71 Co 83/2025 - 266

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Radmily Baďurové a soudců Mgr. Šárky Bokůvkové a Mgr. Tomáše Ožany ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] b) [jméno žalobce], narozená dne [datum narození žalobce] bytem [adresa] zastoupená advokátem [jméno advokáta] sídlem [adresa advokáta] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované], narozený dne [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupený advokátem [adresa advokáta] sídlem [adresa advokáta] 2. [jméno žalované], narozená [datum narození] bytem [adresa] zastoupená advokátem [jméno advokáta] sídlem [adresa advokáta] o zaplacení částky 7 534 000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 27. 1. 2025, č. j. 15 C 301/2023-190, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se mění tak, že se žaloba zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalovaným, oprávněným společně a nerozdílně, náklady řízení 1 253 320 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

III. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalovaným, oprávněným společně a nerozdílně, náklady odvolacího řízení 630 340,20 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

IV. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit České republice na účet Okresního soudu ve FrýdkuMístku náklady řízení ve výši 5 982 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Okresní soud výše uvedeným rozsudkem výrokem I. uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům 7 534 000 Kč s úrokem z prodlení 15 % ročně od 13. 9. 2023 do zaplacení oproti povinnosti žalobců vydat žalovaným pozemek číslo parcelní St. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba číslo evidenční [Anonymizováno], a pozemek číslo parcelní [Anonymizováno], to vše v obci [Anonymizováno], katastrální území [adresa]. Dále uložil žalovaným povinnost nahradit žalobcům náklady řízení 1 216 714 Kč a státu náklady řízení 5 982 Kč. Vyšel ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne 12. 2. 2022 kupní smlouvu na nemovitost pozemek číslo parcelní St. [Anonymizováno], jehož součástí je nemovitost číslo evidenční [Anonymizováno], a číslo parcelní [Anonymizováno] vše v katastrálním území [adresa] s právními účinky ke dni 22. 3. 2022. Kupní cena 7 534 000 Kč byla žalobci žalovaným uhrazena. K předání nemovitosti žalobcům došlo dne 26. 4. 2022. V červenci 2022 došlo k poruše kanalizačního potrubí. V prosinci 2022 žalobci pojali podezření na dřevomorku. K datu 23. 2. 2023 byl proveden stavebně technický průzkum, který odhalil narušení svislých a vodorovných nosných konstrukcí dřevomorkou, červotočem, konioforou sklepní, jejich stav byl špatný až havarijní. Veškeré vady byly nalezeny za obklady nebo předstěnami. Vady existovaly již v době prodeje nemovitosti, což potvrdili oba znalci. Znalec [Anonymizováno] nemovitost prohlížel 19. 3. 2023. Dopisem z 8. 8. 2023 doručeným žalovaným dne 14. 8. 2023 žalobci od kupní smlouvy pro výše uvedené vady odstoupili. Po právní stránce pak okresní soud uzavřel, že podle § 2106 odst. 1 písmeno d) o. z. žalobci pro podstatné porušení kupní smlouvy a skryté vady důvodně od kupní smlouvy odstoupili a učinili tak včas, neboť zpracování znaleckého posudku bylo podstatné pro určení, zda vada existovala v době prodeje, pro dokazování při jednání se žalovanými a pro soudní řízení. Účinky odstoupení nastávají zpětně ke dni uzavření smlouvy. Podle § 2993 o. z. jsou smluvní strany zrušení smlouvy povinny si vrátit vzájemná plnění, tedy žalovaní jsou povinni vrátit sjednanou kupní cenu 7 534 000 Kč a žalobci vrátit nemovitosti. Pokud jde o povodně v září 2024, jde o projev tzv. vyšší moci, za níž nikdo neodpovídá a škoda jimi způsobená jde k tíži žalovaných, kteří se v důsledku důvodného odstoupení od kupní smlouvy stali vlastníky nemovitostí.

