15 C 301/2023 - 190

Rubrum

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudkyní JUDr. Ladislavou Olbrechtovou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení částky 7 534 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný 1. a žalovaná 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně k rukám společným a nerozdílným žalobci a) a žalobkyni b) částku 7 534 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % p.a. z částky 7 534 0000 Kč od 13.9.2023 do zaplacení, oproti povinnosti žalobce a) a žalobkyně b) vydat žalovanému 1. a žalované 2. nemovité věci: pozemek parc. č. St. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], č. e. [číslo], rod. rekr.; pozemek parc. č. [číslo], trvalý travní porost, vše kat. úz. [adresa], obec [adresa], zapsáno na listu vlastnictví č. [číslo] v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro [název], Katastrální pracoviště [adresa], to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný 1. a žalovaná 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobci a) a žalobkyni b) na náhradě nákladů řízení částku 1 216 714 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce a) a žalobkyně b).

III. Žalovaný 1. a žalovaná 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu ve Frýdku-Místku na nákladech státu částku 5 982 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci se domáhali proti žalovaným zaplacení částky 7 534 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že Kupní smlouvou o převodu nemovitých věcí ze dne 12. 2. 2022 s právními účinky zápisu k okamžiku 22. 3. 2022 rozhodnutím Katastrálního úřadu pro [název], Katastrální pracoviště [adresa] č. j. [číslo jednací], zakoupili od obou žalovaných z jejich SJM do společného jmění manželů za ujednanou kupní cenu 7 534 000 Kč tyto nemovité věci: pozemek parc. č. St. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], č. e. [číslo], rod. rekr.; pozemek parc. č. [číslo], trvalý travní porost, vše katastrální území [adresa], obec [adresa], zapsáno na listu vlastnictví č. [číslo] v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro [název], Katastrální pracoviště [adresa].

2. Kupní smlouvu uzavřeli na základě inzerce zprostředkovatele prodeje, kterým byla obchodní společnost [právnická osoba], IČO [IČO]. Žalobci uvěřili inzerci, když tento zprostředkovatel prodeje nabízel prodej výše uvedených nemovitých věcí jako „citlivě zrekonstruovanou horskou chalupu v tůně [název] hor“ s tvrzením, že „chalupa dobře poslouží bez nutných dalších investic jak k příjemné rekreaci, tak také k možnosti komerčního využití“. Protože v době prodeje byla chalupa předmětem komerčního pronájmu neznámému třetímu subjektu, v čl. VII. bod 2. Kupní smlouvy bylo ujednáno, že předmět převodu žalobci obdrží do držení a užívání teprve po povolení vkladu vlastnického práva k předmětu převodu, nejdříve však 1. 5. 2022. Za součinnosti obou žalovaných si žalobci převzali předmět prodeje do držení a užívání na základě předávacího protokolu dne 26. 4. 2022, přestože právní účinky vlastnického práva v jejich prospěch nastaly již dne 22. 3. 2022. Z obsahu tohoto protokolu vyplývá, že žalovaní jim předali předmět prodeje ve stavu, který odpovídal smluvní dohodě, tedy vhodný jak k příjemné rekreaci, tak i k možnosti komerčního využití, neboť právě z tohoto důvodu žalobci nemovitosti od žalovaných zakoupili. Žalobci zakoupené nemovité věci užívali pouze omezeně v květnu a červnu 2022, neboť počátkem července 2022 zjistili rozsáhlou poruchu kanalizačního potrubí v 1. NP stavby – v koupelně, kde začala volně vytékat voda z odpadního vedení koupelny. V souvislosti s odstraňováním poruchy kanalizačního potrubí pak k velkému údivu zjistili, že se nejedná pouze o běžnou poruchu odpadního vedení způsobenou nekvalitní montáží, nýbrž že se může jednat o skryté závady, a to prorůstáni dřevokazných hub ze stěn a podlah do interiéru domu a vlhkostní rekonstrukce stavby a že neexistuje projektová dokumentace ani žádné listiny, které by se týkaly stavebního stavu stavby. Jedná se o rekonstrukci, která byla evidentně provedena nejen zcela neodborně, nýbrž i neoprávněně. V důsledku těchto úprav došlo bez vědomí stavebního úřadu dokonce k rozšíření zastavěné plochy přístavbou stavby č. e. [číslo] v zadním traktu tohoto objektu. Je zcela zřejmé, že žalobci zakoupili nemovitost se skrytými závadami stavby č. e. [číslo], jejichž existence vyšla najevo pouze náhodou v souvislosti s poruchou odpadního vedení v koupelně. V důsledku těchto skrytých vad nebylo možné stavbu č. e. [číslo] ze strany žalobců, jako spoluvlastníků, užívat, natož pak komerčně pronajímat třetím osobám. Nemovitosti žalobci zakoupili nikoliv za účelem kompletní rekonstrukce či úplného snesení stavby č. e. [číslo], nýbrž v souladu s jejím inzerovaným účelem, tedy k rekreaci a možnosti komerčního využití. S ohledem na rozsah skrytých závad, které neměli žádnou možnost objevit ještě před podpisem kupní smlouvy, ani před podpisem předávacího protokolu, neboť oběma prodávajícími i zprostředkovatelem prodeje byli ujištění o řádném stavu stavby, po provedení stavebně-technického průzkumu včetně statického posouzení, bylo odbornými firmami zjištěno, že stavba č. e. [číslo], která byla předmětem prodeje určena k rodinné rekreaci, která byla a je součástí pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, kat. úz. [adresa], je ve velmi špatném až havarijním stavu a nelze ji v žádném případě bez ohrožení zdraví užívat.

3. Ze zprávy o provedení stavebně-technického průzkumu stavby č. e. [číslo] ze dne 23. 2. 2023, kterou zpracovala odborná firma [právnická osoba], IČ: [IČO], vyplývá, že výraznou destrukci dřevěných prvků způsobila dřevomorka domácí, koniofora sklepní, červotoč umrlčí a červotoč proužkovaný. Dřevěné prvky napadené dřevomorkou domácí je nutné co nejdříve z objektu odstranit a napadené dřevo je nutné nejlépe spálit. Výrazný vliv na stávající havarijní stav dřevěných konstrukcí v blízkosti koupelny má neodborně provedená rekonstrukce a porušená odpadní kanalizace z koupelny, která dlouhodobě dotovala dřevěné konstrukce výraznou vlhkosti. Veškeré zjištěné vady a poruchy stavby č. e. [číslo] byly zjištěny jako skryté závady teprve po nabytí vlastnického práva, neboť byly ukryty za dodatečně provedenými obklady a předstěnami, které byly zhotoveny v rámci nepovolené rekonstrukce oběma žalovanými. Z vyjádření statika [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 30. 6. 2023, které je součástí znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO], je zřejmé, že nosné konstrukce objektu byly statikem vyhodnoceny jako dožité, za hranicí životnosti a zcela nevyhovující. Případnou rekonstrukci nosné konstrukce statik vyhodnotil jako extrémně složitou, když vhodnější řešení je snesení stavby a realizace zcela nové nosné konstrukce. S ohledem na zcela neuspokojivý technický stav stavby č. e. [číslo] žalobcům nezbývalo než vlastním nákladem požádat o zpracování kompletního znaleckého posudku k uplatnění skrytých vad stavby. Znalecký posudek ohledně posouzení skrytých vad stavby č. e. [číslo], kat. úz. [adresa], zpracoval a dokončil ke dni 30. 6. 2023 znalec [tituly před jménem] [jméno FO], když nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku je i zpráva o provedení stavebně-technického průzkumu stavby č. e. [číslo] ze dne 23. 2. 2023 zpracovaná firmou [právnická osoba] a vyjádření statika [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 30. 6. 2023. Žalobci jako kupující s odkazem na ustanovení § 2128 a násl. občanského zákoníku podle § 2106 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, dopisem ze dne 8. 8. 2023 oběma žalovaným vytkli výše uvedené vady jako skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem, a to stavby v obci [adresa] č. e. [číslo], rod. reky., která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, vše kat. úz. [adresa], obec [adresa], a z důvodů skrytých vad od Kupní smlouvy ze dne 12. 2. 2022 s právními účinky zápisu k okamžiku 22. 3. 2022 rozhodnutím Katastrálního úřadu pro [název], Katastrální pracoviště [adresa] [číslo jednací], odstoupili. Protože předmětem kupní smlouvy byl i pozemek parc. č. [číslo], trvalý travní porost, kat. úz. [adresa], obec [adresa], který tvoří jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, odstoupení se vztahovalo i k tomuto pozemku. Právní účinky tohoto odstoupení od kupní smlouvy nastaly okamžikem, kdy se toto právní jednání dostalo do dispozice žalovaných, když listinu, jejímž obsahem bylo odstoupení od kupní smlouvy, si žalovaní převzali 14. 8. 2023. Po doručení odstoupení od kupní smlouvy žalovaní projevili vůli řešit tuto záležitost smírnou cestou, když dne 22. 8. 2023 se po vzájemné telefonické domluvě se žalobci dostavil k prohlídce stavby č. e. [číslo] do [adresa] žalovaný 1., který se seznámil s technickým stavem a zjištěnými závadami. Žalovaný 1. výše popsané závady uznal, oproti podpisu převzal do svého držení stejnopis znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 30. 6. 2023, jehož součástí je i Zpráva o provedení stavebně-technického průzkumu a vyjádření statika. Právní účinky tohoto odstoupení od kupní smlouvy nastaly okamžikem, kdy se toto právní jednání dostalo do dispozice žalovaných, když listinu, jejímž obsahem bylo odstoupení od kupní smlouvy, si žalovaní převzali 14. 8. 2023. Žalovaný 1. žalobcům sdělil, že záležitost předá k řešení své pojišťovně, když se domnívá, že pojišťovna by mohla za oba žalované plnit, pokud k pojistné události došlo ještě v době, kdy byly nemovitosti ve společném jmění manželů obou žalovaných.

4. Po zjištění skrytých vad stavby č. e. [číslo] se žalobci snažili nahlédnout do historie této stavby, avšak zcela bezvýsledně. K jejich údivu nebylo možné dohledat v archívu Stavebního úřadu města [adresa] ani v archívu obce [adresa] žádné doklady, které by dokládaly nejen existenci stavby č. e. [číslo], nýbrž i jakoukoliv žádost či alespoň oznámení o provádění rekonstrukce či stavebních úprav včetně zcela nové střechy a nové střešní krytiny. Je zřejmé, že žalovaní v inzerci avizovanou citlivou rekonstrukci horské chalupy prováděli zcela bez vědomí stavebního úřadu, a navíc naprosto neodborně. Současně dohledali, že předmětné nemovité věci zapsané na LV č. [číslo], kat. úz. [adresa] zakoupili žalovaní Kupní smlouvou ze dne 15. 11. 2016 za ujednanou kupní cenu pouze ve výši 950 000 Kč, když současně prohlásili, že před uzavřením této Kupní smlouvy se seznámili se stavebně-technickým stavem prodávané věci a v tomto stavu rovněž nemovité věci od prodávajícího převzali. Protože z fotodokumentace je zcela zřejmé, že všechny stavební úpravy, tedy vnitřní obklady stavby č. e. [číslo], včetně nových stropů, podlah, oken i včetně nové střechy, byly provedeny zcela bezpečně po roce 2016, oba žalovaní museli již od zakoupení nemovitostí v roce 2016 mít vědomost o zcela neutěšeném technickém stavu stavby a při prodeji žalobcům, jako kupujícím, žalostný stav všech nosných konstrukcí stavby, zatajili. Protože nedošlo k žádné mimosoudní dohodě, i když žalovaní zjištěné skryté závady nezpochybnili a ani zpochybnit nemohli, obrátili se žalobci prostřednictvím zvoleného právního zástupce předžalobní výzvou na oba žalované se žádostí o poskytnutí finančního plnění 7 534 000 Kč v souvislosti s odstoupením od výše uvedené kupní smlouvy. ( 7 ) Na předžalobní výzvu však žalovaní do dne podání žaloby nereagovali, ačkoliv předžalobní výzva byla prokazatelně doručena oběma žalovaným již dne 5. 9. 2023 a lhůta k poskytnutí finančního plnění marně uplynula již 12. 9. 2023. Protože žalovaní na předžalobní výzvu nereagovali a ze strany žalobců bude nutná součinnost k tomu, aby oba žalovaní byli na základě čestného prohlášení o uznání spoluvlastnického práva, či jiné listiny, opětovně zapsáni jako spoluvlastníci na listu vlastnictví č. [číslo], kat. úz. [adresa], když oba žalovaní mají právo na převzetí nemovitých věcí bez jakéhokoliv omezení vlastnického práva tak, jak je toto omezení dosud zapsáno ve prospěch žalobců v části C listu vlastnictví č. [číslo], kat. úz. [adresa], žalobci již dne 12. 9. 2023 vypořádali u zástavního věřitele Hypoteční banky, a.s. veškeré dluhy, včetně příslušenství, které jim vznikly na základě Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru ze dne 8. 12. 2022, neboť část ujednané kupní ceny zaplatili žalobci žalovaným prostřednictvím tohoto zástavního věřitele.

5. Žalovaní se podáním ze dne 6. 12. 2023, 4. 1. 2024, 23. 4. 2024 vyjádřili k žalobě s tím, že žalovaný nárok neuznávají, neuznávají znalecký posudek předložený žalobci s ohledem na specializaci znalce, odmítli tvrzení žalobců, že jim svědčí právo na odstoupení od smlouvy, odstoupení od smlouvy považují za neplatné a žalovaný nárok uplatněný žalobou není po právu. Stejně tak žalovaní trvají na tom, že nelze souhlasit s tvrzeními žalobců uvedenými v žalobě, když tato tvrzení nejsou pravdivá nebo jsou neúplná.

