15 Co 225/2024 - 327

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Dagmar Gottwaldové a soudců Mgr. Karly Nekolové a Mgr. Jana Rýznara ve věci žalobce: [Jméno žalobce], IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o zaplacení 2 509 000 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 9. 4. 2024, č. j. 30 C 136/2020-271, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení částku 45 291 Kč k rukám zástupce žalovaného do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 2 509 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky za dobu od 14. 4. 2020 do zaplacení (výrok I.) a žalobci povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení neuložil (výrok II.).

2. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, jímž se domáhal zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení, případně změny rozsudku tak, že žalobě bude v plné výši vyhověno. Tvrdil, že žalovanému vznikla povinnost uhradit mu ušlý zisk již ode dne vzniku vodovodní havárie, tedy za celou dobu, kdy nemohl předmět nájmu užívat, přičemž konkrétní právní titul této odpovědnosti je věcí právního posouzení soudem, přičemž v úvahu vyplývá porušení prevenční povinnosti žalovaného ve smyslu ust. § 2900 o. z., jeho odpovědnost jako vlastníka budovy, která žalobci způsobila, dle ust. § 2937 o. z., případně odpovědnost za porušení nájemní smlouvy podle § 2913 o. z. I kdyby se však soud s tímto názorem žalobce neztotožnil, pak má za to, že v řízení bylo jednoznačně prokázáno, že žalovaný v opravách budovy a zejména předmětu nájmu nepostupoval řádně a bez průtahů, naopak tyto opravy účelově prodlužoval a zdržoval, jak plyne z provedených důkazů. Poukázal v tomto směru zejména na výpověď svědka [jméno FO], který vypověděl, že k uvedení kavárny znovu do provozu bylo potřeba 2 až 2,5 měsíce, přičemž dle žalovaného opravy trvaly více než roku. Současně nesouhlasil se závěrem okresního soudu o tom, že mezi neoprávněnou výpovědí z nájmu ze strany žalovaného jakožto pronajímatele a vznikem škody na straně žalobce ve formě ušlého zisku není příčinná souvislost, neboť na vzniku nemožnosti žalobce provozovat kavárnu spolupůsobilo více příčin, přičemž tou první a zcela podstatnou byla nastalá havárie. Argumentoval tak, že udělení neoprávněné výpovědi, pokud by nemělo zakládat nárok žalobce na úhradu ušlého zisku, činilo by z institutu soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi institut zcela zbytečný, neboť i vyhovění žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi by bylo pouhým akademickým výrokem, který by nájemci nepřinesl žádný či téměř žádný prospěch. Pokud by pronajímatel měl být za neoprávněnou výpověď postižen maximálně náhradou ušlého zisku za období výpovědní doby, pak by se takový neoprávněný postup mnohému pronajímateli vyplatil. K takovému posouzení však nepochybně ustanovení § 2314 o. z. nesměřovalo. Podle žalobce žalovaný zjevně a otevřeně využil vodovodní havárii k tomu, aby se zbavil nájemníka, o kterého již neměl zájem, a nahradil jej novým, který by mu vyhovoval lépe a platil vyšší nájemné. Opravy následků vodovodní havárie žalovanému pokrylo pojistné plnění, a tak žalovaný ve výsledku získal rekonstruovanou budovu i volný předmět nájmu, který ještě před vyhlášením rozhodnutí o neoprávněnosti výpovědi pronajal novému nájemci, aby mu tak na rozdíl od žalobce žádný příjem neušel. Takové jednání žalovaného je v příkrém rozporu s dobrými mravy a nemůže požívat právní ochrany, a také závěr okresního soudu o tom, že naopak žalobce porušil svou obecnou prevenční povinnost, když si pro období od konce výpovědní lhůty ušlý zisk nenahradil z jiných zdrojů, označil za naprosté odtržení soudu od reality podnikání. Žalobce si mohl hledat jiné prostory k provozování gastro podniku, ostatně posléze začal i jiný podnik provozovat, toto však mohl činit i za případného využití většího počtu zaměstnanců, kteří by nahradili jeho osobní účast, a za takových podmínek současně dosahovat zisku v předmětu nájmu do řádného konce nájmu, v čemž mu bylo zabráněno jedině neoprávněným postupem žalovaného. Dále zdůraznil, že podnik provozovaný v předmětu nájmu byl svým umístěním i historií zcela unikátní a jeho přemístění na jiné místo, i pokud by bylo k dispozici, by nemohlo zajistit pokračování dosahování srovnatelné výše zisku. Zdůraznil, že neměl finanční prostředky nezbytné pro rozjezd nového podniku, když tyto investoval do provozu podniku v předmětu nájmu s vidinou jeho trvání po dobu 5 let. Konstatoval, že v jeho silách nebylo si za uplatněné období najít náhradní zdroj zisku. Dále žalobce uvedl, že i otázka výše ušlého zisku a jeho náhrady byla v řízení dostatečně prokázána, neboť daňovými přiznáními doložil výši svých příjmů za celou dobu podnikání v předmětu nájmu, podrobně popsal způsob provozování podniku a náklady s tím spojené a zisk vypočítal podle údajů i s přihlédnutím ke specifikům období pandemie COVID-19. Současně okresnímu soudu předložil a přehledně vysvětlil způsob výpočtu žalované částky. Pokud pak měl okresní soud za to, že výše ušlého zisku není dosud dostatečně prokázána, měl zadat vypracování znaleckého posudku, který žalobce navrhoval.

3. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako správného. Ohradil se proti nařčení, že měl účelově prodlužovat dobu opravy objektu po vzniklé havárii. Odkázal přitom na výsledky provedeného dokazování, zejména na výpověď svědků [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], přičemž zdůraznil, že svědek [jméno FO] vypověděl, že pro opravu kavárny bylo zapotřebí 5 až 6 týdnů při minimalistické variantě opravy, resp. 15 až 16 týdnů při maximalistické variantě opravy, přičemž zdůraznil, že vodovodní havárií byly dotčeny nejen prostory kavárny, ale také prostory nad kavárnou, a tedy bylo nutné škody odstraňovat na více místech najednou, což z výpovědi tohoto svědka rovněž vyplývá. Žalovaný se ztotožnil se závěry okresního soudu o tom, že žalobce měl objektivní možnost svou podnikatelskou činnost realizovat jinde, což také činil prostřednictvím společnosti [právnická osoba], IČO [IČO], s předmětem činnosti mimo jiné hostinská činnost, jejímž je po celou dobu existence společnosti žalobce jediným společníkem a jednatelem. Odkázal současně na judikaturu Nejvyššího soudu zabývající se porušením obecné prevenční povinnosti ve smyslu dříve platného ust. § 415 zák. č. 40/1964 Sb., nyní ust. § 2900 zák. č. 89/2012 Sb. – občanského zákoníku (dále jen o. z.), a otázek souvisejících s požadavkem na náhradu ušlého zisku.

