15 C 273/2023 - 94

Rubrum

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Lorencovou ve věci žalobkyně: [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] o zaplacení 124 398 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši [částka], dále se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši [částka], dále se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši [částka], dále se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši [částka] a dále se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši [částka], dále se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky [částka] od [datum] a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši [částka] a dále kapitalizovaný úrok z prodlení ve výši [částka], vše do dvou měsíců od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce [částka] do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala žalobou zaplacení částky [částka] s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení, tvrdila, že účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu na dobu určitou do [datum], tato nájemní smlouva byla písemným dodatkem č. [hodnota] ze dne [datum] prodloužena do [datum]. Žalobkyně zaslala po předchozích četných výzvách a upozorněních na dlužné částky žalované výpověď z nájemní smlouvy, dne [datum] pro neplacení nájemného. Měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] se splatností vždy k 15. dni příslušného měsíce. Žalovaná naposledy uhradila nájemné za měsíc květen 2022. S nájemným za měsíce červen 2022 až prosinec 2022 se nájemkyně dostala do prodlení. Výpověď byla doručena dne [datum]. Ve smlouvě byla ujednána výpovědní doba v trvání tří měsíců s tím, že začne běžet 1. den následujícího měsíce po doručení výpovědi. Nájemní vztah tedy skončil ke dni [datum] a k tomuto datu byl předmět nájmu i předán při sepsání předávacího protokolu. Žalobkyně dne [datum] zaslala žalované zápočet kauce na dlužné nájemné za měsíc červen a předžalobní výzvu k úhradě všech zbylých dlužných částek. Za měsíc červen 2022 žalovaná je dlužna pouze příslušenství ve formě zákonného úroku z prodlení kapitalizovaného ve výši [částka] jako vypočtený zákonný úrok z prodlení do [datum], tedy den po splatnosti nájemného za měsíc červen 2022 za 224 dní prodlení při úrokové sazbě 11,75 % p. a., které bylo uhrazeno zápočtem ke dni [datum], kdy byla doručena zpráva o zápočtu s předžalobní výzvou. Žalobkyně dále požaduje za měsíce červenec 2022, srpen 2022, září 2022, říjen 2022, listopad 2022 a prosinec 2022 nájemné ve výši [částka] měsíčně, které bylo splatné vždy k 15 dni příslušného měsíce. Zároveň požaduje v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. výši nákladů spojených s uplatněním pohledávky v částce [částka] za každou měsíční dlužnou pohledávku. Dne [datum] byla zaslána předžalobní upomínka dle § 142 a o. s. ř. žalované prostřednictvím datové schránky.

2. Soud ve věci vydal elektronický platební rozkaz č. j. EPR [č. účtu]-9 ze dne [datum].

3. Žalovaná proti němu podala odpor, v němž neuznala nárok uplatněný žalobou, namítala, že uplatnila dne [datum] vůči žalobkyni námitku neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] včetně dodatku ze dne [datum] z důvodu „zatajení stavu“ předmětu nájmu a „nemožnosti užívat“ předmět nájmu. Dále tvrdila, že účastníci „měli mezi sebou velmi dobré vztahy“, všechny povinnosti žalovaná řádně a bez výhrad plnila, prostory byly pronajaty žalovanou za účelem provozu kanceláří a školicího střediska. Po určité době užívání nemovitosti se vyskytly u pracovníků žalované „vleklé zdravotní problémy“, především záněty horních cest dýchacích a alergické reakce, bolesti hlavy a břicha a aktuálně se jednatelky žalované léčí s alergiemi a autoimunitním onemocněním, „dokonce došlo u dvou pracovníků z důvodu alergické reakce ke kolapsovému stavu se ztrátou vědomí a následnou hospitalizací“. Následně zjistili, že „sklepní prostory“ pod prostory, které měla žalovaná pronajaté, jsou „souvisle pokryté několika cm vrstvou plísní, a to jak na stěnách, tak i na podlaze“. Hygienická stanice v Litoměřicích jim doporučila, aby prostory „opustili, neboť jsou zdraví nebezpečné“. O celé situaci informovali žalobkyni v květnu 2022 a navrhli „opuštění prostor ke dni [datum]“. Zároveň dne [datum] u Zdravotního ústavu v [adresa] objednali u Centra hygienických laboratoří rozbor pracovního ovzduší v jednotlivých kanceláří a byly zjištěny spory plísní: Cladosporium sp., Penicilium sp., Alternaria sp., Fusarium sp., Aspergillus sp. ve „velkém množství“. Žalobkyně však žádným způsobem nereagovala, následně se dozvěděli, že „zaměstnanci biskupství věděli“, že v nemovitostech jsou plísně, avšak žalované to nikdo nesdělil. Nemovitost má podle žalované hygienické závady, pro kterou nemůže žalovaná užívat nemovitost. Žalovaná se snažila o smírné řešení, oznámili dne [datum], že „opouští“ prostory ke dni [datum] a vznesla námitku neplatnosti nájemní smlouvy, z toho důvodu, že jej nelze užívat podle nájemní smlouvy ve stavu odpovídajícím účelu nájmu, neboť „nesplňuje hygienické požadavky a stav nemovitosti je zdraví a životu ohrožující“. Navíc při předávání předmětu nájmu žalobkyně žalovanou neupozornil na tuto skutečnost. Nad žalovanou pronajaté prostory byly prostory, kde „nechala žalobkyně umístit plesnivé knihy“. Tímto svým jednáním „hazardovala se zdravím zaměstnanců žalované, ale i jejich klientů“. Žalovaná „požaduje vrácení uhrazeného nájmu ve výši [částka] s úroky z prodlení a také náklady na léčbu a zdravotní újmu, které měla vyčíslit“. K předání klíčů mezi účastníky došlo dne [datum], neboť žalobkyně nereagovala na výzvy žalované, zlehčovala vzniklé zdravotní problémy jednatelů žalované a zdravotní omezení pracovníků žalované. Žalovaná do nemovitostí „již nevstoupila“, klíče předala zástupci žalobkyně a o předání klíčů „se snažila již od [datum]“.

4. Žalobkyně doplnila svá tvrzení, že údajné „zdravotní problémy“ začala žalovaná namítat až v roce 2022, po 9 letech od uzavření nájemní smlouvy, když chtěla z důvodu své „špatné finanční situace“ a výraznému navýšení záloh na energie ze strany poskytovatele energií ukončit nájem před uplynutím doby určitého trvání nájemního vztahu, když však žalobkyně s uzavřením dohody o ukončení nájemního vztahu nesouhlasila. Dne [datum] informovala žalovaná žalobkyni o své negativní finanční situaci a požadovala ukončení nájemní smlouvy dohodou k [datum]. Důvody, které jsou nyní uváděny, tak považuje žalobkyně za tzv. zastírající, uměle vykonstruované, ospravedlňující neplacení nájemného a neochotu hradit nájemné ve výpovědní době. V pronajatých prostorách žádné plísně „patrny nejsou a nebyly“. Tvrzení žalované je založeno pouze na domněnkách. Bezodkladně po převzetí prostor dne [datum] byly učiněny fotografie předmětných prostor a žádné plísně se zde nenacházely, předmět nájmu je způsobilý ke sjednanému účelu provozování kanceláří a školicího střediska. K protokolům o zkouškách žalobkyně namítala, že nebyla přizvána, není tedy zřejmé, jakými metodami k měření došlo. Žalobkyně zdůrazňuje, že tyto prostory od roku 2013 žalovaná užívala a žádnou přítomnost plísní neuváděla. Taktéž, pokud se týká zdravotního stavu zaměstnanců žalované, jedná se pouze o tvrzení, údajné názory lékaře, který tzv. nevyloučil možnost, neprokazuje tuto příčinnou souvislost a nezpůsobilost předmětu nájmu ke sjednanému účelu není důvodem neplatnosti nájemní smlouvy od počátku, ale případně toliko jako zákonný výpovědní důvod. Výpověď však žalovaná nepodala. Žalovaná nově namítá neplatnost dodatku k nájemní smlouvě z důvodu údajné absence schválení Biskupstvím Litoměřickým, avšak samotná smlouva tento souhlas obsahuje. Zároveň žalobkyně namítá promlčení práva dovolat se relativní neplatnosti, neboť k podpisu předmětného dodatku k nájemní smlouvě došlo dne [datum] (ustálená judikatura Nejvyššího soudu ČR např. rozsudek NS ČR sp. zn. [spisová značka], respektive sp. zn. [spisová značka]).

5. Soud ve věci provedl obsažné dokazování. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v [adresa], oddíl C, vložka 11874, bylo zjištěno, že žalovaná společnost [právnická osoba]., byla zapsána v roce 1997 se sídlem od roku [adresa], s předmětem podnikání výroba, obchod a služby, jednatel [jméno FO], narozena 1984, od roku 2015 a [jméno FO], narozena 1981, od roku 2012 a jmenované jsou také společnice předmětné společnosti.

