19 C 277/2019-329

Rubrum

Okresní soud v Mladé Boleslavi rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Kočí, LL.M. ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem Mgr. et Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zřízení služebnosti spočívající v právu nezbytné cesty + návrh na vydání předběžného opatření takto:

Výrok

I) Zřizuje se služebnost, právo nezbytné cesty spočívající v průjezdu a průchodu přes parcelu [číslo] druh pozemku – ostatní plocha, způsob využití – ostatní komunikace, zapsané v k.ú. [obec] u [obec], obec Loukov, okres [okres], na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště v [obec], a to v rozsahu určeném geometrickým plánem [číslo] zpracovaným a úředně ověřeným oprávněným zeměměřickým inženýrem [celé jméno znalce] dne 26. 2. 2020 pod [číslo] který je nedílnou součástí tohoto rozsudku, ve prospěch nemovitostí: • Parcely st. [číslo] o výměře 2.676 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: [obec], [adresa], prům. obj., • Parcely st. [číslo] o výměře 282 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: [obec], [adresa], bydlení, • Parcely st. [číslo] o výměře 911 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: [obec], [adresa], prům. obj., • Parcely st. [číslo] o výměře 379 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: [obec], [adresa], adminis., • Parcely st. [číslo] o výměře 463 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: [obec], [adresa], prům. obj., • Parcely st. [číslo] o výměře 62 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: rozestav., • Parcely st. [číslo] o výměře 270 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: [obec], [adresa], prům. obj., • Parcely st. [číslo] o výměře 1.973 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: [obec], [adresa], výroba, • Parcely st. [číslo] o výměře 38 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům. obj., • Parcely st. [číslo] o výměře 8 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, prům. obj., • Parcely st. [číslo] o výměře 80 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: [obec], [adresa], tech. vyb., • Parcely st. [číslo] o výměře 21 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: bez čp/če, tech. vyb., • Parcely [číslo] o výměře 22.153 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 5.361 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 3.280 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 12.201 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 2.731 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 1.044 m2, vodní plocha, koryto vodního toku umělé, • Parcely [číslo] o výměře 83 m2, vodní plocha, koryto vodního toku umělé, • Parcely [číslo] o výměře 12.747 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 2.934 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 284 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 95 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 873 m2, ostatní plocha, jiná plocha, • Parcely [číslo] o výměře 8.691 m2, lesní pozemek, pozemek určený k plnění funkcí lesa, • Parcely [číslo] o výměře 1.211 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 274 m2, vodní plocha, vodní nádrž umělá, • Parcely [číslo] o výměře 2.548 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace, • Parcely [číslo] o výměře 1.234 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • Parcely [číslo] o výměře 35.814 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, • [adresa], část [územní celek], adminis., na parcele č. st. 104, • [adresa], část [územní celek], bydlení, na parcele č. st. [číslo], • [adresa], část [územní celek], prům. obj., na parcele č. st. 106, • [adresa], část [územní celek], výroba, na parcele č. st. 121, • [adresa], část [územní celek], prům. obj., na parcele č. st. 120, • [adresa], část [územní celek], prům. obj., na parcele č. st. [číslo], • [adresa], část [územní celek], techn. vyb., na parcele č. st. 124, • [adresa], část [územní celek], prům. obj., na parcele č. st. [číslo], • Rozestavěné stavby na parcele č. st. 114, • Stavby bez čp/če, prům. obj., na parcele č. st. [číslo], • Stavby bez čp/če, prům. obj., na parcele č. st. [číslo], • Stavby bez čp/če, tech. vyb., na parcele č. st. [anonymizováno], vše zapsáno v k. ú. [obec] u [obec], [územní celek], okres [okres], zapsáno na [list vlastnictví] u [stát. instituce], Katastrálního pracoviště v [obec].

