23 C 18/2024 - 265

Rubrum

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl soudcem JUDr. Tomášem Křiváčkem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] se sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] se sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Anonymizováno] [Jméno žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] se sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení částky 108 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, jíž se žalobkyně domáhala proti žalované zaplacení částky 108 000 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,1 % denně z částky 18 000 Kč od 15.10.2022 do zaplacení, od 15.11.2022 do zaplacení, od 15.12.2022 do zaplacení, od 11.1.2023 do zaplacení, od 11.2.2023 do zaplacení a od 11.3.2023 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 107 278,60 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit státu náhradu nákladů řízení ve výši 2 250 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Českých Budějovicích.

Odůvodnění

1. Argumentace stran 1.1 Argumentace žalobkyně 1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala proti žalované zaplacení částky 108 000 Kč s příslušenstvím představující dlužné nájemné a dlužné zálohy na energie za 6 měsíců trvání nájmu. Žalobkyně jakožto pronajímatel a žalovaná jakožto nájemce uzavřeli dne 8.8.2022 smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byla bývalá vrátnice areálu smaltovny v [adresa]. V den podpisu smlouvy podepsala žalovaná zároveň i předávací protokol, čímž měla žalovaná předané prostory i převzít. Dle žalobkyně tím žalovaná potvrdila, že si prostory chce pronajmout ve stavu, v jakém byly při uzavření nájemní smlouvy, a tedy, že je chce pronajmout i ve stavu bez úprav uvedených v předávacím protokolu. Úpravy uvedené v předávacím protokolu proto nemůžou být ani důvodem pro slevu z nájemného, natož pak důvodem pro výpověď smlouvy. Žalovaná měla možnost vytknout vady a požadovat změny předmětu nájmu při podpisu předávacího protokolu, resp. odmítnutím jeho podpisu. Žalobkyně navíc učinila všechny požadované změny uvedené v předávacím protokole řádně a včas, resp. by tak učinila, pokud by jí v tom nebylo bráněno žalovanou. Žalovaná prostory užívala a bez souhlasu žalobkyně v nich prováděla stavební úpravy, čímž došlo k jejich poškození. Předmět nájmu dle žalobkyně vady neměl a pokud nějaké měl, způsobila je žalovaná. Žalovaná dne 8.12.2022 nájemní smlouvu vypověděla, avšak dle žalobkyně nešlo o platnou výpověď ve smyslu § 2208 o.z. Dle žalobkyně nebyly vady opakovaně písemně uplatněny, většina z nich byla ve výpovědi namítána poprvé. Žádné vady nejsou zmiňovány ani v dopisu žalované z 6.10.2022. Žalobkyně proto trvala na tom, že nájemní smlouva skončí uplynutím výpovědní doby dne 11.4.2023, kdy byl i sepsán předávací protokol. Dle žalobkyně je její žaloba důsledkem nemravného pokusu žalované o přenesení následků vlastního podnikatelského selhání na žalobkyni. Z okolností případu totiž vyplývá, že žalovaná po převzetí prostor tyto prostory už užívat nechtěla. Žalovaná přitom mohla dát výpověď, namísto toho začala provádět stavební úpravy, čímž prostory žalobkyně poškodila. Situace vznikla tak, že žalované byl ukončen předchozí nájem, proto rychle hledala náhradu. Neměla jiné prostory a potřebovala je přinejmenším k uskladnění svých strojů. Žalobkyně žalované vyhověla. Při podpisu smlouvy dne 8.8.2022 došlo i k vymezení oprav, které lze hodnotit nanejvýš jako nedostatky ve smyslu čl. 4.4 smlouvy, tj. které nebrání užívání a nezakládají nárok na slevu. Jednalo se o odstranění turniketů, zvětšení místností vybouráním některých příček, výměnu WC a úklid a výmalbu. Tyto požadavky žalované na úpravu předmětu nájmu byly žalobkyní prováděny od 8.8.2022 do 1.9.2022. Pokud jde o turnikety, žalobkyně je odstranila bezprostředně po uzavření nájemní smlouvy. Pokud jde o úklid, prostory byly k 1.9.2022 uklizeny. Pokud byl ke dni výpovědi v prostorách nepořádek, zřejmě jej vytvořila žalovaná, když v prostorách v rozporu se smlouvou prováděla změny. Pokud jde o úpravu prostor, místnosti byly dle domluvy zvětšeny. Změna spočívala ve zbourání některých příček, které žalobkyně do 1.9.2022 odstranila a místnost tak zvětšila. Žalovaná naopak v rozporu s nájemní smlouvou provedla odstranění dalších příček. K tomu na žádost žalovaného nechala žalobkyně ještě před 1.9.2022 zazdít 2 okna. Žalobkyně tedy provedla opravy a úpravy dle předávacího protokolu vyjma výměny WC a komplexní výmalby, což nebylo považováno za problematické a bylo plánováno k realizaci. Žalovaná prostory započala využívat a začala v nich i skladovat věci, zřejmě zde však nemohla provozovat svůj závod. Tento stav přikládá žalobkyně na vrub žalované, která si vlivem chybného úsudku pronajala prostory, které pro ni nejsou vyhovující. Pokud však žalovaná náležitě nezměřila svá zařízení a neprověřila příkon elektrické energie před uzavřením nájemní smlouvy, nemůže to jít k tíži žalobkyně.

2. Žalovaná přitom žalobkyni vyjma jistoty, jež jí byla vrácena a nájemné a poplatky za měsíc září 2022 ničeho nezaplatila. Žalovaná částka tak představuje 6 x nájemné po 15 000 Kč za měsíce říjen 2022 až březen 2023 a zálohy na služby ve výši 6 x 3 000 Kč za stejné období. Kromě toho požadovala žalobkyně i smluvní úrok z prodlení ve výši 0,1 % denně z dlužných částek. 1.2 Argumentace žalované 3. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala, a to ani co do důvodu, tak ani co do výše. Namítla, že žalobkyně nikdy nepředala žalované předmět nájmu v dohodnutém stavu umožňujícím jeho užívání žalovanou. Z toho důvodů žalovaná předmět nájmu nikdy neužívala a tím žalované nevznikla povinnost hradit za užívání prostor nájemné. V předávacím protokolu z 8.8.2022 bylo výslovně dohodnuto, že předmět nájmu bude žalobkyní uveden do stavu, že budou: odstraněny turnikety, bude proveden úklid, malba místností, výměna toalet a dojde ke zvětšení místnosti dle předchozí domluvy. Provedení těchto úprav bylo nezbytné k užívání prostor ke sjednanému účelu, tj. k provozování výroby reklamních materiálů pomocí sítotisku, pryskyřice a laseru a dále jako skladovací prostor. Tyto změny měla žalobkyně provést nejpozději k prvnímu dni nájmu, tj. nejpozději k 1.9.2022. To však nesplnila ani do sjednaného data ani nikdy později. Žalovaná proto žalobkyni v průběhu září 2022 opakovaně vyzývala ke splnění smluvních povinností, k čemuž stále nedocházelo. Žalobkyně se snažila věc řešit nabídkou jiných prostor, které ovšem nebyly pro žalovanou vhodné. Protože žalobkyně nebyla schopna dostát svým závazkům, koncem září 2022 vrátila makléřka, která prostory pro žalovanou objevila, žalované sjednanou provizi. Ani do konce září 2022 nebyly požadované změny provedeny. Žalovaná proto vyhledala právní pomoc a jejím prostřednictvím byla žalobkyně vyzvána, aby do 10.10.2022 písemně potvrdila, zda své smluvní povinnosti splní, jinak si bude muset žalovaná najít jiné prostory. Žalovaná také žalobkyni vyzvala, aby vrátila nájemné za září 2022, kauci 15 000 Kč a zálohu na topení 3 000 Kč za září 2022. Dne 12.10.2022 pak žalovaná pořídila podrobnou fotodokumentaci a 18.10.2022 proběhla v předmětných prostorách schůzka, jíž se účastnil jednatel žalobkyně [jméno FO], jednatelka žalované [jméno FO], společník žalované [jméno FO] s manželkou a zástupce žalované [tituly před jménem] [jméno FO]. Jednání však nic pozitivního nepřineslo. Z toho důvodu přistoupila žalovaná dne 8.12.2022 k výpovědi nájemní smlouvy, a to podle § 2208 odst. 1 poslední věty o.z., tj. z důvodu, že předmět nájmu trpí vadami, které zásadním způsobem ztěžují jeho užívání, resp. jej zcela znemožňují. Jednalo se o výpověď s okamžitou účinností. Z opatrnost žalovaná uplatnila také právo na prominutí nájemného za září 2022 až do ukončení nájemní smlouvy. Žalovaná výpověď akceptovala, avšak neakceptovala její okamžitou účinnost a trvala na tříměsíční výpovědní lhůtě. Proto trvala, že klíče převezme až po této lhůtě. K tomu došlo 11.4.2023, o čemž byl sepsán protokol, v němž byl stav energií popsán jako beze změn. To také dokládá, že prostory nebyly žalovanou nikdy užívány.

4. Dle žalované není předávací protokol z 8.8.2022 svým obsahem předávacím protokolem, ale představuje doplňující ujednání k nájemní smlouvě, v němž jsou dohodnuty konkrétní změny předmětu nájmu, které má pronajímatel provést do 1.9.2022. Protokol nezachycuje typicky konkrétní stav, soupis vad ani prohlášení žalované, že v tomto stavu nemovitost přebírá do užívání. Právní jednání se nehodnotí dle svého označení, ale dle svého obsahu. Chybí zde prohlášení žalované, že předmět nájmu v tomto stavu přejímá do užívání, naopak obsahuje výčet požadovaných stavebních úprav. Jedná se tudíž o ujednání o změnách předmětu nájmu, které se žalobkyně zavázala provést nejpozději k prvnímu dni nájmu. Teprve po provedení těchto změn bylo předpokládáno komplexní předání předmětu pronájmu, při němž by došlo k zachycení stavu. Na základě tohoto dokumentu tak nedošlo k předání nemovitosti do užívání. Byly pouze dohodnuty změny předmětu nájmu a klíč poskytnutý žalované jí jen umožňoval kontrolu nad prováděním změn. Po provedení změn mělo dojít k předání nových klíčů včetně klíče od vstupní brány a klíčů od vnitřních dveří. K tomu ale nikdy nedošlo, žalobkyně úpravy nikdy nedokončila.

5. Pokud žalobkyně uvádí, že žalovaná měla možnost v protokole z 8.8.2022 vytknout vady a požadovat změny při podpisu protokolu, pak k tomu právě došlo. Je logické, že pokud žalovaná požadovala stavební změny, musely být žalobkyní nejprve provedeny a teprve poté je mohla žalovaná zkontrolovat a prohlásit, že v tomto stavu nemovitost nepřijímá do užívání.

6. Žalobkyně dle žalované splnila jediný požadavek uvedený v předávacím protokole, a to odstranění turniketů. Pokud jde o „zvětšení místností dle předchozí domluvy“, žalobkyně se zavázala do 1.9.2022 zvětšit místnosti zbouráním některých příček. S tímto procesem žalobkyně započala, ale nikdy ho nedokončila. Vybourané části zdí a stěn neomítla a nevymalovala. Při zvětšování prostoru žalobkyně i obnažila část elektrických rozvodů, které se staly neuživatelné a nebezpečné. Žalobkyně měla zvětšit i vstupní dveře, které zakoupila, ale nikdy je nedokončila. Předmět nájmu měl být k 1.9.2022 také uklizen a vymalován, aby do něj mohla žalovaná navézt výrobní stroje. Kromě toho, že se tak nestalo, se v předmětu nájmu nacházela stavební suť a další nepořádek. To bránilo nastěhování strojů a zahájení výroby. Rovněž k výměně WC nedošlo a na místě zůstala původní toaleta v katastrofálním stavu, z hygienického hlediska nepoužitelná. Místo toho žalobkyně odebrala z koupelny stávající umyvadlo. Předmět nájmu tak nesplňoval základní hygienické podmínky na pracovní prostor zaměstnanců stanovený právními předpisy. Dle žalované bylo samozřejmostí i to, že předmět nájmu bude zásoben elektrickým proudem o napětí 220 V, 380 V a vodou. Napětí 380 V ale nefungovalo a voda v objektu netekla. Otázka zásobování objektu elektřinou o napětí 380 V byla dle žalované řešena při prohlídce předmětu nájmu, ke které došlo pár týdnů před podpisem smlouvy. Této schůzky se účastnil jednatelka a společník žalované a za žalobkyni její jednatel, [jméno FO]. Během této první schůzky se měl společník žalované, [jméno FO], zajímat, zda je objekt napájen i elektřinou o napětí 380 V, což mu měl jednatel žalobkyně potvrdit a současně to vyplývalo i z údajů uvedených v rozvodné skříni. Žalovaná však měla o objekt zájem i za předpokladu, že by zde elektřina 380 V nebyla. Bylo možné užít generátor nebo přístroj určený k transformaci elektřiny z 220 V na 380 V.

