16 C 211/2024 - 124

Rubrum

Okresní soud v Mělníku rozhodl samosoudkyní Mgr. Michaelou Dvořáčkovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zřízení nezbytné cesty takto:

Výrok

I Žaloba, kterou soud povoluje právo nezbytné cesty přes pozemek parc. č. [Anonymizováno], orná půda, přes pozemek parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, přes pozemek parc. č. [Anonymizováno], orná půda, vše zapsáno na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], ve prospěch pozemku parc. č. [Anonymizováno], orná půda, zapsáno na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], a to v rozsahu stanoveném v geometrickém plánu č. ... zpracovaném .... dne ......., který je nedílnou součástí tohoto rozsudku, a to formou služebnosti cesty, spočívající v právu jezdit přes služebné pozemky jakýmikoli vozidly, a na stanovení povinnosti žalobkyni zaplatit žalované úplatu za povolení nezbytné cesty ve výši … Kč, a to do 30 dnů od právní moci rozsudku, se zamítá. II Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 13 552 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se obrátila dne [datum] ke zdejšímu soudu s žalobou, ve které se domáhala zřízení služebnosti nezbytné cesty přes pozemek parc. č. [Anonymizováno], orná půda, pozemek parc. č. [Anonymizováno], orná půda a pozemek parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, vše zapsáno na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], ve vlastnictví žalované. Tento požadavek žalobkyně odůvodnila tím, že je vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno], orná půda, zapsáno na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa] (dále také jako „pozemek žalobkyně“). Uvedla, že pozemek žalobkyně nemá přímý přístup k nejbližší veřejné cestě, a to k pozemku parc. č. [hodnota], ostatní plocha, ve vlastnictví České republiky a je k němu nutný průchod či průjezd přes pozemky žalované, konkrétně přes pozemek parc. č. [Anonymizováno], orná půda, přes pozemek parc. č. [Anonymizováno], orná půda a přes pozemek parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha. Rovněž uvedla, že v současné době neexistuje způsob realizace přístupové cesty jiným způsobem. Žalobkyně vzhledem k tomu, že její pozemek nedisponuje přístupem k veřejné cestě a nemůže tak svou nemovitost řádně užívat, oslovila žalovanou s výzvou k jednání o zřízení věcného břemene, avšak neúspěšně. Pozemky žalované jsou již jako cesta užívány, a rozsah práva žalobkyně by nepřekročil míru obvyklého užívání, který je u daných pozemků praktikován. Pro stanovení rozsahu nezbytné cesty navrhuje žalobkyně vypracování geometrického plánu znalcem, stejně tak jako stanovení náhrady za její zřízení soudem.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Uvedla, že je výrobní společností, jejímž předmětem podnikání je výroba plastového potrubí a dalších plastových komponentů ve výrobním areálu v [Anonymizováno]. Žalobkyně je obchodní společností s předmětem podnikání mimo jiné nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. Jediným společníkem a současně také jednatelem této společnosti je pan [jméno FO], který se dle vlastních webových prezentací zabývá vykupováním nemovitostí nebo spoluvlastnických podílů na nemovitostech a jejich následným zpeněžením s vysokým ziskem. Žalobkyně nabyla předmětný pozemek kupní smlouvou ze dne [datum] za kupní cenu ve výši 600 000 Kč. Žalobkyně nyní nabízí předmětný pozemek k prodeji na portálu [Anonymizováno] jako pozemek stavební za kupní cenu 3 979 Kč/m (7 700 000 Kč). Z uvedeného vyplývá, že žalobkyně koupila pozemek hluboko pod jeho tržní cenou z důvodu, že nemá napojení na veřejnou komunikaci, čehož si musela být s ohledem na stav zápisu v katastru nemovitostí a její předmět podnikání při koupi vědoma. Žalobkyně se obrátila na žalovanou výzvou k zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne [datum]. Žalovaná se domnívá, že žalobkyně při uzavření kupní smlouvy postupovala hrubě nedbale, či úmyslně, ve smyslu § 1032 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v důsledku čehož si způsobila nedostatek přístupu ke kupovanému pozemku. Právo nezbytné cesty žalobkyni nelze přiznat, neboť žalobkyně koupila nemovitost za sníženou cenu s vědomím, že není spojena s veřejnou sítí komunikací, přičemž pro zajištění tohoto napojení před koupí neučinila nic a je tedy zneužitím práva, pokud se nyní žalobkyně domáhá zřízení přístupu soudem. Dle žalované může být přístup z veřejné komunikace k pozemku žalobkyně zajištěn např. přes pozemky parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota], když cesta přes tyto pozemky by byla zřejmě obnovením původního stavu. Dále může být pozemek žalobkyně přístupný také přes pozemek parc. č. [hodnota], cesta přes tento pozemek by byla kratší a vedla by pouze přes pozemek jednoho vlastníka, tento pozemek není dosud nijak využíván. Naproti tomu cesta požadovaná žalobkyní v žalobě by byla delší a vedla by přes tři pozemky žalované, a zřejmě i přes pozemek parc. č. 233/7 jiných vlastníků ([tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO]), kteří byli žalobkyní taktéž již vyzváni ke zřízení nezbytné cesty přes tento pozemek. Zásah do vlastnických práv a s tím spojená újma by tedy u této varianty byly výrazně větší. Žalovaná dále uvedla, že předmětné pozemky tvoří součást areálu žalované, kde v současné době probíhá výstavba nových objektů a navazujících obslužných ploch, jež budou sloužit jako odstavné, parkovací, manipulační a příjezdové pro vozidla osobní, nákladní a pro kamiony. S ohledem na způsob a míru vytížení těchto ploch nelze zajistit jejich průjezdnost pro další cizí vozidla, bez rizika omezení v rámci provozu areálu. Pozemky parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] jsou v katastru evidovány jako manipulační plocha, na níž dosud probíhá výstavba, která není dokončena a stavba není zkolaudována.

