15 Co 220/2024 - 480

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Adély Kaftanové a soudkyň Mgr. Olgy Lenochové a JUDr. Heleny Karetové ve věci žalobce: [jméno zainteresované společnosti], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupený advokátem [jméno zástupce zainteresované společnosti] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] proti žalovanému: [Jméno zainteresované osoby 0/0], narozený [datum narození zainteresované osoby] bytem [adresa zainteresované osoby] zastoupený advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] o odstranění stavebních úprav, o odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 27. února 2024 č. j. 46 C 172/2021-434 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se mění následovně: i.Žalovaný je povinen odstranit plynové vedení zřízené odbočením z hlavního rozvodu plynu na chodbě v [hodnota]. nadzemním podlaží domu č. p. [hodnota] stojícího na pozemku parc. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa], obec [adresa] (na adrese [adresa]), které vede na této chodbě od hlavního rozvodu plynu do jednotky č. [hodnota], způsob využití jiný nebytový prostor, a to včetně kohoutu, a dále je povinen zajistit uvedení dotčené části chodby a hlavního rozvodu plynu a dalších dotčených částí domu do původního stavu, to vše do 2 měsíců od právní moci rozsudku. Umístění plynového vedení je vyznačeno červeně v plánku půdorysu jednotky, který tvoří přílohu č. 1 tohoto rozsudku. ii.Žalovaný je povinen odstranit vývod spalin umístěný v komíně, který se nachází v domě č.p. [hodnota] stojícím na pozemku parc. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa], obec [adresa] (na adrese [adresa]) a který přiléhá k jednotce č. [hodnota], způsob využití jiný nebytový prostor, umístěné v [hodnota]. nadzemním podlaží domu (konkrétně k její místnosti č. [hodnota] vyznačené v Příloze č. 2 „Dohody spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy a pozemků a zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy podle § 5 odst. 2 zákona číslo 72/1994 Sb…..“ uzavřené dne [datum] [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO]), a to vývod spalin v tomto komíně od [hodnota]. nadzemního podlaží po celé jeho výšce až po jeho zakončení nad komínem na střeše domu, a dále je povinen zajistit uvedení dotčené části komína, střechy a dalších dotčených částí domu do původního stavu, to vše do 2 měsíců od právní moci rozsudku. Umístění komína je vyznačeno modře v plánku půdorysu jednotky, který tvoří přílohu č. 2 tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 49 204 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta [tituly před jménem] [jméno FO].

III. Žalovaný je povinen zaplatit [Orgán veřejné moci] na náhradě nákladů řízení částku 1 389 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Ve výroku I. rozsudku ze dne 27. 2. 2024 soud I. stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce (společenství vlastníků jednotek v domě č. p. [hodnota] na pozemku parc. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], na adrese [adresa]) domáhal, aby žalovanému (vlastníkovi jednotky č. [hodnota], jiný nebytový prostor, v domě) byla uložena povinnost odstranit výše ve výroku tohoto rozsudku popsané stavební úpravy, jimiž měl žalovaný zasáhnout do společných částí domu bez souhlasu společenství vlastníků jednotek. Současně bylo žalobci uloženo zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 30 492 Kč (výrok II.) a zaplatit [Orgán veřejné moci] na náhradě nákladů řízení částku 1 389 Kč (výrok III.). Soud I. stupně vyšel z následujících podstatných zjištění:

2. Žalovaný je ode dne 21. 4. 2020 vlastníkem jednotky č. [hodnota], jiný nebytový prostor, nacházející se v prvním nadzemním podlaží domu č. p. [hodnota] stojícího na pozemku parc. č. [hodnota], vše v katastrálním území [adresa], obec [adresa] (dále jen „jednotka č. [hodnota]“). Správu domu vykonává žalobce (viz § 1189 a § 1194 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník /dále jen „o. z.“/). Jednotky byly v domě vymezeny „Dohodou spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy a pozemků a zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy podle § 5 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb.……“ uzavřenou dne [datum] [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] (dále jen „Dohoda“). Podle Vymezení jednotek v budově v Dohodě (část D.) jednotka č. [hodnota] (s celkovou podlahovou plochou jednotky s příslušenstvím 39,3 m) slouží jako kancelář, součástí jednotky je její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, elektroinstalace apod. kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů), do vlastnictví jednotky dále patří vybavení jednotky, podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a vnitřní strany vstupních dveří. Jako součást vybavení kanceláře č. [hodnota] (číslo místnosti [hodnota]) a kanceláře č. [hodnota] (číslo místnosti [hodnota]) je v Dohodě uvedeno topné těleso – ústřední topení. Jako společné části domu jsou v Dohodě (část E. Určení společných částí budovy E) vymezeny mimo jiné hlavní svislé a vodorovné konstrukce staveb (bod 1. c/), chodby (bod 1. f/), rozvody plynu a komíny (bod 1. h/). Jednotky byly do katastru nemovitostí zapsány s účinky ke dni 19. 12. 2003. Spoluvlastníci si v Dohodě (část H. Práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemkům, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek) s odkazem na § 4 odst. 2, písm. f) zákona č. 72/1994 Sb. určili, že z vlastníků budovy na vlastníky jednotek přecházejí mj. odběr zemního plynu z plynovodu ve vlastnictví [právnická osoba]. Podle podle článku IV odst. 14 písm. f) Stanov žalobce ze dne 7. 11. 2017 (dále jen „Stanovy“) dvoutřetinové většiny hlasů všech vlastníků jednotek dvoutřetinové většiny hlasů všech vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení (shromáždění vlastníků jednotek) o instalaci zařízení a stavební úpravy společných částí, jimiž se nemění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech (podle článku IV odst. 1 Stanov věta poslední má každý z vlastníků jednotek počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech).

3. Jednotka č. [hodnota] byla před převodem vlastnického práva na žalovaného ve vlastnictví [jméno FO] (který získal při vypořádání podílového spoluvlastnictví Dohodou dvorní trakt domu a první podzemní podlaží). Jednotka byla historicky vytápěna plynovým kotlem, který byl umístěn v prvním podzemním podlaží v jiné jednotce původně vlastněné rovněž [jméno FO]. Před převodem jednotky č. [hodnota] na žalovaného byly prostory provozovány jako prodejna pekařských výrobků, k tomuto účelu byly prostory rekolaudovány v roce 2004. Jednotka č. 5 [Anonymizováno] k provozování prodejny pekařských výrobků pronajata a bylo dohodnuto, že nájemce nebude užívat k vytápění plynový kotel umístěný mimo jednotku; k vytápění byl užíván malý elektrický ventilátor či přímotop.

4. Žalovaný po nabytí jednotky č. [hodnota] začal jednotku rekonstruovat za účelem jejího využití jako provozovna holičství a kadeřnictví. Při této rekonstrukci zřídil samostatné vytápění jednotky vlastním plynovým kotlem. Plyn do jednotky dovedl nově zřízeným rozvodem (potrubím), které napojil na hlavní rozvod plynu na chodbě v [hodnota] nadzemním podlaží domu - v délce cca 30 cm přes chodbu domu a skrz zeď do jednotky. Dále zřídil nový kouřovod (vývod spalin) z jednotky, a to z přízemí domu až na střechu domu ve stávajícím komíně, který k jednotce přiléhá. Stavební úpravy týkající se zřízení samostatného vytápění jsou přesně vymezeny ve výrokové části tohoto rozsudku. Žalobce s popsanými stavebními zásahy nesouhlasil. Snaze žalovaného o přebudování jednotky na kadeřnictví se staví od počátku negativně většinoví vlastníci jednotek [jméno FO] a [jméno FO] (rodině těchto osob byl dům vrácen v restituci), menšinoví vlastníci mají od počátku jiný názor. V domě vymezeno celkem [hodnota] jednotek, které nyní vlastní celkem [hodnota] vlastníků.

5. Do komínového průduchu, na který se žalovaný připojil, lze umístit dalších 6 kouřovodů. Přímotopem jednotku nelze vytápět, neboť průřez fázový jističů HDV není dostačující dle platných norem ČSN.

