17 Co 77/2024 - 176

Rubrum

Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Vladimíra Berana a soudkyň JUDr. Ivety Hendrychové a JUDr. Jitky Válkové ve věci žalobkyně: [jméno žalobkyně], IČO [číslo] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované] IČO [číslo] sídlem [Adresa žalované] o 124 398 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Litoměřicích ze dne 19. března 2024, č. j. 15 C 273/2023-94, takto:

Výrok

I. Rozsudek Okresního soudu v Litoměřicích ze dne 19. března 2024, č. j. 15 C 273/2023-94, se ve výroku I. v části, v níž byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni 124 398 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 7. 2022 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 8. 2022 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 9. 2022 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 10. 2022 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 11. 2022 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 12. 2022 do zaplacení a úrokem z prodlení ve výši 1 495 Kč, potvrzuje.

II. Rozsudek Okresního soudu v Litoměřicích ze dne 19. března 2024, č. j. 15 C 273/2023-94, se ve zbývající části výroku I. mění tak, že žaloba se v tomto rozsahu zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 96 600 Kč, a to k rukám advokáta [jméno FO] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 124 398 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 7. 2022 do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 8. 2022 do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 9. 2022 do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 10. 2022 do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 11. 2022 do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 20 733 Kč od 16. 12. 2022 do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč a úrokem z prodlení ve výši 1 495 Kč (výrok I.) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 55 157 Kč (výrok II.).

2. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že mezi účastnicemi byla dne 31. 10. 2013 uzavřena nájemní smlouva, kterou žalobkyně žalované pronajala prostory v budově žalobkyně k provozování [Anonymizováno] do 31. 10. 2018. Dodatkem ze dne 31. 10. 2018 byla doba nájmu prodloužena o dalších 5 let. Žalovaná počínaje červnem 2022 neplatila sjednané nájemné. K ukončení nájemního vztahu došlo k 31. 12. 2022 výpovědí žalobkyně ze dne 23. 9. 2022. Na úhradu nájmu za červen 2022 žalobkyně započetla žalovanou složenou kauci. Nájemné za červenec 2022 až prosinec 2022 žalovanou uhrazeno nebylo. Podle soudu prvního stupně pronajaté prostory svou použitelnost ke sjednanému účelu neztratily. I kdyby se prokázalo podezření žalované [Anonymizováno] nezaložilo by oprávnění žalované ukončit nájemní poměr. Podle soudu prvního stupně není nájemní smlouva neplatná od počátku pro tzv. nezpůsobilost věci, neboť nezpůsobilost předmětu nájmu nebyla prokázána. Žalovaná žádné konkrétní kroky jako výpověď nebo žádost o slevu z nájemného neučinila, pouze žalobkyni žádala tzv. o vyřešení věci v klidu dohodou. Že by jednatelky žalobkyně měly zdravotní potíže v příčinné souvislosti s výkonem podnikání v předmětu nájmu, prokázáno nebylo, a ani to, že by jim bylo lékařem tzv. doporučeno, aby prostory opustily a že mají být zdraví a životu nebezpečné. Požadavek žalobkyně rozporným s dobrými mravy soud prvního stupně neshledal. Soud prvního stupně proto žalované uložil povinnost zaplatit dlužné nájemné včetně úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním jednotlivých pohledávek.

3. Proti rozsudku podala žalovaná odvolání, kterým napadla rozsudek v plném rozsahu. Namítla, že soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav, neboť neprovedl jí navržené důkazy, a učinil nesprávná skutková zjištění. Poukázala na to, že si své povinnosti plnila řádně. Dále uvedla, že neměla přístup do sklepních prostor, nemohla zjistit jejich stav a žalobkyně ji o stavu budovy a především sklepních prostor neinformovala. Podle žalované žalobkyně o této skutečnosti věděla při uzavření nájemní smlouvy a neučinila žádné kroky k tomu, aby stav napravila. Naopak v průběhu trvání nájemního vztahu umístila bezprostředně nad prostory pronajaté žalované věci [Anonymizováno] o čemž žalovanou neinformovala. Žalovaná byla prakticky [Anonymizováno]. Jednalo se o vadu skrytou, se kterou žalobkyně žalovanou neseznámila. Kdyby žalovaná věděla, že budova [Anonymizováno] nájemní smlouvu by neuzavřela. Kdyby žalovaná věděla, že žalobkyně do patra nad prostory pronajatými žalované umísťuje věci [Anonymizováno] prostory by opustila. Poukázala na to, že žalobkyni opakovaně upozorňovala, že [Anonymizováno], ač nikdy nebyla zjištěna závada [Anonymizováno] Žalovaná popsala svou snahu o smírné řešení situace, popsala zdravotní obtíže jejích jednatelek, za jejichž příčinu označila [Anonymizováno] zdraví člověka, vyjádřila se k obsahu protokolů vystavených zdravotním ústavem a poukázala na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2011, sp. zn. 25 Cdo 2126/2010, ze dne 19. 7. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1230/2022, ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 527/2017, a ze dne 4. 4. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2177/2021. Též namítla, že dodatek č. 1 nebyl předložen ke schválení [právnická osoba] v rozporu s nájemní smlouvou. Žalobu označila za rozpornou s dobrými mravy, neboť žalobkyně upřednostnila zisk před zdravím nájemce. Dle žalované byla postupem soudu prvního stupně žalované odňata možnost jednat před soudem, přičemž odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2000, sp. zn. 26 Cdo 1414/2000. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a žalobu zamítl.