2. Proti rozsudku podali žalovaní odvolání, které odůvodnili tím, že sami žalobci uvedli, že již počátkem července 2022 zjistili vady v podobě vlhkostních problémů a prorůstání plísní do interiérů. Tedy vada se projevila již v tento okamžik a žalobci namísto oznámení vady začali provádět zajišťovací práce na nemovitosti. Žalobcům nic nebránilo i laickým způsobem popsat vady a vytknout je žalovaným. Od smlouvy pak odstoupili až v srpnu 2023, tedy po 14 měsících, což není bez zbytečného odkladu ve smyslu § 2112 o. z. Navíc nemovitost si nechali prohlídnout v prosinci 2022 a v lednu 2023 měli zprávu s výsledkem. Navíc si zadali další průzkum stavby a dne 23. 2. 2023 měli písemnou zprávu o podrobném stavebně technickém průzkumu. V zadání průzkumu sami žalobci uvádí, že zjistili výrazné napadení dřevokaznými škůdci. Tedy sedm měsíců před zadáním samotného průzkumu již mají informace o podstatě a rozsahu vad. Pro oznámení vady postačuje jejich základní popis a stavební průzkum nebyl vůbec nutný pro vytknutí vady. Nadto žalobci nechávají zpracovávat znalecký posudek, a i když žalobci obdrželi následný znalecký posudek 30. 6. 2023, odstupují až 14. 8. 2023, tedy jeden a půl měsíce poté, co znali závěry posudku, což rovněž není bez zbytečného odkladu. Navíc v zadání znaleckého posudku je opětovně uváděno, že zhruba dva měsíce po koupi (tj. dne 3. 7. 2022), zjistili žalobci prorůstání dřevokazných hub ze stěn a podlah a vlhkostní problémy. Žalobci tedy měli zcela nadstandardní vědomost o vadách a jejich rozsahu, které překračovaly údaje nutné pro provedení vytknutí vad. K vytknutí vad není třeba odborných vyjádření či znaleckých posudků. Všechny tyto okolnosti prvního odborného vyjádření z prosince 2022, stavebně technického průzkumu v únoru 2023 okresní soud zcela pominul a otázku opožděnosti vytknutí vady vázal až na znalecký posudek. Nadto lhůtu 1,5 měsíce rovněž vyřešil nesprávně. Lhůta bez zbytečného odkladu je lhůtou krátkou v řádech dnů, maximálně týdnů, nikoli měsíců. Okresní soud dále nesprávně zjistil skutkový stav, když práce žalovaných určené k odvodu vlhkosti byly na nemovitosti viditelné a svědek [Anonymizováno] potvrdil, že před koupí byli žalobci upozorněni na vlhkostní problémy. Žalobci vady nevytkli, znemožnili žalovaným provést opatření k odstranění vad a v důsledku značného časového odstupu od zjištění vad (červenec 2022) do vytknutí vad došlo k rozšíření dřevomorky a z vady odstranitelné se stala vada neodstranitelná. Okresní soud rovněž nesprávně posoudil otázku přechodu nebezpečí škody na věci a nemožnosti vrácení předmětné nemovitosti, která byla v září 2024 poničena povodní. Žalovaní totiž uplatnili námitku vrácení náhrady za nemovitost dle § 2993 a 2999 o. z. Vrácení kupní ceny je podmíněno předáním nemovitosti, k čemuž ze strany žalobců nedošlo. Žalobce tedy tíží škody vzniklé na nemovitosti povodní nastalé po odstoupení od smlouvy. Žalobci jako detentoři nemovitosti zrušili pojištění nemovitosti a nechránili ji dostatečně před vznikem škod. Jelikož nemovitost nelze vrátit ve stavu v jakém byla prodána, pak náleží žalovaným náhrada ve výši kupní ceny. Okresní soud dále neprovedl další žalovanými navržené důkazy povodňovými mapami, komunikací s katastrem nemovitostí. Navrhli změnu napadeného rozsudku tak, že se žaloba zamítá.

