8 Co 219/2024 - 130

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Neuwirthové a soudců JUDr. Daniely Kabátové a JUDr. Martina Putíka, Ph.D., ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] b) [jméno žalobkyně], narozená [datum] bytem [adresa] zastoupená advokátem [jméno advokáta A] sídlem [adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [jméno žalovaného 1], narozený dne [datum] bytem [adresa] zastoupený advokátkou [jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] 2. [jméno žalovaného 2], narozený dne [datum] bytem [adresa] zastoupený advokátkou [jméno advokáta B] sídlem [adresa] 3. [jméno žalovaného 3], narozená dne [datum] bytem [adresa] zastoupená advokátkou [jméno advokáta B] sídlem [adresa] o určení vlastnického práva k nemovitým věcem a vydání bezdůvodného obohacení k odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 3. 7. 2024, č. j. 15 C 140/2023-81, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se v odstavci I. výroku potvrzuje.

II. V odstavci II. výroku se rozsudek ohledně povinnosti žalovaných 1), 2) a 3) zaplatit žalobcům a) a b) částku 2.300.000 Kč spolu s 15% úrokem z prodlení ročně za dobu od 2. 8. 2023 do zaplacení potvrzuje, ohledně 15% úroku ročně z částky 2.300.000 Kč za dobu od 9. 5. 2023 do 1. 8. 2023 se rozsudek mění tak, že žaloba se v této části zamítá.

III. Žalovaní 1), 2) a 3) jsou povinni zaplatit žalobcům a) a b) na náhradě nákladů řízení částku 325.458 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [advokát], advokáta sídlem [adresa].

IV. Žalovaní 1), 2) a 3) jsou povinni zaplatit žalobcům a) a b) náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 103.273,50 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [advokát], advokáta sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem okresní soud určil, že žalovaný 1., žalovaný 2. a žalovaná 3. jsou podílovými spoluvlastníky s velikostí spoluvlastnického podílu [Anonymizováno] na pozemku parc. č. [hodnota], pozemku parc. č. [hodnota] a pozemku parc. č. [hodnota], všechny zapsané na LV č. [hodnota] pro k. ú. a obec [adresa] (odstavec I. výroku), uložil žalovaným 1., 2. a 3. povinnost zaplatit žalobcům a) a b) k jejich rukám společným a nerozdílným částku 2.300.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 9. 5. 2023 do zaplacení (odstavec II. výroku) a dále uložil žalovaným 1.,2. a 3. povinnost zaplatit žalobcům a) a b) náhradu nákladů řízení v částce 530.916 Kč (odstavec III. výroku).

2. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní včasné odvolání, kterým se domáhali jeho změny tak, že žaloba bude v celém rozsahu zamítnuta. Uváděli, že pokud se jedná o prodávané pozemky, měli v podstatě totožné informace k možnosti stavění na nich jako získal žalobce a) v rámci svého jednání na příslušném stavebním úřadu, tedy, že na předmětných pozemcích je možné stavět v souladu s platným Územním plánem obce [adresa] a že by pan starosta byl rád, kdyby se na nich realizovala stavba. Další informace pak žalovaní nezjišťovali s ohledem na skutečnost, že se nedohodli, kdo bude na pozemcích stavět. Žalovaná 3. v rámci svého výslechu uvedla, že konkrétní podmínky byla připravena zjišťovat pro konkrétního zájemce o koupi nemovitostí, kdy však žalobce a) její nabídky pomoci v tomto směru nevyužil a sdělil, že vše si zajistí sám. Důvod k podání žádosti o územně plánovací informaci měli žalobci, a to nejlépe ještě před uzavřením kupní smlouvy, což však neučinili. Navíc součástí původního inzerátu byla i mapka, na níž je přesně vyznačená část pozemků spadající do plochy SB, na které je možnost za dodržení příslušných podmínek a případně po vyjednání si potřebných výjimek stavbu realizovat. V tomto ohledu je pak nesprávná argumentace okresního soudu užitá v bodě 40. odůvodnění napadeného rozsudku ohledně zastavitelnosti plochy v rozsahu [Anonymizováno] %, když tato nemůže být počítána z celkové plochy nabývaných pozemků, nýbrž pouze z té části pozemků, která je vyznačena na mapce a je zařazena do plochy SB. Důkazní břemeno k prokázání, že žalovaní v době prodeje věděli o nějaké skutečnosti, která představovala vadu nemovitosti a že na tuto vadu žalobce neupozornili, leželo na žalobcích. Tito však dané břemeno neunesli. Naopak v řízení bylo prokázáno, že žalobci sami nabyli jistotu, že na předmětných pozemcích není možno stavět, až na základě vyjádření [Anonymizováno] ze dne 5. 5. 2023. Platí tedy, že žalobci nepostupovali řádně a včas pro to, aby byly splněny zákonné předpoklady pro reklamování případných vad nemovitostí a pro odstoupení od smlouvy. V rámci kupní smlouvy není nikde uvedeno, že by předmětné nemovitosti měly povahu stavebních pozemků, nebo že by toto mělo být vymíněnou vlastností. Z celé kupní smlouvy jednoznačně vyplývá, že nemovitosti byly prodávány ve stavu, jak byly zapsány v katastru nemovitostí, tedy jako pozemky nacházející se v rozsáhlém chráněném území. Skutečnost, že se nejednalo a nemohlo jednat o pozemky stavební, je pak zřejmá i z celkové výše sjednané kupní ceny, neboť pokud by se jednalo o pozemky stavební, jejich cena i zájem o ně by byl daleko větší. Žalovaní pak nikdy, ani v inzerátu netvrdili žalobcům, že se má jednat o pozemky určené k okamžité výstavbě rodinného domu. Žalobcům bylo opakovaně ze strany žalované 3. sdělováno, že se jedná o specifické pozemky v lokalitě CHKO. O nemovitosti měli v dané době zájem další vážní zájemci, kdy jednání s nimi již byla před uzavřením rezervační smlouvy, kdy však žalobci tomuto zabránili tak, že dopředu složili rezervační zálohu na nemovitosti. V rámci uzavřené rezervační smlouvy ze dne 5. 5. 2020 pak byla sjednána dostatečně dlouhá rezervační lhůta (do 30. 6. 2020) k tomu, aby si žalobci mohli i v součinnosti se žalovanou 3. zajistit dostupné informace k zastavitelnosti pozemků. To, že tak žalobci neučinili, jde přitom zcela k jejich tíži. Sám žalobce a) v rámci svého účastnického výslechu dne 13. 5. 2024 potvrdil, že to byl on, kdo chtěl rychle uzavřít kupní smlouvu a že si nákres stavby nechal zhotovit od známého asi půl roku po uzavření kupní smlouvy a že s CHKO [Anonymizováno] tento nákres předem nekonzultoval. Z předložených stanovisek [Anonymizováno] ze dne 4. 5. 2024 a sdělení [Anonymizováno] ze dne 22. 9. 