4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu, včetně řízení jeho vydání předcházejícího, ve smyslu ust. § 212a odst. 1, 2, 4 a 5 o. s. ř. a žádné vady řízení uvedené v § 229 odst. 1 a 2 písm. a) a b) a odst. 3 o. s. ř. neshledal, tyto nebyly účastníky ani namítány. Po takto provedeném přezkumu pak dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

5. Z obsahu spisu se podává, že v řízení zahájeném dne 22. 6. 2020 domáhal se žalobce po změně žaloby po žalovaném zaplacení částky 2 509 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky za dobu od 14. 4. 2020 do zaplacení. Skutkově tvrdil, že na základě smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání a o nájmu movitých věcí ze dne 27. 9. 2017 si od žalovaného pronajal nebytové prostory v 1. nadzemním podlaží a v 1. podzemním podlaží budovy č. p. [Anonymizováno], která je součástí pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [Anonymizováno], a dále movité věci tvořící provozní a technologické zařízení a vybavení kavárny popsané v příloze této smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou v trvání 5 let počínaje dnem 1. 10. 2017. Následně žalovaný doručil žalobci výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 22. 10. 2019 z důvodu dle ust. § 2309 písm. a) o. z., a to vzhledem k mimořádné události, kterou jsou vodovodní škody způsobené prasklou pancéřovou hadičkou k přívodu teplé vody u umyvadla v sociálním zařízení ve 3. nadzemním podlaží budovy, jejíchž důsledkem došlo k rozsáhlému poškození prostor, které jsou předmětem nájmu, jakož i celé budovy. Zasažené prostory byly následně vysoušeny, přičemž pokud by tyto práce probíhaly řádně a nebyly zpožďovány žalovaným, byly by dokončeny nejpozději do konce roku 2019. Okresní soud v Ostravě pravomocným rozsudkem ze dne 9. 10. 2020, č. j. 30 C 15/2020-44, rozhodl, že předmětná výpověď z nájmu daná žalobci byla neoprávněná. Dne 18. 11. 2019 v nočních hodinách do předmětu nájmu začalo přes strop opětovně zatékat, kdy zdrojem tohoto zatékání byla voda z mobilního odvlhčovače umístěného v 2. nadzemním podlaží budovy, z něhož byla nestandardně vyvedena hadička s odtokem kondenzátu přímo na zem. Žalobce přitom vyslovil domněnku, že odvlhčovač zde tímto způsobem umístil žalovaný nebo jiná osoba jednající z jeho pokynu, a to za účelem dalšího prodloužení oprav v předmětu nájmu a dosažení předčasného ukončení nájmu. Žalovaný na opakované výzvy nedokončil odstraňování následků havárie a opravy předmětu nájmu, vzhledem k čemuž nebylo možné obnovení provozu kavárny. Na místo toho mu žalovaný udělil neplatnou výpověď a opakovaně jej vyzýval k vyklizení předmětu nájmu, aniž by mu uhradil škodu, kterou mu způsobil. Žalovaný jej vyzval, aby škodu, která mu vznikla, nahlásil jeho odpovědnostní pojišťovně, [právnická osoba], což žalobce učinil, pojišťovna mu však sdělila, že škodu neuhradí, jelikož žalovaný se necítí být odpovědným, neboť škodu nezavinil. Žalovaný tedy porušil své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, důsledkem čehož odpovídá minimálně za sekundární škodu v podobě ušlého zisku. Vodovodní havárii žalobce nezavinil, k této žádným způsobem nepřispěl, ani jí nemohl předejít. Žalovaný byl povinen odstranit bez zbytečného odkladu veškeré následky škodné události a uvést předmět nájmu zpět do stavu způsobilého k užívání v souladu s nájemní smlouvou. V případě, že tak neučinil, a to ani po 4 měsících od vzniku škodné události, došlo z jeho strany k porušení smluvní povinnosti, v důsledku čehož odpovídá za škodu, která žalobci vznikla ve formě ušlého zisku v důsledku nemožnosti provozovat v předmětu nájmu kavárnu v souladu s nájemní smlouvou. Podle žalobce přitom předmět nájmu mohl být žalovaným opraven nejpozději do 31. 12. 2019, a tedy v jeho užívání dle nájemní smlouvy mohlo být pokračováno již od 1. 1. 2020. Žalobce tak požaduje ušlý zisk za období od 6. 10. 2019 do 30. 9. 2022 ve výši 2 509 000 Kč. Ačkoliv žalovaného k úhradě dlužné částky vyzýval, tato zůstala neuhrazena.

6. Žalovaný s žalobou nesouhlasil s odůvodněním, že neodpovídá za škodu, která měla žalobci vzniknout v důsledku vodovodní havárie, k níž došlo dne 6. 10. 2019, kdy došlo k masivnímu úniku vody z prasklého potrubí v 3. nadzemním podlaží budovy. Pokud žalobce odůvodnil svůj nárok na náhradu škody odkazem na ust. § 2937 odst. 1 o. z., pak žalovaný namítal, že tehdy jím vlastněnou nemovitost spravoval řádně a rozhodně svůj náležitý dohled nad ní nezanedbal. Prostory, ve kterých došlo k příčině havárie, byly rekonstruovány v roce 2016, stav těchto prostor byl tudíž obecně dobrý, nenasvědčující riziku řešené havárie. Prostory mající charakter „společných prostor“ byly pravidelně kontrolovány na denní bázi tak, že v pracovních dnech zde probíhal běžný úklid prováděný společností [Anonymizováno], IČO [IČO] (nyní [právnická osoba]), o víkendech zde probíhal úklid mimořádný, a to i dne 6. 10. 2019. Během těchto činností přitom nebylo zaznamenáno cokoliv, co by svědčilo o riziku vodovodní havárie. Ohradil se proti tvrzení žalobce, že uměle prodlužoval dobu oprav a takto porušil svou povinnost provést nezbytné opravy předmětu nájmu dle ust. § 2207 odst. 1 o. z. Namítal, že žalobce rozsah škod bagatelizuje, ačkoliv byla masivním únikem vody zasažena podstatná část budovy č. p. [Anonymizováno], tedy nikoliv pouze prostory, které žalobce užíval na základě nájemní smlouvy. Kromě jiného bylo nutno po důkladném vysoušení objektu opravit stropní konstrukce, vzduchotechniku a elektroinstalaci, kdy celkové náklady na tyto opravy dosáhly částky 3 286 667 Kč. Žalovaný na havárii reagoval naprosto adekvátně, okamžitě po jejím zjištění zajistil mimořádný úklid zasažených prostor, odstranění škod provedla na základě jeho objednávky společnost [právnická osoba]., když s prováděním díla – odstraněním škod bylo započato neprodleně, a to již dne 10. 10. 2019. Během provádění díla se pravidelně konaly také kontrolní dny. Závažnost havárie a rozsah jejich důsledků potvrzuje též sdělení Úřadu městského obvodu [adresa], odboru stavebního řádu a přestupků, který v návaznosti na jím provedenou kontrolní prohlídku konstatoval, že stavba, na které byly provedeny stavební úpravy, není schopna užívání k povolenému účelu a stanoveným způsobem, tj. k provozování kavárny. Uvedené dále dokládá zápis o odborné prohlídce vzduchotechnického zařízení doporučujícího výměnu rozvodů vzduchotechniky a zápis o odborné prohlídce klimatizačního zařízení s doporučením výměny klimatizační jednotky, oba ze dne 30. 10. 2019, vystavené společností [právnická osoba], jakož i posouzení stavu elektrické instalace ze dne 28. 2. 2020 vystavené revizním technikem elektrických zařízení [jméno FO], z něhož plyne, že instalace není schopna bezpečného provozu, přičemž k opětovné revizi došlo až během měsíce května 2020. Aniž by pak žalovaný jakkoliv uznával samotný základ žalobcova nároku na náhradu škody, zpochybnil také správnost kalkulace výše jeho ušlého zisku.