6. Žalovaní namítají, že kupní cena ve výši 7 534 000 Kč byla v podstatě určena samotnými žalobci, bez ingerence žalovaných, prostřednictvím internetové aukce pořádané společností [právnická osoba].. Co se týká textu inzerátu realitní kanceláře při nabídce nemovitostí, pojem jako „citlivě zrekonstruované“ za ten žalovaní nikterak neodpovídají. Žalobci byli žalovanými zcela přesně informování o úpravách a udržovacích pracích, které byly za dobu jejich vlastnictví na stavbě provedeny. Co se týká žalobci zjištěné poruchy odpadního vedení, pak je zřejmé, že jí žalobci účelově nadhodnocují, neboť prasknutí či vypadnutí odpadu umyvadla v koupelně jistě nelze nazývat „rozsáhlou poruchou kanalizačního potrubí v 1. NP stavby“. Jedná se o zcela běžnou poruchu, jejíž výskyt se nedá předvídat. Žalobci zjistili poruchu na odpadním vedení počátkem července 2022, tato závada byla žalobcem a) oznámena 14. srpna 2022 a 15. srpna přijel na žádost žalobce a) žalovaný 1. do [adresa] za účelem řešení vzniklé situace. Vada byla žalobci žalovaným oznámena až za jeden a půl měsíce od doby kdy byla žalobci zjištěna. Pokud by byla vada odpadu považována za podstatné porušení smlouvy, ve smyslu ust. § 2106 OZ, což však žalovaní považují za vyloučené, bylo by nutno namítnout, že žalobci ani při oznámení vady a ani bez zbytečného odkladu po oznámení vady, ve smyslu ust. § 2106 odst. 2 OZ, žalovaným nesdělili, jaké právo z vadného plnění, uvedené v ust. § 2106 odst. 1 písm. a) – d) OZ, si zvolili. Žalovaní tímto namítají, že vada odpadu jim nebyla, ve smyslu ust. § 2112 odst. 2 OZ, žalobci oznámena včas. V případě údajných tvrzených skrytých vad či poruch způsobených „prorůstáním dřevokazných hub ze stěn a podlah do interiéru a vlhkostních problémů“, pak žalobci nevykonali prohlídku nemovitostí, ve smyslu ust. § 2104 OZ, aby se přesvědčili o jejich vlastnostech. Žalobci si nechali podnikatelem [jméno FO], v prosinci 2022, udělat „podrobnou prohlídku stavby č.e. [číslo] se závěrem, že provedení oprav s ohledem na velmi špatný technický stav stavby odmítl “. Následně bylo [jméno FO] vyhotoveno odborné vyjádření ze dne 4. 1. 2023. Žalobci tedy nejpozději v prosinci 2022 zjistili stav stavby. Následně žalobci, dne 21. 1. 2023, zadali a nechali vypracovat, stavebně – technický průzkum stavby, včetně statického posouzení, který byl společností [právnická osoba] vypracován dne 23. 2. 2023. Následně nechali žalobci vyhotovit [tituly před jménem] [jméno FO] znalecký posudek, který byl dokončen dne 30. 6. 2023. Lze souhlasit s žalobci a učinit nesporným, že dopis s odstoupením od smlouvy, jehož obsahem bylo poprvé také oznámení tvrzených vad, ze dne 8. 8. 2023, byl žalobcům doručen dne 9. 8. 2023. Žalobci tedy oznámili žalovaným tvrzené vady s odstupem více než osmi měsíců od doby, kdy je nejpozději museli zjistili z podrobné prohlídky [jméno FO] a s odstupem bezmála šesti měsíců od provedené a písemného zpracování stavebně-technického průzkumu, kde, již měli komplexní znalost s veškerým odborným zdůvodněním a popisem. Žalovaní tímto namítají, že žalobci tvrzené vady jim nebyly, ve smyslu ust. § 2112 odst. 2 OZ, oznámeny včas. Žalovaní nepovažují tvrzené vady, označené žalobci za skryté vady stavby. Stavba byla zřejmě postavena v roce 1858. Jedná se tedy o stavbu, která byla v době nabytí vlastnického práva žalobci (2022), stará 164 let. Žalobci v kupní smlouvě ze dne 12. 2. 2022 prohlásili, že se seznámili se stavem nemovitosti a s jeho vybavením již před podpisem kupní smlouvy. S ohledem na uvedené stáří nemovitosti, nepovažují žalovaní žalobci tvrzené vady za skryté vady, ale za běžné opotřebení odpovídající stáří nemovitosti a žalobci jej měli, s ohledem na uvedené okolnosti, tedy stáří stavby a jemu odpovídající použitou stavební technologii a materiály použité při výstavbě včetně její lokace, předpokládat či očekávat. Žalovaní, po nabytí vlastnického práva k nemovitosti provedli na stavbě pouze tzv. udržovací práce ve smyslu ust. § 103 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu, které nevyžadují, stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu. Práce byly provedeny v souhrnu za cca 1 800 000 Kč, poukázali na vývoj cen na realitním trhu, speciálně v době pandemie COVID– 19. Žalovaní oslovili [tituly před jménem] [právnická osoba], znalce z oboru stavebnictví, odvětví stavební odvětví různá a stavební materiály, se specializací na vady a poruchy staveb. Životnost stejného typu staveb, dle vyhl. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona oceňování majetku při běžné údržbě u rekreačních chat dřevěných, oboustranně opláštěných a montovaných je 60 let. Dle znalcem ve znaleckém posudku uvedené a citované odborné literatury, je doba životnosti dřevostaveb 60 až 100 let. Dle závěrů znalce je tak předpokládaná životnost posuzované stavby 60 let. Znalec ve znaleckém posudku činí jednoznačný závěr, že technický stav nemovitosti odpovídá jejímu stáří Žalovaní tedy mají znaleckým posudkem za prokázané, že žalobci tvrzené vady stavby nejsou skrytými vadami, ale běžným opotřebením odpovídající stáří nemovitosti. Dále bylo znaleckým posudkem prokázáno, že udržovací práce, které žalovaní na nemovitosti provedli, neprodloužili životnost nemovitosti, stejně jako jakékoliv dílčí stavební úpravy prováděné předchozími majiteli po roce 1918, kdy nemovitost byla na konci své životnosti.

7. K těmto vyjádřením žalovaných podali žalobci stanovisko ze dne 3. 6. 2024 s tím že si za účelem odstranění jakýchkoliv pochybností na svůj náklad nechali zpracovat další znalecký posudek, který vypracoval dne 30. 5. 2024 znalec [tituly před jménem] [jméno FO], znalec z oboru dřevo zpracování, žalobci poskytli tomuto znalci potřebnou součinnost včetně prohlídky objektu v rámci místního šetření dne 30. 4. 2024 a včetně fotografií z rekonstrukce provedené v roce 2017, když tyto fotografie poskytl žalovaný 1. oběma žalobcům ještě před zahájením tohoto soudního řízení. K prokázání skutkových tvrzení žaloby o tom, že k fatálnímu poškození stavby bez jakýchkoliv pochybností došlo již před uzavřením Kupní smlouvy se žalovanými, tedy před 12. 2. 2022, a to v důsledku nesprávného technologického postupu při rekonstrukci v roce 2017, předkládají žalobci soudu výše uvedený znalecký posudek ze dne 30. 5. 2024 znalce [tituly před jménem] [jméno FO], neboť z obsahu tohoto znaleckého posudku včetně fotodokumentace poskytnuté žalovaným 1. je zřejmé, že obrana obou žalovaných, kteří nepovažují tvrzené vady za vady skryté, ale za běžné opotřebení odpovídající stáří nemovitosti, je obranou zcela lichou a účelovou. Z obsahu tohoto znaleckého posudku včetně fotodokumentace je zřejmé, že veškeré stavební úpravy byly skutečně provedeny zcela bezpečně teprve poté, co se oba žalovaní stali spoluvlastníky nemovitých věcí, tedy skutečně po roce 2016, jak je správně uplatněno v rámci skutkových tvrzení v samotné žalobě. Žalobci doplňují svá skutková tvrzení žaloby v tom směru, že oba žalovaní po nabytí svého spoluvlastnického práva provedli technologicky zcela nepřijatelnou rekonstrukci stavby, v důsledku, které došlo k rozsáhlým skrytým vadám stavby, tak jak jsou podrobně popsány v samotné žalobě žalobců.

8. Podáním ze dne 3. 7. 2024 žalobci poukázali na tvrzení znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který přisvědčil tvrzení, žalobců, že již v roce 2022 byla, „citlivě zrekonstruovaná horská chalupa v lůně [název] hor“, bez jakýchkoliv pochybností napadena dřevokaznými houbami. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] na straně 9 svého znaleckého posudku potvrdil, že je technicky nezpochybnitelné, že dřevomorka domácí se vyskytovala v konstrukcích stavby tehdy ještě ve vlastnictví žalovaných již před poruchou těsnosti potrubí v koupelně v roce 2022, svým závěrem odňal žalovaným jakoukoliv možnost v tomto řízení namítat, že skrytá vada nebyla včas oznámena.

9. Žalovaní reagovali na toto podání podáním ze dne 9. 7. 2024 s tím, že: se v případě vady odpadu nejedná o vadu, která představuje podstatné porušení smlouvy, ve smyslu ust. § 2107 OZ, pro kterou je možné žalobci odstoupit od smlouvy; pokud by snad byla vada odpadu považována za podstatné porušení smlouvy, ve smyslu ust. § 2106 OZ, což však žalovaní považují za vyloučené, že žalobci ani při oznámení vady a ani bez zbytečného odkladu po oznámení vady, ve smyslu ust. § 2106 odst. 2 OZ, žalovaným nesdělili, jaké právo z vadného plnění, uvedené v ust. § 2106 odst. 1 písm. a) – d) OZ, si zvolili; žalobci vadu odpadu neoznámili žalovaným včas, tedy bez zbytečného odkladu od doby, kdy ji zjistili či mohli zjistit, ve smyslu ust. § 2112 odst. 2 OZ; žalobci ani po přechodu škody na věci, nevykonali prohlídku nemovitosti, ve smyslu ust. § 2104 OZ, aby se přesvědčili o jejich vlastnostech, při které měli a mohli tvrzené vady nemovitosti zjistit zřejmě poté, co odhalili poruchu odpadu a tvrzené prorůstání dřevokazných hub do interiéru, pročež odstranili také keramické obklady a předstěny v koupelně a dřevěné obklady ve vedlejším pokoji, kde se měla vlhkost z odpadu projevit nejvíce, jak žalobci sami uvedli v žalobě; žalovaným žalobci tvrzené skryté vady neoznámili, přitom když od doby zjištění žalobci tvrzených skrytých vad, začala běžet lhůta bez zbytečného odkladu, jejíž dodržení je nutné, v souladu se zákonem, požadovat pro včasné vytknutí vad a následné případné přiznání práv z vadného plnění soudem; žalobci tvrzené vady týkající se konstrukcí nemovitosti, spočívající v jejich napadení dřevokaznými škůdci, včetně prorůstání dřevokazných hub do interiéru apod., neoznámili žalovaným včas, opět ve smyslu ust. § 2112 odst. 2 OZ.

10. Podáním ze dne 9. 8. 2024 žalovaní zopakovali již dříve uvedený, právní názor a s ním související námitku pozdního vytknutí tvrzených vad ze strany žalobců.

11. Žalovaní mají s ohledem na výše uvedené za to, že pokud ze znaleckých posudků vyplývá, že zásadní vadou stavby je porucha odpadu a následné zatékání odpadní vody do dřevěných nosných konstrukcí stavby, která se však již před koupí projevovala vlhkostními problémy v garáži, o kterých žalobci věděli, je následné šíření již zřejmě přítomné dřevomorky v konstrukcích stavby pouze následkem vady odpadu, a nikoliv vadou samou. Rozšíření napadení skrytých dřevěných nosných konstrukcí stavby dřevomorkou, která zde již byla pravděpodobně v latentní podobě přítomna a je tedy běžným opotřebením s ohledem na stáří stavby, je pak již pouze následkem uvedené vady, nikoliv vadou samou. Žalobci tvrzené skryté vady nejsou vadami ani skrytými vadami, nýbrž běžným opotřebením odpovídajícím zjištěnému a doloženému stáří nemovitosti.

12. Pokud jde o vnějšek stavby její obálku a střechu: Žalovaní provedli pouze obroušení a následný nátěr stávajícího obkladu venkovních stěn dřevěné části stavby, obroušení a nátěr oken, včetně ozdobných prvků kolem nich, opravu fasády zděné části stavby a její nátěr. V místě nově vytvořeného prostoru na spaní v 2. NP stavby, instalovali jedno okno včetně parapetu. Odstranili stávající střešní krytinu instalovanou předchozími vlastníky na zřejmě původní krytině z dřevěných došků, lepenku, která byla pod ní jako izolace, instalovali parozábranu, laťování a novou plechovou střešní krytinu, včetně výměny okapů a svodů a instalovali sněhové zábrany. V 1.N.P.stavby původní dřevěnou podlahu z fošen v kuchyni demontovali, s ohledem na výměnu rozvodů vody a odpadů, provedli betonáž podlahy, na kterou následně položili keramickou dlažbu. S ohledem na to, že kuchyně se nachází ve zděné části stavby, na původní omítku na zdech aplikovali perlinku, na ní nanesli lepidlo a stěny pak opatřili malířskou barvou. Ve vstupní chodbě na již dříve vybetonovanou podlahu předchozími vlastníky, položili keramickou dlažbu. V místnosti, kterou předchozí vlastník využíval jako dílnu, vybudovali novou koupelnu se sprchovacím koutem, kterou zcela logicky, obložili keramickým obkladem, jak se v koupelnách běžně děje. Nic dalšího kromě výše uvedeného v 1. NP stavby žalovaní neprovedli, nezhotovili, nepřidali ani nevyměnili. V garáži byl proveden obklad stěn, stropu OSB deskami a minerální vatou. Na původní dřevěnou podlahu z desek, které se nejevily vlhké či napadené a byly pouze pokřivené, byl kvůli odstranění nerovnosti instalován rošt z dřevěných hranolů a na něj položena podlaha s OSB desek. Poté co se objevily shora popsané vlhkostní problémy, o kterých byli žalobci informování, byla necelá polovina podlahy garáže rozebrána, vysypaná kamenivem, obklad OSB deskou na pravé stěně garáže, sousedící s koupelnou a pokojem, byla asi ve výšce 10 cm od podlahy navrtán cca co 10-15 cm od sebe vzdálenými otvory a instalovaná větrací mřížka, což bylo žalobcům před koupí a při předání vysvětleno a popsáno. V tzv. „bílém pokoji“, ve kterém bylo nově zbudováno spaní a mlynářské schody, kde bylo také instalováno již zmíněné, jediné nové okno, provedli žalovaní výměnu původních obkladů stěn z OSB, předchozími vlastníky, natřených bílou barvou, za obklad z palubek, včetně obkladu stropu palubkami. Vše ostatní je ve 2 NP původní, bylo provedeno předchozími vlastníky, včetně obkladů stěn a stropu, s výjimkou pokoje uvedeného v bodě. 1., včetně použitých izolačních materiálů pod původně provedenými obklady stěn a stropů. Veškeré podlahy v 2. NP jsou původní, tak jak žalovaní stavbu koupili a byli provedeny předchozími vlastníky bez jakéhokoliv zásahu či úpravy žalovanými.

13. Žalovaný 1. jako účastník řízení vypověděl, že nemovitost koupili v roce 2016. Nemovitost užívali osobně a také ji pronajímali přes [internetová adresa] a Facebook. Nemovitost se pronajímala zejména v zimě, protože se tam chodilo lyžovat, v létě tam víceméně chodili jejich známí, ale i cizí. Všechny místnosti byly v původním stavu, kromě jedné místnosti, říkali jí místnost bílá, byly tam OSB desky natřené na bílo. Ostatní místnosti byly v původním stavu, změnili pouze kuchyň, obklady i zdi byly původní v kuchyni, udělali novou podlahu, vodu a z místnosti, kde byla dílna, udělali koupelnu. Další rok udělali celý nový pokoj v místnosti nazvané bílá. Tyto úpravy dělali svépomocí, s kamarády, se zetěm. Profesionální firma tam nepracovala. Rekonstrukce probíhaly průběžně, poslední úprava byla asi koupelna, když to prodávali, koupelna byla nová asi dva roky. V době covidu byl materiál drahý, rekonstrukce stála zhruba 2 mil. Kč. Nemovitost prodávali proto, že žalovanému 1. se zhoršilo zdraví, byl asi 15 – 16 měsíců doma na nemocenské, čekala jej druhá operace krční páteře, tak jej rodina přemluvila, aby se zbavili té nemovitosti, že tam jezdí pořád jen pracovat, tak kvůli zdravotního stavu žalovaného 1. jej přemluvili, aby to prodali. Garáž byla udělaná celá v OSB deskách, asi na podzim žalovaný 1. přišel na to, že podlaha je nějaká vlhká, ta OSB deska byla mokrá. Podlahu celou rozebral, byla tam byla hlína, která byla vlhká. Co šlo, vykopal pryč a zasypal kamením, aby to mohlo větrat. Rovněž navrtal stěny z téhož důvodu. Žádnou plíseň tehdy neviděl. O podlaze usuzoval, že je mokrá, protože garáž je asi 2,5 od potoka, tak si říkal, že garáž je postavená na kamenných základech, takže jestli byla větší voda, tak ta podlaha mohla nasáknout. Garáž je součástí domu. V domě (obytných prostorech) žádnou vlhkost neviděl, kdyby tam nějaká vlhkost byla, tak by ho určitě rekreanti upozornili. Neumí si vysvětlit, proč tak v krátké době po prodeji nemovitosti se tam objevila v takovém rozsahu dřevomorka. Dokud mu pan [jméno FO] potom nezavolal, že děti začaly dávat kamenní v garáži bokem a pak zjistily, že když pustily vodu, tak voda tekla ze zdi garáže, protože zeď souvisí se zdí s koupelnou. Když pan [jméno FO] zavolal, jel žalovaný 1. zrovna v aute, kde byla i manželka, tak mu volal tu závadu s vodou, jestli by tam nemohl přijet. Žalovaný tam jel asi 3 – 5 dní na to, pan [jméno FO] mu to všechno ukázal, že když pustil vodu v umyvadle, tak že to tam teče. Ale o dřevomorce nebylo řečeno ničeho. Nešlo to ani vidět, pan [jméno FO] to měl rozebrané. S panem [jméno FO] se dohodli, byla u toho i jeho manželka, tak jestli je to závada s vodou, tak je to dobré hlásit na pojišťovnu, tak se dohodli, že to tak udělají. Pojištění už měli napsané na sebe. Od doby, co řešili havárii s vodou, že se žalobci rok neozvali, tak si myslel, že to nějak pojišťovna vyřešila. O dřevomorce se dozvěděl po roce. [jméno FO] jej kontaktoval, že jestli tam nemůže přijet, že mu chce ukázat závadu, která tam byla nebo tam vznikla. Když žalovaní chalupu kupovali, tak všechny pokoje byly v takovém stavu, že za 2 měsíce byly Vánoce, dali si tam koberce, o Vánocích tam nemuseli dělat nic. Obklady vnitřní a vnější žalovaný 1. nedělal, ty byly původní. Nemuseli oddělávat obklady vnitřní ani vnější, k tomu nebyl žádný důvod, jen bílý pokoj další rok udělali tak, aby byl příjemný. V bílém pokoji dali OSB desky pryč a dali tam palubky. Akorát v garáži, kde dávali OSB desky, dali desítku vatu, jinak nebylo kde. Kromě toho bílého pokoje, kde se dávaly palubky a dávala se i vata, se jinde zateplení neprovádělo. V celé chalupě udělali podlahy akorát v koupelně, v kuchyni bylo taky dřevo, byla tam hlína, dal se tam polystyren, jen v těch dvou pokojích udělali podlahu betonovou. V době, kdy kupovali nemovitost, byla betonová podlaha jen na chodbě, ve zbytku bylo původní dřevo. V koupelně používali suchý beton z betonárky z [adresa]. Když nemovitost prodávali, tak byli žalobci upozorněni na to, že je v garáži vlhkost, proto tam dávali kamenní. Kdyby žalovaný 1. přišel do garáže, kde je kamenní a půlka desky, tak by mu bylo divné, proč to tak je. Když si předávali s žalobci chalupu, tak se bavili o všem, bavili se, co dělali žalobci, co bylo původní. Žalobci mu říkali, že chalupu znají dlouho, že do [adresa] jezdí lyžovat už několik let, že viděli tu chalupu předtím a že se divili, jak je to pěkně udělané. Proto do toho šli a kupovali to, kvůli vztahu k [adresa], že ho mají rádi. Předávaní nemovitosti probíhalo tak, že u toho byla manželka, žalobci i pan [jméno FO], procházeli celou chalupu, nejvíce otázek měla žalobkyně, ptala se žalovaného 1., co je původní, a co žalobci dělali. Žalobce se žalovaného 1. ptal, jestli podlahy dělal nebo jsou původní. I to lino bylo původní, když žalovaný 1. chalupu koupil, i to světlo je původní. Upozorňoval je i na tu garáž, ale že nemá tušení, že usuzuje na to, že za to může ten potok. Žalovaný 1. žalobce výslovně upozornil na vlhkost v garáži a důvod vysypání kamenní. I toto výslovně řekl panu [jméno FO], chápe, že si na to nevzpomněl, protože je to delší doba. Žalobce mu volal, že přišli na to, proč tam je ta voda v té garáži a že mu to ukáže na místě.

