15 Co 30/2026 - 105

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Dagmar Gottwaldové a soudců Mgr. Karly Nekolové a Mgr. Jana Rýznara ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Anonymizováno], IČO [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 6. 11. 2025, č. j. 39 C 241/2025-70, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení částku 600 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala určení, že výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání umístěného v [Anonymizováno] v budově č. p. [Anonymizováno], ul. [Anonymizováno], na pozemku p. č. [Anonymizováno], jednotka č. [Anonymizováno], k. ú. [Anonymizováno], obec [Anonymizováno], podaná žalovanou dne 5. 3. 2025, není oprávněná a je tedy neplatná (výrok I.), a zavázal žalobkyni k náhradě nákladů řízení v částce 900 Kč (výrok II.).

2. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, jímž se domáhala změny rozsudku tak, že žalobě bude v celém rozsahu vyhověno, případně zrušení rozsudku a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení. Okresnímu soudu vyčítala, že přes návrh žalobkyně nepostupoval ve smyslu ust. § 100 odst. 2 o. s. ř. a nenařídil mediaci. Současně s účastníky neprobral věc, neupozornil na právní úpravu a stanoviska ve věci, toliko se spokojil se sdělením žalovaného, že nevidí prostor pro mediaci, v čemž žalobkyně spatřovala porušení povinnosti soudu usilovat o vyřešení sporu smírem ve smyslu ust. § 99 odst. 1 o. s. ř. Dále namítala, že žalovaný byl u ústního jednání zastoupen zaměstnankyní úřadu, ač udělení výpovědi z nájmu prostor ve vlastnictví obce náleží do kompetence rady obce, která je kolektivním orgánem. Stěží proto bylo možno zjistit, jak se rada obce staví k mediaci a ke smírnému vyřešení věci. Současně tvrdila, že mezi účastníky nejde o klasický vztah mezi nájemcem a pronajímatelem vyplývající z nájemní smlouvy, ale celá záležitost je sledována mediálně, a to i vzhledem na kulturní přesah činností provozovaných v předmětu nájmu, s podporou mnoha stovek lidí projevenou formou petice za zachování stávajícího nájemního vztahu, s tím dále, že i někteří ze zastupitelů obce doporučovali smírné vyřešení vzájemných vztahů. Podle žalobkyně soud od počátku neměl vůbec zájem pokusit se vyřešit spornou záležitost smírným způsobem a využít k tomu institutu, který mu o. s. ř. nabízí, resp. ukládá. Dále podle žalobkyně okresní soud neúplně zjistil skutkový stav nebo neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností, a to formou výslechu svědků [tituly před jménem] [Anonymizováno], místostarosty žalované a člena rady obce, do jehož gesce spadá problematika nájemních vztahů, a to k tvrzení, že obec před podáním výpovědi ve vztahu k žalobkyni porušila právo na slyšení druhé strany, jakož i k otázce porušení práva na vhodné zacházení a kulturního významu provozovaného prostoru. Ke stejným otázkám pak žalobkyně navrhla také výslech [jméno FO], provozovatelky klubu [Anonymizováno], výslech [tituly před jménem] [Anonymizováno], člena petičního výboru i výslech jednatele žalobkyně. Současně žalobkyně uvedla, že žalovaný při podání výpovědi z nájmu nebytových prostor nerespektoval ustanovení § 2312 o. z., které stanoví výpovědní dobu v trvání 6 měsíců. Ačkoliv byla nájemní smlouva uzavřena před účinností zák. č. 89/2012 Sb., ve smyslu ust. § 3074 tohoto zákona se nájem řídí uvedeným zákonem od nabytí jeho účinnosti, byť ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Žalovaný tedy při podání výpovědi nerespektoval podmínky stanovené novým občanským zákoníkem. Dále uvedla, že ačkoliv ve výpovědi z nájmu není výslovně uveden její důvod, z obsahu usnesení 51. schůze rady městského obvodu konané dne 3. 3. 2025 je zřejmé, že výpověď z nájmu byla žalobkyní dána z důvodu stížností vlastníků bytových jednotek v domě, kde se prostor nachází. K tomu žalobkyně zdůraznila, že si není vědoma porušování jakýchkoliv povinností nájemce nebo uživatele prostoru a důrazně se ohrazuje proti jakýmkoliv stížnostem, jakkoli jí není jejich přesný obsah znám. Ostatně, pokud k nějakým střetům s vlastníky jednotek v souvislosti s užíváním předmětných prostor docházelo, nelze tuto skutečnost přičítat k tíži žalobkyně, která je obchodní společností, tedy právnickou osobou. Jsou-li tyto stížnosti důvodem pro podání výpovědi, pak ve smyslu zásady „budiž slyšena i druhá strana“, měla být žalobkyně přizvána k jednání, aby měla možnost seznámit se s obsahem stížností a proti nim se účinně bránit, a to i formou mediace, což navrhla radě městského obvodu, avšak obdržela její oznámení o nesouhlasu. Uvedený postup žalovaného považuje žalobkyně za diskriminační a současně za porušení práva na rovné zacházení. Současně uvedla, že zejména v posledních letech investovala do prostor nemalé finanční prostředky k jeho zvelebení, včetně nespočtu času a úsilí a plnila si základní povinnosti vyplývající z nájemního poměru. Dále žalobkyně připomněla úkoly obce ve smyslu ust. § 2 odst. 2 a § 35 odst. 2 zák. č. 128/2000 Sb. o obcích, do které patří péče o všestranný rozvoj území a o potřeby občanů. Namítala, že prostor, z jehož užívání dostala výpověď, není pouhým barem, ale místem kultovním, fungujícím již přes 50 let jako „[Anonymizováno]“, v němž žalobkyně pravidelně pořádá kulturní akce různého charakteru a sbližuje různé etnické menšiny s většinovou populací. Ukončení daného nájemního poměru pak dle žalobkyně představuje rozpor s uvedenými povinnostmi obce a současně i rozpor s dobrými mravy. Poukázala na to, že na podporu žalobkyně vznikla petice, jíž podepsalo téměř 2 000 občanů, z čehož je zřejmé, že významná část veřejnosti má zájem na zachování dosavadního nájemního vztahu. Podle žalobkyně tedy Okresní soud v Ostravě ignoroval svou zákonnou povinnost pokusit se spornou záležitosti vyřešit smírem a při zhodnocení skutkových okolností se zaměřil striktně formálně pouze na povahu nájemního vztahu a zcela ignoroval specifika shora uvedená.