7. Okresní soud vyšel ze shodných tvrzení stran o uzavření nájemní smlouvy a o jejím obsahu, na základě které žalobce předmět nájmu fyzicky užíval k provozování své podnikatelské činnosti od 1. 10. 2017. Dne 6. 10. 2019 došlo v objektu k náhlé vodovodní havárii, když v nočních hodinách ve 3. nadzemním podlaží praskla vodovodní hadička k umyvadlu, v důsledku čehož došlo k zatopení mimo jiné také předmětu nájmu. Žalovaný po havárii provedl v budově stavební práce a dne 22. 10. 2019 doručil žalobci výpověď z nájmu. Žalobce vyzval žalovaného k oznámení pojistné události pojišťovně žalovaného, [právnická osoba], pojišťovna však plnění ve vztahu k žalobci odmítla. Žalovaný byl v rozhodné době vlastníkem celé budovy, v níž se nachází předmět nájmu. Dále okresní soud provedl dokazování spisem Okresního soudu v Ostravě sp. zn. 30 C 15/2020, zejména pravomocným rozsudkem vydaným v této věci, jímž byla deklarována neoprávněnost výpovědi z nájmu ze dne 22. 10. 2019 a dalšími listinnými důkazy předloženými účastníky, vyslechl navržené svědky, a to [jméno FO] – stavbyvedoucího společnosti [jméno FO] provádějící opravu budovy po havárii, [jméno FO] a [jméno FO] – svědků navržených žalobcem, kteří se vyjádřili k události ze dne 18. 11. 2019 i ke stavu nebytových prostor a jejich opravám po havárii, dále [jméno FO] – syna žalovaného, který vykonával z pověření otce správu předmětné budovy, svědkyň [jméno FO], která se podílela za pojistitele na řešení pojistné události a z tohoto titulu se i účastnila kontrolních dnů stavby, jakož i [Anonymizováno] a [jméno FO], které v kavárně pro žalobce pracovaly, a vyslechl oba účastníky řízení. Po takto provedeném dokazování po skutkové stránce dovodil, že společné prostory, ve kterých došlo k prasknutí hadičky, byly rekonstruovány v roce 2016. Tyto prostory byly v pracovních dnech denně pravidelně kontrolovány v rámci běžného úklidu prováděného společností [Anonymizováno], IČO [IČO], o víkendech zde pak probíhal úklid mimořádný, a to i dne 6. 10. 2019. Během těchto činností nebylo zaznamenáno cokoliv, co by svědčilo o riziku havárie. Bezprostředně po havárii byl předmět nájmu nezpůsobilý provozu pro sjednaný účel, bylo nutno provést jeho opravu, stejně jako prostor nad předmětem nájmu zasaženým únikem vody. Žalovaný započal s odstraňováním následků havárie bezprostředně po jejím zjištění. Pokud jde o rozsah poškození budovy, resp. předmětu nájmu i prostor nad předmětem nájmu zasažených únikem vody po havárii a rozsah nutných oprav k uvedení do stavu způsobilého sjednanému účelu, bylo zjištěno, že byly zcela promočeny omítky ve všech patrech pod i včetně 3. nadzemního podlaží, ve kterém k havárii došlo, k zatečení stropní konstrukce, kterou bylo nutno opravit, byl podmáčen stropní podhled v kavárně s nutností jeho kompletní renovace, dále byly zkorodované a bezpečného provozu nezpůsobilé rozvody vzduchotechniky, klimatizace, elektroinstalace, došlo ke kompletnímu zatečení veškerých koncových prvků – zásuvek, vypínačů, svítidel, LED pásků, byly vypáleny spínací a jistící prvky a ostatní vybavení a započala u nich koroze s nutností provedení celkové nové elektroinstalace. Práce prováděné společností [právnická osoba] byly dokončeny v červnu 2020. Žalobce pak sám tvrdil, že předmět nájmu v únoru 2020 opustil. Naopak okresní soud nevzal za prokázané, že by žalovaný prodléval se započetím či dokončením oprav prostor kavárny, že by účelově upřednostňoval provedení oprav v jiných prostorách než v předmětu nájmu, či že by nebyl schopen zajistit neprodlené vysoušení vodou zasažených prostor, nebo že by zahájil provádění oprav skutečně směřujících ke zprovoznění předmětu nájmu až v jarních měsících roku 2020.

8. Po právní stránce okresní soud posoudil vztah mezi účastníky jako vztah založený platnou a účinnou smlouvou o nájmu prostoru soužícího k podnikání a o podnikatelském pronájmu věcí movitých k podnikání ve smyslu ust. § 2201 a násl. o. z., § 2302 a násl. o. z. a § 2316 a násl. o. z. Z tohoto vztahu žalobce požadoval po žalovaném náhradu zisku, který mu ušel z toho důvodu, že nemohl provozovat kavárnu, neboť žalovaný jednak dal žalobci neoprávněnou výpověď z nájmu a jednak od okamžiku havárie neměl žalobce možnost předmět nájmu v souladu se smlouvou užívat, když nadto žalovaný rekonstrukci kavárny prováděl s prodlevou a neúměrně ji prodlužoval, přičemž při řádném chodu věcí mohl a měl žalovaný umožnit žalobci opětovné užívání předmětu nájmu dříve, a to již nejpozději od data 1. 1. 2020.

9. Okresní soud odkázal na znění ust. § 2900, § 2910 a § 2913 odst. 1 a 2 o. z. a konstatoval, že základními předpoklady pro vznik povinnosti k náhradě škody jsou protiprávní jednání škůdce spočívající v porušení zákonné nebo smluvně převzaté povinnosti, vznik škody a příčinná souvislost mezi vznikem škody a protiprávním jednáním. Podstatným kritériem pro rozhodnutí o odpovědnosti za škodu je i její předvídatelnost a případně i (ne)existence okolností vylučujících odpovědnost za škodu. Dovodil, že žalovaný se porušení prevenční povinnosti předcházet škodám ve smyslu ust. § 2900 o. z. nedopustil. Zdůraznil, že k zatečení vody do prostoru kavárny došlo v důsledku prasknutí hadičky v 3. nadzemním podlaží domu, a to v prostorách, které byly rekonstruovány v roce 2016 a byly v pracovních dnech denně pravidelně kontrolovány, probíhal v nich běžný úklid, o víkendech pak úklid mimořádný. V řízení nebylo dle okresního soudu zjištěno, že by v době před havárií bylo zaznamenáno cokoliv, co by svědčilo o riziku vzniku havárie. V řízení nebylo nadto tvrzeno ani zjištěno, že by v době před havárií existovaly jakékoliv skutečnosti nasvědčující jednoznačně a s vysokou pravděpodobností, že může dojít k prasknutí hadičky, nebo že by prasknutí hadičky bylo objektivně očekávatelné. Podle okresního soudu tedy žalovaný učinil vše, co by na jeho místě učinil rozumně uvažující jedinec, tj. učinil všechna opatření k předejití vzniku újmy, jež jsou běžná, obvyklá a standardní, a že neexistovaly žádné zvláštní okolnosti, které by opodstatňovaly nadstandardní péči a jednání i od běžně rozumného jednajícího člověka. Proto okresní soud nedovodil protiprávnost jednání žalovaného zakládajícího jeho odpovědnost za tvrzenou újmu. Pokud pak žalobce tvrdil, že žalovaný nezajistil rychlé vysušení únikem vody zasažených prostor kavárny, že rekonstrukci kavárny prováděl s prodlevou a tuto neúměrně prodlužoval či účelově upřednostňoval provedení oprav v jiných prostorách než v předmětu nájmu, ač při řádném chodu věcí mohl a měl umožnit žalobci užívání předmětu nájmu dříve, a to již ode dne 1. 1. 2020, pak dle okresního soudu byl v řízení prokázán opak, tedy že žalovaný při odstraňování následků havárie a znovuuvedení předmětu nájmu do stavu způsobilého k užívání postupoval řádně a bez prodlení. Akcentoval, že již v říjnu 2019 žalovaným sjednaná společnost [právnická osoba] započala s realizací sanace prostor kavárny a ostatních havárií zasažených prostor daného domu, a to jen díky nadstandardním vztahům mezi žalovaným a touto společností, a to okamžitě po havárii, přičemž nebýt těchto vztahů, bylo by třeba nejprve zhotovit rozpočet, detailně vymezit rozsah prací, uzavřít smlouvu apod. a s faktickou sanací by se tak započalo až o několik týdnů později. Rozsah, účelnost a časová osa prací provedených bezprostředně po havárii a prací následně provedených společností [právnická osoba] byla dle okresního soudu prokázána zejména výpovědí svědků [jméno FO] a [jméno FO] i účastnickým výslechem žalovaného, jakož i předloženými listinami ke stavbě. Odstranění následků havárie bylo přitom nezbytné, neboť po havárii byla kavárna nezpůsobilá k provozu pro sjednaný účel. Opravy následků havárie přitom byl žalobce povinen strpět ve smyslu ust. § 2210 odst. 1 občanského zákoníku, dle kterého ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí ji nájemce strpět, i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci.