14. Žalovaná 2. jako účastnice řízení potvrdila výpověď manžela, vše bylo již řečeno. Žalovaná 2. byla při předání nemovitosti, mluvila s žalobkyní, podrobně se na to vše ptala, jak je to s televizí, s vodoměrem, s odvozem smetí a tak. Mezitím manžel byl v garáži s panem [jméno FO], informoval ho o kotli, aplikaci k němu a dalších technických věcech. Do chalupy bylo určitě investováno 2 mil. Kč, dělala se tam střecha, dávala se tam nová krytina, okapy, lišty. Ta původní střecha tam byla nějaká doška, žalovaní tam dávali plech. Dělali to rovněž svépomocí. Střecha se měnila kvůli vzhledu, aby to vypadalo. Dávaly se tam zábrany proti sněhu, které tam chyběly na původní střeše, do původní střechy nezatékalo. Dělala se koupelna, pak se tam dělal ten vrchní bílý pokoj, koberce, nábytek, pak do kuchyně se dělal velký stůl s posezením. Rekonstrukce zahrnovaly i vnitřní vybavení nemovitosti. Měli dopředu na zimu nasmlouvané zakázky, ale žalobci o tom věděli, že do začátku března budou mít nasmlouvané lidi, tak souhlasili s tím, že nemovitost bude předána až v dubnu. Co se týká prodeje, zadali to realitní kanceláři, odhad kupní ceny si realitka dělala sama, jestli byl znalec na odhad, to neví. Když nemovitost kupovali, tak se dělal znalecký posudek, taky to kupovali od realitní kanceláře. Bavili se s žalobci, ze kterého roku nemovitost je, jednalo se o rok 1855, plus mínus rok, zjišťovala si tuto informaci. Volala na katastr a tam jí to nějaký pán dohledal. S panem [jméno FO] se bavili o vlhkostních problémech v garáži, manžel mu to ukazoval, to bylo první, co mu ukazovali, pak procházeli dům. Když procházeli chalupu, zrovna byl manžel v garáži a ukazoval žalobci tu vlhkost a vysvětloval mu, co s tím udělat. V obýváku to znovu probírali spolu s ostatními věcmi. Když byli na dovolené, slyšela přes handsfree, jak žalobce volal manželovi ohledně toho, že objevil závadu, proč je vlhkost v garáži. Mluvil o tom, že tam byl syn na víkend, že to tam odkopali, někdo pustil vodu a viděli, že voda teče do garáže. Neví přesně, asi to odkopávali kvůli té vlhkosti, zrovna někdo pustil kohoutek a viděli odkud voda teče. Četla si znalecký posudek pana [tituly před jménem] [jméno FO]. [jméno FO] volal ohledně dřevomorky až za rok poté, co vlastně volal kvůli poruše vody. A tehdy se o dřevomorce dozvěděla poprvé. O dřevomorce ví, že žalobce volal manželovi, že mu to volal, bylo to v létě 2022, 2023, spíše 2023. Nevšimla si žádné dřevomorky.

15. V řízení byl vyslechnut svědek [jméno FO], realitní zprostředkovatel společnosti [právnická osoba] reality, z jehož výpovědi soud zjistil, že na přítomné účastníky řízení si vzpomíná. Prodávala se nemovitost v [adresa] jako rekreační objekt, zadavatelé byli [jméno FO]. Uzavřela se smlouva o zprostředkovaní, nemovitost se nějakým způsobem prošla, nafotila se, šla do inzerce, potom chodily nabídky, zájemci se hlásili o prohlídku nemovitosti. Svědek byl přítomen u těchto prohlídek. Zájemců bylo více, poptávajících bylo zhruba 30. Na prohlídku si přesně nepamatuje, ale přihlásilo se asi 20 a přišlo se podívat zhruba 14 zájemců. Svědek byl přítomen u všech prohlídek. Prodej byl formou aukce, protože o nemovitost mělo zájem více zájemců. Prohlídky probíhaly tak, že se se zájemci prošla nemovitost, seznámili se se stavem nemovitosti, s napojením na inženýrské sítě, k přístupu k nemovitosti, jak je zakreslená v katastru, do jaké míry je zatížena věcným břemenem a zájemci si ji mají možnost ji celkově prohlédnout. Pokud mají zájemci nějaké dotazy, tak se jim odpoví. Žalobce, svědek neví přesně, jestli tam byli pan [jméno FO] s paní nebo s dcerou, viděli se pak víckrát, nemovitost kompletně prošli, myslí si, že se malinko zdrželi, chtěli si to projít znovu. Neví, jestli to byli konkrétně [jméno FO], protože zájemců tam bylo více. Se zájemci byl vždy domluvený nějaký časový termín. Nevzpomíná si, že by se upozorňovalo na nějaké konkrétní závady. Před jednáním v této věci svědek nehovořil s nikým, ani s účastníky, ani s právními zástupci. O tom, že by v domě byly nějaké vlhkostní problémy, to si přesně nevzpomíná, ví, že v garáži byla podlaha vysypaná štěrkem, říkali, že je to z důvodu odvětrání podlahy. Stěny, které byly obloženy OSB deskami, byly navrtány, a to proto, aby byly stěny odvětrané. Přesně si to nevzpomíná, jak to bylo. Podlaha v garáži byla vysypaná z části štěrkem a z části OSB deskami položená. Není schopen přesně říct, na co se kdo z těch poptávajících zájemců doptával, na každý dotaz bylo nějakým způsobem odpovězeno. Není schopen přesně říci, zda informaci o štěrkové situaci v garáži předával zájemcům. Předával informace, které věděl. Není chopen říct, co konkrétně řekl, kterému zájemci. O situaci odvětrávání v garáži asi věděl od žalovaných, je to logické, když to viděl, že je to z toho důvodu. Pokud uvedl na dotaz zástupce žalovaných, že štěrková podlaha v garáži a navrtané stěny byly z důvodu odvětrání a zástupci žalobců řekl, že neshledal žádné vlhkostní problémy, tak na to odpovídá tak, že co se týče vlhkosti, když člověk přijde do domu, je to cítit, tam to cítit nebylo, v garáži to bylo vysypáno z důvodu odvětrání podlahy, aby podlaha jako taková dýchala, a stěny, aby taky dýchaly. Neuvědomuje si, že by zjistil nějakou vlhkost. Není schopen odpovědět na otázku, zda žalobci měli nějaký vztah k dané lokalitě nebo k dané nemovitosti nebo znali místo prodeje, to skutečně neví. Svědek kompletně prošel nemovitost se žalovanými předtím, než byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva. Technický stav nemovitosti posuzoval vizuálně, technická dokumentace nebyla k dispozici, vycházel z údajů, které mu poskytli majitelé. Majitelé mu poskytli informaci, že nemovitost byla nějakým způsobem rekonstruovaná, stěny byly obloženy zevnitř a z vnějšku obklady. Na dotaz, kdo rekonstruoval tuto nemovitost, co si vzpomíná, tak pan [jméno FO] říkal, že některé věci si dělal svépomocí, neví přesně které. Technický stav posuzovali vizuálně a z toho co mu bylo řečeno. Nějaké měření vlhkoměrem nebo poklep kladívkem, se neprovádělo, to nikdy nedělají, rovněž se nesundávalo obložení ani namátkově, to se rovněž nedělá. Inzerát o prodeji nemovitosti, v němž se hovoří o citlivě zrekonstruované nemovitosti vytvořil svědek na základě provedené prohlídky. Svědek na základě vizuální prohlídky nezjistil vlhkostní problémy, přesně si to nepamatuje, ale myslí si že ne. Se žalovanými byli v kontaktu na při zadání nemovitosti, potom se potkali, když tam probíhaly prohlídky, ty byly v pátek a sobotu, takže svědek se tam s žalovaným potkal ráno. Pak se určitě viděli při předání nemovitosti. Probíhalo to tak, že kupující mají znovu možnost projít si nemovitost. Svědek přijel v den termínu předání nemovitosti, kdy všichni účastníci řízení seděli v kuchyni, ještě se bavili, neví přesně, jestli si ještě procházeli znovu nemovitosti, upřesňovali si ještě nějaké věci, ohledně vodoměru se dělal nějaký záznam. Není to přesně schopen potvrdit, že si to znovu žalobci procházeli, ale myslí si, že ano, aby se potvrdilo, že byl stav nemovitosti stejný jako při podpisu kupní smlouvy. Pokud je tázán, zda v době nabídky prodeje nemovitosti byla nemovitost předmětem pronájmu třetí osobě, ví, že se kupní smlouva uzavírala v lednu, únoru 2022 a na žádost žalovaných docházelo k předání nemovitosti až v dubnu 2022.

16. Soud provedl dokazování:

17. Z Kupní smlouvy a smlouvy o úschově ze dne 12. 2. 2022 uzavřené mezi prodávajícími – žalovanými a kupujícími – žalobci za účasti vedlejšího účastníka [právnická osoba] IČ: [IČO] zastoupené [jméno FO] - jako zprostředkovatelem, bylo zjištěno, že předmětem převodu byl pozemek parc. č. St. [číslo] o výměře 115 m2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [adresa] č. e. [číslo], rod. rekr., stavba stojí na pozemku p.č.: St. [číslo] a pozemek parc. č. [číslo] o výměře 119 m2, trvalý travní porost, vše zapsané v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro [název], Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [číslo] pro katastrální území [adresa], část obce [adresa], obec [adresa]. Strana kupující se zavázala zaplatit straně prodávající kupní cenu ve výši 7 534 000 Kč, částka 180 000 Kč činila provizi zprostředkovatele, dohodnut byl úschovní účet a podmínky úhrady kupní ceny. V čl. V strana prodávající mimo jiné prohlásila, že na předmět převodu je až do 30. 4. 2022 využíván stranou prodávající pro účely krátkodobého komerčního nájmu. Smlouva dále obsahu čl. o povinnostech smluvních stran, předání a užívání nemovitosti, utvrzení závazků, úhradě poplatků a závěrečná ustanovení.

18. Z Protokolu o předání nemovitostí ze dne 26. 4. 2022 vyplynulo, že předmětná nemovitost byla prodávajícími kupujícím za přítomnosti zprostředkovatele předána spolu se stavy měřičů (vodoměr, elektroměr)

19. Z Výpisu z Katastru nemovitostí LV č. [číslo] k datu 6. 6. 2023 vedeného Katastrálním úřadem pro [název], Katastrální pracoviště [adresa], bylo zjištěno, že žalobci jsou zapsání v katastru nemovitostí jako vlastníci (SJM) pozemku parc. č. St. [číslo] o výměře 115 m2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [adresa] č. e. [číslo], rod. rekr., stavba stojí na pozemku p.č.: St. [číslo] a pozemek parc. č. [číslo] o výměře 119 m2, trvalý travní porost, na základě Kupní smlouvy ze dne 12. 2. 2022 s právními účinky zápisu k okamžiku 22. 3. 2022 ( [číslo jednací]). V oddílu C – věcná práva zatěžující nemovitost je zapsáno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru a zástavní smlouvy ve výši 3 500 000 Kč s příslušenstvím a z ostatních dluhů v souvislosti s těmito smlouvami až do výše 4 200 000 Kč pro oprávněnou Hypoteční banku a.s., Smlouva o zřízená zástavního práva, a související zápisy Závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, Závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého.

20. Z Potvrzení o zániku dluhu vystaveného ČSOB a.s. ze dne 13. 9. 2023 bylo zjištěno, že Hypoteční banka a.s. potvrzuje, že dne 12. 9. 2023 došlo ke splnění veškerých dluhů ze Smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru reg. č. [číslo] ze dne 8. 2. 2022. Z tohoto důvodu zástavní právo k nemovitosti, která je předmětem pojištění podle pojistné smlouvy č. [číslo] k uvedenému dni zaniklo.

21. Z Oznámení o ukončení úvěru vystaveného ČSOB a.s. ze dne 15. 9. 2023 bylo zjištěno, že toto je adresováno žalobci a) a sděluje informaci ke smlouvě č. [číslo], že úvěr byl zcela splacen.

22. Z Vyjádření ke stavu rekreačního objektu v [adresa] podepsaného [jméno FO], [právnická osoba] ze dne 4. 1. 2023 bylo zjištěno, že listina obsahuje sdělení, že dle zjištění na základě osobní prohlídky rekreačního objektu v [adresa] provedené v prosinci 2022 bylo pojato podezření, že se v objektu nachází dřevomorka. Před případnou spoluprací se doporučuje návštěva soudního znalce, neboť na prohlížených místech a částí objektu je na první pohled patrno, že současný stav je vážnější, než se předpokládalo.

23. Z Inzerátu ze dne 28. 11. 2022 uveřejněného na stránkách [právnická osoba] bylo zjištěno, že předmětná nemovitost (číslo nabídky [číslo]) v osobním vlastnictví ve velmi dobrém stavu v lokalitě [adresa], je nabízena jako citlivě zrekonstruovaná horská chalupa v lůně [název] hor v [adresa] hned naproti sjezdovce v části obce [adresa]. Chalupa dobře poslouží bez dalších nutných investic jak k příjemné rekreaci, tak ke komerčnímu využití. Kromě popisu vnitřních prostor a vybavení inzerát obsahuje informaci o možnosti prohlídky, vyvolávací cenu 6 380 000 v aukci s minimálním příhozem 10 000 Kč, maximálním příhozem 100 000 Kč, a kontakt na zástupce [jméno FO].

