21 CO 248/2022 - 113

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Hany Lojkáskové a soudců JUDr. Blaženy Škopkové a Mgr. Vladimíra Soukupa ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] bytem [adresa] zastoupená advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] bytem [adresa] zastoupený advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení existence věcného břemene o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Nymburce ze dne 28. června 2022, č.j. 9 C 46/2022-73 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se mění tak, že se určuje, že pozemek parc. č. st. [číslo], o výměře 334 m2, zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci [obec], je zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka jednotky [číslo] byt, vymezené v budově [adresa], postavené na pozemku parc. č. St. [číslo] v katastrálním území a obci [obec], spoluužívat pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo] odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] v [katastrální uzemí].

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení před soudy obou stupňů ve výši 44 241 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] u soudu I. stupně domáhala určení, že pozemek parc. č. st. [číslo], o výměře 334 m2, zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci [obec] (dále jen„ pozemek“), je zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka jednotky [číslo] byt, vymezené v budově [adresa], postavené na pozemku, v katastrálním území a obci [obec] (dále jen„ jednotka“), spoluužívat pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo] odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] v [katastrální uzemí]. Uvedla, že je výlučným vlastníkem jednotky, a to na základě smlouvy o převodu vlastnictví nebytové jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen„ zákon o vlastnictví bytů“) ze dne [datum], kterou uzavřeli rodiče žalovaného [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], jakožto prodávající a žalobkyně, jakožto kupující; součástí vlastnického práva k jednotce je i podíl na společných částech budovy [adresa] o velikosti [číslo]. Součástí převodu vlastnického práva dle uvedené kupní smlouvy nebyl odpovídající spoluvlastnický podíl na pozemku, práva žalobkyně k pozemku nebyla v době uzavření kupní smlouvy upravena žádnou dohodou. Dne [datum] došlo k uzavření nájemní smlouvy k pozemku mezi žalovaným jako vlastníkem pozemku, a [anonymizována tři slova] v domě [adresa] v [obec], [IČO], sídlem [adresa], PSČ: [PSČ] (dále jen„ společenství“), které zastupoval jako pověřený vlastník otec žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení]. K uzavření této nájemní smlouvy došlo bez vědomí a vůle žalobkyně, schválení smlouvy nebylo předmětem žádné předchozí schůze shromáždění společenství. Nájemné pro rok 2004 bylo sjednáno částkou 14 688 Kč - částka nájemného za užívání pozemku pro rok 2004 pro žalobkyni činila 258 Kč měsíčně a byla zahrnuta v předpisu záloh, za období od roku 2004 do roku 2020 zaplatila žalobkyně na nájemném žalovanému částku 61 901 Kč. Žalobkyně má za to, že ke dni [datum] jí ze zákona vzniklo věcné břemeno užívání pozemku dle § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, neboť mezi ní a vlastníkem pozemku nebyla práva k pozemku k [datum] na základě písemné smlouvy upravena. Z hlediska protiplnění, které by měla žalobkyně poskytnout žalovanému, jakožto majiteli sloužícího pozemku, žalobkyně považovala za odpovídající částku 61 901 Kč, kterou bez právního titulu žalovanému hradila jako nájemné (toto plnění považovala žalobkyně za adekvátní náhradu za vznik věcného břemene). Žalobkyně vyzvala dne [datum] žalovaného k součinnosti k provedení zápisu ze zákona vzniklého věcného břemene užívání pozemku do katastru nemovitostí, žalovaný žádost žalobkyně odmítl jako nedůvodnou s tím, že k [datum] existoval mezi účastníky vztah založený písemnou nájemní smlouvou, který práva žalobkyně k pozemku upravoval. Vzhledem k tomu, že žalovaný odmítl existenci věcného břemene žalobkyně ve vztahu k pozemku uznat, a zároveň odmítl poskytnout součinnost k zápisu věcného břemene do katastru nemovitostí, je žalobkyně přesvědčena o tom, že má naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Naléhavý právní zájem dle žalobkyně vyplývá mimo jiné z principu správnosti zápisů v katastru nemovitostí, v němž zápis věcného břemene ve prospěch jednotky není uveden, přičemž zápis věcného břemene v katastru nemovitostí měl mít rovněž nezanedbatelný vliv na hodnotu jednotky. Požadované určení pak mělo dle žalobkyně odstranit do budoucna nejistotu o tom, zda je žalovaný oprávněn za užívání pozemku požadovat po žalobkyni úhradu nájemného.

2. K nájemní smlouvě předložené žalovaným žalobkyně uvedla, že smlouva nebyla řádně uzavřena, resp. je neplatná, neboť žalobkyně nedisponuje platně uzavřenou nájemní smlouvou s podpisy obou smluvních stran, resp. s podpisem pronajímatele. Při uzavírání smlouvy nebyla zachována pravidla kontraktačního procesu, neboť nebyla dodržena písemná forma - žalobkyni byl doručen nepodepsaný návrh nájemní smlouvy vyhotovený pronajímatelem, na který jako první připojila svůj podpis žalobkyně (s poznámkou, že vše bude řešeno po návratu žalobkyně), žalobkyně následně vhodila výtisk smlouvy do schránky zástupce žalovaného, avšak o uzavření smlouvy (připojení podpisu žalovaného nebo jeho zástupce na smlouvu) se nedozvěděla, oboustranně podepsaná smlouva jí nikdy nebyla předána, tedy informace o přijetí návrhu smlouvy pronajímatelem se nikdy nedostala do sféry žalobkyně. Dle žalobkyně navíc v nájemní smlouvě není určitě vymezen předmět nájmu, rovněž není uvedeno, že se má jednat o užívání sdílené s ostatními vlastníky jednotek v domě. Žalobkyně rovněž namítla, že dle nájemní smlouvy z [datum] nebylo plněno - žalobkyně nájemné dle smlouvy žalovanému nehradila, nájemné nebylo ani určitě stanoveno, žalovaný z titulu nájemní smlouvy po žalobkyni nikdy ničeho nepožadoval. Navíc žalobkyně zdůraznila, že dle zákona měla být úprava práv k pozemku provedena v rovině věcněprávní, a proto ani případná nájemní smlouva nemohla předejít vzniku věcného břemene ze zákona (toto je možné dle žalobkyně dovodit i z aktuální judikatury, kdy např. ve vztahu k nezbytné cestě bylo judikováno, že existence nájemní smlouvy není překážkou pro zřízení nezbytné cesty soudem; vznik věcného břemene užívání dle § 21 odst. 5 ZoVB je pak dle žalobkyně obdobná situace).

3. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil. Namítal, že spolu s vlastnictvím jednotky nebyl na žalobkyni převeden odpovídající spoluvlastnický podíl na pozemku proto, že vlastníkem pozemku byl žalovaný a nikoli jeho rodiče, jakožto převodci Jednotky na žalobkyni (žalovaný se stal vlastníkem pozemku na základě darovací smlouvy ze dne [datum], právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly [datum]. Dne [datum] došlo k uzavření nájemní smlouvy k pozemku mezi žalovaným, jakožto pronajímatelem, a žalobkyní, jakožto nájemcem, tedy ke dni [datum] existovala písemná úprava práv žalobkyně k pozemku a žalobkyni tak nemohlo vzniknout věcné břemeno ve smyslu § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů. Nájemné bylo v uvedené smlouvě sjednáno ve výši alikvotní části trojnásobku daně, případně dalších poplatků, spojených s vlastnictvím příslušné stavební parcely. Žalobkyně proto hradila nájemné ve výši dle svého spoluvlastnického podílu (21 %) z částky 8 493 Kč Částku hradilo jako celek společenství a poměrnou část (ve výši dle velikosti spoluvlastnického podílu) následně společenství rozúčtovalo jednotlivým vlastníkům jednotek; žalobkyně platby nájemného dobrovolně hradila. Pokud jde o uzavření nájemní smlouvy, byla mezi účastníky uzavřena platně, neboť k písemnému uzavření smlouvy stačilo, pokud byl písemně učiněný návrh písemně přijat, což žalobkyně učinila. Následně byly nájemní smlouvy k pozemku uzavřené mezi žalovaným a jednotlivými vlastníky jednotek v domě, nahrazeny nájemní smlouvou ze dne [datum], která byla uzavřena mezi žalovaným, jako vlastníkem pozemku, a společenstvím, jakožto správcem příslušného domu. Dle žalovaného navíc žalobkyně neosvědčila naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť určovací žaloba je preventivního charakteru a slouží jako prostředek umožňující poskytnutí ochrany právnímu postavení žalobce dříve, než toto jeho postavení bylo porušeno. Žalobkyně se však domáhala určení, že jí ze zákona dne [datum] vzniklo věcné břemeno užívání k Pozemku, tedy určení existence věcného břemene k pozemku, po více než 20 letech od okamžiku, kdy jí toto věcné břemeno mělo ze zákona vzniknout.

4. Okresní soud v Nymburce (dále jen soud I. stupně) po provedeném dokazování rozsudkem ze dne 28.6.2022, č. 9 C 46/2022-73 zamítl žalobu, kterou se žalobkyně vůči žalovanému domáhala určení, že pozemek parc. č. St. [číslo], o výměře 334 m2, zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci [obec], je zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka jednotky [číslo] byt, vymezené v budově [adresa], postavené na pozemku parc. č. St. [číslo] v katastrálním území a obci [obec], spoluužívat pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo] odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] v [katastrální uzemí] (výrok I) a rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 13 928 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem v [obec a číslo] (výrok II). Z odůvodnění rozsudku se podává, že soud I. stupně se nejprve zabýval tím, zda je dán naléhavý právní zájem na podané žalobě. Uvedl, že žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení, že je pozemek zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka Jednotky spoluužívat pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo], tj. v rozsahu odpovídajícím velikosti podílu na společných částech domu [adresa], který je s jednotkou spojen. Existenci tohoto věcného břemene žalobkyně dovozovala z ustanovení § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, kdy věcné břemeno mělo vzniknout ze zákona ke dni [datum] O vzniku věcného břemene byl však mezi účastníky spor. Žalobkyní uváděné věcné břemeno užívání nebylo zapsáno v katastru nemovitostí. Pokud tedy byl ohledně existence uvedeného věcného břemene mezi účastníky spor, měla žalobkyně naléhavý právní zájem na jeho určení, neboť požadované určení bylo způsobilé odstranit stávající právní nejistotu účastníků a mohlo vést rovněž k odstranění případných budoucích sporů účastníků, resp. budoucích sporů vlastníka jednotky a vlastníka pozemku. Na základě podané žaloby také mohlo být věcné břemeno zatěžující pozemek ve prospěch vlastníka jednotky zapsáno do katastru nemovitostí, čímž by byl zajištěn soulad mezi skutečným právním stavem a stavem zapsaným ve veřejném seznamu, což je nepochybně žádoucí. Žalobkyně tak měla podle soudu I. stupně naléhavý právní zájem na požadovaném určení.