3. Žalovaný navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako správného. K odvolacím námitkám uvedl, že návrhy na mediaci byly vzneseny před i po podání výpovědi. Žalovaný byl vždy veden snahou danou věc řešit a vyřešit, vést mediaci mezi nájemníky a žalobkyní, došlo ke schůzkám mezi pronajímatelem a nájemcem uskutečněných v roce 2023 i 2024, mediaci navrhl také na schůzi SVJ, toto však návrh na mediaci jako neúčelnou odmítlo. Zdůraznil, že žalovaný podal výpověď z nájmu bez uvedení důvodu, jak mu umožňuje nájemní smlouva, žádný důvod výpovědi proto není ani povinen prokazovat. Pokud jde o žalobkyní uplatněné právo slyšení druhé strany, odkázal na dialog, který strany spolu vedly v rámci jednání v roce 2023 i 2024. K namítané nesprávné výpovědní době žalovaný uvedl, že tato byla sjednána v nájemní smlouvě a ač nový občanský zákoník stanoví jinou, delší, šestiměsíční výpovědní lhůtu, tato úprava je dispozitivní, a i po účinnosti nového občanského zákoníku se uplatní ujednání o délce výpovědní lhůty obsažené v nájemní smlouvě. Uvedl rovněž, že žalovaný si žalobkyni jako nájemce nevybral, žalobkyně vstoupila do právního postavení nájemce nebytových prostor na základě smlouvy o koupi závodu od nájemce předchozího.

4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu, včetně řízení jeho vydání předcházejícího, ve smyslu ust. § 212a odst. 1, 2, 4 a 5 o. s. ř. a žádné vady řízení uvedené v § 229 odst. 1 a 2 písm. a) a b) a odst. 3 o. s. ř. neshledal. Po takto provedeném přezkumu pak dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

