30 C 136/2020 - 271

Rubrum

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní Mgr. Alenou Motalovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o zaplacení 2 509 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 2 509 000 Kč a zákonného úroku z prodlení z této částky za dobu od 14. 4. 2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 0 Kč, a to k rukám zástupce žalovaného [Jméno advokáta], advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se svou žalobou doručenou okresnímu soudu dne 22. 6. 2020 domáhal po žalovaném zaplacení částky 2 509 000 Kč s příslušenstvím, což odůvodnil tak, že na základě smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání a o nájmu movitých věcí ze dne 27. 9. 2017 si žalobce od žalovaného pronajal prostory v prvním nadzemním podlaží o výměře [Anonymizováno] m2 a v prvním podzemním podlaží o výměře [Anonymizováno],6 m2, nacházející se v budově s číslem popisným č. p. [Anonymizováno], jiná stavba, ležící v obci [adresa], části obce [adresa], která je součástí pozemku p. č. [hodnota], to vše zapsáno u [právnická osoba] pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], pro obec [adresa], katastrální území [adresa], na LV 2890. Společně s těmito prostory jsem si od žalovaného pronajal movité věci, tvořící provozní a technologické zařízení kavárny a věci interiérového zařízení a vybavení kavárny, které jsou popsány v příloze této smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou v délce trvání 5 let, počínaje 1. 10. 2017. Následně žalovaný doručil žalobci Výpověď nájmu prostor sloužících podnikání ze dne 22. 10. 2019, přičemž v tomto dokumentu je uvedeno, že žalovaný Nájemní smlouvu vypovídá z důvodu dle § 2309 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a to vzhledem k mimořádné události, kterou jsou vodovodní škody, způsobené prasklou pancéřovou hadičkou v sociálním zázemí v 3. NP budovy, jejímž důsledkem je rozsáhlé poškození prostor, které jsou předmětem nájmu, i celé budovy. V objektu, v němž se nachází prostory, které jsou předmětem nájmu, došlo v říjnu roku 2019 k vodovodní havárii. Prostory byly následně vysoušeny, přičemž pokud by tyto práce probíhaly řádně a nebyly zpožďovány žalovaným, byly by dokončeny nejpozději do konce roku 2019. Ze strany žalovaného žalobce nebyl informován ani o tom, že by bylo nutné provést rozsáhlejší opravy ostatních částí budovy, natož o tom, že by byla budova poškozena tak, že by ji bylo nutno odstranit nebo přestavět tak, že by to bránilo dalšímu užívání předmětu nájmu, přičemž tato skutečnost z ničeho nevyplývá a nic jí nenaznačuje. Okresní soud v [adresa] pravomocným rozsudkem ze dne [datum] č.j. [spisová značka] rozhodl, že výpověď z nájmu byla neoprávněná. Žalovaný je výlučným vlastníkem celé budovy, v níž se nachází předmět nájmu. V budově došlo dne 6. 10. 2019 k vodovodní havárii, když ve 3. NP praskla vodovodní hadička k umyvadlu, důsledkem čehož došlo k zatopení prostor, nacházejících se v 1. a 2. NP budovy, tedy mimo jiné Předmětu nájmu. Žalovaný přislíbil, že zajistí vysušení a veškeré nutné opravy Předmětu nájmu, s čímž následně započal. Od počátku však docházelo k umělému prodlužování doby oprav, na rozdíl od ostatních částí budovy, v nichž byly opravy provedeny a dokončeny s maximální efektivitou a rychlostí. Pokud by práce v Předmětu nájmu probíhaly řádně a nebyly úmyslně zpožďovány žalovaným, domnívám se, že následky škodné události by byly odstraněny nejpozději koncem roku 2019. K tomu však nedošlo a Předmět nájmu nebyl do dne podání žaloby uveden do stavu, způsobilého k opětovnému užívání k účelu, stanovenému v Nájemní smlouvě. Dne 18. 11. 2019 v nočních hodinách do předmětu nájmu začalo přes strop opětovně zatékat, přičemž zdrojem tohoto opětovného zatékání vody byla voda z mobilního odvlhčovače, umístěného v 2. NP Budovy, z něhož byla zcela nestandartně vyvedena hadička, která směřovala kondenzát přímo na zem. S ohledem na celkový kontext jednání žalovaného považuji za pravděpodobné, že odvlhčovač zde tímto způsobem umístil on nebo jiná osoba, jednající z jeho pokynu, a to za účelem dalšího prodloužení oprav Předmětu nájmu a dosažení předčasného ukončení nájmu. Žalovaný na opakované výzvy nedokončil odstraňování následků a opravy předmětu nájmu, vzhledem k čemuž nebylo možné obnovení provozu kavárny. Namísto toho mi žalovaný udělil neplatnou výpověď a opakovaně mě vyzývá k vyklizení předmětu nájmu, aniž by mi uhradil škodu, kterou mi způsobil. Žalovaný mě vyzval, abych škodu, která mi v důsledku vodovodní havárie vznikla, nahlásil jeho odpovědnostní pojišťovně, kterou je [právnická osoba]., což jsem učinil. Pojišťovnou mi následně bylo sděleno, že škodu neuhradí, jelikož žalovaný se necítí být odpovědný a škodu nezavinil. Žalovaný následně porušil své povinnosti, vyplývající z Nájemní smlouvy, důsledkem čehož odpovídá minimálně za sekundární škodu v podobě ušlého zisku. Vodovodní havárii žalobce nezavinil, k této žádným způsoben nepřispěl ani jí nemohl předejít. Žalovaný byl povinen odstranit bez zbytečného odkladu veškeré následky škodné události a uvést Předmět nájmu zpět do stavu, způsobilého k užívání v souladu s Nájemní smlouvou. V případě, že tak neučinil, a to ani po 4 měsících od vzniku škodné události, došlo z jeho strany k porušení smluvní povinnosti, v důsledku čehož odpovídá za škodu, která mi tímto jeho jednáním vznikla, a které představuje zisk, který mi ušel v důsledku nemožnosti provozovat v Předmětu nájmu kavárnu v souladu s Nájemní smlouvou. Žalobce měl za to, že předmět nájmu mohl být žalovaným opraven nejpozději do 31. 12. 2019, a tedy v jeho užívání dle nájemní smlouvy mohlo být pokračováno již od 1. 1. 2020. Jednáním žalovaného tak žalobci vznikla škoda v podobě ušlého zisku, jelikož pokud by nedošlo k vodovodní havárii, resp. by následky této havárie byly žalovaným bez zbytečného odkladu odstraněny, mohl by v předmětu nájmu nadále provozovat kavárnu, což mu bylo jednáním žalovaného znemožněno, a to nejméně do konce výpovědní doby dle (neplatné) výpovědi žalovaného. Žalobce tak požadoval ušlý zisk za období do 30. 9. 2022. Žalobci za celé období od 6. 10. 2019 do 30. 9. 2022 ušel zisk v celkové výši nejméně 2 254 500 Kč, po započtení státních kompenzací pak ve výši 2 509 000 Kč. Ačkoliv žalobce žalovaného k úhradě dlužné částky vyzýval, dlužná částka zůstala neuhrazena.

2. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznal, a to ani částečně. Žalovaný uvedl, že byl přesvědčen, že jakkoli neodpovídá za škodu, která měla dle tvrzení žalobce vzniknout v důsledku vodovodní havárie, k níž došlo dne 6. 10. 2019, kdy došlo k masivnímu úniku vody z prasklého potrubí v [Anonymizováno]. NP budovy. Pokud žalobce zdůvodnil svůj nárok odkazem na § 2937 odst. 1 občanského zákoníku, pak žalovaný měl za to, že jím vlastněnou nemovitost spravoval a spravuje řádně a rozhodně svůj náležitý dohled nad ní nezanedbal. Prostory, ve kterých došlo k příčině havárie (tj. prasknutí potrubí), byly rekonstruovány koncem roku 2016 (tedy relativně nedlouho před havárií), tuto rekonstrukci provedla společnost [právnická osoba], IČ: [IČO] (stav těchto prostor byl tudíž obecně dobrý, nenasvědčující riziku řešené havárie). Tyto prostory (mající charakter „společných prostor“) byly pravidelně kontrolovány - na denní bázi (v pracovních dnech) zde probíhal běžný úklid prováděný společností [Anonymizováno] spol. s r.o., IČO [IČO], o víkendech zde probíhal úklid mimořádný (a to i dne 6.10.2019). Během těchto činností přitom nebylo zaznamenáno cokoli, co by svědčilo o riziku vodovodní havárie. Pokud žalobce tvrdí, že žalovaný „uměle prodlužoval dobu oprav“, a tedy, že takto porušil svou povinnost provést nezbytné opravy předmětu nájmu dle § 2207 odst. 1 občanského zákoníku, pak i proti tomuto (zcela nepravdivému a difamujícímu) tvrzení se žalovaný ohradil. Žalobce rozsah škod bagatelizuje, ačkoli byla masivním únikem vody zasažena podstatná část budovy č. p. 316 (nikoli tedy pouze prostory, které žalobce dříve užíval na základě nájemní smlouvy). Kromě jiného bylo nutno (po nezbytně důkladném vysoušení objektu) opravit stropní konstrukce, vzduchotechniku a elektroinstalace), kdy celkové náklady dosáhly částky 3 286 667 Kč (rozhodně se tak nejednalo o ryze „estetické“ poškození budovy). Žalovaný na havárii reagoval naprosto adekvátně, okamžitě po jejím zjištění zajistil mimořádný úklid zasažených prostor (tento byl realizován jednak svépomocí žalovaného, jednak ze strany společnosti [Anonymizováno] spol. s r.o., IČO [IČO]). Odstranění škod provedla na základě objednávky žalovaného společnost [jméno FO] [právnická osoba]., IČO [IČO] (také s prováděním díla-odstraněním škod bylo započato neprodleně, a to dne 10. 10. 2019). Během provádění díla se pravidelně konaly (mj. pro účely likvidace pojistné události) také kontrolní dny, jichž se kromě žalovaného osobně účastnili (a jsou tudíž schopni potvrdit rozsah škod a časovou náročnost jejich odstranění) za zhotovitele [tituly před jménem] [jméno FO] (jakožto stavbyvedoucí) a za společnost [právnická osoba]. (coby specialista likvidace škod) [jméno FO]. Rozsah provedených prací je blíže specifikován v dokumentu zhotovitele (označen jako „Rekapitulace stavby, Oprava po vytopení objektu [adresa]“). Závažnost havárie a rozsah jejích důsledků potvrzuje též sdělení Úřadu městského obvodu [adresa], odboru stavebního řádu a přestupků, který v návaznosti na jím provedenou kontrolní prohlídku konstatoval, že: „Stavba, na které byly provedeny stavební úpravy, není schopna užívání k povolenému účelu a stanoveným způsobem (k provozování kavárny).“ Uvedené dále dokládá zápis o odborné prohlídce vzduchotechnického zařízení (doporučující výměnu rozvodu vzduchotechniky) a zápis o odborné prohlídce klimatizačního zařízení (doporučující výměnu klimatizační jednotku), oba ze dne 30. 10. 2019, vystavené společností [právnická osoba], IČO [IČO], resp. posouzení stavu elektrické instalace ze dne 28. 2. 2020 vystavené revizním technikem elektrických zařízení [jméno FO] (ze kterého plyne, že instalace není schopna bezpečného provozu - k opětovné revizi došlo během května 2020). Aniž by žalovaný jakkoli uznával samotný základ žalobcova nároku na náhradu škody, žalovaný namítal také správnost kalkulace ušlého zisku žalobce.

