19 C 133/2024 - 192

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Váchovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] pro zaplacení částky 123 366 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, a dále náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se co do části zákonných úroků z prodlení z částky [částka] ve výši 14,75 % ročně od [datum] do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku [částka], a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

IV. Žalobci se na soudním poplatku vrací přeplatek ve výši [částka] prostřednictvím Obvodního soudu pro [adresa].

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou, podanou [datum], domáhal zaplacení částky [částka] s tím, že tato má představovat součet přiměřené slevy z ceny díla – rezidenčního projektu sestávajícího mimo jiné z obytného domu na adrese [adresa], s jedenácti byty, ve výši [částka], rovnající se nákladům na opravu vady spočívající v chybně provedeném založení tepelně izolační fasády (ETICS), která způsobuje v rozích bytového domu dvojitý efekt tepelného mostu, kterou bylo nutno opravit nalepením tepelné izolace tak, aby se netvořily ony tepelné mosty, které jsou vedle plísní, zjištěné v bytové jednotce [Anonymizováno], projevem této vady, a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši [částka], vynaložených na znalecký posudek zadaný za účelem odhalení příčin zjištěné vady ([částka]) a jeho dodatek ([částka]). Žalobce zaslal žalované [datum] oznámení o zjištění skryté vady spolu s výzvou k jejímu odstranění a opakovaně žalovanou urgoval, a to dopisy ze dne [datum] a [datum], žalovaná však vadu neuznala. Dne [datum] na zasedání shromáždění vlastníků jednotek byli o příslušné vadě informováni všichni vlastníci. Dne [datum] předsedkyně žalobce vyrozuměla emailem ostatní spoluvlastníky o skutečnosti, že žalovaná vadu neuznala. Dne [datum], zaslal žalobce žalované předžalobní výzvu k odstranění uvedené vady, což žalovaná neprovedla. V návaznosti na tuto skutečnost si žalobce nechal vypracovat dodatek ke znaleckému posudku, který se týkal nákladů na odstranění skrytých vad a odstranění vady provedl sám na vlastní náklady prostřednictvím pana [jméno FO], ve výši [částka], jejichž uhrazení se vedle nákladů na znalecký posudek touto cestou domáhá a jež žalovaná neuhradila ani k další z předžalobních výzev.

2. Žalovaná se k věci vyjádřila tak, že nárok jí uplatněný zcela neuznává. Učinila nesporným, že vystavěla jmenovaný bytový dům s tím, že v bytovém domě došlo prohlášením vlastníka ze dne [datum] k vymezení 11 bytových jednotek. Vlastnické právo k těmto jednotkám bylo následně převáděno na jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Žalobce skutečně dopisem z [datum] vytkl vady nemovitosti, a to skrytou vadu spočívající v tom, že tepelně izolační fasáda ETICS je údajně chybně založena na kovové zakládací liště a má být odstraněna tak, že zespoda na kovovou lištu ETICS bude nalepena tepelná izolace. Žalovaná na přípis reagovala tak, že vytčenou vadu zamítá, neboť založení zateplovacího systému ETICS bylo provedeno na hliníkové liště, tedy kovové, což je zcela správně a v souladu s technologickým postupem dodavatele předmětného fasádního systému. Dne [datum] žalobce skutečně zaslal výzvu k odstranění uvedené skryté vady, což žalovaná odmítla s tím, že se nejedná o nesprávný postup a nemůže se tak jednat o skrytou vadu. Obdobnou logikou žalovaná odmítla i výzvu k zaplacení nákladů na opravu oné vady. Izolační fasádu lze zcela v souladu s přímým návodem výrobce daného fasádního systému založit na hliníkovou lištu, tedy kovovou a tato také v daném případě byla použita, tedy to, že žalovaná užila pro založení ETICS lištu hliníkovou, tj. kovovou zakládací lištu, je postupem správným a o skrytou vadu si tak jednat nemůže. Vada navíc byla vytknuta opožděně. Navrhla proto, aby žaloba byla jako nedůvodná, zcela zamítnuta.

3. Z provedeného dokazování soud učinil následující skutkové závěry.

4. Žalovaná vystavěla bytový dům na adrese [adresa], s jedenácti byty s tím, že v bytovém domě došlo prohlášením vlastníka ze dne [datum] k vymezení jedenácti bytových jednotek. Vlastnické právo k těmto jednotkám bylo následně převáděno na jednotlivé vlastníky bytových jednotek (nespornými tvrzeními účastníků).

