20 C 86/2024 - 207

Rubrum

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní Mgr. Ludmilou Papicovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B]., IČO [IČO žalované B] sídlem [Adresa žalované B] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro určení takto:

Výrok

I. Žaloba, aby bylo určeno, že pronajímatelem dle nájemní smlouvy č. [hodnota] A ze dne 18. 7. 2006 je žalovaný 1) [Jméno žalované A], nar. [Datum narození žalované A], bytem [adresa], se zamítá.

II. Určuje se, že pronajímatelem dle nájemní smlouvy č. [hodnota] A ze dne 18. 7. 2006 je žalovaná 2) společnost [právnická osoba], IČ [IČO žalované B], se sídlem [právnická osoba] [adresa].

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované 2) na náhradě nákladů řízení částku 30 700 Kč k rukám zástupce žalované 2), a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Ve vztahu mezi žalobkyní a žalovaným 1) nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 28. 3. 2024 domáhala určení, že pronajímatelem dle nájemní smlouvy č. [hodnota] A ze dne 18. 7. 2006 znění dodatku č. [hodnota] uzavřené mezi právním předchůdcem žalobkyně – společností [právnická osoba]. a žalovaným 1) v rámci společného jmění manželů, na jejímž základě právní předchůdce žalobkyně vybudoval v roce 2007 na části pozemku ve vlastnictví žalovaného 1 parc. č. 727/43, k. ú. [adresa], obec [adresa], zapsaného na LV č. [hodnota], vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště [adresa] zařízení sítě elektronických komunikací (dále jen „SEK“) a uložil přívodní kabel, je žalovaný 1). Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, že nájemní smlouva byla oběma smluvními stranami řádně plněna až do jejího porušení žalovaným 1) dne 30. 1. 2024. Žalovaný 1) a žalovaná 2) uzavřeli dne 30. 1. 2024 smlouvu o požívacím právu, kterou zatížili část nemovitosti ve vlastnictví žalovaného 1) zřízením k této požívacího práva ve prospěch žalované 2) s účinností k datu 1. 2. 2024 zapsaného do KN dne 23. 2. 2024. Žalovaná 2) dne 28. 2. 2024 oznámila žalobkyni uzavření výše uvedené požívací smlouvy se sdělením, že na jejím základě s právními účinky k datu 1. 2. 2024 vstoupila i do plného právního postavení žalovaného 1) jako pronajímatele z nájemní smlouvy a že takto převzala veškerá práva a povinnosti pronajímatele z nájemní smlouvy vůči žalobkyni jako nájemci. Současně vyzvala žalobkyni, aby napříště hradila nájemné dle nájemní smlouvy na účet žalované 2). Žalobkyně notifikovanou změnu v osobě druhého účastníka (pronajímatele) nájemní smlouvy neuznává, neboť takováto změna v subjektu nemá zákonnou oporu v § 1285 a násl. OZ, upravující požívací služebnost. Mezi účastníky řízení je sporné, kdo je nyní v nájemní smlouvě pronajímatelem, tj. zda žalovaný 1) či žalovaná 2), pročež není zřejmé, komu z nich má žalobkyně plnit a kdo je vůči žalobkyni naopak povinen plnit závazky z nájemní smlouvy jako pronajímatel. S ohledem na nutnost vyjasnění vzájemných vztahů a vypořádávání stávajících a budoucích závazků účastníků řízení považuje žalobkyně za nezbytné určit osobu pronajímatele z nájemní smlouvy rozhodnutím soudu. Žalobkyni tak svědčí naléhavý právní zájem na určení soudem, kdo je od 1. 2. 2024 vůči ní povinnou a oprávněnou druhou smluvní stranou (pronajímatelem) dle nájemní smlouvy. Žalobkyně se stala nájemcem v nájemní smlouvě v důsledku rozdělení odštěpením sloučením k 1. 9. 2020, jako právní nástupce [právnická osoba]., IČ: [IČO]. Nájemní smlouva je aktuálně uzavřena na dobu do 19. 4. 2027. Žalobkyně přípisem ze dne 11. 3. 2024 odmítla uznat žalovanou 2) za druhou smluvní stranu nájemní smlouvy uzavřené s žalovaným 1) s tím, že bude výlučně vůči žalovanému 1) plnit řádně své závazky a vykonávat svá práva z nájemní smlouvy. Žalobkyni od ruku 2007 svědčí práva z věcného břemene vzniklého na základě skutečnosti – zákona § 104 zk. č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích (dále „ZEK“), v rozsahu dle jeho ustanovení. Nejpozději momentem vybudování a provozováním odpovídající telekomunikační infrastruktury je žalobkyně (in personam) oprávněna k výkonu za náhradu žalovaného 1), která vč. podmínek je dána vždy dle aktuálně platného ustanovení příslušného zákona (tj. nyní § 104 odst. 3 ZEK, není však pouze jednorázově stanovená, může být i průběžná. Korespondující povinnost strpět daná omezení z věcného břemene má naopak žalovaný 1) jako vlastník nemovitosti, k níž se váží práva žalobkyně (in rem) ex lege (aktuálně dle § 104 odst. 1 a 6 ZEK), umístit a provozovat na a v jeho Nemovitosti zařízení SEK vč. přístupu pro jeho údržbu v rozsahu, to vše upřesněné (vč. úplaty) v Nájemní smlouvě. Práva z legálního věcného břemene vznikla žalobkyni nejen dříve, než žalované 2), ale též ze zákona ve veřejném zájmu (srov. § 1743 OZ). Jsou obecně uznávána za silnější právní titul, než je pouhé smluvní požívací právo žalované 2). Vůči právu žalobkyně se tak dle § 1043 neprosadí ochrana výkonu smluvního požívacího práva žalovaného 2, jinak předjímaná v § 1259 OZ. Požívací právo žalované 2) je na újmu konkrétních práv žalobkyně ve smyslu § 1266 OZ, např. práva žalované 2) v bodu 6.1, 6.2, požívací smlouvy zasahují do shodného práva žalobkyně dle čl. 6.1 a 6.9, 7.4 a 7.6 nájemní smlouvy, jakož i narušují účel jejího užívání dle jejího bodu 7.

2. Výše uvedené zásahy tak představují újmu na právech žalobkyně a tím i rozpor s předpoklady dle § 1266 OZ pro zřízení žalované 2) služebnosti požívání; následkem je neúčinnost požívacího práva žalované 2) ve vztahu k užívání žalobkyní. Požívací smlouva je dále dle žalobkyně neplatná pro rozpor se zákonem. Žalobkyně shledává rozpor s příkazem uloženým v § 547 OZ, že právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům a zákonu. S tímto příkazem zjevně nekoresponduje ujednání, kterým žalovaná 2) přenesla na žalovaného 1 v bodech 8.1., 8.2. a 8.

