20 C 43/2024 - 175

Rubrum

Okresní soud v Domažlicích rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Součkem ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozená [Datum narození žalobce A], [název města] b) [Jméno žalobce B], narozený [Datum narození žalobce B], [název města] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované], [název města] zastoupená advokátem [jméno FO] sídlem [adresa] o přikázání pozemku o odstranění stavby takto:

Výrok

I. Žaloba o přikázání pozemku parc. č. [číslo] trvalý travní porost, o výměře [číslo] m2, nacházející se v obci [adresa] v katastrálním území [adresa] u [název města] zapsaném na LV č. [hodnota] vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm [adresa], do vlastnictví žalobců, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně na vlastní náklady odstranit veškeré stavby na pozemku parc. č. [číslo], trvalý travní porost, o výměře [číslo] m2, nacházející se v obci [adresa] v katastrálním území [adresa] u [název města], zapsaném na LV č. [hodnota] vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm [adresa], který je ve vlastnictví žalované, a to do 90 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 46 455,56 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců.

Odůvodnění

1. Návrhem, který byl soudu doručen dne [datum], se žalobci domáhali přikázání pozemku parc. č. [číslo], trvalý travní porost, o výměře [číslo], nacházejícího se v obci [adresa] v katastrálním území [adresa] u [název města] zapsaném na LV č. [hodnota] vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrálním pracovištěm [adresa], do vlastnictví žalobců za náhradu. V návrhu uvedli, že v dobré víře a se souhlasem žalované a v souladu se společným souhlasem [adresa] ze dne [datum] sp. zn. [spisová značka] č.j. [spisová značka] zřídili na předmětném pozemku, který je ve vlastnictví žalované stavbu zahradního domku, a to v říjnu roku 2021. Žalovaná dala dne [datum] souhlas s umístěním stavby na pozemku a přislíbila jim, že jim pozemek prodá za obvyklou cenu. Když se žalobci obrátili na žalovanou s požadavkem na uzavření kupní smlouvy, žalovaná dohodu popřela, uvedla, že se stavba stala součástí pozemku a vyzvala žalobce k uzavření nájemní smlouvy k pozemku. Se žalovanou se neúspěšně pokoušeli domluvit mimosoudně, kdy navrhovali odkup pozemku, což však žalovaná odmítla. Dále uvedli, že se žalovanou nikdy nejednali přímo, neboť žije v zahraničí, ale v minulosti žalovaná jednala vždy prostřednictvím své právní zástupkyně. Svůj nárok opírali o ustanovení § 1086, odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ) s tím, že mají právo domáhat se po žalované, která o zřizování stavby věděla a dala k jejímu zřízení souhlas, aby jim pozemek převedla za obvyklou cenu. Dále předložili znalecký posudek, dle kterého obvyklá cena pozemku činí 2 318 680 Kč. Dobrou víru odvozovali žalobci od souhlasu s umístěním stavby na pozemku, který jim dne [datum] žalovaná udělila. Rovněž se opírali o souhlas s vynětím ze zemědělského půdního fondu, který jménem žalované podepsala její matka, [jméno FO], které žalovaná udělila plnou moc.

2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou zcela neuznala. Uvedla, že v této věci není naplněna ani jedna z podmínek ustanovení § 1086 odst. 1 OZ, jehož ochrany se žalobci domáhají. Zdůraznila, že nikdy se žalobci nejednala a nikdy neudělila souhlas ke zřízení jakýchkoliv staveb na pozemku parc. č. [číslo] v k.ú. [adresa] u [název města]. Tento pozemek nikdy neměla v úmyslu prodat. Vyjma nynější právní zástupkyně nikoho nezmocnila k jakémukoliv jednání ohledně předmětného pozemku. Dále uvedla, že souhlas s umístěním zahradního domku ze dne [datum], který žalobci předložili stavebnímu úřadu, není podepsán její osobou, podpis je zfalšován. Společný souhlas, který je založen ve spise stavebního úřadu, není podepsán za její osobu vůbec. Žalovaná dále v souvislosti s podanou žalobou zjistila, že žalobci, bez jakéhokoliv zmocnění z její strany jejím jménem činili právní jednání mj. vůči [právnická osoba]. a podala na žalobce trestní oznámení. Žalovaná sporovala, že by stavbu postavili žalobci v dobré víře a v souladu se společným souhlasem [právnická osoba] ze dne [datum] sp. zn. [spisová značka], č.j. [spisová značka]. Stavby jsou postaveny v rozporu se souhlasem stavebního úřadu a bez jejího vědomí jako vlastníka. Žalovaná předložila znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], kterým dokládá uvedený rozpor. Od podzimu roku 2023 probíhalo mezi stranami neúspěšně mimosoudní jednání, kdy žalovaná požadovala uzavřít nájemní smlouvu, zatímco žalobci žádali uzavření kupní smlouvy k pozemku. Dne [datum] byla právní zástupkyni žalované doručena předžalobní výzva spolu s návrhem kupní smlouvy, na kterou žalovaná reagovala dopisem z [datum], kterým požadovala po žalobcích odstranění veškerých staveb z jejího pozemku do 30 dnů od doručení dopisu a úhradu nájemného od ledna 2019 ve výši 10 000 Kč měsíčně, které je na daném území obvyklé za obdobné pozemky. Žalovaná dále uvedla, že s písemnostmi ze stavebního úřadu nebyla seznámena, přičemž žalobce disponoval klíčem od domovní schránky, kam jí v ČR chodí pošta.