II. Služebnost nezbytné cesty se poskytuje za jednorázovou úplatu ve výši 158.287,50 Kč, kterou je žalobkyně povinna zaplatit žalované ve lhůtě 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Návrh žalované na poskytnutí jistoty žalobkyní ve výši 5.000.000 Kč se zamítá.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice do pokladny či na účet Okresního soudu v Mladé Boleslavi náhradu nákladů řízení, jejíž výše bude určena v samostatném usnesení, a to ve lhůtě 15 dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu se žalobkyně domáhala, aby soud zřídil služebnost - právo nezbytné cesty spočívající v průjezdu a průchodu přes parcelu [číslo] o výměře 4562 m2, druh pozemku - ostatní plocha, způsob využití – ostatní komunikace, zapsané na [list vlastnictví] vedeného pro k.ú. [obec] u [obec] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav (dále i jen cesta). Svůj návrh odůvodnila tím, že žalovaná s úmyslem omezit vlastnického práva k nemovitostem žalobkyně zcela účelově dne 24.8.2019 uzavřela kupní smlouvu a smlouvu o zřízení věcného břemene týkající se předmětného pozemku s původním vlastníkem, přičemž právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly 28.8.2019. Předmětný pozemek však představuje jedinou přístupovou cestu k nemovitostem žalobkyně, což je žalované známo. Naopak na straně žalované neexistuje žádný logický důvod k nákupu cesty. Žalovaná dle názoru žalobkyně zneužila důvěrné informace z obchodního styku se žalobkyní, které získala v rámci jednání o koupi nemovitostí žalobkyně. Žalobkyně se před podáním žaloby nepokusila jednat se žalovanou o zřízení služebnosti smluvně, toto učinila až po zahájení řízení. Zajištění práva cesty smlouvou o nájmu považuje žalobkyně s ohledem na předchozí chování žalované za nedostatečné. Jelikož se parcela [číslo] zcela nekryje s nezbytnou cestou, navrhla žalobkyně vyhotovit geometrický plán. Historicky byla tato parcela využívána výlučně jako obslužná komunikace pro areál žalobkyně a žalobkyně se mylně domnívala, že se jedná o veřejnou komunikaci, neboť byla v minulosti vždy udržována obcí. Areál, v němž nyní podniká, žalobkyně získala v privatizaci v 90. letech. Dosud komunikaci nikdo kromě žalobkyně neužíval. Na okolní pole se jejich majitelé dostávají jinudy. Žalobkyně je ochotná udržovat cestu svým nákladem ve stavu, aby sloužila k účelu, k němuž ji žalobkyně užívá. Žalobkyně preferuje zřízení nezbytné cesty v tzv. delší variantě, tj. tak jak byla historicky užívána.

2. Žalovaná se naopak domnívá, že nejsou splněny podmínky pro zřízení nezbytné cesty a návrh žalobkyně považuje za šikanózní, neboť žalovaná nezavdala žalobkyni příčinu pro podání návrhu na vydání předběžného opatření. Žalovaná má za to, že žalobkyně mohla zajistit právo přístupu na své pozemky smluvně, když žalovaná se zajištění přístupu na základě smlouvy nikterak nebrání. Žalovaná vytýká žalobkyni, že cestu užívá protiprávně několik let, aniž by se podílela na nákladech na její nutnou údržbu. Cesta je přitom v důsledku užívání žalobkyně zcela zdevastovaná. Žalobkyně si může zajistit přístup ke svým nemovitostem přes pozemek parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], který sousedí s jejími pozemky parc. [číslo] současně je ve vlastnictví obce Loukov u Mnichova [obec]. Žalobkyně k přístupu ke svým nemovitostem nepotřebuje cestu až za levotočivou zatáčku tak, jak ji využívá dnes. Zcela postačující je v maximální délce 130 m od železničního přejezdu k pozemku parc. [číslo] kde je možno vjet do areálu žalobkyně přes zpevněný vyasfaltovaný prostor (tzv. kratší varianta). Opačný postup by znamenal pouhé zlepšení spojení a odporoval by tak ustanovení § 1032 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku. Je chybou žalobkyně, že se svojí hrubou nedbalostí připravila o přístup k nemovitostem, když se 20 let nezajímala o to, čí vlastnictví užívá. I kdyby soud zřídil nezbytnou cestu, navrhuje žalovaná, aby byla žalobkyně zavázána k placení úplaty, odčinění způsobené újmy (v důsledku zatížení právem cesty na delší či neomezenou dobu) a nákladů na údržbu cesty (zvýšenou o inflační doložku) včetně poskytnutí přiměřené jistoty v minimální výši 5.000.000 Kč. Výše těchto položek by měla být určena znaleckým posudkem. Dle žalované náklady na nutnou opravu komunikace činí 7.000.000 Kč. Žalovaná rozhodně neakceptuje nabídku žalobkyně na zaplacení jednorázové částky 100.000 Kč jako náhrady za zřízení věcného břemene. Žalovaná v okolí nevlastní žádné další nemovitosti, chce tam však rozšiřovat svou podnikatelskou činnost. Další informace jsou však obchodním tajemstvím.

3. Účastníci učinili nesporným, že cesta je užívána výhradně žalobkyní. Dále učinili nesporným, že stav komunikace odpovídá fotografiím na č.l. 49 – 51 a že žalobkyně žalovanou před zahájením řízení nikterak nekontaktovala za účelem smírného vyřešení sporu.

4. Výpisem z obchodního rejstříku má soud za prokázané, že žalobkyně podniká mimo jiné v silniční motorové nákladní dopravě provozované vozidly o největší povolené hmotnosti do 3,5 tuny. Žalovaná má oprávnění pro podnikání v oblasti pronájmu nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

5. Výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] vedeného pro [územní celek], [katastrální uzemí] [obec] Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav je prokázáno vlastnictví nemovitostí žalobkyně včetně zástavních práv a exekučních příkazů váznoucích na těchto nemovitostech.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví] vedeného pro [územní celek], [katastrální uzemí] [obec] Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav vyplývá, že žalovaná se stala na základě kupní smlouvy ze dne 21.8.2019 vlastnicí pozemku parc. [číslo] o výměře 4.562 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace. K pozemku bylo bezúplatně zřízeno ve prospěch panujícího pozemku parc. [číslo] věcné břemeno přístupu a příjezdu s výjimkou využití na jakékoli činnosti související s logistikou a skladováním na dobu neurčitou.

