16 C 129/2018 - 404

Rubrum

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudcem Mgr. Liborem Brokešem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B]

2. ASPET-[Jméno advokáta C]., IČO [IČO advokáta C] sídlem [Adresa advokáta C] zastoupená advokátem [Jméno advokáta D], [Anonymizováno] sídlem [Adresa advokáta D] pro 57 737,82 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalované jsou povinny zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 327 399 Kč spolu s 9 % zákonným úrokem z prodlení ročně z částky 40 638,01 Kč od [datum] do zaplacení, s 15 % úrokem z prodlení ročně z částky 74 560,71 Kč od [datum] do zaplacení, s 15 % úrokem z prodlení ročně z částky 175 760 Kč od [datum] do zaplacení, s 15 % úrokem z prodlení ročně z částky 55 620 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná č. 2 je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 17 099,81 Kč s 9 % úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žaloba žalobkyně, aby jí žalované byly povinny zaplatit společně a nerozdílně částku 363 161,60 Kč s 15 % úrokem z prodlení ročně z částky 279 859,48 Kč od [datum] do zaplacení, s 15 % úrokem z prodlení ročně z částky 82 122,40 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit státu České republice náhradu nákladů řízení státu v částce 4 274,24 Kč, na účet účtárny Okresního soudu v [adresa]-921811/0710, VS: [RČ], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalované jsou povinny společně a nerozdílně zaplatit státu České republice náhradu nákladů řízení státu v částce 4 274,24 Kč, na účet účtárny Okresního soudu v Olomouci č. [č. účtu], VS: [RČ], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se svojí žalobou podanou u Okresního soudu v Olomouci dne [datum], kterou několikrát rozšiřovala domáhala po žalovaných zaplacení bezdůvodného obohacení s odůvodněním, že žalobkyně je ke dni podání žaloby výlučným vlastníkem pozemku parcela č. [hodnota] o výměře 361 m2, zastavěná plocha a nádvoří, kat. úz. [adresa], obec [adresa], jak je tato nemovitost zapsána na LV [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště [adresa] – [Anonymizováno], (dále jen „předmětný pozemek“). V době od [datum] do [datum] měla žalobkyně ve svém výlučném vlastnictví pouze spoluvlastnický podíl ve výši id. na předmětném pozemku. Zbývající spoluvlastnický podíl vlastnila [jméno FO], nar. [datum], která jej s účinností ke dni [datum] převedla na žalobkyni. Žalované jsou podílovými spoluvlastníky s podílem každé z nich ve výši objektu v [Anonymizováno], č. p. [Anonymizováno], tedy budovy, která je postavena na předmětném pozemku. Žalovaná 1. se podílovým spoluvlastníkem budovy stala dne [datum] a žalovaná 2. je v katastru nemovitostí zapsána jako podílový spoluvlastník budovy na základě usnesení Okresního soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. 16 [právnická osoba]/[Anonymizováno]-308, kterým byl schválen smír. Předmětný pozemek užívají žalované tak, že na něm mají umístěnou stavbu v podílovém spoluvlastnictví, a to obě žalované v období od 22. 8. do 16. 4. 2018, a jen žalovaná 2. v období nejméně od [datum] do [datum]. Jiným způsobem předmětné pozemek užívat nelze, neboť je zcela zastavěn budovou. Žalované za užívání předmětného pozemku svojí stavbou za období od [datum] do [datum] žalobkyni ničeho neuhradili. Žalobkyně se tedy domáhá vydání bezdůvodného obohacení vůči oběma žalovaným za období od [datum] do [datum] a vůči žalované 2. za období od [datum] do [datum]. Znaleckým posudkem ze dne [datum] byla zjištěna výše obvyklého nájmu předmětného pozemku v částce 70 Kč za m2 za rok. Obvyklá výše ročního nájemného tedy při výměře 361 m2 činí částku 25 270 Kč, denně pak částku 69,23 Kč. Smlouvou o postoupení pohledávek ze dne [datum] postoupila [jméno FO] na žalobkyni veškeré své pohledávky. Postoupení bylo žalovaným oznámeno v předžalobní výzvě. Žalobkyně tedy požadovala, aby jí byly žalované povinny zaplatit společně a nerozdílně částku 40 638,01 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ode dne následujícího po doručení žaloby až do zaplacení a vůči žalované 2. částku 17 099,81 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ode dne následujícího po doručení žaloby až do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku. Žalobkyně dále žalobu rozšířila podáním doručeným soudu [datum], kdy za stejných skutkových tvrzení požadovala bezdůvodné obohacení vůči oběma žalovaným za další období od [datum] do [datum] za stejné výše obvyklého nájemného. Domáhala se tedy po žalovaných, aby jim byla uložena povinnost zaplatit žalobkyně společně a nerozdílně částku ve výši 115 198,72 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 40 638,01 Kč ode dne následujícího po doručení žaloby až do dne zaplacení a z částky 74 560,71 Kč ode dne [datum] do zaplacení, když vůči žalované 2. samostatný nárok zůstával nezměněn. Dále žalobkyně rozšířila žalobu podáním doručeným dne [datum], když žalobu rozšířila dle závěru znaleckého posudku tak, že žalobu rozšířila o částku 118 238,68 Kč za období od [datum] do [datum], když na tuto období dále připadá z rozšíření žaloby ze dne [datum] částka 17 930,57 Kč, částku 204 628,05 Kč za období od [datum] do [datum], když na toto období dále připadá z rozšíření žaloby ze dne [datum] částka 25 268,95 Kč a 114 752,75 Kč za období od [datum] do [datum], když na toto období dále připadá z rozšíření žaloby ze dne [datum] částka 12 115,25 Kč, celkem tedy žalobkyně rozšířila žalobu za období od [datum] do [datum] o částku 437 619,48 Kč. Požadovala tedy po obou žalovaných zaplacení žalobkyni společně a nerozdílně částku ve výši 690 560,60 Kč, spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 40 638,01 Kč ode dne následujícího po doručení žaloby až do dne zaplacení, z částky 74 560,71 Kč ode dne [datum] do zaplacení, z částky 437 619,48 Kč ode dne následujícího po doručení tohoto rozšíření žaloby až do dne zaplacení z částky 137 742,40 Kč ode dne následujícího po doručení tohoto rozšíření žaloby až do dne zaplacení, s tím, že vůči žalované 2. zůstal nárok nezměněn. Změny žaloby pak byly připuštěny usnesením uvedeným v protokolu o jednání ze dne [datum].

