9 C 46/2022 - 73

Rubrum

Okresní soud v Nymburce rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Šárovcovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení existence věcného břemene takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobkyně vůči žalovanému domáhala určení, že pozemek parc. č. St. [číslo], o výměře [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci [obec], je zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka jednotky [číslo] byt, vymezené v budově [adresa], postavené na pozemku parc. č. St. [číslo] v katastrálním území a obci [obec], spoluužívat pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo] odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] v katastrálním území Poděbrady.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 13 928 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem v [obec a číslo].

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhala určení, že pozemek parc. č. St. [číslo], o výměře [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci [obec] (dále jen„ Pozemek“), je zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka jednotky [číslo] byt, vymezené v budově [adresa], postavené na Pozemku, v katastrálním území a obci [obec] (dále jen„ Jednotka“), spoluužívat Pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo] odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] v katastrálním území Poděbrady. Žalobkyně dále uvedla, že je výlučným vlastníkem Jednotky, a to na základě smlouvy o převodu vlastnictví nebytové jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen„ ZoVB“) ze dne [datum], kterou uzavřeli rodiče žalovaného [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [celé jméno žalovaného], jakožto prodávající, a žalobkyně, jakožto kupující; součástí vlastnického práva k Jednotce je i podíl na společných částech budovy [adresa] o velikosti [číslo]. Součástí převodu vlastnického práva dle uvedené kupní smlouvy nebyl odpovídající spoluvlastnický podíl na Pozemku, práva žalobkyně k Pozemku nebyla v době uzavření kupní smlouvy upravena žádnou dohodou. Dne [datum] došlo k uzavření nájemní smlouvy k Pozemku mezi žalovaným, jako vlastníkem Pozemku, a Společenstvím vlastníků jednotek v domě [adresa] v [obec], [IČO], sídlem [adresa], PSČ: [PSČ] (dále jen„ Společenství“), které zastupoval jako pověřený vlastník otec žalovaného [příjmení] [jméno] [celé jméno žalovaného]. K uzavření této nájemní smlouvy došlo bez vědomí a vůle žalobkyně, schválení smlouvy nebylo předmětem žádné předchozí schůze shromáždění Společenství. Nájemné pro rok 2004 bylo sjednáno částkou 14 688 Kč - částka nájemného za užívání Pozemku pro rok 2004 pro žalobkyni činila 258 Kč měsíčně a byla zahrnuta v předpisu záloh, za období od roku 2004 do roku 2020 zaplatila žalobkyně na nájemném žalovanému částku 61 901 Kč. Žalobkyně má za to, že ke dni [datum] jí ze zákona vzniklo věcné břemeno užívání Pozemku dle § 21 odst. 5 ZoVB, neboť mezi ní a vlastníkem Pozemku nebyla práva k Pozemku k [datum] na základě písemné smlouvy upravena. Z hlediska protiplnění, které by měla žalobkyně poskytnout žalovanému, jakožto majiteli sloužícího pozemku, žalobkyně považovala za odpovídající částku 61 901 Kč, kterou bez právního titulu žalovanému hradila jako nájemné (toto plnění považovala žalobkyně za adekvátní náhradu za vznik věcného břemene). Žalobkyně vyzvala dne [datum] žalovaného k součinnosti k provedení zápisu ze zákona vzniklého věcného břemene užívání Pozemku do katastru nemovitostí, žalovaný žádost žalobkyně odmítnul jako nedůvodnou s tím, že k [datum] existoval mezi účastníky vztah založený písemnou nájemní smlouvou, který práva žalobkyně k Pozemku upravoval. Vzhledem k tomu, že žalovaný odmítnul existenci věcného břemene žalobkyně ve vztahu k Pozemku uznat, a zároveň odmítnul poskytnout součinnost k zápisu věcného břemene do katastru nemovitostí, byla žalobkyně přesvědčena o tom, že má naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Naléhavý právní zájem dle žalobkyně vyplýval mimo jiné z principu správnosti zápisů v katastru nemovitostí, v němž zápis věcného břemene ve prospěch Jednotky není uveden, přičemž zápis věcného břemene v katastru nemovitostí měl mít rovněž nezanedbatelný vliv na hodnotu Jednotky; požadované určení pak mělo dle žalobkyně odstranit do budoucna nejistotu o tom, zda je žalovaný oprávněn za užívání Pozemku požadovat po žalobkyni úhradu nájemného.