3. K tomu se žalobkyně vyjádřila tak, že v územním plánu obce je pozemek žalobkyně evidován jako zastavitelný pro malá sídla a tento pozemek žalobkyně skutečně nabízí k odkupu jako pozemek stavební. Žalobkyní navržená varianta nezbytné cesty je v současné době nejvhodnější možné spojení s veřejně přístupnou cestou. Uvedla, že na pozemku parc. č. [hodnota] se nachází mimo jiného porostu různé dřeviny, které by bylo nutné případně pro účely cesty vykácet. Současně vlastníkem tohoto pozemku je pan [jméno FO] s pobytem ve [Anonymizováno] a je tak pro žalobkyni nedosažitelný. Co se týká přístupu přes další pozemky, tak vždy by se jednalo o přístup nepoměrně delší a vždy by musel vést přes více pozemků. Například přístup přes pozemky parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota] by vedl přes více pozemků více různých vlastníků, nebo přes pozemky parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota] či přes pozemky parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota] by přístup vedl opět přes více pozemků s více vlastníky. Rovněž na žádném z těchto pozemků se nenachází žádná cesta ani žádná plocha, která by vůbec umožňovala řádný a neomezený průjezd motorových vozidel. Oproti tomu předmětné pozemky žalované parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] jsou v současné době jako cesta užívány, přičemž se jedná o zpevněnou cestu, která splňuje veškeré podmínky, aby po ní mohla jezdit motorová vozidla a současně je také na jedné straně postaven chodník pro pěší. Pokud by byl činěn přístup přes jakékoli jiné pozemky, jak navrhovala žalovaná, jednalo by se o nepoměrně větší zásah do práv vlastníků dotčených pozemků než u žalované, kdy žalovaná bude omezena pouze formálně, nikoli například výstavbou vyhovující cesty, vykácením porostů apod. [právnická osoba] průběhu řízení žalobkyně k výzvě soudu doplnila, že si existenci přístupu k nemovité věci ověřovala ještě před uzavřením kupní smlouvy, a to i na místě samém. Na místě bylo zjištěno, že k předmětnému pozemku přiléhá cesta, která byla v době prohlídky zcela průjezdná, přičemž z této cesty nebylo žádným způsobem bráněno přístupu na předmětný pozemek. Žalobkyně tak dospěla k závěru, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci a neměla tak potřebu pokoušet se získat přístup k předmětné nemovitosti. Žalobkyně dále zjišťovala poměry i nahlédnutím do katastru nemovitostí, když nebylo a do současné doby není evidováno žádné omezení žalované spočívající ve zřízení věcného břemene ve prospěch jiných osob a přístupu k jejich nemovitostem. V průběhu doby se však změnily poměry a u každého vjezdu na předmětnou cestu žalované z cesty veřejné byla umístěna dopravní značka „Zákaz vjezdu všech vozidel v obou směrech“ s doplňkovou tabulkou „Soukromý pozemek, vjezd na povolení [Anonymizováno].“ Na žalobkyni se obrátil zájemce o odkup předmětné nemovitosti za účelem výstavby, kdy zároveň vznesl dotaz na přístup k pozemku, když v katastru nemovitostí zjistil, že předmětná cesta je ve vlastnictví žalované. Žalobkyně se následně obrátila na žalovanou a další subjekty se žádostí o umožnění přístupu přes pozemky v jejich vlastnictví, nicméně neúspěšně. V současné době žalobkyně nemůže předmětný pozemek žádným způsobem užívat, a to s ohledem na absenci přístupu, přičemž jej aktuálně nabízí k prodeji. Plánované využití pozemku je výstavba pro obytné účely. Potřeba přístupu žalobkyně k pozemku v jejím vlastnictví je dána v současné době zejména v tom, aby vůbec bylo žalobkyni umožněno o pozemek pečovat, dále aby jí bylo umožněno řádné nakládání a hospodaření s jejím majetkem, a to včetně výkonu její řádné podnikatelské činnosti, tedy zejména prodeje nemovitostí. Dále je pak potřeba přístupu k pozemku ve vlastnictví žalobkyně dána nutností zřízení inženýrských sítí na předmětném pozemku, které má žalobkyně v úmyslu zajistit za účelem budoucí výstavby na pozemku.