2. Žalované se vůči žalobě vyjádřily v odporu proti platebnímu rozkazu. Uvedly, že mezi žalobkyní a žalovanou 2. je veden spor o porušení práv z předkupního práva a žalovaná se domáhá u soudu, aby se žalovaná 2. stala vlastníkem id. pozemku. Navrhla pak přerušení řízení, stejně tak to navrhla i žalovaná 2.

3. Soud pak usnesením ze dne [datum] řízení přerušil do doby skončení řízení vedeného u Okresního soudu v [adresa] pod sp. zn. [spisová značka]. Dále pak bylo řízení přerušeno do doby rozhodnutí Nejvyššího soudu o podaném dovolání proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne [datum], č. j. [spisová značka], ve znění opravného usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka]. Po skončení tohoto řízení pak bylo v jednání pokračováno s tím, že účastníci pak učinili spornou výši bezdůvodného obohacení.

4. Okresní soudu v Olomouci provedl dokazování a má prokázáno z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum], že [jméno FO] a žalobkyně byly v této době podílovými spoluvlastnicemi k pozemku parcela 44 o výměře 361 m2, zastavěná plocha a nádvoří, a na pozemku stojí stavba [adresa], č. p. [Anonymizováno], občanská vybavenost, LV [Anonymizováno], jak jsou tyto nemovitosti zapsána na LV [Anonymizováno] pro kat. úz. [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště [adresa] – venkov. Z výpisu z katastru nemovitostí shora uvedeného LV k [datum] pak bylo zjištěno, že žalobkyně se stala výlučnou vlastnicí tohoto pozemku, a to na základě smlouvy darovací ze dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum]. Z výpisu z katastru nemovitostí LV [Anonymizováno] pro kat. úz. [adresa], obec [adresa], bylo zjištěno, že žalované jsou spoluvlastníky v rozsahu stavby [adresa], č. p. [Anonymizováno], obč. vyb., na parcele [Anonymizováno] na LV [Anonymizováno]. Ze snímku pozemkové mapy a leteckého snímku je pak zjištěno, že pozemek je zcela zastavěn předmětnou stavbou.

5. Ze smlouvy o postoupení pohledávek uzavřené dne [datum] mezi [jméno FO] a žalovanou pak bylo zjištěno, že tato žalobkyni postoupila nárok z titulu bezdůvodného obohacení spočívajícího v užívání pozemku parcelní číslo [hodnota], tedy předmětného pozemku, bez právního důvodu, které vznikly do dne, kdy [jméno FO] přestala být podílovým spoluvlastníkem předmětného pozemku, to je do [datum], a postupník postupované pohledávky přijal.

