28 Co 24/2025 - 215

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Martiny Štolbové a soudkyň Mgr. Jaroslavy Homolové a Mgr. Aleny Zemkové ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], a.s., IČO [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zřízení nezbytné cesty o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v [Anonymizováno] ze dne [Anonymizováno]. [Anonymizováno] [Anonymizováno], č. j. [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno], takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované na nákladech odvolacího řízení [částka] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Okresní soud v [adresa] (dále jen „soud prvního stupně”) shora uvedeným rozsudkem (dále jen „rozsudek soudu prvního stupně“ nebo „napadený rozsudek“) zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala vůči žalované povolení nezbytné cesty formou zřízení věcného břemene služebnosti cesty přes pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], orná půda, přes pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], ostatní plocha, přes pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], orná půda, vše zapsáno na LV č. [hodnota] pro katastrální území a obec [adresa], ve prospěch pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], orná půda, zapsaného na LV č. [hodnota] pro katastrální území a obec [adresa], a to v rozsahu stanoveném v geometrickém plánu jako nedílné součásti rozsudku, spočívající v právu jezdit přes služebné pozemky jakýmikoli vozidly, a stanovení povinnosti žalobkyni zaplatit žalované úplatu za povolení nezbytné cesty do třiceti dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejího zástupce (výrok II.).

2. Soud prvního stupně po provedeném dokazování dospěl k následujícím skutkovým závěrům. Žalobkyně je společností zabývající se mimo jiné nákupem, prodejem, správou a údržbou nemovitých věcí, zejména výkupem nemovitých věcí a jejich spoluvlastnických podílů, následným zpeněžením s vysokým ziskem, tzv. „flipováním nemovitých věcí“. Žalovaná je společností, jejímž předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1–3 živnostenského zákona, dále projektová činnost ve výstavbě a provádění staveb, jejich změn a odstraňování. Žalovaná je vlastníkem pozemků parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (orná půda) o výměře [Anonymizováno] m, parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (orná půda) o výměře [Anonymizováno] m a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (ostatní plocha, způsob využití – manipulační plocha) o výměře [Anonymizováno] m, vše zapsáno na LV č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa] (dále i jen „pozemky žalované“). Žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno]/1 (orná půda) o výměře [Anonymizováno] m, zapsaného na LV č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, [Anonymizováno] pracoviště [adresa] (dále i jen „pozemek žalobkyně“). Žalobkyně pozemek nabyla na základě kupní smlouvy ze dne [datum], která byla uzavřena mezi žalobkyní jako kupující a [jméno FO] jako prodávající za kupní cenu ve výši [částka]. Podle článku IV. kupní smlouvy žalobkyně výslovně prohlásila, že se před jejím podpisem seznámila s právním a věcným stavem předmětu koupě. Pozemek žalobkyně bezprostředně sousedí s pozemky žalované parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], na který navazuje pozemek žalované parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Z pozemku žalobkyně není v současné době zřízen žádný přístup k veřejné cestě. Před podáním žaloby se žalobkyně pokoušela jednat s žalovanou a se spoluvlastníkem sousedního pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [jméno FO], o zřízení věcného břemene služebnosti cesty. Oběma byla zaslána výzva k zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene služebnosti cesty ze dne [datum]. Na výzvu žalobkyně reagoval jen [jméno FO], který navrhoval směnu pozemků. Žalobkyně po podání žaloby oslovila i další vlastníky sousedních pozemků výzvou ze dne [datum] k zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene služebnosti cesty. V současné době žalobkyně svůj pozemek žádným způsobem nevyužívá a nabízí jej k prodeji na portálu sreality.cz jako pozemek stavební za kupní cenu [částka]/m, tj. [částka]. Plánované využití pozemku žalobkyně je na výstavbu pro obytné účely. Z veřejné cesty vede k pozemku žalobkyně několik eventuálních přístupů přes cizí pozemky. K pozemku žalobkyně vede spojení přes pozemky žalované, které mají již přímý přístup (konkrétně pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]) k veřejné komunikaci. Na pozemcích žalované je zbudována zpevněná cesta, která vede mimo jiné i k dalším pozemkům ve vlastnictví žalované, které jsou oploceny nebo částečně oploceny, na některých se nachází navážka zeminy, další jsou užívány kupříkladu jako skladovací či manipulační plocha. Na začátku cesty žalované je umístěna dopravní značka se zákazem vjezdu a dodatková tabule s označením „soukromý pozemek“. Žalovaná se již v minulosti dohodla s vlastníky sousedních pozemků parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota] na přístupu k veřejné cestě přes její pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Žalovaná jednala o povolení průjezdu přes její soukromou komunikaci se společností [právnická osoba]

3. Jako nadbytečné neprovedl soud prvního stupně další navržené důkazy (výslech svědkyně [jméno FO], místní šetření, dotazy na [právnická osoba] [adresa] a [právnická osoba] [adresa]), neboť shora zjištěný skutkový stav považoval za dostatečný pro právní posouzení věci.

4. Soud prvního stupně hodnotil věc podle § 1029 odst. 1 a § 1032 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a dovodil, že žalobkyně si nedostatek přístupu ke svému pozemku způsobila „z hrubé nedbalosti“, když před nabytím vlastnického práva ke svému pozemku nečinila žádné kroky směřující k zajištění přístupu k němu z veřejné cesty. O zajištění přístupu ke svému pozemku se začala zajímat teprve poté, co ho nabyla na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Žalobkyně před koupí měla a mohla zjistit, jak jsou v dané lokalitě řešeny přístupové cesty, a zda kupovaný pozemek je spojen s veřejnou komunikací. Při koupi nemovité věci se předpokládá, že kupující jedná s určitou mírou opatrnosti, zvláště plánuje-li pozemek využít na výstavbu pro účely bydlení. Vyjádřil názor, že uvedené navíc podtrhuje skutečnost, že žalobkyně je společností zabývající se mimo jiné nákupem, prodejem, správou a údržbou nemovitých věcí. Bylo tedy nanejvýš očekávatelné, že má v tomto směru dostatečné až nadstandardní znalosti, aby při koupi nemovité věci dokázala posoudit možnosti přístupu na pozemky a s tím spojené právní důsledky. Zdůraznil, s odkazem na usnesení Nejvyššího soudu ze dne15. listopadu 2016, sp. zn. [spisová značka], uveřejněné jako i dále uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu na www.nsoud.cz, že v souzené věci nebylo prokázáno, že by žalobkyně před uzavřením kupní smlouvy vyvinula jakékoliv úsilí, aby si přístup k pozemku ověřovala a se žalovanou či vlastníky ostatních vhodných pozemků uzavřela dohodu o možném užívání jejich pozemků, případně s nimi v tomto směru alespoň jednala. Tato skutečnost nebyla ze strany žalobkyně ani tvrzena, naopak žalobkyně uvedla, že se obrátila na žalovanou až poté, co nabyla pozemek do svého vlastnictví a obrátil se na ni zájemce o jeho odkup s dotazem na přístup k pozemku, neboť v katastru nemovitostí zjistil, že cesta je na pozemcích žalované. Pokud tento problém řešil potencionální zájemce o pozemek, tím spíše ho musela jako profesionál řešit žalobkyně. Dále soud prvního stupně uvedl, že je otázkou, zda žalobkyně neměla v úmyslu zakoupit pozemek za výrazně nižší cenu, než za kterou jej zakrátko nabízela k prodeji, a jeho zhodnocení se domoci prostřednictvím rozhodnutí soudu o povolení přístupu k pozemku. K tíži žalobkyně hodnotil, že se nepřiměřeně spoléhala na to, že se ke kupovanému pozemku dostane přes pozemky žalované, aniž by jí v tom kdokoliv bránil, a možnost přístupu si nijak nezjišťovala a neověřovala, ačkoliv mohla vědět, že k pozemku žádná veřejná cesta nevede. Proto uzavřel, že žalobkyně jednala hrubě nedbale. Dále soud prvního stupně vyslovil názor, že v úvahu by mohla přicházet i kratší přístupová cesta přes pozemek parc. č. [hodnota], který v současné době není nijak využíván. Rovněž poukázal na judikaturu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]) v souvislosti s do budoucna zvažovanou výstavbou a s tím nezbytně spojené zřízení inženýrských sítí. Jako ne zcela případný hodnotil odkaz žalobkyně na nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 1587/20 (dostupný jako i dále uvedená rozhodnutí Ústavního soudu na http://nalus.usoud.cz), z jehož závěrů se podává, že s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví v České republice nelze nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou považovat za projev hrubé nedbalosti. Byl toho názoru, že se v uvedeném rozhodnutí jednalo o skutkově odlišnou věc, když bez přístupu byla stavba umístěná na cizím pozemku. Ze všech shora uvedených důvodů proto žalobu zamítl.

5. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), podle zásady úspěchu ve věci a žalované přiznal náklady za zastoupení advokátem, sestávající z odměny po [částka], vycházející z tarifní hodnoty [částka], za čtyři úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast u jednání dne [datum] a dne [datum]), čtyř náhrad hotových výdajů po [částka] a náhrady za 21 % daň z přidané hodnoty z uvedených částek ve výši [částka].

6. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, kterým jej napadla v celém rozsahu. Namítala nesprávný právní závěr soudu prvního stupně, že se dopustila hrubé nedbalosti. Předeslala, že napadený rozsudek považuje za neodůvodněný, nepřezkoumatelný a tedy nezákonný. Měla za to, že soud prvního stupně v podstatě převzal argumentaci žalované, provedl důkazy předložené žalovanou po koncentraci řízení, a naopak argumentací žalobkyně se nezabýval. Vytýkala soudu prvního stupně, že ji nevyzval k tvrzení a prokázání toho, jak byla určena kupní cena v kupní smlouvě, kterou pozemek nabyla. V té souvislosti uvedla, že provozuje podnikatelskou činnost, jejímž účelem je generování zisku, což znamená, že musí nakoupit levněji, než následně prodá. Nesouhlasila s úvahou soudu prvního soudu o možném vhodnějším přístupu přes pozemek parc. č. [hodnota], který nikdy nebyl jako cesta užíván. Zopakovala, proč se naopak jako nejvhodnější jeví přístup přes pozemky žalované, které se jako přístupová cesta užívají. Jedná se fakticky o zpevněnou cestu, která splňuje veškeré podmínky, aby po ní mohla řádně jezdit motorová vozidla, když na jedné straně cesty je dokonce zbudován chodník pro pěší. Předmětné pozemky žalované netvoří součást jejího areálu. Žalovaná má svůj areál obehnaný zdí a tento areál se nachází mimo jiné na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] či na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Vjezdy do areálu jsou zajištěny závorami, případně vraty. Oproti tomu cesta je zcela bez jakéhokoliv fyzického ohrazení. Neexistuje jediný racionální důvod, pro který by mělo být zřízení cesty přes pozemky žalované nevhodné. Uvedla, že jediným důvodem, proč žalovaná nesouhlasí s jejím požadavkem na povolení nezbytné cesty, je skutečnost, že by si tím žalobkyně mohla zvýšit hodnotu svého pozemku. Zdůraznila, že před jeho koupí zjišťovala poměry nahlédnutím do katastru nemovitostí, znala vlastníka pozemku, seznamovala se s charakterem pozemku. Poukázala na to, že na straně cesty, na které se nachází pozemek žalobkyně, se nachází i pozemky ve vlastnictví [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO], [Anonymizováno], několika spoluvlastníků, obce [adresa]. Dále uvedla, že soud prvního stupně zcela rezignoval na tvrzení a důkazy žalobkyně o tom, že měla za to, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci. Jedná se přitom o okolnost zcela zásadní pro posouzení toho, zda mohla jednat v hrubé nedbalosti. Žalobkyně si ověřovala, a to i na místě samém, existenci přístupu k nemovité věci, učinila prohlídku pozemku, na kterou se před uzavřením kupní smlouvy dne [datum] dostavila [jméno FO] společně s aktuálním zástupcem žalobkyně. Na místě bylo zjištěno, že k pozemku, o jehož odkup měla žalobkyně zájem, přiléhá cesta, která v době prohlídky byla bez jakéhokoliv omezení, průjezdná, veřejně přístupná a zjevně také veřejností užívaná. Žádným způsobem nebylo v přístupu na pozemek žalobkyně z této cesty bráněno, nebyl zde umístěn plot, závora či jakákoliv jiná rozhrada. Žádné omezení nebylo ani na začátku cesty na pozemcích žalované. Proto dospěla k závěru, že na pozemcích žalované se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci a v té souvislosti žalobkyně v podrobnostech připomněla čtyři definiční znaky veřejně přístupné účelové komunikace a s tím související judikaturu. V průběhu doby se však změnily poměry, když na každý z konců cesty byly umístěny omezující dopravní značky „Zákaz vjezdu všech vozidel v obou směrech“ s doplňkovou tabulkou „Soukromý pozemek, vjezd na povolení [Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno].“. V řízení před soudem prvního stupně však nebylo zjišťováno, na jakém základě se tak stalo. Nesouhlasila s tím, že by odkaz na nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 1587/20, byl nepřípadný. Odkázala na aktuální judikaturu Nejvyššího soudu v souvislosti se závěrem soudu prvního stupně, že se nepokusila vyjednat si k pozemku přístup z veřejné cesty před uzavřením kupní smlouvy, konkrétně na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], a na něj navazující rozsudek ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], s tím, že i v dané věci vyšlo najevo, že by žalovaná nepovolila nezbytnou cestu přes svůj pozemek ve formě služebnosti či závazku, a že skutečnost, že žalobkyně se před nabytím pozemku nepokusila přístup zajistit, nezpůsobila (není tu příčinná souvislost), že její pozemek potřebné spojení postrádá. Závěrem proto navrhovala, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

7. Žalovaná ve vyjádření k odvolání navrhovala potvrzení rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správného. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu souhlasila se závěrem soudu prvního stupně, že žalobkyně ve věci postupovala hrubě nedbale či dokonce úmyslně v situaci, kdy se domáhala zřízení nezbytné cesty až po nabytí vlastnického práva k pozemku. Žalobkyně ze své pozice podnikatele v oboru realit již před uzavřením kupní smlouvy musela vědět, že se jedná o pozemek bez zajištěného přístupu, přičemž žádným svým jednáním se nesnažila o zajištění přístupu vůči žalované ani vůči jinému vlastníku pozemku. Na úkor znehodnocení majetku žalované v podobě jeho zatížení právními vadami se žalobkyně prostřednictvím soudu snaží realizovat svůj obchodní záměr a zvýšit hodnotu svého pozemku, který koupila za cenu odpovídající tomu, že k němu chyběl přístup. Vyslovila názor, že vědomost o absenci přístupu k nemovité věci sama o sobě sice nepostačuje k závěru o hrubé nedbalosti, ovšem má vést k tomu, aby se nabyvatel pozemku pokusil zajistit si přístup k pozemku ještě před jeho samotným nabytím. Žalobkyně však žalovanou s výzvou na zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene oslovila až po nabytí vlastnického práva k pozemku. Z toho důvodu měla její jednání za účelové s cílem koupit pozemek za co nejnižší cenu a za co nejvyšší cenu ho následně prodat s tím, že se žalobkyně spoléhala na zajištění přístupové cesty až po nabytí vlastnického práva. Vysvětlila svůj nesouhlasný postoj k následnému požadavku žalobkyně na povolení nezbytné cesty přes její pozemky. Nesouhlasila ani s argumentací žalobkyně, že cesta na jejích pozemcích splňuje definiční znaky veřejně přístupné účelové komunikace. Žalovaná jako vlastník cesty nikdy neprojevila souhlas s obecným užíváním cesty, a to ani konkludentní. Vždy se jednalo o užívání toliko z její strany a předem omezeného okruhu osob, na základě výslovné dohody, kterou s nimi uzavřela. Svůj nesouhlas s veřejným užíváním dala explicitně najevo aktivním jednáním v podobě umístěného dopravního značení o zákazu vjezdu na pozemek, včetně upozornění, že se jedná o soukromý pozemek. Kromě absence veřejného zájmu na užívání cesty zde absentuje i jakákoliv veřejná potřeba na takovém užívání, respektive komunikační nezbytnost.