3. Žalovaná nad to v rámci svého vyjádření ze dne [datum] postupem podle § 97 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jako „o.s.ř.“) podala vzájemnou žalobu v tom znění, aby soud v souladu s ustanovením § 1085 OZ rozhodl o povinnosti žalobců odstranit všechny stavby z předmětného pozemku, a to do 90 dnů od právní moci rozsudku.

4. Žalobci ve vyjádření ze [datum] dodatečně uvedli, že žalovaná jim v roce 2019 prodej pozemku přislíbila. Nejednala se žalobci osobně, ale prostřednictvím svých rodičů. O tom, že žalovaná i její rodiče věděli o tom, že byl žalobci na pozemku žalované postaven dům, svědčí i fakt, že na uvedenou stavbu byl zakoupen materiál, zejména komín v únoru roku 2023, prostřednictvím [právnická osoba]., jejímiž jednateli jsou rodiče žalované a žalovaná je jejím jediným společníkem. Pokud nyní žalovaná tvrdí, že žalobcům souhlas nikdy nedala, pak mohlo ze strany žalované a jejích rodičů dojít k podvodnému jednání.

5. V doplňujícím vyjádření ze dne [datum] žalovaná dodala, že co se týče údajné dobré víry žalobců má žalovaná za to, že předně nelze vyhovět postupu podle § 1086 OZ, neboť pokud by měl stavebník právo na cizím pozemku stavět (ať již na základě práva stavby, služebností nebo závazkovým právem, např. nájmem), nemohl by být v dobré víře, že staví na svém pozemku. OZ totiž v § 1084 a § 1086 upravuje právní režim staveb zřízených bez existence soukromoprávního oprávnění na cizím pozemku stavět. Předpokladem pro užití ustanovení § 1086 tak je jednak skutečnost, že stavebník zřídil stavbu na cizím pozemku v dobré víře, že staví na vlastním pozemku a jednak, že vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Z uvedeného vyplývá, že pokud i sami žalobci tvrdí, že od počátku věděli o tom, že nestaví na vlastním pozemku, nemohou se domáhat postupu dle ustanovení § 1086 OZ, které upravuje situaci, že vlastník jedná v omluvitelném omylu, že staví na svém pozemku. Dobrá víra pak má být posuzována k okamžiku zahájení stavebních prací na cizím pozemku, o níž sami žalovaní tvrdí, že nebyli vlastníky pozemku a neměli sjednáno žádné právo, které by je k výstavbě stavby na cizím pozemku opravňovalo. Ač žalovaná vylučuje, že by pozemek po postavení stavby navštívila, domnívá se, že ani pokud by k ní došlo, nemělo by to vliv na nedostatek dobré víry v době zahájení stavebních prací. K tomu blíže usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 5. 2017, spn zn. 22 Cdo 372/2017, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2017, spn zn. 22 Cdo 2851/2015 či komentářová literatura k § 1084 až 1086 (David Ondřej, Jirsa Jaromír, Juřátková Petra, Kindl Milan, Kindl Tomáš, Kindlová Michaela, Šíma Alexander, kolektiv autorů, Občanský zákoník – Komentář s judikaturou – Svazek IX – Věcná práva (§ 976 – 1474), CODEXIS publishing, 1. 9. 2018).

6. Žalobce [Jméno žalobce B] v rámci účastnického výslechu dne [datum] uvedl, že v roce 2019 přišli za rodiči žalované s žádostí, zda by jim neprodala předmětný pozemek. Žalovaná v té době prodávala okolní pozemky, bylo jich asi osm. Bylo jim přislíbeno, že pozemek bude předán. Začali provádět pozemkové úpravy a následně si zažádali o příslušná stavební povolení. Matka žalované jim na základě generální plné moci udělila souhlas s umístěním stavby a souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu. Domek postavili a v roce 2022 se žalovaná dokonce s přítelem [jméno FO] dostavila na pozemek během procházky. Nemovitost byla v té době před dokončením. Otec žalované byl na nemovitosti na návštěvě opakovaně, žalobce byl jeho zaměstnancem po 19,5 roku. Žalovaná byla v Trhanově v průběhu let opakovaně, ví o tom, že v roce 2023 tam byla celý měsíc. Vždy jednal s rodiči žalované, schůzka se žalovanou nikdy neproběhla. Na pozemku se kromě zahradního domku nachází dřevěná pergola a bazén zapuštěný do země. Dále žalobce uvedl, že žalovanou osobně v době jejích návštěv nekontaktoval, telefonní číslo na ni neměl. Žalovaná dle něj na pozemku osobně byla, dohodu s ní však neuzavřeli, protože pouze procházela a chvátala dál. V doplňujícím výslechu dne [datum] uvedl, že měl telefonní číslo na oba rodiče žalované, na žalovanou telefonní číslo neměl. Bylo mu řečeno, že žalovaná telefon nepoužívá, pouze Skype. Několikrát požadoval po rodičích žalované, aby mu schůzku se žalovanou zprostředkovali, avšak bez úspěchu. Během návštěv žalované ji osobně nikdy nekontaktoval, dohodl se s jejími rodiči, kdy k nim má přijít, ale nikdy jej nekontaktovali. Schůzky blokovali. Nesouhlasí s tím, že by žalovaná pozemek nikdy nenavštívila.