6. Ze znaleckého posudku č. [hodnota]-[Anonymizováno]/2018 ze dne [datum] pak bylo zjištěno, že znalec [tituly před jménem] [právnická osoba] na základě objednávky žalobkyně měl stanovit obvyklou tržní cenu nájemného předmětného pozemku. Znalec postupoval srovnávacím způsobem a stanovil jednotkovou srovnávací hodnotu pronájmu předmětných nemovitostí na základě realizovaných pronájmů v hodnotě [hodnota]-65 Kč za m2 za rok a na základě nabídek pronájmů pak stanovil cenu 80-90 Kč za m2 za rok, a to v letech 2016-2017.

7. Ze znaleckého posudku znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum] bylo zjištěno, že tato na základě žádosti žalobkyně provedla odhad obvyklé výše nájemného v místě a čase předmětného pozemku. Stanovila odhad obvyklé ceny pozemku zastavěného cizí stavbou na základě srovnávací analýzy, s tím, že stanovila obvyklou výši nájemného k předmětnému pozemku k [datum] na 263 613 Kč za rok, když za rok 2020 stanovila obvyklé nájemné ve výši 192 426 Kč, za rok 2021 229 898 Kč a za rok 2022 264 613 Kč, celkem za tyto roky pak nájemné obvyklé ve výši 686 937 Kč.

8. Ze znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum] bylo zjištěno, že tento na základě objednávky žalované 1. stanovil obvyklou cenu nájemného předmětného pozemku od [datum] do [datum]. Na základě srovnávací metody pak stanovil obvyklé nájemné předmětného pozemku za období od [datum] do [datum], celkem ve výši 286 920 Kč.