4. Žalobkyně se k odvolání vyjádřila s tím, že soud prvního stupně nepochybil, pokud při jednání dne 14. 3. 2024 nevyhověl žádosti žalované o odročení, když jednání se účastnila obecná zmocněnkyně žalované a ke krácení práv žalované nedošlo. Dalším důkazním návrhům pak nebylo možné vyhovět s ohledem na koncentraci řízení. Soudem prvního stupně neprovedené důkazy byly nadbytečnými. Soud prvního stupně správně uzavřel, že nezpůsobilost předmětu nájmu prokázána nebyla. I kdyby ke ztrátě způsobilosti došlo, zakládalo by to pouze právo žalované smlouvu vypovědět, což neučinila. K ukončení nájemního vztahu došlo až výpovědí žalobkyně a jí uplatněné nároky jsou po právu. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a přiznal jí náklady řízení v jí uplatněné výši, když soud prvního stupně nesprávně zohlednil jen 6 úkonů právní služby, ač jich bylo učiněno 7.

5. Napadený rozsudek odvolací soud přezkoumal podle § 212 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), v rozsahu, vymezeném podaným odvoláním, a to při jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.). Odvolání shledal opodstatněným jen z části.

6. Odvolací soud předesílá, že byť se v průběhu řízení před soudem prvního stupně účastnicím nedostalo poučení podle § 118b odst. 1 o. s. ř., s ohledem na poskytnutí poučení podle § 119a odst. 1 o. s. ř. poskytnuté účastnicím při jednání soudu prvního stupně dne 14. 3. 2024, mohly účastnice v odvolacím řízení uplatnit nové skutečnosti a důkazy pouze za podmínek uvedených v § 205a písm. a) až d) a písm. f) o. s. ř.

7. Z obsahu spisu se podává, že první jednání ve věci bylo nařízeno na 28. 11. 2023, předvolání bylo žalované doručeno 25. 10. 2023. Dne 27. 11. 2023 byla soudu prvního stupně doručena žádost o odročení jednání odůvodněná náhlou nemocí jednatelky žalované [jméno FO] což bylo doloženo lékařskou zprávou z téhož dne, a žádost o odročení jednání odůvodněná zdravotními důvody na straně jednatelky žalované [jméno FO], což bylo doloženo rozhodnutím o dočasné pracovní neschopnosti ze dne 31. 1. 2023. Soud prvního stupně žádostem vyhověl. Nové jednání stanovil na 18. 1. 2024. O odročení tohoto jednání před jeho zahájením žádáno nebylo. Jednání se za žalovanou účastnila jednak jednatelka žalované [jméno FO] jednak obecná zmocněnkyně [jméno FO] Při jednání dne 18. 1. 2024 bylo provedeno dokazování a žalované bylo poskytnuto poučení podle § 118a o. s. ř. Další jednání bylo nařízeno na 14. 3. 2024. Žalovaná na poskytnuté poučení podle § 118a o. s. ř. reagovala obsáhlým podáním ze 17. 2. 2024. Dne 11. 3. 2024 byly soudu prvního stupně doručeny žádosti jednatelek žalované [jméno FO] a [jméno FO] o odročení jednání ze zdravotních důvodů. Žádosti byly doloženy rozhodnutími o dočasné pracovní neschopnosti. Z rozhodnutí o dočasné pracovní neschopnosti [jméno FO] vyplývá, že byla neschopna práce od 23. 1. 2024 z důvodu pracovního úrazu bez bližší specifikace a byly jí povolené vycházky od 12 do 18 hod. Z rozhodnutí o dočasné pracovní neschopnosti [jméno FO] vyplývá, že byla neschopna práce od 31. 1. 2023 bez bližší specifikace důvodu a byly jí povolené vycházky od 12 do 18 hod. Soud prvního stupně žalovanou vyrozuměl, že vyhodnotil žádosti jako nedůvodné a opožděně podané s tím, že jim vyhověno nebude. K jednání dne 14. 3. 2024 se za žalovanou dostavila obecná zmocněnkyně [jméno FO] jednatelky žalované se jednání nezúčastnily. Účastníky navržené důkazy byly z části provedeny, z části bylo rozhodnuto, že prováděny nebudou. Žádosti obecné zmocněnkyně o poskytnutí 10denní lhůty k doplnění návrhů odůvodněné neúčastí jednatelek žalované u jednání vyhověno nebylo. Jednání bylo odročeno na 19. 3. 2024 za účelem vyhlášení rozhodnutí.

