58 Co 274/2025 - 233

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Markéty Wildové a soudců JUDr. Blanky Bendové a JUDr. Miloslava Sládka ve věci žalobce: [Jméno žalobce], IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] pro zaplacení částky 123 366 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 7. května 2025, č. j. 19 C 133/2024-192 ve spojení s opravným usnesením téhož soudu ze dne 1. srpna 2025, č. j. 19 C 133/2024-210 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve vyhovujícím výroku o věci samé (výrok I.) mění tak, že žaloba se ohledně částky 42 614 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 42 614 Kč od 11. 3. 2024 do zaplacení zamítá, jinak se v tomto výroku potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení před prvostupňovým soudem 93 001,30 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho advokáta.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů odvolacího řízení 13 334,20 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho advokáta.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku ve výši 98 614 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 98 614 Kč od 11. 3. 2024 do zaplacení, a dále náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 24 752 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žalobu co do části zákonných úroků z prodlení z částky 24 752 Kč ve výši 14,75 % ročně od 11. 3. 2024 do zaplacení zamítl (výrok II.) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení 93 089,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho advokáta (výrok III.) a konečně žalobci vrátil na soudním poplatku přeplatek ve výši 1 238 Kč prostřednictvím Obvodního soudu pro [adresa] (výrok IV.).

2. Rozhodl v řízení, v němž se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 123 366 Kč představující přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši 98 614, kdy žalovaná postavila v lednu 2019 rezidenční objekt - obytný dům na adrese [adresa] s jedenácti byty, částka 98 614 Kč se rovná nákladům na opravu vady spočívající v chybně provedeném založení tepelně izolační fasády ([název]), která způsobuje v rozích bytového domu dvojitý efekt tepelného mostu, který se projevil plísní v bytové jednotce č. [číslo], a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 24 752 Kč, vynaložených za znalecký posudek zadaný za účelem odhalení příčin projevu vady (5 382 Kč) a jeho dodatek (9 370 Kč). Žalobce zaslal žalované 28. 6. 2023 oznámení o zjištění skryté vady spolu s výzvou k jejímu odstranění a opakovaně žalovanou urgoval o její odstranění, bezvýsledně. Sám tak provedl na vlastní náklady odstranění vady prostřednictvím [jméno FO], za opravu - odstranění vady vynaložil právě částku 98 614 Kč.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným, že postavila předmětný bytový dům s tím, že v bytovém domě došlo prohlášením vlastníka ze dne 21. 3. 2018 k vymezení 11 bytových jednotek. Vlastnické právo k těmto jednotkám bylo následně převáděno na jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Žalobce dopisem ze dne 28. 6. 2023 vytkl skrytou vadu spočívající v chybném založení tepelně izolační fasády [název] na kovové zakládací liště, žádal její odstranění nalepením tepelné izolace na kovovou lištu [název]. Žalovaná reagovala na vytčenou vadu zamítavě, neboť založení zateplovacího systému [název] bylo provedeno na hliníkové liště správně, v souladu s technologickým postupem dodavatele předmětného fasádního systému.

4. Soud I. stupně po provedeném dokazování (listinami, znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO], opatřeného doložkou dle ust. § 127a o. s. ř., včetně jeho dodatku a po jeho ustanovení znalcem jeho výpovědí a výpovědí svědků) zjistil následující skutkový stav věci. Za nejpodstatnější je nutno zopakovat, že žalovaná vystavěla bytový dům na adrese [adresa], s jedenácti byty s tím, že v bytovém domě došlo prohlášením vlastníka ze dne 21. 3. 2018 k vymezení jedenácti bytových jednotek. Vlastnické právo k těmto jednotkám bylo následně převáděno na jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Prvním vlastníkem jednotky č. [číslo] byl od 12. 2. 2019 [jméno FO], následnými vlastníky na základě kupní smlouvy ze dne 2. 6. 2022 se stali [jméno FO] a [jméno FO]. Na bytovém domě nebyly prováděny jiné stavební úpravy, než oprava směřující k opravě předmětného zateplení. Dne 2. 5. 2023 žalobce informoval vlastníky jednotlivých jednotek o možné vadě objektu, vyzval vlastníky bytových jednotek, kteří mají problémy s plísní v bytových jednotkách, aby kontaktovali žalobce. Následně žalobce nechal vypracovat znalecký posudek č. [číslo] ze dne 4. 6. 2023 [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] a jeho dodatek č. [číslo] ze dne 5. 11. 2023. Znaleckým posudkem a výpovědí znalce vzal za prokázáno, že v bytové jednotce č. [číslo] se projevuje chybné založení tepelně izolační fasády [název] na kovové zakládací liště, čímž je způsoben dvojitý efekt tepelného mostu v rozích domu, dochází tak k přenosu chladu z exteriéru přes kovovou zakládací lištu [název] do zdiva a tím k promrzání zdiva v rozích bytu, což se projevuje výskytem plísně; jedná se o nedodržení obvyklých postupů ve stavebnictví. Vadu je třeba odstranit nalepením tepelné izolace na kovovou zakládací lištu (např. izolace - černý polystyren s grafitem dle návrhu projektanta). V ostatních prověřovaných bytech se vada provedení tepelně izolační fasády neprojevila. Cenu nutných nákladů na opravu stanovil odhadem částkou 48 000 Kč. Dále učinil zjištění z vyjádření společnosti [právnická osoba] ohledně užívání kovové, resp. hliníkové zakládací lišty v rámci zateplovacího systému [název]. Žalobce dopisem ze 28. 6. 2023 vytkl skrytou vadu nemovitosti, spočívající v chybně založené tepelně izolační fasádě [název] na kovové zakládací liště a žádal její odstranění. Opakovaně sdělil žalované výskyt vady a žádal její odstranění dopisem ze dne 3. 7. 2023 a ze dne 26. 7. 2023, žalovaná vadu neuznala. Dne 7. 9. 2023 ji vyzval k odstranění vady do 15. 10. 2023, což žalovaná neprovedla. Žalobce tak provedl opravu založení tepelně izolační fasády následně na vlastní náklady prostřednictvím [jméno FO], za provedené práce zaplatil 98 614 Kč. Další důkazy soud I. stupně neprovedl pro jejich nadbytečnost.