6. Z fotografií předložené žalovanou soud zjistil stav předmětu nájmu z června 2022.

7. Ze smlouvy o nájmu části domu a užívání části nemovitostí bylo zjištěno, že dne [datum] byla uzavřena smlouva mezi účastníky týkající se nemovitosti, části budovy č. p. 10 (probošství), a to část sklepa – suterénu, a to vše podle přílohy, celé přízemí budovy č. p. 10 mimo místnost situovanou vlevo od vchodových dveří s tím, že rozsah pronajatých prostor je specifikován přílohou č. [hodnota] smlouvy a dále je předmětem pronájmu dvůr a zahrada s tím, že nájemce se zavazuje prostory udržovat a může zde parkovat osobní automobily, v počtu 2 a návštěv s tím, že účelem nájmu je provozování kanceláří a školicí účely, s trváním na dobu určitou 5 let do [datum] a nájemné je stanoveno dohodou na částku [částka] měsíčně s tím, že v tomto nejsou zahrnuty služby s užíváním spojené. Dále je v nájemní smlouvě specifikována platba jednotlivých energií a dalších médií jako vodné s tím, že byla složena kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu [částka] a s tím, že nájemné může být každoročně navýšeno o míru inflace vyhlášeno sdělením a velká písemná ČSÚ do 31. 3. běžného roku. Dále je sjednáno v čl. 9 práva a povinnosti smluvních stran s tím, že nájemce zabezpečuje v pronajatých částech nemovitosti protipožární ochranu a dodržování bezpečnostních předpisů a zajišťuje nájemce předmět nájmu v takovém vztahu stavu, aby mohl sloužit smluvenému účelu s tím, že nájemce je povinen oznámit pronajímateli potřebu oprav, charakteru technického zhodnocení a bez zbytečného odkladu také potřebu větších oprav a umožnit jejich provedení s tím, že v čl. 7 je uvedeno, že smlouvu lze měnit a doplňovat pouze písemnou formou s tím, že k platnosti ujednání smlouvy je nezbytný písemný souhlas Biskupství litoměřického ve smlouvě.

8. Dle písemného dodatku č. [hodnota] ke smlouvě o nájmu části domu a užívání části dalších nemovitostí byl sjednán dne [datum] dodatek, kterým se prodlužuje doba nájmu na dalších 5 let, a to od [datum] do [datum].

9. Z e-mailové korespondence z června 2022 bylo zjištěno, že žalovaná oslovila probošta žalobkyně a žádala je o „svolání společného jednání za účelem vyřešení ukončení“ nájemní smlouvy s tím, že je informovali o své finanční situaci a že chtějí ukončit nájemní smlouvu dohodou k [datum], a apelovali na probošta žalobkyně, aby platilo „jeho dané slovo“ a odvolávali se na vzájemné dobré vztahy.

10. Z e-mailové korespondence právního zástupce žalobkyně vůči žalované z [datum] vyplývá, že „rozhodně žalobkyně nehodlá měnit smlouvu či doplňovat novou písemnou formou a nesouhlasí s návrhem dohody na ukončení nájmu a trvá na dodržení podmínek nájemní smlouvy, když dosud neobdržel ani písemnou výpověď a ukončení nájemní smlouvy dohodou již k datu [datum] není žalobkyní přijatelné. Návrh na ukončení nájmu dohodou předčasně není pro žalobkyni akceptovatelné a požaduje hrazení nájemného i ve výpovědní době“.

11. Z listiny zaslané Advokátní kanceláří Holub a [právnická osoba], dne [datum] žalované bylo zjištěno, že byla podána výpověď nájemní smlouvy č. j. 154/2013 ve znění pozdějších dodatků, a to i s obsahem, že na konci května navrhovali klientům ukončit nájem dohodou s tím, že bylo opakovaně sděleno, že žalobkyně trvá na dodržení sjednaných podmínek nájemní smlouvy, tedy v případě jednostranného zájmu na skončení nájmu je třeba ukončit písemnou výpovědí, nájemní vztah tedy trvá a vzhledem k tomu, že nájemné nebylo hrazeno za měsíce květen 2022 a není hrazeno ani po dobu delsí než tři měsíce, tzn. červen, červenec, srpen 2022, žalobkyně dává výpověď z nájemní smlouvy pro hrubé porušení povinností podle čl. 6 uzavřené nájemní smlouvy pro neplacení řádně a včas nájemného s tím, že počíná běžet tříměsíční výpovědní lhůta, která skončí [datum] a vyzývá k předání předmětu nájmu.

12. Z dokladu o odeslání bylo zjištěno, že dne [datum] byla odeslána tato zpráva, výpověď nájemní smlouvy a [datum] se přihlásila oprávněná osoba za žalovanou.

13. Z listiny datované dne [datum] byl zjištěn zápočet kauce na dlužné nájemné za měsíc červen a předžalobní výzva k úhradě dlužné částky, dále bylo zjištěno, že na základě nájemní smlouvy č. j. 154/2013 byly užívány žalovanou ve smlouvě vymezené prostory a nebylo nájemné řádně placeno s tím, že poslední nájemné bylo uhrazeno za měsíc květen 2022 ve výši [částka], následně již nájemné není hrazeno, došlo k výpovědi nájemní smlouvy dne [datum] s tím, že nájem skončil uplynutím výpovědní doby ke dni [datum]. Složenou kauci klient započítává na dlužnou částku ve výši měsíčního nájmu za červen 2022 s tím, že vyzývá k úhradě zbývající částky [částka] představující dlužné nájemné od července 2022 do konce prosince 2022 a vyzývá k úhradě této částky na specifikovaný účet. Z dokladu o odeslání zprávy bylo prokázáno, že tato předžalobní výzva byla doručena [datum].

14. Dále z písemné zprávy žalované zaslané žalobkyni bylo zjištěno, že se snažila vznést námitku neplatnosti nájemní smlouvy s tím, že nemůžou užívat prostory v souladu s čl. 6 nájemní smlouvy pro to, že nesplňují hygienické požadavky a stav nemovitosti je zdraví ohrožující pro množství plísní, které by mohly ohrozit na zdraví klienty, a zatajení těchto skutečností považují za důležité pro uzavření nájemní smlouvy a žádají vrácení finančních prostředků a navrhují schůzku.

15. Dále bylo zjištěno, ze zprávy Zdravotního ústavu se sídlem [adresa], bylo prováděno měření dne [datum], respektive [datum] s tím, že výsledky byly zaslány [datum] a dle protokolů bylo zjištěno, že plísně v hodnotě [hodnota] ktj na m3 s tím, že stále rozmezí 341–419 a limit je maximálně 500 ktj na m3. V jednom případě byla zjištěna plísně v hodnotě [hodnota] k tj na m3, a to v odběrovém místě archivu, tedy mimo prostory pronajaté.

16. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne [datum] byla mezi nimi uzavřena nájemní smlouva, jejíž trvání bylo následně prodlouženo písemným dodatkem č. [hodnota] o další pětileté období do [datum]. Bylo sjednáno nájemné ve výši [částka] měsíčně, předmětem nájmu byla část budovy č. p. 10 probošství v Litoměřicích, kde žalovaná společnost provozovala školicí středisko a kanceláře, měla pronajatou pouze část budovy, přízemí a část zahrady a dvora k parkování zaměstnanců a případných klientů. V květnu 2022 přestalo být žalovanou nájemné hrazeno.

17. Mezi účastníky bylo sporné, zda je žalovaná společnost dále povinna od června do prosince 2022 hradit nájemné. Žalovaná namítala, že „odešli z objektu“, snažili se jednat s žalobkyní o způsobu ukončení nájmu, když tvrdila, že „objekt nevyhovoval účelu“, pro který byl určen jako kanceláře a školicí středisko, když v budově se vyskytovaly tzv. zdravotně závadné prostory obsahující plísně a spory z těchto plísní, které měly způsobovat dlouhodobé vleklé zdravotní potíže zaměstnancům žalované a žalobkyně „nevyvinula dostatečné úsilí dohodnout se o ukončení a řešení situace“. Zároveň žalovaná namítala, že smlouva je od počátku neplatná, když tzv. žalobkyně měla zatajit, že v prostorách předmětu nájmu jsou plísně.

18. Dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé předem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Tedy jednání a povinnosti účastníků se řídí zákonem č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku účinného od [datum].

19. Dle § 2201 občanského zákoníku, nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

20. Dle § 2213 občanského zákoníku (dále také „o. z.“) nájemce i bez zvláštního ujednání je povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, popřípadě k účelu obvyklém a platit nájemné.

21. Dle § 2214 o. z. nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel, ihned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl.

22. Dle § 2217 o. z. nájemné se platí v ujednané výši a dle § 2218 o. z. měsíčně pozadu.

23. Dle § 2225 občanského zákoníku při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal.

24. Dle § 2227 občanského zákoníku, stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán o účelu obvyklému, a to z důvodu, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

25. Dle § 2229 občanského zákoníku nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

26. Dle § 2232 občanského zákoníku porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím způsobí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

