15 Co 32/2024 - 279

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Dagmar Gottwaldové a soudců Mgr. Jana Rýznara a Mgr. Karly Nekolové ve věci žalobkyně: [Anonymizováno], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupená advokátem [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/1] proti žalované: [Anonymizováno], IČO [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] o zaplacení 75 800 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 8. 8. 2023, č. j. 23 C 210/2019-191, a usnesení Okresního soudu v Ostravě ze dne 21. 11. 2023, č. j. 23 C 210/2019-208, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se ve výrocích II. a III. potvrzuje.

II. Usnesení okresního soudu se mění následovně: Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Ostravě na náhradu nákladů řízení částku 6 242 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Ostravě na náhradu nákladů řízení částku 1 278 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení částku 300 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Krajského soudu v Ostravě na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 2 545 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zavázal žalovanou zaplatit žalobkyni částku 12 845 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z této částky od 23. 3. 2019 do zaplacení (výrok I.), dále žalobu zamítl ohledně částky 62 955 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z této částky od 23. 3. 2019 do zaplacení (výrok II.) a zavázal žalobkyni zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku 990 Kč (výrok III.). Tímto rozsudkem rozhodl o nároku žalobkyně, která se po žalované domáhala zaplacení částky 75 800 Kč s úrokovým příslušenstvím s tím, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [Anonymizováno] (dále jen „pozemek“), na němž stojí stavba trafostanice ve vlastnictví žalované (dále jen „stavba“). Z důvodu neexistence nájemní smlouvy, věcného břemene, či jiného právního titulu je žalovaná povinna žalobkyni zaplatit bezdůvodné obohacení za užívání předmětného pozemku, které dle žalobkyně činí 120 Kč/m2/rok, což při výměře pozemku 220 m2 činí 26 400 Kč ročně. Žalobkyně se domáhala vydání bezdůvodného obohacení za dobu od 1. 5. 2016 do 14. 3. 2019 v celkové výši 75 800 Kč.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s tím, že s ohledem na technický stav stavby a výši nákladů na její rekonstrukci se žalovaná rozhodla v roce 2016 pro stavbu nové trafostanice a demolici té staré. Dne 23. 12. 2016 uzavřela žalovaná jako objednatel se společností [právnická osoba], jako zhotovitelem smlouvu o dílo na zhotovení projektu stavby nové trafostanice a projektu demolice té původní, včetně jejího provedení. Termín, do kterého měla být demolice provedena, byl ve smlouvě o dílo sjednán dnem 23. 12. 2017. V rámci stavebního řízení oslovil projektant žalobkyni za účelem získání jejího souhlasu s odstraněním stavby, ta však ani v jednom ze tří případů nereagovala a souhlas s odstraněním trafostanice neudělila. Z tohoto důvodu příslušný stavební drážní úřad usnesením ze dne 27. 11. 2017 přerušil řízení o povolení demolice stavby do doby vydání rozhodnutí o opatření na pozemku spočívající ve vytvoření podmínek pro odstranění stavby (její demolice). Téhož dne drážní úřad zahájil řízení o opatření na pozemku spočívající ve vytvoření podmínek pro odstranění stavby (její demolice) s odůvodněním, že mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku nedošlo k dohodě. Dne 19. 12. 2017 drážní úřad vydal rozhodnutí, kterým bylo žalobkyni uloženo umožnit vytvoření podmínek k odstranění stavby (její demolice), přičemž žalobkyně se proti tomuto rozhodnutí odvolala s tím, že ji chce od žalované koupit. Dne 12. 1. 2018 pak drážní úřad rozhodl o zrušení svého rozhodnutí ze dne 19. 12. 2017, neboť shledal vadu při doručování písemností. S ohledem na požadavek žalobkyně na odkup stavby vzala žalovaná zpět ohlášení její demolice s tím, že bude v zájmu obou stran prodej trafostanice. Mezi žalobkyní a žalovanou bylo dohodnuto, že žalovaná nechá zpracovat znalecký posudek na stanovení hodnoty stavby a v rámci kupní ceny bude zohledněna úplata za užívání pozemku ve vlastnictví žalobkyně. Znalecký posudek byl žalobkyni doručen, avšak žalobkyně se k němu nijak nevyjádřila a k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Nejpozději ke dni 23. 12. 2017 mohla být stavba odstraněna z pozemku žalobkyně, avšak nestalo se tak pouze v důsledku nekonání žalobkyně. Žalovaná tak nijak nezavinila současný stav, přičemž samotná žalobkyně jednala nepoctivě a snaží se těžit ze stavu, který nadále udržuje. Následně žalovaná uvedla, že pokud by soud dospěl k závěru, že je namístě, aby žalobkyni uhradila bezdůvodné obohacení za užívání pozemku, pak by to mělo být ve výši stanovené znaleckým posudkem.

3. Žalobkyně pak uváděla, že jí znalecký posudek na ocenění stavby nebyl žalovanou nikdy předložen, přičemž jeho závěry sdělené žalovanou o ceně stavby ve výši 1 000 000 Kč považuje za nesprávné. I v oznámení drážního úřadu je totiž uvedeno, že stavba je v havarijním stavu a s ohledem na její nebezpečný technický stav je nutná její demolice. Žalobkyně by stavbu koupila za symbolickou cenu, případně získala bezúplatně, přičemž i za této situace by to bylo pro žalovanou výhodné, neboť by nemusela provést demolici za cenu několika set tisíc Kč. Je to tedy naopak žalovaná, kdo se chová v rozporu s dobrými mravy, jelikož považuje za stavbu v havarijním stavu částku 1 000 000 Kč.