5. Z obsahu spisu se podává, že v řízení zahájeném dne 26. 6. 2025 se žalobkyně domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících podnikání nacházejících se v [Anonymizováno] budovy č. p. [Anonymizováno] na ulici [Anonymizováno], na pozemku parc. č. [Anonymizováno], jednotka č. [Anonymizováno], k. ú. [Anonymizováno], obec [Anonymizováno], nazvaný jako „[Anonymizováno]“, jehož vlastníkem je žalovaný. Žalovaný jako pronajímatel uzavřel s právním předchůdcem žalobkyně dne 4. 2. 1998 nájemní smlouvu k označeným prostorám, ve znění dalších dodatků. Žalobkyně je pak právní nástupkyní původního nájemce, [jméno FO], IČO [IČO], a to na základě koupi části závodu z 13. 12. 2022, a to s účinností od 1. 1. 2023. Dne 5. 3. 2025 žalobkyně obdržela od žalovaného výpověď z nájmu uvedených prostor, a to bez uvedení důvodu. Tento dle žalobkyně vyplývá z usnesení 51. schůze rady městského obvodu ze dne 3. 3. 2025 a jsou jím stížnosti vlastníků bytových jednotek v domě, ve kterém se předmětný prostor nachází. Dne 1. 4. 2025 vznesla žalobkyně námitky proti výpovědi ve smyslu ust. § 2314 o. z., na které reagoval žalovaný dne 28. 4. 2025 tak, že je označil za neopodstatněné a na své výpovědi setrval. Žalobkyně proto dne 26. 6. 2025 podala žalobu na přezkoumání oprávněnosti této výpovědi ve lhůtě stanovené občanským zákoníkem. Uvedenou výpověď žalobkyně považuje za neoprávněnou, a tedy i neplatnou, jednak z důvodu nedodržení zákonné výpovědní lhůty pro porušení práva na rovné zacházení, stejně jako zásady „budiž slyšela i druhá strana“, a jednak také z důvodu porušení zákona č. 128/2000 Sb. o obcích, konkrétně ustanovení § 2 odst. 2, v němž je obci uloženo pečovat o všestranný rozvoj svého území a potřeby svých občanů, a dále dle ust. § 35 odst. 2, dle něhož má obec mimo jiné pečovat o vytvoření podmínek pro uspokojování potřeb svých občanů a o celkový kulturní rozvoj obce. Výpověď byla podána s tříměsíční výpovědní lhůtou, čímž dle žalobkyně nebylo respektováno ust. 2312 o. z., jelikož výpovědní lhůta měla být podle tohoto zákonného ustanovení šestiměsíční. Výpověď žalobkyně považuje za neplatnou ve smyslu ust. § 580 odst. 1 o. z., neboť jednání žalovaného odporuje zákonu. Současně si žalobkyně není vědoma, že by porušila jakoukoliv povinnost nájemce, ani jí nebyl poskytnut prostor k vyjádření se ke stížnostem vlastníků bytových jednotek. Dále jí nebylo umožněno vystoupit na jednání zastupitelstva, ačkoliv o to žádala. Žalobkyně také poukázala na dlouholetou tradici místa, které má významný kulturní přesah, přičemž k oživení tohoto prostoru došlo díky osobě jednatele žalobkyně. Žalobkyně navrhla jednání za účasti mediátora, jehož náklady byla připravena uhradit, avšak žádná z dotčených stran s navrženou mediací nesouhlasila. Takový postup považuje žalobkyně za diskriminační a rozporný s právem na rovné zacházení. Zdůrazňuje, že prostor (při součtu s původním nájemcem) řádně užívá po dobu delší než 27 let a v posledních letech do něj investovala nemalé finanční prostředky k jeho zvelebení, přesto jí nebyla dána možnost se k podané výpovědi ani vyjádřit. Poukazuje dále na to, že obec jako vlastník prostor neusiluje o narovnání vzájemných vztahů. Zdůraznila, že se hlásí k podpoře menšin a jejich integraci, což dokládá seznamem akcí, které se v místě konaly. Podanou výpověď z tohoto pohledu považuje za rozpornou s dobrými mravy. Na podporu žalobkyně byla sepsána petice, jíž podepsalo více než 1 000 osob. V případě ukončení nájemního vztahu by tak podle žalobkyně fakticky došlo ke zrušení významného kulturního místa podporovaného širokou veřejností. Ze všech těchto důvodů proto žalobkyně považuje podanou výpověď za neplatnou.

6. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Potvrdil skutková tvrzení žalobkyně o trvání nájemního vztahu, o vstupu žalobkyně do něj i o výpovědi z nájmu a námitkám proti ní, které byly dne 28. 4. 2025 předloženy na zasedání rady městského obvodu [adresa] k projednání. Rada přijala usnesení č. [Anonymizováno], kterým vzala námitky na vědomí a schválila odpověď, v níž téhož dne žalobkyni sdělila, že její námitky považuje za neopodstatněné. K námitkám proti platnosti a oprávněnosti výpovědi z nájmu žalovaný uvedl, že ust. § 2312 o. z. má dispozitivní charakter, proto platí ujednání v nájemní smlouvě, do níž žalobkyně s účinností od 1. 1. 2023 na stranu nájemce vstoupila a musí ji tak respektovat. Odkázal přitom na judikaturu Nejvyššího soudu a zdůraznil, že v nájemní smlouvě bylo ujednáno v případě nájmu na dobu neurčitou smlouvu vypovědět bez uvedení důvodu. V tomto směru nebyl nájemce nijak diskriminován, neboť stejná ujednání obsahovaly v té době všechny žalovaným uzavírané nájemní smlouvy. Žalovaný rovněž neměl žádnou zákonnou povinnost před podáním výpovědi slyšet nájemce ani řešit mediaci mezi žalobkyní a spoluvlastníky bytových jednotek v domě. Poukázal i na to, že žalobkyně prostor užívá od 1. 1. 2023, nikoliv po dobu více jak 27 let. Dále uvedl, že nepředpokládá, že by žalobkyně jakkoliv prostor zhodnotila, jak uvádí, neboť k tomu žalovaný neobdržel žádnou žádost o souhlas se změnou pronajatého prostoru. Žalovaný souhlasí, že [Anonymizováno] je ojedinělým kulturním místem se společenským přesahem, tato jedinečnost však není spjata se žalobkyní či jejím jednatelem, který bar provozuje teprve zlomek času jeho provozu z hlediska otevření baru v roce 1968. Má se za to, že část osob, která podepsala petici, byla uvedena v omyl, neboť její název „Petice za záchranu stávajícího [Anonymizováno] a za zrušení výpovědi z nájmu“, je zavádějící. Žalovaný má zájem, aby bar dále fungoval, neboť si váží jeho kulturní hodnoty, avšak s jiným nájemcem.

