69 Co 170/2024 - 473

Rubrum

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň JUDr. Karly Musilové a Mgr. Martiny Telcové ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalovaným: 1. [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno].[Anonymizováno]., IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] 2. [Anonymizováno]-[Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno].[Anonymizováno]., IČO [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] - [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] pro 707.660,41 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobkyně, žalované 1. a žalované 2. proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 12. 4. 2024, č. j. 16 C 129/2018-404, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I. v části povinnosti uložené žalovaným 1. a 2. společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 119.526,50 Kč, úrok z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 40.638,04 Kč od 20. 7. 2018 do zaplacení a úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 74.560,71 Kč od 8. 7. 2022 do 24. 11. 2023 zrušuje a v této části se řízení zastavuje.

II. Rozsudek okresního soudu se ve výroku II. v části povinnosti uložené žalované 2. zaplatit žalobkyni částku 6.242,78 Kč a úroku z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 17.099,81 Kč od 20. 7. 2018 do 9. 9. 2020 zrušuje a v této části se řízení zastavuje.

III. V další napadené části výroku I. o povinnosti žalovaných 1. a 2. zaplatit žalobkyni částku 207.872,50 Kč spolu s úrokem z prodlení 15 % z částky 74.560,71 Kč od 25. 11. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení 15 % ročně z částky 175.760 Kč od 20. 4. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení 15 % úrokem z prodlení ročně z částky 55.620 Kč od 20. 4. 2023 do zaplacení, se rozsudek okresního soudu potvrzuje.

IV. V další napadené části výroku II. o povinnosti žalované 2. zaplatit žalobkyni částku 10.857,03 Kč spolu s úrokem z prodlení 9 % ročně od 10. 9. 2020 do zaplacení se rozsudek okresního soudu potvrzuje.

V. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobkyni na náhradě nákladů řízení před soudem prvého stupně částku 141.335 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0]

VI. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Olomouci na náhradě nákladů řízení částku 8.548,48 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku.

VII. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 37.653 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0]

Odůvodnění

1. Okresní soud uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 327.399 Kč spolu s 9% zákonným úrokem z prodlení ročně z částky 40.638,01 Kč od 20. 7. 2018 do zaplacení, s 15% úrokem z prodlení ročně z částky 74.560,71 Kč od 8. 7. 2022 do zaplacení, s 15% úrokem z prodlení ročně z částky 175.760 Kč od 20. 4. 2023 do zaplacení, s 15% úrokem z prodlení ročně z částky 55.620 Kč od 20. 4. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalované 2. soud uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku 17.099,81 Kč s 9% úrokem z prodlení ročně od 20. 7. 2018 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). Žalobu žalobkyně o uložení povinnosti žalovaným zaplatit společně a nerozdílně částku 363.161,60 Kč spolu s 15% úrokem z prodlení ročně z částky 279.859,48 Kč od 20. 4. 2023 do zaplacení, s 15% úrokem z prodlení ročně z částky 82.122,40 Kč od 20. 4. 2023 do zaplacení zamítl (výrok III.). Žádnému účastníků právo na náhradu nákladů řízení nebylo přiznáno. Žalobkyni byla uložena povinnost zaplatit státu České republice náhradu nákladů řízení v částce 4.274,24 Kč na účet účtárny Okresního soudu v Olomouci pod označeným číslem účtu a variabilním symbolem do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V.). Žalovaným byla uložena povinnost společně a nerozdílně zaplatit státu České republice náhradu nákladů řízení státu v částce 4.274,24 Kč na účet účtárny Okresního soudu v Olomouci pod uvedeným číslem účtu a variabilním symbolem do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok VI.).