2. Skutkový stav a skutková zjištění 2.1 Uzavření nájemní smlouvy 7. Nájemní smlouvu uzavřenou mezi účastníky zprostředkovala realitní makléřka pracující pro žalobkyni, paní [jméno FO]. Předmětné prostory inzerovala na [Anonymizováno] a na tento inzerát se jí ozvala jednatelka žalované, paní [jméno FO]. Před uzavřením smlouvy proběhla jedna schůzka, ale na podrobnosti z ní si již makléřka nepamatuje. Nájemní smlouvu připravila [jméno FO] na základě vzoru jednatele žalobkyně a byla i přítomna jejímu podpisu. Sepisovala rovněž požadavky žalované zachycené v předávacím protokolu. (Zjištěno z výpovědi svědkyně [jméno FO].)

8. Jednatel žalobkyně taktéž potvrdil, že první schůzka se konala přibližně 2 nebo 3 týdny před uzavřením smlouvy. Prostor si za žalovanou prohlédla jednatelka i společník, pan [jméno FO] (občan Rakouska). Prostory se mu velmi líbily, potřebovali je rychle, protože dostali výpověď. Zároveň uvedl, že bylo v plánu objekt rekonstruovat, proto se počítalo s tím, že případný nájem potrvá maximálně cca 2 roky. Jednalo se o prostor staré vrátnice, předtím jej využívala nějaká kapela, proto vyloučil, že by zde netekla voda nebo nefungovala elektřina, jak uváděla žalovaná.

9. Jednatelka žalované vypověděla, že majitel jejich původních prostor objekt prodal a nový majitel s nimi (ale ani s dalšími) neměl v úmyslu pokračovat. Proto žalovaná spěchala a potřebovala mít do konce srpna vyřešeny nové prostory. Jednatelka žalované přijela se společníkem žalované, panem [jméno FO] na schůzku do předmětu nájmu, objekt si prohlédli, panu [jméno FO] se líbil i dle členění místností. Dle jednatelky žalované se hned domluvilo odstranění turniketů, odstranění nízké stěny u původní vrátnice (v plánku na č.l. 120 napravo od turniketů), vzadu že se zvětší místnost a vybourají se futra a odstraní se technická místnost s bojlerem.

10. Společník žalované uvedl, že po 20 letech dostali výpověď z nájmu z důvodu prodeje nemovitosti, v níž sídlili. Jednatelka žalované nalezla předmětné prostory. Dne 8.8.2022 dopoledne se sešli na místě s jednatelem žalobkyně a objekt si prohlédli. Po domluvení stavebních úprav (podrobněji níže) měl jednatel žalobkyně tlačit, aby smlouva byla uzavřena co nejdříve, aby se mohlo začít se stavebními úpravami. Společník žalované následně odjel domů a makléřka mu pak zaslala smlouvu v němčině, aby se s ní seznámil. Na to se jí ještě ptal na věci, jako zda je budova pojištěná nebo jestli budou mít samostatný elektroměr. Na to jim mělo být odpovězeno, že objekt má vlastní elektroměr. Dále došlo k upřesnění předmětu podnikání žalované. Všechno se to odehrálo v jeden den, dopoledne byli v [Anonymizováno], ještě ten den odpoledne jim byla zaslaná smlouva a následně proběhla e-mailová komunikace, byl z toho ve stresu. Následně dal pokyn jednatelce, aby smlouvu uzavřela, zdála se mu být v pořádku. K dotazu soudu upřesnil, že on byl na místě poprvé toho 8.8.2022, předtím objekt prohlédla jednatelka. Jednání stran na schůzce 8.8.2022 tlumočila mezi jednatelem žalobkyně a společníkem žalované jednatelka žalované, trochu se spolu dorozumívali i anglicky.

11. Dne 8.8.2022 tak uzavřela žalobkyně jakožto pronajímatel se žalovanou jakožto nájemcem Smlouvu o nájmu nebytových prostor (dále jen „smlouva“ nebo „nájemní smlouva“), jejímž předmětem byly nebytové prostory o výměře 160 m2 v budově bývalé vrátnice na pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [Jméno advokáta C] 4 a parkovací stání až pro 3 automobily podél budovy. (Zjištěno ze smlouvy o nájmu nebytových prostor včetně německého překladu a příloh na č.l. 6-14.)

12. V čl. 1.4 smlouvy se mj. uvádí, že nájemce potvrzuje, že si předmět nájmu řádně prohlédl a zkontroloval a je seznámen s jeho stavem, výměrou a způsobem měření a že proti pronajímateli nemohou být ze strany nájemce vznášeny žádné nároky z důvodu nedostatečné specifikace předmětu nájmu nebo jeho vybavení. Ve smlouvě byl stanoven i účel pronájmu (čl. II), a to výroba reklamních materiálů pomocí sítotisku, pryskyřice a laseru a koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej – skladovací prostor. Doba trvání smlouvy (čl. III) byla stanovena na dobu určitou na 1 rok s možností automatického prodloužení, a to od 1.9.2022 do 31.8.2023.

13. K zahájení nájmu tak dle smlouvy nedošlo ke dni podpisu smlouvy a předávacího protokolu dne 8.8.2022. Na druhou stranu čl. IV stanovil, že předmět nájmu bude předán nájemci k užívání nejpozději v den podpisu smlouvy. Dle čl. 4.2 je nájemce povinen převzít pronajaté prostory, pokud jejich stav v době předání nebrání jejich řádnému užívání pro účel nájmu. Dle čl. 4.3 při předání a převzetí předmětu nájmu smluvní strany sepíší příslušný předávací protokol, v němž budou specifikovány jakékoliv zjevné nedostatky předmětu nájmu, a veškeré závady zaznamenané do protokolu musí být pronajímatelem opraveny či jinak odstraněny v nejkratší možné lhůtě nebo ve lhůtě sjednané v předávacím protokolu. Dle čl. 4.4 zjištěné nedostatky, jež nebrání užívání předmětu nájmu pro účel nájmu, nepředstavují důvod pro odmítnutí přijetí předmětu nájmu a nájemce je v tomto případě povinen předmět nájmu převzít. Takové nedostatky nezakládají nárok nájemce na slevu z nájemného nebo na neplacení nájemného.

14. Nájemné byl sjednáno ve výši 15 000 Kč bez DPH a bylo splatné vždy k 10. dni daného kalendářního měsíce. Dále byly sjednány zálohy na energie a služby spojené s nájem ve výši 3 000 Kč měsíčně splatné spolu s nájemným. K vyúčtování záloh mělo dojít minimálně jednou ročně ke dni 31. března následujícího kalendářního roku (čl. V). Z čl. 5.2 a) ovšem vyplývá, že záloha ve výši 3 000 Kč je stanovena pouze na teplo a voda a „energie“ budou fakturovány měsíčně/čtvrtletně dle domluvy stran. Pro případ prodlení s nájmem nebo zálohami byl sjednán smluvní úrok z prodlení ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení (čl. 5.5). Dle čl. 5.8 není nájemce oprávněn jednostranně započítávat své pohledávky vůči pohledávkám pronajímatele vzniklým na základě smlouvy, zadržovat platby nebo je jednostranně snižovat. Jistota byla sjednána ve výši 15 000 Kč (čl. 5.10).

15. Dle čl. VIII může pronajímatel i nájemce ukončit smlouvu kdykoliv v době jejího trvání písemnou výpovědí bez udání důvodu s výpovědní dobou 3 měsíců, která počíná běžet prvním dnem následujícího měsíce po dni doručení výpovědi druhé straně.

16. Podle čl. XI po převzetí pronajatých prostor má nájemce právo provádět stavební úpravy, doplňky a jiné stavební změny pouze po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. Veškerá příslušná povolení musí zajistit nájemce na vlastní náklady.

17. Téhož dne, 8.8.2022, byl účastníky podepsán i předávací protokol obsahující mj. ujednání o změnách předmětu pronájmu, v němž bylo již předtištěno: Předmět pronájmu bude k prvnímu dni trvání nájemní smlouvy uveden do stavu: - odstranit turnikety, úklid, malba místností, výměna toalety, zvětšit místnost dle předchozí domluvy. (Zjištěno z předávacího protokolu ze dne 8.8.2022 na č.l. 15).

18. Pro potřeby jediného společníka žalované byly smlouva i protokol opatřeny německým překladem.

19. Z výpovědi společníka žalované vyplynulo, že smlouva byla ze strany žalované podepsána jednatelkou společnosti [jméno FO] někdy ve večerních hodinách, kdy byly smlouva i protokol připraveny. Uvedl také, že za normálních okolností by smlouvu před přípravou prostor nikdy neuzavřel, byli ale v nouzové situaci, kdy byl ochoten přistoupit na všechno.

20. Za žalobkyni jsou smlouva i předávací protokol podepsány jednateli [jméno FO] a [jméno FO]. Fakticky za žalobkyni při uzavření smlouvy jednal a vystupoval [jméno FO] (orgány obou společností jsou ověřeny výpisy z obchodního rejstříku účastnic na č.l. 13 verte-14 a 20-21).

21. V této části zjišťovaného skutkového stavu se objevují rozpory v tom, jaké bylo složení osob na první schůzce, která se konala někdy v červenci 2022. Dle názoru soudu dochází v případě výpovědí jednatelů obou účastníků ke směšování 1. a 2. schůzky, z výpovědi společníka žalované se spíše jeví, že se této první schůzky neúčastnil a za žalovanou ji absolvovala jen jednatelka žalované. Nejde však o podstatnou záležitost ani z ní nelze dovozovat, že by některý ze svědků či jednatelů záměrně neuváděl pravdu, je třeba přihlédnout i ke značnému časovému odstupu. Dále společník žalované zpochybnil podepsání předávacího protokolu ještě dne 8.8.2022. Pro věc samotnou ale není podstatné, zda k tomu došlo 8. či 9.8.2022. 2.2 Problémy vzniklé po uzavření smlouvy 2.2.1 Velikost vstupních dveří 22. Z výpovědí jednatelů účastníků i svědkyně [jméno FO] je prokázáno, že ze strany žalované bylo v době po uzavření nájemní smlouvy, avšak dříve než mělo dojít k zahájení nájmu, tj. někdy v průběhu 2. poloviny srpna 2022, zjištěno, že její stroje neprojdou vstupními dveřmi, aniž by bylo třeba stroje demontovat. Hlavní vstup do objektu tvořila dvojice dveří vzdálená od sebe cca 1 m. Obě dveře mohly mít rozměry cca 1,2 x 1,95 m (zjištěno z fotografie na č.l. 74 verte a výpovědi jednatele žalobkyně). V rámci snahy o vyřešení tohoto problému nabídl jednatel žalobkyně, že pořídí větší dveře, na jejichž pořízení se obě strany budou podílet napůl. Jednatel žalobkyně za tím účelem zakoupil garážová vrata v ceně cca 10-11 000 Kč a přivezl je na místo (kromě výpovědi jednatelů obou účastnic zjištěno i z fotografie na č.l. 75 a 65 verte). Jednatel žalobkyně uvedl, že pár dní poté, co vrata přivezl k osazení, se ozvala jednatelka žalované, že mají problém, neboť jejich stroje těmito vraty neprojdou na výšku. Na to odpověděl, že budova je nějak staticky postavená, je tam překlad a oni bez stavebního povolení nemohou zbourat překlad a kus střechy a zvětšit dveře do výšky 2,5 m. Pokud žalovaná chce, ať si to zajistí sama. K montáži těchto vrat nakonec nikdy nedošlo.

23. Jednatelka žalované připustila, že zjistila, že jejich stroje dveřmi neprojdou, mluvila proto s jednatelem žalobkyně a dohodli se, že vrata společně najdou s tím, že uhradí polovinu nákladů na dveře i na práci. Jednoho dne přišla do objektu a vrata zde stála, aniž by se s ní někdo na něčem domluvil. Když sdělili, že by dveře potřebovali vyšší, měl jednatel žalobkyně uvést, že to nejde bez stavebního povolení, že je tam překlad a umístit lze jen ty vrata, co zakoupil. Jednatelka žalované uvedla, že toto nakonec akceptovala, nechť tam žalobkyně ta vrata namontuje a žalovaná své stroje demontuje. Ale ani pak se nic nedělo, k zabudování těch vrat nedošlo. Jednatelka žalované rovněž k dotazu připustila, že měla možnost si před podpisem smlouvy prostory prohlédnout a přeměřit.