6. Soud I. stupně předpokládal, že žalovaný (shora ve výroku) vymezenými stavebními zásahy zasáhl do společných částí domu, avšak zásahy zhodnotil jako nepatrné. Porovnal právo žalovaného výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt s právem „ostatních vlastníků jednotek o těchto otázkách (zřejmě o společných částech domu) rozhodovat prostřednictvím orgánu SVJ“. Dovodil, že žalovaného nelze omezovat při vnitřních úpravách jeho jednotky, které neohrožují výkon vlastnického práva jiných vlastníků jednotkek a nemění vzhled domu, neboť by to bylo v rozporu s ústavními principy. Soud I. stupně aplikoval ust. § 1175 odst. 1 o. z. ve spojení s ust. § 1012 o. z. Dle jeho závěru žalovaný postupoval v souladu s těmito ustanoveními, neboť rozhodnými stavebními zásahy do společných částí domu vlastníky ostatních jednotek nijak neomezil a byl to naopak žalobce, kdo se snažil zabránit řádné realizaci vlastnického práva žalovaného k jeho jednotce. Soud I. stupně nadto zmínil, že žalovaný realizoval „smluvně garantovanou možnost napojení jednotky na plyn“ dle Dohody. Proto, že nedošlo k neoprávněnému zásahu do společných částí domu, dovodil soud I. stupně nedostatek aktivní legitimace žalobce k podání negatorní žaloby (§ 1042 o. z.) a žalobu zamítl.

7. Výrok o nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky vychází z ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Úspěšnému žalovanému bylo proti neúspěšnému žalobci přiznáno právo na náhradu vynaložených nákladů na zastoupení advokátem, které byly vypočteny dle vyhlášky č. 177/1996 Sb.

8. Výrok o nákladech státu vychází z ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. Nespěšnému žalobci byla uložena povinnost zaplatit České republice státem vynaložené náklady řízení, které odpovídají pravomocně přiznanému svědečnému.

9. Rozsudek napadl včasným odvoláním žalobce. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. Předně se ohradil proti závěru soudu I. stupně o nedostatku jeho aktivní legitimace v tomto sporu. Soud I. stupně zjevně nečiní rozdíl mezi aktivní legitimací žalobce a důvodností žaloby. Předmětem řízení je požadavek na odstranění zásahů provedených žalovaným do společných částí budovy a aktivní legitimace společenství vlastníků jednotek je v takovém případě nepochybná (viz např. rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3269/2010, sp. zn. 28 Cdo 3372/2007, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017, sp. zn. 26 Cdo 379/2019, sp. zn. 22 Cdo 3644/2015, sp. zn. 22 Cdo 3281/2008 a sp. zn. 26 Cdo 287/2018 a komentářová literatura: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V., a kol. Občanský zákoník. Komentář. Druhé vydání. Praha: CH Beck 2019, strana 1268). Soud I. stupně se s podstatou stavebních úprav, jejichž odstranění se žalobce žalobou domáhá, vypořádal zmatečným způsobem. Pokud hovoří o vnitřních stavebních úpravách v jednotce č. [hodnota], žalobce se odstranění takových úprav nedomáhá, tudíž nemají pro toto řízení význam. Stejně tak nemá žádný význam změna účelu užívání jednotky č. [hodnota] z prodejny pekařských výrobků na kadeřnictví (žalobce se nedomáhá, aby soud zakázal žalovanému užívat jeho jednotku jako kadeřnictví).

10. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný provedl rozhodné stavební úpravy, o něž v řízení jde, nově. Z jeho strany nedošlo k rekonstrukci či výměně stávajícího či v minulosti zřízeného plynového vedení a vývodu spalin, ale šlo o jeho zcela nové zřízení. Soud I. stupně nesprávně pominul druhou část ust. § 1175 odst. 1 o. z., podle které vlastník (který má právo svobodně spravovat výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části) nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. V projednávané věci je zřejmé (soud I. stupně to i konstatoval v odůvodnění rozsudku), že žalovaný do společných částí domu zasáhl, že je změnil, a tedy jednal v rozporu s ust. § 1175 odst. 1 o. z. (žalobce má navíc i za to, že žalovaný současně omezil ostatní vlastníky jednotek ve využití jím zabraného komína). To potvrzuje judikatura Nejvyššího soudu. Nejvyšší soud se v rozsudku ze dne 29. 4. 2015 sp. zn. 22 Cdo 613/2013 zabýval podobnou věcí spočívající v zásahu do společných částí a konstatoval, že nehodlá jakkoliv zpochybňovat právo vlastníka jednotky provést na jednotce úpravy, jimiž si zvyšuje standard bydlení (v tam řešeném případě změnit starší typ vytápění a vybudovat si WC a koupelnu uvnitř bytu), vlastník však musí respektovat tu skutečnost, že pokud stavebními úpravami na jednotce má dojít k zásahu do společných částí domu, pak k tomu potřebuje zákonem stanovený souhlas ostatních vlastníků jednotek. Ve věci řešené Nejvyšším soudem v rozsudku ze dne 23. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 1879/2009 šlo o zásah do dvou dosud nevyužívaných komínových průduchů spočívající v jejich vnitřní úpravě tak, aby mohly být využity jako instalační šachty. I zde bylo konstatováno, že k takové stavební úpravě vlastník jednotky potřebuje zákonem stanovený souhlas ostatních vlastníků jednotek.