2. Proti výroku IV. o náhradě nákladů řízení účastníků IV. podala odvolání žalobkyně. V důvodech podaného odvolání uvedla, že žalobkyni měla být za použití § 142 odst. 3 o. s. ř. přiznána plná náhrada nákladů řízení, přestože měla ve věci úspěch jen částečný, neboť rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku. Okresní soud postupoval podle § 142 odst. 2 o. s. ř. dle úspěchu ve věci s tím, že úspěch a neúspěch účastníků je téměř stejný. Rozhodnutí soudu prvního stupně je v rozporu s judikaturou NS ČR. Postup podle § 142 odst. 3 o. s. ř. není pro soud povinný, nicméně neaplikování tohoto pravidla musí soud přesvědčivě a srozumitelně odůvodnit. Žalobkyně přitom poukázala na usnesení NS ČR sp. zn. 28 Cdo 3808/2016, z jehož odůvodnění citovala. O náhradě nákladů řízení účastníků mělo být rozhodnuto podle § 142 odst. 3 o. s. ř. s ohledem na judikaturu dovolacího soudu. Jedná se o jednu z výjimek z obecné zásady úspěchu ve věci uplatňované při rozhodování o náhradě nákladů řízení právě na případy, ve kterých není pro rozhodnutí o náhradě nákladů řízení stěžejní povaha nároku, ale to, že co do základu věci měl účastník plný úspěch a neúspěch se projeví jen ve výši plnění, jen proto, že jej na počátku sporu přesně neznal a že z tohoto důvodu jeho výše musela být stanovena pomocí znaleckého posudku. Žalobkyně se tak domáhala, aby výrok IV. rozsudku byl změněn tak, že žalovaným bude uložena povinnost zaplatit žalobkyni náklady řízení.

3. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalovaná 1., a to proti výrokům rozsudku I., IV. a VI. Uvedla, že ve výroku I. je početní chyba, když součet jednotlivých částek je vyšší, než která byla žalobkyni přiznána (40.638,01 + 74.560,71 + 175.760 + 55.620 = 346.578,72 Kč a celkově bylo přiznáno 327.399 Kč). Součet částek, které jsou uvedeny pod body 18-24 odůvodnění rozsudku, kde soud vypočítává výši nároku za jednotlivé roky, činí dokonce toliko 324.375 Kč. Soud prvního stupně správně snížil „obvyklé“ nájemné o 15 % z důvodu zatížení pozemku stavbou, nicméně výši „obvyklého“ nájemného, nestanovil správně. Z ustálené judikatury vyplývá, že výše bezdůvodného obohacení by měla být stanovena jako peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných prostor, zpravidla formou nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen plnit podle nájemní smlouvy, zatímco soud prvního stupně přiznal žalobkyni, jakousi maximální částku, kterou by mohla pronájmem předmětného pozemku získat. Takovýto závěr je dle žalované 1. v rozporu s ustálenou judikaturou a žalovaná odkázala na rozhodnutí NS ČR, konkrétně sp. zn. 25 Cdo 2578/98, sp. zn. 25 Cdo 263/99, sp. zn. 30 Cdo 5252/2007, sp. zn. 28 Cdo 4184/2018, z nichž citovala. Judikatura v dané věci stojí, nikoliv na principu, kolik mohl vlastník pozemku na jeho pronájmu teoreticky vydělat, ale na principu, kolik nájemce ušetřil, tj. kolik by zaplatil za pronájem obdobného pozemku. S ohledem na judikaturu, kterou žalovaná 1. citovala, je simulovaný způsob stanovení obvyklého nájemného nesprávný, pokud lze nalézt obdobné či srovnatelné pozemky, které byly pronajaty. Jinak řečeno, pokud lze nalézt obdobné či srovnatelné pozemky, které by si mohla žalovaná pronajmout, přičemž u takto nalezených pozemků je pochopitelné třeba ponížit doložené nájemné o 15 % z důvodu zátěže pozemku, jehož „užívání“ je předmětem této žaloby. Pokud znalecký a oceňovací institut s. r. o. při stanovení „ceny obvyklé“ (bod 4.1.1. a 4.2.1. posudku), stejně jako nájemného stanoveného srovnávacím způsobem (bod 4.1.2. písm. A a 4.2.2. písm. A posudku) vycházel ze skutečně realizovaných nájmů, pak tedy není jediný důvod, proč by výše bezdůvodného obohacení měla být stanovena jakýmsi „simulovaným způsobem, tedy odvozována od ceny pozemku, namísto od sjednaného nájemného u obdobného pozemku a v podstatě „odhadována“. Není žádný rozumný důvod, proč by nemělo být vycházeno z cen dosažených při pronájmu majetku státu, proč by se soud měl v dané věci odchylovat od částek stanovených v pasáži „pro ocenění srovnávacím způsobem obvyklá cena“, kdy znalec vypočetl 230.000 Kč jako výslednou částku obvyklého nájemného za období let 2015-2023, vše sníženo o 15 %. Žalovaná 1. se domáhala změny napadenému rozsudku ve výroku I. tak, že žalobu považovala za důvodnou jen v rozsahu částky 138.362,48 Kč.

