70 C 272/2024 - 115

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlou Kuřinovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], sídlem [Adresa žalobkyně], zastoupená advokátem [Jméno advokáta A], sídlem [Adresa advokáta A], proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného], bytem [Adresa žalovaného], zastoupen advokátem [Jméno advokáta B], sídlem [Adresa advokáta B], o zaplacení částka 45 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 45 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně od 1.7.2024 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 37 737 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce [Jméno advokáta A].

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou ve znění zaslaných doplnění domáhala po žalovaném zaplacení částky 45 000 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že žalobkyně uzavřela s žalovaným dne 21.6.2024 dohodu o koupi nemovitosti (dále jen „smlouva“) s tím, že smlouva byla podepsána elektronicky žalovaným vložením potvrzovacího kódu do aplikace [Anonymizováno], a to v souladu s nařízením elDAS (čl. 25 odst. 1) a zákonem č. 297/2016 Sb. o službách vytvářející důvěru pro elektronické transakce). Realitní makléř žalobkyně, [jméno FO], s žalovaným komunikoval a zasílal dokumenty v rámci procesu uzavření smlouvy na jím sdělenou e-mailovou adresu a telefonní číslo. Postup uzavření smlouvy je dostupný rovněž na webových stránkách žalobkyně a proces také na platformě youtube.com. Proces uzavření smlouvy je aprobován jako souladný s právním řádem také rozhodnutími soudů (viz rozsudek Okresního soudu v Olomouci č.j. 16 C 133/2022-149 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Ostravě-pobočka v Olomouci č.j. 75 Co 106/2023-191, rozsudek Městského soudu v Brně č.j. 37 C 181/2024-78).

2. Ve smlouvě byla sjednána povinnost žalovaného uhradit na účet žalobkyně blokační úhradu ve výši 150 000 Kč, a to do 3 dnů od podpisu smlouvy, přičemž splnění této povinnosti bylo utvrzeno smluvní pokutou ve výši 30 % blokační úhrady. Žalovaný nesplnil povinnost uhradit blokační úhradu, proto vznikl žalobkyni nárok na smluvní pokutu ve výši 45 000 Kč, k jejíž úhradě byl žalovaný vyzván předžalobní výzvou ze dne 15.8.2024 a do dnešního dne ji neuhradil.

3. Vedle dlužné smluvní pokuty žalobkyně žádá úhradu zákonného úroku z prodlení ode dne následujícího po splatnosti smluvní pokuty dle smluvních ujednání (splatnost nastává dle smluvního ujednání porušením povinnosti s tím, že ke plnění mělo dojít do 3 dnů s dodatečnou lhůtou k plnění 5 kalendářních dnů).

4. K námitkám žalovaného uvedla, že žalovaný byl na prohlídce nemovitosti s realitním makléřem a ve vztahu k zaslanému odstoupení uvedla, že v souladu s čl. 13.2 smlouvy i zákonným ustanovením § 1837 o.z. nemohl žalovaný již platně odstoupit, jelikož žalobkyně obstarala pro žalovaného příležitost k uzavření smlouvy, tj. služba, která byla předmětem smlouvy byla v plném rozsahu poskytnuta, proto právo na odstoupení od smlouvy zaniká. Současně podle ust. § 2005 odst. 2 o.z. odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty, pokud již právo dospělo. Nárok žalobkyně na smluvní pokutu vznikl dne 30.6.2024 a k odstoupení došlo až ke dni 4.7.2024.

5. Dále k námitkám žalovaného uvedla, že mezi žalobkyní a žalovaným byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní nikoliv smlouva, na kterou dopadá úprava zákona o realitním zprostředkování zejména ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování, neboť se nejedná o smlouvu o zprostředkování, jelikož podstatou zprostředkovatelské smlouvy je závazek zprostředkovatele vyvíjet činnost, která má vést k uzavření určité smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou, tj. podstatou je vyhledání budoucího kupujícího, a takový závazek ve smlouvě uzavřené s žalovaným nebyl. Smlouva o zprostředkování byla uzavřena dne 6.6.2024 mezi žalobkyní a vlastníkem nemovitosti (tj. budoucím prodávajícím) a je označena jako výhradní dohoda o zprostředkování, na základě níž vykonávala žalobkyně zprostředkovatelskou činnost v režimu zákona o realitním zprostředkováním. Na posuzovanou věc nedopadá ani rozhodnutí Nejvyššího soudu č.j. 33 Cdo 1507/2022-115, jelikož žalobkyně požaduje smluvní pokutu za to, že žalovaný ve sjednané lhůtě neuhradil blokační úhradu, tedy žalobkyně nepožaduje smluvní pokutu za to, že žalovaný neuzavřel s prodávajícím kupní smlouvu.

6. I v situaci, kdy by na smlouvu bylo nahlíženo jako na smlouvu o realitním zprostředkování uzavřenou se spotřebitelem, pak i pokud by ujednání, jehož je obsahem povinnost uzavřít realitní smlouvu, bylo neplatné, nebyla by neplatná celá smlouva a závazek k úhradě smluvní pokuty by proto nadále zůstal zachován, jelikož je nezávislý na zákonem o realitním zprostředkováním zakázaných ujednání. K nároku na smluvní pokutu uvedla, že je v souladu s judikaturou Ústavního soudu (rozhodnutí sp.zn. I. ÚS 2495/23), pokud smlouva obsahuje ujednání vedoucí k ekonomickému vyvážení rizika neúčelně vynaložených nákladů, které by v případě neúspěšného zprostředkování realitní činnosti mohly vzniknout na straně realitních zprostředkovatelů i vlastníků, tj. lze smluvně ošetřit ekonomické riziko spojené s překvapivým rozhodnutím kupujícího bez opodstatněného důvodu od záměru koupě nemovitosti upustit. Dále ze smlouvy uzavřené s vlastníkem nemovitosti o zprostředkování plynuly žalobkyni některé povinnosti, zejména opatřit bonitního kupce a blokační úhrada je základním aspektem k prokázání bonity a vážného zájmu. Je proto legitimní povinnost úhrady blokační zálohy utvrdit smluvní pokutou, neboť tato povinnost je základním aspektem k prokázání bonity, důvěryhodnosti a reálného zájmu, když žalobkyně nesmí prodávajícímu navrhnout osobu, u níž má pochybnosti, zda povinnosti ze smlouvy splní.

