16 C 148/2020-311

Rubrum

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní Mgr Michaelou Dvořáčkovou ve věci žalobců: a) [titul] [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobkyně a žalobce] b) [celé jméno žalobkyně], [datum narození] bytem [adresa žalobkyně a žalobce] oba zastoupeni advokátkou [titul]. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem [titul]. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o nahrazení projevu vůle a uložení povinnosti takto:

Výrok

I. Mezi účastníky se uzavírá kupní smlouva tohoto znění: [celé jméno žalovaného], [rodné číslo], bytem [adresa], [PSČ] [obec] jako prodávající na straně jedné (dále jen„ Prodávající") a [celé jméno žalobkyně], [rodné číslo], bytem sídl. [adresa žalobkyně a žalobce] a [titul] [celé jméno žalobce], [rodné číslo], bytem sídl. [adresa žalobkyně a žalobce] společně jako kupující na straně druhé (společně dále jen„ Kupující") uzavírají tuto kupní smlouvu:

I. Prodávající prohlašuje, že je výlučným vlastníkem následující nemovité věci: - jednotky č. 2068 (byt) vymezené v šestém nadzemním podlaží budovy [adresa] (bytový dům), která je součástí parcely st.p. [číslo] v obci a k.ú. [obec], jejíž součástí je podíl o velikosti podílu [číslo] na společných částech nemovité věci, kterou tvoří pozemky st.p. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], a p.p. [číslo] vše v obci a k.ú. [obec] (dále též jen Jednotka" nebo„ nemovitost"). Jednotka je zapsána v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec]. Pozemek st.p. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], a pozemek p. [číslo] jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec].

II. Prodávající touto smlouvou prodává jednotku uvedenou v čl. I. se všemi právy a povinnostmi, součástmi a příslušenstvím za sjednanou kupní cenu 4 131 660 Kč (čtyři miliony sto třicet jedna tisíc šest set šedesát korun českých) včetně DPH Kupujícím, kteří tuto jednotku za uvedenou kupní cenu a za níže sjednaných podmínek do vlastnictví kupují, a to do podílového spoluvlastnictví, přičemž každý z Kupujících se stane vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 (jedné poloviny) na jednotce.

III. Kupní cena za jednotku bude zaplacena Kupujícími Prodávajícímu takto: a) částka 11.500 Kč byla zaplacena ve prospěch Prodávajícího jako rezervační poplatek na účet Prodávajícího č. [bankovní účet] před podpisem této smlouvy, a to na základě Rezervační smlouvy ze dne [datum], b) částka 814 832 Kč byla zaplacena ve prospěch Prodávajícího jako kauce na kupní cenu na účet [právnická osoba] s.r.o., [IČO], se sídlem [adresa], jakožto poskytovatele úvěru Prodávajícímu č. [bankovní účet] před podpisem této smlouvy, a to na základě Smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze dne [datum], c) částka 2 777 916 Kč bude zaplacena z vlastních prostředků Kupujících ve prospěch Prodávajícího na účet [právnická osoba] [bankovní účet] ke splacení úvěru poskytnutého Prodávajícímu Poskytovatelem úvěru, a to do deseti dnů od podpisu této smlouvy, d) zbývající částka 527 412 Kč bude zaplacena z vlastních prostředků Kupujících ve prospěch Prodávajícího jako doplatek kupní ceny na účet Prodávajícího č. [bankovní účet], a to deseti dnů od podpisu této kupní smlouvy. V případě prodlení Kupujících s úhradou doplatku kupní ceny dle písm. c) a/nebo písm. d) shora, je Prodávající oprávněn od této smlouvy odstoupit.

IV. Prodávající prohlašuje, že na předmětu převodu neváznou žádné dluhy, věcná břemena či služebnosti, zástavní práva ani jiná věcná či závazková práva třetích osob s výjimkou zatížení, zapsaných na listech vlastnictví [číslo] [číslo] vedených pro obec a k.ú. [obec] a se kterými jsou Kupující srozuměni.

V. Návrh na vklad vlastnického práva Kupujících do katastru nemovitostí bude podán Katastrálnímu úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník po zaplacení doplatku kupní ceny dle čl. III. písm. c) a písm. d) této smlouvy. Správní poplatek katastrálnímu úřadu za návrh na vklad vlastnického práva Kupujících do katastru nemovitostí hradí Kupující.

VI. Prodávající se zavazuje předat Kupujícím jednotku ve lhůtě deseti dnů od zaplacení celé kupní ceny a Kupující se zavazují jednotku převzít. Případné vady a nedodělky nebránící užívání jednotky budou uvedeny v předávacím protokolu.

VII. Tato smlouva nabývá účinnosti dnem jejího uzavření všemi účastníky.

II. Řízení o návrhu žalobců, že žalovaný je povinen označit žalobcům parcelní číslo pozemku v katastrálním území Kralupy nad Vltavou, který se žalovaný zavázal dle Smlouvy o budoucí smlouvě kupní (pactum de contrahendo) jednotka [číslo] uzavřené mezi účastníky dne [datum] prodat žalobcům za kupní cenu 54 450 Kč včetně DPH, se zastavuje.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobcům bude po právní moci tohoto rozsudku vrácena část zaplaceného soudního poplatku ve výši 1 000 Kč.