4. Proti výroku I., II., IV. a VI. podala odvolání žalovaná 2., která tam obsáhla stejné odvolací důvody, které proti výroku I. odvolání uvedla žalovaná 1. a pro stručnost odvolací soud na tyto důvody odkazuje a dospívá k závěru, že ve vztahu k žalované 2. je důvodná pouze částka 149.444,02 Kč. [právnická osoba] odvolání žalovaných 1. a 2. se písemně vyjádřila žalobkyně. Uvedla, že [právnická osoba] znalecká kancelář, který zpracoval znalecký posudek číslo [č. účtu] na základě zadání soudu a úkolem bylo stanovit výši obvyklého nájemného k předmětnému pozemku. Soud proto správně vycházel z toho, že pro účely stanovení výše bezdůvodného obohacení je třeba stanovit částku obvyklého nájemného, které by se za užívání předmětné nemovitosti v daném čase a místě platilo. Znalecký posudek uvádí 3 metody, jak by bylo možné obvyklé nájemné v souladu se znaleckými standardy stanovit. Jednalo se o srovnávací způsob ocenění ze sjednaných nájemních smluv, dále o srovnávací způsob ocenění z nabídek k pronájmu z realitní inzerce a simulovaný způsob ocenění nájemného. Z uvedených tří metod znalecká kancelář nakonec vybrala (upřednostnila) jako metodu s vyšší vypovídací schopností simulovaný způsob ocenění. Důvodem byla skutečnost, že při metodě srovnávání z realizovaných nájmů bylo k dispozici pouze omezené množství vzorků, z kterých bylo vycházeno, neboť zrealizované nájemní smlouvy se obvykle nezveřejňují a dohledané nájemní smlouvy jsou pouze od jedné státní instituce, jímž je Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, který však sjednává nájemné dle vnitřních předpisů a nikoliv tržně. Při srovnání nabídek pronájmu z inzerce bylo pracováno pouze se vzorky, které jsou obtížně srovnatelné s předmětným pozemkem, zejména svým využitím. Z těchto důvodů má dle zpracovatele posudku nejvyšší vypovídací schopnost metoda simulovaného ocenění z reálně dosažených kupních cen, neboť se jedná o srovnatelné pozemky a je rovněž možno sledovat reálný nárůst cen a tím také nárůst nájemného. Jako obvyklou výši nájemného pro předmětný pozemek znalecká kancelář označila částku 630.000 Kč za uvedené období. Soud prvního stupně tento závěr znaleckého posudku přijal a na základě něj rozhodl. V rámci řízení měli žalovaní k závěrům uvedeného znaleckého posudku pouze výhradu týkající se jen toho, že zjištěná obvyklá cena nájemného nebyla ponížena o 15 % z důvodu zastavěnosti předmětného pozemku. V rámci procesní obrany žalovaní předložili soudu znalecký posudek vypracovaný [tituly před jménem] [jméno FO], který obvyklou výši nájemného stanovil rovněž procentem z ceny obdobných pozemků. Ohledně srovnávací metody znalec výslovně v posudku uvedl, že v oblasti běžně nedochází k pronájmu srovnatelných pozemků, případné nájemní smlouvy nejsou veřejně přístupné, proto pro zjištění obvyklého nájemného použil metodu simulovaného nájemného. Žalovaným nevadilo, že znalec [tituly před jménem] [jméno FO] vycházel z metody simulovaného ocenění, ačkoliv právě to nyní v odvolání namítají. Ze stejné metody vycházela rovněž [tituly před jménem] [jméno FO] v posudku, který předložila v řízení žalobkyně. Znalkyně uvedla, že odvodit obvyklou výši nájemného z nabídkových nájemních cen nebude možné, neboť nabízené pozemky nejsou nesrovnatelné s předmětným pozemkem a odvodit z nich obvyklou výši nájemného stavebního pozemku by vedlo k nesprávným závěrům. Z tohoto důvodu byla obvyklá výše nájemného odvozena z obvyklé ceny pozemků, což také odpovídá znaleckému standardu AZO 4 a 5. Všechny posudky uvádějí, že preferují srovnávací metody zjišťování obvyklého nájemného, nicméně ji nebylo možno z objektivních důvodů použít, neboť žádné srovnatelné vzorky nebyly dohledány nebo protože dohledané a použité vzorky nejsou dost reprezentativní, respektive dohledané částky nájemného nebyly stanoveny na základě tržních mechanismů, takže zjištěnou částku nelze považovat za správně stanovenou výši obvyklého nájemného.