10. Protiprávní jednání žalovaného žalobce spatřoval též v neoprávněné výpovědi z nájmu, kterou dal žalovaný dne 22. 10. 2019 žalobci poté, co nastala havárie. O tom, že výpověď žalovaného byla neoprávněná, bylo soudem pravomocně rozhodnuto. Ač je faktem, že po nastalé havárii nemohl žalobce kavárnu provozovat a byl tak připraven o možnost dosáhnout v předmětu nájmu zisku, nestalo se tak dle názoru okresního soudu v příčinné souvislosti s neoprávněnou výpovědí z nájmu podanou žalovaným po vzniku havárie. Samotné podání neoprávněné výpovědi totiž není jedinou ani podstatnou příčinou nemožnosti provozovat kavárnu. Na vznik nemožnosti žalobce provozovat kavárnu spolupůsobilo více příčin, přičemž tou prvotní a zcela podstatnou příčinou byla popisovaná havárie, bez které by tvrzený škodní následek vůbec nenastal a za který žalovaný podle okresního soudu neodpovídá.

11. Dále okresní soud poukázal na fakt, že havárie sice připravila žalobce o možnost dosáhnout v předmětu nájmu zisku, avšak nezbavila jej možnosti dosahovat zisku absolutně. I žalobce měl obecnou prevenční povinnost, tedy povinnost předcházet vzniku škody a jejím škodlivým důsledkům. Zdůraznil, že žalobce věděl, že v objektu došlo k havárii, bylo mu známo, jak postupují či naopak nepostupují opravy následků havárie – zejména v kavárně, věděl, že žalovaný smlouvu o nájmu, byť neoprávněně, vypověděl a v neposlední řadě žalobce předmět nájmu v únoru 2020 opustil. Nejpozději od konce února 2020 tak bylo žalobci objektivně zřejmé, že v předmětu nájmu nebude moci své podnikání provozovat. Žalobce smlouvu uzavíral jako podnikatel, na kterého jsou kladeny v otázce prevenční povinnosti vyšší nároky než na nepodnikatele, a to právě proto, že u podnikatele se předpokládá vysoká míra obezřetnosti a profesionalita a rovněž i to, že podnikatel bude činit jednání po zralé úvaze s dostatečnou předvídatelností k ochraně svého majetku a k jeho rozmnožení a se schopností rozpoznat, co je prospěšné a co škodí. V rámci prevence vzniku škody a jejím škodlivým následkům tak v posuzovaném případě žalobce poté, co nejpozději na konci února 2020 prostory kavárny opustil a věděl tak, že v předmětu nájmu nebude dále provozovat své podnikání, měl vyvinout veškerou snahu k zajištění prostor pro své podnikání na jiném místě a minimalizovat tak ztrátu v neprovozování kavárny. Okresní soud tak dospěl k závěru, že žalobcem tvrzená odpovědnost žalovaného za zisk ušlý žalobci není dána a jím uplatněný nárok není po právu, proto žalobu v celém rozsahu zamítl, a to aniž by se pro nadbytečnost zabýval otázkou konkrétní výše případného ušlého zisku.

12. Výrokem II. pak okresní soud rozhodl o náhradě nákladů řízení, avšak procesně zcela úspěšnému žalovanému jejich náhradu nepřiznal, když dovodil, že ve věci jsou dány důvody zvláštního zřetele hodné ve smyslu ust. § 150 o. s. ř., k jehož aplikaci měly strany možnost se vyjádřit. Tyto okresní soud shledal ve skutečnosti, že na samém počátku sporu mezi stranami byla havárie i následná neoprávněná výpověď ze strany žalovaného. Pokud by žalovaný výpověď nepodal, mohl žalobce po provedení prací nezbytných k uvedení předmětu nájmu do stavu způsobilého k užívání pokračovat ve smluvně sjednaném užívání předmětu nájmu. Okresní soud též přihlédl k majetkovým poměrům žalobce, pro které byl v tomto řízení částečně osvobozen od placení soudních poplatků. Na druhé straně též zohlednil, že žalovaný, vědom si neoprávněnosti výpovědi, žalobci nepředkládal akceptovatelné návrhy na uzavření smíru, ač důsledky havárie byly žalovanému sanovány v rámci pojistného plnění, a současně žalovaný netvrdil žádné důvody, pro které by okresní soud neměl k aplikaci dle § 150 o. s. ř. přistoupit. Okresní soud tak dovodil, že ze všech těchto důvodů by bylo nespravedlivým uložit žalobci náhradu nákladů řízení, kdy naopak je spravedlivé, aby náklady vynaložené v souvislosti s řízením si nesl žalovaný ze svého.

13. U jednání odvolacího soudu účastníci setrvali na svých stanoviscích.

14. Žalobce upřesnil svá tvrzení tak, že kavárnu provozoval 6 dnů v týdnu od pondělí do soboty a v kavárně ve dnech jejího provozu pracoval vždy on sám a spolu s ním jeden či dva další zaměstnanci. Otevírací doba kavárny byla od 7:00 hod. do 23:00 hod. v pracovní dny, o sobotách pak do 24:00 hod. Dále žalobce uvedl, že poté, co vyklidil předmětné nebytové prostory, hledal prostory vhodné k podnikání, tedy k provozování restauračního či kavárenského zařízení. Tyto nalezl až v červnu 2020 v [Anonymizováno] (v městské části [Anonymizováno]), od té doby společnost [právnická osoba] provozuje čajovnu [Anonymizováno], což je však podnik se zcela jinou koncepcí, než byla původní kavárna provozovaná v nemovitosti žalovaného. Žalobce v čajovně působí jako provozní, tedy zaměstnanec společnosti [právnická osoba] a po celou dobu trvání tohoto pracovního poměru pobírá minimální mzdu. Pokud jde o zisk společnosti, tento je minimální. O dokončení opravy pronajatých nebytových prostor v nemovitosti žalovaného se žalobce dozvěděl těsně před konáním 1. jednání Okresního soudu v Ostravě ve věci sp. zn. 30 C 15/2020, na tuto skutečnost nijak nereagoval. Tehdy si žalobce všiml toho, že kavárna je opět v provozu s jiným provozovatelem. Poté, co bylo žalobci dne 6. 10. 2019 znemožněno podnikání v pronajatých nebytových prostorách, a to zcela, žalovaného o zajištění náhradních prostor nežádal, když dle jeho názoru to ani nebylo možné, neboť podnik žalobce byl vázán na prostory, ve kterých podnikání probíhalo. Žalobce mohl provozovat kavárnu jinde, nikoliv však kavárnu [Anonymizováno] jakožto podnik, který měl svou historii a nacházel se na frekventované [adresa].

15. Žalovaný pak u jednání odvolacího soudu uvedl, že k havárii dne 6. 10. 2019 došlo prasknutím pancéřové hadičky přívodu teplé vody k umyvadlu v sociálním zařízení 3. nadzemního podlaží č. p. [Anonymizováno] v [adresa], a to v nebytových prostorách užívaných společností [Anonymizováno] Konkrétní příčiny prasknutí hadičky mu nebyly známy, hadička byla předložena pojišťovně i odborníkům, kteří mu sdělili, že k takovým prasknutím u tohoto typu hadiček občas dochází. Hadička byla dodána jako nová v roce 2016, kdy byla provedena rekonstrukce sociálního zařízení. Hadička byla zlikvidována a žalovaný ji již nemá k dispozici.

16. V souladu s ust. § 213 odst. 2 postupem dle § 129 odst. 1 o. s. ř. odvolací soud zopakoval dokazování smlouvou o nájmu prostor sloužících podnikání a o nájmu movitých věcí ze dne 27. 9. 2017, spisem Okresního soudu v Ostravě sp. zn. 30 C 15/2020 a notářským zápisem ze dne 28. 2. 2020 - [Anonymizováno] a konstatuje, že okresní soud z řádně provedeného dokazování učinil správná skutková zjištění, na která odvolací soud pro zestručnění odkazuje a jež odvolací soud doplnil, jak bude uvedeno níže.