Odůvodnění

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobci domáhali nahrazení projevu vůle žalovaného s uzavřením kupní smlouvy, jejímž předmětem by byla bytová jednotka č. 2068 (byt), specifikovaná ve výroku I. rozsudku. Dále žádali uložení povinnosti žalovanému označit parcelní číslo pozemku v katastrálním území Kralupy nad Vltavou, který se žalovaný se zavázal dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřené mezi účastníky dne [datum] prodat žalobcům za cenu 54 450 Kč včetně DPH. Pro odůvodnění svých nároků uvedli, že nárok na uzavření kupní smlouvy opírají o závazek žalovaného prodat žalobcům jednotku [číslo] dle smlouvy o budoucí smlouvě kupní (pactum de contrahendo), kterou žalovaný uzavřel se žalobci dne [datum]. Žalovaný jako investor stavby s názvem„ Konverze balírny mlýna na bytový dům“ realizoval v [obec] přestavbu bývalé balírny na originální šestipodlažní dům – budovu [adresa], ve které postavil 28 nových bytových jednotek a 40 parkovacích stání. Žalobci měli zájem koupit si jednu z bytových jednotek a proto si na základě rezervační smlouvy dne [datum] rezervovali u žalovaného jednotku [číslo] za kupní cenu ve výši 4 131 660 Kč včetně DPH a parkovací stání, které mělo být umístěno na části pozemku u budovy za kupní cenu 45 000 + 21 % DPH. Dne [datum] pak žalobci na straně budoucích kupujících uzavřeli se žalovaným na straně budoucího prodávajícího smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byla jednotka [číslo] (dále jen„ smlouva o smlouvě budoucí“). Uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku bylo smluvně vázáno na splnění čtyř základních podmínek: na stavební dokončení budovy, způsobilost budovy k užívání podle stavebních předpisů, převod budovy s pozemky do vlastnictví prodávajícího (tj. žalovaného) a vymezení jednotek v budově prohlášením vlastníka (žalovaným). Po splnění všech podmínek byl žalovaný povinen učinit nejpozději do dvou měsíců výzvu k uzavření smlouvy, nejpozději však do [datum]. Splnění podmínek zajišťoval žalovaný, se splněním podmínek se dostal do prodlení, tyto se mu podařilo splnit ke dni [datum], kdy byl zapsán jako výlučný vlastník jednotky. Žalovaný nikdy výzvu žalobcům k uzavření kupní smlouvy neučinil, ačkoli s ním soustavně komunikoval otec žalobce [příjmení] [jméno] [celé jméno žalobce] urgoval ho dokončení prací a uzavření smlouvy. Žalobci vyzvali žalovaného písemně dne [datum] k tomu, nechť učiní výzvu k uzavření budoucí smlouvy. Přípisem ze dne [datum] žalovaný jejich výzvu odmítl s tím, že ji nepovažuje za důvodnou a v souladu se smlouvou. Téhož dne manželka žalovaného hromadným e-mailem informovala budoucí kupující, aby požádali své bankovní ústavy o prodloužení čerpání úvěru, ideálně do [datum]. V červenci a srpnu 2020 spolu komunikovali právní zástupci účastníků a žalobci deklarovali svou připravenost ke koupi bytové jednotky. Zástupce žalovaného se zavázal nejpozději do [datum] sdělit postoj žalovaného, věcnou reakci však žalobci neobdrželi a nezbylo jim, než se domáhat nahrazení projevu vůle žalovaného žalobou. Žalobci smlouvu o smlouvě budoucí se žalovaným uzavřeli jako spotřebitelé. Ze smlouvy vyplývá, že vůlí smluvních stran nebylo omezit své závazky pouze termínem do [datum] a nevyplývá to ani z následujícího jednání účastníků. Ještě [datum] žalovaný žalobci a dne [datum] právní zástupce žalovaného právní zástupkyni žalobců potvrdili zájem žalovaného prodat bytovou jednotku žalobcům. Jediná z podmínek pro výzvu žalovaného k uzavření kupní smlouvy, která nebyla ke dni [datum] splněna, bylo prohlášení vlastníka a jeho vložení do katastru nemovitostí. Toto bylo závislé výhradně na vůli žalovaného, a pokud žalovaný splnění této podmínky do [datum] zmařil a učinil tak až dne [datum], pak toto prodlení nemůže být k tíži žalobců v tom smyslu, že by závazek žalovaného vyzvat žalobce k uzavření kupní smlouvy zanikl. Ujednáním stran v čl. IV. smlouvy, kdy účastníci připustili možnost prodlení žalovaného s dokončením výstavby budovy oproti předpokládanému termínu do [datum] o tři měsíce, tj. až do [datum], připustili také možnost prodlení žalovaného se zasláním výzvy k uzavření kupní smlouvy, čímž objektivně projevili svoji vůli vyloučit prekluzivní charakter uvedené lhůty do [datum]. Ustanovení zákona o prekluzi je ustanovením dispozitivním, jak o tom hovoří např. rozhodnutí sp. zn. 32 Odo 1657/2005 a nepoctivé jednání žalovaného, kterým svým aktivním nekonáním zmařil uzavření smlouvy, nemůže požívat právní ochrany. Protože žalovaný sám neučinil výzvu k uzavření smlouvy, učinili tak žalobci, a to v době, kdy již byla bytová jednotka způsobilá k převodu.

2. Žalovaný považoval žalobu za nedůvodnou, a navrhoval její zamítnutí, neboť nárok uplatněný v žalobě neuznává ani zčásti. Požadavek žalobců zcela kategoricky odmítl s tím, že nejsou splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Učinil nesporným, že mezi ním jako budoucím prodávajícím a žalobci jakou budoucími kupujícími byla dne [datum] uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní týkající se jednotky č. 2068 (jednotka [číslo]), která je zapsána v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro katastrální území Kralupy nad Vltavou na listu vlastnictví [číslo] rovněž nesporoval, že v článku III předmětné smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo ujednáno, že kupní smlouva bude uzavřena bezodkladně v návaznosti na stavební dokončení budovy, způsobilost budovy k užívání podle stavebních předpisů, převod budovy s pozemky do vlastnictví prodávajícího a vymezení jednotek v budově prohlášením vlastníka, a to nejpozději do 30 dnů od doručení výzvy prodávajícího adresované kupujícímu. Prodávající je povinen učinit výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do dvou měsíců od splnění všech podmínek, nejpozději však do [datum]. Nabídku žalobců na uzavření kupní smlouvy však považoval za bezpředmětnou, neboť podle ustanovení § 1788 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "o. z.") platí, že nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Z daného tedy vyplývá, že oprávněná strana měla povinnou stranu vyzvat k uzavření kupní smlouvy nejpozději do [datum]. S ohledem na to, že výzva k uzavření kupní smlouvy nebyla ve sjednané lhůtě učiněna, pak v souladu s ustanovením § 1788 odst. 1 o. z. zanikla povinnost uzavřít budoucí smlouvu. V ustanovení § 1788 odst. 1 o. z. je stanoven následek porušení povinnosti vyzvat včas povinného k uzavření smlouvy, jímž je prekluze. I dle komentářové literatury k předmětnému ustanovení platí, že na rozdíl od obecné úpravy prodlení, kde vzniká při nepodstatném porušení smlouvy povinnost stanovit dodatečnou lhůtu a teprve po jejím marném uplynutí vzniká právo od smlouvy odstoupit, v případě smlouvy o budoucí smlouvě stanoví zákonodárce tento nezvykle tvrdý důsledek, čímž ve skutečnosti presumuje, že porušení bude vždy podstatné, ale nepřiznává ani volbu stranám, zda přesto nechtějí realizační smlouvu uzavřít. Právo odstoupit od smlouvy jako následek prodlení (§ 1977) tuto volbu zachovává, avšak prekluze nikoli. Prekluze musí být i soudcem respektována ex offo, kdy tedy jelikož v dané věci nebyla v ujednané lhůtě ani jednou ze stran učiněna výzva k uzavření kupní smlouvy, zanikla tímto povinnost uzavřít budoucí smlouvu a žalovaný nárok žalobců tak není důvodný. Obdobně pak srovnej [obec], J., Výtisk, M., [příjmení], V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2017 str. [číslo], kde autoři uvádí, že absence včasné výzvy k uzavření budoucí smlouvy je důvodem zániku povinnosti budoucí smlouvu uzavřít. Jelikož tedy výzva k uzavření budoucí smlouvy nebyla ani od jedné ze smluvních stran učiněna ve lhůtě určené smlouvou o smlouvě budoucí, došlo tímto k zániku povinnosti budoucí smlouvu uzavřít. Z uvedených důvodů je na místě žalobu zamítnout.