5. Prvním vlastníkem jednotky [Anonymizováno] byl pan [jméno FO], a to od [datum], následnými vlastníky byli pan [jméno FO] a [jméno FO], a to na základě kupní smlouvy z [Anonymizováno]kupní smlouvou, výpisem z KN). Z čestných prohlášení paní [jméno FO] a paní [jméno FO] soud zjistil, že za dobu jejich působení ve funkci předsedkyň SVJ, tedy žalobce, nebyly provedeny žádné stavební úpravy, ani zásahy do zateplení či fasády bytového domu. Z čestného prohlášení pana [jméno FO] soud zjistil, že za dobu, kdy byl vlastníkem bytové jednotky [Anonymizováno] se v bytě žádná plíseň neobjevila. Z čestného prohlášení pana [jméno FO] soud zjistil, že plíseň poprvé zaznamenal v bytě na konci zimní sezóny roku 2022 až 2023. Přesné datum si již nepamatuje. Obdobné soud zjistil z čestného prohlášení paní [jméno FO]. Na tomto místě soud poznamenává, že je zde drobný rozpor mezi tím, co manželé [jméno FO] uvedli ve svědeckých výpovědích, jak bude popsáno níže, pokud jde o první zaznamenání plísně, soud má však za to, že toto pro věc v podstatném rozsahu rozhodné není. Z čestného prohlášení paní [jméno FO] soud zjistil, že za doby jejího působení coby předsedkyně na bytovém domě nebyly prováděny jiné stavební úpravy, než oprava směřující k opravy zateplení.

6. Žalobce za znalecký posudek číslo [hodnota] včetně jeho dodatku, zpracovaného [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] (obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a dále obor stavebnictví, odvětví pozemní stavby – stavby obytné), zaplatil dne [datum] částku [částka] a dne [datum] částku [částka], celkem tedy [částka] (výslechem znalce, fakturami na částku [částka] a [částka]).

7. Dne [datum] žalobce informoval vlastníky jednotlivých jednotek o tom, že je zde podezření na vadu objektu s tím, nechť vlastníci, kteří pociťují rovněž problémy s plísněmi, se mají na žalobce obrátit (e-mailovou komunikací).

8. Žalobce skutečně dopisem z [datum] vytkl vady nemovitosti, a to skrytou vadu spočívající v tom, že tepelně izolační fasáda ETICS je údajně chybně založena na kovové zakládací liště a má být odstraněna tak, že zespoda na kovovou lištu ETICS bude nalepena tepelná izolace (nespornými tvrzeními účastníků, oznámením vady s dodejkou).

9. Žalobce opakovaně žalované sděloval výskyt vady a žádal její odstranění, a to dopisy ze dne [datum] a [datum], žalovaná však vadu neuznala (dopisy z [datum] a [datum], reakcí žalované ze [datum]).

10. Dne [datum] informoval žalobce jednotlivé vlastníky o tom, že vada společností žalovanou nebyla uznána, žalobce oznámil zjištění skryté vady spočívající ve chybném založení tepelně izolační fasády (e-mailovou komunikací).

11. Dne [datum] ji vyzval k odstranění vady spočívající v chybně provedeném založení tepelně izolační fasády ETICS, jejímž důsledkem jsou tepelně izolační mosty, které způsobí rozsáhlé plísně v interiérech bytu, a to do [datum] (výzvou k odstranění vady ze [datum]).

12. Dne [datum] na zasedání shromáždění vlastníků jednotek byli o příslušné vadě informováni všichni vlastníci. Dne [datum] předsedkyně žalobce vyrozuměla emailem ostatní spoluvlastníky o skutečnosti, že žalovaná vadu neuznala. Dne [datum], zaslal žalobce žalované předžalobní výzvu k odstranění uvedené vady, což žalovaná neprovedla (výzvou k odstranění vady, e-mailovou komunikací).

13. Žalobce poté, co na shromáždění vlastníků dne [datum] vybral ze čtyř nabídek dvou subjektů, z nichž jako nejvýhodnější byl vybrán pan [jméno FO], provedl opravu založení tepelně izolační fasády na vlastní náklady, a za takto provedené práce zaplatil [částka] (zápisem ze shromáždění SVJ, internetovými poptávkami, fakturou na částku [částka], výslechem svědka [Anonymizováno]).

14. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení částky [částka], a to dne [datum], jež představuje slevu z kupní ceny ve výši odpovídající nákladům na opravu onoho díla. Tuto výzvu doplnila [datum] s tím, že žádá přiměřenou slevu z kupní ceny (předžalobní výzvou k zaplacení, doplněním výzvy, dodejkami).

15. Žalovaná neplnila na výzvy ničeho (nespornými tvrzeními účastníků).