4. Okresní soud již jednou ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 7. 11. 2019, č. j. [Anonymizováno], jímž žalobu v celém rozsahu zamítl, neboť dovodil, že žalobkyně těží ze svého nepoctivého chování, kterým bojkotuje záměr žalované odstranit stavbu, a to aniž by k tomu měla nějaké vážné důvody. Toto rozhodnutí bylo ze strany odvolacího soudu zrušeno usnesením ze dne 15. 6. 2020, č. j. [Anonymizováno], a věc byla vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení s tím, že odvolací soud neshledal na straně žalobkyně žádnou nepoctivost v období, za nějž požaduje vydání bezdůvodného obohacení.

5. Okresní soud proto ve věci rozhodl odvoláním napadeným rozsudkem znovu, přičemž dovodil, že na pozemku žalobkyně stojí stavba ve vlastnictví žalované, čímž se žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila v období od 1. 5. 2016 do 14. 3. 2019. Výši bezdůvodného obohacení pak okresní soud kvantifikoval znaleckým posudkem znalce [tituly před jménem] [Anonymizováno], který uvedl, že obvyklé nájemné činí 5 % z ceny pozemku, což činí za rozhodné období celkem částku 12 845 Kč. Okresní soud nepřistoupil k vypracování revizního znaleckého posudku navrhovaného žalobkyní, neboť mu je z úřední činnosti známo, že fyzické osoby působící v osobě žalobkyně mají další podobné společnosti, které vlastní sporné pozemky a žalují o vydání bezdůvodného obohacení řadu jiných úřadů a institucí. V těchto řízeních se pak domáhají vypracování revizních znaleckých posudků, přičemž výše nájmu je vždy stanovena ve výši 5 % z ceny pozemku. Stavba na pozemku žalobkyně navíc není využívána jako trafostanice, neboť žalovaná si nechala vybudovat trafostanici novou a již řadu let nemá žalobkyně důvod pozemek využívat. Přitom žalobkyně žalované řadu let brání v odstranění stavby, přičemž žalovaná nemůže s ohledem na své postavení státní organizace žalobkyni prodat nemovitost za symbolickou cenu. Okresní soud proto žalobě vyhověl co do částky 12 845 Kč a ve zbylém rozsahu ji zamítl a současně rozhodl o poměrné náhradě nákladů prvostupňového řízení mezi účastníky.

6. Okresní soud následně usnesením ze dne 21. 11. 2023, č. j. [Anonymizováno], rozhodl o tom, že žalobkyně je povinna zaplatit státu náhradu nákladů řízení v částce 4 963,20 Kč ve smyslu § 148 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“). Okresní soud uvedl, že se jedná o poměrnou část nákladů v celkové výši 7 520 Kč, které stát vyplatil znalci [tituly před jménem] [Anonymizováno] za vypracování znaleckého posudku a jeho výslech. A protože měla žalobkyně v řízení procesní úspěch v rozsahu 17 % a procesní neúspěch v rozsahu 83 %, zavázal ji okresní soud k náhradě nákladů státu v rozsahu 66 % z částky 7 520 Kč, tedy co do částky 4 963,20 Kč.