9. Z revizního znaleckého posudku zpracovaného Znaleckým a oceňovacím institutem, s. r. o., znaleckou kanceláří, ze dne [datum], z vyjádření znalecké kanceláře k námitkám účastníků a z výpovědi zástupce znalecké kanceláře do protokolu o jednání ze dne [datum] pak bylo zjištěno, že znalecká kancelář měla stanovit výši obvyklého nájemného předmětného pozemku za období od [datum] do doby vypracování znaleckého posudku a posoudit znalecké posudky vypracované znalcem [tituly před jménem] [právnická osoba] a znalecké posudky vypracované [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO]. [právnická osoba] pak pro určení tržní hodnoty použila dva způsoby ocenění, a to srovnávací způsob nabídkových cen nájmů a simulovaný způsob ocenění nájemného. Byly zhodnoceny všechny hodnototvorné parametry a přidělena jednotková cena nájemného pro rok 2023. Následně byl proveden přepočet pro celé sledované období. Tržní hodnota nájemného určená srovnávacím způsobem nabídkových cen nájmů byla pro sledované období určena ve výši 450 000 Kč. Pro ocenění simulovaným způsobem (obvyklá cena pozemku) byly zhodnoceny všechny hodnototvorné parametry a přidělena jednotková obvyklá cena pro jednotlivé roky. Poté bylo procentem z cen obvyklé určeno nájemné. Tržní hodnota nájemného určená simulovaným způsobem byla pro sledované období určena ve výši 630 000 Kč. Dále znalecká kancelář uvedla v bodě 5.4 skutečnosti důležité pro rozhodnutí soudu, že je třeba podotknout, že problematika ocenění nájemného pozemků není zpracována do závazné metodiky. Ideálním způsobem ocenění je srovnání s již realizovanými nájemními smlouvami uzavřenými na volném trhu, které však není prakticky možné sesbírat. Tedy jakékoli srovnání bude ve většině případů ovlivněno netržními vlivy, které mají dopad na obvyklost takového vztahu. Pokud se obvykle obdobný smluvní vztah v současnosti odehrává (tedy že na pozemku jednoho vlastníka stojí stavba jiného vlastníka), tak je to zpravidla formou práva stavby. Dále se znalecká kancelář vyjadřovala ke znaleckým posudkům a ve vztahu ke znaleckému posudku, který podal znalec [tituly před jménem] [jméno FO]. [právnická osoba] uvedla, že závěrečné nájemné pro sledované období ve výši 70 Kč za m2 za rok se znalecké kanceláři jeví jako při spodní hranici možného rozmezí, ve kterém se pravděpodobně obvyklé nájemné pohybovalo, a to zejména a s ohledem na období roku 2015-2018, když docházelo k nárůstu cen výraznějším tempem, čemuž by mělo odpovídat navýšení průměrné ceny či přepočet pro jednotlivé roky. Ke znaleckému posudku, který podala [tituly před jménem] [jméno FO], naopak výsledkové jednotkové nájemné ve výši 733 Kč za m2 za rok pro rok 2022 se dle názoru znalecké kanceláře jeví jako nad horní hranicí možného rozmezí, ve kterém se pravděpodobně obvyklé nájemné pohybuje. Vlastní posouzení bylo provedeno pouze simulovaným způsobem ocenění. Ve znalecké praxi se však obvykle doporučuje provést minimálně dva způsoby ocenění. Znalkyně provedla nadstandardní posouzení tržních cen ve sledovaném období. Srovnání a posouzení jednotlivých hodnototvorných pramenů nebylo dostatečně zdůvodněno. Výsledná obvyklá cena se však dle názoru znalecké kanceláře pohybuje ve výši obvyklé. Tuto cenu znalkyně dále snižuje o 15 %, čímž vyjadřuje skutečnost, že se jedná o pozemek, na kterém stojí stavba jiného vlastníka. Nejde o vhodně užitou srážku. Znalkyně se odvolává na znalecké standardy, avšak ty se týkají problematiky určení obvyklé ceny pozemku pod stavbou cizího vlastníka. Nájemné by podle znalecké kanceláře mělo být určeno z pozemku volného, stavba jako taková je předmětem následné činnosti nájemce. Tato teze je podpořena také ve znaleckém standardu, který se týká přímo nájmu pozemku. V obecných zásadách je uvedeno, že není rozdíl mezi pronájmem pozemku pod budovou a pronájmem sousedního nezastavěného pozemku, rozhodující je vždy možný účel užití dle územního plánu. Zvolená sazba 11 % pro určení nájemného je nad horní hranicí. U určení procenta by mělo být vycházeno z nejlepšího a také nejpravděpodobnějšího využití pozemku, který je v souladu s územním plánem. To lze klasifikovat dle znalecké kanceláře jako nemovité věci pro bydlení a rekreaci, či drobné podnikání, což by značilo procentuální rozpětí 3-10 %. Přepočet pro jednotlivé roky pomocí inflace neodráží zcela přesvědčivě vývoj realitního trhu. Znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], k tomu pak znalecká kancelář uvedla, že znalecký posudek není zapsán v evidenci posudků. Členění znaleckého posudku není v souladu s platnými zákony a vyhláškou. Vlastní posouzení je provedeno pouze simulovaným způsobem ocenění. Ve znalecké praxi se obvykle doporučuje provést minimálně dva způsoby ocenění. Cena obvyklá pozemku ve výši 268 Kč za m2 je výrazně pod spodní hranicí rozmezí. [právnická osoba] pak provedla revizi jednotlivých srovnávaných vzorků a dospěla k závěru, že zjištěné odlišnosti znalec v ocenění nezohlednil. Následně znalec přepočetl obvyklou cenu 6 %, čímž vyjádřil obvyklé nájemné. Procentuální sazba byla dle názoru znalecké kanceláře určená ve výši, která je obvyklá. Výsledné nájemné za celé sledované období bylo určeno ve výši 286 920 Kč, což je dle názoru nájemné pod spodní hranicí rozmezí, ve kterém se pravděpodobně obvyklé nájemné pohybuje. Dle názoru znalecké kanceláře je pak obvyklá výše nájemného předmětného pozemku za období od [datum] do doby vypracování znaleckého posudku ve výši 630 000 Kč.

10. Znalecká kancelář pak reagovala na námitky žalobkyně, které se týkaly srovnávaných nemovitostí, kdy znalecká kancelář uvedla, že použila pro srovnání nejlépe srovnatelné věci, které dohledala. Pro srovnání lze použít prodeje pouze volných pozemků, a proto se na pozemek oceňovaný takto nahlíží. Zastavěné pozemky jsou zatíženy stavbou a jejich cena bývá zpravidla nižší než cena pozemku volného. Ve vztahu počtu realizovaných pozemků pak znalecká kancelář uvedla, že počet 21 vzorků je dostatečný pro pokrytí daného období. Znalecká praxe umožňuje použít minimálně 3 vzorky a cenu pro zbytek sledovaného období přepočíst na základě statistik o vývoji cen pozemků, popř. nájmů. Vyjadřovala se také k použití ročního podílu z ceny pozemků, kde odkazovali na své závěry ve znaleckém posudku. Vyjadřovala se také k použití koeficientů, kde je posuzováno několik aspektů, kromě samotné obce a její vybavenosti a atraktivity je to také poloha v rámci obce, občanská vybavenost v okolí, veřejná zeleň v okolí, blízkost zastávek hromadné dopravy, blízkost velkých měst atd. Po vyhodnocení všech vlivů pak zpracovatel volil výsledný koeficient. K problematice srovnávacího způsobu ze sjednaných nájemných smluv pak znalecká kancelář odkázala na závěry znalecké posudku na straně 30.