3. Před jednáním ve věci samé vzali žalobci žalobu ohledně druhého nároku, tedy požadavku na uložení povinnosti žalovanému označit parcelní číslo pozemku v katastrálním území Kralupy nad Vltavou, zpět. Soud proto řízení v této části postupem dle § 96 odst. 1, 2 občanského soudního řádu zastavil (viz výrok II. rozsudku), a zároveň rozhodl podle § 10 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích o vrácení části zaplaceného soudního poplatku (viz výrok IV. rozsudku).

4. Po provedeném dokazování, vycházeje z listinných důkazů, dospěl soud k následujícím zjištěním stran skutkového stavu: Žalovaný podnikatel [celé jméno žalovaného], [IČO], jako investor v rámci revitalizace budovy bývalé balírny mlýna tuto přestavuje na bytový dům s byty o velikosti 1+kk – 3+kk, v roce 2018 byl nájemcem předmětných pozemků, na nichž je stavba realizována. S vlastníkem, městem Kralupy nad Vltavou, měl uzavřenu smlouvu o smlouvě budoucí kupní, schválenou zastupitelstvem, na jejímž základě se stane vlastníkem všech nemovitostí, které má pro tento záměr pronajaty. Žalovaný jako budoucí prodávající a žalobci jako zájemci uzavřeli [datum] rezervační smlouvu na koupi bytové jednotky ve výstavbě, a to bytové jednotky 6. 2. (bytu) v bytovém domě, který bude investorem postaven, za celkovou kupní cenu 4 131 660 Kč s tím, že k jednotce je možné získat parkovací stání na části pozemku p.p. [číslo] přilehlé k bytovému domu za kupní cenu 45 000 Kč plus 21 % DPH. Smlouva byla sjednána na dobu určitou s účinností ode dne podpisu smlouvy do uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, nejdéle však do osmi týdnů od podpisu rezervační smlouvy. Smlouva obsahovala v článku VI. ustanovení na ochranu spotřebitele /viz rezervační smlouva ze dne [datum] a geometrický plánek na č. l. 167 - 169 spisu/. V souladu s rezervační smlouvou zaplatili žalobci rezervační jistotu 11 500 Kč a kauci na kupní cenu 814 832 Kč /výpis z účtu [právnická osoba] na č. l. 46 Dne [datum] uzavřeli žalovaný jako budoucí prodávající a žalobci jako budoucí kupující smlouvu o budoucí smlouvě kupní, jejímž účelem byl budoucí převod bytové jednotky do vlastnictví žalobců. Ti se zavázali, každý v poměru , uzavřít kupní smlouvu s předmětem koupě – jednotkou [číslo] situovanou v 6. NP budovy o dispozici 4+KK a velikosti 105,94 m (plus terasa o velikosti 58,68 m), která bude vymezena podle občanského zákoníku. Součástí kupní ceny je sklepní kóje [číslo] umístěná v 1. PP /smlouva o budoucí smlouvě kupní a geometrické plánky na č. l. 16-30 spisu, stavební povolení na č. l. 31, prohlášení zástavního věřitele na č. l. 32, projektová dokumentace – vyčíslení na č. l. 33 Kupující dále projevili zájem o koupi ideálního spoluvlastnického podílu na p.p. [číslo] přilehlé ke stavebnímu pozemku, jehož součástí je budova [adresa] (budoucí bytový dům s jednotkami). S podílem bude spjato právo výlučně užívat parkovací stání vymezené na uvedeném pozemku. [obec] id. spoluvlastnického podílu o poměrné velikosti podle celkového počtu parkovacích míst, bude předmětem samostatné kupní smlouvy za cenu 45 000 Kč + 21 % DPH. Projekt bude financován, mimo jiné, z prostředků získaných na základě úvěrové smlouvy uzavřené mezi žalovaným a [právnická osoba] s.r.o. /smlouva o budoucí smlouvě kupní a geometrické plánky na č. l. 16-30 spisu/. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] si strany ujednaly, že kupní smlouva bude uzavřena bezodkladně v návaznosti na stavební dokončení budovy, způsobilost budovy k užívání podle stavebních předpisů, převod budovy s pozemku do vlastnictví prodávajícího a vymezení jednotek v budově prohlášením vlastníka, a to nejpozději do třiceti dnů od doručení výzvy prodávajícího adresované kupujícímu. Prodávající je povinen učinit výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do dvou měsíců od splnění všech podmínek, nejpozději však [datum] /viz čl. III. smlouvy o smlouvě budoucí/. V článku IV. si smluvní strany sjednaly pro případ prodlení prodávajícího delšího tří měsíců s dodržením předpokládaného termínu ukončení výstavby bytového domu ([datum]) právo kupujících odstoupit od smlouvy s právem na vrácení rezervační jistiny i zálohy na kupní cenu /viz čl. IV. smlouvy o smlouvě budoucí/. Smluvní strany ve smlouvě výslovně