2. K nájemní smlouvě předložené žalovaným dále žalobkyně uvedla, že smlouva nebyla řádně uzavřena, resp. je neplatná, neboť žalobkyně nedisponuje platně uzavřenou nájemní smlouvou s podpisy obou smluvních stran, resp. s podpisem pronajímatele. Při uzavírání smlouvy nebyla zachována pravidla kontraktačního procesu, neboť nebyla dodržena písemná forma - žalobkyni byl doručen nepodepsaný návrh nájemní smlouvy vyhotovený pronajímatelem, na který jako první připojila svůj podpis žalobkyně (s poznámkou, že vše bude řešeno po návratu žalobkyně), žalobkyně následně vhodila výtisk smlouvy do schránky zástupce žalovaného, avšak o uzavření smlouvy (připojení podpisu žalovaného nebo jeho zástupce na smlouvu) se nedozvěděla, oboustranně podepsaná smlouva jí nikdy nebyla předána, tedy informace o přijetí návrhu smlouvy pronajímatelem se nikdy nedostala do sféry žalobkyně. Dle žalobkyně navíc v nájemní smlouvě není určitě vymezen předmět nájmu, rovněž není uvedeno, že se má jednat o užívání sdílené s ostatními vlastníky jednotek v domě. Žalobkyně rovněž namítla, že dle nájemní smlouvy z [datum] nebylo plněno - žalobkyně nájemné dle smlouvy žalovanému nehradila, nájemné nebylo ani určitě stanoveno, žalovaný z titulu nájemní smlouvy po žalobkyni nikdy ničeho nepožadoval. Navíc žalobkyně zdůraznila, že dle zákona měla být úprava práv k Pozemku provedena v rovině věcněprávní, a proto ani případná nájemní smlouva nemohla předejít vzniku věcného břemene ze zákona (toto je možné dle žalobkyně dovodit i z aktuální judikatury, kdy např. ve vztahu k nezbytné cestě bylo judikováno, že existence nájemní smlouvy není překážkou pro zřízení nezbytné cesty soudem; vznik věcného břemene užívání dle § 21 odst. 5 ZoVB je pak dle žalobkyně obdobná situace).

3. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a navrhnul její zamítnutí s tím, že spolu s vlastnictvím Jednotky nebyl na žalobkyni převeden odpovídající spoluvlastnický podíl na Pozemku proto, že vlastníkem Pozemku byl žalovaný a nikoli jeho rodiče, jakožto převodci Jednotky na žalobkyni (žalovaný se stal vlastníkem Pozemku na základě darovací smlouvy ze dne [datum], právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly [datum]. Dne [datum] došlo k uzavření nájemní smlouvy k Pozemku mezi žalovaným, jakožto pronajímatelem, a žalobkyní, jakožto nájemcem, tedy ke dni [datum] existovala písemná úprava práv žalobkyně k Pozemku a žalobkyni tak nemohlo vzniknout věcné břemeno ve smyslu § 21 odst. 5 ZoVB. Nájemné bylo v uvedené smlouvě sjednáno ve výši alikvotní části trojnásobku daně, případně dalších poplatků, spojených s vlastnictvím příslušné stavební parcely - žalobkyně proto hradila nájemné ve výši dle svého spoluvlastnického podílu (21 %) z částky 8 493 Kč Částku hradilo jako celek Společenství a poměrnou část (ve výši dle velikosti spoluvlastnického podílu) následně Společenství rozúčtovalo jednotlivým vlastníkům jednotek; žalobkyně platby nájemného dobrovolně hradila. Pokud jde o uzavření nájemní smlouvy, byla mezi účastníky uzavřena platně, neboť k písemnému uzavření smlouvy stačilo, pokud byl písemně učiněný návrh písemně přijat, což žalobkyně učinila - žalobkyně přijala žalovaným písemně učiněný návrh nájemní smlouvy). Následně byly nájemní smlouvy k Pozemku uzavřené mezi žalovaným a jednotlivými vlastníky jednotek v domě, nahrazeny nájemní smlouvou ze dne [datum], která byla uzavřena mezi žalovaným, jako vlastníkem Pozemku, a Společenstvím, jakožto správcem příslušného domu. Dle žalovaného navíc žalobkyně neosvědčila naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť určovací žaloba je preventivního charakteru a slouží jako prostředek umožňující poskytnutí ochrany právnímu postavení žalobce dříve, než toto jeho postavení bylo porušeno. Žalobkyně se však domáhala určení, že jí ze zákona dne [datum] vzniklo věcné břemeno užívání k Pozemku, tedy určení existence věcného břemene k Pozemku, po více než 20 letech od okamžiku, kdy jí toto věcné břemeno mělo ze zákona vzniknout.

4. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), se lze určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

5. Naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva je obecně dán tehdy, existuje-li mezi žalobcem a žalovaným vztah právní nejistoty, který ohrožuje žalobcovo právní postavení a jiným právním prostředkem jej nelze odstranit, nebo v některých případech právní prostředek ve smyslu žaloby podle ustanovení § 80 o. s. ř. účinněji než jiné procesní prostředky vystihuje obsah a povahu daného právního vztahu. O takový vztah se jedná, jestliže rozhodnutí soudu může zjednat určitost, jistotu a jasnost právních vztahů účastníků, mezi nimiž až do té doby byla existence právního vztahu neurčitá, nejistá a nejasná (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 2. 6. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1674/99).