5. Žalovaná v průběhu ústního jednání před soudem dne [datum] uvedla, že předmětný pozemek žalované veřejně užíván není, je obklopen pozemky žalované a dále dvěma pozemky jiných vlastníků parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota], se kterými žalovaná již v minulosti uzavřela ústní dohodu o užívání jejího pozemku za účelem přístupu. Aktuálně dala žalovaná souhlas s užíváním jejího pozemku pro přístup ke staveništi společnosti [Anonymizováno]. Předmětný pozemek žalované nebyl nikdy veřejně užíván, neboť nikdy neexistovala veřejná potřeba. Pokud by žalobkyně řešila přístup před uzavřením kupní smlouvy, pak žalovaná nevylučuje, že by k dohodě mezi nimi došlo, neboť již v minulosti žalovaná umožnila zřízení přístupu přes její pozemky vlastníkům okolních nemovitostí. Žalobkyně však absenci cesty před uzavřením smlouvy neřešila, musela vědět, že k pozemku přístup neexistuje, a přesto přistoupila k jeho koupi.

6. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění: Žalobkyně je společností zabývající se mimo jiné nákupem, prodejem, správou a údržbou nemovitostí. Společník a současně jednatel žalobkyně, pan [jméno FO], se dle vlastních webových prezentací zabývá vykupováním nemovitostí a spoluvlastnických podílů na nemovitostech a jejich následným zpeněžením s vysokým ziskem, tzv. „flipováním nemovitostí“. Žalovaná je společností jejímž předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, dále projektová činnost ve výstavbě a provádění staveb, jejich změn a odstraňování (viz výpisy z obchodního rejstříku na č. l. 7 a 8 spisu, inzerce č. l. 32-33 spisu). Žalovaná je vlastníkem pozemků parc. č. [Anonymizováno] (orná půda) o výměře [Anonymizováno] m, parc. č. [Anonymizováno] (orná půda) o výměře [Anonymizováno] m a parc. č. [Anonymizováno] (ostatní plocha, způsob využití – manipulační plocha) o výměře [Anonymizováno] m, vše zapsáno na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno] (orná půda) o výměře [Anonymizováno] m, zapsáno na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa] (viz výpis z katastru nemovitostí na č. l. 12-19 spisu). Žalobkyně tento pozemek nabyla na základě kupní smlouvy ze dne [datum], která byla uzavřena mezi žalobkyní jako kupující a paní [jméno FO], [tituly za jménem], r. č. [RČ], jako prodávající, a to za kupní cenu ve výši 600 000 Kč. Žalobkyně dle ujednání článku IV. uvedené kupní smlouvy mimo jiné jako kupující výslovně prohlásila, že se před podpisem smlouvy seznámila s právním a věcným stavem předmětu koupě. Návrh na vklad do katastru nemovitostí byl podán dne [datum] a zápis do katastru nemovitostí byl proveden dne [datum] (viz kupní smlouva na č. l. 36-37 spisu, výpis z katastru nemovitostí na č. l. 12 spisu). Pozemek žalobkyně vznikl oddělením části původního pozemku parc. č. [Anonymizováno] a jeho sloučením s pozemkem parc. č. [Anonymizováno]. Pozemek ve vlastnictví žalobkyně parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] bezprostředně sousedí mimo jiné s pozemky ve vlastnictví žalované parc. č. [Anonymizováno] na který navazuje pozemek rovněž ve vlastnictví žalované parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], který má přístup k veřejné cestě. K pozemku žalobkyně není v současné době zřízen žádný přístup k veřejné cestě (viz snímek katastrální mapy na č. l. 9 a 38 spisu, fotomapy na č. l. 48-49 spisu, výpis z katastru nemovitostí na č. l. 10-11 spisu, geometrický plán na č. l. 41 spisu). Žalobkyně se před podáním žaloby pokoušela jednat s žalovanou a se spoluvlastníkem sousedního pozemku parc. č. [Anonymizováno] panem [jméno FO] o