16. Z vyjádření společnosti [jméno FO] Gobain se podává následující sdělení. Kovová, respektive hliníková zakládací lišta je běžnou součástí ETICS, lišta se pro zakládání zateplovacích systémů běžně používá a v minulosti používala v podstatě výhradně. Zakrytí této lišty tepelným izolantem zespodu se běžně nepoužívá, často je soklové liště zespodu dotažen tepelný izolant soklové části, to je ovšem záležitostí individualizace každého objektu a jeho projektové dokumentace. Použití hliníkové zakládací lišty a nezakrytí ze spodní části není nijak v rozporu s normou ČSN 732901, ani s technologickým postupem [jméno FO] - aplikace ETICS.

17. Z výslechu svědka pana [jméno FO], vlastníka bytové jednotky číslo jedna, soud zjistil, že bytovou jednotku převzal v roce [datum] a začal ji užívat prakticky ihned po převzetí. Pokud jde o výskyt plísní, zaznamenal prakticky ihned po převzetí, a to konkrétně lehké známky plísní na zdech za nábytkem. Záležitost se pokoušel řešit Savem, výskyt plísní následně na začátku podzimu oznamoval právní předchůdkyni paní [jméno FO]. Plísně se v průběhu času zhoršovaly, zejména v chladném počasí, a to na stále stejných místech výskytu, v rozích ložnice a v dětském pokoji, tedy v rozích navazujících na předzahrádku. Pokud jde o příčiny plísní, nebylo mu o nich známo ničeho. Po provedení opravy fasády domu plísně ustoupily.

18. Z výslechu svědka paní [jméno FO], rovněž vlastníka bytové jednotky číslo jedna, soud, shodně s výslechem pana [jméno FO], zjistil, že plísně byly přítomny prakticky ihned po nastěhování s tím, že se jednalo o lehké plísně v rozích, které směřovaly do exteriéru, snažili se je vyčistit na podzim, a to opakovaně. Zkoušeli rovněž vysoušeč vzduchu. Předsedkyni SVJ skutečnost, že se vyskytují v jejich bytě plísně, sdělili za půl roku, a to proto, že se domnívali, že celou záležitost budou schopni vyřešit svépomocí. O příčinách plísní jí rovněž nebylo ničeho známo. Po provedení opravy fasády domu již žádné plísně nezaznamenala.

19. Ze výslechu svědka pana [jméno FO], jehož odborností je zednictví, soud zjistil, že jmenovaný prováděl opravy na obytném domě v [Anonymizováno] s tím, že se jednalo konkrétně o odizolování zakládací lišty na soklu. Opravu prováděl v loňském roce a z jeho profesního pohledu bylo nutné opravu provést, aby se zamezilo vnikání vlhkosti do interiéru, o čemž byl před provedením opravy vyrozuměn paní [jméno FO], předsedkyní SVJ. Dle jeho názoru chyba spočívala v tom, že byla nevhodně zvolena tloušťka izolantu, v důsledku čehož okapnička v zimě namrzá, izolant byl špatně zvolen s ohledem na jeho tloušťku s tím, že zde bylo více technologických chyb na onom domě. Pokud jde o specifikaci oprav, šlo o to odkopat zeminu, sundat izolant, následně očistit a nalepit silnější izolant, který byl natažen do lepidla a byla zhotovena finální omítka po odkopání zeminy s izolantem. V průběhu provádění opravy zjistil, že izolant byl nalepen na zdi a nějaké desky v podstatě odpadly, způsob nalepení desky na soklu popsal tak, že se jednalo o tzv. buchty, tečky a chyběl rámeček. Toto provedení je dle jeho názoru nevhodné, neboť může docházet k působení vnějších vlivů. Těmito vnějšími vlivy jsou srážení, pronikání vlhkosti a plesnivění domu. Se systémem lepení takzvaně na buchty se setkal, mimo jiné získával informace i na internetu, je však profesně toho názoru, že tento postup je špatný. Výrobce uvádí, že lepení takzvaně na buchty je zakázáno. Vadnost provedení tepelné izolace dle jeho názoru spočívá v podstatě v tom, že izolant musí být slabší asi o centimetr až o dva než síla fasády, aby stékající voda mohla odkapávat po hliníkové liště. Při provádění opravy však nad terén koukal izolant a ten byl v podstatě natažený v lepidle. Ani finální omítka vůči UV záření na dešti nebyla natažena v lepidle a izolant tak mohl degradovat, slábnout, což může způsobovat další problémy. Opravu prováděl v podstatě okolo celého domu. Svědek osvětlil, jaká částka, jež byla fakturována žalobci, se týká opravy fasády a jaká se týká oprav nad rámec těch, které souvisejí s pronikáním vlhkosti do domu s tím, že za účelem opravy tepelně izolační fasády fakturoval částku [částka]. Svědek konzultoval provádění oprav se znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] s tím, že v rámci výpisu, který od něj obdržel, se nalézal požadavek na silnější izolant.

20. Ze znaleckého posudku číslo [hodnota] zpracovaného [datum] [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], soud zjistil následující. Znalec provedl místní šetření v rámci rezidenčního objektu, a to [datum], vše pozoroval jen vizuálně bez sond a pořídil příslušnou fotodokumentaci. Měřil vlhkost omítek a zdiva v interiéru, dále měřil relativní vzdušnou vlhkost vzduchu a měřil povrchové teploty. Závěrem posudku je, že konkrétně v bytové jednotce 541/1 se projevuje chybné založení tepelně izolační fasády ETICS na kovové zakládací liště, čímž je způsoben dvojitý efekt tepelného mostu v rozích domů, tedy dochází k přenosu chladu z exteriéru přes kovovou zakládací lištu ETICS do zdiva a tím dochází k promrzání zdiva v rozích bytu. Vadu je třeba odstranit tak, že zespoda na kovovou zakládací lištu se nalepí tepelná izolace, například černý polystyren s grafitem dle návrhu projektanta. V ostatních prověřovaných bytech se vada provedení tepelně izolační fasády neprojevila.

21. V dodatku č. [hodnota] znaleckého posudku číslo [hodnota], vyhotoveného [datum], se znalec blíže vyjádřil k vlastnostem tepelné izolace domu s tím, že ač na zakládání tepelné izolace, neexistují normy či předpisy, jedná se o nedodržení obvyklých postupů ve stavebnictví. Hodnotil a navrhoval popis prací, které je třeba provést pro odstranění uvedené vady a odhadoval cenu opravy, práce, které jsou nutné pro odstranění vady, specifikoval následovně. Po větší části obvodu domu bude třeba posekat trávu, která zasahuje do prostoru zakládací lišty ETICS. V části západní u hlavního vchodu do domu se v délce asi 7 metrů musí odstranit částečně kamenivo, ve východní části je třeba částečně demontovat a zpět namontovat dřevěnou podlahu zahradního sezení, v části východní je nutno částečně demontovat a zpět namontovat zámkovou dlažbu a znovu položit v délce přibližně 4,5 metru, na západní straně je nutno stěhování nábytku. Dále je třeba očistit vyčnívající osazovací lišty kolem domu v délce 102,70 m, různé šířky od 10 mm do 150 mm, výjimečně 190 mm, v průměru zhruba 50 mm, dále je třeba nalepit pásky různé šířky od 10 mm do 150 mm, v průměru zhruba 50 mm na spodní část tepelně izolačně nechráněné osazovací lišty systému ETICS, délka 102,70 m. Pásky nelze ořezávat po jejich nalepení, protože by se poškodila fasáda, ale před nalepením, což znamená zvýšenou pracnost, rozměr tepelně izolačních desek XP je 1250 mm na 600 mm. Bude třeba nejdříve nařezat pásy různé šířky z těchto desek a pak je nasucho osadit, označit jejich hranu fasády a pak teprve nařezat a nalepit, řez musí mít rovnou hranu. Znalec se rovněž vyjádřil k ceně nutných nákladů na opravu, které vyčíslil na [částka].