7. Zdůraznila, že mezi zasláním smlouvy a jejím podpisem byl dostatečný časový odstup a k tíži žalobkyně nemůže být kladeno to, aby zjišťovala míru pochopení obsahu smluvní dokumentace ze strany zájemců o koupi nemovitost. Smlouva byla zaslána ve formulářové podobě, je dostatečně srozumitelná a obsahuje rovněž i ustanovení týkající se odstoupení. Ve vztahu k odstoupení dále uvedla, že SMS zpráva ze dne 24.6.2024 není výslovným odstoupením, žalovaný měl ještě do 30. 6. 2024 možnost odstoupit řádně, což neučinil, navíc na následné zprávy od realitního makléře nereagoval. Pro uvedené navrhla, aby soud žalobě vyhověl a žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení.

8. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že dne 21.6.2024 reagoval na internetovou nabídku na prodej pozemku parc. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č.e. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno], obě zapsané na LV č. [hodnota] pro k.ú. [adresa] (dále jen „nemovitost“), které byly inzerovány na internetových stránkách žalobkyně. Makléř přesvědčil žalovaného, že je velké množství zájemců o nemovitost a že by měla být podepsána co nejrychleji rezervační smlouva a pokud se mu nebude nemovitosti líbit, je možné od smlouvy odstoupit. Zprvu žalovaný uvedl, že není schopen popsat, zda a jakým způsobem došlo k podpisu smlouvy digitální cestou a současně uvedl, že nemovitost neviděl, znal pouze údaje z inzerátu a data z katastru nemovitostí, teprve následující den si žalovaný prohlédl nemovitost na místě a zjistil, že příjezd k nemovitosti je v podstatě nemožný, když komunikace, která kolem pozemku vede, nemá charakter běžné příjezdové komunikace. Následně na základě provedeného dokazování žalovaný zdůraznil, že byla uskutečněna pouze krátká prohlídka, ještě za přítomnosti jiných zájemců a žalovanému nebyly poskytnuty žádné materiály ani podrobnější informace. Smlouva byla následně podepsána s odstupem asi 2 hodin od prohlídky nemovitosti. Současně zdůraznil, že s ohledem na skutečnost, že žalovaný je cizinec měl realitní makléř postupovat jako profesionál a dbát na zřetel jazykovou bariéru a žalovaného dostatečně poučit.

9. Dále žalovaný uvedl, že od smlouvy odstoupil v souladu s ustanoveními na ochranu spotřebitele a zákona o realitním zprostředkování, včetně ustanoveními týkající se uzavření smluv mimo provozovnu a současně uvedl, že smluvní ujednání, která právo spotřebitele odstoupit od smlouvou omezují, jsou neplatné s ohledem na ochranu práv spotřebitele. Žalovaný od smlouvy odstoupil již dne 24.6.2024, kdy poslal makléři zprávu, že nemá zájem o pozemek. Makléř na tuto zprávu bezodkladně nereagoval a v následné komunikaci vůli žalovaného odstoupit od smlouvy nereflektoval. Žalovaný tak odstoupil ještě v době, kdy nedospěla smluvní pokuta splatnosti.

10. Dále uvedl, že v rezervační smlouvě uzavřené s realitním zprostředkovatelem nemůže být platně sjednána povinnost k uzavření smlouvy, která je utvrzena smluvní pokutou, a to s odkazem na ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování a judikaturu (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022). Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně upravuje, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popřípadě smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy toho zákona o realitním zprostředkování jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Účelem smlouvy je jednoznačně povinnost právního zprostředkovatele vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy a smluvní pokuta označená jako blokační úhrada nemůže být na základě smlouvy o reálním zprostředkování zájemci o nemovitost uložena.

11. Žalovaný následně jako námitku proti žalobě také uvedl, že žalobkyně prostřednictvím realitního zprostředkovatele úmyslně uvedla žalovaného v omyl ohledně jeho práv, včetně práva na odstoupení od smlouvy a že byl realitním makléřem ubezpečen, že uzavření smlouvy pro něj není natolik závazné a o právu odstoupit od smlouvy nebyl poučen. Při krátké osobní prohlídce pozemku nepředal žalovanému žádné materiály a podrobnější informace o pozemku a sám realitní makléř uvedl, že jej o možnosti odstoupit od smlouvy nepoučil. Ujednání o smluvní pokutě je rozporné s dobrými mravy, v rozporu s principem ochrany slabší strany a lze jej považovat ujednání mající za následek nerovnováhu práv a povinností smluvních stran, když sankční následek u smlouvy uzavřené distančním způsobem nastoupil dříve, než uplynula zákonná 14-tidenní lhůta k odstoupení od smlouvy. Pro vše uvedené navrhl, aby soud žalobu zamítl.

12. Soud ve věci nařídil jednání z provedených důkazů a na základě nich postupem dle ust. § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř. učinil za použití ust. § 132 o.s.ř. tato skutková zjištění a z nich vyplývající skutkový závěr.