7. Žalobkyně si proti celému rozsudku i proti usnesení ze dne 21. 11. 2023 podala včasné odvolání, v němž navrhovala změnu rozsudku a vyhovění žalobě v celém rozsahu. Uváděla, že souhlasí se závěrem okresního soudu, že základ nároku žalobkyně je dán, nicméně již nesouhlasí s určením jeho výše, a to zejména s ohledem na nesprávné závěry uvedené ve znaleckém posudku znalce [tituly před jménem] [Anonymizováno]. Znalec při svých závěrech vycházel ze tří prodejů pozemků realizovaných kupními smlouvami, avšak tyto smlouvy ke svému znaleckému posudku nepřiložil. Znalec pak ani v rámci svého výslechu neuvedl, zda smlouvy neobsahovaly nějaká ujednání, která by měla vliv na výši kupní ceny. Žalobkyně má za to, že znalec použil při porovnání pozemky, které byly prodány za nižší cenu, přičemž žalobkyně založila do spisu dva odkazy na realitní server, z nichž vyplynulo, že tam nabízená cena pozemků je násobně vyšší. Znalec k tomu pouze uvedl, že vycházel z reálně uskutečněných prodejů, avšak nevyloučil, že by tyto pozemky bylo možno pro porovnání použít. Žalobkyně tak má za to, že tyto její námitky nebyly znalcem jakkoliv vyvráceny. Znalec pak rovněž uvedl, že neexistuje žádná metodika pro stanovení nájemného, pouze existují standardní postupy, k čemuž odkazoval na strany 23 a 24 svého znaleckého posudku. Znalec pak dále uvedl, že ocenění stavebního pozemku se pohybuje mezi 3 - 8 % a účel využití konkrétní stavby na pozemku se nezohledňuje. To je však zcela v rozporu s komentářem a znaleckým standardem [Anonymizováno], na které znalec odkazoval. Žalobkyně tak měla za to, že znalec nebyl schopen přesvědčivě vysvětlit, proč zvolil procentní sazbu 5 %, k čemuž dle jeho tvrzení neexistuje žádná metodika, ale pouze standardní postupy, na které sice odkazuje, ale na druhou stranu vykládá závěry svého znaleckého posudku v rozporu s těmito postupy a ke znaleckému posudku ani nepřiložil kupní smlouvy, které použil při porovnání. Žalobkyně proto navrhovala (již v řízení před okresním soudem) vypracování revizního znaleckého posudku, avšak tomuto nebylo soudem vyhověno. Dále poukázala na skutečnost, že okresní soud své rozhodnutí odůvodnil tím, že je mu z úřední činnosti známo, že fyzické osoby ovládající žalovanou ovládají také další společnosti, které vlastní obdobné pozemky a žalují o vydání bezdůvodného obohacení. Přitom se opakovaně domáhají vypracování revizních znaleckých posudků, přičemž v obdobných věcech již bylo vypracováno několik znaleckých posudků nezávislými znalci, v nichž byla výše nájmu určena ve výši 5 % z ceny pozemku a tento názor pak akceptoval i odvolací soud. Pokud tedy chtěl okresní soud vycházet při svém rozhodování ze skutečností, které jsou mu známy z úřední činnosti, měl s tím seznámit také účastníky řízení, kteří mají právo se k těmto skutečnostem vyjádřit, jinak je nutno rozhodnutí považovat za překvapivé. Každý pozemek je navíc jedinečný, a proto není možno bez dalšího přejímat závěry učiněné soudy v jiných řízeních. Pokud pak nechal odvolací soud vypracovat doplněk znaleckého posudku, pak k němu žalobkyně namítala, že znalec v něm uvedl, že stavba nepřináší jejímu vlastníku žádný zisk či užitek, přičemž není jasné na základě jakých skutečností znalec k tomuto závěru dospěl. Žalobkyně totiž disponuje dopisem Ministerstva dopravy adresovaným žalované ze dne 5. 9. 2022, v němž Ministerstvo dopravy sděluje, že by bylo vhodné stavbu pronajmout. Dle žalobkyně tak lze dospět k závěru, že se žalovaná připravuje o zisk tím, že se třeba jen dostatečně nesnaží o pronájem stavby. Žalobkyně pak rovněž poukázala na skutečnost, že znalec zohlednil vliv lokality, v níž se pozemek nachází, dvakrát, a to jednou při stanovení ceny pozemku a podruhé při stanovení výše obvyklého nájemného. Znalec pak v doplňku svého znaleckého posudku rovněž uvedl, že obvyklá cena pozemku byla s ohledem na jeho charakteristiky snížena o 25 %, což není nijak zdůvodněno a není tudíž jasné, z jakého důvodu znalec k tomuto snížení ceny oproti jiným pozemkům v dané lokalitě přistoupil.

8. Žalobkyně pak namítala, že za nesprávný je nutno považovat i výrok okresního soudu o náhradě nákladů řízení, neboť na věc je potřeba aplikovat § 142 odst. 3 o. s. ř. Rozhodnutí soudu totiž záviselo na vypracovaném znaleckém posudku, a proto není možno o náhradě nákladů řízení rozhodnout podle míry úspěchu účastníků ve věci, ale je nutno vyjít z toho, že žalobkyně byla v řízení úspěšná co do základu svého nároku. V této souvislosti pak žalobkyně poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 5. 4. 2017, sp. zn. 28 Cdo 3808/2016.

9. Pokud se týče odvolání proti usnesení ze dne 21. 11. 2023, pak žalobkyně také poukázala na skutečnost, že výše plnění byla závislá na znaleckém posudku, a proto neměla být žalobkyně (která byla co do základu se svým nárokem úspěšná) zavázána ani k náhradě nákladů řízení státu. Není samozřejmě vyloučeno, aby soud i přesto, že rozhodnutí o výši plnění závisí na znaleckém posudku rozhodl o nákladech řízení jinak než přiznáním plné náhrady nákladů řízení procesně úspěšnému účastníkovi, ale v takovém případě je povinen dle konstantní judikatury Nejvyššího soudu náležitě zdůvodnit, proč nepostupoval podle ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř., což však okresní soud neučinil. Žalobkyně rovněž zmínila, že si je vědoma toho, že zásada zákazu reformatio in peius se uplatní i v civilním soudním řízení, avšak považuje usnesení okresního soudu za vadné i z dalšího důvodu. Okresní soud totiž zavázal žalobkyni k zaplacení nákladů státu v rozsahu 66 %, přičemž okresní soud současně uvedl, že žalobkyně měla ve věci neúspěch v rozsahu 83 %. Je tedy otázkou, zda náklady na znalecký posudek ze zbylých 34 % ponese stát nebo okresní soud zaváže žalovanou k povinnosti zaplatit náklady státu v tomto zbylém rozsahu i přes to, že dle jeho názoru byla žalovaná neúspěšná pouze v rozsahu 17 %.

10. Žalovaná ve svém vyjádření k odvolání uvedla, že navrhuje potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně zcela správného s tím, že není možné zpochybňovat odborné závěry znaleckého posudku, přičemž znalec své závěry řádně odůvodnil a stanovil výši bezdůvodného obohacení. Pokud se týče vzorků inzerce založených do spisu žalobkyní, pak z nich není možno vycházet, neboť není jasné, zda skutečně došlo k prodeji předmětných pozemků za inzerovanou cenu a navíc se jednalo o inzerci z jiného období a týkající se jiných lokalit. Žalovaná považuje za zcela nadbytečné, aby byl ve věci vypracován revizní znalecký posudek.

