17 Co 398/2024 - 524

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Kotrčové a soudců Mgr. Daniely Večerkové a JUDr. Michala Prince ve věci žalobkyně: Česká republika – [Jméno žalobkyně], IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o zaplacení 714 363 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 14. 8. 2024, č. j. 28 C 220/2011-472 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve vyhovujícím výroku I. mění tak, že žaloba se co do částky 96 700 Kč s úrokem z prodlení z této částky v zákonné výši za období od 1. 5. 2010 do zaplacení zamítá, jinak se v tomto výroku potvrzuje, ve výroku IV. o poplatkové povinnosti se mění jen tak, že výše soudního poplatku činí 9 200 Kč, jinak se i v tomto výroku potvrzuje.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Městskému soudu v Praze náhradu 50 % nákladů odvolacího řízení, ve výši a lhůtě, jež budou stanoveny samostatným usnesením.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Městskému soudu v Praze náhradu 50 % nákladů odvolacího řízení, ve výši a lhůtě, jež budou stanoveny samostatným usnesením.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 326 700 Kč s úrokem z prodlení z částky 326 700 Kč v zákonné výši 8 % ročně za období od 1. 5. 2010 do 30. 6. 2010[Anonymizováno]a dále s úrokem z prodlení z částky 326 700 Kč v zákonné výši odpovídajícím ročně výši repo sazby, stanovené Českou národní bankou, zvýšené o 7 procentních bodů a platné pro každé kalendářní pololetí, v němž trvá prodlení žalované, a to za období od 1.7. 2010 do zaplacení, a to vše do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.), zamítl žalobu co do nároku na zaplacení částky 387 663 Kč s úrokem z prodlení z částky 387 663 Kč v zákonné výši 8 % ročně za období od 1. 5. 2010 do 30. 6. 2010 a dále s úrokem z prodlení z částky 387 663 Kč v zákonné výši odpovídajícím ročně výši repo sazby, stanovené Českou národní bankou, zvýšené o 7 procentních bodů a platné pro každé kalendářní pololetí, v němž trvá prodlení žalované, a to za období od 1. 7. 2010 do zaplacení (výrok II.), rozhodl, že žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok III.) a že žalovaná je povinna zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro [adresa] soudní poplatek za žalobu ve výši 16 335 Kč, ve lhůtě do 1 měsíce od právní moci rozsudku na bankovní účet Obvodního soudu pro [adresa] (výrok IV.).

2. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky 714 363 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že je vlastnicí pozemků parc. č. [číslo] (dále též „pozemek 1“) a parc. č. [číslo] (dále též „pozemek 2“) v k.ú. [adresa], na pozemku 1 stojí stavba [adresa], č.p. [číslo], provozovaná jako[Anonymizováno]hotel [nazev] (dále též „hotel“), jejíž vlastnicí je žalovaná, pozemek 1 je v celé výměře 2 976 m2 zastavěn a využíván žalovanou jako vlastnicí stavby, pozemek 2 je v rozsahu výměry 4 829 m2 využíván žalovanou jako příjezdová a obslužná komunikace k hotelu, hotelové parkoviště a jako sportoviště. V období od 1. 9. 2009 do 31. 12. 2009 užívala žalovaná oba předmětné pozemky (v rozsahu výměry celkem 7 805 m2) bez právního důvodu, a tím se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila.

3. Soud I. stupně uvedl, že bylo nesporné, že v rozhodném období žalobkyně vlastnila oba předmětné pozemky a žalovaná vlastnila stavbu č. p. [číslo], stojící na pozemku p. č. [číslo] (v celé výměře 2 976 m), a dále že žalovaná užívala pozemek p. č. [číslo] v rozsahu výměry 4 829 m. Sporná zůstala výše obvyklé úplaty za užívání pozemků (bezdůvodného obohacení), kterou by měla žalovaná uhradit žalobkyni. Ze znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] č. [číslo] ze dne 14. 2. 2024 ve znění dodatku č. 1 ze dne 4. 4. 2024 a z výslechů tohoto znalce vzal soud za prokázané, že obvyklá cena za užívání pozemků 1 a 2 (v rozsahu výměry celkem 7 805 m2) v období od 1. 9. 2009 do 31. 12. 2009 činila po zaokrouhlení 326 700 Kč. K určení obvyklé ceny znalec využil porovnávací metodu, právní vady pozemků (včetně té, že na nich stojí stavba jiného vlastníka) zohlednil v koeficientu K6, který aplikoval na srovnatelné vzorkové pozemky V1, V2 a V3 (všechny zastaveny stavbou jiného vlastníka a v bezprostředně přiléhající lokalitě, jejich zastavěnost je srovnatelná s pozemky předmětnými). Velikost a tvar vzorkových pozemků znalec zohlednil v koeficientu K3, zastavěnost pozemků v koeficientu K5. Vzorkový pozemek V1 je sice výměrou menší, ale jeho zastavěnost (poměr zastavěné plochy) je s předmětnými pozemky srovnatelná. Znalec uvedl, že vyhledal v rámci možností jediné srovnatelné pozemky v okolí pozemků předmětných, vzorkové pozemky o totožné výměře najít nelze. Znalec vysvětlil, proč neaplikoval výnosovou metodu: podařilo se mu najít srovnatelné pozemky, naopak nalézt vzorky obdobných staveb pro výnosovou metodu by v dané lokalitě bylo velmi obtížné. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] se vyjádřil i ke znaleckým posudkům kanceláře [právnická osoba] (které stanoví obvyklé nájemné za užívání stejných pozemků, ale za období roku 2013 a roku 2015), kde byla výsledné ocenění sníženo o 50 % z důvodu, že na pozemcích je stavba jiného vlastníka, znalec [tituly před jménem] [jméno FO] toto snížení hodnotil jako příliš razantní, adekvátnější by byla redukce na 75–90 % obvyklé výše nájmu. Znalecké posudky kanceláře [právnická osoba] č. [číslo] a č. [číslo] byly v řízení provedeny jako listinné důkazy, neboť se vztahují k ocenění pozemků v jiném časovém období, v obou byla použita výnosová metoda ocenění (tzn. bylo vycházeno z toho, za jakou tržní cenu lze pozemky zatížené stavbou cizího vlastníka prodat), neboť dle znalecké kanceláře je velmi obtížné dostat se k reprezentativnímu vzorku obdobných nájmů, obvyklý nájem za rok 2013 byl stanoven na 641 025 Kč a za rok 2015 na 628 342 Kč. Soud nezadal další (revizní) znalecký posudek, neboť to pokládal za neekonomické a nadbytečné. Dále bylo prokázáno, že žalovaná byla dopisem z 19. 3. 2010 vyzvána k vydání bezdůvodného obohacení za žalované období ve lhůtě do 30. 4. 2010.

4. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil - s ohledem na přechodné ustanovení § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („o.z.“) - dle ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále též „obč. zák.“) o bezdůvodném obohacení, zejména § 451 odst. 1 a 2, § 456 a § 458 odst. 1 obč. zák. Žalobkyně je aktivně legitimovaná v dané věci, neboť pozemky 1 a 2 jsou ve vlastnictví státu, jehož jménem v těchto záležitostech jedná [Jméno žalobkyně] jako jeho organizační složka (viz § 11 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích). Žalovaná je v řízení pasivně legitimována, neboť je vlastníkem staveb na předmětných pozemcích (bez ohledu na to, zda je provozovatelem hotelu a k němu přináležejících staveb či nikoli) – viz rozhodnutí Nejv. soudu sp. zn. 28 Cdo 584/2013 ze dne 6. 8. 2013, a další rozhodnutí, dle nichž k obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a jde-li o pozemky funkčně související s určitou stavbou, je obohacujícím se subjektem právě její vlastník. Žalovaná užívá pozemky 1 a 2 o celkové rozloze 7 805 m2 (pozemek 1 je celý zastavěn hotelem, ohledně užívání pozemku 2 soud vychází z geodetického zaměření [tituly před jménem] [jméno FO], dle nějž žalovaná užívá plochu o výměře 4 829 m2). Dle konstantní judikatury peněžitá náhrada za užívání věci bez právního důvodu musí být poskytnuta ve výši (zpravidla) obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za srovnatelných podmínek (viz např. rozsudek Nejv. soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 53/2000, nebo rozsudky Nejv. soudu ze dne 20. 3. 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/99, a ze dne 15. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002), obecně bývá úsudek o v místě a čase obvyklém nájemném založen na ceně užívacího práva srovnatelných nemovitostí, za předpokladu, že nelze porovnávací metody využít, musí soud, respektive znalec, nedostatek obdobných nemovitostí reflektovat a s ním se vypořádat (viz usnesení Nejv. soudu ze dne 2. 4. 2013, sp. zn. 28 Cdo 3138/2012, či ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1265/2018). V daném případě soud vyšel ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], který pokládal za správný, úplný a znalcem dostatečně obhájený, tedy nebylo nutné zadávat další (revizní) znalecký posudek. K námitkám žalované soud uvedl, že z judikatury nevyplývá, že by bylo vždy třeba snižovat zjištěnou hodnotu obvyklého nájemného o 50 % jen z důvodu, že je pozemek zastavěn stavbou jiného vlastníka. Ve vztahu k vzorkovým pozemkům využitým [tituly před jménem]. [jméno FO] soud uvedl, že u pozemku V1 znalec vycházel přímo z nájemní smlouvy mezi Statutárním městem [adresa] a spol. [právnická osoba]. ze dne 3. 7. 2020, vzorkové pozemky V1 a V2 se nacházejí jen několik set metrů od předmětných pozemků 1 a 2, a vzorek V3 reflektuje obchodní případ prodeje pozemků v bezprostřední blízkosti pozemků 1 a 2, zastavěných stavbou cizího vlastníka. Zastavěnost pozemku 1 stavbou cizího vlastníka znalec zohlednil v koeficientu K6, a dostatečně vysvětlil i srovnatelnost vzorku V1 (který je výměrou o dost menší, ale obdobný mírou zastavěnosti). Znalecké posudky kanceláře [právnická osoba] č. [číslo] a č. [číslo] se zabývají jiným časovým obdobím a znalecká kancelář se ani nesnažila postupovat judikaturou preferovaným způsobem, tj. vyhledat v rámci svého znaleckého zkoumání pozemky obdobné, ač to bylo možné (a znalec [tituly před jménem] [jméno FO] srovnatelné pozemky dohledal). Soud neprovedl výslech znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který zpracovával posudky znalecké kanceláře [právnická osoba] č. [číslo] a č. [číslo], vzhledem k tomu, že posudky se týkají jiného časového období a byly prováděny jen jako listinné důkazy. Žádné oponentní znalecké posudky, které by se vztahovaly k období od 1. 9. 2009 do 31. 12. 2009, nebyly předloženy, proto nebylo potřebné ani hospodárné ustanovovat a vyslýchat jiné znalce, než [tituly před jménem] [jméno FO]. Soud I. stupně proto uložil žalované povinnost vydat žalobkyni bezdůvodné obohacení ve výši, ke které dospěl znalec [tituly před jménem] [jméno FO] ([částka]), s tím, že dne 1. 5. 2010 se žalovaná s vydáním bezdůvodného obohacení dostala do prodlení, a dle § 517 odst. 1 a 2 obč. zák. má žalobkyně od tohoto data nárok na úrok z prodlení z částky 326 700 Kč, v zákonné výši. Ve zbylém rozsahu soud žalobu zamítl 5. O náhradě nákladů řízení soud I. stupně rozhodl dle § 142 odst. 2 o.s.ř., když úspěch a neúspěch obou stran byl přibližně stejný. Soud nepřistoupil k aplikaci § 142 odst. 3 o.s.ř., když stejné účastnice řízení se o totožné materii soudí opakovaně již přes 10 let (např. řízení Obvodního soudu pro [adresa] sp. zn. [spisová značka] nebo sp. zn. [spisová značka]), za tu dobu bylo vypracováno několik znaleckých posudků ke stanovení výše obvyklé úplaty za užívání předmětných pozemků a bylo objektivizováno, že výše obvyklé úplaty zdaleka nedosahuje částek, jichž se žalobkyně domáhá, žalobkyně si je tedy dlouhodobě vědoma, že v plném (nebo aspoň v převážném) rozsahu nemá šanci uspět.

6. Povinnost žalované zaplatit soudní poplatek z přisouzené částky byla odůvodněna § 2 odst. 3 zákona o soudních poplatcích, když žalobkyně byla v řízení od soudních poplatků osvobozena dle § 11 odst. 2 písm. a) zákona o soudních poplatcích.

7. Proti rozsudku (pouze proti jeho výrokům I. a IV.) podala včasné odvolání žalovaná. Namítla, že soud I. stupně citoval správnou judikaturu, ale nesprávně ji aplikoval. Soud chybně hodnotil posudek [tituly před jménem] [jméno FO] a neprovedením navrhovaného revizního znaleckého posudku dospěl k nesprávnému rozhodnutí ve věci. Znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] má vady, pro něž je nepoužitelný a nepřezkoumatelný, když vychází z porovnávací metody, ale vzorky pozemků neodpovídají oceňované nemovitosti. Ani počet porovnávaných pozemků (3) není dostatečný. Srovnávací pozemek V1 je o velikosti 320 m2, což je absolutně neúměrné předmětným pozemkům, stavba na tomto pozemku pravděpodobně není trvalá. Znalec rozdíl ve výměře pozemků korigoval koeficientem K3 o hodnotě 0,9, což není odpovídající. Znalec uvedl, že jeho závěr je přezkoumatelný pouze prostřednictvím odhadu jiného znalce. Námitky žalované nesměřují proti míře zastavěnosti pozemků, ale proti jejich velikosti. Navíc poměr zastavěnosti jednotlivých pozemků ani není ve znaleckém posudku uveden. Vzorkový pozemek V2 je dle fotografií nezastavěný – znalec uvedl, že stavby na tomto pozemku byly zbourány, šlo proto o pozemek kupovaný za účelem nové výstavby, což neodpovídá oceňované nemovitosti. Vzorkové pozemky V3 navazují na předmětné pozemky a koupila je přímo žalovaná, která musela akceptovat přemrštěnou cenu žalobkyně, neboť bez získání vlastnictví pozemků by nezískala úvěrové prostředky na rekonstrukci hotelu. Ve znaleckém posudku dále není zohledněno, že na pozemcích p.č. [číslo] a [číslo] v k.ú. [adresa] se nachází veřejně přístupné účelové komunikace. Vadnost posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] dokazují i pravomocně skončená soudní řízení mezi týmiž účastníky o stejném předmětu sporu, ale za jiné období. V řízení vedeném u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] (u Městského soudu v [adresa] pod sp. zn. [spisová značka]) odvolací soud přiznal žalobkyni dle znaleckého posudku [právnická osoba] za období 1. 1. 2011 – 31. 12. 2011 částku 693 000 Kč (tj. 57 750 Kč/měsíc/7 805 m2). V řízení vedeném u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] (u Městského soudu v [adresa] pod sp. zn. [spisová značka]) byla žalobkyni přiznána dle znaleckého posudku [právnická osoba] za období 1. 1. 2010 – 31. 12. 2010 částka 711 000 Kč (tj. 59 250 Kč/měsíc/7 805 m2). V řízení vedeném u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] (u Městského soudu v [adresa] pod sp. zn. [spisová značka]) byla žalobkyni přiznána dle znaleckého posudku [právnická osoba] za období 1. 1. 2015 – 31. 12. 2015 částka 865 000 Kč (tj. 72 083,33 Kč/měsíc/7 802 m2), odvolací soud rozhodl v souladu se zásadou předvídatelnosti dle § 13 o.z. V nynějším případě soud zásadu předvídatelnosti porušil, když nerozhodl obdobně (dle posudku [tituly před jménem] [jméno FO] činí obvyklé nájemné 82 500 Kč/měsíc/7 805 m2). Za žalované období by měla být přiznána částka obdobná jako v r. 2010, tj. maximálně 237 000 Kč. V závislosti na rozhodnutí o odvolání musí dojít i ke snížení uloženého soudního poplatku. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

8. Později žalovaná doplnila, že výše bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků v rozhodném období činí 230 000 Kč, což vyplývá ze znaleckého posudku č. [číslo] vypracovaného znaleckou kanceláří [právnická osoba] dne 4.11.2024. Žalovaná poukázala na rozsudek Městského soudu v [adresa] č.j. [spisová značka] ze dne 18.9.2024, ve znění doplňujícího usnesení č.j. [spisová značka] ze dne 17.10.2024, který se v odůvodnění zabývá otázkou předvídatelnosti rozhodnutí a různými znaleckými posudky o výši bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků. Soud I. stupně zamítl návrh žalované na revizní posudek s předestřením názoru, že další redukci výše bezdůvodného obohacení soud případně aplikuje v rámci meritorního rozhodnutí, to se však nestalo.

9. Žalobkyně k odvolání žalované uvedla, že se soud vypořádal s argumentací obou stran a postupoval v souladu s § 132 o.s.ř. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] zohlednil, že pozemek je zastavěn stavbou jiného vlastníka, postupoval v intencích současné judikatury, když stanovení výše bezdůvodného obohacení postavil na porovnání srovnatelných pozemků (ve stejné lokalitě a zastavěných stavbou jiného vlastníka). Znalec splnil zadání soudu a svůj posudek náležitě obhájil. Soud I. stupně v souladu s judikaturou vycházel z obvyklého nájemného za užívání obdobných pozemků v daném místě a čase, zjištěného pomocí znaleckého dokazování, vysvětlil, proč vycházel právě z posudku [tituly před jménem] [jméno FO] a proč zamítl návrh na vypracování revizního posudku znaleckou kanceláří [právnická osoba] Soud není povinen nařídit vypracování revizního znaleckého posudku jen proto, že některý z účastníků závěry posudku zpochybňuje. Nemá-li soud pochybnosti o skutkovém stavu zjištěném na základě jednoho znaleckého posudku, není povinen provést důkaz dalším znaleckým posudkem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2019, sp. zn. 22 Cdo 4445/2018). Pokud naopak soud má pochybnosti o správnosti posudku, nejdříve musí v souladu s § 127 odst. 2 o. s. ř. požádat znalce o vysvětlení. Soud I. stupně uvedené zásady respektoval, a žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

10. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání při nařízeném jednání napadený rozsudek, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o.s.ř.) a po doplnění dokazování znaleckým posudkem [právnická osoba] č. [číslo] a výslechem znalce (zpracovatele tohoto posudku) dospěl k závěru, že odvolání je z části důvodné.

11. Soud I. stupně učinil správná skutková zjištění týkající se vlastnictví a užívání předmětných pozemků i stavby č.p. [číslo] (hotel [nazev]) v rozhodném období, a dospěl (na základě relevantní judikatury citované v napadeném rozsudku) ke správnému závěru, že žalovaná se na úkor žalobkyně v rozhodném období bezdůvodně obohatila ve smyslu § 451 a násl. obč. zák., tím, že užívala předmětné pozemky ve vlastnictví žalobkyně v rozsahu celkové výměry 7 805 m2. Toto bezdůvodné obohacení je žalovaná povinna žalobkyni vydat ve smyslu § 456, § 458 odst. 1 obč. zák.

12. Pokud šlo o výši bezdůvodného obohacení, soud I. stupně správně odkázal na judikaturu týkající se výše bezdůvodného obohacení vzniklého užíváním pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka, jejíž závěry lze shrnout tak, že výše bezdůvodného obohacení odpovídá výši nájemného obvyklého v daném místě a čase, a při stanovení výše obvyklého nájemného je třeba vycházet z pozemků obdobných, tedy rovněž zastavěných stavbou jiného vlastníka. Pokud reálně není možné v daném případě zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se s uvedenou situací po odborné stránce vypořádal, resp. na soudu, aby zmíněné faktory zohlednil ve svých úvahách (viz usnesení Nejv. soudu sp. zn. 28 Cdo 3138/2012 ze dne 2. 4. 2013).

13. Odvolací soud rovněž souhlasí se soudem I. stupně, že byť v konkrétních případech může být při určení výše bezdůvodného obohacení zohledněna zastavěnost pozemku stavbou jiného vlastníka tzv. „redukčním koeficientem“ 50 % (viz např. usnesení Ústavního soudu sp. zn. [spisová značka] z 28. 7. 2020), z judikatury nevyplývá, že tento koeficient má být aplikován paušálně ve všech obdobných případech (či snad dokonce že tímto koeficientem má sám soud korigovat odborné závěry znalce o výši obvyklého nájemného). K výsledné částce bezdůvodného obohacení užíváním pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka je možné dospět i jiným způsobem.

14. Na rozdíl od soudu I. stupně ovšem dospěl odvolací soud k závěru, že se žalované podařilo zpochybnit závěry znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO], a to jak dalšími znaleckými posudky (posudky znalecké kanceláře [právnická osoba] č. [číslo] a č. [číslo]), tak i poukazem na pravomocná rozhodnutí soudů v jiných věcech týkajících se totožných pozemků.

15. To, že se posudky [právnická osoba] týkají jiného rozhodného období, sice znamená, že z nich bez dalšího nelze vycházet při stanovení výše bezdůvodného obohacení v tomto řízení, nicméně neztrácejí tím charakter znaleckých posudků ve smyslu § 127 o.s.ř. I tyto znalecké posudky proto mohou zpochybnit dílčí či konečné závěry jiného znalce (např. tehdy, pokud se u stejných pozemků výrazně liší výše obvyklého nájemného stanovená pro časově blízké období). Tak tomu bylo v daném případě, kdy posudky [právnická osoba] stanovily pro předmětné pozemky výši obvyklého nájemného za rok 2013 částkou 641 025 Kč (53 419 Kč/měsíc) a za rok 2015 částkou 628 342 Kč (52 362 Kč/měsíc), což se výrazně lišilo od závěrů znalce [tituly před jménem] [jméno FO] o obvyklém nájemném předmětných pozemků v roce 2009 ve výši 81 675 Kč/měsíc).

16. Dalším zpochybňujícím faktorem jsou skutečnosti namítané žalovanou (zčásti již před soudem I. stupně, a v širším rozsahu před soudem odvolacím), že v jiných řízeních o vydání bezdůvodného obohacení, týkajících se totožných pozemků, soudy závěrům jiných posudků přisvědčily a pravomocně uložily povinnost k vydání bezdůvodného obohacení ve značně rozdílné výši (při přepočtu na stejnou jednotku času, tzn. na jeden měsíc užívání pozemků), než je výše vyplývající z posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO].

17. Žalovaná již v řízení před soudem I. stupně poukazovala na řízení, v němž rozhodl odvolací Městský soud v [adresa] rozsudkem č.j. [spisová značka] ze dne 16. 11. 2017, s tím, že v uvedeném řízení se soudy přiklonily k závěrům znaleckého posudku vypracovaného znaleckou kanceláří [právnická osoba], a na základě jeho závěrů přiznaly žalobkyni podstatně nižší částku bezdůvodného obohacení. V odvolacím řízení žalovaná poukázala též na aktuální rozsudek Městského soudu v [adresa] č.j. [spisová značka] ze dne 18. 9. 2024.

18. Odvolací soud s ohledem na zásadu předvídatelnosti soudního rozhodování ve smyslu § 13 o.z. účastníky seznámil s uvedeným rozsudkem (resp. jim jej připomněl – šlo o rozhodnutí ve sporu mezi týmiž účastníky). Z odůvodnění rozsudku č.j. [spisová značka] mj. vyplývá, jak soudy pravomocně rozhodly v dalších sporech o vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků: za období 1. 1. – 31. 12. 2010 (věc vedená u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] a u Městského soudu v [adresa] pod sp. zn. [spisová značka]) bylo žalobkyni přiznáno 710 999,25 Kč (tzn. 59 249,94 Kč/měsíc) a za období 1. 1. – 31. 12. 2011 (věc vedená u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] a u Městského soudu v [adresa] pod sp. zn. [spisová značka]) bylo žalobkyni přiznáno 693 000 Kč (tzn. 57 750 Kč/měsíc). Za období 1. 1. – 31. 12. 2015 (rozsudek Obvodního soudu pro [adresa] č.j. [spisová značka] ze dne 8. 2. 2024 ve znění opravného usnesení, ve spojení s rozsudkem Městského soudu v [adresa] č.j. [spisová značka] ze dne 18. 9. 2024) bylo žalobkyni přiznáno 865 000 Kč (tzn. 72 083 Kč/měsíc), s výslovným odkazem na zásadu předvídatelnosti soudního rozhodování dle § 13 o.z. a na nežádoucí rozdílnost rozhodovací praxe soudů o totožných věcech, s tím, že i v tomto řízení (stejně jako v řízeních týkajících se roků 2010 a 2011) vycházel soud při stanovení výše bezdůvodného obohacení z posudku znalecké kanceláře [právnická osoba]

19. Shora uvedené skutečnosti tedy podstatně zpochybňují závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] o výši bezdůvodného obohacení, ani výslech znalce [tituly před jménem] [jméno FO], provedený soudem I. stupně, tyto pochybnosti neodstraňuje. Odvolací soud proto shledal, že jsou naplněny podmínky, aby znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] byl přezkoumán revizním znaleckým posudkem jiného znalce. Vyslýchat před provedením důkazu revizním znaleckým posudkem zpracovatele znaleckých posudků [právnická osoba] již považoval odvolací soud za nadbytečné, jak vzhledem ke skutečnosti, že tyto znalecké posudky se netýkají rozhodného období, tak vzhledem k tomu, že závěry posudku [tituly před jménem] [jméno FO] nebyly zpochybněny pouze posudky [právnická osoba], ale i dalšími (shora uvedenými) skutečnostmi.

20. Protože žalovaná v odvolacím řízení sama předložila revizní znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba] opatřený doložkou dle § 127a o.s.ř., z důvodu procesní ekonomie provedl odvolací soud dokazování tímto revizním znaleckým posudkem (a nezadával zpracování revizního posudku jiného). Námitky žalobkyně proti provedení tohoto důkazu neshledal odvolací soud důvodnými. Nejde o „nepřípustnou novotu“ v odvolacím řízení, když žalovaná vypracování revizního znaleckého posudku navrhovala již před soudem I. stupně (není rozhodné, že tehdy navrhovala, aby revizní posudek vypracovala znalecká kancelář [právnická osoba], neboť tím soud nebyl vázán a mohl zadat zpracování revizního posudku i jinému znalci). Též není významné, pokud v jiném soudním řízení byl již dříve předložen jiný posudek znalecké kanceláře [právnická osoba], který se zabýval mj. i rozhodným obdobím. V tomto řízení takový posudek nebyl k důkazu navržen a proveden, a navíc byl-li tento další posudek zpracován dříve, než posudek znalce [tituly před jménem] [jméno FO], nemohl z povahy věci plnit roli revizního posudku k posudku [tituly před jménem] [jméno FO].

21. Ze znaleckého posudku znalecké kanceláře [právnická osoba] č. [číslo] ze dne 4. 11. 2024 ve spojení s výslechem znalce (zástupce znalecké kanceláře) má odvolací soud za prokázané, že znalecká kancelář vycházela z tohoto, že zastavěné pozemky, které nejsou prodávány včetně příslušných staveb, nejsou běžně obchodované, proto provedla ocenění předmětných pozemků pomocí porovnání s plně využitelnými stavebními pozemky, a následného zohlednění zastavění pozemků pomocí tzv. „koeficientu ostatních vlivů K6“ ve výši 0,7. Dospěla tak k hodnotě předmětných pozemků v r. 2009 ve výši 12 737 760 Kč, z níž obvyklou výši nájemného určila jako 5,44%, tzn. 692 733,23 Kč/rok/celá rozloha předmětných pozemků, po zaokrouhlení 89 Kč/rok/m2, z toho hodnota obvyklého nájemného za rozhodné období (1. 9. 2009 – 31. 12. 2009) po zaokrouhlení činí 230 000 Kč. Jako podpůrnou metodu znalecká kancelář využila zjištění obvyklého nájmu na základě nájemních smluv nájemce [právnická osoba]., tímto způsobem dospěla k výsledku 299 386 Kč, ten však neshledala dostatečně vypovídajícím vzhledem k tomu, že k dispozici měla jen 2 nájemní smlouvy. Znalecká kancelář zároveň dospěla k závěru, že výše obvyklého nájemného předmětných pozemků stanovená v Dodatku č. 1 znaleckého posudku č. [číslo], vyhotoveném [tituly před jménem] [jméno FO] dne 4. 4. 2024 (z něhož vycházel ve svém závěru o výši bezdůvodného obohacení soud I. stupně) je mírně nadhodnocena, vzhledem k tomu, že srovnávací pozemek V1 charakterem neodpovídá oceňovaným pozemkům (jedná se o plochu městské zeleně a má výrazně rozdílnou výměru), proto do srovnání neměl být zařazen, u vzorku V2 odpovídá samotný vzorek, ale neodpovídá zohlednění možné využitelnosti (koeficientem K6 ve výši 1,3) znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], tím je výsledná cena nadhodnocena, pouze u vzorku V3 zjištěná výše nájemného (33,72 Kč/m2/období) odpovídá obvyklosti v daném místě a čase, na druhé straně šlo o transakci mezi stranami tohoto soudního sporu, tedy nikoli o nezávislého prodávajícího a kupujícího. Výslechem zástupce znalecké kanceláře [právnická osoba] byly závěry revizního znaleckého posudku stvrzeny a obhájeny, znalec vysvětlil nemožnost nalezení přesně odpovídajících srovnatelných pozemků i obtíže plynoucí z časového odstupu zpracování posudku od rozhodného období (s tím ovšem, že poprvé se znalecká kancelář zabývala stanovením obvyklého nájemného předmětných pozemků již v r. 2018, a nyní své tehdejší závěry využila). Konkrétní metodika k zohlednění zastavěnosti pozemků stavbou jiného vlastníka při stanovení obvyklé výše nájemného neexistuje, judikatura v minulosti aprobovala zohlednění této skutečnosti snížením zjištěných hodnot o 20 % i o 50 %, znalecká kancelář v daném případě zvolila snížení mezi těmito hodnotami, tzn. o 30 %. Revizní znalecký posudek vychází z nabídkových cen (inzerce) porovnávaných vzorků, nikoli z cen ze skutečně realizovaných transakcí, možný rozdíl nabídkových a skutečně dosažených cen však znalecká kancelář zohlednila v „koeficientu transakce“ K7, který hodnoty zjištěné z inzertních nabídek snižuje o 20 %. Znalec zodpověděl i dotazy žalobkyně, směřující k jednotlivým detailům revizního znaleckého posudku.

22. Protože znalecká kancelář [právnická osoba] přesvědčivě vysvětlila, jakým způsobem dospěla k výsledné částce obvyklého nájemného předmětných pozemků v rozhodném období, jak se vypořádala s nedostatkem obdobných nemovitostí, jež by mohla využít pro účely porovnání, a též proč se její postup i závěry liší od postupu a závěrů znalce [tituly před jménem] [jméno FO], a též od postupu kanceláře [právnická osoba] (která aplikuje jinou výši koeficientu zohledňujícího zastavěnost), přiklonil se odvolací soud v této věci k závěrům reviznízho znaleckého posudku [právnická osoba], dle nějž výše obvyklého nájemného za nájem předmětných pozemků v rozhodném období 1. 9. 2009 – 31. 12. 2009 činí 230 000 Kč. Tento postup odvolacího soudu nadto odpovídá i zásadě předvídatelnosti soudních rozhodnutí stanovené v § 13 o.z., neboť postup znalecké kanceláře [právnická osoba] při stanovení obvyklého nájemného předmětných pozemků aprobovaly soudy i v několika dalších řízeních (týkajících se jiných časových období).

23. Odvolací soud tedy shledává, že výše bezdůvodného obohacení žalované za užívání předmětných pozemků bez právního důvodu v rozhodném období činí 230 000 Kč, tuto částku je žalovaná povinna dle § 456 obč. zák. vydat žalobkyni (pozn. je to o 96 700 Kč méně, než žalobkyni přiznal soud I. stupně).

24. Do prodlení se zaplacením bezdůvodného obohacení se žalovaná dostala dne 1. 5. 2010 (jak vysvětlil soud I. stupně), od tohoto dne je povinna platit z dlužné částky úrok z prodlení ve výši dle § 1 nařízení vlády č. 142/1994 Sb., tedy ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou, zvýšené o sedm procentních bodů, s tím, že v každém kalendářním pololetí, v němž trvá prodlení dlužníka, je výše úroků z prodlení závislá na výši repo sazby stanovené Českou národní bankou a platné pro první den příslušného kalendářního pololetí.

25. Soud I. stupně postupoval správně, jestliže žalované podle § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích (dále jen ZoSOP) uložil povinnost k zaplacení soudního poplatku ze žaloby, neboť žalobkyně je osvobozena od soudních poplatků podle § 11 odst. 2 písm. a) ZoSOP a byla se svou žalobou zčásti úspěšná. Vzhledem k datu zahájení řízení (24. 8. 2011) bylo ovšem třeba výši soudního poplatku stanovit dle Pol. 1 písm. b) Sazebníku soudních poplatků ve znění do 31. 8. 2011 (srov. přechodné ustanovení čl. II. zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění ZoSOP a další související zákony), dle nějž výše soudního poplatku z (výsledně přiznané) částky 230 000 Kč činí 9 200 Kč.

26. S ohledem na shora uvedené odvolací soud napadený rozsudek ve výroku I. změnil podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. tak, že se žaloba co do částky 96 700 Kč s úrokem z prodlení z této částky v zákonné výši za období od 1. 5. 2010 do zaplacení zamítá, jinak tento výrok potvrdil podle § 219 o.s.ř. jako věcně správný. Ve výroku IV. byl napadený rozsudek podle § 220 odst. 1 písm. b) o.s.ř. změněn jen tak, že výše soudního poplatku činí 9 200 Kč, jinak byl i tento výrok potvrzen podle § 219 o.s.ř. jako věcně správný.

27. Zamítavý II. výrok rozsudku soudu I. stupně nebyl odvoláním napaden a již samostatně nabyl právní moci.

28. O nákladech řízení před soudem I. stupně rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 2 o.s.ř. ve spojení s § 142 odst. 2 o.s.ř., když důvody, pro něž v dané věci nebylo na místě aplikovat § 142 odst. 3 o.s.ř., popsal případně již soud I. stupně.

29. Stejné důvody se uplatní i pro rozhodnutí o nákladech odvolacího řízení, o nichž odvolací soud rozhodl podle § 224 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 142 odst. 2 o.s.ř.

30. V odvolacím řízení vzniknou též náklady státu, a sice znalečné, jež bude přiznáno znalecké kanceláři [právnická osoba] za výslech jejího zástupce při jednání odvolacího soudu (pozn. k úhradě tohoto znalečného není možné využít nespotřebované zálohy na znalečné složené účastníky u soudu I. stupně). O náhradě nákladů státu v odvolacím řízení proto rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 148 odst. 1 o.s.ř., a vzhledem k částečnému úspěchu každého z účastníků v odvolacím řízení je zavázal k náhradě nákladů státu rovným dílem (každá z účastnic je povinna nahradit 50 % nákladů státu). O konkrétní výši povinnosti každého z účastníků rozhodne odvolací soud samostatným usnesením poté, co bude výše nákladů státu známa.

31. Na soudu I. stupně bude, aby rozhodl o vrácení nespotřebovaných částí záloh na znalečné, jež účastníci zaplatili v průběhu řízení před soudem I. stupně.