke smlouvě vůbec nedošlo. Zrušení smlouvy s účinky „od počátku“ znamená nejen to, že smlouva ztrácí své právní účinky a že neposkytuje základ pro právní vztahy účastníků; mezi účastníky smlouvy se zrušení smlouvy „od počátku“ projevuje zejména tím, že se „od počátku“ obnovují jejich práva a povinnosti v té podobě, v jaké je měli k předmětu smlouvy před uzavřením smlouvy (tedy že se obnovuje „původní stav“), a to bez zřetele k tomu, zda smlouva měla mít právní následky jen v podobě obligačních účinků nebo zda měla mít také věcně právní účinky (nabytí vlastnického nebo jiného věcného práva).

67. Bylo-li na základě takto zrušené smlouvy plněno, jde o bezdůvodné obohacení získané plněním z právního důvodu, který odpadl, a každý z účastníků zrušené smlouvy je povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal. Uvedené platí i v případě, že odstoupením byla zrušena s účinky „od počátku“ smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti, podle které bylo vloženo vlastnické právo do katastru nemovitostí. Zrušením smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti „od počátku“ totiž, s účinky „od počátku“, zaniká právní titul, na základě kterého nabyvatel nabyl vlastnické právo k nemovitosti; mezi účastníky smlouvy je po zrušení smlouvy takový právní stav, jaký byl před uzavřením smlouvy, a to nejen z hlediska obligačních účinků smlouvy, ale i účinků věcně právních. To se projevuje zejména tím, že převodce je nadále vlastníkem nemovitosti a že - bez zřetele k uzavřené smlouvě - vlastně nikdy nepřestal být vlastníkem smlouvou převáděných nemovitostí. Na tomto závěru nic nemění ani to, že podle předmětné smlouvy (později zrušené) bylo pro nabyvatele vloženo do katastru nemovitostí vlastnické právo.

68. Naléhavý právní zájem, jak jej vyžaduje ust. § 80 o.s.ř., který říká, že určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem, byl žalovanými tvrzen s tím, že z výpisu z katastru nemovitostí plyne, že vlastníky předmětných nemovitostí jakou žalobci a),b), což při účinném odstoupení od smlouvy neodpovídá skutečnému zápisu ve veřejném seznamu. Právní postavení žalobců je tak nejisté a naléhavý právní zájem na požadovaném určení byl soudem shledán.

69. Odstoupením od smlouvy je smlouva ze dne 11.5.2020 zrušena s účinky od počátku a na straně žalovaných tak vzniklo bezdůvodné obohacení ve výši 2 300 000 Kč podle citovaného ustanovení § 2991 odst. 1,2 občanského zákoníku, neboť bylo ze strany žalobců a),b) plněno z důvodu, který odpadl.

70. V řízení není sporu o tom, že žalobci a) b) zaplatili kupní cenu za předmětné pozemky ve výši 2 300 000 Kč žalovaným prostřednictvím uzavřené smlouvy o úschově, uzavřené v rámci kupní smlouvy ze dne 11.5.2020, dle které pak jednotlivým prodávajícím připadly k vyplacení částky rovnající se 1/3 z částky 2 300 000 Kč 71. Je pravdou, že v případě uzavírané kupní smlouvy v režimu ust. § 2079 občanského zákoníku platí, že jak prodávající, tak kupující jsou v souvislosti s koupí zavázáni společně a nerozdílně ve smyslu § 1127 občanského zákoníku (resp. § 713, pokud jde o společné jmění manželů), co se týče odevzdání věci, úhrady kupní ceny, odpovědnosti za vady apod.

72. V případě režimu vydání bezdůvodného obohacení po odstoupení od kupní smlouvy je soud však toho názoru, že žalované 1.,2.,3. nelze zavázat k vydání bezdůvodného obohacení společně a nerozdílně, jak bylo žalováno, proto soud žalované 1.,2.,3. zavázal zaplatit žalobcům a),b) částku 2 300 000 Kč bez dalšího.

73. Výrok o náhradě nákladů řízení má oporu v ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., žalobci měli ve sporu plný úspěch, přísluší jim proto právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 530 916 Kč, která se skládá ze zaplaceného soudního poplatku 120 000 kč, odměny za právní zastoupen žalobců podle § 7 bodu 6 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění ve výši 410 916 Kč za 12 úkonů právní pomoci po 28 000 Kč , tj. za přípravu a převzetí věci, 3 x sepis odstoupení od smlouvy a výzva k vrácení finančních prostředků -předžalobní výzva, jednání s protistranou dne 19.4.2023, další porada s klientem dne 8.5.2023 a 10.5.2024, sepis žaloby, účast u jednání ve dnech 3.4.2024, 13.5.2024 (2x), 1.7.2024, DPH 21% z částky 339 600 Kč tj. 71 316 Kč.

Poučení