11. Odvolací soud se v prvé řadě zabýval přezkumem rozsudku okresního soudu v odvoláním napadeném rozsahu (tedy ve výrocích II. a III.), a to včetně řízení jeho vydání předcházejícího. Při přezkumu postupoval dle § 212a odst. 1, 2, 3 a 5 o. s. ř., přičemž vady uvedené v § 212a odst. 5 o. s. ř. odvolací soud neshledal. Po provedeném přezkumu pak odvolací soud dospěl k závěru o nedůvodnosti odvolání žalobkyně proti rozsudku okresního soudu.

12. Odvolací soud považuje za nutné předeslat, že zcela souhlasí se všemi skutkovými zjištěními učiněnými okresním soudem z jednotlivých důkazů a pro zestručnění na ně plně odkazuje. Odvolací soud však považoval za nutné ve smyslu § 213 odst. 3 o. s. ř. zopakovat dokazování znaleckým posudkem č. [Anonymizováno] ze dne 9. 1. 2021, neboť z něj zjistil skutečnosti, které předtím okresní soud nezjistil. Odvolací soud pak dále ve smyslu § 213 odst. 4 o. s. ř. provedl důkaz třemi kupními smlouvami (kupní smlouva ze dne 14. 9. 2020, smlouva o převodu nemovité věci – kupní smlouva ze dne 11. 6. 2020 a kupní smlouva ze dne 19. 2. 2020) a také dodatkem č. 1 ze dne 6. 7. 2024 ke znaleckému posudku č. [Anonymizováno]. Pokud se týče tří kupních smluv, pak se jednalo o listiny, z nichž při svém znaleckém zkoumání vycházel znalec, tudíž je odvolací soud nepovažuje za důkazy nové, a proto nepřípustné ve smyslu § 205a o. s. ř. Stejně tak za přípustný považuje odvolací soud i důkaz dodatkem znaleckého posudku, neboť jím byly pouze odstraňovány nejasnosti původního znaleckého posudku. Odvolací soud pak provedl doplnění dokazování i dopisem Ministerstva dopravy ze dne 5. 9. 2022, jímž žalobkyně brojila proti závěrům dodatku znaleckého posudku. S ohledem na větší přehlednost pak odvolací soud uvádí skutková zjištění učiněná z jednotlivých důkazů níže v rámci právního hodnocení věci.

13. Z hlediska právního posouzení věci odvolací soud především setrvává na svých závěrech uvedených ve svém předešlém zrušujícím usnesení (na něž pro zestručnění také plně odkazuje), které převzal do svého rozsudku i soud okresní. Pro větší přehlednost pak odvolací soud pouze v základních bodech uvádí, že samotné nejednání žalobkyně se žalovanou o vyřízení situace s umístěním stavby žalované na pozemku žalobkyně nelze považovat za nepoctivé, neboť k takovému jednání (a ani k případnému převodu pozemku na žalovanou či odkoupení stavby od žalované) neměla žalobkyně žádnou povinnost. Odvolací soud má za to, že z pohledu nepoctivosti by bylo možno za relevantní považovat až neudělení souhlasu s demolicí stavby žalobkyní. Žalobkyně však tento souhlas neudělila z podstatného důvodu, kterým byl její deklarovaný zájem o koupi stavby. K demolici stavby dle původních plánů žalované mělo dojít do 23. 12. 2017, přičemž k ní nedošlo nikoliv z důvodu neudělení souhlasu ze strany žalobkyně, ale v důsledku toho, že žalovaná vzala zpět svůj návrh na povolení demolice stavby (které dle vlastního vyjádření potřebovala k následnému provedení její demolice), a to ačkoliv neměla jakkoliv se žalobkyní smluvně dojednanou koupi této stavby. Žalovaná tak nemůže bez dalšího přičítat k tíži žalobkyně, že následně nedošlo k demolici stavby do 23. 12. 2017, neboť v době, kdy vzala žalovaná zpět svůj návrh na povolení demolice stavby, totiž nebyla známa cena, za kterou by žalovaná stavbu žalobkyni prodala. Ta byla objektivizována až znaleckým posudkem, s jehož obsahem žalovaná žalobkyni seznámila nejdříve dne 14. 3. 2019. Pokud se poté žalobkyně rozhodla za těchto cenových podmínek kupní smlouvu se žalovanou neuzavřít, nelze v tom shledávat cokoliv nepoctivého z její strany. Pokud se tedy žalobkyně v tomto řízení domáhá zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání pozemku pod stavbou za dobu od 1. 5. 2016 do 14. 3. 2019, není možno na základě skutečností vyšlých v řízení najevo dospět k závěru o nepoctivosti jednání žalobkyně. Pokud tedy okresní soud dospěl k závěru, že zde není žádná překážka, která by bránila přiznání nároku žalobkyni ve smyslu § 6 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), učinil tak zcela správně.

