22 C 253/2020-350

Rubrum

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Krůpovou ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobkyně a žalobce] b) [celé jméno žalobkyně], [datum narození] bytem [adresa žalobkyně a žalobce] oba zastoupeni advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený obecným zmocněncem [příjmení] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení vlastnictví k nemovitostem takto:

Výrok

I. Žaloba, aby soud určil, že žalobci jsou vlastníky budovy [adresa], způsob využití: rodinný dům, na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], která je součástí společného jmění žalobců, se zamítá.

II. Žaloba, aby soud určil, že žalobci jsou vlastníky pozemku parc. [číslo] druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, v k. ú. [obec], kdy velikost spoluvlastnického podílu každého ze žalobců na uvedeném pozemku činí id. , se zamítá.

III. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 60 423 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení].

IV. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Hodoníně na náhradě nákladů státu částku 3 366,65 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali určení, že jsou vlastníky pozemku parc. [číslo] budovy [adresa], jež na tomto pozemku stojí, vše v obci a k. ú. [obec] (dále jen„ nemovitosti“), neboť kupní smlouva ze dne 21. 9. 2011, kterou tyto nemovitosti převedli na žalovaného (dále jen„ kupní smlouva“), je dle jejich přesvědčení neplatná. Neplatnost opírali o skutečnost, že kupní smlouvu uzavřeli v omylu týkajícím se právních následků smlouvy, neboť jejich úmyslem nebylo založit trvalý a ničím nepodmíněný převod vlastnického práva k těmto nemovitostem. Sporná kupní smlouva stojí na konci řetězce právních jednání (respektive úkonů v terminologii zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen„ občanský zákoník“)), jejichž výchozím bodem byla smlouva o úvěru [číslo] kterou žalobci uzavřeli se [právnická osoba] s. r. o., [IČO], se sídlem [adresa] (dále jen„ [právnická osoba] s. r. o.“) jakožto věřitelem (dále též jen„ smlouva o úvěru“). Přestože touto smlouvou věřitel žalobcům poskytl 160 000 Kč, žalobci jako dlužníci byli povinni věřiteli splatit celkem 306 200 Kč. Takto nepřiměřeně navýšený dluh měl být následně splacen z půjčky, kterou žalobcům jako dlužníkům poskytla společnost [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa] (dále jen„ společnost [právnická osoba]“), jejíž výše měla ale činit již 700 000 Kč (dále též jen„ smlouva o půjčce“). Při uzavření posledně uvedené smlouvy o půjčce aktivně vystupoval [příjmení] [jméno], který žalobce, pro které se závazek vůči naposledy uvedené společnosti stal neúnosným finančním břemenem, vmanipuloval právě do uzavření kupní smlouvy, byť vůlí žalobců bylo docílit pouze dočasného převodu vlastnického práva k nemovitostem na třetí osobu s tím, že z nájemného, které by za užívání nemovitostí žalobci této třetí osobě hradili, by se dluh postupně umořoval, až by vlastnické právo přešlo zpět na žalobce; kupní smlouva však žádné ujednání o zpětném převodu neobsahuje. Na vzniku kupní smlouvy se přitom žalobci nijak nepodíleli a o jejím obsahu nikdy s nikým nejednali. Pan [anonymizováno] tyto smlouvy žalobcům předložil k podpisu, poté s žalobci nechal podpisy ověřit na poště a následně si smlouvy ponechal. Před uzavřením kupní smlouvy měl navíc žalovaný žalobcům zaplatit část kupní ceny ve výši 289 000 Kč, kterou však žalobci nikdy neobdrželi; zbývající část kupní ceny měla být poukázána dílem společnosti [právnická osoba] (ve výši 750 000 Kč), dílem na účet č. [bankovní účet] (461 000 Kč), o němž žalobci dosud neví, komu patří.

2. Žalobci tedy na základě popsaného skutkového děje měli za to, že celá transakce se děla podle předem připraveného plánu, jehož cílem bylo za pomoci fiktivně vytvořených pohledávek přinutit žalobce k převodu nemovitostí a získat tak na jejich úkor majetkový prospěch. Žalobci byli současně s ohledem na okolnosti uzavření kupní smlouvy přesvědčeni, že součástí tohoto plánu byl i žalovaný, neboť nepostupoval jako běžný kupující (sám nemovitosti nikdy neviděl, nikdy nebyl v kontaktu se žalobci a nejednal o obsahu kupní smlouvy, a nebylo tedy jeho cílem získat nemovitosti do trvalého vlastnictví). Se skutečností, že prostředky na zaplacení kupní ceny pocházely dílem i z hypotečního úvěru, který si na sebe vzal žalovaný, se vypořádali tak, že žalovaný byl prostředníkem, pomocí něhož získal pan [jméno] nad nemovitostmi bezúplatně majetkovou kontrolu. Žalobci tak trvali na tom, že byli uvedeni v omyl, že smlouva o půjčce i kupní smlouva jsou smlouvami lichevními, neboť v jejich případě nelze hovořit o adekvátním protiplnění, a že při jejich uzavření zneužil [příjmení] [jméno] tísně, nezkušenosti a slabého právního povědomí žalobců; ze všech těchto důvodů je tedy absolutně neplatná.

3. Žalovaný s nárokem žalobců nesouhlasil. Uvedl, že s žádným ze subjektů, kteří za žalobce nebo s nimi jednali, nemá nic společného. Trval na tom, že na zaplacení kupní ceny nemovitostí použil dílem peníze naspořené svými rodiči, které od nich dostal darem (ty pro žalobce předal panu [jméno] při podpisu kupní smlouvy, a to na základě zmocnění od žalobců, kterým se pan [jméno] žalovanému prokázal), dílem z hypotečního úvěru, který splácí, a odmítl rovněž tvrzení žalobců, že by neměl skutečný zájem získat nemovitosti do svého vlastnictví, byť pořízení původně nečinil s vidinou, že by v nich sám bydlel, ale s vidinou budoucího zhodnocení finančních prostředků (tedy investice). Trval dále na tom, že mu nebylo nic známo o tom, že by snad převod vlastnictví měl být podmíněný nebo že by k němu mělo dojít po určité době hrazení nájemného ze strany žalobců; pokud tedy žalobci takto celou transakci pojímali, nebyl to žalovaný, kdo je v takové přesvědčení uvedl nebo je v něm udržoval. O platném uzavření kupní smlouvy neměl žalovaný žádný pochyb, neboť kupní smlouva obsahuje veškeré formální i obsahové náležitosti nezbytné pro tento právní úkon. Rovněž podpisy žalobců byly úředně ověřeny, stejně jako jejich podpisy na návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. I kupní cena byla sjednána v souladu s právními předpisy a nadto žalobci svými podpisy stvrdili, že její část o výši 289 000 Kč obdrželi v hotovosti před podpisem kupní smlouvy tak, jak se uvádí v jejím čl. III odst. 1; to je v příkrém rozporu s obsahem žaloby. Zbytek kupní ceny žalovaný uhradil z hypotečního úvěru na účty, které byly uvedeny v čl. III odst. 2 kupní smlouvy; nebylo přitom jeho povinností zjišťovat, komu tyto účty patří a proč je část kupní ceny poukazována právě na ně. Rovněž následné uzavření nájemní smlouvy na nemovitosti, které byly předmětem převodu, považuje žalovaný za důkaz vůle žalobců vlastnické právo k nemovitostem převést na jeho osobu, neboť v opačném případě by nedávalo smysl, proč by tyto nájemní smlouvy podepisovali a proč by po několik let platili žalovanému nájemné. Žalovaný nicméně v závěru žaloby připustil, že od roku 2015, kdy nájemní smlouva již nebyla prodloužena, mu žalobci přestali nájemné hradit, a tudíž cca 5 let nemovitosti užívají bez právního důvodu. Dovozuje z jejich jednání, že s ohledem na vysokou zadluženost nejsou schopni nájemné hradit, a proto se snaží o nahrazení nájemního vztahu vlastnickým právem, vystavěným na pochybné právní konstrukci. Žalovaný tedy trvá na tom, že kupní smlouva byla uzavřena svobodně a vážně, její obsah je určitý a srozumitelný, a proto je na ni třeba nahlížet jako na platný právní úkon. Vymezuje se rovněž proti tomu, že by žalobci učinili tento právní úkon v omylu, který žalovaný vyvolal (§ 49a občanského zákoníku); odhlédne-li žalovaný od faktu, že uplynula promlčecí doba pro dovolání se relativní neplatnosti, žalovaný žalobce v žádný omyl neuvedl a ani neměl povědomost o tom, že by tak měla učinit třetí osoba.