3. Žalobci odkázali na odůvodnění a závěry okresního soudu, který se vypořádal se všemi námitkami žalobců, které v odvolání opakují. Již v době prodeje žalovaní o vadě věděli, či museli vědět, jinak by nenechali zpracovat znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO]. Při provádění rekonstrukce za 2 000 000 Kč se žalovaní museli seznámit se stavem chaty. Svědek [Anonymizováno] nepotvrdil tvrzení žalovaných, že žalobci byli před koupí seznámeni s vlhkostními problémy nemovitosti. Již v červenci 2022 žalobci oznámili žalovaným havárii odpadního potrubí: Následně se dohodli, že bude věc oznámena jako pojistná událost. V létě 2022 tedy žalobci o dřevomorce nic netušili. Následně řešili možnost oprav a až v lednu 2023 byli upozorněni na možnost dřevomorky. Na doporučení stavitele se obrátili na znalce. Stavebně technický průzkum neměl náležitosti znaleckého posudku, který by byl použitelný pro soudní řízení. Žalobci jako laici nemohli zjistit původ vady bez znaleckého vyjádření. Volbu práva z vad mohli žalobci provést teprve tehdy, až nabyli jistotou, že jde o vady způsobené dřevokaznými škůdci a že jiný způsob, než odstoupení od smlouvy není s ohledem na povahu a závažnost vady namístě. Navrhli potvrzení rozsudku jako správného.

4. Z podnětu včasného odvolání žalovaných přezkoumal odvolací soud rozsudek postupem dle § 212 odst. 1 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, se závěrem, že odvolání je důvodné.

5. Pokud žalovaní namítali okresnímu soudu neprovedení důkazů povodňovými mapami, dotazem na správce daně ohledně plátce daně z nemovitosti a dotazy na katastr nemovitostí k překladu historických zápisů švabachem, pak jde o důkazy nepodstatné pro dané řízení, kdy okresní soud v bodě 26. zjistil z e-mailu ze dne 1. 8. 2017, že na pozemku parcelní číslo [hodnota] stála stavba č. p. [Anonymizováno] již v roce 1858. I skutečnost, že stavební úřad neeviduje žádné stavební plány, svědčí o větším stáří stavby, která předchází zřízení samotných stavebních úřadů. Ve stavebně technickém průzkumu je uvedeno, že stavba obsahuje (byť překrytou dodatečnými zásahy) ještě i dřevěnou doškovou krytinu, což o stáří stavby rovněž nepřímo vypovídá. Otázka přesného stáří stavby pak není pro danou věc podstatná, neboť, jak uvedl znalec, i novostavba může být napadena dřevomorkou, pokud má k rozvoji vhodné podmínky. Povodňové mapy, které by snad měly dokládat umístění nemovitosti v záplavové zóně pro pětiletou vodu a možnost vyplavení nemovitosti někdy v průběhu let od roku 1858, což by mělo vést ke zvýšení vlhkosti dřeva a historické napadení dřevomorkou, nemají rovněž vliv na projednávanou věc. Žalovaní totiž netvrdí, že by od prodeje nemovitosti žalobcům v roce 2022 do odstoupení od smlouvy došlo k jejímu vyplavení a potencionálnímu rozvoji plísní v důsledku této skutečnosti, která by nastala až po prodeji nemovitosti. Ani hypotetická historická vyplavení domu nemohou nic změnit na skrytosti a podstatnosti zjištěných vad, jak bude uvedeno níže. K otázce možné vlhkosti pocházející od blízkého potoka, se pak vyjadřovali i okresním soudem slyšení znalci. Otázka, kdo hradí daň z nemovitosti, rovněž nemá pro otázku opodstatněnosti a včasnosti odstoupení od smlouvy žádný význam. Tedy tyto žalovanými navržené důkazy, které zdůrazňují v odvolání, nebyly pro projednávanou věc podstatné, jsou nadbytečné a tuto odvolací námitku neshledal soud důvodnou.