uvedly, že smlouva představuje úplné ujednání mezi nimi ve vztahu ke všem náležitostem, které si ujednat chtěly. Prohlásily, že při uzavírání nespoléhají na žádná prohlášení ani ujištění, vyjma těch výslovně obsažených ve smlouvě a že žádný projev vůle učiněný při jednání o smlouvě ani projev učiněný po uzavření smlouvy nesmí být vykládán v rozporu s výslovnými ustanoveními smlouvy a nezakládá žádný závazek žádné ze stran, není-li vtělen do dodatku smlouvy /viz čl. XII. Smlouvy o smlouvě budoucí/. Smlouva obsahuje i povinná ujednání v souladu se zákonem č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a ustanovení na ochranu spotřebitele /viz čl. IX. a X. smlouvy o smlouvě budoucí/. Žalobci měli smlouvu před podpisem k dispozici, do jejího textu nijak nezasahovali. V průběhu výstavby spolu účastníci komunikovali o průběhu prací na bytové jednotce /e-mailová zpráva na č. l. 47 spisu/. Dne [datum] byl bytový dům, v němž se nachází i bytová jednotka [číslo] zkolaudován, tj. bylo povoleno jeho užívání, když budova byla stavebně dokončena dne [datum] /kolaudační zpráva na č. l. 49, 50 spisu/. Dne [datum] učinil žalovaný jako vlastník, který vlastnictví nabyl na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s právními účinky ke dni [datum] prohlášení o rozdělení vlastnického práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám se vznikem SVJ a bytový dům byl rozdělen na jednotlivé bytové jednotky zapsané v katastru nemovitostí / prohlášení na č. l. 51 -91, výpis z katastru nemovitostí na [list vlastnictví] na č. l. 92 - 97 spisu/, současně došlo také k rozdělení pozemku přilehlého k budově na jednotlivé části odpovídající konkrétním parkovacím stáním. Některé z bytových jednotek žalovaný kupní smlouvou uzavřenou v březnu až červnu 2020 převedl na třetí osoby /částečný výpis z KN – byt, na [list vlastnictví] na č. l.96, výpis z KN na [list vlastnictví] na č. l. 98, 99, výpis z KN na [list vlastnictví] na č. l. 100, 101 spisu, kupní smlouvy na č. l. 172 – 183 spisu/. Žalobci se žalovaným, popř. jeho manželkou [jméno] [příjmení] průběžně intenzivně komunikovali ohledně průběhu výstavby bytové jednotky /emailové zprávy na č. l. 102 – 113 spisu/, žalovaný jim žádnou výzvu k uzavření kupní smlouvy neučinil. Žalobci proto dne [datum] zaslali sami, prostřednictvím své právní zástupkyně, žalovanému výzvu k učinění výzvy k uzavření kupní smlouvy /výzva na č. l. 114 - 116 spisu/. Dopisem ze dne [datum] žalovaný výzvu žalobců odmítl s tím, že ji nepovažuje za důvodnou a v souladu se smlouvou, neboť nejsou splněny podmínky pro to, aby kdokoli činil výzvu k uzavření smluv a navíc, bytové jednotky stále nejsou dokončené. Závěrem žalobce ubezpečil, že preferuje dohodu stran /odpověď na výzvu na č. l. 117, 118 spisu/. Téhož dne paní [jméno] [příjmení], za administrativu„ NovéMlýnyKralupy“ e-mailem informovala žalobce, aby požádali své bankovní ústavy o prodloužení čerpání úvěru, ideálně do [datum], když 1. fáze prodeje bytových a nebytových jednotek byla již naplněna a aktuálně na katastru běží vkladová řízení části kupujících /emailové zprávy na č. l. 119 spisu/. Dne [datum] zástupkyně žalobců opětovně vyzvala žalovaného k uzavření kupní smlouvy a zahájení mimosoudních jednání. Na důkaz připravenosti žalobců zaslala spolu s výzvou i návrhy kupních smluv s ověřenými podpisy žalobců a návrh na vklad do katastru nemovitostí /výzva na č. l. 120 - 124, smlouva kupní na č. l. 126 – 135 a č. l. 146 - 153, návrh na vklad na č. l. 143, 144, vzor kupní smlouvy na č. l. 136 - 142 spisu/. V průběhu července a srpna 2020 spolu komunikovali zástupci účastníků s tím, že cílem žalobců bylo při osobní schůzce řešit konkrétní termín uzavření kupní smlouvy. Zástupce žalovaného sděloval, že jednotky stále nejsou dokončeny a jednání žalobců je vnímáno jako nátlak, který není vhodný, ocenil by i nadále hledání cesty smírné dohody. Zástupci řešili i změnu financujícího subjektu na straně žalovaného a obavu žalobců z možného prodeje bytových jednotek třetím subjektům /emailové zprávy na č. l. 154 - 159 spisu/. Dne [datum] [právnická osoba] s.r.o., jako zástavní věřitel a poskytovatel úvěru udělila svůj souhlas s převodem vlastnického práva k bytové jednotce č. 2068 (byt) na žalobce /souhlas na č. l. 145 spisu/.