6. Odvolání účastníků je přípustné, bylo podáno osobami k tomuto úkonu oprávněnými a včas, odvolání obsahují i způsobilé odvolací důvody, proto krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v celém rozsahu, jak byl podaným odvoláním účastníků otevřen, v tomto rozsahu přezkoumal i řízení, které vydání napadeného rozsudku předcházelo s důrazem na uplatněné odvolací důvody a s přihlédnutím k nastalé koncentraci řízení v režimu neúplné apelace a po provedení odvolacího řízení dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je důvodné a odvolání žalovaných 1. a 2. důvodné není.

7. Dříve než krajský soud o podaném odvolání žalovaných 1. a 2. rozhodl, vzala žalobkyně podanou žalobu částečně zpět z důvodu, že žalované po vydání napadeného rozsudku částečně plnily částkou 156.468,74 Kč a žalovaná 2. zaplatila ještě částku 9.545,51 Kč (číslo listu 448). Vůči oběma žalovaným vzala žalobkyně žalobu zpět ohledně jistiny ve výši 119.526,50 Kč, zákonného úroku z prodlení 9 % z částky 40.638,04 Kč za období od 20. 7. 2018 do zaplacení a zákonného úroku z prodlení ve výši 15 % z částky 74.560,71 Kč za období od 8. 7. 2022 do 24. 11. 2023. Vůči žalované 2. vzala žalobkyně žalobu zpět ohledně jistiny ve výši 6.242,78 Kč a zákonného úroku z prodlení ve výši 9 % z částky 17.099,81 Kč za období od 20. 7. 2018 do 9. 9. 2020. Žalobkyně si započetla žalovanými zaplacenou částku tak, že vůči oběma žalovaným započetla na jistinu částku 119.526,50 Kč, dále na zákonný úrok z prodlení ve výši 9 % z částky 40.638,01 Kč od 20. 7. 2018 do zaplacení a na zákonný úrok z prodlení ve výši 15 % z částky 74.560,71 Kč od 8. 7. 2022 do 24. 11. 2023. Ohledně výroku II. započetla uhrazenou částku 9.545,51 Kč tak, že částku 6.242,78 Kč započetla na jistinu a na zákonný úrok z prodlení ve výši 9 % z částky 17.099,81 Kč od 20. 7. 2018 do 9. 9. 2020.

8. Žalované 1. a 2. s částečným zpětvzetím žaloby, tak jak žalobkyně učinila, souhlasily, neuplatnily žádné vážné důvody nesouhlasu, proto krajský soud za použití ustanovení § 222a o. s. ř. v rozsahu částečného zpětvzetí žaloby rozsudek okresního soudu ve výroku I. a ve výroku II. částečně zrušil a řízení v této části zastavil.

9. Odvolací soud pak rozhodoval o zbývající, zpětvzetím nedotčené části žalobou uplatněného nároku vůči žalované 1. a žalované 2.

10. Žalobkyně po žalovaných žádá vydání bezdůvodného obohacení za protiprávní užívání pozemku p. č. [hodnota] zast. plocha a nádvoří o výměře 361 m2 v kat. území [adresa], který bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu užívají žalované z titulu vlastnictví stavby č. p. [Anonymizováno] (hotelu), zřízené na tomto pozemku, aniž by žalobkyni za užívání stavby na cizím pozemku cokoliv hradily.

11. O základu nároku mezi účastníky není sporu, že žalované v předmětném období užívaly pozemek žalobkyně protiprávně (bez nájemní či jiného obdobného titulu) a v této části lze pro stručnost odkázat na bod 14 odůvodnění rozsudku soudu prvého stupně, v němž shrnuje podstatná skutková zjištění týkající se vlastnických poměrů účastníků k pozemku a stavbě na tomto pozemku zřízené.