24. Z listiny nazvané Odstoupení od kupní smlouvy ze dne 8. 8. 2023 včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalobci odstoupili od kupní smlouvy ze dne 12. 2. 2022 s odůvodněním, že k vlastnímu předání nemovitosti došlo 26. 4. 2022, počátkem července 2022 se však na stavbě č. e. [číslo] začaly projevovat vady, a to prorůstání dřevokazných hub ze stěn a podlah do interiéru domu a vlhkostí problémy. Po zjištění těchto závad z důvodu ověření jejich rozsahu byla provedena demontáž dotčených dřevěných obkladů a předstěn, Bylo zjištěno, že poruchy jsou havarijní a rozsáhlé a bylo nutné provést okamžité zajišťovací práce, aby se stav dále nezhoršovala nedošlo ke kolapsu některých z nosných konstrukcí. Zejména se jednalo o neodkladné zásahy – odstranění poruchy kanalizačního potrubí v koupelně, odstranění nosných dřevěných trámů a podepření konstrukce, mikrovlnná sterilizace dřevěných prvků napadených biotickými škůdci (dřevomorka domácí, koniofora sklepní, červotoč umrlčí a červotoč proužkovaný). Byly poškozeny značně nosné prvky stavby, nevhodně provedené stavební úpravy. Byl proveden stavebně technický průzkum včetně statického posouzení se závěrem, že chalupa č. ev. [číslo], která byla předmětem prodeje je ve velmi špatném technickém stavu a nelze ji bez ohrožení zdraví užívat. Podle odborného posouzení se všechny skryté vady na nemovitosti nacházely již dlouhodobě před přechodem vlastnického práva na žalobce. Protože kupní smlouva byla uzavírána za účasti zprostředkovatele a vedlejšího účastníka [právnická osoba], náleží žalobcům ochrana jako spotřebitelů. Výše popsané skryté vady považují žalobci za podstatné porušení kupní smlouvy a s odkazem na ust. § 2128 a násl. Občanského zákoníku a podle § 2106 odst. 1 písm. d). Občanského zákoníku odstupují od kupní smlouvy uzavřené dne 12. 2. 2022 a žádají o vrácení kupní ceny ve výši 7 534 000 Kč na bankovní účet do sedmi dnů od obdržení oznámení od odstoupení od kupní smlouvy.

25. Z Kupní smlouvy ze dne 15. 11. 2016 uzavřené mezi prodávajícím [jméno FO] a kupujícími – žalovanými za účasti vedlejšího účastníka [tituly před jménem] [jméno FO], advokáta, bylo zjištěno, že předmětem převodu byl pozemek parc. č. St. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba pro rodinnou rekreaci č.e. [číslo], v části obce [adresa] stavba stojí na tomto pozemku a pozemku a pozemek parc. č., trvalý travní porost, vše zapsané v Katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [název], Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [číslo] pro katastrální území [adresa], obec [adresa]. Kupní cena činí částku 950 000 Kč ([číslo]).

26. Z emailové korespondence odeslané [jméno FO] ([e-mail]) žalované 2. dne 1. 8. 2017 bylo zjištěno, že tento obsahuje sdělení o první zmínce o pozemku p. č. [číslo] z roku 1858, s tím, že zde stála stavba č.p. [číslo] a k pozemku patří i pozemek p.č. [číslo], který je zde dodnes.

27. Z Emailová korespondence ze dne 14. 8. 2022 – 15. 8. 2022 bylo zjištěno, že žalobce a) a žalovaný 1. si domlouvali v těchto dnech schůzku v [adresa].

28. Z Výhradní dohody o zprostředkování ze dne 1. 12. 2021 uzavřené mezi [právnická osoba] a žalovanými jako klienty bylo zjištěno, že předmětem dohody je závazek realitní kanceláře obstarat klientovi příležitost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu ohledně prodeje předmětných nemovitostí, výše kupní ceny činila 6 380 000 Kč, výše provize činí 180 000 Kč, dohoda se uzavírá do 31. 3. 2022, nemovitost bude volná od 1. 5. 2022.

29. Ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], č. položky [číslo] ze dne 30. 6. 2023 bylo zjištěno, že zadavatel posudku ([Jméno žalobce A]) informoval znalce o průběhu nabytí nemovitosti, resp. o stavebně technickém stavu v době převodu a o době a způsobu projevu poruch. Tento běh událostí zadavatel posudku popsal znalci následovně: Převod se uskutečnil dne 1. 5. 2022 a během prohlídky nebyly zaznamenány žádné zjevné závady nebo poruchy. Stav nemovitosti při této prohlídce odpovídal na první pohled popisu v inzerci, že se jedná o „citlivě zrekonstruovanou horskou chalupu bez nutných dalších investic“. Stav nemovitosti k tomuto datu je zachycen na fotografiích v příloze č. 1 znaleckého posudku. Dne 3. 7. 2022, tedy zhruba 2 měsíce po nabytí nemovitosti, se dle zadavatele začaly projevovat závady. Jednalo se zejména o prorůstání dřevokazných hub ze stěn a podlah do interiéru domu a o vlhkostní problémy. Tyto poruchy se projevovaly zejména na interiérových dřevěných obkladech a předstěnách. Stav nemovitosti k tomuto datu je zachycen na fotografiích v příloze č. 2 znaleckého posudku. Po těchto zjištěních byla kvůli ověření rozsahu poruch provedena demontáž dotčených dřevěných obkladů a předstěn. Vyšlo najevo, že poruchy jsou havarijní a rozsáhlé a bude nutné provést okamžité zajišťovací práce, aby se stav dále nezhoršoval a nedošlo např. ke kolapsu některých nosných konstrukcí. Jednalo se zejména o tyto zásahy: v koupelně byla zjištěna porucha kanalizačního potrubí, nosné dřevěné trámy, které byly v havarijním stavu se odstranily a dotčené konstrukce byly podepřeny, bylo přistoupeno k mikrovlnné sterilizaci dřevěných prvků napadených biotickými škůdci, aby se alespoň zastavilo jejich šíření, toto provedla odborná firma. Provádění těchto prací je zachyceno na fotografiích v příloze č. 3 znaleckého posudku. Po provedení těchto akutních zajišťovacích prací bylo [Jméno žalobce A] zadáno zpracování stavebně technického průzkumu, který měl sloužit jako podklad pro zpracování znaleckého posudku, tak aby bylo možné odborně stanovit příčiny poruch, případně stanovit možnosti jejich nápravy a zodpovědět další odborné otázky. Na základě provedeného místního šetření a stavebně technického průzkumu, který je přílohou znaleckého posudku, je konstatováno, že na nemovitosti váznou poruchy. K jednotlivým poruchám: 1) napadení biotickými škůdci, 2) poškození nosných konstrukcí stavby, 3) nevhodně provedené stavební úpravy. 1) Napadení biotickými škůdci: Bylo prokázáno, že objekt je v masivní míře napaden biotickými škůdci. Jedná se zejména o tyto dřevokazné škůdce: dřevomorka domácí (Serpula lacrymans), koniofora sklepní (Coniophora puteana), červotoč umrlčí (Anobium pertinax), červotoč proužkovaný (Anobium punctatum). Nejvyšší koncentrace napadení (zejména dřevomorkou domácí) byla registrována v okolí koupelny a v na ni navazujících místnostech. V těchto prostorech byl ze stěn odstraněn dřevěný obklad a předstěny a byl tak ověřen rozsah napadení, kdy tento byl klasifikován jako značný a i přesto, že byla provedena mikrovlnná sterilizace, potenciál dalšího šíření zejména dřevomorky domácí je velký. Je spíše jisté, že i přes tuto snahu proces šíření dřevokazných škůdců pokračuje. Jedná se o velmi závažnou poruchu velkého rozsahu. Podrobněji viz stavebně technický průzkum, který je přílohou znaleckého posudku. 2) Poškození nosných konstrukcí stavby: Bylo prokázáno značné poškození nosných prvků stavby. Nejvyšší koncentrace napadení byla registrována opět v okolí koupelny a v na ni navazujících místnostech. V místech destruovaných nosných trámů je konstrukce natolik porušena, že v krajním případě muže dojít k částečnému zřícení svislých nosných konstrukcí, respektive poklesu vodorovných nosných konstrukcí nad 1NP. Některé tyto havarijní stavy se v rámci zajišťovacích prací podařilo zajistit vzpěrami, ale nosná konstrukce stavby je těmito poruchami natolik poškozena, že pro zajištění statiky stavby by bylo potřebné daleko hlubšího zásahu. Podrobněji viz přílohy znaleckého posudku - stavebně technický průzkum a vyjádření statika. 3) Nevhodně provedené stavební úpravy: Na nynějším stavebně technickém stavu objektu mají také z velké části podíl nevhodně provedené stavební úpravy z posledních let. Jedná se zejména o provedení podlah a opláštění svislých konstrukcí. Problematické je rovněž provedení vodorovných konstrukcí a zateplení střešního pláště — jež jsou závady, které se ještě nestačily projevit, případně jsou jejich projevy doposud skryté za opláštěním (podhledy, obklady). První závažnou chybou je provedení těchto stavebních úprav, aniž by došlo k odstranění dožitých, oslabených či jinak poškozených prvků (např. dřevěných trámů), další chybou je samotný technický způsob provedení těchto stavebních úprav. V téměř celé budově byl na stěny, které jsou tvořeny původními dřevěnými trámy (často poškozenými, uhnilými, nestabilními, apod.), proveden dřevěný obklad (vyjma koupelny kde je provedena sádrokartonová předstěna). Tento pohledový obklad byl dle stavu dřevěných prvků realizován poměrně nedávno. Problematické je, že mezi dřevěným obkladem a dřevěnými trámy. nebyla realizována vzduchová provětrávaná mezera a v některých místech je provedeno u obvodových stěn vnitřní zateplení. Toto vnitřní zateplení navíc není doplněno navíc není doplněno o parozábranu. Tepelně technický a vlhkostní režim takové konstrukce je takový, že v konstrukci kondenzuje vlhkost a tvoří se ideální podmínky pro růst a šíření plísní, dřevokazných hub apod. Situaci dále zhoršuje způsob provedení nových podlah v některých místnostech a neprovedení hydroizolace pod dřevěnými trámy stěny. Zemní vlhkost, která se původně redistribuovala v rámci celé plochy místnosti, nyní vzlíná v místě dřevěných trámů, a zhoršuje tak ještě více vlhkostní poměry celé konstrukce. Dřevěné trámy jsou tak zatěžovány zemní vlhkostí + vlhkostí způsobenou kondenzací vodních par a absencí funkční větrané vzduchové mezery nedochází k odvětrávání této vlhkosti a může zde snadno docházet k jejímu nadměrnému hromadění a s tím spojenými problémy v podobě vzniku plísní, rozvoji dřevokazných hub apod. Mezi další typické vady patří způsob provedení parozábrany (byla provedena v koupelně a v podkroví). Parozábrana je provedena neodborně, návaznosti fóliové parozábrany na okolní konstrukce nejsou řešeny vůbec. Důsledky takto provedené parozábrany mohou být fatální, zejména pokud se za parozábranou nachází dřevěné prvky – což je právě případ dotčené dřevostavby. Opět jsou v těchto konstrukcích splněny podmínky pro růst plísní a dřevokazných hub. Za jednoznačně pozitivní lze označit přístup nového majitele po tom, co se na nemovitosti projevily poruchy. tj. okamžité odstranění poruchy kanalizace, statické zajištění nosné konstrukce, provedení mikrovlnné sterilizace a zpracování stavebně technického průzkumu. Bez těchto opatření by byly škody na nemovitosti daleko větší a zcela nezvratné. Určení příčin vytýkaných vad: (otázka č. 2) 1) Napadení biotickými škůdci Hlavním problémem je napadení dřevěných konstrukcí dřevokaznými houbami. Tyto pro svůj rozvoj vyžadují zejména zvýšenou vlhkost dřeva v kombinaci s určitou teplotou vzduchu v závislosti na druhu dřevokazné houby. Nejrozsáhlejší napadení dřevokaznou houbou (dřevomorkou domácí) bylo zaznamenáno u konstrukcí v koupelně a v okolních místnostech. Příčinou rozvoje dřevokazných hub je tedy jednoznačně zvýšená vlhkost dřeva v dotčených stavebních konstrukcích. Příčin zvýšené vlhkosti dřeva je více. Mezi ty základní patří porucha kanalizace v koupelně a způsob provedení výše popsaných stavebních úprav. Každá z těchto závad (i samostatně) může způsobit kritické zvýšení vlhkosti dřeva ve stavebních konstrukcích, potažmo rozvoj dřevokazných hub, případně plísní. 2) Poškození nosných konstrukcí stavby Zaznamenané jsou poškození dlouhodobého i krátkodobějšího charakteru. U dlouhodobého se jedná zejména o napadením dřevokaznými škůdci a houbami, a to především konioforou sklepní (Coniophora puteana) a červotočem umrlčím (Anobium pertinax) nebo červotočem proužkovaným (Anobium punctatum). Toto napadení způsobilo oslabení průřezů některých dřevěných trámů. U dřevěných trámů, zejména v oblasti v okolí koupelny, které byly napadeny dřevomorkou domácí, což způsobilo fatální rozpad některých dřevěných trámů, se dle všeho jedná o poškození, které bylo způsobeno až v posledním období – maximálně několika let. Přímou souvislost lze pravděpodobně opět spatřovat v poruše kanalizace a způsobu provedení stavebních úprav, tedy vystavení těchto konstrukcí kritickému vlhkostnímu namáhání. Je zjevné, že poruchy nejsou způsobeny běžným užíváním, ale jedná se o mimořádný stav a o mimořádný pokles vlastností konstrukcí budov. Posouzení vad ve vztahu ke snížení funkčních vlastností budovy a k omezení možnosti užívání (otázka č. 3). Poruchy váznoucí na objektu jsou natolik závažného charakteru, že užívání bez předchozího provedení zásadních stavebně-technických opatření vedoucích k nápravě poruch není možné. Jedná se zejména o poruchy statického charakteru - poškození nosných dřevěných trámů (bezpečnost užívání) a napadení domu dřevokaznými houbami (zdravotní aspekty). V žádném případě nedoporučuji užívat budovu ve stávajícím stavu, a to ani částečně. Budova dle názoru znalce ve stávajícím stavebně technickém stavu nesplňuje základní požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu, bezpečnost při užívání, ochranu zdraví osob a zvířat, zdravých životních podmínek a životního prostředí. Posouzení vad ve vztahu k jejich existenci v době přechodu nebezpečí škody (otázka č. 4). 1) Napadení biotickými škůdci. Napadení biotickými škůdci (zejména dřevomorku domácí) se začalo viditelně projevovat již po zhruba dvou měsících po převodu nemovitosti. V tomto čase byl poprvé pozorován výskyt dřevomorky domácí, a to na vnitřních obkladových konstrukcích, nábytku apod. Směr prorůstání dřevokazné houby byl z nadměrně a dlouhodobě vlhké dřevěné nosné konstrukce do interiéru, kde se viditelně projevilo. Příčiny těchto projevů je nutné spatřovat v dlouhodobě nevyhovujícím stavebně technickém stavu a vadám, které tento objekt měl již při převodu nemovitosti. 2) Poškození nosných konstrukcí stavby. Příčinou poškození předmětných nosných konstrukcí stavby je napadení biotickými škůdci, potažmo vystavení těchto konstrukcí kritickému vlhkostnímu namáhání. Jedná se zjevně o poruchy, kterými nemovitost trpěla již v době převodu. 3) Nevhodně provedené stavební úpravy. Předmětné stavební úpravy byly provedeny některým z předchozích majitelů, je tedy zjevné, že se jedná o vady, kterými nemovitost trpěla již v době převodu. Tedy, veškeré předmětné konstrukce stavby byly v době prohlídky kryty různými povrchy (obklady u stěn, podhledy u stropů, podlahovými krytinami u podlah, střešní krytinou u střechy). Stav všech těchto obkladových konstrukcí odpovídal tomu, že tyto byly provedeny během stavebních úprav v nedávné době. Stav nátěrů, maleb, obkladových prvků a povrchů podlahových krytin byl pohledově velmi dobrý a nejevil téměř známky užívání. ( 1 )Při běžné prohlídce, tj. prohlídce bez provedení sond do konstrukce, nelze zjistit stavebně technický stav takto krytých konstrukcí. Pokud tedy na takto zakryté konstrukci vázne vada nebo porucha, lze to zjistit jedině hlubším zkoumáním, tedy provedením sond, odstraněním krytu (obložení, podhledu, apod.) a odborným zhodnocením. Je nezbytné zajistit : - kompletní odstrojení všech obkladů stěn, venkovních i vnitřních, včetně podkroví, - kompletní odstrojení všech podhledů stropních konstrukcí, - kompletní odbourání podlah, - zmapovat poškození všech nosných i nenosných dřevěných prvků (dřevěných trámu stěn, stropních dřevěných trámů, dřevěných prvků podlah, dřevěných prvků krovu, atd.), - zmapovat celkový rozsah napadení biotickými škůdci, - zajistit stavbu a její konstrukce proti statickým poruchám, - zpracovat návrh opatření (projektovou dokumentaci) Ze závěru znaleckého posudku vyplývá, že na nemovitosti váznou tyto poruchy: - objekt je v masivní míře napaden biotickými škůdci, zejména dřevokaznými houbami, - jsou poškozeny některé nosné konstrukce stavby, - stavební úpravy jsou provedeny zcela nevhodně. Jedná se o závažné poruchy a rozsah poškození je značný. Příčinou rozvoje dřevokazných hub je dlouhodobě kriticky zvýšená vlhkost dřeva v dotčených stavebních konstrukcích. Příčinou poškození nosných konstrukcí stavby je fatální rozpad některých dřevěných trámů z důvodu jejich napadení biotickými škůdci a vystavení dlouhodobé vlhkosti. Budova dle názoru znalce ve stávajícím stavebně technickém stavu nesplňuje základní požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu, bezpečnost při užívání, ochranu zdraví osob a zvířat, zdravých životních podmínek a životního prostředí. Budova nemá takové funkční vlastnosti, aby mohla být užívána k vymezenému účelu. Je jisté, že všechny vytknuté vady existovaly již před převodem nemovitosti na nového majitele. Při běžné prohlídce, tj. prohlídce bez provedení sond do konstrukce, nebylo možné zjistit stavebně technický stav konstrukcí a vytýkané vady. Klasifikaci „citlivě zrekonstruovaná horská chalupa bez nutných dalších investic“ stav objektu zcela jistě neodpovídá. Rekonstrukce byla provedena velmi neodborně, vadně a na konstrukcích stavby zanechala nenapravitelné škody. Stavební úpravy byly zaměřeny téměř výlučně na vizuální stránku objektu, bez řešení celkového stavebně technického stavu domu, jeho konstrukcí a prvků. Uvedení objektu do uživatelného stavu by si vyžádalo enormní náklady. Po stavebně-technické stránce je možné zjištěné vady odstranit pouze kompletní výměnou poškozených částí stavby. Je ovšem nutné konstatovat, že náklady na tyto opatření by byly značně vysoké a náročnost takové rekonstrukce bude složitá. Ze závěrů Zprávy o provedení stavebnětechnického průzkumu objektu rodinného domu [adresa].č.ev.[číslo] z února 2023 vyplývá, že svislé nosné konstrukce a vodorovné nosné konstrukce v blízkosti stávající koupelny jsou ve velmi špatném stavu, až havarijním stavu, výraznou destrukci dřevěných prvků způsobila dřevomorka domácí, ale i konifera sklepní a červotoč umrlčí nebo červotoč proužkovaný. Veškeré zjištěné vady a poruchy objektu byly zjištěny za dodatečně provedenými obklady nebo předstěnami.

