17 Co 321/2025 - 164

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Kotrčové a soudkyň Mgr. Daniely Večerkové a JUDr. Andrey Venclíkové ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 45 000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 2. 6. 2025, č. j. 70 C 272/2024-115 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I. mění tak, že žaloba s tím, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 45 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 12,75 % ročně od 1.7.2024 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů ve výši 54 598,65 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta [Jméno advokáta B].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 45 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně od 1.7.2024 do zaplacení, do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), a dále povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 37 737 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce [Jméno advokáta A] (výrok II.).

2. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení smluvní pokuty za nesplnění povinnosti žalovaného zaplatit blokační úhradu ve výši 150 000 Kč dle dohody o koupi nemovitosti ze dne 21. 6. 2024 (dále jen „Dohoda“).

3. Soud I. stupně vzal za prokázané, že žalobkyně a budoucí prodávající uzavřeli dne 6.6.2024 smlouvu o zprostředkování, jejímž předmětem byl závazek žalobkyně obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy a závazek budoucího prodávajícího zaplatit žalobkyni provizi. Na 20.6.2024 byla naplánovaná prohlídka nemovitosti za účasti žalovaného. Prohlídka nemovitosti se za účasti realitního makléře, žalovaného, jeho manželky, a dalších osob následně uskutečnila, nebylo prokázáno kdy přesně, ale bylo to ještě před podpisem Dohody. Na prohlídce realitní makléř žalovanému řekl, že k pozemku je přivedena elektřina, není tam voda ani přístupová cesta. Prostřednictvím prostředků komunikace na dálku (k tomu určené aplikace) byla dne 21.6.2024 podepsána mezi žalobkyní, žalovaným a budoucím prodávajícím trojstranná Dohoda, jejímž předmětem byl závazek žalovaného a budoucího prodávajícího uzavřít kupní smlouvu na nemovitost za kupní cenu včetně provize 2 200 000 Kč, byla sjednána doba trvání Dohody i povinnost žalovaného vyzvat k uzavření kupní smlouvy budoucího prodávajícího a tomu odpovídající závazek budoucího prodávajícího uzavřít do konce trvání Dohody kupní smlouvu. Účastníci Dohodu vnímali jako smlouvu rezervační, na jejímž základě realitní makléř nebude již nemovitost nabízet jiným zájemcům. V čl. 6 Dohody se žalovaný zavázal zaplatit blokační úhradu ve výši 150 000 Kč jako projev vážného zájmu o nemovitost s tím, že blokační úhrada bude použita na částečnou úhradu kupní ceny. Blokační úhrada měla být uhrazena do 3 kalendářních dnů od uzavření Dohody na účet žalobkyně a v případě prodlení se zaplacením delším než 5 kalendářních dní byl žalovaný povinen uhradit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady, s tím, že Dohoda se uplynutím této doby ruší. Smluvní pokuta byla splatná porušením povinnosti. V Dohodě byl sjednán závazek žalobkyně neuzavřít obdobnou dohodu týkající se této nemovitosti s třetí osobou a v případě porušení této povinnosti byla žalobkyně povinna zaplatit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady. Dále se žalobkyně zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření kupní smlouvy. Žalovaný Dohodu, která mu byla zaslána 21. 6. 2024 ve 12:40 podepsal ve 14:04 hodin „prostým“ elektronickým podpisem ve smyslu § 561 odst. 1 třetí věty zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) ve spojení s § 7 a § 3 odst. 1 první větou zákona č. 297/2016 Sb. o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce ve znění pozdějších předpisů. V řízení nevyvstaly pochybnosti o tom, že mechanismus podepsání zaručuje ověření totožnosti jednajícího a uchování obsahu, žalovaný měl možnost se s textem Dohody před podpisem seznámit a podepsanou Dohodu si mohl stáhnout. Přílohou Dohody byl list vlastnictví. Žalovaný Dohodu nečetl, domníval se, že by jí neporozuměl. Českému jazyku žalovaný rozumí, smluvní dokumentace je na něj složitá. Realitní zprostředkovatel k běžné praxi uvedl, že po podpisu Dohody již nemovitost nenabízí a ostatní zájemce upozorní na rezervaci pozemku a po uhrazení blokační úhrady kontaktuje právní oddělení k přípravě kupní smlouvy. Žalovaný s rodinou se jeli na pozemek podívat ještě po podpisu Dohody, koupi pozemku si rozmysleli a dne 24.6.2024 zaslal žalovaný realitnímu makléři textovou zprávu, že mají problém s parkováním u pozemku a pozemek zatím neberou. Na další zprávy od realitního makléře s dotazem, jak dále postupovat, žalovaný nereagoval, až dopisem ze dne 4.7.2024 (doručeným 8. 7. 2024) odstoupil od Dohody s odůvodněním, že mu bylo zamlčeno, že k nemovitosti není příjezd a skutečný stav pozemku zjistil až při osobní prohlídce po podpisu Dohody, a dále že byl tlačen k podpisu Dohody bez možnosti osobní prohlídky a byl ubezpečen, že může od Smlouvy odstoupit. Na odstoupení od Smlouvy reagovala žalobkyně tak, že trvá na úhradě smluvní pokuty a žalovaného upomenula o úhradu dluhu předžalobní výzvou.

4. Po právní stránce soud I. stupně věc posuzoval podle o.z. a zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování ve znění účinném od 1.7.2021 (dále jen „ZRZ“). Uzavřenou Dohodu považoval za nepojmenovanou smlouvu podle § 1746 odst. 2 o.z., nesoucí znaky smlouvy o smlouvě budoucí, a dále znaky tzv. rezervační smlouvy, podle níž zájemce zaplacením peněžní částky deklaruje vážný zájem o uzavření realitní smlouvy, oproti tomu druhá strana se zavazuje po dobu rezervace nemovitost nenabízet a pro zájemce rezervovat. Jedná se o smlouvu spotřebitelskou, neboť žalovaný nejednal v rámci své podnikatelské činnosti, zatímco žalobkyně ano. Na smluvní pokutu dopadá § 2048 o.z. a ustanovení o.z. na ochranu spotřebitele. Výši sjednané a požadované smluvní pokuty shledal soud přiměřenou, když smluvní pokuta sjednaná pro žalovaného i pro žalobkyni byla stejná a pokuta ve výši 30 % blokační úhrady není vzhledem k výši úhrady ani k významu utvrzené povinnosti nepřiměřená, když má sankční rozměr, popř. i funkci uhrazovací ve vztahu ke způsobené škodě. Žalovaný měl možnost vidět faktický stav nemovitosti na prohlídce, jeho tvrzení, že pozemek neměl možnost si prohlédnout, byla vyvrácena, a tvrzení o uvedení v omyl realitním makléřem nebyla prokázána (nebylo prokázáno, že by makléř sdělil žalovanému, že jej Dohoda k ničemu nezavazuje a že bez následků může odstoupit, když oba svědci i žalovaný uvedli, že o odstoupení se vůbec nehovořilo), nebylo prokázáno, že by žalovaný byl v časové tísni v důsledku chování realitního makléře, ani jiné porušení dobrých mravů makléřem před uzavřením Dohody. Ve vztahu k odstoupení od Dohody se soud neztotožnil s tím, že služba již byla k okamžiku uzavření Dohody žalobkyní poskytnuta, proto neaplikoval § 1837 písm. a) o.z. ani ujednání čl. 13 Dohody o nemožnosti odstoupení. Žalovaný měl právo od Dohody odstoupit i bez uvedení důvodů, za řádné odstoupení však nelze mít SMS zprávu ze dne 24.6.2024, ale až písemné odstoupení doručené žalobkyni 8. 7. 2024, které nastalo až po splatnosti smluvní pokuty. Nárok žalobkyně na smluvní pokutu proto soud shledal důvodným, když odstoupení na něj podle § 2005 odst. 2 o.z. nemá vliv. Soud vzal v potaz, že dle judikatury nelze v dvoustranné rezervační smlouvě mezi zájemcem o uzavření realitní smlouvy (budoucím kupujícím) a realitním zprostředkovatelem platně sjednat závazek k uzavření realitní smlouvy ani smluvní pokutu pro případ neuzavření realitní smlouvy a že dle § 14 ZRZ nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, v daném případě je však smluvní pokuta požadována za to, že žalovaný neuhradil blokační úhradu, nikoliv za to, že neuzavřel kupní smlouvu (proto byla nepřípadná argumentace rozhodnutím Nejv. soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022). Dohoda navíc není smlouvou o realitním zprostředkování, ta byla již dříve uzavřena mezi žalobkyní a prodávajícím, realitní zprostředkování dle ní bylo již dokončeno. O úroku z prodlení rozhodl podle § 1970 o.z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

5. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), když přiznal procesně úspěšné žalobkyni náhradu nákladů řízení řízení v částce 37 737 Kč (soudní poplatek 1 800 Kč, odměna advokáta dle § 6 odst. 1, § 7 bod 5 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, dále jen „a.t.” ve výši po 2 900 Kč za 9 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 a.t., 3 paušální náhrady výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. a 6 paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. ve znění od 1. 1. 2025, a 21% DPH).

6. Proti rozsudku soudu I. stupně podal včasné odvolání žalovaný. Namítl, že uzavřená Dohoda je smlouvou o realitním zprostředkování, když v ní je upraveno přímé zapojení realitního makléře, platba provize měla být uskutečněna zájemcem místo prodávajícího, blokační úhrada je placena přímo realitní kanceláři (tedy nejde o zálohu na kupní cenu) a splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy. Dohoda pro kupujícího užívá označení „zájemce“, což je užíváno i v ZRZ pro označení klienta realitního zprostředkovatele. Realitní kancelář se pokouší zajistit si provizi prostřednictvím blokační úhrady a penalizovat zájemce prostřednictvím smluvní pokuty za nezaplacení blokační úhrady způsobem, který obchází zákonná ustanovení o realitní smlouvě a obecná ustanovení na ochranu spotřebitele. Dohoda primárně zakládá závazky mezi spotřebitelem (žalovaným) a realitní kanceláří (žalobkyní), významně se tak odchyluje od podstaty smlouvy o smlouvě budoucí kupní. ZRZ klade na realitní zprostředkovatele zvýšené nároky, očekává se od nich odborná péče a odpovědnost za správnost poskytovaných informací. Žalovaný opakovaně uvádí, že nebyl dostatečně poučen o právu na odstoupení od smlouvy ani o povaze sankčních ustanovení, naopak byl ubezpečen, že podpis Dohody „pro něj nic neznamená“ a může posléze své rozhodnutí změnit. ZRZ obsahuje v § 14 zákaz uložení povinnosti spotřebiteli uzavřít realitní smlouvu, neboť spotřebitel nesmí být nucen k uskutečnění transakce, kterou si nepřeje, proto nemůže být ani neuzavření realitní smlouvy sankcionováno ve prospěch realitního zprostředkovatele. § 15 ZRZ obsahuje zákaz spojení smlouvy o zprostředkování a realitní smlouvy v jedné listině, což platí i pro smlouvu o smlouvě budoucí. Dohoda porušuje ustanovení § 14 a § 15 ZRZ, když fakticky smluvní pokutou penalizuje zájemce (žalovaného) za neuzavření realitní smlouvy a kombinuje prvky realitního zprostředkování a budoucí kupní smolouvy v jedné listině. Dle judikatury Nejv. a Ústavního soudu (viz rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 1138/25) jsou smíšené, trojstranné smlouvy, zejména ty, které se týkají spotřebitelů, neplatné. Rozhodnutí Nejv. soudu sp. zn. 33 Cdo 1870/2024-246 ze dne 29. 1. 2025 se týká obsahově téměř totožné věci, soud v daném případě shledal dohodu o koupi nemovitosti neplatnou pro rozpor s § 14 a § 15 ZRZ, neboť nepřípustně kombinovala smlouvu o realitním zprostředkování a smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, a z důvodu neplatnosti hlavního závazku určil neplatnost smluvní pokuty jako akcesorického závazku. Žalovaný poukázal i na rozsudek Nejv. soudu sp. zn. 33 Cdo 79/2024, v němž soud shledal, že spotřebitel mohl od smlouvy odstoupit i v případě, že blokační úhradu nesložil, dále zmínil rozhodnutí Nejv. soudu sp. zn. 33 Cdo 3034/2022. Jestliže bylo odstoupení žalovaného od Dohody platné, zanikl hlavní závazek a s ním i akcesorický nárok na smluvní pokutu. Blokační úhrada je jen zastřenou platbou za služby makléře nebo prostředkem k obcházení zákazu nucení zájemce k realizování koupě. K odstoupení došlo prostřednictvím SMS zprávy dne 24. 6. 2024. Zákonná lhůta pro odstoupení od smlouvy je delší, než lhůta 3 dnů pro složení blokační úhrady, i to je pokus o obcházení spotřebitelských práv. Soud I. stupně tedy Dohodu nesprávně právně posoudil, ignoroval judikaturu Nejv. soudu a dospěl k nesprávným závěrům. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu zamítne, a aby žalobkyni uložil povinnost k náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně.

7. Žalobkyně k odvolání žalovaného uvedla, že napadený rozsudek je věcně správný, žalobkyně měla v souladu s uzavřenou dohodou o zprostředkování řadu závazků vůči vlastníkovi předmětné nemovitosti, zejména opatřit mu reálného a bonitního zájemce o koupi, a povinnost žalovaného uhradit blokační úhradu sloužila k prokázání bonity žalovaného a reálnosti jeho zájmu nemovitost nabýt. Protože žalovaný blokační úhradu neuhradil, stal se ve smyslu § 2452 o.z. nedůvěryhodnou osobou, což mělo reputační dopad vůči žalobkyni v očích prodávajícího. Je proto legitimní utvrdit povinnost k zaplacení blokační úhrady smluvní pokutou. Argumentace ustanovením § 15 ZRZ a související judikaturou jsou nová tvrzení učiněná až po koncentraci řízení, k nimž by odvolací soud neměl přihlížet. Dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, eventuelně nepojmenovanou smlouvou, neodpovídá smlouvě o realitním zprostředkování ve smyslu § 2 písm. c) ZRZ ani smlouvě o zprostředkování ve smyslu § 2445 o.z. a odborné literatury. Proto na ni nelze aplikovat § 14 a § 15 ZRZ. § 15 ZRZ navíc zmiňuje pouze realitní smlouvy (jež jsou definovány v § 2 písm. d) ZRZ), nikoli smlouvy o smlouvě budoucí vztahující se k realitní smlouvě (mezi těmito typy smluv rozlišuje i důvodová zpráva k ZRZ), proto z něj nevyplývá neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování pro případ, že je ve stejné listině obsažena smlouva o uzavření budoucí realitní smlouvy. Porušení § 14 a § 15 ZRZ nemá za následek neplatnost celé Dohody, je nutné vycházet z § 574 a § 576 o.z. a z toho, že obsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování ujednání, jehož obsahem je povinnost spotřebitele uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, má to za následek neplatnost toliko daného ujednání. Žalobkyní uplatněný nárok stojí mimo ujednání zakázaná ZRZ. Dle usnesení Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2495/23-1 je účelem ZRZ zvýšit ochranu spotřebitelů, nikoliv znemožnit podnikání realitních kanceláří, když i Ústavní soud předpokládá, že realitní kancelář si bude chtít smluvně ošetřit ekonomické riziko spojené s překvapivým rozhodnutím kupujícího, který upustí od záměru koupit nemovitost. Žalobkyně poukázala též na § 6 o.z., na princip autonomie vůle i ochranu důvěry osoby, které je právní úkon určen. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a přiznal jí náhradu nákladů řízení.

8. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaných odvolání při nařízeném jednání napadený rozsudek, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o.s.ř.), a po zopakování dokazování Dohodou o koupi nemovitosti ze dne 21. 6. 2024 dospěl k závěru, že odvolání žalovaného je důvodné.

9. Dohodou o koupi nemovitosti ze dne 21. 6. 2024 bylo prokázáno (nad rámec skutkových zjištění učiněných z ní soudem I. stupně), že Dohoda byla uzavřena na dobu do 31. 7. 2024 (čl. 7.), vyplývá z ní, že žalobkyně vykonávala zprostředkovatelskou činnost pro budoucího prodávajícího i pro žalovaného (čl. 8.2), žalovaný se zavázal nemařit zprostředkovatelskou činnost žalobkyně (čl. 11.1), a povinnost žalovaného prokázat schopnost financovat kupní cenu nemovitosti byla sjednána v čl. 11.3 Dohody, a to způsoby jako je písemné potvrzení banky, výpis z účtu, apod.

10. Odvolací soud se při právním posouzení Dohody zabýval nejprve tím, zda se na Dohodu vztahuje ZRZ, a dále právní argumentací žalovaného uplatněnou v odvolání, tedy nejen rozporem Dohody s ustanovením § 14 ZRZ, ale též námitkou neplatnosti Dohody pro rozpor s § 15 ZRZ. Tato odvolací argumentace nebyla spojena s nepřípustně nově uplatněnými skutečnostmi či důkazy, neboť vycházela ze skutkového stavu již projednaného před soudem I. stupně, a byla uplatněna v rámci odvolacího důvodu dle § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř., tedy nesprávného právního hodnocení věci soudem I. stupně.

11. Podle § 2 ZRZ se pro účely tohoto zákona rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

12. Podle § 14 ZRZ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

13. Podle § 15 ZRZ smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce. Vznesením námitky neplatnosti nejsou dotčena práva a povinnosti smluvních stran z dalších smluv obsažených v listině podle věty první.

14. Ve vztahu k uzavřené trojstranné Dohodě zmínil již soud I. stupně, že Dohoda obsahuje jak ujednání smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřené mezi žalovaným jako budoucím kupujícím a vlastníkem nemovitosti jako budoucím prodávajícím, tak ujednání další, dle nichž se žalovaný (zájemce) zavazuje zaplatit blokační úhradu, oproti tomu druhá strana (žalobkyně) se zavazuje po dobu rezervace nemovitost nenabízet a pro zájemce rezervovat.

15. Odvolací soud po posouzení obsahu Dohody shledává, že kromě smlouvy o smlouvě budoucí kupní obsahuje též smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu § 2 písm. c) ZRZ, když žalobkyně, jednající jako realitní zprostředkovatel ve smyslu § 2 písm. b) ZRZ, se zavázala poskytnout žalovanému (spotřebiteli ve smyslu § 419 o.z.) jakožto zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (tak, jak jej zmiňuje § 11 a § 12 ZRZ), realitní zprostředkování za úplatu ve smyslu § 2 písm. b) ZRZ. Úplatu měl žalovaný uhradit ve formě blokační úhrady, jež měla být v případě uzavření kupní smlouvy použita na částečnou úhradu kupní ceny (sjednaná kupní cena byla „včetně provize“, tedy částka připadající na provizi zprostředkovatele v ní byla zahrnuta), v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalovaného byl žalovaný podle čl. 5.2 Dohody povinen k zaplacení provize žalobkyni ve výši blokační úhrady (pouze pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně budoucího prodávajícího, byla by blokační úhrada žalovanému vrácena). Odvolací soud neshledal důvodnou námitku žalobkyně, že blokační úhrada měla sloužit k prokázání bonity žalovaného, neboť o prokázání bonity k zaplacení kupní ceny pojednává jiné ustanovení Dohody (čl. 11.3), navíc schopnost zájemce uhradit blokační úhradu nevypovídá o schopnosti uhradit celou kupní cenu. Blokační úhrada měla zajistit žalovanému rezervaci nemovitostí, tedy příležitost k uzavření kupní smlouvy k nemovitosti po celou dobu trvání Dohody uvedenou v čl.

7. Závěr, že Dohoda obsahovala smlouvu o realitním zprostředkování, podporuje i znění čl. 8.2 Dohody (dle nějž žalobkyně vykonává zprostředkovatelskou činnost pro obě strany budoucí kupní smlouvy) a čl. 11.1 Dohody (dle nějž zájemce nesmí mařit zprostředkovatelskou činnost žalobkyně). Dohoda obsahuje náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování uvedené v § 10 ZRZ, její přílohou byl list vlastnictví, což odpovídá § 11 odst. 1 ZRZ. Skutečnost, že již dříve žalobkyně uzavřela smlouvu o realitním zprostředkování k téže nemovitosti s vlastníkem nemovitosti (budoucím prodávajícím) nebrání tomu, aby následně uzavřela smlouvu o realitním zprostředkování i se žalovaným jako zájemcem o koupi této nemovitosti (budoucím kupujícím) – tato skutečnost se odráží i v již zmíněném čl. 8.2 Dohody.

16. Z výše uvedeného vyplývá, že na Dohodu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování včetně § 14 a § 15 ZRZ.

17. Ostatně i Nejvyšší soud v usnesení ze dne 29.1.2025, sp. zn. 33 Cdo 1870/2024, ve vztahu k obsahově obdobné dohodě, taktéž uzavřené žalobkyní jako realitním zprostředkovatelem, shledal, že na dohodu se vztahují ustanovení ZRZ včetně § 14 a § 15. V tomto svém rozhodnutí Nejvyšší soud dále dospěl k závěru, že jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy smluvní pokuta utvrzující povinnost uzavřít smlouvu může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, ne že se k tomu zaváže zájemce ve smlouvě zprostředkovatelské. Právě pro smlouvy uzavřené realitním zprostředkovatelem s třetí osobou (kterou vyhledal na základě předchozí smlouvy o realitním zprostředkování se zájemcem – potenciální protistranou dané třetí osoby), je uvedený zákaz relevantní. Účelem § 14 ZRZ je zajistit, že zájemce musí mít vůči realitnímu zprostředkovateli právo realitní smlouvu neuzavřít, z čehož logicky vyplývá, že neuzavření realitní smlouvy nemůže být předmětem sankce ve prospěch realitního zprostředkovatele. V kontextu s § 14 ZRZ je třeba vykládat i jeho § 15, jehož cílem je zajistit, že zákaz stanovený v § 14 nebude obcházen pomocí třístranných dohod o realitním zprostředkování. Ustanovení § 15 ZRZ nerozlišuje mezi realitní smlouvou a smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy; smlouva o uzavření budoucí smlouvy (která je realitní smlouvou) je realitní smlouvou ve smyslu zákona. Z rozhodnutí Nejv. soudu dále vyplývá možnost realitního zprostředkování pro dvě různé osoby (zájemce o prodej a zájemce o koupi) ke stejnému předmětu, a též neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování porušující ustanovení § 14 a § 15 ZRZ jako celku. Ústavní stížnost proti tomuto usnesení Nejv. soudu byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 1138/25 ze dne 11. 6. 2025, v němž Ústavní soud konstatoval, že závěry obecných soudů jsou v souladu s předchozí judikaturou (zejména rozsudkem Nejv. soudu ze dne 13. 6. 2023 sp. zn. 33 Cdo 1507/2022) a nejsou neústavní.

18. Usnesení Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2495/23-1 ze dne 13. 12. 2023, jímž argumentovala žalobkyně, shora uvedené závěry Nejv. soudu nijak nezpochybňuje. Ústavní soud v něm naopak připomíná, že smluvní ošetření ekonomického rizika neúčelně vynaložených nákladů realitních zprostředkovatelů v případě neúspěšného zprostředkování realitní činnosti musí být v souladu s účinnou zákonnou úpravou.

19. Ve shodě s výše uvedenou judikaturou proto odvolací soud uzavírá, že předmětná Dohoda je neplatná pro rozpor s ustanoveními § 14 a § 15 ZRZ, neboť nepřípustně obsahuje v jedné listině zakázanou (třístrannou) kombinaci smlouvy o realitním zprostředkování a budoucí realitní smlouvy. Platně tedy nebyl sjednán ani závazek žalovaného k zaplacení blokační úhrady, ani smluvní pokuta pro případ jejího nezaplacení.

20. S ohledem na shora uvedené nezbylo než žalobu jako nedůvodnou zamítnout, aniž bylo třeba se zabývat dalšími námitkami žalovaného (týkajícími se odstoupení od smlouvy a jeho účinků). Odvolací soud proto napadený rozsudek ve výroku I. změnil podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. tak, že žaloba s tím, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 45 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 12,75 % ročně od 1.7.2024 do zaplacení, se zamítá.

21. O náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 2 o.s.ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalovaný byl v řízení plně úspěšný. Žalovanému, který byl v řízení právně zastoupen, vznikly náklady řízení před soudem I. stupně v celkové výši 40 567,28 Kč : odměna advokáta podle § 7 a.t. z tarifní hodnoty 45 000 Kč ve výši po 2 900 Kč za 7 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 a.t. (příprava a převzetí zastoupení, písemné vyjádření ve věci samé ze dne 7. 11. 2024, účast u jednání dne 5. 2. 2025, další porada s klientem přesahující 1 hodinu dne 19. 2. 2025, účast u jednání dne 9. 4. 2025, dne 14. 5. 2025 a dne 2. 6. 2025), 2 x náhrada hotových výdajů ve výši po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. ve znění do 31. 12. 2024 a 5 x náhrada hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. ve znění od 1. 1. 2025, náhrada cestovních výdajů za 4 cesty k soudu ([adresa] a zpět, 1 zpáteční cesta 214 km, automobilem [název] s prům. spotřebou 6,1 l nafty/100 km, dle vyhl. č. 475/2024 Sb. prům. cena pohonných hmot 34,70 Kč/l a základní náhrada 5,80 Kč/km) 4 x 1 694,17 Kč, náhrada za promeškaný čas dle § 14 odst. 3 a.t. ve znění od 1. 1. 2025 za 4 x 6 půlhodin po 150 Kč, 21 % DPH z nákladů právního zastoupení 7 040,60 Kč. Náklady spojené s odstoupením od Dohody nebyly součástí nákladů tohoto řízení a písemné sdělení ze dne 5. 3. 2025 nelze považovat za samostatný úkon právní služby ve smyslu § 11 a.t., když jeho obsahem bylo jen označení dvou důkazů.

22. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř., když procesně úspěšný byl i v odvolacím řízení žalovaný. Žalovanému vznikly náklady odvolacího řízení v celkové výši 14 031,37 Kč: soudní poplatek z odvolání 2 250 Kč, odměna advokáta dle § 7 a.t. z tarifní hodnoty 45 000 Kč za 2 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 a.t. (sepis odvolání, účast u jednání dne 13. 11. 2025) 2 x 2 900 Kč, 2 režijní paušály po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a.t. ve znění od 1. 1. 2025, náhrada cestovních výdajů za cestu k odvolacímu soudu ([adresa] a zpět, celkem 232 km, automobilem [název] s prům. spotřebou 6,1 l nafty/100 km, dle vyhl. č. 475/2024 Sb. prům. cena pohonných hmot 34,70 Kč/l a základní náhrada 5,80 Kč/km) 1 836,67 Kč, náhrada za promeškaný čas dle § 14 odst. 3 a.t. za 8 půlhodin po 150 Kč, 21 % DPH z nákladů právního zastoupení 2 044,70 Kč. Odvolací soud nepovažoval za účelný úkon právní služby písemné vyjádření ze dne 12. 11. 2025, vzhledem k tomu, že bylo zasláno odvolacímu soudu tak krátce před konáním odvolacího jednání, že se s ním odvolací soud mohl seznámit až bezprostředně před jednáním a protistrana až v průběhu jednání (zástupce žalovaného se tedy mohl se stejným efektem vyjádřit ústně přímo při jednání).

23. Celková výše náhrady nákladů žalovaného za řízení před soudy obou stupňů činí 54 598,65 Kč (40 567,28 Kč +[Anonymizováno]14 031,37 Kč) a žalobkyni bylo podle § 149 odst. 1 o.s.ř. uloženo zaplatit ji k rukám právního zástupce žalovaného.

Poučení