6. K další námitce nesprávně zjištěného skutkového stavu, tj. okamžiku zjištění vad žalobci, odvolací soud dle § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval důkaz sdělením podstatného obsahu stavebně technického průzkumu společnosti [právnická osoba] ze dne 23. 2. 2023, jež je součástí znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. Z této listiny bod 4. odvolací soud zjistil, že žalobci při zadání stavebně technického průzkumu uváděli, že zjistili výrazné napadení svislých i vodorovných nosných konstrukcí dřevokaznými škůdci. Průzkum je zadán za účelem zjištění rozsahu napadení a určení druhu škůdců. Při průzkumu bylo zjištěno historické napadení konstrukcí červotoči a konioforou sklepní. V místě koupelny jsou trámy destruovány nejvíce dřevomorkou domácí a konioforou sklepní. Velikost napadení dřevomorkou je tak velká, že došlo k rozpadu některých nosných trámů. V krajním případě může dojít k částečnému zřícení svislých nosných konstrukcí nebo poklesu vodorovných nosných konstrukcí, havarijní stav. Primárním zdrojem destruktivní činnosti je zřejmě kombinace porušené odpadní kanalizace a neprodyšné předstěny. Vodorovné nosné konstrukce jsou napadeny konioforou sklepní a červotoči, havarijní stav. Krovy nebyly prohlédnuty celé, původní dřevěná krytina je napadena konioforou sklepní. V bodě 8. závěr se uvádí zejména, že svislé a vodorovné nosné konstrukce v blízkosti stávající koupelny jsou ve velmi špatném až havarijním stavu. V extrémním případě by mohlo dojít ke zřícení části nosných konstrukcí. Výraznou destrukci dřevěných prvků způsobili dřevomorka domácí, koniofora sklepní a červotoči. … Dřevěné prvky napadené dřevomorkou je nutno co nejdříve z objektu odstranit, aby nedocházelo k šíření a napadené dřevo nejlépe spálit. …. V celém objektu jsou dodatečné stavební úpravy provedeny velmi neodborně a špatně navrženy. Veškeré závady byly zjištěny za dodatečně provedenými obklady nebo předstěnami.

7. Z tohoto provedeného důkazu tedy plyne, že po zpracování stavebně technického průzkumu domu žalobci věděli o rozsáhlém napadení dřevěných části domu dřevokaznými houbami a škůdci, částečně historického původu, ale i aktuálního a akutního napadení dřevomorkou a konioforou - nejhoršího v místě koupelny. Rovněž znali doporučení odstranění všech dřevěných částí napadených dřevomorkou. Byli upozorněni na velmi špatný stav svislých a vodorovných nosných konstrukcí, v místě koupelny hrozící až zřícením. Odvolací soud tedy oproti okresnímu soudu, který zdůrazňuje okamžik zpracování znaleckého posudku jako okamžik zjištění všech okolností potřebných pro oznámení vady, dochází k jinému skutkovému zjištění ohledně okamžiku zjištění vady žalobci. Žalobci již v únoru 2023 měli všechny podstatné informace o vadě – tedy, že vada existuje, v čem spočívá (napadení dřevokaznými houbami a škůdci), jak je rozsáhlá a závažná (aktivní dřevomorka, koniofora, historické napadení červotoči, riziko pro statiku domu) a doporučený postup odstranění napadených částí.

8. Podle § 2095 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (o. z.) prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

9. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

10. Podle § 2111 o. z. neoznámil-li kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy.

11. Podle § 2112 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. K účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

12. Podle § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

13. Po právní stránce pak odvolací soud souhlasí s okresním soudem, že šlo o vadu nemovitosti. Námitky žalovaných u okresního soudu, že šlo nikoli o vadu, ale o běžné opotřebení nemovitosti dané jejím vysokým stářím neobstojí, neboť na nemovitosti byly minulými vlastníky provedeny stavební práce, které byly dle stavebního průzkumu nevhodně navrženy a nevhodně provedeny. Tyto práce se netýkaly podstatných nosných konstrukcí, netýkaly se výměny případně dožilých částí, ale šlo spíše o práce, které zlepšovaly nemovitost po estetické a užitné stránce a které navíc původní nosné konstrukce zakryly. Navíc byla nemovitost žalobcům inzerována jako po citlivé rekonstrukci bez nutnosti dalších investic. Je rozdíl, pokud se prodává neudržovaná a neužívaná nemovitost v původním a zjevném stavu, a nemovitost, která je užívána, jeví se udržovaná a je po tvrzené rekonstrukci. Pak nelze výskyt dřevomorky a plísní považovat za běžnou záležitost, kterou kupující od takové nemovitosti očekává, nebo očekávat může. Tedy nemovitost s plísněmi a škůdci narušujícími statiku nemovitosti není vhodná pro obvyklý účel, pro který je kupována ve smyslu § 2095 o. z. Rovněž je správný závěr, že šlo o vadu skrytou (závady v podobě plísní a nosné trámy byly zakryty předstěnami) a podstatnou (závažné poškození nosných dřevěných konstrukcí), která by odůvodnila odstoupení od kupní smlouvy ve smyslu § 2106 o. z. Rovněž závěr, že vada existovala v době prodeje má oporu ve skutkovém stavu zjištěným okresním soudem ze znaleckých posudků.