5. Soud I. stupně po provedeném dokazování shledal žalobu důvodnou. Žalobce - společenství vlastníků je aktivně legitimován k podání žaloby, jíž uplatňuje právo z vadného plnění z titulu kupní smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 ICdo 28/2022). Uzavřel, že žalovaná plnila vadně, neboť věc - obytný dům, zjevně neměl vlastnosti předpokládané ust. § 2095 o. z., když bylo prokázáno, že tepelně izolační fasáda ([název]), která způsobuje v rozích bytového domu dvojitý efekt tepelného mostu, byla vadně provedena, jedná se o vadu skrytou. Vadné plnění nespočívalo ve volbě nevhodného materiálu (hliníku), ale v tom, že zvolená hliníková lišta nebyla správně zateplena. Vadu je nutno opravit nalepením tepelné izolace zespodu na hliníkovou lištu. Žalobce žalované tuto vadu řádně vytkl a uplatnil volbu práva z vadného plnění, prvotně právo na odstranění vady opravou, přičemž je nerozhodné, zda bylo vadné plnění podstatným či nepodstatným porušením smlouvy. Ustanovení § 2129 o. z. je ve vztahu speciality k ust. § 2112 o. z., vadu je nutno vytknout do pěti let od nabytí, což žalobce učinil, a to i za současného splnění bezodkladnosti onoho vytknutí, kdy závěr o bezodkladnosti je tak podpůrný. Vlastníci bytových jednotek, kde se objevila plíseň, postupovali bez zbytečného odkladu tak, jak lze po nich spravedlivě požadovat s přihlédnutím ke konkrétním skutkovým okolnostem. První vlastník bytové jednotky č. [číslo] nabyl bytovou jednotku, v níž se plíseň objevila, dne 12. 2. 2019, výskyt plísně v bytě nezaznamenal. Následní vlastníci bytové jednotky, manželé [jméno FO], plíseň zaznamenali po převzetí bytové jednotky 30. 6. 2022, na přelomu roku 2022 a 2023 výskyt plísně oznámili žalobci poté, co nebyli schopni vyřešit výskyt plísní vlastními silami. Nelze po žalobci - společenství vlastníků jednotek požadovat, aby vytkl vadu v řádu dnů či týdnů, lze připustit oznámení vady v řádu měsíců, s ohledem na specifickou právní povahu žalobce.

6. K námitce žalované, že byla vada vytknuta po uplynutí lhůty, soud nepřihlédne, jestliže je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo vědět musel. Žalovaná coby stavebník musela být nepochybně seznámena s obecně platnými principy ve stavebnictví, tepelně izolační fasádu však založila v rozporu s těmito principy. V takovém případě, předpokládaném § 2129 odst. 2 o. z., pak v zásadě není ze strany žalobce jeho právo dovolat se práva ze skryté vady omezeno žádnou lhůtou.

7. Žalobce zvolil přiměřenou slevu z kupní ceny, jež plně reflektuje pouze náklady vynaložené na opravu vady. Bylo prokázáno, že osoba, jež opravu provedla, skutečně vynaložila částku odpovídající přiměřené slevě z ceny a netřeba poměřovat přiměřenost slevy dalšími parametry, když se jedná o opravu nikoli příliš komplexního charakteru, provedenou jednou osobou, kdy její rozsah koresponduje se znalcem navrženým způsobem opravy. V této souvislosti doplnil, že znalec [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], nemá příslušnou odbornost ke stanovení ceny oprav, avšak dodatek znaleckého posudku se předně zabýval způsobem založení tepelně izolační fasády. Náklady na vyhotovení znaleckého posudku a jeho dodatku shledal účelně vynaloženými, když plíseň mohla ale nemusela být projevem vadného plnění. O náhradě nákladů řízení rozhodl dle ust. § 142 odst. 3 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen ,,o. s. ř.“.