14. Okresní soud pak zcela správně nechal vypracovat znalecký posudek na ocenění výše bezdůvodného obohacení, kterého se žalované dostalo v důsledku toho, že v době od 1. 5. 2016 do 14. 3. 2019 užívala bez právního důvodu pozemek žalobkyně tím, že na něm měla umístěnu stavbu ve svém vlastnictví. Z tohoto znaleckého posudku pak vyplynuly jisté drobné nesrovnalosti namítané v odvolacím řízení žalobkyní, které se však dle odvolacího soudu podařilo odstranit vypracováním dodatku č. 1 ke znaleckému posudku.

15. V této souvislosti považuje odvolací soud za nutné zmínit, že je mu samozřejmě známa judikatura vyšších soudů z níž vyplývá, že provádění dokazování znaleckým posudkem je primárně založeno na prvku ústnosti v podobě výslechu znalce v rámci jednání soudu. Nicméně odvolací soud má za to, že v tomto konkrétním případě nevyslechnutím znalce, ale doplněním dokazování „pouze“ o písemný dodatek znaleckého posudku, nijak nekrátil práva účastníků řízení. Odvolací soud má totiž za to, že účastníkům bylo umožněno klást znalci dotazy ke všem stěžejním okolnostem týkajícím se jeho znaleckého posudku a jeho závěrů již v prvostupňovém řízení, v jehož průběhu byl znalec soudem vyslechnut. Případné existující drobné rozpory, na které zcela správně poukázala ve svém odvolání žalobkyně, již podle názoru odvolacího soudu postačilo odstranit vypracováním písemného dodatku ke znaleckému posudku.

16. Námitky vznesené proti dodatku znaleckého posudku totiž odvolací soud nepovažuje za námitky směřující proti odborným závěrům znalce, přičemž jejich zodpovězení byl schopen provést i sám soud, a to aniž by se jakkoliv zabýval hodnocením odborných otázek, které mu samozřejmě nepřísluší. Odvolací soud tak má za to, že znalec by nemohl danou problematiku svou výpovědí osvětlit více, než jak je uvedeno v jeho písemném znaleckém posudku a jeho dodatku č. 1, a proto nepovažoval provedení jeho výslechu za nezbytné.

17. Žalobkyně v prvé řadě namítala, že znalec nedoložil tři kupní smlouvy, které použil jako srovnávací materiál pro určení obvyklé ceny předmětného pozemku, a že tedy není zřejmé, zda nebyla kupní cena v nich uvedená nějak ovlivněna smluvními ujednáními obsaženými v těchto smlouvách. Takové ovlivnění znalec ve svém dodatku ke znaleckému posudku vyloučil, přičemž odvolací soud pak v rámci odvolacího jednání provedl důkaz těmito třemi kupními smlouvami, a to aniž by byly vznášeny jakékoliv relevantní námitky proti jejich obsahu vztahujícímu se k výši kupní ceny. Tuto námitku žalobkyně proto odvolací soud nepovažoval za důvodnou.

18. Za relevantní pak nepovažuje odvolací soud ani argument žalobkyně, že znalec při určení obvyklé ceny předmětného pozemku nevycházel z nabídek realitních kanceláří, které založila do spisu. Odvolací soud má totiž za to, že při stanovení ceny obvyklé je nutno vycházet ze zrealizovaných prodejů, nikoliv z nabídek realitních kanceláří, u nichž není zřejmé, zda bude nabízená cena nakonec cenou, za níž bude prodej zrealizován. Což vyplývá i z § 1a odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, podle něhož jsou pro určení obvyklé ceny klíčové skutečně sjednané ceny. Pokud tedy znalec vycházel při svých závěrech pouze ze zrealizovaných obchodů a nikoliv z nabídek realitních kanceláří (které nejsou ve vztahu ke skutečné ceně dosažené prodejem v jakémkoliv měřitelném poměru), nelze mu v tomto směru cokoliv vyčítat.

19. Také další námitku žalobkyně, že znalec při svém výslechu v rámci jednání okresního soudu uvedl, že se účel využití konkrétní stavby na pozemku nezohledňuje, což je v rozporu s komentářem vydaným Ministerstvem financí ČR k věcným břemenům a také v rozporu se znaleckým standardem [Anonymizováno], z nichž znalec ve svém původním písemném znaleckém posudku vycházel, znalec dle odvolacího soudu v dodatku svého znaleckého posudku řádně vypořádal. Znalec tento rozpor vysvětlil tím, že je opravdu nutno vycházet ze skutečností uvedených ve znaleckém standardu [Anonymizováno] a ve zmíněném komentáři, tedy že je nutno zohlednit účel a způsob využití dané stavby. Znalec k tomu uvedl, že se z důvodu nervozity nevyjádřil v rámci svého výslechu u okresního soudu zcela přesně, přičemž ve svém dodatku znaleckého posudku nadále setrval na svých závěrech uvedených v původním písemném znaleckém posudku, tedy že je nutno zohlednit i účel a využití konkrétní stavby. Po zohlednění lokality, která se nachází mimo exponované části města, a druhu nemovitosti (nepoužívané trafostanice), z níž nemá žalovaná žádný užitek ani zisk, pak znalec také setrval na svém závěru o sazbě 5 % z ceny nemovitosti jakožto výši obvyklého nájemného. Tedy že v tomto konkrétním případě nehraje způsob využití stavby žádnou zvláštní roli, kterou by bylo potřeba jakkoliv zohlednit. Znalec tedy chtěl (byť dle svého vyjádření neobratně) vyjádřit skutečnost, že i když obecně je nutno ke způsobu využití stavby stojící na pozemku přihlédnout, v tomto konkrétním případě to nehraje žádnou významnou roli pro případné navýšení procentní sazby.