14. Občanský zákoník je postaven na dvousložkové koncepci uplatnění práv z vady – oznámení vady a volbu práva z vadného plnění. Zákoník výslovně v § 2112 o. z. udává kupujícímu povinnost vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co vadu zjistí, popř. ji mohl zjistit. Na tom nic nemění ani § 2129 o. z., který stanoví „objektivní“ lhůtu pro vytknutí skrytých vad u nemovitosti 5 let od koupě. Pro právní jistotu zákoník stanoví tuto lhůtu pro nejzašší vytknutí vady. Nicméně stále se uplatní i „subjektivní“ lhůta pro oznámení vady bez zbytečného odkladu po jejím zjištění kupujícím. Bezodkladné vytknutí vady má zřejmě vést k tomu, aby prodávající například mohl vadu odstranit, dohodnout se mimosoudně s kupujícím, aby se vada dále nezhoršovala zásahy kupujícího a podobně. Kupující nemá věc s vadou řadu měsíců či let užívat a teprve poté s již známou vadou před uplynutím objektivní lhůty oznámit prodávajícímu, neboť bdělým náleží práva.

15. Jak bylo zjištěno výše, žalobci již v únoru 2023 měli dostatek podstatných informací pro to, aby vady žalovaným oznámili. Zadání znaleckého posudku již bylo nadbytečné v tom směru, že odpovědi znalce žádné nové okolnosti k vadám nepřinesly. Opakují se otázky na znalce (zda nemovitost má vady, jaké jsou příčiny vad, zda a jak snižují funkční vlastnost a možnost užívání, zda vady existovaly v době prodeje, zda byly rozpoznatelné v době prodeje, jak je lze případně odstranit), které již byly zodpovězeny stavebně technickým průzkumem. Ani namítaná okolnost, že žalobci zvažovali, zda od smlouvy odstoupit či žádat jiné plnění z vad, a že k volbě práva jim měl sloužit znalecký posudek, není podstatná. Dvousložková koncepce uplatnění vad nevylučuje, aby s oznámením vad bylo rovnou spojeno uplatnění práva z vadného plnění. Rovněž je však možné, aby teprve po oznámení vady kupující dodatečně zvolil právo z vadného plnění. Tomu nasvědčuje ustanovení § 2106 odst. 2 a odst. 3 o. z., že pokud si kupující právo z podstatného porušení smlouvy nezvolí bez zbytečného odkladu po oznámení vady, má pouze práva z nepodstatného porušení smlouvy. Jelikož odstoupení od smlouvy je podstatným zásahem do práv všech smluvních stran, stanoví zákon výslovně v § 2111 o. z. ztrátu práva odstoupit, pokud není toto právo zvoleno bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Tedy žalobci mohli vadu žalovaným oznámit v březnu 2023, s tím, že ji považují za vadu skrytou a podstatnou a že zadali zpracování znaleckého posudku, aby zvolili odpovídající právo z vad, které uplatní dodatečně. Pak by bylo možno uvažovat, zda dodatečná volba práva odstoupení byla či nebyla v období od března 2023 do srpna 2023 se zbytečným odkladem či nikoli. V této souvislosti by bylo možno zohlednit, že u nemovitostí jde zpravidla o vysoké částky, ne vždy jsou zjevné technické příčiny vad či rozsah nákladů či efektivnost možných oprav, dále do úvah kupujícího kromě samotné nemovitosti vstupuje otázka zajištění jiného bydlení, času a nákladů na stěhování, současné místo zaměstnání, školy dětí a podobně. Nejde vždy o volbu jednoduchou, nicméně zákon stále hovoří o bezodkladnosti s tím, že tento neurčitý pojem lze vyložit se zohledněním konkrétních okolností případu.