5. Na základě shora popsaných skutkových zjištění dospěl soud k následujícím závěrům o skutkovém stavu: žalovaný jako budoucí prodávající a žalobci jako budoucí kupující uzavřeli dne [datum] smlouvu o budoucí smlouvě kupní na bytovou jednotku [číslo], která budu vybudována žalovaným v rámci projektu NovéMlýnyKralupy v [obec]. Strany si ujednaly celé znění budoucí kupní smlouvy, včetně předmětu koupě a kupní ceny 4 131 660 Kč Smlouva rovněž obsahovala deklaraci zájmu žalobců i o koupi parkovacího stání, resp. spoluvlastnického podílu k pozemku s parkovacím stáním, za kupní cenu 45 000 Kč + DPH s tím, že velikost konkrétního parkovacího místa bude v budoucnu stanovena podle celkového počtu parkovacích míst a parkovací místo bude předmětem samostatné kupní smlouvy. Uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku bylo smluvně vázáno na splnění 4 základních podmínek: na stavební dokončení budovy, způsobilost budovy k užívání podle stavebních předpisů, převod budovy s pozemky do vlastnictví prodávajícího/žalovaného a vymezení jednotek v budově prohlášením vlastníka. Po splnění všech podmínek byl žalovaný povinen učinit nejpozději do dvou měsíců výzvu k uzavření smlouvy, nejpozději však do [datum]. Budova byla stavebně dokončena dne [datum] a způsobilá k užívání podle stavebních předpisů nejpozději kolaudačním souhlasem ze dne [datum]. Budova a pozemky byly do vlastnictví žalovaného převedeny s právními účinky ke dni [datum] a bytové jednotky v budově byly vymezeny prohlášením vlastníka dne [datum]. Žalovaný nikdy výzvu žalobcům k uzavření kupní smlouvy neučinil, žalobci výzvu učinili písemně dne [datum], resp. až dne [datum], když dne [datum] byl žalovaný vyzván, nechť sám učiní výzvu k uzavření budoucí smlouvy.

6. Projednávanou věc soud s ohledem na datum uzavření smlouvy mezi účastníky ([datum]) posuzoval po právní stránce podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“).

7. Podle § 6 odst. 1 o. z. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Podle odstavce 2 nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

8. Podle § 7 o. z. se má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

9. Podle § 1785 o.z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

10. Podle § 1786 o.z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

11. Podle § 1787 odst. 1 o.z. nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Podle odst. 2 obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány.

12. Podle § 1788 odst. 1 o.z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Podle odst. 2 změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

13. Podle § 555 odst. 1 o.z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

14. Podle § 556 odst. 1 o.z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle odst. 2 citovaného ustanovení při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

15. Podle § 557 o.z. připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

16. Podle § 1812 odst. 1 o.z. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.

17. Po provedeném dokazování a hodnocení důkazů jednotlivě a ve vzájemné souvislosti soud dospěl k závěru, že žaloba na nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít s žalobci kupní smlouvu na bytovou jednotku je důvodná, a proto jí zcela vyhověl. Na tomto místě je pak nezbytné uvést, že u Okresního soudu v Mělníku probíhalo pod sp.zn. 7 C 149/2020 řízení, které se týkalo skutkově zcela shodné věci, žaloba byla rozsudkem zdejšího soudu zamítnuta. K odvolání žalobců Krajský soud v Praze svým rozsudkem ze dne 5.8.2021, sp.zn. 27 Co 100/2021-329, rozsudek změnil tak, že požadavku žalobců na nahrazení projevu vůle žalovaného s uzavřením kupní smlouvy zcela vyhověl. Na odůvodnění rozsudku odvolacího soudu zdejší soud odkazuje s tím, že s jeho závěry se ztotožňuje a neshledal důvod se od nich jakkoli odchylovat.

18. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li (musel-li) o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v § 556 odst. 2 o.z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017 sp. zn. 21 Cdo 5281/2016). Pro výklad adresovaného právního jednání je určující skutečná vůle jednajícího, která byla anebo musela být známa adresátovi, již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov) (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017), ten se uplatní až v případě, kdy se skutečnou vůli jinak nepodaří zjistit. S ohledem na neshodu výkladu smluvních ujednání a tvrzené skutečné vůle smluvních stran ohledně oprávnění učinit výzvu k uzavření předmětné budoucí smlouvy, lhůty k této výzvě a jejímu charakteru, a to současně s přihlédnutím k obraně žalovaného spočívající zejména v tvrzené prekluzi práva na uzavření budoucí smlouvy v důsledku uplynutí lhůty do [datum], bylo v daném případě podstatné především právě to, jakým způsobem má být vykládáno ujednání stran o dané výzvě, popř. lhůtě k této výzvě.

19. Jak uvedl Krajský soud v Praze v bodech 19 až 34 shora zmíněného rozsudku sp.zn. 27 Co 100/2021-329 ….“ v daném případě žalobci a žalovaný jakožto smluvní strany smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] společně v článku II. smlouvy deklarovali, že účelem této smlouvy je: a) zajištění budoucího převodu níže označené jednotky z prodávajícího (žalovaného) na kupujícího (žalobce) v návaznosti na dokončení výstavby bytového domu označeného v článku I. této smlouvy, a b) nastolení právní jistoty obou smluvních stran o obsahu kupní smlouvy a o oboustranných závazcích smluvních stran souvisejících s převodem jednotky. Dle věty první prvního odstavce článku III. smlouvy o smlouvě budoucí se pak výslovně obě strany, jak prodávající, tak kupující (zde každý z nich v poměru 1/2),„ zavazují uzavřít kupní smlouvu s obligatorními náležitostmi vymezenými příslušnými ustanoveními občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., nařízení vlády č. 366/2013 Sb. a předpisy souvisejícími a s náležitostmi vyplývajícími též z prohlášení vlastníka, kterým budou jednotky po dokončení výstavby bytového domu uvedeného čl. I. této smlouvy investorem vymezeny.“ Závazek uzavřít budoucí kupní smlouvu tedy byl v souladu s právě citovanými ujednáními stran sjednán jako oboustranný, zavazující jak žalobce, tak žalovaného. Obě smluvní strany proto byly v postavení, jak osoby ze smlouvy oprávněné, tak osoby povinné. Jednalo se současně o smlouvu spotřebitelskou, kterou žalobci uzavřeli na straně spotřebitelů, návrh smlouvy o smlouvě budoucí byl vypracován žalovaným (ve smlouvě označován též jako„ investor“), který obdobné smlouvy uzavíral i s jinými osobami jakožto zájemci (budoucími kupujícími) o koupi dalších jednotek. V souzeném případě z uvedené oboustrannosti sjednaného závazku vyplývá především povinnost obou smluvních stran uzavřít po vyzvání příslušnou budoucí smlouvu.

