18 Co 342/2025 - 626

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Marcely Kučerové a soudkyň Mgr. RNDr. Jany Zaoralové a Mgr. Blanky Fauré v právní věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [právnická osoba]., IČO [IČO žalované] sídlem [adresa zainteresované společnosti] o určení vlastnictví k podílu na nemovitosti, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 24. 7. 2025, č. j. 31 C 246/2023-568, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku o věci samé (I.) potvrzuje a ve výroku o nákladech řízení (II.) mění tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 26.015 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám [Jméno advokáta A], advokáta.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně určil, že žalobkyně je vlastníkem podílu o velikosti ideální 1/4 na pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 468 m, jehož součástí je stavba [adresa], bytový dům v katastrálním území [adresa], zapsané na LV č. [hodnota], vedeném [Orgán veřejné moci] (výrok I.) a podle úspěchu účastníků ve věci rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II.).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala dvou určovacích nároků, a to určení vlastnictví k podílu o velikosti ideální 1/4 na pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 468 m, jehož součástí je stavba [adresa], bytový dům v katastrálním území [adresa], zapsané na LV č. [hodnota], vedeném [Orgán veřejné moci] (dále jen „podíl na nemovitosti“) a neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi účastnicemi dne [datum] (dále jen „kupní smlouva“), kterou byl tento podíl na nemovitosti převeden na žalovanou s tvrzením, že uvedená kupní smlouva je absolutně neplatná, neboť byla uzavřena v rozporu s dobrými mravy, při zneužití tísně a rozrušení žalobkyně, za nápadně nevýhodných podmínek, je smlouvou lichevní a žalobkyně ji uzavřela v omylu. Jednatelka žalované [tituly před jménem] [jméno FO] věděla, že žalobkyně se v době sjednávání a podpisu kupní smlouvy nacházela ve vážné psychické tísni a rozrušení z obav o život jejího manžela, který v době sjednávání a podpisu kupní smlouvy absolvoval onkologickou léčbu, která vyžadovala nepřetržitou péči žalobkyně. Žalovaná (ke dni rozhodnutí) kupní cenu ve výši 5.000.000 Kč ani nezaplatila ani nepřevedla podíl ve společnosti žalované na žalobkyni, ačkoli to žalobkyni přislíbila. K uzavření kupní smlouvy bylo zneužito tísně žalobkyně a sjednaná kupní cena je v hrubém nepoměru ke skutečné hodnotě nemovitosti. Žalovaná na opakované výzvy ke zrušení kupní smlouvy a převedení vlastnictví podílu na nemovitosti nereagovala. Žalobkyně dále tvrdila, že jí svědčí naléhavý právní zájem na určení jejího vlastnického práva.

3. Žalovaná navrhovala žalobu v celém rozsahu zamítnout jako nedůvodnou, nesouhlasila s argumentací žalobkyně uvedenou v žalobě. Namítala, že skutkový stav projednávané věci, vylíčený žalobkyní, je zkreslený a významné skutečnosti byly žalobkyní záměrně zamlčeny.

4. Ve věci soud I. stupně rozhodl rozsudkem ze dne 16. 5. 2024, č. j. 31 C 246/2023-217, kterým žalobě vyhověl z důvodu lichevního jednání žalované. K včasnému odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl rozsudkem ze dne 13. 11. 2024, č. j. 18 Co 282/2024-363, kterým rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení, ve výroku II. změnil rozhodnutí soudu I. stupně tak, že žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené dne [datum], zamítl. Za správný měl závěr soudu I. stupně o naléhavém právním zájmu žalobkyně na určení vlastnictví k nemovitosti, když bez soudního rozhodnutí nelze změny současného stavu docílit jinak, avšak uzavřel, že nelze dovodit, že by žalobkyně měla naléhavý právní zájem i na určení neplatnosti kupní smlouvy, neboť to je otázkou předběžnou. S ohledem na předčasně učiněné závěry soudu I. stupně o neplatnosti kupní smlouvy, odvolací soud uložil soudu I. stupně vést dokazování k okolnostem jejího uzavření a vypořádat se se všemi skutkovými tvrzeními a navrhovanými důkazy.

5. Soud I. stupně po provedeném dokazování listinami, znaleckými posudky obou účastnic k ocenění podílu na nemovitosti, výslechem svědků a účastnic – žalobkyně a jednatelky žalované, učinil o skutkovém stavu závěr, že žalovaná je právnická osoba, společnost s ručením omezeným, jejímž předmětem činnosti je správa vlastního majetku a pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Jednatelkou a jedinou společnicí žalované je [tituly před jménem] [jméno FO]. V katastru nemovitostí je žalovaná zapsána jako vlastník ideálního podílu o velikosti na bytovém domě. Žalobkyně vlastní několik nemovitostí, mimo jiné rodinný dům v [adresa] včetně okolních pozemků, další pozemky v [adresa], byt v [adresa] a společně s manželem v rámci společného jmění manželů byt u [adresa]. Manžel žalobkyně, [právnická osoba], je od roku [datum] onkologickým pacientem (dle informace žalobkyně zemřel v [datum], pozn. odv. soudu). Dne [datum] daroval žalobkyni mimo jiné ideální podíl na nemovitosti. Žalobkyně požádala společnost [právnická osoba], jejíž jednatelkou je rovněž [tituly před jménem] [jméno FO], o provedení technické prohlídky a zjištění stavebně-technického stavu objektu, včetně prověření jeho finančního hospodaření, a následně tuto společnost pověřila prodejem jejího podílu na nemovitosti za minimální kupní cenu 5.000.000 Kč. Podíl byl nabízen společnosti [právnická osoba] reality group, zastoupené jednatelem [jméno FO], avšak prodej se neuskutečnil, neboť společnost [právnická osoba] usoudila, že neobdržela dostatečně kvalitně zpracovaný návrh kupní smlouvy k realizaci prodeje, a proto se rozhodla nepokračovat s tímto zájemcem v jednání o uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně rovněž neúspěšně nabízela podíl spoluvlastnici [jméno FO], matce [jméno FO], za kupní cenu 50.000.000 Kč, na což tato nereagovala.

6. Dne [datum] uzavřely žalobkyně a žalovaná kupní smlouvu, na jejímž základě žalobkyně převedla svůj spoluvlastnický podíl na žalovanou za kupní cenu 5.000.000 Kč, kterou se žalovaná zavázala zaplatit do pěti kalendářních let od vkladu vlastnického práva. Vklad vlastnického práva byl proveden dne [datum], avšak ke dni rozhodnutí v projednávané věci kupní cena nebyla žalovanou zaplacena. Žalobkyně dne [datum] písemně vyzvala žalovanou ke zrušení kupní smlouvy a převodu podílu zpět na žalobkyni. Dne [datum] se žalobkyně dovolala neplatnosti kupní smlouvy s odůvodněním, že byla uzavřena v rozporu s dobrými mravy, v tísni a rozrušení, za nápadně nevýhodných podmínek a pod vlivem omylu o rozhodujících okolnostech, čímž se jedná o neúměrně zkracující smlouvu. Žalobkyně vyzvala žalovanou k navrácení podílu do jejího vlastnictví. Po nabytí vlastnictví se žalovaná opakovaně, avšak bezvýsledně, domáhala po ostatních spoluvlastnících sdělení informací o nemovitosti, poskytnutí klíčů, zajištění přístupu a umožnění prohlídky. Na shromáždění spoluvlastníků bylo rozhodnuto, že výnosy z pronájmu objektu nebudou rozdělovány jednotlivým spoluvlastníkům, ale použity na plánované opravy a rekonstrukce. Žalovaná navrhla zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a dne [datum] vyjádřila ochotu řešit věc mimosoudně s tím, že za svůj podíl požaduje částku 30.087.960 Kč, což spoluvlastníci odmítli. Dne [datum] bylo zahájeno řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, které je přerušeno do pravomocného rozhodnutí v této věci.

7. Ve věci byly k ocenění podílu na nemovitosti předloženy oběma účastnicemi znalecké posudky. Znalkyně [jméno FO]. [jméno FO] (znalec zajištěný spoluvlastníkem nemovitosti) vypracovala dne [datum] znalecký posudek č. [spisová značka], v němž stanovila obvyklou tržní cenu bytového domu ke dni [datum] na 101.136.000 Kč. Znalecká kancelář [právnická osoba] (znalec zajištěný žalovanou) vypracovala dne [datum] znalecký posudek č. [spisová značka], podle něhož tržní cena domu ke dni [datum] činila metodou porovnání 66.563.000 Kč, výnosovou metodou 61.000.000 Kč, dle cenového předpisu 46.973.314 Kč, přičemž hodnota ideálního podílu byla stanovena na 11.743.330 Kč.

8. Soud I. stupně po citaci § 80, §7 a § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále i jen „OZ“), a judikatury Nejvyššího soudu, která se týká neúměrného krácení, připomněl, že obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodeji obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění (§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.). Při jejím stanovení se zohledňují všechny relevantní okolnosti, nikoli mimořádné vlivy trhu či osobní poměry. Správnost stanovení obvyklé ceny je skutkovou otázkou, kterou určuje znalec na základě odborných metod; soud metodiku ocenění nestanovuje. V řízení byly provedeny dva znalecké posudky, a to posudek žalobkyně (č. [spisová značka]), kterým byla stanovena obvyklá tržní cena domu ke dni [datum] částkou 101.136.000 Kč; hodnota podílu 25.284.000 Kč, a posudek žalované (č. [spisová značka]), kterým byla stanovena obvyklá tržní cena domu ke dni [datum] metodou porovnání ve výši 66.563.000 Kč, výnosovou metodou 61.000.000 Kč, dle cenového předpisu 46.973.314 Kč; tj. hodnota podílu 11.743.330 Kč (cenový předpis), 16.640.750 Kč (porovnání), 15.250.000 Kč (výnosová metoda). Konstatoval, že kupní cena sjednaná mezi účastníky byla 5.000.000 Kč, což představuje cca 42,5 % nejnižší znalecky stanovené obvyklé ceny podílu (11.743.330 Kč). Vzájemná plnění jsou tedy v hrubém nepoměru, neboť kupní cena nedosahuje ani poloviny obvyklé hodnoty podílu. Měl za prokázané, že obvyklá cena tohoto podílu v daném místě a čase činila podle znaleckých posudků minimálně 11.743.330 Kč, přičemž podle jiných metod ocenění dosahovala až 25.284.000 Kč. Kupní cena tak představovala pouze 42,5 % nejnižší znalecky určené obvyklé hodnoty, což soud vyhodnotil jako hrubý nepoměr vzájemných plnění ve smyslu § 1793 občanského zákoníku. Vycházel ze skutečnosti, že hrubý nepoměr je objektivním kritériem, přičemž hranici nepoměru stanovil na rozdíl jedné poloviny vzájemných plnění, jak je obvyklé i v zahraničních úpravách. Z provedených důkazů vyplynulo, že žalovaná musela vědět, že sjednaná cena neodpovídá ceně obvyklé. Sama žalovaná potvrdila, že měla přístup k informacím o hodnotě nemovitosti, účastnila se místních šetření, jednala se stavebním úřadem, a dokonce po půl roce od uzavření smlouvy nabídla ostatním spoluvlastníkům převod svého podílu za částku 30.087.960 Kč, tedy šestinásobek sjednané kupní ceny. Tvrzená nevědomost žalované o skutečnostech zakládajících nepoměr plnění byla proto vyloučena. Žalobkyně uplatnila právo na zrušení smlouvy včas, když se neplatnosti dovolala dne [datum] a [datum] a žalobu podala dne [datum], tedy před uplynutím roční lhůty dle § 1795 občanského zákoníku. Soud I. stupně aplikoval ustanovení § 1793 o. z. a kupní smlouvu zrušil od počátku (ex tunc), čímž zanikly všechny její účinky. V důsledku toho neexistuje právní titul svědčící žalované k nabytí vlastnictví podílu, a určil, že vlastníkem ideálního podílu na předmětné nemovitosti je žalobkyně. Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobkyně byla v řízení zcela úspěšná. Náklady byly přiznány ve výši 1.322.076,40 Kč a zahrnují soudní poplatek, odměnu advokáta za úkony právní služby dle advokátního tarifu, paušální náhrady výdajů a DPH s odkazem na § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. s. ř.).

9. Proti tomuto rozsudku podala včasné a přípustné odvolání žalovaná, které směřuje proti rozsudku v celém rozsahu a opírá se o odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. e) a g) o. s. ř., jakož i o další vady řízení, k nimž má odvolací soud přihlížet z úřední povinnosti. Podstatou odvolání je tvrzení, že soud I. stupně neúplně zjistil skutkový stav (neprovedl a nezhodnotil klíčové důkazy), nesprávně vyhodnotil provedené důkazy (zejména znalecké posudky), a aplikoval nesprávné právní závěry, zejména ohledně podmínek neúměrného zkrácení podle § 1793 o. z.

10. Žalovaná především namítá, že nalézací soud bez zdůvodnění neprovedl řadu jí navržených důkazů a k dalším se vůbec nevyjádřil, čímž porušil zásadu volného hodnocení důkazů (§ 132 o. s. ř.), a opominul pravidlo, že účastnická výpověď má význam teprve tehdy, nelzeli konkrétní skutečnost prokázat jinak (§ 131 odst. 1 o. s. ř.). Mezi opomenuté důkazy žalovaná řadí zejména spis [Orgán veřejné moci], mezi nevyhodnocené důkazy výslech [tituly před jménem] [právnická osoba], vyúčtování provozu budovy na [adresa] (včetně roku [datum]), darovací smlouvu z [datum], e-mailovou komunikaci se spoluvlastníky (mj. z [datum]) vyjádření realitní kanceláře [právnická osoba]. U některých důkazů pak nevysvětlil, ač je má žalovaná za stěžejní, proč z nich nevyvodil žádné závěry nebo jen závěry namátkové, za současného ignorování zbývajícího obsahu důkazů. Namítá také, že v písemném vyhotovení protokolu o jednání ze dne [datum] nebyla zaznamenána podstatná část přednesu právního zástupce žalobkyně i žalované, jakož i přednesené stanovisko soudu k výroku o věci samé.

11. Ke znaleckým zjistěním obvyklé ceny podílu na nemovitosti žalovaná nezpochybňuje, že znalkyně [tituly před jménem]. [jméno FO] provedla místní šetření ([datum] a [datum]) k posudku č. [spisová značka], namítá však materiální chyby ve vstupních údajích – zejména nerealisticky vysokou roční sumu nájemných výnosů (6.381.026 Kč), která měla být dle sdělení zadavatele ([tituly před jménem] [jméno FO], dopis z [datum]) skutečně 3.598.670 Kč (tedy téměř o 100 % méně). Na nesoulad mezi posudky podle žalované poukazuje i znalecká kancelář [právnická osoba] v posudku č. [č. účtu] (str. 21), která navíc uvádí, že obvyklou cenu marginálního spoluvlastnického podílu nelze v daném případě objektivně určit bez aukce, a to kvůli neexistenci relevantní databáze prodejů obdobných podílů a kvůli negativním okolnostem: nelegální stavební úpravy neznámého rozsahu, nezajištěná dokumentace skutečného provedení stavby (technický pasport) a probíhající řízení podle § 129 stavebního zákona o odstranění zásahů do nosných konstrukcí. Na základě toho žalovaná dovozuje, že mechanické srovnání sjednané kupní ceny 5.000.000 Kč s „obvyklou cenou podílu“ je metodicky chybné a že soud přehlédl nejen variabilitu ocenění (cenový předpis, porovnání, výnosová metoda), ale i skutečnost, že obvyklá cena ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. je skutková otázka náležející odbornému posouzení znalce, zatímco volba metody ocenění je na znalci. Stanovení obvyklé ceny musí reflektovat místo, čas, stav a obvyklý obchodní styk, přičemž mimořádné okolnosti trhu a osobní poměry stran se nepromítají.

12. K právnímu posouzení podle § 1793 o. z. žalovaná zdůrazňuje, že ustanovení o neúměrném zkrácení je výjimkou z principu pacta sunt servanda a je třeba jej aplikovat restriktivně, zejména v pochybnostech se přiklonit k závěru, že o neúměrné zkrácení nejde. Dále odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum], podle něhož hrubý nepoměr lze vnímat orientačně na hranici poloviny vzájemných plnění (cca 45–55 %). V posuzované věci podle žalované nelze spolehlivě tvrdit dosah sjednané ceny pouze 42,5 %, samotné vstupy posudku nesedí a posudek [právnická osoba] připouští nutnost aukčního zjištění. Žalovaná dále zdůrazňuje autonomii vůle stran v občanském právu, včetně možnosti sjednat odloženou splatnost kupní ceny „i v řádu několika let“ – a z této skutečnosti nelze dovozovat neplatnost kupní smlouvy; případné porušení povinnosti zaplatit v okamžiku splatnosti je jiná otázka (např. odstoupení, nikoli ex tunc neplatnost).

13. K okolnostem převodu žalovaná popisuje, že kupní cenu 5.000.000 Kč určila sama žalobkyně a nabídla svůj podíl „komukoliv“ s minimální cenou, přičemž již v [datum] jej nabízela za 50.000.000 Kč (podle výpovědí [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO]). Žalobkyně měla zároveň rozsáhlý majetek, pracovala ve funkci starostky obce, organizovala péči o domácnost a věnovala se zálibám, takže tvrzení o tísni a rozrušení považuje žalovaná za nepodložené. Podle doložených lékařských zpráv byl manžel žalobkyně v roce [datum] soběstačný a pracoval; jeho pozdější zhoršení je časově mimo období uzavření smlouvy. Žalovaná připomíná, že žalobkyně měla daňového poradce, mohla komunikovat se spoluvlastníky či jejich zástupcem, mohla požádat stavební úřad o informace a ověřovat hospodaření i v souvislosti s tvrzenými obavami z daňových nedoplatků, které však správce daně nepotvrdil; žalobkyně nedoložila, že by podala podnět k daňové kontrole ani že by nepodala daňové přiznání za rok [datum].

14. Žalovaná rovněž poukazuje na vztahové pozadí ve spoluvlastnictví a rodině: podle ní skutečným důvodem žaloby je snaha napravit ekonomické následky přesunů rodinného majetku (mj. rozhodnutí tchyně převést svůj podíl na potomky s vyloučením manžela žalobkyně). Žalovaná tvrdí, že byla žalobkyní zásadně mylně prezentována dohoda o 100 % převodu podílu ve společnosti žalované, o tichém společenství či o správě, neboť k uzavření konkrétní dohody o tichém společenství nikdy nedošlo a žalobkyně se o ni reálně nezajímala (výpověď [tituly před jménem]. [jméno FO]). Stejně tak žalovaná namítá, že nemovitost jí nebyla před koupí reálně předvedena, když viděla jen část suterénu a pět bytů z 23, nebyly jí předány klíče ani technická dokumentace (pasport); zároveň byla zjištěna řada nelegálních stavebních zásahů do nosných konstrukcí v památkové zóně, s přepokládaným budoucím poklesem výnosů a nutností investic na legalizaci stavu. To vše má podle žalované zásadní dopad na ocenění a ekonomickou návratnost pro kupujícího, což soud zcela pominul.

15. Významný okruh námitek směřuje také do procesních vad: žalovaná kritizuje protokolaci z jednání ([datum]), v níž byla podle ní opomenuta podstatná část přednesu právních zástupců i stanoviska soudu (s poukazem na zvukový záznam). Soud podle žalované nezohlednil či neprovedl důkaz celým spisem stavebního úřadu, nevyjádřil se k vyjádření [právnická osoba] (ohledně prodejnosti minoritních ideálních podílů) ani k odbornému vyjádření [právnická osoba] o výši nájemného, a nezohlednil nesoulady v počtu jednotek v dokumentaci (pasporty [datum] a [datum], neověřené aktualizace [datum]) a v půdorysech oproti zjištěním znalce. Žalovaná akcentuje, že stavební úřad ve sdělení [datum] odkazoval na povinnost opatřit si stanoviska památkové péče MHMP a HZS, a ohledně zjištěných nepovolených úprav deklaroval postup podle § 129 stavebního zákona. Z pohledu žalované není možné, aby soud při hodnocení obvyklé ceny tyto objektivní okolnosti ignoroval.

16. Žalovaná samostatně napadá i nákladový výrok. Tvrdí, že soud při stanovení náhrady nákladů řízení nesprávně aplikoval § 8 advokátního tarifu a libovolně určil tarifní hodnotu dle „ceny nemovitosti“, ačkoliv v daném typu sporu (určení vlastnictví k nemovitosti) měla být podle žalované aplikována fixní tarifní hodnota 50 000 Kč dle § 9 odst. 4 písm. b) ve znění § 9 odst. 3 písm. a) advokátního tarifu, a soud není oprávněn ji modifikovat. Z toho dovozuje zjevnou nesprávnost nákladového výroku a žádá jeho změnu. Žádá, aby odvolací soud rozsudek zrušil v plném rozsahu a přiznal žalované náhradu nákladů odvolacího řízení.

17. Žalobkyně považuje napadený rozsudek za věcně správný. Soud I. stupně provedl dokazování v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí, doplnil důkazy dle závazného pokynu odvolacího soudu, provedl listiny navržené žalovanou, výslechy svědků ([jméno FO], [tituly před jménem]. [jméno FO] – dokonce opakovaně, [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO]) a další listinné důkazy (whatsappová komunikace, výpisy hovorů). Důkazní návrhy, které nebylo možné provést (např. výslech advokáta [tituly před jménem] [jméno FO], daňové poradkyně [tituly před jménem]. [jméno FO], pracovnice [Orgán veřejné moci] [tituly před jménem]. [jméno FO]), soud zamítl z důvodu neodstranění povinnosti mlčenlivosti. Soud I. stupně hodnotil důkazy řádně, jednotlivě i ve vzájemné souvislosti (§ 132 o. s. ř.), a skutkové závěry srozumitelně odůvodnil. K námitce žalované, že soud neprovedl důkaz spisem stavebního úřadu, žalobkyně uvádí, že soud provedl důkaz vybranými listinami ze spisu (výzva a protokol o kontrolní prohlídce z [datum], pasporty apod.), jak je uvedeno v bodu 35 rozsudku. Námitku neprovedení výslechu [tituly před jménem] [právnická osoba] považuje za nedůvodnou – soud o návrhu rozhodl (zamítnutí při jednání [datum]) a žalovaná netvrdila, co by mělo být výslechem prokázáno. Žalobkyně zdůrazňuje, že soud není povinen provést všechny navržené důkazy (§ 120 odst. 1 o. s. ř.), a odkazuje na nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 150/93 ze dne [datum], podle něhož zásada rovného postavení účastníků neznamená povinnost soudu vyhovět všem důkazním návrhům; soud rozhoduje, které důkazy provede, a hodnotí je podle své úvahy (§ 132 o. s. ř.), aby rozhodl na základě zjištěného skutkového stavu (§ 153 odst. 1 o. s. ř.). K námitce nesprávné protokolace z jednání [datum] žalobkyně připomíná, že žalovaná tuto námitku neuplatnila při jednání a obě strany odkázaly na písemné závěrečné návrhy založené ve spise, což je běžné. Žalovaná dále tvrdí, že kupní cenu stanovila žalobkyně a znala hodnotu podílu, když jej nabízela za 50 mil. Kč. Žalobkyně k tomu uvádí, že nabídku této ceny učinila na pokyn jednatelky žalované, která byla nespokojená s komunikací se spoluvlastníky (viz protokol z [datum], výslech žalobkyně). Kupní cenu podle žalobkyně stanovila žalovaná, což potvrzuje i text odvolání žalované („Cenu koupě si stanovila především žalovaná sama“). Žalobkyně jednala podle pokynů žalované, které bezmezně důvěřovala a která v ní vzbudila dojem, že je advokátkou poskytující právní služby, což bylo prokázáno výpověďmi žalobkyně, jejího manžela, dokumentem „Pověření společnosti [právnická osoba]“ z [datum] s odkazem na advokátní tarif, a výpovědí svědkyně [jméno FO]. Žalobkyně neznala hodnotu podílu, nebyla zběhlá v realitních transakcích a v době uzavírání smlouvy byla v tísni a rozrušení kvůli vážnému zdravotnímu stavu manžela, naléhání žalované, vyvolávání dojmu hrozící daňové kontroly a důvěře v odborné znalosti žalované. Proti tvrzení žalované, že žalobkyně nebyla v tísni, se žalobkyně ohrazuje – manžel žalobkyně dne [datum] zemřel v důsledku vleklého onemocnění. Žalobkyně zdůrazňuje, že vyhledala žalovanou jako odbornici na nemovitosti, jednatelku společnosti zabývající se technickými prohlídkami, a pokud by sama rozuměla technickým otázkám, neměla by důvod žalovanou kontaktovat. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobkyně znala skutečnou cenu plnění (§ 1794 odst. 2 o. z.). K námitce žalované o neznalosti obvyklé ceny a obraně dle § 1793 odst. 1 věty druhé o. z. žalobkyně uvádí, že výluka se uplatní jen tehdy, pokud zkracující strana nevěděla ani vědět nemusela o skutečnostech zakládajících hrubý nepoměr plnění. Je bez významu, že strana tyto skutečnosti znala, ale nepovažovala nepoměr za dostatečně hrubý; výluka se neuplatní, pokud strana vědět musela. Žalovaná neprokázala, že by nepoměr vycházel ze skutečnosti, o níž nevěděla ani vědět nemusela. Naopak měla možnost nemovitost prohlédnout za účasti technického odborníka, jednala se stavebním úřadem, účastnila se místních šetření, nahlížela do archivu a po půl roce od koupě nabídla podíl za 30.087.960 Kč. Tvrdí-li žalovaná, že k této ceně dospěla po seznámení se znaleckým posudkem [tituly před jménem]. [jméno FO], jde o účelovou argumentaci – žalovaná posudek od počátku rozporovala a nechala vypracovat vlastní posudek [právnická osoba]. Sama žalovaná uvedla, že „každý průměrný svéprávný člověk musí vědět, jaká je hodnota činžovního domu v [adresa]“. Žalobkyně tak souhlasí se závěrem soudu, že podmínky § 1793 odst. 1 věty druhé o. z. nebyly prokázány.

18. K nákladovému výroku uvádí, že soud postupoval správně – tarifní hodnota byla určena dle ceny podílu na nemovitosti uvedené ve znaleckém posudku (§ 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bodem 7 AT), nikoli fixní částkou 50 000 Kč dle § 9 odst. 3 písm. a) AT, protože nešlo o věc penězi neocenitelnou. Tento postup odpovídá judikatuře Nejvyššího soudu i nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 2688/15 ze dne 19. 12. 2017. Uzavírá, že odvolání žalované je zjevně nedůvodné, a navrhuje, aby odvolací soud rozsudek potvrdil a přiznal žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení.

19. Odvolací soud, poté co zjistil, že odvolání bylo podáno včas a osobami oprávněnými, přezkoumal napadené rozhodnutí dle § 212 a § 212a odst. 1, 3 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

20. Žalovaná při odvolacím jednání shrnula svou odvolací argumentaci a zdůraznila, že žalobkyně nejednala v tísní, ale její jednání bylo účelové. Stav manžela žalobkyně byl v roce [datum] stabilizovaný. Žalobkyně byla zkušenou osobou, která nakládala s nemovitostmi v rámci osobního vlastnictví i z titulu správy obecního majetku. Vztahy mezi spoluvlastníky nemovitosti nebyly vyhrocené, je to žalobkyně, která tyto vztahy eskalovala. K podpisu kupní smlouvy žalobkyně nebyla nucena, kupní cenu si určila sama, přičemž šlo o prodej problematického podílu, který byl způsoben neutěšeným a nelegálním stavem nemovitosti a jejím nelegálním stavem. Dále upozornila na skutečnost, že kupní cena by měla být hodnocena také v poměru zisku, který na jednoho spoluvlastníka činil maximálně 25.000 Kč ročně.

21. Žalobkyně upozornila na své postavení spotřebitelky i to, že očekávala úmrtí svého manžela a vzhledem k tomu došlo mezi manžely k majetkovým přesunům. Jednatelce žalované bezmezně důvěřovala.

22. Odvolací soud již v částečně zamítavém rozhodnutí ze dne [datum], č. j. [spisová značka], s odkazem na § 80 o. s. ř. a závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2387/2022 ze dne 23. 3. 2023, uzavřel, že je správný závěr soudu I. stupně o naléhavém právním zájmu žalobkyně na určení vlastnictví k nemovitosti, když bez soudního rozhodnutí nelze změny současného stavu docílit jinak.

23. Podle § 1973 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., OZ, zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

24. Podle § 1796 OZ neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

25. K námitce nedostatečného dokazování a nesprávného hodnocení důkazů odvolací soud nejprve konstatuje, že odůvodnění napadeného rozsudku splňuje všechny náležitosti uvedené v § 157 odst. 2 o. s. ř., kdy soud I. stupně přesvědčivě vysvětlil, které důkazy provedl a jaká z nich učinil skutková zjištění, uvedl výsledný skutkový stav, který vzal za prokázaný a to, jak ho posoudil po stránce právní. Své úvahy, které jej vedly k vydání napadeného rozsudku, velmi pečlivě, konkrétně, srozumitelně a přesvědčivě popsal v odůvodnění napadeného rozsudku, na něž proto může odvolací soud pro stručnost vlastního rozhodnutí odkázat.

26. Pokud soud I. stupně neprovedl všechny žalovanou navrhované důkazy z důvodu nadbytečnosti, postupoval správně, neboť v souladu s ust. § 120 o. s. ř. a konstantní judikaturou není povinností soudu provést veškeré důkazy navrhované účastníkem, když rozsah provedeného dokazování vyplývá z dosavadních skutkových zjištění a skutkových a právních závěrů soudu I. stupně. Je povinností účastníků ve smyslu § 120 o. s. ř. označit důkazy k prokázání svých tvrzení, soud však rozhoduje, které z navrhovaných důkazů provede; soud může provést i jiné než účastníky navržené důkazy v případech, kdy jsou potřebné ke zjištění skutkového stavu a vyplývají-li z obsahu spisu; neoznačí-li účastníci důkazy potřebné k prokázání svých tvrzení, vychází soud při zjišťování skutkového stavu z důkazů, které byly provedeny. Pokud žalovaná konkrétně uvádí, že soud neprovedl k důkazu spis vedený odborem výstavby při [adresa] k budobě č. p. [hodnota], k. ú. [adresa], je třeba konstatovat, že se důkaz spisem neprovádí, je možno provést důkazy jednotlivými, účastníky označenými listinami spisu, čemuž soud I. stupně dostál, jak je patrné z bodu 35 napadeného rozsudku.

27. K námitkám protokolace vzneseným žalovanou k protokolu o jednání ze dne [datum] odvolací soud opětovně podotýká, že ve smyslu § 40 odst. 2 o. s. ř. není vyloučeno, aby i v případě pořizování zvukového záznamu jednání předseda senátu pořídil protokol, tak jak tomu bylo v daném případě. V případě rozporu protokolu a záznamu má přednost záznam (§ 40 odst. 2, věta třetí). Z obsahu spisu nevyplývá, že by účastnice vznesly námitky proti protokolaci, ačkoli jim protokoly byly zasílány a zvukový záznam si mohly vyžádat v infocentru příslušného soudu. Námitky k protokolaci jsou opět vznášeny až v rámci odvolání.

28. Odvolací soud nejprve uvádí, že pokud je pořizován předsedou senátu záznam z jednání, a to způsobem, že předseda senátu diktuje podstatnou část průběhu jednání, je zřejmé a nelze očekávat, že se takto diktovaný protokol bude doslova shodovat se zvukovým záznamem jednání. Ostatně i účelem pořízení diktovaného záznamu z jednání je získat přehledný a ucelený obraz o jeho průběhu. Není smyslem protokolace zaznamenat vše doslova, nýbrž v souladu se zákonem vylíčit průběh dokazování a uvést podstatný obsah přednesů. Ze sporovaného protokolu je nadto zřejmé, že zástupci účastnic odkázali na své závěrečné řeči, které soudu doručili několik dnů před jednáním a pouze je shrnuli. Odůvodnění rozhodnutí soudem je pak součástí písemného vyhotovení rozsudku.

29. Dále se odvolací soud zabýval přezkumem věci samé, kdy v rámci odvolacích námitek žalovaná tvrdí, že oceňovací závěry o „obvyklé ceně“ znalkyně [tituly před jménem]. [jméno FO] vychází z vadných či sporných podkladů, aplikace § 1793 OZ je v daných pochybnostech a při existenci řady negativních okolností nepřiměřeně přísná, a nákladové rozhodnutí odporuje advokátnímu tarifu.

30. Ke znaleckému posudku [jméno FO] je třeba konstatovat, že soud I. stupně se v bodě 55 vypořádal s námitkami žalované proti znaleckému posudku uvedené znalkyně. Z odůvodnění rozsudku je však zřejmé, že soud I. stupně svůj dílčí závěr vedoucí k posouzení nepřiměřeného krácení na základě srovnání cen založil také (a zejména) na znaleckém posudku [právnická osoba], ze kterého je zřejmé, že bylo vycházeno z výnosů z pronájmů ve výši 3.598.670 Kč (nikoli z částky 6.381.026 Kč) a v rámci koeficientu byly zohledněny žalovanou tvrzené vady nemovitosti spočívající v provedení nepovolených úprav, vydaného rozhodnutí o jejich odstranění, došlo k zohlednění nepřesných údajů o podlahové ploše, nebyla započítána zastavěná plocha přístavby výtahu. Uvedený znalecký posudek stanovil tržní cenu celé nemovitosti metodou tržního porovnání pomocí indexů částkou 66.563.000 Kč, výsledek dle tržního ocenění výnosovým způsobem činil 61.000.000 Kč, dle cenového předpisu byla cena bytového domu stanovena na výši 46.973.314 Kč a cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. částkou 11.743.330 Kč. Je tak zřejmé, že i znalecký posudek předložený žalovanou dospěl na základě odlišných metod k výsledku, kdy kupní smlouva uzavřená mezi účastnicemi neodpovídá ani 50 % ceny obvyklé. Z výše uvedených důvodů jsou odvolací námitky žalované proti posudku předloženému žalobkyní nerelevatní, neboť soud I. stupně se již v rámci hodnocení s uvedenými námitkami vypořádal, aniž by při posuzování neúměrného zkrácení vycházel pouze z tohoto posudku.

31. Institut neúměrného zkrácení v sobě nese znaky objektivní, tj. existence hrubého nepoměru, a znaky subjektivní, které vyplývají z dikce § 1793 OZ, podle kterého je jeho použitelnost vyloučena, pokud zkrácený znal nebo musel znát hodnotu vlastního plnění a zvýhodněná strana věděla nebo musela vědět o hrubém nepoměru daného plnění.

32. Z obsahu rozhodnutí je zřejmé, že soud I. stupně svou úvahu o neúměrném zkrácení nezaložil pouze na mechanickém srovnání výše ceny obvyklé a mezi účastnicemi smlouvy sjednané, ale i na závěrech vyplývajících § 1793 OZ a judikatury Nejvyššího soudu, ze které odpovídajícím způsobem dovodil, že: „Z obecného principu presumpce dobré víry však existují výjimky. Jednu z těchto výjimek představuje § 1793 odst. 1 věta druhá o. z., která – při splnění podmínky dobré víry zkracující strany ve vztahu k ekvivalenci vzájemných plnění stran – vylučuje uplatnění pravidla o neúměrném zkrácení obsaženého v § 1793 odst. 1 větě první o. z. Jelikož úprava § 1793 odst. 1 věty druhé o. z. vylučuje uplatnění obecného řešení chránícího zkrácenou stranu před důsledky neúměrného zkrácení, je to právě zkracující strana, k jejímuž prospěchu výjimka slouží, která musí tvrdit a prokazovat naplnění hypotézy této výjimky, tj. že nepoměr vzájemných plnění se zakládá na skutečnosti, o které nevěděla ani vědět nemusela.“.

33. Nejvyšší soud daný závěr zopakoval i v rozhodnutí sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum], ve kterém uzavřel: „Negativní podmínka uplatnění pravidla o neúměrném zkrácení podle § 1793 odst. 1 věty druhé ObčZ se váže na vědomost zkracujícího o skutečnostech (faktorech) zakládajících nepoměr vzájemných plnění, nikoli o samotném nepoměru vzájemných plnění, resp. ceny jako výsledku (určeného danými faktory). Úprava § 1793 odst. 1 věty druhé ObčZ představuje výjimku z obecného principu presumpce dobré víry působící ve prospěch zkracující strany, která tudíž musí tvrdit a prokazovat naplnění hypotézy této výjimky, tj. že nepoměr vzájemných plnění se zakládá na skutečnosti, o které nevěděla ani vědět nemusela.“.

34. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování ve vztahu k žalované tak vycházel nejen z poměrů ceny obvyklé a kupní, ale také ze skutečnosti, že z jednání žalované, která prostřednictvím své jednatelky cca po půl roce nabízí podíl na nemovitosti ostatním spoluvlastníkům za téměř 6násobek kupní ceny (30.087.960 Kč), měl za prokázané, že jí musela být v době podpisu kupní smlouvy známa skutečná hodnota podílu nemovitosti, a to i s ohledem na její technický stav i ekonomický výnos, neboť s těmito skutečnostmi byla v rámci jednání, kterými jí žalobkyně pověřila (viz bod 18, 19 napadeného rozsudku) a díky své odbornosti zevrubně seznámena. Odvolací soud má za to, že eminentní zájem žalované na koupi podílu (a jednání v rozporu se zájmy žalobkyně) vyplývá i z jejího jednání, kdy odmítla nabídku společnosti Progress reality group pouze s odkazem na nekvalitně zpracovaný návrh kupní smlouvy, když daná společnost žalobkyni nabízela složení částky kupní ceny ve výši 5.000.000 Kč do advokátní úschovy, na rozdíl od žalované, která si dohodla splatnost kupní ceny do 5 let od podpisu kupní smlouvy, což pro žalobkyni znamená, že nyní nedisponuje ani nemovitostí ani penězi.

35. Pokud se žalovaná dovolává samotné skutečné či možné vědomosti žalobkyně o výši ceny nemovitosti s ohledem na její vlastnictví jiných nemovitostí či vykonávanou funkci starostky a to, že sama nabízela podíl na nemovitosti za částku 5.000.000 Kč, v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně nabyla nemovitosti darem od svého manžela a sama se obrátila na jednatelku žalované jako na odbornou osobu, aby jí se správou nemovitostí pomohla (viz výpověď svědkyně [jméno FO]). Svědci [tituly před jménem] [jméno FO] a [jméno FO] také potvrdili, že žalobkyně nabízela své tchýni odkup podílu za 55.000.000 Kč. Svědek [tituly před jménem]. [jméno FO], technický zástupce společnosti [právnická osoba], jejíž jednatelkou je jednatelka žalované [tituly před jménem] [jméno FO], potvrdil, že jednatelka s žalobkyní o prodeji nemovitosti jednaly a [tituly před jménem] [jméno FO] jí nabídla, že za tím účelem založí sama společnost (nyní žalovanou), ve které bude žalobkyně tichým společníkem, což se nestalo a žalovaná to popírá. Z výše uvedeného vyplývá, že žalobkyně nedisponovala takovým penzem informací a odborných znalostí o ceně spoluvlastnického podílu na nemovitosti, která byla zatížena, a modifikována i vadami v podobě nepovolených úprav, vydaného rozhodnutí o jejich odstranění a nepřesných údajů o podlahové ploše. V tomto ohledu spoléhala na odbornost jednatelky žalované. Na daný závěr lze usuzovat i ze skutečnosti o propastném rozdílu kupní ceny, za který žalobkyně nabízela podíl své tchýni, a ceny, kterou si posléze sjednala spolu se specifickými podmínkami (tichý společník) s jednatelkou žalované.

36. S ohledem na výše uvedené závěry Nejvyššího soudu ve vztahu k vědomosti zkracujícího, jakož i správné závěry soudu I. stupně jsou pro věc nepodstatné odvolací námitky předkládané žalovanou, na nichž úvahy soudu I. stupně založeny nejsou. Ty se konkrétně týkají možné tísně či rozrušení při podpisu kupní smlouvy, vážnosti zdravotního stavu manžela žalobkyně či konkrétních rozporů mezi deklarovaným a skutečným stavem nemovitosti.

37. Z výše uvedených důvodů odvolací soud výrok I. napadeného rozsudku postupem podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

38. Změny však dostál nákladový výrok, neboť předmětem řízení, zahájeného žalobkyní dne [datum], učinila žalobkyně jednak určení neplatnosti kupní smlouvy, kterou dne [datum] uzavřela s žalovanou, a jednak určení, že žalobkyně je vlastníkem nemovitosti. Odvolací soud rozhodl rozsudkem ze dne [datum], č. j. [spisová značka], kterým rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení, ve výroku II. změnil rozhodnutí soudu I. stupně tak, že žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené dne [datum], zamítl. Z výše uvedeného je zřejmé, že žalobkyně byla v řízení před soudem I. stupně neúspěšná se svým žalobním žádáním z (tarifní hodnota obou předmětů sporu je určena podle vyhl. 177/1996 Sb., účinné do 31. 12. 2025 podle § 9 odst. 4 písm b) cit. vyhlášky). Odvolací soud proto, s odkazem na § 142 odst. 2 o. s. ř., žádné z účastnic nepřiznal za uvedené období náhradu nákladů řízení.

39. Předmětem řízení po rozhodnutí odvolacího soudu zůstalo určení vlastnictví k nemovitosti, kdy tarifní hodnota, s ohledem na úkony účastnic činěné po [datum], je podle § 9 odst. 1 písm. d) cit. vyhlášky účinné od 1. 1. 2025 určena cenou věci, maximálně však částkou 500.000 Kč. Žalobkyně učinila v této fázi řízení 2 úkony (vyjádření k odvolání, účast na odvolacím jednání dne [datum]) v hodnotě 10.300 Kč za úkon právní služby, dále jí náleží paušální náhrada dle § 13 odst. 4 AT za 2 úkony ve výši 450 Kč za úkon, vše zvýšené o 21 % DPH. Celkem žalobkyni přísluší náhrada nákladů za odvolací řízení s odkazem na § 224 odst 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. ve výši 26.015 Kč. Platební místo odvolací soud určil dle § 149 odst. 1 o. s. ř. a lhůtu k plnění dle § 160 odst. 1 o. s. ř.