7. Žalovaná v rámci účastnického výslechu uvedla, že s ní nikdo nejednal, ač k tomu byla možnost, neboť v létě roku 2019 byla v ČR a byly zde i další příležitosti. Uvedla, že na listinách nejsou její podpisy, jediný podpis, který je její, je na generální plné moci z roku 2010. O věci se dozvěděla teprve, když začaly být problémy se stavbou (s komínem), v srpnu roku 2023. Matka žalované sdělila, že na jejím pozemku si žalobci postavili dřevěný zahradní domek, který však lze odstranit. O věci do té doby neměla ponětí a s matkou se ohledně toho pohádala. Žalovaná byla šokována, že žalobci neplatí nájem za užívání pozemku. Pokud by se jí kdokoliv zeptal, sdělila by mu, že pozemek nemá v úmyslu prodat, k tomu však nikdy nedošlo. Matka žalované sdělila, že podpisy na listinách nejsou její, a tak podala trestní oznámení na neznámého pachatele. Při pobytu v ČR pobývá žalovaná v [adresa], pozemek je kousek od Trhanova, mezi lety 2019 a 2023 zde byla asi desetkrát.

8. Účastníci následně prohlásili za nesporné, že jediná listina, na které se nachází podpis žalované, je generální plná moc z roku 2010.

9. Svědkyně [právnická osoba] uvedla, že je matkou žalované, která jí poskytla generální plnou moc cca v roce 2010. Za dceru obstarávala různé provozní věci. Se žalobci se nikdy nedohodli, že jim poskytnou nějaké nemovitosti k užívání. Žalobci chtěli získat zahradu, svědkyně si přesně již nepamatuje okolnosti, za kterých k tomu došlo, žalobci však začali užívat předmětný pozemek jako zahradu na základě krátkodobé ústní domluvy. Svědkyně podepsala listinu, povolení zahradního domku – kůlnu na nářadí. Za zahradní domek považuje jinou stavbu, než je dům postavený žalobci. Nikdy s žalobci nejednala o prodeji pozemku. Její dcera o tom, že žalobci na pozemku staví dům, neměla ponětí, o všem se dozvěděla až v rámci řízení o odstranění stavby. Dceru ona ani její manžel neinformovali, protože měli za to, že jde o krátkodobou záležitost, kdy žalobci na pozemku pouze zahradničí. Svědkyně uvedla, že jménem žalované nikdy s manželi [jméno FO] nejednala, že by mohli užívat pozemek bezplatně, o úplatě nebylo jednáno. Jménem žalované neuzavřela smlouvu o smlouvě budoucí kupní ani smlouvu o výpůjčce ani výprose. Svědkyně si nepamatovala, že by na předmětném pozemku nebo v jeho blízkosti mezi lety 2019 a 2023 byla. Žalovaná v minulosti vlastnila okolní pozemky, ty prodala, s prodejem jí pomáhal buď notář, nebo makléř. Svědkyně potvrdila, že podepsala v zastoupení žalované žádost o vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu. Je jednatelkou společnosti [právnická osoba]. Souhlas s umístěním zahradního domku podepsala svědkyně osobně jako [Jméno žalované], žalobce byl tomuto jednání přítomen a viděl, že podepisuje listinu a nejedná se tak o podpis [Jméno žalované]. Předložené plány budovy neviděla, na souhlasu, který je opatřen podpisy všech ostatních účastníků (vlastníků sousedních pozemků) podpis [Jméno žalované] úplně chybí. S plány domku se tak seznámila až po návštěvě stavebního úřadu. Po tom, co žalovaná zjistila, že žalobci na pozemku postavili dům, žalovaná generální plnou moc svědkyni vypověděla.