20. V posledním odstavci článku III. dané smlouvy o smlouvě budoucí bylo dále ujednáno, že kupní smlouva bude uzavřena bezodkladně v návaznosti na čtyři zde formulované předpoklady, tj. na: 1. stavební dokončení budovy, 2. způsobilost budovy k užívání podle stavebních předpisů, 3. převod budovy s pozemky do vlastnictví prodávajícího (tj. žalovaného) a 4. vymezení jednotek v budově prohlášením vlastníka (tj. opět žalovaným), a to nejpozději do 30 dnů od doručení výzvy prodávajícího adresované kupujícímu. Dle navazující věty druhé byl pak prodávající povinen učinit výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do dvou měsíců od splnění všech podmínek, nejpozději však [datum] ve shora citovaném ustanovení § 1785 o.z. připouští, aby závazek uzavřít budoucí smlouvu byl sjednán, buď jako jednostranný, nebo jako oboustranný. V tomto směru je pak nutno nahlížet případné rozdílné povinnosti a oprávnění zavázané strany a oprávněné strany. Oboustrannost povinnosti k uzavření budoucí smlouvy lze dovodit z celého obsahu smlouvy o smlouvě budoucí a zejména z formulace čl. III této smlouvy, ze kterého vyplývá povinnost (a nikoliv právo) žalovaného po splnění uvedených čtyř podmínek učinit výzvu žalobcům k uzavření budoucí smlouvy, a to nejpozději do dvou měsíců od splnění uvedených podmínek, nejpozději do [datum], a to zjevně z důvodu, že pouze v poměrech žalovaného bylo zajištění splnění uvedených podmínek. Z uvedeného je zjevné, že i žalobcům svědčilo odpovídající oprávnění učinit výzvu k uzavření budoucí smlouvy a povinnost druhé strany (žalovaného) na základě této výzvy budoucí smlouvu uzavřít, pokud tak v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí po splnění sjednaných podmínek neučinila.“.

21. V souzeném případě s ohledem na výše uvedené postavení obou smluvních stran, jak v pozici osoby oprávněné, tak povinné ze smlouvy, je na místě vykládat souladně s tímto postavením obou smluvních stran i citované ujednání o lhůtě k uzavření budoucí smlouvy.„ Tato lhůta byla primárně vázána především na shora uvedené čtyři předpoklady týkající se de facto vzniku dotčené bytové jednotky, jakožto způsobilého předmětu práva a právních vztahů. K uzavření dané budoucí kupní smlouvy na tento byt mělo dojít poté, kdy s daným bytem (jednotkou) bude slovy článku II. písm. a) smlouvy o smlouvě budoucí„ v návaznosti na dokončení výstavby bytového domu“ vůbec možno právně nakládat jako se samostatnou věcí a předmětem práva. Ačkoli pak návazně na to je v druhé části citované věty první uvedeno, že k tomuto uzavření smlouvy dojde„ nejpozději do 30 dnů od doručení výzvy prodávajícího adresované kupujícímu“, přičemž prodávajícímu (tj. žalovanému) je ukládána povinnost učinit výzvu nejpozději do dvou měsíců od splnění všech podmínek,„ nejpozději však [datum]“, nelze dle názoru odvolacího soudu z těchto ujednání dovozovat, že by k učinění výzvy k uzavření smlouvy měl být„ oprávněn“ pouze žalovaný, popř. že by uplynutí této lhůty mělo za následek prekluzi práva obou stran na uzavření budoucí smlouvy. Z předmětného ujednání vyplývá pouze to, že v daném případě byla v dotčeném článku III. ujednána lhůta, v níž byl„ povinen“ přistoupit k učinění výzvy k uzavření budoucí kupní smlouvy žalovaný jakožto budoucí prodávající, pokud do tohoto data, byly uvedené čtyři podmínky splněny. Uvedená lhůta, v níž je smluvní strana povinna výzvu učinit, byla v tomto případě sjednána jen pro jednu smluvní stranu, a to žalovaného. Pro žalobce jakožto budoucí kupující nebyla konkrétní lhůta, v níž mohli druhou smluvní stranu vyzvat k uzavření budoucí smlouvy sjednána, avšak nebylo ani sjednáno, že by k výzvě žalobci oprávněni nebyli, že by jim právo učinit takovou výzvu v případě nečinnosti žalovaného nepříslušelo. Z absence výslovného ujednání o lhůtě k podání výzvy, v níž jsou též žalobci oprávněni žalovaného vyzvat k uzavření budoucí smlouvy, nelze v daném případě dovozovat, že by k učinění výzvy k uzavření smlouvy měl být oprávněn jen žalovaný. Takový výklad by byl v rozporu s obsahem a deklarovaným účelem oboustranného závazku (a současně oprávněním) obou smluvních stran budoucí smlouvu uzavřít, a tím i v rozporu se zásadou rovnosti stran, neboť jedné z oboustranně zavázaných stran (nadto straně slabší – spotřebiteli ve spotřebitelské smlouvě) by jinak byla odepřena možnost dosáhnout účinně realizace svého práva, jež jí ze smlouvy vyplývá, a tato realizace by byla ponechána zcela na vůli (svévoli) druhé, silnější strany, v postavení podnikatele, v jehož poměrech bylo též ovlivnění splnění všech uvedených podmínek pro uzavření budoucí smlouvy (včetně využití peněžité zálohy složené žalobci přesahující šest set tisíc Kč). Tímto způsobem ostatně nevykládal ujednání o výzvě a lhůtě k této výzvě ani žalovaný, který (pouze) namítal, že výzvu k uzavření smlouvy mohli učinit ve lhůtě do [datum] též žalobci, avšak protože tak neučinili, mělo dojít dle žalovaného k prekluzi práva na uzavření budoucí smlouvy. Žalobci ovšem fakticky v uvedeném termínu výzvu žalovanému k uzavření budoucí smlouvy učinit nemohli, neboť v důsledku neexistence prohlášení vlastníka (žalovaného) v době uplynutí této lhůty, nebyla předmětná jednotka způsobilá k zápisu do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), a tedy ani převoditelná na žalobce. Splnění této podmínky však záleželo na aktivitě žalovaného a nikoliv žalobců.