30. Z vyjádření statika [tituly před jménem] [jméno FO] (součást ZP [tituly před jménem] [jméno FO]) byl zjištěn stav nosných konstrukcí: Svislé konstrukce V místech, ve kterých bylo odstraněno dřevěné obložení, případně v místech, kde byly provedeny sondy do konstrukce bylo shledáno, že nosné trámy jsou ve velké míře poškozeny, v některých místech je poškození havarijní. Dochází k rozpadu dřevěných trámů, oslabení jejich průřezu hnilobou a tyto tak ztrácí schopnost přenášet zatížení. Místně lze pozorovat vybočení stěn a pokles trámů. Některé dřevěné trámy již museli být podepřeny. Vodorovné konstrukce Stropy jsou řešeny jako dřevěné trámové, kdy jednotlivé stropní trámy jsou ukládány převážně na nosných dřevěných roubených stěnách. Podlahy jsou provedeny z různých materiálů. Do stropních konstrukcí byly v rámci stavebně technického průzkumu provedeny dvě kopané sondy. V místě uložení na roubenou konstrukci stěny je stropní trám téměř v celém průřezu destruován biotickými škůdci. Je nutné neprodleně prověřit všechny stropní trámy a tyto v případně obdobného poškození staticky zajistit. Nosné konstrukce objektu hodnotím jako dožité, za hranicí životnosti a v podstatě nevyhovující. Případnou rekonstrukci nosné konstrukce hodnotím jako extrémně složitou a, spíše ji nedoporučuji. Vhodnější je realizace zcela nové nosné konstrukce. Vyjádření ke způsobu oprav Pokud by přesto bylo přistoupeno k opravám, je z důvodu velkého rozsahu poškození nosných konstrukcí objektu nejprve nutné odstranit veškeré dřevěné a jiné obklady, podhledy a předstěny a obnažit tak veškeré nosné konstrukce (vodorovné i svislé). Poškozené trámy (u svislých konstrukcí spíše celé stěny) je nutné odstranit, a to za současného podepření okolních nosných konstrukcí. Jelikož je zastoupení vyhovujících trámů v konstrukci mizivé, předpokládá se významný zásah do statiky objektu. Tyto práce je možné provádět pouze na základě statického návrhu a projektové dokumentace, kterou je nutné před realizací zajistit.

31. Ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], č. položky [číslo], ze dne 8. 3. 2024 bylo zjištěno, že místní šetření se uskutečnilo dne 7. 11. 2023 ve 13 hod. v [adresa] za účasti [tituly před jménem] [jméno FO] [tituly za jménem], [Jméno žalobce B], zástupce Pojišťovny ČSOB (nebyl znalci představen), pana [jméno FO] a znalce. Byla provedena vizuální prohlídka nemovitosti a fotodokumentace. V těsné blízkosti posuzované nemovitosti protéká říčka [název]. Z exteriéru nemovitosti nejsou patrné žádné defekty, prokazující statickou destrukci nosných dřevěných konstrukcí (v pochybnostech svěšení oken, průhyb nadpraží garážových vrat, rozevření spár dřevěným obkladům obvodového pláště či trhliny na obvodovém zdivu nemovitosti), průnik vlhkosti, hnilobu či růst dřevokazných hub na konstrukcích nemovitosti. V interiéru nemovitosti je v místě koupelny a garáže odstraněn dřevěný obklad na původní dřevěné trámy roubenky. Na trámech je viditelná hnědá kostkovitá hniloba. Pod rozvody vody a odpadního potrubí v koupelně je rovněž na trámech viditelná hniloba. Dle sdělení [tituly před jménem] [jméno FO] [tituly za jménem], byla v prostorách koupelny a garáže provedená sanace dřeva proti dřevokazným houbám mikrovlnným zářením. Na dřevěných konstrukcích pod obkladem, v místě stropů a na konstrukcích stěn v úrovni podlahy jak v prostoru garáže, tak koupelny je viditelná hniloba, pronikající hluboko do průřezu dřevěných trámů. V rozích, na spojích nosných dřevěných částí stěn, je viditelný průnik hniloby hluboko do průřezu dřevěných trámů. Z místního šetření byla pořízena fotodokumentace, která je přílohou č. 2 ZP. Podmínkou pro růst dřevokazných hub je zvýšená vlhkost dřeva, a to dlouhodobě nad 20 % a teplota nepřesahující 30° C. Celuzovorní houby (mezi něž patří rovněž dřevomorka domácí (Serpula lacrymans (rozkládají celulózu a hemicelulózy a způsobují hnědou hnilobu dřeva s velkým kostkovitým rozpadem dřeva. V ohrožení tedy není jen dřevo, ale i papír, omítka a tenčí zdivo. Vhodné podmínky pro další rozmnožování si přitom vytváří sama tím, že produkuje vlhkost. Při místním šetření dne 7. 11. 2023 byla zjištěná hnědá kostkovitá hniloba na nosných dřevěných konstrukcích nemovitosti pronikající hluboko do průřezů trámu. Je tedy technicky nezpochybnitelné, že dřevomorka domácí se vyskytovala v těchto konstrukcích již před poruchou těsnosti potrubí v koupelně v roce 2022. Z informací KP v [adresa] jsou první zmínky o posuzované nemovitosti v pozemkové knize zapsané švabachem z roku 1858. Ke dni vypracování ZP č. [číslo] je stáří nemovitosti 166 let. Předpokládaná životnost dřevěných stavebních konstrukcí ze stejného druhu dřeva, které je použité v nemovitosti je 60 let. Na modifikaci životnosti posuzované nemovitosti se podílela jednak technologie realizace roubených staveb v návaznosti na dobu, kdy stavba byla provedená a jednak povětrnostní podmínky. V roce 1858 byla stavba založená na kamenných základech. Nelze opomenout blízkost roku říčky [název], která při dlouho trvajících srážkách a přívalových deštích je rovněž zdrojem dotace vlhkosti do konstrukcí základů a následně dřevěných stěn nemovitosti. U dřevěných staveb stejného stáří se pravidelně vyskytují biotičtí škůdci, a to dřevokazné houby zastoupené dřevomorkou domácí, Konioforou sklepní, Pornatkou Vaillantovou. Dřevokazný hmyz je pak nejčastěji zastoupen Tesaříkem krovovým a červotoči. V STP rodinného domu [adresa] ev. č. [číslo], [adresa] (nejedná se o rodinný dům, ale objekt pro rodinnou rekreaci, typ stavby a účel užívání je vždy podmíněn údaji v katastru nemovitosti) byly v měsíci únoru 2023, tedy 105 let po předpokládané životnosti nemovitosti, identifikované dřevokazné houby: konifora sklepní, dřevomorka domácí a brouci: červotoč umrlčí, červotoč proužkovaný. Dobu napadení dřevěných konstrukcí nelze přesně určit, ale je technicky relevantním způsobem možné určit, že jejich přítomnost byla v konstrukcích posuzované nemovitosti již od roku 1918, tedy po předpokládané životnosti nemovitosti. Důvodem napadení dřevěných konstrukcí výše uvedenými dřevokaznými houbami a brouky byla zvýšená vlhkost v těchto dřevěných konstrukcích. Vzhledem ke stáří nemovitosti v době jejího ohledání za účelem zpracování Posudku se nejedná o vadu nemovitosti, ale o stav dřevěných konstrukcí odpovídající jejich stáří a použité technologii výstavby. Technický stav nemovitosti odpovídá stáří nemovitosti, tedy k době vypracování Posudku objektu rodinného domu [adresa] ev. č. [číslo] v roce 2023 stáří 165 let. Jakékoliv udržovací práce provedené na posuzované nemovitosti manžely [jméno FO] nemohly prodloužit životnost nemovitosti, stejně jako jakékoliv dílčí stavební úpravy prováděné majiteli nemovitosti po roce 1918, kdy prošla doba životnosti nemovitosti. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] v závěrech Posudku zcela opomněl zmínit životnost předmětné nemovitosti. Popisoval vady, které však, vzhledem ke stáří nemovitosti vadami nejsou, ale jsou projevem stavu dřevěných konstrukcí odpovídající jejich stáří a použité technologii výstavby v roce 1858. Závěry znalce v Posudku nejsou objektivní a popisují „vady“ u dřevostavby 165 let staré a 105 let po ukončení životnosti nemovitosti.

32. Ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], č. položky [číslo] ze dne 30. 5. 2024 bylo zjištěno, že znalec provedl místní šetření dne 30. 4. 2024 a dospěl k závěru, že v rámci místního šetření byla provedena obhlídka přístupných míst objektu 1.NP, 2.NP i exteriéru. V objektu je v místech sond patrná konstrukce stěn, stropů i podlah. Roubené stěny jsou obloženy předstěnami v několika variantách (polystyren + palubky, nebo polystyren + OSB desky, nebo minerální izolace + OSB desky, v některých konstrukcích byla použita parozábrana - folie), v objektu bylo provedeno vnitřní zateplení (náročnější na odbornost pro správné provedení z důvodu rizik kondenzace v konstrukcích). Podhled stropu v 1.NP je zhotoven pod původním podhledem z palubek, kdy, byl zhotoven nový nosný rošt a snížení stropu novým obkladem z palubek. Koupelna má železobetonovou podlahu s obložením stěn sádrokartonovou konstrukcí s použitím parozábrany. Celkově byly stěny, s výjimkou opláštění z exteriéru, uzavřeny tak, že je omezeno proudění vzduchu u trámů nosné roubené konstrukce. Nosné stěny jsou uloženy na kamenném základu bez hydroizolační vrstvy. Všechna místa s použitím folie ve funkci parozábrany vykazují vážné vady, zejména není folie nikde napojena na navazující konstrukce, nebo zcela chybí. Podlaha ve 2.NP (podkroví) nad koupelnou a garáží je provedena konstrukčně i technologický chybně, povrch tvořený deskami Durelis malé tloušťky není dostatečně podložený nosným podkladem a dochází nejen k prohýbání, ale také prolamování v místech nepodložených spojů. Vnější parapety oken jsou zhotoveny chybně umožňují zatékáni pod parapet, když nejsou správně napojeny na navazující konstrukce. V přízemí objektu došlo k nejvýraznějšímu poškození dřevěné konstrukce roubených stěn, které jsou znehodnocený hnilobou způsobenou dřevokaznou houbou. Nejvíce zasaženy jsou stěny koupelny, ale také stěna v pokoji sousedícím s koupelnou a garáží. Zasažené dřevo vykazuje velmi vysokou vlhkost. Ve dřevě lze pozorovat hnědou hnilobu v pokročilém stadiu. Vrypovými zkouškami bylo identifikováno velké množství hnilobou znehodnocených dřevěných trámů. V místě vady odpadního potrubí byla naměřena nejvyšší vlhkost dřeva, druhé místo s nejvyšší naměřenou vlhkostí dřeva je stěna za sprchovým koutem, Detailním zkoumáním a provedením odstranění keramického obkladu, zde bylo zjištěno dlouhodobější zatékání z důvodu chybějící hydroizolace, byla zjištěna koroze sádrokartonového profilu ve spodní části předstěny a také nedotažená parotěsná folie v tomto místě, ukončená několik cm nad podlahou. Stěna za sprchovým koutem vykazuje velmi vysokou vlhkost dřeva v celé výšce. Zvýšená vlhkost byla naměřena také u stropních prken nad sprchovým koutem, která jsou pokrytá povlaky dřevokazné houby, Z měření vlhkostí je zřejmé, že mimo výše popsané zatékání v koupelně, dochází k zatékáni do objektu také ve rohu styku obvodové stěny a stěny mezi pokojem a garáží v 1.NP. Dle poskytnutých fotografií ze dne 31. 7. 2022, detailní fotografie plodnice houby i charakteru poškození dřeva zjištěného při místním šetření (typ hniloby a charakter rozkladu dřeva), bylo dřevo nosných konstrukcí roubenky prokazatelně napadeno celulozovorní dřevokaznou houbou třídy Basidiomycetes, dle zdokumentované plodnice konkrétně dřevomorkou domácí. Pro určení, zda bylo napadeno i jinou dřevokaznou houbou, bez rozvinuté nebo zdokumentované plodnice, by bylo nutné provést biologickou analýzu odebraného vzorku v laboratoři. V době místního šetření bylo dřevo po provedeném ošetření bez výskytu plodnic na povrchu. Napadeny jsou nejvíce právě nosné konstrukce stavby a zasažené obložení nosných konstrukcí bylo v nejvíce poškozených místech odstraněno. Při místním šetření nebyly prováděny další sondy do konstrukcí, proto bylo možné posoudit pouze konstrukce zpřístupněné dříve provedenými sondami a s dříve demontovaným obložením. Znehodnoceny hnilobou jsou dřevěné trámy tvořící nosnou stěnu mezi koupelnou a chodbou, koupelnou a garáží, koupelnou a pokojem a pokojem a garáží. Dále lze očekávat napaden u nejbližších navazujících konstrukcí např. i u stropních prken v koupelně nad sprchovým koutem bylo pozorováno na povrchu mycelium dřevokazné houby. I v případě bezvadného stavu musí být preventivně odstraněny navazující konstrukce ze dřeva nejméně 1 m od posledního místa s pozorováním napadení dřevokaznou houbou. Příčinou napadení dřevěné konstrukce předmětné stavby dřevokaznou houbou je zvýšení vlhkosti dřeva na hodnoty vhodné pro rozvoj dřevokazných hub třídy Basidiomycetes (> 20 %). Z poskytnutých podkladů (videozáznam, fotografie, Znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO]) bylo zjištěno zatékání odpadní vody do konstrukce stavby. Provedeným vlastním místním šetřením však bylo zjištěno také chybné provedení koupelny, kdy ve sprchovém koutě nebyla zhotovena účinná hydroizolační vrstva (důkazem dlouhotrvajícího zatékání je např. koroze sádrokartonových profilů). Napadení dřeva dále přispěl způsob provedení rekonstrukce, kdy dřevěná roubená stěna byla z jedné strany celoplošně překryta předstěnou s parozábranou a z druhé strany s předstěnou s OSB deskami., které funkci parobrzdy, nebo betonování podlahy v přímém kontaktu se dřevem a také zakrytí neizolovaného podloží OSB deskami. Provedenou rekonstrukcí byla velmi významně omezena možnost vysychání stěny v případě zvlhnutí.