zřízení věcného břemene, a to zasláním výzvy k zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne [datum]. Na výzvu reagoval pan [jméno FO] e-mailem, kterým sdělil žalobkyni své předběžné stanovisko, tedy že nehodlá zatížit pozemek parc. č. [Anonymizováno] věcným břemenem, avšak současně navrhl, že by v úvahu přicházela pouze směna pozemků, a to výměnou pozemku parc. č. [Anonymizováno] za oddělení části pozemku [Anonymizováno] podél hranice pozemku parc. č. [hodnota], který je v jeho spoluvlastnictví. Zástupce žalobkyně následně po podání žaloby zaslal ostatním vlastníkům sousedních pozemků výzvu k zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne [datum], a to panu [jméno FO] jako vlastníkovi pozemků parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota], panu [jméno FO] jako vlastníkovi pozemku parc. č. [hodnota] a panu [jméno FO] jako vlastníkovi pozemku parc. č. [hodnota] (viz výzvy na č. l. 20, 72, 77 a 78 spisu, e-mail na č. l. 39 spisu, výpis z katastru nemovitostí na č. l. 40 spisu, informace o pozemku na č. l. 46 spisu). V současné době žalobkyně předmětný pozemek nevyužívá žádným způsobem a nabízí jej k prodeji na portálu [Anonymizováno] jako pozemek stavební za kupní cenu 3 979 Kč/m (7 700 000 Kč). Plánované využití pozemku je výstavba pro obytné účely. Pozemek žalobkyně se dle současného návrhu opatření obecné povahy ke stanovení změny záplavového území významného vodního toku [adresa] nachází v aktivní záplavové zóně (viz shodná tvrzení účastníků, inzerce na č. l. 32-35, 79-81, 114 spisu, územní plán obce [adresa] schválen zastupitelstvem obce [adresa] dne [datum], návrh opatření Krajského úřadu Středočeského kraje na č. l. 115-116 spisu). Z veřejné cesty vede k pozemku žalobkyně několik eventuálních přístupů přes cizí pozemky. K pozemku žalobkyně vede spojení přes pozemky ve vlastnictví žalované (přes které navrhuje žalobkyně nezbytnou cestu) v podobě pozemku parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno], přičemž tento pozemek má již přímý přístup k veřejné komunikaci. Na těchto pozemcích ve vlastnictví žalované je zbudovaná zpevněná cesta (navazující na pozemek ve vlastnictví žalované parc. č. [Anonymizováno], kde zpevněná cesta pokračuje), která vede mimo jiné k dalším pozemkům ve vlastnictví žalované, které jsou oploceny nebo částečně oploceny, na některých se nachází navážka zeminy, další jsou užívány kupříkladu jako skladovací či manipulační plocha. K předmětné cestě současně přiléhá chodník pro pěší. Na začátku cesty žalované je umístěna dopravní značka se zákazem vjezdu a dodatková tabule soukromý pozemek. Dále by k pozemku žalobkyně mohlo být vedeno spojení přes pozemek parc. č. [hodnota] (v soukromém vlastnictví), který navazuje na veřejnou komunikaci (tento přístup navrhovala žalovaná). Pozemek je veden v katastru nemovitostí jako zahrada, nachází se na něm porost, je volně přístupný a je zjevně neužívaný (viz fotodokumentace na č. l. 47, 50, 82-89 spisu a v systému ISAS, fotografie z map na č. l. 48-49, 53-61, 90-95 spisu a v systému ISAS, výpisy z katastru nemovitostí na č. l. 96-109 spisu). Žalovaná se v již v minulosti dohodla s vlastníky sousedních pozemků parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota] na přístupu k veřejné cestě přes její pozemek parc. č. 262/67. Rovněž žalovaná jednala o povolení průjezdu přes její soukromou komunikaci se společností [právnická osoba] (viz výřez katastrální mapy na č. l. 62 spisu, informace o pozemku na č. l. 63-64 spisu, fotodokumentace na č. l. 67 spisu, e-mail na č. l. 66, 112-113 spisu)[Anonymizováno]