22. V této souvislosti byla shledána přiléhavou též námitka žalobců v jejich odvolání, že fakticky by v důsledku takového výkladu těžil z marného uplynutí sjednané lhůty k uzavření smlouvy paradoxně žalovaný, který nedodržením této jemu uložené lhůty své smluvní povinnosti porušil, ačkoli mu nic objektivně nebránilo, aby jim dostál. Jediný ze čtyř předpokladů formulovaných v předposlední větě článku III. smlouvy o smlouvě budoucí, který nebyl ke dni [datum] naplněn, bylo již zmíněné vymezení jednotek v budově (rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám) prohlášením vlastníka, tj. žalovaného, k němuž mohl žalovaný bez dalšího přistoupit, stejně tak jako návazně na to k samotné výzvě k uzavření smlouvy, k níž byl povinen. Postup žalovaného, který svévolně sjednanou lhůtu do [datum] nedodržel, je proto protiprávní, v rozporu s jeho sjednaným smluvním závazkem. Současně se jeví i nepoctivým, kdy žalovaný si zřejmě původní úmysl budoucí smlouvu uzavřít později rozmyslel a sjednaný závazek splnit již za dohodnutých podmínek patrně nechtěl, nejpravděpodobněji s ohledem na možný nárůst ceny, za níž zjevně kalkulovat předmětnou bytovou jednotku bez ohledu na dohodnutou cenu ve smlouvě o smlouvě budoucí prodat. O tomto svědčí i výrazné (v podstatě dvojnásobné) navýšení ceny nabídnuté ze strany žalovaného žalobcům v rámci„ smírného“ jednání v průběhu řízení před soudem prvního stupně.

23. Odvolací soud přisvědčil žalobcům, že takové jednání žalovaného, jeho vědomou a svévolnou pasivitu při plnění svých povinností, kdy následně se dovolával zániku závazku, k němuž mělo při výkladu žalovaného (převzatého i soudem prvního stupně) v důsledku neplnění jeho závazku dojít, je nutno nahlížet jako nepřípustné v intencích ustanovení § 6 odst. 2 o.z., podle něhož nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu a nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

24. Současně odvolací soud považuje takový výklad za rozporný i s ustanovením shora citovaného § 557 a § 1812 odst. 1 o.z.

25. Jak již vyloženo výše, byl-li závazek uzavřít sjednanou budoucí smlouvu dohodnut jako oboustranný, plyne z něj, že i žalobci byli oprávněni vyzvat žalovaného k uzavření smlouvy, a to i tehdy, nebyla-li lhůta k učinění jejich výzvy druhé smluvní straně výslovně ujednána. Z § 1785 o.z. vyplývá, že smlouva nemusí obsahovat výslovně lhůtu, v níž má být zavázaná strana vyzvána k uzavření budoucí smlouvy. V takovém případě je nutné vyzvat stranu k uzavření smlouvy do jednoho roku. Lhůta pro výzvu k uzavření smlouvy je prekluzivní (§ 654 o.z.). Pro její běh se použijí ustanovení o běhu promlčecí doby, tedy i možnost přerušení a stavění. Smlouva též nemusí obsahovat lhůtu, v níž má dojít k uzavření smlouvy. Smlouva pak má být uzavřena bez zbytečného odkladu poté, co byla zavázaná strana vyzvána k plnění (§ 1785 o.z.) případě žalobců se proto uplatní zákonná jednoroční lhůta k výzvě.

26. Lhůta„ nejpozději do [datum]“ sjednaná ve smlouvě o smlouvě budoucí, byla v souzeném případě lhůtou, která byla takto uložena jen žalovanému. Nevyzval-li žalovaný v této ujednané lhůtě žalobce k uzavření smlouvy, pak v souladu s § 1788 odst. 1 o.z. žalobcům zanikla povinnost na případnou pozdější výzvu žalovaného budoucí smlouvu uzavřít. Se soudem prvního stupně tak lze souhlasit v tom směru, že důsledkem zmeškání sjednané lhůty do [datum], v níž byl žalovaný povinen vyzvat žalobce k uzavření smlouvy, byla prekluze, zánik (jeho) práva na uzavření smlouvy, avšak pouze práva, které (omezeno danou lhůtou) svědčilo (právě) žalovanému, nikoli i zánik práva žalobců. Žalovaný by se proto po marném uplynutí této lhůty nemohl vůči žalobcům uzavření budoucí smlouvy domáhat.

27. Tato prekluze práva žalovaného domáhat se proti žalobcům uzavření budoucí smlouvy a tomu odpovídající zánik povinnosti žalobců uzavřít budoucí smlouvu na výzvu žalovaného v případě tohoto marného uplynutí lhůty stanovené žalovanému však neznamená, že by současně zanikla i shodná povinnost (uzavřít budoucí smlouvu) tížící žalovaného a s tím i odpovídající právo žalobců na uzavření dané smlouvy. Žalovaný byl nejen osobou oprávněnou k učinění výzvy, ale současně byl osobou zavázanou k uzavření budoucí smlouvy, které v souladu s § 1786 o.z. vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana (jíž byli i žalobci) v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