8. Proti rozsudku soudu I. stupně, a to proti výroku I. a III., podala žalovaná včasné blanketové odvolání s odkazem na ust. § 205 odst. 2 písm. b), c), e) a g) o. s. ř., které následně doplnila. Namítla, že tvrzenou vadu chybného založení izolační fasády na hliníkové liště odmítá, užití hliníkové lišty je správné. Nadto projev vady, tj. existence „plísní“ byla oznámena opožděně. Žalobce vytkl vůči žalované přípisem a poté i žalobou vadu: „tepelně izolační fasáda ([název]) je chybně založena na kovové zakládací liště (foto č. [číslo]), která způsobuje v rozích domu dvojitý efekt tepelného mostu, tj. přenosu chladu z exteriéru přes kovou zakládací lištu [název] do zdiva a tím dochází k promrzání zdiva v těchto dvou místech bytu“. Za účelem prokázání existence vady byl doložen znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] [tituly za jménem], který bez jakýchkoliv měření a zjišťování normových hodnot povrchové teploty konstrukce a náležitého zdůvodnění překročení minimálních hodnot dovodil existenci tepelného mostu pouze z toho, že žalobce na výstavbu domu použil hliníkovou zakládací lištu a tuto lištu zespodu po celé její ploše nepodlepil izolantem. Znalec se pouze podíval zvenčí domu pod hranu zateplení fasády a zde zrcátkem viděl hliníkovou zakládací lištu, jen na základě samotné existence této lišty dovodil existenci tepleného mostu. Na dotaz soudu znalec tvrdil, že hodnoty měřil, ale proč výsledek měření není v posudku, nevysvětlil. Soud I. stupně při jednání dne 5. 3. 2025 sdělil nutnost provést posudek revizní, poté vyšel ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], jeho rozhodnutí je tak překvapivé. Žalovaná doložila sdělení společnosti [právnická osoba], z něhož vyplývá, že kovová, resp. hliníková zakládací lišta je běžnou součástí [název], že se tato lišta pro zakládání zateplovacích systémů běžně používá a v minulosti používala v podstatě výhradně, zakrytí této lišty tepelným izolantem zespodu se běžně nepoužívá. Sám výrobce zateplovacího systému [název] tak potvrdil, že použití hliníkové zakládací lišty a nezakrytí této lišty ze spodní části není nijak v rozporu s normou [číslo] ani z technologickým postupem [název] aplikace [název]. K tomuto důkazu prvostupňový soud nepřihlédl. Prvostupňový soud stanovil přiměřenou slevu z ceny předmětu koupě částkou 98 614 Kč, jde o částku, na kterou byla vystavena faktura [jméno FO] za žalobcem objednané práce. Dle žalobce a znalce měla být tvrzená vada odstraněna tak, že se na nezakrytou část hliníkové lišty zespodu nalepí grafitový pásek XPS (tepelná izolace) v tloušťce zhruba 2 cm na 5 cm. [jméno FO] tak nepostupoval. Na objednávku SVJ (žalobce) prováděl zcela jiný rozsah prací, kdy došlo po celém obvodu domu k odstranění všech desek izolace soklu domu a nalepení zcela nových desek o větší tloušťce. Částka ve výši 98 614 Kč tak neodpovídá ceně za opravu údajně vadné izolace fasády domu. Plísně se nevyskytly v jiné bytové jednotce v přízemí domu, náklady na takto provedené práce zesílením izolace soklu po celém obvodu domu jsou tak ve zcela zjevném nepoměru s požadavkem přiměřenosti výše slevy z ceny předmětu koupě. Rozhodnutí soudu tak spočívá na nesprávním právním posouzení věci. Pokud jde o včasnost oznámení vady, pak žalovaná namítla, že existence projevu vady, tj. plísní v bytě č. [číslo] jí nebyla oznámena včas. Upozornila s odkazem na ust. § 1921 o. z., že nabyvatel je povinen vytknout buď přímo vadu věci nebo její projev, a to bez zbytečného odkladu, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit. Svědeckou výpovědí [jméno FO] a [jméno FO] bylo prokázáno, že plíseň v bytě jimi byla zjištěna v červnu 2022, tedy rok před oznámením existence takového projevu vady žalované. Žalovaná se o existenci plísní v bytě č. [číslo] dozvěděla až doručením dopisu ze dne 28. 6. 2023, tedy po 1 roce od údajného prvého projevu plísní v bytě a více než po 50 měsících od převzetí bytové jednotky do užívání prvním uživatelem [jméno FO], což je doba nepřiměřená. Povinnost vytknout vadu předmětu koupě primárně svědčí vlastníku bytu. SVJ je dle § 1196 odst. 2 o. z. je oprávněno zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování práv vzniklých vlastníkům jednotek vadou jednotky. V daném případě vlastníci jednotky č. [číslo] zjistili existenci plísní již při jejím převzetí v červnu 2022, tuto skutečnost oznámili žalobci na podzim roku 2022, nikoliv žalované. Není povinností kupujícího zadávat ke zjišťování příčin plísní v bytě znalecký posudek a čekat na jeho výsledek. Závěr prvostupňového soudu, že žalovaná o „existenci vady musela vědět“ je nepřezkoumatelný, neboť v řízení nebylo zjištěno, že by předmět koupě měl vadu. Hliníková lišta byla užita správně, zda měly stěny v bytové jednotce č. [číslo] tepelné mosty v rozích dvou místností nebylo prokázáno. Soud I. stupně přiznal žalobci náklady spojené s uplatněním pohledávky (náklady za znalecký posudek ve výši 15 382 Kč a jeho dodatek ve výši 9 370 Kč), s tímto žalovaná nesouhlasí. Žalobce zaslal žalované znalecký posudek, který obsahoval jen sdělení, že tepelně izolační fasáda je chybně založena na hliníkové zakládací liště. Dodatek znaleckého posudku žalované vůbec nezaslal, žalovaná jej zjistila až z nahlédnutí do soudního spisu. Náklady za posudek a dodatek nejsou účelně vynaloženým nákladem, neboť vlastníci bytu č. [číslo] či žalobce měli žalované oznámit projev vady a tím je existence plísní. Soud I. stupně nezohlednil, že znalecký posudek hodnotil dvě bytové jednotky a v bytové jednotce č. [číslo] žádnou vadu neshledal. Není tak zřejmé, proč by za šetření v tomto rozsahu měla náklady na znalecký posudek nést žalovaná. Znalec, jak ostatně konstatuje prvostupňový soud, nedisponuje odborností ke stanovení cen oprav, k dodatku ohledně této části nelze přihlížet. Navrhla, aby odvolací soud změnil výrok I. napadeného rozsudku tak, že žalobu zamítne s tím, že nákladové výroky změní tak, aby zohledňovaly rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé.