11. Rozhodně nelze aprobovat závěr, že není-li v prohlášení vlastníka specifikováno, jaký konkrétní komín může být příslušnou jednotkou využíván, může si každý vlastník jakýkoliv komín přisvojit. Úvaha soudu I. stupně, že žalovaný mohl jednostranně provést předmětné stavební úpravy, aby mohl svoji jednotku vytápět plynem, je nesprávná. Soud I. stupně tuto dovozenou potřebu žalovaného posoudil jako nadřazenou všem dalším okolnostem, tedy zákazu zásahu do společných částí domu bez souhlasu žalobce, respektive jeho orgánů, právům ostatních vlastníků jednotek a zákonem stanovenému postupu předvídanému pro případ absence souhlasu orgánu společenství vlastníků se záměrem žalobce. V době, kdy si žalovaný zakoupil jednotku, věděl nebo musel vědět o tom, jak je či není vytápěna. Koupil si tedy jednotku, kterou dle jeho tvrzení nešlo vytápět elektřinou a která neměla vlastní plynové vytápění. Žalovaný věděl „do čeho jde“ a není důvodu, proč mu poskytovat zvýšenou ochranu ze strany soudu v podobě úlev proti standardnímu postupu v podobných situacích. Soud I. stupně rovněž chybně dovodil, že žalobce měl žalovanému bránit chování, kterým žalovaný realizoval „smluvně garantovanou možnost napojení své jednotky na plyn“. Z části H. Dohody rozhodně neplyne právo každého vlastníka jednotky, aby se bez dalšího svým jednostranným rozhodnutím připojil jakýmkoliv způsobem k plynovému potrubí v domě. Jde zcela zjevně jen o zákonem předepsaný výčet práv a závazků týkajících se budovy, společných částí a pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek; uvedené ustanovení žádný jiný význam ujednání nemá. Přestože v projednávané věci vůbec není relevantní, jak byla jednotka dříve vytápěna, ale pouze to, jaké stavební zásahy žalovaný provedl, učinil soud I. stupně některé dílčí chybné skutkové závěry týkající se možnosti vytápění jednotky č. [hodnota] elektřinou. Není pravda, že přímotop nelze v jednotce žalovaného umístit, neboť tento v zde v minulosti byl. Žalovaný měl a má možnost vytápět jednotku elektřinou tak, jak to dělal jeho předchůdce a jak to dělají vlastníci jiných jednotek v domě. Žalovaný se rozhodl pro plynové vytápění pouze pro svůj komfort, nikoliv z důvodu nutné potřeby. I kdyby však žalovaný takovou nutnou potřebu měl, nemůže tato skutečnost aprobovat jeho svévolný postup, kterým byla obejita pravidla přijímání rozhodnutí v rámci společenství vlastníků jednotek. I skutkový závěr, že komínový průduch, na který se připojil žalovaný, je možno vyvložkovat šesti dalšími vložkami pro plynové spotřebiče dalších uživatelů, je chybný, neboť není podložený stanoviskem odborníka (soud I. stupně nemohl posoudit, co vše je nutné pro umístění kouřovodu do komína; nemusí jít jen o trubku, ale i o přídavná zařízení, která umenšují prostor komína – odvod kondenzátu, uchycení apod.). Soud I. stupně svým rozhondutím nedůvodně zvýhodnil žalovaného na úkor vlastníků jednotek majících vytápění elektrické a ne plynové, kteří nešli cestou živelného zřizování plynových přípojek pro své byty. Žalovaný by nebyl jediným vlastníkem jednotky v domě, která by nebyla vytápěna plynem, jsou i další vlastníci jednotek, kteří nemají v jednotkách plyn (a nemají ani odvod spalin), přesto nezasahují do společných částí, aby si plynovou přípojku a odvod spalin zřídili. V minulosti někteří vlastníci požadavek na změnu způsobu vytápění shromáždění vlastníků ke schválení předložili, jejich záměry nebyly schváleny a oni od realizace ustoupili. Žalobce se dále ohradil proti dílčím skutkovým závěrům soudu I. stupně v tom směru, že žalovaný předem informoval vlastníky v domě o rekonstrukci, a to včetně zřízení samostatného vytápění. Zdůraznil, že žalovaný naopak cíleně žalobce neinformoval o stavebních úpravách, jimiž bylo zasaženo do společných prostor, na střechu domu za účelem umístění kouřovodu se dostal bez součinnosti žalobce, zřejmě ze střechy sousedního domu.