12. Spor mezi účastníky se tak zúžil na otázku výše peněžité náhrady za užívání pozemku bez právního důvodu.

13. Žalovaným lze přisvědčit, že rozhodovací praxe dovolacího soudu je ustálena v tom smyslu, že peněžitá náhrada za užívání věci bez právního důvodu musí být poskytnuta ve výši (zpravidla) obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za srovnatelných podmínek (viz např. rozsudek NS ČR sp. zn. 25 Cdo 2578/98, sp. zn. 25 Cdo 845/99, sp. zn. 33 Odo 668/2002). Určování výše bezdůvodného obohacení, které v konkrétním případě odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase, je zpravidla představováno znaleckým posudkem. Obecně bývá úsudek o v místě a čase obvyklém nájemném založen na ceně užívacího práva srovnatelných nemovitostí. Nelze-li porovnávací metody využít, musí soud, respektive znalec, nedostatek obdobných nemovitostí reflektovat a s ním se vypořádat (srov. usnesení NS ČR sp. zn. 28 Cdo 3138/2012 a sp. zn. 28 Cdo 1265/2018). Uvedené absenci komparativního materiálu je zapotřebí též přizpůsobit kritéria ocenění a při stanovení obohacení získaného bezprávního důvodu vycházet i z jiných reálně zjistitelných faktů (srov. rozsudky NS ČR sp. zn. 28 Cdo 4022/2011, sp. zn. 28 Cdo 1526/2009 a sp. zn. 28 Cdo 946/2013). Nejvyšší soud již dříve připustil eventualitu opřít se za naznačených okolností mimo jiné i o tržní hodnotu užívané věci (srov. rozsudek NS ČR sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, sp. zn. 28 Cdo 946/2013 a usnesení NS ČR sp. zn. 28 Cdo 3465/2018 a sp. zn. 28 Cdo 672/2024).

14. Soud prvého stupně se výše uvedeným judikatorním zásadám nijak nezpronevěřil. Při posuzování výše bezdůvodného obohacení vzniklého protiprávním užitím cizí hodnoty (v důsledku bezesmluvního užití cizího zastavěného pozemku) vyšel z obvyklého nájemného zjištěného pomocí revizního znaleckého posudku znalecké kanceláře, [právnická osoba], jehož vypracování zadal při zjištěných rozporech ve znaleckých posudcích, které předložili účastníci řízení (znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO]). Při nedostatku odpovídajícího komparativního materiálu (nedostatku realizovaných pronájmů srovnatelných pozemků zastavěných cizí stavbou) vzal soud za základ svých úvah znalecké závěry revizního posudku dosažené za užití metody zohledňující realizované prodeje pozemků v dané lokalitě a čase.

15. Revizní znalecký posudek znalecké kanceláře má všechny formální náležitosti, závěry uvedené ve vlastním posudku jsou náležitě odůvodněny a podloženy obsahem nálezu. Zpracovatelé revizního znaleckého posudku stanovili 3 způsoby ocenění: a) srovnávací způsob ocenění ze sjednaných smluv, b) srovnávací způsob z nabídek k pronájmu z realitní inzerce, c) simulovaný způsob ocenění nájemného. Zpracovatelé v posudku uvedli, že při srovnání zrealizovaných nájmů se pracovalo jen s omezeným množstvím vzorků s ohledem na skutečnost, že zrealizované nájemní smlouvy se obvykle nezveřejňují. Byly dohledány smlouvy jen od jedné státní instituce, které sjednávají nájemné na základě vnitřních předpisů, a ne na základě tržních principů. Ke srovnání nabídek k pronájmu z realitní inzerce byly však použity vzorky jen obtížně srovnatelné. Simulovaný způsob má s ohledem na v posudku uvedené skutečnosti nejvyšší vypovídací schopnost, jelikož vychází z cen srovnatelných pozemků a je možné zde sledovat nárůst cen a tím také růst nájemného. Námitka žalovaných, které se dovolávaly, aby obvyklá výše nájemného byla stanovena srovnávacím způsobem, ze skutečně realizovaných nájmů, nemá oporu v provedeném dokazování. O tom svědčí i znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], který nechala zpracovat žalovaná 1. a podle závěru tohoto znaleckého posudku znalec stanovil výši nájemného též simulovaným způsobem, procentem z ceny obdobných pozemků, právě z důvodu, že v dané oblasti běžně nedochází k pronájmu srovnatelných pozemků, případně nájemní smlouvy nejsou běžně dostupné. Metodu simulovaného nájemného zvolila i znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO], neboť zjistila, že odvodit obvyklou výši nájemného z nabídkových nájemních cen nebude možné, neboť nabízené pozemky jsou nesrovnatelné s předmětným pozemkem. Revizní znalecký posudek se přesvědčivě vypořádal s ostatními v řízení provedenými znaleckými posudky, které předložili sami účastníci, z jakého důvodu nelze výsledné částky obvyklého nájemného, které byly těmito znalci stanoveny, převzít.