28. Závěr, že smluvní strany počítaly s trváním závazku k uzavření sjednané budoucí kupní smlouvy i po datu [datum], plyne rovněž z ujednání obsaženého v předposledním odstavci článku IV. smlouvy o smlouvě budoucí, podle něhož„ pro případ prodlení prodávajícího delšího tří měsíců s dodržením předpokládaného termínu ukončení výstavby bytového domu ([datum]) sjednávají účastníci právo kupujícího odstoupit od SBSK (tj. smlouvy o budoucí smlouvě kupní – pozn. soudu) s právem na vrácení rezervační jistiny i zálohy na kupní cenu …“. Pokud měli žalobci jakožto kupující v souladu s tímto ujednáním zachováno i po datu [datum] právo odstoupit od smlouvy o budoucí smlouvě kupní, vyplývá (a contrario) z tohoto práva současně i jejich trvající právo na plnění závazku protistrany z dané smlouvy, pokud k odstoupení žalobců od smlouvy o smlouvě budoucí dle tohoto ujednání nedojde. Nadále (i přes marně uplynuvší lhůtu žalovanému k učinění výzvy ve lhůtě k tomu sjednané, a dokonce i přes nesplnění dané podmínky ukončení výstavby bytového domu ještě i měsíc poté) trvající právo žalobců na uzavření budoucí smlouvy vyplývá v souzené věci tedy nejen ze vzájemnosti závazku obou smluvních stran budoucí smlouvu uzavřít a z rozdílnosti lhůty, v níž mohla (a měla) ta která smluvní strana druhou smluvní stranu k uzavření smlouvy vyzvat, ale též z tohoto dalšího dílčího ujednání stran ve smlouvě. Okolnost, že dané dílčí ujednání upravovalo pouze situaci při prodlení žalovaného s termínem ukončení výstavby bytového domu, k němuž v souzeném případě nedošlo, byla z hlediska posouzení závaznosti smlouvy a jejího trvání i po datu [datum] bez významu. Vůle jak žalobců, tak i žalovaného být smlouvou o smlouvě budoucí i nadále vázáni, byla v daném případě zřejmá i z následných jednání stran o uzavření budoucí smlouvy. V tomto směru neshledal odvolací soud odkaz soudu prvního stupně na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2018, sp.zn. 28 Cdo 1833/2018, přiléhavým, neboť konkrétní skutková situace byla v tomto případě odlišná. V souzené věci k zániku povinnosti obou smluvních stran uzavřít budoucí smlouvu nedošlo. Tato povinnost (uzavřít na výzvu druhé smluvní strany budoucí smlouvu) zanikla v důsledku uplynutí prekluzivní lhůty, v níž byl žalovaný povinen žalobce vyzvat, pouze žalobcům, stále však trvala povinnost žalovaného uzavřít danou smlouvu na (opačnou) výzvu žalobců, kterou tito následně v jednoroční zákonné lhůtě dne [datum] vůči žalovanému uplatnili. Ze skutkových zjištění soudu prvního stupně (viz bod. 4. odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně) souladných s provedenými důkazy se podává, že účastníci spolu i po uplynutí data [datum] intenzivně v dané záležitosti komunikovali, žalobci se zajímali o postup prací při výstavbě, žalovaným prezentovaný důvod dosavadního neuzavření smlouvy byla údajná nedokončenost prací na dané jednotce. Až do [datum], kdy žalovaný odmítl výzvu žalobců, nechť je vyzve k uzavření smlouvy, nedal žalovaný nijak najevo, že by se necítil smlouvou o smlouvě budoucí nadále vázán. I v tomto směru bylo na místě dle § 556 odst. 2 o.z. při výkladu projevu vůle stran o závaznosti dané smlouvy o smlouvě budoucí přihlížet k tomuto následnému jednání stran, jímž obě dávaly najevo (až do zmíněné odpovědi žalovaného z [datum] na výzvu žalobců z [datum]) svou vůli sjednanou budoucí kupní smlouvu i po datu [datum] v souladu s danou smlouvou o smlouvě budoucí uzavřít.

29. Odvolací soud tedy shrnuje, že smlouva o smlouvě budoucí uzavřená účastníky upravila závazek uzavřít budoucí smlouvu jako oboustranný. Povinnost zaslat výzvu k uzavření budoucí smlouvy žalobcům ve lhůtě nejpozději do dvou měsíců od splnění podmínek, nejpozději do [datum], byla uložena pouze žalovanému. Naopak žalobci touto lhůtou (do [datum]) ve smlouvě o smlouvě budoucí vázáni nebyli. [jméno] povinnost učinit výzvu žalovanému nejpozději do tohoto data předmětnou smlouvou uložena nebyla. Žalobci byli k této výzvě oprávněni, jak vyloženo shora, ve lhůtě zákonné, když v jejich případě nebyla obdobná lhůta výslovně ujednána. Počátek zákonné jednoroční lhůty, v níž žalobci byli povinni v souladu s § 1785 o.z. výzvu učinit, je pak nutno vykládat v souladu s obsahem smlouvy o smlouvě budoucí. Byla-li primární lhůta k uzavření budoucí kupní smlouvy vázána na shora uvedené čtyři podmínky, jejichž splnění zajišťovalo, že zde vůbec bude existovat dotčená bytová jednotka jakožto předmět způsobilý k právnímu nakládání, zejména pak k sjednanému převodu, je v souladu s účelem a smyslem dané smlouvy, aby tato jednoroční lhůta počala žalobcům běžet nejdříve od splnění těchto podmínek. K jejich splnění došlo až [datum], kdy žalovaný vymezil v budově jednotky svým prohlášením vlastníka o rozdělení vlastnického práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Zákonná jednoroční lhůta k učinění výzvy by tak v daném případě žalobcům uplynula nejdříve dne [datum]. Žalobci však žalovaného vyzvali k uzavření sjednané budoucí kupní smlouvy již dopisem ze dne [datum], před uplynutím této lhůty, tedy včas, aniž dosud došlo k prekluzi jejich práva a zániku tomu odpovídající povinnosti žalovaného budoucí smlouvu s nimi uzavřít. Žalovaný na tuto výzvu pozitivně nereagoval, k uzavření smlouvy nedošlo, pročež žalobci přistoupili dne [datum] k podání žaloby.“ (viz rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 5.8.2021, sp.zn. 27 Co 100/2021-329).

30. Ze shora uvedených důvodů soud má žalobci uplatněný nárok za důvodný, proto vyhověl žalobě a projev vůle žalovaného s uzavřením kupní smlouvy nahradil, když žalovaný nesplnil svou povinnost uzavřít sjednanou budoucí smlouvu, a to ani na výzvu žalobců.

31. O nákladech řízení rozhodl soud výrokem III. rozsudku podle § 151 odst. 1 o. s. ř. za použití § 142 odst. 2 o. s. ř. a žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení. Žalobci se svou žalobou domáhali původně dvou samostatných nároků, z nichž pouze v jednom byli žalobci úspěšní (když na zpětvzetí žaloby v části druhého nároku se z procesního hlediska nahlíží jako na neúspěch žalobců), jejich úspěch ve věci je tak pouze poloviční, a soud proto o nákladech řízení proto rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá na jejich náhradu nárok.

Poučení