13. Dne 21.6.2024 byla podepsána mezi žalobkyní, jako realitní kanceláří, žalovaným, jako zájemcem, a panem [jméno FO], narozeným [datum], bytem [adresa], jako prodávajícím (dále jen jako „prodávající“), Dohodu o koupi nemovitosti (dále jen „smlouva“ nebo „rezervační smlouva“), jež měla být smlouvou o smlouvě budoucí kupní, v níž žalovaný a prodávající převzali povinnost uzavřít kupní smlouvu na nemovitost - parcelu č. [Anonymizováno], v katastrálním území [adresa], zapsaná na LV [Anonymizováno], parcelu č. [hodnota], jejíž součástí je stavba ev. č. [hodnota], v katastrálním území [adresa], zapsaná na LV č. [hodnota] (dále jen „nemovitost“), a to za kupní cenu včetně provize ve výši 2 200 000 Kč. Žalobkyně se zavázala vykonávat realitní činnosti vedoucí k obstarání záležitostí k uzavření kupní smlouvy. Podle čl. 5 smluvní strany prohlásily, že jim žalobkyně uzavřením Dohody obstarala příležitost k uzavření smlouvy a že jí tak vznikl nárok na provizi. Pokud podle čl. 5 nebyla budoucí smlouva uzavřena z důvodu na straně žalovaného, případně by jeho vinou došlo k odstoupení od budoucí smlouvy nebo jinému ukončení, zavázal se žalovaný místo prodávajícího uhradit žalobkyni provizi za obstaraní příležitosti k uzavření budoucí smlouvy, a to ve výši blokační úhrady. Zánikem smlouvy není dotčeno právo žalobkyně na provizi. Žalovaný se v čl. 6 smlouvy zavázal zaplatit blokační úhradu ve výši 150 000 Kč, jež měl zájemce uhradit jako projev vážného zájmu o nemovitost a uzavření realitní smlouvy. Uzavřením realitní smlouvy bude blokační úhrada použita na částečnou úhradu kupní ceny. Podle téhož článku žalobkyně žalovanému blokační úhradu vrátí, nedojde-li k uzavření budoucí smlouvy, vyjma čl. 5 smlouvy. Blokační úhrada měla být uhrazena do 3 kalendářních dnů ode dne uzavření smlouvy na účet žalobkyně. Podle čl. 6.2. pokud by se žalovaný ocitl v prodlení déle než 5 kalendářních dní, byl povinen uhradit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady a smlouva se uplynutím této doby ruší. Smluvní pokuta byla splatná porušením povinnosti. Podle čl. 8 byla smlouva uzavřena do 31.7.2024. V čl. 8 se žalobkyně zavázala neuzavřít obdobnou dohodu týkající se dané nemovitosti se třetí osobou. V případě porušení této povinnosti by podle čl. 8 byla povinna zaplatit žalovanému smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady. V čl. 9 nazvaném „Jaké služby nad rámec zprostředkování [Anonymizováno] zdarma poskytuje?,“ se žalobkyně zavázala na žádost zajistit návrh kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a uhradit správní poplatek za vklad. V čl. 10 byly uvedeny povinnosti prodávajícího (zejména uzavřít na výzvu žalovaného nejpozději do konce doby trvání smlouvy kupní smlouvu na nemovitost) a v čl. 11 byly povinnosti žalovaného, zejména vyzvat prodávajícího k uzavření kupní smlouvy nejpozději do konce doby trvání smlouvy, dále poskytnout prodávajícímu součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti a nemařit zprostředkovatelskou činnost žalobkyně, prokázat schopnost financovat kupní cenu. Bylo zde prohlášení, že zájemce zná právní a faktický stav nemovitosti. V čl. 13 bylo prohlášení, že žalovaný byl informovány, že není oprávněn od smlouvy odstoupit, pokud mu žalobkyně obstará příležitost k uzavření smlouvy, smlouva obsahovalo v závěru ujednání, podle nějž se „Smluvní strany dohodly, že tato smlouva bude uzavřena prostřednictvím aplikace DigiSing, odkaz do aplikace bude Klientovi zaslán na jím uvedenou emailovou adresu. Klient závazně potvrzuje svoji vůli podepsat smlouvu vložením potvrzovacího kódu do aplikace DigiSing a stiskem tlačítka „podepsat“. Potvrzovací kód bude zaslán prostřednictvím SMS na jím uvedené a potvrzené telefonní číslo. Takto uzavřená smlouva je platná a závazná v souladu s evropským nařízením eIDAS a se zákonem č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce.“ Jako příloha byl vložen list vlastnictví. Smlouva byla žalovaným podepsána 21.6.2024 v 14:04 hodin alfanumerickým kódem, vygenerovaným aplikací [Anonymizováno] (zjištěno z dohody o koupi nemovitosti).

14. Mezi žalobkyní a prodávajícím byla uzavřena dne 6.6.2024 smlouva označená jako výhradní dohoda o zprostředkování ve vztahu k shora uvedené nemovitosti s tím, že předmětem dohody byl závazek žalobkyně obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy a závazek prodávajícího uhradit žalobkyni provizi, a to ve výši 100 000 Kč (zjištěno z výhradní dohody o zprostředkování).

15. Dokumenty obsažené v obálce aplikace DigiSing obsahující rezervační smlouvu, žádost o realitní úschovu kupní ceny a list vlastnictví byly žalovanému zaslány 21.6.2024 v 12:40 a doručeny téhož dne v 14:03 hodin a byly jím podepsány téhož dne v čase 14:04 (zjištěno z elektronické obálky).

16. Dne 17.6.2024 zaslal realitní makléř žalovanému zprávu potvrzující prohlídku zahrady dne 20.6.2024 v 17 hodin, na adrese zadané internetovým odkazem a dne 20.6.2024 zaslal realitní makléř připomenutí termínu prohlídky. Dne 21.6.2024 byl žalovaný realitním makléřem informován, že je smlouva zaslána k SMS podpisu a dne 24.6.2024 žalovaný zaslal realitnímu makléři zprávu ohledně pozemku, že se tam byly o víkendu podívat a mají pořád problém s parkováním, uvedli, že pozemek nám nevyhovuje a zatím nebereme. Na zprávu reagoval realitní makléř s dotazem, jak to aktuálně vypadá a jaké další kroky může poskytnout (zjištěno z printscreenu SMS komunikace ze 17.6.2024, ze dne 20. 6.2024, ze dne 24. 6. 2024 a ze dne 27. 6.2024)

17. Dopisem ze dne 4.7.2024 žalovaný odstoupil od smlouvy ze dne 21.6.2024 s tím, že v daném případě nelze smluvně vyloučit odstoupení od smlouvy. Dále uvedl, že v nabídce mu bylo zamlčeno, že k nemovitosti není zřízen řádný příjezd, když skutečný stav zjistil až při osobní prohlídce, která se uskutečnila až po podpisu smlouvy. V rámci nabídky na to nebyl upozorněn, byl ubezpečován, že je vše v pořádku a tlačen k podpisu bez možnosti osobní prohlídky a ubezpečen, že pokud se mu nebude předmět koupě líbit má právo od smlouvy odstoupit. Dopis byl žalobkyni a prodávajícímu odeslán dne 4.7.2024. Byl doručen 8.7.2024 do datové schránky žalobkyně (zjištěno z odstoupení od smlouvy ze dne 4.7.2024, včetně dokladu o odeslání). Na odstoupení od smlouvy reagovala žalobkyně tak, že jej neuznává a nadále trvá na úhradě smluvní pokuty (zjištěno z dopisu ze dne 15.7.2024, včetně dokladu o odeslání).