6. V tomto případě se žalobkyně domáhala určení, že je Pozemek zatížen věcným břemenem, jehož obsahem je právo vlastníka Jednotky spoluužívat Pozemek v části zastavěné budovou [adresa], a to v rozsahu [číslo], tj. v rozsahu odpovídajícím velikosti podílu na společných částech domu [adresa], který je s Jednotkou spojen. Existenci tohoto věcného břemene žalobkyně dovozovala z ustanovení § 21 odst. 5 ZoVB, kdy věcné břemeno mělo vzniknout ze zákona ke dni [datum], přičemž však o vzniku věcného břemene byl mezi účastníky spor - žalobkyně vycházela z práva vlastníka Jednotky užívat Pozemek na základě ze zákona vzniklého věcného břemene, naopak žalovaný právo vlastníka Jednotky užívat Pozemek dovozoval z nájemní smlouvy ze dne [datum]. Žalobkyní uváděné věcné břemeno užívání nebylo zapsáno v katastru nemovitostí. Pokud tedy byl ohledně existence uvedeného věcného břemene mezi účastníky spor, měla žalobkyně naléhavý právní zájem na jeho určení, neboť požadované určení bylo způsobilé odstranit stávající právní nejistotu účastníků, a mohlo vést rovněž k odstranění případných budoucích sporů účastníků, resp. budoucích sporů vlastníka Jednotky a vlastníka Pozemku. Na základě podané žaloby také mohlo být věcné břemeno zatěžující Pozemek ve prospěch vlastníka Jednotky zapsáno do katastru nemovitostí, čímž by byl zajištěn soulad mezi skutečným právním stavem a stavem zapsaným ve veřejném seznamu, což je nepochybně žádoucí. Žalobkyně tak měla dle přesvědčení soudu naléhavý právní zájem na požadovaném určení, a proto se soud podanou žalobou zabýval po věcné stránce.

7. Ze smlouvy o převodu vlastnictví nebytové jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. ze dne [datum], včetně přílohy [číslo] (schematické vyznačení jednotek a společných částí domu [adresa]), soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobkyní, jako kupující, a manžely [příjmení], jako prodávajícími, předmětem převodu byla Jednotka, včetně podílu na společných částech domu ve výši [číslo]. Ve smlouvě bylo výslovně uvedeno, že s vlastnictvím Jednotky není převáděn spoluvlastnický podíl na Pozemku. Vklad vlastnického práva dle smlouvy do katastru nemovitostí byl proveden s účinky vkladu ke dni [datum].

8. Z výpisů z katastru nemovitostí soud zjistil, že výlučným vlastníkem Jednotky je žalobkyně, k Jednotce se váže podíl na společných částech domu [adresa] o velikosti [číslo]. Vklad vlastnického práva ve prospěch žalobkyně byl proveden v roce 1996 ([anonymizováno] [číslo] [rok]), v části věcných břemen sloužících ve prospěch Jednotky je výpis v katastru nemovitostí bez zápisu.

9. Dále soud z výpisů z katastru nemovitostí zjistil, že výlučným vlastníkem Pozemku je žalovaný, a to na základě darovací smlouvy, právní účinky vkladu vlastnického práva ve prospěch žalovaného do katastru nemovitostí nastaly [datum]. Výměra Pozemku činí [výměra], v části věcných břemen zatěžujících Pozemek je výpis z katastru nemovitostí bez zápisu.

10. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovaným, jako pronajímatelem, a Společenstvím, jako nájemcem, ze dne [datum] soud zjistil, že při jejím uzavření bylo Společenství zastoupeno Ing. [jméno] [celé jméno žalovaného], jakožto pověřeným vlastníkem Společenství. Předmětem pronájmu nebyl celý Pozemek, ale pouze jeho zastavěná část a blíže specifikovaná nezastavěná část Pozemku o výměře 10 m2; nájemné k vymezené části Pozemku bylo sjednáno ve výši 1 224 Kč měsíčně, přičemž mělo být navyšováno o inflaci; nájem byl sjednán do [datum].

11. Žalobkyně vyzvala žalovaného k úpravě práv k Pozemku, a to dopisem ze dne [datum], který byl dle poštovního podacího lístku žalovanému odeslán téhož dne. Žalovaný dopisem ze dne [datum] možný vznik věcného břemene ze zákona odmítnul.

12. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovaným, jako pronajímatelem, a manžely [příjmení], jako nájemci, ze dne [datum], soud zjistil, že předmětem nájmu byl celý Pozemek, nájemné bylo sjednáno ve výši alikvotní části trojnásobku daně a případných dalších poplatků spojených s vlastnictvím Pozemku.