3. Požívací smlouvy veškeré povinnosti žalované 2) předjímané v § 1288 a § 1289 OZ, jako poživatele (např. nesení nákladů údržby, pojištění atd.), kdy podstata zákonné úpravy požívacího práva v § 1285 a násl. OZ se vytrácí. Žalobkyně dále namítala neplatnost požívací smlouvy pro rozpor s dobrými mravy, když dle bodu 13.1.1 požívací smlouvy má žalovaný 1) povinnost uhradit žalované 2) smluvní pokutu ve výši 0,3 % z odměny za každý jednotlivý případ porušení povinnosti podle bodu 6.2 požívací smlouvy. Dle bodu 13.1.2 pro porušení povinnosti dle 6.4.2 (umožnění nájemci či jinému operátorovi užívat jeho jinou nemovitost bez souhlasu žalovaného 2) žalovaný 1) zaplatí žalované 2) smluvní pokutu ve výši odměny. Dle bodu 13.2. požívací smlouvy právo na smluvní pokutu neomezuje právo žalované 2) na náhradu škody žalovaným 1). Požívací smlouva, jako slabší smluvní strany postrádá přiměřenost vzájemného protiplnění a podmínek. Je koncipována ve zjevný neprospěch žalovaného 1, jako slabší strany. Žalovaná 2) nemá stanoveny žádné sankce, neboť zde absentují jeho povinnosti, které by mohla porušit. Žalovaný 1) má řadu povinností, jejichž porušení zakládá žalované 2) nárok požadovat jak smluvní pokutu, tak pro totéž porušení vyžadovat náhradu škody, tj. v rozporu s § 2050 OZ. Žalobkyně dále namítala neplatnost požívací smlouvy pro rozpor s veřejným pořádkem. Služebnost požívání žalované 2) narušuje dle žalobkyně zavedený veřejný pořádek. Žalovaná 2) je vlastněna investičním fondem, jehož jediným transparentním zájmem je generování co nejvyššího zisku. Sám prezentuje, že má zájem pouze odkoupit pronájmy, tj. že nabízí obvyklý faktoring – profinancování nesplatných pohledávek, obvykle je tak za časovou hodnotu peněz – úroky. Skutečné jednání žalované 2) je vměstnávání se do nájemních vztahů vlastníků nemovitostí a podnikatelů zajišťujících veřejnou komunikační síť, aniž by sama vnášela do vztahu jakýkoliv přínos. Žalovaná 2) se snaží dostat na místo pronajímatele ve smluvních nájemních vztazích, čímž by byla oprávněna k jakémukoliv požadavku nájemce na změnu v užívání každý svůj souhlas podmínit navýšením nájemného. Vstoupí-li žalovaná 2) do nájemních vztahů, pak nájemci, operátoři a jejich provozovatelé telekomunikační sítí s povinností tyto služby poskytovat, budou muset na tyto požadavky žalované 2) jako pronajímatele přistupovat, ač se jeho omezení pro tyto úpravy nezmění. Následně operátoři budou nuceni navyšovat všem i cenu poskytování telekomunikačních služeb. Žalobkyně dále namítla, že jde o zneužití žalovanou 2) zákonem obnovené požívací služebnosti jeho výkladem dle tehdejší judikatury nepředjímající více než obhospodařování půdy a jejím přenášením do současných poměrů neřešených zákonem a zatím ani judikaturou.

2. Žalovaný 1) se k podané žalobě vyjádřil tak, že plně souhlasí s argumentací žalované 2), výslovně potvrzuje, že smlouvu o požívacím právu považuje za výhodnou a sjednané smluvní pokuty pro něj nejsou nepřiměřené. Žalovaný 1) navrhl žalobu zamítnout.