5. Pokud jde o věc samu, z odůvodnění rozsudku vyplývá, že soud I. stupně z provedeného dokazování zjistil, že žalovaný je na základě darovací smlouvy ze dne [datum] výlučným vlastníkem pozemku, jehož výměra činí 334 m2, právní účinky vkladu vlastnického práva ve prospěch žalovaného do katastru nemovitostí nastaly ke dni [datum]. Žalobkyně je na základě smlouvy o převodu vlastnictví nebytové jednotky ze dne [datum] výlučným vlastníkem jednotky, k níž se váže podíl na společných částech domu [adresa] o velikosti [číslo], nikoli však podíl na pozemku, který se nachází pod budovou [adresa] (podíl na pozemku nebyl součástí převodu vlastnického práva k jednotce, přičemž toto bylo ve smlouvě výslovně uvedeno). Žalobkyně uzavřela se žalovaným dne [datum] nájemní smlouvu (při uzavírání smlouvy byl žalovaný zastoupen svým otcem, a to na základě plné moci). Z nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovaným, jakožto pronajímatelem, a žalobkyní, jakožto nájemcem, včetně příslušné plné moci, soud I. stupně zjistil, že předmětem nájmu byl celý pozemek, tj. jeho zastavěná i nezastavěná část, nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. V článku IV. smlouvy bylo k výši nájemného výslovně uvedeno:„ roční nájemné za pronájem bylo dohodnuto ve výši alikvotní části trojnásobku daně, případně dalších poplatků, spojených s vlastnictvím uvedené stavební parcely. Nájemné je splatné na základě písemného vyúčtování nájmu vždy k [anonymizováno] běžného roku předem.“. Za žalovaného, jako pronajímatele, smlouvu na základě udělené plné moci podepsal jeho otec [příjmení] [jméno] [příjmení] (ročník 1930). K první straně nájemní smlouvy byl připojen lísteček se vzkazem psaným žalobkyní, na němž bylo mimo jiné uvedeno„ vše vyřídíme, až se vrátím“. K uzavření nájemní smlouvy došlo tak, že písemný návrh na uzavření nájemní smlouvy předložil žalovaný (v zastoupení) žalobkyni, žalobkyně návrh podepsala a předala zpět žalovanému, resp. jeho zástupci. Následně pak žalobkyně hradila nájemné dle této nájemní smlouvy, a to nejméně za rok 1999 a 2000. Za tato období bylo nájemné jednotlivým vlastníkům jednotek v domě [adresa] rozpočítáno ze strany společenství, které rovněž hromadně nájemné vybíralo a následně předávalo žalovanému. Nájemné bylo vždy na příslušný rok konkretizováno (vypočteno) ve vyúčtování společenství – jednalo se o trojnásobek daně z nemovitostí za pozemek ve výši 2 831 Kč, tj. o částku 8 493 Kč, přičemž žalobkyně hradila odpovídající poměrnou část dle podílu jednotky na společných částech domu [adresa] ve výši 1 783 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovaného k úpravě práv k Pozemku, a to dopisem ze dne [datum], který byl dle poštovního podacího lístku žalovanému odeslán téhož dne. Žalovaný dopisem ze dne [datum] možný vznik věcného břemene ze zákona odmítl.

6. Po právní stránce soud I. stupně posoudil věc podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen občanský zákoník). Uzavřel, že v daném případě bylo prokázáno, že ke dni [datum] byla práva k pozemku mezi žalobkyní, jakožto vlastníkem jednotky, a žalovaným, jakožto vlastníkem pozemku, upravena, a to písemnou nájemní smlouvou uzavřenou mezi účastníky dne [datum]. Proto nebyly naplněny podmínky ustanovení § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů týkající se vzniku věcného břemene k zastavěné části pozemku ve prospěch vlastníka jednotky, a věcné břemeno tak ke dni [datum] nevzniklo. Pokud žalobkyně namítala, že nájemní smlouva nebyla mezi účastníky dne [datum] uzavřena, neboť návrh žalobkyně nebyl ze strany žalovaného akceptován, neshledal soud tuto námitku důvodnou. V průběhu řízení bylo prokázáno, že žalovaný, prostřednictvím svého zástupce na základě plné moci (zastoupení bylo žalobkyni známo a bylo jí doloženo), předložil žalobkyni písemný návrh nájemní smlouvy opatřený datem [datum], přičemž žalobkyně na předložený písemný návrh smlouvy připojila svůj podpis a předala jej takto podepsaný zpět žalovanému. Tím tedy nepochybně došlo k uzavření nájemní smlouvy dle návrhu žalovaného, neboť jeho návrh byl žalobkyní přijat a žalovaný o tom byl vyrozuměn (podepsaný, tj. žalobkyní akceptovaný písemný návrh nájemní smlouvy se dostal do sféry dispozice žalovaného). Byla rovněž dodržena ustanovením § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů požadovaná písemná forma smlouvy, a to dle § 46 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobkyně dále namítala, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky dne [datum] je neplatná, neboť v ní není dostatečně určitě vymezen předmět nájmu a výše nájemného. Ani s tímto názorem se soud I. stupně neztotožnil. Oběma účastníků bylo po dobu trvání nájemního vztahu založeného citovanou nájemní smlouvou zřejmé, co je předmětem nájmu (celý pozemek), a jaká je výše nájemného, neboť žalobkyně takto sjednané nájemné nejméně za rok 1999 a za rok 2000 uhradila. Pokud byla výše ročního nájemného ve smlouvě sjednána obecně, jakožto„ alikvotní část trojnásobku daně, případně dalších poplatků, spojených s vlastnictvím uvedené stavební parcely“, pak pokud žalobkyně smlouvu v tomto znění uzavřela, a následně takto sjednané nájemné hradila, bylo by v rozporu s principem poctivosti, aby se zpětně (po více než dvaceti letech) mohla dovolat neplatnosti smlouvy právě z důvodu neurčitosti sjednané výše nájemného. V daném případě byla žalobkyně jednou ze smluvních stran nájemní smlouvy, nájemné na jejím základě hradila (nejméně dvakrát), a pokud by v budoucnu bylo žalobkyni umožněno dovolat se neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu nedostatečně specifikované výše nájemného (z důvodu neurčitě sjednané výše nájemného), pak by se jednalo o zneužití práva žalobkyně, které nemůže požívat ochrany. Navíc ustanovení § 6 odst. 2 občanského zákoníku zakazuje, aby měl někdo prospěch ze svého vlastního nepoctivého jednání. Pokud se tedy žalobkyně poté, kdy uzavřela se žalovaným smlouvu o nájmu, na základě které opakovaně hradila nájemné, nyní snaží dovolat neplatnosti smlouvy z důvodu, že výše nájemného nebyla stanovena dostatečně určitě, pak se snaží získat prospěch ze svého vlastního nepoctivého jednání (neplatnosti smlouvy se dovolává po více než dvaceti letech v situaci, kdy neplatnost smlouvy je pro ni výhodnější než její platnost), což je zákonem zakázáno. Pokud se žalobkyně dovolávala toho, že nájemné nehradila žalovanému, jakožto smluvní straně, ale hradila je společenství, pak ani toto nemůže mít na platnost nájemní smlouvy vliv. Společenství vlastníků jednotek obecně vykonává správu domů a pozemků, přičemž v širším smyslu podle § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů tato správa zahrnuje vše, co bytovému domu slouží k uspokojení potřeb vlastníků jeho bytů. Mezi tyto potřeby nepochybně patří i zajištění práv k pozemku, na kterém se dům s vymezenými jednotkami nachází. Navíc jednotliví vlastníci jednotek, včetně žalobkyně, s úhradou nájemného za pozemek touto formou (tímto způsobem) souhlasili, a to přinejmenším konkludentně, tedy faktickým hrazením nájemného tímto způsobem. S ohledem na shora uvedené soud I. stupně dospěl k závěru, že ke dni [datum] byla práva k pozemku mezi žalobkyní, jakožto vlastníkem jednotky, a žalovaným, jakožto vlastníkem pozemku, upravena, a to písemnou nájemní smlouvou uzavřenou dne [datum]. Proto nebyly naplněny podmínky vymezené v § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů a věcné břemeno ve prospěch žalobkyně, jakožto vlastníka jednotky, k zastavěné části pozemku ze zákona ke dni [datum] nevzniklo. Soud I. stupně proto podanou žalobu jako zcela nedůvodnou zamítnul. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal žalovanému, jakožto ve věci zcela úspěšnému, vůči žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení ve výši 13 928 Kč.

7. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání. Žalobkyně nadále zastává postoj, že nájemní smlouva ve stavu, kdy by na ní byl připojen i podpis pronajímatele, tedy žalovaného, jí nikdy nebyla doručena, resp. poprvé se setkala s tvrzením, že se tak stalo až v průběhu předmětného soudního řízení. Přitom doručení projevu vůle druhé strany, svědčící o jejím rozhodnutí uzavřít smluvní vztah v případě, kdy smlouvu uzavírají dvě nepřítomné strany, je nezbytné pro platný vznik závazku. Pokud se jedná o listinu, která byla žalobcem založena do spisu, jedná se de facto o listiny dvě. Tedy dva samostatné listy papíru, kdy na jednom z nich jsou coby čl. VII. uvedena„ Závěrečná ustanovení“, rukou psané datum„ [datum]“ a dva podpisy. U slova pronajímatel, podpis začínající písm.„ B“ dále nečitelný, a u slova nájemce, podpis„ [jméno] [příjmení]“. Spojitost s druhým listem je dána jen tím, že žalovaný uvádí, že jde o dvě strany téže listiny. Pochybnost o tom, že by se mělo jednat o dvě strany jedné listiny je dána i tím, že číslování článku na jednom z listů končí číslem IV., zatímco na druhém z listů je uvedeno číslo článku VII. Část ujednání, která by logicky měla obsahovat čl. V. a VII. zcela chybí. S těmito nedostatky se soud prvního stupně dostatečně nevypořádal. Dále namítala, že smlouva postrádá essentialia negotii pro nájemní vztahy, když není určitě vymezen předmět nájmu (srov. čl. I a čl. II), kdy nejméně z ustanovení § 21 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů vyplývá povinnost vlastníka pozemku upravit práva k pozemku vlastníkům jednotek písemnou smlouvou tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