10. Svědek [jméno FO] uvedl, že je otcem žalované, dcera mu ústně ani písemně nikdy plnou moc neudělila. Za dceru jednal pouze např. při objednání řemeslníků. Na úřadech a podobně za dceru nikdy nejednal. Žalobce u něj pracoval, byl jeho zástupcem a on mu důvěřoval. Svědek uvedl, že většinu týdne je pryč a pracovní záležitosti za něj obstarával žalobce. Bylo domluveno, že žalobci mohou na pozemku zahradničit, avšak nebylo domluveno, zda úplatně nebo bezúplatně. O ničem jiném nebylo jednáno. Svědek nikdy nejednal s žalobci o tom, že jim pozemek bude prodán, neměl k tomu ani kompetence. O tom, že na pozemku stojí domek, se dozvěděl poprvé v rámci řízení o odstranění černé stavby v létě 2023. Co se týče vyjmutí z pozemkového fondu, došlo pouze k vyjmutí pozemku pod zahradním domkem, nikoliv zbytku nemovitosti. Ocenění pozemku znalcem nechali zpracovat v rámci úvahy, zda může být pozemek prodán a také s ohledem na to, že na něm měly být postaveny černé stavby. Žalovaná vlastnila i jiné pozemky v okolí, ty prodala, na starosti je měla realitní kancelář. Jménem žalované svědek nikdy žádnou smlouvu neuzavřel, ani ústně ani písemně. Nešlo ani o smlouvu o smlouvě budoucí, nájemní smlouvu ani o smlouvu o výpůjčce ani výprose. Pokud jde o materiál použitý na stavbu domku, žalovaná s tímto žádný souhlas neposkytla, naopak nyní řeší, zda nedošlo k odcizení stavebního materiálu společnosti žalobcem, který jej v té době v mnohých věcech zastupoval. Znalecký posudek nechal zpracovat po vzájemné roztržce se žalobci.

11. Z výslechu svědkyně [jméno FO], starostky obce [adresa] a dlouholeté kamarádky žalobců, soud zjistil, že nebyla přítomna jednání účastníků sporu, pouze s matkou žalované mluvila o tom, zda plánují pozemek prodat a bylo jí odpovězeno, že rozhodně nemají v úmyslu pozemek prodat, že peníze nepotřebují a chtějí jej dát do pronájmu. Bylo to někdy v roce 2023, asi v polovině. O tom, že nemovitost měla být prodána žalobcům, byla informována od žalobců, dávalo jí to i logický smysl z důvodu, že stavěli na cizím pozemku, který jim nepatří. Žalobci pozemek zušlechtili, v minulosti otec žalované chtěl pozemek prodat, ale nebyl o to zájem, nikdo jej nechtěl. Na nemovitosti se setkala s matkou žalované, paní [jméno FO] v době, kdy se betonovaly základy domku. Žalovanou v Trhanově mezi roky 2019 a 2023 neviděla. Ví o tom, že matka žalované přebírala některé zásilky za žalovanou na poště, rovněž potvrdila, že pokud žalovaná měla plnou schránku, žalobce šel matce žalované osobně poštu předat z jím vybrané schránky. Jednal tak na základě vzájemné domluvy. Ví o tom, že na obci matka žalované zastupovala žalovanou i v jiných věcech ohledně jiného pozemku.

12. Z výslechu svědkyně [jméno FO] soud zjistil, že o žádné dohodě mezi účastníky neví. Svědkyně uvedla, že žalovanou na dotčeném pozemku neviděla, viděla ji na jiném jejich sousedním pozemku, který je přes silnici. Před rokem 2023 viděla na pozemku otce žalované, neviděla na něm matku žalované ani žalovanou.

13. Z výpisu z katastru nemovitostí – listu vlastnictví č. [hodnota] pro k.ú. [adresa] u [název města] vyplývá, že žalovaná je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. [číslo] v k.ú. [adresa] u [název města].

14. Ze společného souhlasu – územního souhlasu a souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru soud zjistil, že [právnická osoba] vydal společný souhlas se stavebním záměrem, který podali dne [datum] [Jméno žalobce B] a [Jméno žalobce A] jako stavebníci. Záměr obsahoval zahradní domek využitý jako provozní objekt, bude využívaný pro rekreační provoz na zahradě, k uložení zahradního nářadí, jedná se o 1 místnost, sociální zařízení, skládek s el. ohřívačem a terasa, domek o zastavěné ploše 54,98 m2 bude připojen na veřejnou kanalizaci a na vodovod, dešťové vody budou vsakovány do terénu.

15. Ze souhlasu s umístěním zahradního domku ze dne [datum] soud zjistil, že na pozemku parc. č. [číslo] je zakresleno umístění objektu obdélníkového půdorysu bez uvedením bližší specifikace. Pod plánem parcel je uvedeno: Souhlasím s umístěním zahradního domku na parc. č. [číslo] v katastru obce [adresa]. Listina je podepsána jako [Jméno žalované]. Tato listina nebyla dle shodného prohlášení účastníků podepsána žalovanou, z dokazování pak vyplynulo, že tato listina byla podepsána matkou žalované, [jméno FO].

16. Ze znaleckého posudku č. [číslo] ze dne [datum] znalce [jméno FO] vyplynulo, že obvyklá cena pozemku [číslo] byla stanovena na 1 690 Kč za m2, což při celkové výměře 1 372 m2 odpovídá celkově částce 2 318 680 Kč.