24. Společník žalované vypověděl, že se následně domlouvali na instalaci větších vrat, ale protože na nastěhování strojů spěchali, byli ochotni stroje rozebrat a nastěhovat je i dveřmi stávajícími. Nová vrata měla dle něj zabudovat žalobkyně prostřednictvím jejich pracovníka ([Anonymizováno]). 2.2.2 Elektřina 25. Žalovaná rovněž zjistila, že v prostorách není takový příkon elektrické energie (380 V), který potřebuje pro svůj provoz.

26. Jednatel žalobkyně v rámci své výpovědi popřel, že by se žalovaná strana před uzavřením smlouvy o elektřinu zajímala a nesdělovali ani velikost svých strojů. Dle něj jednatelka žalované ani nevěděla, že jejich stroje jsou na 380 V. K dotazu soudu, když žalovaná uvedla, že tam je na to zásuvka (pozn. nesprávná formulace otázky soudu, správně nejde o zásuvku, ale elektroměr a štítek v jističové skříni), jednatel žalobkyně odpověděl: „Historická, 100 let stará prostě zásuvka, která tam někde visela, ani elektro na 380 V tam není, máte fotodokumentaci, v předávacím protokolu je napsaný elektroměr s číslem a 220 V.“ Jednatel žalobkyně také uvedl, že s problémem s elektřinou za ním přišla jednatelka žalované, která sehnala elektrikáře schopného elektřinu v objektu upravit, ovšem za 150 000 Kč a až za 3 měsíce. Z toho důvodu jednatel žalobkyně oslovil jiného elektrikáře, který byl trochu levnější, ale uvedl, že ten rozsah prací je zhruba na měsíc. Mezitím se řešila ta vrata.

27. Jednatelka žalované vypověděla, že co se týče elektřiny, „samozřejmě nejsou stupidní, aby šli někam, kde není elektřina“. Na elektřinu se na prohlídce, kde byl přítomen i pan [jméno FO], ptali a mělo jim být jednatelem žalobkyně sděleno, že tam požadovaný příkon je a dokonce jim byl ukazován měřič s takovými údaji. Ten dotaz měl pokládat pan [jméno FO], tlumočit jej měla jednatelka žalované. Proto nikdo nepočítal s tím, že tam takový příkon nebude. Když si to pak chtěli zkontrolovat, přizvali elektrikáře, s nímž řešili i rozvody světel a další, a proto bylo nacenění přes 100 000 Kč. Jednatel žalobkyně se dle ní chtěl k nákladům na nové rozvody připojit, a to s ohledem na plánovanou rekonstrukci.

28. Společník žalované vypověděl, že když se byl podívat na předmět nájmu (tzn. ještě před uzavřením smlouvy), měl jednateli žalobkyně popsat předmět svého podnikání a sdělit mu, že k provozu mají 3 základní požadavky – přívod vody, elektřiny a topení. Pokud šlo o proud, přišli k takové spínací skříni a zeptal se, zda je zde 380 V. Nahoře měla být cedule, kde bylo napsáno 380 V. Jednatele žalobkyně se měl přímo ptát na elektřinu 380 V. Ten s ním šel k té skříni a prstem mu ukazoval na označení 380 V, chtěl to vidět na vlastní oči. Této informaci věřil, neměl potřebu ji ověřovat. Pokud jde o rozvody, bylo domluveno, že se udělají v rámci té přestavby.

29. Svědkyně [jméno FO] uvedla, že si nevzpomíná, že by žalovaná požadovala přívod elektřiny o napětí 380 V, má za to, že by byl takový požadavek zapsán v tom předávacím protokolem, ale přímo si na takovou záležitost nepamatuje.

30. Listinou z 6.10.2022 vyzvala žalovaná žalobkyni k neprodlenému splnění smluvních povinností a k odvrácení dalších škod. Žalovaná žalobkyni vytkla, že dosud příslušné nebytové prostory žalované nepředala a současně ji žalobkyně informovala o tom, že termín předání bude dále posunut. Žalovaná tak nemůže předmět nájmu užívat, ačkoliv je dle smlouvy měla užívat už od 1.9.2022. Vyzvala proto k předání prostor ve stavu způsobilém k užívání pro sjednané účely, včetně zajištění energií a služeb spojených s nájmem. Požádala, aby žalobkyně nejpozději do 10.10.2022 písemně potvrdila, že je připravena splnit své smluvní povinnosti, přičemž součástí tohoto potvrzení má být i náhradní termín předání. V případě, že se tak nestane, bude žalovaná vycházet z toho, že žalobkyně není schopná tuto povinnost splnit a za účelem odvrácení vzniku dalších škod bude žalovaná nucena pronajmout si jiné prostory. Náhradní prostory nalezla, nájem by zde ovšem činil 43 000 Kč měsíčně. Kromě škody v podobě vyššího nájmu pak žalovaná upozornila, že jí od 1.9.2022, kdy není schopna produkovat žádné výrobky, vzniká každý měsíc další škoda přes 100 000 Kč, a tudíž si vyhrazuje právo požadovat po žalobkyni náhradu těchto škod. V závěru výzvy požadovala žalovaná vrátit veškeré jí uhrazené platby, a to nájemné za září 2022 ve výši 15 000 Kč, složenou kauci ve výši 15 000 Kč a zálohu na topení ve výši 3 000 Kč. (Zjištěno z výzvy žalované ze dne 6.10.2022 na č.l. 77-79.)

31. Vrátí-li se soud k uváděným údajům o elektřině ve výpovědi jednatele žalobkyně (odst. 26 odůvodnění), v předávacím protokolu nic takového uvedeno není. Předávací protokol z 8.8.2022 uvádí: „stav měřičů: dle spotřebované fa energie/vody“. V předávacím protokole z 11.4.2023 se u stavu měřičů uvádí: „beze změny – stejné“.

32. Žalovaná doložila fotografie a videa z objektu pořízené dne 12.10.2022. Na nich je zachycena mj. stará jističová skříň se štítkem, na němž bylo uvedeno „OSP [Jméno advokáta C], „rok výr. 81“ nebo „napětí 380 V“ (č.l. 68, 69-70), vlevo nad jističovou skříní byl dále umístěn informativní elektroměr, na němž bylo mj. uvedeno „3 x 230/400 V, 10 (60), 50 Hz, 75 r/kWh, 1995“ (č.l. 68 verte a 69).

33. Tvrzení (či argumentace) žalobkyně v podání ze dne 1.4.2025, že jističová bedna se štítkem v prostorách při uzavření nájemní smlouvy nebyla a že zařízení do prostor umístila žalovaná, aby se takto připravila na spor se žalobkyní, je dle přesvědčení soudu zcela absurdní a účelové. Tato jističová bedna i elektroměr jsou již na fotografiích a videozáznamu pořízených dne 12.10.2022 a předložených soudu dne 31.5.2024. Je naprosto nepravděpodobné, že by žalovaná sháněla staré elektrické zařízení a štítky a dodatečně je montovala v místě předmětu nájmu, když ani nemohla vědět, jak podrobně má žalobkyně své prostory zdokumentované. Obzvlášť v době, kdy zde ještě byla oboustranná snaha věc vyřešit. Že je na štítku uvedeno „OSP [Jméno advokáta C]“, na což poukazuje žalobkyně, naprosto nic neznamená. OSP pravděpodobně znamená [právnická osoba] [Jméno advokáta C], jak i při vyhledávání na internetu zjistila žalovaná, nicméně tento štítek nemusí odkazovat na provozovnu, ale na výrobce či instalátora elektrického zařízení. Stejně absurdní je i argumentace, že žalobce ani není schopen učinit nesporným, že fotografie, resp. všechny fotografie, založené žalovanou jsou fotografie z pronajímaných prostor, neboť se dost dobře může jednat o jiné prostory z areálu, případně o jakési prostory, v nichž byl činný právě [právnická osoba] [Jméno advokáta C]. K tomu soud uvádí, že videozáznamy z místa odpovídají i pořízeným fotografiím a tyto fotografie byly dne 9.12.2024 ukazovány jednateli žalobkyně, který nijak nezpochybňoval, že by se nemělo jednat o předmětné prostory. V tomto smyslu na zobrazené fotografie rozhodně nereagoval.

34. Žalobkyně také doplnila, že bedna a štítek nebyly způsobilé vytvořit legitimní očekávání, že se v prostorech nachází trojfázový rozvod, neboť příslušná soustava je na první pohled zastaralá a nefunkční. Funkčnost jističové skříně nebyla v řízení prokazována, nicméně na videozáznamu 20221012_165626.mp4 je ve 20. sekundě vidět, že z míst kolem jističové skříně jsou vedeny kabely do zásuvek v nových plastových lištách. Samotný elektroměr je pak označen rokem 1995. Pokud jde o specifické zásuvky na 380 či 400 V, žalobkyně tvrdila, že takové se v prostorách nenacházely. Je pravdou, že na fotografiích ani videích žádná taková zásuvka vidět není a její existenci na místě netvrdila ani žalovaná.

35. Žalovaná pak prokazovala možnost prostory využívat i bez 380 V zásuvky pomocí generátoru, odkázala na internetovou nabídku tohoto zařízení (nabídka z e-shopu jumon.cz na č.l. 192). 2.2.3 Skutkový závěr a hodnocení věrohodnosti vyslýchaných osob 36. Z provedeného dokazování k otázce problémů s vraty a s elektřinou je spolehlivě prokázáno, že tyto problémy vyvstaly až po uzavření nájemní smlouvy.

37. Pokud jde o vrata, zcela jistě nebyla tato záležitost projednávána dříve a žalovaná s tímto problémem přišla až v období od uzavření smlouvy do 1.9.2022. Rozšíření vchodu nebylo žádnou z podmínek na úpravu prostor uvedenou v předávacím protokole z 8.8.2022. Žalobkyně tak neměla žádnou povinnost žalované vyhovět a zajistit vchod větší. Přesto však vyšla žalované vstříc, když jednatel žalobkyně zajistil garážová vrata. K jejich zabudování už ale nedošlo. Je zřejmé, že pokud jednatel žalobkyně hovořil o tom, že vrata nelze bez stavebního řízení zabudovat z důvodu výšky překladu, nejednalo se o tato pořízená vrata, ale o jiná potenciální vrata vyšších rozměrů, která zakoupena nebyla. Zakoupená garážová vrata byla totiž nižší než překlady nad původními vraty, proto v jejich případě tento problém nevznikal. Jednatel žalobkyně původně vyjadřoval ochotu zabudovat tato vrata bez stavebního řízení (viz odst. 60 odůvodnění). Samotné nezabudování vrat a nerozšíření vchodu pro stroje žalované nebyly dle zjištění soudu důvodem výpovědi ani nepůsobily nemožnost předmět nájmu užívat. Žalobkyně nebyla původně smluvně vázaná vchod zvětšit, žalovaná si toho byla vědoma a byla také schopna stroje do předmětu nájmu dostat, byť za cenu jejich demontáže. Soud v tomto ohledu uvěřil jednatelce i společníku žalované, že jejich stroje jsou demontovatelné a měli zájem objekt užívat i přes tuto komplikaci.

38. Proč nedošlo k zabudování vrat se spolehlivě neprokázalo. Soud nevěří, že by bylo domluveno, že by vrata měla zabudovat žalovaná ve vlastní režii a neučinila tak. Naopak z dokazování vyplývá, že tak měl učinit pracovník žalobkyně „[Anonymizováno] (viz i níže). Jednalo se však o osobu zjevně nespolehlivou. Dalším důvodem mohlo být i rozhodnutí samotného jednatele žalobkyně, kterému zjevně došla trpělivost s kupícími se problémy, s požadavky žalované a z jejího jednání vůči žalobkyni.

39. V každém případě se nejednalo o problém, který by bránil žalované v užívání předmětu nájmu.

40. Složitější situace byla s elektřinou, resp. s třífázovým obvodem o napětí 380 V (popř. 400 V). Z provedeného dokazování nemá soud za přesvědčivě prokázané, zda se žalovaná skutečně před uzavřením smlouvy zajímala, zda je v objektu elektrický obvod o napětí 380 či 400 V a zda byla žalobkyní ujištěna, že zde takové napětí je. Tato skutečnosti či podmínka není uvedena ve smlouvě ani v předávacím protokolu a výpovědi orgánů obou účastnic jsou v rozporu. Svědkyně [jméno FO] si v tomto ohledu na nic nepamatuje, nicméně to neznamená, že se tak nemohlo stát.