12. V otázce oprávnění žalovaného připojit se k rozvodům plynu v domě a umístit do komína kouřovod rozhodl soud I. stupně o věci, která mu nepřísluší. V řízení, ve kterém lze posuzovat důvodnost či nedůvodnost požadavku žalovaného na provedení předmětných stavebních zásahů a přiměřenost či nepřiměřenost jejich odmítání ze strany žalobce – společenství vlastníků jednotek, je jen řízení o návrhu podle ust. § 1209 o. z. V takovém řízení (k jehož projednání jsou příslušné krajské soudy) v situaci, kdy nebyl odsouhlasen návrh žalovaného na provedení stavebních úprav společných částí domu ze strany shromáždění vlastníků jednotek (nebo kdyby takový návrh, ač řádně předložený, nebyl v přiměřené lhůtě projednán), jsou posuzovány okolnosti nesouhlasu a soud může uspořádat poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Žalovaný se připravil o možnost, aby jeho situaci přezkoumával soud v řízení podle ust. § 1209 o. z., které má poskytovat soudní ochranu proti negativnímu rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek. Žalovaný po dlouhou dobu nepředložil návrh na projednání provedených stavebních zásahů žalobci k zařazení na pořad jednání shromáždění vlastníků jednotek, a když tak učinil, bylo rozhodnuto negativně. Poté žalobu dle ust. § 1209 o. z. nepodal.

13. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Dle žalovaného soud I. stupně správně posoudil provedené stavební úpravy komplexně a správně shledal, že šlo o vnitřní stavební úpravy jednotky, které jsou souladné s ust. § 1175 odst. 1 o. z. Šlo tedy o úpravy prováděné v rámci svobodné správy a užívání výlučného majetku žalovaného a v rámci zákonem předpokládaného užívání společných částí domu. Zároveň šlo o úpravy, které závažně nenarušují nad míru přiměřenou poměrům práva jiných osob ve smyslu ust. § 1012 o. z. Podle žalované se v případě předmětných stavebních úprav nejednalo o takové zásahy do společných částí, o kterých by měly rozhodovat orgány žalobce.

14. Odvolací soud dle ust. § 212 a § 212a o. s. ř. přezkoumal rozsudek soudu I. stupně, včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, a došel k závěru, že odvolání je důvodné.

15. Odvolací soud při svém rozhodování zohlednil následující skutečnost plynoucí z obsahu spisu: Žalovaný po proběhlé mediaci v průběhu řízení požádal žalobce dne 29. 1. 2023 o (dodatečný) souhlas s provedenými stavebními úpravami, jejichž odstranění se žalobce na žalovaném v tomto řízení domáhá (vyvedení kouřovodu komínem a napojení plynového spotřebiče v jednotce č. [hodnota] na domovní plynové zařízení), a formuloval v tomto smyslu návrh usnesení pro shromáždění vlastníků jednotek. Shromáždění vlastníků jednotek žalobce potřebnou většinou hlasů dle Stanov (dvoutřetinovou většinou hlasů všech vlastníků jednotek počítanou podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu) souhlas s provedenými stavebními úpravami nedalo. Podle sdělení [jméno FO], místopředsedkyně výboru společenství vlastníků, při jednání soudu I. stupně dne 19. 10. 2023 vyslovilo nesouhlas 55-56 % vlastníků a hlasování proběhlo v létě 2023.

16. Ve věci lze rozhodnout na základě soudem I. stupně opatřených skutkových zjištění, která jsou výše rekapitulována v odstavcích 2. a 4. (o pravdivosti těchto zjištění není pochyb), ve spojení se skutečností, že žalobce nedal prostřednictvím shromáždění vlastníků jednotek (způsobem předepsaným ve Stanovách) žalovanému souhlas se stavebními úpravami, jejichž odstranění se žalobce domáhá v tomto řízení.