22. Z výslechu znalce [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], soud potvrdil závěry jím učiněné v předloženém znaleckém posudku včetně jeho dodatku a nad rámec písemných posudků zjistil následující. Dle názoru znalce vada provedení stavby spočívá v tom, že zhotovitel nedodržel základní principy fyzikálních zákonů, tedy vnesl do stavby poruchy, a to jsou tepelné mosty. Tepelné mosty tam vnesl tak, že zateplovací fasádu ETICS osadil na plechový pozinkovaný rošt, který nebyl ani rovně udělán, byl různě zprohýbán, takže tam mohl proudit vzduch. Při pozorování zateplovacího systému nenašel znalec žádné plastové podložky mezi plechovou osazovací lištou a stěnou domů, které by bránily přenosu z chladu do obvodové konstrukce. A i kdyby tomu tak někde bylo, tak tam viděl různé pruhy, kdy se tyto plechy zdiva dotýkaly, takže docházelo k přenosu chladu do konstrukce, tím vznikl onen tepelný most, který byl na rozích budovy, protože tam se stýkaly dvě lišty, v tomto případě byl zdvojený z jedné a z druhé strany, takže v rozích docházelo ke dvojnásobné dávce chladu. K výslovnému dotazu soudu, v čem spočívá vadné provedení, zdali spočívá ve volbě materiálu či ve způsobu pokládky znalec výslovně uvedl, že spočívá právě ve způsobu pokládky lišty s tím, že materiál mohl být použit různý. Mohla být použita plechová lišta s tím, že dnes se od nich spíše upouští, používají se plastové lišty, které jsou tvořeny okapnicemi, případně se postupuje úplně bez lišt. Kde se osadí dřevěná lať, na to se přilepí část tepelné izolace, přišroubuje se k fasádě, dřevěná lišta se následně odstraní a nic tam není. Takhle toto lze učinit, avšak základem je, že tepelná izolace nesmí být provedena tak, aby docházelo k přenosu tepla. To je základním principem celého problému. Nejde vůbec o to, jaký je materiál dané lišty, ale o to, zdali dochází k prochládání konstrukce, přičemž stavebník tomuto musí zamezit, což se jednoznačně nestalo, protože plechová lišta přenáší chlad ze vzduchu do objektu. Kdyby fasáda byla zatažená rovně, bez toho „zubu“ zhruba půl metru pod terén, tak se nic nestalo, avšak zub tam vytvořen je. Pokud je o to, kdy se tepelné mosty mohou projevit, znalec uvedl, že se toto odvíjí od mnoha faktorů, má za to, že projevem tepelných mostů mohou být ony plísně. Pokud jde o měření vlhkosti v bytě číslo jedna, toto ve znaleckém posudku není, nicméně znalec potvrdil, že relativní vlhkost byla běžná na rozdíl od druhého bytu, který byl dle jeho názoru užíván nevhodně a vlhkost tam byla jiná, neboť v domě bylo přetopeno, a tak nedošel k jednoznačnému závěru, že příčinou oné vlhkosti ve druhém bytě je právě ten tepelný most. Vadu provedení založení tepelné izolace však zjistil po celém obvodu domu. Osoba, která není specialistou ve stavebnictví, nemůže poznat, že příčinou plísně je nesprávně provedená izolace domu. Není důvodné, aby teploty v bytě byly rozdílné, když jednotná teplota vzduchu je například 22 stupňů, tak stěna v podstatě přejme, akumuluje teplo ze vzduchu, nabije se, jako kdyby se člověk nabíjel baterku elektřinou, takže dochází k přenosu teplot. Provedení založení tepelně izolační fasády je v rozporu s fyzikálními zákony v tom smyslu, že dochází k přenosu chladu z exteriéru do obvodové nosné konstrukce domu. Před jejím založením by se měl provést tepelně technický výpočet, který by určil, jak má být navržen systém ETICS, což znamená, jaký tepelný odpor ta stěna musí mít, to znamená, nosná konstrukce, plus tepelná izolace po celé výšce podlahové konstrukce, proto se na dům osazují tepelné izolace.

23. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil pro věc rozhodné skutečnosti. Ostatní důkazní návrhy pro jejich nadbytečnost zamítl.

24. Soud na základě skutkových závěrů věc po právní stránce posoudil takto.

25. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

26. Podle § 2099 odst. 1 o. z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

27. Podle § 2100 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

28. Podle § 2082 věty prvé o. z. na kupujícího přechází nebezpečí škody na věci současně s nabytím vlastnického práva.

29. Podle § 2121 o. z. nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci.

30. Podle § 1105 o. z., převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

31. Podle § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

32. Podle § 2107 o. z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

33. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

34. Podle § 2112 odst. 1 o. z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. 35. § 2129 odst. 2 o.z. Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

36. Ač nebyl namítán její nedostatek, považuje soud za vhodné předeslat, že žalobce je coby společenství vlastníků aktivně legitimován k podání žaloby, jíž uplatňuje právo z vadného plnění z titulu kupní smlouvy, jak dovodil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne [datum], č.j. [spisová značka]. Nejvyšší soud vyložil § 1196 odst. 2 tak, že společenství vlastníků jednotek zastupuje vlastníky jednotek také při uplatňování práv z vad na společných částech domu, a má v rámci domu a pozemku ohledně společných částí domu aktivní věcnou legitimaci k podání žaloby vyplývající z práva věcného i žaloby odvíjející se z práva závazkového. Posléze však musí nabytá práva a povinnosti převést na jednotlivé vlastníky. SVJ tak může zastupovat spoluvlastníky také v případě, že se vady budou týkat samotného bytu, což dopadá i na projednávaný případ. Zdejší soud má v duchu odkazované judikatury za to, že aktivní legitimace svědčí žalobci i v případě uplatňování práv z vadného plnění z titulu smlouvy o dílo, jež nebyla mezi účastníky sporována.

37. Žalovaná byla coby stavebník, zhotovitel ve smyslu § 2586 o. z., když dílem se vždy rozumí zhotovení stavby dle § 2587 o.z., povinna předmět díla, obytný dům, předat žalobci v provedení vhodném pro účel obvyklý, tedy k užívání bytových jednotek, jež následně v obytném domě vznikly, a to za účelem bydlení členů žalobce dle § 2095 o. z. Pro uplatnění práv objednatele z vadného plnění platí dle § 2615 odst. 2 věty druhé o. z. obdobně ustanovení o kupní smlouvě.