20. V této souvislosti pak odvolací soud doplňuje, že nemá žádné pochybnosti o znalcem zvolené procentuální sazbě, jejímž prostřednictvím určil obvyklou výši nájemného z ceny pozemku. Jak totiž odvolací soud zjistil z přílohy znaleckého posudku č. [Anonymizováno] ze dne 9. 1. 2021 v podobě komentáře Ministerstva financí ČR „Věcná břemena po 1. lednu 2014“, určuje se obvyklé nájemné v rozmezí 4 – 8 % z obvyklé ceny pozemku, přičemž konkrétní procentní sazba se volí podle lokality, druhu nemovité věci a způsobu jejího využití. Odvolací soud pak zjistil ze Znaleckého standardu [Anonymizováno] (jakožto přílohy znaleckého posudku č. [Anonymizováno] ze dne 9. 1. 2021), že se při stanovení obvyklého nájemného z pozemku vychází z odvození jeho výše procentní sazbou z ceny pozemku, přičemž na výši nájemného (tedy na výši procentní sazby) má vliv druh podnikání, které je na pozemku provozováno nebo které je na pozemku umožněno. Přitom sazba 5 – 10 % je stanovena pro drobné podnikání, sklady a výrobu, vyšší rozmezí je pak stanoveno (v rozsahu 7 – 15 %) pouze pro komerční účely v podobě administrativních budov, obchodních domů, supermarketů, parkovišť, hotelů, čerpacích stanic, autobazarů apod. Odvolací soud pak má za to, že je zcela namístě, pokud znalec stanovil procentní sazbu, z níž při svých závěrech vycházel, ve výši 5 %, neboť nejvíce odpovídá tomu, že stavba není nijak využívána, přičemž nelze rozhodně učinit závěr, že by stavba byla využívána pro některý z účelů uvedených naposledy (v rámci sazby 7 – 15 %). Závěr znalce o nutnosti použití sazby 5 – 10 % tedy dle odvolacího soudu nejvíce odpovídá účelu využití stavby stojící na pozemku žalobkyně (sklad, drobné podnikání či výroba), a to mnohem více, než v případě sazby 7 – 15 %. Použití sazby 5 – 10 % znalcem tedy odvolací soud považuje za řádně zdůvodněné a odpovídající zjištěným skutečnostem.

21. Odvolací soud pak rovněž nemá za to, že by bylo možno z původního znaleckého posudku jakkoliv dovodit, že by snad znalec zohlednil vliv lokality dvakrát, a to jak při stanovení obvyklé ceny nemovitosti, tak i při určení výše nájemného. Takovou skutečnost pak odvolací soud ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno] ze dne 9. 1. 2021 nijak nezjistil. Z tohoto původního znaleckého posudku pak pouze vyplývá, že vliv lokality pozemku znalec zohlednil jen při stanovení výše obvyklého nájemného (strany 17 a 18 původního znaleckého posudku). Pokud pak znalec ve svém dodatku č. 1 ze dne 6. 7. 2024 ke znaleckému posudku č. [Anonymizováno] uvedl, že snížil cenu pozemku o 25 % s ohledem na jeho charakteristiky, pak se jedná o zjevnou písařskou chybu, neboť v původním znaleckém posudku snížil znalec obvyklou cenu pozemku oproti srovnávaným o 25 %, ale nikoliv s ohledem na jeho charakteristiku či s ohledem na vliv lokality, ale jen a pouze z hlediska časového. A to s ohledem na zvýšení ceny srovnávaných pozemků v důsledku plynutí času, neboť srovnávané pozemky byly prodány po období, za nějž bylo potřeba zjistit obvyklou cenu předmětného pozemku. A protože znalec současně v dodatku znaleckého posudku uvedl, že i nadále setrvává na všech svých předchozích závěrech uvedených v původním znaleckém posudku, je nutno považovat tuto skutečnost za zjevnou chybu a není nutno k ní jakkoliv přihlížet.

22. Pokud se týče námitky žalobkyně, že znalec vycházel z toho, že stavba není pronajímána, tak znalec evidentně vycházel ze stavu zjištěného v průběhu řízení, tedy ze skutečnosti, že stavba není jakkoliv pronajímána ani využívána. Dle odvolacího soudu proto nebylo potřeba jakkoliv zjišťovat, jak znalec k tomuto závěru dospěl, neboť se tento závěr zcela zjevně podává z obsahu spisu. V průběhu řízení pak nebylo jakkoliv tvrzeno a ani jinak nevyšlo najevo, že by snad stavba byla pronajata, či jinak přinášela žalované zisk. Pokud se snad žalobkyně snažila poukazovat na skutečnost, že žalovaná mohla stavbu pronajímat a mít z ní nějaký zisk, pak v tomto smyslu odvolací soud odkazuje na oznámení Drážního úřadu o zahájení řízení o povolení odstranění stavby ze dne 23. 10. 2019, na nějž v předchozím průběhu řízení poukazovala i samotná žalobkyně. Z něj pak vyplývá, že stavba je v havarijním stavu a je nutná její demolice. Je tak zcela zřejmé, že stavbu nebylo možno jakkoliv využít za účelem nájmu (ale evidentně ani k jinému smysluplnému účelu, který by snad mohl žalované přinášet zisk), na čemž nemůže nic změnit ani dopis Ministerstva dopravy žalované ze dne 5. 9. 2022. Z něj totiž odvolací soud pouze zjistil, že Ministerstvo dopravy žalované sděluje, že při řešení osudu stavby by bylo vhodné vyvinout snahu o její pronajmutí, neboť demolice ani prodej žalobkyni za symbolickou cenu se Ministerstvu dopravy nejeví jako hospodárné. Z toho však nelze dle odvolacího soudu jakkoliv dovodit, že by snad stavba byla k takovému nájmu způsobilá. Ani tento argument žalobkyně tedy odvolací soud nepovažuje za jakkoliv relevantní.