2021 přitom nevyplývá, že by na předmětných nemovitostech nebyla možná žádná výstavba. Vyplývá z nich, že zde není možné stavět rodinný dům dle projektu předloženého žalobci, a to z důvodů a na základě skutečností v těchto stanoviscích uvedených. Nejpodstatnější je, že žalobci již v září roku 2021 věděli, že na předmětných pozemcích nebudou moci realizovat výstavbu rodinného domu dle svého projektu, nicméně k odstoupení od kupní smlouvy ze dne 11. 5. 2020 přistoupili až dne 12. 4. 2023, tedy téměř po uplynutí dvou let ode dne, kdy se o možných důvodech pro odstoupení od kupní smlouvy dozvěděli. Pokud pak žalobci v průběhu řízení předložili vyjádření [Anonymizováno], které obdrželi dne 5. 5. 2023, je evidentní, že se tak stalo až po odstoupení od kupní smlouvy ze dne 12. 4. 2023 a tedy skutečnosti v tomto vyjádření uvedené nejsou a nemohly být důvodem pro odstoupení od kupní smlouvy. Z vyjádření [Anonymizováno] ze dne 22. 9. 2024 pak vyplývá, že zákonnou ochranu danou § 49 ZOPK lze v odůvodněných případech prolomit výjimkami. O žádnou takovou výjimku však žalobci zjevně nepožádali. I pokud by zde byly dány důvody pro odstoupení od smlouvy, což žalovaní popírají, pak žalobci nepřistoupili k odstoupení od smlouvy bez zbytečného odkladu (§ 2002 odst. 1 a 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku a contrario). Pokud pak jde o možnost odstoupení od smlouvy danou alternativně ust. § 1916 odst. 1 písm. a), c) občanského zákoníku, je zjevné, že předmět koupě tak, jak je pospán v kupní smlouvě, žádnými tvrzenými vadami netrpí a ani z tohoto důvodu proto odstoupení od kupní smlouvy nemůže nabývat právních účinků. Nadto žalobci jako kupující neoznámili jimi tvrzené vady žalovaným včas a proto právo na odstoupení od smlouvy pozbyli (§ 2111 občanského zákoníku). Za dané situace pak nelze použít ani ust. § 2112/2 občanského zákoníku, neboť bylo prokázáno, že žalovaní o tom, že na předmětných nemovitostech není možné realizovat žádnou výstavbu, v době uzavírání kupní smlouvy nevěděli a ani vědět nemohli. Toto vyplynulo až na základě konečné informace od [Anonymizováno] ze dne 5. 5. 2023, která byla žalobcům zaslána k jejich dotazu ze dne 26. 4. 2023. Právní hodnocení okresního soudu obsažené pod body 61., 64., 65. a 66. odůvodnění rozsudku je tak nesprávné. Pokud se jedná o samotné odstoupení od kupní smlouvy, ani z jeho obsahu není zřejmé, pro jaké vady bylo od kupní smlouvy odstupováno. Ve smlouvě není uvedeno žádné čestné prohlášení strany prodávající, že předmětné pozemky jsou určené k výstavbě, ale naopak v čl. I. odst. 1 kupní smlouvy je výslovně uvedeno, že se jedná o [Anonymizováno] s uvedeným způsobem ochrany (CHKO), s čímž byli žalobci předem seznámeni a stvrdili to i svými podpisy na smlouvě. Pokud se pak jedná o argumentaci okresního soudu ve vztahu k žalované 3. jako profesionálky v oboru realitního zprostředkování, pak tato argumentace není pro projednávanou věc přiléhavá, když je přípustná pouze pro případný nárok na náhradu škody v souvislosti s porušením jejích povinností jako realitního makléře. V neposlední řadě pak žalovaní argumentovali, že v rámci odstoupení od smlouvy ze dne 12. 4. 2023 nebylo nikterak vyjádřeno synallagma, neboť žalovaní by měli povinnost vrátit zaplacenou kupní cenu až poté, co by došlo k vrácení nemovitostí. Proto žalovaní nemohli být v prodlení s plněním povinnosti k zaplacení částky 2.300.000 Kč, když žalobci do dne podání žaloby nijak nevyzvali žalované k součinnosti ve smyslu obnovení vlastnického práva k nemovitostem. Stejně tak je nesprávný i výrok II. napadeného rozsudku, který zavazuje žalované vydat bezdůvodné obohacení žalobcům společně a nerozdílně, když ze strany žalobců byla kupní cena zaplacena každému co do [Anonymizováno]. Rovněž pak žalovaní napadali výrok o náhradě nákladů řízení, když měli za to, že náhrada účelně vynaložených nákladů na řízení měla být žalobcům přiznána pouze v rozsahu odměny za 6 úkonů právní služby.