3. Soud provedl v řízení dokazování a vzal za prokázány následující skutečnosti.

4. Strany skutkově shodně tvrdily, že mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem byla dne [datum] uzavřena písemná smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání a o nájmu movitých věcí, předmětem nájmu byly (dále jen předmět nájmu nebo kavárna) prostory v prvním nadzemním podlaží o výměře [Anonymizováno] m2 a v prvním podzemním podlaží o výměře [Anonymizováno],[Anonymizováno] m2 nacházející se v budově s č. p. [Anonymizováno], jiná stavba, ležící v obci [adresa], části obce [adresa], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota], to vše zapsáno u [právnická osoba] pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště [adresa], pro obec [adresa], katastrální území [adresa] na LV [Anonymizováno] a movité věci tvořící provozní a technologické zařízení kavárny a věci interiérového vybavení a vybavení kavárny, které jsou popsány v příloze smlouvy s tím, že vlastníkem budovy byl žalovaný. Smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu určitou v délce trvání 5 let, počínaje 1. 10. 2017, sjednaným účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti žalobce spočívající v provozování hostinské činnosti – kavárna/bistro/restaurace. Žalobce předmět nájmu fakticky k provozování podnikatelské činnosti spočívající v provozování hostinské činnosti – kavárna/bistro/restaurace užíval, a to počínaje od [datum]. Dne [datum] došlo v objektu, ve kterém se nachází, prostory jsou předmětem smlouvy o nájmu, k náhlé vodovodní havárii, jednalo se o to, že dne [datum] ve [Anonymizováno] nadzemním podlaží praskla vodovodní hadička k umyvadlu, v důsledku čehož došlo k zatopení, mimo jiné předmětu nájmu. Žalovaný po havárii provedl v budově stavební práce. Žalovaný dne 22. 10. 2019 doručil žalobci výpověď nájmu. Žalobce k výzvě žalovaného oznámil pojistnou událost pojišťovně žalovaného ([právnická osoba].), pojišťovna plnění ve vztahu k žalobci odmítla. Žalovaný je výlučným vlastníkem celé budovy, v níž se nachází předmět nájmu. Tato shodná tvrzení účastníků vzal soud za svá skutková zjištění ve smyslu § 120 odst. 3 o. s. ř.

5. Z rozsudku Okresního soudu v [adresa] ze dne [datum], č.j. [spisová značka] soud zjistil, že uvedený soud pravomocně rozhodl, že výpověď ze dne [datum], kterou žalovaný vypověděl smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání a o nájmu movitých věcí uzavřenou s žalobcem dne [datum], je neoprávněná.

6. Ze sdělení společnosti [jméno FO] [právnická osoba]. ze dne 5. 10. 2023 soud zjistil, že stavební deníky týkající se rekonstrukce budovy po posuzované havárii uvedená společnost nemá k dispozici.

7. Svědek [jméno FO] vypověděl, že v kavárně se objevil hned poté, když došlo k havárii, zatečení, a to na podnět žalovaného, a z důvodu, aby společnost [jméno FO] [právnická osoba]. provedla co nejrychleji sanaci prostor, přičemž svědek byl hlavní stavbyvedoucí, společnosti. Svědek potvrdil, že budova byla zatečená, uvedl, že v horním, asi 4. patře praskla hadička a tím pádem komplet zatekla celá ta část budovy, a to až do sklepa. Svědek uvedl, že tam byly promáčené omítky, společnost [jméno FO] [právnická osoba]. okamžitě instalovala odvlhčovače, bylo jich cca 5 nebo 6, byly zatečené vápenocementové staré stěny a omítky, a to jsou omítky, které když nasají vodu, je nutné je oklepat, neboť když se neoklepou, tak pak stejně opadnou, když vyschnou. Bylo nezbytně nutné zhotovit elektroinstalace, protože zateklo do rozvaděčů a do rozvodných skříní. Samotné vysoušení trvalo zhruba 14 dnů nebo i déle, v mezidobí už společnost [jméno FO] [právnická osoba]. započala s opravami, s oklepáváním omítek. Svědek uvedl, že k uvedení kavárny znovu do provozu bylo zapotřebí maximálně cca 12–15 týdnů, současně však vypověděl, že vzhledem k časovému odstupu si potřebnou dobu přesně nevybavuje. V té kavárně, to se muselo všechno sundávat a demontovat opravit stropy, omítky atd. Samozřejmě to bylo zmáčené celé, bylo třeba opravit nějaké reliéfy z překližek vypálených. Svědek uvedl, že vzhledem k tomu, že zateklo ze 4. patra, tak bylo nutné sanovat všechny dotčené prostory, jinak by se problém vracel. I v patrech nad kavárnou byly prostory zatečené a tam taky spadly omítky a stropy. Svědek potvrdil, že pracoval v celé budově, a to nahoře i dole, sanovali vrch a začali jsme sanovat i spodek najednou. Svědek uvedl, že s žalovaným měla společnost [jméno FO] [právnická osoba]. nadstandardní vztahy, díky nimž byla sanace započata okamžitě po havárii; nebýt těchto vztahů, bylo by třeba nejprve zhotovit rozpočet, vyjasnit rozsah prací a s faktickou sanací by se započalo nejdříve až za tři týdny.