27. Žalovaná namítala, že „vždy hradila“ své závazky, navíc hradila některé náklady spojené s užíváním nemovitosti, které se týkaly například zprovoznění topení, oprav, závad. Platila i v době covidové veškeré své závazky a „nežádala žádné úlevy“, v předmětu nájmu „prováděli poradenskou činnost i pro řády křižovníky, boromejky“, a proto „chtěli se domluvit o sanaci a ukončení nájmu. Nejdříve probošt žalované s nimi chtěl jednat“, v té době nic nedlužili, ale pak byli vyzváni, aby dál nájemní smlouva trvala. Snažili se ten objekt tzv. sanovat, ale vzhledem k tomu, že „by to stálo spoustu peněz“, tak „to odmítli, obrátili se na hygienu“, hygienická stanice jim doporučila v rámci měření Zdravotní ústav z [adresa], který dělá rozbory pro hygienické stanice a provedli měření. Informovali o tom i pana probošta žalobkyně. A protože nechtěli ohrozit i své klienty, když měli akreditované školicí středisko a lidi, kteří na školení chodili, mohli být citlivější alergici, proto tedy chtěli ukončit nájemní smlouvu v červnu 2022. Věděli o tom, že existuje zaplacená kauce, ta mohla být použita na úhradu nájemného za červen 2022.

28. V daném případě žalovaná také argumentovala, že považuje smlouvu za neplatnou od samého počátku, když tvrdí, že žalobkyně „zatajila žalované stav nemovitosti“, a to údajnou přítomnost plísní v objektu. Žalovaná ale také tvrdila, že „provedla po převzetí pronajatých prostor“, tedy již v roce 2013 vymalování veškerých prostor, opravila a zprovoznila plynový kotel a radiátory a plynové spotřebiče, dále že používala pouze pronajaté prostory, do ostatních prostor v budově „neměla přístup“ s tím, že teprve na podzim roku 2021 zjistila, že v prostorách, které jsou pod a nad žalovanou pronajatými prostorami (archiv a sklep), „se vyskytují plísně“. Zaregistrovali z zápach, který podle žalované měl vznikat metabolismem plísní. Snažili se situaci řešit, a to v květnu 2022, kdy chtěli ukončit dohodou nájemní smlouvu k 30. červnu 2022. K tomuto však nedošlo, proto také kontaktovali hygienickou stanici, aby zjistili stav ovzduší a následně objednali měření akreditovaným pracovištěm, které zjistilo přítomnost plísní Cladosporium sp., ojediněle Penicilium sp. v ovzduší s tím, že tyto plíně mohou způsobovat alergické reakce, záněty horních a dolních cest dýchacích, záněty dutin a jsou toxigenní, jako vedlejší produkt produkují mykotoxiny, které mohou poškozovat ledviny, játra, krevní oběh a negativně působit na imunitní systém.

29. Je nepochybné, že řešení tzv. provozních záležitostí bylo typicky řešeno tzv. operativní cestou, tedy ústně nebo telefonicky, avšak pro ukončení nájemního vztahu je jednoznačně specifikováno, povinná písemná forma. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná společnost písemnou formou žádným způsobem ukončení nájemního poměru nerealizovala. K ukončení nájemního poměru došlo až písemnou výpovědí žalobkyně s tříměsíční výpovědní lhůtou sjednanou ve smlouvě pro podstatné porušení povinností žalovanou, která nezaplatila nájemné za měsíce červen až září 2022, z těchto podstatných důvodů došlo k výpovědi ze strany žalobkyně a od [datum] do [datum] běžela výpovědní lhůta v délce sjednané účastníky v nájemní smlouvě. Ke skončení nájemního poměru došlo až ke konci roku 2022 a tedy po celou dobu byla žalovaná povinna platit nájemné ve výši [částka] měsíčně. Dne [datum] došlo následně k zápočtu provedeného písemně žalobkyní dopisem, kdy kauce složená žalovanou při vzniku nájmu v roce 2013 ve výši měsíčního nájmu v částce [částka] byla žalobkyní započtena na úhradu nájmu za červen 2022.

30. Žalovaná prokázala, že prostřednictvím příslušné instituce byly provedeny na konci června 2022 protokoly o zkoušce a že byly změřeny určité hodnoty plísní, z protokolu vyplývá, že tyto hodnoty byly limitní, popřípadě žádný limit pro konkrétní plísně specifikované v rámci protokolu o měření, nebyl dán. Prostory dle závěru soudu však svou použitelnost ke sjednanému účelu neztratily. Žalovaná sice tvrdila, že existují závažné zdravotní následky osob, které pracovaly u žalované společnosti anebo docházely do pronajatých prostor, avšak žádným způsobem je neprokázala, nepředložila ve stanovené 30denní lhůtě opakovaně avizované lékařské zprávy, nebyla tedy prokázaná jakákoliv tvrzená příčinná souvislost mezi onemocněními jednatelek nebo klientů žalované a údajnou „závadovostí“ předmětu nájmu.

31. Žalovanou navržené doplnění dokazování výslechem pracovnic Zdravotního ústavu se sídlem [adresa], paní [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] je skutečně nadbytečné, neboť tyto zpracovaly písemné záznamy o měření, které bylo soudu předloženo a jejich závěry soud v rámci dokazování hodnotil. Taktéž provedení dalšího dokazování výpověďmi žalovanou navrhovaných svědků [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO], [právnická osoba] a pana [jméno FO] soud taktéž považuje za nadbytečné a jejich výslech neprovedl.

32. Je důležité zdůraznit, že tvrzené problémy pracovníků a klientů žalované začala žalovaná namítat až v průběhu let 2021 a 2022, tedy několik let po uzavření nájemní smlouvy v situaci, kdy žalovaná na jaře 2022 aktivně jednala o ukončení nájmu před uplynutím sjednané doby trvání nájemního poměru dohodou z důvodu své špatné finanční situace a výrazného navýšení záloh na energie ze strany poskytovatele energií a v rámci řízení bylo prokázáno, že toto mohli uplatnit dle § 2214 o. z., pokud zjistili tzv. vadu věci, má nájemce povinnost oznámit pronajímateli ihned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl. Zmocněnkyně žalované opakovaně zmiňovala, že v prostorách zjistili tyto plísně už mnohem dříve a měli tzv. podezření. I kdyby toto podezření se tzv. prokázalo, neznamená to, že způsobuje oprávnění žalované ukončit nájemní poměr podle úpravy občanského zákoníku, mohli jednat především o tzv. slevě na nájemném za užívání těchto prostor.

33. Předmětná nájemní smlouva rozhodně není neplatná od počátku pro tzv. nezpůsobilost věci. Předmětné protokoly o měření neprokazují nezpůsobilost předmětu nájmu v době uzavření nájemní smlouvy, neboť tyto případné plísně, jejich přítomnost může kolidovat v důsledku větrání, vytápění v průběhu trvání nájmu a dalších okolností. Žalovaná neprokázala, že by předmět nájmu nebyl způsobilým ke sjednanému účelu užívání. Žalovaná neučinila žádné konkrétní právní kroky, výpověď, žádost o slevu z nájemného, pouze žalobkyni žádala tzv. vyřešení věci v klidu dohodou, když toto opakovaně deklarovala ve svých podáních, že „nechtěla použít výpovědi dle § 679 odst. 1, 2 zákona č. 40/1964 Sb.“ 34. Rozhodně v soudním řízení nebylo prokázáno, že by jednatelky žalované měly zdravotní potíže v příčinné souvislosti s výkonem podnikání v předmětu nájmu, ani neprokázaly, že by jim tzv. bylo lékařem doporučeno, aby „prostory opustily a že mají být zdraví a životu nebezpečné“. O tomto pouze žalovaná spekulovala ve svých vyjádřeních. Ani listiny, které žalovaná předložila, že bylo tzv. běžnou praxí, že nebylo mezi klienty probošství prováděny písemné záznamy a že informace byly sdělovány ústně, nemají žádný relevantní vztah k předmětu sporu.

35. Soud neprovedl doplnění dokazování výslechem svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO], která je dle žalované realitní makléřem a dluhová poradkyně a která měla v dubnu 2022 v prostorách vidět plísně. Její výslech je nadbytečný, když žalovaná předložila protokoly o měření z června 2022, které odborně stanovily množství zátěže pronajatých prostor a doložily stav předmětu nájmu. Dle žalované, dále svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] jako členka spolku NJP poskytující dluhové poradenství v prosinci 2021 viděla, jak „mluvili s proboštem a řekli mu o plísních a byla tohoto rozhovoru přítomna a sama plísně viděla“. Taktéž soud její výpovědi neprovedl, její případné provedení není pro závěry soudu relevantní. Situace ohledně zjišťování plísní v průběhu roku 2022 je prokázána protokoly o měření a přítomnost jmenované u rozhovoru s proboštem nic nemění na závěrech soudu, které jsou již v rozhodnutí specifikovány. Stejně tak navrhovaná výpověď [právnická osoba], člena spolku a poradce, který takzvaně měl plísně vidět a byl přítomen v místnosti, když jednali s asistentem probošta o tom, že „je cítit plyn“. Stejně tak výslech svědka [jméno FO], klienta spolku, který měl mít v předmětných prostorách alergický záchvat, je v tomto směru irelevantní.