7. Současně žalovaný uplatnil vzájemnou žalobou svůj nárok na vyklizení předmětných nebytových prostor, které žalobkyně po skončení nájemního vztahu počínaje dnem 1. 7. 2025 užívá bez právního důvodu. Řízení o vzájemné žalobě okresní soud usnesením ze dne 19. 9. 2025, č. j. 39 C 241/2025-51, vyloučil k samostatnému projednání.

8. Okresní soud vyložil, že z důvodu jednoznačně záporného stanoviska žalovaného nenařídil účastníkům mediaci, kterou žalobkyně navrhla, když současně neshledal možnost dohody mezi stranami sporu, jak uváděl žalovaný s tím, že za takového stavu by mediací toliko docházelo k prodlužování soudního řízení.

9. Okresní soud vyšel ze shodných tvrzení účastníků a z provedených důkazů, a to z listin předložených účastníky a z veřejně přístupných zvukových záznamů schůze zastupitelstva Městského obvodu [adresa] ze dne 14. 4. 2025 a 9. 6. 2025 a vysvětlil, proč z důvodu nadbytečnosti neprovedl k návrhu žalobkyně výslech svědků [tituly před jménem] [Anonymizováno], místostarosty žalovaného, [jméno FO], provozovatelky klubu [Anonymizováno], a [tituly před jménem] [Anonymizováno], člena petičního výboru, a to k tvrzení o porušení principu slyšení druhé strany, porušení práva na vhodné zacházení, jakož i k otázce kulturního významu provozovaného prostoru, a po skutkové stránce dovodil, že dne 4. 2. 1998 byla mezi žalovaným jako pronajímatelem a [jméno FO] jako nájemcem uzavřena nájemní smlouva na předmětné nebytové prostory sjednaná na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Dne 13. 12. 2022 uzavřel [jméno FO] se žalobkyní smlouvu o koupi části závodu „[Anonymizováno]“ s účinností od 1. 1. 2023. Dne 5. 3. 2025 doručil žalovaný žalobkyni výpověď z nájmu schválenou radou městského obvodu [adresa] usnesením č. [Anonymizováno] ze dne 3. 3. 2025 s tříměsíční výpovědní dobou bez uvedení výpovědního důvodu. Žalobkyně podala dne 1. 4. 2025 proti této výpovědi námitky, které žalovaný odmítl sdělením ze dne 28. 4. 2025 doručeným žalobkyni téhož dne. Rada se námitkami žalobkyně zabývala na své 54. schůzi konané dne 28. 4. 2025 a přijala k nim usnesení č. [Anonymizováno], jímž setrvala na podané výpovědi. Dne 23. 4. 2025 žalobkyně požádala o dialog prostřednictvím mediátora. Žádost byla projednána radou dne 12. 5. 2025, avšak společenství vlastníků jednotek [Anonymizováno] (dále jen „SVJ“) ji dne 30. 5. 2025 odmítlo (většinou 97,09 % hlasů). V období září 2024 až října 2025 se v [Anonymizováno] uskutečnilo přes 100 kulturních akcí, vznikla petice se 600 podpisy v listinné době a 1 244 podpisy elektronickými na podporu zachování tohoto místa. Spor byl projednáván i na zastupitelstvu městského obvodu [adresa], na jehož schůzi konané dne 14. 4. 2025 nebylo jednateli žalobkyně umožněno vystoupit, hovořili ale jeho podporovatelé. Na další schůzi zastupitelstva dne 9. 6. 2025 jednatel žalobkyně vystoupil spolu s podporovateli, avšak zařazení do programu bodu návrhu na zrušení výpovědi nebylo zastupitelstvem přijato.