9. Žalobce se vyjádřil k podanému odvolání. Metoda zjišťování vady je zcela v diskreci soudního znalce, který disponuje odbornými znalostmi natolik, aby byl schopen existenci stavební vady posoudit (a to za využití jakýkoliv metod). Znalec zjistil vadu pohledem zvenčí domu pod hranu zateplení fasády a zde zrcátkem viděl hliněnou zakládací lištu, na které byla fasáda chybně založena. Měření teploty nebylo relevantní, neboť vada byla viditelná „pouhým odborným okem“, znalec zjistil vadu v období, kdy bylo jaro a byla ustálená teplota venku i uvnitř bytů, nebylo zcela možné zjistit kolísavost teploty. Žalovaná vytrhává z kontextu dílčí věty, které znalec v rámci svého výpovědi sdělil a tvoří z nich novou konstrukci. Vada byla prokázána nejen znaleckým posudkem, ale také žalobcem předloženými fotografiemi. Napadené rozhodnutí tak není překvapivé, soud rozhodl na základě celého řetězce důkazů. Sama žalovaná si nenechala zpracovat svůj vlastní znalecký posudek. Žalovaná opětovně poukazuje na sdělení společnosti [právnická osoba], že kovová, resp. hliníková zakládací lišta, je běžnou součástí [název] a že se tato lišta pro zakládání zateplovacích systémů běžně používá a v minulosti se používala v podstatě bezvýhradně. Žalobce netvrdí (a nikdy ani netvrdil), že by aplikovaná metoda zateplení fasády byla ze strany žalované špatná, nicméně tvrdí, že tato metoda byla „špatně provedena“, neboť takto založená lišta nemá tvořit tepelné mosty, jejichž důsledkem jsou plísně. Žalovaná sporuje výši požadované slevy, neboť dle jejího názoru vada nebyla opravena dle pokynů znalce, neboť řemeslník [jméno FO] provedl zcela jiný rozsah prací. Žalobce požadoval odstranění vady, přičemž mu byl doporučen seznam těchto prací. Občanský zákoník nestanoví žádné podmínky pro odstranění nebo opravu vady, a proto je možné si vadu nechat opravit dle uvážení odborných osob. To, že se skrytá vada projevila jen u jednoho bytu neznamená, že neexistovala všude. Bohužel vada narušila i další části fasády a zateplení, a proto musela proběhnout oprava komplexní. Nalepení pásků by tedy nebylo dostatečné. Žalobce do doby vypracování znaleckého posudku nevěděl, co je příčinou vzniku plísně, tudíž o stavební skryté vadě nevěděl. Po zjištění vady dle znaleckého posudku tak jednal bez zbytečného odkladu a vadu řádně a včas vytknul písemně žalované. „Projev“ vady tak není nutné (ani žádoucí) vytýkat žalované. Soud I. stupně správně přiznal žalobci i náklady spojené s vytčením vady.