7. Na základě shora popsaných skutkových zjištění dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalovaná je vlastníkem pozemků parc. č. [Anonymizováno], parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Uvedený pozemek žalobkyně nabyla za kupní cenu 600 000 Kč na základě kupní smlouvy ze dne [datum], ve které mimo jiné jako kupující výslovně prohlásila, že se před podpisem smlouvy seznámila s právním a věcným stavem předmětu koupě. Pozemek ve vlastnictví žalobkyně parc. č. [Anonymizováno] bezprostředně sousedí mimo jiné s pozemky ve vlastnictví žalované parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno], na který navazuje pozemek rovněž ve vlastnictví žalované parc. č. [Anonymizováno]. K předmětnému pozemku žalobkyně neexistuje v současné době žádný přístup. Žalobkyně až po uzavření kupní smlouvy vyzvala žalovanou a spoluvlastníka dalšího sousedního pozemku k jednání o možnosti zřízení věcného břemene práva cesty, následně se o totéž pokoušela po podání žaloby u ostatních vlastníků sousedních pozemků, avšak s negativním výsledkem. Z veřejné cesty by mohlo vést k pozemku žalobkyně několik eventuálních přístupů přes cizí pozemky, a to kupříkladu přes pozemky ve vlastnictví žalované parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno], na který navazuje pozemek parc. č. [Anonymizováno], který má přímý přístup k veřejné cestě. Na těchto pozemcích se nachází zpevněná cesta. Další přístup k pozemku žalobkyně by byl možný přes pozemek parc. č. [hodnota], který je ve vlastnictví jednoho vlastníka, nachází se na něm porost a je zjevně neužívaný. Žalobkyně předmětný pozemek v současné době nevyužívá žádným způsobem a nabízí jej k prodeji na portálu sreality.cz jako pozemek stavební za cenu 7 700 000 Kč.

8. Jelikož již ve věci byly pro rozhodnutí veškeré relevantní skutečnosti prokázány, zamítl soud zbylé žalobkyní navržené důkazy (výslech svědkyně [jméno FO], místní šetření a dotazy na MěÚ [adresa]), neboť je shledal nadbytečnými.

9. Po právní stránce soud hodnotil věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”), ve znění platném a účinném ke dni rozhodné právní skutečnosti.

10. Podle § 1029 odst. 1 o. z. vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Podle odst. 2 nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.

11. Podle § 1032 odst. 1 písm. a) o. z. soud nepovolí nezbytnou cestu, převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty. Podle písm. b) soud nepovolí nezbytnou cestu, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá.

12. Po provedeném dokazování, hodnocení důkazů každého jednotlivě a všech v jejich vzájemné souvislosti soud dospěl k závěru, že požadavek žalobkyně na povolení nezbytné cesty přes pozemky žalované není důvodný a žalobu zamítl.