17. V souladu s ust. § 120 odst. 2 o. s. ř. pak odvolací soud doplnil dokazování o výpis ze živnostenského rejstříku žalobce, výpis z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba] a výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. 1. 2025, které považoval za nezbytné pro náležité zjištění skutkového stavu a jejichž existence se podávala ze spisu již v řízení před okresním soudem. Z těchto dokladů pak zjistil, že žalobce je držitelem živnostenského oprávnění s předmětem podnikání hostinská činnost, výroba, obchod a služby uvedené v přílohách 1 až 3, velkoobchod a maloobchod, prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin, a to od 25. 9. 2017 na dobu neurčitou s tím, že má přerušeno provozování živnosti oznámením podnikatele na dobu od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2099. Společnost [právnická osoba], IČO [IČO], se sídlem na adrese [adresa], byla zapsána do obchodního rejstříku dne 21. 5. 2019 s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákon, prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin a hostinská činnost. Jediným společníkem společnosti se základním kapitálem ve výši 3 000 Kč je žalobce, který je také jejím jediným jednatelem. Vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, v k. ú. [adresa], jehož součástí je jiná stavba č. p. [Anonymizováno] v [adresa], nemovitost zapsaná na LV č. [Anonymizováno] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště [adresa], je [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], který své vlastnické právo nabyl kupní smlouvou ze dne 24. 8. 2022 s právními účinky zápisu ke dni 25. 8. 2022.

18. Odvolací soud po částečně zopakovaném a částečně nově provedeném dokazování považuje za správný závěr okresního soudu, že mezi účastníky byl smlouvou ze dne 27. 9. 2017 na dobu 5 let (do 30. 9. 2022) platně sjednán nájem prostorů sloužících k podnikání, konkrétně prostor v 1. nadzemním a v 1. podzemním podlaží domu č. p. [Anonymizováno] v [adresa], a to k provozování kavárny pod ochrannou známkou [Anonymizováno]. Současně byl mezi účastníky sjednán rovněž nájem movitých věcí tvořících vybavení kavárny. Žalobce prostory užíval ke svému podnikání v souladu se sjednaným účelem až do 6. 10. 2019, kdy uvedeného dne došlo v 3. nadzemním podlaží domu k vodovodní havárii zapříčiněné prasknutím pancéřové hadičky přívodu teplé vody u umyvadla v sociálním zařízení prostor pronajatých žalovaným společnosti [Anonymizováno] Havárie způsobila masivní poškození prostor domu v místě úniku vody i ve všech patrech pod tímto místem, včetně prostor užívaných žalobcem, a to v rozsahu, který okresní soud popsal v bodě 8 pod písm. c) odůvodnění svého rozsudku. Havárie si vyžádala opravy, jež zcela vyloučily možnost žalobce užívat pronajaté prostory i jejich vybavení v souladu s nájemní smlouvou, aniž by na tomto stavu dále mohla cokoliv změnit žalobcem tvrzená událost z 18.11.2019, při které na podlahu patra nacházejícího se nad prostorami kavárny kapala voda z jednoho z odvlhčovačů.

19. Tímto způsobem žalovaný jako pronajímatel porušil vůči žalobci svou smluvní povinnost předat nájemci pronajaté prostory a udržovat je ve stavu způsobilém ke sjednanému účelu, a to v souladu s ujednáním obsaženým v článku 8. nájemní smlouvy i v souladu s ust. § 2205 písm. a) až c) o. z., který zakládá odpovědnost za porušení smlouvy, o níž má odvolací soud za to, že se vůči žalobci jako nájemci uplatnění přednostně před odpovědností vlastníka nemovitosti jakožto věci, která škoda způsobila, ve smyslu ust. § 2937 odst. 1 o. z.

20. Pokud by žalobci v příčinné souvislosti s porušením této smluvní povinnosti pronajímatele vznikla škoda, odpovídal by za ni žalovaný ve smyslu ust. § 2913 odst. 1 o. z., když současně odvolací soud, a to na rozdíl od soudu okresního, v projednávané věci neshledal žádné liberační důvody dle ust. § 2913 odst. 2 o. z., pro které by se žalovaný jako pronajímatel své odpovědnosti vůči poškozenému žalobci zprostil.

21. Podle ust. § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost dle smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Podle ust. § 2913 odst. 2 o. z. povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

22. Jak shora uvedeno, právní úprava povinnosti k náhradě škody způsobené porušením smluvní povinnosti v § 2913 je založená na objektivní odpovědnosti škůdce, a to stejně jako předchozí úprava obsažená v ust. § 373 a § 374 zák. č. 513/1991 Sb. - obchodní zákoník (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2008, sp. zn. 29 Odo 886/2006, či ze dne 10. 8. 2017, sp. zn. 32 Cdo 3646/2015). Účelem a smyslem ustanovení § 2913 odst. 2 o. z. je pak umožnit škůdci, aby se na základě zvláštních důvodů, jež mají objektivní povahu, zprostil povinnosti k náhradě škody založené bez ohledu na jeho zavinění porušením smluvní povinnosti. Možnost liberace škůdce je stanovena pro případ existence překážky bránící splnění jeho smluvní povinnosti, která je definována určitými předpoklady, a to pozitivními i negativními. Za překážku ve smyslu § 2913 odst. 2 věty první o. z. lze považovat skutkovou okolnost, která znemožňuje splnění smluvní povinnosti škůdce, vznikla-li zcela mimo sféru jeho kontroly, jejímu vzniku nebylo možno zamezit při vyvinutí veškerého úsilí, které lze rozumně požadovat na osobě v postavení škůdce, a její vznik a skutečnost, že působí jako překážka, nemohla rozumná osoba v postavení škůdce v době uzavření smlouvy předpokládat (s adekvátní mírou pravděpodobnosti) a tato okolnost se svou mimořádností zcela vymyká okolnostem, k nimž typově v podobných situacích dochází. Platí přitom, že překážka je nepřekonatelná, pokud jejímu působení není ani nebylo možno zamezit, aniž by však šlo o absolutní nemožnost překonání příslušné překážky. Právní úprava vede škůdce primárně k tomu, aby vyvinul maximální možné rozumné úsilí k překonání překážky (ve smyslu jejího odvrácení či alespoň překonání jejich účinků). Překonatelnost se proto posuzuje hlediskem toho, jaké úsilí lze po škůdci rozumně požadovat. V rámci kritéria předvídatelnosti překážky se pak zjišťuje, zda škůdce (opět posuzováno optikou rozumné osoby v jeho postavení) mohl vznik překážky (případně též příčiny vedoucí k jejímu vzniku) v době uzavření smlouvy s určitou mírou pravděpodobnosti předpokládat, a zda je příslušná míra pravděpodobnosti adekvátní tomu, aby nesl za následný vznik překážky odpovědnost. Kategorie mimořádnosti překážky se pak do značné míry prolíná s kritériem předvídatelnosti. V rámci mimořádnosti se zkoumá, zda (bez ohledu na předvídatelnost konkrétního následku pro rozhodnou osobu v postavení škůdce) k příslušné skutkové okolnosti (překážce) objektivně typově v podobných situacích (obvyklé či s určitou četností) dochází, či zda se daná překážka svou mimořádností zcela vymyká obvyklému chodu věcí. Jakkoliv v konkrétním případě může být vznik překážky vysoce nepravděpodobný (pro škůdce nepředvídatelný), může jít o okolnost, která je v typově obdobných situacích natolik běžná, že lze po škůdci legitimně požadovat, aby se proti jejímu případnému působení smluvně zajistil. Taková okolnost není mimořádnou ve smyslu ust. § 2913 odst. 2 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2023, sp. zn. 23 Cdo 125/2022).