10. Při odvolacím jednání účastníci setrvali na svých stanoviscích.

11. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání rozsudek soudu I. stupně, a to včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, v rozsahu podaného odvolání (§ 212, § 212a odst. 1, 5 o. s. ř.), ve věci nařídil jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.), po zopakování dokazování níže uvedenými listinami a dodatkem znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] dospěl k závěru, že odvolání žalované je zčásti důvodné.

12. Ze smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky vymezené podle občanského zákoníku ze dne 1. 4. 2019 se podává, že tato byla uzavřena mezi společností [právnická osoba], IČO [IČO žalované] jako prodávajícím a [jméno FO] jako kupujícím, předmětem koupě byla bytová jednotka č. [číslo] na výše uvedené adrese o podlahové ploše 62,5 m, o velikosti 3 pokojů s příslušenstvím (čl. II. smlouvy), kupní cena byla sjednána ve výši 2 800 619 Kč (čl. V. smlouvy).

13. Z barevné fotodokumentace předložené dne 29. 8. 2023 vlastníkem bytové jednotky č. [číslo] [jméno FO] se podává výskyt plísně v jedné místnosti bytové jednotky a její rozsah.

14. Z faktury vystavené žalobci [jméno FO] se podává, že za odstranění skryté vady dle objednávky SVJ a po konzultaci se znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] byla vyúčtována částka 98 614 Kč za materiál a práci, která byla žalobcem [jméno FO] zaplacena (viz potvrzení o platbě).

15. Z černobílé fotodokumentace předložené žalobcem se podává rozsah omezení užívání přilehlého pozemku, jehož součástí je nemovitost (bytová jednotka č. [číslo]) v důsledku realizace opravy - odstranění vady založení tepelně izolační fasády nemovitosti po celé délce jejího obvodu 102,7 m.

16. Z dodatku znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], znalce z oboru stavebnictví a oboru ekonomika - odhady a ceny nemovitostí, opatřeného doložkou dle ust. § 127a o. s. ř. se podává, že cena opravy systému zateplení [název] byla stanovena odhadem na částku 48 000 Kč bez DPH; součástí dodatku je příloha – barevná fotodokumentace, z níž se podává rozsah omezení užívání pozemku, jehož součástí je nemovitost v době realizace opravy založení zateplení fasády.

17. Z předžalobní výzvy ze dne 26. 2. 2024 se podává, že žalovaná byla vyzvána k plnění žalované částky do sedmi dnů ode dne doručení výzvy (výzva doručena žalované dne 28. 2. 2024).

18. Podle § 1196 odst. 2 o. z. vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.

19. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

20. Podle § 2099 odst. 1 věta první o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096.

21. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

22. Podle § 2106 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

23. Podle odst. 2 kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

24. Podle § 2107 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

25. Podle odst. 3 neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

26. Podle § 2129 odst. 2 o. z., neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

27. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

28. Podle § 1924 o. z. kdo má právo z vadného plnění, náleží mu i náhrada nákladů účelně vynaložených při uplatnění tohoto práva. Neuplatní-li však právo na náhradu do jednoho měsíce po uplynutí lhůty, ve které je třeba vytknout vadu, soud právo nepřizná, pokud zcizitel namítne, že právo na náhradu nebylo uplatněno včas.

29. Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 26 ICdo 28/2022 vyložil, že ustanovení § 1196 odst. 2 o. z. dává společenství vlastníků oprávnění zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování nároků z vad váznoucích na jednotce. Při uplatňování práv, které vznikly vlastníkům jednotek vadou jednotky (typicky např. opravy, přiměřené slevy), tedy bude společenství vlastníků jednat v souladu s § 1196 odst. 2 o. z. vlastním jménem a bude mít i věcnou legitimaci při soudním uplatňování těchto práv (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1137/2023, sp. zn. 26 Cdo 1854/2024).

30. Odvolací soud přisvědčuje závěru soudu I. stupně, že v posuzovaném případě vada spočívá v chybném provedení - založení tepelně izolační fasády domu, v důsledku čehož vznikly tepelné mosty, které se projevily výskytem plísně v bytové jednotce č. [číslo]. Její výskyt nebyl samotným použitím kovové - hliníkové lišty, ale nevhodným způsobem jejího osazení ve vztahu k samotnému založení tepelně izolační fasády domu (absence izolantu na hliníkové liště), což bylo prokázáno nejen znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO] opatřeného doložkou dle § 127a o. s. ř., včetně jeho dodatku ale i jeho výpovědí.

31. Žalovaná uplatnila námitky ve vztahu ke znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO], namítla, že znalec bez jakýchkoliv měření a zjišťování normových hodnot povrchové teploty konstrukce a náležitého zdůvodnění překročení minimálních hodnot dospěl k závěru stran existence tzv. tepelného mostu v důsledku chybného založení tepelně izolační fasády [název]. Tuto námitku odvolací soud neshledal opodstatněnou, předně znalecký posudek byl vypracován znalcem z oboru stavebnictví, odvětví pozemní stavby - stavby obytné, tedy znalcem disponující potřebnou odborností pro posouzení existence vady stavby související s provedením (založením) tepelně izolační fasády ([název]). Z obsahu znaleckého posudku se podává, že znalec realizoval místní šetření - odborné vizuální ohledání samotného založení tepelně izolační fasády objektu, v rámci místního šetření provedl měření a zjišťování normových hodnot (viz odst. 4.1 bod 8 posudku, kdy provedl měření vlhkosti omítek a zdiva v interiéru odporovým měřičem vlhkosti materiálu [Označení], měření relativní vzdušné vlhkosti, teploty vzduchu, rosného bodu hygro/theromometrem [Označení], měření povrchových teplot bezdotykovým infračerveným teploměrem, posudek není degradován tím, že nejsou výslovně uvedeny naměřené hodnoty v bytové jednotce č. [číslo]) a shledal chybné provedení založení tepelně izolační fasády ([název]) celé stavby, důsledkem které jsou tepelně izolační mosty, které se projevily v bytové jednotce č. [číslo] - vznikem plísní. Chybné založení tepelně izolační fasády ([název]) bylo provedeno v obvodu celého objektu 102,70 m - viz odst. 4.3.1, 4.3.2 dodatku znaleckého posudku. V této souvislosti nutno zdůraznit, že ustanovení § 132 o. s. ř. platí pro hodnocení důkazů vůbec, a tedy i pro hodnocení důkazu znaleckým posudkem, přesto však je tu při hodnocení důkazu určitý rozdíl, který je vyvolán některými zvláštnostmi tohoto důkazu, neboť soud není oprávněn přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce. Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěrů a soulad s ostatními provedenými důkazy. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 583/2001). Lze tak uzavřít, že výše uvedeným náležitostem znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] i jeho dodatek dostál, konečně se závěrem znaleckého posudku se ztotožnil i svědek [jméno FO], která v postavení pracovníka, disponujícího určitou stavební odborností (zedník) vadu odstraňoval; nebyly tak shledány důvody pro revizi znaleckého posudku. Tvrzení žalované o úvaze soudu I. stupně stran zadání revizního znaleckého posudku se z protokolu o jednání dne 5. 3. 2025 nepodává.

32. Pokud žalovaná argumentovala listinným důkazem - sdělením společnosti [právnická osoba]. ze dne 9. 1. 2025, z něhož učinil prvostupňový soud zjištění, že ,,kovová, resp. hliníková zakládací lišta je běžnou součástí [název], že se tato lišta pro zakládání zateplovacích systémů běžně používá a v minulosti používala v podstatě výhradně; zakrytí této lišty tepelným izolantem zespodu se běžně nepoužívá; často je soklové liště zespodu dotažen tepelný izolant soklové části – to je ovšem záležitostí individualizace každého objektu a jeho projektové dokumentace; použití hliníkové zakládací lišty a nezakrytí ze spodní části není nijak v rozporu s normou [číslo] ani z technologickým postupem [název] aplikace [název]“, pak tato listina není v rozporu se závěrem znaleckého posudku i výpovědí znalce. Vada nespočívá v samotném užití hliníkové lišty, ale v nesprávném provedení (založení) tepelně izolační fasády ([název]), kdy společnost [právnická osoba] připustila, že je v souladu s normou nezakrytí lišty zespodu izolantem, nicméně sama zdůraznila, že je třeba při realizaci zateplení zohlednit individualizaci každého objektu.

33. Kupující nemohl předpokládat výskyt této vady, který nebyl při běžné prohlídce nemovitosti a vynaložení obvyklé pozornosti (§ 2103 o. z.) seznatelný. Jednalo se o vadu předmětu koupě ve smyslu § 2099 odst. 1 o. z., a to vadu skrytou, která zůstala žalobci (potažmo kupujícímu bytové jednotky), i po využití možnosti prohlédnout si předmět koupě, utajena.