13. Soud v daném případě neshledal pro povolení nezbytné cesty pro přístup na pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno], v obci a k. ú. [adresa], zákonné podmínky. V řízení sice bylo prokázáno, že žalobkyně nemá možnost jiného přístupu na pozemek než přes cizí pozemky, zejména přes pozemky žalované či přes pozemek parc. č. [hodnota], který je taktéž v soukromém vlastnictví. Zároveň však bylo v řízení prokázáno, že se žalobkyně začala o zajištění přístupu ke svému pozemku zajímat teprve poté, co ho nabyla na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Soud proto nemohl nezbytnou cestu ve stanoveném rozsahu povolit, neboť si ve smyslu ustanovení § 1032 odst. 1. písm. b) o. z., žalobkyně způsobila nedostatek přístupu sama, přičemž její postup lze v daném případě označit jako hrubou nedbalosti. Žalobkyně v článku IV. kupní smlouvy mimo jiné jako kupující výslovně prohlásila, že se před podpisem smlouvy seznámila s právním a věcným stavem předmětu koupě. Žalobkyně se tedy před uzavřením kupní smlouvy seznámila se stavem nemovitosti a měla, nebo alespoň mohla zjistit, jak jsou v dané lokalitě řešeny přístupové cesty, a zda je kupovaný pozemek spojen s veřejnou komunikací. Při koupi nemovité věci se předpokládá, že kupující jedná s určitou mírou opatrnosti. Žalobkyně měla jednat s o to větší obezřetností při koupi předmětné nemovitosti, když z jejího vyjádření vyplývá, že plánované využití pozemku je výstavba pro obytné účely. Uvedené ještě podtrhuje skutečnost, že žalobkyně je společností zabývající se mimo jiné nákupem, prodejem, správou a údržbou nemovitostí. Bylo by tedy nanejvýš očekávatelné, že žalobkyně má v tomto směru dostatečné až nadstandartní znalosti, aby při koupi nemovitosti dokázala posoudit možnosti přístupu na pozemky a s tím spojené právní důsledky. Soudu je známo usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 11. 2016 sp. zn. 22 Cdo 3242/2015, kdy nelze bez dalšího uzavřít, že pokud žalobce koupí nemovitost, aniž by k ní měl zajištěn přístup, neznamená to automaticky, že jeho žaloba bude zamítnuta. V případě, že žalobce věděl o nedostatku spojení nemovitosti s veřejnou komunikací, a přesto jí koupil, může se s úspěchem domáhat povolení nezbytné cesty zejména v případě, kdy prokáže, že si snažil před samotnou koupí přístup k nemovitosti zajistit, tj. například že oslovil vlastníky sousedních nemovitostí s konkrétní nabídkou na užívání jejich cesty. V souzené věci nebylo prokázáno, že by žalobkyně před uzavřením kupní smlouvy vyvinula jakékoliv úsilí, aby si přístup k pozemku ověřovala a s žalovanou či vlastníky ostatních vhodných pozemků uzavřela dohodu o možném užívání jejich pozemků, případně že s nimi v tomto směru alespoň jednala. Tato skutečnost nebyla ze strany žalobkyně konečně ani tvrzena, když žalobkyně uváděla, že se obrátila na žalovanou (včetně vlastníka dalšího sousedního pozemku) až poté, co nabyla předmětnou nemovitost do svého vlastnictví a co se na ní obrátil zájemce o odkup této nemovitosti s dotazem na přístup k pozemku, který v katastru nemovitostní zjistil, že předmětná cesta je na pozemcích ve vlastnictví žalované. Navíc pokud tento problém před koupí sám zjistil a řešil potenciální zájemce o pozemek, o to víc ho měla řešit žalobkyně jako profesionál v obchodování s realitami. Je tedy otázkou, zda skutečně žalobkyně neměla v úmyslu zakoupit pozemek za výrazně nižší cenu, než za kterou jej za krátko nabízí k prodeji, a zřízení přístupu k pozemku a tím k jeho zhodnocení se domoci prostřednictvím rozhodnutí soudu. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně uzavřela kupní smlouvu dne [datum] a zápis jejího vlastnického práva v katastru nemovitostí byl proveden [datum]. Poprvé pak žalobkyně kontaktovala žalovanou (včetně spoluvlastníka dalšího sousedního pozemku) zasláním výzvy k zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne [datum], tedy necelý měsíc po zápisu do katastru nemovitostí. I zde se nabízí otázka účelovosti jednání žalobkyně, která mohla spoléhat na to, že se zřízení přístupu k pozemku domůže až po koupi pozemku za příznivou kupní cenu. Následně po podání žaloby žalobkyně kontaktovala zasláním výzvy ostatní vlastníky sousedních pozemků. Žalobkyně však měla oslovit žalovanou, a rovněž také ostatní vlastníky pozemků, přes něž by přístup k nabývané nemovitosti přicházel do úvahy, ještě předtím, než uzavřela kupní smlouvu (tj. před [datum]), a nikoli až po jejím podpisu. Soudu proto nezbylo než konstatovat, že si žalobkyně z těchto důvodů způsobila nedostatek spojení s veřejnou komunikací minimálně z hrubé nedbalosti. Žalobkyně se měla před uzavřením kupní smlouvy dostatečně seznámit s možným napojením nemovitosti na veřejnou komunikaci, a to jak informacemi z katastru nemovitostí, tak faktickým zjištěním na místě samém. Pokud žalobkyně nepřiměřeně spoléhala na to, že se ke kupovanému pozemku dostala přes pozemky žalované, aniž by jí v tom kdokoliv bránil, a možnost přístupu si nijak nezjišťovala a neověřovala, ačkoli mohla vědět (viz např. katastr nemovitostí), že k pozemku žádná veřejná cesta nevede, jde to k její tíži. Z uvedených důvodů rozhodl soud, tak jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