7. Kupní smlouvou k nemovitým věcem a smlouvou o zřízení věcného břemene (č.l. 58), kterou uzavřeli Mgr. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [anonymizováno] a [anonymizováno] a [jméno] [příjmení] jako prodávající se žalovanou jako kupující dne 24.8.2019, má soud za prokázané, že prodávající jako vlastníci pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] prodali tuto nemovitost žalované za kupní cenu ve výši [částka] (tj. 150 Kč/m2). Dále bylo touto smlouvou zřízeno bezplatně na dobu neurčitou věcné břemeno – pozemková služebnost spočívající v přístupu a příjezdu v nutném rozsahu, s výjimkou využití na jakékoli činnosti související s logistikou a skladováním, ve prospěch každého vlastníka pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec].

8. Náčrty a výpisy z katastrální mapy na č.l. 14 – 16, 32, 44, 65, 66 dávají přehled o situaci na místě.

9. Rezervační smlouvou [číslo] [rok] (č.l. 17) má soud za prokázané, že účastnice uzavřely tuto smlouvu dne [datum]. Jejím předmětem byl závazek žalobkyně neuzavřít jinou rezervační smlouvu ani jinou obdobnou smlouvu, kterou by zjednodušeně řečeno převedla své nemovitosti či akcie na jiného a dále se zavázala vyvinout veškeré úsilí, aby žalované umožnila uzavřít převodní smlouvu na nemovitosti či cenné papíry žalobkyně a to do 31.3.2019. Žalovaná převzala mimo jiné povinnost zajistit průzkum územního plánu území u obce Loukov, studii zastavitelnosti území skladovou halou či prověřit kapacity sítí a energií. Ve smlouvě jsou přesně specifikována práva třetích osob váznoucí na nemovitostech žalobkyně.

10. Z vyjádření [územní celek] na č.l. 21 a 83 vyplývá, že pozemek parc. [číslo] v k.ú. [obec] je veden v pasportu místních komunikací jako místní komunikace III. třídy s živičným povrchem. Historicky byla cesta využívána jako jediný přístup k průmyslovému areálu (nyní ve vlastnictví žalobkyně), s jehož rozvojem územní plán [územní celek] do budoucna počítá. Omezení přístupu na komunikaci není žádoucí z hlediska rozvoje obce. Cesta je stále vedena v evidenci majetku [územní celek] s inventarizační cenou [částka]. Součástí vyjádření je i pasport a mapový pasport místních komunikací, z nichž vyjádření obce vychází.

11. Žalovaná nechala vyhotovit předběžnou nabídku na realizaci zakázky na úpravu cesty [právnická osoba], a.s. Výsledná cena činí dle této nabídky [částka] bez DPH (č.l. 40).

12. Z fotografií na č.l. 228 – 238 je patrno současné využití nemovitostí žalobkyně.

13. Znalec z odvětví geodézie a kartografie [celé jméno znalce] zjistil, že z hlediska katastru nemovitostí jsou schůdné obě varianty, tedy i tzv. kratší varianta, kdy je napojení nezbytné cesty na hranu pozemku žalobkyně parc. [číslo]. V tomto případě by byl zatížen služebný pozemek co do 599 m2. Výměra zatížené plochy služebného pozemku při tzv. delší variantě by činila 1.350 m2. Znalec vyhotovil geometrické plány pro obě varianty případné služebnosti nezbytné cesty.

14. K návrhu účastníků soud nechal vyhotovit další znalecký posudek znalcem z oboru stavebnictví, stavby dopravní a ekonomika, ceny a odhady nemovitostí Ing. [celé jméno znalce]. Jeho úkolem bylo zvážení možnosti napojení nezbytné cesty v kratší variantě na pozemek žalobkyně ze stavebně-technického hlediska a vyčíslení nákladů na takovou realizaci. Dále měl znalec určit obvyklou výši úplaty za používání nezbytné cesty, cenu amortizace provozem nákladních automobilů a obvyklou výši nákladů na údržbu nezbytné cesty a to pro obě varianty geometrických plánů vyhotovených znalcem [příjmení] [celé jméno znalce]. Znalec dospěl k závěru, že obě varianty jsou po technické stránce proveditelné, avšak možným problémem kratší varianty je kolize s existujícími inženýrskými sítěmi a to vzdušné přípojce elektřiny, přípojce plynu, vodoteče a telekomunikační přípojky. Všichni správci těchto sítí odmítli vydat znalci své stanovisko z důvodu chybějící projektové dokumentace vypracované pro nový vjezd do areálu žalobkyně. Pro napojení nezbytné cesty v kratší variantě je však nutný souhlas všech správců dotčených sítí. Proto se znalec přiklání k řešení nezbytné cesty ve stávající variantě. Zde již vjezd existuje a případné kolize s inženýrskými sítěmi jsou vyřešeny.