8. Nedůvodnou shledává odvolací soud námitku žalované, že soud prvního stupně zamezil jednatelkám žalobkyně zúčastnit se jednání a doložit důkazy, nevyhověl-li žádostem jednatelek žalované doručeným soudu prvního stupně dne 11. 3. 2024 o odročení jednání a naopak sdělil, že žádost považuje za nedůvodnou a opožděně podanou, přičemž jednatelky žalované se obávaly rozhodnutí na základě zmeškání a proto udělily plnou moc obecné zmocněnkyni, která s ohledem na neúčast jednatelek u jednání dne 14. 3. 2024 požádala o poskytnutí lhůty k doplnění důkazů, čemuž nebylo vyhověno. Byť odvolací soud nesdílí názor soudu prvního stupně, že by žádosti jednatelek žalované byly opožděné, neshledává nesprávným jeho závěr, že omluvy nebyly důvodné. Ani z jedné z omluv nevyplývalo, že by aktuální zdravotní stav jednatelek těmto znemožňoval se jednání účastnit. Naopak z obou žádostí se jevilo pravděpodobným, že jednatelky nejsou upoutány na lůžko, měly-li povoleny vycházky. Vyhodnotil-li za této situace soud prvního stupně omluvy jako nedůvodné, nepochybil. Dále vzal odvolací soud v úvahu, že jednání dne 14. 3. 2024 se za žalovanou účastnila její obecná zmocněnkyně, která mohla při tomto jednání práva žalované uplatňovat. Na uvedeném ničeho nemění, že její žádosti o poskytnutí lhůty k doplnění návrhů odůvodněné neúčastí jednatelek u jednání vyhověno nebylo, a to v situaci, kdy již při jednání předchozím bylo provedeno dokazování a žalované poskytnuto poučení podle § 118a o. s. ř., na poučení žalovaná reagovala, při jednání dne 14. 3. 2024 byly prováděny výlučně důkazy navržené žalovanou a neobjevila se nová tvrzení a důkazy, na něž by byla potřebná (nová) reakce žalované.

9. S ohledem na shora uvedené odvolací soud uzavírá, že postupem soudu prvního stupně nebyla žalované odňata možnost jednat před soudem. Odkaz žalované na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2000, sp. zn. 26 Cdo 1414/2000, nepovažuje odvolací soud za přiléhavý pro skutkovou odlišnost, neboť v situaci posuzované Nejvyšším soudem strana žalovaná nebyla před jednáním informována o nedůvodnosti omluvy a žádosti o odročení, omluva a žádost o odročení nebyly vyhodnoceny jako nedůvodné a za stranu žalovanou se jednání žádná osoba nezúčastnila.

10. Opodstatněnou neshledává odvolací soud ani námitku žalované, že soud prvního stupně nepřihlížel k jí navrženým důkazům.

11. Poukazuje-li žalovaná na emailovou korespondenci ze dne 9. 6. 2022 mezi účastnicemi a oznámení o opuštění prostor na adrese [adresa], ze dne 29. 6. 2022, je z protokolu o jednání ze dne 18. 1. 2024 zřejmé, že tyto důkazy soud prvního stupně provedl, a z odůvodnění napadeného rozsudku je zřejmé, že z nich činil skutková zjištění (body 9. a 14. odůvodnění napadeného rozsudku).

12. Neprovedení výslechů svědků [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] soud prvního stupně odůvodnil jejich nadbytečností (srov. body 31. a 35. odůvodnění napadeného rozsudku), s čímž se odvolací soud ztotožňuje (viz dále).

13. Důkazní návrhy žalované, konkr. provedení důkazu žádostí o sdělení termínu převzetí prostor ze dne 7. 7. 2022, odpovědí na předžalobní výzvu ze dne 18. 7. 2022, nesouhlasem se zaslanou výpovědí nájemní smlouvy ze dne 5. 10. 2022, vyjádřením na dopis ze dne 12. 10. 2022 a vyjádřením na dopis ze dne 15. 11. 2022 soud prvního stupně explicitně nevypořádal. Z odůvodnění napadeného rozsudku (srov. bod 32. odůvodnění napadeného rozsudku) je však zřejmé, že je neprovedl pro nadbytečnost (s čímž se odvolací soud ztotožňuje – viz dále), neboť nepovažoval za relevantní tvrzení žalované, jež měla být uvedenými důkazy prokázána. Důkazní návrhy tak vypořádal implicitně, což v posuzované věci odvolací soud považuje za dostačující.

14. Důvodnými neshledal odvolací soud ani námitky žalované ve vztahu k povinnosti žalované platit sjednané nájemné a úroky z prodlení.

15. V posuzované věci se žalobkyně domáhá zaplacení nájemného za období do prosince 2022 včetně podle nájemní smlouvy ze dne 31. 10. 2013 (dále jen „nájemní smlouva“) uzavřené na dobu určitou do 31. 10. 2018, jejíž doba trvání byla prodloužena dodatkem č. 1 do 31. 10. 2023 (dále jen „dodatek č. 1“).

16. Podle zjištění soudu prvního stupně, která zpochybněna nebyla, odvolací soud je považuje za správná a vychází z nich, byla mezi účastnicemi dne 31. 10. 2013 uzavřena nájemní smlouva, kterou žalobkyně žalované pronajala prostory v budově žalobkyně k provozování [Anonymizováno] do 31. 10. 2018. Výše nájemného činila 20 733 Kč měsíčně a bylo splatné k 15. dni příslušného měsíce. V nájemní smlouvě bylo sjednáno, že k její platnosti je nezbytný písemný souhlas [právnická osoba]. Dodatkem ze dne 31. 10. 2018 byla doba nájmu prodloužena o dalších 5 let. Žalovaná počínaje červnem 2022 neplatila sjednané nájemné. K ukončení nájemního vztahu došlo k 31. 12. 2022 výpovědí žalobkyně ze dne 23. 9. 2022. Na úhradu nájmu za červen 2022 žalobkyně započetla žalovanou složenou kauci. Nájemné za červenec 2022 až prosinec 2022 žalovanou uhrazeno nebylo. Žalovaná žádné konkrétní kroky jako výpověď nebo žádost o slevu z nájemného neučinila, pouze žalobkyni žádala o vyřešení věci dohodou.

17. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

18. Soud prvního stupně správně vyšel z toho, že práva a povinnosti účastnic z nájemní smlouvy a z dodatku č. 1 vzniklá po 1. 1. 2014 se řídila právní úpravou o. z. Odvolací soud k tomu doplňuje, že vznik nájmu podle nájemní smlouvy a práva a povinnosti z nájemní smlouvy vzniklá před 1. 1. 2014 se řídily dosavadními právními předpisy, tj. zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoP“), a zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“).

19. Podle § 36 odst. 1 obč. zák. vznik, změnu nebo zánik práva či povinnosti lze vázat na splnění podmínky. K podmínce nemožné, na kterou je vázán zánik práva nebo povinnosti, se nepřihlíží.

20. Namítá-li žalovaná, že dodatek č. 1 nebyl předložen ke schválení [Anonymizováno] v rozporu s nájemní smlouvou, není její námitka důvodná. Z ujednání účastnic v nájemní smlouvě je zřejmé, že měly být nájemní smlouvou vázány pouze v případě, že bude schválena [Anonymizováno], což se následně stalo. Takové ujednání hodnotí odvolací soud jako sjednání odkládací podmínky ve smyslu § 36 obč. zák., neboť je zřejmé, že vznik práv a povinností z nájemní smlouvy, tj. její účinnost, byla navázána na nejistou budoucí událost v podobě schválení [Anonymizováno]. Dodatek č. 1 takové ujednání neobsahoval. Jen z toho, že nájemní smlouva byla navázána na splnění podmínky, nelze dovodit, že podmíněn byl i dodatek č.

1. Absence schválení dodatku č. 1 [Anonymizováno] tak byla bez vlivu na vyvolání právních následků dodatkem č. 1.

21. Podle § 37 odst. 2 obč. zák. právní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné, je neplatný.

22. Podle § 575 odst. 1 obč. zák. stane-li se plnění nemožným, povinnost dlužníka plnit zanikne.

23. Podle § 575 odst. 2 obč. zák. plnění není nemožné, zejména lze-li je uskutečnit i za ztížených podmínek, s většími náklady nebo až po sjednaném čase.

24. Podle § 49a obč. zák. právní úkon je neplatný, jestliže jej jednající osoba učinila v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující, a osoba, které byl právní úkon určen tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Právní úkon je rovněž neplatný, jestliže omyl byl touto osobou vyvolán úmyslně. Omyl v pohnutce právní úkon neplatným nečiní.

25. Podle § 580 odst. 2 o. z. neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.

26. Podle § 2006 odst. 1 o. z. stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době.

27. Podle § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

28. Podle § 584 odst. 1 o. z. týká-li se omyl vedlejší okolnosti, kterou ani strany neprohlásily za rozhodující, je právní jednání platné, ale osoba uvedená v omyl má vůči původci omylu právo na přiměřenou náhradu.

29. Podle § 584 odst. 2 o. z. bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti.

30. Žalovaná namítala neplatnost nájemní smlouvy s poukazem na [Anonymizováno] v budově, v níž se nacházely pronajaté prostory, a tím způsobenou zdravotní závadnost pronajatých prostor, na což žalobkyně žalovanou neupozornila. Soud prvního stupně neshledal nájemní smlouvu neplatnou od počátku pro „tzv. nezpůsobilost věci“. Podle soudu prvního stupně žalovaná neprokázala, že by předmět nájmu byl nezpůsobilým ke sjednanému účelu užívání, když protokoly o měření v pronajatých prostorách neprokazují nezpůsobilost předmětu nájmu v době uzavření nájemní smlouvy.

31. S ohledem na tvrzení žalované o důvodech neplatnosti nájemní smlouvy připadalo v úvahu posouzení jednak z hlediska neplatnosti nájemní smlouvy, popř. dodatku č. 1, pro počáteční nemožnost plnění (§ 37 odst. 2 obč. zák., § 580 odst. 2 o. z.), jednak z hlediska neplatnosti nájemní smlouvy, popř. dodatku č. 1, pro omyl (§ 49a obč. zák., § 583, § 584 o. z.). Platnost nájemní smlouvy musí být posuzována podle obč. zák., platnost dodatku č. 1 podle o. z.

32. Nemožností plnění ve smyslu § 37 odst. 2 obč. zák. i § 580 odst. 2 o. z. se rozumí objektivní a trvalá nesplnitelnost (srov. § 575 odst. 1, 2 obč. zák., § 2006 odst. 1 o. z.). Zdravotní závadnost pronajatých prostor, resp. výskyt plísní v budově zdravotní závadnost vyvolávající, je nepochybně okolností, jež je odstranitelná. Nezpůsobuje tudíž objektivní a trvalou nesplnitelnost plnění, k němuž se žalobkyně zavázala (poskytnout žalované prostor způsobilý ke smluvenému užívání) a nemá za následek neplatnost nájemní smlouvy, resp. dodatku č. 1, pro nemožnost plnění.