23. V podmínkách projednávané věci bylo po skutkové stránce zjištěno, nadto mezi účastníky nesporným, že příčinou vodovodní havárie bylo prasknutí pancéřové vodovodní hadičky v prostorách nad kavárnou. Konkrétní příčina prasknutí hadičky zjištěna nebyla a tato již byla zlikvidována. K příčinám prasknutí hadičky sám žalovaný uvedl, že hadička byla předložena pojišťovně i odborníkům, tito mu sdělili, že k takovému prasknutí u tohoto typu hadiček občas dochází.

24. Jak je obecně známou skutečností, tzv. pancéřová hadička je pryžová či silikonová hadička opatřená kovovým izolantem. Její pořizovací cena v závislosti na délce činí řádově stokoruny a má životnost udávanou v rozmezí 5 až 10 let. Jedná se tedy o vodoinstalační zařízení spotřebního charakteru. Údržba, zejména kontrola a výměna takové hadičky, spadá pod běžnou údržbu prostor a drobné opravy, a to jak u bytových, tak i nebytových prostor, jak lze dovodit z judikatury vyšších soudů odkazujících na nařízení č. 308/2015 Sb. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2022, sp. zn. 25 Cdo 2342/2021, či ze dne 28. 1. 2021, sp. zn. 25 Cdo 1817/2020, či ze dne 27. 3. 2023, sp. zn. 25 Cdo 1999/2022, stejně jako rozsudek téhož soudu ze dne 28. 4. 2020, sp. zn. 25 Cdo 2266/2018). Ač se jednalo v posuzovaném případě o hadičku před hranicí její životnosti (stará 3 roky), byla používána v prostorách se značnými průtoky, jak vypověděl svědek [jméno FO] – pověřený za žalovaného správou domu č. p. [Anonymizováno] v [adresa] s tím, že v domě je „ohromný provoz, když v prostorách sedí cca 100 osob“.

25. Závadu na vodoinstalačním zařízení spotřebního charakteru, jehož údržba patří do kategorie „běžné“ a jehož opravy lze považovat za „drobné“, odvolací soud, na rozdíl od soudu okresního, nepovažuje za okolnost mimořádnou, nepředvídatelnou a současně nepřekonatelnou, tedy okolnost, kterou by nebylo možno předvídat v době uzavření nájemní smlouvy, tedy že může dojít k poškození prostor v důsledku havárie na některém zařízení v domě. Že se nejednalo o okolnost zcela mimořádnou, potvrdil sám žalovaný, pokud u odvolacího jednání uvedl, že hadičky daného typu občas praskají, a současně nepřekonatelnou např. formou pravidelné odborné revize vodovodního zařízení, a to bez ohledu na to, zda jí předpisy povinně předepisují či nikoliv. Současně za dostačující opatření k odvrácení vzniklé škody odvolací soud nepovažuje běžnou prohlídku sociálního zařízení při jeho úklidu, ať již běžném či mimořádném, při kterém je možno zjistit toliko až samotný únik vody, nikoliv však stav vodovodního zařízení, byť volně přístupného. Žádnou takovou odbornou prohlídku žalovaný v pronajatých prostorách nezajistil, nic takového netvrdil, stejně jako netvrdil to, že by dům opatřil např. regulačním ventilem k regulaci tlaku vody v potrubí, když je opět obecně známou skutečností, že k obdobným haváriím dochází většinou v nočních hodinách (jako v projednávané věci), kdy je v důsledku nižšího odběru vody ve vodovodním řádu vyšší tlak, který pak bývá příčinou prasknutí vodovodního potrubí. Nelze proto učinit závěr, že žalovaný učinil vše, co od něj v postavení rozumného pronajímatele, nadto dlouhodobě pronajímajícího rozsáhlé prostory určené k podnikání, bylo možno očekávat, aby vzniku škody předešel a zabránil.

26. Byla-li příčinou nemožnosti žalobce užívat pronajaté prostory vodovodní havárie vzniklá za shora popsaných okolností, odvolací soud neshledal na straně žalovaného žádné liberační důvody předpokládané v ust. § 2913 odst. 2 o. z., pro které by se žalovaný zprostil své odpovědnosti za škodu, ovšem toliko pokud by tato škoda žalobci vznikla v příčinné souvislosti s nemožností žalovaného pronajaté nebytové prostory užívat.

27. Odvolací soud však nemá současně za prokázánu existenci příčinné souvislosti jako jednoho ze základních předpokladů ke vzniku odpovědnostního vztahu, tedy že by příčinou vzniku škody na straně žalobce ve formě ušlého zisku, a to v jakékoliv výši, bylo porušení některé z povinností žalovaného z uzavřené nájemní smlouvy. Stejně tak nebylo ze strany žalovaného prokázáno porušení povinnosti zákonné prevence předcházet škodám ve smyslu ust. § 2900 o. z., když současně odvolací soud sdílí závěry okresního soudu o tom, že havárií ze dne 6. 10. 2019 byl dům č. p. [Anonymizováno] v [adresa], v němž se žalobci pronajaté prostory nacházejí, poškozen masivně, že doba i způsob provádění opravy tomuto rozsahu poškození plně odpovídaly, jakož i tom, že žalovaný neučinil nic, co by svědčilo o tom, že opravu bezdůvodně prodlužoval či úmyslně upřednostňoval opravu jiných částí domu než prostor pronajatých žalobci, a naopak při opravě postupoval zcela standardně, situaci odpovídajícím způsobem. Závěry, které k této otázce přijal okresní soud a které jsou zachyceny v bodě 28 odůvodnění rozsudku okresního soudu, odvolací soud zcela sdílí, aniž by bylo možno opak dovodit z dílčí části výpovědi svědka [jméno FO], stavbyvedoucího společnosti [právnická osoba], která opravu prováděla, jenž pouze odhadl, že oprava prostor kavárny mohla trvat 12 až 15 týdnů, aniž by se však současně vyjadřoval k potřebám opravy dalších postižených částí domu, včetně zajištění potřebných revizí stavby jako celku apod.

28. Odvolací soud pak souhlasí s okresním soudem i v závěru, že škoda ve formě ušlého zisku nevznikla žalobci v příčinné souvislosti s výpovědí z nájmu ze dne 22. 10. 2020, o jejíž neoprávněnosti bylo pravomocně soudně rozhodnuto. Zákon v ustanovení § 2314 odst. 1 až 3 o. z. koncipuje obranu nájemce proti neoprávněné výpovědi pronajímatele tak, že nájemce má právo ve lhůtě 1 měsíce od doručení výpovědi proti takové výpovědi vznést námitky, a pokud ve lhůtě 1 měsíce pronajímatel k těmto námitkám nevezme svou výpověď zpět, má nájemce od této doby lhůtu dvou měsíců k podání žaloby o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Jak je odvolacímu soudu známo z úřední činnosti, je běžné a vyplývá i z logiky věci, že existuje-li mezi pronajímatelem a nájemcem spor o oprávněnost výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímatele, nemá nájemce povinnost pronajaté prostory vyklidit, a to až do doby, než je postaveno najisto, zda nájemní poměr touto výpovědí skončil či nikoliv. Až do pravomocného vyřešení této otázky by totiž pronajímatel ani nemohl být úspěšný se svou žalobou na vyklizení předmětu nájmu. Naopak vyklidí-li nájemce prostor sloužící k podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek (§ 2313 o. z.). To, že žalobce nemohl pronajaté prostory určené k provozování kavárny užívat, proto nebylo zapříčiněno výpovědí, byť neoprávněnou, ze strany žalovaného, ale potřebou jejich opravy. V důsledku neoprávněné výpovědi z nájmu žalobci žádný zisk neušel, protože neoprávněná výpověď nebyla důvodem, pro kterou nemohl prostory dále užívat. Odvolací soud souhlasí s argumentací, kterou okresní soud k této otázce pojal do bodu 29 odůvodnění svého rozsudku.

29. Naopak příčinu vzniku škody ve formě ušlého zisku na straně žalobce spatřuje odvolací soud v samotném právním jednání poškozeného žalobce, a to ve formě jeho opomenutí.