17. S právními závěry soudu I. stupně nelze souhlasit. Tyto závěry jsou v rozporu jak s textem relevantních zákonných ustanovení, tak s použitelnou judikaturou Nejvyššího soudu.

18. Aktivní legitimace žalobce v této věci zřetelně plyne z ust. § 1189 a § 1190 o. z. (a navazující judikatury Nejvyššího soudu).

19. Podle ust. § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržování nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Podle ust. § 1189 odst. 2 o. z. má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

20. Podle ust. § 1190 o. z. osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.

21. Podle ust. § 1042 o. z. vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

22. Oprávnění společenství vlastníků v rámci správy domu podat negatorní žalobu podle ust. § 1042 o. z. (dříve dle ust. § 126 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník) proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu bylo dovozeno v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. 4. 2012 sp. zn. 29 Cdo 3269/2010, který byl uveřejněn ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 106/2012, a dále např. v rozsudku ze dne 30. 10. 2018 sp. zn. 26 Cdo 287/2018, jehož závěry byly přijaty pro poměry nového občanského zákoníku.

23. Podle ust. § 1175 odst. 1 o. z. vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

24. Podle ust. § 1200 odst. 2, písm. f) o. z. stanovy společenství vlastníků jednotek obsahují pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.

25. Žalobce správně vystihl, že soud I. stupně při rozhodování ve věci zcela pominul zákonnou povinnost vlastníka jednotky dle ust. § 1175 odst. 1 o. z. nezměnit společné části domu. Takový zásah by vlastník mohl učinit jen se souhlasem osoby odpovědné za správu domu, tj. společenství vlastníků (§ 1190 o. z.) při dodržení stanovami upravených pravidel pro správu domu (§ 1200 odst. 2, písm. f/ o. z.). Podstata bytového spoluvlastnictví spočívá v tom, že práva jednotlivých vlastníků jednotek jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek. Zákonný zákaz (svévolně) změnit společné části rozhodně nelze vyloučit aplikací ust. § 1012 o. z., jak předpokládá soud I. stupně.

26. V posuzovaném případě byly jednotky v domě č. p. [hodnota] v katastrálním území [adresa] vymezeny podle zákona č. 72/1994 Sb. I když se práva povinnosti vlastníků jednotek od 1. 1. 2014 řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, vznik vlastnického práva k takovým jednotkám a odvozená (sekundární) práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku se posuzují podle dosavadních předpisů (§ 3028 odst. 1 o. z.). K vymezení jednotek došlo v prosinci 2003. Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2015 sp. zn. 26 Cdo 3862/2015 uveřejněný pod č. 21/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a rozsudek ze dne 14. 2. 2024 sp. zn. 26 Cdo 3434/2023. Podle ustanovení § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. společnými částmi domu se rozumí části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny kočárkárny kotelny komíny výměníky tepla a rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody kanalizace plynu elektřiny vzduchotechniky výtahy hromosvody společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny). Podle ustálené soudní praxe vlastník domu nemohl jako nebytové prostory určit společné části domu, jejichž příkladný výčet je uveden v § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. Takové prohlášení (jeho část) by bylo neplatné pro rozpor se zákonem podle ust. § 39 zákona č. 40/1964 Sb. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 11. 2003 sp. zn. 28 Cdo 1788/2003, proti němuž podanou ústavní stížnost Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 8. 12. 2004 sp. zn. III ÚS 23/04, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2017 sp. zn. 26 Cdo 1184/2016 a rozsudek ze dne 14. 2. 2024 sp. zn. 26 Cdo 3434/2023).

27. V případě posuzovaných stavebních úprav šlo o zásah do komína, hlavní svislé konstrukce (obvodové zdi bytové jednotky) a rozvodů plynu, které ani nemohly být „prohlášením vlastníka“, jež je obsaženo v Dohodě (o vypořádání podílového spoluvlastnictví) vymezeny jako součást jednotky. Tyto mohly být vymezeny jen jako součást společných částí domu a také tak vymezeny byly, jak plyne ze skutkových zjištění soudu I. stupně.

28. Lze tedy shrnout, že žalovaný do společných částí domu rozhodnými stavebními úpravami zasáhl a učinil tak bez souhlasu společenství vlastníků jednotek.