11. Ve vztahu k námitkám žalovaných pak znalecká kancelář uvedla, že pozemek hodnotila podle možného využití. Pokud by bylo nahlíženo na pozemek jako výhradě komerční, což nekoresponduje s územním plánem, tak by obvyklá cena byla nižší, ale poté by přistoupili k navýšení procenta pro určení nájemného simulovaným způsobem. Pravděpodobně v rozmezí 7-15 %. Nájemné by mělo být určeno z pozemku volného, stavba jako taková je předmětem následné činnosti nájemce. Tato teze je podpořena ve znaleckém standardu. Pokud žalovaná odkazovala na judikát, k tomu znalecká kancelář dodala, že pokud by mělo být přistoupeno ke snížení ceny pozemku z důvodu stavby jiného vlastníka, doporučuje znalecká kancelář aplikovat srážku 15 % ze simulovaného nájemného. Výsledné nájemné by tedy za sledované období činilo po zaokrouhlení 540 000 Kč.

12. Z výpovědi zástupce znalecké kanceláře pak bylo zjištěno, že tento uvedl, že předmětný pozemek je ve svých hranicích plně zastavěn stavbou, která je uvedena jako hotel. V době provádění znaleckého posudku tam byli ubytováni Ukrajinci. Znalecká kancelář nezkoumala, jak v konkrétním období byla budova užívána, když to podle jejich názoru není pro stanovení výše bezdůvodného obohacení rozhodné. Nejde vzít ke srovnání ceny jak pozemku, tak i budovy poté toto nějakým způsobem rozdělit. Ve většině případů při uzavírání kupních smluv není cena pozemku oddělena od ceny stavby. Kupní cena bývá stanovena jako jedna celková. Pokud ve vyjádření hovoří znalecká kancelář o snížení bezdůvodného obohacení o 15 %, je to její reakce na argumentaci žalovaných judikátem. Pokud je tedy prodáván zastavěný pozemek, snižuje se počet možných zájemců o koupi oproti pozemku nezastavěnému. Náklady na údržbu nezastavěného pozemku jsou daleko nižší a nezahrnují takové problémy, ke kterým může dojít. U zastavěného pozemku je nutno řešit údržbu stavby, pojištění, opravy, revize apod. Podle zadání znaleckého posudku měli posuzovat bezdůvodné obohacení k pozemku, jako by byl nezastavěný. Při provádění znaleckého posudku určitým způsobem zohledňovali využití stavby na pozemku, kdy vycházeli z územního plánu a k tomu hledali i příslušné porovnávané nemovitosti.

13. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně se vůči žalovaným domáhala vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětného pozemku.

14. Po takto provedeném dokazování byl zjištěn tento skutkový stav. Žalobkyně byla spolu s [jméno FO] podílovými spoluvlastníky předmětného pozemku, a to v období od [datum] do [datum]. S účinností od [datum] je výlučným vlastníkem předmětného pozemku pouze žalobkyně. Na předmětném pozemku se nachází stavba, když žalovaná 1. se podílovým spoluvlastníkem uvedené budovy stala [datum] a žalovaná 2. se stala podílovým spoluvlastníkem na základě usnesení Okresního soudu v [adresa]. Žalovaná 2. tedy byla výlučnou vlastnicí v období od [datum] do [datum] a obě žalované byly podílovými spoluvlastnicemi v období od [datum]. V řízení nebylo prokázáno, že by mezi účastníky byla uzavřena nějaká smlouva ohledně užívání předmětného pozemku. Žalobkyně se proto domáhá vydání bezdůvodného obohacení, a to vůči žalované 2. za období od [datum] do [datum], a to v celém rozsahu, když [jméno FO] postoupila smlouvou o postoupení pohledávek ze dne [datum] nárok na vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v užívání předmětného pozemku od [datum] do [datum]. Dále se pak žalobkyně domáhá bezdůvodného obohacení vůči oběma žalovaným za období od [datum] až do [datum]. Ze strany účastníky pak byly předloženy znalecké posudky, kterými byla stanovena výše bezdůvodného obohacení. Dále byl v řízení vyhotoven revizní znalecký posudek znaleckou kanceláří.