41. Pokud jde o věrohodnost vyslýchaných osob, paní [jméno FO] a pan [jméno FO] byli vyslýcháni jako jednatelé účastnic. Jsou statutárními orgány a jejich výpověď je tak obdobou účastnické výpovědi. S ohledem na zájem na výsledku sporu je věrohodnost jejich výpovědi značně oslabena. Jejich výpověď proto soud hodnotí v obou případech s rezervou a spíše ji dává do souvislostí s dalšími výpověďmi, dalšími důkazy a logickými vazbami.

42. Obdobně opatrně je třeba hodnotit výpověď společníka žalované [jméno FO]. Z čistě procesního hlediska se v jeho případě jedná o svědeckou výpověď, nicméně zájem na výsledku řízení má patrně ještě větší než jednatelka žalované, neboť se v podstatě jedná o jeho prostředcích a navíc z dokazování (mj i z jeho vlastní výpovědi) vyplývá, že je to on, kdo de facto řídí společnost, kdo má rozhodovací pravomoc. Narozdíl od žalobkyně v tom však soud neshledává něco „senzačního“ či nesprávného. Za logické pak soud považuje i to, že společník žalované byl před svým výslechem seznámen s předmětem sporu a mohl být informován o tom, co má být předmětem jeho výpovědi (ne nutně, co má vypovídat). Takový stav je očekávatelný a logický, ale nemusí nutně predikovat, že výpověď společníka bude nepravdivá. Věrohodnost společníka je ale značně oslabena, tento důkazní prostředek je velmi blízký účastnické výpovědi.

43. Pokud jde o svědkyni [jméno FO], jedná se sice o svědkyni, která není účastna na žádné ze stran, nicméně se žalobkyní spolupracuje a jednatele žalobkyně zná, tykají si. Před soudem příliš vypovídat nechtěla, nechtěla být účastna soudního sporu, a i proto vrátila svou provizi žalované. S ohledem na prchlivější povahu jednatele žalobkyně (jak i sama poznamenala a bylo tak možné seznat i ze samotné výpovědi jednatele žalobkyně), mohla cítit obavu či zábrany, pokud by měla vypovídala v neprospěch žalobkyně. Proto ani její výpověď nelze přeceňovat.

44. Uvedené obecné hodnocení věrohodnosti výpovědí těchto osob platí pro všechny řešené skutkové okolnosti případu.

45. Právě s ohledem na sníženou věrohodnost výpovědí nemá soud za prokázané, jaká byla domluva stran ohledně napětí v objektu před uzavřením smlouvy a zda zde byly nějaké garance ze strany žalobkyně. Na druhou stranu, vzhledem k existenci štítku „380 V“ v jističové skříni a údaji na elektroměru, lze dospět k tomu, že žalovaná mohla mít legitimní očekávání, že v se v předmětu nájmu třífázový obvod nachází. Z výpovědí pak vyplývá, že takové připojení bylo předmětem domluvy po uzavření smlouvy a z počátku jeho absence nepředstavovala až takový problém. Obě strany měly za to, že se jedná o záležitost, kterou lze poměrně jednoduše řešit a řešení hledaly prostřednictvím přivolaných elektrikářů. Cena za úpravu rozvodů v rozmezí 100 – 150 000 Kč zahrnovala zhotovení celých rozvodů, nikoliv jen zhotovení třífázové přípojky. I jednatel žalobkyně zpočátku vyjadřoval ochotu tuto věc řešit a na úpravě se podílet, a to i s ohledem na plánovanou rekonstrukci objektu. Spíše než cena byly nepříznivé časové relace, v nichž byli elektrikáři schopni nové rozvody zhotovit. Nakonec i v tomto případě došlo k zamrznutí jakéhokoliv řešení.

46. Soud nakonec dospěl k tomu, že ani absence třífázového připojení nebyla důvodem, kvůli němuž by žalovaná vyjádřila vůli prostory nepřevzít. Žalovaná byla v zoufalé situaci, kdy neměla ani kam umístit své stroje bez zajištění dalších, alespoň skladovacích prostor, přičemž nájemné v objektu bylo poměrně nízké. Z toho, co soud zjistil i z následné komunikace stran (viz níže) a z podané žaloby u obvodního soudu pro [adresa] vyplývá, že žalovaná stále měla zájem prostory převzít, byť třeba později a s některými nedostatky pro své účely. Oba zmíněné problémy byly určitým způsobem řešitelné. 2.3 Shrnutí sjednaných stavebních úprav v předmětu nájmu 47. Jak bylo uvedeno výše, samotné smluvní ujednání o úpravách předmětu nájmu nebylo uvedeno v nájemní smlouvě, ale v předávacím protokolu z 8.8.2022. Zde bylo uvedeno: Předmět pronájmu bude k prvnímu dni trvání nájemní smlouvy (pozn. soudu - 1.9.2022) uveden do stavu: - odstranit turnikety, úklid, malba místností, výměna toalety, zvětšit místnost dle předchozí domluvy. 2.3.1 Odstranění turniketů 48. Pokud jde o odstranění turniketů, jedná se o jedinou stavební úpravu, o níž mezi účastníky nepanoval spor. Turnikety byly žalobkyní demontovány bezprostředně po uzavření nájemní smlouvy. 2.3.2 Zvětšení místností 49. V řízení se nepodařilo zcela přesvědčivě zjistit, jaká byla konkrétní domluva stran na odstranění příček v předmětu nájmu. Není vyloučeno ani to, že se obě strany nemusely správně pochopit.

50. Jednatelé obou účastníku se totiž v rámci svých výslechů neshodli na tom, které příčky měly být přesně odstraněny a zda v tomto bodu došlo ke splnění podmínek uvedených v předávacím protokolu z 8.8.2022. Tento rozpor je mj. naznačen v náčrtku objektu na č.l. 120 a na jednání dne 9.12.2024 se o rozsahu odstranění příček vedla diskuse. Žalobkyně tvrdila, že zbourány byly příčky označené růžovou barvou. Dle jednatele žalobkyně nezbyly žádné cihly ani suť po příčkách, na jejichž odstranění se domluvili. Pokud na místě následně byly cihly a suť, bylo to po odstranění příček, které se rozhodla zbourat žalovaná mimo jejich dohodu. Tento „bordel“ sice udělal jejich správce nebo hlídač, ale úkolován byl jednatelkou žalované.

51. Jednatelka žalované uvedla, že součástí dohody ohledně úprav objektu bylo odstranit příčku a v zadní místnosti mělo dojít k odstranění technické místnosti s bojlerem a dále mělo dojít k vybourání futer do zadní místnosti. Z této činnosti pochází ty vyskládané cihly a položený bojler.

52. Následně bylo ve vztahu k plánku na č.l. 120 upřesněno, že jednatel žalobkyně tvrdí, že zbouráno mělo být to, co bylo na plánku označeno modře propiskou a v místnosti měla zůstat jakási polopříčka. Naproti tomu jednatelka žalované uvedla, že odstraněna měla být i ta „polopřípčka“. Nedává žádný smysl, aby zde zůstala. Nízká zídka vpravo od turniketů odstraněna byla, ale nedošlo k jakémukoliv začištění. K dotazu soudu, jaké měla žalovaná představy o stavu podlahy s ohledem na bourací práce a s tím spojenou prašnost, uvedla jednatelka žalované, že podlahu v rámci smlouvy nijak neřešili, stačila jim tak, jak je. Byli připraveni nechat si udělat stěrku a natáhnout zde lino, ale k tomu už nedošlo, neboť věc uvízla na mrtvém bodě.

53. Společník žalované vypověděl, že když řešili úpravu prostor před uzavřením smlouvy, uvedl, že potřebují velkou místnost pro nanášení pryskyřice, načež jednatel žalobkyně navrhl stržení příčky a spolupracovník žalobkyně (následně upřesněno, že šlo o Romana) to nakreslil. Pokud jde o plánek na č.l. 120, dle něj mělo být zbouráno to, co je označeno červenou (růžovou) barvou. K dotazu soudu také upřesnil, že příčky, které se mají zbourat, kreslil Roman přímo na zdi, označoval je. To koresponduje s tím, že na fotografii na č.l. 71 verte, pořízené dne 12.10.2022, je zachycena příčka s vyčnívajícím kabelem z elektroinstalační krabičky a na ní je vyryto či snad cihlou napsáno „ZBOURAT“. 2.3.3 Provádění stavebních úprav 54. Mezi stranami bylo sporné, zda žalovaná sama činila na předmětu nájmu stavební úpravy v rozporu s nájemní smlouvou či ne. Žalobkyně toto tvrdila, žalovaná to popírala. Dle žalované měla veškeré stavební úpravy provádět žalobkyně. A ač to není pro předmět řízení podstatné, není např. jasné, z jakého důvodu byla zazděna některá okna. Dle tvrzení obou stran toto žádná ze stran nepotřebovala a nepožadovala. Ani svědkyně [jméno FO] nevěděla, kdy a proč došlo k zazdění oken. Jednatelka žalované uvedla, že jednou přišla do objektu a našla zde ta okna zazděná. Divila se, proč [Anonymizováno] ta okna zazdil a nevěnoval se tomu, čemu se věnovat měl. Na to jí měl odpovědět, že si to přál pan [jméno FO]. Společník žalované zase uvedl, že zazdění oken bylo mezi stranami domluveno, ale nejednalo se současně o požadavek žalované. Dle něj to navrhl jednatel žalobkyně.

55. Stavební úpravy dle domluvy stran v předmětu nájmu prováděl člověk, který byl v nějakém vztahu k žalobkyni či jejímu jednateli. Jednalo se o jakéhosi správce budovy, jehož v řízení všichni označovali jen křestním jménem [Anonymizováno]. Svědkyně [jméno FO] uvedla, že v areálu pobýval, byl to muž, který neměl kde být. Sama svědkyně uvedla, že tato osoba asi není k dohledání, „už nikdo neví, kde je mu konec“. Popsala jej jako alkoholika.

56. Jednatel žalobkyně k dotyčnému [Anonymizováno] uvedl, že to byl hlídač, ne žádný správce nebo zedník, ale vyučeným zedníkem byl. Dle něj jej jednatelka a společník žalobkyně sami úkolovali. Dle jednatele žalobkyně chodila paní [jméno FO] na místo každý den, kontrolovala [Anonymizováno] a stěžovala si, že špatně pracuje nebo že nepracuje. Ví, že žalovaná [Anonymizováno] nic nezaplatila, protože [Anonymizováno] chce, aby mu zaplatila žalobkyně. Na to mu řekl, že mu nic platit nebude, protože ty práce objednala žalovaná. Stavební materiál brali patrně ze stavby žalobkyně, s čímž souhlasil.

57. Jednatelka žalované označila onoho [Anonymizováno] taktéž za alkoholika a uvedla, že začal bourat domluvené příčky, což nedokončil. Vybourané cihly vyskládal, jak je zachyceno na fotografiích. Když chodila objekt kontrolovat, „tak pán byl vždycky pod parou a nic nebylo hotové“. Uvedla, že kontrolovat objekt chodila v srpnu a září asi jednou týdně, nikoliv každý den či obden. Popřela, že by [Anonymizováno] sama úkolovala. Upřesnila, že dohoda byla odstranit turnikety, zbourat nízkou zídku u nich, odstranit technickou místnost (s bojlerem) a vzadu vybourat futra, aby se místnost zvětšila. Toto měl [Anonymizováno] provést a ničím jiným ho neúkolovala, nic mu nezadávala. Na místo se chodila dívat, zda práce nějak postupují, [Anonymizováno] tam našla, ale většinou se jen na něco vymlouval. Také doplnila, že ji [Anonymizováno] vždy prosil, aby to neříkala panu [jméno FO], že by ho vyhodil.

58. Společník žalované vypověděl, že [Anonymizováno] úkoloval jen jednatel žalobkyně, byl to jeho zaměstnanec. Stavební práce (kromě poloviny ceny za vrata) měla dle domluvy hradit žalobkyně. 2.3.4 Výměna WC, výmalba prostor a důvody nedokončení těchto prací 59. K výměně WC a k výmalbě předmětu nájmu nedošlo. Tato skutečnost je v podstatě nesporná a prokázaná, a to i prostřednictvím výpovědi jednatele žalobkyně. Jednatelka žalované uvedla, že neví, proč záchod nebyl vyměněn.