4. Na prvním místě musel soud vyřešit otázku, zda tu vůbec existuje naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) na určení vlastnictví žalobců k výše uvedeným nemovitostem. Ustálená soudní praxe dospěla ke konstantnímu závěru, že určovací žaloba má preventivní charakter a má místo jednak tam, kde lze její pomocí eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. V daném konkrétním případě je z obsahu žaloby zřejmé, že žalobci na určení vlastnického práva ke spornému pozemku naléhavý právní zájem mají, neboť bez požadovaného určení by jejich vlastnické právo nemohlo být zapsáno do katastru nemovitostí, a tedy nebylo by možné dosáhnout souladu mezi stavem právním a faktickým.

5. Soud provedeným dokazováním dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

6. Co se týče jednotlivých právních úkonů předcházejících uzavření kupní smlouvy, prvním z nich bylo uzavření smlouvy o úvěru [číslo] ze dne 23. 7. 2009 mezi žalobci a [právnická osoba] s. r. o., kdy výše tohoto úvěru byla sjednána na celkových 306 200 Kč (z toho jistiny 160 000 Kč, ročního úroku ve výši 20 % z jistiny, úplaty ve výši 43 200 Kč a poplatku ve výši 7 000 Kč). Současně s ní byla uzavřena téhož dne smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem, kterým byla zajištěna pohledávka vyplývající z výše uvedené smlouvy o úvěru. Následně došlo dne 6. 10. 2010 k uzavření smlouvy o půjčce mezi žalobci a společností [právnická osoba], a to na částku 700 000 Kč. Téhož dne uzavřely tytéž smluvní strany zástavní smlouvu k nemovitostem, a to k zajištění pohledávky ze smlouvy o půjčce. [právnická osoba] vydala dne 20. 12. 2010„ Závazné potvrzení o budoucím podmíněném zániku zástavního práva k nemovitostem“, podle kterého mělo výše uvedené zástavní právo vymazáno z katastru nemovitostí, bude-li zcela uspokojena pohledávka ze smlouvy o půjčce ze dne 6. 10. 2010 ve výši 750 000 Kč.

7. Dne 22. 12. 2010 uzavřeli žalobci a žalovaný v pořadí první kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k nemovitostem za kupní cenu 1 500 000 Kč. Kupní cena měla být uhrazena tak, že její část ve výši 289 000 Kč měl žalovaný uhradit v hotovosti před podpisem kupní smlouvy a část ve výši 1 211 000 Kč měla být hrazena z bankovního úvěru, a to dílem společnosti [právnická osoba] (ve výši 750 000 Kč), dílem na účet č. [bankovní účet] (461 000 Kč), který (dle vlastního šetření ze strany soudu dotazem na banku) náleží společnosti [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], jehož byl [příjmení] [jméno] jednatelem (do 23. 7. 2014) a společníkem (do 28. 5. 2012). Podle čl. III.1 kupní smlouvy, účastníci stvrdili úhradu části kupní ceny v hotovosti ve výši 289 000 Kč svými podpisy. Dne 22. 12. 2010 nicméně žalobci a žalovaní uzavřeli dodatek ke kupní smlouvě, jímž se mění platební podmínky ujednané v čl. III bodu 2. písm. b) kupní smlouvy, a to tak, že částka 461 000 Kč má být uhrazena bankovním převodem na účet č. [bankovní účet] nejpozději do 31. 12. 2010. Tato smlouva se nicméně nestala titulem pro vklad vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí.

8. Poté uzavřeli žalobci v pozici prodávajících a žalovaný v pozici kupujícího v pořadí druhou kupní smlouvu ze dne 21. 9. 2011, jejímž předmětem byl (znovu) převod vlastnického práva k nemovitostem za kupní cenu 1 500 000 Kč. Stejně jako v případě první kupní smlouvy měla být kupní cena uhrazena tak, že její část ve výši 289 000 Kč měl žalovaný uhradit v hotovosti před podpisem kupní smlouvy a část ve výši 1 211 000 Kč měla být hrazena z bankovního úvěru, a to dílem společnosti [právnická osoba] (ve výši 750 000 Kč), dílem na účet č. [bankovní účet] (461 000 Kč); dodatek k první kupní smlouvě ze dne 22. 12. 2010, kterým se měnily platební podmínky první kupní smlouvy, se do druhé kupní smlouvy tedy nepromítl, avšak ve smlouvě zůstalo ujednání o tom, že účastníci potvrzují úhradu části kupní ceny v hotovosti ve výši 289 000 Kč svými podpisy (čl. III.1 kupní smlouvy). Podle ověřovacích doložek podepsal tuto kupní smlouvu nejprve žalovaný, a to dne 21. 9. 2011, po něm dne 30. 9. 2011 návrh kupní smlouvy podepsali oba žalobci. V řízení nebyl předložen žádný přímý důkaz o tom, zda se takto podepsaná kupní smlouva dostala zpět do sféry žalovaného (respektive kdo podal návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí), nicméně na základě žaloby o vydání bezdůvodného obohacení podané dne 16. 1. 2012 (evidované zdejším soudem pod sp. zn. 13 C 9/2012, v níž žalovaný vystupoval v procesní pozici žalobce a žalobci v procesní pozici žalovaných) a žaloby o vyloučení nemovitých věcí z exekuce podané téhož dne (evidované zdejším soudem pod sp. zn. 13 C 10/2012, v níž žalovaný vystupoval v pozici žalobce a žalovanou byla společnost [právnická osoba], se sídlem [adresa], [anonymizována dvě slova] [číslo], [země]), lze nepřímo dovodit, že se tak stalo, neboť jinak by žalovaný nemohl kupní smlouvu opatřenou ověřovacími doložkami pro podpisy všech smluvních stran učinit přílohou obou žalob.

9. Co se týče bankovního (hypotečního) úvěru, ten žalovanému na nákup nemovitostí poskytla [právnická osoba] (zastoupená [právnická osoba]), a to ve výši 1 211 000 Kč na základě smlouvy [číslo] ze dne 22. 12. 2010 (nedílnou součástí této smlouvy jsou též obchodní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a dalších úvěrů). O poskytnutí hypotečního úvěru žalovaný zažádal dne 16. 12. 2010 (viz„ Návrh na uzavření ČSOB hypotéky“) a úvěr byl čerpán dne 23. 12. 2010. Banka si dne 17. 12. 2010 provedla rovněž vlastní odhad ceny obvyklé nemovitostí [číslo] to s výsledkem 1 500 000 Kč; součástí tohoto odhadu jsou též„ Souhrnné informace o oceňované nemovitosti“. Dne 2. 6. 2011, v návaznosti na výše uvedenou smlouvu o hypotečním úvěru, uzavřela [právnická osoba] (jako zástavní věřitel), žalobci (jako zástavci) a žalovaný (jako dlužník) zástavní smlouvu k nemovitosti [číslo].