33. Pro posouzení platnosti nájemní smlouvy, resp. dodatku č. 1, z hlediska omylu bylo určující, zda zde v době uzavření nájemní smlouvy, resp. dodatku č. 1, byla okolnost, o níž měla žalovaná nesprávnou představu (zdravotní závadnost pronajatých prostor, resp. [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory), zda se jednalo o okolnost rozhodující, resp. podstatnou, a zda žalobkyně u žalované tuto nesprávnou představu vyvolala.

34. Jelikož tvrzení žalované byla ve shora uvedeném směru nedostatečná, poskytl odvolací soud žalované poučení podle § 118a odst. 1, 3 při jednání dne 14. 1. 2025, na které žalovaná reagovala podáním ze dne 14. 2. 2025.

35. Žalovaná popsala stav pronajatých prostor v době uzavření nájemní smlouvy, uvedla, že žalobkyni opakovaně informovala o [Anonymizováno] a žádala jeho odstranění, popsala důvody, pro které by nájemní smlouvu neuzavřela, uvedla, že žalobkyně o [Anonymizováno] v objektu věděla nejméně ke dni 31. 10. 2018 a že ke dni 30. 6. 2022 byly [Anonymizováno] i pronajaté prostory, a že žalobkyně u ní vyvolala nesprávnou představu o tom, že se mimo pronajaté prostory [Anonymizováno] tím, že jí neinformovala o žádných závadách, ač znala účel, ke kterému měly být prostory pronajaty a podmínky, za jakých jsou školy provozovány, s tím, že žalovaná předpokládala, že by jí žalobkyně s ohledem na své postavení, resp. postavení jejích funkcionářů, nevyhovující prostory nepronajala. K prokázání svých tvrzení žalovaná označila důkazy.

36. Podle žalované byl její omyl o zdravotní (ne)závadnosti pronajatých prostor, resp. [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory, vyvolán žalobkyní tím, že ji o těchto skutečnostech neinformovala. Omyl jednajícího je vyvolán druhou stranou, je-li následkem činnosti druhé strany. Činnost druhé strany může spočívat i v neposkytnutí informace, byť povinnost jejího poskytnutí zákon výslovně nepřikazuje, lze-li podle okolností případu dospět k závěru, že druhá strana byla povinna takovou informaci poskytnout. Povinnost poskytnout informaci lze dovodit jen v situaci, kdy o ní druhá strana ví a zároveň jí musí být zřejmé, že taková informace je pro jednajícího relevantní.

37. Odvolací soud nepochybuje o tom, že [Anonymizováno] může mít negativní vliv na lidské zdraví, nicméně nepovažuje za obecně známou skutečnost, že [Anonymizováno] objektu má (automaticky) za následek zdravotní závadnost (všech) prostor v tomto objektu se nacházejících. Jinak řečeno, [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory nevede (sám o sobě) k závěru (z hlediska rozumu průměrného člověka) o zdravotní závadnosti pronajatých prostor. Na vědomost žalobkyně o zdravotní závadnosti pronajatých prostor tudíž nelze usuzovat jen proto, že se v objektu [Anonymizováno] Důkaz potřebný k prokázání tvrzení, že žalobkyně v době uzavření nájemní smlouvy, resp. dodatku č. 1, věděla o zdravotní závadnosti pronajatých prostor, žalovaná přes poučení podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. neoznačila a tato skutečnost zůstala neprokázanou (k důkazům navrženým žalovanou v odvolacím řízení viz dále).

38. Nevěděla-li žalobkyně o zdravotní závadnosti pronajatých prostor, nelze jen z toho, že žalovanou o zdravotní závadnosti pronajatých prostor neinformovala, dovodit, že žalobkyně u žalované nesprávnou představu o zdravotní (ne)závadnosti pronajatých prostor vyvolala. V situaci, kdy [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory nevedl k závěru o zdravotní závadnosti pronajatých prostor, nemuselo být žalobkyni zřejmé, že [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory je pro žalovanou relevantní, a jen z toho, že žalobkyně žalovanou neinformovala o [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory, nelze dovodit, že žalobkyně u žalované vyvolala nesprávnou představu o absenci [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory. Na uvedeném ničeho nemění poukaz žalované na účel nájmu, který byl žalobkyni znám, a na postavení žalobkyně, resp. jejích funkcionářů, s tím, že [právnická osoba] provozuje [zařízení], tedy zná podmínky, za jakých jsou [zařízení] provozovány a samo je musí dodržovat. Nemusela-li žalobkyně vědět, že případný [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory způsoboval zdravotní závadnost pronajatých prostor, nemusela takový [Anonymizováno] ani považovat za rozporný s účelem nájmu.

39. Jiné skutečnosti, než že žalobkyně žalovanou o zdravotní závadnosti pronajatých prostor, resp. [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory, neinformovala, z nichž by bylo možné dovodit, že žalobkyně u žalované vyvolala nesprávnou představu o zdravotní (ne)závadnosti pronajatých prostor, resp. absenci [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory, žalovaná přes poučení podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. neuvedla.