16. Revizním znaleckým posudkem byla obvyklá výše nájemného předmětného pozemku za období 2015 – 2023 určena částkou 630.000 Kč, které vychází z podílu 5 % z ceny pozemku za sledované období. Znalecký posudek byl k námitkám žalovaných písemně doplněn a zpracovatel posudku v jeho rámci obhájil metodu simulovaného nájemného, na základě které dospěl k obvyklé ceně předmětného pozemku a výsledné ceně obvyklého nájemného za sledované období. V tomto doplnění vyložil, že roční podíl 5 % z ceny pozemku odpovídá jeho využití pro bydlení. Předmětný pozemek je situován v plochách smíšených – městských, jejichž hlavním využitím jsou pozemky pro stavby určené na bydlení a pro občanské vybavení místního významu. Procento simulovaného nájemného musí korespondovat s určením obvyklé ceny pozemku. Vzhledem k zastavění pozemku stavbou jiného vlastníka doporučil zpracovatel posudku aplikovat srážku 15 % ze simulovaného nájemného. Soud prvého stupně zástupce zpracovatele vyslechl a ten závěry revizního znaleckého posudku při nařízeném soudním jednání stvrdil. Je namístě uvést, že jedinou námitkou žalovaných k posudku bylo, že stanovená obvyklá výše nájemného za pozemek nezohledňuje, že je zastavěn stavbou ve vlastnictví žalovaných a cena by proto měla být nižší. Na tuto námitku bylo reagováno v rámci písemného doplnění posudku a v rámci výslechu znalce, jiné námitky k posudku nebyly ze strany žalovaných uplatněny.

17. Okresní soud správně učinil podkladem rozhodnutí o výši bezdůvodného obohacení za období, které žalobkyně učinila předmětem žaloby (16. 4. 2015 – 31. 12. 2022), závěry revizního znaleckého posudku znalecké kanceláře podle způsobu ocenění stanoveného simulovaným způsobem, 5 % z obvyklé ceny pozemku. Výsledná cena simulovaného nájemného, uvedená v posudku, činí v roce 2015 částku 18.034 Kč, v roce 2016 částku 26.949 Kč, v roce 2017 částku 36.533 Kč, v roce 2018 částku 51.388 Kč, v roce 2019 částku 72.254 Kč, v roce 2020 částku 77.741 Kč, v roce 2021 částku 86.766 Kč a v roce 2022 částku 127.847 Kč. Okresní soud pak správně na základě doplnění znaleckého posudku aplikoval ze simulovaného nájemného srážku 15 % v každém roce.

18. Žalobkyně žádala po obou žalovaných, jejichž stavbou v podílovém spoluvlastnictví je předmětný pozemek zastavěn, vydání bezdůvodného obohacení od 22. 8. 2016 do 31. 12. 2022. Nájemné v roce 2016 po srážce 4.042 Kč (15 % z částky 26.949 Kč) činilo 22.907 Kč = 63 Kč denně a za žalované období od 22. 8. 2016 – 31. 12. 206 částku 8.316 Kč. Za rok 2017 činilo obvyklé nájemné po srážce 15 % částku 31.053 Kč. Za rok 2018 obvyklé nájemné po srážce 15 % činí částku 43.680 Kč. Žalobkyně učinila předmětem žaloby část roku 2018, od 1. 1. 2018 do 31. 3. 2018 a za toto žalované období činí obvyklé nájemné za pozemek 10.800 Kč. Za rok 2019 činí obvyklé nájemné po srážce 15 % částku 61.416 Kč, za žalované období, které žalobkyně v tomto roce učinila předmětem žaloby od 14. 7. 2019 do 31. 12. 2019 činí obvyklé nájemné 28.728 Kč. Za rok 2020 činí obvyklé nájemné po srážce 15 % částku 66.080 Kč, za rok 2021 po srážce 15 % činí obvyklé nájemné částku 73.751 Kč a za rok 2022 po srážce 15 % činí obvyklé nájemné 108.671 Kč. V součtu období, které žalobkyně učinila předmětem žaloby a požadovala vydání bezdůvodného obohacení po žalovaných 1. a 2. společně a nerozdílně činí částka 327.399 Kč. Výrok I. tak početní chybou, jak žalované namítají, netrpí, jistina dluhu byla stanovena správně.