10. Z výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že vlastníkem nemovitostí se stal a nadále je žalovaný; právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly ke dni 30. 8. 2012. Současně na nemovitostech vázne zástavní právo ve prospěch [právnická osoba] ([právnická osoba]) k zajištění pohledávky ve výši 1 211 000 Kč.

11. Po uzavření kupní smlouvy pokračoval vztah mezi účastníky ve formě vztahu nájemního (žalobci v pozici nájemců a žalovaný v pozici pronajímatele nemovitostí), a to na podkladě nájemní smlouvy na dobu určitou ze dne 21. 10. 2012, respektive dodatku ze dne 25. 9. 2014, na jejichž základě smluvní vztah trval od 1. 10. 2012 (přinejmenším) do 31. 3. 2015.

12. Žalobci ve své účastnické výpovědi (nad rámec skutečností uvedených v žalobě) uvedli, že ve finanční tísni uzavřeli nejprve smlouvu o úvěru se [právnická osoba], s. r. o., později, když nebyli schopni tento úvěr splácet, jim [příjmení] [jméno], který je oslovil s nabídkou pomoci, zprostředkoval uzavření smlouvy o půjčce se společností [právnická osoba] a poté i uzavření kupní smlouvy s žalovaným. Ani jeden z žalobců si nebyl s ohledem na časový odstup schopen vybavit detaily (typu, jako formou je [příjmení] [jméno] oslovil a kdy přesně se tak stalo), upřesnili nicméně alespoň to, že zájemce o koupi nemovitosti před podpisem smlouvy osobně neviděli a veškeré záležitosti s nimi řešil pan [jméno], který jim vozil písemná vyhotovení smluv, o nichž však žalobci netušili, kdo je vyhotovil. Vždy prakticky ihned poté, co se pan [jméno] dostavil se smlouvami či jinými dokumenty, šli s ním žalobci na poštu ověřit podpisy, a tedy čas k jejich důkladnému prostudování byl vždy limitovaný. Žalobci v této souvislosti popřeli, že by před podpisem smlouvy obdrželi částku 289 000 Kč, potvrdili však, že po podpisu kupní smlouvy dále nemovitosti užívali a platili žalovanému nájemné (a to i poté, co platnost nájemní smlouvy vypršela), byť někdy se zpožděním; nájemní smlouvy jim přivezli asi dva roky po podpisu kupní smlouvy rodiče žalovaného. Na jaře roku 2020 je však žalovaný začal vyzývat, aby se z nemovitosti vystěhovali a začal nemovitosti nabízet k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře, v říjnu roku 2020 mu proto přestali platit nájem na radu svého právního zástupce. Měli mj. za to, že nájemné v souhrnu uhrazené již přesáhlo částku poskytnutou na základě smlouvy o úvěru a smlouvy o půjčce, a že tedy nastal čas, kdy by mělo dojít ke zpětnému převodu vlastnického práva k nemovitostem na jejich osoby; tento slib žalobcům dal pan [jméno] a ujistil je, že žalovaný o něm ví. Podle vyjádření žalobce se mu téhož ujištění dostalo i od rodičů žalovaného, když přijeli za žalobci s nájemními smlouvami. Podle předložených dokladů uhradili žalobci poštovními poukázkami či vkladem na pokladně banky ve prospěch účtu č. [bankovní účet] na nájemném minimálně 658 500 Kč.

13. Žalovaný nad rámec vyjádření k žalobě v rámci své účastnické výpovědi především uvedl, že v době, kdy kupní smlouvu a smlouvu o hypotečním úvěru uzavíral, neměl žádné zkušenosti s investováním do nemovitostí, přesto chtěl zhodnotit peníze, které mu naspořili jeho rodiče. Ačkoli tedy neměl v úmyslu v pořizované nemovitosti bydlet, chtěl si ji ponechat do doby, než začne přinášet zisk. [jméno] [příjmení], s nímž jediným o celé věci jednal a který žalovanému také dodal všechny potřebné dokumenty včetně fotodokumentace pořizované nemovitosti, mu nikdy žádnou odměnu či provizi za uzavření kupní smlouvy nevyplatil. Upřesnil, že [jméno] [příjmení] vázal podpis kupní smlouvy na úhradu části kupní ceny v hotovosti (289 000 Kč), na kterou žalovaný použil právě peníze pro něj našetřené rodiči v rámci stavebního spoření ve výši cca 300 000 Kč; po zaplacení této části kupní ceny mu [jméno] [příjmení] předal smlouvy s ověřenými podpisy žalobců a žalovaný nechal svůj podpis ověřit také. K části kupní ceny složené v hotovosti uvedl, že neměl důvod pochybovat o tom, že se dostala k žalobcům, a odkazoval se na plnou moc od žalobců s legalizační doložkou, kterou se mu pan [příjmení] prokázal. Co se týče zbytku kupní ceny, která měla být poukázána na dva bankovní účty, vůbec jej nenapadlo, že by ani jeden z nich neměl být žalobců; předpokládal, že tuto část transakce si pohlídali. Za nějakou dobu se žalovaný dozvěděl, že katastrální úřad zamítl návrh na vklad vlastnického práva v jeho prospěch, neboť na žalobce byly uvaleny dvě exekuce na 65 000 Kč a na 25 000 Kč. Za pomoci svých rodičů tedy tyto exekuce zaplatil, neboť sám už k dispozici žádné peníze neměl. Stran uzavření v pořadí druhé kupní smlouvy si již ničeho nepamatoval a nedokázal vysvětlit její existenci; klonil se k názoru, že pro druhý pokus o vklad vlastnického práva posloužila (v pořadí první, tedy) tatáž kupní smlouva. Žalobci se jevili srozumění s převodem vlastnického práva i s hrazením nájemného za to, že mohou v nemovitosti dále bydlet, nicméně projevili přání ji v budoucnu opět koupit. To sice žalovaný nevyloučil, ale nevyloučil ani to, že ji v budoucnu třeba prodá někomu jinému; v žádném případě však nepředpokládal, že by se v první případě měla nájemným umořovat kupní cena, a pokud by tedy v budoucnu znovu převedl vlastnické právo na žalobce, činil by tam za plné protiplnění. Později však žalovaný začal mít finanční problémy, které plynuly dílem z toho, že v rámci dědického řízení byl nucen vyplatit ostatní dědice a za tímto účelem si musel vzít drahý bankovní úvěr, a dílem z toho, že si potřeboval pro účely vlastního bydlení pořídit jinou nemovitost a banka už mu odmítla další hypotéku poskytnout. Z uvedeného důvodu začal činit kroky k prodeji nemovitostí, což žalobce vyprovokovalo k podání žaloby.

14. Na základě trestního oznámení žalovaného zahájila Policie České republiky, Krajské ředitelství policie Zlínského kraje, Územní odbor [obec], Oddělení hospodářské kriminality (dále jen„ policie“) v březnu roku 2012 úkony trestního řízení. V rámci nich podal vysvětlení nejen žalovaný a žalobci (které žalovaný podezříval ze spáchání trestného činu podvodu), ale také [příjmení] [jméno], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], Ing. [příjmení] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [příjmení] [příjmení], [jméno] [příjmení] či [jméno] [příjmení].

15. Z provedeného vyšetřování vyplývá, že žalovaný předestřel policii poněkud odlišnou skutkovou verzi celého příběhu, než jak činil v řízení před zdejším soudem. Tyto rozpory odůvodnil tím, že výpověď na policii podal podle instrukcí [jméno] [příjmení], který jej ujistil, že na základě takto formulovaného vysvětlení dojde ke zrušení hypotéky; o toto zrušení hypotéky přitom žalovaný usiloval proto, že po uzavření (v pořadí první) kupní smlouvy vyšlo najevo, že na nemovitostech váznou exekuce, a dokud nebudou odklizeny, nemůže dojít ke vkladu vlastnického práva ve prospěch žalovaného. Doufal tedy, že tímto způsobem docílí zrušení všech smluv a navrácení části kupní ceny, kterou složil v hotovosti, neboť v době, kdy oznámení na policii učinil, ještě nedošlo v jeho prospěch ke vkladu vlastnického práva k nemovitostem (jak již bylo uvedeno, právní účinky vkladu nastaly až ke dni 30. 8. 2012).

16. V rámci podání vysvětlení před policií žalovaný především uvedl, že ho ke konci roku 2010 oslovil [jméno] [příjmení] s nabídkou„ provize“ za to, že si vezme na své jméno hypotéku, z ní zakoupí nemovitost (později se dozvěděl, že má jít o nemovitost žalobců) a za cca měsíc si hypoteční úvěr na sebe převezme někdo jiný nebo úvěr vyplatí. Jednání s bankou proběhlo zhruba v rámci jednoho týdne, kdy na první schůzce zaměstnankyně banky paní [příjmení] [jméno] [příjmení] ověřila podmínky pro předschválení úvěru a později došlo k podpisu samotné hypoteční smlouvy. Pan [anonymizováno] předal žalobci 7 000 Kč na první splátku a poté ho ujistil, že za cca měsíc už nebude žalovaný muset nikde figurovat; další splátky měly být placeny osobami, které v nemovitosti bydlí. Žalovaný podle svých slov k celé transakci neobdržel žádné písemnosti, nemovitost předtím nikdy neviděl a prodávající neznal. Došlo však předně ke komplikacím při zápisu vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí a později přišlo žalovanému též upozornění z banky, že jedna ze splátek není uhrazena. Ačkoli se pan [příjmení] zavázal, že tyto komplikace napraví, přestal s žalovaným komunikovat a do celé záležitosti místo něj vstoupil [jméno] [příjmení], který přislíbil (za úplatu) celou věc vyřešit. Tím však problémy neskončily, protože žalovaný zjistil, že zápisu vlastnického práva pro jeho osobu brání exekuce váznoucí na nemovitostech a rovněž zástavní právo ve prospěch společnosti [právnická osoba]; v této fázi se do celé záležitosti zapojili příbuzní žalovaného, kteří mu pomohli tyto právní vady odstranit. Onu přislíbenou„ provizi“ v celkové výši 20 000 Kč, kterou obdržel od pana [příjmení], žalovaný musel použít na platbu pojištění nemovitosti.

17. Naproti tomu žalobci v zásadě setrvali na skutkové verzi příběhu tak, jak ji prezentovali v tomto řízení, s důrazem zejména na fakt, že všechny smlouvy jim obstaral a přivezl [příjmení] [jméno], který je ujistil, že převod vlastnického práva na žalovaného (kterého před podpisem smlouvy nikdy neviděli) je toliko dočasný a že vlastnické právo získají zpět poté, co placením nájemného umoří dluh vůči společnosti [právnická osoba]; shodně je měl ujistit i sám žalovaný. Potvrdili, že se dne 21. 10. 2012 setkali s žalovaným a jeho otcem, matkou a dědečkem, kteří přijeli do [obec] s nájemními smlouvami. Oba však shodně uvedli, že nepodepsali dodatek kupní smlouvy ze dne 22. 12. 2010 (podpis na něm není jejich), že nikdy neobdrželi ani částku 314 146 Kč (navzdory příjmovému pokladnímu dokladu ze dne 6. 12. 2010, neboť ten nenese jejich vlastnoruční podpisy), ani část kupní ceny v hotovosti ve výši 289 000 Kč. 18. [příjmení] [jméno] v rámci podání vysvětlení uvedl, že jej kontaktovali sami žalobci v roce 2010, neboť potřebovali pomoc s půjčkou na úhradu jiných závazků. Ty poté za součinnosti pana [jméno] vyplatili, s výjimkou exekuce prováděné exekutorských úřadem v [obec], o níž pan [jméno] nic netušil. Nápravou tohoto problému pověřil [jméno] [příjmení], ale jak jej vyřešil, nevěděl. V režii pana [příjmení] byla i výplata částky 289 000 Kč dle kupní smlouvy a obdobně, došlo-li mezi panem [příjmení] a žalovaným k dohodě o nějaké formě„ provize“ za odkoupení nemovitostí, muselo se opět jednat o přísliby čistě ze strany pana [příjmení]. V řízení před soudem v rámci své svědecké výpovědi [příjmení] [jméno] nebyl schopen k předmětné transakci nic bližšího uvést, neboť si na ni s ohledem na značný časový odstup nepamatoval. 19. [jméno] [příjmení] sice potvrdil, že žalovanému nabídl odkup nemovitostí, které byly ve vlastnictví žalobců, spolu s obecně formulovanými radami, co bude třeba zajistit, aby transakce mohla proběhnout, avšak veškeré dokumenty si podle jeho slov již musel žalovaný vyřídit sám. Popřel jakýkoli bližší vztah (přesahující vztah toliko klientský) k Ing. [příjmení] [příjmení] z [právnická osoba], nicméně připustil, že o možnosti koupě nemovitostí se dozvěděl od [jméno] [jméno], s nímž se zná od cca 15 let; žalovaného poučil, že právě s panem [jméno] bude muset dále jednat, pokud jde o kupní smlouvy, platby či prohlídku nemovitosti, a proto se nemohl blíže vyjádřit např. k okolnostem uzavření kupní smlouvy. Naproti tomu [jméno] [příjmení] znal jen letmo jako majitele kavárny [anonymizováno] v [obec], v níž se scházely osoby působící v oblasti obchodu s nemovitostmi, a neměl povědomost o tom, že by se pan [příjmení] na této záležitosti měl nějak podílet. V rámci podaného vysvětlení nicméně nebyl schopen k věci nic relevantního říct s ohledem na časový odstup od těchto událostí. 20. [jméno] [příjmení] připustil, že zná jak [jméno] [jméno] (a to z dřívější spolupráce v oblasti obchodu s nemovitostmi), tak [jméno] [příjmení] (toho však spíše od vidění jako majitele kavárny [anonymizováno]), avšak pokud jde o kauzu prodeje nemovitosti žalobců žalovanému, trval na tom, že se v celé záležitosti začal angažovat minimálně půl roku po vyřízení úvěru, a to na žádost rodičů žalovaného, kteří zjistili, že ač žalovaný koupil nemovitosti, jeho vlastnické právo k nim dosud nebylo vloženo do katastru nemovitostí, a kterým se nedařilo spojit s panem [příjmení]. [jméno] [příjmení] zjistil, že důvodem, proč dosud nedošlo ke vkladu vlastnického práva žalovaného, je probíhající exekuce na majetek žalobců, a jako řešení navrhl vypracování nových kupních smluv, což také za pomoci advokáta Mgr. [příjmení] z [obec], který vyhotovil i první kupní smlouvu, zajistil.

21. Ing. [příjmení] [příjmení] jakožto zaměstnankyně [právnická osoba] si nevybavila ani společnost [právnická osoba], ani [jméno] [příjmení], připustila však, že zná [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení], neboť působili v oblasti obchodu s realitami, a tedy s nimi (podobně jako s jinými realitními kancelářemi) spolupracovala při vyřizování hypoték pro klienty, včetně předběžného posouzení, zda by na hypotéku dosáhli. Případ žalovaného se dle její výpovědi nijak nevymykal standardu a běžnému postupu banky v obdobných případech, snad jen s tím, že po uzavření smlouvy se do banky dostavili rodiče žalovaného s rodinným známým (asi právníkem) a dožadovali se vydání dokumentů týkajících se hypotečního úvěru. Tyto dokumenty vydala Ing. [příjmení] žalovanému a jeho rodičům vysvětlila, že splnil veškeré podmínky pro poskytnutí úvěru. Dodala, že samotné její dobrozdání k poskytnutí úvěru by nepostačovalo, pokud by souhlas k poskytnutí hypotečního úvěru nedal též schvalovatel. 22. [jméno] [příjmení] před policií potvrdil, že spolupracoval s [jméno] [jméno] při výmazu zástavního práva váznoucího na nemovitostech ve prospěch společnosti [právnická osoba]; přeložil jednak potvrzení o převodu částky 385 854,07 Kč na účet věřitele žalobců, jednak příjmový pokladní doklad ze dne 6. 10. 2010 o vyplacení zbývajících 314 146 Kč (tj. rozdílu do částky 700 000 Kč, která byla žalobcům poskytnuta společností [právnická osoba] na základě smlouvy o půjčce) k rukám žalobců na úhradu jejich dalších dluhů.

23. Dále na policii vypovídali [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [příjmení] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]; poslední dva jmenovaní však nesplnili podmínky pro získání hypotéky a [jméno] [příjmení] odmítl nabídku [jméno] [příjmení], že mu zajistí falešné potvrzení o příjmu, a tedy žádné nemovitosti do vlastnictví nenabyli). Z vysvětlení těchto osob před policií bylo zřejmé, že všichni tvoří širší okruh známých či přátel, jehož spojovacím prvkem je např. místo pobytu, studium určité školy či oboru nebo zaměstnání u určitého zaměstnavatele či ve stejné profesi. V rámci této skupiny dostávaly výše uvedené osoby kontakt na [jméno] [příjmení] a naopak; někteří členové skupiny znali pana [příjmení] skrz jiné své známé. Ze všech výpovědí plyne podobný způsob průběhu všech transakcí; všechny osoby byly kontaktovány [jméno] [příjmení], který jim na osobní schůzce v [anonymizováno] restauraci„ [anonymizováno]“ předestřel nabídku zakoupení nemovitosti na hypoteční úvěr, v případě [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] za přislíbenou odměnu cca 40 000 Kč. Následovalo jednání v [právnická osoba] o podmínkách poskytnutí hypotečního úvěru (s Ing. [příjmení]), a poté setkání s [jméno] [příjmení] za účelem podpisu kupních smluv, která probíhala zpravidla na poště nebo městském úřadě (v případě [jméno] [příjmení] na katastrálním úřadě), neboť při nich docházelo k ověření podpisů. V některých případech se osoby podávající vysvětlení přímo setkali s prodávajícími (například [jméno] [příjmení]), a to při podpisu kupní smlouvy a ověřování podpisů, v jiných případech se nesetkali nikdy nebo až po nějaké době po uzavření kupní smlouvy; nikdo také prodávané nemovitosti před podpisem kupní smlouvy nenavštívil. Většina osob podávajících vysvětlení (s výjimkou [jméno] [příjmení]) nehradila (nepředávala) v okamžiku podpisu kupní smlouvy nebo předtím peníze v hotovosti. Co se týče nájemného, někteří jej od prodávajících bez problémů inkasovali, jiným se tohoto plnění nikdy nedostalo. Společným prvkem všech případů je dále to, že po určité době se osobám podávajícím vysvětlení pan [příjmení] přestal ozývat a stal se nekontaktním. V té době vstoupil do celé záležitosti [jméno] [příjmení] jakožto spolupracovník [jméno] [příjmení], jehož úkolem bylo napravit problémy, které se v souvislosti s pořizováním nemovitostí začaly objevovat (zejména to, že hypotéky nebyly navzdory původnímu příslibu převedeny na jiné osoby nebo že původní vlastníci, kteří se transformovali do nájemců, přestali platit novým vlastníkům nájemné); časem se však i pan [příjmení] odmlčel a komunikaci utnul. Některé osoby podávající vysvětlení poté, co původní vlastníci přestali platit nájemné, činili kroky k jejich vystěhování nebo k prodeji nemovitostí ([obec] [anonymizováno], [jméno] [příjmení]).

24. V souzené věci se soudu podařilo předvolat jako svědky [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří se ve své svědecké výpovědi podobně jako žalovaný částečně odchýlili od obsahu vysvětlení podaného před policií v roce 2012, a to zejména stran odměny, kterou měli za nákup nemovitosti obdržet od pana [příjmení] (svědek [anonymizováno] před soudem uvedl, že žádnou odměnu neobdržel, svědek [příjmení] uvedl na pravou míru, že odměnou rozuměl nájemné či kauci související s nájemným, kterého se mu mělo dostat od prodávajících poté, co se transformují v nájemníky). Zatímco svědek [příjmení] uvedl, že na policii vypovídal podle instrukcí, které mu dal samotný pan [příjmení], který mu měl dokonce vyhrožovat, že pokud nebude vypovídat tak, jak mu„ doporučuje“, může o nemovitosti zcela přijít (poté, co jeho funkci převzal [jméno] [příjmení], se výhružky přesunuly spíše do fyzické roviny), svědek [příjmení] jakékoli předchozí konzultace podaného vysvětlení negoval a vysvětlil, že v době podání vysvětlení už byl v kontaktu s původními vlastníky a na základě toho, co mu k věci řekli, si o celé transakci učinil vlastní úsudek, který ovlivnil jeho vysvětlení. Ve zbytku se obsah jejich svědecké výpovědi v podstatě shodoval s podaným vysvětlením. Oba svědci tak vypověděli, že kontakt na pana [příjmení] obdrželi od známého (v případě svědka [příjmení] to byl [jméno] [příjmení]) v době, kdy neměli příliš zkušeností s investováním do nemovitostí, a že jejich motivací bylo zhodnotit peníze, které našetřili nebo dostali darem od příbuzných; jejich úmyslem tedy bylo si nemovitosti po nějakou dobu ponechat a hypotéku hradit z nájemného inkasovaného od původních vlastníků (svědek [anonymizováno] v pořízené nemovitosti dokonce později i pár let bydlel). Pokud však jde o motivaci žalovaného stojící za pořízením jeho nemovitostí, nebyli k ní schopni nic bližšího uvést. Ani jeden ze svědků pořizovanou nemovitost předem fyzicky neshlédl (viděli je pouze na fotografiích) a co se týče právních záležitostí, nevěděli, kdo připravoval kupní smlouvy; oba však jednali ve věci hypotečních úvěrů s Ing. [příjmení] z [právnická osoba] a s ohledem na odhad obvyklé ceny bankou neměli pochybnosti o její výši. Oba uvedli, že panu [příjmení] uhradili ještě před podpisem kupní smlouvy v hotovosti„ zálohu“ (svědek [anonymizováno] cca 300 000 Kč, svědek [příjmení] cca 600 000 Kč); domnívali se, že tato částka směřuje na úhradu kupní ceny. Zpětně oba hodnotili celou transakci jako spíše nevýnosnou a jednání pana [příjmení] za neférové až podvodné. Svědek [příjmení] sice zásadní potíže nezaznamenal, zato svědek [příjmení] čelil problémům s placením nájemného původními vlastníky (ti údajně platili nájem k rukám jiné osoby, a očividně tato osoba přestala nájemné transferovat svědkovi) a jejich neochotě se z nemovitosti vystěhovat, což byl nucen řešit soudně. Společným prvkem bylo také to, že se pan [příjmení] postupem doby stal nekontaktním a k vyřešení problémů, které v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy vznikly, byl nově povolán [jméno] [příjmení], u něhož se ale po čase situace opakovala. Oba svědci popřeli, že by s původními majiteli uzavřeli dohodu o zpětném převodu vlastnického práva na ně (ač svědek [příjmení] pochopil, že pan [příjmení] něco takového původním vlastníkům přislíbil) a ani jeden z nich nyní už takto pořízenou nemovitost nevlastní.

25. Usnesením ze dne 16. 7. 2013, č. j. KRPZ-9556-94/TČ-2012-150881-JKR, policie shora uvedenou trestní věc odložila, neboť neshledala, že by ve věci šlo o podezření ze zločinu a současně nebylo na místě vyřídit věc jinak. Z odůvodnění tohoto usnesení lze vyrozumět, že věc má dle názoru policie soukromoprávní základ, a proto řešení pořadem trestního práva, které představuje krajní prostředek právní ochrany, není přijatelné.

26. Rodiče žalovaného – paní [jméno] [příjmení] a pan [příjmení] [celé jméno žalovaného] k celé věci shodně vypověděli, že skutečně žalovanému darovali (naspořili) 300 000 Kč a že impulsem, pro který se začali ve věci pořízení nemovitosti angažovat, byl dopis z katastrálního úřadu žalovanému o zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva, který náhodou zachytili. Když jim žalovaný vysvětlil, že koupil dům ve [obec], vypravili se tam a pokoušeli se zjistit informace jak o této nemovitosti, tak o žalobcích. Zjistili přitom, že žalobci jsou zadlužení a že důvodem, proč nebyl povolen vklad vlastnického práva ve prospěch žalovaného, byly právě exekuce uvalené na žalobce. Za pomoci (nyní již zesnulého) otce [jméno] [celé jméno žalovaného] (tj. dědečka žalovaného), který byl v těchto otázkách poměrně zběhlý, se podařilo exekuce vyhledat, zaplatit a odklidit tak, že vklad vlastnického práva již byl možný. Pak se [obec] [celé jméno žalovaného] se svým otcem vypravili za žalobci, aby zjistili, zda jsou srozuměni s celou situací; ti je prosili, zda by mohli v nemovitosti nadále bydlet za nájemné cca 7 000 Kč měsíčně. Potvrdili, že žalobci projevili přání nemovitosti zpětně koupit od žalovaného, až budou v lepší finanční situaci a budou moci získat hypotéku, avšak nikoli už verzi žalobců o tom, že jim žalovaný nebo svědci sami něco takového skutečně přislíbili, nebo že by k odkupu mělo dokonce dojít čistě jen hrazením nájemného do určité výše nebo po určitou dobu.

27. Soud neučinil žádná skutková zjištění z výpovědí svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [celé jméno žalovaného], neboť ti byli předvolání k soudu na základě mylného označení namísto rodičů žalovaného; k věci samé tak nedisponovali žádnými relevantními informacemi.

28. Žalobci dále navrhovali, aby soud vyslechl i [jméno] [příjmení], který v celé záležitosti hrál klíčovou roli, nicméně soudu se ani přes veškeré vynaložené úsilí nepodařilo zjistit jeho pobyt a předvolat jej k nařízenému jednání; tento důkaz tedy nemohl být proveden.

29. Na podkladě takto zjištěného skutkového stavu soud věc posoudil po právní stránce takto:

30. Podle § 3028 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Protože podle zjištění soudů mělo k uzavření obou kupních smluv, jejichž platnost byla zpochybněna, dojít před 1. 1. 2014, postupoval soud při posouzení nároku žalobců podle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013.

31. Podle § 44 občanského zákoníku je smlouva uzavřena okamžikem, kdy přijetí návrhu na uzavření smlouvy nabývá účinnosti. Podle § 46 odst. 2 téhož zákona stačí pro uzavření smlouvy písemnou formou, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí. Jde-li o smlouvu o převodu nemovitostí, musí být projevy účastníků na téže listině. Smlouva přitom je dvoustranný nebo vícestranný právní úkon, který vzniká dosažením konsenzu, tj. úplným bezpodmínečným přijetím (akceptací) návrhu na uzavření smlouvy (nabídky, oferty). Vznik smlouvy předpokládá existenci tří postupně za sebou jdoucích aktů: na prvním místě návrhu (nabídky, oferty), na druhém místě přijetí návrhu (akceptace) a na třetím místě vzájemné shody vůle subjektů (konsenzus). Oferta i akceptace jsou přitom jednostranné právní úkony. Oferta je vymezena v § 43a odst. 1 občanského zákoníku tak, že projev vůle směřující k uzavření smlouvy, jenž je určen jedné nebo více osobám, je návrhem na uzavření smlouvy, jestliže je dostatečně určitý a vyplývá z něj vůle navrhovatele, aby byl vázán v případě jeho přijetí. Akceptací (přijetím návrhu) je podle § 43c odst. 1 občanského zákoníku včasné prohlášení učiněné osobou, které byl návrh určen nebo jiné její včasné jednání, z něhož lze dovodit souhlas. Podle § 43c odst. 2 téhož zákona, včasné přijetí návrhu nabývá účinnosti okamžikem, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde navrhovateli (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 9. 2007, sp. zn. 22 Cdo 1875/2005).

32. Jak dále Nejvyšší soud vyslovil např. v rozsudku ze dne 14. 12. 1999, sp. zn. 22 Cdo 114/99:„ Včasné prohlášení učiněné osobou, které byl návrh na uzavření smlouvy určen, nebo jiné její včasné jednání, z něhož lze dovodit její souhlas, je přijetím návrhu (§ 43c odst. 1 občanského zákoníku). Jednají-li o uzavření smlouvy nepřítomné osoby, působí projev vůle vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí dojde (§ 45 odst. 1 občanského zákoníku) Smlouvy o převodech nemovitostí musí mít písemnou formu; jde-li o smlouvu o převodu nemovitosti, musí být projevy účastníků na téže listině (§ 46 odst. 1, 2 občanského zákoníku). Stanoví-li zákon, že smlouvy o převodu nemovitostí musí mít písemnou formu, znamená to, že vůle směřující k takovému převodu vyvolá zamýšlené právní důsledky jen tehdy, je-li projevena písemně; současně musí být projevy účastníků na téže listině. Z toho je zřejmé, že k uzavření smlouvy o převodu nemovitosti nedojde v důsledku jakéhokoliv včasného prohlášení adresáta návrhu (obláta) o přijetí návrhu, ale jen v důsledku prohlášení projeveného písemnou formou na téže listině, jako návrh na uzavření smlouvy. Vůči nepřítomnému navrhovateli je přijetí návrhu účinné až od okamžiku, kdy mu došel návrh na uzavření smlouvy, podepsaný adresátem návrhu. I když tedy adresát návrh na uzavření smlouvy, který obdržel od nepřítomného navrhovatele, podepíše a o podepsání navrhovatele informuje, není smlouva uzavřena, dokud podepsaný návrh nedojde navrhovateli.“.

33. V souzené věci soud vycházel z úvahy, že pro věc je relevantní kupní smlouva ze dne 21. 9. 2011, na jejímž podkladě došlo ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nikoli předcházející kupní smlouva datovaná ke dni 22. 12. 2010, která se právním titulem pro vklad vlastnického práva nikdy nestala. Z výše uvedeného důvodu se tedy naplněním podmínek citovaného § 44 a 46 odst. 2 občanského zákoníku zabýval pouze ve vztahu k první jmenované (časově starší) smlouvě.

34. Jak již bylo shrnuto výše, podle legalizačních doložek podepsal vyhotovení kupní smlouvy (tj. její návrh) nejprve žalovaný, a to dne 21. 9. 2011. Žalobci tak podle ověřovacích doložek učinili teprve po něm, a to dne 30. 9. 2011. Ačkoli soud neměl k dispozici žádný přímý důkaz o tom, zda se takto podepsaná kupní smlouva dostala zpět do sféry žalovaného, a o tom, kdo případně podal návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, v řízení však z řetězce nepřímých důkazů vyplynulo přinejmenším to, že se tak stalo. Dne 16. 1. 2012 totiž podal žalovaný v procesní pozici žalobce žalobu proti žalobcům v procesní pozici žalovaných o vydání bezdůvodného obohacení a téhož dne rovněž žalobu o vyloučení nemovitých věcí z exekuce (žalovanou v tomto případě byla osoba oprávněná z exekuce), a přílohou této žaloby učinil kupní smlouvu opatřenou ověřovacími doložkami pro podpisy všech smluvních stran. Pokud by se podepsaná kupní smlouva nedostala zpět od žalobců do sféry žalovaného, nemohl by tak učinit, a to tím spíše, došlo-li k podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí teprve k datu 30. 8. 2012. Soud tak dospěl k závěru, že podmínky předvídané shora citovanými ustanoveními občanského zákoníku byly naplněny a (v pořadí druhá) kupní smlouva byla mezi účastníky účinně uzavřena.

35. Žalobci důvod neplatnosti dále spatřovali v tom, že kupní smlouvu uzavřeli v omylu o jejích právních následcích, kdy se domnívali, že jejím uzavřením nedojde k trvalému a nepodmíněnému převodu vlastnického práva, ale pouze k převodu dočasnému, podmíněnému splacením půjčky poskytnuté ze strany společnosti [právnická osoba] z nájemného hrazeného po převodu vlastnického práva na žalovaného k jeho rukám. Žalobci se tedy dovolávali § 49a občanského zákoníku, a to opět s ohledem na dobu, kdy byla kupní smlouva uzavřena. Podle tohoto ustanovení platí, že„ (p) rávní úkon je neplatný, jestliže jej jednající osoba učinila v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující, a osoba, které byl právní úkon určen, tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Právní úkon je rovněž neplatný, jestliže omyl byl touto osobou vyvolán úmyslně. Omyl v pohnutce úkon neplatným nečiní.“.

36. Z obsahu citovaného ustanovení je zřejmé, že neplatnost právního úkonu vyvolá jen takový omyl, jež se týká rozhodujících skutečností a že musí jít o omyl, který druhá jednající strana buď sama vyvolala, nebo o něm alespoň musela vědět. Žalobci tvrzený omyl o trvalosti a nepodmíněnosti převodu vlastnického práva sice lze považovat z hlediska rozhodování, zda a za jakých podmínek vlastnické právo převést, za podstatný, přesto se jim nepodařilo prokázat splnění druhé podmínky, a sice že žalovaný, o tomto omylu alespoň věděl, neřkuli, že se na jeho vyvolání dokonce (aktivně) podílel.

37. Žalobci svou situaci vylíčili tak, že se stali obětí schématu postaveného na tom, že osoby jednající jménem několika různých společností postupně prostřednictvím poskytování půjček či úvěrů (z nichž dlužník reálně nedostane buď vůbec žádné plnění, nebo plnění pouze výrazně nižší než je ve smlouvách uvedeno), uměle několikanásobně navýší původní relativně nízký dluh a pod hrozbou ztráty nemovitostí donutí dlužníka nemovitosti prodat s tím, že je mu přislíbeno, že v nemovitostech může i nadále na základě nájemní smlouvy bydlet a následně bude moci nemovitosti zpět odkoupit (kdy kupní cena, za kterou má být nemovitost zpětně odkoupena, má být de facto dokonce postupně uhrazena z nájemného). K dosažení zisku těmto osobám slouží kupní cena, která je jim vyplacena z prostředků hypotečního úvěru, který si za účelem koupě nemovitostí vezme kupující, eventuelně záloha na kupní cenu složená kupujícím před podpisem smlouvy v hotovosti.

38. Nicméně aby toto schéma mohlo reálně fungovat a přinést osobám, které se na popsaném jednání podílejí, zisk, je pro tyto osoby při vědomí toho, že dlužník by se mohl dovolat neplatnosti kupní smlouvy, nutné najít další osobu, kterou ke koupi motivují tím, že ji přesvědčí, že se jedná o výhodný obchod (v rámci něhož kupující levně získá nemovitost a hypotéku bude splácet z nájemného vybíraného od dlužníka). Pro osoby zainteresované na shora uvedeném schématu je však krajně nevýhodné budoucího kupujícího pravdivě a úplně informovat o motivech a okolnostech, které prodeji předcházely, neboť pak by ochota takového potenciálního kupujícího k účasti na celé transakci směřující k nabytí nemovitostí, jejichž vlastnictví se velmi pravděpodobně stane předmětem sporu, byla mizivá. Bude to totiž právě on, kdo bude muset čelit případné žalobě na určení vlastnictví a kdo na sebe současně bere závazek ve formě hypotečního úvěru. Tomu pak odpovídá i výběr takového potenciálního kupujícího, jímž musí být osoba v oblasti obchodu a investování do nemovitostí právně a ekonomicky nezkušená, nadto nezatížená jinými závazky a s příjmem dostatečným pro poskytnutí úvěru v potřebné výši (jinak by mohla mít úvěrující banka pochybnosti o její solventnosti a hypoteční úvěr by jí neposkytla).

39. Naplnění výše popsaného schématu bylo zřetelně patrno z provedeného dokazování (v němž se soud opřel rovněž o vyšetřování prováděné policií v roce 2012 na podkladě trestního oznámení žalovaného). Skupina osob kolem [jméno] [jméno] (který je toho času trestně stíhán) čítající přinejmenším [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] cílila při hledání potenciálních kupujících na osoby pohybujících se v okruhu žalovaného, což byli mladí muži (v rozhodné době ve věku cca 20 až 25 let) bez větších závazků typu hypotečních či jiných bankovních úvěrů, ale také bez (jiných) nemovitostí ve svém vlastnictví, zpravidla ještě žijících u rodičů a pracujících teprve několik málo let po ukončení studia. Někteří oslovení muži se ukázali pro sledovaný účel nevhodnými (například kvůli nedostatečné výši příjmů nebo již existujícím dluhům, případně proto, že nedisponovali významnějšími finančními prostředky na úhradu„ záloh“ na kupní cenu), avšak přesto byly osoby v okruhu [jméno] [jméno] schopni několik z nich zaujmout (falešně prezentovanou) nabídkou výhodného a nerizikového nákupu nemovitosti k dlouhodobé investici. Na druhém břehu v pozici prodávajících (původních vlastníků nemovitostí) naopak stály osoby, které se dostaly do dluhové smyčky a které pod nátlakem (viz pasáž o uměle navyšovaných dluzích a tlaku věřitelů) umocněným chabým právním povědomím přistoupily na nabídku odkupu jejich nemovitostí, s následným (falešným) příslibem možnosti nemovitosti dále užívat a v budoucnu dosáhnout jejího zpětného odkupu, budou-li dostatečně dlouho platit nájemné, který však nenašel odraz ve formulaci kupní či jiné smlouvy.

40. Jednotlivé příběhy se sice od sebe v detailech liší, avšak modus operandi zůstává totožný, a soud nepochybuje o tom, že závadné chování osob spolupracujících na vytvoření fiktivního dluhu nelze automaticky a bez dalšího přičítat žalovanému. Samotný fakt, že žalovaný nepředestřel zcela přesvědčivý motiv pro pořízení nemovitostí, neboť podle všeho na samém počátku neměl zcela jasno o tom, jak do budoucna s nemovitostmi naloží, nebo fakt, že v okamžiku, kdy nastaly problémy s převodem vlastnického práva na jeho osobu v důsledku exekucí a zástavních práv váznoucích na nabývaných nemovitostech, činil kroky ke zrušení celé transakce (jakkoli právní prostředky, které za tímto účelem zvolil, nebyly s to takového cíle dosáhnout), samy o sobě k závěru, že na jednání osob kolem [jméno] [jméno] jakkoli participoval, nestačí. Je zřejmé, že osobou, která ke koupi nemovitostí žalovaného přivedla, byl [jméno] [příjmení], a s ohledem na to, co vyplynulo z provedeného dokazování, nelze vyloučit, že dokonce sám žalovaný byl (podobně jako žalobci a další osoby) zneužit k nákupu nemovitostí bez toho, že by o pravém stavu věcí (včetně případného omylu žalobců) věděl.

41. Jak už bylo shora řečeno, bylo na žalobcích, aby prokázali, že žalovaný o jejich omylu věděl, což se jim ale prokázat nepodařilo, neboť provedené důkazy k takovému závěru nestačily. Takový závěr totiž nemůže být vystavěn na pouhé možnosti či pravděpodobnosti, že žalovaný o tom, jak byla žalobcům kupní smlouva prezentována, mohl vědět, ale takový závěr musí z výsledků dokazování vyplývat s praktickou jistotou, jíž však v řízení dosaženo nebylo.

42. Nebylo prokázáno ani to, že by žalovaný vůbec neměl v úmyslu trvale a nepodmíněně nabýt vlastnické právo ke sporným nemovitostem; jak již bylo uvedeno, i přes původní vágní a ne zcela jednoznačný motiv činil kroky k tomu, aby jeho vlastnické právo bylo zapsáno do katastru nemovitostí (a to navzdory potížím, které tento proces provázely), poté inkasoval nájemné od žalobců a později, když žalobci nájemné hradit přestali, aktivně usiloval o prodej této nemovitosti. Tím naplnil de facto všechny prvky vlastnické triády, tedy vůli věc držet, nakládat s ní jako vlastník a čerpat její plody a užitky. Ačkoli tedy nebyl přímo tou osobou, která by nemovitosti fyzicky užívala za účelem uspokojení své potřeby bydlení, a způsob nakládání s nemovitostí ukazoval spíše na investiční záměry, i tímto způsobem je možné vlastnické právo realizovat.

43. Pro úplnost soud dodává, že ačkoli provedené dokazování nepodalo spolehlivou odpověď na otázku, zda žalovaný skutečně složil i část kupní ceny v hotovosti, k čím rukám se tak případně stalo nebo zda se tato částka dostala žalobcům, za podstatné soud považoval ujednání čl. III.1 kupní smlouvy, podle něhož účastníci stvrdili úhradu části kupní ceny v hotovosti ve výši 289 000 Kč svými podpisy; pokud se tedy skutečně stalo, že žalobci kupní smlouvu podepsali, aniž by část kupní ceny v hotovosti také skutečně převzali, nelze to klást k tíži žalovanému, neboť ten (jakožto první z účastníků, který návrh kupní smlouvy podepsal a k němuž se kupní smlouva s podpisy žalobců vrátila) stěží mohl tuto skutečnost ověřit a logicky neměl důvod nevycházet z toho, co bylo ujednáno v kupní smlouvě. Soud tak na podkladě provedeného dokazování nemohl dospět ani ke spolehlivému závěru, že došlo k pouhé„ fiktivní úhradě“ či„ fiktivnímu ujednání“ části kupní ceny, tj. že by byl naplněn § 39 občanského zákoníku, podle něhož neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

44. Konečně dovozovali-li žalobci, že kupní smlouva je neplatná jakožto smlouva lichevní, pak soud uvádí, že protiplnění ve výši 1 500 000 Kč se mu nejeví jako neadekvátní; banka poskytující žalovanému hypoteční úvěr dospěla přitom při vlastním ocenění nemovitosti k téže ceně obvyklé. Pokud snad mají být lichevními smlouvami ty smlouvy, které stály v řetězci na samém jeho počátku (tj. smlouva o úvěru se [právnická osoba], s. r. o. a smlouva o půjčce se společností [právnická osoba]), pak tyto smlouvy nejsou pro určení, zda tu vlastnické právo žalovaného je, či není, podstatné, minimálně proto, že žalovaný vůbec nebyl jejich stranou a jejich obsah mu podle všeho nebyl znám.

45. Všechny provedené důkazy tak vedou soud k závěru, že pokud zde existují osoby, které přivedly žalobce k omylu ohledně právních následků smlouvy, pak to byl [příjmení] [jméno], případně osoby prokazatelně participující na jeho aktivitách ([jméno] [anonymizováno], [jméno] [příjmení]), nikoli žalovaný. Ze všech výše uvedených důvodů proto soud žalobu na určení zamítl (viz výroky I. a II. tohoto rozsudku).

46. Žalovaný byl v řízení úspěšný a podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tedy má nárok na náhradu nákladů řízení. Ty sestávají z nákladů spojených s jeho zastupováním advokátem. Advokát žalovaného učinil ve věci jedenáct úkonů právní služby (§ 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif)), a to přípravu a převzetí zastoupení, dvě podání ve věci samé – vyjádření k žalobě a repliku k vyjádření žalobců ze dne 26. 1. 2022, a dále sedm účastí u jednání u zdejšího soudu, a to dne 2. 3. 2021 v trvání 1 hodiny, dne 29. 4. 2021 v trvání 1 hodiny a 25 minut, dne 17. 6. 2021 v trvání 2 hodin, dne 14. 9. 2021 v trvání 55 minut, dne 16. 11. 2021 v trvání 30 minut, dne 6. 1. 2022 v trvání 3 hodin a dne 28. 1. 2022 v trvání 1 hodiny a 15 minut, kdy mu za každý z těchto úkonů náleží podle § 9 odst. 3 písm. a) advokátního tarifu, ve spojení s § 7 bodu 5 advokátního tarifu, odměna v tarifní hodnotě 3 100 Kč, celkem tedy 34 100 Kč. Dále mu za ně podle § 13 téže vyhlášky náleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč za každý z nich, celkem tedy 3 300 Kč.

47. Soud zástupci žalovaného přiznal rovněž náhradu za promeškaný čas v souvislosti s jednáními u soudu, a to za 24 hodin (tj. 48 započatých půlhodin), v souhrnné výši 4 800 Kč (viz § 14 odst. 3 advokátního tarifu). Dále zástupci žalovaného přiznal náhradu cestovních výloh v souvislosti s jednáními u soudu, a to ve výši 7 736,14 Kč (sedmkrát cesta ze [obec] do [obec] a zpět o celkové délce 131 km vozem CADILLAC ESCALADE, [registrační značka], při cenách benzínu 27,20 Kč (v roce 2021), 33,80 Kč (od 19. 10. 2021) a 37,10 Kč (v roce 2022), průměrné spotřebě 15,3 l [číslo] km a základní náhradě ve výši 4,40 Kč/km (v roce 2021) a 4,70 Kč/km (v roce 2022)).

48. Celkem tedy náklady žalovaného (včetně DPH v sazbě 21 % z odměny a náhrad advokáta ve výši 10 486,59 Kč) činí po zaokrouhlení částku 60 423 Kč.

49. Pro úplnost soud uvádí, že jako úkony právní služby neuznal právnímu zástupci žalovaného další porady s klientem (neboť ne každý úkon činěný advokátem je úkonem relevantním pro výpočet náhrady nákladů právního zastoupení), souhlas žalovaného s rozhodnutím věci bez nařízení jednání (pro jednoduchost takového podání jej soud nepojímá jako úkon právního zastoupení) a dále doplnění tvrzení a důkazů na výzvu soudu ze dne 16. 12. 2021 (neboť úkon – zde vyjádření k žalobě, má být perfektní hned napoprvé).

50. V souladu s § 148 odst. 1 o.s.ř. soud dále rozhodl o povinnosti žalobců jakožto neúspěšných účastníků nahradit státu náklady, které v řízení stát uhradil předvolaným svědkům (svědečné ve výši 1 104 Kč pro [jméno] [příjmení] a ve výši 2 262,65 Kč pro [jméno] [celé jméno žalovaného] za podání svědecké výpovědi při jednání dne 29. 4. 2021), celkem tedy 3 366,65 Kč.

Poučení