10. Okresní soud po právní stránce dovodil, že žalobkyně v posuzované věci postupovala v souladu s právní úpravou zakotvenou v ust. § 2314 o. z., když ve lhůtě 1 měsíce podala proti výpovědi námitky, na jejichž základě žalovaný nevzal svou výpověď zpět, a včas také podala žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, u níž se nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem. Poukázala dále na judikaturu, v níž Nejvyšší soud vyslovil závěr, že celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání je úpravou dispozitivní. Strany se tedy mohou při úpravě svých práv a povinností plynoucích z tohoto vztahu odchýlit od úpravy obsažené v části 4., Hlavě II., Díle 2., Oddíle 3., Pododdíle 3. - § 2302 a násl. o. z., kdy takováto odchylná právní úprava může být založena i smluvním ujednáním, které předcházelo účinnosti občanského zákoníku, tj. datu 1. 1. 2014. Zdůraznil, že v článku 1 odst. 4 nájemní smlouvy si strany ujednaly, že nájem se sjednává na dobu neurčitou a výpověď je možno podat z jakýchkoliv důvodů v tříměsíční výpovědní lhůtě, která počíná běžet 1. dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Byla-li výpověď žalobkyni doručena dne 5. 3. 2025, od 1. 4. 2025 počala běžet tříměsíční výpovědní lhůta. Dle okresního soudu žalovaný v souvislosti s posuzovanou výpovědí postupoval řádně podle nájemní smlouvy, přičemž výpovědní důvod nemusel nijak specifikovat. Dále okresní soud vyložil, že v případě výpovědi z nájmu prostor sloužících podnikání zákon nájemci neposkytuje žádnou zvláštní ochranu, jak je tomu např. u nájmu bytu. Pronajímatel a nájemce jsou rovnocennými smluvními partnery, a to i tehdy, stojí-li na straně pronajímatele obec jako veřejnoprávní korporace, která má však v souladu se zákonem o obcích stanoveny specifické povinnosti. K nakládání s majetkem obce uvedl, že se uzavírání a výpovědi nájemních smluv řadí mezi tzv. nevyhrazenou pravomoc rady obce ve smyslu § 102 odst. 3 zákona o obcích. Zastupitelstvo obce si tuto pravomoc může vyhradit buď jednorázově (ad hoc) nebo obecně do budoucna (§ 84 odst. 4 zákona o obcích), což se v posuzovaném případě nestalo. O předmětné výpovědi rozhodla rada městského obvodu usnesením na 51. schůzi konané dne 3. 3. 2025, přičemž zastupitelstvo si tuto pravomoc v daném případě na sebe nevztáhlo, ačkoliv na 15. schůzi zastupitelstva se hlasovalo o zařazení nového bodu programu, jehož cílem bylo umožnit zastupitelstvu uložit radě zrušení výpovědi z nájmu prostor [Anonymizováno] žalobkyni. Tento nový bod programu však přijat nebyl. Žalovaný proto postupoval v souladu se zákonem o obcích a při podání výpovědi byly rovněž dodrženy požadavky veřejného práva. Okresní soud nedal za pravdu žalobkyni, že by snad podanou výpovědí žalovaný porušil ust. § 2 odst. 2 či § 35 odst. 2 zákona o obcích. Jak již bylo uvedeno, obec při nájmu prostor sloužících k podnikání vystupuje jako smluvní partner rovnocenný nájemci – podnikateli. Svého smluvního partnera si volí za transparentních podmínek stanovených zákonem o obcích a je povinna nakládat s obecním majetkem účelně, hospodárně a transparentně. Stejně tak okresní soud neshledal, že by podaná výpověď ze strany pronajímatele představovala diskriminační jednání, nebo že by odporovala dobrým mravům či zákonu ve smyslu ust. § 580 odst. 1 o. z. Jedná se spíše o otázku vzájemného vztahu smluvních stran, autonomie jejich vůle a oboustranné solidnosti, což není předmětem soudního přezkumu v tomto řízení. Současně podaná výpověď žalobkyni obecně nijak nebrání konat setkávání menšin ani nenarušuje principy multikulturního soužití na území městského obvodu. Naopak, pokud by vlastník nemohl svobodně rozhodovat o nakládání se svým majetkem, bylo by to v rozporu s ústavním pořádkem, konkrétně s článkem 11 Listiny základních práv a svobod, který garantuje právo vlastnit majetek. Současně z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobkyně měla možnost se k podané výpovědi vyjádřit, byla slyšena a bylo jejím podporovatelům a jednateli žalobkyně umožněno vystoupit na schůzi zastupitelstva, avšak žalovaný (jako kolektivní orgán) setrval na podané výpovědi. Okresní soud proto uzavřel, že žalovaný při podání výpovědi postupoval legitimně, v souladu s dohodnutými smluvními podmínkami, tedy ve shodě s nájemní smlouvou a s právním řádem České republiky, a proto žalobu jako nedůvodnou zamítl.