8. Žalobkyně v odvolacím řízení, a to i v návaznosti na jí poskytnutá poučení podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., uvedla, že netvrdí a netvrdila, že se v případě cesty na pozemcích žalované jedná o veřejně přístupnou komunikaci. Tuto skutečnost uváděla pouze v souvislosti a za účelem prokázání toho, že si nedostatek přístupu nezpůsobila sama hrubou nedbalostí. K umístění dopravního značení muselo dojít na základě opatření obecné povahy, které vydal příslušný úřad obce s rozšířenou působností. S ohledem na zákazovou povahu dopravního značení měl příslušný úřad zřejmě za to, že se o veřejně přístupnou účelovou komunikaci nejedná a nikdy nejednalo.

9. Žalovaná v průběhu odvolacího řízení v reakci na doplněná tvrzení žalobkyně uvedla, že existenci veřejné pozemní komunikace na svých pozemcích (ve shodě s žalobkyní) popírá. Potvrdila, že dopravní značky na své pozemky umístila sama, a že se zde v době, kdy žalobkyně pozemek zakoupila, nenacházely. Dále uvedla, že před zahájením tohoto sporu nikdy nedošlo k tomu, že by jakýkoliv subjekt nárokoval právo pozemky žalované jako veřejnou cestu užívat bez soukromoprávní dohody s ní. Umístěním značek dala najevo nesouhlas s tím, aby její pozemky byly užívány jako veřejně přístupná komunikace. Zopakovala své argumenty na podporu skutkových a právních závěrů soudu prvního stupně o hrubě nedbalém jednání ze strany žalobkyně při nabývání pozemku. Vyslovila názor, že žalobkyně již při koupi věděla, že kupovaný pozemek nemá dopravní napojení, čemuž zjevně odpovídala i sjednaná kupní cena. Závěrem dodala, že měla být žalobkyní oslovena již před podpisem kupní smlouvy. Pokud by se tak stalo, nepochybně by s žalobkyní jednala o možnostech a podmínkách zřízení práva cesty, jak to ostatně v minulosti opakovaně učinila ve vztahu k jiným subjektům. Žalobkyně ji však oslovila až po nabytí vlastnictví, prostřednictvím advokáta, výzvou k zahájení jednání o zřízení věcného břemene ze dne [datum]. Přestože jednání ani zřízení práva cesty výslovně neodmítla, následně se již žalobkyně o žádný další kontakt s ní, ani o zjištění jejího stanoviska, nepokusila a bez dalšího podala žalobu, a to bez zaslání předžalobní výzvy. Postup žalobkyně se jeví spekulativním v tom směru, že se na úkor žalobkyně snaží zřízením služebnosti cesty zhodnotit svůj pozemek.

10. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozhodnutí okresního soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (§ 201, § 202 o. s. ř. a contr.), přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které vydání rozsudku předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

11. Předně považuje odvolací soud za nezbytné vyjádřit se k procesní námitce žalobkyně o nepřezkoumatelnosti a neodůvodněnosti rozsudku soudu prvního stupně. Nepřezkoumatelnost rozsudku může být dána tím, že není srozumitelné, jak soud prvního stupně rozhodl nebo nejsou srozumitelné, popřípadě zcela chybějí důvody takového rozhodnutí (právně aplikační úvahy), popřípadě rozhodnutí trpí více uvedenými vadami. Skutečnost, že žalobkyně nesouhlasí se skutkovým závěrem soudu prvního stupně (považuje ho za nedostatečný a chybný) a nesouhlasí ani s právním posouzením věci, a proto považuje napadené rozhodnutí za neodůvodněné, nepřezkoumatelnost rozhodnutí nezakládá.

12. Z odůvodnění rozsudku je nepochybné, že se soud prvního stupně, až na níže uvedenou výjimku, zabýval a řádně vypořádal se všemi relevantními námitkami žalobkyně. Soud prvního stupně se zabýval otázkou, zda žalobkyně měla a mohla vědět o nedostatku spojení jejího pozemku s veřejnou komunikací (bod 13. odůvodnění jeho rozsudku), a i námitkou, že se žalobkyně domnívala, že na pozemcích žalované je veřejná cesta (bod 15. odůvodnění jeho rozsudku). Soud prvního stupně správně nepoměřoval zásah do práv žalobkyně se zásahem do práv žalované při zřízení žalobkyní požadované nezbytné cesty, jestliže shledal důvod pro nepovolení nezbytné cesty podle § 1032 odst. 1 písm. b), v jehož případě tato skutečnost není významná. Se žalovanou lze souhlasit v tom, že se soud prvního stupně nevyjádřil k její námitce, že provedl důkaz navržený žalovanou po koncentraci řízení. Rozsudek soudu prvního stupně tedy sice zcela neodpovídá požadavkům uvedeným v § 157 odst. 2 o. s. ř., nicméně z obsáhlého odvolání žalobkyně je zřejmé, že odůvodnění rozsudku jí umožnilo formulovat výhrady proti jeho závěrům, a tudíž uplatněná námitka nepřezkoumatelnosti a neodůvodněnosti rozsudku je neopodstatněná.

13. K tomu je třeba uvést, že judikatura Nejvyššího soudu dospěla k závěru, že měřítkem toho, zda rozhodnutí soudu prvního stupně je či není přezkoumatelné, nejsou požadavky odvolacího soudu na náležitosti odůvodnění rozhodnutí soudu prvního stupně, ale především zájem účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít v odvolání proti tomuto rozhodnutí odvolací důvody. I když rozhodnutí soudu prvního stupně případně nevyhovuje všem požadavkům na jeho odůvodnění, není nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu odvolání – na újmu uplatnění práv odvolatele (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní).

14. Neopodstatněná je námitka žalobkyně o porušení pravidla tzv. koncentrace řízení soudem prvního stupně tím, že přihlédl k žalovanou tvrzené skutečnosti (pozemek žalobkyně se nachází v aktivní záplavové zóně) a důkazu o ní (opatření Krajského úřadu Středočeského kraje). Podle ustálené judikatury platí, že poté, co nastaly účinky tzv. koncentrace řízení, účastníci (nejde-li o výjimky stanovené zákonem) nemohou uvádět jen takové rozhodné skutečnosti o věci samé, ohledně nichž mají podle hmotného práva povinnost tvrzení, a označovat jen takové důkazy, jimiž plní svou důkazní povinnost; účinky tzv. koncentrace řízení proto nebrání účastníkům popírat správnost tvrzení protistrany o skutečnostech významných pro rozhodnutí o věci samé nebo se vyjadřovat k důkazům označeným druhou stranou sporu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 130/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní).