34. Předpokladem odpovědnosti prodávající za skrytou vadu stavby je, že mu byla oznámena kupujícím ve lhůtě 5 let od nabytí vlastnictví ke stavbě kupujícím. Prodávající je tedy chráněn dvojím způsobem. Jednak vady, které se projeví po uvedené lhůtě, nejsou ze své povahy důvodem k odpovědnosti prodávajícího za ně. Jednak odpovědnost předpokládá, že kupující skrytou vadu v uvedené lhůtě též oznámí (komentář ASPI k ust. § 2129 o. z. [jméno FO]). Lze tak uzavřít, že lhůta vyplývající z ust. § 2129 odst. 2 o. z. byla zachována s ohledem na datum nabytí vlastnictví k bytové jednotce č. [číslo] nynějším vlastníkem dne 2. 6. 2022), potažmo i vlastníkem předchozím dne 1. 4. 2019 (pokud prvostupňový soud uvedl datum dne 12. 2. 2019, pak k tomuto datu došlo k podpisu předávacího protokolu předmětu smlouvy o budoucí kupní smlouvě budoucím kupujícím), pokud byla žalobcem vada vytčena podáním ze dne 28. 6. 2023 a provedena i volba práva z odpovědnosti za vadu (odstranění vady opravou). K námitce žalované stran opožděnosti uplatnění vady nutno doplnit, že ust. § 2129 o. z. je speciální úpravou ve vztahu k ust. § 2112 i ust. § 1921 o. z.

35. Ostatně žalobce tuto vadu žalované oznámil i bez zbytečného odkladu poté (28. 6. 2023), co ji mohl zjistit (resp. poté, kdy byl vyhotoven znalecký posudek dne 4. 6. 2023, kdy po žalobci, resp. po vlastníkovi jednotky nelze spravedlivě požadovat, aby posoudil, zda výskyt plísně je projevem vady stavby či projevem chybného užívání jednotky jeho uživatelem, což vyplynulo až ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], který byl zpracován 4. 6. 2023, kdy vada stavby - chybné založení tepelně izolační fasády - byla zjištěna a mohl tak být posouzen projev této vady v bytové jednotce č. [číslo]), a to při zachování lhůty vyplývající z § 2129 odst. 2 o. z.

36. Za situace, kdy se žalovaná odmítla zabývat odstraněním řádně reklamované vady díla, měl žalobce právo na slevu z ceny díla, i když si nechal vadu odstranit třetí osobou. Jinými slovy podle § 2131 o. z. ve spojení s § 2106 odst. 2 (v případě podstatného porušení smlouvy) či § 2107 odst. 3 o. z. (v případě nepodstatného porušení smlouvy) platí, že neodstraní-li zhotovitel vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li objednateli, že vady neodstraní, může objednatel požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu.

37. Pokud jde o výši přiměřené slevy z kupní ceny, pak prvostupňový soud bez dalšího vyšel z částky, kterou žalobce zaplatil za opravu - odstranění chybného založení tepelně izolační fasády stavby, což není v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu vztahující se k stanovení výše přiměřené slevy z ceny. Za účelem stanovení přiměřené slevy z ceny tak odvolací soud doplnil dokazování.

38. Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 23 Cdo 532 /2025 vyložil, že dovolací soud již v rozhodnutí sp. zn. 23 Cdo 1207/2023 odkázal na dosavadní rozhodovací praxi dovolacího soudu, ze které vyplývá, že ustanovení § 2106 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o. z.“ (stejně jako § 597 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zrušeného ke dni 1. 1. 2014 – dále jen „obč. zák.“) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a jež tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (srov. též usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 4442/2018). I v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 jsou tedy přiměřeně použitelné závěry dosavadní rozhodovací praxe týkající se výkladu § 597 odst. 1 obč. zák., podle kterých musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její [název] hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Jinými slovy určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, sp. zn. 23 Cdo 201/2024, rozhodnutí sp. zn. 23 Cdo 532/2025).

39. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je poskytnutí ochrany kupujícímu, který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]). Jinak řečeno smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním prodávajícím, smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod (srov. citovaný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1207/2023).

40. Odvolací soud vzal v potaz kupní cenu, za kterou od žalované v postavení prodávajícího koupil v pořadí 1. kupující dne 1. 4. 2019 (2 800 000 Kč), zohlednil projev vady, který se projevil toliko v bytové jednotce č. [číslo] (nikoliv v bytové jednotce č. [číslo]) - výskyt plísně v jedné místnosti, kdy bytová jednotka sestává z tří pokojů a kuchyně, kdy výskyt plísně s ohledem na její rozsah v jedné místnosti uživatele omezuje v jejím užívání (výskyt plísně je pro uživatele této místnosti zdravotně závadný, nadto kdy se jedná o ložnici). Nepochybně výskyt plísně, která se projevila v bytové jednotce již v červnu 2022 (viz výpověď svědka [jméno FO] a svědkyně [jméno FO]) do doby jejího odstranění - provedení opravy (jaro 2024) nepochybně snižovala funkční vlastnosti bytové jednotky i její estetickou hodnotu. Rovněž bylo omezeno užívání přilehlého pozemku kolem nemovitosti po dobu realizace opravy založení tepelně izolační fasády v řádu jednotek měsíců (výběr nabídky na opravu realizace skryté vady byl žalobcem schválen 21. 2. 2024, dne 30. 4. 2024 byla [jméno FO] vyúčtována oprava ve výši 98 614 Kč). Odvolací soud přihlédl i k výši ceny vyúčtované [jméno FO], kdy však slevu nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady (viz citovaná judikatura Nejvyššího soudu), zohlednil i odhadem stanovenou cenu na odstranění vady dodatkem znaleckého posudku - znalec disponoval i odborností z oboru ekonomika - ceny a odhady (48 000 Kč). Konečně nebylo tvrzeno, že by po odstranění vady byla hodnota bytové jednotky, příp. celé nemovitosti snížena či že by byla snížena její životnost a stanovil s přihlédnutím ke všem výše uvedeným konkrétním okolnostem přiměřenou slevu částkou - odpovídající 2 % z kupní ceny bytové jednotky zaplacené původním vlastníkem, tj. 56 000 Kč. Tato výše přiměřené slevy povede k nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. docílí na vyrovnání ekvivalence plnění.

41. S ohledem na výše uvedené odvolací soud shledal žalobu ohledně částky 56 000 Kč s příslušenstvím důvodnou, žalovaná byla vyzvána k plnění žalované částky předžalobní výzvou ze dne 26. 2. 2024, a to do sedmi dnů ode dne doručení výzvy (výzva doručena žalované dne 28. 2. 2024, žalovaná tak byla v prodlení již od 7. 3. 2024, žalobce požadoval úrok z prodlení až od 11. 3. 2024). Prodlení žalované posoudil dle ust. § 1970 o. z., kdy výše úroku z prodlení je stanovena dle vl. nařízení č. 351/2013 Sb.

42. Rovněž tak shledal důvodnou žalobu ohledně požadavku na zaplacení nákladů účelně vynaložených za znalecký posudek a jeho dodatek v celkové výši 24 752 Kč, kdy tímto znaleckým posudkem byla najisto postavena existence výše uvedené skryté vady, když projev této vady - výskyt plísně nemusel být projevem této skryté vady, jak vyplývá právě ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] ohledně bytové jednotky č. [číslo], což se promítlo ve výši přiměřené slevy. Potud byla námitka žalované stran neúčelnosti vynaložených nákladů za znalecký posudek a jeho dodatek shledána neopodstatněnou.

43. S ohledem na výše uvedené odvolací soud rozsudek soudu I. stupně ve vyhovujícím výroku o věci samé (výrok I.) změnil dle ust. § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. tak, že žaloba se ohledně částky 42 614 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 42 614 Kč od 11. 3. 2024 do zaplacení se zamítá, jinak jej v tomto výroku jako věcně správný potvrdil dle ust. § 219 o. s. ř.

44. O náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. žalobce byl v řízení částečně úspěšný, neboť rozhodnutí o výši plnění záviselo na úvaze soudu, v této souvislosti odvolací soud odkazuje na odst.

38. Náklady řízení tvoří odměna za 13 úkonů právní služby po 5 060 Kč dle ust. § 7 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva se skutkovým a právním rozborem, žaloba, vyjádření ze dne 12. 8. 2024, ze dne 14. 11. 2024, účast u jednání přesahující dvě hodiny dne 6. 11. 2024, vyjádření ze dne 18. 12. 2024, účast u jednání dne 15. 1. 2025, dne 5. 3. 2025, vyjádření ze dne 20. 4. 2025 a účast u jednání přesahující dvě hodiny dne 7. 5. 2025), 8 náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 AT ve znění účinném do 31. 12. 2024, 5 náhrad hotových výdajů po 450 Kč dle ust. § 13 odst. 4 AT ve znění účinném od 1. 1. 2025 a 21 % DPH z odměny a náhrady hotových výdajů ve výši 14 790,30 Kč dle ust. § 137 odst. 3 o. s. ř., soudní poplatek ve výši 4 931 Kč, náklady na konverzi dokumentů ve výši 420 Kč a spotřebovaná záloha na znalečné ve výši 2 430 Kč, celkem 93 001,30 Kč.

45. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř. se shodným odůvodněním. Náklady odvolacího řízení tvoří odměna za 2 úkony právní služby po 5 060 Kč dle ust. § 7 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. d), g) AT (vyjádření k odvolání, účast u odvolacího jednání) a 2 náhrady hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 AT a 21 % DPH z odměny a náhrady hotových výdajů ve výši 2 314,20 Kč dle ust. § 137 odst. 3 o. s. ř., celkem 13 334,20 Kč.

Poučení