11. U odvolacího jednání účastníci setrvali na svých stanoviscích.

12. Odvolací soud v souladu s ust. § 213 odst. 2 postupem dle § 129 odst. 1 o. s. ř. zopakoval dokazování nájemní smlouvou ze dne 4. 2. 1998, dodatky č. 1 ze dne 8. 7. 1999 a č. 2 ze dne 5. 8. 2020, záznamem z jednání ze dne 9. 7. 2024. Současně v souladu s ust. § 120 odst. 2 o. s. ř. provedl dokazování výpisem z katastru nemovitostí ze dne 11. 2. 2026, sdělením statutárního města [adresa], Úřadu městského obvodu [adresa], odboru stavebního řádu a přestupků ze dne 20. 2. 2026, a dále rozhodnutími správních úřadů ve věci přestupkových řízení vedených proti žalobkyni, jejímu jednateli či proti vlastníkům bytů v domě, v němž se nebytové prostory nachází, vydaná statutárním městem [Anonymizováno], Úřadem městského obvodu [Anonymizováno], odboru stavebního řádu a přestupků, a [právnická osoba] se sídlem v [adresa], když existence uvedených důkazů vyplývala ze spisu již v řízení před okresním soudem a jejich provedení považoval odvolací soud za nezbytné pro řádné zjištění skutkového stavu věci. Po takto částečně zopakovaném a částečně nově provedeném dokazování konstatuje, že okresní soud na základě řádně provedeného dokazování z jednotlivých provedených důkazů učinil správná a úplná skutková zjištění, na která odvolací soud odkazuje a která toliko dílčím způsobem doplnil, jak bude uvedeno níže.

13. Odvolací soud současně zcela souhlasí s právním posouzením věci provedeným okresním soudem, na které tímto odkazuje, zejména pak s jeho závěrem, že žalovaný při podání výpovědi postupoval legitimně, v souladu s nájemní smlouvou, že přezkoumávaná výpověď je platná a vyvolala účinky ve formě ukončení nájemního poměru účastníků.

14. K jednotlivým odvolacím námitkám pak odvolací soud uvádí následující.

15. Okresní soud nepochybil, pokud účastníkům řízení nenařídil první setkání s mediátorem ve smyslu ust. § 100 odst. 2 o. s. ř., jak navrhovala žalobkyně a jak odmítal žalovaný. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, již ve fázi před podáním žaloby v rámci postupu dle ust. § 2314 o. z. usilovala žalobkyně o dialog nejen mezi účastníky formou účasti a svého slyšení na schůzích zastupitelstva města, ale rovněž i mezi žalobkyní a členy SVJ domu, v němž se posuzované prostory nachází. Vůli žalovaného setrvat na přezkoumávané výpovědi z nájmu se však žalobkyni změnit nepodařilo. Jednoznačné procesní stanovisko pak žalovaný vyjadřoval rovněž od počátku řízení s tím, že všechny možnosti smírného vyřešení věci, zejména mezi SVJ, jehož je členem a žalobkyní již považuje za vyčerpány, a to přes jeho vlastní snahu vyřešit poměry mezi uživateli domu smírem. Za daného stavu odvolací soud zcela souhlasí se soudem okresním v závěru, že mediaci v tomto sporu nebylo možno považovat za účelnou, neboť se nedalo důvodně předpokládat, že by mohla odstranit základ sporu, naopak by ve smyslu ust. § 100 odst. 1 o. s. ř. a v rozporu s v něm vyjádřenou zásadou ekonomie vedení řízení spor toliko prodloužila.

16. K námitkám žalobkyně proti způsobu a obsahu vyjádření vůle žalovaného u jednání soudu, odvolací soud uvádí, že tyto žalobkyni nepřísluší. Žalovaný byl v řízení v souladu s ust. § 21 odst. 2 o. s. ř. zastoupen svou pověřenou zaměstnankyní, jak bylo doloženo řádným pověřením, která podle pokynů žalovaného tlumočila v řízení před soudem jeho stanovisko k návrhům vzneseným žalobkyní. Žalovaný je jednáním této své pověřenkyně vázán, a to bez ohledu na to, jakým způsobem kolektivní orgány městského obvodu přijímají svá rozhodnutí. Způsob a obsah zastupování účastníka řízení je pak věcí toliko vztahu mezi zastoupeným a zástupcem, aniž by žalobkyni příslušelo do něj jakkoliv zasahovat.