15. Podle § 2991 odst. 1, zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

16. Podle § 2991 odst. 2, o. z., bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

17. Ve vztahu k právnímu hodnocení je dle názoru soudu po provedeném dokazování nutno dospět k závěru, že na straně žalovaných došlo k bezdůvodnému obohacení, když žalované získaly majetkových prospěch, neboť získaly plnění bez právního důvodu. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně byla původně s [jméno FO] spoluvlastníkem předmětného pozemku. V době od [datum] se pak žalobkyně stala výlučným vlastníkem předmětného pozemku. Žalovaná 2. v období od [datum] do [datum] užívala předmětný pozemek bez právního důvodu a v dalším obdobím, tedy od [datum] tento pozemek užívaly obě žalované, a to opět bez právního důvodu. Tyto skutečnosti byly mezi účastníky nesporné. Sporná byla mezi účastníky pouze výše bezdůvodného obohacení, které vzniklo na straně žalovaných, které předmětný pozemek užívaly bez právního důvodu a za užívání tohoto pozemku vlastníkům ničeho neplatily. V řízení pak bylo předloženo několik znaleckých posudků, a to jak ze strany žalobkyně, tak ze strany žalovaných. Protože se závěry v těchto znaleckých posudcích rozcházely, přistoupil soud k provedení revizního znaleckého posudku, když znalecké kanceláři, která měla tento revizní znalecký posudek vyhotovit, byl stanoven úkol jednak stanovení výše bezdůvodného obohacení za rozhodné období, ale také vyjádření se k závěrům předložených znaleckých posudků ze strany účastníků. Dle názoru soudu znalecká kancelář při provádění znaleckého posudku postupovala v souladu se zadáním, přihlédla ke všem okolnostem, které byly podstatné pro stanovení výše hodnoty bezdůvodného obohacení, a přihlédla i k tomu, jakým způsobem je budova, která stojí na předmětném pozemku, užívána, a to tak, že vycházela z územního plánu a k tomuto hledali i příslušné porovnávané nemovitosti. Toto odpovídá i závěrům rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 28 Cdo 900/2012, ze dne 12. 3. 2013, který v odůvodnění uvedl: „V posuzovaném případě se odvolací soud dopustil pochybení, pokud na základě revizního znaleckého posudku stanovil obvyklou výši nájemného v daném místě a čase tak, že vycházel z hodnoty předmětného pozemku, jako by nebyl zastavěn stavbou jiného vlastníka (uvedený postup vyplývá jednak ze znaleckého posudku vypracovaného společností [právnická osoba]., jednak z výpovědi [právnická osoba]., jak je zachycena v protokolu o provedení důkazů před dožádaným soudem ze dne [datum], č. l. 408 a násl. spisu). Při stanovení výše bezdůvodného obohacení, které vzniklo na úkor žalobkyně, nelze totiž od skutečnosti, že pozemek je zastavěn stavbou jiného vlastníka, tedy žalované, odhlédnout. Tím by se navozoval stav, který neodpovídá skutečnosti, a nemohla by být naplněna podmínka judikatury, podle níž v daném případě výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním cizí věci vznikl a jehož majetkovým vyjádřením je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (z judikatury Nejvyššího soudu viz např. rozsudek ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. [hodnota], ročník 2000, rozsudek ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], či rozsudek ze dne 28. 11. 2007, sp. zn. 33 Odo 412/2005). Z uvedené konstrukce logicky vyplývá, že hovoří-li judikatura o užívání věci, musí jít o věc obdobnou té, jejímž užíváním došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení. Srovnáním s věcí svým charakterem odlišné by nebylo možné dospět ke správným závěrům. Je tedy třeba při stanovení výše obvyklého nájemného vycházet z pozemků obdobných, z čehož plyne i to, že by se mělo jednat o pozemky zastavěné stavbou jiného vlastníka. Pokud reálně není možné v daném případě zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se s uvedenou situací po odborné stránce vypořádal, resp. na soudu, aby zmíněné faktory zohlednil ve svých úvahách. Pokud tak nebylo učiněno, byly naplněny dovolací důvody ve smyslu ust. § 241a odst. 2 písm. b) a odst. 3 o. s. ř.“ Soud tedy reagoval i na vyjádření znalecké kanceláře k vyjádření žalované, a tedy přistoupil ke snížení ceny pozemků z důvodu stavby jiného vlastníka, kde bylo tedy doporučováno ze strany znalecké kanceláře aplikovat srážku 15 % a výsledné nájemné za sledované období by tedy mělo činit po zaokrouhlení 540 000 Kč. Je nutno uvést, že znalecká kancelář ve svém revizním znaleckém posudku stanovovala výši bezdůvodného obohacení za období od [datum] do doby vypracování znaleckého posudku, tedy do [datum], nicméně rozhodné období, které žalobkyně vymezila v žalobě a posléze v rozšíření žaloby, je pak v rozmezí od [datum] do [datum] pouze vůči žalované 2. a vůči oběma žalovaným pak za období od [datum] do [datum].

18. Ve vztahu k výroku I. pak soud stanovil žalovaným zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně za období od [datum] do [datum] bezdůvodné obohacení v rozsahu částky 327 399 Kč, když v tomto směru vycházel ze závěrů znaleckého posudku, který vyhotovila znalecká kancelář. V prvé řadě soud stanovil bezdůvodné obohacení za rok 2016, když dle znaleckého posudku byla výše obvyklého nájemného za toto období, tedy za celý rok, stanovena v částce 26 949 Kč, došlo ke krácení o 15 % původního, tedy čili bylo nutno z této částky odečíst částku 4 042 Kč a nájemné za rok 2016 pak činilo po tomto přepočtu 22 907 Kč za rok, denní nájemné pak činilo 63 Kč za den po zaokrouhlení. Za rok 2016 byla tedy za období od [datum] do [datum] přiznána výše bezdůvodného obohacení za 10 dní, tedy 630 Kč, a dále za období od [datum] do [datum] za 122 dní částka 7 686 Kč.

19. Za rok 2017 činila výše bezdůvodného obohacení dle znaleckého posudku částku 36 533 Kč za rok, po přepočtu tedy snížená o částku 5 480 Kč, pak činí bezdůvodného obohacení, na které má nárok žalobkyně, částku 31 053 Kč.

20. Za rok 2018 pak mělo činit dle znaleckého posudku simulované nájemné částku 51 388 Kč, po odečtení snížení, mínus 7 708 Kč, pak činí roční nájemné za rok 2018 částku 43 680 Kč, za den částku 120 Kč. Žalobkyně pak požadovala nájemné za období od [datum] do [datum] a bylo tedy přiznáno za toto období bezdůvodného obohacení ve výši 10 800 Kč.

21. Za rok 2019 pak mělo dle znaleckého posudku činit simulovaného nájemné částku 72 254 Kč, dále snížená o částku 10 838 Kč, tedy roční nájemné za rok 2019 činí 61 416 Kč, to je 168 Kč na den. V otevřeném období, tedy od [datum], bylo přiznáno bezdůvodného obohacení žalobkyni do [datum], to je za 18 dní ve výši 3 024 Kč, a dále za období od [datum] do [datum], tedy za 153 dní, bezdůvodné obohacení ve výši 25 704 Kč.

22. Za rok 2020 pak mělo simulované nájemné činit částku 77 741 Kč, po odečtení snížení, tedy mínus 11 661 Kč, pak roční nájemné za rok 2020 činí částku 66 080 Kč, to je stejně tak výše bezdůvodného obohacení.

23. Za rok 2021 činí simulované nájemné 86 766 Kč, po odečtení snížení, mínus 13 015 Kč, pak roční nájemné činí částku 73 751 Kč, to je stejně tak bezdůvodné obohacení.

24. Za rok 2022 pak mělo simulované nájemné činit částku 127 848 Kč, po odečtení snížení, tedy částky 19 177 Kč, výše bezdůvodného obohacení za rok 2022 činila částku 108 671 Kč.

25. Celkem tak tedy žalobkyni dle názoru soudu vůči žalovaným vznikl nárok na bezdůvodného obohacení ve výši 327 399 Kč. Ve zbytku pak žalobu zamítl, tedy v rozsahu částky 363 161,60 Kč.

26. Ve vztahu k úroku z prodlení má soud pak za to, že s ohledem na ust. § 1968 o. z. a ust. § 1970 o. z. má žalobkyně právo na náhradu úroku z prodlení, a to z částky 40 638,01 Kč ve výši 9 %, která odpovídá nařízení vlády v době prodlení od [datum] do zaplacení, když dobu prodlení soud stanovil ode dne následujícího po doručení žaloby žalovaným. Dále žalobkyni vznikl nárok na úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 74 560,71 Kč od [datum], když v tomto směru byla žalovaným zaslána výzva s dobou, do kdy má být částka uhrazena. Výše úroku z prodlení pak odpovídá nařízení vlády, s tím, že dále vznikl žalobkyni nárok na úrok z prodlení z částky 175 760 Kč od [datum] do zaplacení a úrokem z prodlení ročně z částky 55 620 Kč také od 20 4. 2023 do zaplacení, a to s ohledem na doručení rozšíření žaloby žalované 1. a [právnická osoba] ohledem na to, v jakém rozsahu byla pak žaloba zamítnuta, byla zamítnuta žaloba i v rozsahu úroku z prodlení z částek, na které žalobkyni nevznikl nárok.