29. Souhlas pak nebyl dán ani dodatečně, byť o jeho udělení žalovaný v lednu roku 2023 požádal. Shromáždění vlastníků žalovaným navržený (již provedený) zásah do společných prostor v létě roku 2023 neschválilo. Toto negativní rozhodnutí shromáždění vlastníků lze přezkoumat, jak správně vystihl žalobce, pouze na základě žaloby přehlasovaného vlastníka jednotky v řízení podle ust. § 1209 o. z. V jiném řízení jej přezkoumávat nelze, a to ani jako otázku předběžnou, jak plyne z judikatury Nejvyššího soudu – viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017 sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, jehož závěry se uplatní i po 1. 7. 2020 s tím rozdílem, že po uvedeném datu soud může uspořádat poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení ve smyslu ust. § 1209 odst. 2 o. z., a především aktuální rozsudek ze dne 28. 5. 2024 sp. zn. 26 Cdo 19/2024.

30. Podle ust. § 1209 odst. 1 o. z., ve znění účinném od 1. 7. 2020, je-li pro to důležitý důvod může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí (rozuměj rozhodnutí shromáždění vlastníků). Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. Podle ust. § 1209 odst. 2 o. z., ve znění účinném od 1. 7. 2020, soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad s výhradami či proti zajištění, nebo zda se uskutečnit vůbec nemá.

31. Odvolací soud je tedy nucen konstatovat, že závěry soudu I. stupně jsou v příkrém rozporu s aktuální rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, neboť soud I. stupně v rozsudku de facto přezkoumával racionalitu negativního rozhodnutí společenství vlatníků jednotek, které mu bylo známo, ačkoliv to přísluší toliko soudu v řízení zahájeném podle ust. § 1209 o. z. Odvolací soud podotýká, že takové přezkumné řízení žalovaným skutečně zahájeno nebylo, jak správně podotkl žalobce (negativní tvrzení žalobce odvolací soud ověřil v informačním systému Městského soudu v Praze).

32. Odvolací soud proto rozsudek soudu I. stupně podle ust. § 220 odst. 1, písm. a) o. s. ř. změnil tak, že žalobním návrhům na odstranění rozhodných neoprávněných stavebních úprav vyhověl.

33. Odvolací soud stanovil lhůtu ke splnění témto rozsudkem uložené povinnosti v délce dvou měsíců. Přihlédl jednak k časové náročnosti splnění uložené povinnosti a dále k tomu, že odstranění stavebních úprav bylo žalovanému uloženo až rozsudkem odvolacího soudu.

34. Protože odvolací soud změnil rozsudek soudu I. stupně, rozhodoval dle ust. § 224 odst. 2 o. s. ř. nejen o nákladech odvolacího řízení, ale i o nákladech řízení před soudem I. stupně.

35. Při rozhodování o náhradě nákladů ve vztahu mezi účastníky postupoval dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. (ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř.) a uložil žalovanému, který ve sporu nebyl úspěšný, povinnost nahradit úspěšnému žalobci jím vynaložené náklady řízení v plné výši. Přiznaná částka 49 204 Kč zahrnuje zaplacený soudní poplatek ze žaloby ve výši 5 000 Kč, zaplacený soudní poplatek z odvolání ve výši 5 000 Kč a náklady právního zastoupení, které byly vypočteny dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to odměnu za 18 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, sepis vyjádření ze dne 19. 11. 2021, ze dne 27. 4. 2022 a ze dne 21. 8. 2023, sepis závěrečného návrhu ze dne 31. 1. 2024, účast na soudem nařízeném prvním jednání před mediátorem dne 3. 10. 2022 – jednání přesáhlo 2 hodiny, účast na jednání soudu I. stupně ve dnech 3. 5. 2022, 21. 6. 2022, 16. 5. 2023, 20. 7. 2023, 19. 10. 2023 – délka jednání přesáhla 2 hodiny, 19. 12. 2023 a 27. 2. 2024, sepis odvolání a účast na jednání odvolacího soudu dne 19. 9. 2024) po 1 500 Kč dle ust. § 7 a § 9 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. a), d), g), i) a k) vyhlášky, 18 × paušální náhradu hotových výdajů advokáta po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 vyhlášky a zvýšení souhrnu odměny a náhrad advokáta o 21 % DPH v částce 6 804 Kč.

36. Při rozhodování o nákladech státu postupoval dle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř. a uložil žalovanému, který ve sporu nebyl úspěšný, povinnost nahradit státu státem vynaložené náklady řízení.