40. Odvolací soud proto nájemní smlouvu ani dodatek č. 1 neplatnými pro omyl žalované neshledal.

41. Jelikož nájemní smlouva ani dodatek č. 1 nebyly neplatnými ani pro počáteční nemožnost plnění, ani pro omyl žalované, je závěr soudu prvního stupně, že se nejednalo o neplatné právní jednání/úkon věcně správným.

42. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

43. Zdravotní závadnost pronajatých prostor, resp. [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory, mohla představovat vadu, kterou byla žalobkyně povinna odstranit. Sama o sobě však vliv na povinnost žalované platit sjednané nájemné, resp. na trvání vztahu účastnic, neměla. K takovému následku bylo nezbytné, aby žalovaná u žalobkyně uplatnila právo na slevu z nájemného, popř. na prominutí nájemného, nebo nájemní smlouvu vypověděla. K takovému (jednostrannému) kroku však žalovaná pode zjištění soudu prvního stupně nepřistoupila.

44. S ohledem na shora uvedené odvolací soud uzavírá, že žalovanou namítaná zdravotní závadnost pronajatých prostor, resp. [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory, byla v posuzované věci bez vlivu na povinnost žalované platit sjednané nájemné.

45. V průběhu odvolacího řízení žalovaná po poučení poskytnutému odvolacím soudem dle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. navrhla k prokázání tvrzení, že se v budově [Anonymizováno] již před uzavřením nájemní smlouvy, důkaz výslechem [jméno FO] a [jméno FO], k prokázání tvrzení, že žalovaná informovala žalobkyni o [Anonymizováno] a žádala jeho odstranění, navrhla důkaz výslechem [jméno FO] a [jméno FO], k prokázání tvrzení, že se u [jméno FO] na podzim roku 2019 u jmenovaného projevila [Anonymizováno], navrhla důkaz jeho výslechem, k prokázání tvrzení, že důvodem [Anonymizováno] byla [Anonymizováno] navrhla důkaz publikací [Anonymizováno] a pracemi [Anonymizováno], k prokázání tvrzení o zhoršení zdravotního stavu jednatelek žalované a [jméno FO] navrhla důkaz jejich lékařskými zprávami a publikací [Anonymizováno], k prokázání tvrzení, že žalobkyně o [Anonymizováno] v objektu věděla nejméně ke dni 31. 10. 2018 (den podepsání dodatku č. 1), navrhla žalovaná důkaz dopisem společnosti [právnická osoba] ze dne 2. 3. 2019. K prokázání [Anonymizováno] v budově po podepsání dodatku č. 1 žalovaná navrhla výslech [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], snímky pořízenými žalovanou zachycujícími [Anonymizováno] z dubna 2022, protokoly o zkoušce pracovního ovzduší č. [číslo], č. [číslo], č. [číslo], č. [číslo], č. [číslo], č. [číslo], č. [číslo], provedení odběru vzorků [Anonymizováno] a ohledání budovy.

46. Uvedená tvrzení by v posuzované věci byla relevantní pouze za předpokladu, že žalovanou namítaná zdravotní závadnost pronajatých prostor, resp. [Anonymizováno] mimo pronajaté prostory, měla (mohla mít) vliv na povinnost žalované platit sjednané nájemné, což neměla (viz výše). Vzhledem k tomu by prokázání shora uvedených tvrzení žalované ničeho nezměnilo na výsledku sporu. Odvolací soud proto pro nadbytečnost žalovanou v odvolacím řízení navržené důkazy neprovedl.

47. Ze stejných důvodů se odvolací soud ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně o nadbytečnosti provedení důkazu výslechem [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO], a listinnými důkazy, konkr. žádostí o sdělení termínu převzetí prostor ze dne 7. 7. 2022, odpovědí na předžalobní výzvu ze dne 18. 7. 2022, nesouhlasem se zaslanou výpovědí nájemní smlouvy ze dne 5. 10. 2022, vyjádřením na dopis ze dne 12. 10. 2022 datované 27. 10. 23022 a vyjádřením na dopis ze dne 15. 11. 2022 datovaným 30. 11. 2022, navržených k prokázání tvrzení žalované, že od roku 2016 opakovaně upozorňovala žalobkyni, že [Anonymizováno], že došlo ke zhoršení zdravotního stavu jednatelek žalované a ovlivnění zdravotního stavu osob pobývajících v pronajatých prostorách, že se žalovaná snažila situaci řešit dohodou, což nebylo žalobkyní akceptováno, a jaké bylo stanovisko [státní instituce], neboť ani prokázání těchto skutečností by výsledek sporu nezměnilo.

48. Poukazuje-li žalovaná na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2011, sp. zn. 25 Cdo 2126/2010, ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 527/2017, a 26 Cdo 2177/2021, lze jí přisvědčit potud, že povinností pronajímatele je udržovat věc ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání [srov. § 5 odst. 1 ZoP, § 2205 písm. b), § 2207 odst. 1 o. z.]. Porušení této povinnosti může mít za následek vznik práva nájemce nájemní smlouvu vypovědět, či žádat slevu nebo prominutí nájemného. Na trvání nájemního vztahu, resp. na povinnost platit nájemné, má ovšem porušení povinnosti pronajímatele vliv, jen využije-li nájemce svého práva takto vzniklého (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2003, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001), což se ovšem v posuzované věci nestalo.