38. Žalovaná však plnila vadně, neboť věc – obytný dům, zjevně neměl vlastnosti předpokládané již odkazovaným § 2095 o.z., když bylo prokázáno, že tepelně izolační fasáda (ETICS), která způsobuje v rozích bytového domu dvojitý efekt tepelného mostu, byla vadně provedena, a současně se jedná o vadu skrytou. Vadné provedení se projevuje vznikem tepelných mostů v rozích bytového domu - novostavby, a je nutno tuto vadu opravit tak, že je nutné zespodu na tepelnou izolaci nalepit tepelnou izolaci, aby se tepelné mosty netvořily.

39. Na tomto místě soud zdůrazňuje, že vadné plnění nespočívalo ve volbě nevhodného materiálu (hliníku), jak v rámci své procesní obrany namítala žalovaná, avšak v tom, že zvolená hliníková lišta nebyla správně zateplena. Jinými slovy, zvolila-li by žalovaná řádný postup, v souladu se znaleckým zkoumáním, doplněným výslechem znalce, včetně vyjádření svědka [jméno FO] z něhož po obsahové stránce vyplynulo v podstatě totéž, na zvoleném materiálu by nezáleželo. Řádné plnění není podmíněno použitím jiného než hliníkového materiálu, ale provedením založení tepelně izolační fasády tak, aby nedocházelo ke vzniku tepelných mostů. Žalobce žalované tuto vadu řádně vytkl a uplatnil volbu práva z vadného plnění, prvotně právo na odstranění vady opravou, přičemž pro právní posouzení není rozhodné, zda bylo vadné plnění podstatným či nepodstatným porušením smlouvy.

40. Není dále rozhodné, zda a jakých konkrétních hodnot dosahovaly teploty v bytových jednotkách v průběhu znaleckého zkoumání. Základem pro projednávanou věc je, zda bylo plněno řádně, tedy zda byla správně položena fasáda a zda tato byla zakryta, a tedy i zateplena. To, že možným projevem vadného plnění jsou tepelné mosty – přenos chladu z venkovní části budovy do vnitřní obytné části, a mohou se projevit právě plísní, je rozhodné nikoli pro posouzení řádného či vadného plnění, avšak pro posouzení včasnosti vytknutí vady, když žalobce, potažmo vlastníci bytových jednotek coby nikoli profesionálové v oboru stavebnictví, mohli svými smysly vnímat právě onu plíseň, jež může být projevem zmíněné vady.

41. V tomto ohledu třeba uvést, že § 2129 o. z. je ve vztahu speciality k § 2112 o. z., a je tedy nutno vadu vytknout do pěti let od nabytí, za současného splnění bezodkladnosti onoho vytknutí, jež předpokládá dostatečnou péči a včasnou prohlídku věci.

42. V tomto ohledu z provedeného dokazování vyplynulo, že vlastníci příslušných bytových jednotek, kde se objevila plíseň, postupovali bez zbytečného odkladu tak, jak lze po nich spravedlivě požadovat s přihlédnutím ke konkrétním skutkovým okolnostem. První vlastník, pan [jméno FO], nabyl bytovou jednotku, v níž se plíseň objevila, dne [datum]. Za dobu jeho užívání v bytě plíseň nezaznamenal, následní vlastníci bytové jednotky, manželé [jméno FO], plíseň zaznamenali po převzetí [datum] s tím, že na přelomu roku 2022 a 2023 plísně oznámili žalobci poté, co nebyli schopni vyřešit výskyt plísní vlastními silami. Nelze po žalobci požadovat, i s přihlédnutím k tomu, že se jedná o společenství vlastníků jednotek, aby vytýkal vadu v řádu dnů či týdnů. Lze připustit i oznámení vady v řádu měsíců, s ohledem na specifickou právní povahu žalobce. Je nabíledni, že vlastníci jednotek nejprve mohli přičítat plísně nevhodnému větrání či jiným příčinám, a tak mohlo uplynout několik měsíců, nepřesahujících však půl roku, od zaznamenání vady k jejímu oznámení, byť je žalobce povinen oznámit projev vady, nikoli její konkrétní projev.

43. Dále nutno dodat, že práva z vadného plnění se neposuzují optikou nároků z náhrady škody, kde by bylo nutno stavět najisto příčinnou souvislost, v tomto případě mezi vadným položením lišty a plísněmi, postačí, že jejím projevem být mohou. Nutno dodat, že k námitce žalované, že byla vada vytknuta po uplynutí lhůty, soud nepřihlédne, jestliže je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo vědět musel. Zde se může jednat například o špatnou volbu technologického postupu, o které prodávající ví a která vede ke vzniku vady, případně je sama vadou. Žalovaná coby stavebník musela být nepochybně seznámena s obecně platnými principy ve stavebnictví, tedy nutností řádné tepelné izolace budovy. Založila-li tepelně izolační fasádu v rozporu s všeobecně platnými principy stavebnictví, plnila vadně, přičemž se nejedná o vadu zjevnou, kterou musel nabyvatel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy ve smyslu § 2103 o. z. v tomto ohledu lze odkázat i na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [Anonymizováno] ze dne [datum], dle něhož Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích konstantně dovozuje, že za vadu ve smyslu shora uvedeného ustanovení považuje nedostatek takové vlastnosti, která se u movitých či nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž absencí je možnost využití věci podstatně snížena (srovnej jeho rozsudky ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek [hodnota], ze dne [datum], sp. zn. [právnická osoba] uveřejněný v Bulletinu Nejvyššího soudu [hodnota], ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]], a ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Takovou vlastností je nepochybně provedení tepelné izolace, potažmo celé stavby takovým způsobem, který zamezí pronikání venkovních teplot do zdiva, což v projednávaném případě prokázáno nebylo. Citované rozhodnutí se sice vztahuje k technologickému postupu zhotovení střešní krytiny a jeho nedodržení tím, že chybí jedna vrstva pod finální střešní krytinou, analogicky jej však lze aplikovat i na projednávanou věc, neboť tepelná izolace budov či alespoň snaha o ni je jedním ze základních pilířů stavebnictví již od starověku, což lze konstatovat i bez znaleckého zkoumání. Ať již jsou na způsob provedení položení tepelně izolační fasády obecně platné závazné normy či nikoli, lze konstatovat, že její provedení v rozporu s obecně platnými principy stavebnictví je plněním vadným, jež omezuje možnost využití věci – bytového domu. Navíc takovým, o jehož vadnosti musela žalovaná vědět 44. V takovém případě, předpokládaném § 2129 odst. 2 o. z., pak v zásadě není ze strany žalobce jeho právo dovolat se práva ze skryté vady omezeno žádnou lhůtou, a proto zde nelze ani aplikovat ani obecné ustanovení o promlčení dle § 629 odst. 2 o. z., jelikož zde se právě jedná o předvídaný případ, kdy zákon stanovil k uplatnění práva jinou lhůtu. Tedy závěry o bezodkladnosti vytknutí skryté vady mohou v daném případě posloužit pouze coby závěry podpůrné pro posouzení oprávněnosti uplatněného práva z vadného plnění. Lze uzavřít, že i v případě, že by vada nebyla vytknuta včas, nevyvolá uplatněná námitka žalované žádný právní následek, neboť vada je důsledkem skutečnosti, o níž věděla či musela vědět již při zhotovování stavby, tím spíše při jejím odevzdání.

45. Žalobce zvolil přiměřenou slevu z kupní ceny, jež plně reflektuje pouze náklady vynaložené na opravu vady, přičemž není rozhodné, zda se jednalo o podstatné či nepodstatné porušení smlouvy, když toto konkrétní právo z vadného plnění náleží žalobci v obou případech, jak již bylo nastíněno. Bylo prokázáno, že osoba, jež opravu provedla, skutečně vynaložila částku odpovídající přiměřené slevě z ceny a netřeba poměřovat přiměřenost slevy dalšími parametry, jako jsou ceny bytových jednotek či cena celého bytového domu, ani netřeba znalecky zkoumat náklady na opravu, když se jedná o opravu nikoli příliš komplexního charakteru, provedenou jednou osobou, s tím, že její rozsah koresponduje se znalcem navrženým způsobem opravy. Soud na tomto místě konstatuje, že znalec [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], nemá příslušnou odbornost ke stanovení cen oprav, avšak pokud jde o dodatek znaleckého posudku jako takový, soud jej pro účely soudního řízení shledal účelným, respektive jej shledal účelným pro uplatnění nároku z vadného plnění, neboť převážně se posudek zabývá způsobem založení tepelně izolační fasády, hodnotí správnost tohoto postupu, jeho možné projevy co do vzniku tepelných mostů a plísní a práce nutné k jeho opravě, je-li takový postup postupem vadným a neshledal v něm vady co do závěrů v něm v těchto oblastech učiněných. Pokud jde o náklady spojené s uplatněním pohledávky, představujícím náklady vynaložené na znalecký posudek včetně jeho dodatku, má soud i zde za to, že vynaložení těchto nákladů bylo účelné, když plísně sice mohly být projevem vadného plnění, nicméně pro odhalení samotné vady znaleckého zkoumání bylo třeba, neb samotná vada není pouhým okem, natož laickým, patrná. V této části proto soud žalobě vyhověl.

46. Soud žalobu částečně zamítl co do úroků z prodlení z částky, jež představuje náklady spojené s uplatněním pohledávky, když tyto jsou samy o sobě příslušenstvím pohledávky ve smyslu § 513 o. z.

47. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal částečně úspěšnému žalobci, jehož neúspěch spočíval toliko nepatrné části, plnou náhradu nákladů řízení v částce [částka]. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé (učiněna třemi dopisy, a to ze [datum], [datum] a [datum]) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé (žaloba) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé (replika k vyjádření žalované z [datum]) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé (replika k vyjádření žalované z [datum]) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] (jednání bylo zahájeno ve 14:10 a bylo skončeno v 16:13, tedy přesáhlo dvě hodiny), z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé (doplnění tvrzení a označení důkazů k výzvě soudu) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum] a z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] (jednání bylo zahájeno ve 13:07 a bylo skončeno v 16:47, tedy přesáhlo dvě hodiny) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a osmi paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. Soud žalobci přiznal rovněž náhradu nákladů vynaložených na konverzi dokumentů k vyjádření z [datum], a to čestných prohlášení paní [jméno FO], paní [jméno FO], pana [jméno FO], paní [jméno FO], Tučkové a pana [jméno FO], čítající šest stran, ve smyslu § 6 odst. 4 a.t. ve výši [částka] ([částka] za jednu konvertovanou stranu), a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] (součet částky [částka] představující třináct úkonů právní služby, částky [částka] představující součet režijních paušálů, a částky [částka]) ve výši [částka]. K této částce soud přičetl zálohu na výslech znalce, složenou žalobcem, ve výši [částka]. Soud žalobci nepřiznal náhradu nákladů řízení za nahlížení do spisu dne [datum] a [datum], a to s odkazem na jím citovanou judikaturu I. ÚS 4012/18, v níž je vyjádřeno, že pro účely náhrady nákladů řízení zcela úspěšného účastníka civilního řízení platí, že hrazeny mají být toliko náklady potřebné k účelnému uplatňování nebo bránění práva. Při zhodnocení uplatněných nákladů řízení musí obecný soud brát na zřetel všechny pro rozhodnutí o nákladech řízení relevantní okolnosti, které mohly mít vliv na výši účelně vynaložených nákladů žalobce. Provedené zhodnocení musí obecné soudy srozumitelně uvést v odůvodnění rozhodnutí. Zdejší soud tak tímto činí a je toho názoru, že nahlížení do spisu nebylo ani v jednom z případů účelné. V prvém případě žalobce nahlížel do spisu poté, co mu bylo soudem zasláno vyjádření žalované, z její strany v té době toliko první a jediné, s tím, že obsahově se sice žalobce vyjádřil i k listině připojené žalovanou, avšak toliko v intencích obsahu samotného jejího vyjádření, které v podstatě kopíruje obsah oné listiny a na něž žalovaná výslovně odkazovala, tedy nebylo pro zpracování repliky žalobce účelné do spisu nahlížet, v druhém případě se žalobce po nahlížení do spisu vyjadřoval k obsahu znaleckého zkoumání a povaze vytýkané vady, poté, co mu soud zaslal protokol z jednání [datum], s tím, že jiného podání ve spisu nebylo. V obou případech tak chybí podklad, na jehož základě by bylo lze dovodit, že k podání vyjádření bylo účelné předem do spisu nahlédnout, když za prvé veškeré protokoly a podání účastníků byly prostřednictvím soudu řádně v průběhu řízení doručovány, a za druhé z těchto písemností nevyplývalo kupříkladu založení listin do spisu, na jejichž obsah by žalobce mohl následně reagovat. Proto soud náhradu za tyto dva provedené úkony právní služby nepřiznal. Pokud jde o náklady na zpracování znaleckého posudku, jež žalobce zahrnul v rámci vyčíslení nákladů řízení, tyto nespadají pod úkony právní služby, nýbrž pod příslušenství žalobou uplatněného nároku a jsou vypořádány výroky I. a II. tohoto rozsudku.

48. Vrácení přeplatku soudního poplatku je odůvodněno § 10 odst. 1 věty druhé zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, dle něhož bylo-li na poplatku zaplaceno více, než činila poplatková povinnost, vrátí soud přeplatek. V projednávaném případě při tarifní hodnotě sporu [částka] poplatková povinnost činila [částka], žalobce na soudním poplatku zaplatil [částka], tedy přeplatek činí [částka].

49. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta žalobce soud rozhodl podle § 149 o. s. ř.

Poučení