15. V daném případě soud prvního stupně při prvním jednání žalobkyni poskytl podle § 118a odst. 1 o. s. ř. poučení, aby mimo jiné doplnila tvrzení a označila důkazy k plánovanému využití svého pozemku. V reakci na uvedené poučení žalobkyně doplnila, že se jedná o pozemek stavební, evidovaný jako zastavitelný pro malá sídla (v té souvislosti odkázala na územní plán obce); a tudíž jeho plánované využití je výstavba pro obytné účely. Pokud žalovaná při následném jednání na takto doplněné tvrzení reagovala námitkou, kterou tuto skutečnost zpochybňovala, což dokládala i opatřením [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], nemohla tím porušit tzv. koncentraci řízení. Nadto nelze přehlédnout, že zamítavé rozhodnutí soudu prvního stupně je především založeno na závěru, že žalobkyně si nedostatek přístupu způsobila hrubou nedbalostí, nikoli na vlivu záplavové zóny na zastavitelnost pozemku. I kdyby byla tato námitka žalobkyně důvodná, nemělo by to vliv na rozhodnutí soudu prvního stupně.

16. K námitce žalobkyně, že v řízení nebyl proveden důkaz žádnými webovými stránkami, z nichž mohl soud prvního stupně učinit zjištění, že žalobkyně se „prezentuje na svých webových stránkách jako zdatný obchodník s realitami“, je třeba uvést, že soud prvního stupně učinil zjištění, že společník a jednatel žalobkyně [jméno FO] se „dle vlastních webových prezentací zabývá vykupováním nemovitostí a spoluvlastnických podílů na nemovitostech a jejich následným zpeněžením … „ (viz bod 6. odůvodnění jeho rozsudku). Toto zjištění učinil z listinných důkazů založených ve spise na č. l. [Anonymizováno]-[Anonymizováno] a označených jako inzerce, obsahujících webové stránky, na nichž se prezentuje jednatel žalobkyně [jméno FO] „jako vlastník [právnická osoba] a dalších společností, specializujících se na obchodování a investice do nemovitostí a spoluvlastnických podílů“. Tyto důkazy byly provedeny při jednání dne [datum]. Jestliže na základě těchto zjištění učinil soud prvního stupně závěr, že se žalobkyně prezentuje jako zdatný obchodník na trhu s realitami, a proto jí musí být problematika přístupu k pozemkům známa, nepovažuje takový závěr odvolací soud za nepřiměřený, za odporující skutkovým zjištěním soudu.

17. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, která považuje za správná, a proto na ně pro stručnost odkazuje (srovnej bod 2. odůvodnění tohoto rozsudku). Protože tato skutková zjištění byla pro posouzení věci neúplná, odvolací soud doplnil dokazování následujícím způsobem.

18. Podle § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval odvolací soud dokazování dále uvedenými důkazy, z nichž zjistil:

19. Z katastrální mapy bylo zjištěno, že pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] má obdelníkový tvar, ze všech stran je obklopen pozemky a nemá spojení s veřejnou komunikací. Pozemky parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] mají zcela minimální výměru a přiléhají přímo k pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Na tyto pozemky navazuje pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno].

20. Z ortofotomap (v různých detailech téhož) bylo zjištěno, že pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je pokrytý vzrostlou vegetací (stromy, keře, traviny). Na pozemcích parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je vybudována komunikace a z pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je přímé napojení na veřejnou komunikaci.

21. Z fotografií zachycujících pozemky žalované a jejich bezprostřední okolí bylo zjištěno, že na pozemcích žalované je vybudována komunikace, která má podobu zpevněné cesty vysypané štěrkodrtí (druh asfaltu), na jedné straně je vybudován chodník pro pěší. Z pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je přímé napojení na veřejnou komunikaci, v části napojení na veřejnou komunikaci je umístěno dopravní značení „Zákaz vjezdu všech vozidel v obou směrech“ s doplňkovou tabulkou „Soukromý pozemek, vjezd na povolení [Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno].“. Na jiných pozemcích se nachází oplocený areál, zpevněné plochy a probíhá zde stavební činnost.

22. Podle § 213 odst. 4 o. s. ř. doplnil odvolací soud dokazování dále uvedenými důkazy, které žalobkyně navrhla v řízení před soudem prvního stupně a shodně i po poučení, které jí bylo poskytnuto odvolacím soudem podle § 118a odst. 3 o. s. ř., k charakteru komunikace vedoucí přes pozemky žalované:

23. Ze sdělení Obce [adresa] ze dne [datum] ve spojení s doplňující odpovědí ze dne [datum] bylo zjištěno, že pozemky žalované parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] jsou vedeny v pasportu Obce [adresa] jako účelová komunikace, evidovaná v pasportu pod evidenčním číslem [Anonymizováno]. Žádné deklaratorní rozhodnutí ze strany obce nebylo vydáno. Obec [adresa] disponuje pouze pasportem místních komunikací, který je z dikce zákona o pozemních komunikacích v zásadě veřejně přístupný, pokud není obcí s rozšířenou působností rozhodnuto jinak.

24. Ze sdělení [právnická osoba] [adresa], odboru výstavby, ze dne [datum] bylo zjištěno, že pro stavbu komunikace vedoucí přes pozemky parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] bylo vydáno žalované rozhodnutí o dodatečném povolení stavby komunikace ze dne [datum] pod č. j. [Anonymizováno]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno]. Podkladem byla projektová dokumentace doplněná souhlasným stanoviskem [právnická osoba], dopravní inspektorát [adresa], ze dne [datum] a ze dne [datum]. Stavebník dosud nepožádal o vydání kolaudačního rozhodnutí na stavbu, což znamená, že nebylo kontrolováno, zda byly splněny podmínky stanovené v dodatečném povolení a dodržena projektová dokumentace.

25. Z žádosti o dodatečné povolení stavby ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná jako stavebník požádala o dodatečné povolení obslužné vnitropodnikové komunikace pro příjezd do „sportovního přístavu [právnická osoba]“ s tím, že komunikace bude napojena na veřejnou pozemní komunikaci.

26. Z rozhodnutí [právnická osoba] [adresa], odboru dopravních a správních agend, o dodatečném povolení stavby ze dne [datum] pod č. j. [Anonymizováno]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno] bylo zjištěno, že bylo vydáno dodatečné stavební povolení žalované pro stavbu komunikace pro příjezd do sportovního areálu [adresa], mimo jiné na pozemcích parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno].

27. Ze stanoviska [právnická osoba], územního odboru [adresa], dopravního inspektorátu, ze dne [datum], ve spojení se zakreslením situace s dopravním značením, bylo zjištěno, že uvedené stanovisko bylo vydáno v souvislosti s předloženou projektovou dokumentací, jejímž předmětem byla výstavba komunikace pro příjezd do sportovního přístavu [adresa]. Bylo konstatováno, že v rámci stavby dojde k výstavbě komunikace, chodníku a vjezdu do areálu, k řešení odvodnění komunikace a zpevněných ploch, k vybudování nového veřejného osvětlení, k úpravě dopravního režimu atd. Současně byl udělen souhlas se vzájemným připojením nové komunikace pro příjezd do sportovního přístavu [adresa] a stávajících pozemních komunikací parc. č. [hodnota] a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno].

28. Ze stanoviska [právnická osoba], územního odboru [adresa], dopravního inspektorátu, ze dne [datum], ve spojení se zákresem situace s dopravním značením, bylo zjištěno, že byl udělen souhlas se zřízením dvou sjezdů z pozemků žalované parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno] na pozemek žalované parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v katastrálním území [adresa].

29. Ze zákresů situace s dopravním značením, které jsou nedílnou součástí stanoviska policie ze dne [datum] (viz bod 28. odůvodnění), bylo zjištěno, jakým způsobem z hlediska bezpečnosti a plynulosti provozu na pozemních komunikacích bude řešeno na budované komunikaci přes pozemky žalované vytyčení přípojek inženýrských sítí a jakým způsobem bude stanovena přechodná úprava provozu na pozemních komunikacích.

30. Z doplňujícího sdělení [právnická osoba] [adresa], odboru výstavby, ze dne [datum], bylo zjištěno, že součástí stavby komunikace je i odsouhlasené dopravní značení [právnická osoba], dopravním inspektorátem [adresa]. Stavba komunikace, jak bylo avizováno v dopise ze dne [datum], nebyla dosud zkolaudována.

31. Z výslechu jednatelky žalobkyně [jméno FO] odvolací soud zjistil, že v roce [Anonymizováno], kdy byla uzavírána kupní smlouva ohledně pozemku žalobkyně, pracovala u jiné společnosti, která byla součástí téhož holdingu jako žalobkyně, a tudíž vykonávala realitní činnosti i pro žalobkyni. Koupi pozemku pro žalobkyni osobně organizovala a zařizovala. V katastru nemovitostí byl pozemek veden jako orná půda, ale v územním plánu byl veden jako stavební. Pozemek byl a je hodně zarostlý, potřebuje velkou údržbu, ale je na krásném místě. Po odstranění vzrostlých stromů a náletů se jeví jako ideální pro stavbu rodinného domu. Před koupí pozemku se na něj byla podívat. Přijela autem a zaparkovala na silnici. [právnická osoba], jak se na pozemek dostat, nebyla. Neviděla v tom žádný problém, byť věděla, že komunikace je ve vlastnictví žalované. Vzhledem k pracovním zkušenostem v realitách ji nenapadlo, že by mohlo dojít k nějakému sporu. Pozemek se kupoval za účelem jej dále prodat, ale současně je třeba dát ho do takového stavu, aby to oslovilo potencionálního zájemce. Bude nezbytné vykácet stromy, odstranit nálety a zasíťovat jej, aby byl určen k zástavbě, případně pro účely možného čerpání hypotečního úvěru. Žádné faktické kroky v tomto směru dosud nepodnikali, neboť k pozemku nemají přístup a bez odpovídající techniky nemají možnost odstranit na něm vzrostlé stromy a nálety. Kupní cena pozemku byla sjednána s ohledem na skutečnost, že je veden jako orná půda; náklady spojené s tím, aby byl zapsán jako stavební, lze odhadovat na [Anonymizováno] [Anonymizováno] až [částka]. Jde o standardní postup, že byl pozemek po zakoupení nabízen k prodeji. Z jejího pohledu je inzerovaná cena [částka] nereálná a nereálná bude i po případných úpravách a zasíťování pozemku. Pokud se ozývali zájemci, poukazovali na jeho cenu s tím, že přístupová cesta je ve vlastnictví jiné společnosti. Znalá místních poměrů není. Před jednáním odvolacího soudu (konaném dne [datum]) se byla na místě samém podívat a zjistila, že tam přibyly značky. V době před koupí se cesta jevila jako normální silnice, žádná omezení tam nebyla. Na pozemku parc. č. [Anonymizováno] je cesta a vedle ní na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je obezděný areál žalované. Příjezd do areálu se závorou a hlavní branou se nachází na opačné straně, nikoliv z pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Je vyloučeno, aby se na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vzhledem k jeho parametrům, otáčely kamiony. Spojení s veřejnou cestou začali řešit v okamžiku, kdy volali potencionální zájemci o koupi pozemku, kteří se na ni doptávali a z toho důvodu to předali advokátní kanceláři, aby oslovila žalovanou. Jelikož se žalovaná neozvala, nezbylo než podat žalobu.

32. Výpověď [jméno FO] považoval odvolací soud za věrohodnou, neboť byla bez vnitřních rozporů a souladná s provedenými důkazy (srovnej bod 41. odůvodnění rozsudku), svědkyně vypovídala spontánně, nic nenasvědčovalo tomu, že by její výpověď byla připravená či naučená.

33. Odvolací soud nedoplnil dokazování pro nadbytečnost ohledáním na místě samém, neboť dokazování provedené soudem prvního stupně a doplněné v odvolacím řízení ohledně poměrů na místě samém bylo dostatečné, skutkový stav byl zjištěn z fotografií, ortofotomap a výslechu jednatelky žalobkyně.

34. Podle § 1029 odst. 1 o. z. vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

35. Podle § 1029 odst. 2 věta první o. z. nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost.

36. Podle § 1032 odst. 1 o. z. soud nepovolí nezbytnou cestu, a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.

37. Při právním posouzení věci se odvolací soud neztotožnil s právním závěrem soudu prvního stupně, že ze strany žalobkyně se při nabývání pozemku jednalo o její (nejméně) hrubou nedbalost ve smyslu § 1032 odst. 1 písm. b) o. z.

38. Jak se podává z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], „aplikace § 1032 odst. 1 písm. b) o. z. může typově přicházet do úvahy zejména 1. v situacích, kdy vlastník nemovité věci měl k nemovité věci zajištěno spojení na veřejnou cestu, o které následně hrubě nedbalým či úmyslným jednáním přišel, 2. v situacích, kdy vlastník nemovité věci svou stavební činností zabránil napojení své nemovité věci na veřejnou cestu, a 3. v situacích, kdy osoba nabývá nemovitou věc, aniž by k ní měla zajištěno spojení veřejnou cestou, a její jednání lze považovat za hrubě nedbalé či úmyslné. Tato obecná východiska je pak nutno vždy poměřovat okolnostmi konkrétního případu“ (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], publikované pod č. 37/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní). Z tohoto rozhodnutí se podává důraz na individuální posouzení věci.

39. Při posuzování „hrubé nedbalosti“ či „úmyslu“ je namístě spíše restriktivní výklad shora citovaného ustanovení (srovnej nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. III. ÚS 2408/18).

40. Zamítnutí žaloby na povolení nezbytné cesty z důvodu, že si způsobil nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nemůže být samoúčelné; nejde o jakýsi „trest“ za toto opomenutí. Účelem zde je vést nabyvatele pozemku, který je bez potřebného přístupu, k tomu, aby se pokusil zajistit si přístup jednáním s vlastníkem a nerozmnožoval zbytečně soudní spory. Vyjde-li v řízení o povolení nezbytné cesty najevo, že žalovaný by v době, kdy se žalobce stal vlastníkem pozemku postrádajícího dostatečné spojení s veřejnou cestou, nepovolil žalobci nezbytnou cestu přes svůj pozemek ve formě služebnosti či závazku a že skutečnost, že žalobce si před nabytím pozemku nepokusil přístup zajistit, nezpůsobila, že jeho pozemek potřebné spojení postrádá (není tu příčinná souvislost), pak v zásadě nelze žalobu na povolení nezbytné cesty zamítnout pro hrubou nedbalost žalobce (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

41. V souzené věci z postoje žalované, přes její proklamace o teoreticky možném souhlasu s povolením nezbytné cesty pro žalobkyni, vyplynulo, že by nezbytnou cestu přes své pozemky ve formě služebnosti či závazku za odpovídajících podmínek nepovolila. Především žalovaná žádným způsobem nereagovala na písemnou výzvu žalobkyně ze dne [datum], aby jí nezbytnou cestu ve formě služebnosti povolila. Tento svůj postoj žalovaná vysvětlovala tím, že se jí nelíbil způsob a styl výzvy a zejména, že ji žalobkyně oslovila až po zakoupení pozemku nikoliv předtím. Nelze přehlédnout, že žalovaná zůstala zcela pasivní až do doby zahájení řízení (dne [datum]) a od jeho počátku dávala najevo, že s povolením nezbytné cesty nesouhlasí. Uváděla k tomu veškeré shora uvedené důvody. Navíc svůj odmítavý postoj podpořila i tím, že v průběhu řízení umístila na svých pozemcích dopravní značení se zákazem vjezdu spolu s doplňujícím označením o nezbytnosti jejího souhlasu, čímž dala najevo, jak výslovně uvedla, že bez jí uděleného výslovného povolení nelze na její pozemky vjíždět. Jinak řečeno, že se ohledně zpevněné cesty, která vede přes její pozemky, nejedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, nýbrž o účelovou komunikaci přístupnou pouze osobám, kterým povolení sama udělila. Opakovaně poukazovala i na to, že stavba komunikace, což bylo doloženo i sdělením [právnická osoba] [adresa], odboru výstavby, nebyla dosud zkolaudována.

42. V projednávané věci je významné i to, jak pozemky žalované vypadají, jak vypadaly v době uzavření kupní smlouvy žalobkyní a zda byl a je pohyb na nich omezen. [jméno FO] vypověděla, že před uzavřením kupní smlouvy se za účelem prohlídky pozemku dostavila na místo samé, k příjezdu využila cestu vybudovanou na pozemcích žalované, aniž by jí cokoliv v příjezdu a parkování autem na pozemku žalované bránilo. S ohledem na stav terénu a konkrétní místní podmínky neshledala absenci cesty k nabývanému pozemku. Její výpověď je podporována i fotografiemi zachycujícími komunikaci na pozemcích žalované, ortofotomapou, z nichž je zřejmé, že pozemky měly a mají charakter zpevněné cesty, sděleními [právnická osoba] [adresa], odboru výstavby, a i výpisem z katastru nemovitostí, v němž je největší pozemek žalované způsobem využití evidován jako manipulační plocha. Že na pozemcích žalované v době koupě pozemku žalobkyní nebyly žádné značky upozorňující na to, že jde o soukromou cestu, potvrdila v odvolacím řízení i žalovaná. Ty na pozemky instalovala žalovaná až později.

43. Z uvedeného vyplývá, že žalobkyně mohla být v době, kdy kupovala pozemek, stejně jako každý jiný subjekt na jejím místě, v dobré víře, že ke kupovanému pozemku existuje přístupová komunikace po pozemcích žalované. Tato skutečnost svědčí ve prospěch žalobkyně a za této situace jí nelze klást k tíži, že se před nabytím pozemku nesnažila vyjednávat s žalovanou o souhlasu s povolením nezbytné cesty.

44. Skutková zjištění, z nichž odvolací soud vychází, jsou v rozporu s tím, co o vědomosti žalobkyně a existenci přístupu na její pozemek dovozuje žalovaná. Žalovaná po celé řízení zpochybňuje přesvědčení (dobrou víru) žalobkyně o možném přístupu přes její pozemky. Setrvává na tom, že žalobkyně si musela být vědoma toho, že na pozemcích žalované se o žádnou veřejně přístupovou komunikaci nejedná. Tento závěr žalovaná dovozuje z časové posloupnosti mezi uzavřením kupní smlouvy dne [datum] a výzvou žalobkyně k zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne [datum] poté, co dne [datum] udělila plnou moc advokátovi k zastupování. Dále z toho, že žalobkyni muselo být z obsahu katastru nemovitostí zřejmé, že pozemky žalované jsou ve vlastnictví soukromého subjektu – obchodní korporace a pozemky parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] jsou ornou půdou. Podle odvolacího soudu však ze skutečnosti, že mezi nabytím pozemku žalobkyní a oslovením žalované k zahájení jednání o zřízení nezbytné cesty uběhl krátký časový úsek, nelze, ani ve spojení s informacemi získanými z katastru nemovitostí, dovozovat existenci vědomosti žalobkyně o tom, že k pozemku není přístup z veřejné cesty. Žalobkyně tuto krátkou časovou prodlevu logicky vysvětlila a prokázala výpovědí [jméno FO], že se na žalovanou obrátila až poté, co po zakoupení pozemku a jeho nabídce k prodeji se ji zájemce dotazoval na přístup přes pozemky ve vlastnictví soukromé osoby. Ani skutečnost, že na pozemcích je nedokončená stavba v podobě dosud nezpevněné svrchní vrstvy komunikace, nemusela vést žalobkyni k závěru, že k pozemku není přístup, jestliže [jméno FO] po pozemku žalované bez problémů přijela. Ostatně i sama žalovaná v řízení uvedla, že po svém pozemku jezdí, jakož i další osoby s jejím souhlasem. A že nejde o veřejnou cestu, seznatelným způsobem žalovaná deklarovala umístěním zákazových značek až poté, co žalobkyně uzavřela kupní smlouvu a obrátila se na žalovanou s žádostí o povolení nezbytné cesty. Rovněž vlastnické právo obchodní korporace k pozemku nevylučuje, že by mohlo jít o veřejnou cestu (srovnej bod 50. odůvodnění).

45. Nelze také uzavřít, že by žalobkyně „zakoupila“ pozemek za sníženou cenu s vědomím, že není spojen s veřejnou sítí komunikací, pro jejíž zajištění před koupí nic neučinila, a jednalo by se tak o zneužití práva, neboť by dosáhla zvýšení ceny pozemku povolením nezbytné cesty (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Z kupní smlouvy nevyplývá, že by žalobkyně nabyla pozemek za sníženou kupní cenu proto, že pozemek nemá zajištěn přístup z veřejné cesty. Takový závěr nelze dovodit z pouhého srovnání inzerovaných (časově nespecifikovaných) realitních nabídek na prodej stavebních pozemků, které v řízení před soudem prvního stupně doložila žalovaná, ani z toho, že následně žalobkyně inzerovala prodej pozemku jako stavebního za mnohonásobně vyšší cenu. Jednatelka žalobkyně vysvětlila, že kupní cena za pozemek byla sjednána s ohledem na to, že pozemek je evidován jako orná půda a náklady spojené s tím, aby byl zapsán jako stavební, budou [Anonymizováno] [Anonymizováno] až [částka]. A že si žalovaná byla vědoma nereálnosti nabídky prodeje pozemku za mnohonásobek jeho kupní ceny.

46. Nedostatek přístupu k pozemku žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] není tedy důsledkem (přinejmenším) hrubé nedbalosti žalobkyně a nemůže být proto důvodem pro zamítnutí žaloby o povolení nezbytné cesty podle § 1032 odst. 1 písm. b) o. z.

47. Protože žalobkyně v řízení před soudem prvního stupně zmiňovala, argumentujíc pro závěr, že si nedostatek přístupu nezpůsobila hrubou nedbalostí, že se v době uzavření kupní smlouvy domnívala, že pozemky žalované jsou veřejně přístupnou účelovou komunikaci, a její tvrzení takové možnosti nasvědčovala, odvolací soud, maje za to, že uvedené skutečnosti mohou být významné pro právní posouzení věci (viz bod 48. odůvodnění), doplnil dokazování o důkazy, které soud prvního stupně z důvodu jiného právního posouzení jako nadbytečné neprováděl (viz bod 3. odůvodnění). V odvolacím řízení žalobkyně další důkazní návrhy neuplatnila.

48. Veřejnou cestu představuje totiž i veřejně přístupná účelová komunikace a existence účelové komunikace na přilehlém pozemku je proto překážkou pro povolení nezbytné cesty (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], nebo ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

49. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích (dále jen „zákon o pozemních komunikacích“), účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. Příslušný silniční správní úřad obecního úřadu obce s rozšířenou působností může na žádost vlastníka účelové komunikace a po projednání s [právnická osoba] upravit nebo omezit veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytně nutné k ochraně oprávněných zájmů tohoto vlastníka. Úprava nebo omezení veřejného přístupu na účelové komunikace stanovené zvláštními právními předpisy tím není dotčena.

50. Účelové komunikace tvoří z hlediska dopravního významu nejnižší kategorii pozemních komunikací, mohou být ve vlastnictví jakékoliv právnické či fyzické osoby a stejně jako ostatní pozemní komunikace jsou veřejným statkem. Rozhodnutí o tom, zda jde o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, je v pravomoci silničního správního úřadu (viz například usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

51. V řešené věci nebylo ani tvrzeno, že by příslušným správním úřadem bylo takové rozhodnutí vydáno. Proto si odvolací soud otázku, zda jsou splněny znaky veřejně přístupné účelové komunikace, posuzoval sám jako otázku předběžnou.

52. Judikatura Ústavního soudu, Nejvyššího soudu i Nejvyššího správního soudu se shoduje v tom, že veřejně přístupná účelová komunikace existuje za současného naplnění následujících čtyř pojmových znaků: 1) stálost a znatelnost komunikace v terénu, 2) zákonný účel podle § 7 odst. 1 zákona o pozemních komunikacích, 3) souhlas vlastníka s veřejným užíváním, 4) nutná komunikační potřeba. Účelová komunikace se může nacházet pouze na části pozemku (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 268/06, rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 2. května 20212, sp. zn. [spisová značka]).

53. Jedním ze znaků veřejně přístupné účelové komunikace je souhlas vlastníka s veřejným užíváním jeho pozemku či jeho části, který může být dán, jak dovodila judikatura, i konkludentně.

54. V uvedené souvislosti je třeba připomenout, že rozdíl mezi výprosou a konkludentním souhlasem s obecným užíváním pozemku ve smyslu zákona o pozemních komunikacích spočívá v tom, zda vlastník trpěl užívání svého pozemku jednou osobou či úzkým uzavřeným okruhem osob, anebo zda toleroval užívání pozemku neuzavřeným okruhem osob, o němž neměl přesný přehled a ani nad ním neměl kontrolu (viz například zpráva veřejného ochránce práv ze dne [datum], č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno], rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

55. Judikatura vyšších soudů je ustálena v závěru, že již existující souhlas s veřejným užíváním veřejné komunikace nemůže vzít vlastník účelové komunikace jednostranně zpět. Jinak řečeno, pokud účelová komunikace vznikne, je její právní status závazný i pro budoucí majitele pozemku (viz rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], nebo ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], publikovány ve Sbírce Nejvyššího správního soudu pod č. 2826/2013). V poměrech projednávané věci to znamená, že v případě existence veřejně užívané komunikace na pozemcích žalované by instalace omezujícího dopravního značení nemohla nic změnit na jejím charakteru veřejné přístupné účelové komunikace.

56. Z předložených zpráv [právnická osoba] [adresa], jakož i sdělení [právnická osoba] [adresa], odboru výstavby, se nepodávalo, že by se na pozemcích žalované mělo jednat o veřejně přístupnou účelovou komunikaci (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Současně ze strany [právnická osoba] [adresa], odboru výstavby, bylo ve sdělení ze dne 5. března a [datum] uvedeno, že stavba komunikace dosud nebyla zkolaudována. 57. [adresa], že pro rozhodnutí je rozhodující stav v době jeho vyhlášení (§ 154 o. s. ř.), platí i pro rozhodování odvolacího soudu (§ 211 o. s. ř.) a platí i pro právní stav, jestliže konstitutivní rozsudek má za následek vznik, změnu nebo zánik právního vztahu mezi účastníky (srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], či ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Odvolací soud se proto zabýval aktuální faktickou situací, tedy mírou kontroly žalované jako vlastníka vybudované komunikace nad okruhem osob cestu užívajících. Na základě shora provedeného dokazování dospěl k závěru, že nelze konkludentní souhlas žalované s užíváním cesty veřejností v daném okamžiku dovodit. Žalovaná umístila na své pozemky dopravní značení s omezujícím charakterem s tím, že přístup na její pozemky je povolen pouze s jejím souhlasem. Aktivně dala najevo nesouhlas s neomezeným užíváním a výslovně popírala, že by se jednalo o veřejně přístupnou účelovou komunikaci.

58. Na základě shora provedeného dokazování nebylo možno učinit jednoznačný závěr, že se v případě komunikace budované na pozemcích žalované jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci.

59. Lze proto souhlasit se závěrem soudu prvního stupně potud, že pozemek žalobkyně není v současné době spojen s veřejnou komunikací.

60. Z dosavadních výsledků řízení se přitom dále podává, že k pozemku žalobkyně je nejpřirozenější přístup po pozemcích žalované, na nichž je vybudovaná komunikace, byť dosud nezkolaudovaná, neboť by v podstatě nebylo třeba provádět žádné nezbytné úpravy pro zajištění průchodu nebo příjezdu k pozemku žalobkyně.

61. Odvolací soud se proto dále zabýval tím, zda jsou splněny podmínky pro povolení nezbytné cesty ve smyslu ustanovení § 1029 o. z., jež podmiňuje povolení nezbytné cesty obecně potřebou řádného hospodaření či jiného řádného užívání pro vlastníka nemovité věci. Obhospodařováním je třeba rozumět hospodaření na nich. Údržbou je třeba rozumět práce spojené s udržováním pozemků a staveb na nich. Soud tedy může rozhodnout o povolení nezbytné cesty jen tehdy, jestliže vlastník nemůže nemovitou věc řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

62. Soud při úvaze o povolení nezbytné cesty zvažuje a posuzuje konkrétní účel, pro který má být nezbytná cesta povolena.

63. V projednávané věci žalobkyně žádá povolení nezbytné cesty formou služebnosti spočívající v právu jezdit přes pozemky žalobkyně jakýmikoli vozidly pro účely plánovaného využití pozemku, kterým je výstavba pro obytné účely, péče o něj, jakož i řádné nakládání a hospodaření, včetně jeho budoucího prodeje a s tím související nutností zřízení inženýrských sítí.

64. Protože účelem zřízení nezbytné cesty je zajištění příchodu a odchodu, příp. příjezdu a odjezdu, přes pozemky souseda, nelze nezbytnou cestu podle § 1029 o. z. povolit za účelem vybudování inženýrských sítí na sousedních pozemcích. Inženýrské sítě (vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení) lze zřídit na služebném pozemku např. jako služebnost inženýrské sítě nebo na základě obligačního práva (např. nájmu).

65. Požaduje-li žalobkyně povolení nezbytné cesty za účelem vybudování stavby (a to i stavby inženýrských sítí) na svém pozemku, tak již soud prvního stupně správně uvedl, že judikatura Nejvyššího soudu připouští povolení nezbytné cesty za účelem budoucího zastavění pozemku, avšak za splnění určitých podmínek, jež v projednávané věci naplněny nebyly (v podrobnostech odkazuje odvolací soud na přiléhavé odůvodnění soudu prvního stupně v bodě 17. jeho rozsudku, vyjma závěru o vlivu aktivní záplavové zóny na možnost zastavět pozemek, když i pozemky v této zóně jsou zastavitelné). Pouhé určení pozemku v územním plánu k zástavbě k povolení nezbytné cesty nestačí; žalobce musí prokázat, že příprava stavby dosáhla určitého stupně. Jinak by totiž mohlo docházet k tomu, že žalobci by byla povolena nezbytná cesta v rozsahu odpovídajícímu provozu údajné budoucí stavby, avšak přesahující skutečnou objektivní potřebu vlastníka nezastavěného pozemku řádně jej užívat. Má-li být nezbytná cesta takto povolena k pozemku, který je součástí zemědělského půdního fondu, pak o úmyslu stavebníka (žalobkyně) svědčí i to, že řádně požádal o odnětí pozemku zemědělskému půdnímu fondu (§ 9 a násl. zákona č. 34/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu). Žalobkyně též musí vymezit základní parametry uvažované stavby a sdělit, k jakému účelu má sloužit; musí též prokázat, zda z hlediska územního plánování lze takovou stavbu na pozemku zřídit (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). V dané věci však nebylo tvrzeno, natož prokázáno, že by žalobkyně vymezila parametry stavby, že by uvažovanou stavbu bylo možno na pozemku podle územního plánu postavit, případně, že by požádala o odnětí pozemku zemědělskému půdnímu fondu. Jak vyplynulo z výpovědi [jméno FO], žalobkyně žádné kroky vedoucí k možnému zastavění pozemku dosud nepodnikla.

66. Důvodem pro povolení nezbytné cesty nemůže být ani skutečnost, že žalobkyně hodlá pozemek prodat. Samotnému prodeji pozemku nedostatek přístupu k veřejné cestě nebrání. Ostatně bez přístupu jej koupila i žalobkyně, která jej obratem inzerovala k prodeji.

67. Podle § 1021 o. z. vlastník umožní sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm, nelze-li tohoto účelu dosáhnout jinak; soused však nahradí vlastníku pozemku škodu tím způsobenou.

68. K tomu odvolací soud předesílá, že citované ustanovení § 1021 o. z. upravuje určitý způsob vypořádání vztahu mezi vlastníkem pozemku, který potřebuje objektivně užít sousední pozemek k údržbě svého pozemku nebo k hospodaření na něm. Soud není vázán žalobním návrhem (§ 153 odst. 2 o. s. ř.), ani právní kvalifikací žaloby (iura novit curia), je však vázán skutkovým základem žaloby, podle kterého žalobce žádá užití pozemku, resp. povolení cesty, za účelem uvedeným v tomto ustanovení. Jestliže tedy žalobce žádá povolení nezbytné cesty jen pro účely uvedené v § 1021, pak soud žalobu posoudí a rozhodne o ní podle těchto ustanovení; na to žalobce upozorní tak, aby rozhodnutí nebylo nepředvídatelné (překvapivé).

69. Na možnost takového posouzení upozornil odvolací soud žalobkyni při jednání dne [datum]. Žalobkyně setrvala na dosud uplatněných tvrzeních a v plném rozsahu odkázala na žalobu a doplňující podání.

70. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, v katastru nemovitostí je pozemek žalobkyně evidován jako orná půda. Ve skutečnosti není dlouhodobě zemědělsky využíván, o čemž svědčí jeho neudržovaný stav v podobě vzrostlých stromů a náletových dřevin. Z výslechu jednatelky žalobkyně vyplynulo, že přístup na pozemek žalobkyně žádá za účelem jeho rekultivace, odstranění dřevin, náletů a dalších úprav, které by vedly ke změně jeho způsobu využití na pozemek stavební. Do budoucna ho totiž plánuje prodat a generovat zisk spojený s tím, že dojde k jeho úpravám na pozemek stavební. Do současné doby na pozemku žalobkyně žádné úpravy a údržbu neprovedla.

71. Lze tedy uzavřít, že v době vyhlášení rozhodnutí se v případě pozemku žalobkyně jedná o pozemek dlouhodobě ležící ladem, nevyžadující každodenní údržbu, obhospodařování a neustálý přístup k němu. Naopak je zřejmé, že žalobkyně pozemek hodlá jen zrekultivovat, odstranit dřeviny a nálety na pozemku se nacházející a následně zpeněžit jako pozemek stavební.

72. Za této situace, kdy pozemek žalobkyně není dlouhodobě užíván k žádnému účelu, tak žádá-li žalobkyně o povolení nezbytné cesty jen za účelem posečení, rekultivace pozemku a odstranění dřevin, je opatřením přiměřeným účelu, který žalobkyně sleduje, oprávnění žádat po žalované vstup na její pozemky podle § 1021 o. z., nikoli zřízení nezbytné cesty. Umožnění přístupu podle § 1021 o. z. je na místě nejen tehdy, půjde-li o údržbu jednorázovou, ale i periodicky se opakující (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], nebo ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 72/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní).

73. Odvolací soud proto dospěl k závěru, že žalobě o povolení nezbytné cesty nelze vyhovět, neboť žalobkyní sledovaného cíle lze dosáhnout právem vstupu podle § 1021 o. z.

74. Jen pro úplnost odvolací soud k ostatním odvolacím námitkám žalobkyně dodává:

75. Ohledně soudem prvního stupně vyslovené úvahy o možném přístupu na pozemek žalobkyně přes pozemek parc. č. [hodnota] lze uvést, že soud prvního stupně zjistil, že na pozemek žalobkyně by mohl být přístup přes pozemky žalované, na nichž se nachází zpevněná cesta, nebo přes pozemek parc. č. [hodnota] (bod 7. odůvodnění jeho rozsudku), a uzavřel, že jsou pochybnosti, přes které pozemky vede nejschůdnější přístup na pozemek žalobkyně, když přes pozemek parc. č. [hodnota] by cesta byla kratší, pozemek není využíván a je na něm jen porost (bod 14. odůvodnění jeho rozsudku). Protože své zamítavé rozhodnutí založil primárně na tom, že si žalobkyně nedostatek přístupu k pozemku způsobila hrubou nedbalostí (bod 14. odůvodnění jeho rozsudku), nebylo třeba, aby přijal jednoznačný závěr, přes který pozemek je přístupnější cesta. Odvolací soud učinil sice jednoznačný závěr o lepším přístupu na pozemek žalobkyně přes pozemky žalované, na závěru o nedůvodnosti žaloby to však nic nemění.

76. Odvolací soud se neztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že v poměrech projednávané věci nejsou s ohledem na odlišné skutkové okolnosti aplikovatelné závěry nálezu Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 1587/20, týkající se ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) o. z. Soud prvního stupně měl za to, že Ústavním soudem přijatý závěr se vztahuje toliko na situace, kdy na cizím pozemku stojí stavba bez přístupu k ní. Tento názor odvolací soud nesdílí, neboť ze závěrů citovaného nálezu nic takového nevyplývá. Ústavní soud uzavřel, že nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou nelze v České republice s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví považovat za projev hrubé nedbalosti, když zdůraznil, že při snaze o nalezení spravedlivé rovnováhy nemohou obecné soudy přehlížet ani ekonomickou a právní realitu v České republice. K tomuto závěru se přihlásil i ve svém nálezu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 3045/23, ve kterém byla výslovně řešena otázka nezbytné cesty k pozemku.

77. Nemůže obstát námitka žalobkyně, že v případě posouzení věci podle § 1021 o. z. by byla narušena dvojinstančnost soudního řízení, pokud by věc nebyla vrácena k novému projednání a rozhodnutí soudu prvního stupně. Dvojinstančnost řízení není ústavní ani obecnou zásadou občanského soudního řízení (k tomu srovnej usnesení Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. Pl. ÚS 38/13, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Žalobkyně měla možnost se vyjádřit k posouzení věci podle uvedeného zákonného ustanovení před odvolacím soudem, což neučinila. Namítala-li, že ustanovení § 1021 o. z. jí neumožní pozemek zasíťovat, pak je třeba připomenout, že ani povolená nezbytná cesta by jí neumožnila vést inženýrské sítě před pozemky žalované a za účelem zasíťování jejího pozemku nelze v současné době nezbytnou cestu povolit (viz body 64. a 65. odůvodnění tohoto rozsudku).

78. Ze všech shora uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně podle § 219o. s. ř. jako věcně správný potvrdil, když věcně správným shledal i nákladový výrok (zde pro stručnost odkazuje na bod 19. odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně a bod 5. odůvodnění tohoto rozsudku).

79. Výrokem II. rozsudku odvolací soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. za použití § 151 odst. 1 o. s. ř. a § 224 odst. 1 o. s. ř. o náhradě nákladů řízení před soudem odvolacím a procesně úspěšné žalované přiznal plnou náhradu nákladů ve výši celkem [částka]. Ta se sestává z odměny za čtyři úkony právní služby po [částka] (vyjádření k odvolání, vyjádření ze dne [datum], účast u jednání odvolacího soudu dne 20. února a [datum]), ze čtyř náhrad hotových výdajů po [částka], to vše dle § 7 bodu 5., § 9 odst. 3 písm. c), § 11 odst. 1 písm. g), k) a § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění účinném od [datum]. K tomu náleží podle § 137 odst. 3 o. s. ř. náhrada za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % ve výši [částka]. Náhrada nákladů odvolacího řízení byla přiznána k rukám zástupce žalované podle § 149 odst. 1 o. s. ř., ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku podle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.

Poučení