15. Při výpočtu jednorázové úplaty za zřízení služebnosti cesty znalec vycházel z ceny 10% tržní hodnoty pozemku, která činí 150 Kč/m2 – tedy ceny, za níž žalovaná pozemek koupila v roce 2019. Nejedná se o cenu obvyklou určenou dle cenového předpisu. Úplata za užívání se stanoví jako 5% obvyklé hodnoty pozemku za každý rok užívání, v níž však nejsou zahrnuty náklady na údržbu cesty. Cena pozemku by se tak měla žalované vrátit za 20 let užívání. Znalec vzal v úvahu rozsah, četnost, způsob užívání jakož i neomezenou dobu trvání služebnosti. Užíváním cesty nedojde ke snížení hodnoty pozemku, neboť cesta na něm již existuje a je využívána. Zřízením práva nezbytné cesty nedojde k újmě žalované na jejích vlastnických právech, leda by byla zcela vyloučena z užívání cesty. Jedná se však o cestu ve své podstatě veřejnou.

16. Určit cenu amortizace a nákladů na stavební práce pro zřízení kratší varianty nebylo možno, neboť nebyla vyhotovena projektová dokumentace. Při místním šetření znalec nezjistil jiný možný přístup do areálu žalobkyně. Je zjevné, že cesta nebyla po dobu 5 – 7 let nijak udržována. Pro případ generální opravy by opět bylo nutno vyhotovit projektovou dokumentaci se stanovisky dotčených orgánů. Dle názoru znalce je však věcí uživatele, aby věc, kterou užívá, udržoval v uživatelném stavu. Znalec i po konfrontaci se znaleckým posudkem Ing. [příjmení] setrval na svých závěrech včetně východiska pro určení výše úplaty za zřízení služebnosti.

17. Žalovaná předložila znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení], znalce z oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jeho posudek byl vyhotoven ke dni 20.8.2021. Znalec při určení úplaty za zřízení služebnosti vycházel z obvyklé ceny pozemku a komunikace na něm. Tuto cenu určil pomocí cenového předpisu částkou 788 Kč/m2, kdy částku 523 Kč/m2 činí cena komunikace na pozemku p. [číslo] částku 265 Kč/m2 cena samotného pozemku p. [číslo]. Při určení úplaty za zřízení služebnosti znalec dále postupoval dle vyhlášky Ministerstva financí č. 488/2020 Sb. Obvyklé nájemné činí 5% ceny nemovitosti (dle lukrativnosti nemovitosti v rozmezí 4% - 8%), tedy 39,40 Kč/m2. [příjmení] omezení za předpokladu užívání nemovitosti žalobkyní a žalovanou co do 50% pak tuto částku snižuje o polovinu na 19,70 Kč. Jelikož se jedná o služebnost na dobu neurčitou, vynásobil znalec 19,70 x 10. Po zaokrouhlení pak činí úplata za zřízení služebnosti cesty částku 200 Kč/m2. S nemovitostmi tohoto druhu se obvykle neobchoduje a tržní cena tudíž není zjistitelná stejně jako cena nájmu či dokonce úplaty za zřízení služebnosti smluvně u obdobných pozemků. Z tohoto důvodu se znalec nemohl vyjádřit, zda se ceny obdobných nemovitostí od roku 2019 změnily. Znalec neměl při vypracovávání posudku k dispozici soudní spis a nevzpomíná si, že by disponoval kupní smlouvou. Na místě však fyzicky byl. Při výslechu se nedokázal vyjádřit, zda kupní cena dohodnutá ve smlouvě na 150 Kč/m2 může být současně i cenou obvyklou. Z této ceny však při určování obvyklé ceny nevycházel. Cena nemovitosti by se měla snížit o hodnotu služebnosti, to však reálně nemusí platit. Užívá-li v tomto případě cestu pouze žalobkyně, dojde k omezení žalované ne co do 50%, jak je uvedeno ve znaleckém posudku, ale co do 100%. K již existující služebnosti zřízené kupní smlouvou znalec nepřihlížel. Znalec se domnívá se, že úplata ve výši 200 Kč/m2 by mohla být dosažena i smluvně. V této částce však není zahrnuta úplata na zvýšené náklady na údržbu cesty. Rovněž Ing. [příjmení] nepovažuje jím určenou výši úplaty za zřízení služebnosti cesty za nadhodnocenou ani po konfrontaci se znalcem [příjmení] [celé jméno znalce].