49. Přiléhavým není ani odkaz žalované na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1230/2022, jenž se zabýval výkladem právního jednání z hlediska posouzení jeho určitosti, neboť v posuzované věci soud prvního stupně žádný závěr o neurčitosti právního jednání neučinil. Odvolací soud v obecné rovině přisvědčuje žalované, že pro výklad právního jednání je určující úmysl jednajícího, byl-li druhé straně znám, závěry soudu prvního stupně rozpornými s uvedeným však neshledává.

50. Uvádí-li žalovaná, že své povinnosti v průběhu nájemního vztahu plnila, je tato skutečnost bez vlivu na její povinnost zaplatit nezaplacené nájemné, jelikož splnění jedné povinnosti nemá za následek též zánik jiné. Namítá-li žalovaná, že žalobkyně nečinila kroky k odstranění žalovanou tvrzeného závadného stavu, naopak do prostor nad pronajatými prostorami umístila věci [Anonymizováno] není její námitka relevantní, pokud neuplatnila právo na slevu z nájemného, popř. na prominutí nájemného, nebo nájemní smlouvu vypověděla.

51. Má-li žalovaná za to, že žalobkyní uplatněné nároky jsou rozpornými s dobrými mravy a je upřednostňován zisk pronajímatele před zdravím nájemce, odvolací soud shodně se soudem prvního stupně tento názor nesdílí. Žalobkyně se domáhá plnění, k němuž se žalovaná uzavřením nájemní smlouvy, resp. dodatku č. 1, zavázala. Tvrdí-li žalovaná, že žalobkyně porušila své povinnosti pronajímatele, jež mohly mít vliv na povinnost žalované platit sjednané nájemné, měla práva z tohoto porušení případně vzniklá vůči žalobkyni uplatnit. Neučinila-li tak, je trvání jejích platebních povinností důsledkem její nečinnosti, nikoli důsledkem upřednostnění zisku pronajímatele před zdravím nájemce, a žalobkyni nelze vyčítat, že jejich splnění požaduje. V této souvislosti nelze nezmínit vstřícnost projevenou při jednání odvolacího soudu dne 25. 2. 2025 žalobkyní, která nabídla žalované urovnání sporu zaplacením částky nesrovnatelně nižší, než bylo žalobou požadováno, což ovšem žalovaná neakceptovala.

52. S ohledem na shora uvedené odvolací soud uzavírá, že se žalované prostřednictvím odvolacích námitek věcnou správnost závěru soudu prvního stupně, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni nezaplacené nájemné za červenec až prosinec 2022, jakož i úroky z prodlení v zákonné výši vždy ode dne následujícího po splatnosti té které platby nájemného a úroky z prodlení z nájemného za červen 2022 ode dne následujícího po jeho splatnosti do okamžiku zániku této pohledávky zápočtem provedeným žalobkyní, zpochybnit nepodařilo. Odvolací soud proto napadený rozsudek v rozsahu uvedeném ve výroku I. tohoto rozsudku potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

53. Podle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. jde-li o vzájemný závazek podnikatelů nebo je-li obsahem vzájemného závazku mezi podnikatelem a veřejným zadavatelem podle zákona upravujícího veřejné zakázky povinnost dodat zboží nebo poskytnout službu za úplatu veřejnému zadavateli, činí minimální výše nákladů spojených s uplatněním každé pohledávky 1 200 Kč.

54. Podle § 420 odst. 1 o. z. kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.

55. Podle § 421 odst. 1 o. z. za podnikatele se považuje osoba zapsaná v obchodním rejstříku. Za jakých podmínek se osoby zapisují do obchodního rejstříku, stanoví jiný zákon.

56. Podle § 421 odst. 2 o. z. má se za to, že podnikatelem je osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona.

57. Podle § 3 odst. 3 písm. ah) zákona č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, ve znění účinném od 19. 8. 2013 živností dále není pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

58. Žalovaná je společností zapsanou v obchodním rejstříku a ve smyslu § 421 odst. 1 o. z. je podnikatelem. Naproti tomu žalobkyně v obchodním rejstříku zapsána není. Skutečnosti, na jejichž základě by bylo možné dovodit, že nájemní smlouvu, resp. dodatek č. 1, žalobkyně uzavírala jako podnikatel, žalobkyně přes poučení podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. poskytnuté jí odvolacím soudem při jednání dne 14. 1. 2025 neoznačila. V zásadě pouze poukázala na to, že [Anonymizováno], jíž žalobkyně je, může mít jak nevýdělečnou část své činnosti, tak výdělečnou, tj. podnikatelskou, část činnosti, v rámci které vystupuje jako podnikatel, kdy účelem takové podnikatelské činnosti je zpravidla generování zisku následně používaného k financování nevýdělečných činností [Anonymizováno].

