19 C 33/2021 - 316

Rubrum

Okresní soud v Kroměříži rozhodl soudcem JUDr. Martinem Svobodou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A]., IČO [IČO žalované A] sídlem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozený [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 37 500 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci částku 37 500 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 12 500 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 12 500 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 12 500 Kč od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku. Plněním jednoho ze žalovaných zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost druhého žalovaného.

II. Žalovaní jsou povinni nahradit žalobci náklady řízení v částce 35 905 Kč k rukám právního zástupce žalobce, a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku. Plněním jednoho ze žalovaných zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost druhého žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne [datum] ve znění doplnění doručeného soudu dne [datum] domáhá po žalovaných zaplacení částky 37 500 Kč s příslušenstvím. Žalobce uvedl, že je vlastníkem budovy bez č. p./č. e., způsob využití stavba pro výrobu a skladování, tvořící součást pozemku parc. č. st. [Anonymizováno][Anonymizováno]1, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], druh pozemku ostatní plocha, a to vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Žalobce jako pronajímatel uzavřel s žalovanou č. [hodnota] nájemní smlouvu na shora uvedené nemovité věci, a to na dobu od [datum] do [datum], s výší nájemného 12 500 Kč měsíčně. Žalovaný č. [hodnota] se jako prokurista žalovaného č. [hodnota] ručitelsky zavázal, že pro případ prodlení žalované č. [hodnota] s úhradou nájemného, za ni uhradí veškeré dluhy. Žalovaná č. [hodnota] se ocitla v prodlení s úhradou nájemného za období od října 2020 do prosince 2020 včetně, v celkové výši 37 500 Kč. Žalovaná č. [hodnota] dopisem ze dne [datum] uvedla, že odstupuje od nájemní smlouvy bez uvedení důvodu a pokračovala v užívání předmětných nemovitostí. Žalovaní č. [hodnota] a č. [hodnota] dluh neuhradili, a to ani na základě písemné výzvy.

2. Žalovaní se k žalobě vyjádřili tak, že s ní nesouhlasí a navrhují její zamítnutí v celém rozsahu. Uvedli, že shora uvedenou nájemní smlouvu uzavřeli, ale žalobce nedodržel všechny závazky ze smlouvy vyplývající, když neudržoval předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání a technický stav neodpovídal účelu nájmu. Do objektu začalo zatékat, žalovaná zde uskladnila materiál v částce přes 300 000 Kč, který byl znehodnocen. Dále se začaly drolit podlahy a nebylo tak možné v objektu použít mechanizace. Žalobce žalovaného ubezpečil, že závady opraví s tím, že pokud opravy zajistí žalovaný, žalobce se na nich bude finančně podílet v rozsahu 50 %. Žalovaný provedl revizi elektřiny a napojení vody spočívající ve dvou vrtech s čerpadlem a vybudování sociálního zařízení pro zaměstnance. Žalovaný tak do objektu investoval celkově částku asi 500 000 Kč, žalobce neuhradil ničeho, s žalovaným přestal komunikovat, proto mu žalovaný zaslal výpověď z nájmu. Pro případ úspěšnosti žaloby uplatňují žalovaní vůči žalobci jako procesní obranu dle ustanovení § 98 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), pohledávku ve stejné výši, vzniklou z titulu náhrady škody na majetku a z provedených investic.

3. Žalobce k tvrzeným provedeným pracím v areálu na jednání soudu dne [datum] a [datum] uvedl, že k tomu by dle nájemní smlouvy musel být písemný souhlas žalobce, který však neexistuje; dále, že k jiné části areálu byla uzavřena nájemní smlouva s jinou společností a pro tuto byly provedeny určité úpravy areálu. Dále se vyjádřil, že žalovaní neuplatnili pohledávku k údajně vzniklé škodě, není zřejmá ani její výše. Žalovaný znal stav areálu, jeho nezpůsobilost nikdy nenamítal.

4. Žalovaní v rámci jednání dne [datum] uvedli, že práce v areálu byly provedeny po dohodě s žalobcem, např. vrty byly určeny pro obě firmy, které měly uzavřenou nájemní smlouvu, stav nemovitostí neodpovídal dohodnutému stavu dle nájemní smlouvy i obecných předpisů. Dále uvedli, že v žádném okamžiku do dne podání žaloby nebyla pohledávka ze vzniklé škody vůči žalobci kvantifikována ani nijak uplatněna.

5. Následně soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne [datum] č. j. [spisová značka], kterým žalobě v celém rozsahu vyhověl. V tom podstatném vycházel ze závěru, že odstoupení od smlouvy je neplatné a nájemní vztah účastníků nadále trvá, neboť k jeho ukončení nedošlo. Pokud žalovaná 1 uplatnila náhradu škody, pak dospěl soud k závěru, že jde o pohledávku nezpůsobilou k započtení, o pohledávku neurčitou, která nemá zjistitelnou výši.

6. Krajský soud v Brně, pobočka ve [adresa], coby soud odvolací, svým usnesením ze dne [datum] č. j. [spisová značka] rozsudek soudu prvního stupně k odvolání žalovaných zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Z odůvodnění se podává, že rozsudek soudu prvního stupně je nepřezkoumatelný, a to jednak proto, že skutková zjištění o špatném stavu nemovitostí nezahrnul do závěru o skutkovém stavu věci a ani právně nehodnotil, jednak proto, že se nevypořádal s námitkou žalovaných o výpovědi nájmu. Závěr o neurčitosti pohledávky, kterou žalovaná 1 uplatnila jako procesní obranu, je nesprávný a předčasný, neboť žalovaná 1 měla být nejprve vyzvána k upřesnění pohledávky. Odvolací soud vyslovil závazný právní názor (§ 226 odst. 1 o. s. ř.) dle něhož v dalším řízení soud prvního stupně - objasní, kdy a s jakým obsahem byla uzavřena původní nájemní smlouva, jakým způsobem byla ukončena, ve prospěch kolika uživatelů byly uzavřeny nájemní smlouvy pro tentýž předmět nájmu, jakým způsobem spolu nájemní smlouvy souvisí, a následně posoudí, zda vedle sebe obě nájemní smlouvy obstojí, - zjistí, v jakém stavu byl pronajatý areál v době uzavření nájemní smlouvy, zda a jakým způsobem byl se stavem seznámen nájemce, zda v průběhu trvání nájemního vztahu došlo ke změně stavu pronajímaných nemovitostí, kdy a jakým způsobem. Dále zda, kdy a jak nájemce uplatnil nároky z vadného plnění a jaké, - vyzve žalované k doplnění tvrzení, kdy a jakým způsobem byl nájemní vztah vypovězen, a k označení důkazů, - posoudí, zda listina „odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu“ splňuje náležitosti výpovědi, resp. zda vyvolala žalovanou 1 zamýšlené účinky; nechť žalovaní doplní tvrzení, kdy a jakým způsobem se listina dostala do dispoziční sféry žalobce, jak žalobce na listinu reagoval, co následovalo, zda nájemce vyklidil prostory a předal je pronajímateli a kdy; rovněž nechť žalobce uvede, jak na doručení listiny reagoval, jak listinu vnímal, jak jejímu obsahu rozuměl, co po jejím doručení následovalo, - se zabývá existencí pohledávky na náhradu škody a její způsobilosti k započtení, nechť vyzve žalované k doplnění rozhodných skutečností a důkazů o tom, jaká škoda žalované 1 vznikla; soud prvního stupně vyhodnotí, zda žalobce porušil smluvní povinnost udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém ke sjednanému účelu a zda existuje příčinná souvislost mezi tímto porušením smluvní povinnosti a vznikem majetkové újmy žalované 1.

7. V dalším průběhu řízení žalobce podáním ze dne [datum] (č. l. 177-178 spisu) uvedl, že vedle nájemní smlouvy s žalovanou byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva se [právnická osoba], předmětem nájmu byly pozemek parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemek parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno], druh pozemku ostatní plocha, a to vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], a dále všechny místnosti v budovách na pozemcích parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Původně byla dne [datum] uzavřena jedna nájemní smlouva, a to s žalovanou 1. K žádosti žalované 1 byla tato smlouva ukončena dohodou ze dne [datum], a to s datem ukončení k [datum]. V návaznosti na ukončení původní jednotné nájemní smlouvy byly uzavřeny dvě nové nájemní smlouvy, a to jedna s žalovanou 1 a jedna se [právnická osoba], kdy původní nájemné 25 000 Kč bylo rozděleno na nájemné 12 500 Kč na každou ze smluv. Pokud jde o stav předmětu nájmu, ten byl po celou dobu neměnný. K jediným změnám došlo v důsledku činností nájemce, který bez svolení pronajímatele nechal odpojit elektroměr, provedl dva vrty, které částečně zasypal odpadem, částečně realizoval elektrorozvod po areálu, který následně zničil. Do budovy na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] střechou nezatékalo, což vyplývá i z posudku [tituly před jménem] [jméno FO] a z prohlášení dřívějšího vlastníka pana [jméno FO]. Rovněž elektřina byla plně funkční, v předávacím protokolu jsou uvedeny i stavy elektroměru, žalovaná 1 žalobce na problémy s elektřinou neupozornila. Žalovaná 1 byla se stavem předmětu nájmu seznámena, před uzavřením smlouvy o nájmu byla za přítomnosti realitního makléře provedena prohlídka nemovitostí. Nároky z vadného plnění žalovaná 1 u žalobce neuplatnila. Pokud jde o listinu „odstoupení od smlouvy“, pak na tuto žalobce nijak nereagoval, listinu vnímal jako neplatný úkon, neboť právo na odstoupení nevyplývalo ze zákona ani ze smlouvy, navíc v ní nebyl uveden žádný důvod pro odstoupení. Navzdory této listině žalovaná 1 nadále užívala předmět nájmu.

8. Podáním ze dne [datum] žalovaní doplnili tvrzení následovně. Dne [datum] se žalovaný 2 účastnil prohlídky objektu s realitním makléřem, který ho ubezpečil, že nedostatky budou odstraněny. Ve spodní hale ([Anonymizováno]/[Anonymizováno]) a domku ([Anonymizováno]/[Anonymizováno]) nebyla voda, elektřina byla nevyhovující. Dne [datum] byl proveden zkušební vrt, kterým bylo zjištěno, že se voda nachází v hloubce 4 m. V horní hale ([Anonymizováno]/[Anonymizováno]) bylo WC na dešťovou vodu a rozvaděč elektřiny z 80. let. Zevrubnou kontrolu žalovaní neprováděli a s žalobcem se domluvili, že nutné stavební práce provedou na vlastní náklad s tím, že žalobce se na jejich zhotovení bude podílet z 50 % a žalovaní budou mít k nemovitostem předkupní právo. Ve spodní hale ([Anonymizováno]/[Anonymizováno]) byly v dezolátním stavu okapové svody a přístřešek. V dubnu 2020 přestalo fungovat WC a umyvadlo v budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno], stále vypadával rozvaděč. Žalobce o tom byl vyrozuměn telefonicky a přislíbil nápravu, k čemuž nedošlo. [adresa] byla podmáčená, nateklo do ní a znehodnotilo se řezivo. Nároky z vadného plnění spolu s vyčíslením škody byly žalobci zaslány doporučeně. Dohoda o zbudování přístupové cesty ke spodní hale ([Anonymizováno]/[Anonymizováno]) byla učiněna koncem léta 2020 telefonicky. [adresa] od objektu doručil pan [jméno FO] – zaměstnanec žalované 1 – žalobci, téhož dne byl žalobci oznámen záměr ukončit nájem. Právní zástupce žalobce žalovaným odpověděl, že odstoupení od smlouvy považuje za neplatné. Prostory byly vyklizeny ke dni [datum], na místě zůstala pouze srubová stavba.

9. V podání ze dne [datum] žalovaní dále uvedli, že elektřinu nebylo možné používat z důvodu katastrofálního stavu. Původní smlouva byla uzavřena [datum], a to po zevrubné prohlídce areálu (pozn. soudu: žalovaní si protiřečí, když v předchozím podání uváděli, že zevrubná prohlídka prováděná nebyla). Následně jim daňová poradkyně sdělila, že smlouva je uzavřená špatně, neboť v areálu měly mít pobočku dvě různé společnosti. Proto byla ke dni [datum] uzavřena nová smlouva. Původní smlouva byla ukončena. Objekt vypadal, že by po provedení nezbytných oprav mohl sloužit svému účelu. Pokud jde o škody, pak tyto žalované vznikly zajištěním náhradních prostor pro uskladnění materiálu a transportem materiálu, dále šlo o škodu na řezivu. Pokud jde o investice, pak za vrty žalovaná zaplatila 29 200 Kč, zpevnění cesty mezi budovami [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] stálo 39 650 Kč, srovnání a vyčištění pozemku pod budovou [Anonymizováno]/[Anonymizováno] stálo 67 500 Kč, výkop a uložení kabelu z budovy [Anonymizováno]/[Anonymizováno] do [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] stálo 67 500 Kč, zobytnění a další práce na budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno] stály 61 124 Kč.

10. V podání ze dne [datum] žalobce uvedl, že při prohlídce areálu, která byla podrobná, byl žalovaný 2 informován o tom, že elektřina je vedena pouze do haly [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Žalobce nedal souhlas k žádným stavebním pracím ani se nezavázal k podílení se na takto vzniklých nákladech, k čemuž poukázal na čl. 12 nájemní smlouvy. O nyní tvrzené poruše WC, umyvadla a výpadku rozvaděče nebyl žalobce nikdy vyrozuměn. [adresa] zaslal žalovaný 2 žalobci až v lednu 2022.

11. V rámci jednání dne [datum] žalobce doplnil, že k ukončení nájemního vztahu došlo na základě výpovědi ze dne [datum]. Žalovaní v rámci jednání uvedli, že horní budova [Anonymizováno]/[Anonymizováno] sloužila k uložení technologie na zpracování dřeva. Do dolní budovy [Anonymizováno]/[Anonymizováno] bylo uloženo dřevo, jinam ukládáno nebylo. Domeček [Anonymizováno]/[Anonymizováno] měl sloužit zaměstnancům. Výpověď byla učiněna skrze odstoupení od smlouvy ze dne [datum]. O nedostatcích a vadách předmětu nájmu věděli od počátku, ale žalovaný 2 měl za to, že tyto odstraní a na investicích se budou podílet.

12. Podáním ze dne [datum] žalovaní uvedli, že žalobce porušil svou povinnost umožnit nerušený přístup do předmětu nájmu, neboť zaměstnanci a dodavatelé odmítali vstup do prostor [Anonymizováno]/[Anonymizováno], data expirace prostředků protipožární ochrany byla prošlá, chyběly revize, žalobce neprováděl potřebnou údržbu a opravy. Nájemné za měsíce říjen až prosinec 2020 bylo žalobci již uhrazeno.

13. V následných podáních účastníci de facto zopakovali svá dřívější tvrzení. Žalobce vyvrátil zaplacení nájmu za měsíce říjen až prosinec 2020.

14. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění:

15. Dne [datum] žalobce jako pronajímatel a žalovaná 1 jako nájemce podepsali smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání a pozemků. Předmětem nájmu byly pozemky parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a dále budovy na pozemcích parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od [datum] do [datum]. Nájemné bylo sjednáno na měsíční částku 25 000 Kč, kauce činila 25 000 Kč. Součástí nájmu nejsou žádné služby poskytované ze strany pronajímatele, tj. žalobce. Žalovaná 1 obsahem čl. 7 prohlásila, že před uzavřením smlouvy provedla prohlídku předmětu nájmu, kdy jí bylo sděleno, že k dispozici není zdroj vody ani odvod odpadní vody, budovy nejsou vytápěny s výjimkou administrativní budovy. Dále bylo mimo jiné ujednáno, že nájemce není oprávněn provádět stavebně-technické úpravy bez předchozího písemného svolení pronajímatele. Skončení nájmu bylo sjednáno buď písemnou dohodou stran nebo ze zákonem stanovených důvodů. Přílohu smlouvy představoval plán prostor, ze kterého je patrno rozmístění budov v areálu.

16. Mezi účastníky je nesporné, že smlouva ze dne [datum] byla ukončena dohodou ze dne [datum], a to ke dni [datum] (vizte protokol z jednání [datum]).

17. Ze smlouvy o nájmu na č. l. 158-164 spisu (dále též „Nájemní smlouva“) soud zjistil, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou č. [hodnota] jako nájemcem byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí ve vlastnictví žalobce, a to počínaje [datum] a konče [datum] s měsíční výší nájemného 12 500 Kč. Nájemné bylo splatné vždy do pátého dne daného kalendářního měsíce. Kauce byla sjednána v částce 12 500 Kč. Předmětem nájmu byl pozemek parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a dále budova na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Nájem byl sjednán pro účely podnikání žalované č. [hodnota] spočívající ve vnitřních a vnějších skladovacích prostorách. Součástí nájmu nejsou žádné služby poskytované ze strany pronajímatele, tj. žalobce. Žalovaná 1 obsahem čl. 7 prohlásila, že před uzavřením smlouvy provedla prohlídku předmětu nájmu, kdy jí bylo sděleno, že k dispozici není zdroj vody ani odvod odpadní vody, budovy nejsou vytápěny s výjimkou administrativní budovy. Dále bylo mimo jiné ujednáno, že nájemce není oprávněn provádět stavebně-technické úpravy bez předchozího písemného svolení pronajímatele. Skončení nájmu bylo sjednáno buď písemnou dohodou stran nebo ze zákonem stanovených důvodů.

18. Dne [datum] žalobce coby předávající a žalovaný 2 (za žalovanou 1) coby přebírající podepsali protokol o předání nemovitosti - skladovacího prostoru na p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] – dle smlouvy o nájmu uvedené v předchozím odstavci odůvodnění tohoto rozsudku. Obsahem protokolu byly zaznamenány stavy elektroměrů. Přebírající prohlásil, že byl se stavem nemovitostí seznámen a v tomto stavu je bez výhrad přebírá[Anonymizováno]

19. Ze smlouvy o nájmu na č. l. 167-173 spisu soud zjistil, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a [právnická osoba] jako nájemcem byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí ve vlastnictví žalobce, a to počínaje [datum] a konče [datum] s měsíční výší nájemného 12 500 Kč. Nájemné bylo splatné vždy do pátého dne daného kalendářního měsíce. Kauce byla sjednána v částce 12 500 Kč. Předmětem nájmu byly pozemky parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a dále budovy na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a[Anonymizováno][Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Nájem byl sjednán pro účely podnikání nájemce spočívající ve vnitřních a vnějších skladovacích prostorách. Součástí nájmu nejsou žádné služby poskytované ze strany pronajímatele, tj. žalobce. Nájemce obsahem čl. 7 prohlásil, že před uzavřením smlouvy provedl prohlídku předmětu nájmu, kdy mu bylo sděleno, že k dispozici není zdroj vody ani odvod odpadní vody, budovy nejsou vytápěny s výjimkou administrativní budovy. Dále bylo mimo jiné ujednáno, že nájemce není oprávněn provádět stavebně-technické úpravy bez předchozího písemného svolení pronajímatele. Skončení nájmu bylo sjednáno buď písemnou dohodou stran nebo ze zákonem stanovených důvodů.

20. Z výzvy ke splnění dluhu včetně podacího lístku soud zjistil, že žalobce písemně vyzval dopisem ze dne [datum] žalovanou č. [hodnota] ke splnění dluhu spočívající v dlužném nájemném ve výši 37 500 Kč, a to do sedmi kalendářních dnů ode dne doručení výzvy.

21. Z výzvy ručiteli ke splnění dluhu včetně podacího lístku soud zjistil, že dopisem ze dne [datum] vyzval ke splnění dluhu žalobce písemně žalovaného č. [hodnota], jako ručitele žalované č. [hodnota].

22. Z ručitelského prohlášení soud zjistil, že žalovaný č. [hodnota] se zavázal, že uhradí peněžitý dluh, který by vznikl žalované č. [hodnota] dle zmiňované nájemní smlouvy na nájemném vůči žalobci.

23. Z listiny nazvané Odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu s datem [datum] soud zjistil, že žalovaná č. [hodnota] adresovala žalobci dopis, ve kterém stručně uvedla, že odstupuje od smlouvy o nájmu skladových prostor [adresa] p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno],[Anonymizováno][Anonymizováno], [Anonymizováno].

24. Z listiny nazvané Odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu s datem [datum] soud zjistil, že [právnická osoba] adresovala žalobci dopis, ve kterém stručně uvedla, že odstupuje od smlouvy o nájmu skladových prostor [adresa] p. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno]. Jako důvod byl uveden katastrofální stav nemovitosti, a to s odkazem na fotodokumentaci zaslanou [datum] na „whatsapp“.

25. Z whatsappové komunikace (č. l. 39 – 41, 61, 64 – 65, 236, 240 spisu) mezi žalobcem a žalovaným č. [hodnota] soud zjistil, že žalobce jej v měsících duben, květen, červenec, září, říjen 2020 upomínal o zaplacení nájemného. Žalovaný 2 žalobce informoval o tom, že [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] chce kvůli přípojce 100 000 Kč, na což žalobce reagoval doporučením, nechť nechá žalovaný 2 navýšit příkon do stávající přípojky. V reakci na žalovaným 2 zaslanou fotografii poškozených vrat budovy [Anonymizováno]/[Anonymizováno] dne [datum] žádal žalobce klíče od brány, aby mohl provést opravu, o tyto klíče upomínal ještě [datum]. Dne [datum] žalovaný 2 zaslal žalobci fotografii vrtu.

26. Z faktury č. [hodnota] soud zjistil, že žalované č. [hodnota] byly fakturovány výřezy dřeva III. třídy za cenu 78 413 Kč.

27. Z faktury č. 71/2020 soud zjistil, že žalované č. [hodnota] byl fakturován pořez dřeva 132 m3 za cenu 103 818 Kč.

28. Z faktury č. 12/2020 soud zjistil, že žalované č. [hodnota] bylo fakturováno dřevo v částce 124 576 Kč.

29. Z faktury č. 10/2020 soud zjistil, že žalované č. [hodnota] bylo fakturováno dřevo v částce 113 607 Kč.

30. Z fotodokumentace předložené žalovanými soud zjistil, že v areálu bylo venku a v budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno] umístěno dřevo, některé bylo znehodnoceno plísní.

31. Z dopisu od společnosti [právnická osoba]. soud zjistil, že žalovaná č. [hodnota] byla u této společnosti v nájmu na adrese [Anonymizováno] v [Anonymizováno] v období od 6/2017 do 4/2021 s tím, že všechny faktury byly řádně uhrazeny a objekt byl předán.

32. Z certifikátů TÜV soud zjistil, že žalovaná č. [hodnota] zavedla a používá systém managementu bezpečnosti, ochrany zdraví při práci a ochrany životního prostředí v oboru povrchové úpravy podlah, zednické a stavební práce, obklady. Certifikát je platný od [datum] do [datum] a dále od [datum] do [datum].

33. Z fotografií hasicích přístrojů soud zjistil, že kontrola na nich byla provedena v letech 2006-2007 a 2018.

34. Z fotografií (č. l. 55 – 60, 62 – 63, 68 – 109, 228, 231 – 235, 237 spisu) soud zjistil stav a vizuální obraz areálu a jednotlivých budov. Na fotografiích jsou povětšinou zachyceny budovy, které nejsou předmětem Nájemní smlouvy. Pokud jde o budovu [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], tato byla minimálně z části dřevěná, na fotografiích je zachycena s některými rozbitými okny, je zde rovněž zachycen elektrický rozvaděč a kabeláž v budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Dále soud z fotografií zjistil, jaké stroje zamýšlel žalovaný 2 do budov umístit. Dále je z fotografií zřejmé, že byla vykopávána zemina (nejspíše pro účely elektrifikace), je zde zachycená zpevněná cesta kameny, 2 vrty, instalace potrubí pro přívod vody do domku. Z fotografií nevyplývá, že by budova [Anonymizováno]/[Anonymizováno] byla ve stavu nezpůsobilém k naplnění účelu nájmu dle Nájemní smlouvy – vnější a vnitřní skladovací prostory. Z fotografií na č. l. 250 – 251 spisu je vidno, že se v areálu v dubnu 2021 nacházela dřevěná stavba a jeřáb žalované 1, což žalovaní stvrdili při jednání dne [datum]. Z fotografie letecké mapy č. l. 252 spisu je patrno rozmístění budov v areálu.

35. Z podnětu ke kontrole stavby ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný č. [hodnota] jako jednatel žalované č. [hodnota] zaslal [právnická osoba] [adresa], odbor územního plánování a stavebního řádu podnět ke kontrole nemovitostí zapsaných na LV [Anonymizováno], v k. ú. [adresa], v obci [adresa], když nemovitosti mají sloužit pro skladování a výrobu a jejich stavebně-technický stav neodpovídá účelu, ke kterému byly zkolaudovány.

36. Z protokolu [právnická osoba] [adresa], odbor územního plánování a stavebního řádu, ze dne [datum], soud zjistil, že tohoto dne byla k podnětu žalovaného 2 coby jednatele žalované 1 nařízena kontrolní prohlídka budov [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno], a [Anonymizováno]/[Anonymizováno], kdy z protokolu vyplývá, že stavební úřad nepovažoval za nezbytné do areálu vstupovat a zjišťovat stav těchto objektů.

37. Z vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO] vyplývá, že stav objektů odpovídá jejich stáří a využití. Dřevěné prvky v blízkosti svahu budovy [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je nutné zrevidovat a provést jejich výměnu či revitalizaci. U budovy [Anonymizováno]/[Anonymizováno] nejsou viditelné zásadní stopy po zatékání dešťových srážek krytinou. Nosné sloupy nejsou napadeny plísněmi ani houbami. Z vyjádření nevyplývá, že by budova byla ve stavu nezpůsobilém k naplnění účelu nájmu dle Nájemní smlouvy.

38. Z prohlášení [jméno FO] soud zjistil, že tento zakoupil stavby [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v roce [Anonymizováno] od [Anonymizováno] [adresa], v roce 2001 provedl generální opravu střechy budov [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a od té doby do střech nikdy nezatékalo. V budovách skladoval granulát, který byl vyvážen do zahraničí a musel splňovat přísné požadavky na kvalitu a vlhkost. Do budov nezatékalo, byly prováděny pravidelné revize elektroinstalace a hromosvodů. Žalobci prodal nemovitosti v roce [Anonymizováno].

39. Z připojeného spisu vedeného zdejším soudem pod spisovou značkou [spisová značka] vyplývá, že v souběžně vedeném řízení se žalobce domáhá po žalovaných zaplacení nájmu za rok 2021. V rámci jednání dne [datum] žalovaní k dotazu soudkyně uvedli, že předmět nájmu byl nezpůsobilý k užívání od počátku. O vadách se dozvěděl v dubnu až květnu 2020. Vady vytkl žalobci telefonicky a ústně v dubnu až červenci 2020, následně přes whatsapp. [jméno FO] výpověď ani odstoupení, nežli odstoupení od smlouvy ze dne [datum], žalobci v letech 2020 a 2021 nezaslali. Výpověď dle § 2803 písm. b) [myšleno nejspíše § 2308 písm. b)] zaslali až [datum]. Slevu ani nárok na prominutí nájemného neuplatnili, dne [datum] žalobce upozornili, že pokud nezjedná nápravu, najdou si jiné prostory k pronájmu. Dále z protokolu vyplývá, že v prosinci 2020 bylo do areálu navozeno dřevo žalované 1, toto je zachyceno na fotografiích z [datum], kdy žalovaní datum pořízení fotografií nesporovali. Z žádosti o odstranění vad předmětu nájmu a podacího lístku na č. l. 66 – 68 připojeného spisu, vyplývá, že tímto dopisem odeslaným [datum] žádali žalovaní žalobce o odstranění vad předmětu nájmu. Opětovná výzva byla učiněna dopisem odeslaným [datum] (č. l. 69 připojeného spisu). Dne [datum] odeslala žalovaná 1 a [právnická osoba] žalobci výpověď nájemní smlouvy z [datum] (č. l. 59 – 60 připojeného spisu).

40. Z faktur za elektřinu na č. l. 206 – 215, 221 – 224, 226 – 227 spisu vyplývá, že žalobkyně v místě spotřeby [Anonymizováno]/[Anonymizováno] odebírala elektřinu. Z kopie emailu na č. l. 229 spisu vyplývá, že [Anonymizováno].[Anonymizováno] zaevidoval žádost o připojení elektřiny na adrese [adresa], parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Dne [datum] žalovaná 1 uzavřela s [Anonymizováno].[Anonymizováno] smlouvu o sdružených službách dodávky elektřiny k odběrnému místu [Anonymizováno], parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (č. l. 230 spisu).

41. Fakturou č. [hodnota] (č. l. 217 spisu) [právnická osoba] vyúčtovala žalované 1 nájemné za pronajaté prostory za rok 2022 částkou 290 545,20 Kč. Co do částky 284 859 Kč byla pohledávka [právnická osoba] uhrazena započtením (č. l. 216 spisu).

42. Fakturou č. [hodnota] (č. l. 218 spisu) [tituly před jménem] [jméno FO] vyúčtoval žalované 1 nájemné za pronajaté prostory za rok 2022 částkou 179 080 Kč, a to na základě smlouvy o nájmu uzavřené na dobu určitou od [datum] do [datum] dne [datum].

43. Ze smlouvy o nájmu ze dne [datum] bylo zjištěno, že tuto podepsala žalovaná 1 jako nájemce a [Anonymizováno] soukromý svěřenský fond jako pronajímatel, kdy předmětem je pronájem ve smlouvě specifikovaných nemovitostí na dobu určitou od [datum] do [datum]. Z kopie předávacího protokolu coby přílohy č. [hodnota] k této nájemní smlouvě vyplývá, že předmět nájmu byl žalované č. [hodnota] dne [datum] předán.

44. Dne [datum] žalovaná 1 coby nájemce a [Anonymizováno] [Anonymizováno]-[právnická osoba]. podepsaly smlouvu o nájmu nebytových prostor k nemovitostem specifikovaným ve smlouvě, a to na dobu neurčitou s účinností od [datum]. Nemovité věci, které jsou předmětem této smlouvy, jsou specifikovány v seznamu nemovitostí na č. l. 276 verte spisu. Dne [datum] byl účastníky smlouvy podepsán předávací protokol (č. l. 278 spisu) a dne [datum] bylo žalované 1 vystaveno potvrzení o přijetí kauce (č. l. 279 spisu). Z listiny na č. l. 279 spisu bylo zjištěno, že žalovaná 1 byla u [Anonymizováno] [Anonymizováno]-[právnická osoba]. v nájmu od 6/2017 do 4/2021.

45. Z prohlášení [adresa] ze dne [datum] vyplývá, že 18. – [datum] prováděl v areálu 2 zkušební vrty, kdy žalovaný 2 měl telefonicky konzultovat s majitelem areálu a mělo zaznít, že v případě úspěšnosti vrtu se budou podílet na zbudování přípojek vody.

46. Z prohlášení [jméno FO] ze dne [datum] vyplývá, že na žádost žalovaného 2 navštívil v srpnu 2020 objekt [adresa] a nedoporučil navýšení příkonu na 200 A. Konstatoval potřebu výměny elektroinstalací.

47. Z prohlášení [jméno FO] ze dne [datum] vyplývá, že v roce 2020 pracoval pro žalovanou 1 v areálu [adresa], kvůli BOZP po většinu času pracovali s elektrocentrálou.

48. Z prohlášení [jméno FO] ze dne [datum] vyplývá, že [datum] uložil klíče pod desku napravo od brány.

49. Z výpisu z účtu na č. l. 265 – 270 spisu vyplývá, že nájem byl hrazen z účtu obou žalovaných, a to nepravidelně a nikoli v ujednaných termínech splatnosti. Za rok 2020 takto bylo zaplaceno na účet žalobce 162 500 Kč, přičemž žalobce [datum] vrátil žalované 1 částku 25 000 Kč. Zpravidla byl nájem hrazen z účtu žalované 1, pouze [datum] a [datum] byla úhrada provedena z účtu žalovaného 2. V případě úhrady dne [datum] je v detailu platby uvedeno „nájem [Anonymizováno] [Anonymizováno]“. U platby ze dne [datum] je uvedeno toliko „nájem [adresa]“ bez bližší specifikace, za který subjekt je nájem zaplacen.

50. Z dopisu ze dne [datum] (správně nejspíše mělo být [datum]) a podacího lístku vyplývá, že tímto dopisem odeslaným žalovanému 2 dne [datum] žalobce vyzval žalovanou 1 k odstranění odpadu a úklidu areálu ve lhůtě 30 dnů s tím, že pokud tak neučiní, zajistí úklid žalobce, přičemž na úhradu bude použita kauce. Z dopisu ze dne [datum] a podacího lístku vyplývá, že tímto dopisem odeslaným žalované 1 dne [datum] žalobce oznámil žalované 1, že na úhradu úklidu provedeného ve dnech [datum] a [datum] použil kauci v částce 12 500 Kč, která k plné úhradě nákladů úklidu nepostačovala, a proto současně vyzval žalovanou 1 k zaplacení zbylé částky 1 646 Kč. Z dokladu z [datum] a [datum] je zjištěno, že těmito bylo žalobci účtováno za úklid celkem 14 146 Kč.

51. Z výpovědi svědka [jméno FO] soud zjistil, že svědek coby realitní makléř zprostředkovával pronájem areálu v [Anonymizováno] žalované č. [hodnota]. Zprostředkoval rovněž prodej areálu žalobci. Původně byl celý areál pronajat jedné osobě, následně ho žalovaný č. [hodnota] kontaktoval, že chce smlouvu rozdělit na dva subjekty. Došlo tedy k ukončení původní smlouvy a uzavření dvou nových smluv. Na prohlídce areálu, která se konala v době před uzavřením původní smlouvy, žalovaný č. [hodnota] svědkovi děkoval, že jsou prostory za směšnou cenu a že se ihned nastěhuje, chtěl celý areál. V budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno] chtěl uložit [Anonymizováno]. Žalovaný č. [hodnota] chtěl smlouvu nevypověditelnou a na 5 let. Žalovaný č. [hodnota] svědkovi sdělil, že má stavební firmu a v případě potřeby si je schopen veškeré věci zařídit sám, o žádné dohodě účastníků stran investic svědkovi není známo. Prohlídka byla standartní, prošli celý areál, pozemky, budovy, místnosti, svědek žalovanému č. [hodnota] sdělil, co vše tam je a co není. Žalovaného č. [hodnota] výslovně informoval o tom, že v areálu není přístup vody, na což žalovaný č. [hodnota] sdělil, že to nevadí, že vodu nepotřebuje. Elektřina je v areálu silnější se silnými jističi, platil se za ně vysoký poplatek, a to proto, že provoz předchozího vlastníka pana [jméno FO] byl náročný na elektřinu. Hlavní rozvaděč byl v budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno], v ostatních budovách byla stará elektřina, která byla odpojena; žalovaný č. [hodnota] o tom věděl, byl informován, kde je a kde není elektřina, připomínky neměl, uvedl, že v případě potřeby si sám dotáhne elektřinu do spodní budovy. Žalovaný č. [hodnota] neměl připomínky ve smyslu, že by požadoval v areálu cokoliv udělat, opravit apod. [adresa] fungovala bez problémů, byla ze dřeva, měla dvojitou oplechovanou střechu, je k ní přistavěna garáž. [jméno FO] zde vykonával svou činnost do doby cca 2 až 3 měsíce před uzavřením nájemní smlouvy s žalovanou č. [hodnota]. Budova je ze dřeva a proto může být používána právě pro skladování. [právnická osoba] žádné sklo nechybělo, do budovy určitě nezatékalo (pan [jméno FO] zde měl vše uskladněno). Podlahy v budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno] byly v pořádku, pan [jméno FO] po nich jezdil vysokozdvižným vozíkem, byly betonové a v rohu kousek dřevěný. Příjezdová cesta je asfaltová, zpevněná, bez problémů, a to i v rámci areálu, vždy tam jezdily nákladní vozy a kamiony. Stav nemovitostí určitě nebyl havarijní. Žalovaný č. [hodnota] chtěl nemovitosti za účelem řezání dřeva a vyhotovování dřevostaveb, za tím účelem řešili příkon elektřiny pro řezání, dívali se na rozvaděče, žalovaný č. [hodnota] žádné opravy nepožadoval, říkal, že v případě potřeby si to zajistí sám na své náklady. Žalovaný č. [hodnota] byl seznámen s tím, že nemovitost nedisponuje přívodem vody ani měřiči.

52. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud žádné relevantní informace.

53. Pokud bylo navrhováno provedení dalších důkazů nad rozsah, který byl soudem v řízení proveden, pak soud k jejich provedení nepřistoupil z toho důvodu, že všechny nezbytné skutečnosti byly v rozsahu potřebném pro náležité rozhodnutí věci již zjištěny v řízení provedeným dokazováním (k tomu blíže vizte níže odstavec 76 odůvodnění tohoto rozsudku).

54. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

55. Mezi žalobcem a žalovanou č. [hodnota] byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly pozemky parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a dále budovy na pozemcích parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Tato nájemní smlouva byla k žádosti žalované 1 ke dni [datum] ukončena dohodou ze dne [datum]. Následně byla mezi žalobcem a žalovanou č. [hodnota] dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly nemovitosti - budova bez č. p./č. e. stojící na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], pozemky parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v k. ú. [adresa], obec [adresa], a to pro účely podnikání žalované č. [hodnota] jakožto vnější a vnitřní skladovací prostory. Téhož dne byla rovněž uzavřena nájemní smlouva mezi žalobcem a [právnická osoba], jejímž předmětem byly nemovitosti - budovy bez č. p./č. e. stojící na pozemcích parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno], pozemky parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno], vše v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Ve smlouvách ze dne [datum] byl nájem ujednán od [datum] do [datum]. Výše měsíčního nájemného činila ve smlouvě ze dne [datum] částku 25 000 Kč, ve smlouvách následných 12 500 Kč a nájemné bylo splatné vždy ke každému pátému dni v měsíci. Smluvní strany ve smlouvách ujednaly, že žalobce nebude v rámci nájmu poskytovat žádné služby a že nájemce není oprávněn provádět stavebně-technické úpravy bez předchozího písemného svolení žalobce. Ukončení nájmu mělo být sjednáno písemnou dohodou stran nebo ze zákonem stanovených důvodů. Pro případ prodlení žalované č. [hodnota] s úhradou závazků vyplývajících z nájemní smlouvy ze dne [datum] se žalovaný č. [hodnota], coby jednatel žalované č. [hodnota], zavázal v prohlášení ze dne [datum] tyto závazky uhradit, a to s odkazem na ust. § 2021 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Žalovaná č. [hodnota] dne [datum] adresovala žalobci dopis označený jako „odstoupení od smlouvy - ukončení nájmu“, ve kterém bez uvedení důvodu uvedla, že k [Datum narození advokáta B] odstupuje od smlouvy o nájmu skladových prostor [adresa] p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno]. Dle tvrzení žalobce neuhradila žalovaná č. [hodnota] nájemné za měsíce říjen, listopad a prosinec 2020. Žalobce vyzval nejprve dopisem ze dne [datum] žalovanou č. [hodnota] ke splnění dluhu představující dlužné nájemné a dále dopisem ze dne [datum] žalovaného č. [hodnota] jako ručitele žalované č. [hodnota].

56. Podle § 2001 o. z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

57. Podle § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.

58. Podle § 2308 o. z. nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

59. Podle ustanovení § 2310 odst. 1 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle odstavce 2 téhož ustanovení je výpovědní doba tříměsíční.

60. Podle § 2018 odst. 1 o. z. kdo věřiteli prohlásí, že ho uspokojí, jestliže dlužník věřiteli svůj dluh nesplní, stává se dlužníkovým ručitelem. Nepřijme-li věřitel ručitele, nemůže po něm nic žádat. Podle odstavce 2 téhož ustanovení ručitelské prohlášení vyžaduje písemnou formu.

61. Podle § 2021 odst. 1 o. z. věřitel má právo požadovat splnění na ručiteli, nesplnil-li dlužník v přiměřené lhůtě dluh, ač jej k tomu věřitel v písemné formě vyzval. Výzvy není třeba, nemůže-li ji věřitel uskutečnit nebo je-li nepochybné, že dlužník dluh nesplní.

62. Dle ustanovení § 1987 odst. 1 o. z. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Dle odst. 2 pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

63. Dle ustanovení § 97 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), žalovaný může za řízení uplatnit svá práva proti žalobci i vzájemným návrhem.

64. Dle ustanovení § 98 o. s. ř., vzájemným návrhem je i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu.

65. Právní hodnocení. Soud má po provedeném dokazování za prokázané, že mezi žalobcem a žalovanou č. [hodnota] byla dne [datum] platně uzavřena smlouva o nájmu prostor určených k podnikání dle § 2302 a násl. o. z., a to s účinnosti od [datum]. Existenci nájemního vztahu sjednaného touto smlouvou nebrání skutečnost, že téhož dne žalobce uzavřel nájemní smlouvu se spol. [právnická osoba], neboť předmět nájmu byl v obou smlouvách odlišný, nadto se žalovaná 1 zavázala strpět omezení v užívání ve prospěch spol. [právnická osoba] (čl. 11.2.8 Nájemní smlouvy). Existenci nájemního vztahu sjednaného Nájemní smlouvou nebrání ani existence nájemní smlouvy uzavřené dne [datum], neboť nájemní vztah vyplývající z této smlouvy byl ukončen dohodou již k [datum], tj. ke dni předcházejícímu dni počátku nájmu dle nájemní smlouvy z [datum]. Soud má rovněž za prokázáno, že žalovaný č. [hodnota] v nájemním vztahu vystupoval coby ručitel žalované č. [hodnota], neboť ve smyslu § 2018 o. z. učinil ručitelské prohlášení.

66. Dále se soud zabýval tvrzením žalovaných o tom, že nájemné za měsíce říjen, listopad a prosinec 2020 bylo žalobci uhrazeno, přičemž dospěl k závěru, že se toto tvrzení nezakládá na pravdě. V tomto směru se soud plně ztotožnil s tvrzením žalobce, jak jej předložil v podání ze dne [datum]. Z předložených výpisů z účtu je zřejmé, že dne [datum] žalovaná č. [hodnota] uhradila žalobci první nájem a kauci dle původní nájemní smlouvy ze dne [datum] (50 000 Kč, č. l. 270 spisu). Jelikož nájemní vztah byl dohodou stran ze dne [datum] ukončen, dne [datum] žalobce vrátil kauci žalované č. [hodnota] (25 000 Kč, č. l. 269 verte spisu). Následně dne [datum] žalovaná č. [hodnota] zaplatila kauci dle nové nájemní smlouvy (č. l. 269 spisu). Platby nájemného hradila žalovaná č. [hodnota] zpravidla ze svého bankovního účtu. Výjimkou byla platba ze dne [datum], která byla zaplacena z bankovního účtu žalovaného č. [hodnota] (č. l. 265 verte spisu); z popisu transakce je přitom zřejmé, že jde o platbu nájemného za společnost [Anonymizováno] - tj. za žalovanou č. [hodnota]. Dále žalovaný č. [hodnota] uhradil žalobci dne [datum] částku 12 500 Kč (č. l. 265 spisu), přičemž z popisu transakce sice vyplývá, že jde o úhradu nájmu, avšak jakkoli není zřejmé, zda se jedná o nájemné dle nájemní smlouvy uzavřené s žalovanou č. [hodnota] či o nájemné z nájemní smlouvy uzavřené se spol. [právnická osoba] Žalobci proto jakkoli nelze ničeho vytknout, pokud platbu považuje za nájemné od spol. [právnická osoba] za duben 2020. O tom, že skutečně šlo o nájemné spol. [právnická osoba] ostatně svědčí jednak to, že žalovaná č. [hodnota] nájem za duben zaplatila dne [datum] (č. l. 268 verte spisu) a nedává smysl, proč by v dubnu v rozmezí pouhých 4 dnů měla uhradit nájem dvakrát, jednak také to, že v popisu platby není uvedeno označení žalované č. [hodnota], ačkoli u platby z března žalovaný č. [hodnota] označení žalované č. [hodnota] v transakci uvedl (č. l. 265 verte) – lze tedy předpokládat, že kdyby úmyslem žalovaných bylo touto platbou zaplatit nájemné za žalovanou č. [hodnota], bylo by postupováno obdobně jako v březnu 2020 a v popisu transakce by to bylo uvedeno. Žalovaná č. [hodnota] tak uhradila celkem [hodnota] nájmů, tj. nájemné za měsíce březen až září 2020. Nájemné za žalobou uplatněné období, tj. za měsíce říjen až prosinec 2020 v celkové částce 37 500 Kč zaplaceno nebylo. Pokud snad žalovaní poukazují na to, že nájem za prosinec 2020 byl zaplacen z kauce, pak nutno uvést, že kauce byla v souladu s čl. 5.2 Nájemní smlouvy užita k úhradě nákladů za úklid, když o záměru využití kauce k úhradě úklidu žalobce žalované řádně informoval dopisem ze dne [datum] (vizte listiny na č. l. 286 – 290 spisu). Ke způsobu užití kauce nadto třeba poznamenat, že v posuzované věci není podstatné, zdali žalobce užil kauci pro účely úklidu předmětu nájmu oprávněně či nikoli, pro věc podstatné totiž je, že kauce nebyla užita k započtení na neuhrazené nájemné.

67. Mezi účastníky bylo dále sporné, zda listinou ze dne [datum] došlo k ukončení nájemního vztahu či nikoli. V tomto ohledu soud i nadále setrvává na závěru, že touto listinou nemohlo dojít k jednostrannému odstoupení od smlouvy. Od smlouvy lze odstoupit v případě, že si to strany ve smlouvě výslovně ujednají nebo ze zákonných důvodů. Odstoupení jako forma skončení nájmu však mezi stranami nájemní smlouvy ujednáno nebylo. Ve věci ani nedošlo ke splnění zákonných podmínek pro odstoupení od smlouvy. Jakkoli nelze dovodit, že by snad žalobce porušil smlouvu podstatným způsobem (§ 2002 odst. 1 o. z.). Žalované č. [hodnota] byl stav předmětu nájmu znám již v době uzavření nájemní smlouvy, což vyplývá nejen z obsahu Nájemní smlouvy (čl. 7), ale také z výpovědi svědka [jméno FO], který s žalovaným č. [hodnota] coby statutárním orgánem žalované č. [hodnota] před uzavřením smlouvy absolvoval zevrubnou prohlídku celého areálu a jednotlivých budov. Skutečnost, že žalovaný č. [hodnota] prohlídku absolvoval, vyplývá rovněž z vlastních tvrzení žalovaných. O vědomosti žalované č. [hodnota] stran skutečného stavu předmětu nájmu svědčí rovněž skutečnost, že v době uzavření Nájemní smlouvy již fakticky žalovaná č. [hodnota] měla předmět nájmu v pronájmu od [datum] na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] a tudíž skutečný stav pronajímaných nemovitostí ji byl i z tohoto důvodu dobře znám, a pokud by tento stav nevyhovoval účelu nájmu, jistě by k uzavření nové nájemní smlouvy nepřistoupila. Nakonec to, že žalovaní věděli o jistých nedostatcích předmětu nájmu od samého počátku, žalovaný č. [hodnota] výslovně potvrdil při jednání soudu. Přesto vše žalovaná č. [hodnota] Nájemní smlouvu svobodně a dobrovolně uzavřela, čímž dala žalobci jasně najevo, že předmět nájmu je způsobilý k naplnění účelu nájmu – vnější a vnitřní skladovací prostory. V průběhu nájemního vztahu přitom k žádnému podstatnému zhoršení předmětu nájmu (tj. budovy [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a ve smlouvě uvedených pozemků), pro které by bylo možno konstatovat naplnění předpokladu odstoupení od smlouvy, nedošlo, žalobce tak měl oprávněně za to, že prostory jsou vyhovující pro naplnění zamýšleného účelu, a to jak v době uzavření nájemní smlouvy, tak i v době realizace nájemního vztahu.

68. Poukazují-li žalovaní na nedostatky elektroinstalace, pak vady spatřují jednak v obnažených kabelech, které byly volně rozvedeny k zásuvkám a vypínačům (vizte fotografie elektrorozvaděče a kabeláže na č. l. 233 - 234 spisu), jednak v nedostatečném výkonu. V tomto ohledu se však o vadu (natož vadu natolik zásadní, aby jí byla smlouva porušena podstatným způsobem) nejedná. Pokud jde o obnažené kabely, pak tyto - žalovanými tvrzené - nedostatky jsou zřejmé od pohledu, jak je očividné z přiložené fotodokumentace a jak ostatně tvrdí i sami žalovaní. S těmito „nedostatky“ tak žalovaní byli seznámeni již v době uzavření Nájemní smlouvy, neboť jsou-li zřejmé od pohledu, pak si jich jistě všimli v rámci prohlídky a předchozího užívání; z výpovědi svědka [jméno FO] ostatně vyplynulo, že prohlídka elektrorozvaděče a interiéru budovy [Anonymizováno]/[Anonymizováno] byla provedena. Pokud přesto k podpisu smlouvy žalovaná č. [hodnota] přistoupila, dala tím žalobci jasně najevo, že tyto „nedostatky“ nebrání sjednanému způsobu využití (čl. 3 Nájemní smlouvy). Žalobce tak mohl oprávněně vycházet z přesvědčení, že nyní tvrzené „nedostatky“ nebrání užití nemovitosti pro sjednaný účel nájmu. Žalovaní byli v rámci prohlídky seznámeni se stavem elektrorozvaděče, stejně tak byli seznámeni s nastaveným příkonem elektřiny, kdy slyšený svědek jasně uvedl, že příkon elektřiny byl výslovně řešen. Žalovaní si tak mohli a také měli udělat střízlivý úsudek o tom, zdali je příkon dostatečný pro bezproblémovou funkčnost a chod strojů, které do budovy [Anonymizováno]/[Anonymizováno] zamýšleli uložit. V rámci předsmluvního jednání tak žalovaní měli vyvinout jistou míru obezřetnosti a v případě, kdy by měli za to, že nastavený příkon není dostatečný, pak o tom buďto zpravit žalobce a požadovat zajištění příkonu dostačujícího, a to již v době uzavření smlouvy, nebo nájemní smlouvu neuzavírat. V případě, že si žalovaní nebyli jistí, zdali je výkon elektřiny dostatečný, nic jim rovněž nebránilo v tom, aby si funkčnost strojů vyzkoušeli nebo do smluvního ujednání zakomponovali jisté záruky pro případ, že elektřina dostatečná nebude. Takto však žalovaní nepostupovali, žalobci žádné pochybnosti stran nedostatečného výkonu elektřiny v rámci předsmluvního jednání neoznámili a žádné připomínky nevznesli. Ba naopak z úst žalovaného č. [hodnota] zaznělo, že v případě potřeby si vše vlastním nákladem zajistí sám (vizte výpověď svědka [jméno FO]), čímž dal žalovaný č. [hodnota] jasně najevo, že pro účely činnosti žalované č. [hodnota] je stav elektrifikace vyhovující. Žalobce tak i v tomto směru mohl oprávněně vycházet z přesvědčení, že elektrifikace je pro účely nájmu dostačující a tedy způsobilá k naplnění zamýšleného účelu nájmu. Pokud následně – až v rámci realizace ujednaného nájemní vztahu – žalovaní zjistili, že elektrický výkon není pro jejich stroje vyhovující, pak tuto skutečnost nelze považovat za vadu předmětu nájmu a už vůbec nelze klást k tíži žalobce, který v době uzavření Nájemní smlouvy mohl mít jen stěží povědomí o tom, jaký příkon žalovaná č. [hodnota] pro bezchybný chod svého zařízení potřebuje. Obdobně je tomu ohledně dalších tvrzených vad – např. v podobě zastaralé revize hasících přístrojů či rozbitého okna, což z povahy věci nemohlo mít zásadní vliv na užívání nemovitostí ke sjednanému účelu a nemohlo ani vést k podstatnému porušení smlouvy. Poukazovali-li žalovaní na chybějící přívod vody či na nedostatky týkající se WC, pak s tímto byli předem seznámeni (vizte čl. 7 Nájemní smlouvy, výpověď svědka [jméno FO]), o vady naplňující předpoklad odstoupení od smlouvy se tak nejedná.

69. Shora uvedené se samozřejmě týká toliko žalovanými vytýkaných nedostatků ve vztahu k budově na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], když ostatní budovy nacházející se v areálu nebyly předmětem nájmu; nelze přitom přehlédnout, že převážná většina žalovanými namítaných nedostatků se týká právě nemovitostí, které nejsou předmětem nájmu. Tak je tomu například ohledně rozpadlých okapů, když tyto se týkají budovy [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a nikoli předmětu nájmu, stejně tak pokud žalovaní poukazovali na rozpadlou podlahu či na rozpadlá vrata (vizte fotografie č. l. 64, 78, 97 spisu). K tomu nutno uvést, že co do výtek ohledně tvrzených vad nemovitostí se chování žalovaných jeví jako ryze účelové, když ve svých vyjádřeních poukazují převážně na „vady“, které se vůbec netýkají předmětu nájmu, a se kterými byli plně seznámeni v rámci prohlídky – vizte např. dřevěná část podlahy v budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno], na kterou žalovaní ve svých podáních poukazují s tím, že tam nemohl být umístěn jejich stroj (vizte fotografie na č. l. 85, 101 - 102, 105 – 106 spisu), neboť by se propadl, a to navzdory skutečnosti, že tuto podlahu realitní makléř (svědek [jméno FO]) s žalovaným č. [hodnota] na prohlídce nemovitostí výslovně řešil s tím, že tam nemohou být umístěny těžké věci (vizte výpověď svědka [jméno FO]).

70. Nadto třeba dodat, že skutečným úmyslem žalované ani nebylo od nájemní smlouvy odstoupit, nýbrž smlouvu vypovědět, jak vyplývá z tvrzení uváděných v podáních žalovaných a sděleních učiněných v rámci jednání soudu, kdy žalovaní opakovaně poukazují právě na výpověď nájmu.

71. Pokud jde o posouzení listiny ze dne [datum] coby výpovědi z nájmu, pak je soud toho názoru, že listina není způsobilá účinky výpovědi přivodit. Z označení listiny ani z jejího obsahu jakkoli nelze (bez dalšího vyjasnění, k čemuž vizte předchozí odstavec tohoto odůvodnění) dovodit, že by úmyslem žalované č. [hodnota] bylo ukončit nájemní vztah výpovědí. Proto pokud žalobce listinu považoval coby „neplatný úkon“ odstoupení od smlouvy (plně v souladu s tím, jak byla listina označena), nelze mu v tomto ohledu čehokoli vytknout, a to ani náhledem osoby v obdobném postavení (§ 556 odst. 1 o. z.). Ba naopak nejasnost jednání žalované č. [hodnota] projeveného touto listinou je třeba klást k tíži žalované č. [hodnota] coby autora listiny (§ 557 o. z.). Listina ostatně ani nenaplňuje náležitosti zákonem kladené na výpověď v podobě uvedení výpovědního důvodu (§ 2310 odst. 1 o. z.), což nejen že opět mohlo vzbudit dojem toho, že úmyslem žalované č. [hodnota] nebylo nájem vypovědět, ale také zakládá neplatnost výpovědi. Žalovaní navíc přehlíží, že výpovědní doba je tříměsíční (§ 2310 odst. 2 o. z.), a byla-li by platná výpověď (což ve věci není dáno) žalobci doručena koncem října 2020, zanikl by vztah až koncem ledna 2021. Předpoklady výpovědi bez výpovědní doby ve věci nejsou splněny, když v případě výpovědi bez výpovědní doby je navíc obligatorní náležitostí výpovědi označení výpovědního důvodu, což předmětná listina postrádá. Poukazovali-li žalovaní na předchozí konverzaci stran na whatsapp (č. l. 64 – 65 spisu), pak z této žádný výpovědní důvod nevyplývá; v konverzaci žalovaný č. [hodnota] upozornil žalobce na stav budovy [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (rozbitá vrata), která však není předmětem nájmu a jako taková logicky nemůže být důvodem k výpovědi Nájemní smlouvy. Přehlédnout přitom nelze ani aktivní přístup žalobce, který v reakci na whatsappové sdělení žádal o předání klíčů tak, aby mohl provést opravu. Suma sumárum dospěl-li soud k závěru, že listinu ze dne [datum] nelze posoudit jako výpověď, je nadbytečné dále se zabývat odkazy žalovaných na § 2208 a § 2308 písm. b) o. z; ostatně výpovědní důvod (coby obligatorní náležitost výpovědi dle uvedených ustanovení) nebyl v listině označen. Stejně tak je nadbytečné zabývat se tvrzením žalovaných, že žalobce nevznesl proti výpovědi námitky dle § 2314 o. z., kdy nadto soud dodává, že námitky dle § 2314 o. z. směřují proti právu vypovědět nájem na základě určitého výpovědního důvodu (možnost podat námitky předpokládá, že výpověď byla dána z určitého důvodu), tj. pokud důvod ve výpovědi uveden nebyl, nebylo do čeho směřovat námitky (k tomu vizte např. [adresa], J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2023, § 2314).

72. K listině ze dne [datum] je v neposlední řadě třeba uvést, že tato výslovně uvádí, že odstoupení od smlouvy o nájmu je činěno k [Datum narození advokáta B] se soud neztotožňuje, jak je podrobně rozvedeno výše), pak by k zániku nájemního vztahu účastníků došlo až k uvedenému dni. Žaloba by proto i v tomto případě byla důvodná v rozsahu nájemného za měsíce říjen a listopad 2020, tj. co do částky 25 000 Kč s příslušenstvím.

73. Dále se soud zabýval tvrzenou pohledávkou žalované č. [hodnota] na náhradu škody vůči žalobci. Žalovaní uváděli, že škoda žalované č. [hodnota] vznikla jednak v důsledku poškození dřeva (řeziva), jednak vynaloženými náklady na zajištění náhradních prostor. Pokud jde o škodu způsobenou poškozením dřeva, pak dřevo bylo uloženo jak venku v areálu, tak bylo uskladněno i v budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (uskladnění dřeva v jiné budově žalovaní k dotazu soudu výslovně vyloučili – vizte protokol z jednání ze dne [datum]). Souvislost mezi jakýmkoliv porušením povinnosti žalobce a poškozením řeziva nelze dovodit. Bylo-li dřevo uloženo volně venku v areálu, pak mohlo být napadeno – jak tvrdí žalovaní plísněmi, hnilobou, dřevokaznými houbami – v důsledku působení klimatických a povětrnostních vlivů, kdy jde o důsledek nezodpovědného přístupu žalované č. [hodnota], která nechala řezivo takto volně ležet pod širým nebem. Pokud by pak k poškození dřeva mělo dojít v době jeho uskladnění v budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno], pak vůbec není jasné, z jakého důvodu a na základě jakého titulu žalovaná č. [hodnota] dřevo uskladnila v této budově, když budova [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] není předmětem Nájemní smlouvy – poškození dřeva v tomto případě nesouvisí s žádným porušením smluvní povinnosti žalobce ve vztahu k žalované č. [hodnota]. Jinými slovy řečeno, nebyla-li žalovaná č. [hodnota] a žalobce v žádném právním vztahu, jehož předmětem by byla budova [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], nemůže žalované č. [hodnota] náležet právo na náhradu škody způsobené poškozením dřeva uloženého v budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Pokud pak jde o škodu v podobě nákladů vynaložených na zajištění náhradních prostor, pak třeba uvést, že žalovanými doložený nájemní vztah s [právnická osoba] (č. l. 217 spisu) a [tituly před jménem] [jméno FO] (č. l. 218 spisu) se váže k roku 2022, tedy k období následujícímu po zániku nájemního vztahu účastníků na podkladě výpovědi ze dne [datum]. Nájemní vztah žalované č. [hodnota] s [právnická osoba]. trval v období od 6/2017 do 4/2021, z čehož je patrno, že byl ujednán nezávisle na existenci nájemního vztahu účastníků. Pokud pak jde o nájemní vztah žalované č. [hodnota] a RC soukromého svěřenského fondu, pak třeba uvést, že jak z tohoto, tak ani z ostatních souběžných či následných nájemních vztahů nelze vydedukovat souvislost s porušením jakékoliv povinnosti žalobce. Soud má navíc za to, že žalobce své povinnosti vyplývající z Nájemní smlouvy neporušil, natož aby toto porušení dosahovalo takového rozsahu a intenzity, že by žalovaná č. [hodnota] byla nucena vyhledat náhradní prostory za budovu [Anonymizováno]/[Anonymizováno], která byla předmětem nájmu. Soudu se spíše jeví, že žalovaní v tomto řízení uplatňují škodu vzniklou v důsledku zajištění náhradních prostor za budovu [Anonymizováno]/[Anonymizováno], ve které bylo uskladněno řezivo, a [Anonymizováno]/[Anonymizováno], které však nebyly předmětem nájemního vztahu s žalovanou č. [hodnota], nýbrž s odlišným subjektem ([právnická osoba]); v případě porušení povinnosti z nájemní smlouvy uzavřené se [právnická osoba] by nicméně mohla škoda vzniknout toliko této společnosti a nikoli žalované č. [hodnota] (žalovaní tak laicky řečeno zaměňují hrušky s jablky).

74. Pokud jde o tvrzenou pohledávku žalované č. [hodnota] za žalobcem z titulu náhrady vynaložených investic na úpravu areálu, pak tyto investice měly být dle tvrzení žalovaných vynaloženy na základě ústně uzavřené dohody s žalobcem, tj. nikoli na podkladě Nájemní smlouvy, která naopak jakékoliv stavebně-technické úpravy bez předchozího výslovného písemného svolení žalobce zakazuje. Prováděla-li tedy žalovaná č. [právnická osoba]-technické zásahy v areálu žalobce, bylo tak činěno v rozporu se zněním Nájemní smlouvy, čehož si žalovaná č. [hodnota] musela být velice dobře vědoma, její jednání v tomto ohledu proto jakkoli nelze považovat za zodpovědné. I kdyby totiž žalobce ústně poskytl žalované č. [hodnota] souhlas se stavebními úpravami, bylo povinností žalované č. [hodnota] vyplývající z Nájemní smlouvy vyžádat si tento souhlas písemně. Odhlédnout přitom nelze od toho, že ústní dohoda měla předcházet uzavření nájemní smlouvy (k tomu vizte např. skutková tvrzení žalovaných v podání ze dne [datum]), byl-li tedy v pozdější smlouvě sjednán zákaz provádění stavebně-technických úprav bez písemného svolení žalobce, nemohlo být jednání žalované č. [hodnota] po právu, neboť žalovaná byla vázána omezením sjednaným v Nájemní smlouvě.

75. Dále třeba uvést, že tvrzená a aktivně započítávaná pohledávka žalované č. [hodnota] z titulu náhrady investic nevyplývá z téhož smluvního vztahu jako pasivně započítávaná pohledávka žalobce z titulu nezaplaceného nájemného (ústní dohoda o investicích versus Nájemní smlouva), přičemž prokázání rozsahu provedených prací, výše investic a uzavření ústní dohody by si vyžádalo zdlouhavé prokazování, a to mimo jiné i výslechy řady navržených svědků, což by vedlo k neúměrnému prodloužení tohoto řízení o žalobou uplatněné pohledávce žalobce z titulu nezaplaceného nájemného za žalovanými (k tomu vizte např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum] sp. zn. [spisová značka]). Soud má proto za to, že aktivně započítávaná pohledávka žalované č. [hodnota] je pohledávkou nezpůsobilou (nejistou a neurčitou) k započtení ve smyslu § 1987 odst. 2 o. z., a tedy pohledávkou neplatnou, když současně žalobce opakovaně namítal neurčitost (tedy nezapočitatelnost) žalovanými tvrzené pohledávky.

76. Nadto nelze opomíjet, že tvrzená pohledávka žalované č. [hodnota] z titulu nároku na náhradu škody a z titulu náhrady vynaložených investic jako aktivně započítávaná pohledávka není způsobilá k uplatnění před soudem. Podmínka vymahatelnosti pohledávky je zakotvena v § 1987 odst. 1 o. z. Způsobilé k započtení tak nejsou zejména pohledávky, které se nestaly splatnými. Vymahatelné u soudu nejsou pohledávky, které nejsou dospělé, tzn. které se dosud nestaly splatnými. Splatnost pohledávky pro její započitatelnost vyplývá výslovně rovněž z § 1982 odst. 1 o. z. Výjimku upravuje občanský zákoník v odstavci druhém § 1982, dle kterého lze započíst i pohledávku nesplatnou, došlo-li předtím k bezúplatnému odsunu splatnosti na žádost dlužníka, což v projednávané věci není dáno. Mezi účastníky nebyl čas plnění ujednán, proto se pro vydání plnění uplatní úprava zakotvená v § 1958 odst. 2 o. z. Žalobce by byl povinen plnit žalované č. [hodnota] bez zbytečného odkladu poté, kdy byl žalovanou č. [hodnota] k plnění vyzván. Splatnost žalovanou č. [hodnota] tvrzené pohledávky proto mohla nastat pouze při souběžném splnění dvou předpokladů spočívajících v řádně učiněné výzvě k plnění a v uplynutí lhůty bez zbytečného odkladu (popřípadě v uplynutí lhůty k plnění výslovně určené). Povinnost žalobce k zaplacení náhrady škody a náhrady investic se nemůže stát splatnou (dospělou), pokud o její splnění žalovaná č. [hodnota] nepožádala. Výzva věřitele (v tomto případě žalované č. [hodnota]) je jednostranné adresované právní jednání, kterým věřitel vybízí dlužníka, aby mu poskytl plnění. Žalovaná č. [hodnota] žalobce k vydání peněžních prostředků nevyzvala. Za výzvu žalované č. [hodnota] nelze považovat samotný úkon představující započtení pohledávek v podobě procesní obrany dle § 98 o. s. ř., neboť projev vůle žalované č. [hodnota] výzvu k vydání částky neobsahoval. V průběhu celého řízení žalovanými nebylo tvrzeno a z dokazování nevyšlo ani najevo, že vůči žalobci učinila žalovaná č. [hodnota] projev vůle, jímž by ho vyzvala k zaplacení tvrzené pohledávky. Ba naopak v rámci jednání dne [datum] žalovaní sdělili, že pohledávka nebyla před podáním žaloby kvantifikována ani uplatněna. Tvrzená pohledávka žalované č. [hodnota] se tedy nestala splatnou (§ 1958 odst. 2 o. z.) a v okamžiku započtení nebyla vymahatelnou u soudu (§ 1987 odst. 1 o. z.). Žalovaná č. [hodnota] nebyla proto oprávněna na základě jednostranného projevu vůle svoji pohledávku započítat vůči žalobou uplatněné pohledávce žalobce z titulu dlužného nájemného (§ 1982 odst. 1 o. z.).

77. Pro úplnost a nad rámec řečeného je pak ve vztahu k tvrzeným investicím vhodné uvést, že tyto se ani netýkaly předmětu nájmu (budovy č. 119/1). Žalovaní tvrdili, že investice byly činěny v podobě: - zpevnění cesty k budovám [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] (39 650 Kč), - srovnání a vyčištění pozemku pod budovou [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] (33 560 Kč), - výkopu a uložení kabelu z budovy [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] do budov [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a [Anonymizováno]/3 (67 500 Kč), - zbytnění budovy [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] (61 124 Kč). Všechny zmíněné investice se týkaly budov, jež jsou předmětem nájmu nikoli se žalovanou č. [hodnota], nýbrž se spol. [právnická osoba] Z tohoto náhledu věci se jeví přinejmenším značně pochybným, že investice skutečně vynaložila žalovaná č. [hodnota], neboť tvrzené práce se netýkaly předmětu jejího nájemního vztahu. Pokud pak jde o investice vynaložené v souvislosti s provedenými vrty (29 200 Kč), které dle tvrzení žalovaných měly být učiněny nejen ve vztahu k budovám [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno], nýbrž i ve vztahu k budově [Anonymizováno]/[Anonymizováno], pak i zde převládají důvodné pochybnosti, že investici skutečně vynaložila žalovaná č. [hodnota] a nikoli subjekt jiný ([právnická osoba]). S ohledem na závěry dovozené v odstavcích 74 a 75 odůvodnění tohoto rozsudku se však soud z důvodu nadbytečnosti nastíněnými pochybnostmi stran subjektu, který investice vynaložil, již blíže nezabýval.

78. S ohledem na shora uvedené závěry o tom, že - sporné nájemné za říjen až prosinec 2020 žalovanými uhrazeno nebylo, - listinou ze dne [datum] nedošlo k ukončení nájemního vztahu jednostranným odstoupení od smlouvy ani jednostrannou výpovědí, - žalovanými tvrzená pohledávka za žalobcem z titulu náhrady škody a náhrady investic není způsobilá k započtení dle § 1987 odst. 1, 2 o. z., je zřejmé, že další dokazování (v podobě výslechu navrhovaných svědků, dotazu na [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], spisem [právnická osoba] v [adresa] sp. zn. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno] a zprávou o stavu tohoto řízení atd.) by bylo zcela nadbytečným, neboť účastníky navržené důkazy nad rámec důkazu v řízení soudem provedených jakkoli nejsou způsobilé na uvedených závěrech cokoli změnit. Je tomu tak z toho důvodu, že tyto důkazy se netýkaly prokázání úhrady nájemného za rozhodné období, netýkaly se ani prokázání splatnosti tvrzené (aktivně započítávané) pohledávky žalované č. [hodnota] za žalobcem (nezpůsobilost pohledávky k započtení dle § 1987 odst. 1 o. z.). Posouzení povahy listiny ze dne [datum] a následků, které tato listina ne/vyvolala, stejně jako posouzení nezpůsobilosti pohledávky žalované č. [hodnota] k započtení ve smyslu § 1987 odst. 2 o. z., podléhá právnímu hodnocení. Pokud jde o zodpovězení otázky, zda se žalobce vůči žalované č. [hodnota] dopustil hrubého porušení svých povinností zakládajícího důvod odstoupení od smlouvy, pak bylo prokázáno, že k hrubému porušení povinností nedošlo (k tomu blíže vizte shora odstavce 67, 68 a 70 odůvodnění tohoto rozsudku).

79. Jelikož žalovaná 1 k písemné výzvě žalobce dluh na nájemném neuhradila, požadoval žalobce splnění dluhu na žalovaném 2 coby ručiteli žalované 1 (§ 2018 o. z.), a to v souladu s § 2021 odst. 1 o. z. Žalobou uplatněná pohledávka žalobce však dosud nebyla ze strany žalované 1 ani žalovaného 2 uhrazena. Soud proto po celkovém zhodnocení všech důkazů a všech zjištění tak, jak je zevrubně rozvedeno výše, dovodil, že žaloba je důvodná, a proto jí v plném rozsahu vyhověl. Žalovaní se dostali do prodlení, žalobce tak má nárok na úroky z prodlení v zákonné výši určené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to vždy ode dne následujícího po dni splatnosti toho kterého dlužného nájemného.

80. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Náklady řízení představují žalobcem zaplacený soudní poplatek ve výši 1 875 Kč a náklady právního zastoupení podle vyhlášky č. l77/l996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“). Tyto náklady sestávají z odměny dle § 7 a § 8 odst. 1 a. t., a to za deset úkonů právní služby po 2 620 Kč (převzetí a příprava, sepis žaloby, účast na jednání soudu dne [datum], [datum], [datum] – 2 úkony, [datum], vyjádření ze dne [datum], [datum] a [datum]), tedy 26 200 Kč, dva půl úkony dle § 11 odst. 2 písm. h) ve výši 1 310 Kč (2 x jednoduchá výzva k plnění), celkem tedy 2 620 Kč, jeden úkon dle § 14 odst. 2 a. t. ve výši jedné poloviny odměny, tj. 1 310 Kč za účast na jednání u soudu dne [datum], režijní paušál po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. za 13 úkonů právní služby, tedy 3 900 Kč. Právní zástupce žalobce není plátcem DPH, náhradu cestovného výslovně nepožadoval. Soud proto žalobci přiznal náhradu nákladů řízení v celkové výši 35 905 Kč.

81. Lhůta k plnění vyplývá z ustanovení § 160 odst. 1 věta první po středník o. s. ř. Povinnost zaplatit náklady řízení k rukám právního zástupce protistrany vyplývá z ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.