17. Z e-mailové komunikace mezi právními zástupci účastníků bylo zjištěno, že mezi účastníky bylo v období od září roku 2023 do ledna roku 2024 jednáno ohledně pozemku parc.č. [číslo], strana žalobců navrhovala odkup pozemku, žalovaná požadovala uzavření nájemní smlouvy k pozemku.

18. Z předžalobní výzvy z [datum] soud zjistil, že právní zástupce zaslal žalované předžalobní výzvu, ve které ji vyzývá k uzavření přiložené kupní smlouvy nejpozději do [datum].

19. Z vyjádření zástupce žalované z [datum] soud zjistil, že v reakci na předžalobní výzvu s ohledem na to, že žalobci nebyli ochotni uzavřít nájemní smlouvu, žádá žalovaná o odstranění stavby a uhrazení nájemného za dobu užívání pozemku ve výši 10 000 Kč za každý měsíc užívání. Návrh žalované na vydání bezdůvodného obohacení v podobě obvyklého nájmu je předmětem řízení u zdejšího soudu pod sp. zn. 20 C 130/2024.

20. Z vyjádření znalce [tituly před jménem] [jméno FO], znaleckého úkonu č. [číslo] – soupisu staveb na pozemku parc. č. [číslo] v k.ú. [adresa] u [název města] ze dne [datum] soud zjistil, že půdorysné rozměry a zastavěná plochy návrhového stavu a skutečného stavu se liší, zastavěná plocha činí bez teras dle návrhového stavu 30,23 m2, dle skutečného stavu 60,60 m2, včetně teras pak namísto návrhového stavu 58,90 m2 činí zastavěná plocha 79,5 m2. Na pozemku je dále umístěna pergola z dřevěných trámů na betonových základech a polozapuštěný kruhový bazén s obezdívkou a přístřešek pro technologii bazénu z OSB desek na betonovém základu.

21. Z generální plné moci ze [datum] soud zjistil, že žalovaná zmocnila svou matku [jméno FO], aby ji v plném rozsahu práv a povinností vlastníka zastupovala. Ze žádosti o souhlasu odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu ze [datum] soud zjistil, že žalovaná zastoupená svou matkou [jméno FO] požádala o odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu na parc. č. [číslo] v [název města] o výměře 55,5 m2.

22. Z listin se společností [právnická osoba], a.s., [právnická osoba]., s [právnická osoba]., [právnická osoba]. a se spol. [právnická osoba]. a ze souhlasného prohlášení účastníků nevyplývá, že by s nimi jednala žalovaná jako vlastník pozemku.

23. Z faktury [číslo] od dodavatele [právnická osoba] soud zjistil, že společnost [právnická osoba]. je evidována jako odběratel materiálu v celkové hodnotě 56 138 Kč vč. DPH, když datum vystavení faktury je [datum].

24. Z oznámení o zahájení řízení sp. zn. [číslo], č.j. [číslo] z [datum] soud zjistil. že [právnická osoba] zahájil řízení o odstranění stavby podle § 129, odst. 1 b) zákona č. 183/2006 Sb. (stavebního zákona), a to komínu, zavětrování terasy a zasklení terasy na pozemku parc. č. 514/42 v k.ú. [adresa].

25. Z listiny ze dne [datum] soud zjistil, že dne [datum] došlo k odevzdání klíče od poštovní schránky žalované na adrese [adresa] žalobcem [Jméno žalobce B] svědkyni [jméno FO].

26. Z ostatních listinných důkazů soud nezjistil žádné další skutečnosti rozhodné pro posouzení věci v tomto řízení.

27. Důkaz výslechem ostatních navrhovaných svědků – [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] [adresa] [jméno FO] byl soudem zamítnut pro nadbytečnost. Žalobce k navrženým svědkům uvedl, že povětšinou se jedná o jejich rodinné přátele, kteří jim pomáhali na stavbě a ze všech navržených svědků byla společnému jednání o nemovitosti se žalovanou či případně jejími rodiči přítomna jen svědkyně [jméno FO]. [jméno FO] má být odhadce, který zpracoval prvotní odhad ceny, který si měl nechat zpracovat otec žalované. Soud rovněž zamítl důkaz provedením správního spisu sp. zn. [číslo] stavebního úřadu [adresa], sdělení bankovních institucí ohledně obestavení účtů žalované a jejích rodičů, kampaňový orientační propočet hypotéčního úvěru ze dne [datum], výpisu z trestního rejstříku na žalovanou a její rodiče, sdělení o vyšetřování členů rodiny [jméno FO] a další výpisy z OR požadované zástupcem žalobců, které dosud nebyly přečteny, neboť jejich provedení soud ve světle čtených důkazů považoval za nadbytečné a v mnohých případech zcela irelevantní ve vztahu k projednávané věci. Pro nadbytečnost nepřipustil ani otázku zástupce žalobců na svědky ohledně obestavení účtů společnosti [právnická osoba]. Více k tomu níže.

28. Zástupce žalobců závěrem uvedl, že dobrou víru žalobců vyvozují ze souhlasu matky žalované s umístěním domku v kombinaci se žádostí o vyjmutí pozemku ze zemědělského půdního fondu. Písemnosti ze stavebního řízení byly doručovány žalované. Žalovaná zprvu uváděla, že nikdy souhlas s umístěním stavby neudělila, následně však obrátila, že šlo o souhlas s jiným typem stavby. Vyslechnutí svědci prokázali, že žalovanou v jejích záležitostech v ČR zastupovala její matka. Navrhl proto, aby soud žalobě vyhověl a přiznal žalobcům náhradu nákladů řízení, jejíž výši soudu vyčíslí dodatečně.

29. Zástupce žalované závěrem uvedl, že považuje samotné zahájení tohoto řízení za v rozporu s dobrými mravy. Žalobcům byl na základě domluvy ze strany rodičů žalované pozemek poskytnut k užívání jako zahrádka. Na listině, o kterou svůj nárok žalobci opírají, se nenachází podpis žalované. Ten se ostatně nenachází ani na žádné jiné listině. Podpisy, které tam jsou má za zfalšované. Je tak absurdní, aby na jejich základě bylo postaveno žalobní tvrzení a žalovaná proto podala trestní oznámení. Žalobci stavbu neprovedli ani v souladu se stavebním povolením, které překročili. Žalobce měl přístup do schránky žalované a tuto schránku vybíral, přístup do ní měl do ledna 2024. Žalovaná je ve svých tvrzeních konstantní a nijak je neměnila. Dále má za to, že postup dle § 1084 až 1086 OZ hovoří o situaci, kdy se staví na vlastním pozemku a chrání ty, kteří se domnívají, že na vlastním pozemku staví. Je k tomu i judikatura Nejvyššího soudu a hovoří k tomu i komentáře k dotčeným ustanovením. Podrobněji se o tomto vyjádřil v přípise z [datum]. Žalobci věděli, že na vlastním pozemku nestaví, nemohou se proto ochrany těchto zákonných ustanovení domáhat. Navrhl proto, aby soud žalobu zamítl a uložil žalobcům povinnost odstranit veškeré stavby na vlastní náklady do 90 dnů a náhradu nákladů řízení, jejíž výši písemně specifikuje do tří dnů.

30. Podle § 1084 OZ připadá stavba zřízená na cizím pozemku vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady. Osoba, která v dobré víře nebyla, má táž práva a povinnosti jako nepřikázaný jednatel.

31. Podle § 1085 OZ soud může na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že ten, kdo zřídil stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, musí vlastním nákladem stavbu odstranit a uvést pozemek do předešlého stavu. Soud přitom přihlédne, zda k zřízení stavby došlo v dobré víře.

32. Podle § 1086 odst. 1 OZ Kdo v dobré víře zřídil na cizím pozemku stavbu, má právo domáhat se po vlastníku pozemku, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu. Také vlastník pozemku má právo po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu.

33. Podle § 1086 odst. 2 OZ soud na návrh některé ze stran přikáže pozemek do vlastnictví zřizovatele stavby a rozhodne o jeho povinnosti zaplatit vlastníku pozemku náhradu.

34. Žalovaná v roce 2010 udělila své matce generální plnou moc. Matka žalované následně dne [datum] udělila žalobcům souhlas s tím, aby si na pozemku na pozemku parc.č. [číslo] v k.ú. [adresa] u [název města] umístili zahradní domek a zároveň požádala o vynětí části pozemku ze zemědělského půdního fondu. Na dotčeném souhlasu se podepsala jménem své dcery. Žalovaní byli od počátku srozuměni s tím, že zahradní dům a další přístavby staví na cizím pozemku, jednali po celou dobu výhradně s rodiči žalované. Žalovaná stejně tak nepodepsala ani jiné dokumenty, na základě kterých bylo jednáno jejím jménem se společnostmi [právnická osoba]., [právnická osoba]., s [právnická osoba]., [právnická osoba]. a se spol. [právnická osoba]., čehož byli žalobci vědomi. Žalobci měli do [datum] k dispozici klíč od schránky, kam žalované chodila pošta a schránku jí vybírali.

35. Zákon v § 1086 OZ udává kumulativní podmínky, za kterých je možné se domoci přikázání pozemku za přiměřenou cenu. Konkrétně jde o podmínku dobré víry zřizovatele stavby spolu se skutečností, že dotčený vlastník zřizovatele poté, co se o stavbě dozvěděl, jej bez zbytečného odkladu včas nevyzval, aby stavbu odstranil. Z provedeného dokazování má soud jednoznačně za to, že v dané věci nebyla splněna podmínka dobré víry žalobců. Obrat § 1086 OZ „kdo v dobré víře zřídil na cizím pozemku stavbu“ je třeba vykládat tak, že zřizovatel byl v dobré víře, že zřizuje stavbu na svém pozemku, neměl však ke zřízení stavby na cizím pozemku soukromoprávní titul. (Viz Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky (dále jen „NS“) ze dne 8. 6. 2017 sp. zn. 22 Cdo 828/2017. Stejně tak i v Rozsudku NS ze dne 24. 11. 2024 sp. zn. 22 Cdo 3112/2021 a obdobně k institutu přestavku v ustanovení § 1087 OZ v Rozsudku NS ze dne 17. 5. 2017 sp. zn. 22 Cdo 372/2017 a Rozsudku NS ze dne 26. 4. 2017 sp. zn. 22 Cdo 2851/2015). Obsahem § 1086 OZ je forma sankce za to, že vlastník pozemku vědomě svou nečinností využívá omylu stavebníka při zřizování stavby, který se mýlí o skutečných vlastnických vztazích, tj. ochrany hodný zájem je dobrá víra stavebníka. Proto nelze vázat vznik práva nepoctivého stavebníka k cizímu pozemku na nečinnost vlastníka pozemku. Tímto pravidlem je zvýhodněn poctivý stavebník, který z omluvitelných důvodů neví, že staví na cizím pozemku, vůči vlastníkovi pozemku, který trpí stavební činnost (až do zřízení stavby) s vědomím, že stavebník jedná v omylu o vlastnických poměrech. V tomto smyslu je § 1086 odst. 1 nahlížen především jako sankce směřující proti nepoctivému jednání vlastníka pozemku. Vzhledem k tomu, že § 1086 zakládá právo stavebníka pouze v případě existence dobré víry, neuplatní se, pokud stavebník počne se stavbou v domnění, že s vlastníkem v budoucnu uzavřou smlouvu o úpravě obligačních nebo věcněprávních poměrů k pozemku. (Viz Janoušek, M. In Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, komentář k § 1086 OZ, marg. č. 1, marg.č. 9). Zjednodušeně řečeno účelem tohoto ustanovení je především ochrana při tzv. „sousedských přestavcích“, nikoli daná situace.

36. Žalobci neprokázali existenci žádného závazkově-právního ani věcně-právního vztahu mezi nimi a žalovanou, na základě kterého by byli oprávněni nabýt pozemek do svého vlastnictví, kdy toto zůstalo pouze v rovině tvrzení žalobců. Matka žalované, popřela, že by se žalobci uzavřela jakoukoli smlouvu o smlouvě budoucí kupní či jinou smlouvu, která by měla za následek vznik práva na odkup pozemku od žalované. Její otec pak neměl právo žalovanou zastupovat a ostatně i on sám tato tvrzení negoval. Sám žalobce pak v rámci účastnického výslechu uvedl, že jediný, kdo byl přítomen společnému jednání o nemovitosti žalobců se žalovanou či případně jejími rodiči byla svědkyně [jméno FO]. Ta při účastnickém výslechu uvedla, že jednání stran nikdy přítomna nebyla, o věci hovořila s matkou žalované, která jakoukoli úvahu o případném prodeji nemovitosti jednoznačně vyvrátila. O tom, že nemovitost měla být prodána, pak svědkyně [jméno FO] měla pouze povědomí na základě konverzace se žalobci.

37. S ohledem na výše uvedené proto soud neprováděl další hlubší dokazování ohledně toho, kdy se žalovaná o stavbě dozvěděla a ani se nezaobíral otázkou, zda několikaměsíční (či dle tvrzení žalobců delší) prodlevu žalované od doby, kdy se o stavbě žalobců dozvěděla do doby, kdy začala věc řešit mj. výzvou k odstranění stavby, lze považovat za jednání bez zbytečného odkladu. Nadto je však třeba uvést, že ačkoli pojem „bez zbytečného odkladu“ dotčeného ustanovení je nutno interpretovat jako neprodlený úkon, zákon v daném případě nestanovuje žádné pevné časové hranice a je třeba posuzovat v okolnosti daného případu. Žalovaná žije dlouhodobě v zahraničí a žalobci měli přístup k její poštovní schránce. Nelze tedy vyloučit, že se o stavbě zahradního domku mohla dozvědět se značným časovým odstupem a následně si musela ze zahraničí hledat v ČR právního zástupce a prostřednictvím jej jednat, kdy i toto logicky způsobí určitou časovou prodlevu. Ze stejného důvodu rovněž soud pro nadbytečnost dále nezjišťoval, čí podpisy se nacházejí na dodatečných listinách zasílaným úřadům, pokud nepatřily žalované.

38. S ohledem na výše uvedené soud dospěl k závěru, že žalobci nesplnil podmínky uvedené v § 1086 OZ a s odkazem na citovaná zákonná ustanovení rozhodl tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku a žalobu zamítl.

39. Z provedeného dokazování dále vyplynulo, že žalobci postavili stavbu (zahradní domek) v rozporu se společným územním souhlasem a souhlasem s provedením ohlášeného záměru vydaného [adresa] ze dne [datum] sp. zn. [číslo], č.j. [číslo], když z provedeného znaleckého posudku bylo zjištěno, že plocha bez teras je zhruba dvojnásobná oproti navrhované ploše, a tak ani pokud by byl dán souhlas žalovanou s umístěním stavby, neodpovídala by stavba tomuto souhlasu. Stejně tak na pozemku jsou zřízené další stavby, a to pergola z dřevěných trámů na betonových základech a polozapuštěný kruhový bazén s obezdívkou a přístřešek pro technologii bazénu z OSB desek na betonovém základu.

40. Na daná skutková zjištění soud aplikoval ustanovení § 1085 OZ, které se použije v případě, pokud neoprávněně na cizím pozemku zřídil stavbu nepoctivý stavebník, jednal protiprávně a nenáleží mu ochrana, která se pojí s dobrou vírou. Proto máme za to, že pokud soud rozhoduje na návrh o odstranění či zachování stavby zřízené na cizím pozemku, měl by zpravidla rozhodnout o odstranění stavby, pokud zde není jiné ujednání stran, jiný ochrany hodný zájem, ani se nejedná o zneužívající jednání vlastníka pozemku. (Viz Janoušek, M. In Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, komentář k § 1085 OZ, marg. č. 4). Soud v daném případě daný zájem neshledal, a to zejména s ohledem na skutečnost, že v daném případě byla na pozemku zřízena stavba označená jako zahradní domek, která však byla postavena v rozporu se společným územním souhlasem a souhlasem s provedením ohlášeného záměru vydaného [adresa] ze dne [datum] sp. zn. [číslo], č.j. [číslo]. Dle uvedeného souhlasu se mělo jednat o objekt využívaný pro rekreační provoz, k uložení zahradního nářadí. Při rozhodování o odstranění neoprávněné stavby soud přihlíží zejména k povaze a rozsahu hospodářské ztráty, která by odstraněním stavby vznikla, k tomu, zda vlastník stavby a jeho rodina ve stavbě bydlí, či nikoliv, jaký je rozsah zastavěného pozemku, jakož i k tomu, zda vlastník stavby věděl, že staví na cizím pozemku. Soud musí porovnat hospodářskou a jinou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla, se zájmem na dalším využití stavby. Je třeba přihlédnout i k důvodům, pro které vlastník pozemku řádně nezakročil proti neoprávněné stavbě v době její realizace, a pokud vlastník pozemku o neoprávněné stavbě věděl, též k době, která od zřízení stavby uplynula. Vzhledem k účelu budovy soud nezjistil významnou hospodářskou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla. Rovněž nebylo zjištěno, že by ve stavbě vlastník a jeho rodina či jiná osoba bydlela. S ohledem na to, že nebylo prokázáno, že žalovaná by se dozvěděla o neoprávněné stavbě v době její realizace, nelze jí přičítat ani k tíži, že proti ní nezakročila. S ohledem na to, že žalovaná navrhla s odkazem na ustanovení § 1085, aby soud rozhodl o tom, že ten, kdo stavby na pozemku zřídil, ač na to neměl právo, je povinen stavby odstranit a soud v daném případě ochrany hodný zájem neshledal a nebylo prokázáno ani, že by mezi smluvními stranami došlo k jinému ujednání, soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.

41. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle výrokem III. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 46 455,56 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 7 a § 12 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 20 000 Kč (2x 10 000 Kč za každý z předmětů řízení) sestávající z částky 1 900 Kč za převzetí a přípravu zastoupení, z částky 1 900 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé ze dne [datum], z částky 1 900 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci ze dne [datum] (nedostatky podání dodatečně zhojeny mj. přípisem ze dne [datum], počítáno proto dohromady), z částky 7 600 Kč (2 x 3 800 Kč) za účast na jednání soudu ze dne [datum] od 9:05 hod. do 11:12 hod. a z částky 17 100 Kč (3 x 5 700 Kč) za účast na jednání soudu ze dne [datum] od 9:05 hod. do 13:22 hod. včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 1 460,79 Kč za 107 ujetých km ([adresa]) v částce 860,79 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,4 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 34 260,79 Kč ve výši 7 194,77 Kč. Soud nepřiznal zástupci žalované náhradu nákladů za vyjádření zaslané soudu dne [datum], protože tomuto vyjádření nepředcházelo písemné podání ze strany žalobců a jeho účelem je zjevně doplnit tvrzení a skutečnosti uvedené v předchozím podání zástupce. Konečně soud nepřiznal zástupci žalované jízdné k jednání dne [datum], neboť toto bylo vyčísleno jako cesta automobilem zástupce žalované z jeho sídla ke zdejšímu soudu, přičemž u tohoto jednání žalovanou nezastupoval, neboť v té době byla dosud její zástupkyní [tituly před jménem] [právnická osoba].

Poučení