8. Z provedeného dokazování, a to konkrétně z těchto důkazů: výpověď svědka [jméno FO], Objednávka z [datum], Protokol o předání a převzetí díla z [datum], Zápis o odborné prohlídce vzduchotechnického zařízení datovaný [datum], Zápis o odborné prohlídce klimatizačního zařízení datovaný [datum], Sdělení Statutárního města [adresa] - Úřad městského obvodu [adresa], odboru stavebního řádu a přestupků ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno]/ [Anonymizováno]/ [Anonymizováno]/ [Anonymizováno]/ [Anonymizováno], Posouzení stavu ze dne 28. 2. 2020, Notářský zápis z 28. 2. 2020, [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vč. faktura č. [Anonymizováno], Zpráva o revizi elektrického zařízení z 18. 5. 2020 revizního technika [jméno FO], číslo revize [Anonymizováno]-[Anonymizováno], dopis společnosti [právnická osoba] z 30. 6. 2020 adresovaný společnosti [jméno FO] [právnická osoba]., Posouzení stavu provedené [jméno FO], revizním technikem el. zařízení, Rekapitulace stavby oprava po vytopení objektu datované [datum] včetně krycího listu soupisu prací, rekapitulace členění soupisu prací, soupisu prací, krycího listu soupisu prací, rekapitulace členění soupisu prací, soupisu prací, krycího listu soupisu prací, videozáznam předložený žalobcem, e-mail z [datum] odeslaný v [Anonymizováno]:[Anonymizováno] hodin, servisní protokol firmy [Anonymizováno] elektrosystémy datovaný 6. 1. 2020, faktura č. [hodnota] na částku 17 896 Kč za úklidové služby po havárii provedené [datum] – [datum], fotodokumentace, výpověď svědka [jméno FO], výpověď svědka [jméno FO], výpověď svědka [jméno FO], soud učinil skutkový závěr jednak že: a) bezprostředně po havárii byl předmět nájmu nezpůsobilý provozu pro sjednaný účel, po havárii bylo nutné provést opravu předmětu nájmu i prostor nad předmětem nájmu zasažených únikem vody, b) žalovaný započal se zjišťováním a odstraňováním následků havárie bezprostředně po jejím zjištění, žalovaný již v den havárie započal s vysoušením předmětu nájmu i prostor nad předmětem nájmu zasažených únikem vody, ještě v říjnu 2019 žalovaný poptal provedení revizí elektrorozvodů, vzduchotechniky a klimatizace vedených stropní konstrukcí (vždy se závěrem, že tyto nejsou schopny bezpečného provozu s nutností provést výměnu/opravu), v průběhu měsíců říjen, listopad a prosinec 2019 bylo žalovaným zajištěno provádění úklidových prací, žalovaný dne [datum] objednal zhotovení sanačních prací po havárii u společnosti [jméno FO] [právnická osoba]. a tyto práce byly dne 10. 10. 2019 fakticky zahájeny, c) pokud jde o rozsahu poškození budovy, resp. předmětu nájmu i prostor nad předmětem nájmu zasažených únikem vody po havárii, a rozsah nutných oprav k uvedení do stavu způsobilého sjednanému bezpečnému účelu, bylo zjištěno, že v důsledku havárie byly zcela promočené omítky ve všech patrech pod i včetně 3. NP, ve kterém k havárii došlo, zatečené stropní konstrukce musely být opraveny, byl podmáčen podhled v kavárně s nutností jeho kompletní renovace, dále byly zkorodované a bezpečného provozu nezpůsobilé rozvody vzduchotechniky, klimatizace, elektroinstalace, došlo ke kompletnímu zatečení veškerých koncových prvků – zásuvek, vypínačů, svítidel, LED pásek, byly vypáleny spínací a jisticí prvky a ostatní vybavení a započala u nich koroze s nutností provedení celkové nové elektroinstalace.

9. Skutkový závěr, že práce prováděné společností [jméno FO] [právnická osoba]. byly dokončeny v červnu 2020 soud zjistil z listin: Rekapitulace stavby oprava po vytopení objektu datované 9. 7. 2020 včetně krycího listu soupisu prací, rekapitulace členění soupisu prací, soupisu prací, krycího listu soupisu prací, rekapitulace členění soupisu prací, soupisu prací, krycího listu soupisu prací.

10. Účastnickým výslechem žalovaného bylo zjištěno, že prostory, ve kterých došlo k prasknutí hadičky, byly rekonstruovány v roce 2016, že se jedná o tzv. společné prostory, že tyto prostory byly v pracovních dnech denně pravidelně kontrolovány, probíhal v nich běžný úklid prováděný společností [Anonymizováno] spol. s r.o., IČ: [IČO], o víkendech zde probíhal úklid mimořádný, a to i dne 6. 10. 2019. Během těchto činností nebylo zaznamenáno cokoli, co by svědčilo o riziku havárie.

11. Žalobce sám tvrdil, že žalobce předmět nájmu v únoru 2020 opustil.

12. Z předžalobní výzvy ze dne 7. 4. 2020 soud zjistil, že žalobce žalovaného k zaplacení částky uplatněné žalobou vyzýval.

13. Výpovědi svědků [jméno FO] a [jméno FO], ani žalobcem předložené fotografie neprokázaly tvrzení žalobce, že by žalovaný prodléval se započetím či dokončením oprav prostor kavárny, že by žalovaný účelově upřednostňoval provedení oprav v jiných prostorech než v předmětu nájmu, či že by žalovaný nebyl schopen zajisti neprodlené vysoušení vodou zasažených prostor, nebo že by žalovaný zahájil provádění oprav skutečně směřujících ke zprovoznění předmětu nájmu až v jarních měsících roku 2020.

14. Pokud soud v řízení případně provedl další důkazy, ze kterých v rozhodnutí nevycházel, bylo to z toho důvodu, že dle názoru soudu tyto důkazy neměly žádný vliv na rozhodnutí soudu ve věci samé.

15. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

16. Mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem byla dne 27. 9. 2017 uzavřena písemná smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání a o nájmu movitých věcí, předmětem nájmu byly prostory v prvním nadzemním podlaží o výměře [Anonymizováno] m2 a v prvním podzemním podlaží o výměře [Anonymizováno],6 m2 nacházející se v budově s č. p. [Anonymizováno], jiná stavba, ležící v obci [adresa], části obce [adresa], která je součástí pozemku parc. č. [hodnota], to vše zapsáno u [právnická osoba] pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště [adresa], pro obec [adresa], katastrální území [adresa] na LV [Anonymizováno] a movité věci tvořící provozní a technologické zařízení kavárny a věci interiérového vybavení a vybavení kavárny, které jsou popsány v příloze smlouvy s tím, že vlastníkem budovy byl žalovaný. Smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu určitou v délce trvání 5 let, počínaje [datum]. Sjednaným účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti žalobce spočívající v provozování hostinské činnosti – kavárna/bistro/restaurace. Žalovaný je výlučným vlastníkem celé budovy, v níž se nachází předmět nájmu. Žalobce předmět nájmu fakticky k provozování podnikatelské činnosti spočívající v provozování hostinské činnosti – kavárna/bistro/restaurace užíval, a to počínaje od 1. 10. 2017. Žalovaný dne 22. 10. 2019 doručil žalobci výpověď nájmu. Rozsudkem Okresního soudu v [adresa] ze dne [datum], č.j. [spisová značka] bylo pravomocně rozhodl, že výpověď ze dne 22. 10. 2019, kterou žalovaný vypověděl smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání a o nájmu movitých věcí uzavřenou s žalobcem dne 27. 9. 2017, je neoprávněná. Dne 6. 10. 2019 došlo v objektu, ve kterém se nachází, prostory jsou předmětem smlouvy o nájmu, k náhlé vodovodní havárii, kdy ve třetím nadzemním podlaží praskla vodovodní hadička k umyvadlu, v důsledku čehož došlo k zatopení celého objektu, mimo jiné i předmětu nájmu. Bezprostředně po havárii byla kavárna nezpůsobilá provozu pro sjednaný účel, po havárii bylo nutné provést opravu prostor kavárny i prostor nad kavárnou. Žalovaný započal se zjišťováním a odstraňováním následků havárie bezprostředně po jejím zjištění, žalovaný již v den havárie započal s vysoušením prostor kavárny i prostor nad kavárnou, ještě v říjnu 2019 žalovaný poptal provedení revizí elektrorozvodů, vzduchotechniky a klimatizace (vždy se závěrem, že tyto nejsou schopny bezpečného provozu s nutností provést výměnu/opravu), v průběhu měsíců říjen, listopad a prosinec 2019 bylo žalovaným zajištěno provádění úklidových prací. Žalovaný po havárii provedl v budově stavební práce. Zhotovitelem prací byla společnost [jméno FO] [právnická osoba]., u které byly práce žalovaným objednány již dne 10. 10. 2019. Práce byly dokončeny v červnu 2020. Žalobce k výzvě žalovaného oznámil pojistnou událost pojišťovně žalovaného ([právnická osoba].), pojišťovna plnění ve vztahu k žalobci odmítla. Prostory, ve kterých došlo k prasknutí hadičky, byly rekonstruovány v roce 2016, že se jedná o tzv. společné prostory, že tyto prostory byly v pracovních dnech denně pravidelně kontrolovány, probíhal v nich běžný úklid, o víkendech zde probíhal úklid mimořádný, a to i dne 6. 10. 2019. Během těchto činností nebylo zaznamenáno cokoli, co by svědčilo o riziku havárie. Žalobce předmět nájmu v únoru 2020 opustil. Žalobce žalovaného k zaplacení částky uplatněné žalobou vyzýval. Nebylo tvrzeno ani prokázáno, že by na žalobou uplatněnou částku bylo cokoli zaplaceno.

17. Po právní stránce posoudil soud vztah mezi účastníky následujícím způsobem. Podle § 3028 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Soud proto na posuzovaný případ aplikoval ustanovení zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), neboť právní vztahy, jakož i práva i povinnosti, vznikly za jeho účinnosti.

18. Ust. § 2201 o. z. určuje podstatné obsahové náležitosti nájemní smlouvy, tj. že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Pro nájem prostoru sloužícího k podnikání se vedle obecné úpravy použijí navíc ještě § 2302 až 2315 o. z.

19. Zjištěný závazkový vztah mezi žalobcem a žalovaným založený smlouvou nazvanou Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání a o nájmu movitých věcí ze dne 27. 9. 2017 (dále jen smlouva o nájmu) soud posoudil tak, že strany spolu uzavřely platnou a účinnou smlouvu o nájmu ve smyslu § 2201 a násl. a § 2302 a násl o. z., neboť smlouva obsahuje podstatné náležitosti tohoto smluvního typu.

20. V řízení bylo zjištěno, že žalovaný jako pronajímatel se zavázal přenechat žalobci jako nájemci k dočasnému užívání prostory v prvním nadzemním podlaží o výměře 95 m2 a v prvním podzemním podlaží o výměře 56,6 m2 (dále jen předmět nájmu nebo kavárna) nacházející se v budově s číslem popisným č. p. 316, jiná stavba, ležící v obci [adresa], části obce [adresa], která je součástí pozemku p. č. [hodnota], to vše zapsáno u [právnická osoba] pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], pro obec [adresa], katastrální území [adresa], na LV 2890 a movité věci, tvořící provozní a technologické zařízení kavárny a věci interiérového zařízení a vybavení kavárny, které jsou popsány v příloze smlouvy. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou v délce trvání 5 let, počínaje 1. 10. 2017 (dále jen nájemní smlouva nebo smlouva).

21. Dle § 2205 o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje: a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

22. Žalobce žalobou požadoval po žalovaném ušlý zisk, který žalobci ušel z důvodu, že nemohl provozovat kavárnu, neboť dle jeho tvrzení žalovaný jednak dal žalobci neoprávněnou výpověď z nájmu a jednak od okamžiku havárie neměl žalobce možnost předmět nájmu v souladu se smlouvou užívat, neboť žalovaný rekonstrukci kavárny prováděl s prodlevou a neúměrně ji prodlužoval, přičemž při řádném chodu věcí mohl a měl žalovaný umožnit žalobci užívání předmětu nájmu dříve, a to již nejpozději od 1. 1. 2020.

23. Podle § 2900 o. z. vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného.

24. Podle § 2910 o. z. škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

25. Dle § 2913 odst. 1 a 2 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

26. Základními předpoklady pro vznik povinnosti k náhradě škody jsou protiprávní jednání škůdce spočívající v porušení zákonné nebo smluvně převzaté povinnosti a vznik škody, která je v příčinné souvislosti s protiprávním jednáním; podstatným kritériem pro rozhodnutí o odpovědnosti za škody, je i její předvídatelnost, a příp. i ne/existence okolnosti vylučující odpovědnost za škodu.

27. Předně soud, pokud jde o odpovědnost žalovaného ve vztahu ke vniku havárie, konstatuje, že dospěl k závěru, že žalovaný se porušení prevenční povinnosti předcházet škodám (§ 2900 o. z.) nedopustil. Podle § 2900 o. z. vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného. Citované ustanovení je vyjádřením prevenční povinnosti předcházení škodám. Obecně platí, že po škůdci lze žádat přijetí opatření k předejití vzniku újmy, ovšem jen takových, jež jenž jsou běžná, obvyklá a standardní. Prevenční povinnost žalovaného v posuzované věci nelze vykládat tak, aby v každém okamžiku vyloučil jakoukoli možnou závadu způsobilou vyvolat škodu; tedy nelze po žalovaném spravedlivě požadovat, aby denně případně nepřetržitě kontroloval stav vodovodní hadičky, jejíž prasknutí způsobilo zatečení vody v objektu. Soud na tomto místě připomíná skutkový závěr, totiž, že k zatečení vody do objektu i prostoru kavárny došlo v důsledku prasknutí hadičky v [Anonymizováno] NP. V řízení bylo zjištěno, že prostory, ve kterých došlo k prasknutí hadičky, byly rekonstruovány v roce 2016, že se jedná o tzv. společné prostory, že tyto prostory byly v pracovních dnech denně pravidelně kontrolovány, probíhal v nich běžný úklid, o víkendech zde probíhal úklid mimořádný, a to i dne 6. 10. 2019, a dále v řízení nebylo zjištěno, že by v době před havárií bylo zaznamenáno cokoli, co by svědčilo o riziku havárie. V řízení nadto nebylo ani tvrzeno ani zjištěno, že by v době před havárií existovaly jakékoli skutečnosti nasvědčující jednoznačně a s vysokou pravděpodobností, že může k prasknutí hadičky dojít, nebo že by prasknutí hadičky bylo objektivně očekávatelné. Soud shledal, že žalovaný učinil vše, co by na jeho místě učinil rozumně uvažující jedinec, tj. učinil všechna opatření k předejití vzniku újmy, jež jsou běžná, obvyklá a standardní, a že neexistovaly žádné zvláštní další okolnosti, které by opodstatňovaly nadstandardní péči a jednání i od běžného rozumně jednajícího člověka; proto soud nedovodil protiprávnost jednání žalovaného zakládající jeho odpovědnost za tvrzenou újmu.

28. Dále, pokud žalobce tvrdil, že žalovaný nezajistil rychlé a řádné vysušení únikem vody zasažených prostor kavárny, že žalovaný rekonstrukci kavárny prováděl s prodlevou, neboť žalovaný prodléval se započetím či dokončením oprav prostor kavárny, že žalovaný neúměrně rekonstrukci prodlužoval, neboť žalovaný účelově upřednostňoval provedení oprav v jiných prostorech než v předmětu nájmu, či že by žalovaný zahájil provádění oprav skutečně směřujících ke zprovoznění předmětu nájmu až v jarních měsících roku 2020, přičemž dle žalobce při řádném chodu věcí mohl a měl žalovaný umožnit žalobci užívání předmětu nájmu dříve, a to již nejpozději od 1. 1. 2020, pak soud po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žalobce toto své břemeno tvrzení a důkazní neunesl, resp. že v řízení bylo zjištěna skutková verze tvrzená žalovaným. Žalovaný prokázal, že při provádění odstranění následků havárie a znovuuvedení předmětu nájmu do stavu způsobilého k užívání postupoval řádně a bez prodlení. Předně soud odkazuje na skutkové závěry uvedené výše, totiž, že žalovaný v řízení prokázal, jaký byl po havárii rozsah poškození budovy i předmětu nájmu, žalovaný též prokázal, že bezprostředně po havárii byla kavárna nezpůsobilá provozu pro sjednaný účel, a žalovaný též prokázal, že po havárii bylo nezbytné provést opravu předmětu nájmu a v jakém rozsahu (k tomu viz skutkové závěry výše). V řízení bylo prokázáno, že žalovaný započal se zjišťováním a odstraňováním následků havárie bezprostředně po vzniku havárie, žalovaný již v den havárie, tj. dne 6. 10. 2019 započal s vysoušením prostor kavárny i prostor nad kavárnou, když v řádech několik jednotek hodin po zjištění havárie umístil do prostor kavárny i jiných zasažených prostor několik mobilních vysoušečů, žalovaný ještě v říjnu 2019 poptal provedení revizí elektrorozvodů, vzduchotechniky a klimatizace (vždy se závěrem, že tyto nejsou schopny bezpečného provozu s nutností provést výměnu/opravu), dále pak žalovaný v průběhu měsíců říjen, listopad a prosinec 2019 zajistil provádění úklidových prací. Již v říjnu 2019 žalovaným sjednaná společnost [jméno FO] [právnická osoba]. započala s realizací sanace prostor kavárny a ostatních havárií zasažených prostor, přičemž svědek [jméno FO] potvrdil, že jen díky nadstandardním vztahům mezi žalovaným a společností [jméno FO] [právnická osoba]. byla sanace započata okamžitě po havárii, přičemž nebýt těchto vztahů, bylo by třeba nejprve zhotovit rozpočet, detailně vymezit rozsah prací, uzavřít smlouvu apod. a s faktickou sanací by se započalo až o několik týdnů později. Rozsah, účelnost a časová osa prací provedených bezprostředně po havárii a prací následně provedených společností [jméno FO] [právnická osoba]. byla prokázána zejména žalovaným navrženými důkazy (zejm. výpovědí svědka [jméno FO], [jméno FO], účastnickým výslechem žalovaného, Objednávkou provedení prací ze dne [datum], Protokolem o předání a převzetí díla ze dne [datum], Zápisem o odborné prohlídce vzduchotechnického zařízení datovaným [datum], Zápisem o odborné prohlídce klimatizačního zařízení datovaným [datum], servisním protokolem firmy [Anonymizováno] [Anonymizováno] datovaný [datum], Posouzením stavu ze dne [datum], listinou nazvanou Rekapitulace stavby oprava po vytopení objektu datované [datum] včetně krycího listu soupisu prací, rekapitulace členění soupisu prací, soupisu prací, krycího listu soupisu prací, rekapitulace členění soupisu prací, soupisu prací, krycího listu soupisu prací, fotodokumentace), tyto důkazní prostředky spolu navzájem korespondují, tvoří logický a uzavřený celek. Zatímco žalobcem navržené důkazy (např. výpovědi svědků [jméno FO], Pavleho, fotodokumentace) prokázaly jen některá dílčí žalobcova tvrzení, která v kontextu výše uvedeného nejsou způsobilá skutkovou verzi tvrzenou žalobcem prokázat. Provedení odstranění následků havárie přitom bylo nezbytné, neboť po havárii byla kavárna nezpůsobilá provozu pro sjednaný účel; toto provádění odstranění následků havárie přitom byl žalobce povinen strpět ve smyslu § 2210 odst. 1 o. z., dle kterého ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí ji nájemce strpět, i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci.

29. Protiprávní jednání žalovaného žalobce spatřoval též v neoprávněné výpovědi z nájmu, kterou podal žalovaný dne [datum] žalobci poté, co nastala havárie, přičemž žalovaný ve výpovědi uvedl, že jejím důvodem je „mimořádná událost, kterou jsou vodovodní škody, způsobené prasklou pancéřovou hadičkou v sociálním zázemí v 3. NP budovy, jejímž důsledkem je rozsáhlé poškození prostor, které jsou předmětem nájmu, i celé budovy“. O tom, že výpověď žalovaného byla neoprávněná, bylo soudem pravomocně rozhodnuto. Je faktem, že po nastalé havárii nemohl žalobce kavárnu provozovat a byl tak připraven o možnost dosáhnout v předmětu nájmu zisku. Pokud však žalobce tvrdil, že mu ušel zisk v důsledku neoprávněné výpovědi podané žalovaným po vzniku havárie, pak soud došel k závěru, že předpoklady odpovědnosti žalovaného za škodu naplněny nebyly, to nejméně co do příčinné souvislosti. Samotné podání neoprávněné výpovědi totiž nebylo jedinou a ani podstatnou příčinou nemožnosti provozovat kavárnu; na vzniku nemožnosti žalobce provozovat kavárnu spolupůsobilo více příčin, přičemž tou prvotní a zcela podstatnou příčinou byla nastalá havárie. K znemožnění provozování kavárny žalobcem totiž došlo bez ohledu na (neoprávněnou) výpověď z nájmu; k znemožnění provozování kavárny došlo již v důsledku samotné havárie, která podání výpovědi předcházela, protože právě a jen v důsledku nastalé havárie se kavárna objektivně stala nezpůsobilou k provozování. Tedy havárie byla prvotní a podstatnou příčinou, bez které by tvrzený škodní následek vůbec nenastal. Příčinou škody může být jen takové protiprávní jednání, bez něhož by škodný následek nevznikl; podání neoprávněné výpovědi takovou příčinou nebylo a být nemohlo, neboť tvrzený škodní následek by (byl-li by prokázán) vznikl v důsledku havárie zapříčiňující nezpůsobilost kavárny k provozování, a tento existoval nezávisle na podání výpovědi.

30. Soud též nad rámec výše uvedeného poukazuje na fakt, že havárie sice připravila žalobce o možnost dosáhnout v předmětu nájmu zisku, avšak nezbavila jej možnosti dosáhnout zisku absolutně. I žalobce má obecnou prevenční povinnost, tedy povinnost předcházet vzniku škody a jejím škodlivým následkům (srov. § 2900 o. z.). I po žalobci je třeba požadovat, aby zachovával takový stupeň bedlivosti, který lze po něm vzhledem ke konkrétní časové a místní situaci rozumně požadovat, a který je způsobilý zabránit či alespoň co nejvíce omezit vznik škody. Jak bylo skutkově zjištěno, žalobce věděl, že v objektu došlo k havárii, žalobci bylo známo, jak ne/postupují opravy následků havárie zejména v kavárně, žalobce také samozřejmě věděl, že žalovaný smlouvu o nájmu (byť neoprávněně) vypověděl, a v neposlední řadě žalobce předmět nájmu v únoru 2020 opustil. Nejpozději od konce února 2020 tak bylo žalobci objektivně zřejmé, že v předmětu nájmu nebude moci své podnikání provozovat. Žalobce smlouvu uzavíral jako podnikatel. Na podnikatele jsou kladeny v otázce prevenční povinnosti vyšší nároky než na nepodnikatele, a to právě proto, že u podnikatele se předpokládá vysoká míra obezřetnosti a profesionality, a rovněž, že podnikatel bude činit jednání po zralé úvaze, s dostatečnou předvídavostí k ochraně svého majetku a k jeho rozmnožení, a se schopností rozpoznat, co je prospěšné a co škodí. V rámci prevence vzniku škody a jejich škodlivých následků tak v posuzovaném případě žalobce poté, co nejpozději na konci února 2020 prostory kavárny opustil a věděl tak, že v předmětu nájmu nebude dále provozovat své podnikání, měl vyvinout veškerou snahu k zajištění prostor pro své podnikání na jiném místě a minimalizovat tak ztrátu z neprovozování kavárny.

31. Soud tedy s odkazem na vše shora uvedené uzavírá, že žalobcem tvrzená odpovědnost žalovaného za žalobcem tvrzený ušlý zisk není dána a žalobcem uplatněný nárok na náhradu ušlého zisku, jak jej žalobce požadoval žalobou, není po právu. Soud proto žalobu v celém rozsahu zamítl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí. S ohledem na zásadu hospodárnosti řízení a s ohledem na uvedené právní posouzení věci se soud pro nadbytečnost nezabýval otázkou konkrétní výše případného ušlého zisku, neboť soud dospěl k závěru, že nárok žalobce na požadovaný ušlý zisk z výše popsaných důvodů není co do základu dán.

32. Výrokem II. soud rozhodl o náhradě nákladů řízení. Předně soud uvádí, že žalovaný měl ve věci plný procesní úspěch, čímž mu vzniklo právo vůči žalobci na plnou náhradu nákladů řízení. Soud však dané věci dospěl k závěru, že ve věci jsou dány důvody zvláštního zřetele ve smyslu § 150 o. s. ř., pro které lze žalovanému přiznat na nákladech řízení 0 Kč. Soud konstatuje, že před aplikací § 150 o. s. ř. umožnil stranám se k tomuto postupu vyjádřit. Soud v prvé řadě přihlédl k faktu, že na samém počátku sporu mezi stranami byla havárie nastalá dne [datum] a zejména následná neoprávněná výpověď, kterou (právě z důvodu nastalé havárie a z ní vyplývající nutnosti provedení oprav) v posuzovaném nájemním vztahu podal dne 22. 10. 2019 žalovaný. Pokud by žalovaný výpověď nepodal, mohl žalobce, po provedení prací nezbytných k uvedení předmětu nájmu do stavu způsobilého k užívání, pokračovat v smluvně sjednaném užívání předmětu nájmu. Soud též přihlédl k majetkovým poměrům žalobce, pro které byl žalobce v tomto řízení částečně osvobozen od placení soudních poplatků. Na druhé straně soud zohlednil, že žalovaný, vědom si neoprávněnosti výpovědi, žalobci nepředkládal akceptovatelné návrhy na uzavření smíru, důsledky havárie byly (jak sám žalovaný v řízení uvedl) žalovanému sanovány v rámci pojistného plnění a současně žalovaný netvrdil žádné důvody, pro které by soud neměl k aplikaci § 150 o. s. ř. přistoupit. Soud tak má za to, že z výše uvedených důvodů by bylo nespravedlivým ukládat náhradu nákladů řízení žalobci; současně má soud za to, že je spravedlivé, aby náklady vynaložené v souvislosti s řízením nesl žalovaný ze svého.

Poučení