36. Stejně tak soud neprovedl dokazování návrhem žalované na doplnění dokazování prohlídkou objektu, neboť je zcela irelevantní. Soud řeší záležitosti roku 2022 a důsledky právního jednání mezi účastníky týkající se ukončení nájmu dle nájemní smlouvy v souladu s právními předpisy a navržená prohlídka objektu provedená případně v březnu 2024, navíc po skončení 30denní lhůty poskytnuté soudem k označení důkazních prostředků, je skutečně irelevantní a nadbytečné.

37. V daném případě bylo prokázáno, že žalovaná neuhradila nájemné po dobu trvání nájemní smlouvy, nájemní poměr skončil výpovědí ze strany žalobkyně po uplynutí výpovědní lhůty k [datum], za měsíce červenec až prosinec 2022 žalovaná neuhradila nájemné. Žalovaná sice tvrdila, že nájemní smlouva skončila z jiného právního důvodu, v jiné době než výpovědí žalobkyně, například že předmět nájmu pozbyl způsobilosti. I kdyby bylo prokázáno, že předmět nájmu pro nadlimitní hodnoty plísní ztratil způsobilost, právně tato skutečnost zakládá možnost pro žalovanou podat výpověď z nájmu nebo odstoupit od nájemní smlouvy. K tomuto však ze strany žalované prokazatelně nedošlo, žalovaná neprokázala svá tvrzení, že předmět nájmu tzv. nebyl způsobilý účelu nájemní smlouvy a že žalobkyně porušila svou povinnost informovat žalovanou o stavu nemovitosti, že žalobkyně musela vědět, že ve sklepních prostorách je velké množství plísní a neučinila kroky k nápravě. Pokud žalovaná tvrdila, že ústně o tomto komunikovala s proboštem a popř. s jeho asistentem, dle soudu i kdyby se tato komunikace prokázala, nezpůsobuje právní následky, kterých se žalovaná dovolává, neboť prokazatelně neučinila příslušné právní kroky, nedala výpověď z nájmu, neodstoupila prokazatelně od nájemní smlouvy. Dále je nepochybné, že žalovaná neprokázala své tvrzení, že by plísně ohrozily na zdraví zaměstnankyně žalované, a její klienty. Lékařské zprávy, které jediné toto mohou prokázat a příčinou souvislost v tomto směru potvrdit, nebyly žádným způsobem předloženy. Je nadbytečné, aby soud v tomto směru vyslýchal případné klienty či spolupracovníky žalované, kteří tzv. měli určité zdravotní problémy, anebo údajně „viděli“ plísně, anebo potvrzují, že o tomto mluvili s asistentem probošta. Ani to, že žalovaná dne [datum] „opustila“ prostory a sdělila toto žalobkyni, není jednoznačné právní jednání směřující k ukončení nájemního poměru mezi účastníky.

38. Žalovaná dále tvrdila, že žaloba je v rozporu s dobrými mravy, protože má upřednostňovat nájem před zdravím.

39. Z § 2 občanského zákoníku, dle kterého každé ustanovení soukromého práva lze vykládat jenom ve shodě s Listinou základních práv a svobod, s ústavním pořádkem a s trvalým zřetelem k hodnotám, které tím chrání. Výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění. Soukromé právo spočívá na zásadách, že každý má právo na ochranu svého života a zdraví, jakož i svobody cti, důstojnosti a soukromí.

40. K tomuto soud doplňuje, že žalovaná uzavřela řádně nájemní smlouvu s žalobkyní, tuto nájemní smlouvu naplňovala až do května 2022. V této době začala prokazatelně avizovat, že má zájem na ukončení nájemního poměru pro problémy týkající se jejího finančního hospodaření. Žalovaná nevyužila možností, které ji právní úprava nabízí, např. odstoupení od smlouvy, ukončení nájemního poměru výpovědí. Není rozhodně na místě tvrzení žalované, že „je upřednostňováno nájemné před zdravím“. Právo na ochranu zdraví je deklarováno v rámci zásad soukromého práva, jednoznačně taktéž za využití zásad daných § 4 a 3 občanského zákoníku, že smlouvy mají být splněny a daný slib zavazuje a vlastnické právo je chráněno zákonem a jenom zákon může stanovit, jak vlastnické právo zaniká a nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží.

41. Žalovaná sama nevyužila možností jednat legálně v souladu s úpravou nájemního poměru a hypertrofováním ochrany zdraví vůči ostatním zásadám soukromého práva demagoguje zákonem upravený postup žalobkyně. Žalovaná jednala v rozporu se zákonem, když pouze deklarovala, že prostor tzv. opouští, že tam jsou plísně. Ani to, že opakovaně tyto zprávy žalobci ústně sdělovala, nemůže zbavit žalovanou povinnosti platit nájemné, které je vymáháno žalobkyní v souladu se smlouvou a s právními předpisy.