17. Současně dále k námitkám proti procesnímu postupu okresního soudu odvolací soud uvádí, že jak plyne z protokolu o jednání ze dne 6. 11. 2020, který je veřejnou listinou ve smyslu ust. § 134 o. s. ř. a proti jehož obsahu žalobkyně žádné námitky nevznesla, okresní soud provedl řádně všechny úkony uvedené v ust. § 118 odst. 2 o. s. ř., když účastníky seznámil s výsledky přípravy jednání, včetně obsahu svého rozhodnutí o návrhu žalobkyně na mediaci a jeho důvodech. Dále zjistil okruh sporných a nesporných skutečností, sdělil účastníkům svůj předběžný právní názor na projednávanou problematiku spolu s právními normami, které pro posouzení projednávaných otázek míní aplikovat, upozornil je na relevantní judikaturu vyšších soudů a předestřel jim i další procesní postup označením důkazů, jenž bude v řízení provádět, kdy tomuto zákonnému procesním postupu okresního soudu nelze ničeho vytknout.

18. K samotným náležitostem výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání, zejména k délce výpovědní doby, uvádí odvolací soud, že i při řešení této otázky dospěl okresní soudu ke zcela správnému závěru. Ač se nájemní poměr mezi účastníky řídí ode dne účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. v souladu s ust. § 3074 odst. 1 o. z. tohoto zákona uvedeným právním předpisem a ač ustanovení zákona v § 2312 stanoví šestiměsíční výpovědní dobu, je tato úprava dispozitivní a umožňuje smluvním stranám dohodnout si výpovědní dobu jinou, tj. i kratší. Judikatura vyšších soudů pak vyložila, že je v tomto směru nutno respektovat dohodu stran uzavřenou před účinností nového občanského zákoníku, což je i případ posuzované nájemní smlouvy účastníků. V tomto směru odkazuje odvolací soud na rozhodnutí Nejvyššího soudu uvedená v odůvodnění napadeného rozsudku, jakož i na rozhodnutí další, např. na závěry přijaté v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1826/2019, proti němuž byla podána ústavní stížnost, jíž odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 19. 12. 2019, sp. zn. II. ÚS 3805/19, dále na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1654/22, rozsudek ze dne 3. 3. 2025, sp. zn. 26 Cdo 3407/2024, rozsudek ze dne 26. 7. 2023, sp. zn. 26 Cdo 844/2023, či usnesení téhož soudu ze dne 18. 7. 2023, sp. zn. 26 Cdo 801/2023. Uvedené pak beze zbytku platí i o důvodu výpovědi, který podle článku I. odst. 4 nájemní smlouvy mohl být jakýkoliv, a tudíž nemusel být ve výpovědi ani uveden.

19. Přes obsah ujednání o možnosti vypovědět nájemní poměr sjednaný na dobu neurčitou bez jakéhokoliv důvodu je z výsledku dokazování zjevné, že žalovaného vedly k rozhodnutí o výpovědi nájemní smlouvy stížnosti vlastníků bytů v předmětném domě a členů SVJ jak na rušení nočního klidu provozem žalobkyně, tak i na chování samotného jejího jednatele, jehož jednání žalobkyni zavazuje, aniž by ho bylo možno oddělit od jednání žalobkyně jakožto právnické osoby, jak žalobkyně namítala.

20. V tomto směru odvolací soud po zopakování dokazování záznamem z jednání ze dne 9. 7. 2024 a po doplnění dokazování spisovým materiálem týkajícím se přestupkových řízení zjistil, že stížnosti na rušení nočního klidu provozem baru ze strany žalobkyně se poprvé objevily již počátkem května 2023, tj. krátce poté, co do nájemního poměru na stranu nájemce vstoupila žalobkyně. Nejsou přitom pravdivá tvrzení žalobkyně o tom, že jí obsah stížností vlastníků bytů nebyl znám a nebyl s ní projednán, opak je prokazován záznamem z jednání z 9. 7. 2024, proti jehož pravosti i pravdivosti žalobkyně v řízení ničeho nenamítala a ze kterého nadto plyne, že již v roce 2023 byl jednatel žalobkyně informován o stížnosti osob bydlící v domě na rušení klidu a na projevy nenávisti pana [Anonymizováno] směrem k vlastníkům bytových jednotek. V červnu a červenci 2023 pak bylo podáno dalších 5 stížností na totéž, přičemž u incidentů na místě zasahovala i Městská policie Ostrava a byla zahájena přestupková řízení vůči žalobkyni, jejímu jednateli i [jméno FO], obyvatelce téhož domu. Ač přestupková řízení mimo uložení drobných pokut skončila většinou odložením věci či zastavením řízení, je zjevné, že vztahy mezi žalobkyní provozující v domě bar a osobami bydlících v bytech v domě jsou dlouhodobě, déle než dva roky, značně konfliktní. Nelze tedy nikterak žalobkyni vytýkat, že jako člen SVJ s podílem připadajícím na 6 nebytových jednotek o velikosti 31,13 % musela respektovat většinovou vůli členů SVJ a vyřešit nespokojenost s provozem [Anonymizováno], a to formou ukončení nájemního poměru jeho současného nájemce.