18. Ze shora uvedených důkazů zjistil soud následující skutkový stav. Žalobkyně se žalovanou vstoupily na základě rezervační smlouvy ze dne 21.11.2018 do jednání, kdy žalovaná měla zájem o koupi nemovitostí či akcií žalobkyně, přičemž žalovaná se v rámci svých povinností dle čl. IV.4 smlouvy měla seznámit s právními a faktickými poměry žalobkyně. Následně ke koupi nedošlo a žalovaná dne 24.8.2019 uzavřela kupní smlouvu a smlouvu o zřízení věcného břemene, na jejímž základě se stala vlastnicí pozemku parc. [číslo] o výměře 4.562 m2 v k.ú. [obec] za cenu [částka]. Současně byla pro prodávající zřízena bezúplatně služebnost cesty zatěžující celý pozemek na dobu neurčitou. Jedná se právě o pozemek, který představuje jedinou přístupovou cestu k nemovitostem žalobkyně, o jejichž koupi měla žalovaná zájem. Žalovaná není vlastnicí žádných přilehlých pozemků. Cesta vede pouze k nemovitostem žalobkyně a nikdo kromě ní cestu neužívá. Žalobkyně nabyla své nemovitosti v rámci privatizace v 90. letech. Cesta byla po celou dobu udržována obcí [obec], která ji má zahrnutou v pasportu místních komunikací jako místní komunikaci III. třídy s živičným povrchem. Žalobkyně se proto domnívala, že nemovitost je ve vlastnictví obce Loukov. Žalobkyně nejednala před zahájením řízení se žalovanou o zajištění práva cesty smluvně, ani ji nevyzvala k plnění předžalobní upomínkou.

19. Podle § 1029 odst. 1 z.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ) vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. (2) Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. Podle § 1030 odst. 1 OZ za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu. (2) [příjmení] nemovité věci, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena, poskytne jistotu přiměřenou případné škodě způsobené na dotčeném pozemku; to neplatí, je-li zjevné, že patrná škoda na dotčeném pozemku nevznikne. (3) Plnění podle odstavců 1 a 2 náleží především vlastníku pozemku dotčeného povolením nezbytné cesty, má-li však jím být dotčeno též věcné právo další osoby k dotčenému pozemku, poskytnou se tato plnění v přiměřeném rozsahu i jí. Další osobě, jíž bylo k dotčené nemovité věci zřízeno jiné právo, náleží náhrada za utrpěnou újmu proti vlastníkovi dotčeného pozemku; k tomu musí být přihlédnuto při stanovení úplaty podle odstavce 1. Podle § 1032 odst. 1 OZ soud nepovolí nezbytnou cestu, a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. (2) Nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit. Podle § 1260 odst. 1 OZ se služebnost nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. Ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci se služebnost nabývá v případech stanovených zákonem. Podle § 1263 OZ oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost učená. Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet. Podle § 1274 odst. 1 OZ služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali. (2) Služebnost stezky neobsahuje právo vjíždět na služebný pozemek na zvířatech ani vláčet po služebném pozemku břemena. Podle § 1276 odst. 1) OZ služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly. (2) Ve služebnosti cesty není obsaženo právo průhonu. (3) Osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek a mostů. [příjmení] služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá. Podle § 1277 OZ plocha pro výkon služebnosti stezky, cesty musí být přiměřená potřebě a místu.

20. Žalobkyně využívá své nemovitosti k podnikatelské činnosti spočívající v autodopravě. Dle znalce i katastrálních map neexistuje k jejím nemovitostem jiný přístup než cesta na pozemku parc. [číslo] (Na pozemky vlastněné žalobkyní sice navazují pozemky ve vlastnictví [územní celek], jedná se však o pole a remízky, na nichž žádná reálná cesta neexistuje.) Žalobkyně a její právní předchůdci - majitelé průmyslového areálu nyní ve vlastnictví žalobkyně, jsou jedinými osobami využívajícími stávající cestu. Cesta je dle vyjádření [územní celek] těmito subjekty užívána již 180 let, přičemž je stále vedena v evidenci majetku obce. Soud má tedy za splněnou premisu, že nemovitosti žalobkyně nelze řádně užívat proto, že není v případě znemožnění užívání stávající historické cesty nikterak napojena na jinou veřejnou cestu. Dle názoru soudu nedošlo k tomuto stavu v důsledku hrubé nedbalosti či dokonce úmyslným zaviněním žalobkyně, neboť jak shora uvedeno, cesta byla historicky užívána jejími právními předchůdci a žalobkyně neměla v době nabytí majetku v rámci privatizace ani později důvod domnívat se, že je ve vlastnictví jiné osoby než [územní celek], která navíc cestu svým nákladem od počátku udržuje. Je rovněž možné, že pozemek nabyli noví vlastníci v rámci restituce, tedy až po té, co areál získala žalobkyně.

21. Žalovaná získala pozemek po té, co nedošlo ke koupi nemovitostí ani akcií žalobkyně (viz rezervační smlouva). Je neobvyklé koupit pozemek, na němž je cesta vedoucí pouze k areálu jiné osoby, který nelze využít jiným způsobem než k dopravě právě do tohoto areálu. Jak již bylo shora uvedeno, žalovaná nevlastní žádný z pozemků přiléhajících k cestě. Žalovaná nesdělila soudu důvod, proč ke koupi cesty přistoupila, což je samozřejmě jejím právem a toto jí nelze přičítat k tíži. Lze se však domnívat, že pro koupi cesty přinejmenším v současné době neexistuje žádný ekonomický důvod a o důvodech koupě je možno jen spekulovat. Žalovaná si při koupi nemovitosti byla zcela jistě vědoma, že se jedná o pozemek, na němž je cesta vedoucí do areálu žalobkyně, že se jedná o jedinou přístupovou cestu do tohoto areálu, jakož i toho, v jakém stavu cesta je, kdo ji užívá a jakým způsobem. Zřízením služebnosti cesty průchodu a průjezdu včetně průjezdu nákladních automobilů tak dojde pouze k legalizaci stávajícího stavu, který byl žalované znám již v době koupě pozemku. Nemůže tak dojít k žádné újmě na jejích vlastnických právech, neboť pozemek kupovala právě s tímto vědomím a jistě i za cenu, která tomuto stavu odpovídá. Dle vyjádření [územní celek] se počítá v územním plánu s podnikatelským využitím areálu žalobkyně i do budoucna a je tak i veřejný zájem na zachování stávajícího průjezdu do areálu. Zřízení služebnosti cesty je tak nejen v soukromém zájmu žalobkyně ale i v zájmu veřejném. Rovněž tato skutečnost měla být žalované při koupi pozemku známa v rámci plnění povinností z rezervační smlouvy. Soud tedy neshledal žádné překážky pro zřízení služebnosti spočívající v právu průjezdu a průchodu, včetně průjezdu nákladních vozidel na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec].

22. V souvislosti se zásadou, že vlastník služebného pozemku má být služebností co nejméně obtěžován a naopak s tím, že soud může nezbytnou cestu povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími (§ 1029 odst. 2 OZ) vyvstala otázka, zda služebnost zřídit v tzv. kratší variantě – viz geometrický plán Ing. [celé jméno znalce] [číslo] či ve variantě stávající dle geometrického plánu Ing. [celé jméno znalce] [číslo]. Jak již bylo shora uvedeno, žalovaná pozemek zakoupila s vědomím jeho dosavadního využití a jistě i s vědomím, že cesta se obecně užívá jako spojnice z bodu A do bodu B. V okolí žalovaná žádné nemovitosti nevlastní, sama cestu neužívá. Nelze si tak dost dobře představit, jak by byla žalovaná využitím cesty v dosavadním rozsahu obtěžována. Naopak zřízení nezbytné cesty v tzv. kratší variantě představuje pro žalobkyni další zbytné a zřejmě i poměrně vysoké náklady na zajištění projektové dokumentace a následné stavební úpravy neznámého rozsahu. Je rovněž otázkou, zda by dotčené orgány vůbec vjezd do areálu v této variantě povolily. Na tomto místě má soud potřebu zmínit, že se nedomnívá, že by byl v rámci soudního řízení povinen byť k návrhu stran, zadávat vypracování stavební dokumentace pouze za účelem zjištění stanoviska dotčených orgánů a nákladů pro jednu z případných variant zřízení nezbytné cesty. Takový postup by znamenal pouze zásadní zvýšení nákladů řízení a prodloužení jeho délky. Porovnáním intenzity zásahu do práv žalované jako vlastnice služebného pozemku zřízením delší varianty služebnosti cesty a zásahu do práv žalobkyně jako vlastnice nemovitostí panujících při zřízení kratší varianty služebnosti cesty tak jednoznačně vychází, že žalovaná fakticky zřízením služebnosti v delší, tedy stávající variantě nebude nikterak poškozena na svých právech. Naopak pro žalobkyni by zřízení služebnosti v kratší variantě představovalo vynaložení shora uvedených nákladů na zřízení nového vjezdu do areálu. Za současného stavu se tak jeví zřízení kratší varianty služebnosti cesty jako zcela neekonomické, spojené se zbytečnými náklady a ve svém důsledku i šikanózní, když žalovaná sama cestu nevyužívá a na svých právech zřízením delší varianty nebude nijak poškozena. Soud tedy po zvážení shora uvedených skutečností rozhodl tak, že služebnost cesty bude zřízena dle geometrického plánu Ing. [celé jméno znalce] [číslo], tedy v tzv. delší variantě.

23. Pouze pro úplnost soud dodává, že žalobkyně nemohla právo nezbytné cesty vydržet, ačkoliv ji využívá po dobu delší 10 let, neboť se po celou dobu užívání domnívala, že se jedná o cestu obecní, veřejně užívanou.

24. Pro zjištění výše úplaty za zřízení služebnosti soud nechal vypracovat shora uvedený znalecký posudek Ing. [celé jméno znalce], načež žalovaná předložila znalecký posudek Ing. [příjmení]. Ačkoliv se oba posudky výrazně liší při určení výše úplaty za zřízení služebnosti, zamítl soud návrh žalované na vyhotovení revizního znaleckého posudku. S ohledem na vyjádření obou znalců nelze určit úplatu porovnáním cen dosažených za zřízení obdobné služebnosti na trhu, neboť takový trh reálně neexistuje. Stejně tak nelze určit ani obvyklou cenu nemovitosti, která by vycházela z tržní ceny, neboť neexistuje ani trh s nemovitostmi podobného druhu. Soud se však domnívá, že pouze takto určená cena by byla vypovídající a neznevýhodňovala jednu ze stran sporu. Soud má tedy za to, že zadání dalšího znaleckého posudku by opět pouze zbytečně prodražovalo a prodlužovalo soudní řízení, přičemž je nanejvýš pravděpodobné, že by výsledek opět neodpovídal s ohledem na shora uvedené reálné obvyklé ceně dosažitelné na trhu. Proto je namístě použít ustanovení § 136 z.č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, podle nějž lze-li výši nároků zjistit jen s nepoměrnými obtížemi nebo nelze-li ji zjistit vůbec, určí ji soud podle své úvahy. Dle posudku Ing. [příjmení] se má určit úplata jednorázovou částkou, která činí celkově za kratší variantu 119.800 Kč a za delší 270.000 Kč. Naopak Ing. [celé jméno znalce] navrhuje, aby oprávněná ze služebnosti zaplatila jednorázově za krátkou variantu částku 9.000 Kč a dále 4.500 Kč ročně jako užitek z užívání, za delší 20.000 Kč jednorázově a 10.100 Kč ročně. Za 20 let tak součet pro kratší variantu představuje částku 99.000 Kč a za delší 222.000 Kč. Žalobkyně v návrhu na smír nabízela za úplatu až částku 270.000 Kč. Oba znalci se vzácně shodli na tom, že při určení úplaty za zřízení služebnosti je třeba vycházet primárně z ceny nemovitosti. Zatímco Ing. [celé jméno znalce] považoval za obvyklou cenu, tu cenu, které bylo reálně dosaženo při koupi této konkrétní cesty v roce 2019, Ing. [příjmení] určil obvyklou cenu dle vyhlášky. Při určení úplaty používají oba znalci procenta právě z ceny nemovitosti, přičemž Ing. [celé jméno znalce] vychází za jednorázovou úplatu z 10% a za opakující se úplatu za užívání z 5%. Ing. [příjmení] vychází z premisy, že za běžné nájemné činí úplata 5% z ceny nemovitosti, což odpovídá úplatě za užívání Ing. [celé jméno znalce]. Oba znalci vychází při určení úplaty za zřízení služebnosti cesty z předpokládané výše nájemného, což lze s ohledem na absenci srovnatelných údajů týkajících se smluvně dosahované úplaty za zřízení služebnosti zcela akceptovat (viz rozsudky Nejvyššího soudu sp. z. 22 Cdo 2854/2010, 22 Cdo 3247/2008).

25. Při určení výše úplaty za zřízení služebnosti cesty soud vzal v úvahu zatížení nemovitosti zřízením služebnosti včetně rozsahu, četnosti a způsobu užívání, neomezené doby trvání, rozsahu rušení žalované, jakož i hodnotu právní vady snižující cenu nemovitosti.

26. Ze shora uvedených důkazů se podává, že žalovaná koupila pozemek, na němž již existovala cesta výhradně užívaná žalobkyní. Cesta vede pouze do areálu žalobkyně a nikdo jiný včetně vlastníků přilehlých pozemků tuto cestu neužívá, včetně žalované jako její vlastnice. ([příjmení] bylo stranami učiněno nesporným.) Žalobkyně cesty užívá pro nákladní dopravu v rámci svého podnikání. Tyto skutečnosti byly žalované v době koupě z důvodů shora uvedených dobře známy, stejně jako neuspokojivý stav cesty, neboť v rámci rezervační smlouvy se žalovaná zavázala v bodě IV.4 mimo jiné k průzkumu územního plánu obce Loukov, průzkumu území, zajištění studie zastavitelnosti území atd. S tímto vědomím tedy pozemek koupila. Žalovaná rovněž musela vědět, že žalobkyně nemá ke svým nemovitostem zajištěn jiný přístup. Žalovaná v současné době cestu nijak nevyužívá. Není majitelkou žádného z přilehlých pozemků. K opakovanému dotazu soudu na vlastní potřebu užívání cesty nikdy neodpověděla s tím, že se jedná o obchodní tajemství. Zřízením služebnosti práva cesty pro žalobkyni se tedy na stavu, který panoval v době, kdy žalovaná pozemek koupila, prakticky nic nezmění. Cesta existovala, existuje a zřejmě do budoucna i existovat bude, jak trefně poznamenal znalec [příjmení] [celé jméno znalce]. Nelze tudíž dovodit, že by vznikem služebnosti cesty došlo k jakémukoliv omezení žalované na jejích uživatelských právech k nemovitosti, jejímu rušení, případně ke snížení ceny nemovitosti v důsledku vzniku právní vady, když zřízení služebnosti cesty pouze potvrdí stávající stav. V případě, že bude chtít žalovaná do budoucna cestu sama užívat (což není v současné době dost dobře představitelné), nedojde v důsledku existence služebnosti cesty pro žalobkyni k jejímu podstatnému omezení ve spoluužívání cesty. Její právo věc užívat zůstane zcela zachováno ve stejné míře. [jméno] žalovaná zřídila v rámci kupní smlouvy zcela bezplatně služebnost cesty pro prodávající, ač z ní vyloučila průjezd pro účely logistiky a skladování. Z těchto skutečností soud vycházel při určování výše úplaty za služebnost cesty.

27. Soud vzal za cenu nemovitosti průměr mezi cenou, za níž žalovaná nemovitost koupila, a cenou určenou Ing. [příjmení]. Takto určená cena činí 469 Kč/m2. Pět procent (obvyklé nájemné, na němž se oba znalci shodují) z této ceny činí 23,45 Kč. Do této ceny nájmu soud promítl omezení žalované, které stanovil stejně jako Ing. [příjmení] na 50% (Soud nepřistoupil na tvrzení Ing. [příjmení], že užívá-li cestu pouze žalobkyně, dojde k omezení žalované v užívání 100%. Naopak se přiklonil k Ing. [celé jméno znalce], že cesta vždy sloužila veřejnosti, ač jí nebyla využívána. Žalobkyně užíváním cesty žalovanou, která však cestu neužívá a nikdy neužívala, neomezuje a žalovaná tedy nesporně může cestu užívat minimálně co do 50%) Úplata tak představuje 117,25 Kč/m2, což v delší variantě činí částku 158.287,50 Kč, v kratší 70.232,75 Kč. Soud se přiklonil k jednorázové úplatě, což odpovídá znění § 1030 odst. 1 OZ, neboť neshledal důvod pro opakující se dávky dle § 1035 odst. 2 OZ, když i sama částka, k níž dospěl, není natolik vysoká, aby nebylo pro žalobkyni možno zaplatit ji jednorázově. Takto bylo rozhodnuto i s ohledem na turbulentní ekonomickou situaci a skokový nárůst inflace v posledních měsících, kdy není možno predikovat její budoucí vývoj. Jednorázová částka tak odpovídá situaci právě v době rozhodování (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 5409/2015). Úplata v této výši zahrnuje i odčinění újmy, která, jak shora vysvětleno, žalované zřízením služebnosti nevznikla. V případě, že v budoucnu bude zjištěno, že úplata v této výši není dostačující a že žalované užíváním cesty žalobkyní vzniká újma, nic žalované nebrání se odčinění takové újmy domáhat (obdobně rozsudek Nejvyššího soud sp. zn. 22 Cdo 3117/2019).

28. Soud nepřiznal žalované požadovanou jistotu ve výši 5.000.000 Kč a zvýšené náklady na údržbu, které nejsou zahrnuty v úplatě. Soud v tomto případě vycházel z právní úpravy vyjádřené v § 1263 OZ, podle nějž oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet. Obdobně i dle ustanovení § 1276 odst. 3 OZ osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek a mostů. [příjmení] služebného pozemku přispívá, jen když tato zařízení užívá. Žalobkyně je tedy ze zákona povinna nést náklady na údržbu a zachování cesty a není třeba, aby k této povinnosti byla zavázána soudem či aby soud určil výši jistoty k zajištění této její povinnosti. Soud ani nemá možnost určit výši takových v budoucnu vznikajících nákladů včetně ceny amortizace cesty v důsledku jejího užívání žalobkyní. K této otázce se odmítl vyjádřit znalec s tím, že by opět bylo nutno vyhotovit projektovou dokumentaci a teprve poté by bylo možno určit předpokládanou výši opotřebení a následných nákladů na případnou opravu cesty. V tomto případě nelze rovněž vycházet z cenové nabídky [právnická osoba], a.s., kterou předložila žalovaná. Jedná se o nabídku na úplné odstranění současného povrchu cesty a jejího následného vyasfaltování, což nelze považovat za běžnou údržbu a náklad na zachování cesty. Je pouze věci žalované jako vlastnice nemovitosti, zda chce investovat do svého majetku a zásadně zlepšit kvalitu cesty, kterou však používá v současné době pouze žalobkyně a s jejímž současným stavem je žalobkyně zcela srozuměna. Dle názoru soudu nelze tyto nadstandardní náklady požadovat po žalobkyni, která je povinna zajistit jen běžnou údržbu cesty a nést náklady na její zachování.

29. Soud nepřiznal ve věci zcela úspěšné žalobkyni nárok na náhradu nákladů řízení ve smyslu ustanovení § 150 o.s.ř., neboť žalobkyně před podáním žaloby žalovanou neoslovila, aby předešla soudnímu sporu, naopak bez varování podala žalobu. Soud si je vědom, že se nejedná o žalobu na splnění povinnosti, jak ji má na mysli ustanovení § 142a odst. 1 o.s.ř., přesto se domnívá, že žalobkyně měla před podáním žaloby nejprve vstoupit v jednání se žalovanou.

30. Ve věci nechal soud vypracovat dva znalecké posudky, čímž vznikly náklady České republice. V době vyhlášení rozsudku však výše těchto nákladů nebyla známa, proto soud rozhodl, že jejich výše bude určena v samostatném usnesení. Dle výsledku sporu je žalovaná v souladu s ustanovením § 148 odst. 1 o.s.ř. povinna tyto náklady zaplatit státu ve stanovené lhůtě.

Poučení