30. Podle ust. § 2210 odst. 1 až 3 o. z. ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí ji nájemce strpět, i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci. Trvá-li oprava vzhledem k době nájmu dobu nepřiměřeně dlouho nebo ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou, má nájemce právo na slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu. Jedná-li se o takovou opravu, že v době jejího provedení není možno věc vůbec užívat, má nájemce právo, aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání jinou věc nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

31. Jak vyplývá ze shora citované právní úpravy, jejíž aplikaci pro svůj závazkový vztah účastníci v nájemní smlouvě nevyloučili, je-li příčinou nemožnosti užívat předmět nájmu potřeba jeho opravy (bez ohledu na její příčinu), a pokud se, stejně jako v posuzovaném případě, jedná o opravu v takovém rozsahu, že po dobu jejího provádění není možno věc užívat vůbec, má nájemce právo nájemní poměr vypovědět bez výpovědní doby. V případě, že míní nájemní poměr zachovat, má vůči pronajímateli nárok na poskytnutí jiné věci k užívání, což v podmínkách této věci znamená, že žalobce měl od okamžiku havárie právo žádat po žalovaném jako pronajímateli zajištění náhradních prostor k provozování kavárny, čemuž by pak odpovídala povinnost pronajímatele tyto náhradní prostory žalobci poskytnout (zajistit). Totéž pak ve smyslu ust. § 2318 odst. 1 o. z. platí rovněž i o náhradě za pronajaté movité věci určené k podnikání žalobce, tj. vybavení kavárny, pokud by v důsledku poškození při havárii trpěly vadou. Teprve tehdy, pokud by pronajímatel po uplatnění tohoto zákonného nároku nájemce tomuto nevyhověl, tedy náhradní prostory k provozování kavárny, případně její movité vybavení by nezajistil, či by mu zajistil náhradní prostory, které by vzhledem ke své kvalitě, rozloze, umístění apod. nebyly způsobilé ke smluvené účelu, případně by v nich nebylo možno dosahovat zisku v takové výši, než jak tomu bylo v pronajatých prostorách, náležel by žalobci nárok na náhradu ušlého zisku v plné výši či ve výši rozdílu mezi ziskem získaným v náhradních prostorách a ziskem dosahovaným v prostorách pronajatých.

32. K tomu pak odvolací soud dodává, že při zkoumání otázky uplatnění zákonných nároků nájemce ve smyslu ust. § 2210 odst. 3 o. z. v rámci předvídatelnosti svého rozhodnutí dotazem u účastníků zjišťoval, zda žalobce nárok na zajištění náhradních prostor u žalovaného uplatnil, a umožnil jim k tomu argumentovat. Účastníci shodně skutkově tvrdili, že žalobce o náhradní prostory ke svému podnikání žalovaného nepožádal a že o této možnosti spolu vůbec nejednali, což žalobce vysvětlil tak, že stejně mu nemohly být poskytnuty prostory ve stejné kvalitě, se stejnou historií a současně v rušné části města, v centru zábavy, za kterou v dané době [adresa] platila. Tento argument žalobce však odvolací soud považuje za pouhou spekulaci, když zpětně nelze zjistit, jaký výsledek by uplatnění nároku žalobce na poskytnutí náhradních prostor u žalovaného přinesl. Povinnost pronajímatele zajistit náhradní věc, v projednávané věci náhradní prostor k podnikání, má totiž objektivní charakter a může být splněna jakkoliv, prostřednictvím jiných osob, v nemovitostech, které pronajímateli nenáleží, tedy k nimž žalovaný jako pronajímatel nemá žádný vlastnický či jiný vztah. Nelze proto ani vyloučit, že by žalobci byly jako náhradní poskytnuty prostory svou kvalitou a umístěním srovnatelné či dokonce lepší než prostory pronajaté, či dokonce také se nacházející na [adresa]. Současně odvolací soud nepovažuje pronajaté prostory za natolik specifické, že by poskytnutí jakéhokoliv náhradního plnění bylo vyloučeno, když žalovanému jako majiteli ochranné známky [Anonymizováno] nic nebránilo povolit žalobci dočasné provozování kavárny pod touto ochrannou známkou v náhradních prostorách. Že žalobce sám uvažoval o náhradních prostorách, a tedy že by se po přechodnou dobu spokojil s prostorami náhradními, nepřímo plyne i z jeho vyjádření u odvolacího jednání, že si sám od doby vyklizení prostor u žalovaného tyto hledal, avšak žádné vhodné nenalezl, a to až do června 2020, kdy se rozhodl dále podnikat prostřednictvím právnické osoby, kterou založil, tj. prostřednictvím společnosti [právnická osoba]

33. Pokud tedy žalobce o náhradní prostory žalovaného jako pronajímatele nežádal, nevyužil svůj zákonný nárok vyplývající z ust. § 2210 odst. 3 o. z. či podle ust. § 2318 odst. 1 o. z., a na místo toho se rozhodl nebytové prostory vyklidit a dále setrvat v nečinnosti, příp. hledat si prostory mimo svůj zákonný nárok vůči pronajímateli, nezakročil dle názoru odvolacího soudu k odvrácení hrozící škody ve formě ušlého zisku, a to způsobem zcela přiměřeným okolnostem, tj. formou uplatnění svého zákonného nároku, který mu vyplýval z nájemního poměru se žalovaným. Za dané situace je proto žalobce povinen nést ze svého, čemu mohl zabránit, jak vyplývá z ust. § 2903 odst. 1 o. z. K tomu pak odvolací soud dodává, že na déletrvající nemožnost užívat nebytové prostory byl žalobce žalovaným upozorněn v souladu s ust. § 2902 o. z. nejpozději ve výpovědi z nájmu ze dne 22. 10. 2019, v níž žalovaný žalobci oznámil, že důsledkem havárie z 5. na 6. 10. 2019 je rozsáhlé poškození jak smlouvou pronajatých prostor, tak nemovitosti, ve které se tyto prostory nacházejí, a objekt vyžaduje významnou opravu, což brání dalšímu užívání prostor pronajatých smlouvou.

34. K tomu pak přistupuje další vlastní jednání žalobce, které dle názoru odvolacího soudu bylo stejně tak hlavní, podstatnou a značnou příčinou vzniku škody ve formě ušlého zisku na straně žalobce, jíž mohl žalobce zabránit, a to v době po skončení opravy pronajatých prostor.

35. Žalobce byl dle názoru odvolacího soudu jako bdělý podnikatel tak, jak okresní soud popsal v bodě 30 odůvodnění svého rozhodnutí, povinen zajímat se o stav nebytových prostor, na jejichž dalším pronajímání trval, pokud se bránil proti neoprávněné výpovědi ze strany žalovaného. V okamžiku, kdy byly opravy dokončeny, měl se po žalovaném domáhat plnění nájemní smlouvy z jeho strany, zejména tedy zpřístupnění nebytových prostor za účelem jejich dalšího užívání v souladu s nájemní smlouvou, aniž bylo na něm zabývat se vztahem žalovaného k případným jiným uživatelům stejných prostor (jiným nájemcům). Žalobce měl tedy trvat na plnění vlastní platné a strany zavazující smlouvy, a to jakoukoliv formou, např. formou výzvy adresované žalovanému ke zpřístupnění nebytových prostor nebo třeba i soudní cestou. Namísto toho žalobce neučinil ničeho, rozhodl se spojit svou výdělečnou činnost s podnikáním prostřednictvím založené právnické osoby, v tomto řízení však účtuje ušlý zisk z podnikání své osoby jako osobě fyzické. Nic z výše popsaného, co žalobci odvolací soud vytýká, tento neučinil ani poté, co se v průběhu řízení vedeného u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 30 C 15/2020 o určení neplatnosti výpovědi z nájmu pronajatých prostor z podání žalovaného ze dne 2. 10. 2020, doručeného žalovanému dne 5. 10. 2020, dozvěděl, že oprava prostor již byla v červnu 2020 dokončena, a dokonce ani poté, co ke dni 21. 6. 2022 nabyl právní moci rozsudek okresního soudu, jímž byla vyslovena neoprávněnost výpovědi žalovaného daná žalobci, a to přestože žalobce věděl, že neoprávněnou výpovědí jeho nájemní poměr neskončil a neskončí-li jinak (např. novou výpovědí), bude trvat až do uplynutí doby, na kterou byl sjednán, tj. do 30. 9. 2022.