33. K výhradám žalovaných ke svému znaleckému posudku se znalec [tituly před jménem] [jméno FO] vyjádřil podáním ze dne 25. 9. 2024 s tím, že rozdíl v datech mezi 3. 7. 2022 a 31. 7. 2022 je z pohledu poškození bezvýznamný, na výsledné závěry nemá tato skutečnost zásadní vliv (nejistota určení přesných podmínek rozšíření dřevokazné houby tuto odchylku významně přesahuje). Stejně tak odhad rozhodného období před nebo po předání nemovitosti neovlivňuje. V podkladech je uveden znalecký posudek 05/2022 [tituly před jménem] [jméno FO], který stáří nemovitosti uvádí. Znalci tedy tato skutečnost známa byla. Stáří dřevěné stavby však nelze brát jako vysvětlení poruch způsobených konstrukčními zásahy, které způsobily degradaci a poškození stavby. Ano, spory hub jsou v prostředí běžné, a to i u novostaveb, pro jejich aktivaci je však nutné zajistit vhodné podmínky. Důkazem jsou dřevěné stavby, které jsou napadeny a znehodnoceny dřevomorkou již po několika letech užívání (zpravidla 5-7 let) a to právě z důvodu konstrukčních chyb, při aplikaci popisované teorie však měly být bezvadné ještě desítky let (nejméně tedy 60 let)… a také stavby staré přes 100 let které nemají dřevěné konstrukce poškozené dřevokaznými houbami. Z pohledu vlivů byla zjištěna řada nedostatků, kdy každá z uvedených vad sama o sobě umožní aktivaci a růst dřevokazné houby. Zde byla pozorována přímá souvislost lokalizace vady odpadu/ chybného betonování/ zatékání u sprchy právě v místě napadení, ze zkušeností se takové náhody nedějí, vysvětlení je logické a degradace právě v těchto místech byla nevyhnutelná. Zjištěné skutečnosti a jejich zjevné návaznosti jsou zcela zjevné. Dřevomorka je o to specifičtější, že po dostatečném rozšíření není snadná její likvidace (prorůstá betonem, zdivem, je schopna si přivádět vlhkost ze vzdálenosti i více metrů a zvlhčovat tak dřevo = zajišťovat vhodnou vlhkost pro další šíření), u dřevomorky proto reálně dochází k zastavení rozvoje pouze v brzkých fázích, kdy nevytvoří dostatečnou „strukturu“ pro zajištění dalšího zvlhčování intenzivně vysychajícího dřeva. Zjednodušený výpočet a odhad délky šíření dřevomorky byl záměrně aplikován za účelem stanovení přibližné doby napadení v ideálních podmínkách, tj. vymezení nejbližšího možného data zahájení růstu dřevokazné houby. Tím je skutečně 365dnů*2roky*6mm= ~ 4m (ano, přesněji ve výtce zmíněných 4,38 m), z pohledu nejistoty je však znalcem provedené zaokrouhlení a zjednodušení hodnot zcela bezvýznamné a vyhodnocené jako naprosto dostatečné pro určení rozhodného období, zda došlo k napadení před nebo po převzetí nemovitosti současným majitelem. Je důležité zdůraznit, že růst a šíření dřevokazné houby není lineárním procesem. Tato houba může růst v nepříznivých podmínkách velmi pomalu, což ovlivňuje celkový časový odhad. Proto i přes použití matematicky jednoduššího modelu je výpočet založen na průměrných podmínkách šíření houby, což poskytuje realistický rámec pro posouzení doby napadení. Znalcem tak byla zohledněna právě i nejistota ideálních podmínek nebo jejich odchylka. Jak uvádí ZP na str. 16 „Počátek napadení tak lze odhadovat v ideálních podmínkách nejméně na 2-4 roky před zjištěním napadení současnými majiteli, tj. v letech 2018-2020.“ Zde by zdůraznil slovo „nejméně“, tzn. s příslušnou mírou nejistoty se do rozsahu ~4 m může jednat o 2 roky (za vhodnějších podmínek) ale také 4 roky za méně vhodných podmínek (v zimním období nebude mít stěna teplotu ideálních 20°C vzhledem k oddělení nevytápěné garáže a koupelny. Za méně příznivých podmínek je růst pouze 2 mm/den, jak uvádí citace literatury. Znalec uznává, že ve ZP není uvedený rozptyl, zejména jeho horní hranice 4 let dostatečně vysvětlena a může působit neuchopitelně. Pokud jde o rozdíl mezi pojmy „napadení“ a „šíření“, v odborném diskurzu se často používají souběžně, jelikož šíření houby nevyhnutelně následuje po jejím napadení materiálu nebo také k napadení dojde vlivem jejího šíření. Pro účely tohoto posudku není tedy nutné tato dvě stadia přísně rozlišovat, neboť hlavní otázkou je časový horizont aktivního šíření houby, což je klíčovým faktorem při posuzování. Zjednodušeně lze proces popsat tak, že k napadení dřeva dřevomorkou dochází rozšiřováním podhoubí, které prorůstá do struktury dřeva. Tzn. dřevo, ve kterém dochází k degradaci je dřevo napadené a proces napadení vzniká při šíření houby. Pozor! výskyt neaktivních spor hub neznamená že dřevo je napadeno dřevomorkou, spory se vyskytují zcela běžně v prostředí (i když v různé intenzitě). Znalec zásadně nesouhlasí s tím, že by byly pojmy užívány „promiskuitně“, závěry si z pohledu pojmů „napadení“ nebo „šíření“ neprotiřečí. Pojmem „Napadení“ je zcela zjevně myšleno dřevo, které bylo infikováno aktivní dřevokaznou houbou, tedy dřevo, kde dřevomorka proniká do struktury dřeva a popř. způsobuje poškození (hnilobu), nebo je porostlé podhoubím. Kdežto „šíření“ představuje rozpínání rozměru houby (zvětšování rozměru), přerůstání na další konstrukce apod. Výhrady uváděné v tomto odstavci jsou v rozporu s informacemi z předchozího odstavce č. 3, kde se uvádí, že dřevomorka je za ideálních podmínek schopna růst do délky 4,38 m za 2 roky a 8,76 m za 4 roky. V tomto odstavci se ale tvrdí, že délka porostu 4 m není dosažitelná za 2 nebo 4 roky. Není důvod, proč by dřevomorka nemohla za méně příznivých podmínek růst 4 m za 4 roky nebo za ideálních podmínek tuto délku dosáhnout už za 2 roky. Je třeba upozornit, že podmínky v objektu se během roku mění a nebudou vždy zcela ideální, což ovlivňuje růst houby. Zjednodušený výpočet proto slouží jako orientační ilustrace, nikoli přesná predikce šíření houby za proměnlivých podmínek. Vzhledem k tomu, že vstupní údaje vycházejí z odhadů podmínek v objektu, matematický model růstu je kvalifikovaným odhadem, podloženým známými principy růstu dřevokazné houby. Z tohoto důvodu se neuvádí přesný časový rozptyl let, ale minimální reálný odhad počátku růstu houby.

34. Ze zápisu z 22. 8. 2023 o převzetí posudku [tituly před jménem] [jméno FO] žalovaným 1. bylo zjištěno, že žalovaný, protože projevil vůli řešit záležitost odstoupení od kupní smlouvy smírnou cestou, svým podpise stvrzuje, že převzal od [Jméno žalobce A] jeden stejnopis znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 30. 6. 2023, jehož součástí je i zpráva o provedení stavebně-technického průzkumu domu [adresa] ev. č. [číslo] zpracovaného zhotovitelem Průzkumy staven s.r.o. a vyjádření statika [tituly před jménem] [jméno FO].

35. Z Předžalobní výzvy ze dne 4. 9. 2023 bylo zjištěno, že žalobci učinili předžalobní výzvu adresovanou žalovaným v souladu s ust. § 142a) o.s.ř.

36. Z Dohody o aukci uzavřené dne 8. 1. 2022 mezi [právnická osoba]. (zastoupen makléřem [jméno FO] a žalovanými bylo zjištěno, že předmětem dohody (klienty) je uspořádání elektronické aukce na portálu se specifikací předmětných nemovitostí za vyvolávací cenu 6 380 000 Kč, dohodnutou odměnou společnosti.

37. V řízení byli dále vyslechnuti znalci [tituly před jménem] [právnická osoba] a [tituly před jménem] [jméno FO].

38. Znalec [tituly před jménem] [právnická osoba] setrval na závěrech svého znaleckého posudku. Jako znalec si nemůže dovolit nějaké spekulace při vypracování znal. posudku. Ve znaleckém posudku je uvedeno, z jakých podkladů vycházel. A tyto podklady je možné kdykoliv ověřit. Stáří nemovitosti si ověřoval na katastrálním pracovišti v [adresa], kde mu bylo sděleno o prvních záznamech převodu této nemovitosti, které spadají do roku 1858. Troufá si konstatovat, že zcela určitě pracovníci k. ú. a byla to vedoucí oddělení, by mu asi nelhala, že tyto záznamy psané Švabachem v katastrální knize, nebo v knize a podkladech na katastrálním pracovišti existují, znovu je možno si to kdykoliv ověřit. Informaci o stáří a dalších získal elektronickou poštou a e-mailem. Email je schopen předložit k důkazu. Z fotografií z roku 2017 není patrné, že se tam vyskytovala dřevokazná houba oproti době místního šetření, kdy byly zcela zdemotované stavební prvky, tak houba byla patrná po odstranění tohoto odkladu. Znalec v tom nevidí rozpor, tato fotodokumentace je doložena ke znaleckému posudku jako příloha. Ze strany žalovaných se jednalo pouze o udržovací práce, které nezasahují do nosných konstrukcí a nepodléhají stavebnímu povolení, podle stavebního zákona se jednalo o udržovací práce, nezasahovalo se do nosných konstrukcí. Znalec to dokládá to fotodokumentací. Veškerá svá tvrzení dokládá v přílohách. Znalec vystudoval fakultu pozemního stavitelství, takže je inženýr v oboru pozemních staveb, dále je autorizovaný inženýr, takže skládal zkoušku o autorizaci a troufá si říct, že jako taková osoba je jaksi schopen rozeznat statické poruchy na nemovitostech. V době místního šetření, kdy tam nebyl přítomen jenom znalec, tato stavba opravdu nevykazovala narušení statické, např. prověs oken apod., to bylo první, jestliže se mi bortí nosná konstrukce, tak vždycky ten nejlehčí prvek, jako je okenní otvor se začne deformovat, začnou se dělat trhliny na zdi, začínají se prověšovat garážová vrata, samozřejmě to zápraží by se muselo deformovat a muselo by dojít k deformaci křídel. Tato roubená stavba je kombinovaná se zdivem, je z jedné části roubená, z druhé části zděná, jestli tyto konstrukce mají z jedné části pohyb, tak se to projeví na druhé části té zděné. Roubená část je fotodokumentace je v posudku, je to zděná část, která je kombinovaná s roubenou částí. Ta napadená část trámů dřevěných dřevomorkou byla zatížená vyloženě váhou nadzemního podlaží, a přesto nedošlo k destrukci ke stavbě. V budoucnu by se to mohlo stát, když se odstranil ten obklad, taky bylo vidět, že nosné konstrukce rouby byly napadeny dřevomorkou. V době místního šetření však byla stavba 105 let po době životnosti. Makléř, který byl provedl šetření, tak jak je popsáno ve znal. posudku, poklepáním na rouby, odkrytím obkladu, by zcela určitě by přišel na to, že je konstrukce napadená hnilobou. Nikde nenašel v podkladech, že by zděná část byla zřízena jindy než ta část roubená, vzhledem k číslům, které byly uvedené, tak bere jako nemovitost takovou. Pokud není změněn účel užívání nemovitosti, tak není třeba stavební povolení. Není statik, studoval statiku a poruchy různých druhů materiálů z hlediska statiky jako autorizovaný inženýr je schopen zcela rozeznat ale nemá oprávnění ke statickým výpočtům. Je jmenovaný v oboru vady a poruchy staveb. Není důvod pochybovat o tom, jakým způsobem byla stavba postavena, že by snad byla postavena jedna část, zděná a poté až roubená. Posuzoval stávající nemovitost, jak zděnou, tak roubenou. Není to unikát, byly kombinace těchto chalup, musely by se udělat destruktivní zkoušky ve zděné části, aby se zjistil druh materiálu. Dřevomorka domácí se nevyskytuje na čerstvém rostlém dřevě, i dřevě opracovaném, ať už to jsou prkna podlah, podbití střech, i v roce 1858 ačkoliv neexistovaly chemické prostředky, se provádělo napouštění trámů tzv. byčí krví, což byla skutečná krev, která zacelila spory těch dřevěných konstrukcí, uzavřela povrch toho dřeva, aby se tam netvořily trhliny, a aby se v nich neusazoval dřevokazný hmyz. Pokud se tady diskutuje o vadách, o vadách u konstrukce, u stavby u nemovitosti, která je přes 100 let po době své životnosti, jako tady nejde hovořit o vadách, to nejsou vady, to je technický stav konstrukce, která je dávno po své životnosti, tak o jakých vadách se tady bavíme?

39. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] rovněž setrval na závěrech svého znaleckého posudku. Znalec není statik, může se vyjádřit ke stavu té konstrukce, neviděl znalecký posudek kolegy. V návaznosti na svěšení oken, kdy jedná se o vnitřní stěny, tak nebyla vidět ta vnitřní deformace, kdy vlivem stáří, degradace dřeva, v době znalcova šetření byl vyjmutý spodní hranol, který měl být úplně shnilý a výrazné stadium hniloby vykazovalo poměrně hodně hranolů, které tam zůstaly. Nemůže souhlasit s kolegou s tím, že dřevomorka, která způsobuje hnilobu, velmi výrazně snižuje pevnost dřeva. V případě roubených konstrukcí se nějaké pohyby stavby neprojeví jako u staveb jiných, kde vznikají trhliny apod. Stav byl za znalce vážný a shledal nutnost vyměnit další prvky, které zůstaly na stavbě. A to nejen z důvodu rizika dřevomorky, ale z důvodu degradace stavby. Znalec se ke statice se vyjádřit nemůže. Tím, že není statik, tak není schopen vyhodnotit vliv pnutí dřevěné stavby na zděnou. Spory hub jsou běžné, např. i v prostředí novostaveb, dřevomorka se může vyskytnout i tam, kde nikde v historii nebyla vyskytována. Spory hub mohou být na povrchu dřeva a když vytvoříte ideální podmínky na růst houby, tak mohou růst. Na povrchu dřeva má živiny a na jiných materiálech nezačne růst, houba začne růst za ideálních podmínek. Spory hub se mohou vyskytovat i na čerstvém dřevě, kam dopadnou, tam leží. Čerstvé dřevo je odolnější, má jinou kyselost, co se týče byčí krve, dodává živiny do toho dřeva, ale dřevo neochrání. Kolega pátral v této problematice a dopátral se toho, že to nemělo žádný význam. S ohledem na počet těch trhlin, by se musely dřeva napouštět neustále, ale jinými látkami než byčí krví. Je pravda, že dřevomorka pro růst potřebuje vlhkost, houba si dokáže vlhkost zvýšit, když je dostatečně rozrostlá, dřevomorka je schopna si zvlhčit suché dřevo. Musel by se zastavit její růst, pokud roste na mokrém dřevě, muselo by se zabránit tomu, aby se rozšiřovala na dalším dřevě, může si přivést vlhkost i ze vzdáleného místa, toku 4 m. Je schopna prorůst i betonem a jiným materiálem, pokud je dostatečně prorostlá. Tím jiným materiálem se dostává k živinám. Jiné druhy hub můžou způsobit podobnou škodu, ale je snazší se jich zbavit. Platí závěr, že stav objektu není závislý na stáří stavby, lokalizaci a použité stavební technologii. Vzhledem k tomu, že provedl místní šetření, provedl docela rozsáhlé měření vlhkosti materiálu, nebo třeba v okolí toho nejvíce zasaženého místa, tak je schopný říci, že stáří stavby ani lokalizace, ani použitá stavební technologie není zodpovědná za ten stav objektu. Takže stáří stavby ani lokalizace není zodpovědná za stav toho daného místa řešeného v okolí toho koupeného. Znalec se v rámci znaleckého posudku zabýval zejména výskytem dřevomorky, takže, řekněme, neposuzoval zděné konstrukce, viděl ty špatné podlahy špatné a další věci. Pro odpověď na znalecké otázky zadané, nebylo potřeba ověřovat stáří stavby. Parametry stáří stavby, lokalizace stavby a použitá technologie výstavby, nejsou totiž důležité pro odpovědi znalecký posudku. Na základě provedeného místního šetření provedených měření vlhkosti a podobně nebyla zjištěna žádná závislost na nějakém vodním toku. Vyšší vlhkost byla dál od vodního toku než blíž k vodnímu útoku, jednoduše řečeno. Znalec se vyjadřoval k aktuálnímu stavu a k aktuálnímu stavu dřevomorky, neřešil stav, jestli někdy v minulosti byla stavba napadena vícekrát, už jen to, že pokud by byla napadena, tak ten stav a rozsah pokud, má stavba takovéhle stáří, a řekněme před 100 lety by byla zaplavena, aktivovala by se dřevomorka, tak dneska nestojí, pokud by někdo neudělal zásadní zásahy do té stavby. Nefunguje to tak, že by stavba po záplavách vyschla. Je naprosto špatná hypotéza, že by se dřevo vysušilo. V dnešní době, kdy máme technologie na sušení mikrovlnami, máme horkovzdušné vysoušení, tak jak dlouho se jenom trám vysuší v sušárně, kde je umělé prostředí oproti umístění trámu někde na kamenné zídce, opláštěného něčím, zakrytého, nevyschne to nikdy, dřív to dřevomorka to degraduje, než to vyschne. Aby byla vlhkost vyšší 18 % u dřeva, musela by být relativní vlhkost trvale vyšší než 85 %. Trvale - několik měsíců, třeba, aby ta masa dřeva takhle zvlhla ze vzduchu, To spíš nasaje tím, jak je na kamenné zídce, hypoteticky, když by vzal, že stojí hladina vody pod úrovní těch trámů, tak spíš to nasaje těma materiálem napojenýma než tímto, ale opět vám to zvlhne to dřevo. Kdyby k tomu zaplavení došlo, řekněme, kolem, před tím rokem 2015 – 2020, tak je to reálné, může to být také příčina. Zdroje vlhkosti ve stavbě byly jasné. Zastavení růstu není tak snadné, houba by musela by být tak málo rozrostlá, že by v podstatě tam byla ve velice, velice malém rozsahu. Spory vadou nejsou, ty se vyskytují obecně v prostředí, ty ani neohrožují tu stavbu, neohrožují to dřevo hypoteticky, že můžou začít růst, to řekněme takhle můžete u všeho hypoteticky vymyslet cokoliv, jakoukoliv variantu. Vadou to je v momentě, kdy to tu konstrukci degraduje, kdy to je riziko nebo ohrožení pro tu konstrukci, to znamená, pokud tam jsou spory, ale nejsou vhodné podmínky, to znamená, a není tam nejčastější příčina vad, třeba dřevomorky, zatíkání ať už střechou do koupelny, podobně sklepní prostor je vlhký a podobně, pokud tam není ten zdroj, ta příčina, ta iniciace, tak se nemusíme bát dřevomorky. Zastavení růstu dřevomorky není tak jednoduché, není to tak, že tam jako roste, všechno vyschne krásně, dřevomorka není. A tímhle názorem by byly potěšeny stovky, možná tisíce lidí, kdyby to tak fungovalo, že by nemuseli, řekněme likvidovat stavby části staveb celých a podobně. Není to tak, ani sanace, nikdy se neprovádí tak, že se vysuší dřevo, a dobré už to neroste, můžeme to tak nechat, nikdy. Houba současný stav způsobila, ať už tam byla nebo nebyla iniciace vhodných podmínek. Pokud by u posuzované stavby v [adresa] byly v rámci její výstavby před těmi 165 lety použity technologické postupy, který by vedly k napadení dřevomorkou, tak ta stavba dneska nestojí nebo by musely být odstraněny technologické závady již v době jejich výskytu. Ve znaleckém posudku je uvedený, řekněme nějaký rozptyl růstu dřevomorky a tady, když už po roce, řekněme dochází k polovičnímu snížení pevnosti dřeva, tak za pár let je to dřevo degradováno. Ve znaleckém posudku je uvedeno, jak roste dřevomorka, to znamená, jsme schopni zhruba odhadnout, za jak dlouho by porostla celou stopu. Pokud by tam neproběhla nějaká sanace nebo sanace, která není dokončena, tak je tam jen teoreticky zastavený růst, který pokračuje dál. Kdybychom to v takovém stavu nechali, tak ta stavba do pěti let spadne. Do pěti let by ty konstrukce byly už tak znehodnoceny, znalec vychází ze zkušeností s novými stavbami, kde ty konstrukce do pěti let jsou v katastrofickém stavu, když jsou technologicky špatně postavené, tak v podstatě po těch pěti letech se bourají a vyměňují. Znalec ve znaleckém posudku nepíše o stavebních úpravách provedených žalovanými, píše o předchozích stavebních úpravách, Nevztahuje je na posledního předchozího majitele, ale obecně na předchozí majitelé. Znalec neměl důvod zkoumat, kdo byl zdrojem rekonstrukcí.

40. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] četl znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO]. Jednoznačně ten, kdo prováděl opláštění těch stěn, věděl o tom, že tam je problém s vlhkostí - opláštění kolem koupelny, ne v koupelně, ale za tou stěnou do chodby a do garáže. Celý obklad celé té stavby a vůbec jako obklady všech vnitřních stěn, nehraje roli s tímhle případem dřevomorky u koupelny. Dle fotografií objektu z období koupí a převzetí stavby a také zbytku konstrukcí obkladů, stěn a stropu, popřípadě podlah viditelných při místním šetření, nemohli žalobci jako kupující při podrobné prohlídce stavby před uzavřením kupní smlouvy sami odhalit, že stavba nebo nosné dřevěné trámy jsou napadeny dřevokaznou houbou bez destruktivního zásahu do stavby. Tuto skutečnost by bez provedení sond neodhalil ani odborník. Ano, to znamená, že v době, řekněme nákupu té nemovitosti nebo kdy jsou fotografie z tohoto období, byly všechny konstrukce zakryté, to znamená výskyt dřevomorky těch konstrukcí zakrytých, neodhalí nikdo bez provedení sondy do těch konstrukcí, které to zakrývají. Pokud by předchozí majitel koupil tu nemovitost a bylo to všechno zakryté, a byla tam byla dřevomorka taky, taky by na to nepřišel. Ale tím, že je zdokumentovaný ten stav v té koupelně, tak tam by už byly ty projevy viditelné, kdyby tam byla, řekněme, před tou rekonstrukcí koupelny už dřevomorka. Pokud by po stavbě koupelny se začala vyvíjet dřevomorka, tak ano, nepřijde na to ani ten současný, řekněme ten majitel, který tam v tu dobu byl. O vlhkosti musel vědět ten, neví, jestli žalovaní, kdo tam prováděl ty otvory v těch OSB deskách. Takže automaticky u dřevěné stavby přítomnost vlhkosti, nemusí znamenat napadení dřevomorkou. Přítomnost houby se zjistí, pokud to není náhoda, že zrovna něco, že nějakou tu konstrukci odhalíte tak, až když prorůstá plodnice někde na viditelném místě. Pokud houba roste se zatím neví, není jak zjistit bez provedení nějakých sond nebo bez viditelnosti nějakých dalších návazných poruch, že se něco někde deformuje se, sedá si stavba a podobně .Houba se šíří hmotou, která dává živiny, to je to dřevo, a až když je dostatečně rozvinutá, tak tvoří plodnice, plodnice samozřejmě pro tu dřevomorku nejsou vhodné v té zakryté konstrukci, tam se ta plodnice má za účel dál šířit tu houbu výtrusy a vzduchem, to znamená, pro ni je vhodnější plodnice tvořit na vzduchu, kde může být nějaké proudění, kde ty výtrusy můžou být odneseny a uchytit se na jejím dřevě, takže tam prostě až je dostatečně rozvinutá, tak tvoří plodnice do toho interiéru. Pro představu stačí do toho třímetrového hranolu, který by měl průřez čtvrt metru, 25 na 25 o třech metrech dodat 7 l vody, a zvýší se jeho vlhkost ze suchého na vlhkost vhodného dřeva pro dřevomorku, 7 l, jestli je pod tím betonem polystyren, což předpokládá že ano , ta bílá plocha, tak ta vlhkost může jít do prostředí a může jít do stěn, nasákavý materiály samozřejmě budou vtahovat rychleji, no, jako dřevo, tam, to množství betonu, i kdyby to byl v uvozovkách suchý beton, tak 7 l si myslí, že je málo, tam bude mnohem víc. Znalec není odborník na betony, ale betonáže jsou častou příčinou vzniku napadení, pokud není oddělena vlhkost od dřevěných prvků. Pokud se beton může se dostat k dřevu, zvlhne na tu vyšší vlhkost, stačí, že zvlhne povrchová vrstva, kde už se může ta dřevomorka šířit, takže jde o malé množství vody. Je tam voda, není standardní provedení betonáže přímo na dřevěnou konstrukci. U parozábrany znalec vychází z místního šetření, kde v posudku jednu fotografii přiložil, asi to nebylo dostatečně vysvětleno, že tu sondu prováděl sám zrovna, takže tady může dát soudu fotografii, kde je vidět, když to otoč a očísluje, fotografie A a fotografie B, kde na fotografii B je konstrukce zakrytá ještě sádrokartonovou deskou, kterou znalec sám odloupnul a za tou sádrokartonovou deskou zdokumentoval nedotažení fólie. To je fotografie tedy 73, 17, kde ve spodním rohu je viditelný profil sádrokartonové konstrukce, to je zrovna to místo, kde je vidět koroze. Znalec vychází z vlastní sondy a teď v podstatě ta fotografie to potvrdila, znalec to tam vidím jako odborník. Rohové spoje musí být udělány pružně, používají se speciální manžety, které musí být přetřeny hydroizolací, aby nedocházelo k praskání té hydroizolace tady v těchhle spojích přesně dilatačních. Z pohledu stáří a životnosti, nelze říct 60 let, už to spadlo, už to spadne teď každým dnem, takhle v podstatě by většina starších staveb už byla po životnosti, životnost, je myšlena, jako že do té doby musíte do té nemovitosti investovat nebo už provést nějakou rekonstrukci, nějakou obnovu, něco už bude zastaralé technologicky, tepelně, technicky nebo nebude splňovat současné parametry atd. Není to tak, že ta stavba je po 60 letech na zbourání, odvezení a postavení nového a u dřeva, obzvláště to stáří neudává životnost, to znamená, ta stavba, pokud nedojde k působení zaplavení, zatečení, nějaké poruše střechy, havárii vody, havárii vodovodů, odpadů a podobně, tak ta stavba nemá důvod, aby byla degradovaná dřevokaznou houbou. Samozřejmě, že mohly ty podmínky vzniknout, mohl tam, řekněme prasknout vodovod kdykoliv předtím, mohlo vzniknout cokoliv a aby ty podmínky se projevily, teď v rámci znaleckého posouzení, co znalec zdokumentoval - vady a místo výskytu té dřevomorky, tak tam je přímá závislost, to znamená, samozřejmě, kdyby tyhle vady tam nebyly, tak bude hledat, kde se vzal zdroj vlhkosti . Tady je jasný zdroj vlhkosti, který sám o sobě by způsobil růst houby. Neříká, že nemohla by kombinace s něčím dalším, že někdo v garáži nevylil barel vody třeba a podobně. To vyloučit nemůže, ale ty zjištěné vady přímo korespondují s měřením a zjištěním v rámci znaleckého posudku. Rychlost případného zásahu proti odstranění vlhkosti proti šíření té dřevomorky, závisí jak moc se dřevomorka rozšíří, je nějaký vývoj té dřevomorky, růst a závislost na nějakých podmínkách, ano, čím déle se bude aktivní houba vyskytovat v té stavbě, tím dále, řekněme, dokud bude mít živiny, poroste. Čím dříve se proti ní zakročí, tím se minimalizují následky toho působení.

41. V průběhu jednání byl přehrán USB disk s fotografiemi, které se vážou k datu 5. 11. 2016, 15. 11. 2016, 1. 12. 2016, 3. 12. 2016, 10. 12. 2016, 3. 6. 2018, z nichž vyplývá, že obklady stěn, stropů a podlah, ale i s tím související provedené zateplení, polystyren nebylo instalováno žalovanými, dřevěné nosné konstrukce byly zakryty už v roce 2016.

42. Z fotografie z povodní na začátku září letošního roku je vidět, že z pod stavby podemletím vytékají proudy vody, voda se valí kolem domu. Voda nahrnula materiál, v okně domu jsou vidět naplaveniny, je vidět, co všechno v rámci povodně přitékalo, protékalo. Stavba je evidentně poničená, přední stěna je vychýlená.

43. Ze zprávy Českého hydrometeorologického ústavu, [adresa] ze dne 9. 1. 2025 bylo zjištěno, že v lokalitě [adresa], č. ev. [číslo] u obce [adresa] se neprovádí meteorologická měření a pozorování, proto ústav uvádí údaje ze srážkoměrné stanice [adresa]. Během měsíce září 2024 tato stanice zaznamenala extrémní úhrn srážek 489,9 mm. Dlouhodobý měsíční průměr srážek pro září je 105,3 mm. Spadl tedy více než 4,5 násobek běžného zářijového průměru. Z toho většina srážek (447,1 mm) spadla během povodňové situace 12. -16. 9. 2024. V obci [adresa]. V září 2024 proběhly v obci [adresa] extrémní povodně s tím, že kulminační průtok překročil hodnotu Q 100.Poškození zástavby a infrastruktury v okolí vodního toku, břehové zóny a inundačních území bylo tedy dominantně způsobeno živelnou pohromou extrémního charakteru.

44. Ze zprávy Obce [adresa] ze dne 13. 1. 2025 bylo zjištěno, že nemovitosti [adresa] byla poškozena povodní. Práce k odstranění následků povodně byly prováděny pouze povodím [název] a obcí [adresa] i v okolí nemovitosti. Na samotné nemovitosti žádné práce dosud neproběhly.

45. Na základě takto provedeného dokazování dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu:

46. Kupní smlouva ohledně předmětných nemovitostí byla uzavřena 12. 2. 2022 s právními účinky zápisu k okamžiku 22. 3. 2022. Kupní cena činila částku 7 534 000 Kč a byla žalobci žalovaným zaplacena způsobem konkretizovaným v kupní smlouvě (viz bod 17 odůvodnění rozsudku) Nemovitost byla žalobcům předána dle předávacího protokolu 26. 4. 2022. V červenci 2022 žalobci zjistili poruchu kanalizačního potrubí V prosinci 2022 nechali žalobci nemovitost prohlédnout a bylo pojato podezření, že se v objektu nachází dřevomorka. Byla jim doporučena prohlídka znalcem. Toto žalobci zajistili a opatřili si znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] z 30. 6. 2023. Tomuto šetření předcházelo ještě provedení stavebně technického průzkumu k datu 23. 2. 2023. Z jeho závěrů vyplývá, že svislé nosné konstrukce a vodorovné nosné konstrukce v blízkosti stávající koupelny jsou ve velmi špatném stavu, až havarijním stavu, výraznou destrukci dřevěných prvků způsobila dřevomorka domácí, ale i konifera sklepní a červotoč umrlčí nebo červotoč proužkovaný. Veškeré zjištěné vady a poruchy objektu byly zjištěny za dodatečně provedenými obklady nebo předstěnami. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] provedl místní šetření 19. 3. 2023. Ze závěrů znaleckého posudku vyplynulo zjištění podrobně popsané v bodě 30 odůvodnění, tedy napadení biotickými škůdci, poškození nosných konstrukcí stavby, nevhodně provedené stavební úpravy. Součástí znaleckého posudku je vyjádření statika [tituly před jménem] [jméno FO], že nemovitost měla vady v době prodeje vyplynulo i ze znaleckého posudku opatřeného žalovanými, tedy [tituly před jménem] [jméno FO], který ve svém znaleckém posudku uvedl, že je technicky nezpochybnitelné, že dřevomorka domácí se vyskytovala v těchto konstrukcích již před poruchou těsnosti potrubí v koupelně v roce 2022, i když znalec [tituly před jménem] [právnická osoba] dále uvádí, že dobu napadení dřevěných konstrukcí nelze přesně určit, ale je technicky relevantním způsobem možné určit, že jejich přítomnost byla v konstrukcích posuzované nemovitosti již od roku 1918, tedy po předpokládané životnosti a považuje ji za běžnou vadu nemovitosti, s čímž soud nesouhlasí a tuto vadu považuje za vadu skrytou. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] souhlasil se závěry Zprávy o provedení stavebně technického průzkumu, potvrdil závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] z pohledu typu poruch, příčin rozvoje dřevokazných hub, technického stavu z oboru dřevo zpracování, období vzniku vad, možnosti jejich odstranění a jejich náročnosti z hlediska odhadu nákladů. Znalecký posudek znalec [tituly před jménem] [jméno FO] u jednání obhájil.

47. Soud má tedy za prokázané, že nemovitost v době prodeje měla skrytou vadu, objevila se porucha kanalizačního potrubí, objekt byl napaden dřevomorkou. Žalobci jako kupující s odkazem na ustanovení § 2128 a násl. občanského zákoníku podle § 2106 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, dopisem ze dne 8. 8. 2023 oběma žalovaným vytkli výše uvedené vady jako skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem z důvodů skrytých vad od Kupní smlouvy ze dne 12. 2. 2022 odstoupili. Právní účinky tohoto odstoupení od kupní smlouvy nastaly okamžikem, kdy se toto právní jednání dostalo do dispozice žalovaných, tj. 14. 8. 2023. Koupě nemovitosti představuje klíčový moment v životě mnoha lidí. Ať už se jedná o rodinný dům, byt nebo komerční objekt, kupující předpokládá, že nemovitost je v takovém technickém stavu, jaký prodávající deklaruje. Je nepochybné, že prodaná nemovitost měla vadu, které zde byla v době prodeje tedy v únoru 2022, kdy ze všech 3 znaleckých posudků vyplynulo, že již v této době byla nemovitost zasažena dřevokaznou houbou (body 29, 30, 31, 32 rozsudku). Pokud je tak starý dům napaden dřevomorkou, je otázka, zda se jedná o běžné opotřebení nebo skrytou vadu. K této problematice soud odkazuje na dva judikáty Nejvyššího soudu – sp. zn. 33 Cdo 896/2010 ze dne 28. 7. 2011, kdy Nejvyšší soudu dospěl k závěru, že kupující měl předpokládat takové opotřebení vzhledem ke stáří, obvyklé životnosti nemovitosti a neprováděné údržbě. Oproti tomu judikát sp. zn. 33 Cdo 764/2019 ze dne 28. 1. 2021 pak dospěl k závěru, že kupující mohl vzhledem k provedené rekonstrukci očekávat prodloužení životnosti a v tomto případě je dřevomorka považována za skrytou vadu a nikoli běžné opotřebení. Skrytá vada nemovitosti je taková vada, která existovala v době převzetí nemovitosti, ale kupující o ní neměl a ani nemohl mít při běžné prohlídce vědomost. To znamená, že nebyla zjevná a nebylo možné ji běžnými prostředky zjistit. Typicky se jedná o vady, které se projeví až časem a zákon kupujícího chrání tím, že prodávající za skryté vady odpovídá, pokud je vada nahlášena v zákoně stanovené lhůtě. Příklady skrytých vad jsou vlhkost, vady statiky, dřevomorka v konstrukcích, vady elektroinstalace apod. Záruka na skryté vady činí 5 let od převzetí nemovitosti. Žalobci nemovitost převzali 26. 4. 2022. Povinnost kupujícího je oznámit vady bez zbytečného odkladu, jinak muže prodávající podle § 2129 oz odmítnout odpovědnost. Povinnost oznámit vady včas je spojena s tvrzením, že vada existovala již při převzetí nemovitosti, povinnost tvrzení a důkazní má pak kupující. V tomto směru tedy kupující – žalobci, správně postupovali a objednali si znalecký posudek, který byl vypracován znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] v červnu 2023, statik [tituly před jménem] [jméno FO] se rovněž vyjádřil v červnu 2023. Tomuto předcházelo ještě šetření v únoru 2023 společností [právnická osoba] V srpnu 2023 žalobci odstupují od kupní smlouvy. Mohli tak učinit teprve po získání znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], kdy znalecký posudek hraje klíčovou roli při dokazování, že vada existovala již v době převzetí věci a shrnuje tak technický stav nemovitosti a je zásadním důkazem při vyjednávání s prodávajícími a případně pro vedení soudního sporu. Z tohoto důvodu soud považuje odstoupení žalobců od kupní smlouvy za včasné. Bylo odstoupeno cca 1,5 měsíce od obdržení znaleckého posudku, což je lhůta přiměřená k zajištění odborné právní pomoci, případně převzetí právního zastoupení, sepisu odstoupení. Je evidentní, že žalobci museli mít postaveno na jisto, že se jedná o skrytou vadu, která existovala již v době převzetí, neboť bez tohoto ujištění by mohlo případné odstoupení od smlouvy vytvořit značné finanční a právní potíže a nelze klást žalobcům za vinu, že neriskovali a pro výskyt dřevomorky neustoupili od kupní smlouvy ihned, ale až po ověření této skutečnosti znaleckým posudkem. Obecně je ochrana kupujících nemovitostí upravena občanským zákoníkem. Ten stanovuje, že prodávající je povinen odpovídat za všechny vady, které existovaly v době převzetí nemovitosti kupujícím, a to i tehdy, když se tyto vady projeví až později. Záruka na skryté vady trvá po dobu 5 let od převzetí nemovitosti, pokud není v kupní smlouvě stanovena jiná záruční doba. To znamená, že kupující může až do pěti let po koupi reklamovat vady, které objeví, pokud tyto vady existovaly už v době převzetí nemovitosti, ale nebyly zřejmé. Důkazní břemeno o existenci vady v době převzetí nese kupující, což znamená, že kupující musí být schopen prokázat, že vada existovala už při převzetí nemovitosti. Nejčastěji se tak děje prostřednictvím znaleckého posudku. Pokud kupující vadu neoznámí včas, prodávající může odmítnout zodpovědnost, což potvrzuje § 2129 občanského zákoníku. Zákon jednoznačně stanoví, že odpovědnost za skryté vady nese prodávající. To znamená, že pokud se vada, která existovala v době prodeje, projeví později, kupující má právo požadovat nápravu. Prodávající odpovídá za všechny vady, které nebyly při běžné prohlídce zjevné, a to i tehdy, pokud o nich prodávající nevěděl. Soud v žádném případě nepodezírá žalované, že o skrytých vadách věděli a stavebními úpravami je zamaskovali. Nemovitost byla před prodejem prohlížena velkým počtem zájemců, vždy za asistence zástupce realitní kanceláře, vady opravdu nebyly zjevné a nebylo možné ji běžnými prostředky zjistit. Prodávající se nemůže odpovědnosti vzdát, ani kdyby to bylo uvedeno ve smlouvě. Formulace typu „kupující přebírá nemovitost v aktuálním stavu“ nebo „kupující se seznámil se všemi vadami“ jsou neplatné. Pouze tehdy, pokud je kupující písemně seznámen s konkrétními vadami a výslovně souhlasí, že na ně nebude uplatňovat nárok, může prodávající zodpovědnost za konkrétní vadu vyloučit. Toto však dohodnuto nebylo. Realitní kanceláře neodpovídají za technický stav nemovitosti, ale jejich úloha je důležitá při správném průběhu transakce. Pokud byla skrytá vada známa realitní kanceláři a tato informace nebyla kupujícímu sdělena, může být realitní kancelář spoluodpovědná za případné škody. Na základě takto zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žalobci důvodně odstoupili od kupní smlouvy uzavřené dne 12. 2. 2022.

48. Podle § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (1) Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. (2) Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně. Podle § 2128, věta první, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Podle § 2001 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Podle § 2131 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník V ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí. Podle § 2106 zákona č. 89/2012 Sb., (1) Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. (2) Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle § 2129 zákona č. 89/2012 Sb., (2) Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle § 2993 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen. Podle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

49. Soud na daný skutkový stav aplikoval výše uvedená ustanovení. V řízení bylo prokázáno, že mezi žalobci a), b) a žalovanými 1.,2., byla dne 12. 2. 2022 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Kupní smlouva byla uzavřena podle § 2079 a § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Kromě právní úpravy (§ 2079 a násl.) se na kupní smlouvu vztahují též pravidla z obecné části občanského zákoníku, a to ohledně základních předpokladů vzniku smlouvy a dále pravidla ve všeobecných ustanoveních o závazcích. Na určitý skutkový stav je třeba aplikovat všechna ustanovení, která mu věcně odpovídají. Obecnější úprava se použije teprve tehdy, není-li možná aplikace speciální dílčí úpravy, a to ani za pomoci interpretačních pravidel. V souladu s touto zásadou aplikoval soud na daný skutkový stav též ust. § 2131 občanského zákoníku, dále obecné ustanovení o závazcích, § 2001 občanského zákoníku, který říká obecně, kdy lze od smlouvy odstoupit, v tomto případě – kdy tak stanoví zákon., § 2106 odst. 1 písm. d). občanského zákoníku. Jak již bylo řečeno, žalobci důvodně odstoupili od kupní smlouvy uzavřené dne 12. 2. 2022.

50. Z judikatury Nejvyššího soudu České republiky (sp. zn. 28 Cdo 2640/2012) se podává:

51. Odstoupením od smlouvy je smlouva zrušena s účinky „od počátku“ (ex tunc); v právních vztazích účastníků smlouvy nastává stejný právní stav, jako kdyby ke smlouvě vůbec nedošlo. Zrušení smlouvy s účinky „od počátku“ znamená nejen to, že smlouva ztrácí své právní účinky a že neposkytuje základ pro právní vztahy účastníků; mezi účastníky smlouvy se zrušení smlouvy „od počátku“ projevuje zejména tím, že se „od počátku“ obnovují jejich práva a povinnosti v té podobě, v jaké je měli k předmětu smlouvy před uzavřením smlouvy (tedy že se obnovuje „původní stav“), a to bez zřetele k tomu, zda smlouva měla mít právní následky jen v podobě obligačních účinků nebo zda měla mít také věcně právní účinky (nabytí vlastnického nebo jiného věcného práva). Bylo-li na základě takto zrušené smlouvy plněno, jde o bezdůvodné obohacení získané plněním z právního důvodu, který odpadl, a každý z účastníků zrušené smlouvy je povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal. Uvedené platí i v případě, že odstoupením byla zrušena s účinky „od počátku“ smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti, podle které bylo vloženo vlastnické právo do katastru nemovitostí. Zrušením smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti „od počátku“ totiž, s účinky „od počátku“, zaniká právní titul, na základě kterého nabyvatel nabyl vlastnické právo k nemovitosti; mezi účastníky smlouvy je po zrušení smlouvy takový právní stav, jaký byl před uzavřením smlouvy, a to nejen z hlediska obligačních účinků smlouvy, ale i účinků věcně právních. To se projevuje zejména tím, že převodce je nadále vlastníkem nemovitosti a že - bez zřetele k uzavřené smlouvě - vlastně nikdy nepřestal být vlastníkem smlouvou převáděných nemovitostí. Na tomto závěru nic nemění ani to, že podle předmětné smlouvy (později zrušené) bylo pro nabyvatele vloženo do katastru nemovitostí vlastnické právo.

52. Odstoupením od smlouvy je smlouva ze dne 12. 2. 2022 zrušena s účinky od počátku a na straně žalovaných tak vzniklo bezdůvodné obohacení ve výši 7 534 000 Kč podle citovaného ustanovení § 2991 odst. 1,2 občanského zákoníku, neboť bylo ze strany žalobců a), b) plněno z důvodu, který odpadl.

53. V řízení není sporu o tom, že žalobci a) b) zaplatili kupní cenu za předmětné pozemky ve výši 7 534 000 Kč žalovaným prostřednictvím uzavřené smlouvy o úschově, uzavřené v rámci kupní smlouvy ze dne 12. 2. 2022.

54. Je pravdou, že v případě uzavírané kupní smlouvy v režimu ust. § 2079 občanského zákoníku platí, že jak prodávající, tak kupující jsou v souvislosti s koupí zavázáni společně a nerozdílně ve smyslu § 1127 občanského zákoníku (resp. § 713, pokud jde o společné jmění manželů), co se týče odevzdání věci, úhrady kupní ceny, odpovědnosti za vady apod.

55. V případě režimu vydání bezdůvodného obohacení po odstoupení od kupní smlouvy je soud pak toho názoru, že žalované 1., 2. lze zavázat k vydání bezdůvodného obohacení společně a nerozdílně, jak bylo žalováno, proto soud žalované 1., 2., zavázal zaplatit žalobcům a), b) částku 7 534 000 Kč společně a nerozdílně.

56. Dále je nutno odkázat na ust. § 2993 OZ a spjatost restitučních povinností účastníků, kdy soud povinnost žalovaných zaplatit finanční částku podmínil povinností žalobců vydat nemovitou věc k námitce žalovaných vznesené u jednání dne 13. 11. 2024, kdy povinnost žalovaných k plnění je podmíněna tím, že žalovaným bude vráceno plnění, které žalobcům poskytli. Není sporu o tom, že už v tak složité situaci došlo k neštěstí v podobě povodní v září 2024. Tato povodeň zcela zkomplikovala situaci a nastolila otázku, kdo za vzniklou škodu na nemovitosti odpovídá, neboť je evidentní, že nemovitost už tak napadena dřevomorkou byla dále poničena povodní. Existenci této povodně je v řízení prokázána a pokud jde o vznik škody, jedná se o zásah vyšší moci, tzv. vis maior, což je zvláštní právní skutečnost, která je nepředvídatelná, neodvratitelná událost, která způsobí škodu, za kterou nikdo neodpovídá, protože jde o okolnost vylučující odpovědnost. Povodně jsou jednoznačně projevem vyšší moci. Poškozenými jsou v tomto případě žalovaní, jako vlastníci nemovitostí, kterými jsou v důsledku platného a účinného odstoupení od smlouvy. Z tohoto důvodu nebylo k návrhu žalovaných aplikováno ustanovení § 2999 zákona č. 89/2012 Sb., a nebylo rozhodováno o peněžité náhradě.

57. Výše úroků z prodlení odpovídá § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Počátek prodlení se zaplacením částky se datuje k 13. 9. 2024 s ohledem na sedmidenní lhůtu k plnění stanovenou v předžalobní výzvě ze dne 4. 9. 2023.

58. Výrok o náhradě nákladů řízení má oporu v ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., žalobci měli ve sporu plný úspěch, přísluší jim proto právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 1 216 714 Kč, která se skládá ze zaplaceného soudního poplatku 376 700 Kč, odměny za právní zastoupen žalobců podle § 7 bodu 6 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění za 10 úkonů právní pomoci před 1. 1. 2025 po 61 536 Kč, tj. za přípravu a převzetí věci, sepis kvalifikované výzvy před podáním žaloby, sepis žaloby, sepis stanoviska 3.6.2024 k vyjádření žalovaných , sepis stanoviska 4. 7. 2024 k znaleckému posudku [tituly před jménem] [právnická osoba], účast u jednání dne 11. 7. 2024, sepis stanoviska 5. 11. 2024 k vyjádření žalovaných, účast u jednání 13. 11. 2024, které trvalo déle jak 4 hodiny, 1 úkon právní pomoci po 1. 1. 2025 za účast u jednání 17. 1. 2025 69 228 Kč, 9 x 300 Kč režijní paušál, náhrady cestovného právního zástupce žalobce k jednání soudu ve dnech 11. 7. 2024, 13. 11. 2024, 17. 1. 2025, vždy z [adresa] do Frýdku Místku a zpět, (2 x 90 km x 3), osobním vozidlem o kombinované spotřebě benzínu 8,6 l/100 Km, vyhláškové ceně benzínu 35,80 Kč /l, tj. 4 789 Kč, 1 400 Kč náhrada za ztrátu času za 8 započatých půlhodin po 100 Kč, 4 započaté půlhodiny po 150 Kč, DPH 21 % tj. 145 787 Kč.

59. Výrok o povinnosti žalovaných zaplatit náklady státu má oporu v ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. Náklady státu přestavuje proplacené znalečné znalcům slyšeným v řízení, a to [tituly před jménem] [právnická osoba] 1 876 Kč usnesením č. j. 15 C 301/2023-135, v právní moci dne 14. 1. 2025 a [tituly před jménem] [jméno FO] 4 106 Kč usnesením č. j. 15 C 301/2023-137 v právní moci dne 3. 1. 2025.

Poučení