27. Dále soud posuzoval nárok žalobkyně na zaplacení žaloby vůči žalované č. [hodnota] za období od [datum] do [datum]. V řízení bylo prokázáno, že v této době byla žalobkyně pouze spoluvlastnicí předmětného pozemku v rozsahu id. a v rozsahu druhé id. vlastnila spoluvlastnický podíl [jméno FO]. Bylo prokázáno, že tato posléze darovací smlouvou převedla svůj podíl na žalobkyni. Mezi žalobkyní a [jméno FO] byla uzavřena smlouva o postoupení pohledávek dne [datum]. [jméno FO] postoupila na žalobkyni svůj nárok na vydání bezdůvodného obohacení spočívající v užívání předmětného pozemku bez právního důvodu, které jí vznikly do dne, kdy přestala být spoluvlastníkem předmětného pozemku. Žalobkyně pak po žalované 2. požadovala za období od [datum] do [datum] bezdůvodného obohacení ve výši 17 099,81 Kč. S tímto nárokem žalobkyně nijak nedisponovala. Při posouzení výše bezdůvodného obohacení za toto období soud tedy vycházel z revizního znaleckého posudku a z tohoto vyplývá, že výše bezdůvodného obohacení za uvedené období je vyšší, než žalobkyně požaduje po žalované období, když podle přepočtu by za uvedené období měla podle revizního znaleckého posudku zaplatit 25 032 Kč, ale žalobkyně požaduje uhradit pouze částku 17 099,81 Kč, kterou je soud vázán, a proto v tomto rozsahu přiznal nárok žalobkyně vůči žalované č.

2. Tedy podle znaleckého posudku za rok 2015 činí roční nájemné 15 329 Kč, to je 49 Kč za den a za rok 2 016 Kč, roční nájemné 22 907 Kč, to je 93 Kč na den. Žalobkyně požaduje vůči žalované 2. nárok za 260 dní roku 2015, což činí částku 10 290 Kč, a za rok 2016 234 dnů, celkem tedy 494 dnů, to je 25 032 Kč. Nárok byl přiznán včetně úroku z prodlení, jehož výše odpovídá nařízení vlády platné v době prodlení a doba prodlení se odvíjí ode dne následujícího po doručení žaloby žalované 2.

28. Výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky je pak odůvodněn ust. § 142 odst. 2 o. s. ř. s přihlédnutím k tomu, že žalobkyně byla ve sporu úspěšná v rozsahu nároku, když požadovala zaplacení částky celkem 380 261,41 Kč, a úspěšná byla v rozsahu částky 344 498,81 Kč. Pokud pak byla žaloba zamítnuta v rozsahu částky 363 161,60 Kč, šlo o poměr, který se blíží polovině, a soud proto rozhodl, že s ohledem na poměr tohoto úspěchu a neúspěchu v nepatrné části, nepřiznal žádnému z účastníků náhradu nákladů řízení.

29. Výrok o povinnosti zaplatit náklady řízení státu je pak odůvodněn ust. § 148 odst. 1 o. s. ř., když soud má právo na náhradu nákladů řízení, které platit s ohledem na výsledek řízení. Jak již bylo uvedeno poměr úspěchu a neúspěchu účastníků se rovná přibližně , pouze v nepatrné části byl žalobkyně převážně neúspěšná. Soud má za to, že je možno tedy stanovit povinnosti zaplatit každému z účastníků, a to žalobkyni a žalovaným společně a nerozdílně státu náhradu nákladů řízení státu, které stát platil. V řízení byly zaplaceny náklady státu za provedený revizní znalecký posudek znalecké kanceláři. Ze strany žalobkyně byl zaplacena záloha na náhradu nákladů státu ve výši 8 000 Kč a ze strany žalovaných byla uhrazena záloha každou ve výši 4 000 Kč, tedy celkem také 8 000 Kč. Znalecké kanceláři byla vyplacena náhrada ve výši 24 548,48 Kč, jak byly tyto náklady přiznány na č. l. 305 a č. l. 377 spisu. Po odečtení záloh nebyla uhrazena částka 4 274,24 K4, a proto byla stanovena povinnost žalobkyni zaplatit polovinu těchto nákladů ve výši 2 137,12 Kč a žalovaným 1. a 2. společně a nerozdílně zaplatit státu také částku ve výši 2 137,12 Kč.

Poučení