59. Odvolací soud se žalobkyní souhlasí potud, že [Anonymizováno] může v právních vztazích vystupovat též jako podnikatel v situacích žalobkyní uváděných. Že by se o takovou situaci jednalo i v posuzované věci však ze skutečností uváděných žalobkyní dovodit nelze. Žalobkyně sama o svých podnikatelských aktivitách ničeho neuvádí a ze skutečností zjištěných v posuzované věci závěr o postavení žalobkyně coby podnikatele učinit nelze. Jedinou výdělečnou činností vykonávanou žalobkyní na vlastní účet a odpovědnost se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku zjištěnou v posuzované věci je pronájem předmětného nebytového prostoru. Pronájem nebytového prostoru však není živností, není provozován živnostenským nebo obdobným způsobem a pronajímatele nebytového prostoru nelze (automaticky a bez dalšího) považovat za podnikatele ve smyslu § 420 odst. 1 o. z.

60. Jelikož nebylo zjištěno, že by žalobkyně uzavírala nájemní smlouvu, resp. dodatek č. 1, jako podnikatel, právo na náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávek nájemného podle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. jí nevzniklo (srov. též § 1972 o. z., ve znění účinném od 6. 1. 2023).

61. Odvolací soud proto napadený rozsudek ve výroku I. v části, v níž bylo žalované uloženo zaplatit žalobkyni náhradu nákladů spojených s uplatněním jejích pohledávek, změnil [§ 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř.] a žalobu v tomto rozsahu zamítl.

62. Odvolací soud napadený rozsudek změnil, rozhodl proto jak o nákladech odvolacího řízení, tak o nákladech řízení před soudem prvního stupně (§ 224 odst. 2 o. s. ř.). Žalobkyně byla v řízení neúspěšná pouze ve vztahu k nákladům spojeným s uplatněním pohledávek, tedy pouze v části jí požadovaného příslušenství uplatněných pohledávek. Neúspěch žalované proto odvolací soud hodnotí jako nepatrný a žalobkyně má právo na plnou náhradu nákladů řízení (§ 224 odst. 1, § 142 odst. 3 o. s. ř.) v řízení před soudem prvního stupně i soudem odvolacím. Jejich výše činí celkem 96 600 Kč a jsou představovány zaplaceným soudním poplatkem za žalobu ve výši 4 976 Kč, 10 odměnami zástupce žalobkyně za 10 úkonů právní služby [§ 11 odst. 1 písm. a), d), g), k) vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen „AT“), ve znění pozdějších předpisů – převzetí a příprava zastoupení, podání návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu, vyjádření žalobkyně z 18. 9. 2023, vyjádření žalobkyně z 29. 2. 2024, účast u jednání soudu prvního stupně ve dnech 18. 1. 2024 a 14. 3. 2024, vyjádření žalobkyně k odvolání žalované, vyjádření žalobkyně ze dne 13. 2. 2025, účast u jednání odvolacího soudu ve dnech 14. 1. 2025 a 25. 2. 2025] po 6 100 Kč (§ 8 odst. 1, § 7 bod 5 AT – tarifní hodnota 124 398 Kč), 1 odměnou zástupce žalobkyně za 1 úkon právní služby [§ 11 odst. 2 písm. h) AT – jednoduchá výzva k plnění] po 3 050 Kč (§ 11 odst. 2, § 8 odst. 1, § 7 bod 5 AT), 7 náhradami hotových výdajů zástupce žalobkyně po 300 Kč (§ 13 odst. 1, 4 AT, ve znění účinném do 31. 12. 2024), 4 náhradami hotových výdajů zástupce žalobkyně po 450 Kč (§ 13 odst. 1, 4 AT, ve znění účinném od 1. 1. 2025), náhradou za čas promeškaný zástupcem žalobkyně v rozsahu 2x 4 půlhodin po 100 Kč na cestách k jednáním soudu prvního stupně a zpět (§ 14 odst. 1 a 3 AT, ve znění účinném do 31. 12. 2024), náhradou cestovních výdajů zástupce žalobkyně na cestu z [místo] do [místo] a zpět ve výši 2x 1 136 Kč [základní náhrada 784 Kč § 1 písm. b) vyhl. č. 398/2023 Sb. při ujetých 140 km, náhrada za spotřebované pohonné hmoty 352 Kč - § 4 písm. c) vyhl. č. 398/2023 Sb. při průměrné spotřebě 6,5 l/100 km], náhradou za čas promeškaný zástupcem žalobkyně v rozsahu 2x 6 půlhodin po 150 Kč na cestách k jednáním soudu prvního stupně a zpět (§ 14 odst. 1 a 3 AT, ve znění účinném od 1. 1. 2025), náhradou cestovních výdajů zástupce žalobkyně na cestu z [místo] do [místo] a zpět ve výši 2x 1 450 Kč [základní náhrada 1 044 Kč § 1 písm. b) vyhl. č. 475/2024 Sb. při ujetých 180 km, náhrada za spotřebované pohonné hmoty 406 Kč - § 4 písm. c) vyhl. č. 475/2024 Sb. při průměrné spotřebě 6,5 l/100 km] a náhradou za daň z přidané hodnoty z odměn a náhrad ve výši 15 902 Kč (§ 137 odst. 1 a 3 o. s. ř.).

63. Předžalobní upomínku ze dne 20. 1. 2023 považuje odvolací soud toliko za jednoduchou výzvu k plnění ve smyslu § 11 odst. 2 písm. h) AT, neboť v ní v zásadě absentuje právní rozbor.

64. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalobkyně (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) v zákonné lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), když pro stanovení lhůty delší odvolací soud neshledal důvody.

Poučení