23. Odvolací soud tedy uzavírá, že neměl jakýchkoliv pochyb o správnosti skutkového stavu zjištěného na základě znaleckého posudku (ve znění jeho dodatku č. 1), a proto nepovažoval za nutné provádět důkaz vypracováním dalšího (revizního) znaleckého posudku. V tomto ohledu pak nepovažuje odvolací soud za správný názor vyjádřený okresním soudem v jeho rozsudku, že není nutné vypracování revizního znaleckého posudku s ohledem na postoje osob ovládajících žalobkyni v jiných řízeních. Postoj účastníků řízení (či jejich statutárních orgánů) v jiných věcech totiž není z tohoto pohledu jakkoliv významný.

24. Odvolací soud tak závěrem uvádí, že je možno při stanovení výše bezdůvodného obohacení žalované, které získala užíváním pozemku ve vlastnictví žalobkyně tím, že na jejím pozemku měla postavenu stavbu, vyjít ze znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [Anonymizováno] č. [Anonymizováno] ze dne 9. 1. 2021 a jeho dodatku č. 1 ze dne 6. 7. 2024. Žalobkyně tak má za období od 1. 5. 2016 do 14. 3. 2019 vůči žalované nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve výši 12 845 Kč, tedy na částku již pravomocně přiznanou výrokem I. rozsudku okresního soudu. Odvolací soud pak v tomto ohledu pro zestručnění plně odkazuje na příslušnou pasáž odůvodnění rozsudku okresního soudu. Pokud tedy okresní soud nárok žalobkyně přesahující takto stanovenou částku zamítl, je nutno jeho rozhodnutí považovat za věcně zcela správné. Proto odvolací soud výrokem I. tohoto rozsudku potvrdil dle § 219 o. s. ř. zamítavý výrok II. rozsudku okresního soudu.

25. Odvolací soud se dále zabýval rozhodnutím okresního soudu o náhradě nákladů řízení, a to v prvé řadě mezi účastníky řízení, tedy výrokem III. rozsudku okresního soudu. Odvolací soud nepřehlédl, že věc je možno při rozhodování o náhradě nákladů řízení podřadit pod situaci uvedenou v § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť rozhodnutí soudu záviselo co do výše na znaleckém posudku. Teprve na jeho základě totiž bylo možno stanovit výši nároku, s nímž bude žalobkyně v řízení úspěšná. Nicméně odvolací soud také nepřehlédl skutečnost, že § 142 odst. 3 o. s. ř. stanoví pouze možnost, aby soud v případě, je-li žalobě vyhověno co do základu, přičemž rozhodnutí závisí na znaleckém posudku, přiznal žalobkyni nárok na náhradu nákladů řízení v plném rozsahu. I v situaci, kdy nastane výše předpokládaný stav, je totiž na soudu, aby zohlednil všechny okolnosti dané věci a není jeho povinností přiznat žalobkyni nárok na plnou náhradu nákladů řízení (v podrobnostech viz např. nález Ústavního soudu ze dne 9. 12. 2013, sp. zn. I. ÚS 2881/12 publikovaný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu pod č. 212/2013, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 10. 2015, sp. zn. 28 Cdo 5183/2014).

26. Odvolací soud v této věci zohlednil, že žalobkyně má jako předmět podnikání veden pronájem nemovitostí, přičemž v průběhu řízení sama poukazovala na své zkušenosti a znalosti realitního trhu (viz návrh na vydání elektronického platebního rozkazu). Odvolací soud tak má za to, že žalobkyni je možno v tomto ohledu považovat de facto za profesionála v dané oblasti, přičemž žalobkyně v řízení uplatnila nárok, jemuž bylo vyhověno z méně než jedné šestiny. Navíc žalobkyně pak ani v průběhu řízení nijak nereagovala na výsledek znaleckého zkoumání (např. částečným zpětvzetím žaloby). Odvolací soud tak má za to, že s přihlédnutím ke všem těmto okolnostem věci není namístě při rozhodování o náhradě nákladů řízení aplikovat v tomto konkrétním případě § 142 odst. 3 o. s. ř., ale je naopak namístě rozhodnout podle poměru úspěchu ve věci dle § 142 odst. 2 o. s. ř.

27. V tomto ohledu pak odvolací soud souhlasí s vyčíslením úspěchu a neúspěchu žalované v řízení tak, jak je učinil okresní soud ve svém rozsudku, stejně jako s vyčíslením nákladů prvostupňového řízení žalované. Pokud tedy okresní soud dospěl ve výroku II. svého rozsudku k závěru, že žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení před okresním soudem v částce 990 Kč, nelze jeho závěru cokoliv vytknout. Odvolací soud proto ve smyslu § 219 o. s. ř. potvrdil výrokem I. tohoto rozsudku i nákladový výrok III. rozsudku okresního soudu.

28. Odvolací soud se naposledy zabýval přezkumem usnesení okresního soudu ze dne 21. 11. 2023, č. j. 23 C 210/2019-208, které s ohledem na jeho obsah považuje za doplňující usnesení k rozsudku okresního soudu ve smyslu § 166 o. s. ř., byť to v něm okresní soud výslovně nezmínil. Okresní soud totiž tímto usnesením rozhodl o náhradě nákladů řízení státu, což měl učinit již přímo v odvoláním napadeném rozsudku, přičemž nápravu pak mohl provést pouze formou doplňujícího usnesení. Odvolací soud souhlasí se soudem okresním, že je namístě rozhodnout o povinnosti obou účastníků nahradit státu jeho náklady podle výsledku řízení dle § 148 odst. 1 o. s. ř. Nicméně na rozdíl od okresního soudu má odvolací soud za to, že v tomto smyslu je nutno každého z účastníků zavázat k náhradě nákladů státu v rozsahu, v němž měl ve věci neúspěch. Přitom i v případě rozhodování o náhradě nákladů řízení státu se dle odvolacího soudu prosadí závěry uvedené výše v rámci popisu aplikace § 142 odst. 2 a 3 o. s. ř. Tedy že je nutno přihlížet k reálnému úspěchu a neúspěchu účastníků v řízení a nelze mít za to, že žalobkyně byla úspěšná co do základu svého nároku a neměla by tak hradit státu náklady, které mu v souvislosti s řízením vznikly. Proto odvolací soud změnil usnesení okresního soudu tak, že žalobkyni zavázal k náhradě nákladů státu v rozsahu jejího procesního neúspěchu (tedy co do 83 %) a žalovanou v rozsahu jejího procesního neúspěchu (tedy co do 17 %). A protože státu vznikly v prvostupňovém řízení náklady v celkové výši 7 520 Kč (5 250 Kč za vypracování písemného znaleckého posudku a 2 270 Kč za výslech znalec), odvolací soud zavázal žalobkyni k jejich náhradě v částce 6 242 Kč (v rozsahu 83 %) a žalovanou k jejich náhradě v částce 1 278 Kč (v rozsahu 17 %). Odvolací soud v tomto smyslu změnil dle § 220 o. s. ř. výrokem II. tohoto rozsudku usnesení okresního soudu ze dne 21. 11. 2023. V této souvislosti pak odvolací soud podotýká, že si je vědom zákazu změny rozhodnutí k horšímu (reformatio in peius), nicméně má za to, že se nálezy Ústavního soudu týkající se této otázky (ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. I. ÚS 1238/23 či ze dne 10. 7. 2024, sp. zn. II. ÚS 1145/24) na tuto věc nedopadají. Výše zmíněné nálezy se totiž zabývaly otázkou náhrady nákladů řízení mezi účastníky navzájem a nikoliv mezi účastníky a státem. Ve zmíněných nálezech pak Ústavní soud dospěl k tam uvedeným závěrům s ohledem na okolnost, že pokud si účastník řízení nepodá odvolání proti výroku o náhradě nákladů řízení, je nutné mít za to, že se stanovenou výší náhrady nákladů řízení souhlasí. A proto v rámci odvolacího řízení zahájeného odvoláním druhého účastníka řízení již nelze odvolatele zavázat k zaplacení náhrady nákladů řízení ve vyšším rozsahu. To však dle odvolacího soudu nemůže platit v případě náhrady nákladů řízení státu, neboť stát nemá samostatné odvolací právo proti výrokům, jimiž bylo rozhodnuto o povinnosti účastníků nahradit mu náklady, které mu v řízení vznikly. Odvolací soud tak má za to, že v případě rozhodování o náhradě nákladů řízení státu se zákaz reformatio in peius nemůže prosadit.

29. Ohledně náhrady nákladů odvolacího řízení pak odvolací soud rozhodl ve smyslu § 224 odst. 1 o. s. ř. A protože žalobkyně byla v rámci odvolacího řízení plně procesně neúspěšná, má vůči ní žalovaná ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení. Náklady žalované za odvolací řízení pak sestávají ve smyslu § 151 odst. 3 o. s. ř. z paušální náhrady výdajů žalované za účast u jednání odvolacího soudu dne 23. 10. 2024 (dle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb.) v částce 300 Kč. A protože se žalovaná nad rámec této částky svého práva na náhradu nákladů odvolacího řízení výslovně vzdala, rozhodl odvolací soud výrokem III. tohoto rozsudku o povinnosti žalobkyně nahradit žalované náklady odvolacího řízení v této částce.

30. Naposledy pak odvolací soud rozhodl (rovněž dle § 224 odst. 1 o. s. ř.) o náhradě nákladů státu, které vyplatil v odvolacím řízení za vypracování dodatku č. 1 znaleckého posudku v částce 2 545 Kč. A protože byla žalobkyně v odvolacím řízení plně procesně neúspěšná, zavázal ji soud dle § 148 odst. 1 o. s. ř. k náhradě této částky státu výrokem IV. tohoto rozsudku.

31. Lhůty k plnění byly stanoveny dle § 160 odst. 1 o. s. ř. v délce tří dnů, neboť pro stanovení lhůty delší, či povolení splátek neshledal odvolací soud jakéhokoliv důvodu.

Poučení