21. Lze přitom poukázat i na ujednání obsažené v článku II. odst. 1 nájemní smlouvy, podle kterého byly prostory žalobkyni pronajaty k užívání jako denní bar, u něhož se z povahy věci nepředpokládá provoz po (nejdéle) 22. hodině. Ze spisového materiálu k přestupkovým řízením je přitom zjevné, že bar byl otevřen i dlouho po tomto časovém prostoru, a to dokonce i po půlnoci. Není tedy možno dát žalobkyni za pravdu v jejím tvrzení, že užívala pronajaté prostory plně v souladu s nájemní smlouvou a že žádné své povinnosti nájemce neporušila, byť je tato skutečnost z hlediska výpovědi bez uvedení důvodu nerozhodná.

22. Odvolací soud ve shodě se soudem okresním neshledal v postupu žalovaného v souvislosti s podáním výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání a při nevyhovění námitkám žalobkyně jako nájemkyně proti této výpovědi rozpor s dobrými mravy či jednání šikanózní, diskriminační či nepoctivé, pro které by bylo možno žalovanému odepřít výkon jeho práva ukončit nájemní poměr se žalobkyní výpovědí. Žalovanému nelze v tomto směru vytýkat, že po podání výpovědi z najmu přes aktivní snahu žalobkyně „nezměnil názor“ a na výpovědi přes veškeré její námitky setrval.

23. Pokud pak jde o argumentaci žalobkyně o úkolech obce ve smyslu ust. § 2 odst. 2 a § 35 odst. 2 zák. č. 128/2000 Sb., o specifikách a kulturně historické hodnotě [Anonymizováno], jakož i o přínosné kulturní a integrační činnosti žalobkyně, odvolací soud s ohledem na obsah vyjádření žalovaného uvádí, že ukončení nájemního poměru žalobkyně k označeným prostorám nutně nemusí znamenat zánik [Anonymizováno], který může být dále provozován ve stejných prostorách, toliko však s novým nájemcem. Toho si žalovaný zvolí jistě plně v souladu se svou povinností péče o celkový rozvoj obyvatelstva v regionu, který spravuje s tím, že ukončení nájemního poměru ani pro žalobkyni neznamená nemožnost pokračovat v provozování obecně prospěšných kulturních akcí, jen v jiných prostorách.

24. Závěrem pak odvolací soud uvádí, že okresní soud nepochybil, ani pokud s poukazem na jejich nadbytečnost neprovedl k důkazu výslech navržených svědků i jednatele žalobkyně, neboť skutečnosti a tvrzení, která prostřednictvím těchto důkazů měla být prokázána, byla zcela irelevantní pro právní posouzení věci. Skutečnosti pro posouzení věci podstatné pak byly v rámci provedeného dokazování zjištěny v dostatečném rozsahu.

25. Nad rámec výše uvedeného pak odvolací soud pro úplnost dodává, že soud při rozhodování sporů v občanskoprávním řízení postupuje nezávisle a nestranně podle zákona (čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod) a nalézá právo na základě právních předpisů a na podkladě v nich uvedených rozhodných skutečností, a to bez ohledu na názor části veřejnosti vyjádřený např. v peticích.

26. S ohledem na shora uvedené proto pokud okresní soud žalobu, jíž se žalobkyně domáhala určení, že posuzovaná výpověď z nájmu prostor sloužících podnikání není oprávněná a je neplatná, zamítl, je jeho rozhodnutí zcela správné a jako takové bylo v souladu s ust. § 219 o. s. ř. odvolacím soudem potvrzeno, a to včetně správného výroku o náhradě nákladů řízení opřeného v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. o plný procesní úspěch žalovaného v řízení, přičemž správně byla určena také výše přisouzené náhrady těchto nákladů.

27. O náhradě nákladů odvolacího řízení pak bylo rozhodnuto dle ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že i v odvolacím řízení byla plně procesně úspěšnému žalovanému přiznána náhrada hotových výdajů advokátně nezastoupeného účastníka v souvislosti se dvěma úkony provedenými v rámci odvolacího řízení, a to přípravou k jednání a účastí u jednání odvolacího soudu, dle vyhl. č. 254/2015 Sb. po 300 Kč, celkem ve výši 600 Kč.

28. Odvolací soud v projednávané věci neshledal žádné důvody zvláštního zřetele hodné ve smyslu ust. § 150 o. s. ř., pro které by úspěšnému žalovanému v řízení před soudy obou stupňů zcela či zčásti právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal.

Poučení