14. Na podporu svého závěru připomíná soud též konstantní judikaturu Nejvyššího soudu v této věci. Např. dle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. 22 Cdo 912/2019 „bude při řešení otázky, zda nabyvatel jednal hrubě nedbale či dokonce úmyslně, třeba zvážit veškeré okolnosti případu. Zejména bude nezbytné posoudit chování nabyvatele, zcizitele a dalších osob (např. sousedů), obsah listin dostupných před nabytím nemovité věci (např. znalecký posudek, výpis katastru nemovitostí) a konkrétní místní podmínky (např. patrná absence cesty k nabývané nemovitosti). Zohlednit bude nezbytné především a) jak se nabyvatel zajímal o existenci přístupu k nemovité věci, b) zda nabyvatel věděl o absenci přístupu či zda vědět o absenci přístupu měl, c) jak nabyvatel naložil s informací o absenci přístupu, d) zda se nabyvatel pokusil přístup zpravidla již před nabytím nemovitosti získat, e) zda bylo reálné docílit povolení cesty jednáním nabyvatele. Rovněž bude nezbytné přihlédnout k dobré víře nabyvatele v existenci přístupové komunikace vyvolané kupř. vyjádřením zcizitele či stavem v terénu, který pochybnosti o absenci přístupu nevyvolával“. Při posuzování veškerých okolností případu tak soud uzavřel, že žalobkyně jako nabyvatelka předmětného pozemku, jednala hrubě nedbale, když se o existenci přístupu k nemovité věci před jejím zakoupením nijak aktivně nezajímala (byť uváděla, že zjišťovala poměry nahlédnutím do katastru nemovitostí), o absenci právního (nikoliv faktického) přístupu k nemovité věci zároveň vědět měla a mohla, a přesto zůstala v této věci do doby zakoupení pozemku naprosto pasivní. Žalobkyně nemohla být ani v dobré víře ohledně přístupu k jejímu pozemku, když z kupní smlouvy nikterak nevyplývá informace o tom, že by k pozemku vedla přístupová cesta. Z provedeného dokazování navíc vyplynulo, že existují určité pochybnosti ohledně toho, přes jaké pozemky vede nejschůdnější přístup směrem od veřejné komunikace k pozemku žalobkyně. Z předložené fotodokumentace a katastrálních map je patrné, že jako vhodný přístup by mohla také přicházet v úvahu přístupová cesta přes pozemek parc. č. [hodnota], která by byla kratší, na pozemku se nachází pouze porost a je zjevné, že v současné době není pozemek nijak využíván. V případě této přístupové cesty však žalobkyně oslovila vlastníka pozemku dokonce až po podání žaloby s argumentem, že se jedná o osobu žijící v zahraničí, tudíž pro ni těžko dostupnou.

15. Na závěru soudu nic nemění ani skutečnost, že žalovaná je obchodní společností, kdy na pozemku, který by měl být zatížen, má vybudovanou přístupovou cestu ke svému areálu a tato cesta je pro chůzi a jízdu vozidly užívána pro potřeby žalované. Pokud se žalobkyně prezentuje na svých internetových stránkách jako zdatný obchodník na trhu s realitami, musí jí být problematika přístupu k pozemkům známa, a musí vědět, jakým způsobem k ní přistupovat. Žalobkyně musí, resp. měla by být, z hlediska své odbornosti vybavena znalostmi v tom směru, jak zjišťovat vlastníky okolních nemovitostí, jak vyhledávat informace v katastru nemovitostí, a pokud má soud ke každému případu zřízení nezbytné cesty přistupovat individuálně, jsou právě shora uvedené skutečnosti žalobkyni k tíži. Soud dále dodává, že žalobkyně mohla před koupí pozemku z katastru nemovitostí zjistit vlastníka předmětných pozemků, charakter pozemku, o němž se dle svých tvrzení domnívala, že se jedná o veřejnou cestu, i to, že tato cesta vede do areálu žalované a její pozemky jí obklopují.

