214 C 19/2022 - 298

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Michaelou Silnickou ve věci žalobců:a) [Jméno žalobce A], narozený dne [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená dne [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] c) [Jméno žalobce C] DiS., narozený dne [Datum narození žalobce C] bytem [Adresa žalobce A] d) [Jméno žalobce D], narozená dne [Datum narození žalobce D] bytem [Adresa žalobce D] e) [Jméno žalobce E], narozený dne [Datum narození žalobce E] bytem [Adresa žalobce D] g) [Jméno žalobce F] Ph.D., narozený dne [Datum narození žalobce F] bytem [Adresa žalobce A] h) [Jméno žalobce G], narozená dne [Datum narození žalobce G] bytem [Adresa žalobce G] i) [Jméno žalobce H], narozený dne [Datum narození žalobce H] bytem [Adresa žalobce G] všichni zastoupeni advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalované:[právnická osoba], IČO: [IČO] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o zaplacení 481 828 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů ode dne právní moci rozsudku žalobci a) částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % p. a. z částky 100 000 Kč od 16. 6. 2022 do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů ode dne právní moci rozsudku žalobcům b) a c) oprávněným společně a nerozdílně částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % p. a. z částky 100 000 Kč od 16. 6. 2022 do zaplacení.

III. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů ode dne právní moci rozsudku žalobcům d) a e) oprávněným společně a nerozdílně částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % p. a. z částky 100 000 Kč od 16. 6. 2022 do zaplacení.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů ode dne právní moci rozsudku žalobci g) částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % p. a. z částky 100 000 Kč od 16. 6. 2022 do zaplacení.

V. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů ode dne právní moci rozsudku žalobcům h) a i) oprávněným společně a nerozdílně částku 81 828 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % p. a. z částky 81 828 Kč od 16. 6. 2022 do zaplacení.

VI. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů ode dne právní moci rozsudku žalobci a) na náhradě nákladů řízení částku ve výši 89 380 Kč k rukám právní zástupkyně žalobce a).

VII. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů ode dne právní moci rozsudku žalobcům b) a c) oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku ve výši 89 380 Kč k rukám právní zástupkyně žalobců b) a c).

VIII. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů ode dne právní moci rozsudku žalobcům d) a e) oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku ve výši 89 380 Kč k rukám právní zástupkyně žalobců d) a e).

IX. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů ode dne právní moci rozsudku žalobci g) na náhradě nákladů řízení částku ve výši 89 380 Kč k rukám právní zástupkyně žalobce g).

X. Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů ode dne právní moci rozsudku žalobcům h) a i) oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku ve výši 88 472 Kč k rukám právní zástupkyně žalobců h) a i).

Odůvodnění

1. Žalobce a) se domáhal po žalované, aby mu zaplatila částku ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobci b) a c) se svou žalobou domáhali po žalované zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobci d) a e) se svou žalobou domáhali po žalované zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobce g) se po žalované domáhal zaplacení částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobci h) a i) se svou žalobou domáhali po žalované zaplacení částky ve výši 81 828 Kč s příslušenstvím. Všichni žalobci se domáhali po žalované žalovaných částek z titulu poskytnutí slevy z kupních cen, což uplatnili jako své právo z vadného plnění. Žalobci odůvodnili žalobu tím, že žalovaná v období let 2017 až 2021 inzerovala prodej a realizovala prodej mimo jiné bytových jednotek situovaných v bytovém domě č. p. [hodnota], stojící na pozemku p. č. [adresa]. V této inzerci žalovaná uváděla, že byty jsou po kompletní rekonstrukci a nacházejí se v atraktivní lokalitě v [adresa] v kompletně zrekonstruovaném domě. Všichni žalobci jsou vlastníky bytových jednotek situovaných v budově č. p. [hodnota], bytový dům stojící na pozemku parc. č. [hodnota] a s bytovými jednotkami souvisejících spoluvlastnických podílů na společných částech domu č. p. [hodnota] a pozemku parc. č. [hodnota] a pozemku parc. č. [hodnota], to vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno, město, obec Brno, katastrální území [adresa]. Žalobci nabyli bytové jednotky do svého vlastnictví na základě kupních smluv uzavřených s žalovanou. Žalobce a) je vlastníkem bytové jednotky číslo [Anonymizováno] se souvisejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti id. [Anonymizováno] na společných částech domu č. p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], kterou nabyl do svého výlučného vlastnictví kupní smlouvou ze dne [datum] ve znění dodatku číslo jedna ze dne [datum] za kupní cenu [částka]. Žalobci b) a c) jsou vlastníky bytové jednotky č. [Anonymizováno] se souvisejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti id. [Anonymizováno] na společných částech domu č. p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], kterou nabyli do společného jmění manželů dle kupní smlouvy ze dne [datum] za kupní cenu [částka]. Žalobci d) a e) jsou vlastníky bytové jednotky č. [Anonymizováno] se souvisejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti id. [Anonymizováno] na společných částech domu č. p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno] v k. ú. [adresa], kterou nabyli do bezpodílového spoluvlastnictví manželů (dle slovenského právního řádu) kupní smlouvou ze dne [datum] za kupní cenu [částka]. Žalobce g) je vlastníkem bytové jednotky číslo [Anonymizováno] se souvisejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti id. [Anonymizováno] na společných částech domu č. p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], kterou nabyl původně do společného jmění se svou manželkou [jméno FO] kupní smlouvou ze dne [datum] za kupní cenu [částka]. Žalobci h) a i) jsou vlastníky bytové jednotky č. [Anonymizováno] se souvisejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti id. [Anonymizováno] na společných částech domu č. p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], kterou nabyli do společného jmění manželů kupní smlouvou ze dne [datum] za kupní cenu [částka]. Žalobci zdůraznili, že kupovali bytové jednotky a související spoluvlastnické podíly na bytovém domě a pozemcích s vědomím, že bytové jednotky a bytový dům jsou po celkové rekonstrukci, a proto nelze očekávat, že se v nejbližších letech na bytovém domě či bytových jednotkách budou projevovat závažné vady, se kterými bude spojena nutnost rozsáhlé rekonstrukce bytového domu či bytových jednotek a nutnost vynaložit významné náklady na opravu.

2. Žalobci uvedli, že na jaře roku 2022 se na bytovém domě projevila vada střechy, v jejímž důsledku zatéká zejména srážková voda do konstrukcí budovy, do mezivrstev střešního pláště a dochází k nežádoucí tvorbě kaluží na povrchu střechy. V důsledku této vady zatéká do jednotlivých bytových jednotek tak, že v bytových jednotkách se na stropech nacházejí mokré mapy, v některých bytových jednotkách dokonce voda odkapává ze stropu na zem. Vada střechy spočívá zejména v nehomogenních spojích PVC, které daly vzniknout další vadě spočívající v rozevření spoje fólií a vytvoření perforace pro zatékání. Vada rovněž spočívá v ukotvení fólie v rozporu s výpočtem na sání větru, což vede k nedostatečnému přilnutí fólie k povrchu střechy, zejména v rohových a krajových oblastech střechy a rovněž to vede k pokroucení a vytrhávání dalších kotevních prvků. Dále vada spočívá v absenci rohové lišty u atiky, v důsledku čehož je fólie volně přetažena přes okraj atiky a dochází k jejímu namáhání přes hranu při dilatačních pohybech. Dále vada spočívá v nevyspádování pláště v shodu s normou ČSN 731901. Dále se na budově vyskytla vada spočívající v nepřiléhání kanalizačních potrubí dostatečně těsně, což vede k tomu, že kolem střešního vtoku vniká do stavby střešního pláště vlhkost a při případném zahlcení dešťové kanalizace dochází k vnikání většího množství vody do střešního pláště. Rovněž se na budově vyskytla vada, opracování prostupů, které nejsou provedeny v souladu s konstrukčními předpisy. Na prostupové chráničky jsou použity prvky typu PVC-KG, které nejsou odolné vůči UV záření. Nesprávně je řešeno napojení na střešní výlezy.

3. K vadám střechy bylo vypracováno několik odborných zpráv, které osvědčují, že se jedná o skryté vady, které byly zjistitelné pouze hloubkovou sondáží střechy, tedy nikoliv poznatelné běžnou prohlídkou povrchu a tyto vady se na střeše vyskytují dlouhodobě, tedy v období před prodejem bytových jednotek žalovanou žalobcům. Střecha bytového domu se nachází v havarijním stavu, proto bylo na schůzi společenství vlastníků jednotek [adresa] dne [datum] rozhodnuto o opravě střechy. Na nákladech opravy střechy se budou jednotliví vlastníci bytových jednotek podílet podle výměry bytové jednotky, kterou vlastní. Žalobci uvedli, že na bytové jednotky, které mají výměru cca 88,6 m, což jsou jednotky žalobců a), dále b) a c) (manželé), dále žalobců c) a d) (manželé), dále žalobce g) připadá pravděpodobný náklad ve výši přibližně 100 000 Kč a na bytovou jednotku žalobců h) a i) (manželé) připadá pravděpodobný náklad ve výši 81 828 Kč, náklad na 1 m činí cca 1 130 Kč. Náklad připadající na jednu bytovou jednotku hradí její vlastníci buď ze svých úspor přímo SVJ, nebo prostřednictvím úvěru, který si SVJ muselo na opravu střechy sjednat. Žalobci oznámili žalované vady dopisem ze dne 24. 5. 2022 a tímto dopisem rovněž uplatnili vůči žalované právo z vadného plnění představované přiměřenou slevou z kupní ceny. Žalobce a), dále žalobci b) a c) (manželé), žalobci d) a e) (manželé), žalobce g) (původně ještě s manželkou f) oznámili vady dopisem ze dne 24. 5. 2022 a požadovali přiměřenou slevu z kupní ceny, a to ve výši 100 000 Kč, a to tak, že žalobce a) požadoval po žalované zaplacení částky 100 000, dále manželé – žalobci b) a c) požadovali po žalované zaplacení 100 000 Kč. Žalobci d) a e) požadovali po žalované zaplacení 100 000 Kč a žalobce g), původně ještě s manželkou žalobkyní f) požadovali po žalované zaplacení 100 000 Kč. Dopisem ze dne 8. 6. 2022 oznámili vadu a uplatnili právo z vadného plnění v podobě přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 81 828 Kč manželé – žalobci h) a i). Žalovaná odmítla jak vytčení vad, tak žádost o poskytnutí přiměřené slevy z kupní smlouvy dopisem ze dne 31. 5. 2022. Žalobci vyzvali žalovanou ke splnění povinnosti předžalobní výzvou, kde uvedli lhůtu plnění do dne 15. 6. 2022. Žalovaná rovněž jednotlivým žalobcům požadované částky z titulu slevy z kupních cen neuhradila. Žalobci zdůraznili, že jim nebylo před podpisem kupní smlouvy umožněno provádět kontrolu střechy, neboť byly správcem bytového domu, který zajišťoval prohlídky bytového domu před prodejem bytů, upozorněni, že prohlídku střechy nelze realizovat z bezpečnostních důvodů, neboť zde hrozí pád ze střechy, a žalovaná nemá možnost se pro takovýto úraz zájemců o koupi bytu pojistit.

4. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná na svoji obranu zejména uvedla, že pokud jde o vytýkané vady, není si jich žalovaná jakkoliv vědoma. Tvrzení žalobců o neumožnění prohlídky střechy je absurdní, pouze k ní při standardních prohlídkách nedocházelo, pakliže si ji kupující výslovně nevymínili. Dále žalovaná uvedla, že pokud by měla tvrzení žalobců o vadách platit, jedná se spíše o vady zjevné než skryté. Žalovaná uvedla definici zjevných vad, že se jedná o vady zřejmé na pohled, případně vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Dále žalovaná uvedla definici skrytých vad, že se jedná o vady, jejíž existenci lze zjistit až prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, případně vady, které se mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo díla. Dále se žalovaná vyjádřila k listině posouzení ploché střechy vypracované dne 23. 3. 2022. [tituly před jménem] [jméno FO] ze společnosti [právnická osoba], ze kterého vyplynulo, že posouzení nebylo zpracováno sondáží střechy, ale pouze její prohlídkou. Žalovaná upozornila, že se zmiňuje, že do budovy v několika viditelných místech zatéká, PVC spoje nejsou provedeny homogenně. Dále žalovaná uvedla, že ze zápisu z prohlídky a sondy střechy bytového domu [adresa] zpracovaného dne 20. 4. 2022 [tituly před jménem] [jméno FO] rovněž neplyne, že by žalobci vytýkané vady byly zjištěny až hloubkovou sondáží střechy. Vzhledem k tomu je dle žalované zřejmé, že práva z odpovědnosti za vady, jejíž existenci žalovaná popírá, musela být uplatněna opožděně. Žalovaná mimo jiné uvedla, že žalobci měli oznámit žalované v souladu s ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku vady bez zbytečného odkladu poté, co je mohli při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. Před podpisem kupní smluv žalobci absolvovali prohlídku bytových jednotek i společných částí bytového domu a na základě této prohlídky jim byl znám stav předmětu koupě. Umožnění absolvovat prohlídku předmětu koupě a vědomost o právním i faktickém stavu předmětu koupě potvrdili žalobci podpisem jednotlivých kupních smluv a následně i podpisem předávacích protokolů. I kdyby žalobci nemohli provést prohlídku střechy před podpisem kupních smluv, jak sami tvrdili, mohli tak učinit kdykoliv bezprostředně poté, co k jednotlivým bytovým jednotkám a společným částem bytového domu nabyli vlastnické právo. Žalobci tak ale neučinili a prohlídku střechy provedli až po téměř dvou letech (v jednom případě téměř po pěti letech) od nabytí vlastnického práva. Podle žalované nelze tohle považovat za včasnou prohlídku ve smyslu ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku. Protože žalobci a), b), c), d) a e) oznámili žalované vady až téměř po dvou letech od nabytí předmětu koupě a žalobci v f) a g) dokonce až po téměř pěti letech od nabytí předmětu koupě, nelze než uzavřít, že vady nebyly žalované oznámeny včas a žalobu je tak třeba z toho důvodu zamítnout.

5. Žalovaná rovněž rozporovala výši žalované částky, když argumentovala i tím, že v domě je vymezeno celkem 25 jednotek a na nákladech na opravu střechy jako společné části bytového domu by se měli podílet v souladu s ust. § 1122 odst. 1 občanského zákoníku všichni spoluvlastníci. Podíly jednotlivých spoluvlastníků jsou přitom v celém bytovém domě rozdílné. Žalobci neuvádějí podíly jednotlivých spoluvlastníků v bytovém domě, neodůvodňují tudíž ani, na základě jakého výpočtu došli k požadované částce 400 000 Kč za celkem čtyři jednotky ve vlastnictví žalobců. Žalobci uvedli, že na schůzi SVJ bylo dne [datum] rozhodnuto o opravě střechy a že pravděpodobně náklad na opravu připadající na žalobce činí celkem 400 000 Kč. Žalobci však patrně záměrně neuvádí, že oprava střechy již byla podle všeho provedena. Kromě opravy střechy bylo provedeno i zateplení atiky, které však, jak plyne bodu 3. písm. a) zápisu ze schůze SVJ ze dne [datum] nebylo nezbytné a nesouviselo s vadami uplatněnými žalobci. Oprava střechy včetně zateplení vyšla na částku [částka]. Žalobci by měli uvést, kolik činily skutečné náklady na opravu a jak konkrétně dospěli k částce [částka]. Částka [částka] Kč zcela neodpovídá reálným nákladům připadajícím na žalobce. Pokud částka na opravu střechy, včetně zateplení atiky činila [částka], přičemž zateplení nebylo předmětem opravy vytýkaných vad, pokud se žalobou domáhají slevy z kupní ceny celkem za čtyři bytové jednotky z celkových 25, je částka [částka] zjevně neodpovídající. Žalobci nenechali za účelem posouzení vad střechy zpracovat znalecký posudek, nechali vypracovat toliko posouzení a zápis zmíněné výše. Tyto zápisy nemají formu znaleckého posudku, ani z nich nelze ve věci jakkoliv vycházet. K posouzení tohoto případu je potřeba odborných technických znalostí, které soud z podstaty věci nemá. Vzhledem k provedené přestavbě nelze v těchto listinách uvedené tvrzení přezkoumat. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby.

6. Žalobci zejména uvedli, že vady střechy nebyly zjevné, ale skryté. Žalobci označili úvahu žalované, že žalobci měli poznat, že střecha je vadná pouhou obhlídkou, jako absurdní. Žalobci nejsou odborníky v otázkách stavebnictví a v otázkách konstrukce či izolace střech. Žalobci byli schopni poznat pouze to, že na střeše stojí voda, avšak vytvoření kaluží na střeše neznamená, že střecha je v havarijním stavu a že by mělo střechou zatékat do bytového domu takovou měrou, že obyvatelé bytu pod střechou budou nuceni takzvaně kýblovat, což znamená umisťovat pod nejkritičtější místa nádoby na záchyt kapající či stékající vody. Lze uznat, že běžný obyvatel bytového domu zpravidla nemá na střechu možnost přístupu, i kdyby ji měl, nemůže bez svolení ostatních vlastníků bytového domu provádět jakékoliv zkoušky, kterými by snad mohl odhalit fakt, že je střecha v havarijním stavu, dokud se tento stav neprojeví zatékáním do jednotlivých bytů či obdobným způsobem. Žalobci poukázali na ust. § 2129 odst. 3 občanského zákoníku s tím, že je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci kupujícího, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, leda že tato povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat v případě, že vadu vytkl oprávněně. Žalobci původně v f) a g), následně již jen žalobce g), uzavřel s žalovanou dne [datum] kupní smlouvu s tím, že dle článku VI. kupní smlouvy se smluvní strany dohodly, že právo užívat předmětné nemovitosti přechází na stranu kupující předáním předmětných nemovitostí. Současně s právem užívat předmětné nemovitosti přechází na stranu kupující nebezpečí nahodilé zkázy nebo škody na předmětných nemovitostech. O předání předmětných nemovitostí měl být sepsán předávací protokol. Žalobci a), b), c), d) a e) uzavřeli s žalovanou kupní smlouvu v letních měsících roku 2020. Dle článku IV. odst. 1) kupních smluv se smluvní strany dohodly, že právo užívat předmětné nemovitosti přechází na stranu kupující předání předmětných nemovitostí. Současně s právem užívat předmětné nemovitosti přechází na stranu kupující i nebezpečí nahodilé zkázy nebo škody na předmětných nemovitostech. V článku IV. odst. 2) věta druhá kupní smlouvy se smluvní strany zavázaly o předání a převzetí předmětných nemovitostí sepsat a podepsat předávací protokol. Žalovaná předala předmětné nemovitosti žalobci a) dne [datum]. Žalobcům b) a c) dne [datum] a žalobcům f) a g), nyní již jen žalobce g) dne [datum]. Žalobci vytkli žalované vady dopisem ze dne [datum] a vytčení vad zopakovali dopisem ze dne [datum]. Oba dopisy byly žalované doručeny v den, kdy byly odeslány, tedy [datum] a [datum]. Následně žalobci uplatnili své právo z vadného plnění u soudu. V souladu s ust. § 2029 odst. 3 občanského zákoníku se tedy má za to, že vady byly na střeše bytového domu již při přechodu nebezpečí škody. S ohledem na povahu vady se potom jednalo o vadu skrytou. Žalovaná neuvádí, jakou běžnou zkoušku tedy žalobci měli na střeše provést dříve, nežli se vady začaly projevovat zatékáním a jak jinak, nežli projevem střechy mohli a měli tyto vady zjistit. Dle ustálené rozhodovací praxe, která vykládá aktuálně účinný občanský zákoník, vyplývá, že vadami zjevně nejsou ve smyslu § 2103 o. z. takové vady, které kupující musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Naproti tomu skryté vady jsou takové vady, které při vynaložení obvyklé pozornosti poznat nelze, tyto vady se projeví až později po uzavření smlouvy. Ze zápisu z prohlídky a sondy střechy BD [adresa] ze dne [datum] vyplývá, že vady byly zjištěny také sondáží. Pokud jde o popis stavu uvedený v posouzení ploché střechy ze dne [datum], pak i z toho popisu vyplývá, že se nejedná o vady, které by mohl poznat neodborník a které by byly poznatelné pouhou prohlídkou střechy, jak dovozuje žalovaná. Pokud tento dokument zmiňuje viditelné místo zatékání, je tomu tak proto, že se skryté vady (ty skryté pod svrchním povrchem střechy) projevily natolik, že to již bylo poznatelné bez sondáže. Mimo jiné se v tomto dokumentu nachází úvaha: „Celkově zhodnoceno, stav střechy odpovídá neodbornému provedení, použití velmi levných materiálů a nedodržování základních norem a konstrukčních předpisů. Provádění lokálních oprav na takovém typu střechy postrádá význam, jelikož nelze dokonale odhalit všechna možná místa stávajícího vnikání vlhkosti. Navíc mnoho dalších perforací se může projevit na jaře a v létě, kdy budou hydroizolační PVC folii působit největší dilatační pohyby.“ Žalovaná žalobcům vyčetla neurčitost požadavků žalobců na slevu z kupní ceny. Žalobci zdůrazňují, že požadavek na slevu z kupní ceny nemusí odpovídat konkrétnímu výpočtu. Sleva z kupní ceny má být slevu přiměřenou. Žalobci odkázali na ustálenou rozhodovací praxi vyšších soudů, dle které platí, že „způsob určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Výše slevy z kupní ceny závisí na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích“.

7. Bytová jednotka žalobců b) a c) se nachází přímo pod střechou bytového domu. Při havarijním stavu střechy byli žalobci b) a c) vystaveni neustálému stékání a odkapávání vody ze stropu, přičemž pod nejkritičtější místa byli nuceni umístit nádoby na vodu a tyto nádoby pravidelně vyměňovat, a to jak během dne, tak během noci. To ve výsledku mimo jiné znamenalo, že žalobci b) a c) byli nuceni v průběhu dne odcházet ze zaměstnání domů a zde vylévat nádoby na vodu, aby nádoby nepřetékaly. Stejně tak tito žalobci museli pravidelně vstávat a nádoby vylévat v noci. Vinou vad střechy přímo do bytové jednotky žalobců b) a c) zatékalo. Vada střechy bytového domu je zcela zásadní vadou, neboť smyslem bydlení je zejména „zajistit si střechu nad hlavou“. Pokud do bytového domu zatékalo, tito byli nuceni zabývat se sníženou funkčností bytové jednotky, museli řešit otázkou vlhkých omítek, nadměrné vlhkosti, ochrany movitých věcí v bytové jednotce umístěných, prevenci vzniku plísní. Nejedná se přitom o nic, co by z povahy zatékání do bytového domu nebylo zřejmé. Nadto byla snížena estetická hodnota některých bytových jednotek v podobě ať již akutně vlhkých či později po opravě střechy zaschlých map na povrchu stropu a stěn. Po odstranění vad střechy bylo a bude nutno zajistit opravu omítek, odstranit sádrokartony v chodbách bytových jednotek, za které rovně zatékalo a dále bude nutno realizovat novou výmalbu. Vedle toho budou třeba vynaložit náklad na samotnou opravu střechy. Dne [datum] proběhla schůze SVJ, která byla svolána jako mimořádná za účelem vyřešení nutných oprav na bytovém domě. Na této schůzi byla odhlasována rychlá oprava střechy. Pro opravu byla zvolena oborná společnost [právnická osoba], která předložila nejlepší cenovou nabídku. Dne [datum] předsedkyně SVJ [jméno FO] informovala vlastníky bytových jednotek o tom, že jsou dvě možnosti financování opravy střechy. První variantou je jednorázová platba. Druhou variantou je financování prostřednictvím úvěru. Jednorázová platba byla pro byty o velikosti 4+1 ponejprve odhadnuta částkou cca [částka]. Všichni žalobci vlastní bytové jednotky o velikosti 4+1. Ten, kdo se rozhodl pro platbu za opravu střechy prostřednictvím úvěru, je povinen hradit nad rámec základní částky opravy také úroky ze smlouvy o úvěru plynoucí. Žalobce a) zaplatil na opravu střechy dne [datum] částku [částka]. Žalobci b) a c) zaplatili na opravu střechy dne [datum] rovněž částku [částka]. Žalobci d) a e) zaplatili nápravu střechy dne [datum] částku [částka], žalobce g) původně ještě se svojí manželkou [jméno FO] zvolili financování úvěrem. Jejich měsíční splátka činí [částka]. Pokud budou žalobci hradit částku po celou dobu úvěru, která byla sjednána na 17 let, tak budou ročně hradit částku [částka] a uhradí za 17 let částku [částka].

8. Dále k slevě z kupní ceny žalobci uvedli a zdůraznili, že v souvislosti s opravami střechy byli obyvatelé bytového domu nuceni strpět snížení komfortu bydlení, jednak probíhající opravou, jednak omezením užívání všech vchodových dveří a rovněž byli příležitostně omezeni v možnostech parkování u bytového domu. Cena opravy střechy byla stanovena částkou [částka] včetně DPH. Oprava střechy byla provedena na základě smlouvy o dílo ze dne [datum]. S ohledem na cenu opravy střechy, úroky plynoucí z úvěrové smlouvy, dočasné snížení estetické funkční hodnoty bytových jednotek (komfortu bydlení), nutnosti řešení vlhkosti a prevence plísně bytové jednotky a nezbytné náklady na opravu bytových jednotek je sleva z kupní ceny ve výši [částka] slevou přiměřenou, když tato částka nečiní ani dvě celá procenta z kupních cen ve výši [částka], a to v případě žalobců a), b) a c) a případě žalobce g) a původně jeho manželky žalobkyně f), kteří jsou však nuceni hradit v souvislosti s nákladem na opravu střechy úvěr v činí cca 2,4 % z kupní ceny ve výši [částka].

9. Žalobci zdůraznili, že otázka stanovení přiměřené slevy z kupní ceny se nerovná nákladům na opravu takovéto vady. Náklad na opravu takovéto vady je pouze kritériem, které je posuzováno z hlediska přiměřenosti slevy z kupní ceny. Rovněž žalobci uvedli, že cena za opravu střechy činila [částka] včetně DPH. Částka byla mezi vlastníky bytového domu rozpočítána podle výměry bytových jednotek. Rozhodná výměra bytového domu činí [Anonymizováno] m. Výměra bytové jednotky žalobců činí [Anonymizováno], to znamená část nákladu na opravu střechy připadající na žalobce činí zaokrouhleně [částka]. Další úvaha žalované, že potřeba zajištění zateplení nenastala důsledkem havarijního stavu střechy, není správná. V průběhu oprav bylo nutno do zateplení zasáhnout, neboť bez toho by nebylo možné opravu realizovat, proto bylo třeba zajistit nové zateplení. Dále žalobci zdůraznili, že z předložených dokumentů, a to zápis z prohlídky [právnická osoba] vypracované [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum] a posouzení ploché střechy bytového domu ze dne [datum], vypracované společnosti [právnická osoba] vyplývá, že povaha i projevy vad jsou zcela zjevné. Vypracování znaleckého posudku by si vyžádalo značnou časovou prodlevu v zajištění opravy střechy. Taková prodleva nebyla na straně žalobců, respektive všech vlastníků bytových jednotek možná, neboť do bytového domu zateklo takovou měrou, že vlastníci bytových jednotek pod střechou museli odchytávat odkapávající vodu do nádob a tyto nádoby vyměňovat v řádu hodin. Dále žalobci uvedli, že žalovaná jako developer provedla rekonstrukci bytového domu a následně se rozhodla jednotlivé bytové jednotky rozprodat. Rekonstrukce bytového domu nebyla zdařilá, přičemž i v současnosti je řešeno vysoké množství vad z této rekonstrukce plynoucích, které však nejsou předmětem tohoto soudního sporu. Žalovaná je i nadále vlastníkem jednotek v bytovém domě, podílí se na chodu SVJ nejméně svým hlasováním, když v současnosti je vlastníkem jednotek o celkové výměře [Anonymizováno] m a její podíl na hlasování je tedy významný. V minulosti byl předsedou SVJ zaměstnanec žalované na pracovní pozici právních [tituly před jménem] [jméno FO], v období od [datum] do [datum]. Žalovaná na schůzi SVJ konané dne [datum] hlasovala pro opravu střechy bytového domu, včetně zateplení a hlasovala také pro výběr společnosti [právnická osoba] jako zhotovitele opravy střechy. Veškeré informace o stavu bytového domu a o hospodaření má žalovaná prostřednictvím SVJ k dispozici zcela shodně jako žalobci. Její přístup k věci předestírající, že žalovaná nemá o ničem informace, o ničem neví a vady bytového domu se jí nedotýkají, je tedy absurdní.

10. Žalovaná ještě navrhla zamítnutí žaloby z toho důvodu, že žalobci nejsou aktivně věcně legitimováni. Žalovaná uvedla, že standardním subjektem pro uplatnění vady tohoto typu je společenství vlastníků jednotek, když dle ust. § 1196 odst. 2 občanského zákoníku platí, že vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv. Řešení střechy je přesně tím případem, kdy mělo vůči žalované vystupovat společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu namítla žalovaná nedostatek aktivní legitimace žalobců k uplatnění jimi uvedených nároků. Žalovaná ještě uvedla, že u žalobce g) je dána nedůvodnost uplatňovaného nároku na slevu z kupní ceny. Žalobce g) uzavřel kupní smlouvu o koupi bytové jednotky číslo [Anonymizováno] s žalovanou již [datum], tedy téměř o tři roky dříve než ostatní žalobci. Znění této kupní smlouvy se dále výrazně liší o znění smluv ostatních, což má dopad na posouzení nároku na slevu z kupní ceny. Žalobce g) uzavíral smlouvu za odlišných podmínek a tyto podmínky se promítly i do kupní smlouvy. Žalobce g) se ve smlouvě zavazuje strpět plánované stavební úpravy a v návaznosti na to mu byla poskytnuta sleva z kupní ceny ve vyšší [částka]. V článku V. odst. 6 kupní smlouvy bylo uvedeno, že sleva slouží jako náhrada za sníženou pohodu bydlení v době realizování záměru prodávajícím a kupujícímu z toho důvodu již proti prodávajícímu nenáleží žádné další nároky. Žalobce g) podpisem smlouvy potvrdil, že mu již byla poskytnuta sleva z kupní ceny, která má kompenzovat snížení komfortu. Tato sleva pak výrazně převyšuje částku požadovanou v rámci tohoto řízení. Na žalovaného g) nemůže být vztaženo ani ono domnělé ujištění o rekonstrukci bytového domu, jelikož samotný inzerát byl dle nepodloženého tvrzení žalobců publikováno v roce 2020, tedy až tři roky po uzavření kupní smlouvy. Tvrzení žalobce g), že rekonstrukci domu vyvozoval z Průkazu energetické náročnosti budovy vyhotoveného [tituly před jménem] [jméno FO] energetickým specialistou číslo [hodnota] ze dne [datum], je absurdní. Tento dokument pouze dokládá velmi úspornou energetickou náročnost budovy, což nelze spojovat s ujištěním o rekonstrukci. Současně žalovaná nemůže opomenout na zasazení této skutečnosti i do zmíněné včasnosti uplatnění práva z vadného plnění. Žalobce g) ve výpovědi potvrdil, že od roku 2017 do současnosti bydlí v bytovém domě. Po celou dobu se mohl a měl seznámit se stavem bytového domu. Seznámení se stavem bytového domu potvrdil v článku IV. odst. 4 kupní smlouvy, kde prohlásil, že mu je právní i faktický stav převáděné nemovitosti znám. Žalobce g) tedy měl vadu, jež se dle tvrzení žalobců měla poprvé projevit již v roce 2020, v souladu s § 2112 odst. 1 občanského zákoníku, oznámit bez zbytečného odkladu, avšak tak neučinil. Žalovaná rovněž namítala, že poškození jednotlivých jednotek bylo rozdílné, neboť se bytové jednotky žalobců nacházejí na jiných patrech bytového domu, což mělo vliv na rozsah poškození. Ačkoliv žalobkyně d) i žalobce a) v rámci jednání opakovaně upozorňovali na zásadní rozdíly v poškození bytových jednotek, jakožto i v následných vynaložených nákladech, tak se tato tvrzení nikterak neodráží na vyčíslení slevy z kupní ceny. Dále žalovaná shledává fakt, že mimo nutnou opravu střechy bylo provedeno i zateplení atiky, které by nebylo nezbytně nutné a nesouviselo s vadami uplatněnými žalobci. Současně zápis uvádí, že se jedná o položku významnou v cenových nabídkách. Žalovaná je přesvědčena, že úhrada takových nákladů je neopodstatněná a představovala by na straně žalobců bezdůvodné obohacení.

11. Z výpisu z obchodního rejstříku ohledně žalované soud zjistil a vzal za prokázáno, že se se jedná o právnickou osobu zapsanou do veřejného rejstříku, obchodní korporaci podnikající ve formě akciové společnosti. Z výpisu z živnostenského rejstříku ohledně žalované soud zjistil a vzal za prokázáno, že předmětem podnikání – obor činnosti žalované – je mimo jiné nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí.

12. Z inzerátu na prodej bytových jednotek (z kopie internetové stránky [Anonymizováno] – čtena přímo z informačního systému ISAS) soud zjistil a vzal za prokázáno, že žalovaná nabízí k prodeji prodej bytů v Brně na adrese [adresa], které jsou v současnosti pronajaté na dobu určitou jednoho roku seriózním nájemcům. Nájem s nájemcem se může každý rok prodloužit nebo naopak ukončit. Roční výnos z nájmu po odečtu plateb ve prospěch společenství vlastníků bytových jednotek činí 3,7 %. Žalovaná uvedla v této inzerci, že v nabídce je v současnosti pět bytů 4+1 s balkonem o výměře 88,6 m a dva byty 3+1 s balkonem o výměře 72,5 m. Byty jsou po kompletní rekonstrukci a nacházejí se v atraktivní lokalitě v [adresa] v kompletně zrekonstruovaném domě. Ke každému bytu bude možnost zakoupit i několik parkovacích stání před domem za cenu 110 000 Kč/stání. Pak je v tomto inzerátu popis dispozice bytů, a to včetně výměr jednotlivých místností. Rovněž je popsáno, jakým způsobem byly byty zrekonstruované – jaké byly použity materiály. Rovněž, co je součástí vybavení bytu (například kuchyňská linka, včetně digestoře a vestavěných spotřebičů). V inzerátu je uvedeno, že bytový dům prošel kompletní rekonstrukcí, včetně zateplení pláště budovy, výměny všech balkonů, oken i dveří, včetně výměny veškerých vnitřních rozvodů elektřiny, vody, odpadu a připojení k inženýrským sítím. V rámci této přestavby byly oba schodišťové prostory vybaveny novými osobními výtahy. Dále bylo uvedeno, že plynová kotelna je součástí domu a je vybavena novou technologií zajišťující ústředí vytápění celého objektu. Dále popis občanské vybavenosti. A popis lokality. Rovněž odkaz na stránku [Anonymizováno]. Závěrem bylo uvedeno, že průkaz energetické náročnosti: B. Současně byly k tomuto inzerátu přidány i tři fotografie venkovní části objektu včetně okolí a dvě fotografie zevnitř vzorové jednotky a prodejní cena bytu 5 210 000 Kč.

13. Z výpisu z katastru nemovitostí k bytovému domu a informace o pozemku parc. č. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba soud zjistil a vzal za prokázáno, že se jedná o výpis z katastru nemovitostí – LV [Anonymizováno] ohledně pozemku parc. č. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], bytový dům, na [adresa] s tím, že jsou zde vymezené bytové jednotky 1 až 25 a mezi vlastníky jsou uvedeni žalobci tohoto řízení.

14. Z výpisu z katastru nemovitostí k bytové jednotce č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] soud zjistil a vzal za prokázáno, že vlastníkem této bytové jednotky je [Jméno žalobce A], tedy žalobce a).

15. Z výpisu z katastru nemovitostí k bytové jednotce č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] soud zjistil a vzal za prokázáno, že vlastníky této bytové jednotky jsou manželé [jméno FO], tedy žalobci b) a c).

16. Z výpisu z katastru nemovitostí k bytové jednotce č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] soud zjistil a vzal za prokázáno, že vlastníky této bytové jednotky jsou manželé [jméno FO], tedy žalobci d) a e).

17. Z výpisu z katastru nemovitostí k bytové jednotce č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] soud zjistil a vzal za prokázáno, že vlastníkem této bytové jednotky je [Jméno žalobce F] [tituly za jménem], tedy žalobce g).

18. Z výpisu z katastru nemovitostí k bytové jednotce č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] soud zjistil a vzal za prokázáno, že vlastníky této bytové jednotky jsou manželé [jméno FO], tedy žalobci h) a i).

19. Z kupní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku č. 1 ze dne [datum] (pan [tituly před jménem] [jméno FO]), kupní smlouva ze dne [datum] a dodatek č. 1 k této kupní smlouvě ze dne [datum] ([tituly před jménem] [jméno FO]) – ověřená kopie, z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. [hodnota] – ověřená kopie a z protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne [datum] na čl. 43 až 44 soud zjistil a vzal za prokázáno, že žalobce a) uzavřel s žalovanou kupní smlouvu dne [datum] a dále dodatek č. 1 k této kupní smlouvě dne [datum] a vklad vlastnického práva byl proveden dne [datum] s účinky vkladu ke dni [datum]. Bytová jednotka byla žalobci a) předána dne [datum]

20. Z kupní smlouvy ze dne [datum] (manželé [jméno FO]), z protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne [datum], kupní smlouva ze dne [datum] ([jméno FO]) – ověřená kopie a z výpisu z listu vlastnictví č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] – ověřená kopie soud zjistil a vzal za prokázáno, že žalobci b) a c) uzavřeli kupní smlouvu s žalovanou dne [datum] a vklad vlastnického práva ve prospěch žalobců b) a c) byl proveden dne [datum] s účinky vkladu ke dni [datum]. Bytová jednotka byla žalobcům b) a c) předána dne [datum].

21. Z kupní smlouvy ze dne [datum] (manželé [jméno FO]), kupní smlouva ze dne [datum] ([jméno FO]) – ověřená kopie a z výpisu z listu vlastnictví č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] – ověřená kopie soud zjistil a vzal za prokázáno, že žalobci d) a e) uzavřeli kupní smlouvu dne [datum] a vklad vlastnického práva byl proveden dne [datum] s účinky vkladu ke dni [datum].

22. Z kupní smlouvy ze dne [datum] (manželé [jméno FO]) a z protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne [datum] a z kupní smlouvy ze dne [datum] ([jméno FO]) – ověřená kopie a z výpisu z listu vlastnictví č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] – ověřená kopie soud zjistil a vzal za prokázáno, že kupní smlouva s žalobcem g) a jeho bývalou manželku bylo uzavřena dne [datum] a vklad vlastnického práva byl proveden dne [datum] s účinky vkladu ke dni [datum]. Bytová jednotka byla žalobci g) a jeho bývalé manželce předána dne [datum].

23. Z kupní smlouvy ze dne [datum] (manželé [jméno FO]) a z protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne [datum] a z kupní smlouvy ze dne [datum] ([jméno FO]) – ověřená kopie a z výpisu z listu vlastnictví č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] – ověřená kopie soud zjistil a vzal za prokázáno, že manželé – žalobci h) a i) uzavřeli kupní smlouvu dne [datum] a vklad vlastnického práva byl proveden dne [datum] s účinky vkladu ke dni [datum]. Bytová jednotka byla manželům h) a i) předána dne [datum].

24. Z prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ze dne[Anonymizováno][datum] soud zjistil a vzal za prokázáno, že výměra bytu žalobce a), dále výměra bytu žalobce b) a c), výměra bytu žalobce d) a e) a výměra bytu žalobce g) činí 88,6 m a výměra bytu žalobců h) a i) činí 72,5 m.

25. Z průkazu energetické náročnosti budovy vyhotovený [tituly před jménem] [jméno FO], energetickým specialistou č. [hodnota] ze dne [datum], soud zjistil a vzal za prokázáno, že u předmětného bytového domu došlo k větší změně, již dokončené budovy (rekonstrukci), což mělo za následek i snížení energetické náročnosti bytového domu. Třída energetické náročnosti budovy pro celkovou dodanou energii je B.

26. Z videozáznamu vyhotoveném v bytové jednotce č. [Anonymizováno] z dubna roku 2022 žalobcem c) panem Bergrem soud zjistil a vzal za prokázáno, že je vidět zavlhlé místo na stropě v bytové jednotce.

27. Ze zápisu [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil a vzal za prokázáno, že to zpracoval [tituly před jménem] [jméno FO], a to za poradenství [právnická osoba], přičemž se jednalo o prohlídku střechy, která proběhla dne [datum] a zpráva byla dopracována dne [datum], a to na základě požadavku: Prohlídka střechy za účelem zhodnocení funkčnosti HI povlaku. Doporučení ohledně provedení nového hydroizolačního povlaku. Podklady, vlastní šetření na místě, včetně fotodokumentace, sonda. Součástí byl letecký snímek střechy objektu – zdroj mapy.cz, zjištěná fakta a nedostatky. Ve zprávě byl popis střechy a domu s tím, že zjištěné závady byly: detailové prvky po obvodě a hydroizolace v ploše není dostatečně zakotvena a vlivem větru se lokálně rohové lišty vytrhly od podkladu. V ploše dochází vlivem posunu fólie a tvorby nerovností ke ztíženému odtoku vody. V ploše střechy jsou navíc propady, ve kterých se louže tvoří s hloubkou kolem 15–20 mm. Záhlaví atiky není spádováno směrem do střech, takže voda v záhlaví atiky není spádována směrem do střechy, takže voda ze záhlaví atiky při vydatném dešti je sváděna mimo střechu. Překážkou v toku vody jsou také výlezové šachty a instalační bedny (na střeše jsou z nepochopitelných důvodů rozpadající se bedny kryjící kabeláž bez jakékoliv ochrany, které se vlivem povětrnosti rozpadly). Sondou bylo zjištěno, že při rekonstrukci střechy bylo provedeno zateplení tl. 160 mm z EPS (dvakrát 80 mm). Pod zateplením se nalézá souvrství asfaltových pásů, včetně finálního pásu s břidličným posypem, pod ním pěnový polystyren POLSYT a násyp kameniva. Pod kamenivem už je pouze ČB konstrukce strop. Dále bylo uvedeno, že geotextilie a polystyren pod ní byl při sondě mírně zavlhnutý, násyp byl naprosto suchý. Dále bylo dáno doporučení k provedení nového hydroizolačního povlaku a tato doporučení byla podrobně rozepsána.

28. Z listiny k posouzení ploché střechy na bytovém domě ze dne [datum] vypracovaná spol. [právnická osoba] soud zjistil a vzal za prokázáno, že objednatelem byla [jméno FO], bytem [adresa] a zhotovitelem [právnická osoba], s r. o., předmět byl posouzení ploché střechy na stavbě, bytový dům [adresa]. Byl popsán stávající stav střechy, bylo popsáno, jaká je skladba střešní konstrukce a současně bylo uvedeno, že střešní plášť budovy prošel před několika lety rekonstrukcí, že byla na původní skladbu doplněna tepelná izolace z pěnového polystyrenu EPS 100 a na tuto vrstvu byla uložena separační textilie PES 300 g/m2 a na ni následně uložena hydroizolační mezera m – PVC fólie, tj. l. 1,5 mm neznámého výrobce. Fólie byla ke střešnímu plášti zafixována pomocí plastových teleskopů se šrouby do betonu určenými pro ploché střechy. Na ploché střeše se nachází množství prostupů pro odvětrání, dva střešní výlezy a na štítové střeše okapovou hranou střechy prochází komínové těleso. Střechy jsou odvodněny gravitačními vtoky bez vyhřívání svedenými do dešťové kanalizace. Oplechování na atikách provedena pomocí okapnice z poplastovaného plechu. Popis stávajícího stavu: současný stav lze označit jako havarijní, do budovy v několika viditelných místech zatéká, na dalších místech může zatékat pouze menší množství srážkové vody do mezivrstev střešního pláště, které ji absorbují. Zatékání je způsobeno mnoha faktory, ale lze konstatovat, že montáž hydroizolace nebyla povedena v souladu s montážní předpisy výrobců ani v souladu s platnými normami. Spoje PVC nejsou provedeny homogenně a v dostatečné šíři, takže na několika místech došlo k rozevření spoje fólií a vytvoření perforace pro zatékání. Kotvení fólie nebylo provedeno v souladu s výpočtem na sání větru, tudíž rohové a krajové oblasti nejsou dostatečně dokotveny. Toto způsobuje velké namáhání koutových lišt u atiky, které jsou na mnoha místech pokroucené a s vytrhanými kotveními prvky. Rohová lišta u atiky chybí úplně, fólie je volně přetažena přes okraje atiky, tudíž dochází k jejímu namáhání před hranu při dilatačních pohybech. Vyspádování střešního pláště není v souladu s normou ČSN 731901. Na povrchu střešního pláště je množství kaluží o hloubce až několika centimetrů. Střešní vtoky nepřiléhají na kanalizační potrubí dost těsně, takže kolem střešního vtoku vniká do skladby střešního pláště vlhkost a při případném zahlcení dešťové kanalizace může dojít ke vniknutí většího množství vody do střešního pláště. Opracování prostupu lze označit za velmi amatérské. Na prostupové chráničky jsou použity prvky typu PVC-KG, tj. bez odolnosti na UV záření, ale i samotné opracování neodpovídá konstrukčnímu předpisu. Napojení na střešní výlezy je řešeno také velmi neodborně, nehledě na to, že střešní výlezy jako takové jsou již dávno za hranicí životnosti a v době rekonstrukce střešního pláště měly být vyměněny. Svislé vytažení na komínové těleso či právě zmiňované střešní výlezy s výškou neodpovídá minimální doporučené výšce 150 mm nad úroveň poslední vodorovné vrstvy střešního pláště. Na střeše nejsou řešeny žádné kotevní body pro bezpečný pohyb po povrchu. Výška atik neodpovídá požadované normě, minimálně 1100 mm. Celkově zhodnoceno: Stav střechy odpovídá neodbornému provedení, použití velmi levných materiálů a nedodržování základních norem a konstrukčních předpisů. Provádění lokálních oprav na takovém typu střechy postrádá význam, jelikož nelze dokonale odhalit všechna možná místa stávajícího vnikání vlhkosti. Mnoho dalších perforací se může projevit na jaře a v létě, kdy budou hydroizolační PVC fólií působit největší dilatační pohyby. Doporučuji provedení kompletní opravy střešního pláště a výměnu hydroizolační vrstvy všech odvětrávacích komínků a střešních výlezů. Rovněž bylo doporučeno doplnění tepelného izolantu. Součástí této zprávy byla fotodokumentace se zachycením popisovaných závad. Závěrem této zprávy bylo konstatováno, že v současné době je střešní plášť v nevyhovujícím technickém stavu. Přestává plnit na 100 % hydroizolačních funkci jako takovou a nedá se říci, jak dlouho bude trvat, než se tento stav začne ještě více zhoršovat. Bylo doporučeno neprodlené provedení detailních sond ve střešních pláštích a následné provedení kompletní rekonstrukce. Zprávu vypracoval [tituly před jménem] [jméno FO] dne [datum].

29. Z odpovědi na výzvu ze dne 31. 5. 2022 soud zjistil a vzal za prokázáno, že prokurista žalované odpověděl právní zástupkyni žalobců dne 31. 5. 2022, a to na výzvu nazvanou Vytčení vady a uplatnění práv z vadného plnění tak, že kupující byli před uzavřením kupní smlouvy seznámeni se stavem nemovitosti a byla jim umožněna kompletní prohlídka nemovitosti. Žalovaná si jako prodávající není vědoma, že by předmětná nemovitost v době prodeje trpěla vytčenou vadou. Proto žalovaná odmítá poskytnutí slevy z kupní ceny.

30. Z vyjádření k lokální tahové zkoušce ze dne 13. 6. 2022 soud zjistil a vzal za prokázáno, že objednatelem zkoušek byl [právnická osoba], poznámka dílčí tahová zkouška pro kotvení hydroizolace ploché střechy. Vyjádření poskytla společnost [právnická osoba] za přítomnosti osob – [jméno FO] za [právnická osoba], [jméno FO] za [právnická osoba] a [jméno FO] za [právnická osoba] tím, že bylo podáno vyjádření, že dne 10. 6. 2022 provedla firma [právnická osoba] dílčí výtažnou zkoušku kotevního prvku pro kotvení hydroizolace plochých střech – šroub TCW na výše uvedeném objektu tečka. Hodnoty při ukotvení, že uvedeného šroubu jsou vyhovující. Problém však nastává v soudržnosti kamenné drtě, která tvoří spádovou vrstvu. Drobné fragmenty se uvolňují a způsobují ucpávání vyvrtaných otvorů. Šroub pak nemusí držet v celém svém závitu a hodnoty se pak budou výrazně lišit. Po dohodě se zástupcem společnosti [právnická osoba] a [právnická osoba] doporučujeme přistoupit k fixaci PVC, například praným říčním kamenivem, alternativně betonovou dlažbou.

31. Ze zápisu o předání staveniště ze dne [datum] soud zjistil a vzal za prokázáno, že ze smlouvy o dílo číslo [Anonymizováno] ze dne [datum] – opravy střešního pláště BD č.p. [adresa], tak předávající – objednatel - [jméno FO] jako předsedkyně výboru SVJ a přejímající (zhotovitel) [tituly před jménem] [jméno FO], [právnická osoba] předávané objekty: schodiště a střešní plášť BD č.p. [adresa]. Stavební povolení není vyžadováno pro tento druh prací. Staveniště bylo předáno dne [datum] společnosti [právnická osoba] za účelem opravy střešního pláště bytového domu v [adresa].

32. Z předávacího protokolu na základě smlouvy o dílo č. [Anonymizováno] ze dne [datum] soud zjistil a vzal za prokázáno, že objednatelem bylo společenství vlastníků jednotek [adresa] a zhotovitelem [právnická osoba] Předmětem provádění díla byla oprava střešního pláště ploché střechy bytového domu [adresa], a místo plnění díla parcela číslo [Anonymizováno] k. ú. [adresa], obec [adresa], cena díla s DPH [částka]. Předávací řízení bylo zahájeno, ukončeno dne [datum]. Dílo bylo provedeno dle výše uvedené smlouvy o dílo bez vad a nedodělků s tím, že tam bylo uvedeno, že je nutno opravit poškození fasády, dosazovat betonové patky a antény, doplnit ochranný vak kabeláže, přetažení a převaření možné perforace, úklid střechy, spustit hromosvod dolů ze střechy. Termín odstraní závad: nejsou. Záruční doba byla stanovena na 126 měsíců.

33. Ze smlouvy o dílo č. [Anonymizováno] soud zjistil a vzal za prokázáno, že že tato smlouva o dílo byla uzavřena dne [datum] mezi [adresa] – Společenství vlastníků jednotek a [právnická osoba] a předmětem smlouvy o dílo byl závazek zhotovitele, aby provedl pro objednatele opravu střešního pláště ploché střechy bytového domu [adresa] na parcele číslo [Anonymizováno] k. ú. [adresa], obec [adresa]. Předmět smlouvy bude zhotoven v rozsahu cenové nabídky číslo [Anonymizováno] ze dne [datum], která je nedílnou součástí smlouvy. Cena za dílo včetně DPH činila [částka].

34. Ze soupisu provedených prací č. [hodnota] ze dne [datum] soud zjistil a vzal za prokázáno, které všechny práce byly provedeny dle smlouvy o dílo č. [Anonymizováno] ze dne [datum] a že to odpovídalo uzavřené smlouvě o dílo na opravu – respektive rekonstrukci střešního pláště, a to za sjednanou cenu, která činila včetně DPH [částka].

35. Ze žádosti o vydání stavebního povolení ze dne [datum] soud zjistil a vzal za prokázáno, že byla podána žádost o stavební povolení na UMČ [adresa], která byla doručena dne 18. 1. 2015 a jednalo se o stavební záměr oprava a zateplení bytového domu č. p. [Anonymizováno] – [adresa] a stavebníkem měla být [Anonymizováno]. Dále bylo uvedeno, že projektová dokumentace řeší opravu (komplexní) a zateplení bytového domu č.p. [Anonymizováno] v [adresa], jedná se o dvě sekce čtyřpodlažního panelového domu s jedním suterénním podlažím, mění se veškeré vnější výplně otvorů, zatepluje se celá fasáda, včetně suterénu, ve spojených bytech dochází k úpravám bytových jader, rozvodu IS, výměně dveří a k dalším opravám stavebních konstrukcí dle nutnosti, v rámci fasády dochází k demontáži stávajících nevyhovujících lodžií (havarijní stav) a jejich nahrazení novými. V rámci oprav technologického vybavení budou vyměněny staré nevyhovující plynové kotle a zásobník TUV za nové ekologičtější a účinnější, vše v prostoru stávající kotelny. Při opravě nedochází ke změnám zastavěné plochy na vnějším vzhledu budovy. Dále bude nainstalován výtah. Žalovaná žádost podepsala dne [datum]. Datum na doručení je nečitelné, je možné, že se jedná o datum [datum], pokud to bylo podepsáno [datum].

36. Ze statického posouzení vyhotovené v Opavě v květnu 2015 soud zjistil a vzal za prokázáno, že [tituly před jménem] [jméno FO], autorizovaný inženýr pro pozemní stavby, provedl statické posouzení technického stavu objektu č. p. [Anonymizováno] na par. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] a zjistil na prohlídce dne [datum], že se jedná o panelový objekt postavený kolem roku 1980. Jednalo se o ubytovnu se 120 lůžky, v průběhu užívání byl upraven na bytový dům. V době prohlídky nebyl objekt užíván. Na stropech a stěnách byly patrny stopy po zatékání dešťové vody. V nejvyšším podlaží byly větší trhliny mezi stropními panely. Tmel vyplňující spáry mezi stěnovými obvodovými panely objektu je na řadě míst vydrolený. Kolem objektu je na několika místech zjistitelné dosednutí terénu způsobené vodou, dále jsou značně korozí napadeny konstrukce zavěšených balkonů. A [tituly před jménem] [jméno FO] učinil posudek, že se jedná o zachovalý a udržovaný objekt. Stopy po zatékání jsou zjevně staršího data, a i podle sdělení zástupce investora byla střešní krytina vyspravena. Trhliny ve stropě nejvyššího podlaží jsou vyvolány tepelným namáháním střešního pláště a u daného typu staveb se vyskytují často. Vydrolený tmel ze spár mezi obvodovými panely odpovídá stáří objektu. U balkonu je nutno považovat v některých případech stávající stav za havarijní. Závěrem uvedl, že zjištěný stav konstrukce objektu odpovídá jeho stáří. Pro udržení řádného stavu je nutno odstraňovat případné netěsnosti krytiny a přetěsnit spáry mezi obvodovými panely, aby nedocházelo k zatékání dešťové vody ke svarovým spojům jednotlivých panelů, dále je nutno ověřit těsnost kanalizace procházející kolem objektu, aby se včas zamezilo možnosti podmáčení stavby. Dále bude nutno pro další využívání objektu provést zateplení stěn i střechy objektu, tím se odstraní příčiny vzniku poruch stropu pod střechou a vyloučí se možnost zatékání vody ke svarovým spojům stěnových obvodových panelů. Zavěšené balkony je nutno odstranit nebo vyměnit za nové.

37. Z kolaudačního souhlasu s užíváním stavby ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno] soud zjistil a vzal za prokázáno, že Stavební úřad UMČ [adresa] rozhodoval o žádosti žalované o kolaudační souhlas na stavbu – stavební úpravy bytového domu [adresa], [adresa] a tento souhlas jí byl vydán, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby. Stavební úpravy byly provedeny na základě stavebního povolení z [datum] sp. zn. [Anonymizováno]. Stavební úřad konstatoval, že bylo provedeno zateplení objektu, balkony byly vyměněny za nové, zavěšené, počet bytů zůstal zachován. V bytech byla vyměněna bytová jádra, okna a dveře. V suterénu objektu byla vyměněna technologie kotelny a byly zde umístěny dva nové plynové kotle a zásobník tepla užitkové vody. Na schodištích byly nově provedeny úklidové komory. Výtahy nebyly provedeny.

38. Z žádosti o vydání územního rozhodnutí ze dne [datum] soud zjistil a vzal za prokázáno, že žalovaná se obrátila dne [datum] se svojí žádostí na ÚMČ [adresa], odbor stavební se svojí žádostí o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení. Stavební záměr byl nástavba a stavební úpravu bytového domu v Chrlicích. Místo stavby parcela číslo [Anonymizováno] k. ú. [adresa], adresa místa [adresa], [adresa]. Předpokládaný termín zahájení a dokončení stavby měl být [datum] a dokončení [datum] a stavbou měl provádět [právnická osoba]

39. Z rozhodnutí Úřadu městské části města [adresa] ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno] soud zjistil a vzal za prokázáno, že [adresa] čárka, odbor stavební rozhodl ve vztahu k žalované, že jí zamítl žádost o vydání rozhodnutí o umístění stavby nazvané Nástavba a stavební úpravy bytového domu [adresa], [adresa], na pozemku st. p. [Anonymizováno] a parcela číslo [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v k. ú. [adresa].

40. Ze souhrnné technické zprávy z července 2016 soud zjistil a vzal za prokázáno, že název stavby: Oprava a zateplení bytového domu č. p. [Anonymizováno], [adresa]. Investor: žalovaná. Stupeň dokumentace: projekt skutečného provedení stavby a odpovědným projektantem byl [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] V bodě 2.6 bylo uvedeno, že objekt je zastřešen jednoplášťovou plochou střechou s výškou hřebene +13,950 m. Stávající krytina je tvořena asfaltovými pásy, které jsou již v havarijním stavu.

41. Ze souhrnné technické zprávy z března 2017 zpracovanou [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] soud zjistil a vzal za prokázáno, že se jednalo o stavební úpravy BD v Brně Chrlicích, místo [adresa], [adresa]. Investorem byla žalovaná a stupeň dokumentace: projekt skutečného provedení stavby.

42. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil a vzal za prokázáno, že jej oslovili manželé [jméno FO], protože hodlali prodat nemovitost, kde dříve bydleli, a to na Palackého třídě a následně chtěli koupit jinou nemovitost a oslovili ho, že by to chtěli prostřednictvím něj koupit, a proto oslovil žalovanou. Svědek si vzpomněl, že byt měl být po rekonstrukci, přičemž i nemovitost byla zateplená. Dále svědek uvedl, že na prohlídce nemovitosti byli s někým, neboť nedostal klíče. Dále svědek uvedl, že za 16 až 17 let, co dělá reality, tak se mu nestalo, že by se klient chtěl podívat na střechu. Obecně svědek uvedl, že si vždy zjistí u SVJ, kdy to bylo renovované, aby ti lidé věděli, kdy ta rekonstrukce proběhla, zda vůbec proběhla, ale zatím se mu nestalo v jeho praxi, že by se šli podívat na střechu. Současně si svědek vzpomněl, že bylo řešeno něco s nástavbou, že by se snad měla dělat. Svědek si rovněž matně vzpomněl na to, že žalovaná dává složky s popisem nemovitosti buď po prohlídce nebo ještě před prohlídkou.

43. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil a vzal za prokázáno, že svědek zná účastníky řízení manžele [jméno FO] (žalobci b) a c)), manžeea [jméno FO] (žalobci d) a e)) a manžele [jméno FO] (žalobci h) a i)). Pokud jde o žalovanou, tak to byl jeho zaměstnavatel a byl na pozici realitního makléře a zprostředkovával pro žalovanou prodej bytů, a to na [adresa]. Byl jediným makléřem, který prodával byty v této nemovitosti. Svědek potvrdil, že se jednalo o byty po rekonstrukci a dostal informaci od svého zaměstnavatele, že i celá nemovitost byla po rekonstrukci. Svědek si nevzpomněl, co všechno bylo rekonstruováno v této nemovitosti. Současně svědek uvedl, že si nepamatuje, že by někdy jako makléř byl na střeše u větších bytových domů. Rovněž poznal složku s materiály týkající se prezentace prodávané nemovitosti na [adresa]. Pokud jde o ten text, který obsahem té složky, tak svědek potvrdil, že text vytvářel s pomocí stavební divize. Svědek potvrdil, že byl u předávání bytových jednotek všem žalobcům, kromě žalobce g) ([tituly před jménem] [jméno FO]).

44. Z výslechu svědka [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil a vzal za prokázáno, že je zaměstnancem žalované jako právník, a to od roku 2018 až doposud a jeho náplní práce je uzavírání smluv se zájemci. Dále svědek uvedl, že tam byl předseda SVJ. Dále svědek uvedl, že po dobu jeho výkonu funkce předsedy SVJ bytového domu [adresa], tak se tam neřešily žádné stavební úpravy, ani rekonstrukce. Svědek uvedl, že předsedu SVJ vykonával asi rok a půl. Dále svědek uvedl, že si úplně přesně nevzpomíná, zda se po dobu výkonu jeho funkce neřešila nějaká oprava či rekonstrukce, ale byla na to nějaká firma, která se o to starala, takže to nebylo úplně náplní jeho práce.

45. Z výslechu žalobkyně d) [Jméno žalobce D] soud zjistil a vzal za prokázáno, že bydlí v bytě číslo [hodnota] ve 4. poschodí. Předtím v tomto bytě bydleli jako nájemníci, asi tak rok, než ho koupili. Dále uvedla, že po dobu jejich bydlení jim tam zatékalo a že to řešila s žalovanou. Jejich byt je přímo pod střechou. Pokud šlo o zatékání, tak se jednalo o období toho roku, kdy tam bydleli jako nájemníci a komunikovala s panem [jméno FO] a on tam vždy posílal nějakého pána, který pro žalovanou opravoval věci, přičemž když se jednalo o koupi, tak znovu začalo zatékat, tak to chtěla uvést do smlouvy, anebo ať zavolá externí firmu na opravu. Tak byla zavolána panem [jméno FO] externí firma na opravu, což bylo ještě před definitivním podpisem. Potom přestalo zatékat, tak se domnívali, že vše je v pořádku. Pokud jde o opravu střechy, tak opravovali tu jejich část, neboť jim bylo řečeno, že firma našla něco, že to všechno bylo vyřešené. A pak přišly deště a až do toho roku 2020 byli bez problémů od té poslední opravy a ona byla navíc ubezpečena, že všechno je v pořádku. Jinak hovořila tenkrát s právníkem [tituly před jménem] [jméno FO]. Komunikace s [tituly před jménem] [jméno FO] většinou probíhala přes email a on ji pak zatelefonoval a pak už ji požádal, zda by mu mohla telefonovat, že to bude rychlejší. Rovněž od něj dostala návrh kupní smlouvy. Dále uvedla, že jim začalo zavlhat v chodbě. Až od toho roku 2022, respektive po těch opravách střechy, až do toho roku 2022, měli klidnější období. Předtím jim tedy zatékalo vícekrát. Následně pak začalo zatékat od toho roku 2022 v chodbě všechny spoje, sádrokarton, který je potřeba sundat, avšak se k tomu ještě nedostali. Měli tehdy čtyřletého syna a všechno se muselo opravit a bylo to zdlouhavé tím, že byli přímo pod střechou, tak hned slyšeli, když ráno přišli na ten balkon a všechno začalo padat. Balkon se nedal celé léto použit, nedala se otevřít okna, většinu části dne bylo strašně horko, přičemž oni tam byli v bytě. Střecha byla zčásti odhalena, přičemž bylo 30 stupňů, tak měla obavu, že se jí syn dehydruje a na ty nejhorší tepla odjížděla k rodičům, protože se tam nedalo v domě vůbec fungovat. Byt koupili v tom roce 2020, a když se pak začala ta střecha opravovat, tak si najala uklízecí službu, protože ta okna měla takový nános, že oni to normálně jako by skalpelem sundávali, jinak to nebylo možné. Rovněž je obtěžovalo, že bude potřeba vyklidit celé parkoviště, protože tam vynášeli věci. Museli volat i kamarádům, aby jim pomohli dát pryč auto. Navíc manžel tehdy pracoval z domu. Navíc dítě mělo ještě astma a ten prach byl všude dokola. Byt kupovali právě proto, že měl být zrekonstruovaný, aby tohle nemusela řešit. Pokud jde o koupi toho bytu, tak nevěděli, že se to bude prodávat, neboť dostali k podpisu smlouvu o pronájmu na další rok a následně jim volal realitní makléř [jméno FO], zda může přijít na prohlídku bytu s případnými zájemci. Zapomněli je o tom informovat, že hodlají byt prodat, takže se s manželem rozhodli narychlo, že by ten byt koupili. Tehdy jim do bytu zatékalo, tak to řešili, že to buď dají do smlouvy nebo ať to vyřeší externí firma, a nakonec to bylo vyřešeno tou externí firmou. Žádali správce domu, aby je pustil na střechu, ale nebylo jim to umožněno. Dále žalobkyně d) uvedla, že se nejednalo o kompletní rekonstrukci. Opravu střechy slyšela, neboť se ozýval rámus. Zatékání se nejprve projevilo zavlháním v chodbě, bylo to v roce 2022. Kontaktovala SVJ a oznámila tyto problémy. Pokud se týká zatékání, tak od toho roku 2020 od poslední opravy až do roku 2022, tak nedocházelo k zatékání. Jinak v domě neprobíhala nějaká komunikace o tom, že někomu zatéká do bytu ze střechy.

46. Z výslechu žalobce e) [Jméno žalobce E] soud zjistil a vzal za prokázáno, že potvrdil, co uvedla jeho manželka, tedy žalobkyně d). Uvedl, že on se soustředí většinou na svoji práci a věci okolo bytu řešila manželka. A protože pracuje z domu, tak byla pro něj dost nepříjemná ta následná rekonstrukce, neboť mívá i mítinky z domu a docházelo k tomu, že mu vrtali nad hlavou a musel se přestěhovat z pokoje do pokoje, aby mohl nějak fungovat. Poměrně dost mu to vadilo s tím, že ještě tam zavlhalo. V době jejich nájmu tyto věci, týkající se zatékání, řešila manželka. Jinak jim tam zapékalo určitě 3 až 4krát, možná i víckrát to řešili to zatékání, což bylo v době jejich nájemního vztahu. Když pak řešili kupní smlouvu, tak to chtěli v té smlouvě vyřešit, případně to uvést do smlouvy, aby to bylo jasné. Nakonec to do smlouvy nedali, neboť se to vyřešilo předtím, než smlouvu podepsali. Pak byl následně zhruba dva roky klid, až pak začalo znovu zatékat. Byla tam pak nějaká firma na obhlídku, on měl informace zprostředkovaně přes manželku a dozvěděli se o tom, že střecha je v havarijním stavu a že je potřeba ji celou zrekonstruovat. On se soustředí na svoji práci a ty ostatní věci řeší manželka, takže on osobně nekomunikoval s nikým ohledně opravy střechy.

47. Z výslechu žalobce g) [tituly před jménem] [jméno FO] [tituly za jménem] soud zjistil a vzal za prokázáno, že on má bytovou jednotku č. [hodnota] v 1. patře a tento problém se zatékáním a opravou střechy se ho týká tak, že musí i za tu zrekonstruovanou střechu zaplatit, což když kupovali byt, ještě s bývalou manželkou a s třemi malými dětmi, tak právě nechtěli tohle řešit, a proto chtěli koupit zrekonstruovaný byt, zrekonstruovaný panelák nebo i byt a domnívali se, že kupovali zrekonstruovaný byt ve zrekonstruované budově, neboť to bylo tak prezentováno. Co se týká jejich bytu, tak problémy se neprojevily, ale dotklo se jich to finančně tou rekonstrukcí střechy a dále se jich to dotklo po stránce prašnosti a hlučnosti, a protože neměli hotovost, tak si to vzali na splátky, tu opravu. Když ten byt kupovali, tak byl prezentován jako panelák po rekonstrukci a rovněž i byt po rekonstrukci. Souhlasili s tím, že by tam měla probíhat nástavba a měli to i ve smlouvě uvedeno, že pokud nebudou mít nic proti té nástavbě a nebudou vznášet námitky ve stavebním řízení, že dostanou slevu asi 200 000 Kč. Měla tam probíhat nástavba. Jinak on pak uvítal, že to bylo zamítnuto v tom stavebním řízení, že nebude ta nástavba probíhat, protože nechtěl, aby tam byl prach a hluk, případně auta a náklaďáky a dělníci, neboť tam měl malé děti, tak byl rád, jak to dopadlo. Co se týká střechy, tak předpokládal, že by tam měla být nějaká nástavba, takže i když tam měla být nějaká nástavba, tak střecha měla být funkční čili nemělo tam zatékat. Jinak žalobce g) uvedl, že v tom inzerátu bylo prezentováno, že bytový dům měl být po rekonstrukci a nenapadlo ho, že by tam po té rekonstrukci se mělo ještě něco rekonstruovat. To, že dům byl po rekonstrukci, bylo vidět jak při prohlídce bytu, tak při prohlídce toho paneláku. Byl zateplený, opravený, byla opravena fasáda, nové balkony, byt byl také nový jen si musel dodělat na vlastní náklady kuchyňskou linku. Na prohlídku střechy při prohlídce nešli, byli se podívat ve sklepě, v kočárkárně. Pokud by měli informace, že by nebylo v té budově něco v pořádku, tak by ten byt nekoupili. O tom zatékání se dozvěděl na jaře na schůzi SVJ v roce 2022. Rovněž se dozvěděl, o jaký rozsah půjde a co to bude pro ně znamenat.

48. Z výslechu žalobce i) [jméno FO] soud zjistil a vzal za prokázáno, že vlastní bytovou jednotku pod střechou. V tom bytě bydlí nájemce, následně se tam bude stěhovat jeho dcera. V bytě tedy bydlí nájemce pan [jméno FO], který tam bydlel se svou rodinou, tedy manželkou a postiženou dcerou. A dostal od nich i prvopočáteční informace, přičemž tento byt koupil v rámci dobré vůle, že to je rekonstruovaný dům a rekonstruovaný byt, tak jak znělo v inzerci. Na byt si vzal úvěr, zadlužil se, aby zajistil dceru. Jeho nájemce [jméno FO] mu sdělil, jestli ví, že do bytu občas zateče, tak takhle to zjistil. Objevovaly se fleky v koupelně, v kuchyni i v obýváku, ale nebylo to nic dramatického, jako třeba u sousedů. O zatékání se dozvěděl na začátku roku 2021. Komunikoval se svým nájemníkem. Když přišel do bytu dvakrát, třikrát za rok, tak mu to jeho nájemník ukazoval. On byl pečlivý, takže si to sám vymaloval, opravil. Dělal mrtvého brouka, neboť byl rád, že jeho nájemník tam je a že platí nájem. Až v roce 2022, když se stala paní [jméno FO] předsedkyní, tak to s ní řešil, jestli je ten problém i u ostatních bytů či není. A ona mu potvrdila, že tohle se bude řešit a řešilo se to tak, že na té schůzi někdy v roce 2022, v květnu přišla informace, že střecha je v havarijní stavu, což si myslel. V tom roce 2022 už bylo řešeno i to, co bude následovat, to znamená úvěr SVJ, další peníze, další půjčka pro něj a další splátka, další poplatky. Řešil to také půjčkou, protože zaráz nějakých okolo 70 000 Kč nemá, takže to řeší měsíční splátkou. Když kupoval byt, tak hodlal koupit byt, který je zkonstruovaný a v rekonstruovaném domě, aby do něj nemusel investovat, vzhledem k tomu úvěru, který si na to s manželkou vzal. On ten byt koupil i s nájemníkem. Jinak svědek potvrdil, že ty materiály od [Anonymizováno] dostal od realitního makléře, pana [jméno FO] v den prohlídky, přičemž nebyl od realitního makléře na nic upozorněn, naopak mu bylo sdíleno, že vše spraveno a že proběhla kompletní rekonstrukce domu, proto do této investice šel. Komunikoval s panem [jméno FO] a s panem [jméno FO]. Navíc měl svou finanční poradkyni, paní [jméno FO], která kontaktovala pana [jméno FO]. Pokud jde o dopad týkající se vady střechy, tak u něj se jednalo o dopad finanční. Ten bytový dům má jiné vady, například okna, odpad v rámci domu, svody vody, kdy dole byly vytopené sklepy, že vyhrkla voda, jsou špatně udělané odvody vody. Dále pozemek na parkovací místa, které byly v inzerátu zmiňovány, tak slibovaný odkup za 100 000 Kč parkovacího místa, tak to má soukromý vlastník, neboť to bylo za jejich zády prodáno žalovanou a nyní se to prodává za 500 000 až 600 000 Kč jedno parkovací místo. Tím se cítí poškozen. Na střechu se dívat nebyl.

49. Z výslechu žalobce c) [tituly před jménem] [jméno FO] [tituly za jménem]. soud zjistil a vzal za prokázáno, že bydlí v bytě číslo [hodnota] pod střechou. Se svou ženou jsou první majitelé tohoto bytu, předtím tam byli nájemci. V roce 2020 našli inzerci na internetu, kontaktovali realitního makléře [jméno FO] a šli se podívat do nemovitosti, ale ale šli se podívat na ukázkový byt 4+1. Ten byl vybydlený, nově zrekonstruovaný a dostali tam veškeré informace, že se jedná prakticky o nově zrekonstruovaný byt a vlastně zrekonstruované budovy po kompletní rekonstrukci, což se jim líbilo. Měli s manželkou jedno malé dítě a čekali druhé dítě. Tak potřebovali něco, do čeho nebudou muset dlouho investovat a mohou se rovnou zabydlet, takže se jim to líbilo s tím, že chtěli ten byt v tom čtvrtém patře ještě vidět, ale tam bohužel byli nájemci, takže v ten den byt vidět nemohli, neuskutečnilo se to a uskutečnilo se to pak až na krátkou chvíli později. Krátký okamžik se bavili i s těmi nájemci, ale moc nespolupracovali. Když se nastěhovali, byl byt v pořádku, byt byl vymalovaný. Vady se začaly projevovat v roce 2022. Seděl v obýváku a najednou začalo téct v předsíň ze střechy, takže pak část své noci kýbloval a vyléval vodu, což trvalo několik měsíců, než došlo k té hlavní rekonstrukci. Byli tam od roku 2020. A nevzpomíná si, že by tam probíhaly nějaké stavební práce na střeše, ale tráví víc času v práci než v bytě. Manželka byla v té době na mateřské a odjížděla k rodičům na chatu nebo dům, aby trávila čas rodinou, když nebyl doma. Kontaktoval potom SVJ, konkrétně předsedkyni SVJ paní [jméno FO], že mu teče do bytu a pak se uskutečnila schůze SVJ. Při každé bouřce musel být doma, anebo musel někomu dávat klíče, aby za něj hlídal byt, protože měl v tom místě, kde teklo, daný kýbl a klíče měl soused. Když byl pryč, tak to museli vylévat a kontrolovat jiní, zvlášť, když byly bouřky tak zateklo. Pokud jde o obtíže, které mu zatékání způsobilo, tak jednak musel prosit sousedy, aby za něj vylévali vodu, případně musel z práce odjet, anebo musel podřídit svůj den tomu vylévání, a to bylo problematické. Navíc byl zdravotník, a to v době, kdy byl Covid, tak to bylo horší. Když byt kupovali, tak komunikoval nejprve s panem [jméno FO] a šli na prohlídku, kde jim byl představen byt vzorový a potom komunikovali s panem [jméno FO] v rámci smlouvy a podepisovali smlouvu. Ještě měli zájem i o nebytové prostory někde dole, takže měli prohlídku i nebytového prostoru, ale to se pak neuskutečnilo, protože chtěli pouze třeba jednu místnost a oni prodávali celky a na to neměli finanční prostředky. Řešili i parkovací stání, k čemuž rovněž pak nedošlo. Pokud jde o složky, které existovaly k této nemovitosti, tak je také dostali. Složky poznal, domnívá se, že je má doma. V současné době mají problém se zatékáním do oken v ložnici, kde se musí pravidelně čistit odtokový kanálek a musí se každý rok prakticky pozvat nějaká revize na dotažení těch oken. Podle zprávy revizního technika okna nebyla dobře ukotvená. Pokud jde o vady, které se vyskytly, tak si pamatuje ty z roku 2022. Pokud jde o prohlídku nemovitosti, tak střechu tehdy neprohlíželi. Realitní makléř [jméno FO] jim sdělil, že dům je po kompletní rekonstrukci. Inzerát našli na Srealitách. Text byl velmi podobný tomu, co mu bylo předloženo. Ohledně kupní smlouvy komunikovali s panem [jméno FO].

50. Z výslechu žalobce a) [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil a vzal za prokázáno, že má jednotku číslo [hodnota] ve 2. patře. Pokud jde o ohledně koupě bytu v roce 2020, tak uvedl, že měli tehdy jedno dítě, čekali druhé a bydleli ve 2+1 v centru a chtěli něco trošičku blíž jejich budoucí centrále, což našli. Chtěli právě něco, co bude nové, na co nemusí 10 let takzvaně hrábnout. Realita potom byla jinde. Inzerované bylo, že to bylo kompletně po rekonstrukci, byt i dům. Domníval se, že to bude přesně to, co chce. Lokalita se jim líbila, byla tam škola, školka, nic tam nechybělo. Neměl důvod pochybovat o tom, že tam bude nějaký problém. Sousedi z horních pater jim řekli, že jim začalo téct do vstupní místnosti, někdy v roce 2022. Mysleli si, že se jedná o nějaký lokální problém, že je to něco, co se v nově zrekonstruovaném baráku nemůže stát. Říká se, že tam bylo něco zapomenutého, něco prostě špatně v jednom místě a moc tomu nepřikládali váhu, dokud nebyla schůze SVJ, která řekla, že tam udělali nějaké sondáže a ta firma pak zjistila, že střecha je v podstatě v dost šíleném stavu a bude vyžadována kompletní rekonstrukce celé střechy, jinak budou problémy horší a horší. Jednalo se o rok 2022. To byla ta schůze. Ale vlastně problém, když se to zatékání stalo, tak to bylo na jaře tohoto roku. Netušil, že to bude stát v podstatě milion na celý dům a že se bude kompletně rekonstruovat celá střecha. To by ho ani ve snu nenapadlo. Rozhodli se hradit hotově tuto opravu. Měli nashromážděné peníze, i když na jiný účel, ale zaplatili, tedy hotově. Zaplatili 70 až 80 000 Kč, tak nějak to vycházelo - ta částka, neboť má ten větší byt, tedy připadl na ně větší podíl. Pokud jde o inzerovanou nemovitost, ke které existovala složka, tak tuto složku i její obsah žalobce [jméno FO] poznal. Měli ji také k dispozici. Líbily se mu v ní dvě věci, že se jedná o kompletně rekonstruované bydlení a parkovací stání, k čemuž pak následně nedošlo. Při koupi jednal s panem [jméno FO]. Viděli vzorový byt bez nájemníků, bez ničeho. Měli zájem o jiný byt ve stejném patře. Říkal si před podpisem smlouvy, že uvidí ještě ten konkrétní byt, který budou kupovat. Viděli, pak si prošli ten svůj byt, tu jejich jednotku číslo osm, kde teda byli ještě nájemníci. S těmi na chvilku se také bavil a ti říkali, že o žádných problémech neví. Tím, že byli nájemníci, tak to zřejmě neřešili. Až první zimu zjistil, že dveře na balkonu jsou takovým malým lukem, kterým protahuje chlad a začala se tvořit plíseň, kterou likvidoval a sanoval. Ještě jim začalo po bouřce zatékat skrz okna dovnitř. Tady se domníval, že dům je kompletně zrekonstruovaný, předělaný a předpokládal, že to bylo včetně střechy. Vůbec ho nenapadlo, že se to může udělat takovým způsobem, takovou jakostí, jako to udělala žalovaná. Zřejmě chtěli dělat tu nástavbu, tak si ji nechávali v nějakém stavu, aby to nějak bylo a potom udělali nějaké základní práce, které byly potřeba, ale v okamžiku, když stavební řízení bylo zamítnuto, tak zhrzeně nebo prostě nějak naštvaně to zasanovali, aby tam prostě nebylo vidět. Odešli od toho v půlce rozdělané práce, což už ale odhaduje a předpokládá, a to podle těch následků, si to myslí, že to je jediná možnost, jak k tomu mohlo dojít. Před koupí bytu a předáním proběhlo jednání s právníkem [jméno FO], což byl také boj, neboť oni měli profesionálního finančního poradce a ten komunikoval s panem [jméno FO]. Bylo tam spousta drobností, které v podstatě nechápali a nechápe strana prodávající, že se musí splnit, aby nějaký proces nabytí hypotéky proběhl. Začal pochybovat o profesionálnosti žalované, protože předpokládal, že tohle nejsou první byty, které prodávají. Čekal, že budou mít v pořádku kompletní proces, přičemž jeho finanční poradce jim sděloval, jak to mají udělat, aby jim to katastr nezamítl. Jinak pan [jméno FO] byl minimálně na dvou schůzích, na kterých se účastnil i on a byl i předsedou SVJ. Viděl na něm, že on tuhle práci dělat nechce a že byl někým donucen a že to dělal jen tak, co bylo minimálně nutné. Jinak žalobce a) uvedl, že kromě těch financí, které měli nachystané na jiné, a to konkrétně na větší výlet, který se neuskutečnil, museli to odsunout na jindy, za delší dobu, tak tím, že pracuje hodně času na home office a že vlastně kolem domu se pohyboval jeřáb a měli kolem domu lešení a pohybující se nějací lidi na lešení, dále měli k tomu děti, které byly zvyklé hrát si kolem baráku, tak to tam tehdy nešlo. Bylo tam spousta složeného hraburdí, bylo to nepříjemné z tohoto pohledu. V létě si nemohl člověk večer vyvětrat, protože kdokoliv, kdo by šel kolem, může vylézt nahoru a navštívit je. Bylo to pro ně docela nepříjemné, byl velký diskomfort. Pokud jde o společné části budovy v rámci prohlídky, tak se byli dívat na sklep, na kolárnu. Střecha ho nenapadla kontrolovat. Nikdy při nákupu nebyl kontrolovat střechu. Navíc dům byl prezentovaný, že je po kompletní rekonstrukci. Jinak, co se týká ostatních spoluvlastníků, tak některým už uplynula doba, kdy mohli mít nárok požadovat tu slevu z kupní ceny. Některým lidem se ani žádná vada nedonesla. Nebo tam neměli žádnou vodu.

51. Ze složky žalované, kterou předávala zájemcům o koupi jednotlivých bytů, kterou předložil u jednání žalobce [Jméno žalobce H] (dva inzeráty na byty 3+1 a 4+1 [adresa] m2 a dále 4+1 a 3+1 [adresa] m2, včetně prohlášení vlastníka budovy + náklady na zálohy na služby a platby do SVJ) soud zjistil a vzal za prokázáno, že že žalovaná inzerovala byty 4+1 a 3+1 v Brně Chrlicích. Jednalo se o stejnou listinu, jakou soud provedl k důkazu a nazval ji Inzerát na prodej bytových jednotek, kde byl rovněž odkaz na stránku [Anonymizováno], viz. odst. 12 odůvodnění rozsudku. Dále z této složky soud zjistil a vzal za prokázáno, že existovaly dva tyto skoro totožné inzeráty, kde v jednom případě je uvedeno užitná plocha 91 m a v druhém 74 m. Pod inzerátem je jedna stejná fotografie a dále dvě rozdílné z interiéru bytových jednotek. Současně v této složce byla příloha k prohlášení vlastníka budovy [adresa], [adresa], a to půdorysná schémata podle jednotlivých podlaží bytového domu. Dále bylo k dispozici u čísel konkrétních jednotek uvedeno, jaká je splátka úvěru SVJ, kolik činí fond oprav, výše záloh na společnou elektřinu, úklid domů, dále zálohy na vodu, topení, měření tepla, servis a údržba výtahu, pojištění nemovitosti, správa nemovitosti a které byty mají dokdy uzavřenou nájemní smlouvu a který byt je volný.

52. Dále byla k důkazů provedena nahlédnutím fotodokumentace číslo 1 až 4 – duben 2015, foto před opravou, ze kterého soud zjistil a vzal za prokázán stav střechy, kde byly patrné poruchy střešního pláště na základě těchto fotografií a následně i fotografie - fotodokumentace č. 5 až 9 ze dne 21.7.2015 (foto po vichřici), kde již bylo patrné značné poškození střešního pláště.

53. Z dodacího listu č. [Anonymizováno] ze dne [datum] soud zjistil a vzal za prokázáno, že odběratelem byla společnost [právnická osoba] jakožto odběratel od společnosti [právnická osoba]. odebral plnění ve formě opravy střešního pláště bytového domu [adresa] a bylo zde uvedeno, co konkrétně bylo demontováno a co konkrétně bylo opraveno, respektive dodáno pro opravu. Datum dodání bylo [datum]. Dle tohoto dodacího listu mělo být demontováno stávající oplechování atiky, dále demontována, poškozena hydroizolace PVC, dále ochranná geotextilie byla dodána, dále hydroizolace fólie v dodacím listu konkrétně specifikovaná, a sice dva různé druhy, dále kotvící hmoždina 540 kusů, okapní plech, upevňovací lišta rohová a lišta upevňovací koutová.

54. Z daňového dokladu faktura č. [Anonymizováno] ze dne [datum] splatná [datum] znějící na částku [částka] za provedení opravy havárie střešního pláště po vichřici na BD [adresa] – odběratel [právnická osoba], přičemž dodavatel je [právnická osoba]. soud zjistil a vzal za prokázáno, že byla vyfakturována za opravu střechy dne [datum] částka ve výši [částka] odběrateli [právnická osoba]

55. Z dodacího listu č. [hodnota] ze dne [datum] příjemce [právnická osoba], přičemž dodavatel je [jméno FO] soud zjistil a vzal za prokázáno, že byla dodána fólie hydroizolační Fatra fol 810, která byla vyfakturována fakturou ze dne [datum], splatná [datum] na částku [částka] za fólie hydroizolační.

56. Z faktury č. [hodnota] ze den [datum] splatná [datum] odběratelem [právnická osoba], přičemž dodavatel byl [jméno FO] soud zjistil a vzal za prokázáno, že bylo mimo jiné provedeno zalepení střešních šachet [adresa] za částku [částka].

57. Soud zamítl důkaz odkazem na webové stránky [Anonymizováno] z důvodu hospodárnosti řízení, neboť by to nepřineslo žádné podstatné zjištění, a to s ohledem na již provedené dokazování.

58. Ze stanov SVJ, které jsou součástí prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám a sice str. 7 čl. 7 stanovy společenství vlastníků, konkrétně čl. III soud zjistil a vzal za prokázáno, že v čl. 3 jsou uvedena pravidla pro správu domu a pozemku a že činnost společenství vlastníků spočívá v zajišťování správy bytového domu, který se nachází na poštovní adrese [adresa] a že správa domu zahrnuje vše, co náleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Je zde uvedeno, že správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a provádění změn společných částí domu, nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům. Dále je rozepsáno, co se rozumí činnostmi společenství týkajícími se správy domu a pozemku, a to demonstrativní výčet těchto činností, a sice přes provoz domu a pozemku, údržbu, opravy, stavební úpravy, revize opravy, prohlídky a čištění komínu, uplatnění práva vstupu do bytu, pokud vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, administrativní činnosti, dále zajišťování veškeré správní administrativní, operativně technické činnosti (různé dokumentace), stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemků a stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání, dále vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek, uplatňování a vymáhání plnění povinnosti vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, zřízení účtu u banky, hospodaření s finančními prostředky, další činnosti spojené s provozováním společných částí, výkon činnosti vztahující se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek, vedení seznamu členů společenství a pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněná sjednávat smlouvy týkající se zajištění činnosti spojených se správou domu a pozemku, zajištění dodávek služeb, pojištění domu, nájmu společný částí domů, zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním, společný částí [právnická osoba] užíváním jednotek. Dále uzavírání smluv je osoba odpovědná za správu domu a pozemku dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany.

59. Ze zprávy z Českého hydrometeorologického ústavu – územní srážky v roce 2020 ve srovnání s dlouhodobým průměrem za období 1981–2010, dále v roce 2021 a v roce 2022 soud zjistil a vzal za prokázáno, kolik činily roční srážky v tomto období, a to ve srovnání s předchozím obdobím, kdy byly rovněž uvedeny v posledním sloupci průměrné roční srážky, což však v porovnání s ostatními kraji, které byly rovněž sledovány, nebylo výjimečné, a to i s porovnáním s ostatními kraji, že by tento úhrn srážek měl mít vliv na zatékání do bytového domu.

60. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil a vzal za prokázáno, že je zaměstnán u společnosti [právnická osoba], jako technik, rozpočtář, přípravář, který uvedl, že jako zástupce společnosti byl kontaktován někdy v roce 2022, asi na jaře, že mají na střeše nějaké problémy, že zatéká do střešního pláště. Zatéká do některých bytů pod úrovní střešního pláště s tím, že na tuto výzvu reagoval, přijel na místo samé. Provedla se tam obhlídka toho střešního pláště, ten střešní plášť se prošel, zaměřil ho, poznamenal si vady, co tam byly na střešním plášti a po prohlídce toho střešního pláště se bavili asi s paní [jméno FO], nebyl si jistý, která ho kontaktovala, tak se ho dotázala, jak to tam vypadá. Taky sdílel, jakým způsobem je střešní plášť provedený, co tam je za vady a nedostatky. Bavili se o návrhu řešení. Nějaký návrh řešení proběhl, byla na to vypracovaná cenová nabídka. Ona byla zřejmě zástupkyně SVJ, tak potřebovala nějakou zprávu pro zbytek těch lidí, aby to mohla předat, jak to na té střeše vypadá. Sepsal nějaký posudek stávajícího stavu nebo nějakou technickou zprávu stávajícího stavu střešního pláště s fotkami, co tam provedl nebo vyfotil a rovněž navrhl řešení, které by se mohlo zvolit. Na střeše byl sám, možná s paní [jméno FO], ale už si to nepamatuje. Prošel si to, nasondoval si to a zjistil, jaká je skladba pod stávající hydroizolací. Provedl tam sondu, měření a obhlídku. Z jeho hlediska jako odborníka ta střecha nebyla udělaná kvalitně, byly tam chyby v provedení detailů, chyby v napojení hydroizolace, chyby ve spojení samotných hydroizolačních pásů, byly tam nějaké studené spoje nebo nedovarky, byly špatně opracované prostupy střešním pláštěm, byly zachované stávající střešní výlezy, což bylo špatně, protože hydroizolace dotažená k těm výlezům nebyla udělána tak, jak by měla být. Byly tam nějaké netěsnosti, všechno bylo založené na tmelu, který už byl vypraskaný. Výlezy jako takové se už částečně rozpadaly. Byla tam nějaká vosí hnízda. Otvírání toho výlezu jako takového bylo velmi nepohodlné. Pro někoho alergického by to mohlo být i třeba nebezpečné. Hlavně tam byly netěsnosti vzduchové, takže tím střešním výlezem unikal teplý vzduch z bytového domu ven. Byl tam stožár anténní, byly tam nějaké betonové podpory, ta hydroizolace tam taky nebyla ukončena správně tak, jak by měla být. Problémů tam bylo vícero, kudy mohly unikat srážkové vody, do toho objektu. Svědek provedl měření stávající tloušťky tepelné izolace, provádělo se kontrolní měření, možná se tam dělala i sonda, ale to už si nevzpomínal, protože těch objektů, které za rok zrealizují, je spousta. Většinou si dělají i vlastní sondu, aby věděli, jaká je tam skladba toho střešního pláště. Vady, které na střeše byly, tak se to týká opracování prostupů, ať už to byly nějaké odvětrávací komínky nebo ten střešní výlez. Z hlediska jeho to bylo provedeno neodborně. To samé platí i pro napojení vodorovné hydroizolace na svislou izolaci, protože v návětrných místech té střechy, to znamená rohové a krovové oblasti, ta fólie byla zvlněna, nebyla tam dostatečně přikotvena, tudíž docházelo k pohybu té hydroizolace jako takové. Pak, co se týkalo třeba stožáru, tak to bylo zakončeno nějak tak, jak to zakončeno být nemělo, něco na bázi tmelu, nebylo to děláno systémově tak, jak doporučuje nějaký konstrukční předpis, ať už od společnosti Fatra nebo Dek a podobně. Listinné podklady k dispozici neměl, vycházel z vlastního měření a z vlastní fotodokumentace. On byl kontaktován s tím, že tam prostě zatéká do střešního pláště, ale nevědělo se, z jakého důvodu tam zatékalo nebo tam vnikala ta srážková voda. A z jeho iniciativy vzešlo, že se na tu střechu šel podívat a zjistil, co může být za problémy a nějakým způsobem potom podal výsledek té osobní prohlídky a toho měření, co tam vlastně může být za problém. Svědek [jméno FO] dále uvedl, že na té střeše strávil zhruba hodinu, hodinu a půl až dvě hodiny a pak zpracoval zprávu, a to nejpozději do měsíce. Zpráva se dělala zadarmo s tím, že to bylo na základě ústní dohody a byla zpracována proto, aby se to nemuselo přetlumočovat dalším lidem v rámci toho bytového objektu, tak se to sepsalo na papír, že se to třeba vyvěsí na nějaké nástěnce, kde bude uvedeno ten důvod zatékání. Následně byla vyhotovena cenová nabídka na nějakou revitalizaci střešního pláště a opravy těch defektů a pak zřejmě byla nějaká schůze, kde došlo k odsouhlasení cenové nabídky a následně pak proběhla revitalizace střešního pláště. Když zpracovával zprávu, tak nevěděl, zda jsou jediná firma, nebo jestli těch firem bylo přizváno více. Cenovou nabídku zpracoval pak proto, že když se zjistí, jaké jsou tam problémy, tak se každý ptá na cenu, co by stála ta oprava a jak by měla ta oprava být provedena. Svědek provedl pouze tu technickou přípravu, udělal cenovou nabídku a následnou realizaci si pak přebírá kolega z výroby. Svědek dále uvedl, že dosáhl bakalářského titulu na Fakultě stavební v Brně, obor měl ekonomický. Pokud jde o stav střechy, tak tam na několika místech ve větším množství stála voda, potom se doplňovalo spádování, tedy polystyrenové spádové klíny, dávala se tam pod polystyrenové klíny separační textilie, aby nebyly polystyrenové spádové díly v kontaktu se stávající PVC fólií a dávala se tam separační textilie nad klíny, nová PVC fólie, dávaly se nové výlezy, nové oplechování atiky, lišty jako poplastované plechy v rámci návaznosti vodorovné a svislé hydroizolace, opracovávaly se betonové fundamenty od té antény a dávaly se nové okapnice a skladba se potom přitěžovala betonovými dlaždicemi kvůli sání větru. Zateplení tam bylo, tak se doplňovaly jenom ty spádové klíny pro navýšení spáru střešního pláště tak, aby se zvýšil odvod srážkových vod ze střechy. Cenu za opravu střechy si svědek již nepamatoval. Odhadl zhruba, že cena činila milion bez DPH. Nejnákladnější položkou byla zřejmě hydroizolace povlakové krytiny. Pokud se jednalo o vady, tak některé vady byly na první pohled viditelné, některé vady tam našel, že použil zkušební jehlu a procházel si spoj těch fólií a hledal většinou nějaké defekty, třeba ve svarech nebo v napojení té vodorovné a svislé hydroizolace. Dále svědek uvedl, že i amatér, který by působil v tomhle oboru například tři měsíce, tak by viděl i dle fotek, jak je prostup opracovaný a jak by měl vypadat svár fólie. Potom i amatér, by tohle dokázal posoudit. Svědek vysvětlil, že pokud má spoj fólie a má tam nedovarek v řádu centimetrů, tak to nejsou nějaké kapilární spoje. Pak vidí, že to zřejmě fungovat nemůže. Dále svědek uvedl, že lze jen těžko zjistit, kdy přestanou fungovat ty spoje, neboť vad může vzniknout povícero, ať už je to špatně nastavená teplota na svařovacím přístroji a vznikne takzvaně studený svár, i když se to tváří jako svařené, ale svařené to být nemusí. Pak tam může být nějaká nečistota, může to být zanesené prachem a ten svářeč, když svařuje, tak mu to připadá, že ta fólie se homogenně svařila, ale dojde jenom k nějakému částečnému svaření – prolepení – té fólie a pak se ten svar rozjede. Důležitá je i šířka toho svaru, který měl být minimálně 20 mm, pak je otázkou už na odbornosti toho pracovníka, který svařuje, zda ten svar má opravdu takovou šířku, jakou by měl mít, nebo jestli to projede rychle a nějak se to povaří a ten svar se potom v působení nějakých dilatačních pohybů rozlepí. Co se týká spojů, tak člověk, který neví, co má hledat, tak nedostatky ve spoji bude hledat sám těžko. Je potřeba si k tomu vzít nějakou tu zkušební jehlu a projet si to zkušební jehlou. Podle názoru svědka ty vady nebyly typu, že by vznikly působením času, ale byly to vady, které vznikly neodborným opracováním. A svědek se domnívá, že neodborné opracování vzniklo již při realizaci té střechy a že to muselo být hned vidět. U těch spojů, to hned vidět být nemuselo, neboť nějakou dobu se takový spoj tvářit, jako že se pak jednalo o ten studený spoj, tedy, že nějakou dobu bude fungovat, ale pak se může stát v létě, když je střecha rozpálená a dojde nějaký déšť nebo naopak v zimě, kdy je střecha studená a zasvítí slunce, dojde k dilatačnímu pohybu té fólie, ty spoje musí přenášet nějakou sílu těchto pohybů a ten spoj, pokud není homogenně svařený na šířku, na kterou má být, tak tyhle síly nepřenáší a pak může povolit. Co se týká prostupu, když se vezme konstrukční předpis, například zmiňované Fatry nebo jiného z výrobců hydroizolačních systémů, tak ti výrobci mají nějaký svůj systém opracování prostupů, jak by ten prostup měl být opracovaný, jaké by měly být použité materiály, ať už jsou to systémové manžety, nerezové stahovací pásky a podobně, a tohle na té střeše nebylo. Pokud jde o typ hydroizolační PVC fólie, tak svědek uvedl, že lze těžko odhadovat stáří té fólie, neboť nešlo určit, co to bylo za výrobce, nebyl tam vidět nápis toho výrobce. Obecně lze uvést, že u některých výrobců to lze poznat v pohodě, pokud má ta fólie pět let nebo 10 let, u některých méně kvalitních výrobců fólie vypadá po třech či pěti letech tak jako kvalitní fólie po 15 letech. Ta fólie nebyla starší jak 10 let, protože když zkoušeli přivařovat k té fólii, tak po očištění tetrahydrofuranem se na tu fólii šlo nějakým způsobem ještě navařit, což u fólií, které jsou starší 10, 12, 15 let, bývá problém, protože ta horní vrstva bývá z takové míry zoxidovaná, že už potom přivařit se na horní povrch té fólie je v podstatě nereálné. Svědek dovysvětlil, že fólie jako hydroizolační pás, tak zatím plnila svoji funkci, jak měla. Problém byl v napojení fólie, to znamená sváry té fólie a napojení na svislé konstrukce a napojení na okolní konstrukce. Svědek uvedl, že oni použili novou fólii, nemohli použít původní fólii, neboť oni řešili navýšení spádu střechy toho střešního pláště. A pokud se tam potřebovaly dát kvůli tomu celoplošné polystyrenové klíny, tak aby byla zvýšená rychlost odtoku srážkových vod ze střešního pláště, tak nešlo pouze popřevařovat spoje fólie jako takové, ale musela se ta hydroizolace provést celoplošně. Podle názoru svědka největší problém té samotné střechy byl problém v provedení samotné hydroizolační vrstvy, a to vzhledem k tomu napojení.

61. Z výslechu svědka [tituly před jménem] [jméno FO] [tituly za jménem] soud zjistil a vzal za prokázáno, že je zaměstnán u dceřiné společnosti žalované [právnická osoba] jako ředitel stavební divize od roku 2012 a prokurista žalované od 31. 12. 2019. K věci uvedl, že když pracoval ve firmě [právnická osoba], tak zastřešoval jako hlavní stavbyvedoucí rekonstrukci bytového domu. Co se týká nemovitosti v [adresa], tak tam fungoval jako hlavní stavbyvedoucí, pak tam mívají další stavbyvedoucí, respektive stavební mistry dílčí, kteří ne všichni mají autorizační razítko, takže tam figuruje on jako hlavní stavbyvedoucí, respektive stavbyvedoucí a ti ostatní jen jako stavební mistři. Na té stavbě byl, je to tak 10 let a byl tam v době, kdy to nabyli, že tam měl i nějaké fotky z dubna roku 2015, kdy procházeli celou tou stavbou a byli i na střeše. Pak se naplánovala ta stavba, ta se řešila 2015, jak měli stavební povolení a pak se začal budovat nebo rekonstruovat celý ten objekt toho vchodového paneláku 2017. Svědek uvedl, že rekonstrukce probíhala v letech 2015 až 2016 až 2017 a pak se to pak nějak dokončovalo. Většinou tam trávil čas jednou až dvakrát denně na prohlídkách. Pak dělal nějakou přípravu v kanceláři. Dále poptávky, tendrování materiálu, hovořil s projektanty, byl i u tvorby studie, kde, již byl zainteresován až do nějaké kolaudace. Stavební deník vedl on po stavební mistr, což byl [jméno FO]. Stavbu si dozoroval. Když procházeli tou stavbou, tak střecha byla již opravena. Díval se na nějaké brněnské stránky, kde si porovnával ty starší fotografie, neboť tím prodávající tvrdil, že střecha je opravená PVC fólií, což je relativně moderní technologie a ta střecha má životnost zhruba 25–35 let. Na těch internetových stránkách dohledal, že ta fólie byla měněna na přelomu roku 2009 až 2010, což je fakt, že se tím asi zabývali. Podklady měl majitel a má to asi realitní kancelář, která tu stavbu zprostředkovala a nakupovala. Neví, co tam prodávající říkal, ale podle satelitních snímků střešního pláště byla střecha zastřešena novou fólií. Když vstoupili, tak střecha vykazovala nějaké známky ne opotřebení, ale spíš špinavosti, což opravdu za 2 až 3 roky je krásná fólie, prostě černá – škaredá, po tom ohledání zjistili, že té fólii nic není, že pod ní je tepelná izolace, tak naznali, že nemá smysl ji vůbec změnit, že ta střecha je stará pár let a že je v pořádku. Pokud se díval na ty fotky, tak se domnívá, že při vichřici došlo odhrnutí jedné části rohu té PVC fólie, tak jednoho jejich dodavatele požádali a bylo to i zdokumentováno fakturou, že ho požádali o opravu, který to dal zpátky na původní pozici a od té doby se tam nic nestalo. Měnili i nějaké vpusti v roce 2016, z té fóliové střechy do těch svodů dešťové kanalizace to také dohledali. Jinak zásadní tam nějaké opravy nebyly. Pár metrů čtverečních fólie se možná zatavovaly kolem starých antén. Nemělo to smysl opravovat, neboť ta střecha byla pět let stará nebo šest let a možná vydrží i dalších 20 let, tak tu střechu měnit nechtěli, byla i zateplená. Mocnost zateplení nezkoumali. Určitě to dělala nějaká specializovaná firma. Dům se měl provozovat jako nájemní, tak i z toho důvodu naznali, že nemá smysl střechu opravovat. Svědek potvrdil, že tam byla plánovaná nástavba, která se však nakonec neuskutečnila. Svědek sdělil, že tam byly nějaké problémy i s výškou budovy nebo se zastavěnou plochou proti výšce budovy, prostě problémy s nějakým koeficientem, který tam zřejmě nevycházel, tak se od stavby nástavby nakonec upustilo a byty se začaly poslední dobu rozprodávat. V tu dobu, když se rozhodlo o tom, že se má střecha zachovat, tak ještě nebyly plány o nástavbě. Rozhodně to nebrali jako dočasnou střechu, ačkoliv ta střecha na první pohled vypadala, že je tam léta letoucí, ale opravdu jestli tam byla pět let, co se týče té kvality toho provedení té krytiny, tak byla v pořádku. Mohla vydržet 20 až 30 let bez problémů. Zatékání si svědek vysvětluje tak, že to bylo způsobeno u vpusti, tam byl problém s údržbou, neboť jak se o tu střechu nikdo nestaral, tak vpusť se zanese a ono je to spádované do toho potrubí, tak tam může vzniknout to, že v tom potrubí, které se dole zanese, tak začne voda vyvěrat přes nějaký spoj, který třeba není úplně těsný, protože to bylo vzhledem k původním plánům odkanalizované interiérem budovy. Nedala se měnit celá kanalizace dolů, protože při deštích by prostě teklo do celé té stavby, tak konstatovali, že střecha i ten samotný prostup směrem dolů tou kanalizací je těsný. Je fakt, že když se ta kanalizace zanese, tak ta voda si tu cestu někde najde. Byly tam i po tom, co to provozovali, nebo žalovaná to provozovala dlouho jako nájemní byty a byly tam nejdřív dvakrát na nějaké opravy nebo úpravy a od té doby vlastně ta střecha nevykazovala žádný problém. Vždycky se to dalo řešit, kdyby došlo na lámání chleba, vždycky se dalo vyřešit nějakou úpravou než kompletní výměnou střechy. Dále svědek uvedl, že pokud se vymetají vstupní otvory, protože ta plochá střecha má jeden, to je fakt, že tím, že je spádovaná doprostřed budovy a je odvodňována středem budovy, tak je potřeba čistit ty vpusti. I kdyby nezatékalo, tak tím, že ta voda nastoupá v rámci celé plochy střechy, protože je zabráněna těmi atikami, tak může dojít i k nějakým statickým problémům, řekněme, i ke zřícení konstrukce tím, že se ta plocha střechy nadměrně přetíží. Nicméně je vhodné prostě udržovat je, vpustit tak v pořádku, aby do nich nepadalo listí atd. a ten průchod pro tu vodu byl zajištěný po celou dobu provozu. Oni ty vpusti měnili, to bylo ve 2016, od té doby si není vědom toho, že tam k nějakým dalším věcem došlo. Pak zjistili v průběhu stavby, že tam došlo k nějaké dílčí opravě, ale už je to 10 let, proto si to nevzpomíná, zda tam jeli nebo vyjížděli k jiným věcem. Svědek uvedl, že pokud by bylo něco v havarijním stavu, tak by to do technické správy napsal. Dále svědek uvedl, že z hlediska kontroly je třeba na střechu chodit jednou až dvakrát ročně. A zhruba v listopadu je potřeba v době, kdy padá listí, to provést. Svědek uvedl, že se snažili z původního panelového domu, aby vzniklo moderní bydlení, velkoformátové byty 3 až 4 + kk. Chtěli vytvořit bydlení pro rodiny, které by mělo vyšší standard. Nemovitost byla vhodně zateplená, instalovali proti běžným zvyklostem místo dvou skel trojskla. Je tam dostatečná nadstandardní tloušťka zateplení, jsou tam nové balkony. Snažili se tu stavbu pozdvihnout na co nejvyšší úroveň, ač začínali s panelákem ze sedmdesátých let. Ta stavba má standard moderního bydlení a nebylo by vhodné opravit celý dům a nechat si do střechy zatékat. Pokud by se měnila PVC fólie, tak řádově by se jednalo o nějaké nižší stovky tisíc. Svědek se domnívá, že rekonstrukce objektu stála okolo [částka]. Pokud by naznali, že střešní krytina je špatná, tak by ji určitě v rámci rekonstrukce vyměnili, aby nedocházelo ke znehodnocení nově zrekonstruované stavby. Na dotaz soudu svědek uvedl, že si není jistý tím, že by mohlo k vadě střechy dojít nějakou horší údržbou, neboť navíc neví, jaká ta vada byla, ani sám není schopen říct, z čeho by ta vada mohla vzniknout. To, co opravovali tehdy, tak opravovali ty vpusti, tak to vyměnili.

62. Soud zamítl návrh na vypracování znaleckého posudku z oboru stavebnictví, neboť již provedené dokazování bylo dostatečné k právnímu hodnocení zjištěného skutkového stavu. Soud ukončil dokazování, neboť zjištěný skutkový stav již bylo možné právně posoudit a další případné dokazování by bylo nehospodárné 63. Podle § 1916 odst. 1 písm. b) a písm. c) občanského zákoníku dlužník plní vadně, zejména neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují a ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání.

64. Podle § 1917 občanského zákoníku vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy, nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel, nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá, nebo že je vůbec bez vad.

65. Podle § 2100 odst. 1 občanského zákoníku právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

66. Podle § 2103 občanského zákoníku kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

67. Podle § 2106 odst. 2 občanského zákoníku je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

68. Podle § 2106 odst. 2 občanského zákoníku kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Žalobci si zvolili právo na slevu z kupní ceny.

69. Podle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

70. Podle § 2107 odst. 2 o. z. dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.

71. Podle § 2107 odst. 3 o. z. neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

72. Podle § 2112 věta první a druhá občanského zákoníku neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit.

73. Podle § 2129 odst. 2 občanského zákoníku neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

74. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, a proto jí vyhověl. Nejprve se soud zabýval k námitce žalované aktivní věcnou legitimací a dospěl k závěru, že žalobci jsou aktivně věcně legitimováni, a to s ohledem na to, že uzavřeli kupní smlouvy s žalovanou a následně byly zjištěny skryté vady, kvůli kterým uplatnili svůj požadavek na slevu z kupní ceny. Soudu je známo např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022 sp. zn. 26 ICdo 28/2022, které podle názoru soudu nevylučuje, aby si každý jednotlivý kupující a nabyvatel vlastnického práva mohl dle svého vlastního uvážení rozhodnout, zda bude požadovat po kupujícím slevu z kupní ceny jakožto jeho práva z odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci. Podle názoru soudu je na rozhodnutí konkrétního kupujícího a nabyvatele vlastnického práva, jak se rozhodne, případně zda by využil možnosti, aby jej zastupovalo společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) při uplatňování tohoto nároku, a to v souladu s ust. § 1196 odst. 2 občanského zákoníku, jedná se však pouze o oprávnění, které toto ustanovení dává SVJ a bylo by vhodné ho využít v případě, pokud by například zastupovalo všechny vlastníky jednotek, nikoliv však pouze vlastníky pouhých pěti bytových jednotek, jak se stalo v tomto konkrétním případě.

75. Pokud jde o vady, tak bylo na základě provedeného dokazování zjištěno a prokázáno, že na jaře roku 2022 se v bytovém domě [adresa], kde jsou spoluvlastníky mimo jiné žalobci na základě kupních smluv uzavřených s žalovanou, projevila vada střechy, v jejímž důsledku zatéká zejména srážková voda do konstrukcí budovy, do mezivrstev střešního pláště a dochází k tvorbě kaluží na povrchu střechy. V důsledku této vady zatéká do jednotlivých bytových jednotek, v bytových jednotkách se na stropech nacházejí mokré mapy, v některých bytových jednotkách dokonce voda odkapává ze stropu na zem, tedy nejen prosakuje a stéká po zdech. Vada střechy spočívá zejména v nehomogenních spojích PVC, které daly vzniknout další vadě spočívající v rozevření spoje folií a vytvoření perforace pro zatékání. Vada rovněž spočívá v ukotvení folie v rozporu s výpočtem na sání větru, což vede k nedostatečnému přilnutí folie k povrchu střechy zejména v rohových a krajových oblastech střechy a rovněž to vede k pokroucení a vytrhávání dalších kotevních prvků. Dále vada spočívá v absenci rohové lišty u atiky, v důsledku čehož je folie volně přetažena přes okraj atiky a dochází k jejímu namáhání přes hranu při dilatačních pohybech. Vada spočívá i v nevyspádování pláště v souladu s normou ČSN 731901. Dále se na budově vyskytla vada spočívající v nepřiléhání kanalizačních potrubí dostatečně těsně, což vede k tomu, že kolem střešního vtoku vniká do stavby střešního pláště vlhkost a při případném zahlcení dešťové kanalizace dochází k vnikání většího množství vody do střešního pláště. Rovněž se na budově vyskytla vada opracování prostupů, které nejsou provedeny v souladu s konstrukčními předpisy. Na prostupové chráničky jsou použity prvky typu PVC-KG, které nejsou odolné vůči UV záření. Nesprávně je řešeno napojení na střešní výlezy. Tyto vady nebylo možné zjistit jen prohlídkou, střecha byla prohlédnuta odborníkem, který provedl mimo jiné sondáže, který vypracoval odbornou zprávu s navrženým řešením. Jednalo se o vady skryté, nebylo je možné zjistit běžnou prohlídkou střechy, vady se vyskytovaly na střeše dlouhodobě, žalované jako prodávající to muselo být zřejmé a kupující na tyto vady neupozornila, při prodeji je naopak ubezpečila o celkové rekonstrukci nemovitosti, kdy nebylo možné předpokládat, že by při takové rekonstrukci nebyla opravena střecha, sám svědek [tituly před jménem] [jméno FO] uvedl při své výpovědi, že by při celkové rekonstrukci střechu opravili, pokud by naznali, že střešní krytina je špatná, aby nedocházelo ke znehodnocení nově zrekonstruované stavby, a to to by každý rozumně uvažující člověk očekával, že při nákladné rekonstrukci bytového domu bude opravena i střecha. To, že zřejmě při rekonstrukci „nenaznali“, že i střecha potřebuje opravit, je věc jiná, která s tímto případem nesouvisí a je to odpovědnost zhotovitele stavby, který při rekonstrukci celého bytového domu střechu řádně nezkontroloval a neopravil, ačkoliv by to vzhledem k celkové ceně rekonstrukce byla spíš zanedbatelná položka, jak se vyjádřil svědek [tituly před jménem] [jméno FO]. Podstatné však pro tento případ je, že kupující rozhodně očekávali, že střecha zrekonstruovaného domu bude v pořádku a bude plnit svoji funkci tak, aby do bytového domu a do bytových jednotek pod střechou nezatékalo a aby nově zrekonstruovaná stavba nebyla znehodnocována. I v průběhu nájemního bydlení žalobců d) a e) byly problémy se zatékáním, které ohlásili, avšak jejich oprava nebyla dostatečná, neboť střecha jejich pronajímatelem nebyla řádně zkontrolována a oprava nebyla řádně provedena, respektive byla opravena jen částečně. Přesto byli tito tehdejší nájemníci (následně kupující) ubezpečeni, že střecha je opravena a bez vad a na kratší období bylo zatékání vyřešeno, aniž by však vada střechy byla skutečně a odborně zjištěna a následně odborně opravena. Lze uzavřít, že tyto vady se na střeše vyskytovaly dlouhodobě, i v období před prodejem bytových jednotek žalovanou žalobcům, tak i v době prodeje a předání jednotlivých bytových jednotek žalobcům, soud má za prokázáno, že vada věci - střešního pláště předmětného bytového domu - se vyskytovala v okamžiku přechodu nebezpečí škody na této nemovité věci. Z důvodu, že se střecha bytového domu nacházela v havarijním stavu, bylo na schůzi SVJ [adresa] dne [datum] rozhodnuto o opravě střechy a současně i o rozpočítání nákladů na opravu střechy tak, že se budou jednotliví vlastníci bytových jednotek podílet podle výměry bytové jednotky, kterou vlastní. Na bytové jednotky č. [Anonymizováno], č. [Anonymizováno], č. [Anonymizováno] a č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], které mají výměru cca. 88,6 m2 připadá pravděpodobný náklad ve výši cca. [částka] a na bytovou jednotku č. 699/13 v k. ú. [adresa] o výměře cca. 72,5 m2 připadá pravděpodobný náklad ve výši cca. [částka]. Náklad na 1 m2 činí cca. 1 130 Kč. Náklad připadající na jednu bytovou jednotku hradí její vlastníci buď ze svých úspor přímo SVJ, nebo prostřednictvím úvěru, který si SVJ muselo na opravu střechy sjednat.

76. Soud zdůrazňuje, že důkaz, že byly nemovitosti prodávány po celkové rekonstrukci – není jen inzerát v přílohách žalobce, ale i další provedené dokazování, když to vyplynulo jak z výpovědi svědků, tak účastníků řízení. Z provedeného dokazování tedy jednoznačně bylo prokázáno, že kupující předpokládá bezvadnost střechy, aniž by ji bylo potřeba speciálně zvlášť kontrolovat, např. znalcem.

77. V řešené věci se jednalo o vady skryté, neboť nebyly zjistitelné dříve, než až užíváním nemovitosti. Prokázáno bylo, že nemovitost měla vady již v době přechodu nebezpečí škody na věci - § 2100 odst. 1 občanského zákoníku. Přechod nebezpečí škody na věci okamžikem předání nemovitostí – viz čl. 4 bod 1) kupní smlouvy. V řízení bylo jednoznačně prokázáno, že věc měla vadu, která se projevila až po přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, již v době přechodu nebezpečí škody na kupujícího, přičemž je to otázka odborná, která byla prokázána listinným důkazem ze dne 23. 3. 2022, který zpracovala společnost [právnická osoba] a ta rovněž provedla následně i opravu, na které se dohodli spoluvlastníci bytového domu. Je nutno zdůraznit, že [tituly před jménem] [jméno FO] jako hlavní stavbyvedoucí a projektant stavby uvedl v Souhrnné technické zprávě z července 2016, že je střecha v havarijním stavu a žalovaná v řízení svými důkazními prostředky neprokázala, že proběhla oprava střechy, pouze bylo prokázáno, že byly provedeny drobné opravy, když například zateklo do bytu žalobců d) a e). Jak se však následně ukázalo, tak do bytového domu i následně zatékalo, což bylo řešeno SVJ, které vybralo odbornou firmu, která nejprve posoudila závady a pak navrhla jejich řešení a byla uzavřena i smlouva o dílo s touto firmou ([právnická osoba]).

78. Podle ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku platí, že neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci, avšak zde platí speciální úprava doby pro nemovitost v § 2129 odst. 2 občanského zákoníku (5 let od nabytí věci).

79. K tíži prodávajícího jdou obecně všechny vady, které věc v okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci má, a to bez ohledu na to, zda o vadě sám prodávající ví, či nikoliv (Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 64 - 66: P. Kasík, V. Bednář) – převzato z BeckOnline 80. Otázka, zda jde o vadu podstatnou či nepodstatnou je zbytečná, neboť obě právní úpravy vedou k právu kupujícího na slevu z kupní ceny, což žalobci uplatňují. Lze dále pro úplnost uvést, že i na prodej bytové jednotky v režimu § 612 zák. č. 40/1964 Sb. dopadá § 19 odst. 3 zák. č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele.

81. Podle § 2106 odst. 2 občanského zákoníku kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Žalobci si zvolili právo na slevu z kupní ceny.

82. Slevu z kupní ceny poté soud stanovil volnou úvahou na základě rozhodovací praxe, neboť zákon pro určení výše slevy, přiznávané z titulu odpovědnosti za vady, nestanoví žádné obecné pravidlo a přiměřenost slevy z kupní ceny je otázkou právní a nikoliv znaleckou. V souladu se zásadou legitimního očekávání postupoval soud při výpočtu slevy shodně jako v obdobném již soudy řešeném případě a dále z vlastní rozhodovací praxe, přičemž dovodil, že základem pro zjištění výše slevy z kupní ceny je hodnota vadného zboží (díla) oproti hodnotě bezvadného zboží (díla) ve sjednané době plnění. Občanský zákoník obecné pravidlo pro určení výše přiměřené slevy z kupní ceny nestanoví, s výjimkou ustanovení § 2171 odst. 2 občanského zákoníku, které po novele provedené zákonem č. 374/2022 Sb. obsahuje zvláštní pravidlo, podle kterého se v případech prodeje hmotné movité věci spotřebiteli (§ 2158 o. z.) přiměřená sleva určí „jako rozdíl mezi hodnotou věci bez vady a vadné věci, kterou kupující obdržel.“. Ustanovení § 2106 o. z. (stejně jako § 597 odst. 1 obč. zák.) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. I v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 jsou tedy přiměřeně použitelné závěry dosavadní rozhodovací praxe týkající se výkladu § 597 odst. 1 obč. zák., podle kterých musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Při posouzení, jaká výše slevy z kupní ceny je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z kupní ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění. Jinak řečeno, smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod. Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní ceny, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod. Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná (bude poměrně snížená či zvýšená), než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou. Závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny tedy vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu a požadavek na dosažení ekvivalence plnění. Rozhodnutí o přiměřenosti výše slevy přednostně náleží do rukou soudů nižších instancí, jež jsou – vzhledem k zásadám ústnosti a přímosti řízení – s účastníky v bezprostředním kontaktu, a disponují tudíž náležitými skutkovými podklady pro vyhodnocení zmiňovaných aspektů daného sporu. Dovolací soud může takovou právní otázku učinit předmětem svého přezkumu toliko v případech zjevné nepřiměřenosti relevantních úvah soudů v nalézacím řízení (podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, ze dne 4. 6. 2024).

83. Výchozími skutečnostmi pro posouzení výše slevy je tedy zejména rozsah vadnosti díla, závažnost vad a to, jak omezují či komplikují užívání nebo snižují životaschopnost věci, v úvahu lze vzít i další okolnosti vyplývající z posuzování konkrétního případu. Základním požadavkem, který je při určení výše slevy nutné mít na paměti, je, že by objednateli měla být prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vad. Při stanovení výše slevy z kupní ceny je třeba zohlednit rovněž nezbytnost osobní účasti žalobců při odstraňování vad, omezení, případně vyloučení možnosti užívání bytu v průběhu oprav, včetně omezeného využití obvyklých užitných, funkčních, estetických a dalších vlastností bytové jednotky od jejího nabytí kupní smlouvou. Soud vyšel při stanovení výše slevy z ceny z kupní ceny bytové jednotky odpovídající hodnotě bezvadného díla a zohlednil náklady, které bylo nutné vynaložit na odstranění vad (viz cena díla a její rozpočet mezi ostatní spoluvlastníky). Tuto částku navýšil, neboť sleva z kupní ceny není prostým odrazem nákladů na opravu, do nichž nebyly promítnuty náklady spojené s pobytem žalobců v bytě po dobu opravy, které vznikly žalobcům zcela neočekávaně (když kupovali bytové jednotky po rekonstrukci a spoléhali se na to, že v nejbližších letech nebude potřeba podstupovat nepříjemností spojené s rekonstrukcí domu) a dále i velmi nepohodlné podmínky užívání jak bytu, tak celé nemovitosti (faktor pohody), případně i náklady na úklid, který museli provést, ať už vlastními silami či odbornou firmou. Na základě tohoto výpočtu by soud žalobcům přiznal slevu z kupní ceny mnohem vyšší než uplatňovali, neboť žalobci si vyčíslili v podstatě jen skutečné náklady na opravu střechy, přičemž soud zohlednil i to, že když byla uzavřena kupní smlouva s žalobcem g), tak dostal slevu [částka] jen za to, že nebude bránit střešní nástavbě, oproti tomu je sleva z kupní ceny ve výši [částka] u všech žalobců kromě žalobců h) a i), kteří požadovali slevu ještě nižší ve výši [částka], dle názoru soudu zcela zanedbatelná, a to oproti tomu, co si mohli žalobci vše do svého požadavku na kupní cenu započítat, a to na základě konstantní judikatury.

84. Výši slevy z kupní ceny při odpovědnosti za vady stanoví soud podle svého uvážení v každém jednotlivém případě se zohledněním konkrétních okolností a že přiměřenou slevu nelze ztotožnit s výší nákladů nutných k odstranění vady, ale je nutno vzít v úvahu i další skutečnost, jako je např. povaha a rozsah vad vzhledem k ceně, snížení funkčních vlastností věci a její upotřebitelnosti. V daném případě se nezbytně do slevy z kupní ceny promítá i okolnost, že vady nebylo možné odstranit bez toho, aniž by to narušilo pohodu bydlení, kdy se jednalo o rodiny s malými dětmi, někteří žalobci pracovali tzv. „z domu“ (home office) a jak v době při projevu vady, tak v době opravy vady se podstatným způsobem snížila pohoda při užívání bytových jednotek. Uvedené bylo prokázáno účastnickými výpověďmi žalobců. Některým to závažně narušovalo jejich pracovní nasazení, když byli nuceni zařizovat řešení zatékání v bytě (museli řešit tzv. „kýblování“). Soud i z jiných případů si je vědom, že si mohli žalobci po dobu ztíženého užívání nemovitosti (ať už v době zatékání čí v době následné rekonstrukce čí řešení plísně v bytě a zřejmě i nutná nová výmalba a s tím spojené odstraňování nábytku a jeho následné zpětné namontování či přesunutí) například pronajmout jinou obdobnou nemovitost či ubytování v hotelu a mohli pak i uplatňovat tyto nároky v rámci svého požadavku na slevu z kupní ceny, protože podmínky, za kterých žalobci ztíženě užívali svoji nově zrekonstruovanou nemovitost, jak vyplynulo z jejich výpovědí, byly mimořádně nepříjemné a omezující a určitě i zdraví zasahující (ať už se jednalo o prašnost, hluk, vysoké letní teploty, kdy nemohli z těchto důvodů větrat apod.). Soud samozřejmě do své úvahy na slevu z kupní ceny zohlednil ztížené podmínky užívání bytu zejména po dobu rekonstrukce a u některých (kteří mají bytové jednotky pod střechou) zohlednil i období zatékání, které nejsou ani vyčíslitelné konkrétní finanční částkou a v podstatě nejblíže by se tomu přiblížilo, pokud by si žalobci pronajali obdobnou nemovitost alespoň na období opravy střechy a za tu by museli hradit nájemné. Vzhledem k tomu by se pak sleva z kupní ceny u každého z žalobců dostala na mnohem vyšší částku, tak soud svou vlastní úvahou a dále na základě své dosavadní soudní praxe považuje uplatněnou slevu za naprosto přijatelnou, respektive mnohem nižší, než kolik si mohli žalobci uplatnit, když žalobci si stanovili v podstatě tu nejnižší možnou částku.

85. Žalobci tedy v souladu s ust. § 2106 občanského zákoníku uplatnili u žalované řádně a včas vadu, když to oznámili žalované (prodávajícímu) a zvolili si právo na slevu, kterou požadují. Vzhledem k tomu, že si kupovali nemovitou věc po rekonstrukci, což se dodatečně ukázalo, že nebylo, minimálně pokud jde o střešní plášť (jiné vady soud neřešil, ačkoliv byly v rámci dokazování, zejména výpovědí žalobců, rovněž prokázány), jako pravdivé tvrzení ze strany žalované (jako prodávajícího) při prodeji bytových jednotek, ačkoliv to tak bylo při prodeji prezentováno, přičemž jinak by si kupující rozhodně koupi nemovité věci rozmysleli, jak bylo prokázáno z provedeného dokazování, neboť se domnívali, že věc bude mít vlastnosti, které by měla mít nově zrekonstruovaná nemovitost, a to, že to mohli očekávat, potvrdil i tehdejší hlavní stavbyvedoucí [tituly před jménem] [jméno FO], který se domníval, že střecha byla v pořádku a že nepotřebovala opravu, tedy ani odborník v oboru stavebnictví nepoznal, že střecha vykazuje vady, které však následně řešil, když zajišťoval její „drobné opravy“, což však bylo zcela nedostatečné, jak se ukázalo, tedy zjištění vad střešního pláště bylo neodborné, a proto i následná drobná oprava střechy byla zcela nedostatečná a začalo docházet k zatékání. To, že [tituly před jménem] [jméno FO] jako hlavní stavbyvedoucí a projektant stavby uvedl v Souhrnné technické zprávě z července 2016, že je střecha v havarijním stavu a že žádná zásadní oprava střechy nebyla žalovanou prokázána, naopak, [tituly před jménem] [jméno FO] při své svědecké výpovědi uvedl, že střecha byla v pořádku a že nepotřebovala opravu, tedy ani odborník v oboru stavebnictví nepoznal, že střecha vykazuje vady, soud ponechává bez komentáře, jen snad lze uzavřít, že na střeše měla proběhnout střešní nástavba, avšak to stavební úřad nakonec nepovolil, proto je zřejmé, že se pravděpodobně uvažovalo v tom směru, že se bude následně stavět úplně nová střecha, což jediné dává smyl, že nebylo potřeba investic do původní střechy, která měla být díky střešní nástavbě zrušena.

86. Jinak se soud domnívá, že žalobci své právo na slevu z kupní ceny uplatnili včas, přičemž kupní smlouvy, kromě žalobce g) ([tituly před jménem] [jméno FO] [tituly za jménem]), byly s žalobci uzavřeny červen až září 2020 a s žalobcem g) (původně i s jeho bývalou manželkou) již v roce 2017, a to v červenci, a protože vady v podobě zatékání byly zjištěny odbornou firmou na jaře 2022 – 23. 3. 2022, sleva byla uplatněna dopisy žalobců zaslaných žalované koncem května 2022 a začátkem června 2022 (viz provedené dokazování), tak se soud domnívá, že byla splněna lhůta bez zbytečného odkladu, a to za situace, když se museli žalobci seznámit s popisem vady uvedené v listinném důkazu ze dne [datum], který zpracovala společnost [právnická osoba] a dále v cenové nabídce této společnosti, aby zjistili, jak nákladné bude odstranění vady a následně po uzavření smlouvy o dílo dne [datum], kde byla uvedena cena díla, všechny tyto informace potřebovali žalobci k tomu, aby si mohli uplatnit určitou (konkrétní) částku, aby získali východiska pro výpočet slevy. Žalobci [tituly před jménem] [jméno FO] [tituly za jménem] byla bytová jednotka předána dne [datum], jak vyplynulo z dokazování. Žalobci vadu a své právo na slevu uplatnili u žalované řádně a včas na konci května 2022 a žalovaná žádost o poskytnutí slevy na konci května 2022 odmítla, což bylo mezi účastníky nesporné. I žalobce g) stihl uplatnit své právo z titulu odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci včas, pětiletá lhůta dle ust. § 2129 odst. 2 občanského zákoníku mu ještě neuplynula, lhůta by mu uplynula až dne [datum]. Vzhledem ke všemu výše uvedenému soud žalobě v plném rozsahu vyhověl a zavázal žalovanou, aby žalobcům uhradila žalované částky.

87. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., když úspěšní žalobci mají nárok na náhradu nákladů řízení, které u nich spočívají v zaplaceném soudním poplatku ve výši 5000 Kč u žalobců a), dále b) a c), dále d) a e) a žalobce g), pokud jde o žalobce h) a i), ti zaplatili s ohledem na nižší žalovanou částku soudní poplatek ve výši 4 092 Kč. Dále náklady řízení spočívají v nákladech právního zastoupení za 15 úkonů právní služby po 19 824 Kč dle § 7 ve spojení s ust. 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif do 31. 12. 2024, když u zastupovaných osob s nárokem ve výši [částka] činí odměna za jeden úkon právní služby 5 100 Kč, ponížená o 20 % na částku ve výši 4 080 Kč a u zastupovaných osob s nárokem [částka] činí odměna za jeden úkon právní služby 4 380 Kč, ponížená o 20 % na částku ve výši 3 504 Kč, jde o úkony: převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé ze dne 8. 6. 2022, písemné podání ve věci samé ze dne 7. 7. 2022, písemné podání ve věci samé ze dne 23. 5. 2023, písemné podání ve věci samé ze dne 28. 2. 2024, písemné podání ve věci samé ze dne 30. 4. 2024, účast u jednání soudu dne 13. 2. 2024 od 13,00 do 15,35 hodin, účast u jednání soudu dne 4. 4. 2024 od 13,00 do 15,30 hodin, účast u jednání soudu dne 28. 5. 2024 od 10,00 do 13,00 hodin, účast u jednání soudu dne 8. 8. 2024 od 9,00 do 11,00 hodin, účast u jednání soudu dne 22. 10. 2024 od 9,00 do 11,08 hodin, přičemž za jednání, která přesáhla dvě hodiny soud počítal 2 úkony právní služby dle s ust. § 11 odst. 1 písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, dále 15 x režijní paušál po 300 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. do 31. 12. 2024, dále nákladech právního zastoupení za 3 úkony právní služby po 15 156 Kč dle § 7 ve spojení s ust. 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif od 1. 1. 2025, když výpočet byl stanoven dle ust. § 12 odst. 4 advokátního tarifu, dle kterého jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajobě dvou nebo více osob, náleží advokátovi za druhou a každou další takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu snížená mimosmluvní odměna, která se snižuje za druhou osobu o 20 %, za třetí osobu o 40 %, za čtvrtou osobu o 60 % a za pátou a každou další osobu o 80 %, tak odměna byla vypočtena následovně: první zastupovaná osoba (tarifní hodnota 100 000 Kč) 5 100 Kč, druhá zastupovaná osoba (tarifní hodnota 100 000 Kč) 4 080 Kč, třetí zastupovaná osoba (tarifní hodnota 100 000 Kč) 3 060 Kč, čtvrtá zastupovaná osoba (tarifní hodnota 100 000 Kč) 2 040 Kč a pátá zastupovaná osoba (tarifní hodnota 81 828 Kč) 876 Kč, celkem: 15 156 Kč a jednalo se tyto úkony právní služby: písemné podání ve věci samé ze dne 28. 3. 2025, účast u jednání soudu dne 21. 1. 2025 od 10,30 do 11,30 hodin a účast u jednání soudu dne 10. 4. 2025 od 13,00 do 13,50 hodin, 3 x režijní paušál po 450 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. od 1. 1. 2025 a 21 % DPH z nákladů právního zastoupení ve výši 73 222,38 Kč, celkem činí náklady řízení částku ve výši 421 900,38 Kč, což bylo následně rozděleno mezi zastupované žalobce a vždy navýšeno o odpovídající zaplacený soudní poplatek a výše náhrady nákladů řízení jednotlivých žalobců je uvedena ve výroku VI. až X. rozsudku.

Poučení