16. Z tohoto důvodu odvolací soud dospívá k závěru, že jelikož nebyla vada zjištěná žalobci již v únoru 2023 vytknuta bez zbytečného odkladu v březnu či dubnu 2023, ale až v srpnu 2023, je námitka žalovaných dle § 2112 odst. 2 o. z. důvodná a žalobcům nelze práva z vadného plnění v podobě odstoupení od smlouvy přiznat. Proto odvolací soud dle § 220 odst. 1 písmeno b) o. s. ř. změnil napadený rozsudek tak, že žalobu zamítl. Z důvodu zamítnutí žaloby se již odvolací soud nezabýval dalšími odvolacími námitkami žalovaných stran nemožnosti vrácení nemovitosti a požadované peněžité náhrady dle § 2999 o. z.

17. V důsledku změny napadeného rozsudku odvolací soud dle § 224 odst. 2 o. s. ř. rozhodl o nákladech řízení před okresním soudem. Úspěšní žalovaní mají dle § 142 odst. 1 právo na náhradu nákladů řízení. Odměna zástupce žalovaných činí dle § 8 odst. 1, § 7 bodu 6 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024 částku 61 536 Kč za úkon právní služby. Zástupce učinil do 31. 12. 2024 ve věci 12,5 úkonů právní služby (převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě 5. 2. 2024, účast u jednání dne 11. 7. 2024, jednání dne 13. 11. 2024 za tři dvouhodiny, 4x porady s klienty (dne 6. 12. 2023, 21. 6., 15. 7., 16. 10. 2024), k tomu 2,5x písemná vyjádření (ze dne 9. 7., 9. 8., 9. 9., 4. 11. 2024). Odměna tedy činí 769 200 Kč. Odvolací soud neshledal účelným úkon porady s klientem 12. 9. 2023 po obdržení předžalobní výzvy, neboť poradu měli žalovaní již po převzetí zastoupení 21. 8. 2023 v důsledku odstoupení žalobců od kupní smlouvy. Po odstoupení od smlouvy a nedohodě účastníků následuje v zásadě vždy předžalobní výzva a podání žaloby, což mohli žalovaní očekávat, a další porada po předžalobní výzvě tedy není účelná. Rovněž neúčelnou shledal odvolací soud poradu před jednáním dne 12. 11. 2024, kdy účastníci jsou povinni vypovídat pravdu, a fotografie k rekonstrukci nemovitosti mohly být probrány již v souvislosti s podáním žalovaných ze dne 9. 8. 2024, kde v bodě V. žalovaní podrobně popisují rozsah a postup jimi prováděných prací na domě. Tedy oproti požadovaným 6 poradám odvolací soud uznal za účelné 4 porady. Pokud jde o podání ve věci, pak doplnění vyjádření k žalobě ze dne 23. 4. 2024 není účelným nákladem, kdy žalovaným nic nebránilo obranu vůči žalobě sepsat v jednom vyjádření, nikoli ve dvou. Sepis žádosti krajskému úřadu ohledně povodňové oblasti, tedy vyžádání a zajištění důkazu, není v § 11 odst. 1 a 2 advokátního tarifu uvedeno a povahou se jiným úkonům neblíží ve smyslu § 11 odst. 3 tarifu. Podání ze dne 9. 7. 2024, 9. 9. 2024 a 4. 11. 2024 jsou reakcí na důkazy znaleckými posudky předloženými žalobci a vyjádření k obsahu důkazu jako procesní podání pak je honorováno obdobně půl úkonem dle § 11 odst. 2 písmeno h). Tedy oproti požadovaným 5 úkonům za podání ve věci odvolací soud přiznal toliko 2,5 úkonu. Oproti celkem požadovaným 18 úkonům do 31. 12. 2024 odvolací soud přiznal účelné náklady za 12,5 úkonů. Žalovaným dále náleží náhrada hotových výdajů advokáta dle § 13 odst. 4 tarifu za 13 úkonů po 300 Kč, tedy 3 900 Kč. Dále náklady zahrnují cestovné k jednáním 11. 7. 2024 a 13. 11. 2024 ve výši 537,70 Kč (ujeto 60 km vozem se spotřebou 8,8 litrů benzínu na 100 km, ceně benzínu 38,20 Kč za litr a náhradě 5,60 Kč za km dle vyhlášky č. 398/2023 Sb.). Dále dle § 14 náhrada 400 Kč za ztrátu času cestou ke 2 jednáním a zpět celkem 4 půlhodin dle § 14 odst. 3 tarifu po 100 Kč.

18. Odměna po 1. 1. 2025 činí dle § 8 odst. 1, § 7 bodu 6 a § 12 odst. 4 advokátního tarifu 69 228 Kč za úkon, ve věci učinil advokát 3,5 úkony (porada s klienty 13. 1. 2025, podání ve věci 15. 1. 2025, účast u jednání dne 17. 1. 2025, účast na vyhlášení rozsudku půl úkonu), tedy odměna činí 242 298 Kč. Žalovaným náleží náhrada hotových výdajů advokáta dle § 13 odst. 4 tarifu za 4 úkony po 450 Kč, tedy částka 1 800 Kč.; dále cestové k jednáním 17. 1. a 27. 1. 2025 ve výši 537 Kč (ujeto 60 km vozem se spotřebou 8,8 litrů benzínu na 100 km, ceně benzínu 35,80 Kč za litr a náhradě 5,80 Kč za km dle vyhlášky č. 475/2024 Sb.). Dále dle § 14 náhrada 600 Kč za ztrátu času cestou ke 2 jednáním a zpět celkem 4 půlhodin dle § 14 odst. 3 tarifu po 150 Kč.

19. Celkem tedy odměna advokáta činí 1 011 498 Kč, náhrada hotových výdajů 5 700 Kč, cestovné 1 074,70 Kč, náhrada za ztrátu času 1 000 Kč, k tomu dle § 137 odst. 3 o. s. ř. náhrada DPH 214 047,30 Kč (21 % z 1 019 272,70 Kč), dále hotové výdaje žalovaných na důkazy – znalecký posudek dle § 137 odst. 1 o. s. ř. 20 000 Kč. Žalobci jsou povinni nahradit žalovaným náklady řízení před okresním soudem 1 253 320 Kč.

20. O náhradě nákladů odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaní byli v odvolacím řízení zcela úspěšní, mají tedy právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, odměnu 207 684 Kč za tři úkony právní služby (porada před sepisem odvolání, odvolání, účast u odvolacího jednání) po 69 228 Kč dle § 8 odst. 1, § 7 bodu 6 a § 12 odst. 4, dle § 13 náhradu hotových výdajů za tři úkony 1 350 Kč, cestovné ve výši 286 Kč (ujeto 32 km vozem se spotřebou 8,8 l/100 km, náhradě 5,80 Kč za km a ceně benzínu 35,80 Kč/l dle vyhlášky č. 475/2024 Sb.), 300 Kč za zmeškaný čas cestou k jednání celkem 2 půlhodiny, tj. 2 × 150 Kč dle § 14 advokátního tarifu, dále náhrada za DPH 44 020,20 Kč (21 % z 209 620). Dále soudní poplatek z odvolání 376 700 Kč. Celkem jsou tedy žalobci povinni zaplatit žalovaným náhradu nákladů odvolacího řízení 630 340,20 Kč. Úkon doplnění odvolání ze dne 10. 6. 2025 neshledal odvolací soud účelným, kdy žalovaným nic nebránilo odvolání podat v jednom podání, a ne je rozdělovat do vícero podání.

21. O nákladech státu bylo rozhodnuto dle § 148 odst. 1 o. s. ř., kdy neúspěšní žalobci jsou povinni nahradit státu náklady řízení 5 982 Kč, které vynaložil na znalečné [tituly před jménem] [právnická osoba] 1 876 Kč a [tituly před jménem] [jméno FO] 4 106 Kč.

Poučení