19. Vůči žalované 2. uplatnila žalobkyně nárok na vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětného pozemku zastavěného stavbou hotelu za období od 16. 4. 2015 do 21. 8. 2016, kdy dalším spoluvlastníkem stavby na tomto pozemku zřízené byla [jméno FO]. Podkladem rozhodnutí soudu prvého stupně byl opět závěr znaleckého posudku znalecké kanceláře. Žalovanou 2. zavázal soud prvého stupně zaplatit žalobkyni částku 17.099,81 Kč, přičemž tato částka, kterou žalobkyně žalobou uplatnila, je nižší než částka, která byla určena jako obvyklé nájemné revizním znaleckým posudkem.

20. Krajský soud tak rozsudek okresního soudu v části nedotčené zpětvzetím žaloby ve výroku I. a ve výrok II. jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil včetně zbývajícího úroku z prodlení.

21. Vzhledem k částečnému zpětvzetí žaloby v průběhu odvolacího řízení odvolací soud nově rozhodoval o náhradě nákladů řízení před soudem prvého stupně.

22. Odvolací soud přisvědčuje námitce žalobkyně, že o náhradě nákladů řízení v tomto sporu mělo být rozhodováno nikoliv podle § 142 odst. 2 o. s. ř., nýbrž podle § 142 odst. 3 o. s. ř., jelikož žalobkyně byla co do základu nároku úspěšná a rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku. Odvolací námitky žalobkyně s odkazem na judikaturu jsou zcela po právu.