42. Soud tedy uložil žalované povinnost zaplatit dlužné nájemné za měsíce za měsíce červenec 2022, srpen 2022, září 2022, říjen 2022, listopad 2022 a prosinec 2022 nájemné ve výši [částka] měsíčně, které bylo splatné vždy k 15. dni příslušného měsíce. Dne [datum] byla zaslána předžalobní upomínka dle § 142 a o. s. ř. žalované prostřednictvím datové schránky.

43. Zároveň v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. přiznal výši nákladů spojených s uplatněním pohledávky v částce [částka] za každou měsíční dlužnou pohledávku.

44. Podle § 3 vl.nar. č. 351/2013 Sb. jde-li o vzájemný závazek podnikatelů nebo je-li obsahem vzájemného závazku mezi podnikatelem a veřejným zadavatelem podle zákona upravujícího veřejné zakázky povinnost dodat zboží nebo poskytnout službu za úplatu veřejnému zadavateli, činí minimální výše nákladů spojených s uplatněním každé pohledávky [částka].

45. Daná právní úprava podzákonného předpisu je implementací nových pravidel, která vyplývají ze směrnice Evropského parlamentu a Rady 2001/7/EU ze dne [datum]. Podle bodu 19 Preambule Směrnice k odrazení od opožděných plateb je nezbytné, aby věřitelé získali spravedlivou náhradu nákladů spojených s vymáháním, které jim vznikly v důsledku opožděné platby. Náklady spojené s vymáháním by měly zahrnovat rovněž náklady spojené s vymáháním administrativních nákladů a náhradu za interní náklady vzniklé v důsledku opožděné platby, pro něž by v této směrnici měla být stanovena pevná minimální částka, kterou lze kumulovat s úrokem z prodlení. Náhrada ve formě pevné částky by měla omezit administrativní a interní náklady spojené s vymáháním. O náhradě nákladů spojených s vymáháním by se mělo rozhodovat, aniž jsou dotčeny vnitrostátní předpisy, podle nichž může soud věřiteli přiznat jakoukoli další náhradu škody, která souvisí s opožděnou platbou dlužníka. Podle bodu 20 Preambule Směrnice by kromě nároku na zaplacení pevné částky pokrývající interní náklady spojené s vymáháním měl mít věřitel rovněž nárok na náhradu zbývajících nákladů spojených s vymáháním, které mu vznikly v souvislosti s opožděnou platbou dlužníka. K těmto nákladům patří zejména náklady, které věřiteli vzniknou pověřením advokáta nebo využitím služeb společnosti vymáhající pohledávky.

46. Podle § 1970 o.z. po dlužníkovi, který jen v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požádat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením, neujednají-li strany výši úroku z prolení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

47. Podle § 2 vl. nařízení č. 351/2013 Sb. výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8procentních bodů.

48. Dále soud připomíná, že s ohledem na zápočet provedený žalobkyní je součástí žalobního nároku částka [částka] představující kapitalizovaný zákonný úrok z prodlení z částky [částka] za období od [datum] do [datum], kdy došlo k zániku dluhu dlužného nájemného za červen 2023 provedením zápočtu ze strany žalované. Dále součástí žalobního nároku jsou také náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši [částka] v případě každého dlužného nájemného, za měsíce červenec až prosinec 2022. Dále soud přiznal žalobkyni nárok na zaplacení úroku z prodlení vždy od 16. dne příslušného měsíce, ve výši dané citovanými právními předpisy.

49. Lhůtu k plnění s ohledem na okolnosti případu a avizované finanční problémy žalované společnosti soud prodloužil na dobu dvou měsíců od právní moci rozhodnutí, dle § 160 odst. 1 o. s. ř., tato lhůta je ze závěru soudu dostatečná pro to, aby žalovaná zajistila odpovídající finanční prostředky k úhradě svého dluhu vůči žalobkyni.

50. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka], zaokrouhlené na koruny.

51. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně šesti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši [částka], a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 140 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,5 l/100 km a [částka]/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 140 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,5 l/100 km a [částka]/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka].

52. Přiznané náklady řízení ve výši [částka] je žalovaná povinna zaplatit žalobci na platební místo dle § 149 o.s.ř. v prodloužené lhůtě k plnění s ohledem na výši přiznané částky, zjištěných aktuálních poměrů žalované společnosti, když jednatelky žalované jsou v dlouhodobé pracovní neschopnosti při řešení svých vážných zdravotních potíží (§ 160 odst. 1 o.s.ř.).

Poučení