36. Odvolací soud tak shrnuje, že hlavní, podstatnou a značnou příčinu vzniku škody ve formě ušlého zisku na straně žalobce spatřuje v jeho vlastní nečinnosti, neboť žalobce u žalovaného jakožto pronajímatele neuplatnil po dobu opravy nebytových prostor nárok na náhradní prostory, včetně náhradního vybavení kavárny, dále se nezajímal o stav nebytových prostor a ani po dokončení jejich opravy se nedomáhal po žalovaném dalšího plnění nájemní smlouvy. Ač tedy žalovaný porušil svou povinnost z nájemní smlouvy umožnit žalobci jakožto nájemci nerušené užívání nebytových prostor, porušení této povinnosti nebylo příčinou vzniku škody ve formě ušlého zisku na straně žalobce, a proto žalovaný žalobci za tuto škodu neodpovídá a není povinen k její náhradě.

37. Naposledy uvedené pak jednoznačně platí pro období od 1. 1. 2022, od kterého již žalobce žádnou podnikatelskou činnost jako fyzická osoba nevykonával, tuto přerušil, aniž by v řízení tvrdil, že se tak stalo v příčinné souvislosti s nemožností podnikat v pronajatých prostorách. Odvolací soud se přitom u odvolacího jednání uvedenou skutečností zabýval, provedl důkaz aktuálním výpisem ze živnostenského rejstříku žalobce, poskytl účastníkům možnost se k tomuto důkazu vyjádřit, a to, že se zabývá rovněž průběhem podnikatelské činnosti žalobce v posuzovaném období, zpřístupnil účastníkům i v rámci pokusu o smír.

38. Pokud pak dále odvolací soud z výpisu z katastru nemovitostí k domu č. p. [Anonymizováno], který je součástí pozemku parc. č. [Anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, nemovitosti v katastrálním území [adresa] zapsané na LV č. [Anonymizováno] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště [adresa], zjistil, že žalovaný byl vlastníkem celé nemovitosti, tedy i pronajatých prostor, pouze do 25. 8. 2022, kdy nemovitosti kupní smlouvou ze dne 24. 8. 2022 převedl na [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], narozeného [Anonymizováno], konstatuje, že žalobě pro období od 25. 8. 2022 do 30. 9. 2022 nebylo možno vyhovět již z toho důvodu, že v souladu s ust. § 2221 odst. 1 o. z. počínaje dnem převodu vlastnického práva k pronajatým prostorám přešla práva i povinnosti pronajímatele z předmětné nájemní smlouvy na nového vlastníka domu, žalovaný se tedy pro uvedené období ani nemohl z titulu nájemní smlouvy dopustit porušení žádné smluvní ani zákonné povinnosti z titulu vlastnictví nemovitosti a v této části uplatněného nároku nebyl již ani pasivně věcně legitimován.

39. Nevznikla-li žalobci uplatněná škoda ve formě ušlého zisku v příčinné souvislosti s porušením jakékoliv smluvní či zákonné povinnosti žalovaného vůči žalobci, je žaloba v celém rozsahu nedůvodná a nelze jí vyhovět. Bylo proto zcela bezpředmětným zabývat se spornou výší ušlého zisku a provádět k této otázce dokazování, když nad rámec tohoto závěru odvolací soud pouze konstatuje, že v případě opačného závěru by považoval za nezbytné k určení výše ušlého zisku ustanovit znalce z oboru účetnictví a současně zohlednit výši veškerých příjmů, které žalobce dosáhl v uvedeném období, zejména z jeho zaměstnaneckého poměru u společnosti [právnická osoba], když, jak žalobce uvedl u odvolacího jednání, v rámci podnikání v prostorách pronajatých od žalovaného vykonával podnikatelskou činnost v rozsahu odpovídajícím plnému pracovnímu úvazku (pracoval v kavárně po dobu jejich otevíracích hodin), a je tedy zjevné, že by ve stejném rozsahu nemohl osobně vykonávat jinou výdělečnou činnost pro společnost [právnická osoba]

40. Za zmínku pak stojí rovněž způsob, jakým žalobce uplatnil příslušenství svého nároku ve formě úroku z prodlení, který byl z celé žalované částky žádán již od 14. 4. 2020, ač měl žalobci zisk ucházet za období od 6. 10. 2019 do 30. 9. 2022. Je tedy zjevné, že se žalovaný nemohl dostat do prodlení s úhradou nároku nejen před jeho splatností, ale dokonce i před jeho vznikem.

41. S ohledem na shora uvedené proto pokud okresní soud žalobu jako nedůvodnou v celém rozsahu zamítl, je jeho rozhodnutí věcně správné a jako takové bylo v souladu s ust. § 219 o. s. ř. odvolacím soudem potvrzeno.

42. Rozsudek okresního soudu byl potvrzen také ve výroku o náhradě nákladů řízení, byť odvolací soud nesdílí přesvědčení okresního soudu o existenci důvodů zvláštního zřetele hodných ve smyslu ust. § 150 o. s. ř., pro které procesně úspěšnému žalovanému žádná náhrada nákladů řízení nenáleží. Protože se však žalovaný proti nákladovému výroku okresního soudu neodvolal, uplatní se zde zásada zákazu reformace in peius a rozhodnutím odvolacího soudu nelze změnit napadené rozhodnutí ve prospěch účastníka, který odvolání nepodal, a naopak v neprospěch účastníka, který se odvolal (srov. nález Ústavního soudu ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. I. ÚS 1238/2023).

43. O náhradě nákladů odvolacího řízení pak bylo rozhodnuto dle ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že v odvolacím řízení plně procesně úspěšnému žalovanému byla na náhradě nákladů tohoto řízení přiznána náhrada ve výši 45 291 Kč sestávající z náhrady odměny za právní zastoupení žalovaného u dvou úkonů právní služby (sepis vyjádření k odvolání žalobce a účast u jednání odvolacího soudu) po 18 340 Kč [§ 11 odst. 1 písm. d) a g), § 7 bod 6 vyhl. č. 177/1996 Sb. – advokátní tarif], z náhrady paušálních výdajů zástupce žalovaného k uvedeným dvěma úkonům právní služby ve výši 300 Kč a 450 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu – ve znění účinném do 31. 12. 2024 a ve znění účinném od 1. 1. 2025), a z náhrady za 21% DPH z částky 37 430 Kč ve výši 7 861 Kč (§ 14a odst. 1 advokátního tarifu).

44. Současně odvolací soud v projednávané věci neshledal žádné důvody zvláštního zřetele hodné, a to jak v okolnostech případu, tak v poměrech účastníků, pro které by v odvolacím řízení procesně úspěšnému žalovanému právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal. Pokud jde o okolnosti případu, v odvolacím řízení již nelze zohlednit ani skutečnosti, které při aplikaci § 150 o. s. ř. bral do úvahy okresní soud, neboť po vyhlášení rozhodnutí okresního soudu již žalobce věděl, že jeho nárok byl soudem posouzen jako nedůvodný, přesto se jej rozhodl dále vymáhat cestou řádných opravných prostředků. Současně je judikatura vyšších soudů konstantní v závěru, že důvodem pro aplikaci § 150 o. s. ř. nemohou být bez dalšího toliko majetkové poměry účastníka. Nadto žalobce je zaměstnán, má pravidelný příjem, byl osvobozen od soudních poplatků pouze částečně, je schopen platit náklady na své právní zastoupení v této věci a dostalo se mu také jistě od jeho zástupkyně informace o tom, že v případě neúspěchu ve věci je ohrožen náhradou nákladů řízení, kterou bude muset protistraně zaplatit.

Poučení