23. Žalobkyni tak náleží náhrada nákladů řízení, které účelně za své právní zastoupení vynaložila, přičemž odměna za úkon právní služby je stanovena fázovitě vzhledem k tomu, že v průběhu řízení byl nárok z titulu bezdůvodného obohacení opakovaně rozšiřován. Na počátku řízení byla předmětem sporu celková částka 57.737 Kč (z toho po žalované 2. částka 17.099 Kč a obou žalovaných částka 40.638 Kč za období 22. 8. 2016 do 16. 4. 2018). Odměna za úkony právní služby převzetí zastoupení, sepis žaloby a předžalobní výzva vůči žalované 1. a žalované 2. náleží z punkta 55.737 Kč, částkou 3.340 Kč za úkon, neboť v rámci následného rozšíření žaloby bylo žalobkyni fakticky přiznáno více, než původně podanou žalobou za toto období žádala (vůči oběma žalovaným připadá na vyhovující část nároku částka 8.316 Kč za rok 2016 + 31.053 Kč za rok 2017 + 12.720 Kč od 1. 1. 2018 – 16. 4. 2018 a jen vůči žalované 2. částka 17.099 Kč). Za 4 úkony po 3.340 Kč = 13.360 Kč. Za vyjádření k návrhu na přerušení řízení ze dne 13. 7. 2018, ze dne 12. 8. 2022, odvolání proti přerušení řízení a zpětvzetí tohoto odvolání pak polovina odměny částka 1.670 Kč (§ 11 odst. 2 písm. c/ advokátního tarifu, celkem za tyto úkony činí odměna 6.680 Kč. Za písemné rozšíření žaloby o částku 74.560,71 Kč za dobu od 14. 7. 2019 do 24. 6. 2022 náleží odměna z punkta 74.560 Kč, tj. částka 4.100 Kč za úkon, neboť za uvedené období byla žalobkyni přiznána vyšší částka bezdůvodného obohacení, než o kolik byla v této fázi žaloba rozšířena. Další rozšíření učinila žalobkyně podáním ze dne 17. 4. 2023 na celkovou částku 690.560 Kč a z této částky ji vyhovujícím výrokem rozsudku soudu prvého stupně byla přiznána částka 344.498 Kč (327.399 + 17.099). Odměna za úkon právní služby činí částku 9.700 Kč (§ 8 odst. 1 a § 12 odst. 3 advokátního tarifu) a náleží za úkon rozšíření žaloby z 17. 4. 2023 účast u jednání 12. 6. 2023, 18. 3. 2024 a písemný závěrečný návrh. Za čtyři úkony právní služby odměna činí 38.800 Kč, za vyjádření ke znaleckému posudku v polovině sazby odměny částkou 4.850 Kč. Odměna celkem 67.790 Kč, k tomu 14 x 300 Kč režijní paušál = 4.200 Kč. Celkem 71.990 Kč. Dále cestovné k jednání soudu prvého stupně 12. 6. 2023 a 18. 3. 2024 z Pohořelic do Olomouce a zpět (jedna cesta 201,2 km) vozidlem Honda CR-V, jehož spotřeba nafty dle technického průkazu činí 5,3 l/100 km. Náhrada za pohonné hmoty za cestu vykonanou dne 12. 6. 2023 činí 470 Kč při průměrné ceně nafty 44,10 Kč dle § 4 písm. c) vyhl. č. 467/2022 Sb. ve znění platném do 30. 6. 2023. Náhrada za použití vozidla při sazbě 5,20 Kč/1 km dle § l písm. b) činí částku 1.046 Kč. Za cestu vykonanou dne 18. 3. 2024 činí náhrada za pohonné hmoty částku 413 Kč (§ 4 písm. c/ vyhl. č. 398/2023 Sb.) a náhrada za použití vozidla při sazbě 5,60 Kč/1km jízdy činí 1.127 Kč. Cestovné celkem činí částku 3.056 Kč. Odměna zástupce včetně náhrady cestovného tak činí částku 71.990 Kč + 3.056 Kč = 75.046 Kč + 21 % DPH v částce 15.760 Kč = 90.806 Kč. K nákladům, na jejichž náhradu má žalobkyně právo dále náleží odměna za znalecký posudek znalce [tituly před jménem] [jméno FO] v částce 7.000 Kč. Zpracování tohoto posudku bylo účelným úkonem k osvědčení výše částky, kterou žalobkyně původně podanou žalobou uplatnila. Následně zpracovaný posudek [tituly před jménem] [jméno FO] již za účelný považovat nelze, když pro rozpor mezi posudky byl v řízení nařízen revizní znalecký posudek. K nákladům řízení, na které vzniklo žalobkyni právo na náhradu je zaplacený soudní poplatek 3.032 Kč a 32.497 Kč, celkem 35.529 Kč a záloha na znalecký posudek 8.000 Kč. Žalobkyni tak na náhradě nákladů řízení před soudem prvého stupně vůči žalovaným 1. a 2. náleží k náhradě částka 141.335 Kč. Tuto částku jsou žalované povinny zaplatit žalobkyni ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně (§ 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.).

24. V řízení před soudem prvého stupně vznikly náklady státu za znalečné v částce 8.548,48 Kč. Tuto částku jsou povinni zaplatit žalovaní 1. a 2. společně a nerozdílně ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

25. Žalobkyně má právo na náhradu nákladů řízení i ve stadiu odvolacího řízení, neboť částečné zpětvzetí žaloby se stalo pro chování žalovaných 1. a 2., které po vyhlášení rozsudku soudu prvého stupně na vymáhanou pohledávku částečně plnili a žaloba byla tedy v této části podána důvodně (§ 146 odst. 2 věta druhá o. s. ř.) a ve zbývající části byl rozsudek okresního soudu potvrzen (§ 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř.). Odměna v částce 9.700 Kč náleží za vyjádření k odvolání žalovaných a účast na jednání odvolacího soudu 9.700 x 2 = 19.400 Kč. Za odvolání proti výroku o nákladech řízení a částečné zpětvzetí náleží odměna v poloviční sazbě 4.850 x 2 = 9.700 Kč. Odměna činí 29.100 Kč, k tomu 4 x 300 Kč = 1.200 Kč. Cestovné 2 x 109 Kč = 218 Kč a náhrada za ztrátu času 6 x 100 Kč = 600 Kč. Odměna včetně náhrad činí částku 31.118 + 21 % DPH = 37.653 Kč. Tuto částku jsou žalované povinny zaplatit žalobkyni ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně (§ 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.).

26. V případě nezaplacení pohledávky ve lhůtě 30 dnů po uplynutí lhůty splatnosti bude tuto pohledávku vymáhat místně příslušný celní úřad.

Poučení