3. Žalovaná 2) se k podané žalobě vyjádřila tak, že žalovaný 1) je v současné době výlučným vlastníkem pozemku parcelní číslo [Anonymizováno] nacházejícího se v katastrálním území [adresa], obec [adresa], zapsaného na listu vlastnictví č. [hodnota], vedeném v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště [adresa], na kterých bylo na základě Nájemní smlouvy vystavěno telekomunikační zařízení pro přenos signálů veřejné sítě mobilních telefonů. Žalovaná 2) je součástí globální investiční skupiny, která se zaměřuje na oblast telekomunikací a digitální infrastruktury. Infrastruktura mobilních sítí se nachází po celé České republice a v drtivé většině případů jsou zařízení této infrastruktury (základnové stanice) umístěna na soukromých pozemcích a budovách, které nevlastní mobilní operátoři, ale fyzické a právnické osoby. S nimi mají za účelem provozování těchto zařízení mobilní operátoři sjednané nájemní smlouvy, na základě kterých na těchto nemovitostech mohou za úplatu svá zařízení instalovat a provozovat. V souhrnu se jedná v České republice přibližně o 16 500 lokací. Žalovaná 2) nabízí vlastníkům nemovitostí odměnu za zřízení požívacího práva v řádu mnohonásobků hodnoty ročního nájemného, které jim hradí mobilní operátor, a to podle dohody buď jednorázově, nebo ve splátkách, s tím, že za pronajímatele převezme vztah a často komplikované jednání s mobilními operátory a přebírá na sebe riziko, že mobilní operátor nájemní smlouvu ukončí (typicky při uplynutí doby nájmu nebo změně technologie). Tuto investici a převzetí rizika ukončení nájemní smlouvy si může žalovaná 2) dovolit díky svému kapitálu a proto, že při správě většího počtu lokací se související rizika rozloží. Žalovaná 2) není „spekulantem“ a nepřítelem mobilních operátorů, jak naznačuje žalobce v Žalobě1, ale právě naopak. Díky správě většího počtu lokací může být pro mobilní operátory strategickým partnerem, který dokáže sdružovat a zjednodušovat administraci velkého počtu smluv a zejména nabídnout stabilní spolupráci a z toho plynoucí množstevní slevy. Základem argumentace žalobkyně je tvrzení, že jí vybudováním Zařízení vzniklo k nemovitosti ve vlastnictví žalovaného 1) zákonné věcné břemeno podle ustanovení § 104 odst. 1 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích, tedy oprávnění zřizovat a provozovat na ní zařízení. Žalobkyně jinými slovy tvrdí, že jí na základě tohoto ustanovení zákona mělo vzniknout věcné břemeno bez souhlasu žalovaného 1) jako vlastníka pozemku bez uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene a bez zápisu takového věcného břemene do katastru nemovitostí, což pochopitelně není možné. Zákon o elektronických komunikacích 2005 v tomto (ani žádných jiných) ustanoveních neupravuje „automatický“ vznik věcných břemen ve prospěch držitelů telekomunikační licence ke zřizování a provozování veřejné telekomunikační sítě, na základě kterých by mohli provozovatelé telekomunikační sítě libovolně budovat a provozovat na nemovitostech třetích osob zařízení telekomunikační sítě. Naopak ustanovení § 104 odst. 3 zákona o elektronických komunikacích 2005 stanoví povinnost provozovatele telekomunikační sítě sjednat s vlastníkem pozemku pro výkon práv podle ustanovení § 104 odst. 2 Zákona o elektronických komunikacích 2005 písemnou dohodu o zřízení věcného břemene nebo jinou písemnou smlouvu. Žalobkyně (resp. její právní předchůdce) ovšem ve vztahu k nemovitosti žádnou smlouvu o zřízení věcného břemene neuzavřela a věcné břemeno nebylo ani vyvlastněno ve smyslu § 104 odst. 4 Zákona o elektronických komunikacích 2005, o čemž svědčí zejména to, že žádné takové břemeno není zapsáno v katastru nemovitostí. Žalobkyni práva ze služebnosti inženýrské sítě ve vztahu k nemovitosti vůbec nesvědčí, a tedy ani není možné, aby je požívací právo žalované 2) k nemovitostem narušovalo. Z podstaty požívacího práva vyplývá, že žalovaný 1) nemůže dále nemovitost pronajímat, jelikož se zřízením požívacího práva těchto dispozičních oprávnění vzdal (respektive je převedl), a osobou, která je k pronajímání nemovitostí oprávněna, je výhradně žalovaná 2). Důsledkem zřízení požívacího práva je vstup poživatele do právního postavení pronajímatele. Požívací právo se rozsahem poskytovaných práv nejvíce blíží rozsahu práv vlastníka. Z existující judikatury a komentářové literatury jednoznačně vyplývá, že pokud byla věc zatížená požívacím právem již dříve vlastníkem dané věci pronajata třetí osobě, nedochází zřízením požívacího práva k zániku takové smlouvy, ani k neplatnosti smlouvy o požívacím právu, ale poživatel vstoupí do právního postavení pronajímatele. Jinými slovy, z pohledu nájemce má zřízení požívacího práva stejný význam jako převod vlastnického práva k nemovitosti. Ustanovení § 2221 občanského zákoníku se tedy použije per analogiam, neboť takový výklad nejvíce slouží i k ochraně právního postavení nájemce, neboť jsou mu zachovány podmínky nájemní smlouvy tak, jak si je vyjednal s vlastníkem jako původním pronajímatelem. V tomto směru pak nejsou relevantní námitky žalobkyně, že by snad mělo požívací právo být na újmu jejím právům jako nájemce z nájemní smlouvy nebo narušovat její práva vyplývající z ustanovení § 104 odst. 1 zákona o elektronických komunikacích z roku 2005. Vlastník nemovitosti má v obecné rovině právo neomezeně a nerušeně nemovitost užívat a mít k ní neomezený přístup, které dobrovolně dočasně omezil uzavřením nájemní smlouvy ve prospěch žalobkyně jako nájemce. Toto právo pak může v rámci požívacího práva také převést v rozsahu, jak je omezeno nájemní smlouvou, na třetí osobu. Po dobu trvání nájemní smlouvy je žalovaná 2) jako poživatel vázána jako pronajímatel povinnostmi sjednanými nájemní smlouvou. Pokud žalobkyně namítá, že smlouva o požívacím právu je v rozporu se zákonem, jelikož se v ní žalovaní dohodli, že náklady na údržbu a pojištění nemovitostí nese žalovaný 1), pak v souladu se zásadou autonomie vůle jsou smluvní strany oprávněny si ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona nezakazuje-li to zákon výslovně. Podle ustanovení § 580 odst. 1 Občanského zákoníku pak zakládá rozpor se zákonem neplatnost právního jednání pouze v případě, že to smysl a účel zákona vyžaduje. Nad rámec toho podle ustanovení § 978 Občanského zákoníku platí, že od ustanovení o absolutních majetkových právech (včetně služebností) se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Ujednání ohledně nákladů na údržbu nemovitosti (ani žádná jiná ujednání Smlouvy o požívacím právu) zcela jednoznačně nijak nezasahuje do práv žalobkyně jako nájemce z nájemní smlouvy ani nemá účinky vůči jakékoli třetí osobě. K námitce žalobkyně, že smlouva o požívacím právu je neplatná pro rozpor s dobrými mravy žalovaná uvádí, že námitku neplatnosti smí v souladu s ustanovením § 586 Občanského zákoníku vznášet pouze osoba, k ochraně jejíhož zájmu je neplatnost stanovena. Námitky vznášené žalobkyní zakládající se na tom, že smlouva o požívacím právu je z různých důvodů pro žalovaného 1) nevýhodná, by tedy relevantně mohl vznést výhradně žalovaný 1). Ve vztahu k námitkám týkajícím se přiměřenosti smluvních pokut sjednaných smlouvou o požívacím právu, žalovaná 2) uvádí, že od účinnosti občanského zákoníku již případná nepřiměřenost výše smluvní pokuty nezakládá neplatnost takového ujednání, ale pouze právo povinné osoby žádat o moderaci výše pokuty soudem., kromě toho nepřiměřenost smluvní pokuty může namítat výhradně dlužník (žalovaný 1). Stejně tak je jen věcí vůle stran smlouvy o požívacím právu, v jaké výši si mezi sebou dohodly úplatu za zřízení služebnosti a žalobkyni nepřísluší toto jakkoli hodnotit. Žalovaná 2) odmítá i tvrzení žalobkyně, že by snad měla smlouva o požívacím právu představovat zneužití práva. Sjednání služebnosti požívacího práva, která je zákonem explicitně předvídána, je projevem základního práva žalovaného 1) nakládat s jeho vlastním majetkem. Obsah této smlouvy je pak projevem svobodné vůle žalovaných a žalobkyni nepřísluší do ní jakkoli zasahovat v situaci, kdy nemá žádný materiální dopad do jeho práv a povinností. Žalovaná 2) má shodně se žalobkyní za to, že je v této věci dán naléhavý právní zájem na určení, kdo je po zřízení služebnosti požívacího práva k nemovitostem pronajímatelem podle nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení § 80 zákona č. 99/1963 Sb o. s. ř. Ze všech shora uvedených důvodů tak žalovaná 2) navrhla, aby soud žalobu jako nedůvodnou zamítl a vzájemným návrhem se domáhala určení, že pronajímatelem podle předmětné nájemní smlouvy je žalovaná 2).

4. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění:

5. Ze smlouvy o nájmu nemovitosti ze dne 18. 7. 2006, z dodatku č. [hodnota] ke smlouvě o nájmu pozemku ze dne 26. 10. 2015, z darovací smlouvy ze dne 15. 7. 2013 a z darovací smlouvy ze dne 1. 12. 2017, že dne 18. 7. 2006 uzavřel žalovaný 1) a jeho manželka v rámci SJM jako pronajímatelé se společností [právnická osoba]. (dále jen „Vodafone“) jako nájemcem nájemní smlouvu č. [hodnota] A, na základě které pronajímatelé pronajali společnosti Vodafone část pozemků p. č. [Anonymizováno] zapsaných na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa] o výměře 120 m pro výstavbu, provoz a údržbu zařízení sítě elektronických komunikací (SEK). Strany se dohodly na nájemném ve výši 40 000 Kč ročně. V čl. 6.9 smlouvy si strany sjednaly, že nájemce má právo ničím neomezeného a přímého přístupu na pozemek bez časového omezení, tj. 24 hodin denně, 7 dnů v týdnu. Pronajímatel se zavázal, že na pozemcích neumožní žádnému třetímu subjektu instalaci či provoz takového zařízení, které by mohlo nepříznivě ovlivnit provoz zařízení nájemce a že po dobu trvání nájemního vztahu umožní nájemci průchod, průjezd a vedení přípojky nízkého napětí k předmětu nájmu přes pozemky, případně další nemovitosti, které má v nájmu nebo ve vlastnictví, bez omezení, tj. 24 hodin denně, 7 dnů v týdnu a bezplatně. Darovací smlouvou ze dne 15. 7. 2013 darovali manželé [jméno FO] předmětné pozemky, které byly v mezidobí sloučeny v jediný pozemek označený v KN jako p. č. [Anonymizováno] [jméno FO], který tak nastoupil do pozice pronajímatele, což bylo upraveno dodatkem č. [hodnota] k nájemní smlouvě č. [hodnota] A ze dne 26. 10. 2015. Darovací smlouvou ze dne 13. 12. 2017 převedl [jméno FO] mimo jiné pozemek p. č. [Anonymizováno] k. ú. [adresa] na žalovaného 1).

6. Z výpisu z katastru nemovitostí, že žalovaný 1) je výlučným vlastníkem mimo jiné pozemku p. č. [Anonymizováno] zapsaného na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa] na základě darovací smlouvy ze dne 13. 12. 2017. K pozemku p. č. [Anonymizováno] je v katastru nemovitostí evidováno věcné břemeno zřizování a provozování vedení komunikačního vedení a zařízení v rozsahu GP na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 22. 9. 2022, kdy oprávněným z věcného břemene je společnost [právnická osoba]., a věcné břemeno požívání na základě smlouvy ze dne 30. 1. 2024, kdy oprávněnou z věcného břemene je žalovaná 2).

7. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně a z oznámení ze dne 17. 8. 2020, že v důsledku rozdělení odštěpením sloučením přešla na žalobkyni část jmění společnosti [Anonymizováno] specifikovaná v projektu rozdělení a na žalobkyni přešla práva a povinnosti nájemce z nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006. Tato skutečnost byla oznámena [jméno FO] dopisem ze dne 17. 8. 2020.

8. Ze smlouvy o požívacím právu, že dne 30. 1. 2024 uzavřel žalovaný 1) jako povinná osoba se žalovanou 2) jako oprávněnou smlouvu o požívacím právu, na základě které žalovaný 1) zřídil služebnost požívacího práva, která zatěžuje část pozemku p. č. [Anonymizováno] zapsaného na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] ve prospěch žalované 2). Požívací právo bylo zřízeno jako právo věcné za odměnu ve výši 328 360 Kč. Strany si sjednaly, že žalovaná 2) převezme veškerá práva a povinnosti žalovaného 1) vyplývající z nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006 a vstoupí jako pronajímatel do právního postavení žalovaného 1). V článku 6 smlouvy jsou stanoveny povinnosti žalovaného 1), zejména: poskytnout žalované 2) právo na nerušené užívání a požívání nemovitosti v kteroukoli dobu 24 hodin denně 365 dnů v roce, zdržet se jakéhokoli jednání, které by mohlo zasahovat do jakýchkoli práv žalované 2) stanovených ve smlouvě nebo práv 3. strany užívat nemovitost a brát z ní plody a užitky, zdržet se jednání, které by mohlo zasahovat do práv nájemce podle nájemní smlouvy nebo jakéhokoli jiného nájemce, neprodat nemovitost nebo nepřevést vlastnické právo na nájemce či jiného operátora a další. V článku 8 smlouvy se strany dohodly, že žalovaný 1) je povinen provádět na vlastní náklady veškeré opravy a údržbu nemovitosti. V článku 13 smlouvy si strany sjednaly povinnost žalovaného 1) zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,3 % z odměny za každý jednotlivý případ porušení povinnosti podle článku 6.2 smlouvy a dále zaplatit smluvní pokutu ve výši odměny za porušení povinností uvedených v článku 6.4.2 smlouvy.

9. Z oznámení o změně pronajímatele ze dne 28. 2. 2024, že žalovaná 2) oznámila dopisem ze dne 28. 2. 2024 žalobkyni, že dne 30. 1. 2024 uzavřela s bývalým pronajímatelem (žalovaným 1) smlouvu o požívacím právu na základě, které bylo k 1. 2. 2024 zřízeno ve prospěch žalované 2) požívací právo jako právo věcné k pozemku p. č. [Anonymizováno] zapsanému na LV číslo [hodnota] v katastrálním území [adresa], které zahrnuje předmět nájmu dle nájemní smlouvy ze dne 18. 7 2006. Na základě požívacího práva žalovaná 2) převzala ze zákona veškeré právní závady váznoucí na nemovitosti včetně nájemní smlouvy, tedy na základě požívacího práva vstoupila do právního postavení bývalého pronajímatele a převzala jeho veškerá práva vyplývající z nájemní smlouvy. Vzhledem k těmto skutečnostem žalovaná 2) žádá žalobkyní, aby s okamžitou účinností zasílala nájemné a veškeré další platby dle nájemní smlouvy na bankovní účet žalované 2).

10. Z dopisu ze dne 11. 3. 2024 a z doručenky datové zprávy, že dopisem ze dne 11. 3. 2024 zareagovala žalobkyně na oznámení žalované 2) o změně pronajímatele z nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006 tak, že žalobkyně nesouhlasí s tím, že by na žalovanou 2) mělo přejít postavení pronajímatele z nájemní smlouvy. Dle názoru žalobkyně nejsou naplněny zákonné podmínky pro změnu pronajímatele převodem bez souhlasu druhé smluvní strany. Žalobkyně nikdy neposkytla a ani nemíní v budoucnu souhlas poskytnout. Dle žalobkyně citovaná nájemní smlouva upřesňuje pouze způsob užívání části předmětných nemovitostí ve veřejném zájmu žalobkyní jako oprávněnou z legálního věcného břemene dle zákona číslo 127/2005 Sb. o elektronických komunikacích. Žalobkyně vyzvala žalovanou 2), aby upustila od uplatňování jakýchkoliv nároků jako nového pronajímatele dle nájemní smlouvy vůči žalobkyni. Tento dopis má být současně předžalobní výzvou ve smyslu § 142a o. s. ř.

11. Z dopisu ze dne 11. 3. 2024 a z potvrzení o podání, že dopisem odeslaným doporučeně dne 11. 3. 2024 oznámila žalobkyně žalovanému 1), že nesouhlasí s přechodem práv a povinností dle nájemní smlouvy ze žalovaného 1) na žalovanou 2), neboť nebyly naplněny podmínky pro změnu pronajímatele převodem bez souhlasu žalobkyně jako druhé smluvní strany. Žalobkyně požádala žalovaného 1) o vysvětlení nastalé situace a nejpozději do 18. 3. 2024 zaslání prohlášení, že žalovaná 2) není oprávněna uplatňovat vůči žalobkyni jakékoli nároky příslušející pronajímateli dle nájemní smlouvy a tyto nároky mají být v souladu s nájemní smlouvou a legálním věcným břemenem žalobkyně i nadále plněny výhradně vůči žalovanému 1). Tento dopis je pak i předžalobní výzvou dle § 142a o. s. ř.

12. Z výpisu z webových stránek žalované 2) mimo jiné, že žalovaná 2) je investiční společnost se sídlem v [Anonymizováno], investuje do telekomunikačních antén nebo stožárů a do souvisejících datových center. V České republice je takových míst přibližně 16 500. Žalovaná 2) působí v několika zemích, například ve Velké Británii, Nizozemí, Belgii, Dánsku, Francii, Španělsku, Itálii, České republice a v Polsku.

13. Z osvědčení žalobkyně, že tato má oprávnění k zajišťování veřejné komunikační sítě a poskytování veřejně dostupných služeb elektronických komunikací.

14. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

15. Dne 18. 7. 2006 uzavřel žalovaný 1) a jeho manželka v rámci SJM jako pronajímatelé se společností [právnická osoba]. (dále jen „[Anonymizováno]“) jako nájemcem nájemní smlouvu č. [hodnota] A, na základě které pronajímatelé pronajali společnosti Vodafone část pozemků p. č. [Anonymizováno] zapsaných na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa] o výměře 120 m pro výstavbu, provoz a údržbu zařízení sítě elektronických komunikací (SEK). Strany se dohodly na nájemném ve výši 40 000 Kč ročně. V čl. 6.9 smlouvy si strany sjednaly, že nájemce má právo ničím neomezeného a přímého přístupu na pozemek bez časového omezení, tj. 24 hodin denně, 7 dnů v týdnu. Pronajímatel se zavázal, že na pozemcích neumožní žádnému třetímu subjektu instalaci či provoz takového zařízení, které by mohlo nepříznivě ovlivnit provoz zařízení nájemce a že po dobu trvání nájemního vztahu umožní nájemci průchod, průjezd a vedení přípojky nízkého napětí k předmětu nájmu přes pozemky, případně další nemovitosti, které má v nájmu nebo ve vlastnictví, bez omezení, tj. 24 hodin denně, 7 dnů v týdnu a bezplatně. Darovací smlouvou ze dne 15. 7. 2013 darovali manželé [jméno FO] předmětné pozemky, které byly v mezidobí sloučeny v jediný pozemek označený v KN jako p. č. [Anonymizováno] [jméno FO], který tak nastoupil do pozice pronajímatele, což bylo upraveno dodatkem č. [hodnota] k nájemní smlouvě č. [hodnota] A ze dne 26. 10. 2015. Darovací smlouvou ze dne 13. 12. 2017 převedl [jméno FO] mimo jiné pozemek p. č. [Anonymizováno] k. ú. [adresa] na žalovaného 1). Žalovaný 1) je tedy výlučným vlastníkem mimo jiné pozemku p. č. [Anonymizováno] zapsaného na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa] na základě darovací smlouvy ze dne 13. 12. 2017. K pozemku p. č. [Anonymizováno] je v katastru nemovitostí evidováno věcné břemeno zřizování a provozování vedení komunikačního vedení a zařízení v rozsahu GP na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 22. 9. 2022, kdy oprávněným z věcného břemene je společnost [právnická osoba]., a věcné břemeno požívání na základě smlouvy ze dne 30. 1. 2024, kdy oprávněnou z věcného břemene je žalovaná 2). V důsledku rozdělení odštěpením sloučením přešla na žalobkyni část jmění společnosti Vodafone specifikovaná v projektu rozdělení a na žalobkyni přešla práva a povinnosti nájemce z nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006. Dne 30. 1. 2024 uzavřel žalovaný 1) jako povinná osoba se žalovanou 2) jako oprávněnou smlouvu o požívacím právu, na základě které žalovaný 1) zřídil služebnost požívacího práva, která zatěžuje část pozemku p. č. [Anonymizováno] zapsaného na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] ve prospěch žalované 2). Požívací právo bylo zřízeno jako právo věcné za odměnu ve výši 328 360 Kč. Strany si sjednaly, že žalovaná 2) převezme veškerá práva a povinnosti žalovaného 1) vyplývající z nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006 a vstoupí jako pronajímatel do právního postavení žalovaného 1). V článku 6 smlouvy jsou stanoveny povinnosti žalovaného 1), zejména: poskytnout žalované 2) právo na nerušené užívání a požívání nemovitosti v kteroukoli dobu 24 hodin denně 365 dnů v roce, zdržet se jakéhokoli jednání, které by mohlo zasahovat do jakýchkoli práv žalované 2) stanovených ve smlouvě nebo práv 3. strany užívat nemovitost a brát z ní plody a užitky, zdržet se jednání, které by mohlo zasahovat do práv nájemce podle nájemní smlouvy nebo jakéhokoli jiného nájemce, neprodat nemovitost nebo nepřevést vlastnické právo na nájemce či jiného operátora a další. V článku 8 smlouvy se strany dohodly, že žalovaný 1) je povinen provádět na vlastní náklady veškeré opravy a údržbu nemovitosti. V článku 13 smlouvy si strany sjednaly povinnost žalovaného 1) zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,3 % z odměny za každý jednotlivý případ porušení povinnosti podle článku 6.2 smlouvy a dále zaplatit smluvní pokutu ve výši odměny za porušení povinností uvedených v článku 6.4.2 smlouvy. Žalovaná 2) oznámila dopisem ze dne 28. 2. 2024 žalobkyni, že dne 30. 1. 2024 uzavřela s bývalým pronajímatelem (žalovaným 1) smlouvu o požívacím právu na základě, které bylo k 1. 2. 2024 zřízeno ve prospěch žalované 2) požívací právo jako právo věcné k pozemku p. č. [Anonymizováno] zapsanému na LV číslo [hodnota] v katastrálním území [adresa], které zahrnuje předmět nájmu dle nájemní smlouvy ze dne 18. 7 2006. Na základě požívacího práva žalovaná 2) převzala ze zákona veškeré právní závady váznoucí na nemovitosti včetně nájemní smlouvy, tedy na základě požívacího práva vstoupila do právního postavení bývalého pronajímatele a převzala jeho veškerá práva vyplývající z nájemní smlouvy. Vzhledem k těmto skutečnostem žalovaná 2) žádá žalobkyní, aby s okamžitou účinností zasílala nájemné a veškeré další platby dle nájemní smlouvy na bankovní účet žalované 2). Dopisem ze dne 11. 3. 2024 zareagovala žalobkyně na oznámení žalované 2) o změně pronajímatele z nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006 tak, že žalobkyně nesouhlasí s tím, že by na žalovanou 2) mělo přejít postavení pronajímatele z nájemní smlouvy. Dle názoru žalobkyně nejsou naplněny zákonné podmínky pro změnu pronajímatele převodem bez souhlasu druhé smluvní strany. Žalobkyně nikdy neposkytla a ani nemíní v budoucnu souhlas poskytnout. Dle žalobkyně citovaná nájemní smlouva upřesňuje pouze způsob užívání části předmětných nemovitostí ve veřejném zájmu žalobkyní jako oprávněnou z legálního věcného břemene dle zákona číslo 127/2005 Sb. o elektronických komunikacích. Žalobkyně vyzvala žalovanou 2), aby upustila od uplatňování jakýchkoliv nároků jako nového pronajímatele dle nájemní smlouvy vůči žalobkyni. Tento dopis je současně předžalobní výzvou ve smyslu § 142a o. s. ř. Předžalobní výzvu obdobného znění odeslala žalobkyně i žalovanému 1).

16. Podle ust. § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

17. Podle ust. § 104 odst. 1, 3 zákona č. 125/2007 Sb., o elektronických komunikacích podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť, který podle § 8 odst. 2 oznámil podnikání, je oprávněn v souladu s podmínkami stanovenými v rozhodnutí o povolení záměru podle stavebního zákona a za splnění dále stanovených podmínek zřizovat a provozovat na cizím pozemku nebo v něm a) nadzemní nebo podzemní komunikační vedení veřejné komunikační sítě, včetně jejich opěrných bodů nadzemního nebo vytyčovacích bodů podzemního komunikačního vedení, telefonní budky a přípojná komunikační vedení veřejné komunikační sítě, přetínat tyto pozemky vodiči a zřizovat v nich vedení veřejné komunikační sítě, jakož i související elektrické přípojky, b) anténní stožáry včetně antén rádiových zařízení veřejné komunikační sítě, související elektronická komunikační zařízení veřejné komunikační sítě a související elektrické přípojky, c) anténní stožáry včetně antén rádiových směrových spojů veřejné komunikační sítě, související elektronická komunikační zařízení veřejné komunikační sítě a související elektrické přípojky. 18. (3) Pro zajištění výkonu oprávnění uvedených v odstavcích 1 a 2 uzavře podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť s vlastníkem dotčené nemovité věci písemnou smlouvu o smlouvě budoucí o zřízení služebnosti k části dotčené nemovité věci za jednorázovou náhradu a po ukončení výstavby a zaměření polohy vedení smlouvu o zřízení služebnosti ke skutečně dotčené části nemovité věci. Na návrh podnikatele zajišťujícího veřejnou komunikační síť je možno k zajištění výkonu oprávnění uvedených v odstavcích 1 a 2 s vlastníkem dotčené nemovité věci uzavřít i jinou písemnou smlouvu. K výkonu oprávnění podle odstavce 2 písm. a) postačuje k umístění vnitřních komunikačních vedení a komunikačních zařízení písemný souhlas vlastníka nemovité věci. Maximální výše jednorázové náhrady za zřízení služebnosti se stanoví jako cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku. V případě, že vlastníkem dotčené nemovité věci je stát nebo územní samosprávný celek, který je zároveň vlastníkem anebo provozovatelem veřejné komunikační sítě nebo poskytovatelem veřejně dostupné služby elektronických komunikací, je povinen zajistit, aby výkon činností spojených s provozováním veřejné komunikační sítě nebo poskytováním veřejně dostupné služby elektronických komunikací byl účinně strukturálně oddělen od výkonu pravomocí týkajících se oprávnění podle odstavců 1 a 2.

19. Podle ust. § 1285 obč. zák. služebností požívacího práva se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky; poživatel má právo i na mimořádný výnos z věci. Při výkonu těchto práv je poživatel povinen šetřit podstatu věci.

20. Podle ust. § 1287 obč. zák. poživatel přejímá všechny závady, které na věci vázly v době, kdy byla služebnost zřízena. Nese také náklady, bez nichž by se plodů a užitků nedosáhlo.

21. Podle ust. § 1288 obč. zák. poživatel udržuje věc ve stavu, v jakém ji převzal, a hradí obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy a obvyklého pojištění proti škodám. Zmenší-li se přesto řádným užíváním věci její hodnota bez viny poživatele, není za to poživatel odpovědný.

22. Podle ust. § 2201 obč. zák. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

23. Podle ust. § 2221 odst. 1, 2 obč. zák. (1) Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. (2) Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.

24. Soud posoudil zjištěný skutkový stav v souladu se shora citovanými zákonnými ustanoveními a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná, oproti tomu vzájemný návrh žalované 2) důvodný je.

25. V daném případě se žalobkyně podanou žalobou domáhala určení, že pronajímatelem z nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006 je žalovaný 1), žalovaná 2) se pak vzájemným návrhem domáhala určení, že pronajímatelem ze stejné nájemní smlouvy je žalovaná 2). Předpokladem úspěšnosti žaloby o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, jsou po procesní stránce skutečnosti, že účastníci mají věcnou legitimaci a že na určení je naléhavý právní zájem. Věcnou legitimaci v řízení o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, má ten, kdo je účasten právního vztahu nebo práva, o něž v řízení jde, nebo jehož právní sféry se sporný právní vztah nebo sporné právo týká. V daném případě jde o spor o otázku, kdo je pronajímatelem z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovaným 1) jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem, kdy současně žalovaná 2) tvrdí, že na základě smlouvy o požívacím právu uzavřené mezi žalovaným 1) a žalovanou 2) vstoupila žalovaná 2) do právního postavení pronajímatele. Lze tedy uzavřít, že všichni označení účastníci řízení jsou účastni právního vztahu, o který v daném řízení jde, případně se jejich právní sféry sporný vztah týká a na obou stranách je tak dána věcná legitimace. Rovněž lze uzavřít, že na určení, kdo je pronajímatelem z nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006, mají všechny strany naléhavý právní zájem, neboť tato otázka je mezi účastníky řízení sporná a bez tohoto určení se jak postavení žalobkyně, tak postavení žalovaných stane nejistým, neboť žalobkyni v tuto chvíli není zřejmé, komu má platit nájemné z nájemní smlouvy a žalovaní 1) a 2) neví, kdo z nich může vůči žalobkyni uplatňovat práva a plnit povinnosti pronajímatele. S ohledem na nutnost vyjasnění vzájemných vztahů a vypořádání stávajících a budoucích závazků z nájemní smlouvy je nezbytné postavit tuto otázku najisto.

26. Soud konstatuje, že žalobkyně postavila hlavní argumentaci žaloby na tom, že jí od roku 2007 svědčí práva z věcného břemene vzniklého na základě skutečnosti – zákona, a to konkrétně ust. § 104 zák. č. 127/2005 Sb, o elektronických komunikacích, konkrétně vybudováním a provozováním telekomunikační infrastruktury, která jsou upřesněna nájemní smlouvou. Dle žalobkyně práva z legálního věcného břemene vznikla žalobkyni nejen dříve, než žalované 2), ale též ze zákona a ve veřejném zájmu a jsou obecně uznávána za silnější právní titul, než je pouhé smluvní požívací právo žalované 2) a tudíž se vůči právu žalobkyně neprosadí ochrana výkonu smluvního požívacího práva žalované 2).

27. Soud tento názor žalobkyně nesdílí. Žalobkyně vybudovala a provozuje zařízení sítě elektronických komunikací (SEK) na části pozemku ve vlastnictví žalovaného 1) na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 18. 7. 2006, tedy v době platnosti zákona č. 127/2005 Sb, o elektronických komunikacích (dále jen „ZEK“). Rozsah oprávnění podnikatele zajišťujícího veřejnou komunikační síť, který v souladu se zákonem oznámil podnikání v elektronických komunikacích, ve vztahu k cizímu pozemku upravuje ust. § 104 odst. 1 zákona č. 127/2005 Sb. K tomu, aby mohl zde uvedená vedení a zařízení na cizím pozemku nebo v něm umístit, musí však splnit podmínky stanovené ve třetím odstavci tohoto ustanovení a v odstavcích následujících tak, aby se jednalo o zákonné omezení vlastnického práva. Výkon tohoto oprávnění musí být rovněž v souladu s rozhodnutím vydaným podle stavebního zákona. Podmínkou vzniku oprávnění podle § 104 odst. 1 zák. č. 127/2005 Sb. je zásadně uzavření smlouvy o zřízení služebnosti ve smyslu § 1253 a násl. obč. zák., a to před zahájením výstavby na základě smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení služebnosti a poté finální smlouvou o zřízení služebnosti. Vzhledem k tomu, že k zákonnému omezení vlastnického práva může dojít pouze za náhradu, je stanovena povinnost sjednat jednorázovou úhradu za vznik oprávnění na základě smlouvy o zřízení služebnosti. Zákon však umožňuje uzavřít i jinou smlouvu, na jejímž základě bude nemovitost omezena užívacím právem podnikatele zajišťujícího veřejnou komunikační síť, typicky se v praxi bude jednat o smlouvu nájemní. (viz. CHUDOMELOVÁ, Z., BERAN, M., JADRNÝ, V., NĚMEČKOVÁ, Š., NOVÁK, J. Zákon o elektronických komunikacích: Komentář. Wolters Kluwer (cit. 2025-5-28).

28. Teprve v případě, kdy k uzavření smlouvy nedojde (příp. vlastník dotčené nemovitosti není znám, není určen anebo proto, že je prokazatelně nedosažitelný nebo nečinný nebo je-li vlastnictví nemovitosti sporné, či vlastník v dispozici s ní omezen), může se podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť návrhem na omezení vlastnického práva k předmětné nemovitosti obrátit na tzv. vyvlastňovací úřad.

29. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že podnikateli provozujícímu zařízení sítě elektronických komunikací nevznikají práva z věcného břemene ex lege bez dalšího, ale až na základě platně uzavřené smlouvy o zřízení věcného břemene. V daném případě však žalobkyně se žalovaným 1) žádnou takovou smlouvu neuzavřela, resp. uzavření takové smlouvy ani netvrdila a pozemek žalovaného 1) užívá na základě nájemní smlouvy, tedy na základě „jiné“ písemné smlouvy, kterou předpokládá ust. § 104 odst. 3 ZEK. Úvahy žalobkyně o konkurenci dvou věcných břemen jsou tak bezpředmětné.

30. V řízení pak bylo dále prokázáno, že žalovaný 1) a žalovaná 2) uzavřeli smlouvu o požívacím právu ve smyslu ust. § 1285 a násl. občanského zákoníku. Požívací právo je rozsahem svých oprávnění nejširší osobní služebností. Vedle práva užívat služebnou věc (ius utendi) zahrnuje rovněž právo na veškeré plody a užitky, které věc nese (ius fruendi). Rozsah uvedených práv je proto širší než u práva užívacího a je shodný s oprávněním vlastníka. Jinými slovy, vlastník služebné věci je vyloučen z jejího užívání a nemá právo ani na plody a užitky věci. Poživatel je omezen pouze povinností šetřit podstatu věci. Nesmí tedy věc samotnou bez souhlasu vlastníka měnit. Nemá právo ji zcizit ani zatížit věcným právem.

31. U požívacího práva výslovná úprava přechodu nájmu v zákoně chybí. Lze ji však dovodit z povahy požívacího práva, jež vyplývá z ust. 1285 obč. zák., dle kterého vlastník přenechává své užívací a požívací právo jinému. Jinými slovy vlastník přenechává výkon podstatných vlastnických práv jinému subjektu a vlastníkovi zůstává tzv. „holé“ vlastnictví. Z existující judikatury a komentářové literatury přitom jednoznačně vyplývá, že pokud byla věc zatížená požívacím právem již dříve vlastníkem dané věci pronajata třetí osobě, nedochází zřízením požívacího práva k zániku takové smlouvy, ani k neplatnosti smlouvy o požívacím právu, ale poživatel vstoupí do právního postavení pronajímatele: „Podobnost zřízení nebo zánik požívacího práva s nabytím nebo převodem vlastnického práva byla natolik silná, že se dovozovalo, že zřízením požívacího práva vstupuje poživatel do práv vlastníka (i ve vztahu k předchozím nájmům), a podobně zánikem požívacího práva vstupuje vlastník do oprávnění poživatele z jím zřízených nájmů (pachtů) (srov. KS v Pardubicích 4 Co 479/56, Rc 8/1957; Rouček, Sedláček, 1937, s. 890). Podobnost s vlastnickým právem se přitom prosazuje i ve vztahu ke stávající úpravě (Spáčil a kol., 2013, s. 1005): „Přechází-li totiž zřízením služebnosti požívání na poživatele právo věc pronajmout (vlastník služebné věci sám věc pronajmout nesmí), blíží se jeho postavení spíše postavení vlastníka věci než nájemce – na rozdíl od podnájmu se zde nevyžaduje souhlas vlastníka, poživatel o nájmu nebo pachtu sám rozhoduje a rovněž vlastním jménem vykonává práva a povinnosti pronajímatele (propachtovatele), včetně udělení souhlasu s případným podnájmem služebné věci. Z uvedeného rovněž plyne, že byla-li služebná věc před zřízením požívacího práva pronajata (propachtována), přejdou zřízením služebnosti práva a povinnosti pronajímatele (propachtovatele) na poživatele (shodně NS ČSR Rv II 683/32 = Vážný 13794, opačně NS ČSR Rv I 307/24 = Vážný 3640). Z hlediska nájemce (pachtýře) má proto vznik nebo zánik požívacího práva stejný význam jako přechod vlastnictví k věci. Uvedený výklad chrání lépe právní jistotu nájemce (pachtýře)“. Jinými slovy, z pohledu nájemce má zřízení požívacího práva stejný význam jako převod vlastnického práva k nemovitosti. Ustanovení § 2221 Občanského zákoníku se tedy použije per analogiam, neboť takový výklad nejvíce slouží i k ochraně právního postavení nájemce. Soud tak dovozuje, že uzavřením smlouvy o požívacím právu vstoupila žalovaná 2) do právního postavení pronajímatele z nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006. Jak uvádí i výše citovaná komentářová literatura, závěr, že při sjednání požívacího práva již dříve sjednané nájemní vztahy přetrvají a poživatel je povinen je respektovat a vstupuje do pozice pronajímatele obdobně jako v případě převodu vlastnického práva, je projevem ochrany nájemce, na kterého sjednání požívacího práva materiálně nemá žádný vliv, neboť jsou mu zachovány podmínky nájemní smlouvy tak, jak si je vyjednal s vlastníkem jako původním pronajímatelem. Námitka žalobkyně, že požívací právo je na újmu jejím právům jako nájemce z nájemní smlouvy, je tedy irelevantní. Po dobu trvání nájemní smlouvy je žalovaná 2) jako poživatel vázána jako pronajímatel povinnostmi sjednanými nájemní smlouvou.

32. Pokud žalobkyně namítala, že smlouva o požívacím právu je v rozporu se zákonem, jelikož se v ní žalovaní dohodli, že náklady na údržbu a pojištění nemovitostí nese žalovaný 1), což je v rozporu s ust. § 1288 obč. zákoníku, pak soud uvádí, že v souladu se zásadou autonomie vůle jsou smluvní strany oprávněny si ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, nezakazuje-li to zákon výslovně. Podle ustanovení § 978 občanského zákoníku platí, že od ustanovení o absolutních majetkových právech (včetně služebností) se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Ujednání ohledně nákladů na údržbu nemovitosti (ani žádná jiná ujednání smlouvy o požívacím právu) zcela jednoznačně nijak nezasahuje do práv žalobkyně jako nájemce z nájemní smlouvy ani nemá účinky vůči jakékoli třetí osobě. Dispozitivnost těchto ustanovení je ostatně deklarována zákonodárcem přímo v důvodové zprávě.

33. Pokud žalobkyně namítala neplatnost smlouvy o požívacím právu pro rozpor s dobrými mravy, pak ani tuto námitku soud neshledal důvodnou. Základem argumentace žalobkyně, ze které dovozuje neplatnost smlouvy o požívacím právu pro rozpor s dobrými mravy, je tvrzení, že je tato smlouva z různých důvodů pro žalovaného 1) nevýhodná. Soud tento názor žalobkyně nesdílí. To, že smlouvy se žalovanou 2) mohou být pro vlastníky nemovitostí nevýhodné, je záležitostí těchto vlastníků a jejich autonomie vůle. Pokud se týká námitek žalobkyně ohledně nepřiměřenosti smluvních pokut sjednaných smlouvou o požívacím právu, pak od účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku již případná nepřiměřenost výše smluvní pokuty nezakládá neplatnost takového ujednání, ale pouze právo povinné osoby žádat o moderaci výše pokuty soudem, případné moderace smluvní pokuty by se tak mohla pouze smluvní strana, tedy žalovaný 1), nikoliv však žalobkyně.

34. Soud uzavírá, že žalovaná 2) uzavřela se žalovaným 1) platnou smlouvu o požívacím právu, na základě které přešla práva a povinnosti pronajímatele z vlastníka na poživatele, tedy na žalovanou 2). Žalobkyni nevzniklo věcné břemeno podle ustanovení § 104 odst. 1 zákona o elektronických komunikacích 2005, jelikož tento zákon počítá se zřízením těchto věcných pouze břemen na základě smlouvy (případně správního rozhodnutí) a s jejich zápisem do katastru nemovitostí. Žádné takové břemeno zřízeno nebylo a nebylo ani zapsáno do katastru nemovitostí. Žalobkyně užívá předmětnou nemovitost výlučně na základě nájemní smlouvy, která ale zřízením služebnosti požívacího práva ve prospěch žalované 2) není nijak dotčena. Soud tedy shledal žalobu na určení, že pronajímatelem z nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006 je i po datu 1. 2. 2024 žalovaná 1) jako nedůvodnou a jako takovou ji zamítnul, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

35. Naopak vzájemný návrh žalované 2), kterým má být určeno, že pronajímatelem dle nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2006 je žalovaná 2), soud shledal z výše uvedených důvodů po právu a jako takovému mu vyhověl tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.

36. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalovaní 1) a 2) byli procesně plně úspěšnými účastníky řízení a žalobkyně tak má povinnost nahradit jim účelně vynaložené náklady řízení. Náklady řízení žalované 2) tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč, odměna advokáta dle § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb. za tři úkony právní služby po 2 500 Kč ve výši 7 500 Kč a náhrada hotových výdajů ve výši 900 Kč za 3 úkony právní služby po 300 Kč dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2024 (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 16. 5. 2024 a vyjádření k replice ze dne 25. 11. 2024), odměna advokáta dle § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb. za tři úkony právní služby po 3 700 Kč ve výši 11 100 Kč a náhrada hotových výdajů ve výši 1 350 Kč za 3 úkony právní služby po 450 Kč dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění účinném od 1. 1. 2025 (podání ve věci samé ze dne 12. 5. 2025, účast na jednání dne 14. 5. 2025 a závěrečný návrh ve věci ze dne 27. 5. 2025). Náklady řízení dále představuje cestovné právního zástupce žalované 2) z Prahy do Olomouce a zpět vlakem v celkové výši 1 369 Kč a náhrada za promeškaný čas dle § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 10 půlhodin po 150 Kč. Náklady řízení dále představuje 21 % DPH, tj. 4 980,99 Kč z odměny a náhrad, když advokát žalované 2) je plátcem DPH. Soud nepřiznal žalované náhradu nákladů řízení spočívajících v nákladech na ubytování právního zástupce žalované 2) v hotelu Trinity ve výši 2 237 Kč, když tyto nepovažuje za účelně vynaložené. Cesta z Prahy do Olomouce vlakem trvá max. 2,5 hodiny a jednání bylo nařízeno na 8.30 hodin, právní zástupkyně žalované 2) tak mohla na jednání cestovat ráno před jednáním a nebyla nucena ubytovat se v místě jednání již den před jednáním. Stejně tak soud nepřiznal žalované 2) náklady řízení spočívající cestovném a parkovném jednatele žalované 2) ve výši 6 841 Kč. Jednatel žalované 2) nijak nedoložil, že tyto náklady skutečně vynaložil, když z žádné listiny nevyplývá, že vozidlo RZ [SPZ] (údaj z parkovacího lístku) je vozidlem jednatele žalované 2). Z vyúčtování služební cesty ani z cestovního příkazu není zřejmé, jaké vozidlo bylo k cestě použito a že toto vozidlo má skutečně spotřebu takovou, jaká je uvedena v cestovním příkazu. Stejně tak je nepřípustné, aby soud náklady řízení žalované 2) přiznal dvakrát, jednou jako náklady vynaložené v řízení o žalobě a za stejné úkony pak jako náklady vynaložené v řízení o vzájemném návrhu. Celkem tedy náklady soudního řízení žalované 2) činí částku 30 700 Kč. O místu plnění ve výroku II. tohoto rozsudku soud rozhodoval dle ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř., lhůtu k plnění soud určil dle § 160 odst. 1 o.s.ř. jako obvyklou pariční v délce tří dnů.

37. Žalovanému 1) dle obsahu spisu žádné náklady řízení nevznikly, proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku IV. rozsudku.