13. Z darovací smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že byla uzavřena mezi manžely [příjmení], jako dárci, a žalovaným, jako obdarovaným, předmětem darování byl Pozemek. Právní účinky vkladu vlastnického práva ve prospěch žalovaného nastaly ke dni [datum].

14. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovaným, jakožto pronajímatelem, a žalobkyní, jakožto nájemcem, včetně příslušné plné moci, soud zjistil, že předmětem nájmu byl celý Pozemek, tj. jeho zastavěná i nezastavěná část, nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. V článku IV. smlouvy bylo k výši nájemného výslovně uvedeno:„ roční nájemné za pronájem bylo dohodnuto ve výši alikvotní části trojnásobku daně, případně dalších poplatků, spojených s vlastnictvím uvedené stavební parcely. Nájemné je splatné na základě písemného vyúčtování nájmu vždy k 31. 12. běžného roku předem.“. Za žalovaného, jako pronajímatele, smlouvu na základě udělené plné moci podepsal jeho otec [příjmení] [jméno] [celé jméno žalovaného] (ročník 1930). K první straně nájemní smlouvy byl připojen lísteček se vzkazem psaným žalobkyní, na němž bylo mimo jiné uvedeno„ vše vyřídíme, až se vrátím“.

15. Z listin týkajících se shromáždění Společenství dne [datum] (pozvánka, prezenční listina, zpráva správce domu, záznam z jednání) soud zjistil, že na shromáždění byla žalobkyně přítomna, ve vyúčtování nákladů souvisejících se správou a opravami domu je mimo jiné uvedeno nájemné za Pozemek pro rok 1999 (3x daň z nemovitosti) ve výši 8 493 Kč, přičemž zpráva správce domu, v níž bylo nájemné uvedeno a vyčísleno, byla shromážděním vlastníků jednotek odsouhlasena.

16. Z listin týkajících se shromáždění Společenství dne [datum] (prezenční listina, zpráva správce domu, vyúčtování odměny za správu domu, vyúčtování nákladů na opravy, záznam z jednání) pak soud zjistil, že žalobkyně byla přítomna, a to s počtem hlasů 21. Dle vyúčtování nákladů měla na žalobkyni za pronájem Pozemku připadnout k úhradě částka 1 783 Kč (dle výpočtu se jednalo o trojnásobek daně z nemovitosti ve výši 2 831 Kč, z toho podíl žalobkyně měl činit 21 %, tj. 1 783 Kč). Zpráva správce za rok 1999 a vyúčtování nákladů za rok 1999 byly shromážděním vlastníků odsouhlaseny – žalobkyně hlasovala proti, avšak byla přehlasována.

17. Pokud jde o další listinné důkazy, a to zápis ze shromáždění vlastníků jednotek ze dne [datum] a notářský zápis ze dne [datum], NZ [číslo], N 4/2003, včetně příloh, pak soud se blíže těmito listinami nezabýval, neboť předmětem řízení bylo určení existence věcného břemene, které mělo vzniknout ze zákona již ke dni [datum], a proto uvedené listiny z následujících let nebyly pro rozhodnutí soudu ve věci podstatné (nebylo možné z nich učinit žádná zjištění podstatná pro rozhodnutí ve věci).

18. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že žalovaný je na základě darovací smlouvy ze dne [datum] výlučným vlastníkem Pozemku, jehož výměra činí 334 m2, právní účinky vkladu vlastnického práva ve prospěch žalovaného do katastru nemovitostí nastaly ke dni [datum]. Žalobkyně je na základě smlouvy o převodu vlastnictví nebytové jednotky ze dne [datum] výlučným vlastníkem Jednotky, k níž se váže podíl na společných částech domu [adresa] o velikosti [číslo], nikoli však podíl na Pozemku, který se nachází pod budovou [adresa] (podíl na Pozemku nebyl součástí převodu vlastnického práva k Jednotce, přičemž toto bylo ve smlouvě výslovně uvedeno). Žalobkyně uzavřela se žalovaným dne [datum] nájemní smlouvu (při uzavírání smlouvy byl žalovaný zastoupen svým otcem, a to na základě plné moci), na jejímž základě byla žalobkyně oprávněna jako nájemce užívat Pozemek, přičemž za toto užívání byla povinna hradit žalovanému nájemné ve výši poměrné (alikvotní) části trojnásobku daně, případně dalších poplatků, spojených s vlastnictvím Pozemku. Nájemné bylo splatné vždy k 31. 12. běžného roku předem. K uzavření nájemní smlouvy došlo tak, že písemný návrh na uzavření nájemní smlouvy předložil žalovaný (v zastoupení) žalobkyni, žalobkyně návrh podepsala a předala zpět žalovanému, resp. jeho zástupci. Následně pak žalobkyně hradila nájemné dle této nájemní smlouvy, a to nejméně za rok 1999 a 2000. Za tato období bylo nájemné jednotlivým vlastníkům jednotek v domě [adresa] rozpočítáno ze strany Společenství, které rovněž hromadně nájemné vybíralo a následně předávalo žalovanému. Nájemné bylo vždy na příslušný rok konkretizováno (vypočteno) ve vyúčtování Společenství – jednalo se o trojnásobek daně z nemovitostí za Pozemek ve výši 2 831 Kč, tj. o částku 8 493 Kč, přičemž žalobkyně hradila odpovídající poměrnou část dle podílu Jednotky na společných částech domu [adresa] ve výši 1 783 Kč.

19. Podle § 21 odst. 1 ZoVB, ve znění platném a účinném ke dni [datum], jsou s vlastnictvím jednotky spojena práva k pozemku (stavební parcele). Je-li vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2). Ustanovení předchozí věty platí i pro původního vlastníka budovy a podílového spoluvlastníka pozemku. Podle odstavce 2 téhož ustanovení, nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu (§ 8 odst. 2), provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky (§ 6). Podle § 21 odst. 4 ZoVB platí ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně i v případě, že vlastník budovy nebo původní vlastník nepřevedených jednotek v domě má k pozemku jiné právo než právo vlastnické, zejména právo nájmu. [příjmení] pozemku upraví práva k pozemku vlastníkům jednotek písemnou smlouvou tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

20. Podle § 21 odst. 5 ZoVB, nedojde-li mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku ke sjednání písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku do [datum], vzniká dnem [datum] ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno k zastavěnému pozemku, a to za náhradu. Obsahem věcného břemene je právo vlastníka jednotky spoluužívat zastavěný pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Dojde-li k převodu nebo přechodu vlastnictví jednotky, stává se oprávněným z věcného břemene nabyvatel jednotky.

21. Podle § 43a odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění platném a účinném ke dni [datum] (dále jen„ Obč. zák.“), projev vůle, směřující k uzavření smlouvy, jenž je určen jedné nebo více určitým osobám, je návrhem na uzavření smlouvy (dále jen„ návrh“), jestliže je dostatečně určitý a vyplývá z něj vůle navrhovatele, aby byl vázán v případě jeho přijetí. Podle odstavce 2 věta první téhož ustanovení, návrh působí od doby, kdy dojde osobě, které je určen. Podle § 43c odst. 1 Obč. zák., včasné prohlášení učiněné osobou, které byl návrh určen, nebo jiné její včasné jednání z něhož lze dovodit její souhlas, je přijetím návrhu. Podle § 43c odst. 2 věta první Obč. zák., včasné přijetí návrhu nabývá účinnosti okamžikem, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde navrhovateli. Podle § 44 odst. 1 Obč. zák. je smlouva uzavřena okamžikem, kdy přijetí návrhu na uzavření smlouvy nabývá účinnosti. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě neznamenají přijetí návrhu.

22. Podle § 46 odst. 2 věta první Obč. zák. pro uzavření smlouvy písemnou formou stačí, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí.

23. V daném případě bylo prokázáno, že ke dni [datum] byla práva k Pozemku mezi žalobkyní, jakožto vlastníkem Jednotky, a žalovaným, jakožto vlastníkem Pozemku, upravena, a to písemnou nájemní smlouvou uzavřenou mezi účastníky dne [datum]. Proto nebyly naplněny podmínky ustanovení § 21 odst. 5 ZoVB týkající se vzniku věcného břemene k zastavěné části Pozemku ve prospěch vlastníka Jednotky, a věcné břemeno tak ke dni [datum] nevzniklo.

24. Pokud žalobkyně namítala, že nájemní smlouva nebyla mezi účastníky dne [datum] uzavřena, neboť návrh žalobkyně nebyl ze strany žalovaného akceptován, neshledal soud tuto námitku důvodnou. V průběhu řízení bylo prokázáno, že žalovaný, prostřednictvím svého zástupce na základě plné moci (zastoupení bylo žalobkyni známo a bylo jí doloženo), předložil žalobkyni písemný návrh nájemní smlouvy opatřený datem [datum], přičemž žalobkyně na předložený písemný návrh smlouvy připojila svůj podpis a předala jej takto podepsaný zpět žalovanému. Tím tedy nepochybně došlo k uzavření nájemní smlouvy dle návrhu žalovaného, neboť jeho návrh byl žalobkyní přijat a žalovaný o tom byl vyrozuměn (podepsaný, tj. žalobkyní akceptovaný písemný návrh nájemní smlouvy se dostal do sféry dispozice žalovaného). Byla rovněž dodržena ustanovením § 21 odst. 5 ZoVB požadovaná písemná forma smlouvy, a to dle § 46 odst. 2 Obč. zák., neboť návrh na uzavření nájemní smlouvy byl žalovaným učiněn písemně a na téže listině byl žalobkyní písemně rovněž přijat. Podpis žalobkyně na písemném návrhu smlouvy pak nelze považovat za nic jiného, než za přijetí takového návrhu bez jakýchkoli změn či výhrad, a proto k uzavření písemné nájemní smlouvy mezi účastníky dne [datum] shora uvedeným způsobem nepochybně došlo.

25. Žalobkyně dále namítala, že nájemní smlouvy uzavřená mezi účastníky dne [datum] je neplatná, neboť v ní není dostatečně určitě vymezen předmět nájmu a výše nájemného, přičemž ani s tímto názorem se soud neztotožnil. Oběma účastníků bylo po dobu trvání nájemního vztahu založeného citovanou nájemní smlouvou zřejmé, co je předmětem nájmu (celý Pozemek), a jaká je výše nájemného, neboť žalobkyně takto sjednané nájemné nejméně za rok 1999 a za rok 2000 uhradila. Žalobkyně se tak snaží zpětně zpochybnit úmysl smluvních stran a obsah nájemní smlouvy, neboť pokud by byla nájemní smlouva skutečně shledána neplatnou, mohlo jí vzniknout ke dni [datum] věcné břemeno užívání zastavěné části Pozemku. Soud však v daném případě přihlížel k zásadě poctivosti v právních vztazích, kdy tento princip, ačkoli nebyl v občanském zákoníku z roku 1964, ve znění platném a účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy, výslovně zakotven, platil nepochybně jako nepsaný právní princip i před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku z roku 2012, tj. zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen„ o. z.“); blíže lze odkázat např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4527/2015. Provedená kodifikace tohoto právního principu v podobě § 6 o. z. pak nepředstavuje nepřijatelnou retroaktivitu, naopak ustanovení § 6 o. z. je třeba s ohledem na ustanovení přechodná (§ 3030 o. z.) aplikovat rovněž na právní vztahy vzniklé před nabytím účinnosti o. z., a proto je třeba i právní vztah účastníků založený nájemní smlouvou z [datum] poměřovat principem poctivého jednání. Pokud tedy byla výše ročního nájemného ve smlouvě sjednána obecně, jakožto„ alikvotní část trojnásobku daně, případně dalších poplatků, spojených s vlastnictvím uvedené stavební parcely“, pak pokud žalobkyně smlouvu v tomto znění uzavřela, a následně takto sjednané nájemné hradila, bylo by v rozporu s principem poctivosti, aby se zpětně (po více než dvaceti letech) mohla dovolat neplatnosti smlouvy právě z důvodu neurčitosti sjednané výše nájemného. V daném případě byla žalobkyně jednou ze smluvních stran nájemní smlouvy, nájemné na jejím základě hradila (nejméně dvakrát), a pokud by v budoucnu bylo žalobkyni umožněno dovolat se neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu nedostatečně specifikované výše nájemného (z důvodu neurčitě sjednané výše nájemného), pak by se jednalo o zneužití práva žalobkyně, které nemůže požívat ochrany. Nepoctivým jednáním je totiž i tzv. nekonzistentní jednání, které je zneužitím práva ve smyslu § 8 o. z. – v daném případě žalobkyně nájemní smlouvu se žalovaným uzavřela a na jejím základě následně hradila nájemné, přičemž žalovaný na základě tohoto chování žalobkyně musel nabýt přesvědčení, že výše nájemného je mezi účastníky sjednána dostatečně určitě, žalovaný pak na základě takto nabytého přesvědčení rovněž jednal, spoléhal na něj. Je proto nepřijatelné, aby se žalobkyně začala chovat nesouladně se svým předchozím jednáním, resp. s přesvědčením, které u žalovaného vyvolala. Navíc ustanovení § 6 odst. 2 o. z. zakazuje, aby měl někdo prospěch ze svého vlastního nepoctivého jednání. Pokud se tedy žalobkyně poté, kdy uzavřela se žalovaným smlouvu o nájmu, na základě které opakovaně hradila nájemné, nyní snaží dovolat neplatnosti smlouvy z důvodu, že výše nájemného nebyla stanovena dostatečně určitě, pak se snaží získat prospěch ze svého vlastního nepoctivého jednání (neplatnosti smlouvy se dovolává po více než dvaceti letech v situaci, kdy neplatnost smlouvy je pro ni výhodnější než její platnost), což je zákonem zakázáno. Jednání, jímž se někdo snaží těžit z vlastní nepoctivosti, paří mezi případy zneužití práva, které je zákonem zakázáno. Tato zásada byla rovněž součástí našeho právního řádu před nabytím účinnosti o. z., jejím výslovným zakotvením v zákoně tak nedošlo k žádné změně právního stavu, a proto i pravidlo o zákazu zneužití práva dle § 6 odst. 2 o. z. je třeba na daný vztah účastníků aplikovat. Pokud tedy jedna strana nebo obě způsobily neplatnost právního jednání, pak z této neplatnosti nemohou těžit.

26. Pokud se žalobkyně dovolávala toho, že nájemné nehradila žalovanému, jakožto smluvní straně, ale hradila je Společenství, pak ani toto nemůže mít na platnost nájemní smlouvy vliv. Společenství vlastníků jednotek obecně vykonává správu domů a pozemků, přičemž v širším smyslu podle § 9 odst. 1 ZoVB tato správa zahrnuje vše, co bytovému domu slouží k uspokojení potřeb vlastníků jeho bytů. Mezi tyto potřeby nepochybně patří i zajištění práv k Pozemku, na kterém se dům s vymezenými jednotkami nachází, tedy pokud bylo nájemné na základě individuálně sjednaných nájemních smluv vybíráno ze strany Společenství hromadně, pak toto nelze považovat za překročení správy domu, neboť toto nepochybně slouží k uspokojování potřeb jednotlivých vlastníků jednotek souvisejících s bydlením. Navíc jednotliví vlastníci jednotek, včetně žalobkyně, s úhradou nájemného za Pozemek touto formou (tímto způsobem) souhlasili, a to přinejmenším konkludentně, tedy faktickým hrazením nájemného tímto způsobem. A opět, pokud by se žalobkyně zpětně (po více než dvaceti letech) dovolávala neplatnosti, resp. tvrdila, že takto nájemné hrazeno žalovanému nebylo, nebo nebylo takto hrazeno platně, jednalo by se z její strany o zneužití práva. Navíc sama žalovaná považovala za ve svých vyjádřeních za možné (platné) placení nájemného opačným způsobem – žalobkyně na základě smlouvy o nájmu, kterou mělo se žalovaným, jakožto vlastníkem Pozemku, uzavřít Společenství, sama platila nájemné žalovanému, a to prostřednictvím Společenství, ačkoli jak uváděla, smlouvu o nájmu z roku 2004 neuzavřela a ani k jejímu uzavření nedala souhlas, ačkoli nájemné na jejím základě platila nejméně až do roku 2021.

27. Důvodnou pak soud neshledal ani námitku žalobkyně spočívající v tom, že práva vlastníka Jednotky k Pozemku měla být upravena pouze nájemní smlouvou, avšak ustanovení § 21 odst. 5 ZoVB vyžadovalo úpravu věcněprávní. Takový výklad zákonného ustanovení však z ničeho nevyplývá, zákon výslovně neuvádí, že se má jednat o úpravu užívání pozemku v podobě věcného práva; naopak dle komentářové literatury může mít úprava práv vlastníka jednotky k příslušnému pozemku pod budovou podobu nájmu pozemku, tj. podobu závazkového práva (blíže např. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář., [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], Wolters Kluwer [obec], 2010; [jméno] [příjmení]: Aktuální problémy právní úpravy bytového vlastnictví, Časopis pro právní vědu a praxi, ročník 2011, [číslo] s. 85).

28. S ohledem na shora uvedené soud dospěl k závěru, že ke dni [datum] byla práva k Pozemku mezi žalobkyní, jakožto vlastníkem Jednotky, a žalovaným, jakožto vlastníkem Pozemku, upravena, a to písemnou nájemní smlouvou uzavřenou dne [datum]. Proto nebyly naplněny podmínky vymezené v § 21 odst. 5 ZoVB a věcné břemeno ve prospěch žalobkyně, jakožto vlastníka Jednotky, k zastavěné části Pozemku ze zákona ke dni [datum] nevzniklo. Soud proto podanou žalobu jako zcela nedůvodnou zamítnul.

29. Žalobkyně navrhla doplnit dokazování výslechem svědků [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení]. Výslechem svědkyně [jméno] [příjmení] mělo být prokázáno, že uzavřela se žalovaným smlouvu o nájmu Pozemku dříve než žalobkyně, avšak nájem na jejím základě nikdy žalovanému neplatila. Uvedená skutečnost (placení či neplacení nájemného žalovanému jiný vlastníkem jednotky v předmětném domě) není pro rozhodnutí ve věci podstatná, protože existence jiného nájemního vztahu, resp. placení nájemného jinou osobou než žalobkyní, nemůže mít na prokázaný nájemní vztah mezi účastníky, založený smlouvou ze dne [datum], žádný vliv. Výslech svědkyně byl proto z důvodu jeho nadbytečnosti soudem zamítnut. Výpovědí svědka [příjmení] [příjmení] pak mělo být prokázáno, že jako správce domu nemá k dispozici nájemní smlouvu uzavřenou mezi účastníky dne [datum]. Rovněž tento důkaz považoval soud za zcela nadbytečný, neboť výpověď svědka o tom, že uvedenou nájemní smlouvu účastníků nemá jako správce domu k dispozici, nemůže mít na existenci nájemního vztahu mezi účastníky žádný vliv. I v případě, že by svědek vypověděl, že nájemní smlouvu ze dne [datum] skutečně k dispozici nemá, nebylo by možné z jeho výpovědi dovozovat, že nájemní smlouva z [datum] neexistuje, nebo že nebyla účastníky platně uzavřena. Soud proto i tento důkazní návrh zamítnul.

30. Podle § 8 odst. 1 vyhlášky 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.“), není-li stanoveno jinak, považuje se za tarifní hodnotu výše peněžitého plnění nebo cena věci anebo práva v době započetí úkonu právní služby, jichž se právní služba týká; za cenu práva se považuje jak hodnota pohledávky, tak i dluhu. Při určení tarifní hodnoty se nepřihlíží k příslušenství, ledaže by bylo požadováno jako samostatný nárok.

31. Podle § 9 odst. 1 a. t., nelze-li hodnotu věci nebo práva vyjádřit v penězích nebo lze-li ji zjistit jen s nepoměrnými obtížemi a není-li dále stanoveno jinak, považuje se za tarifní hodnotu částka 10 000 Kč. Dle § 9 odst. 3 písm. a) a. t. se částka 35 000 Kč považuje za tarifní hodnotu ve věcech určení, zda tu je právní vztah nebo právo, určení neplatnosti právního jednání, jde-li o určení práva k věci penězi neocenitelné nebo jde-li o určení neplatnosti právního jednání, jehož předmětem je věc nebo plnění penězi neocenitelné. Dle § 9 odst. 4 písm. b) a. t. se částka 50 000 Kč považuje za tarifní hodnotu ve věcech uvedených v odstavci 3 písm. a), jde-li o právní vztah k nemovité věci.

32. Podle § 7 bod 5. a. t. sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty přes 10 000 Kč do 200 000 Kč činí 1 500 Kč a 40 Kč za každých započatých 1 000 Kč, o které hodnota převyšuje 10 000 Kč.

33. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal žalovanému, jakožto ve věci zcela úspěšnému, vůči žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení ve výši 13 928 Kč, které tvoří odměna advokáta za tři úkony právní služby ve výši 9 300 Kč podle § 7 bod 5., ve spojení s § 9 odst. 4 písm. b) a. t. (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě z [datum], účast u jednání dne [datum]; tarifní hodnota 50 000 Kč, jeden úkon 3 100 Kč), tři režijní paušály po 300 Kč dle § 13 a. t., náhrada cestovních výdajů ve výši 910,70 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. ve spojení se zákonem č. 262/2006 Sb., zákoník práce, a vyhláškou č. 511/2021 Sb. (jedna cesta z [obec] do [obec] a zpět v délce 120 km; vozidlo značky Volkswagen Passat, [registrační značka], průměrná spotřeba motorové nafty 6,13 l [číslo] km při ceně 47,10 Kč, opotřebení vozidla 4,70 Kč/km), náhrada za promeškaný čas v délce čtyř půlhodin ve výši 400 Kč podle § 14 a. t. a 21 % daň z přidané hodnoty z částky 11 510,70 Kč ve výši 2 417,30 Kč. V souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalobkyně povinna uhradit náklady řízení k rukám zástupce žalovaného.

34. Pokud žalovaný požadoval stanovit tarifní hodnotu pro účely náhrady nákladů řízení z ceny Pozemku ve výši 1 536 400 Kč, kterou doložil znaleckým posudkem ze dne [datum], pak pro tento postup neshledal soud možným. V daném případě se skutečně podaná žaloba vztahovala k Pozemku, který je nepochybně penězi ocenitelný, nicméně v průběhu řízení nebyla cena pozemku nijak prokázána, neboť to pro rozhodnutí ve věci samé nebylo podstatné. Navíc pro případné rozhodování o náhradě nákladů řízení dle § 8 odst. 1 a. t. by nebyla podstatná hodnota Pozemku, ale hodnota věcného břemene, jehož určení se žalobkyně domáhala. Hodnota věcného břemene, jehož určení se žalobkyně domáhala, pak nebyla v řízení vůbec zjišťována, a i když je objektivně možné hodnotu takového věcného břemene zjistit (např. znaleckým posudkem), pak v daném případě, s ohledem na průběh řízení a jeho výsledek, je třeba vycházet z ustanovení § 9 odst. 1 a odst. 4 písm. b) a. t., tedy že hodnotu práva lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi, neboť pouze za účelem vyčíslení náhrady nákladů řízení nelze provádět dokazování směřující ke zjištění hodnoty věcného břemene, jehož určení se žalobkyně podanou žalobou domáhala. Za tarifní hodnotu je proto třeba považovat částku 50 000 Kč tak, jak bylo uvedeno výše.

35. Lhůta pro zaplacení nákladů řízení byla žalobkyni stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř., tedy v délce tří dnů od právní moci rozsudku.