8. Takové ustanovení nájemní smlouva neobsahuje, když předmět nájmu není specifikován dle výše podílu žalobkyně na společných částech domu, rovněž není uvedeno, že se má jednat o užívání sdílené s ostatními vlastníky jednotek v domě. Naopak z textu předložené listiny vyplývá, že předmětem nájmu má být stavební pozemek pod domem [adresa] a společné užívání nezastavěných částí. Rovněž je absolutně neurčitě specifikována výše nájemného. Z ustanovení článku IV. předložené nájemní smlouvy nelze určit 1. co představuje„ alikvotní část“; 2. o jakou„ daň“ se jedná; ani 3. o jaké„ případně další poplatky“ se má jednat. Nelze s určitostí určit ani splatnost„ nájemného“, když toto„ nájemné“ má být splatné na základě vyúčtování k [číslo] běžného roku předem. Z nájemní smlouvy nebylo plněno. Žalobkyně nájemné dle nájemní smlouvy pronajímateli nehradila, když toto ani nebylo určitě stanoveno. Žalovaný z titulu této„ nájemní smlouvy“ po žalobkyni nikdy ničeho nepožadoval. Neobstojí ani argumentace žalovaného, že položka nájemného byla zahrnuta do vyúčtování schvalovaného shromážděním [anonymizováno] v domě, když [anonymizováno] nebylo oprávněno (dle povahy a účelu této právnické osoby) vykonávat jakákoli práva či povinnosti z případného individuálního ujednání mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku. Právní poměry žalobkyně k pozemku tudíž do [datum] platně upraveny nebyly. Absence existence nájemního vztahu, který měl být založen tvrzenou nájemní smlouvou, lze dovozovat i okolností spočívající v uzavření nájemní smlouvy na předmětný pozemek, ke kterému došlo dne [datum] mezi žalovaným coby pronajímatelem a - [anonymizována tři slova] v domě [adresa] v [obec], se sídlem [obec]. Situaci, kdy původní vlastníci bytového domu i pozemku, tedy rodiče žalovaného, po vymezení jednotek v domě tyto převedli bez příslušného spoluvlastnického podílu na pozemku na nové majitele, nebyl, viděno optikou tehdejší právní úpravy, protiprávní. Další právní kroky manželů paní [jméno] [příjmení] a pana [příjmení] [jméno] [příjmení], kdy pozemek převedli na svého syna – žalovaného a ve shodě s ním aktivně jednali ve snaze dosáhnout plateb ve prospěch žalovaného za užívání pozemku majiteli jednotek v domě, však nelze považovat za jednání v souladu s dobrými mravy. V tomto pohledu považuje žalobkyně nikoliv své, ale jednání žalovaného a jeho rodiny za jednání nesouladné s dobrými mravy. Navrhovala, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil a rozhodl tak, že se určuje, že pozemek parc. č. st. [číslo], o výměře 334 m2, zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci [obec], je zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka jednotky [číslo] byt, vymezené v budově [adresa], postavené na pozemku parc. č. St. [číslo] v katastrálním území a obci [obec], spoluužívat pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo] odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] v [katastrální uzemí], a přiznal žalobkyni nárok na náhradu nákladů řízení, anebo aby napadený rozsudek zrušil a vrátil věc soudu I. stupně k dalšímu řízení.

9. Žalovaný ve svém vyjádření k odvolání namítal, že právní posouzení procesu uzavření smlouvy ze strany žalobkyně je nesprávné. Žalovaný učinil žalobkyni písemný návrh na uzavření nájemní smlouvy, přičemž žalobkyně tento písemný návrh podepsala (akceptovala bez výhrad) a doručila jej zpět žalovanému. Tím se akceptace návrhu dostala do sféry oferenta, a došlo k uzavření smlouvy. Smlouva byla uzavřena okamžikem, kdy přijetí návrhu žalovanému došlo, a ten nebyl povinen žalobkyni žádným způsobem informovat o tom, že se„ cítí být nájemní smlouvou vázán“. Obě strany byly seznámeny s obsahem smlouvy, dohodly se na jejím obsahu a tento odsouhlasily. Žalobkyně z nájemní smlouvy dlouhodobě plnila a nyní se po letech snaží účelově vznik nájemní smlouvy zpochybnit. Skutečnost, že dva listy jedné smlouvy nejsou pevně spojeny, se nedotýká platnosti řádně uzavřené nájemní smlouvy. Je pravdou, že číslování jednotlivých článků v rámci nájemní smlouvy na sebe nenavazuje, nicméně jedná se o pouhou formální chybu v číslování, která rovněž nemá vliv na platnost smlouvy. Stejnou chybu v číslování obsahují také ostatní nájemní smlouvy s dalšími nájemci. Předmět nájmu je vymezen dostatečně určitě, když z nájemní smlouvy je zřejmé, že se jedná o pozemek pod domem [adresa], [obec] a nezastavěné části pozemku (st. parc. [číslo]). Sdílené užívání plyne především z označení„ společné užívání nezastavěných částí“. U pozemku pod domem je logické, že k nějakému reálnému užívání docházet nebude, pronájem byl poskytnut za účelem umístění obytného domu, přičemž je zřejmé, že takto musí sloužit všem spoluvlastníkům, a nikoliv pouze žalobkyni. Výše nájemného je dostatečně určitá, když základem je trojnásobek daně z pozemku, případně v součtu s jinými poplatky, které by žalovaný byl povinen za pozemek hradit. Alikvotní část odkazuje na spoluvlastnický podíl žalobkyně, což je zjevné z účelu nájemní smlouvy, když jejím předmětem je mimo jiné zastavěná část pod domem [adresa] (alikvotní = úměrný podílu). Žalobkyně z nájemní smlouvy plnila, tj. nájemné ve sjednané výši (dle svého spoluvlastnického podílu) platila. I kdyby tomu tak nebylo, pak skutečnost, zda plnění z nájemní smlouvy bylo ze strany žalobkyně reálně plněno nebo nikoliv, nemá žádný vliv na její existenci a platnost. Ustanovení § 21 ZoVB proto míří nejen na věcně-právní uspořádání vztahů, jak naznačuje žalobkyně, ale také na vztahy obligační, založené nájemní smlouvou mezi vlastníky jednotek a vlastníkem pozemků. Žalobkyně považuje právní kroky manželů [příjmení], kdy pozemek převedli na svého syna – žalovaného, a ve shodě s ním aktivně jednali ve snaze dosáhnout plateb ve prospěch žalovaného za užívání pozemku majiteli jednotek v domě, za jednání nikoliv v souladu s dobrými mravy. Záměr zákonodárce sjednotit spoluvlastnickou strukturu spoluvlastníků domu i pozemku pod ním je dle mínění žalobkyně zjevný, lze jej vyčíst např. s ustanovení § 20 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů. Žalobkyně ovšem opomíjí, že k převodu pozemku na žalovaného došlo za účinnosti staré právní úpravy, která samostatné právní dispozice se stavbami a pozemky aprobovala, a podle této je také třeba dané jednání posuzovat. Pokud přitom následně došlo ke změně právní úpravy, a to mimo jiné v tom směru, že byla opětovně zavedena zásada superfiicies solo cedit, nelze takovou změnu právní úpravy přičítat k tíži žalovaného či jeho rodičů, kteří činili právní kroky za účinnosti staré úpravy a v souladu s ní.

10. Pokud pak žalobkyně odkazuje na ustanovení § 20 odst. 2 ZoVB, dle kterého„ je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku“, pak jeho smysl je jednoznačný, a to sice neoddělovat od jednotky spoluvlastnický podíl na pozemku pod domem, ve kterém se jednotka nachází, vlastní-li převodce obojí. Při převodu jednotky z manželů [příjmení] na žalobkyni ovšem nebyla naplněna hypotéza této právní normy, neboť manželé [příjmení] v okamžiku vzniku (převodu) jednotky nebyli vlastníky pozemku, a tudíž nemohli současně s převodem vlastnictví k jednotce převést na žalobkyni spoluvlastnický podíl na pozemku. Jelikož ke dni [datum] byla práva k pozemku mezi žalobkyní (vlastníkem jednotky) a žalovaným (vlastníkem pozemku) upravena písemnou nájemní smlouvou ze dne [datum], nebyly naplněny podmínky vymezené v § 21 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů a věcné břemeno ve prospěch žalobkyně nevzniklo. Žalovaný navrhoval, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil, a přiznal žalovanému náhradu nákladů řízení vč. DPH.

11. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (ust. § 10 odst. 1 občanského soudního řádu - dále jen o.s.ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozsudku okresního soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (ust. § 204 odst. 1 o.s.ř.), že jde o rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (ust. § 201 o.s.ř.), a že odvolatelkou uplatněné skutečnosti lze podřadit pod dovolené odvolací důvody (ust. § 205 odst. 2 písm. b), e) a g) o.s.ř.), přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně v rozsahu uvedeném v ust. § 212, věta prvá o.s.ř. a ust. § 212a odst. 1 a 3 o.s.ř., jakož i řízení, které předcházelo jeho vyhlášení a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je důvodné.

12. Podle názoru odvolacího soudu soud I. stupně provedl dokazování v potřebném rozsahu a skutkový stav zjistil pro rozhodnutí dostatečným způsobem. Pro stručnost na skutkový stav zjištěný soudem I. stupně a stručně shrnutý shora odvolací soud odkazuje.

13. Pokud jde o právní hodnocení soud I. stupně správně posoudil otázku naléhavého právního zájmu na určení existence věcného břemene (§ 80 o.s.ř.). Podle závěru odvolacího soudu takovýto naléhavý právní zájem na podané žalobě je dán, když žalobkyně tvrdí, že věcné břemeno existuje, není zapsáno v katastru nemovitostí a jeho zápisu nelze dosáhnout jinak než právě podáním žaloby na určení existence tohoto věcného břemene.

14. Podle ustanovení § 3028 občanského zákoníku tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti (odst. 1). Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů (odst. 2). Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti (odst. 3).

15. Odvolací soud shodně jako soud prvního stupně posuzoval věc vzhledem k době, v níž mělo věcné břemeno vzniknout a době, kdy měla být uzavřena sporná nájemní smlouva, podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění účinném do 31.12.2013 (dále jen občanský zákoník) a dále podle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů (dále jen zákon o vlastnictví bytů).

16. Podle ustanovení § 37 odst. 1 občanského zákoníku právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

17. Podle odst. 2 citovaného ustanovení právní úkon není neplatný pro chyby v psaní a počtech, je-li jeho význam nepochybný.

18. Podle ustanovení § 43a odst. 1 občanského zákoníku, ve znění platném a účinném ke dni [datum], projev vůle, směřující k uzavření smlouvy, jenž je určen jedné nebo více určitým osobám, je návrhem na uzavření smlouvy (dále jen„ návrh“), jestliže je dostatečně určitý a vyplývá z něj vůle navrhovatele, aby byl vázán v případě jeho přijetí.

19. Podle odstavce 2 věta první citovaného ustanovení, návrh působí od doby, kdy dojde osobě, které je určen.

20. Podle ustanovení § 43c odst. 1 občanského zákoníku, včasné prohlášení učiněné osobou, které byl návrh určen, nebo jiné její včasné jednání z něhož lze dovodit její souhlas, je přijetím návrhu.

21. Podle odst. 2 věta první citovaného ustanovení včasné přijetí návrhu nabývá účinnosti okamžikem, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde navrhovateli.

22. Podle ustanovení § 44 odst. 1 občanského zákoníku je smlouva uzavřena okamžikem, kdy přijetí návrhu na uzavření smlouvy nabývá účinnosti. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě neznamenají přijetí návrhu.

23. Podle ustanovení § 46 odst. 2 věta první občanského zákoníku pro uzavření smlouvy písemnou formou stačí, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí.

24. Podle ustanovení § 663 občanského zákoníku nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

25. Podle ustanovení § 21 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů jsou s vlastnictvím jednotky spojena práva k pozemku (stavební parcele). Je-li vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2). Ustanovení předchozí věty platí i pro původního vlastníka budovy a podílového spoluvlastníka pozemku.

26. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení, nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu (§ 8 odst. 2), provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky (§ 6).

27. Podle odst. 4 tohoto ustanovení platí ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně i v případě, že vlastník budovy nebo původní vlastník nepřevedených jednotek v domě má k pozemku jiné právo než právo vlastnické, zejména právo nájmu. Vlastník pozemku upraví práva k pozemku vlastníkům jednotek písemnou smlouvou tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

28. Podle odst. 5 citovaného ustanovení, nedojde-li mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku ke sjednání písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku do [datum], vzniká dnem [datum] ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno k zastavěnému pozemku, a to za náhradu. Obsahem věcného břemene je právo vlastníka jednotky spoluužívat zastavěný pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Dojde-li k převodu nebo přechodu vlastnictví jednotky, stává se oprávněným z věcného břemene nabyvatel jednotky.

29. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně o tom, že námitka žalobkyně o tom, že nájemní smlouva z roku 1998 nebyla uzavřena, neboť nebyl dodržen kontraktační proces, není důvodná. Bylo prokázáno, že žalovaný (jeho zástupce) předal žalobkyni návrh nájemní smlouvy, ta jej podepsala (tedy projevila s ním svůj souhlas bez nějakých námitek) a předala podepsaný návrh opět zástupci žalovaného. Okamžikem, kdy se takto podepsaný návrh smlouvy dostal do dispozice žalovaného, byla nájemní smlouva uzavřena.

30. Důvodnou nehledává odvolací soud ani námitku žalobkyně, že nájemní smlouva předložená žalovaným není celá, když číselné označení článků končících na první straně článkem číslo IV, pokračuje na další (podepsané) straně článkem VII. I zde odvolací soud dává za pravdu soudu I. stupně, že s největší pravděpodobností se jedná o chybu v psaní, a to s přihlédnutím k celému kontextu smlouvy.

31. Odvolací soud se však neztotožňuje s právním hodnocením platnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným. Právní úkon by kromě jiného měl být srozumitelný a určitý. Požadavek srozumitelnosti je požadavkem na obecnou srozumitelnost obsahu jednání. Týká se jazykového projevu - aby právní jednání bylo formulováno způsobem umožňujícím seznámit se s ním, vnímat jeho sdělení a rozumět mu. Právní jednání je nesrozumitelné, pokud jednající nedosáhl - vadným slovním nebo jiným zprostředkováním - jasného vyjádření této vůle. V jistém smyslu se požadavek srozumitelnosti prohlubuje požadavkem určitosti. Ten se týká obsahové stránky právního jednání, především vymezení jeho podstatných náležitostí (essentialia negotii) - neurčitý projev může být srozumitelný, ale nejistý je jeho obsah. Určitá vůle tu sice byla, ale nepodařilo se jí jednoznačně vyjádřit. Neurčitost nejčastěji spočívá v tom, že předmět, kterého se právní jednání týká, není dostatečně specifikován, takže jej nelze individualizovat. Je-li pro právní jednání stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán. Nestačí, že straně (stranám) právního vztahu je jasné, co je například předmětem smlouvy, není-li to seznatelné z jejího textu. Jde-li o právní úkon, pro který je stanovena pod sankcí neplatnosti písemná forma, musí určitost obsahu projevu vůle vyplývat z textu listiny, na níž je projev vůle zaznamenán. Nestačí tedy, je-li smluvním stranám jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to objektivně seznatelné osobám, které účastníky smlouvy nejsou. U písemných právních úkonů, které jsou při nedodržení této formy neplatné musí být z jejich písemného znění každému zřejmé, co je jejich předmětem. Tyto požadavky podle názoru odvolacího soudu nejsou v nájemní smlouvě splněny (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1243/2007).

32. V článku I nájemní smlouvy ze dne [datum] je uvedeno, že předmětem nájmu je část pozemku – stavební parcely [parcelní číslo] pod domem číslo popisné [anonymizováno] [obec] a součástí nájmu je také, po dohodě se správcem domu [adresa], společné užívání nezastavěných částí pozemku. V článku II, věta druhá smlouvy se uvádí, že pronajímatel pronajímá a přenechává do užívání uvedený stavební pozemek pod domem [adresa] za účelem umístění domu a pro realizaci potřeb souvisejících s bydlením. Odvolací soud musí dát za pravdu žalobkyni, že předmět nájmu je v nájemní smlouvě specifikován značně neurčitě a také nesrozumitelně. Z textu nájemní smlouvy vyznívá, jako by byl žalobkyni pronajat celý pozemek parc. [číslo]. V článku I je uvedeno, že předmětem nájmu je část pozemku pod domem, ale není zde uvedeno, o jakou část se jedná. Rovněž z ní není patrno, že ke stejnému pozemku byly uzavřeny nájemní smlouvy ještě s dalšími osobami. Ze smlouvy tak vůbec není zřejmé, že je pronajímána pouze část pozemku, odpovídající podílu na společných částech domu. Jedná se tak o ujednání neurčité a nesrozumitelné. Pokud žalovaný namítal, že oběma účastníkům smlouvy bylo zřejmé, co je předmětem nájmu, pak toto nepostačuje, protože obsah právního úkonu (jednání) by měl být srozumitelný i třetím osobám, na vztahu nezúčastněným.

33. Neurčitým shledává odvolací soud rovněž ujednání o výši nájmu. V článku IV se uvádí, že roční nájemné bylo dohodnuto ve výši alikvotní části trojnásobku daně, popřípadě dalších poplatků, spojených s vlastnictvím uvedené stavební parcely. I zde nutno souhlasit se žalobkyní, že z ujednání není patrno, o jakou daň se jedná a zejména pak o jaké poplatky jde. Hovoří se o alikvotní části, ale jaká je ta předmětná alikvotní část, se zde rovněž neuvádí. S ohledem na to, že z nájemní smlouvy není patrné, že předmětem nájmu je pouze část pozemku odpovídající podílu na společných částech domu, není vůbec jasné, co se alikvotní částí myslí.

34. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva obsahuje neurčitá a nesrozumitelná ujednání, a to v podstatné základní části týkající se předmětu nájmu, je tato smlouva smlouvou neplatnou. Na platnost smlouvy nemá vliv to, zda bylo na jejím základě nájemné hrazeno či nikoliv.

35. Odvolací soud se domnívá, že sám žalovaný si byl vědom nedostatků uvedené nájemní smlouvy, když přestože tato nájemní smlouva měla být sjednána na dobu neurčitou, v roce 2004 uzavřel novou nájemní smlouvu se společenstvím vlastníků.

36. Odvolací soud tak uzavírá, že k [datum] nebyla práva žalobkyně jako vlastníka bytové jednotky k pozemku pod domem upravena. Přichází tak na řadu aplikace ustanovení § 21 odst. 5 věta druhá zákona o vlastnictví bytů, tudíž že ke dni [datum] vzniklo žalobkyni věcné břemeno užívání části pozemku pod domem o velikosti odpovídající spoluvlastnickému podílu na společných částech domu [adresa].

37. Předmětem úpravy zákona č.72/1994 Sb. je, spolu s úpravou vlastnictví jednotek a s ní spojenou úpravou spoluvlastnických podílů na společných částech domu a záležitostí s tím spojených, také zvláštní úprava právních vztahů k pozemkům spojená s vlastnictvím jednotky podle zákona. Tato úprava je obsažena soustředěným způsobem především v § 21. Celé pojetí zvláštní úpravy vztahů k pozemku v zákoně (především k pozemku označenému jako stavební parcela v § 21 odst. 1, resp. k pozemku označenému v § 2 písm. k/ jako zastavěný pozemek) je založeno na principu, že pozemek (podílové spoluvlastnictví k pozemku): a) je-li ve vlastnictví původního vlastníka budovy, který jednotku převádí, nebo je již v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek, musí být spoluvlastnický podíl k pozemku převeden spolu s vlastnickým právem k jednotce, ve velikosti stanovené v § 8 odst. 2, přičemž b) pozemek nemůže být podle zákona samostatným předmětem právních vztahů, jestliže je spojen s vlastnictvím jednotky (obdobně, jako tomu je u společných částí domu spojených s vlastnictvím jednotky).

38. V zákoně se tak vytváří zvláštní druh„ bytového vlastnictví“ jako pojem, který zahrnuje vlastnictví jednotky spolu se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a současně se spoluvlastnickým podílem k pozemku. S žádnou z těchto„ částí“ bytového vlastnictví (či vlastnictví jednotky v širším slova smyslu) nelze samostatně nakládat, nelze ji tedy samostatně převádět, ani nemůže samostatně přecházet. V roce 1994, kdy byl vydán zákon, nebyly dostatečně řešeny problémy spojené s majetkoprávním uspořádáním vztahů k pozemkům, které jsou zastavěny domy s byty ve vlastnictví. V mnoha případech není vlastník domu totožný s vlastníkem zastavěného pozemku, neboť v našem právním řádu nebyla zakotvena zásada, že stavba je součástí pozemku. Zákon pouze stanovil (§ 21 odst. 4), že vlastník pozemku má upravit práva k pozemku vlastníkům bytů (jednotek) písemnou smlouvou tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Mohlo se tak stát formou nájmu nebo výpůjčky pozemku, popřípadě smluvním věcným břemenem, pokud se vlastník pozemku nerozhodl, že pozemek vlastníkům byt prodá a vlastníci jej koupí. Tato úprava byla změněna novelou zákona, provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. Podle přijaté úpravy vzniklo podle § 21 odst. 5 a 6 zákonné věcného břemeno k pozemku na němž je dům postaven (v souladu s § 151n a násl. občanského zákoníku), ve prospěch vlastníků jednotek v domech s jednotkami ve vlastnictví podle zákona. Věcné břemeno vzniklo dnem [datum] ze zákona v případě, že nebyla do tohoto data sjednána (mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku) písemná smlouva o úpravě práv k zastavěnému pozemku. Obsahem věcného břemene podle odst. 5 je právo každého jednotlivého vlastníka jednotky v domě společně užívat pozemek (stavební parcelu) za náhradu. Rozsah práva z věcného břemene ve prospěch každého vlastníka jednotky odpovídá velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

39. Jak již bylo uvedeno výše, s ohledem na to, že nájemní smlouva, která byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovaným v roce 1998, byla shledána neplatnou, nebyla tak práva žalobkyně k pozemku k [datum] nijak upravena, a proto ke dni [datum] vzniklo ze zákona věcné břemeno, specifikované ve výroku tohoto rozsudku.

40. Ze všech výše uvedených důvodů proto odvolací soud rozsudek soudu I. stupně podle ustanovení § 220 o.s.ř. změnil tak, že žalobě (upravené v průběhu řízení před soudem I. stupně) vyhověl.

41. Podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. rozhodl odvolací soud o nákladech řízení před soudy obou stupňů a přiznal v řízení úspěšné žalobkyni jejich náhradu. Náklady za řízení před soudem I. stupně tvoří zaplacený soudní poplatek za podanou žalobu ve výši 5 000 Kč a dále náklady řízení za právní zastoupení, a to za 6 úkonů právní služby před soudem I. stupně po 3 100 Kč (převzetí a příprava věci, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem, podání žaloby, vyjádření žalobkyně k vyjádření žalovaného a účast u jednání před soudem I. stupně – 2 úkony- jednání přesahující dvě hodiny), 6x režijní paušál po 300 Kč, cestovné k jednání u Okresního soudu v Nymburce ve výši 698 Kč, náhrada za ztrátu času 4x 100 Kč a 21% DPH ve výši 4 515. Celkem náklady řízení před soudem I. stupně činí 31 013 Kč Náklady odvolacího řízení tvoří soudní poplatek za podané odvolání ve výši 5 000 Kč, náklady za právní zastoupení za 2 úkony právní služby (odvolání, účast u jednání), 2x režijní paušál po 300 Kč a 21% DPH ve výši 1 428 Kč Celkem náklady odvolacího řízení činí 13 228 Kč. Celkové náklady za řízení před soudy obou stupňů tak představují částku 44 241 Kč.

Poučení