16. Soud pak uvádí, že zamítavé rozhodnutí není trestáním žalobkyně za koupi pozemku za cenu nižší než obvyklou a za její podnikatelský záměr, nýbrž za její nedbalost při koupi pozemku, kdy nepřiměřeně spoléhala na to, že kolem kupovaného pozemku vede zpevněná cesta, a to za situace, kdy se jedná o odborně zdatný subjekt v oblasti obchodování s realitami.

17. Soud nad rámec shora uvedeného uvádí, že pokud žalobkyně zmiňovala potřebu přístupu k pozemku z důvodu zajištění zřízení inženýrských sítí na pozemku, za účelem budoucí výstavby, tak judikatura (konkrétně rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 2. 2019, sp. zn. 22 Cdo 880/2018) připustila, že i pro účely zhotovení stavby je možné nezbytnou cestu zřídit, jinak řečeno, že tedy povolení nezbytné cesty není vyloučeno pro budoucí využití pozemku, který má být do budoucna teprve zastavěn. Nicméně toto rozhodnutí zároveň stanovilo další podmínky, kterých je třeba, aby návrhu na zřízení mohlo být vyhověno. Navrhovatel v tomto ohledu musí prokázat, že příprava stavby dosáhla určitého stupně, musí vymezit základní parametry uvažované stavby a sdělit, k jakému účelu má sloužit, dále musí prokázat, zda z hlediska územního plánování lze takovou stavbu na pozemku zřídit. Pouhé určení pozemku v územním plánu však k povolení nezbytné cesty nestačí. Nejvyšší soud závěrem shrnul, že je-li tedy dosud nezastavěný pozemek určen územním plánem k zástavbě a navrhovatel prokáže, že příprava stavby dosáhla určitého stupně a že má vážný úmysl jej stavbou odpovídající tomuto plánu v blízké budoucnosti zastavět a jsou-li splněny i další zákonné podmínky, lze navrhovateli ve prospěch jeho pozemku povolit nezbytnou cestu v rozsahu potřebném k řádnému užívání budoucí stavby. Žalobkyně tuto potřebu zmínila jen okrajově, když uvedla, že má v úmyslu zajistit inženýrské sítě za účelem budoucí výstavby. Navíc žalobkyně sama nemá v úmyslu pozemek stavbou zastavět, když po nabytí vlastnictví pozemku tento nabízí k prodeji jako pozemek stavební a rovněž sama odůvodňuje potřebu přístupu mimo jiné nutností výkonu její řádné podnikatelské činnosti, tedy zejména prodeje nemovitostí. Nelze rovněž opomenout ani skutečnost, že pozemek žalobkyně se dle současného návrhu opatření obecné povahy ke stanovení změny záplavového území významného vodního toku [adresa] nachází v aktivní záplavové zóně, čímž je budoucí možnost zastavění pozemku přinejmenším nejistá.

18. Žalobkyně odkazovala na nález Ústavního soudu II. ÚS 1587/20, jehož závěrem je, že nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou nelze v ČR s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví považovat za projev hrubé nedbalosti. Soud však v daném případě k tomuto rozhodnutí přistupuje s opatrností, neboť se v daném případě řešila situace, kdy na předmětném pozemku bez přístupu stojí stavba. Stavba na cizím pozemku je pak zcela jiný institut, než nezbytná cesta. Nejvyšší soud ohledně institutu nezbytné cesty a (ne)existence hrubé nedbalosti vydal řadu rozhodnutí, přičemž je neustále akcentována nutnost individuálního přístupu ke každé situaci, což Ústavní soud dříve plně aproboval. V souzené věci soud po zvážení všech shora uvedených důvodů uzavřel, že zákonné podmínky pro zřízení nezbytné cesty žalobkyni přes pozemky žalované nebyly naplněny.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 a 151 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 13 552 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za první poradu s klientem včetně převzetí a přípravy zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. b) a. t., z částky 2 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé ( vyjádření k žalobě ze dne [datum]) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. a z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 11 200 Kč ve výši 2 352 Kč. Jejich zaplacení soud žalobkyni uložil ve lhůtě podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalované jako advokáta dle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení