16 Co 337/2025 - 249

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Milana Chmelíčka a soudkyň Mgr. Jitky Stibralové a Mgr. Zdeňky Burdové v právní věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o 97 592 Kč s přísl., k odvoláním žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 30. dubna 2025, č. j. 15 C 270/2022-208, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I ohledně částky 46 643 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z této částky od 12. 10. 2022 do zaplacení potvrzuje.

II. Ohledně zbývajících 50 949 Kč s příslušenstvím se rozsudek ve výroku I mění tak, že se žaloba zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 97 592 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 12. 10. 2022 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalovanému byla uložena povinnost nahradit žalobci náklady řízení ve výši 69 020 Kč k rukám právního zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). Dále bylo rozhodnuto tak, že žalobci a rovněž žalovanému bude prostřednictvím Obvodního soudu pro [adresa] vrácena složená záloha ve výši 5 000 Kč, a to do 30 dnů od právní moci rozsudku (výroky III. a IV.).

2. Žalobce se domáhal zaplacení předmětné částky s tvrzením, že je v rozsahu ideálních dvou třetin spoluvlastníkem domu č. p. [číslo] v k.ú. [adresa], v rozsahu ideálních 5/12 je pak spoluvlastníkem pozemků parc. č. [číslo] a [číslo] v k.ú. [adresa], ve zbývajícím rozsahu, tedy ve vztahu k domu ohledně jedné ideální 1/3 a ve vztahu k pozemkům ohledně ideálních 7/12 je spoluvlastníkem žalovaný. Předmětný dům i pozemky užívá výlučně žalovaný a odmítl je i žalobci zpřístupnit a rovněž poskytnout žalobci úhradu za užívání předmětných nemovitostí nad rozsah spoluvlastnického podílu žalovaného. Žalobce tak požadoval, aby pak mu žalovaný tuto úhradu zaplatil, a to za období od 28. 2. 2022 do 22. 6. 2022, přitom na základě jím předloženého posouzení vycházel z částky 34 197 Kč jako obvyklého nájemného z domu s tím, že náhrada za jeho 2/3 činí částku 22 798 Kč měsíčně. Ve vztahu k pozemkům vyšel z měsíčního nájemného a ve výši 17,26 Kč za metr2, ve vztahu k celkovému rozsahu zastavěných pozemků 468 metrů2 dovodil měsíční nájemné částkou ve výši 8 078 Kč měsíčně a náhradu za jeho podíl ve výši 3 366 Kč měsíčně. Na tomto základě požadoval zaplacení předmětné částky.

3. Napadený rozsudek je již druhým rozsudkem soudu I. stupně vydaným v této věci, když jeho prvý rozsudek ze dne 3. 5. 2023, č.j. [spisová značka] byl rozhodnutím zdejšího soudu č. j. [spisová značka] z 16. 1. 2024 změněn tak, že se na rozsudek pro zmeškání nevydává.

4. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Namítal, že žalobci byl v době, kdy spoluvlastnické podíly na nemovitostech koupil znám špatný stav nemovitosti znemožňující její pronájem. Proto ani žalovaný nesouhlasil s částkou, kterou žalobce v žalobě vyčíslil.

5. V řízení soud I. stupně provedl důkazy výslechem svědka [jméno FO] (souseda žalovaného), [tituly před jménem] [jméno FO], který nabyl nemovitost od žalobce, dále i výpisem z katastru nemovitostí, spisem Obvodního soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka], [spisová značka], [spisová značka]. Soud I. stupně provedl důkaz i listinou předloženou žalobcem nazvanou „Posouzením výše obvyklého nájemného u srovnatelných rodinných domů s pozemky v daném místě a čase a znaleckým posudkem č. [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba]

6. Na základě takto provedeného dokazování i zjistil, že žalobním tvrzením odpovídají spoluvlastnické podíly žalobce i žalovaného na předmětných nemovitostech, dále rovněž zjistil, že předmětné nemovitosti dlouhodobě užívá po smrti rodičů žalovaný. Ten měl konflikty se svými rodiči i bratrem, to vyústilo i v rozsudek č. j. [spisová značka] částečně potvrzený rozsudkem zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka], kterým byl jeho bratr [jméno FO] úspěšný k žalobě na vrácení daru. Již v tomto řízení se žalovaný vyjádřil tak, že mimořádný nepořádek a chybějící údržba domu je záměrně dosažený stav. Velmi špatný stav domu i naplnění domu i zahrady řadou nepoužitelných věcí (včetně motorových vozidel) byl potvrzen i svědecky. Soud i z výzvy žalobce žalovanému zjistil, že se žalovaný domáhal svých práv na užívání, respektive vydání náhrady za užívání nad rozsah spoluvlastnického podílu. Soud I. stupně považoval skutkový stav za dostatečně prokázaný, proto již neprováděl důkazy dalšími svědeckými výpověďmi navrženými účastníky.

7. Uzavřel, že bylo nepochybně prokázáno, že žalobce neužívá nemovitosti, nikoliv ze své vůle, ale protože mu žalovaný v jejich užívání brání, a to faktickým znemožněním takového užívání, když způsobil stav nemovitosti, který jej činí de facto neuživatelnou. Za této situace žalobci vznikl vůči žalovanému nárok, aby mu žalovaný poskytl náhradu za užívání předmětných nemovitostí nad rozsah jeho spoluvlastnického podílu. Soud nejprve konstatoval, že v případě, kdy věc užívá nad rozsah svého spoluvlastnického podílu většinový spoluvlastník, je situace odlišná od toho, kdy věc bez rozhodnutí většinového spoluvlastníka či většiny spoluvlastníků užívá menšinový spoluvlastník. (§§ 1117, 1121, 1122 a 2291 o.z., dále i Rc 17/2013). Nicméně dále uzavřel, že užíváním společné věci nad rozsah svého spoluvlastnického podílu vzniklo žalovanému bezdůvodné obohacení, které je povinen žalobci vydat. Jeho výši je pak třeba poměřovat hladinou obvyklého nájemného. Soud I. stupně, konstatoval, že tato náhrada se poskytuje ve výši obvyklého nájemného. Pokud to byl žalovaný, který, jak bylo prokázáno, nastolil takové poměry, které druhému spoluvlastníku znemožňuje realizaci práva užívat společnou věc, je namístě, aby i stanovení obvyklého nájemného vycházet ze stavu domu bez poškození, když soud I. stupně tento závěr dovodil z usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 225/2023. Soud proto takto postupoval, vyšel z posouzení ceny v souvislosti s ušlým nájemným předložené žalovaným, které považoval za věrohodné. Dospěl tedy k závěrů, že nárok žalobce, tak jak byl v žalobě uplatněn, je důvodný, a proto žalobě zcela vyhověl.

8. O úroku z prodlení soud rozhodl dle § 1970 o. z. a § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., o nákladech řízení dle § 142 odst. 1 o. s. ř. dle úspěchu ve věci, když výpočet těchto nákladů uvedl v odůvodnění svého rozsudku. Zároveň rozhodl i o vrácení nespotřebované zálohy na náklady svědečného.

9. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný. Namítal, že když žalobce na základě kupní smlouvy ze dne 3. 5. 2019 uzavřené mezi [jméno FO] a žalobcem svůj spoluvlastnický podíl na domě a pozemku nabyl, výslovně potvrdil, že si předmět koupě řádně prohlédl, a je mu znám jeho současný faktický stav. Tuto skutečnost soud I. stupně v napadeném rozhodnutí dostatečně nereflektoval. Dále žalovaný uváděl, že žalobci nikterak ve vstupu žalobce do nemovitosti aktivně nebránil, výzvy k zpřístupnění nemovitosti mu nikdy nebyly doručeny a žalovanému ani není známo, že by se žalobce o kontakt pokoušel jiným způsobem. Namítal i, že soud I. stupně nijak nezjišťoval, zda se žalobce v době, za kterou požaduje úhradu, nějak podílel na údržbě či opravě nemovitosti. Rovněž odkazoval na v řízení předložený znalecký posudek č. [číslo] vypracovaný znaleckou kanceláří [právnická osoba], dle něhož nemovitost je neobyvatelná nejen z důvodu zavalení movitými věcmi, nýbrž z důvodů technického stavu samotné stavby. Pokud sám žalobce faktický stav předmětné nemovitosti dle příslušné kupní smlouvy přijal, nemůže se nyní domáhat nároku na základě tvrzení, že nemůže nemovitost užívat. Dle žalovaného je zcela zjevné, že žalobce koupil předmětné spoluvlastnické podíly na domě a pozemku jen a pouze v úmyslu inkasovat na tomto základě nyní uplatněný nárok a jedná se tak o čistou spekulaci. Dále namítal, že stav nemovitostí není vyvolán pouze jím, ale i předchozími spoluvlastníky, v minulosti především nemovitosti užívali i jeho rodiče, matka do roku 2002, otec do roku 2015. Také zpochybnil i svědeckou výpověď svědka [jméno FO] s tím, že ten je nyní aktuálním vlastníkem spoluvlastnického podílu a s žalovaným vede několik soudních sporů, má ho tedy za podjatého. Naopak považoval za pochybení soudu I. stupně, neprovedení jím navržených svědků s odkazem na nesložení zálohy. Přitom žalobce navrhl jako svědky svého syna a manžele Valigurské, kteří jsou již v důchodovém věku, záloha na náklady důkazu, tak byla zjevně nepřiměřená. Za podjatého pak označil i svědka [jméno FO]. Ze všech těchto důvodů žalovaný navrhl, aby odvolací soud buď rozsudek soudu I. stupně změnil a žalobu zamítl, případně, aby rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

10. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako správného. Uváděl, že kupní smlouva, kterou žalobce předmětné spoluvlastnické podíly nabyl, nijak nemůže vyloučit nároky z bezdůvodného obohacení, které má žalobce vůči žalovanému. Ve vztahu k výzvám ke zpřístupnění nemovitosti žalovaný odkázal na provedené dokazování, tedy na výzvy, včetně podacích lístků s tím, že pokud si žalovaný tyto výzvy nevyzvedl, jde to k jeho tíži. Dále i uváděl, že s ním žalovaný nikdy s nekomunikoval, nikdy ho také nevyzval k tomu, aby se podílel na nákladech spojených s předmětnými nemovitostmi. Ve vztahu ke stavu předmětných nemovitostí uváděl, že to byl právě sám žalovaný, který prokazatelně zastavěl pozemek i dům svými movitými věcmi, a je to i žalovaný, který se svou rodinou v domě bydlí. I z tohoto důvodu je i údržba předmětných nemovitostí prakticky vyloučena. I kdyby některé věci byly otce žalovaného, nemůže tato skutečnost být důvodem pro zamítnutí žaloby, neboť otec žalovaného zemřel před 10 lety. Skutečnost, že je to právě žalovaný, který pozemek i dům zcela zaplnil věcmi byla jednoznačně prokázána mimo jiné svědecky. Ze všech těchto důvodů žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku jako správného.

11. Odvolací soud na základě podaného odvolání přezkoumal napadený rozsudek dle § 212 a § 212a o.s.ř. Když i v řízení některé důkazy opakoval a dokazování i doplnil dalšími listinami založenými ve spise (§ 213 odst. 2 a 3 o.s.ř.) dospěl k závěru, že jsou dány podmínky pro konečné rozhodnutí ve věci.

12. Soud I. stupně rozhodná zjištění o výši nároku žalobce čerpal z listiny nazvané „Posouzení ceny v souvislosti ušlého nájemného [adresa]“. Z listiny není zřejmé, kdo ji vypracoval, zástupce žalobce uvedl, že pro jeho mandanta byla zřejmě zpracována na základě nabídek pronájmu obdobných nemovitostí. Listina zahrnuje seznam sedmi inzerovaných nemovitostí vesměs rodinných domů v [adresa]. Z fotodokumentace, která je u jednotlivých nabídek připojena je zcela evidentní, že se jedná o rodinné domy svou kvalitou s předmětným domem nesrovnatelné, zejména rodinný dům v inzerátu [číslo], kdy se jedná o třípodlažní dům 6+2, dům [číslo] s zahradou, ale i domy [číslo] a [číslo], kde dům [číslo] je jednoznačně v lepším stavu a dům [číslo] je výrazně větší vila (7+1). Dále jsou součástí této listiny pozemky inzerované k pronájmu, zde je průměrná cena ve výši 17,26 Kč za m2 měsíčně. Charakter pozemků v listině se jeví v zásadě odpovídající předmětným pozemkům, sám zástupce žalovaného uvedl, že výši nájemného za pozemek požadovaného částkou 17,26 Kč za metr2 měsíčně nezpochybňuje co do výše.

13. Ze znaleckého posudku č. [číslo] vypracovaného znaleckou kanceláří [právnická osoba] pro řízení před Obvodním soudem pro [adresa] ve věci sp.zn. [spisová značka], kde předmětem řízení je náhrada jiné období roku 2022 odvolací soud shodně jako soud I. stupně zjistil, že součástí tohoto znaleckého posudku je fotodokumentace, zachycující předmětný dům i pozemek. Z fotodokumentace je patrná opadávající omítka fasády skutečnosti, že celá zahrada domu je zavalena odpadky a jsou zde velmi úzké koridory, kterými je možné chodit, z fotosnímků je také patrné zatékání do interiéru, což je zřejmé ze střechy (rovněž částečně zavalené odpadky) i vnitřních prostor. Z konstrukce střechy již i vyrůstají stromy (např. bříza). I další fota prokazují, že v třetím nadzemním podlaží je patrné masivní zatékání ze střechy z opadávající omítkou a plísněmi. Znalecká kancelář konstatovala, že dům je v současném stavu nepronajímatelný. Nejde jen o zaplavení interiéru domu odpadky, ale i v případě vyklizení interiéru domu od těchto odpadků je tento dům nepronajímatelný, i z důvodu masivního zatékání ze střechy domu do jeho interiérů. Pokud by ale znalecká kancelář vyšla z předpokladu, že dům by byl vyklizený a nezatékalo by do něj (ale současná střecha a fasáda by byly ve stavu jako nyní), pak by roční nájem v roce 2022 odpovídal přibližně 5% hodnoty domu v daném stavu ve výši 3 290 066 Kč, což by činilo 164 503 Kč za rok za celý dům. Výši nájemného za pozemky určil znalecký posudek výnosovou metodou, tato částka výrazně přesahuje částku 17,26 Kč za metr2 měsíčně, která je požadována v žalobě.

14. Z kupní smlouvy uzavřené dne 3. 5. 2019 mezi [jméno FO] (bratrem žalovaného) a žalobcem odvolací soud zjistil, že touto smlouvou prodal [jméno FO] žalobci ideálních 5/12 předmětného pozemku a dále ideální 2/3 předmětného domu za částku 2 300 000 Kč. Byla dohodnuta splatnost a kupující i prohlásil, že si předmět koupě řádně prohlédl a je mu znám jeho současný faktický stav.

15. Z rozsudku Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 4. 5. 2021 č.j. [spisová značka] odvolací soud zjistil, že žaloba [jméno FO] (nyní žalovaného) proti jeho bratrovi [jméno FO] za vedlejší účasti na straně žalované žalobce na určení, že kupní smlouva ze dne 3. 5. 2019 je neplatná byla zamítnuta. Soud zde, konstatoval, že prodávající [jméno FO] řádně poskytl nabídku kupujícího [Jméno žalovaného] jako předkupníkovi, ten jí ale nevyužil.

16. Z rozsudku zdejšího soudu ze dne 18. 9. 2013 č.j. [spisová značka] odvolací soud zjistil, že zdejší soud v právní věci žalobce [jméno FO] proti žalovanému [jméno FO] o odvolání proti rozsudku Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 21. 3. 2012 č.j. [spisová značka] rozhodl tak, že rozsudek soudu I. stupně ve výroku prvém o věci samé změnil jen tak, že zamítl žalobu na určení, že žalobce je vlastníkem ideální čtvrtiny pozemku p. č. 1652/2 zastavěné plochy v k.ú. [adresa], jinak, tj. ohledně ideální 1/4 domu č. p. [číslo] rozsudek potvrdil a rozhodl o nákladech řízení. Soud I. stupně přitom napadeným rozsudkem vyhověl žalobě a určil, že vlastníkem ideální 1/4 domu i ideální 1/4 pozemků parc. č. [číslo] a [číslo] je žalující [jméno FO]. Jednalo se o žalobu na vrácení daru a soudy obou stupňů vzaly za prokázané, že žalovaný [Jméno žalovaného] se k žalobci a také k otci obou účastníků choval tak, že porušoval dobré mravy. Vztahu k žalobci žalovaný zamezovat žalobci přístupu do domu, choval se špatně i k otci účastníků, který bydlel v prvém obytném podlaží domu. Soud konstatoval, že žalovaný s rodinou udržuje nepořádek, dům je velmi zanedbaný, nefunguje dodávka vody, schodiště je znečištěné výkaly psů, které chová žalovaný, a i zahrada okolí domu jsou zastavěny a zaneseny věcmi žalovaného. Dochází i k verbální agresi žalovaného vůči otci účastníků, fyzické násilí prokázáno nebylo. Žalovaný i přiznal, že stav nemovitosti udržuje úmyslně, aby jeho otec nemohl svůj díl nemovitosti převést na [jméno FO].

17. Po takto doplněném dokazování odvolací soud považuje za potřebné nejprve uvést, že setrvává na svém závěru vyjádřeném v jeho předchozím rozhodnutí, že za situace, kdy předvolání k jednání vypravil soud I. stupně dne 8. 3. 2023, datová schránka byla zřízena žalovanému 9. 3. 2023 a i s ohledem na žalobní tvrzení a důkazy byl nárok minimálně co do výše zjevně sporný, neměl být rozsudek pro zmeškání vydán. I pokud by bylo možno přisvědčit opačnému závěru, je neprofesionální obsáhlá graficky zvýrazněná polemika soudu I. stupně s předchozím závěrem odvolacího soudu v odůvodnění nyní přezkoumávaného rozsudku. Odvolací soud zde připomíná, že soud I. stupně je právním závěrem odvolacího soudu vázán, a tedy by se měl ve své další činnosti obdobných postupů vyvarovat.

18. Ve vztahu k k samotnému přezkumu napadeného rozsudku lze uvést, že soud I. stupně při právním hodnocení učiněných zjištění sice nejprve obecně správně poukázal na ustálenou judikaturu (Rc 17/2013), kterou lze aplikovat i za účinnosti nového občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb. – o.z.) a která rozlišuje situace, kdy nad rozsah svého spoluvlastnického podílu užívá společnou věc většinový spoluvlastník od situace, kdy takto užívá věc spoluvlastník menšinový. Rozdíl spočívá v tom, že většinový spoluvlastník může po právu rozhodnout i o takovém hospodaření, kdy společnou věc užívá sám (§ 1126 odst. 2 o. z.). K takovému užívání má tedy právní důvod a v tomto případě se o bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 o. z. nejedná, byť menšinový spoluvlastník má i v tomto případě právo na náhradu vůči většinovému spoluvlastníku, a to v rozsahu jeho menšinového podílu. O bezdůvodné obohacení se naopak jedná v případě, kdy společnou věc bez většinového rozhodnutí či dohody o tomto užívání či bez rozhodnutí soudu užívá menšinový spoluvlastník, zde se o užívání bez právního důvodu jedná.

19. Výše uvedený závěr však soud následně zčásti popřel, když dovodil, že za situace, kdy je žalobce většinovým spoluvlastníkem ve vztahu k domu (ideální 2/3), ale menšinovým spoluvlastníkem ve vztahu k pozemkům (ideálních 5/12), žalovanému vzniklo ve vztahu k celému uplatněnému nároku na úkor žalobce bezdůvodné obohacení (viz bod 30 odůvodnění rozsudku). Tento závěr platí jen ve vztahu k domu, nikoli již k pozemkům, kde se jedná o nárok na menšinového spoluvlastníka na náhradu vůči většinovému spoluvlastníku užívajícími celou společnou věc. Nicméně nejen v případě bezdůvodného obohacení, ale i v případě náhrady vůči menšinovému spoluvlastníku platí, že výše plnění za užívání nad rozsah spoluvlastnického podílu výlučného uživatele společné věci je dána výší obvyklého nájemného, které by bylo možno při pronájmu společné věci získat a která odpovídá ideálnímu podílu na věci spoluvlastníka, který věc neužívá.

20. Nároky na náhradu za užívání společné věci nad rozsah spoluvlastnického podílu uživatele vyplývají ze zákona, nárok na ně je tak zásadně dán, a to i bez ohledu na to, že jeden ze spoluvlastníků neužívá společnou věc dobrovolně. Zamítnutí takového nároku pro rozpor s dobrými mravy (§ 2 odst. 3 o. z.) je výjimkou z pravidla, kterou musí odůvodňovat specifické konkrétní okolnosti případu. Ty však v dané věci rozhodně nejsou dány. Přestože by obecně dispozice předmětného domu umožňovala bydlení více osob (v minulosti rodiče žalovaného v prvém patře, rodina žalovaného v druhém patře) bylo jednoznačně svědecky i listinami prokázáno, že to byl sám žalovaný, který takové užívání znemožnil, a to zejména zahlcením domu i zahrady věcmi a rovněž absencí alespoň základní údržby domu. Lze přitom i poukázat na konfliktní jednání žalobce ve vztahu k vlastním příbuzným – otci i bratrovi v době, kdy byli spoluvlastníky oni. Pro úplnost lze k odvolacím námitkám i odkázat na správné zjištění soudu I. stupně, že žalovaný byl žalobcem vyzván k zpřístupnění domu. Dále dle přesvědčení odvolacího soudu by ani výslech syna žalobce či jím navržených svědků nemohl tento závěr zvrátit, když skutečnost, že žalobce zásadně výrazně ztěžuje a v minulosti i ztěžoval dalším spoluvlastníkům uplatňovat ve vztahu k předmětu spoluvlastnictví jejich práva, a to bez odpovídající náhrady, navíc značně nevhodným způsobem, vyplývá ze všech provedených důkazů. Sám základ nároků je dán.

21. Soud I. stupně, tedy i správně dovodil, že jednání žalovaného, který zahltil celý dům i zahradu věcmi, a tak znemožnil užívání dalšímu spoluvlastníku, důvodem pro zamítnutí žaloby není. Zjevně ale pochybil, když žalobě vyhověl v uplatněné výši. Nikým nepodepsaná listina předložená žalobcem obsahující nabídky nájmů pro 7 dalších nemovitostí podkladem pro stanovení obvyklé ceny nájmu předmětného domu být nemůže. Za prvé jejím obsahem jsou ceny nájmů nabídkové a nikoliv realizované, z úřední činnosti odvolacímu soudu známo, že se tyto ceny často liší. Za druhé a především v listině předložené žalobcem se zcela evidentně liší jím uvedené domy od domu v [adresa] ulici, a to zejména stavebnětechnickým stavem, který je, jak výše uvedeno, u předmětného domu z důvodu chybějící údržby značně zanedbaný. Jakkoli lze odhlédnout od zahlcení domu, nelze odhlédnout od jeho stavebně technického stavu a při stanovení obvyklého nájemného jej hodnotit jako dům bezvadný. Lze přitom i poukázat na to, že vždy v minulosti měl žalovaný dům ve spoluvlastnictví s dalšími rodinnými příslušníky (otec, bratr), navíc byl spoluvlastníkem menšinovým. Byť je zjevné, že domluva s žalovaným je značně obtížná, nelze současný stavebnětechnický stav domu přičítat pouze jemu.

22. Stanovení obvyklého nájemného je otázkou odbornou, proto soudy v takovém případě zpravidla vycházejí ze znaleckých posudků z oboru ekonomika odvětví ceny a odhady (§ 127 o.s.ř.). Takový znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba] je součástí spisu, byť byl vypracován v jiném řízení a pro stanovení obvyklého nájemného vycházel ze stavu domu ke dni 23. 6. 2022, tedy z data následujícího po období, které je předmětem tohoto řízení. Soud I. stupně i z tohoto znaleckého posudku činil zjištění, nikoliv, ale o výši obvyklého nájemného. Odvolací soud na rozdíl od soudu I. stupně z těchto závěrů o výši obvyklého nájemného vyšel. Znalecký posudek přitom odhlédl od zahlcení domu věcmi, vyšel z jeho reálného stavebnětechnického stavu a nezohlednil ani zatékání do domu. Tento postup lze akceptovat, když žalovaným tolerované zatékání do domu lze ho odstranit mnohem snadněji než provést celkovou renovaci domu. Odvolací soud z tohoto znaleckého posudku vyšel i proto, že jím stanovená cena domu ke dni 23. 6. 2022 ve výši 3 290 000 Kč, svým poměrem odpovídá částce 2 300 000 Kč, za kterou žalobce v roce 2019 nabyl ideální 2/3 domu a ideálních 5/12 pozemků. Stanovení výše obvyklého nájemného znalcem přitom vždy představuje ze své povahy pouze kvalifikovaný odhad. Pokud ale v zásadě tento odhad odpovídá i realizované kupní ceně na spoluvlastnický podíl k domu, lze z něj vyjít.

23. Znalecká kancelář ve svém posudku konstatovala, že roční nájemné z nemovitostí činí 5 %, z hodnoty nemovitosti, odvolacímu soudu je z úřední činnosti známo, že obvyklé nájemné se okolo tohoto podílu pohybuje. Roční obvyklé nájemné za pronájem celého domu tak bylo stanoveno částkou 164 500 Kč (3 290 000 × 0,05), měsíční nájemné (: 12) činí částku 13 708,3 Kč, při zohlednění dvoutřetinového ideálního podílu žalobce to činí částku 9 138,8 Kč. Období od 1. 3. 2022 do 22. 6. 2022 představuje 3,73 měsíce, obvyklé nájemné z domu za rozhodnou dobu v rozsahu, nad který žalobce užívá dům nad svůj spoluvlastnický podíl tak činí částku 34 088 Kč. V případě pozemků vyšel i odvolací soud z nezastavěné části pozemku v rozsahu 468 m, požadované nájemné ve výši 17,26 Kč za metr2 měsíčně přitom na rozdíl od nároku uplatněného ve vztahu k domů shledal odpovídajícím. Ani v tomto případě není namístě k zahlcení zahrady věcmi přihlížet, zahrady označené v listině předložené žalobcem tak zahradě u předmětného domu v zásadě odpovídají, sám žalovaný prostřednictvím svého zástupce tuto částku nezpochybnil a lze uvést, že ve znaleckém posudku je dokonce uvedená částka výrazně vyšší, když byla stanovena výnosovou metodou. Soud tedy vyšel z měsíčního nájemného z pozemků ve výši 8 078 Kč (17,26 × 468), spoluvlastnickému podílu žalobce ve výši 5/12 pak odpovídá částka 3 366 Kč měsíčně a za celé období částka 12 555 Kč (x 3,73).

24. Rozsah, ve kterém shledal odvolací soud na základě výše uvedených zjištění a jejich právního posouzení dle §§ 1117, 1122 a 2991 o.z. žalobu důvodnou tak představuje částku 46 643 Kč a v tomto rozsahu odvolací soud dle § 219 o.s.ř. rozsudek soudu I. stupně potvrdil, a to včetně správného výroku o úroku z prodlení, kde pro stručnost odkazuje na odůvodnění rozsudku soudu I. stupně. Ohledně zbývajících požadovaných 50 949 Kč shledal odvolací soud z výše uvedených důvodů žalobu nedůvodnou, proto dle § 220 odst. 2 o. s. ř. napadený rozsudek změnil a žalobu ohledně této částky s příslušenstvím zamítl. Odvolací soud pouze dodává, že při výpočtu jednotlivých částek před vyhlášením rozhodnutí došlo k početní chybě spojené s chybným převzetím jedné číslice u stanovení ceny domu i u doby uplatněného nároku, z tohoto důvodu má rozsudek odvolacího soudu ve vyhovujícím i zamítavém výroku dle § 164 o. s. ř. za užití § 211 o. s. ř. i povahu opravného usnesení.

25. Každý z účastníků byl ve věci úspěšný jen zčásti, odvolací soud proto dle § 224 odst. 2 o. s. ř. a § 142 odst. 2 o. s. ř. rozhodl o nákladech řízení tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu před soudy obou stupňů.

Poučení