60. Dle jednatele žalobkyně k dokončení těchto prací nedošlo z důvodu bezpředmětnosti. Uvedl, že už věděli, že je žalovaná plánuje žalovat a nemají v úmyslu se tam reálně nastěhovat. Stroje se žalované do objektu nevešly a on by nepovolil, aby tam někdo začal bourat budovu bez stavebního povolení. Jednalo by se o marnou investici. K dotazu, proč si ta zakoupená vrata nenechala zabudovat sama žalovaná uvedl, že by to podléhalo stavebnímu řízení, neboť jde o zásah do konstrukce objektu: „Jestliže tady vybouráme dvoje dveře a do rámu je tam dáme, tak dobrý, taky bychom neměli. I to je na stavební ohlášku, ale to jsem byl ochotný udělat, takovou věc. Říkám, dobře, je to věc před rekonstrukcí, tak je to dočasná stavba nějaká, můžeme sem dát garážový vrata. Jenže problém je ten, že znovu a znovu zdůrazňuji, hochštaplerství jejich, oni změřili věci do šíře, ale ne do výšky. Až když jsme zjistili, že jsme přivezli dveře, který stejně byly vyšší než ty původní, tak ani těma by nebyly projely jejich stroje.“ Dále uvedl, že dohoda byla taková, že žalobkyně větší dveře nakoupí a namontuje, následně se ale zjistilo, že jsou malé, tak se dohodli, že je montovat nebudou, protože by neměly funkčnost. Na druhou stranu potvrdil, že jednatelka žalované nikdy neřekla, že předmětné prostory používat nebudou, naopak tlačila na urychlené dokončení objektu. Že by v objektu nefungovala elektřina ([právnická osoba] nebo voda) jednatel žalobkyně popřel. 2.3.5 Stav předmětu nájmu 61. Pokud jde o stav předmětu nájmu, z fotodokumentace pořízené dne 12.10.2022, tedy více než měsíc poté, co měla žalovaná předmět nájmu převzít, vyplývá, že některá okna předmětu nájmu byla zazděna (č.l. 65), garážová vrata pořízená jednatelem žalobkyně byla v objektu jen opřená, zabudována nebyla (č.l. 65 verte), na zdech jsou praskliny a poškozená omítka (č.l. 66, 66 verte, 75 verte), v jedné z místností je demontované umyvadlo (č.l. 67), k výměně WC nedošlo, v objektu bylo stále staré WC ve velmi špatném stavu (č.l. 67 verte). Poškozenou omítku na fotografii na č.l. 66 a 66verte vysvětloval jednatel žalobkyně tím, že se jedná o sondy, kdy žalovaná zjišťovala přítomnost překladu, zda je možné zde umístit dveře o výšce 220 cm. Měl je udělat zedník ([Anonymizováno]) na pokyn jednatelky žalované. Jednatelka žalované o důvodu těchto „sond“ či děr nic nevěděla.

62. Také došlo ke stržení některých příček a částečnému odstranění omítky či obkladů, aniž by byly zdi po tomto zásahu nějak začištěny a zaštukovány, totéž platí i o podlaze. V rohu jedné z místností stál demontovaný bojler a vedle něj byly vyskládané cihly, patrně z odstraněných příček. V téže místnosti byla navršena i suť. (Č.l. 70 verte-74) Rovněž elektroinstalace (zásuvky, vypínače) nebyla zjevně ve stavu způsobilém k bezprostřednímu užívání (č.l. 71, 71 verte, 73 verte a dále zjištěno z přiložených videozáznamů). 2.3.6 Užívání předmětu nájmu žalovanou 63. Pokud jde o otázku, zda žalovaná předmět nájmu reálně využívala, zda zde měla nějaké věci, svědkyně [jméno FO] vypověděla, že si myslí, že žalovaná do prostor žádné věci nenastěhovala, ale jistá si není. Po podpisu smlouvy se přímo v předmětu nájmu nevyskytovala, ale kolem té vrátnice jezdila a jsou v ní prosklené dveře a velká okna. V té době pronajímala celou budovu, jezdila tam obden nebo skoro každý den. Jednatel žalobkyně připustil, že výrobní stroje tam žalovaná umístěné neměla, měla zde soukromé věci, krabice, interiérové dveře z předchozího nájmu a stůl. [jméno FO] si měla stěžovat, že se v objektu práší, že tam nemůže pracovat.

64. Jednatelka žalované vypověděla, že všude byly sutiny a prach, do objektu si nemohla nastěhovat ani počítač. Uvedla, že ona byla reklamní agentura, dělala počítačovou grafiku a do objektu by potřebovala nastěhovat digitální tiskárnu, která je velmi citlivá na prach. Takové věci nemohla na místo přivézt. Pracovat tak zde rozhodně nemohla. Pokud jde o věci, které zde žalovaná měla, jednalo se o vchodové dveře, které chtěli použít do futer, která měl Roman vybourat. Že by tam měla nějaký stůl nebo krabice, jednatelka žalované popřela. 2.3.7 Skutkové závěry 65. Ze shora uvedeného má soud za prokázané, že předmět nájmu byl ještě ke dni 12.10.2022 pro potřeby žalované naprosto neuživatelný. Zdi nebyly ve stavu, že by je bylo možné vybílit, elektrické dráty v některých místech čněly ze zdí a místa po zbouraných příčkách nebyla nijak začištěna horizontálně ani vertikálně. V objektu se stále nacházely vyskládané cihly a suť a prostory nesplňovaly hygienické požadavky pro jakýkoliv provoz. Lze shrnout, že stav objektu byl v podstatně lepším stavu ke dni 8.8.2022 než na podzim 2022. Svědkyně [jméno FO] uvedla, že prostory byly sice staré, ale k 8.8.2022 nebyly nikde vidět žádné cihly ani suť, nic nebylo zbourané. Do takových prostor nemohla žalobkyně své stroje nastěhovat, a to ani za účelem jejich prostého uskladnění. K tvrzení, že tiskařské stroje jsou citlivé na prach, není třeba vést podrobnější dokazování. Žalovaná prostory nijak v rámci své činnosti neužívala, jak se snažila žalobkyně tvrdit. Pokud měla žalovaná v objektu umístěna futra z předchozího nájmu nebo nějaké krabice, rozhodně nelze hovořit o užívání předmětu nájmu. Skutečnost, že žalovaná předmět nájmu neužívala podporuje také údaj o stavu měřičů v předávacím protokole ze dne 11.4.2023 (na č.l. 16) i vyúčtování energií, byť lze o jeho věrohodnosti pochybovat (viz odst. 102 odůvodnění).

66. Stav předmětu nájmu na podzim 2022 se rozhodně nenacházel ve stavu, jaký žalovaná požadovala a jak bylo zachyceno v předávacím protokolu, jak tvrdila žalobkyně. Uvést předmět do požadovaného stavu přitom bylo povinností žalobkyně a v žádném případě se neprokázalo, že by prostory zdevastovala žalovaná svými požadavky na [Anonymizováno] Ať už byla dohoda na odstranění příček jakákoliv, je zjevné, že došlo k řádnému splnění jen jednoho z požadavků, a to odstranění turniketů. Odstranění příček dokončeno nebylo už jen z důvodu jejich nezačištění, WC vyměněno nebylo, k vymalování též nedošlo a o úklidu prostor nemůže být ani řeč.

67. Má-li soud dospět k tomu, proč předmět nájmu zůstal v takovém stavu, jeví se, že to bylo mj. z důvodu zjevné nespolehlivosti osoby, která měla práce vykonávat, zmiňovaného [Anonymizováno]. Žalobkyně přitom soud nepřesvědčila, že by měl [Anonymizováno] pracovat pro žalovanou a že by to byla žalovaná, která by jej ve vlastní režii úkolovala. [Anonymizováno] byl zaměstnancem nebo pracovníkem žalobkyně (jejich přesný smluvní vztah soud nezná) a tyto práce vykonával v rámci své činnosti pro žalobkyni. Používal i materiál ve vlastnictví žalobkyně. Rovněž skutečnost, že se s nárokem na odměnu za svou práci obrátil na jednatele žalobkyně, jak sám uvedl, svědčí, že tyto práce vykonával právě pro žalobkyni.

68. O nespolehlivosti onoho [Anonymizováno] svědčí i to, že nebyl navržen jako svědek ani jedním z účastníků. Za běžných okolností by přitom výpověď osoby s takovou rolí ve sporu byla pro zjištění skutkového stavu přínosná a nejspíš i klíčová.

69. O dalších důvodech nedokončení prostor do sjednaného stavu bude pojednáno níže. 2.4 Snaha nalézt náhradní prostory 70. Společník žalované vypověděl, že po uzavření smlouvy mu volala jednatelka, že se práce zastavily a v prostorách nic neděje, načež se spojil s makléřkou a žádal ji o pomoc (viz také e-mail ze dne 29.8.2022, odst. 77). Makléřka reagovala nabídkou jiných prostor, na které se byli podívat. Měl za to, že na místě bude i jednatel žalobkyně, ale makléřka se mu nemohla snad na 20 pokusů dovolat. Pro žalovanou byly tyto náhradní prostory nevyhovující a myšlenka sdílet tyto prostory se příliš nezamlouvala ani šéfce firmy, která už tam něco vyráběla. Ze stavu věcí už byl zoufalý, což ho vedlo k tomu, že si sehnal advokáta.

71. Jednatelka žalované vypověděla, že na místo předmětu nájmu se v září dostavil pan [jméno FO] a když viděl stav prostor, hodně se naštval a volali paní [jméno FO]. Ta přijela, měla se zhrozit v jakém stavu stav objektu je a že ještě není připravený a v návaznosti na to, nejspíš po domluvě s jednatelem žalobkyně, nabídla paní [jméno FO] žalobkyni, že jim ukáže ještě jiné prostory. Na této schůzce měla zároveň sdělit, že se vzdá své provize. Žalované byly předvedeny jiné prostory v hlavní budově, ale byla to velká hala, otevřený prostor, kde už sídlila jiná firma a jim byla nabídnuta malá část této haly. Tento prostor ale pro ně vhodný nebyl, a proto tuto nabídku odmítli.

72. Tuto schůzku potvrdila i svědkyně [jméno FO] a popsala ji v e-mailu pro jednatele žalobkyně ze dne 24.10.2022 na č.l. 133-134. Přítomni jí byla ona, jednatelka žalované, pan [jméno FO], jeho manželka a [Anonymizováno]. Potvrdila, že pan [jméno FO] byl naštvaný a vyhrožoval ušlým ziskem a soudy. Sdělila zde, že ji věc mrzí a že svou provizi vrátí, nechtěla být zatažena do soudních sporů. Ukázala žalované náhradní prostor v jiné budově, který žalovaná odmítla, že pro ni není vhodný. Na této schůzce se pokoušela i dovolat jednateli žalobkyně, avšak neúspěšně. V nabídce pak měla ještě jiný prostor, od něj ale neměla ten den klíče. Následující týden je zajistila a nabídla žalované tyto jiné prostory. Následně měl přijet zástupce žalované, že věc bude řešit soudně.

73. Ohledně této schůzky v druhém týdnu září 2022 byl rozpor ve výpovědi jednatelky žalované a svědkyně [jméno FO]. Dle jednatelky žalované byla paní [jméno FO] přítomna v místě předmětu nájmu a ten stav viděla. Svědkyně [jméno FO] naopak uvedla, že v předmětu nájmu byla jen na schůzce dne 8.8.2022 a v tom září 2022 již jen ukazovala náhradní prostory. Jistá si ovšem nebyla, zmiňovala, že možná zde byla s jednatelkou žalované kvůli měření dveří. Ve zbytku se výpovědi účastníků této schůzky shodují.

74. E-mailem ze 7.10.2022 nabídla [jméno FO] společníku žalované alternativní prostory. Uvedla, že obdržela klíče od skladu, který byl při posledním setkání zamčený a že prostory jsou okamžitě k dispozici a mají rozlohu cca 100 m2.

75. Na to jí společník žalované odpověděl, že dle zástupce pronajímatele je místnost mnohem menší, protože na místo 160 m2 má pouze 100 m2 a budovu sdílí různí nájemci. V místnosti nejsou žádná okna, jen střešní, která nejdou otevřít. Pro sítotiskovou dílnu jsou nutné prostory s vhodným větráním. Protože neměli možnost si prostory prohlédnout, požádal o zaslání plánu s přesnými rozměry a příjezdovými možnostmi a fotografie prostor, neboť nechce jet znovu 250 km, aniž by bylo předem jasné, zda jsou prostory vyhovující. K tomu požádal o další konkrétní informace o náhradním objektu ve 14 bodech. 2.5 E-mailová a písemná komunikace stran 76. Mezi účastníky probíhala e-mailová komunikace, která dokresluje skutečnosti uváděné a zjištěné výše:

77. E-mailem z 29.8.2022 (na č.l. 170, překlad na č.l. 178) sděluje společník žalované [jméno FO], že stavební práce nebyly dokončeny a do budovy se proto nemohou k 1.9. nastěhovat. Žádá o pomoc s touto záležitostí.

78. V e-mailu ze dne 10.10.2022 reaguje zástupce žalované na telefonický hovor s jednatelem žalobkyně a žádá jej, aby popsal, jakými konkrétními skutečnostmi měla dle něj žalovaná zavinit neuživatelnost pronajatých prostor. V případě nabídnutých náhradních prostor požádal o jejich přesnou specifikaci. (Zjištěno z uvedeného emailu ze dne 10.10.2022 na č.l. 174.)

79. Jednatel žalobkyně e-mailem ze dne 11.10.2022 odpověděl, že neřekl, že by si vzniklou situaci zavinila žalovaná sama. Uvedl jen, že žalovaná si najala prostory a převzala je. Dohoda byla taková, že žalobkyně vyklidí prostory, odstraní turnikety a vymaluje. Následně začala mít žalovaná další požadavky na přestavbu a požadovala zbourat další příčky. Následně zjistila, že dveře nejsou dostatečně velké pro průchod jejích strojů a požadovala výměnu dveří s finanční spoluúčastí. Když dveře koupili, zjistila jednatelka žalované, že potřebuje dveře vyšší než 2 metry a následně přišla s tím, že potřebují větší příkon elektřiny a rozvod 380 V do každé místnosti, ale že si na to zavolá svého elektrikáře a zaplatí si ho. Elektrikář udělal nabídku a sdělil jí, že přestavba podléhá stavebnímu řízení a bude trvat přes dva měsíce. Dále je to celé v její kompetenci a se souhlasem žalobkyně mohou tyto úpravy udělat na vlastní náklady. Prostor je napojen na běžnou elektrickou síť a má vlastní měření. Z toho důvodu byly paní [jméno FO] nabídnuty jiné prostory, které nevyžadují takovou rekonstrukci. Také jí sdělil, že peníze zaslané jako zálohu na první nájemné, služby a kauci jim začne účtovat až od data, kdy žalovaná začne prostory fakticky užívat, aby jí vyšli vstříc a nepůsobili jí velké náklady. Ona místo toho sdělila, že se bude soudit o ušlý zisk. K nabízeným náhradním prostorům uvedl, že je jednatelka žalované viděla a sdělila, že pro ně nejsou vhodné. Další nabídnutý prostor určitě fotit a detailně popisovat nebude, protože už byl detailně popsán. Pokud má žalovaná zájem, může se na něj přijít podívat a slušně jednat bez výhružek žalobou. Jednatel žalobkyně dále navrhl, aby se jednatelka žalované dostavila na osobní schůzku, kde vše proberou a uzavřou, v opačném případě vystaví faktury za nájemné a služby za září, které zúčtují za proti přijaté záloze a budou pokračovat v nájemním vztahu, který vznikl. Dále připomněl nájemné za měsíc říjen. Jediné, co jde na vrub žalobkyně, je výmalba, o té jsou schopni jednat, ale budou požadovat zaplacení vstupních dveří, které pořídili. (Zjištěno z mailu ze dne 11.10.2022 na č.l. 174 verte.)

80. Poté, co zástupce žalované požádal jednatelku o stanovisko, sdělila mu jednatelka žalované v rámci interní komunikace v mailu ze dne 11.10.2022, že co se týká elektřiny, hovořili o ní hned a bylo jim řečeno, že není problém si jí nechat rozvést ze stávající rozvodné skříně. Když si pozvali elektrikáře a požádali jej o kalkulaci, sdělil jim jednatel žalobkyně, že je zde vše zastaralé a sám neví, které zásuvky kde fungují, a tudíž, že by nechal udělat rozvody elektřiny nové s tím, že žalovaná si zaplatí rozvod 380 V. To ale v průběhu září změnil s tím, že v rozvodné skříni elektřina není a není to možné. Dle ní zde byl zdroj elektřiny a vody od jiné firmy a ta žalobkyni odstřihla. Vstupní dveře s jednatelem žalobkyně projednávala a sám řekl, že není problém vyměnit je za garážová vrata, na nichž se budou podílet z poloviny. Ty se tam ale jednoho dne objevily, aniž by s nimi bylo cokoliv konzultováno. Nicméně by ty zakoupené akceptovali, pokud by došlo k jejich výměně, ale i na to jim pak sdělil, že by bylo nutné řešit to přes stavební úřad a potrvá to dlouho. Pokud jde o nabídnuté prostory, tak ty první vůbec nevyhovovaly a ty druhé viděli jen z chodby, nebyly od nich klíče. Pokud by mělo dojít k nějaké dohodě, musel by ji schválit pan [jméno FO]. (Zjištěno z e-mailu jednatelky žalované adresovaného zástupci žalované ze dne 11.10.2024.)

81. V dopise ze dne 14.10.2022 sděluje zástupce žalované žalobkyni, že spolu s klientkou prostory navštívili a tvrzení, že jsou ve stavu, který žalovaná požadovala, podepsala a převzala, považuje za zcela nepravdivé. Nachází se v neuživatelném stavu a absentují v nich součásti, které žalovaná nutně potřebuje pro jejich užívání. Nejsou vyklizeny, nachází se v nich suť, omítky jsou nedokončené, v omítkách se nacházejí díry, v prostorách nefunguje elektrický proud 380 V, který žalovaná nezbytně potřebuje pro svůj provoz a bez něhož jsou pro ni bezcenné. Dále se zde vyskytují životu nebezpečné nechráněné vývody elektřiny vzniklé předěláváním rozvodů ze strany žalobkyně. Dále uvádí, že neteče voda a umyvadlo bylo odebráno. Příslušné dveře, které jednatel žalobkyně opatřil, jsou v prostorách stále jen uskladněny a nebyly dosud namontovány. Není pravdou, že žalovaná požaduje dveře větší, žalobkyní zakoupené dveře jsou dle žalované v pořádku. Rozporoval také tvrzení jednatele žalobkyně, že úprava elektřiny na 380 V vyžaduje stavební řízení. Dodal, že předmět nájmu představuje v současné době staveniště, nikoliv prostory pro nastěhování tiskařských strojů. Vyzval proto žalobkyni ke splnění všech smluvních povinností a k předání konkrétního časového harmonogramu s popisem jednotlivých prací a s uvedením konečného data předání ve stavu způsobilém ke sjednanému účelu. (Zjištěno z dopisu ze dne 14.10.2022 na č.l. 168 včetně průvodního e-mailu na č.l. 176.)

82. Na tento dopis reagoval jednatel žalobkyně e-mailem ze dne 15.10.2022. Uvedl, že na něj nebude reagovat písemně, je plný nepravd pocházejících nejspíš od pana XY (myslí jím [jméno FO] [Anonymizováno]. Zájem žalobkyně je, aby měla nájemníky, a ne se s nimi začít dohadovat a nechat si jimi vyhrožovat soudy ještě dříve, než obchodní vztah začne fungovat. Navrhl osobní setkání na místě, aby si jasně a definitivně ujasnili, co kdo chce a co je možné, a to na 18.10.2022 odpoledne. Pokud žalovaná nemá zájem pokračovat, opět připomíná možnost dohody a vše ukončit. Žalobkyně vrátí zaplacenou zálohu a každý si půjde svou cestou. Suť a jiné nedostatky, které se nyní v prostoru nacházejí, pocházejí z nových nedokončených požadavků žalované na úpravu prostor. (Zjištěno z uvedeného e-mailu z 15.10.2022 na č.l. 176 verte.) Zástupce žalované termín schůzky 18.10.2022 následně potvrdil (e-mailem ze dne 17.10.2022 na č.l. 176 verte-177).

83. Dne 18.10.2022 došlo ke schůzce v místě předmětu nájmu, o jejímž průběhu sepsal zástupce žalované zápis a v 10:44 jej zaslal jednateli žalobkyně. Zástupce žalované sdělil jednateli žalobkyně, že se k jeho žádosti dostavili v 9:30 do předmětu nájmu ve složení: paní [jméno FO], pan [jméno FO], pan [jméno FO] s manželkou a pan [jméno FO]. Shrnul, že pan [jméno FO] byl vyzván, aby popsal a následně v písemné formě zaslal harmonogram s daty splnění jednotlivých bodů, přičemž u bodů, které případně není schopen splnit, toto uvedl. V průběhu jednání měl telefonovat s paní [jméno FO], která mu do telefonu sdělila, že žalované vrátila provizi, neboť ji paní [jméno FO] informovala o tom, že předmětné prostory stále nepřipravil pro sjednaný účel nájmu. V návaznosti na to měl uvést, že mezi stranami bylo sjednáno, že nájemcem složené prostředky (nájemné za září, kauce a záloha za energie), budou spotřebovány až v okamžiku, kdy předá žalované prostory v uživatelném stavu a že tudíž žádné nájemné nefakturovali. K žádosti zástupce žalované však měl jednatel žalobkyně stvrzení této dohody odmítnout písemně potvrdit a jednání bez dalšího opustit. Při odchodu měl ještě prohlásit, že vyfakturuje nájemné za září a říjen 2022. Zástupce žalované proto v mobilu rychle připravil tento zápis a zaslal jej přímo z místa jednání jednateli žalobkyně na vědomí. (Zjištěno z uvedeného e-mailu na č.l. 126 a 172.)

84. K žádosti jednatele žalovaného mu zaslala realitní makléřka [jméno FO] e-mail: „Ahojky Peťo, jak jsi chtěl, popsala jsem Ti situaci, zasílám v příloze.“ Jak vyplynulo i z výpovědi svědkyně [jméno FO], jednatel žalobkyně ji požádal o písemné zachycení obsahu jednání stran. V uvedené příloze e-mailu se uvádí, že dne 8.8.2022 podepsaly strany nájemní smlouvu. Ujednání k podpisu smlouvy, jak je uvedeno v předávacím protokole, byla výmalba místností, odstranění turniketů a zvětšení dveří v zadní místnosti prostoru. S tímto žalobkyně prostor předala žalované. Následně žalobkyně dodržela všechny požadavky o úpravách prostoru, které byly domluveny před podpisem smlouvy a předávacího protokolu. Žalovaná po uplynutí cca týdne přijela na nemovitost s tím, že vstupní dveře nejsou vhodné pro vjezd jejich strojů a požádala žalobkyni o dodání větších vrat, které jim jako bonus žalobkyně na své náklady pořídila. Žalovaná s tím souhlasila, ale následně prohlásila, že tato dodaná vrata jsou o 5 cm nižší než jejich stroj. Žalobkyně proto nabídla jiné náhradní prostory. Cca druhý týden v září (někdy mezi 12. a 14.9. volala makléřce jednatelka žalované, jestli by nemohla přijet podívat se na náhradní prostory, kde byli přítomni pan [jméno FO] s manželkou, paní [jméno FO], správce budovy [Anonymizováno] ona. [jméno FO] jakožto realitní makléřka se omluvila, že ji vzniklá situace mrzí a tento náhradní prosotr by situaci vyřešil. Žalovaná však sdělila, že tento prostor pro ni vhodný není, ač tam byla velká příjezdová rampa. [jméno FO] byl velice rozčílený a paní [jméno FO] tlumočila, že chce vzniklou věc podat k soudu a chce vrátit všechny náklady a uhradit ušlý zisk. Na to odpověděla, že jim provizi za zprostředkování vrátí, neboť nechtěla být zatáhnuta do soudních sporů. Provizi vrátila dne 26.9.2022. Tehdy na jednání na novém prostoru neměl jednatel žalobkyně signál, takže se mu nemohli dovolat. Následující týden makléřka nabídla žalované ještě jeden prostor. Následně přišel advokát pana [jméno FO], že věc bude řešit soudně. (Zjištěno z e-mailu [jméno FO] ze dne 24.10.2022 na č.l. 133.) Obdobně situaci [jméno FO] popsala i ve své výpovědi. Tento e-mail použila jako poznámky a následně jej i četla. Schůzku, které se účastnil pan [jméno FO] za účelem nabídky jiných prostor, označila za nepříjemnou. [jméno FO] byl naštvaný, zmiňoval ušlý zisk a vyhrožoval soudem a ona se nemohla jednateli žalobkyně dovolat.

85. Na e-mail ze dne 18.10.2022 reagoval jednatel žalobkyně e-mailem z 25.10.2022 adresovaným jednatelce žalované. Uvedl, že nerozumí tomu, proč se nechal zatáhnout zástupcem žalované a společníkem žalované do takové trapné a jednostranné schůzky. Nebude jednat s nikým jiným, než s jednatelkou žalované a bude-li u jednání někdo jiný, bude probíhat výhradně v českém jazyce. Situaci lze vyřešit normální cestou a opakovaně ji nabízel. Sdělil jí, že ona to ví, ale pan majitel s jeho právním zástupcem si myslí, že na tomto případě vydělají. Bylo mu sděleno, že požaduje 30-40 tis. jako ušlý zisk, který ale budou u soudu jen těžko prokazovat. Označil to za absurdní, neboť veškerá zavinění jsou na straně žalované. Ona si prostor vybrala, převzala, podpisem stvrdila, zaplatila kauci, nájemné a služby, provizi realitní kanceláři, takže se nedá říct, že by bylo něco v nepořádku. Následně zjistila, že jsou malé dveře, je nedostatečný elektrický příkon a požadovala a zaměstnávala jeho člověka k dalším zednickým pracím, které nebyly dohodnuty. Mj. za to ještě žalovaná dluží. Uvedl, že pokud žalovaná neuhradí faktury do konce října 2022, budou nuceni odpojit prostory od elektřiny a topení. Pokud má žalovaná zájem ukončit smluvní vztah, ať pošle výpověď, v níž splní právní lhůty a může prostor opustit. (Zjištěno z uvedeného e-mailu na č.l. 125 verte-126 a 172.)

86. Dne 31.10.2022 reagoval zástupce žalované, že je po měsíci řešení dané záležitosti nucen konstatovat, že jednatel žalobkyně svým neprofesionálním přístupem blokuje konstruktivní řešení. Přes opakované žádosti se nedočkal konkrétního návrhu řešení situace, přišly pouze obecné proklamace, v nichž jednatel žalobkyně uvádí, že se ničeho nezavinili, vše splnili a za všechno si může žalovaná sama. K výzvě, aby žalovaná učinila výpověď z nájmu, sdělil, že žalovaná nemá v současné době zajištěny náhradní prostory a z toho důvodu tak nemůže nájem nyní vypovědět. Na minulém jednání však padlo, že má kontakt na makléřku, která by mohla nabídnout jiné prostory žalobkyně. Požádal proto, aby žalobkyně prostřednictvím makléřky, která zná požadavky žalované, našla pro žalovanou jiné prostory a následně může dojít k ukončení nájemního vztahu. (Zjištěno z uvedeného e-mailu na č.l. 125 a 172 verte.)

87. Dne 21.11.2022 sdělil jednatel žalobkyně jednatelce žalované, že vzhledem k tomu, že žalovaná neplatí nájemné a služby, bude nucen v případě neuhrazení faktur do 30.11.2022 přistoupit k odpojení všech médií, za které má žalovaná platit. Žalovaná dle předávacího protokolu prostory převzala. Nadále nemá vyřešené platby za zednické práce, které si objednala od správce žalobkyně a které neměly co dělat se vzájemnou dohodou o úpravě prostor. Rád by uvedl, že výměna dveří nebyla předmětem dohody, o ně jednatelka žalované žádala několik dní po převzetí prostoru po zjištění toho, že stroje žalované neprojdou stávajícím dveřním prostorem. Dveře z dobré vůle pořídil, ale řekl, že bez stavebního povolení není možné je instalovat a stavební povolení si musí žalovaná zajistit sama. Stejně tak se žalovaná zavázala polovinu dveří uhradit, k čemuž ji nyní vyzývá. Znovu nabídl, aby žalovaná dala výpověď z nájmu, který je pro ni zřejmě nevhodný a dohodli se na rozumném ukončení a vypořádání. V opačném případě bude narůstat dluh žalované za nájemné, který po ní bude vymáhán. K dnešnímu dni činí 47 340 Kč. (Zjištěno z uvedeného e-mailu na č.l. 125.) 2.6 Výpověď z nájmu ze strany žalované 88. Dne 8.12.2022 podala žalovaná žalobkyni okamžitou výpověď nájemní smlouvy. Jako důvod uvedla, že předmět nájmu má vady, které zásadním způsobem ztěžují jeho užívání, resp. jeho užívání zcela znemožňují. Konkrétně se jedná zejména o následující vady, které byly u žalobkyně opakované písemně uplatněny: předmět nájmu není vůbec vyklizen a nachází se v něm stavební suť, omítky jsou nedokončené, ve stávajících omítkách se nachází velké díry, nefunguje elektrický proud 380V, v předmětu nájmu se nacházejí životu nebezpečné nechráněné vývody elektrického proudu [právnická osoba], neteče voda a umyvadlo bylo odebráno, toaleta nebyla vyměněna. Žalovaná ve výpovědi také uplatnila právo na prominutí nájemného za období od 1.9.2022 doposud. Dále ve výpovědi doplnila, že předmět nájmu nebyl nikdy žalované fakticky předán. Ten měl být předán až po provedení dohodnutých oprav včetně nových klíčů, o čemž měl být sepsán nový předávací protokol. Protokol z 8.8.2022 tak prakticky představuje dohodu o úpravách (změnách), které mají být žalobkyní provedeny před faktickým předáním k 1.9.2022. (Zjištěno z výpovědi nájemní smlouvy z 8.12.2022 na č.l. 62 včetně doručenky datové zprávy z téhož dne na č.l. 63.)

89. Datovou zprávou z 13.1.2023 ještě žalovaná vyzvala žalobkyni k náhradě způsobené škody. Požadovala náhradu za právní služby zástupce žalované ve výši 72 600 Kč a náhradu škody 300 000 Kč. (Zjištěno z uvedené výzvy žalované na č.l. 130.)

90. Na výpověď reagovala žalobkyně datovou zprávou z 18.1.2023 (adresovanou jednatelce žalované), v níž uvedla, že potvrzuje přijetí výpovědi zaslané dne 8.12.2022 a sděluje, že výpověď s okamžitou platností není možná. Žalobkyně výpověď přijala, a to dle nájemní smlouvy, která jasně říká, že výpověď začne běžet prvním dnem následujícího měsíce, tedy od 1.1.2023. Odkázala se na předávací protokol, že prostor byl předán. Ze strany žalobkyně bylo vše kromě výměny WC a výmalby splněno. K dokončení této části nedošlo vzhledem k neustálým dalším nerealizovatelným požadavkům žalované. Ke stavební suti na místě jednatel žalobkyně uvedl, že nejde o suť, ale o pěkně naskládané očištěné cihly z bouracích prací na další využití, které si jednatelka žalované objednala osobně u jejich zaměstnance mimo dohodu stran o bourání příčky. Nechala si vybourat další příčku. Bourání na požadavek jednatelky žalované prováděl zaměstnanec žalobkyně mimo svoji pracovní dobu, a tedy k tíži žalované. Tyto bourací práce nebyly se žalobkyní projednány a jejímu zaměstnanci nebyly proplaceny. Dále uvedl, že elektřina a voda v prostorách normálně funguje, jediné, s čím byl problém je, že příkon elektřiny byl nedostatečně silný na stroje žalované. Výzvu žalované z 13.1.2023 označil za opovážlivou a drzou a odmítl ji. Klíče požadoval vrátit dne 31.3.2023 s vyklizeným prostorem a v původním stavu, tedy i s postavenou stěnou, kterou žalovaná nechala zbourat. Na závěr jednatel žalobkyně navrhl ještě jednou a naposledy řešení smírem, a to tak, že prostory předají ve stavu, v jakém se aktuálně nacházejí, žalobkyně zruší všechny vystavené faktury, vrátí zálohu a žalovaná nebude žalobkyni vyzývat k nesmyslným „údajným“ ztrátám na zisku a nákladům na zástupce. (Zjištěno z datové zprávy žalobkyně ze dne 18.1.2023 včetně doručenky na č.l. 127-128.)

91. E-mailem z 20.1.2023 požádal zástupce žalované jednatele žalobkyně, aby se v této záležitosti obracel na něj. Sdělil, že žalovaná může vrátit klíče kdykoliv, neví, proč chce čekat do 31.3.2023. Návrh žalobkyně označil za neakceptovatelný a požadoval uhradit alespoň hotové výdaje klienta za právní služby a alespoň část dalších škod a ušlého zisku. (Zjištěno z e-mailu na č.l. 171.)

92. K reakci žalované žalobkyně jen potvrdila svůj postoj z předchozího vyjádření. (Zjištěno z datové zprávy z 31.1.2023 včetně doručenky na č.l. 129.)

93. Vzhledem k tomu, že žalobkyně trvala na ukončení nájemní smlouvy až po uplynutí výpovědní doby, došlo k formálnímu předání nemovitosti zpět žalobkyni až dne 11.4.2023, kdy byl účastníky podepsán předávací protokol. V něm je uvedeno, že předávající předává zpět přebírajícímu předmět předání, a to vyklizený bez vybavení. Klíče: 1ks. Stavy měřičů: Beze změny – stejné. (Zjištěno z předávacího protokolu ze dne 11.4.2023 na č.l. 16.)

94. Jednatel žalobkyně vypověděl, že po opuštění prostor žalovanou došlo k jejich rekonstrukci a nyní je objekt pronajímán za cca 40 000 Kč, funguje jako pražírna kávy. Na jaře 2023 měla dle jednatele žalobkyně započít kompletní rekonstrukce celého objektu, tedy včetně předmětné vrátnice, asi za 35 mil. Kč. Rekonstrukce objektu žalobkyně trvala cca rok.

95. Jednatelka žalované uvedla, že byli nakonec nuceni najít si jiné prostory, od 1. 11. 2022 našli jinou kancelář a velké stroje přestěhovali do pronajatých prostor v Rakousku. Přestěhovány byly prostřednictvím spediční firmy a musely být částečně demontovány.

96. Společník žalované vypověděl, že kvůli nemožnosti se do předmětu nájmu nastěhovat, ztratila firma hodně zákazníků, zakázky museli předávat jiným firmám, subdodavatelům. Nyní musí firmu zavřít. Náhradní prostory už nenašli. 2.7 Podání žaloby u Obvodního soudu pro [adresa]

97. Dne 2.11.2022 podala žalovaná proti žalobkyni u Obvodního soudu pro [adresa] žalobu, kterou změnila dne 21.12.2022. Původně se žalovaná domáhala proti žalobkyni úhrady částky 15 000 Kč a splnění povinnosti dokončit stavební úpravy. Po ukončení nájmu změnila žalobu na požadavek vrácení všech jí uhrazených plateb ve výši 33 000 Kč s příslušenstvím, tj. kauce 15 000 Kč, nájemného za září 15 000 Kč a zálohy na služby za září ve výši 3 000 Kč. (Zjištěno ze žaloby a ze změny žaloby ve věci [spisová značka] na č.l. 179 a 182.) Věc nakonec skončila rozsudkem pro zmeškání.

98. Jednatelka žalované vypověděla, že sama nechtěla věc řešit žalobou, nechtěla mít problémy a nepříjemnosti, o postupu uplatnění nároků ze stany žalované soudem rozhodl pan [jméno FO].

99. Společník žalované k tomu uvedl, že jednatel žalobkyně stále volal jednatelce žalované, křičel na ni do telefonu a ona plakala a řekla: „Já už nechci“. Má ze soudu strach, nechtěla se toho účastnit. Nic jiného jim ale nezbývalo. První spor vyhráli, teď jsou zase žalovaní a klid stále nemají. 2.8 Fakturace a finanční plnění 100. Za měsíce září 2022 až březen 2023 byly žalobkyní vyfakturovány žalované nájemné a zálohy včetně DPH, a to s výjimkou září 2022 vždy na částku 21 780 Kč. Za měsíc září 2022 bylo fakturováno jen DPH ve výši 3 780 Kč. Data splatnosti uvedená na fakturách však neodpovídala smluvnímu ujednání v čl. 5.1. (Zjištěno z přehledu faktur na č.l. 19 a jednotlivých faktur za měsíce říjen 2022 až březen 2023 na č.l. 27-32 a 90-95.) Faktury za říjen 2022 až březen 2023 byly žalované doručovány do datové schránky v období od 8.11.2022 do 4.3.2023 (zjištěno z doručenek datových zpráv na č.l. 24-26 a 124). Fakturu za září 2022 ani doručenku k ní žalobkyně nedoložila, avšak nebyla ani předmětem řízení.

101. Vzhledem k tomu, že realitní zprostředkovatelka nechtěla mít žádné problémy a nechtěla řešit soudní spory, rozhodla se vrátit žalované uhrazenou provizi, věc ji mrzela. Provizi vrátila dne 26.9.2022 a žalované vystavila dobropis. Uvedla, že si byla vědoma, že na provizi má nárok, ale tento obchod nevyšel a chtěla mít klid od sporů. (Zjištěno z výpovědi [jméno FO].)

102. K dotazu soudu jednatel žalobkyně na jednání dne 9.12.2024 vypověděl, že k vyúčtování služeb nedošlo (str. 24 protokolu). Uvedl, že došlo k odběrům tepla. K odběrům vody pokud ano, tak minimálně. K výzvě soudu v závěru řízení žalobkyně doplnila, že vyúčtování provedla a předala jej žalobkyni při převzetí prostor dne 11.4.2023. To doložila uvedeným vyúčtováním z 11.4.2023 (na č.l. 240-241) a dále jej „opětovně“ zaslala žalované datovou zprávou ze dne 8.4.2025 a emailem ze dne 11.4.2025 (zjištěno z datové zprávy ze dne 8.4.2025 na č.l. 242 včetně dokladu o odeslání ze dne 11.4.2025 na č.l. 250 a z e-mailu ze dne 11.4.2025 na č.l. 243). Z tohoto vyúčtování vyplývá, že žalobkyně vyúčtovala žalované jen spotřebu tepla ve výši 22 664 Kč, avšak žalobou uplatňuje pouze částku odpovídající zálohám ve výši 18 000 Kč (6 x 3 000 Kč za měsíce říjen 2022 až březen 2023). Jakkoliv je oslabena věrohodnost vyúčtování ke dni 11.4.2023, soud se touto otázkou s ohledem na výsledek řízení v odůvodnění rozsudku více nezabýval.

103. Před podáním žaloby žalobkyně nejprve vyzvala žalovanou k plnění (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 22.12.2023 na č.l. 17-18 včetně doručenky datové zprávy na č.l. 23).

104. Na tuto výzvu reagovala žalovaná odpovědí z 29.1.2024. Nárok žalované ani z části neuznala a uvedla, že faktury neuhradila z toho důvodu, že jí nikdy nebyl předmět nájmu předán v dohodnutém stavu umožňujícím jeho užívání, a to ani přes výzvy žalované. Svými stavebními zásahy do rozvodů elektřiny naopak stav objektu ještě zhoršila. 2.9 Další skutkové závěry 105. Kromě nespolehlivosti pracovníka žalobkyně [Anonymizováno] shledal soud příčinu v nastalé situaci i v tom, že jednatel žalované v rámci vzniklých problémů či požadavků ze strany žalované vždy nejprve přislíbil nějaké řešení, vyjádřil ochotu vyjít žalované vstříc (ačkoliv v některých případech ani nemusel), avšak následně nikdy nedošlo k samotné realizaci přislíbeného řešení. Vrata nebyla zabudována, zdi byly poškozeny, obvody elektřiny v některých místech odhalené a nové rozvody nedokončené, zkrátka žádná z rozdělaných prací nebyla dotažena do konce. Tento stav, požadavky žalované a její výhružky náhradou škody za současného poměrné nízkého nájmu jednatele žalované rozčilovaly. Rentabilita sjednaného nájmu neodpovídala náročnosti realizace dohodnutých požadavků. Patrně právě nelibost k tomuto stavu vedla žalobkyni k tomu, že nebyla ochotna věc nadále řešit. To je do určité míry pochopitelné, nicméně žalobkyně se zavázala předmět nájmu upravit pro potřeby žalované a současně si byla vědoma, v jaké situaci se žalovaná nacházela.

106. Není pravdou, že by si žalovaná nepřála zabudovat nově pořízená vrata, dokonce by akceptovala i dveře původní. Dále nebylo prokázáno, že by žalovaná nechtěla prostory převzít. Podstata problému spočívala v tom, že žalovaná nebyla schopna či ochotna provést úpravy předmětu nájmu dle dohody. To, že žalovaná měla zájem na uvedení prostor do sjednaného stavu dokládá i žaloba podaná u Obvodního soudu pro [adresa] a dokládá to i e-mailová komunikace účastníků. Žalobkyně se mohla k věci postavit tak, že mohla všechny požadavky žalované, které sama nepovažovala za předem domluvené a sjednané, smést ze stolu, dát předmět nájmu do podoby, který považovala za sjednaný a takové prostory žalované předat, tzn. s nepoškozenými zdmi, čisté, vyklizené, vymalované a s vyměněným WC. Žalovaná by v takovém případě mohla do prostor alespoň převézt své stroje a následně řešit jen úpravu elektřiny. Předmět sporu se mohl vést o podstatně užším okruhu stavebních úprav. Spor účastníků však zjevně přesáhl do osobní roviny mezi jednatelem žalobkyně a společníkem žalované a bránil věcnému vyřešení problémů.

3. Právní posouzení věci 107. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu (§ 2201 a násl. o.z.), konkrétně smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 – 2315 o.z.).

108. Při uzavření smlouvy byl oběma účastníky podepsán i předávací protokol, který ovšem nelze chápat tak, že jeho podpisem žalovaná bez dalšího prostory převzala. Předávací protokol je datován dnem 8.8.2022, avšak k zahájení nájmu mělo dojít až 1.9.2022, poté, co dojde k určitým stavebním úpravám, které měla provést žalobkyně. Bylo z něj patrné, že aktuální stav žalované nevyhovuje. Podoba předmětu nájmu tak nebyla ke dni 8.8.2022 definitivní a bylo třeba jej předělat tak, aby vyhovoval podnikatelským potřebám žalované. Ujednání o změnách předmětu nájmu je proto třeba chápat jako smluvní ujednání.

109. Nelze přijmout argumentaci žalobkyně, že žalovaná podpisem předávacího protokolu v podstatě dopředu souhlasila se současným stavem a bez ohledu na to, zda budou smluvní ujednání o úpravě předmětu nájmu splněny, potvrdila, že si chce prostory pronajmout ve stavu i bez těchto úprav a že se případně jedná o nedostatky, které nebrání užívání předmětu nájmu. jedná se o přehnaně formalistický přístup, který nedává praktický smysl.

110. Ke včasnému splnění smluvních povinností ze strany žalobkyně však nedošlo. Ani do října a listopadu 2022 nebyly prostory zdaleka ve stavu způsobilém k jejich užívání. Žalovaná proto učinila dne 8.12.2022 výpověď, a to dle § 2208 odst. 1 o.z.

111. Podle § 2208 odst. 1 o.z.: Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

112. Žalovaná jakožto nájemce vady předmětu nájmu žalobkyni jakožto pronajímateli oznámila, a to především výzvou ze 14.10.2022 (viz odst. 81). Vady ovšem byly vytýkány průběžně a vícekrát. Tato písemnost jen nejlépe vystihuje formu a náležitosti požadované zákonem. Ke zlepšení stavu ovšem nedošlo, přičemž vady předmětu nájmu jeho užívání zcela prokazatelně znemožňovaly. Výpověď z nájmu bez výpovědní doby proto soud hodnotí jako oprávněnou a řádnou. Současně s tím přiznává citované ustanovení zákona i právo na prominutí nájemného, jehož se žalovaná také dovolávala.

113. Z uvedených důvodů jsou finanční požadavky žalobkyně vůči žalované uplatněné v tomto řízení nedůvodné.

114. Lze shrnout, že po právní stránce není projednávaná věc nikterak komplikovaná. Problematická je z hlediska zjištění skutkového stavu, neboť v řízení vystupují některé okolnosti, které by mohly hovořit ve prospěch žalobkyně. Z toho důvodu nespočívá převážná část odůvodnění tohoto rozsudku v právním posouzení věci, ale právě ve zjištění skutkového stavu. V případě problému s vraty si žalobkyně byla vědoma, že jde o požadavek učiněný až po uzavření smlouvy a byla připravena předmět nájmu akceptovat s dveřmi původními. To má soud za prokázané. Navíc se sama žalovaná dobrovolně nabídla vrata vyměnit, čímž došlo k doplnění smluvního ujednání, avšak i z toho nakonec sešlo. Nejedená se o záležitost, která by významně spor ovlivnila. V případě třífázového rozvodu je věc obtížnější, neboť se v řízení nepodařilo přesvědčivě zjistit, zda žalovaná byla skutečně žalobkyní ujištěna o existenci 380 V napětí. Předmět nájmu se ovšem nacházel v takovém stavu, že ani samotnou elektřinu nelze považovat za hlavní příčinu jeho neuživatelnosti. Žalobkyně nemusela přistupovat na žádné z následných požadavků žalované, pokud s nimi nesouhlasila. Mohla předmět nájmu uvést do stavu, který považovala za sjednaný a v takové podobě jej žalované ke dni 1.9.2022, popř. i později k výzvám žalované, předat. Sám jednatel žalované uváděl, že to nebyl žádný problém, že šlo o „odstranění jedné příčky“ a vymalování. Jak již ale bylo uvedeno, předmět nájmu se nacházel ve stavu, který nebylo možné využít ani jako skladovací prostor, natož v něm zahájit provoz. Soud proto neakceptoval obranu žalobkyně, že sjednané úpravy nedokončila, neboť bylo zřejmé, že žalovaná nemá zájem předmět nájmu převzít, že jsou pro ni prostory z důvodů spočívajících na její straně nepoužitelné. Žalovaná přitom po celou dobu projevovala o prostory zájem a tlačila žalobkyni do dokončení sjednaných stavebních úprav.

4. Náklady řízení 115. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalované, která měla ve věci plný úspěch, přiznal soud náhradu účelně vynaložených nákladů ve výši 107 278,60 Kč. Tato náhrada je tvořena odměnou zástupce žalobce za 13 úkonů právní služby, z toho 10 po 5 420 Kč (převzetí a příprava, odpověď na předžalobní výzvu z 29.1.2024, vyjádření k žalobě z 31.5.2024, účast na jednání 5.8.2024, vyjádření z 13.8.2024, vyjádření z 25.10.2024, vyjádření z 12.2.2025, účast na jednání dne 13.2.2025, vyjádření z 27.2.2025 a závěrečné vyjádření), 1 v poloviční sazbě ve výši 2 710 Kč (stručný odpor), 1 ve dvojnásobné sazbě ve výši 10 840 Kč (účast na jednání dne 3.4.2025 přesahující 2 h) a 1 v trojnásobné sazbě ve výši 16 260 Kč (účast na jednání dne 9.12.2024 přesahující 4 h), vše dle § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, dále je náhrada tvořena 8 tzv. režijními paušály po 300 Kč za úkony učiněné do 31.12.2024 a 5 po 450 Kč za úkony učiněné po 1.1.2025, a to dle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve znění novely č. 258/2024 Sb., a dále náhradou odpovídající 21 % DPH ve výši 18 618,60 Kč.

116. Oproti tomu, co bylo účtováno, nepřiznal soud žalované náhradu nákladů řízení za úkon spočívající za nahlédnutí do spisu dne 21.2.2024, neboť odměna za takový úkon bývá přiznávána jen výjimečně, existují-li k tomu zvláštní důvody. V dané věci lze nahlédnutí do spisu podřadit pod již účtovaný úkon převzetí a přípravy zastoupení.

117. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. stát má podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Tyto náklady představuje tlumočné přiznané [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] ve výši 2 250 Kč za tlumočení svědecké výpovědi společníka žalované. Nejednalo se tak o tlumočení v rámci práva účastníka na jednání ve svém jazyce, ale tlumočení svědecké výpovědi jakožto důkazního prostředku. V takovém případě je tlumočné předmětem náhrady nákladů řízení. Částka vynaložená státem na nákladech řízení tak činí 2 250 Kč a podle výsledku řízení, který se odrazil i do výroku o nákladech řízení, byla povinnost k úhradě nákladů řízení státu uložena žalobkyni.

118. Náhradu nákladů řízení státu leze uhradit na účet soudu č. [č. účtu], VS: [var. symbol].

119. O lhůtách k plnění rozhodl soud v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř.

Poučení