18. Žalovaný byl na úhradu dlužné smluvní pokuty představující nárok žalobkyně dle čl. 6.2 smlouvy upomenut předžalobní výzvou ze dne 15.8.2024 (zjištěno z předžalobní výzvy, včetně dokladu o odeslání). 19. [jméno FO] pracoval jako realitní makléř žalobkyně ve vztahu k nemovitostem, které jsou předmětem tohoto řízení. Žalovaný mu poslal poptávku po nemovitosti, kterou nabízeli, proto zorganizoval s žalovaným prohlídku nemovitosti, bylo to v květnu nebo v červnu minulý rok. Zpravidla na základě poptávky volá zájemců, aby se domluvili na prohlídku a následně je zaslána ještě o termínu prohlídky potvrzovací SMS. Žalovaný makléři sdělil účel, pro který chce pozemek zakoupit a po pořízení nové stavby. Žalovaný po prohlídce projevil zájem o nemovitost, proto mu poslal rezervační smlouvu k podpisu a žalovaný ji podepsal, a to dálkově prostřednictvím SMS podpisu. K procesu uzavření smlouvy uvedl, že je možné podepsat smlouvu osobně nebo dálkovým způsobem s tím, že smluvní dokumentace je v případě obou způsobů stejná. Při dálkovém uzavření smlouvy jsou dokumenty poslány na e-mail, smlouva se otevře zadáním kódu, který je zaslán formou SMS na telefon a po přečtení lze dokument podepsat kliknutím na konci a dát ověřit. Realitní makléř pak dá vědět telefonicky nebo písemně stranám o uzavření smlouvy a podepsané znění nerozesílá stranám. Uvedl, že po podpisu rezervační smlouvy nemovitost nenabízí a stahují inzerci a informují ostatní zájemce o uskutečnění rezervaci. Po uhrazení blokační zálohy kontaktují právní oddělení k přípravě realitní smlouvy. K prohlídce dané nemovitosti s žalovaným došlo ve středu nebo ve čtvrtek a k podpisu smlouvy došlo koncem týdne v pátek. Domnívá se, že tam byl jeden den odstup mezi prohlídkou a podpisem. Zaslaná smlouva k podpisu obsahuje jako přílohu list vlastnictví, proto platí jen 3 dny s ohledem na platnost listu vlastnictví. Žalovanému sdělil, že se jedná o rezervační smlouvu a že po podpisu má uhradit blokační zálohu a následně dojde na přípravu realitních smluv. Na následek nesložení blokační úhrady žalovaného výslovně neupozornil, následek je napsán ve smlouvě a nikdo se na něj neptal, nadto návrh rezervační smlouvy má i v katalogu k nemovitosti (bez uvedení stran smlouvy), který obdrží na prohlídce. V katalogu k nemovitosti je také list vlastnictví, způsoby financování, katastrální mapa, informace o nemovitosti. Žalovaný na podpis spěchal, bylo tam více pozemků i více zájemců. O možnostech odstoupení od smlouvy standardně zájemce neinformuje a v daném případě měl pocit, že to ani není zapotřebí, neboť žalovaný na podpis spěchal, navíc je to vše napsáno ve smlouvě. Svědek dále uvedl, že po víkendu mu žalovaný dal vědět, že mu pozemek nevyhovuje a že by chtěl odstoupit. Pak záležitost předal žalobkyni, aby vyřešila, zda mají nárok na rezervaci (zjištěno z výslechu svědka [jméno FO]).

20. Manželka žalovaného, paní [Anonymizováno], byla s manželem a s dcerou na prohlídce nemovitostí a následně byla přítomna telefonickému rozhovoru manžela se realitním makléřem, kdy rozhovor byl na hlasitý odposlech. Jednalo se o rozhovor po prohlídce nemovitosti a pak, kdy žalovaný realitnímu makléři sdělil, že nemáme zájem o pozemek. O jednání soudu a jejím výslechu hovořila s manželem. Uvedla, že prohlídka se uskutečnila minulý rok v létě, proběhla za přítomnosti realitního makléře v pátek odpoledne asi ve dvě a trvala 15 minut, byl tam s nimi ještě jeden pár, neměli pocit, že by měli vážný zájem o pozemek. Na prohlídce nemovitosti se domluvili s realitním makléřem, kam mají jít na prohlídku dohledávala na internetu. Nevzpomene si, jestli dostali potvrzovací SMS o termínu prohlídky, před prohlídkou měli jen adresu a pozemek nemohli najít, neměl přístupovou cestu. Při prohlídce nemovitosti nic neobdrželi. Na prohlídce se dotazoval manžel na to, kdo je majitelem. Měla tam dceru moc toho neslyšela. K večeru volal makléř a dotazoval se, zda máme zájem o pozemek, že je tam více zájemců. Makléř zněl tak, že nás tlačí do podpisu smlouvy. Smlouvu obdrželi po prohlídce pozemku, manžel (žalovaný) ji asi četl. Časový odstup mezi obdržením a podpisem smlouvy byla asi půl hodina, přesně si svědkyně nevzpomínala. Svědkyně byla u podpisu smlouvy, smlouvu podepsal žalovaný po telefonátu s makléřem, z domova, dálkově přes SMS kód, a to po prohlídce nemovitosti s časovým odstupem 3 – 4 hodin od prohlídky, kolem sedmé hodiny večer. Říkala jsem manželovi, že to není dobře tak rychle podepsat. K charakteru smlouvy jim bylo řečeno, že je to rezervační smlouva, manžel říkal, že neví, jestli má podepsat a zprostředkovatel říkal, že s tím problém žádný nebude. Manžel se těšil na pozemek, proto podepsal smlouvu. Neslyšela, že by manžel s makléřem hovořil o možném odstoupení či jiném způsobu zániku smlouvy. Ohledně postupu, co mají dělat po podpisu smlouvy svědkyně uvedla, že to bylo v pátek večer a realitní makléř říkal, že jim příští týden řekne, co se bude dít dál. O víkendu se bez realitního makléře jeli podívat ještě jednou na pozemek, v sobotu ráno, aby se ujistili, jestli udělali dobře, když podepsali smlouvu. Realitnímu makléři manžel volal po víkendu v pondělí ráno, že nebudeme mít zájem. Až v tento okamžik se dozvěděli, že nesložení rezervační zálohy má právní následky, realitní makléř jim sdělil, že mají zaplatit rezervační poplatek. Od smlouvy hned v pondělí písemně neodstoupili, manžel věc chtěl řešit s právníkem (zjištěno z výslechu svědkyně [Anonymizováno]).

21. Žalovaný uvedl, že hledali se ženou pozemek v okolí Prahy, líbil se jim pozemek ve [Anonymizováno], proto zavolal v červnu 2024 realitnímu makléři a domluvili si prohlídku na čtvrtek v 17 hodin. Termín ve čtvrtek nestíhal, protože měl jinou práci, domluvili se nakonec na pátek kolem poledne. Na prohlídce nám ukázal realitní makléř dva pozemky, na prvním byl baráček a bylo to z kopce, chtěli jsme vidět druhý. U toho jsme si zpětně uvědomili, že tam není přístupová cesta a parkovací stání. Na prohlídce byl ještě další páry, makléř se věnoval i jim. S realitním makléřem se potkali osobně pouze jednou, a to na prohlídce pozemku. Na prohlídce realitní makléř sdělil, že tu je elektřina, není voda, není cesta, to bylo i vidět. Na prohlídce neobdrželi žádné materiály, list vlastnictví obdrželi spolu se smlouvou. Odpoledne, kolem druhé, makléř zavolal, že jsou tam jiní zájemci, jestli se nám pozemek líbí, manželka byla oproti žalovanému k podpisu obezřetná. Žalovaný obdržel po prohlídce pozemku s jistým časovým odstupem (nikoliv hned při skončení prohlídky) na e-mail rezervační smlouvu, kterou dálkově, v pátek kolem druhé hodiny, doma prostřednictvím telefonu podepsal s tím, že je to pouze rezervační smlouva a podpis jej nic nestojí. Cena nemovitosti 2 mil. Kč byla lákavá. Časový odstup mezi prohlídkou a podpisem byl 2 hodiny. Telefon, v rámci něhož jim realitní makléř sdělil, že mají poslanou rezervační smlouvu, měl na hlasitý odposlech a v rámci rozhovoru s makléřem odklikl podpis na rezervační smlouvě. Telefonátu byla přítomna manželka. V rámci telefonátu jim realitním makléř sdělil, že je vše v pořádku, je to standardní rezervační smlouva že se uslyší příští týden o tom, že by měl uhradit blokační úhradu nic nezaznělo. K charakteru smlouvy jim bylo řečeno, že se jedná o rezervační smlouvu a žalovaný ji chápal tak, že pozemek již nebude nabízen a oni budou mít čas rozmyslet si koupi nemovitosti a vyřešit financování. Nevěděl, že by měli uhradit blokační zálohu, tak smlouvu ani realitního makléře nepochopil. O odstoupení od smlouvy realitní makléř nehovořil a nehovořili spolu ani ohledně následků nesložení blokační úhrady. Že měl povinnost složit blokační úhradu a jaké má nesložení následky zjistil žalovaný až posléze, kdy poslal zprávu makléři, že je pozemek nevyhovující, protože tam není cesta a parkovací stání. Žena mu po podpisu říkala, že ten pozemek nemá přístupovou cestu a parkovací stání, žalovanému se pozemek líbil. Na pozemek se byli podívat druhý den a koupi pozemku si rozmysleli a poslali zprostředkovateli zprávu, že nemají zájem. Zprostředkovatel se jim ozval až další týden a vyvíjel na žalovaného nátlak, že má uhradit rezervační poplatek, nebo aspoň něco, protože je podepsaná smlouva. Hned od smlouvy neodstoupil, nepřikládal tomu váhu, protože se domníval, že když ztratili zájem, nemusí nic kupovat. Dokument s podepsanou smlouvou si nestáhl, protože již neměli o pozemek zájem. Následně vyhledal pomoc advokáta a tomu pak přeposlal smlouvu. Smlouva je pro žalovaného komplikovaná, jsou v ní smluvní chytáky. Českému jazyku běžně rozumí. Realitnímu makléři nesdělil, že by nerozuměl českému jazyku. Tomu, co bylo řečeno na prohlídce rozuměl, neporozuměl pouze smlouvě, resp. žalovaný uvedl, že ji ani nečetl, protože i pokud by ji četl, tak by jí nerozuměl (zjištěno z výslechu žalovaného).

22. Ze skutkových zjištění vyplývá skutkový závěr, že žalobkyně a budoucí prodávající uzavřeli dne 6.6.2024 smlouvu o zprostředkování, jímž předmětem byl závazek žalobkyně obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy a závazek budoucího prodávajícího zaplatit žalobkyni provizi. Na den 20.6.2024 byla naplánovaná prohlídka nemovitosti za účasti realitního makléře a žalovaného s tím, že prohlídka nemovitosti se za účasti realitního makléře, žalovaného, jeho manželky, nezletilé dcery a dalších zájemců o nemovitost následně uskutečnila. Na prohlídce byli i jiní zájemci. Na prohlídce realitním makléř žalovanému řekl, že k pozemku je přivedena elektřina, není tam voda ani přístupová cesta. Dále bylo prokázáno, že prostřednictvím prostředků komunikace na dálku byla dne 21.6.2024 podepsána trojstranná smlouva mezi žalobkyní, žalovaným a budoucím prodávajícím, jejímž předmětem byl závazek žalovaného a budoucího prodávajícího uzavřít kupní smlouvu na nemovitost, byla sjednána doba trvání smlouvy i povinnost žalovaného vyzvat k uzavření kupní smlouvy budoucího prodávajícího a tomu odpovídající závazek budoucího prodávající uzavřít kupní smlouvu. Smlouva obsahovala prohlášení, že žalovaný zná faktický i právní stav nemovitosti. Současně v čl. 6 smlouvy se žalovaný zavázal zaplatit blokační úhradu ve výši 150 000 Kč, jako projev vážného zájmu o nemovitost a o uzavření realitní smlouvy s tím, že blokační úhrada bude použita na částečnou úhradu kupní ceny. Blokační úhrada měla být uhrazena do 3 kalendářních dnů ode dne uzavření smlouvy na účet žalobkyně a pokud by se žalovaný ocitl v prodlení déle než 5 kalendářních dní, byl povinen uhradit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady a smlouva se uplynutím této doby ruší. Smluvní pokuta byla splatná porušením povinnosti. Ve smlouvě byl sjednán závazek žalobkyně neuzavřít obdobnou dohodu týkající se této nemovitosti s třetí osobou a v případě porušení této povinnosti byla povinna zaplatit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady. Dále se žalobkyně zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření kupní smlouvy. Žalovaný smlouvu, která mu byla zaslána v 12:40 podepsal v 14:04 hodin. Přílohou smlouvy byl list vlastnictví. Účastnici smlouvy smlouvu vnímali jako smlouvu rezervační, na základě které realitní makléř nebude již nemovitost nabízet jiným zájemcům. Žalovaný smlouvu chtěl podepsat, pozemek se mu líbil, měl nabídku za lákavou z hlediska ceny. Manželka jej nabádala k obezřetnosti. Žalovaný smlouvu nečetl, domníval se, že by ji neporozuměl. Českému jazyk žalovaný rozumí, smluvní dokumentace je na něj složitá. Realitní zprostředkovatel k běžné praxi uvedl, že po podpisu smlouvy již nemovitost nenabízí a ostatní zájemce upozorní na rezervaci pozemku a po uhrazení blokační úhrady kontaktuje právní oddělení k přípravě kupní smlouvy. Žalovaný s rodinou se jeli na pozemek podívat ještě po podpisu smlouvy, koupi pozemku si rozmysleli a dne 24.6.2024 zaslal žalovaný realitnímu makléři textovou zprávu, že mají problém s parkováním u pozemku a pozemek zatím neberou. Na další zprávy od realitního makléře s dotazem, jak dále postupovat, nereagoval. Žalovaný dopisem ze dne 4.7.2024 odstoupil od smlouvy s odůvodněním, že mu bylo zamlčeno, že k nemovitosti není příjezd a skutečný stav pozemku zjistil až při osobní prohlídce po podpisu smlouvy a dále, že byl tlačen k podpisu smlouvy bez možnosti osobní prohlídky a ubezpečen, že může od smlouvy odstoupit. Na odstoupení od smlouvy reagovala žalobkyně tak, že trvá na úhradě smluvní pokuty a naposledy žalovaného upomenula na úhradu dluhu předžalobní výzvou.

23. Ve vztahu k hodnocení důkazů soud uvádí, že výše uvedené důkazy soud vyhodnotil jako zákonné a v případě listinných důkazů nebyla věrohodnost účastníky zpochybněna, a proto z nich byl učiněn skutkový závěr popsaný výše. Současně soud uvádí, že slyšení svědci se rozcházeli v okolnostech stran uzavření smlouvy týkající se například termínu prohlídky, kdy realitní makléř uváděl, že tam byl odstup jednoho dne a manželka ve shodě s žalovaným uvedla, že to bylo týž den. Soud neměl v tomto ohledu ani jednoho ze svědků za natolik věrohodného, aby mohl mít termín prohlídky nemovitosti za dostatečně prokázaný, a to se zřetelem na vztah, který měli svědci k účastníkům řízení i s ohledem na nepřesnosti ve výpovědí svědků, zejména slyšené manželky žalovaného, která uváděla časové údaje k podpisu smlouvy rozdílně, než byly v řízení prokázány listinnými důkazy s tím, že soud má tyto nepřesnosti dány také časovým odstupem. Pro uvedené soud mohl mít soud za prokázané pouze ty okolnosti, na kterých se slyšení svědci shodli.

24. Po právní stránce soud věc posuzoval podle zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Současně na činnost realitního zprostředkování dopadá zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování ve znění účinném od 1.7.2021, podle něhož realitním zprostředkováním je činnost jejímž účelem je zprostředkování tzv. realitní smlouvy (smlouvy o nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt, nebytový prostor). Smlouva o realitním zprostředkování je pak smlouva, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.

25. Podle ust § 1746 o.z. zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv (odst. 1). Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena (odst. 2).

26. Podle ust. § 555 odst. 1 o.z. platí, že právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle ust. § 556 odst. 1 o.z. platí, že co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle ust. § 562 odst. 1 o. z. písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.

27. Podle ust. § 2001 o.z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Podle ust. § 2005 o.z. odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu účinků práva a povinnosti stran. Tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. Odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl.

28. Podle ust. § 2048 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvení povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

29. K povaze daného závazkového vztahu soud dále uvádí, že uzavřenou smlouvu má nepojmenovanou smlouvu nesoucí znaky smlouvy o smlouvě budoucí s tím, že sjednaný závazek z této smlouvy není předmětem tohoto řízení, jelikož žalovaný od smlouvy odstoupil a dále se jedná o závazek tzv. rezervační smlouvy.

30. Při prodeji nemovitostí, je běžnou praxí před samotnou kupní smlouvou (dále jen „ realitní smlouva“) uzavírat i tzv. rezervační smlouvu, podle níž zájemce zaplacením peněžní částky (rezervace) deklaruje svůj vážný zájem o uzavření realitní smlouvy, oproti tomu druhá strana se zavazuje po dobu rezervace nemovitost nenabízet a pro zájemce rezervovat, zpravidla než si zájemce vyřídí vše potřebné k realizaci realitní smlouvy (např. vyřízení úvěru), event. než druhá strana realitní smlouvy bude připravena uzavřít realitní smlouvy (např. dokončí výstavbu nemovitosti). Vzájemný závazek stran rezervační smlouvy má směřovat k uzavření realitní smlouvy. Pro případ, že nedojde k uzavření realitní smlouvy, je věcí vzájemného ujednání, jak bude se složenou rezervací naloženo, standardně bývá i sjednána smluvní pokuta pro případ nedodržení závazku uzavřít realitní smlouvu ve výši právě odpovídající složené rezervaci, a to zpravidla k tíži zájemce, event. k tíži obou stran. Přičemž dle platné judikatury v případě dvoustranné rezervační smlouvy, kdy stranami jsou zájemce o uzavření realitní smlouvy (budoucí kupující/nájemce) a realitní zprostředkovatel nelze platně sjednat závazek k uzavření realitní smlouvy, neboť zavázat se k uzavření smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, kterou mají v budoucnu uzavřít (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 694/2011). Pro uvedené nelze v dvoustranné smlouvě platně sjednat také smluvní pokutu pro případ neuzavření realitní smlouvy (viz rozsudek NS ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, usnesení ze 10. 6. 2015, sp. zn. 33 Cdo 5143/2014, usnesení ze dne 15. 2. 2017, sp. zn. 28 Cdo 5511/216, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.8.2018 sp.zn. 33 Cdo 671/2017, event. rozhodnutí Ústavního soudu sp.zn. II. ÚS 3261/15 „nevznikl závazek hlavní, nemohl vzniknout ani závazek akcesorický (ujednání o smluvní pokutě“). Současně ve vztahu k spotřebitelům je nově výslovně dáno v ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování ve znění účinném od 1.7.2021, že nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování ani uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

31. Rezervační smlouva není nikterak právně upravena, tak je postupováno podle ust. § 1746 odst. 2 o. z. Vzhledem k tomu, že se jedná o nepojmenovanou smlouvu je zcela v dispozici stran, jaký konkrétní obsah smlouvy si sjednají. Soud věc posoudil tak, že žalobkyně a žalovaný uzavřeli nepojmenovanou smlouvu, kterou si sjednali, že jednak závazek žalovaného a budoucího prodávajícího uzavřít kupní smlouvu na nemovitost a dále že žalobkyně bude pro žalovaného nemovitost rezervovat (nenabízet jiným zájemcům) a žalobce složí blokační úhradu jako projev vážného zájmu.

32. Současně soud učinil závěr, že byla uzavřena smlouva spotřebitelská, neboť žalovaný při uzavírání a plnění rezervační smlouvy nejednal v rámci své podnikatelské činnosti, zatímco na druhé straně smlouvy stála osoba, která jednala v rámci své podnikatelské činnosti (blíže rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 33 Cdo 4114/2010), tedy na věc popadá rovněž úprava vztahující se ke spotřebitelským smlouvám.

33. Soud učinil závěr, že řízení se týká tzv. rezervační smlouvy – nepojmenované smlouvy, která není jako zvláštní smluvní typ upravena a dále se týká smluvní pokuty, na níž dopadají ust. § 2048 o.z., event. další ustanovení občanského zákoníku na ochranu spotřebitele.

34. V řízení bylo prokázáno, že došlo platnému k podpisu smlouvy elektronicky prostřednictvím prostředků komunikace na dálku (k tomu určené aplikace) a že žalovaným měl možnost se s textem smlouvy seznámit. Podpis žalovaného v podobě vloženého kódu lze mít za formu „ prostého“ elektronického podpisu ve smyslu ust. § 561 odst. 1 třetí věty o.z. ve spojení s ust. § 7 a s § 3 odst. 1 první větou zákona č. 297/2016 Sb. o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce ve znění pozdějších předpisů s tím, že vyšší stupeň ověření podpisu není v případě dané smlouvy zákonem vyžadován. Současně v řízení nevyvstaly žádné pochybnosti o tom, že mechanismus podepsání by nezaručil ověření totožnosti jednajícího a uchování obsahu s tím, že podepsanou smlouvu si žalovaný mohl z daného rozhraní stáhnout (viz také ust. § 2 písm. a) zákona č. 297/2016 Sb. podle nějž jsou„ elektronickým podpisem údaje v elektronické podobě, které jsou připojené k datové zprávě nebo jsou s ní logicky spojené a které slouží jako metoda k jednoznačnému ověření identity podepsané osoby ve vztahu k datové zprávě“).

35. V předmětné rezervační smlouvě byl oddíl o blokační úhradě, kterou má složit zájemce, v daném případě žalovaný, jako projev vážného zájmu, a byla sjednána splatnost, tj. lhůta pro složení blokační úhrady s tím, že bylo uvedeno, že blokační úhrada bude započtena na kupní cenu, byly uvedeny údaje pro uhrazení a rovněž následek pro případ prodlení, tedy i smluvní pokuta. Blokační úhrada je v daném případě úplata za blokaci nemovitosti, kdy se žalobkyně zavázala neuzavřít obdobnou smlouvu se třetí osobou a v případě úspěšného uzavření realitního obchodu bude blokační úhrada započtena na kupní cenu (tj. blokační úhrada nebyla koncipována jako provize zprostředkovatele).

36. V daném případě ujednání o smluvní pokutě podléhá testu přiměřenosti podle ust. § 1813 první věty o. z., soud tak posuzoval výši smluvní pokuty ve vztahu k event. moderaci, resp. u spotřebitelských smluv ve vztahu k nepřiznání nepřiměřeně vysoké pokuty. Smluvní pokuta byla vyjádřena v procentní výši 30 % a odpovídá žalované částce a soud má její výši za přiměřenou. Výše smluvní pokuty byla pro žalovaného i žalobkyni stejná, byť utvrzovala dvě různé smluvní povinnosti. Smluvní pokuta ve výši 30 % blokační úhrady není v poměru k výši úhrady ani k významu utvrzené povinnosti nepřiměřená, byť je procentuálně poměrně vysoká. Ujednání o smluvní pokutě tedy nebylo nepřiměřené v intencích ust. § 1815 o.z. s tím, že soud vzal v potaz i níže uvedené okolnosti, kdy u smluvní pokuty má být zachován sankční rozměr, popř. smluvní pokuta nese i funkci uhrazovací, tj. na úhradu způsobené škody. V daném případě soud má za to, že ten sankční rozměr smluvní pokuty je namístě, neboť bylo prokázáno uzavření smlouvy prostředky komunikace na dálku a také to, že žalovaný nemovitost fakticky viděl, jelikož byl s rodinou na prohlídce nemovitosti s realitním makléř, měl možnost vidět faktický stav nemovitosti na prohlídce, ostatně i důvody proč si koupi rozmysleli, spočívali ve faktickém stavu pozemku (jeho přístupnosti), nebyla to věc právní ani na první pohled skrytá faktická vada. V řízení tak byla zcela vyvrácena původní tvrzení žalovaného o tom, že pozemek neměl možnost si prohlédnout. Další tvrzení žalovaného týkající se uvedení v omyl ohledně podstatné záležitosti a tvrzeného nepoctivého přístupu realitního makléře nebyla v řízení prokázána. Nebylo prokázáno, že by zprostředkovatel sdělil žalovanému, že jej smlouva k ničemu nezavazuje a že bez následků může odstoupit s tím, že oba svědci i sám žalovaný shodně uvedli, že o odstoupení se vůbec nehovořilo. Naopak bylo prokázáno, že žalovaný rezignoval na to, aby si smlouvu před jejím podpisem přečetl a zjistil tak své práva a povinnosti, přičemž z jeho účastnického výslechu vyplynulo, že smlouvu chápal jako smlouvu rezervační, v tom smyslu, že si rezervuje nemovitost, která pro něj byla zajímavá, protože pozemek se mu líbil, měl i lákavou cenu a nemovitost, kterou poté, co si ji zarezervuje, nemůže realitní zprostředkovatel nabízet, event. prodat jinému zájemci. Měl-li žalovaný pocit, že smlouva je pro něj složitá na pochopení, měl požádat makléře o vysvětlení závazku, popř. vyhledat pomoc jiné osoby. Přístup žalovaného k závazku a podpisu smlouvy lze mít za velmi nedbalý.

37. Je-li uzavřena rezervační smlouva, tak následné neuzavření realitní smlouvy by mělo být opravdu výjimečné, neboť samotné uzavření rezervační smlouvy je projevem vážného zájmu o nemovitost, kdy realitní zprostředkovatel má povinnost již nemovitost nenabízet, tj. ztrácí možnost uzavřít realitní smlouvy i s ostatními zájemci, kteří již třeba rovněž absolvovali prohlídku. Je proto legitimní utvrdit závazky v rezervační smlouvě smluvní pokutou s tím, že pokud by soud přistoupil na tezi, že rezervační smlouvu si lze rozmyslet možnosti aby, mohl zprostředkovatel toto rozmyšlení sankcionovat smluvní pokutou a smluvní pokutou si ošetřil ekonomické riziko toho, že bez podstatného důvodu zájemce od uzavření smlouvy upustí, ztrácela by rezervační smlouvy svoji funkci v procesu uzavírání realitní obchodů, neboť by nebyla projevem vážného zájmu. Rezervační smlouvou zájemce nezíská čas na rozmyšlenou, ale čas na to abych mohl získat prostředky na financování a připravit se na realitní obchod. V případě, že je si realitní obchod rozmyslí, je opodstatněné, aby nesl toho i ekonomické riziko.

38. Současně nebylo v řízení ani prokázáno, že by žalovaný byl v časové tísni v důsledku chování realitního makléře, jelikož soud učinil závěr, že byl dán časový odstup od prohlídky a podpisu rezervační smlouvy, rovněž soud nezjistil (nebylo prokázáno) jiné porušení dobrých mravů spočívající v jednání zprostředkovatele před uzavření smlouvy, neboť i tvrzené nátlakové jednání následovalo až po té, co byla smlouva podepsána.

39. Ve vztahu k odstoupení od smlouvy soud uvádí, že se neztotožnil s argumentací žalobkyně, že byla již služba poskytnuta, jelikož soud má za to, že službou byla mimo jiné rezervace nemovitosti a žádné další plnění, jež bychom mohli nazvat službou, žalobkyně neposkytla, tudíž nelze ust. § 1837 písm. a) o.z. aplikovat a k ujednání čl. 13 smlouvy ohledně nemožnosti od smlouvy odstoupit nelze přihlížet (ust. § 1812 odst. 2 věta druhá o.z.). Žalovaný proto měl právo od smlouvy odstoupit i bez uvedení důvodů. Dále z provedených důkazů soud zjistil, že za řádné odstoupení od smlouvy, nelze mít SMS zprávu ze dne 24.6.2024, která zní tak, že zatím pozemek nebereme. Odstoupením od smlouvy je až písemné odstoupení, které však nastalo až po splatnosti smluvní pokuty a na nárok žalobkyně tak nemá vliv, neboť sice ze zákonných ustanoveních plyne právo spotřebitele odstoupit od smlouvy i bez uvedení důvodu podle ust. § 1818 o.z.. („Má-li spotřebitel právo odstoupit od smlouvy podle ustanovení tohoto dílu, nevyžaduje se, aby uvedl důvod, a s právem odstoupit od smlouvy nelze spojit postih“) a shodně ust. § 1829 o.z podle něhož má spotřebitel právo odstoupit od smlouvy bez uvedení důvodů ve lhůtě čtrnácti dnů, současně však podle ust. § 2005 odst. 2 o.z. odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty, pokud již nárok dospěl (stal se splatný) a smluvní pokuta byla splatná dle smlouvy okamžikem porušení povinnosti.

40. Jelikož podle ust. § 2005 odst. 2 o.z. odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty, pokud již právo dospělo a nárok žalobkyně na smluvní pokuty v daném případě vznikl 30.6.2024 a k odstoupení došlo až 4.7.2024, resp. doručením odstoupení dne 8.7.2024, žalovaný od smlouvy platně a účinně neodstoupil dříve, než mohl dluh na smluvní pokutě vzniknout, je v tomto ohledu nárok žalobkyně důvodný.

41. Soud učinil závěr, že ujednání o smluvní pokutě je platné a účinné a nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty je důvodný, proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I.

42. O příslušenství soud rozhodl podle ust. § 1970 o.z. ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení s tím, že zákonná výše úroku z prodlení náleží žalobkyni v souladu s jejím návrhem ode dne následujícího po splatnosti smluvní pokuty s dodatečnou lhůtou 5 dnů a trvá až do zaplacení. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal důvod pro její prodloužení.

43. K námitkám žalovaného stran nepřípustnosti sjednání smluvní pokuty ve smlouvě o zprostředkování s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 1507/2022 soud ve shodě s žalobkyní uvádí, že je požadována smluvní pokuta za to, že žalovaný ve sjednané lhůtě neuhradil blokační úhradu, nikoliv za to, že by neuzavřel s prodávajícím kupní smlouvu. Současně ve shodě s žalobkyní soud činí závěr, že na daný případ nedopadá ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování, které se také týká zákazu ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci povinnost uzavřít realitní smlouvu. Žalobkyně doložila zprostředkovatelskou smlouvu uzavřenou mezi ní a prodávajícím, kterou v zásadě splnila právě uzavřením rezervační smlouvy s žalovaným, kdy vyhledala pro prodávajícího vážného zájemce o nemovitost a nelze tak mít nyní posuzovanou trojstrannou smlouvu jako smlouvu o realitním zprostředkování, jelikož ke zprostředkování již fakticky došlo a nyní posuzovaná smlouva neobsahuje závazek žalobkyně zprostředkovat pro prodávajícího realitní obchod ve smyslu vyhledání zájemce. Samotné zprostředkování bylo dokončeno a ostatní a další plnění žalobkyně v podobě rezervace nemovitosti a v podobě např. zpracování návrhu kupní smlouvy, návrhu na vklad a zaplacení poplatku za vkladové řízení byly i v samotném smlouvě nazvány službami nad rámec zprostředkování a nesouvisí s vyhledáním zájemce, nýbrž týkají se již budoucí realitní smlouvy. Současně za zprostředkovaní realitního obchodu náležela žalobkyni provize, tj. dle smlouvy zcela jiná platba, než blokační úhrada, která je předmětem tohoto řízení.

44. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že soud přiznal v řízení zcela úspěšné žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 37 737 Kč. Tyto náklady se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 800 Kč a nákladů na zastoupení advokátem, kterému náleží odměna ve výši 2 900 Kč za úkon právní služby stanovená dle ust. § 6 odst. 1 ve spojení s ust. § 7 bodem 5 a ust. § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právní služeb (advokátního tarifu) z tarifní hodnoty 45 000 Kč, a to za úkony podle ust. § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu - převzetí zastoupení, předžalobní výzva, návrh ve věci samé ze dne 23.9.2024, vyjádření k odporu ze dne 15.1.2025, účast na jednání soudu dne 5.2.2025, vyjádření ze dne 13.3.2025, účast na jednání soudu dne 9.4.2025, účast na jednání dne 14.5.2025, účast na jednání dne 2.6.2025 dále tomu odpovídající paušální náhrady hotových výdajů po 3 x 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinné do 31.12.2024 a 6 x 450 Kč dle ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinném po 1.1.2025 a s odkazem na ust. § 137 odst. 3 o.s.ř. byla odměna a náhrada hotových výdajů navýšena o daň z přidané hodnoty v sazbě 21 %. Soud tak dospěl k částce 37 737 Kč (tj. 1 800 Kč + 26 100 Kč + 900 Kč + 2 700 Kč + 6 237 Kč). O povinnosti žalovaného zaplatit tuto náhradu k rukám právní zástupce žalobkyně bylo rozhodnuto dle § 149 odst. 1 o. s. ř. Třídenní lhůta ke splnění povinnosti byla stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř.