19 Co 1454/2025 - 305

Rubrum

Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl v senátě složeném z předsedy z předsedy Mgr. Jana Jursíka a soudkyní JUDr. Ivety Jiříkové a Mgr. Ing. Martině Lacinové ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně A]., IČO [IČO žalobkyně A] sídlem [Adresa žalobkyně A] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [jméno žalované], IČO [číslo] sídlem [adresa žalované] zastoupená advokátem [jméno advokáta] sídlem [adresa advokáta] o zaplacení částky 108 000 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Českých Budějovicích ze dne 17. 4. 2025, č. j. 23 C 18/2024-265, takto:

Výrok

1. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

2. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 14 205,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Okresní soud napadeným rozsudkem zamítl žalobu v plném rozsahu (výrok I.), uložil žalobkyni zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 107 278,60 Kč (výrok II.), dále uložil žalobkyni zaplatit náhradu nákladů placených státem na účet soudu prvního stupně ve výši 2 250 Kč (výrok III.). Žalobkyně svůj nárok odůvodnila tím, že mezi účastnicemi byla dne 8. 8. 2022 uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících podnikání, jejímž předmětem byl nájem bývalé vrátnice areálu smaltovny[Anonymizováno]v [sídlo]. Téhož dne žalovaná podepsala i předávací protokol, kterým převzala předmět nájmu. Podle názoru žalobkyně tím žalovaná potvrdila, že si chce prostory pronajmout ve stavu, v jakém byly při uzavření nájemní smlouvy, tedy i bez požadovaných stavebních úprav, které žalovaná požadovala v předávacím protokole. Žalobkyně přesto byla ochotna žalovanou požadované změny realizovat, nemohla však to učinit, neboť jí v tom bylo žalovanou zabráněno. Dne 8. 12. 2022 žalovaná nájemní smlouvu vypověděla, výpověď však žalobkyně nepovažuje za platnou a trvala na tom, že nájemní smlouva skončí uplynutím výpovědní doby dne 11. 4. 2023. Žalobkyně požaduje dlužné nájemné a zálohové platby na služby spojené s užíváním prostor za měsíce říjen 2022 až březen 2023. Žalovaná uplatněný návrh neuznala, trvala na důvodnosti i platnosti okamžité výpovědi nájemní smlouvy. Uplatněný nárok je nedůvodný, neboť žalovaná uplatnila vůči žalobkyni nárok na prominutí nájemného za celé období trvání nájemní smlouvy proto, že žalobkyně neuvedla prostory do žalovanou požadované podoby a stavu tak, jak žalovaná požadovala v listině nazvané Předávací protokol. Žalovaná předmět nájmu nikdy nepřevzala, tuto vůli nikdy neprojevila a ani projevit nechtěla. Listina nazvaná jako Předávací protokol je svým obsahem ujednání stran smlouvy o tom, jak má být upraven předmět nájmu podle tam výslovně uvedených požadavků žalované. Protože žalobkyně tento závazek nesplnila, ani k datu začátku doby nájmu 1. 9. 2022, ani v následujícím období, nemohla žalovaná užívat předmětné prostory a také je neužívala. Z tohoto důvodu následně smlouvu vypověděla bez výpovědní doby. Okresní soud provedl důkazy fotodokumentací pořízenou žalovanou dne 12. 10. 2022 zachycující stav pronajatých prostor, z nichž vyplývá, že garážová vrata nebyla osazená, zdi vykazují praskliny a poškozenou omítku, v jedné místnosti je demontované umyvadlo, k požadované výměně starého WC ve špatném stavu vůbec nedošlo. Také došlo ke stržení některých příček a částečnému odstranění omítky či obkladů, aniž by byly zdi po tomto zásahu nějak začištěny či zaštukovány, totéž platí i o podlaze. Rovněž elektroinstalace nebyla zjevně ve stavu způsobilém k bezprostřednímu užívání. Soud prvního stupně tedy uzavřel, že má za prokázané, že předmět nájmu byl ještě ke dni 12. 10. 2002 pro potřeby žalované naprosto neuživatelný, když se nenacházel ve stavu, jaký žalovaná požadovala. Uvést předmět nájmu do požadovaného stavu přitom bylo povinností žalobkyně a v řízení nebylo prokázáno, že by prostory zdevastovala žalovaná. Žalobkyně řádně splnila pouze jeden z požadavků žalované z předávacího protokolu, a to odstranění turniketů. Odstranění příček dokončeno nebylo, WC nebylo vyměněno, k vymalování a úklidu nedošlo. Po právní stránce okresní soud věc posoudil tak, že mezi stranami byla uzavřena platná smlouva o nájmu prostor sloužících podnikání. Při uzavření smlouvy došlo k podpisu listiny nazvané jako předávací protokol, který ovšem podle svého obsahu není protokolem o předání předmětu nájmu, když takové jednání žalované nezachycuje. Z obsahu listiny je zřejmé, že aktuální stav předmětu nájmu žalované nevyhovuje. Tato listina je svým obsahem smluvním ujednáním o tom, že žalobkyně upraví předmět nájmu podle požadavků žalované. Okresní soud neakceptoval argumentaci žalobkyně, že žalovaná podpisem předávacího protokolu v podstatě dopředu souhlasila s aktuálním stavem pronajatých prostor a bez ohledu na to, zda budou smluvní ujednání o úpravě předmětu nájmu splněny, potvrdila, že si chce prostory pronajmout ve stavu i bez těchto úprav a případné nedostatky jsou nedostatky, které nebrání užívání předmětů nájmu. Taková argumentace je přehnaně formalistická a prakticky nedává smysl. Ze strany žalobkyně nedošlo ke splnění smluvních povinností, když předmět nájmu neuvedla do žalovanou požadovaného stavu, tedy stavu způsobilého pro zamýšlené užívání žalovanou. Žalovaná splnila svou povinnost a oznámila žalobkyni vady předmětu nájmu. Vady předmětu nájmu užívání prostoru žalovanou zcela prokazatelně znemožňovaly. Výpověď z nájmu bez výpovědní doby proto okresní soud hodnotil jako oprávněnou a řádnou a nárok žalované na prominutí nájemného za celou dobu trvání nájemního vztahu za důvodnou a vyplývající z ustanovení § 2208 odst. 1 občanského zákoníku. Z tohoto důvodu žalobu v plném rozsahu zamítl.

2. Proti tomuto rozsudku podala odvolání žalobkyně, rozsudek napadá v plném rozsahu, jako odvolací důvody uplatňuje důvody ve smyslu § 205 odst. 2 písm. b), c), d), e), f) a g) o. s. ř. a navrhuje, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví v plném rozsahu a žalobkyni přizná plnou náhradu nákladů řízení. Vytýká mu jak nesprávné právní posouzení, tak neúplná a rozporná skutková zjištění. Tvrdí, že soud prvního stupně svévolně potlačil výslovná ujednání nájemní smlouvy uzavřené 8. 8. 2022 a přiznal předávacímu protokolu povahu dodatku, ačkoli jde jen o evidenční listinu předání a smlouvu lze měnit výlučně písemným dodatkem. Zdůrazňuje, že smlouva v čl. I odst. 1.4 a čl. XIV odst. 14.3 zachycuje prohlášení nájemce o prohlídce a úplnosti informací a že režim čl. IV odst. 4.2 a 4.4 rozlišuje vady bránící převzetí od drobných nedodělků, které nepředstavují důvod k odmítnutí převzetí ani k neplacení nájemného. Dovozuje, že žalovaný prostory převzal, čímž akceptoval jejich stav a vyloučil možnost opřít neplacení či okamžité ukončení o drobné úpravy uvedené v protokolu (turnikety, úklid, výmalba, toalety, změny příček). Podle žalobce soud bezdůvodně bagatelizoval zásadu pacta sunt servanda, zaměnil interpretační hlediska dle § 556 občanského zákoníku a nahradil jasný text smlouvy vlastním výkladem. Dále namítá, že závěr o „nezpůsobilosti“ prostor k užívání je vágní, nepřezkoumatelný a neodpovídá provedenému dokazování, neboť soud neidentifikoval konkrétní vady, jež by bránily převzetí nebo užívání, a nespojil je se smluvními povinnostmi pronajímatele. Tvrdí, že spor se redukoval na neurčité „zednické nedodělky“, ačkoli svědecké výpovědi (zejm. [jméno FO] a [jméno FO]) měly potvrdit, že domluvené odstranění příček proběhlo a zásadní námitky žalovaného mířily primárně k elektrickému příkonu. Podle žalobce soud opomenul, že žalovaný ani přes poučení dle § 118a o. s. ř. nespecifikoval, co znamenalo „zvětšit místnosti dle předchozí domluvy“, a neunesl břemeno tvrzení ani důkazní k nemožnosti prostor užívat. Žalobce setrvale tvrdí, že prostory byly k 1. 9. 2022 uklizeny a následný nepořádek souvisel s neautorizovanými stavebními zásahy žalovaného, což však soud nepřiléhavě přičetl k tíži pronajímatele. Poukazuje na vnitřní rozpor rozsudku, který současně připouští neprokázaný rozsah „sjednaných“ úprav, a přesto na údajné nedostatky dispozic zakládá závěr o nezpůsobilosti. V rovině skutkové zdůrazňuje, že žalovaný prostory fakticky užíval, minimálně jako sklad, měl v nich uložené věci, jeho zástupci do prostor docházeli a organizovali činnosti, a v komunikaci s pronajímatelem sám přiznával, že nemá náhradní prostory a vyklizení odmítal. K právní kvalifikaci výpovědi dle § 2208 odst. 1 občanského zákoníku namítá, že nebyly včas a určitě oznámeny konkrétní vady bránící užívání a že pronajímateli nebyla poskytnuta přiměřená lhůta k nápravě; říjnová výzva z roku 2022 je podle něj neurčitá a teprve prosincová výpověď konstruuje nesourodý katalog výhrad, neodrážející obsah předávacího protokolu. Upozorňuje, že skutečným důvodem obtíží byly vlastní technologické požadavky žalovaného (šířky vstupů pro stroje, požadovaný příkon a třífázové napětí), které si měl ověřit před podpisem smlouvy a jež nelze přičítat pronajímateli. Argumentuje i ujednáním čl. 14.2 o vyloučení některých ustanovení občanského zákoníku, převzetí rizika změny okolností a potřebě restriktivního přístupu k závěrům o neplatnosti či změně smlouvy, přičemž vyzdvihuje ochranu autonomie vůle v soukromém právu. Vytýká soudu způsob hodnocení důkazů: podle něj nedůvodně preferoval výpovědi ekonomicky zainteresovaných osob žalovaného před výpovědí nestranné svědkyně [jméno FO], a bez ověření přisoudil důkazní sílu fotografiím a videím, jejichž autenticita a lokace nebyla prokázána. V procesní rovině namítá nerovnoměrné poučování účastníků podle § 118a o. s. ř., když žalovaný byl opakovaně veden k doplnění tvrzení, zatímco žalobci nebylo poskytnuto jediné poučení, a přesto mu soud vytkl neunesení břemene tvrzení a důkazního k zásadním otázkám (uživatelný stav při předání, stav omítek, dokončení dohodnutých prací, užívání prostor žalovaným, autenticita obrazových důkazů). Považuje takové rozhodnutí za překvapivé, rozporné se zásadou rovnosti účastníků dle § 18 o. s. ř. a čl. 37 odst. 3 Listiny a dovolává se judikatury Nejvyššího soudu k poučovací povinnosti. Dodává, že vstup žalovaného do likvidace k 1. 2. 2025 nebyl v řízení ani v rozsudku reflektován, ač to považuje za zmatečné, a tvrdí, že své pohledávky přihlásil i do likvidace. Závěrem navrhuje, aby odvolací soud rozsudek změnil a žalobě vyhověl, přiznal mu náhradu nákladů řízení, eventuálně aby rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Zdůrazňuje, že plnil všechny povinnosti pronajímatele, umožnil užívání předmětu nájmu a nájemné mu náleží, zatímco žalovaný se snaží ex post přenést následky vlastního podnikatelského rozhodnutí na žalobce. Tvrdí, že právní posouzení prvostupňového soudu popírá smluvní konstrukci předání a odpovědnosti za drobné nedodělky, nedostatečně diferencuje mezi vadami bránícími užívání a nedostatky bez vlivu na placení, a bez opory v provedených důkazech akceptuje opožděné a rozporné výhrady žalovaného. Polemizuje s přičítáním „nepořádku“ pronajímateli a prosazuje závěr, že naplnění podmínek § 2208 odst. 1 občanského zákoníku pro okamžitou výpověď dáno nebylo. Namítá i nepřezkoumatelnost klíčového závěru o nezpůsobilosti a nedodržení principů spravedlivého procesu. Akcentuje, že předávací protokol nemohl měnit smlouvu, že rozsah údajně sjednaných stavebních úprav nebyl prokázán a že žalovaný prostory reálně držel a užíval. Dále uvádí, že případné drobné nedodělky by podle smlouvy nemohly založit nárok na neplacení nebo na okamžité ukončení nájmu. Prosazuje, aby odvolací soud obnovil respekt k autonomii vůle, jazykovému výkladu smlouvy a důkazním pravidlům. Opakuje, že rozdílné technologické požadavky nájemce nejsou vadami předmětu nájmu ve smyslu zákona ani smlouvy. Uzavírá, že napadený rozsudek spočívá na nesprávném právním posouzení a na vadách řízení a že je na místě jeho změna ve prospěch žalobce, popř. zrušení a vrácení věci k dalšímu řízení.

3. K odvolání žalobkyně se vyjádřila žalovaná s argumentací obsaženou v odvolání nesouhlasí, naopak rozsudek soudu prvního stupně považuje za správný a navrhuje jeho potvrzení. Žalovaná zdůrazňuje, že tvrzení žalobkyně o přenášení následků podnikatelského selhání nemá oporu v provedených důkazech ani ve skutkových závěrech soudu prvního stupně. Uvádí, že sama aktivně požadovala dokončení sjednaných úprav, a dokonce podala žalobu na jejich provedení. Odmítá obvinění z nepovolených stavebních zásahů, neboť neexistuje jediná výzva žalobkyně k jejich ukončení či k náhradě škody. Klíčovým bodem je listina nadepsaná jako předávací protokol, která podle obsahu stvrzuje povinnost žalobkyně provést úpravy před zahájením nájmu, nikoli převzetí prostor žalovanou. Obsah dokumentu svědčí o dohodě o dalších pracích, a i kdyby šlo o protokol, jednalo by se o převzetí s výhradou či odkládací podmínkou. Žalovaná se ztotožňuje se závěry soudu, že prostory nebyly způsobilé k podnikání k 1. 9. 2022 a žalobkyně neprokázala opak. Tvrzení o svévolných zásazích žalované soud nezjistil, stejně jako údajné užívání prostor, které žalobkyně dovozuje z vytržených e-mailů. Chronologie po 29. 8. 2022 dokládá snahu žalované řešit situaci – dokončením úprav nebo zajištěním náhradních prostor. Výpověď smlouvy žalovaná odmítla, protože neměla zajištěnu náhradu, zatímco žalobkyně sama přerušila spolupráci se zedníkem a nebyla schopna úpravy dokončit. Ani tvrzení o věcech žalované v prostorách neprokazuje převzetí, šlo o původní vybavení. Žalovaná vytýká žalobkyni selektivní práci s důkazy a připomíná, že soud hodnotil širší korespondenci. Námitka o nepoučení o důkazním břemeni není důvodná, žalobkyně věděla, že musí prokázat způsobilost předmětu nájmu, což neučinila. Případný poučovací deficit by nebyl důvodem ke zrušení rozsudku, ale k doplnění v odvolacím řízení. Žalovaná setrvává na tom, že bez dokončení sjednaných úprav nemohlo dojít k předání prostor a žalobkyně neunesla důkazní břemeno. Pouhé označení listiny jako předávací protokol nemůže překlenout absenci splnění povinností pronajímatele. Argumentace žalobkyně nevyvrací zjištění o neprovedených úpravách a neumožnění užívání. Odvolací námitky proto nemohou obstát, neboť chybí právní základ pro vznik povinnosti hradit nájemné. Procesní postup žalované svědčí o snaze naplnit účel smlouvy, zatímco žalobkyně své povinnosti nesplnila. Žalovaná navrhuje potvrzení napadeného rozsudku a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení.

4. Krajský soud v Českých Budějovicích jako soud odvolací po zjištění, že odvolání žalobkyně bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou a je přípustné, přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně v plném rozsahu podle § 212 a § 212a odst. 1 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

5. Podle § 2201 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

6. Podle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

7. Podle § 2227 o. z. stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu nebo není-li ujednán k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

8. Podle § 2318 odst. 2 o. z. po dobu, po níž nájemce nemohl věc řádně užívat vůbec nebo jen se značnými obtížemi, má nájemce právo na prominutí nájemného anebo na slevu z nájemného nebo snížení nájemného; své právo musí nájemce uplatnit u pronajímatele do konce ujednané doby nájmu, jinak zanikne.

9. Podle § 2214 o. z. nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel hned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl.

10. Odvolací soud neprovedl žalobkyní až při odvolacím jednání uplatněný důkazní návrh výslechem svědka [jméno FO] jako nepřípustný, když žalobkyni nic nebránilo, aby návrh na výslech tohoto svědka uplatnila včas před soudem prvního stupně před nastalou koncentrací řízení. Skutečnost, že tehdy žalobkyně neznala přesné místo pobytu tohoto svědka, z tohoto důkazu nečiní důkaz v odvolacím řízení přípustný, podmínkou pro uplatnění důkazního návrhu není aktuální znalost o místě pobytu navrhovaného svědka.

11. Odvolací soud neshledal žádné vady řízení před soudem prvního stupně (nepřesné označení názvu žalované v záhlaví napadeného rozsudku nepředstavuje vadu řízení, která může mít za následky nesprávné rozhodnutí ve věci, ale pouze vadu písemného vyhotovení rozsudku, která má být zhojena opravným usnesením), okresní soud hodnotil důkazy logicky a přesvědčivě a dostatečně zjistil skutkový stav věci. Odvolací soud vychází ze skutkových zjištění učiněných okresním soudem.

12. Odvolací soud aplikuje především zásadu procesní ekonomie, která je namístě zejména ve sporech zatížených velkým množstvím argumentů a subargumentů jedné či obou stran sporu. V této souvislosti se odkazuje na závěry konstantní judikatury vyšších soudů (viz III. ÚS 989/08, III. ÚS 3122/09, 29ICdo 13/2015, 28Cdo 899/2020 aj.) shrnuté v právní větě: „Z práva na spravedlivý proces nevyplývá povinnost soudů vypořádat se s každou jednotlivou námitkou účastníka; není porušením práva na spravedlivý proces, jestliže soudy nebudují vlastní závěry na podrobné oponentuře a vyvracení jednotlivě vznesených námitek, pakliže proti nim staví vlastní ucelený argumentační systém, který logicky a v právu rozumně vyloží tak, že podpora správnosti jejich závěrů je sama o sobě dostatečná.“ Tyto závěry reagují na praxi některých advokátů zatížit spor velkým množstvím argumentů, subargumentů, námitek a úvah, jejímž cílem je řízení maximálně protáhnout a oddálit negativní výsledek pro svého klienta, který nelze zvrátit věcnou argumentací. Odvolací soud v této věci své rozhodnutí staví na uceleném argumentačním systému při zohlednění principu procesní ekonomie.

13. Odvolací soud neakceptuje námitky žalobkyně směřující proti hodnocení důkazů a zjištěnému skutkovému stavu věci okresním soudem, když skutková zjištění mají plně oporu v provedených důkazech. Dokazování v občanském soudním řízení je založeno na zásadě volného hodnocení důkazů, je na soudu, který příslušné důkazy provedl, aby je volně hodnotil, tedy sám posoudil relevanci a přesvědčivost jednotlivých důkazů a své závěry logicky odůvodnil. Tak tomu je v tomto případě. Žalobkyně nemůže být úspěšná s námitkou, když opakuje svou skutkovou verzi (která byla soudem prvního stupně zčásti vyvrácena a zčásti označena za neprokázanou) a s poukazem na to, že provedené důkazy lze hodnotit odlišně, než učinil okresní soud. Vždy je možné odlišné hodnocení důkazů, než které zvolil nalézací soud. Podstatné je, že okresní soud své skutkové závěry opřel o provedené důkazy, které hodnotil logicky a přesvědčivě.

14. Pokud jde o rozsah zjištěných skutečností, odvolací soud má za to, že okresní soud činil skutková zjištění v podstatně širším rozsahu, než bylo pro posouzení věci nutné. Z odůvodnění rozsudku není zřejmé, zda a jakým způsobem okresní soud analyzoval daný případ s ohledem na rozložení břemene tvrzení a důkazního břemene, analýzy relevantní právní úpravy a z toho vyplývající závěry o nezbytném rozsahu potřebných skutkových zjištění. Pokud tak činil, jeho závěr nebyl správný s ohledem na procesní ekonomii, když činil zbytečně obsáhlé skutkové závěry z valné části o skutečnostech, které nejsou pro právní posouzení věci nutné (např. otázka, zda žalovaná předmět nájmu užívala, chtěla či nechtěla jej užívat, zda došlo k předání předmětu nájmu žalované, zda existovala snaha nalézt náhradní prostory, skutečnosti týkající se předešlého řízení vedeného u Obvodního soudu pro Prahu 10).

15. Břemeno tvrzení a důkazní břemeno je v tomto sporu rozloženo následovně. Žalobkyně uplatňuje nárok na úhradu nájemného, postačuje proto, aby tvrdila a prokázala existenci platné nájemní smlouvy. Nájemní smlouva je totiž svou povahou konsenzuálním kontraktem, který vzniká již v okamžiku setkání projevu vůle, povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy na straně nájemce, tedy povinnost hradit nájemné, tedy vzniká již okamžikem vzniku nájmu, nikoliv až předáním předmětu nájmu, jak by tomu bylo u reálného kontraktu. Tvrzení žalobkyně o existenci nájemní smlouvy mezi stranami nebyla v řízení sporná, žalobkyně tedy v plném rozsahu unesla obě břemena. Je tedy zcela nedůvodná její námitka o tom, že žaloba byla zamítnuta údajně proto, že neunesla důkazní břemeno, aniž o tom byla poučena. Tato námitka je zcela lichá, když z odvodnění rozsudku jednoznačně vyplývá, že důvodem zamítnutí žaloby není neunesení jakéhokoliv břemene ze strany žalobkyně, ale úspěšně prokázaná obrana žalované.

16. Základní povinností pronajímatele je umožnit nájemci užívat předmět nájmu. Nicméně pronajímatel není povinen tvrdit a prokazovat tuto skutečnost pro úspěšné uplatnění nároku na úhradu nájemného, když v poměrech tohoto sporu se tato otázka řeší v souvislosti s uplatněným nárokem nájemkyně na prominutí nájemného. Důsledkem nesplnění povinnosti pronajímatele umožnit nájemci užívání předmětu nájmu (včetně způsobilosti předmětu nájmu k užívání sjednaným či obvyklým způsobem), je právě vznik nároku nájemce požadovat prominutí, slevu či snížení nájemného. Jestliže žalovaná uplatnila nárok na prominutí nájemného, má břemeno tvrzení a důkazní břemeno prokázat stav předmětu nájmu a jeho nezpůsobilost k užívání nájemcem pro sjednaný účel či účel obvyklý. Jinými slovy žalovaná prokazuje existenci skutečností naplňující hypotézu normy § 2318 odst. 2 o. z. včetně včasného uplatnění takového nároku do konce sjednané doby nájmu (tedy vyloučení možné prekluze nároku). Hypotézou zmíněného § 2318 odst. 2 o. z. je nemožnost užívání předmětu nájmu vůbec nebo jen se značnými obtížemi, tedy existence vady pronajaté věci, za kterou odpovídá pronajímatel, tedy že nejde o vady akceptované nájemcem, nebo vady, které má povinnost odstranit nájemce, nebo vady, které nájemce způsobil. Poslední položkou je prokázání, že nájemce uplatnil existenci vady předmětu nájmu ve smyslu § 2214 o. z. Jak vyplývá z obsahu odůvodnění přezkoumávaného rozsudku, ve všech těchto bodech okresní soud uzavřel, že naplnění těchto skutečností žalovaná prokázala. Odvolací soud se od závěru okresního soudu odchyluje pouze v otázce okamžiku prvního uplatnění existence vad předmětu nájmu, když první uplatnění existence vad spatřuje již v okamžiku podpisu listiny nazvané Předávací protokol, která zachycuje nájemkyní vymíněné a požadované vlastnosti předmětu nájmu související se zamýšleným účelem nájmu, které v době uzavření nájemní smlouvy předmět nájmu nesplňoval a tam uvedený závazek žalobkyně tyto požadavky naplnit.

17. Lze tedy uzavřít, že žalobkyně unesla břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně existence platné nájemní smlouvy, žalovaná naproti tomu unesla břemeno tvrzení i důkazní břemeno ohledně prokázání stavu předmětu nájmu, když okresní soud v této otázce vycházel z provedeného dokazování, a to objektivních důkazů – fotografií zachycujících stav předmětu nájmu ke dni 12. 10. 2022. Odvolací soud se plně ztotožňuje i se závěrem okresního soudu o existenci vad předmětu nájmu, konkrétně nesplnění povinnosti uvést předmět nájmu žalobkyní do stavu splňující požadavky uvedené v listině nazvané jako Předávací protokol. Samotný stav pronajatých prostor, jak je zachycen na fotografiích a jak je popsán v odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně v odstavcích 61. a 62., a jak je analyzován v odstavcích 65. a 66. zjevně není způsobilý nejen pro žalovanou zamýšlený způsob užívání, ale ani pro jakékoliv běžné užívání, snad s výjimkou možnosti skladování věcí bez větší hodnoty.

18. Okruh podstatných skutečností zahrnuje tedy existenci smlouvy a objektivní existenci vad předmětu nájmu, za něž odpovídá pronajímatel. První uvedená skutečnost je podstatná pro existenci nároku žalobkyně na úhradu nájemného, druhá uvedená skutečnost je podstatná pro vznik nároku žalované na prominutí nájemného v plném rozsahu. Již samotný závěr o existenci objektivních vad předmětu nájmu způsobující nemožnost řádného užívání věci vůbec nebo jen se značnými obtížemi prokazuje důvodnost obrany žalované a je tedy zcela bez významu, zda žalovaná předmět nájmu převzala či nikoliv, zda jej užívala či zda jej chtěla užívat či nechtěla užívat, zda se snažila a kdy najít náhradní prostory a co požadovala po žalovaném v řízení před Obvodním soudem pro Prahu 10.

19. Ze strany soudu prvního stupně, účastníků tohoto řízení i jejich zástupců došlo k pominutí dvou podstatných právních aspektů ve věci. Prvním aspektem je, že žalobkyně vedle tvrzeného dlužného nájemného požaduje též úhradu sjednaných záloh na služby spojené s užíváním pronajatých prostor, když z povahy věci tohoto nároku jako zálohových plateb i ze závěrů konstantní soudní judikatury (mimo jiné rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1977/2015 publikované ve Sbírce rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu jako R 74/2017) vyplývá, že pronajímatel může uplatňovat nárok na úhradu zálohových plateb na služby pouze do okamžiku, kdy mělo dojít k jejich vyúčtování (k tomu mělo dojít na jaře roku 2023). Po tomto okamžiku může uplatňovat výhradně výši skutečného nedoplatku na těchto službách. Část nároku žalobkyně na úhradu těchto záloh tedy musí být zamítnuta bez dalšího jako nedůvodná.

20. Druhým aspektem je neodůvodněnost námitek žalobkyně proti okamžité výpovědi nájmu ze strany žalované a úvahy a závěry okresního soudu o důvodnosti podané výpovědi. Ohledně této okolnosti došlo k transformaci vyvratitelné domněnky odůvodněnosti této výpovědi na domněnku nevyvratitelnou. Došlo k tomu proto, že žalobkyně sice podala písemně námitky proti výpovědi, nicméně v zákonem stanovené prekluzivní lhůtě nepodala k soudu žalobu na přezkoumání důvodnosti této výpovědi, důsledkem je vznik nevyvratitelné domněnky důvodnosti této výpovědi, a to k okamžiku uplynutí prekluzivní lhůty pro podání takové žaloby. Žalobkyně tedy není oprávněná zpochybňovat důvodnost podané výpovědi. Tato otázka nemůže být řešena ani jako otázka předběžná v následných soudních řízeních a závěry okresního soudu o důvodnosti výpovědi jsou tedy zcela nadbytečné. Předmětem přezkumu může být pouze otázka případné neplatnosti či zdánlivosti takové výpovědi. Odvolací soud neshledává a žalobkyně ani netvrdí, že by tyto vady měly u předmětné výpovědi existovat. Závěrem je, že okamžitá výpověď nájmu žalovanou je odůvodněná a nejde o neplatné či zdánlivé právní jednání.

21. Okresní soud při svém právním hodnocení věci použil nesprávnou právní úpravu, tedy § 2208 o.z., který však na souzený případ nedopadá. V této věci jde o nájem prostor sloužících podnikání, proto se na něj neaplikuje uvedené ustanovení. § 2208 o. z. Nicméně právo žalované na prominutí nájemného v důsledku nemožnosti užívání předmětu nájmu vůbec či se značnými obtížemi vyplývá z ustanovení § 2318 o z. Stejně tak i v případě tohoto smluvního typu má žalovaná právo na okamžitou výpověď z uvedeného důvodu, a to podle ustanovení § 2027 o. z., případně § 2232 o. z. Okresní soud tedy vycházel z nesprávných právních norem, nicméně jeho závěry o oprávněnosti nároku žalované na prominutí nájemného za celé období trvání nájemního vztahu jsou správné a mají oporu ve výše uvedených ustanoveních, která se aplikují přímo na smluvní typ nájmu prostor sloužících podnikání.

22. Výše uvedeným výkladem byly vyvráceny některé námitky žalobkyně uplatněné v podaném odvolání. Odvolací soud se nyní krátce vyjádří k námitkám dalším. Předmětem sporu a velkých disputací právních zástupců obou stran byla otázka a povaha listiny nazvané jako předávací protokol, tedy zda skutečně šlo o předávací protokol, či o listinu zachycující smluvní ujednání. Tento spor je sporem ryze akademickým a nepodstatným. Z obsahu této listiny je nepochybně zřejmé, že zachycuje nájemkyní vyměněné a požadované vlastnosti předmětu nájmu související s jí zamýšleným účelem nájmu. Pro poměry tohoto sporu je podstatný obsah tohoto právního jednání, nikoliv jeho forma či označení. Jinými slovy je podstatné, co tato listina zachycuje, naopak je vedlejší, zda této listině přisoudíme povahu předávacího protokolu, nebo změny či doplnění smluvních ujednání či oboje.

23. Odvolací soud souhlasí se závěrem okresního soudu o neakceptovatelnosti právní argumentace žalobkyně, která znamená zjevnou dezinterpretaci jednání a projevené vůle nájemkyně při formulaci a podpisu listiny nazvané jako Předávací protokol. Teze žalobkyně by se dala stručně shrnout takto: Žalovaná jako nájemkyně podepsala smlouvu a předávací protokol, kde si vymínila určité vlastnosti pronajaté věci, a tím podle žalobkyně vyjádřila vůli akceptovat těmto požadavkům odporující momentální stav pronajaté věci a nepožadovat úpravy, které uvedla a vymínila si předávacím protokolem. Jde o zcela absurdní dezinterpretaci jednání a projevené vůle žalovanou, která je nejen projevem zjevného formalismu, ale zejména je v naprostém rozporu s elementární logikou. Žalobkyně touto krkolomnou argumentací dochází k závěru, že vůlí žalované byl pravý opak toho, co skutečně projevila a na čemž následně a doposud i v tomto řízení trvala.

24. Nelze souhlasit ani s námitkou žalobkyně, že závěr okresního soudu o nezpůsobilosti předmětu nájmu má být nepřezkoumatelný z důvodu nedostatku důvodů a argumentace. Stav nájmu vyplynul z provedené fotodokumentace, stav pronajatých prostor je zjevný a nemusí být obsáhle argumentováno, že prostor, kde nedošlo k ukončení bouracích prací, kde je část omítek odstraněna na holou zeď, elektroinstalace je odkrytá a chybí základní hygienické vybavení, je nezpůsobilá nejen ke smluvenému účelu nájmu, ale ani k jakémukoliv běžnému užívání.

25. Ze všech výše odvedených důvodů shledal odvolací soud podané odvolání nedůvodným, napadený rozsudek naopak věcně správným, a proto jej podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

26. O nákladech odvolacího řízení soud rozhodoval podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. podle kritéria úspěchu v odvolacím řízení. Žalobkyně nebyla se svým odvoláním úspěšná ani zčásti, proto právo na náhradu nákladů odvolacího řízení přísluší žalované. Soud přiznal žalované náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 14 205,40 Kč, která se skládá z náhrady za právní zastoupení za dva úkony (písemné vyjádření k odvolání a účast na odvolacím jednání) po 5 420 Kč za úkon, dvě paušální náhrady hotových výdajů advokáta po 450 Kč a 21 % DPH.

Poučení