3. Žalobci se k podaném odvolání vyjádřili tak, že navrhli, aby rozsudek okresního soudu byl jako věcně správný potvrzen. V prvé řadě poukazovali na skutečnost, že tvrzení žalované 3. o tom, že konkrétní podmínky pro výstavbu na prodávaném pozemku byla připravena zajišťovat pro konkrétního zájemce a že měla žalobcům sdělovat, že na pozemku se nedá stavět ihned, ale že možná jednou za určitých podmínek snad ano, je nepravdivé. Naopak žalovaná 3. po celou dobu ujišťovala žalobce, že na předmětných pozemcích se dá stavět a ve stejném duchu zněl i předmětný inzerát k nabízeným nemovitostem zveřejněný na stránkách realitní kanceláře, u níž žalovaná 3. působila. I kdyby bylo uvedené tvrzení žalované 3. pravdivé, pak takovéto její jednání coby realitní makléřky je nutno považovat za neprofesionální a zejména v rozporu s obsahem inzerátu a tehdy platným územním plánem obce [adresa]. Za předpokladu, že žalovaní nabízeli předmětné pozemky jako stavební s výslovnou možností stavět stavbu trvalého bydlení (= rodinný dům) nebo stavbu pro rodinnou rekreaci, bylo jejich povinností si tuto informaci prověřit, a to prostřednictvím žádosti o územně plánovací informaci, a nikoliv touto povinnost následně přenášet na žalobce, což je předmětem jejich procesní obrany. To vše zvláště za situace, kdy žalovaná 3., která je realitní makléřkou, vystupovala v postavení profesionála a žalobci naproti tomu v pozici spotřebitelů. V informace poskytnuté z její strany tak měli žalobci plnou důvěru. Pokud dále žalovaní v odvolání uvádějí, že předmětné pozemky nebyly stavební z důvodu jejich (zjevně nízké) kupní ceny, pak tato argumentace nejenže odporuje všem předsmluvním informacím, resp. i tvrzením žalovaných ve sporu (že jde o stavební pozemky a že za určitých okolností na pozemcích stavět možné je), ale je pro žalobce irelevantní, neboť tito coby laici nedokázali posoudit, zda s ohledem na cenu pozemků mohlo či nemohlo jít o stavební pozemky. Nadto vědomost žalovaných o tom, že prodávané pozemky nejsou a ani nemohly být stavebními, pak zcela odpovídá ustanovením občanského zákoníku aplikovaným soudem prvního stupně, konkrétně pak ust. § 2112 odst. 2 občanského zákoníku. Žalovaná 3. nikdy neupozorňovala žalobce na nějaké problémy s možnou výstavbou, naopak je ujišťovala, že na předmětných pozemcích lze stavět. Žalobci pak ani nebyli žalovanými upozorňováni na skutečnost, že se jedná o specifické pozemky v lokalitě CHKO, kde může být eventuální výstavba komplikovaná a záleží zejména na postoji a stanoviscích příslušných orgánů CHKO. Toto tvrzení žalovaných se objevuje až v rámci podaného odvolání a není pravdivé. Navíc ani v kupní smlouvě, ani v inzerátu není jediná zmínka o jakékoliv podmínce či překážce ve výstavbě uváděných druhů staveb. Bylo tedy odpovědností strany prodávající, tj. žalovaných, aby informace o prodávaných pozemcích byly správné a úplné, zvlášť pak, pokud jedna z žalovaných je realitní makléřkou a zvlášť pak, pokud se jedná o podstatné okolnosti, které u žalobců vzbudily zájem o uzavření kupní smlouvy. Skutečnost, že žalobci následně na koupi nemovitosti spěchali, vyplývá pouze z toho, že žalovaná 3. na ně aplikovala standardní realitní praktiky, tedy informaci o dalších zájemcích, což přirozeně v žalobcích vzbudilo touhu po rychlém uzavření rezervační a následně kupní smlouvy. Žalovaní rovněž v podaném odvolání na jednu stranu tvrdí, že z předmětných dokumentů [Anonymizováno] a [Anonymizováno], které si zajistili žalobci, nevyplývá, že by na předmětných pozemcích nebyla možná žádná výstavba, aby pak hned v následujících větách svého odvolání namítali, že již v září 2021 (sdělení [Anonymizováno] ze dne 22. 9. 2021 k podnětu k přezkumu stanoviska [Anonymizováno]) měli žalobci odstoupit od smlouvy, neboť měli mít informaci, že na předmětných pozemcích nelze stavět. Tato argumentace žalovaných je však vnitřně rozporná a svědčí pouze o snaze žalovaných za každou cenu zvrátit nepříznivé rozhodnutí. Výslovné stanovisko o tom, že na předmětných pozemcích nelze realizovat jakoukoliv výstavbu, žalobci coby laikové získali až v dubnu, resp. květnu 2023. Následně odstoupili od kupní smlouvy a podali žalobu o zaplacení předmětné částky. Žalobci se nicméně shodují s právním názorem soudu prvního stupně, který na tento případ aplikoval ust. § 2112 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého s přihlédnutím k ostatním skutkovým zjištěním žalobci řádně a včas odstoupili od kupní smlouvy a žalovaným případné námitka pozdního vyčtení vad nesvědčí.

4. Krajský soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek okresního soudu, jakož i řízení, které předcházelo jeho vydání v souladu s ust. § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných není důvodné.

5. Pokud se jedná o skutková zjištění učiněná okresním soudem, tyto zcela odpovídají obsahu provedených důkazů a stejně tak tyto důkazy okresní soud vyhodnotil v souladu s ust. § 132 o. s. ř., tj. jednotlivě a ve vzájemné souvislosti. Na základě hodnocení těchto důkazů dospěl okresní soud ke zcela logickým a dostačujícím závěrům ohledně skutkového stavu věci.

6. V projednávané věci je podstatné, že žalovaní jakožto podíloví spoluvlastníci pozemků parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota], zapsaných na LV č. [hodnota] v k. ú. [adresa], obec [adresa] prostřednictvím inzerátu v dubnu 2020 nabízeli předmětné nemovitosti k prodeji s tím, že inzerát byl zařazen v kategorii prodej – typ nemovitosti – pozemky k bydlení, kdy jeho obsahem bylo, že se jedná o výjimečný pozemek o celkové výměře [Anonymizováno] a je ideální pro rekreaci či k celoročnímu bydlení, kdy v územním plánu obce je pro pozemek navrhován způsob využití – smíšené bydlení s výškovou hladinou max. dvě nadzemní podlaží s podkrovím. Zastavěnost stavebního pozemku v zastavitelné ploše je max [Anonymizováno] % (cca [Anonymizováno] m2). Na pozemku se nachází elektřina, jako zdroj vody je potřeba vrt na vlastní studnu. Vzhledem k tomu, že žalovaná 3. byla současně makléřkou, nabízela nemovitosti nejprve sama za všechny, až posléze, když se objevil konkrétní kupec (žalobci a) a b)), uzavřela s ostatními spoluvlastníky výhradní dohodu o zprostředkování 5. 5. 2020. Inzerát s datem exportu vytvořila žalovaná 3. spolu s kolegyní, nicméně jako tvůrce inzerátu je v něm označena žalovaná 3. s datem vytvoření 3. 4. 2020 (srov. předmětný inzerát na č. l. 17 a 18 spisu). Z územního plánu obce pak vyplývá, že převážná část předmětných pozemků jsou pozemky označeny [Anonymizováno], na nichž stavět stavby pro bydlení, ubytování, rekreaci nelze. Odvolací soud pak na daném místě zcela souhlasí s okresním soudem, že celkový dojem inzerátu vytváří představu bezproblémového pozemku s možností stavět ve vymezené části dle územního plánu s tím, že inženýrské sítě vedou po hranici pozemku, zdroj vody lze zajistit vrtem na studnu, příjezd zpevněný. Z výslechu žalobce a) pak dále vyplynulo, že na základě tohoto inzerátu a po seznámení se s místem samým začal tento jednat s žalovanou 3., kterou byl informován, že žalovaní chtěli na pozemcích též stavět, ale nedohodli se, na jakém místě. Žalobce a) se pak dále se informoval u Stavebního úřadu v [adresa] a u starosty Obce [adresa] o možnosti stavět na pozemku, kdy mu rovněž byla poskytnuta informace v tom smyslu, že v části rozsahu plochy vyznačené na pozemcích jako SB je možno stavět. Dne 5. 5. 2020 pak žalobci složili zálohu na účet realitní kanceláře v níž žalovaná 3. působila jako makléř a mezi uvedenými subjekty byla uzavřena blokace nemovitosti pro žalobce. Žalovaná 3. tedy zároveň a zastupovala realitní kancelář a současně zastupovala žalobce a) a b) (srov. Výhradní dohoda o zprostředkování signovaná žalovaným 1. téhož dne a žalovaným 2. dne 7. 5. 2020). Následně byla mezi žalobci a) a b) a žalovanými 1., 2. a 3. zastoupenými žalovanou 3. dne 11. 5. 2020 uzavřena kupní smlouva a smlouva o úschově, to vše za účasti vedlejšího účastníka na straně třetí, a to realitní kanceláře zastoupené žalovanou 3. na základě plné moci. Na základě předmětné kupní smlouvy došlo k převodu vlastnického práva k předmětným pozemkům do vlastnictví žalobců a) a b), a to do jejich společného jmění manželů. Žalobci a) a b) si dále nechali vyhotovit projektovou dokumentaci rodinného domu, který hodlali vystavět na předmětných pozemcích (konkrétně části pozemku prac. č. [hodnota]) s tím, že tuto předložili [Anonymizováno] a obdrželi závazné stanovisko ze dne 4. 5. 2021, obsahující nesouhlas s navrhovanou stavbou s odůvodněním, že za zásadní rozpor s chráněnými zájmy považuje [Anonymizováno] využití části zastavěného území plochy SB, která byla vymezena v rámci původní stavby na sousedním pozemku parc. č. [Anonymizováno] (nyní rekreačního objektu č. ev. [Anonymizováno]) jako stabilizovaná plocha umožňující realizaci případných doplňkových staveb ke stávajícímu objektu, tedy nikoliv jako plocha pro další stavební rozvoj a zahušťování zástavbou (srov. stanovisko [Anonymizováno] ze dne 4. 5. 2021). S tímto závazným stanoviskem pak vyslovilo souhlas [Anonymizováno] 22. 9. 2021 s obdobným odůvodněním s tím, že doplnilo, že územní plán obce [adresa] není pořizován v takové podrobnosti, aby bylo možné v rámci jednotlivých funkčních ploch stanovit pozemky či konkrétní místa vhodná pro umístění staveb, posuzovat vždy individuálně v souladu se zájmy chráněnými zákonem o ochraně přírody a krajiny (srov. sdělení [Anonymizováno] ze dne 22. 9. 2021). Žalobci dopisem ze dne 12. 4. 2023, doručeným žalovaným dne 13. 4. 2023, odstoupili od shora uvedené kupní smlouvy ze dne 11. 5. 2020 s odůvodněním, že byli ubezpečeni makléřkou realitní kanceláře a prodávajícími, že na daných pozemcích lze postavit rekreační objekt, tak jak byl uváděn v inzerátu realitní kanceláře, přičemž se jim však nepodařilo získat stavební povolení s ohledem na závazné stanovisko [Anonymizováno], když na předmětných pozemcích nelze postavit žádnou stavbu, tedy ani pro účely rekreace, ani pro účely trvalého bydlení (srov. odstoupení od smlouvy založené na č. l. 32 spisu včetně dodejek). V této souvislosti pak žalobce a) uvedl, že poté, co dostal negativní stanovisko k projektu rodinného domu na podzim roku 2021, dále komunikoval s CHKO a Krajským úřadem v [adresa] s tím, že mu bylo předběžně sděleno zaměstnankyní, že stavět se na předmětných pozemcích dát nebude. Konečné stanovisko obdržel dne 13. 5. 2023 na výslovný písemný dotaz s tím, že uvedená plocha SB na sporných pozemcích není určena pro další samostatnou zástavbu. Výsledek však věděl již dříve po telefonu (srov. účastnická výpověď žalobce a) a stanovisko [Anonymizováno] ze dne 5. 5. 2023).

7. Podle ust. § 2129 odst. 1, 2 občanského zákoníku, v případě koupě nemovitosti kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno. Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

8. Podle ust. § 2131 občanského zákoníku, v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

9. Podle ust. § 2095 občanského zákoníku, prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

10. Podle ust. § 1914 odst. 1 občanského zákoníku, kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy.

11. Podle ust. § 2099 odst. 1 občanského zákoníku, věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

12. Podle ust. § 1916 odst. 1 písm. a), c) občanského zákoníku, dlužník plní vadně, zejména poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, resp. ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání.

13. Podle ust. § 2106 odst. 1 občanského zákoníku, je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo: a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci b) na odstranění vady opravou věci c) na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo d) odstoupit od smlouvy.

14. Podle ust. § 2106 odst. 2 občanského zákoníku, kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

15. Podle ust. § 2106 odst. 3 občanského zákoníku, nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

16. Podle ust. § 2111 občanského zákoníku, neoznámil-li kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy.

17. Podle ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku, neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

18. Podle ust. § 2112 odst. 2 občanského zákoníku, k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

19. Pokud jde o právní posouzení uvedeného skutkového stavu, pak je nutno v prvé řadě uvést, že odvolací soud se ztotožňuje se závěry okresního soudu v tom směru, že mezi účastníky byla ve smyslu ust. § 2079 občanského zákoníku uzavřena kupní smlouva, kdy žalobci kupovali předmětné nemovitosti od žalovaných za účelem výstavby rodinného domu, kdy tyto byly rovněž k tomuto užívání žalovanými nabízeny. O možnosti výstavby byli informováni žalovanou 3., která vystupovala současně jako prodávající a zprostředkovatel, tedy vystupovala v režimu ust. § 2446 občanského zákoníku, kdy její povinností bylo sdělit zájemcům, tj. žalobcům a), b) bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jejich rozhodování o uzavření smlouvy a dále vystupovala v režimu ust. § 12 zákona č. 39/2020 Sb., kdy byla povinna jako realitní zprostředkovatel poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu a dále o těch, o nichž jako realitní zprostředkovatel věděla nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měla vědět. Žalovaná 3. v inzerátu, který zpracovala, použila dílčí informace uvedené v územním plánu, ale neuvedla je úplně, ač tak vzhledem ke své odborné způsobilosti měla povinnost učinit, tj. že sice část plochy nabízených pozemků k prodeji je vedena v územním plánu obce jako plocha smíšená obytná, na níž lze za splnění určitých podmínek stavět, nicméně pominula závazné stanovisko [Anonymizováno] k povolení stavby rodinného domu či rekreačního objektu (tj. k účelu, za jakým byly pozemky k prodeji nabízeny a kupní smlouva mezi účastníky uzavírána). Toto stanovisko je pak negativní a danou zástavbu znemožňuje. S ohledem na uvedené postavení žalované 3., která byla zároveň prodejcem dotčených pozemků, zastupovala zbylé spoluvlastníky pozemků, a zároveň byla i realitní makléřkou, bylo její povinností mít při prodeji úplné a podrobné informace o prodávaných nemovitostech, tj. včetně stanoviska [Anonymizováno]. Na daném místě je proto irelevantní argumentace žalovaných obsažená v odvolání, že žalovaná 3. byla připravena poskytnout žalobcům součinnost při zjišťování podrobnějších podmínek pro výstavbu bydlení. Stejně tak není rozhodující, jak velká část předmětných pozemků byla k zástavbě určena. Jak správně uvedl okresní soud, mezi žalobci a žalovanou 3., zastupující zbylé prodávající, byl vztah běžné osoby a profesionála. Žalobci tedy neměli důvod pochybovat o správnosti údajů poskytnutých jim prodávajícími o předmětu prodeje, když na straně prodávajících byla dána vyšší míra odpovědnosti za správnost údajů o předmětu prodeje, zvláště pak za situace, kdy prodávající nabízeli předmětné pozemky tak, že jsou určené (v určité části) k výstavbě rodinného, resp. rekreačního bydlení.

20. Lze tedy uzavřít, že předmět prodeje trpí vadou, neboť na dotčených pozemcích nelze daný typ bydlení stavět (srov. ust. § 2095 a dále ust. § 1916 odst. 1 písm. a), c) občanského zákoníku), přičemž popis předmětu prodeje v kupní smlouvě za situace, kdy byly pozemky prodávány jako určené k bydlení, je z hlediska jeho vadnosti bez významu. Zároveň pak z prokázaného skutkového stavu vyplývá, že předmětná vada pozemků představuje podstatné porušení kupní smlouvy, když pokud by uvedená skutečnost byla žalobcům známa před uzavřením kupní smlouvy, tuto by zjevně neuzavřeli a žalobcům tak svědčí právo na odstoupení od kupní smlouvy (§ 2106 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku). Nelze se pak ztotožnit s námitkou žalovaných o opožděném vytknutí vady, neboť z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobci přistoupili k odstoupení od kupní smlouvy až tehdy, kdy jim po jednání s Krajským úřadem v [adresa] bylo definitivně ze strany [Anonymizováno] sděleno, že na předmětných pozemcích jim nebude povolena ani stavba k rekreaci, ani stavba k rodinnému bydlení. Tuto informaci měli ověřenu již v době před písemným sdělením ze dne 5. 5. 2023 a korespondovala i se zamítavými stanovisky [Anonymizováno] a [Anonymizováno] z podzimu roku 2021. V předmětném odstoupení od smlouvy je pak vada pozemků dostatečně věcně popsána a žalovaní vyzváni k vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v zaplacené kupní ceně ze smlouvy, která byla zrušena. I pokud by nad mělo být vycházeno ze skutečnosti, že žalobci o nemožnosti jakékoliv výstavby rodinného či rekreačního bydlení na předmětných pozemcích věděli již od podzimu roku 2021, pak je nutno ztotožnit se se závěry okresního soudu, kdy žalobcům nesvědčí námitka opožděného vytknutí vad, když předmětná vada je důsledkem skutečnosti, o které žalovaní jako prodávající museli vědět.

21. Jak správně uvedl okresní soud, odstoupením od smlouvy byla kupní smlouva zrušena s účinky ex tunc, tj. „od počátku“, což znamená že bylo-li na základě takto zrušené smlouvy plněno, jde o bezdůvodné obohacení získané plněním z právního důvodu, který odpadl, a každý z účastníků zrušené smlouvy je povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal (§ 2993 občanského zákoníku). Uvedené platí i v případě, že odstoupením byla zrušena s účinky „od počátku“ smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti, podle které bylo vloženo vlastnické právo do katastru nemovitostí. Zrušením smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti „od počátku“ totiž, s účinky „od počátku“, zaniká právní titul, na základě kterého nabyvatel nabyl vlastnické právo k nemovitosti. Mezi účastníky smlouvy je po zrušení smlouvy takový právní stav, jaký byl před uzavřením smlouvy, a to nejen z hlediska obligačních účinků smlouvy, ale i účinků věcně právních.

22. V daném případě nicméně nelze pominout, že restituční nároky smluvních stran jsou vzájemně podmíněny (vrácení bezdůvodného obohacení oproti zapsání obnoveného vlastnického práva v katastru nemovitostí). Jedna ze stran se tak může dostat do prodlení s plněním své povinnosti, pouze pokud druhá smluvní strana již svou povinnost k vydání prospěchu nabytého na základě daného právního jednání splnila, nebo je alespoň ochotna a schopna ji splnit. Prodlení obohaceného s vydáním prospěchu, jenž se vypořádává v režimu § 2993 o. z., tedy nastupuje při kumulativním naplnění dvou předpokladů: a) obohacený nesplnil povinnost k vydání bezdůvodného obohacení ke dni splatnosti, jež nastává bez zbytečného odkladu po doručení výzvy ochuzeného k plnění ve smyslu ust. § 1958 odst. 2 občanského zákoníku a b) ochuzený svou vlastní restituční povinnost z dané smlouvy vůči obohacenému již splnil nebo alespoň byl ochoten a schopen ji splnit (§1911 občanského zákoníku). Takovouto ochotu nicméně žalobci projevili až podáním žaloby, ve které se domáhali splnění synallagmatického závazku, kdy zároveň navrhovali určení, že žalovaní jsou vlastníci dotčených pozemků. Žalovaní se tak mohli dostat do prodlení s vydáním částky 2.300.000 Kč představující kupní cenu teprve poté, co jim byla doručena žaloba a tito dobrovolně neplnili.

23. Zbývá dodat, že ve vztahu k žalobnímu návrhu na určení vlastnického práva k dotčeným pozemkům (jakožto splnění synallagmatického závazku ze smlouvy, která byla následně zrušena od samého počátku, okresní soud s odkazem na právní posouzení zjištěného skutkového stavu správně dovodil jeho oprávněnost i naléhavý právní zájem na požadovaném určení ve smyslu ust. § 80 odst. 1 o. s. ř.

24. Proto byl rozsudek okresního soudu v odstavci I. jako věcně správný dle ust. § 219 o. s. ř. potvrzen a pouze ve vztahu k požadovaným zákonným úrokům z prodlení z žalované částky byl rozsudek v odstavci II. výroku dle ust. § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změněn tak, že tento nárok žalobcům vznikl až od data následujícího po dni, ve kterém byla žalovaným žaloba doručena.

25. O náhradě nákladů řízení před okresním soudem a v odvolacím řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 224 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., když žalobci byli ve věci neúspěšní pouze v nepatrné části (co do zaplacení úrokového příslušenství z částky 2.300.000 Kč za dobu od 9. 5. 2023 do 1. 8. 2023) a mají proto nárok na plnou náhradu nákladů řízení.

26. Náklady prvostupňového řízení žalobkyně spočívají v zaplaceném soudním poplatku ve výši 120.000 Kč, v mimosmluvní odměně advokáta za poskytování právních služeb podle § 7 bodu 6 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu za 6 úkonů právní služby po 28.000 Kč (z tarifní hodnoty sporu 2.300.000 Kč při zastupování dvou osob), tj. celkem 168.000 Kč, kdy se jednalo o převzetí a přípravu zastoupení, sepis žaloby, účast u jednání okresního soudu dne 3. 4. 2024, další poradu s klientem přesahující 1 hodinu ze dne 10. 5. 2024, účast u jednání okresního soudu dne 13. 5. 2024 a účast u jednání okresního soudu dne 1. 7. 2024. Dále náklady tvoří paušální hotové výdaje přináležející k úkonům právní služby ve výši 6x 300 Kč, tj. 1.800 Kč dle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu. Do nákladů nalézacího řízení dále náleží náhrada za 21% DPH z odměny a hotových výdajů advokáta ve výši 35.658 Kč. Celkem tak náhrada nákladů žalobců za řízení před soudem prvního stupně představuje částku 325.458 Kč a tyto náklady jsou žalovaní povinni zaplatit žalobcům na účet právního zástupce ve smyslu ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.

27. Pokud pak zástupce žalobců dále účtoval odměnu a paušální hotové náklady za 3x sepis odstoupení od smlouvy ze dne 12. 4. 2023 a 1x jednání s protistranou dne 19. 4. 2023, pak se jedná o úkony, které nebyly učiněny v souvislosti s předmětným soudním řízením, když byly učiněny ještě před jeho zahájením. Náklady na ně vynaložené tak představují příslušenství pohledávky a nikoliv náklady nalézacího řízení. Účtovanou odměnu za další poradu s klientem ze dne 8. 5. 2023 pak nelze hodnotit jako účelně vynaložený náklad řízení, když tato porada s klientem ještě před podáním žaloby je nutně součástí převzetí a přípravy věci, za niž byla odměna přiznána. Konečně pak účtovaná odměna za další započaté dvě hodiny účasti u jednání okresního soudu dne 13. 5. 2024 nemá oporu v obsahu spisu a byla účtována neoprávněně, když dle protokolu na č. l. 52 – 59 spisu trvalo jednání od 12:30 hod do 14:30 hod, tj. pouze dvě hodiny. V rozsahu odměny za uvedených 6 úkonů právní služby a přináležejících režijních paušálů proto nebyly náklady řízení žalobcům přiznány.

28. Účelně vynaložené náklady žalobců na odvolací řízení sestávají z odměny za zastupování žalobců advokátem a z jeho hotových výdajů, kdy právní zástupce žalobců v odvolacím řízení učinil 3 úkony právní služby, a sice poradu s klientem dne 24. 3. 2025, sepis vyjádření k odvolání ze dne 26. 3. 2025 a účast u jednání před odvolacím soudem dne 28. 3. 2025, za něž ve smyslu ust. § 7 bodu 6, § 8 odst. 1 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. d), g) a § 12 odst. 4 advokátního tarifu náleží odměna á 28.000 Kč, celkem tedy 84.000 Kč. K těmto úkonům dále přináleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 3x 450 Kč, tj. 1.350 Kč. Náhrada nákladů žalobců za řízení před odvolacím soudem tedy představuje částku 85.350 Kč. S ohledem na skutečnost, že zástupce žalobců osvědčil, že je plátcem DPH, je k této částce je nutno připočíst částku 17.925,50 Kč odpovídající náhradě 21% DPH. Celkem tak činí náklady žalobců za odvolací řízení 103.273,50 Kč a tyto náklady jsou žalovaní povinni zaplatit na účet právního zástupce žalobců ve smyslu ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení