22 C 320/2020 - 165

Rubrum

Okresní soud v Hodoníně rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Krůpovou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozená [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozený [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce B], [Anonymizováno] zastoupený advokátem [Anonymizováno] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o nahrazení projevu vůle, žaloba na určení povinnosti takto:

Výrok

I. Nahrazuje se projev vůle žalovaného uzavřít smlouvu níže uvedeného znění: Smlouva o zřízení služebnosti inženýrských sítí uzavřená ve smyslu ust. § 1257 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění mezi níže uvedenými smluvními stranami [právnická osoba] korporace [Jméno žalované]., IČ: [IČO žalované], DIČ: [DIČ] se sídlem [adresa] zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v [Anonymizováno] zastoupena [jméno FO], jednatelkou (dále jen „povinný ze služebnosti“) 2. [Jméno žalobce A], r.č. [RČ] bytem [adresa] [Jméno žalobce B], r.č. [RČ] bytem [adresa], [adresa] (dále společně jen „oprávněný ze služebnosti č. [hodnota]“) 3. paní [Jméno žalobce A], r.č. [RČ] trvale bytem [adresa] (dále společně jen „oprávněný ze služebnosti č. [hodnota]“) Článek I Prohlášení stran 1. Povinný ze služebnosti prohlašuje, že je výlučným vlastníkem následujících nemovitých věcí v obci [adresa] a katastrálním území [adresa]: - pozemek st. parc. č. [Anonymizováno]l, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa], stavba stojí na pozemku st. parc. č. [Anonymizováno], vše zapsáno v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa], na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa], katastrální území [adresa] (dále jen „služebné nemovitosti“).

2. Oprávněný č. 1 ze služebnosti prohlašuje, že má ve společném jmění manželů následující nemovité věci v obci [adresa] a katastrálním území [adresa]: - pozemek st. parc. č. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba – jiná stavba č. p. 4026 v obci [adresa], stavba stojí na pozemku st. parc. č. [Anonymizováno], vše zapsáno v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa], na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa], katastrální území [adresa] (dále jen „panující nemovitost č. 1“).

3. Oprávněný č. 2 ze služebnosti prohlašuje, že je výlučným vlastníkem následující nemovité věci v obci [adresa] a katastrálním území [adresa]: - pozemek st. parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba - rodinný dům č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa], stavba stojí na pozemku st. parc. č. [hodnota], vše zapsáno v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa], na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa], katastrální území [adresa] (dále jen „panující nemovitost č. 2“). Článek II Služebnost inženýrských sítí 1. Povinný ze služebnosti zřizuje k služebným nemovitostem specifikovaným v čl. I odst. 1. této smlouvy ve prospěch panujících nemovitostí blíže specifikovaných v čl. I odst. 2. a odst. 3. této smlouvy, touto smlouvou služebnost inženýrských sítí, spočívající v právu zřídit, vést, opravovat a udržovat na služebných nemovitostech vodovodní vedení, kanalizační vedení, plynové vedení, kabelové vedení NN a telefonní vedení. Tato služebnost se zřizuje k celým služebným nemovitostem.

2. Oprávněný ze služebnosti č. 1 takto zřízenou služebnost přijímá a povinný ze služebnosti, jako vlastník služebných nemovitostí se zavazuje tato práva strpět a umožnit oprávněnému ze služebnosti nerušený výkon práv ze zřízené služebnosti vyplývajících.

3. Oprávněný ze služebnosti č. 2 takto zřízenou služebnost přijímá a povinný ze služebnosti, jako vlastník služebných nemovitostí se zavazuje tato práva strpět a umožnit oprávněnému ze služebnosti nerušený výkon práv ze zřízené služebnosti vyplývajících.

4. Služebnost se zřizují jako služebnost pozemková „in rem“ ve prospěch panující nemovitosti č. 1 a ve prospěch panující nemovitosti č. 2.

5. Služebnost inženýrských sítí se dle této smlouvy sjednává bezúplatně.

6. Oprávněný ze služebnosti potvrzuje, že před podpisem této smlouvy byl seznámen se skutečným stavem služebných nemovitostí. Článek III Ostatní ujednání 1. Tato smlouva může být měněna nebo rušena pouze písemnou formou.

2. Tato smlouva je sepsána a vyhotovena ve 4 stejnopisech stejné právní závaznosti, z nichž jedno bude použito jako příloha k návrhu na vklad do katastru nemovitostí a po jednom vyhotovení obdrží každá smluvní strana.

3. Skutečnosti ve smlouvě blíže nespecifikované se řídí příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. V [adresa] dne …………… ……………………… [právnická osoba]. [jméno FO], jednatel ……………………… [Jméno žalobce A] ……………………… [Jméno žalobce B]

II. Žalovaná je povinna do 30 dnů od právní moci rozsudku zajistit zřízení přípojky elektřiny a plynu a přepojení stávajících rozvodů ÚT, TUV, a to pro pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba – jiná stavba č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa], stavba stojí na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] vše zapsáno v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa], na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa], katastrální území [adresa] a pro pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba - rodinný dům č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa], stavba stojí na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] vše zapsáno v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa], na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa], katastrální území [adresa].

III. Nahrazuje se projev vůle žalovaného uzavřít smlouvu níže uvedeného znění: obchodní korporace [Jméno žalované]., IČ: [IČO žalované], DIČ: [DIČ] se sídlem [adresa] zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v [Anonymizováno] zastoupena [jméno FO], jednatelkou jako prodávající (dále též jen „Strana prodávající“) na straně jedné a [Jméno žalobce A], r.č. [RČ] bytem [adresa] jako kupující (dále též jen „Strana kupující“) na straně druhé uzavírají tuto KUPNÍ SMLOUVU čl. 1 Předmětné nemovitosti 1) Strana prodávající prohlašuje, že má ve svém výlučném vlastnictví tuto nemovitou věc v obci [adresa], katastrálním území [adresa]: - pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, o zapsané výměře 1163 m2, součástí pozemku je stavba, č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa], stavba stojí na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], vše zapsáno v Katastru nemovitostí pro [Anonymizováno] kraj, katastrálního pracoviště [adresa] pro obec a katastrální území [adresa] na LV č. [hodnota]. 2) Od pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], uvedeného v odst. 1) tohoto článku 1 bude oddělen pozemek o výměře 90 m2, včetně části budovy č. p. [Anonymizováno], a to dle geometrického plánu č. [hodnota], (příp. č. [hodnota]), jehož kopie tvoří přílohu a nedílnou součást této smlouvy. Nemovité věci v tomto článku 1 odst. 2) uvedené budou dále pro účely této smlouvy označovány jako „předmětné nemovitosti“. čl. 2 Projev vůle k prodeji a koupi Strana prodávající prodává předmětné nemovitosti spolu se všemi právy a povinnostmi, součástmi a příslušenstvím, za vzájemně dohodnutou kupní cenu ve výši: 10.000,- Kč, slovy: deset tisíc korun českých Straně kupující, která tyto nemovitosti za uvedenou kupní cenu do svého výlučného vlastnictví kupuje a přijímá. čl. 3 Vypořádání kupní ceny Vzájemně dohodnutá kupní cena, tedy částka ve výši 10.000,- Kč, se vypořádává takto: celá vzájemně dohodnutá kupní cena byla uhrazena před podpisem této smlouvy, což smluvní strany podpisem této smlouvy stvrzují. čl. 4 Předání nemovitostí 1) Smluvní strany se dohodly, že právo užívat předmětné nemovitosti přechází na Stranu kupující předáním předmětných nemovitostí. Současně s právem užívat předmětné nemovitosti přechází na Stranu kupující i nebezpečí nahodilé zkázy nebo škody na předmětných nemovitostech. 2) Smluvní strany se dohodly, že Strana prodávající předá předmětné nemovitosti Straně kupující nejpozději do 5 pracovních dnů ode dne zapsání vkladu vlastnického práva dle této kupní smlouvy v katastru nemovitostí. O předání a převzetí předmětných nemovitostí se smluvní strany zavazují sepsat a podepsat předávací protokol. 3) V případě, že se Strana prodávající dostane do prodlení se splněním své povinnosti stanovené v tomto čl. v odstavci 2), zavazuje se hradit Straně kupující smluvní pokutu ve výši 100,- Kč za každý den prodlení. Povinnost hradit sjednanou smluvní pokutu Straně prodávající nevznikne, pokud Strana kupující neposkytne Straně prodávající potřebnou součinnost nutnou k faktickému předání předmětných nemovitostí, případně ke splnění jiné povinnosti Strany prodávající. čl. 5 Práva váznoucí na předmětných nemovitostech Kupující bere na vědomí, že na předmětné nemovitosti vázne zástavní právo obchodní korporace [právnická osoba]., [adresa]. Toto zástavní právo bude vymazáno po převodu vlastnického práva na Stranu kupující. čl. 6 Stav nemovitostí, vyloučení práv třetích osob 1) Strana prodávající prohlašuje, že jako výlučný vlastník předmětných nemovitostí je oprávněna s nimi volně nakládat a že ke dni podpisu této smlouvy na nich, kromě omezení dle čl. 5, neváznou žádná zástavní práva nebo věcná břemena či pohledávky třetích osob, a že předmětné nemovitosti ani jejich části nejsou pronajaty ani jinak užívány třetí osobou. 2) Strana kupující prohlašuje, že se seznámila se stavem a polohou předmětných nemovitostí, tyto si před podpisem této smlouvy řádně na místě samém prohlédla a ve stavu, v jakém je Strana prodávající prodává, je kupuje a nemá k tomu žádných výhrad. 3) Pokud by některá třetí osoba uplatňovala vůči Straně kupující jakoukoliv oprávněnou pohledávku, nebo jiné právo vzniklé před převodem vlastnického práva podle této kupní smlouvy a spojené s vlastnictvím předmětu převodu, zavazuje; se Strana prodávající, že pohledávku zaplatí nebo jiné právo uspokojí ze svého. 4) Strana prodávající prohlašuje, že jí nejsou známy žádné skutečnosti, které by mohly opravňovat kteréhokoli předchozího vlastníka předmětu převodu k odstoupení od smlouvy, na základě které došlo v minulosti k převodu předmětných nemovitostí, a to zejména v souvislosti s nezaplacením kupní ceny, vadami apod. 5) Strana prodávající se zavazuje, že v době od podpisu této smlouvy do předání předmětu převodu nepodnikne, s výjimkou úkonů spojených s běžným provozem, žádné kroky, které by snížily hodnotu předmětu převodu. čl. 7 Převod vlastnictví 1) Strana kupující bere na vědomí, že vlastnické právo k předmětným nemovitostem na ni přechází vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí u místně příslušného katastrálního úřadu. 2) Smluvní strany se dohodly, že na základě této kupní smlouvy lze zapsat do katastru nemovitostí u místně příslušného katastrálního úřadu vklad vlastnického práva pro Stranu kupující, přičemž návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podají u místně příslušného katastrálního úřadu bez zbytečného odkladu. 3) V případě, že příslušný katastrální úřad v řízení o povolení vkladu vlastnických práv na základě této smlouvy vyzve účastníky k opravě či doplnění návrhu na vklad, smluvní strany se zavazují poskytnout si navzájem součinnost potřebnou k odstranění případných vad či nedostatků podaného návrhu tak, aby byl vklad vlastnických práv do katastru nemovitostí podle této kupní smlouvy povolen. Smluvní strany se dohodly, že v případě zastavení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí dle této smlouvy nebo v případě zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí dle této smlouvy, se zavazují uzavřít nejpozději do 30 dnů od právní moci rozhodnutí o zastavení řízení nebo zamítnutí návrhu novou kupní smlouvu se stejným obsahem a s odstraněním příp. nedostatků, které vedly k zastavení řízení o povolení vkladu vlastnického práva nebo k zamítnutí návrhu. 4) Smluvní strany se dále dohodly, že pokud bude návrh na vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem podle této smlouvy katastrálním úřadem pravomocně zamítnut a nepodaří-li se důvod zamítnutí povolení vkladu vlastnického práva odstranit (např. uzavřením nové kupní smlouvy) ani ve lhůtě 30 dnů od zamítnutí, tato smlouva se ruší, a právní účinky této kupní smlouvy již nastalé pominou. Smluvní strany jsou v tomto případě povinny vzájemně si vrátit veškerá poskytnutá plnění dle této smlouvy do deseti pracovních dnů od zrušení této smlouvy. Plnění poskytnuté úvěrující bankou Strany kupující budou v tomto případě vráceny zpět bance. čl. 8 Závěrečná ustanovení 1) Tato smlouva nabývá účinnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami. Vlastnictví k předmětným nemovitostem přechází až vkladem vlastnického práva podle této smlouvy do katastru nemovitostí s účinky ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. 2) Tato smlouva je vyhotovena ve 3 stejnopisech, z nichž jeden je určen pro řízení u Katastrálního úřadu, jeden pro stranu kupující, jeden pro Stranu prodávající. 3) Ujednání o smluvních pokutách dle této smlouvy nemají vliv na právo oprávněné strany požadovat náhradu škody. 4) Pokud jakýkoli závazek vyplývající z této smlouvy avšak netvořící její podstatnou náležitost je nebo se stane neplatným, nevymahatelným či nezpůsobilým k vkladu do katastru nemovitostí jako celek nebo jeho část, je plně oddělitelným od ostatních ustanovení této smlouvy a taková neplatnost, nevymahatelnost nebo nezpůsobilost k vkladu do katastru nemovitostí nebude mít žádný vliv na platnost a vymahatelnost či způsobilost k vkladu do katastru nemovitostí jakýchkoliv ostatních závazků z této smlouvy 5) Tuto smlouvu je možné měnit pouze očíslovanými písemnými dodatky, podepsanými vždy všemi účastníky této smlouvy. 6) Tato smlouva a právní vztahy z ní vyplývající se řídí právním řádem České republiky, a to občanským zákoníkem. 7) Veškerá oznámení a korespondence související s touto smlouvou budou písemná a budou druhé smluvní straně, předána osobně nebo zaslána poštou doporučeně s dodejkou. Písemnost se považuje za doručenou při marném pokusu o doručení poštou, a to pátým dnem, kdy byla uložena na poště, i když se příslušná smluvní strana, o jejím uložení nedozvěděla. Pro vyloučení pochybností se adresou pro zasílání písemností rozumí adresy uvedené u smluvních stran v záhlaví této smlouvy. 8) Smluvní strany shodně prohlašují, že jsou způsobilé k právním úkonům, tuto smlouvu uzavírají na základě svého svobodného rozhodnutí a po řádném uvážení, text smlouvy si přečetly a rozumí mu, jsou si vědomy právních účinků plynoucích z této smlouvy, tyto právní účinky odpovídají jejich vůli touto smlouvou projevené a na důkaz svého souhlasu s touto smlouvou připojují pod tuto smlouvu své podpisy. V [adresa] dne …………… ……………………… [právnická osoba]. [jméno FO], jednatel ……………………… [Jméno žalobce A] ……………………… [Jméno žalobce B]

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení 41 504 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobců [tituly před jménem] [Anonymizováno].

Odůvodnění

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali nahrazení projevu vůle žalované k uzavření ve výroku uvedené „Smlouvy o zřízení služebnosti inženýrských sítí“ a „Kupní smlouvy“, a dále uložení povinnosti žalované zřídit přípojku elektřiny a plynu a zajistit přepojení stávajících rozvodů ÚT, TUV, a to pro pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – jiná stavba č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa], a pro pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba - rodinný dům č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa], vše zapsáno na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec a katastrální území [adresa], evidovaném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálním pracovištěm [adresa] (pozn: budou-li dále uváděna parcelní čísla pozemků bez uvedení katastrálního území, má se na mysli k. ú. [adresa]). Z žaloby vyplynulo, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky id. celku pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno]. Naproti tomu žalovaná je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno]. Žalovaná nabyla naposledy uvedené nemovitosti kupní smlouvou ze dne 5. 1. 2018 v pozici kupujícího s žalobkyní jako prodávající a v této kupní smlouvě se strany dohodly na tom, že žalovaná jako povinná zřídí ve prospěch pozemků ve vlastnictví žalobců a žalobkyně služebnost inženýrských sítí, spočívající v právu zřídit, vést, opravovat a udržovat na služebných nemovitostech vodovodní, kanalizační a plynové vedení a kabelové vedení nízkého napětí, a to jako služebnost „in rem“ a bezúplatně. Na základě té samé kupní smlouvy se strany dohodly též na zřízení přípojky vody, elektřiny, plynu a zřízení dělící zdi a přepojení stávajících rozvodů ÚT a TUV a tentýž den svou vůli projevili a doplnili i v zápisu s názvem „Jednání dne 5. 1. 2018“. Ačkoli nyní žalovaná tento zápis deklasuje jako nezávazný a neurčitý, sám zástupce žalované se na tento dokument odkazoval v přípisu ze dne 10. 4. 2018; později dokonce žalovaná předložila žalobcům „Dohodu o narovnání“. Konečně se účastníci v předmětné kupní smlouvě dohodli na tom, že dojde k oddělení části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]1 o výměře 90 m2 podle geometrického plánu č. [hodnota] vyhotoveného z popudu žalobců či podle geometrického plánu č. [hodnota] vyhotoveného z popudu žalované (která chtěla oproti původnímu geometrickému plánu posunout vstup o 20 cm); o úmyslu stran provést oddělení části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] svědčí dále žádost žalované ze dne 6. 2. 2019, kterou se obrátila na [právnická osoba] v [adresa] – obecný stavební úřad, který dělení pozemku schválil. Žalobcům tak není jasné nejen to, proč žalovaná nechala zhotovit geometrický plán, ale také, proč stavěla zeď a proč přepojila přívod vody (avšak nikoli již přípojky ostatních médií). Žalobci na podporu svých tvrzení dále uvádí, že i zprostředkovatel prodeje nemovitosti – společnost [Anonymizováno], a. s., IČ [IČO], se sídlem [adresa] (dále jen „[Anonymizováno], a. s.“), zpracoval na základě ujednání účastníků „Smlouvu o zřízení služebnosti inženýrských sítí“ i „Návrh na vklad do katastru nemovitostí“, avšak žalovaná nakonec tuto smlouvu do katastru nemovitostí nevložila. Konečně i z jednání žalobce s manželem jednatelky žalované [jméno FO] vzešla dohoda, že v listopadu 2018 [jméno FO] osobně provede potřebné činnosti (výkopy atd.) na dohodnutých místech.

2. Žalovaná k věci nejprve s odkazem na § 1262, ve spojení s § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) uvedla, že z žádného dokumentu, který účastníci podepsali, nevyplývá její závazek zřídit věcné břemeno ve výše popsané podobě. Neuzavřeli ani jinou písemnou dohodu takového obsahu. Žalované není jasné, proč služebnost inženýrských sítí nezřídila sama žalobkyně ještě před prodejem nemovitosti. Co se týče přípojky elektřiny a plynu a přepojení stávajících přípojek ÚT a TUV, žalobci nemají žádný nárok je po žalované požadovat, neboť čl. 6 odst. 3 kupní smlouvy říká pouze to, že žalovaná na své vlastní náklady zřídí přípojky vody a elektřiny, avšak už neříká, pro koho, kudy či na jaké pozemky mají být tyto přípojky dovedeny; citované ustanovení je tak neurčité, a tedy zdánlivé (§ 554 občanského zákoníku), a proto se k nim nepřihlíží. Zdánlivost by mohl (pouze) částečně překonat čl. 4 odst. 3 kupní smlouvy, a to tak, že žalovaná má právo po žalobkyni požadovat součinnost se zřízením přípojek vody, elektřiny a případně i s přepojením stávajících rozvodů ÚT a TUV, avšak tyto přípojky si má žalovaná zřídit na vlastní náklady a odpovědnost pro sebe, nikoli pro žalobce. K žádnému doplnění čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy o zřízení přípojky plynu rovněž nedošlo; smlouvu přitom bylo možné měnit pouze očíslovanými písemnými dodatky, podepsanými všemi účastníky smlouvy. Dokument nazvaný jako „Jednání dne 5. 1. 2018“ nevykazuje žádné rysy dodatku kupní smlouvy, nadto v něm chybí identifikátor naznačující, že má zavazovat žalovanou. Pokud jde o odprodej části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], ani to nelze opřít o listinu s názvem „Jednání dne 5. 1. 2018“, a to z již zmíněných důvodů, ale také proto, že není jasné, o jakou část pozemku se má jednat a podle jakého geometrického plánu má být oddělena; tuto neurčitost nelze překonat ani výkladem. Pokud snad s žalobci o těchto krocích jednala společnost [Anonymizováno], a. s., neměla k tomu žádné zmocnění od žalované. Konečně mohli žalobci žalovanou k uzavření smlouvy vyzvat do 5. 1. 2019, avšak neučinili tak, a proto povinnost uzavřít takovou smlouvu zanikla (§ 1788 odst. 1 občanského zákoníku).

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky id. celku pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], vše v k. ú. a obci [adresa]. Naproti tomu žalovaná je výlučným vlastníkem pozemků parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a parc. č. [Anonymizováno], vše v obci a k. ú. [adresa]; totožná zjištění vyplývají z výpisů z katastru nemovitostí. Účastníci nerozporovali ani to, že dne 5. 1. 2018 uzavřela žalobkyně jako prodávající a žalovaní jako kupující kupní smlouvu, jejímž předmětem byly pozemky parc. č. st [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a parc. č. [Anonymizováno], a že v čl. 6 odst. 1 této smlouvy si dohodli, že strana kupující na své vlastní náklady a odpovědnost zajistí veškeré činnosti a práce související s koupí a převodem vlastnického práva k předmětným nemovitostem, zejména zřízení přípojky vody, elektřiny [písm. a)], zřízení dělící zdi ze štípaných tvárnic AZ beton do výšky 3 m na nádvoří, vedoucí po nové hranici pozemků parc. č. [hodnota] a parc. č. st. [Anonymizováno], vzniklé na základě GP č. [hodnota] [písm. b)] a přepojení stávajících rozvodů ÚT, TUV [písm. c)]. Nebylo také sporu o tom, že ve čl. 4 odst. 3 kupní smlouvy se smluvní strany zavázaly, že si vzájemně poskytnou veškerou potřebnou součinnost k přehlášení dodávek elektřiny, vody a plynu, respektive součinnost ke zřízení přípojek médií pro stranu kupující dle čl. 7 odst. 1 této smlouvy, a že do doby předání předmětných nemovitostí straně kupující hradí náklady spojené s užíváním a údržbou předmětných nemovitostí strana prodávající.

4. Naopak se účastníci neshodli na tom, jakým způsobem vykládat výše uvedený čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy, ve spojení s jejím čl. 4 odst. 3, tedy zda se jedná o dostatečně určitá ujednání pro uzavření budoucích smluv a pro splnění povinnosti, případně pokud trpí i jen částečnou neurčitostí, zda ji lze překonat výkladem s přihlédnutím k ostatním ujednáním kupní smlouvy či k dříve projevenému úmyslu stran. Dále zůstalo mezi účastníky sporné, zda žalobci vyzvali žalovanou k uzavření smlouvy o zřízení služebnosti inženýrských sítí v roční lhůtě předvídané § 1788 občanského zákoníku.

5. Soud ve věci provedl následující listinné důkazy:

6. Dne 18. 1. 2017 uzavřela společnost [Anonymizováno], a. s. s žalobci „Smlouvu o zprostředkování prodeje“ a na základě této smlouvy prvně jmenovaná vyvíjela činnost k zajištění třetí osoby, která projeví zájem o koupi nemovitostí ve smlouvě uvedených [jednalo se zaprvé o pozemky parc. č. st. [Anonymizováno] jejíž součástí je budova č. p. [Anonymizováno] (výrobní hala), a parc. č. [Anonymizováno], zadruhé o pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům), a konečně o pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům)]. Prodej se mohl uskutečnit ve třech variantách, tj. zaprvé mohlo dojít pouze k prodeji výrobní haly č. p. [Anonymizováno] spolu s pozemky, zadruhé se mohlo jednat o pouhý prodej dvou rodinných domů č. p. [Anonymizováno] a č. p. [Anonymizováno] spolu s pozemky, a zatřetí byl možný současný prodej jak výrobní haly, tak obou rodinných [právnická osoba] nimi souvisejících pozemků.

7. Dne 9. 8. 2017 vyhotovil [tituly před jménem] [jméno FO] geometrický plán č. [hodnota], kterým byla oddělena část pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]. Později dne 17. 12. 2018 vyhotovil také geometrický plán č. [hodnota], taktéž na oddělení části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno].

8. E-mailová korespondence mezi žalobcem a [tituly před jménem] [jméno FO] (právničkou společnosti [Anonymizováno], a. s.) z října roku 2017, naznačuje, že mezi nimi panovalo určité nedorozumění ohledně toho, zda se budova č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům) i s přístavbou bude dělit, avšak nakonec si vyjasnili, že právě taková je vůle žalobce a že by s dělením budovy v zásadě (technický) problém být neměl. Předpokladem oddělení části budovy byla podle sdělení [tituly před jménem] [jméno FO] schopnost samostatné existence takové části budovy po oddělení geometrickým plánem a pasportem budovy, na jehož základě vydá stavební úřad potvrzení o existenci stavby. Pasport byl podle názoru [tituly před jménem] [jméno FO] třeba i pro případný vklad služebností inženýrských sítí do katastru nemovitostí.

9. Dne 5. 1. 2018 uzavřela žalovaná se společností e-Finance, a. s. kromě výše zmíněné kupní smlouvy taktéž „Smlouvu o zprostředkování koupě“, v jejímž úvodu se mj. uvádí: „POZN: od pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] bude u hranice s pozemkem parc. č. st. [Anonymizováno] oddělena část pozemku o přibližné výměře 90 m2, nově vzniklý pozemek bude bezúplatně převeden na vlastníka pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], a to včetně přístavby na této části pozemku stojící, výměra předmětného pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] bude tedy 1073 m2“, a dále se v jejím odstavci 3) písm. c) stanoví, že: „zájemce bude kupovat předmětné nemovitosti prosty jakýchkoli zástavních práv, věcných břemen, či jiných obdobných omezení, vyjma zástavního práva případně zřízeného za účelem zajištění úvěru zájemce – kupujícího od banky k financování kupní ceny předmětných nemovitostí a vyjma služebnosti inženýrských sítí ve prospěch pozemků parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]“.

10. Při jednání dne 5. 1. 2018, kterého se zúčastnili oba žalobci, jednatelka žalované [jméno FO] a její manžel [jméno FO], a konečně také [jméno FO] a [jméno FO] za společnost eFinance, a. s., účastníci podepsali listinu, v níž se podává, že „nakonec žalobce nechá část přístřešku pro kouření a [jméno FO] jim nechají přístřešek vzadu, aby si jej odklidil, až bude mít čas“, že „plot zůstane“, že „po podání návrhu na vklad bude vyplacena z úschovy částka 700 000 Kč – pošleme emailem návrh dodatku“ a rukou dopsané „nájemci již nebudou hradit další nájemné“, že „plátci DPH – [Anonymizováno] a. s. vystaví fakturu na provizi“, že „část pozemku st. [Anonymizováno] se oddělí dle GP a převede bezúplatně na [jméno FO] – uzavře se dnes SBKS“ a konečně že „do čl. 6 odst. 1 písm. a) kupní smlouvy se doplňuje zřízení přípojky plynu“. Listinu podepsali oba žalobci, [jméno FO] a [jméno FO].

11. Dne 5. 1. 2018 uzavřela žalobkyně a žalovaná za účasti [tituly před jménem] [jméno FO] „Smlouvu o úschově“ a dne 8. 3. 2018 „Dodatek č. [hodnota] ke smlouvě o úschově“, kdy v odstavci 3 první smlouvy a v čl. I druhé smlouvy [kde se uvádí nové znění původního odstavce 3 písm. a) první smlouvy] si strany ujednaly, že nově bude „částka (…) vydána příjemci úschovy po vkladu vlastnického práva k převáděným nemovitostem do katastru nemovitostí (…), dokladem pro vydání úschovy bude originál vyhotovení nebo úředně ověřená kopie listu vlastnictví s vyznačením vlastnického práva pro účastníka uvedeného ad 2 (…), vyjma zástavního práva (…) a vyjma věcného břemene inženýrských sítí ve prospěch pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa].“.

12. Dne 6. 3. 2018 uzavřela žalobkyně a žalovaná „Dohodu ke kupní smlouvě ze dne 5. 1. 2018“, která upravovala podmínky platby zálohy na kupní cenu.

13. Dne 14. 3. 2018 sdělil [právnická osoba] [adresa] – Obecný stavební úřad žalobcům, že na podkladě jejich žádosti z 13. 3. 2018 schválil navržený záměr dělení pozemku a stavby na něm podle geometrického plánu č. [hodnota]-106/2017, který vyhotovil [tituly před jménem] [jméno FO] dne 9. 8. 2017.

14. Dne 23. 4. 2018 došlo k předání pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno], včetně na nich stojících budov a k záznamu stavu měřidel elektřiny a vody, jak vyplývá z „Předávacího protokolu“ z téhož dne. V části označené jako „vady předávaných nemovitostí“ je rukou dopsaný text: „Předávající odstraní materiál a movité věci z nemovitostí, a to nejpozději do 10 dnů. Veškerý materiál a movité věci, které zůstanou na nemovitostech po 2. 5. 2018, odklidí na svoje náklady přebírající. Předávající nebude po přebírajícím požadovat úhradu nájemného od 5. 1. 2018. Průkaz energetické náročnosti budovy č. p. [adresa] bude z důvodu probíhajícího zpracování předávajícím předán přebírajícímu do 10 dnů.“.

15. V dopisu ze dne 10. 4. 2018 nazvaném jako „Oznámení o právním zastupování, Výzva k vyjasnění stanovisek a k dodržování ujednání“ zmiňuje právní zástupce žalovaných, že v zápisu z jednání konaného dne 5. 1. 2018 se podepsaní žalobci, [jméno FO] a [jméno FO] zavázali k určitým krokům, a za tímto účelem jim byla do advokátní úschovy vyplacena částka 700 000 Kč; zbytek tohoto dopisu se nicméně týká otázky nájemného, které po žalované žalobci požadovali dvěma fakturami.

16. Podle potvrzení ze dne 22. 4. 2018 přijal žalobce od žalované částku 6 250 Kč za účelem připojení nového odběrného místa k distribuční síti dodavatele E.ON pro odběrné místo na adrese [adresa].

17. Z e-mailové korespondence mezi žalobcem a [jméno FO] ze společnosti [Anonymizováno], a. s. z období 6. 12. 2018 až 18. 12. 2018 vyplývá, že [jméno FO] zprostředkovával dialog mezi žalobcem a žalovanou a předmětem tohoto dialogu bylo mj. otázka oddělení části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] a jejího zpětného převodu na žalobkyni. Vzhledem k tomu, že veškeré nemovitosti ve vlastnictví žalované byly zastaveny ve prospěch financující banky, potřebovala žalovaná souhlas banky k takovému oddělení a následnému zpětnému prodeji příslušné části pozemku. Z korespondence není nicméně jasné, zda žalovaná o tento souhlas skutečně banku požádala.

18. Dne 25. 3. 2019 sdělil [právnická osoba] [adresa] – Obecný stavební úřad žalované na podkladě její žádosti ze dne 6. 2. 2019 (viz správní spis sp. zn. 334.1/[právnická osoba]), že schvaluje dělení pozemku parc. č. st. 1181/1 dle geometrického plánu č. [hodnota]-162/2018, který ověřil úředně oprávněný zeměměřický inženýr [jméno FO] dne 17. 12. 2018. V tomto sdělení stavební úřad uvedl, že souhlas s číslováním vydal [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa] dne 21. 12. 2018. Podle rozdělovníku a dodejek zpráv bylo toto sdělení zasláno dne 26. 3. 2019 kromě žalované také Raiffeisen Bank, a. s.

19. Dopisy ze dne 1. 7. 2020, 11. 8. 2020 a 15. 12. 2020 vyzvali žalobci žalovanou ke splnění povinnosti, tedy konkrétně ke zřízení přípojek vody, elektřiny a plynu, dělící zdi a k přepojení stávajících rozvodů ÚT a TUV (s odkazem na obsah jednání dne 5. 1. 2018) a dále k uzavření dohody o odkupu části pozemku parc. č. st. 1181/1 a stavby a k uzavření smlouvy o zřízení služebnosti inženýrských sítí, a to do 10. 7. 2020, respektive druhým dopisem do 20. 8. 2020 a třetím dopisem do 22. 12. 2020.

20. Výpověď svědka [jméno FO], který působí jako makléř společnosti [Anonymizováno], a. s. a který pro žalobce zprostředkovával prodej souboru nemovitostí v jejich vlastnictví, potvrdila, že prodej měl být realizován některou ze tří variant (prodejem samostatně, po částech nebo jako souboru). Z více zájemců byla kupní smlouva uzavřena s žalovanou, která měla zájem o komerční budovu, neboť ji v dané době měla v nájmu. Z tohoto důvodu se řešilo oddělení této komerční budovy od rodinného domu v podstatě od okamžiku, co žalovaná o koupi komerčního objektu projevila zájem; již v té době se tedy jednalo o zpětném prodeji části této komerční budovy. V této souvislosti nechal žalobce vyhotovit i nějaké technické dokumenty a oddělovací (geometrický) plán. Jelikož si ale žalovaná na koupi brala úvěr, nebylo možné provést oddělení části komerční budovy před samotným prodejem, protože s tím by banka nesouhlasila. Po podpisu kupní smlouvy proto žalobce řešil, že by měla žalovaná dostát závazku oddělení jedné místnosti, ale svědek u podpisu všech kroků nebyl. Dokázal si s odstupem času s jistotou vybavit pouze uzavření smlouvy o zprostředkování prodeje a kupní smlouvy, avšak zda byla uzavřena též smlouva, která by řešila zpětný prodej části komerčního objektu, si s jistotou nepamatoval.

21. Výpověď svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] (dříve [jméno FO]), která byla v období od roku 2016 do 1. 5. 2018 zaměstnána ve společnosti e-Finance, a. s. jako právník, taktéž potvrdila, že žalobci prodávali žalované výrobní halu a pozemek, přes který vedly inženýrské sítě k domu, který ale nebyl předmětem prodeje. Strany transakce jednaly o zřízení věcného břemene, kterým by se vyřešil problém se sítěmi, které přiváděly elektřinu, plyn a vodu do zmíněného rodinného domu, jenž nebyl předmětem prodeje. Teoreticky se všechno mohlo vyřešit ještě před prodejem haly a pozemku, avšak žalovaná čerpala úvěr a banka takovou dohodu neumožnila, a proto se účastníci kupní smlouvy předběžně dohodli, že tuto záležitost vyřeší po prodeji. Připravovala se i nějaká dohoda o narovnání, která tohle vše měla vyřešit, stejně jako smlouva o zřízení věcného břemene, ale zda došlo i k jejímu podpisu, svědkyně nevěděla. Potvrdila nicméně průběh schůzky konané dne 5. 1. 2018 při podpisu kupní smlouvy a verifikovala, že vpisky na zápisu z tohoto jednání provedla ona osobně. Po jejím odchodu ze společnosti e-Finance, a. s. přebíral její agendu starší pán kolem 60 let věku, jehož jméno si nebyla schopna vybavit, nejednalo se však o [tituly před jménem] [jméno FO]. Ačkoli při svém výslechu předpokládala, že by mohla mít uchované osobní poznámky týkající se jednotlivých transakcí, na nichž participovala, na výzvu soudu nebyla schopná dodat žádné, které by se k této věci vztahovaly.

22. Naproti tomu svědek [tituly před jménem] [jméno FO], který je od druhé poloviny roku 2018 dosud zaměstnán jako právník u společnosti e-Finance, a. s., nebyl k věci schopen nic konkrétního říct, neboť v době uzavření celé obchodní transakce zde ještě nepracoval a ani z pozdější doby si jména účastníků či jejich případ nepamatoval. Po [tituly před jménem] [jméno FO] nepřebíral žádnou agendu a ani si sám soukromě žádné poznámky či zápisky o obchodních případech nevede. Později na žádost soudu zaslal sdělení, že transakce účastníků je vedena jako skončený případ a neexistuje k ní už žádná dokumentace, která by byla předmětem archivace, což platí také o e-mailové korespondenci (s okrajovým poukazem na to, že ve vztahu k ní archivační povinnost žádný zákon neukládá).

23. Účastnická výpověď žalobce kopírovala obsah žaloby a její doplnění a v podstatné míře se shodovala s výpovědí [jméno FO]; v prvé řadě v tom, že původním záměrem účastníků bylo oddělit část pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] ještě před podepsáním kupní smlouvy, avšak to narazilo na nesouhlas banky, která poskytla žalované úvěr na koupi nemovitosti. Nad rámec výpovědi svědka [jméno FO] uvedl žalobce, že nechal vyhotovit geometrický plán oddělení pozemku, s nímž však žalovaná nesouhlasila a nechala vyhotovit ještě jeden. Poté nechala postavit plot a předělat přívod vody, čímž dala najevo, že si je vědoma svých povinností, ale ostatní povinnosti (zřízení přípojky plynu a elektřiny) již nesplnila, ač slíbila, že tak učiní nejpozději do konce roku 2018. Pokud dnes tvrdí, že si chtěla pouze ověřit, zda oddělení pozemku je možné, pak jsou její tvrzení účelová. Návrhy smluv přinesl žalobce osobně jednatelce žalované, která se zprvu tvářila vstřícně, ale později je odmítla podepsat.

24. Soud neučinil žádná relevantní skutková zjištění z nepodepsaného a nedatovaného návrhu „Dohody o narovnání“ (která pro žalovanou zakotvuje povinnost zřídit na vlastní náklady dělící zeď na nádvoří, která bude oddělovat prostory nabývané žalovanou od prostor užívaných společně s rodinným domem č. p. 4026, a dále povinnost zřídit přípojky vody, elektřiny a plynu tak, aby nemovitosti nabývané žalovanou a dům č. p. 4026 měly každý své), neboť sám o sobě (ani v kontextu ručně psaných poznámek v textu) neprokazuje tvrzení o tom, kdo jej komu předložil a kdo ho měl akceptovat, tím méně, že skutečně k uzavření „Dohody o narovnání“ nakonec došlo. Obdobně nebylo možné zjistit z nepodepsaného „Návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí podle § 14 zákona č. 256/2013 Sb.“, zda byl skutečně podán. Soud rovněž neprováděl důkaz nepodepsanou a nedatovanou „Smlouvou o zprostředkování koupě (…)“, uzavřenou mezi žalovanou a společností [Anonymizováno], a. s., kterou učinili žalobci přílohou své žaloby, a nedatovanou a nepodepsanou „Smlouvou o zřízení služebnosti inženýrských sítí“. Konečně soud neprováděl navržený výslech [jméno FO] (manžela jednatelky žalované), a to s ohledem na jeho nepříznivý zdravotní stav a konsekventní pracovní neschopnost; žalobci konec konců na provedení tohoto důkazu netrvali.

25. Výše shrnutá zjištění v kontextu tvrzení obou účastníků vedou soud ke skutkovému závěru, že strany si již v době procesu prodeje pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] jehož součástí je budova (výrobní hala) č. p. [Anonymizováno], uvědomovaly existenci určitých faktických a právních problémů spojených s inženýrskými sítěmi pro pozemky parc. č. st. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] a pro budovy na nich stojící (rodinné domy č. p. [Anonymizováno] a [Anonymizováno]), včetně jejich potenciálního prohloubení, pokud nebudou všechny nemovitosti prodávány jako jeden soubor jednomu kupujícímu. Zejména výpovědi zaměstnanců společnosti e-Finance, a. s., poznámky uvedené ve „Smlouvě o zprostředkování koupě“ mezi žalovanou a výše jmenovanou společností ze dne 5. 1. 2018 a „Dodatek č. 2 ke smlouvě o úschově“ ze dne 8. 3. 2018 indikují, že již v době uzavření „Smlouvy o zprostředkování koupě“ (a potažmo i samotné kupní smlouvy, neboť ta je datována týmž dnem) se počítalo jak s oddělením části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] a jejím (bezúplatném) zpětném převodu na původního prodávajícího, tak se zřízením služebnosti inženýrských sítí ve prospěch pozemků parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Obsah jednání mezi stranami a okolnosti kontraktace kupní smlouvy ze dne 5. 1. 2018 dokresluje i zápis z jednání z téhož dne, kde se znovu hovoří o zřízení věcného břemene inženýrských sítí ve prospěch pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] a nově též o zřízení přípojky plynu; z pohledu ověření pravé vůle osob jednajících za účastníky je přitom lhostejné, že na této listině se uvádí pouze jméno jednatelky a jejího manžela, nikoli název žalované. Svědecké výpovědi zaměstnanců společnosti [Anonymizováno], a. s. podpořily rovněž skutkovou verzi předestřenou žalobci v tom směru, že hlavním důvodem, proč oddělení části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] a její zpětný prodej neproběhly ještě před podpisem kupní smlouvy, byly přísné podmínky banky, která poskytla žalované úvěr na koupi těchto nemovitostí. Průběh událostí tak v soudu navozuje dojem, že žalobci fakticky vyšli žalované vstříc, aby se prodej nemovitostí mohl uskutečnit bez komplikovaného vyjednávání s úvěrující bankou, avšak recipročně očekávali následné uzavření příslušných smluv a realizaci dalších kroků typu zřízení přípojek pro média tak, aby byl problém s inženýrskými sítěmi vyřešen definitivně tak, aby bylo dosaženo primárního záměru, tedy aby každá z budov (včetně těch, které nebudou předmětem převodu) měla svou vlastní přípojku vody, elektřiny a plynu. K tomu se žalovaná původně stavěla vstřícně, ale později z ne zcela jasného důvodu postoj změnila.

26. Původní úmysl žalobců i žalované docítit bezproblémového přístupu k médiím tak, aby všechny dotčené nemovitosti měly svou přípojku, se následně promítl do čl. 6 odst. 1, ve spojení s čl. 4 odst. 3 kupní smlouvy ze dne 5. 1. 2018. Zmiňovaný čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy obsahuje závazek stran uzavřít v budoucnu smlouvu (respektive smlouvy) určitého obsahu tak, jak předpokládá § 1785 občanského zákoníku, podle kterého: „Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.“. Podle § 1786 téhož zákona „[z]avázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.“. Soud přitom dospěl k závěru, že právě formulace čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy ve spojení s jejím čl. 4 odst. 3 a v návaznosti na jednání žalobců a žalované před jejím uzavřením určuje obsah budoucí smlouvy (respektive smluv) alespoň obecným způsobem tak, jak požaduje § 1785 občanského zákoníku.

27. Tomuto závěru předcházely následující úvahy: Na prvním místě se soud musel zabývat otázkou, zda je ujednání obsažené v čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy neurčité či zdánlivé, jak namítala strana žalovaná. Podle § 551 občanského zákoníku „[o] právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby.“. Zjištěný skutkový stav však nic takového neindikuje; jak již bylo v podrobnostech uvedeno v předchozích odstavcích, vůle žalobců i žalovaná minimálně v počátku jednání předcházejícím či provázejícím uzavření kupní smlouvy ze dne 5. 1. 2018 směřovala k definitivnímu vyřešení problému s inženýrskými sítěmi i pro ty budovy, které neměly být předmětem převodu. Takový výklad čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy koresponduje požadavku, aby bylo právní jednání posuzováno nejen podle svého obsahu (§ 555 odst. 1 občanského zákoníku), ale také s přihlédnutím k „(…) úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět.“ (§ 556 odst. 1 věta první téhož zákona) a k „(…) tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.“ (§ 556 odst. 2 občanského zákoníku). Odpověď na otázku, ve prospěch koho, kudy a na jaké pozemky se má zřízení služebnosti inženýrských sítí vztahovat, dává ve spojení s citovanými články kupní smlouvy odpověď také „Smlouva o zprostředkování koupě“ ze dne 5. 1. 2018 mezi žalovanou a společností e-Finance, a. s., zápis z jednání mezi účastníky z téhož dne, a Dodatek č. 2 ke smlouvě o úschově ze dne 8. 3. 2018.

28. Co se týče lhůty k uzavření budoucích smluv (ať už smlouvy kupní či smlouvy o zřízení věcného břemene) předvídané § 1785 občanského zákoníku, žalobkyně a žalovaná si žádnou takovou lhůtu v kupní smlouvě nesjednaly; aplikuje se tedy zákonná lhůta roční, v jejímž běhu musí oprávněná strana povinnou stranu vyzvat (§ 1786 občanského zákoníku). Z provedených listinných důkazů nevyplývá, že se tak v tomto časovém rámci stalo; veškeré písemné výzvy, které žalobci v řízení předložily, jsou datované až dnem 1. 7. 2020, 11. 8. 2020 a 15. 12. 2020, tedy nebyly učiněny až po uplynutí roční lhůty od uzavření kupní smlouvy.

29. Odpověď na otázku, zda k výzvě k uzavření budoucích smluv došlo, nicméně soud nemohl hledat odděleně od dalších okolností souzené věci tak, jak vyplynuly z provedené dokazování. Zaprvé nelze přehlédnout, že nejen žalobci před uzavřením kupní smlouvy (nejpozději v srpnu roku 2017), ale rovněž žalovaná po jejím uzavření (nejpozději v březnu roku 2018), činila aktivní kroky směřující k oddělení části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], a to vypracování geometrického plánu takového oddělení a získání souhlasu od příslušného stavebního úřadu s takovým dělením pozemků. Nelze přehlédnout, že souhlas s oddělením části pozemku podle v pořadí novějšího geometrického plánu byl podle rozdělovníku zaslán i úvěrující bance, což nepodporuje skutkovou verzi, že si žalovaná pouze zkusmo ověřovala, zda je oddělení části pozemku vůbec možné. Ba naopak takový krok indikuje, že oddělení části pozemku bylo žalovanou míněno vážně a takto jej měla chápat i úvěrující banka, neboť jinak by nedávalo smysl, proč by měla být zatahována do záležitosti pojímané žalovanou pouze „experimentálně“. Zadruhé, v dopisu ze dne 10. 4. 2018 nazvaném jako „Oznámení o právním zastupování, Výzva k vyjasnění stanovisek a k dodržování ujednání“ se právní zástupce žalovaných odkazuje na obsah jednání ze dne 5. 1. 2018, což vyznívá tak, že obsah tohoto jednání včetně zápisu z něj považuje za věcně relevantní a pro obě strany za závazný, byť se selektivě dovolává pouze těch bodů, které jeho klientovi prospívají (konkrétně dohody o tom, že žalovaná nebude povinna hradit žalobcům nájemné). Ačkoli tedy žalovaná později obsah tohoto jednání i zápisu z něj bagatelizovala a dávala najevo, že se jimi necítí vázána, dopis ze dne 10. 4. 2018 svědčí o zcela opačném postoji, o čemž svědčí mj. výslovná (jakkoli zřejmě pouze řečnická) otázka na žalobkyni, zda podepsala ujednání ze dne 5. 1. 2018 bez úmyslu vyvolat právní následky (věta první odstavce třetího). Zatřetí, dne 22. 4. 2018 přijal žalobce od žalované částku 6 250 Kč za účelem připojení nového odběrného místa k distribuční síti dodavatele E.ON pro odběrné místo na adrese [adresa], což opět dokresluje, že v otázce napojení na distribuční sítě postupovali účastníci ve vzájemné součinnosti. Začtvrté, v průběhu řízení žalobci namítali, že žalovaná již některé z povinností uvedené v čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy splnila (konkrétně zřídila přípojku vody a postavila dělící zeď), a žalovaná se proti tomuto tvrzení nijak neohradila, a to ani před zahájením tohoto řízení, ani v jeho průběhu (netvrdila tedy, natož aby prokázala, že se toto žalobní tvrzení nezakládá na pravdě); toto jednání opět signalizuje, že svůj závazek z kupní smlouvy nezpochybňovala a že měla jasnou představu o tom, k čemu se zavázala. Konečně (byť pouze podpůrně), emailová korespondence mezi žalobcem a [jméno FO] ze společnosti [Anonymizováno], a. s. z období prosince roku 2018 signalizuje, že [jméno FO] zprostředkovával dialog mezi žalobcem a žalovanou a předmětem tohoto dialogu bylo mj. otázka oddělení části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno].

30. Je tedy očividné, že minimálně po určitou dobu vyvíjeli oba účastníci kroky k zajištění připojení nemovitostí, které nebyly předmětem prodeje, k distribučním sítím dodavatelů jednotlivých médií, a k zajištění stavu, kdy každá tato nemovitost bude mít přípojku samostatnou, ať již se jednalo přímo o zřízení takové přípojky a konsekventní zřízení služebnosti, nebo o kroky směřující k oddělení části pozemku parc. č. st. 1181/1 jakožto nezbytné podmínky pro zpětný převod takto oddělené části na žalobkyni. Fakt, že v jistém momentu žalovaná odmítla s žalobci spolupracovat a vyvíjet potřebnou součinnost k realizaci výše popsaných ujednání, ničeho nemění na tom, že minimálně po několik měsíců vyvolávala v žalobcích dojem, že je připravena závazek z čl. 6 odst. 1 a čl. 4 odst. 3 kupní smlouvy splnit. Ačkoli žalobci nepředložili z tohoto období žádnou formální písemnou výzvu k uzavření smlouvy o zřízení služebnosti inženýrských sítí nebo o zpětné koupi části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], není pochyb o tom, že taková výzva byla učiněna jinou formou (ústně či faktickým jednáním k tomuto účelu směřujícím). Pro úplnost soud dodává, že z kupní smlouvy a ani z občanského zákoníku neplyne, že výzva k uzavření (budoucích) smluv musí být učiněna pouze písemně. Písemná výzva by tak měla pro žalobce smysl pouze z hlediska důkazního; existence ústně provedené výzvy k uzavření obou smluv nicméně v dané konkrétní věci plyne z jiných provedených důkazů, zejména z faktického jednání obou účastníků.

31. Ze všech výše uvedených důvodů soud nahradil projev vůle žalované k uzavření ve výroku uvedené smlouvy o zřízení služebnosti inženýrských sítí (výrok I. tohoto rozsudku) a kupní smlouvy (výrok III. tohoto rozsudku) a současně žalovanou zavázal též ke splnění povinnosti zajistit přípojku elektřiny a plynu a přepojení stávajících rozvodů ÚT a TUV ve lhůtě 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok II. rozsudku).

32. Závěrem soud dodává, že ačkoli provedené dokazování indikuje, že zpětný převod části pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] podle geometrického plánu za tímto účelem vyhotoveného se měl dít bezúplatně, tedy aniž by žalobkyně v pozici kupující měla povinnost za převod vlastnického práva k takto oddělené části platit kupní cenu, takové ujednání by bylo v rozporu s konstrukcí právního institutu koupě podle § 2079 občanského zákoníku, který předpokládá, že „[k]upní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.“. Soud sice nemůže v tomto typu řízení autoritativně zasahovat do obsahu právního jednání, k jehož uzavření projev vůle druhé strany nahrazuje, avšak mohl by takový návrh odmítnout jako celek, pokud by byl v rozporu s právními předpisy. Jelikož žalobci uvedený nedostatek zhojili tím, že v čl. 2 budoucí kupní smlouvy předpokládají úplatu ve výši 10 000 Kč ze strany žalobkyně (úplata tak nejde k tíži žalované jakožto druhé smluvní strany, ale pouze k tíži žalobkyně), nespatřoval žádnou překážku, pro které by nemohl projev vůle žalované k uzavření takové smlouvy nahradit.

33. Žalobci byli v řízení zcela úspěšní, proto jim náleží podle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Ty sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 6 000 Kč a odměny advokáta, který ve věci učinil osm úkonů právní služby [§ 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif)], a to přípravu a převzetí zastoupení, výzvu před podáním žaloby, podání ve věci samé – žalobu, repliku k vyjádření žalovaného ze dne 23. 3. 2021 a čtyři účasti u jednání zdejšího soudu, a to dne 27. 4. 2021 v trvání 1 hodiny 25 minut, dne 15. 6. 2021 v trvání 1 hodiny, dne 9. 9. 2021 v trvání 1 hodiny a 30 minut a dne 26. 10. 2021 v trvání 45 minut. Za každý z těchto úkonů náleží právnímu zástupci podle § 9 odst. 1 advokátního tarifu, ve spojení s § 7 bodu 5 a § 12 odst. 4 advokátního tarifu, redukovaná odměna v tarifní hodnotě 1 200 Kč za každého z žalobců, celkem tedy 19 200 Kč. Dále mu za ně podle § 13 téže vyhlášky náleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč za každý z úkonů za každého z žalobců, celkem tedy 4 800 Kč.

34. Dále soud přiznal zástupci žalobkyně i náhradu za promeškaný čas v souvislosti s jednáními u soudu, a to za 8 hodin (tj. 16 započatých půlhodin), v souhrnné výši 1 600 Kč (viz § 14 odst. 3 advokátního tarifu) a náhradu cestovních výloh v souvislosti s jednáním u soudu, a to ve výši 3 741,78 Kč (jedenkrát cesta vozem FORD Mondeo, RZ [SPZ] [adresa] o celkové délce 149,6 km, při cenách nafty ve výši 27,20 Kč/l, průměrné spotřebě 4,9 l/100 km a základní náhradě ve výši 4,40 Kč/km, a třikrát cesta vozem MITSUBISHI ASX, RZ [SPZ] [adresa] o celkové délce 149,6 km, při cenách benzínu do 19. 10. 2021 ve výši 27,80 Kč/l a od 19. 10. 2021 ve výši 33,80 Kč, průměrné spotřebě 6,8 l/100 km a základní náhradě ve výši 4,40 Kč/km).

35. Celkem tedy náklady obou žalobců (včetně DPH ve výši 21 % z odměny a náhrad advokáta ve výši 6 161,78 Kč) představují po zaokrouhlení částku 41 504 Kč.

36. Soud jako úkon právní služby neuznal podání ze dne 10. 6. 2021, 12. 7. 2021 a 11. 10. 2021, neboť se jedná o doplnění chybějících tvrzení na výzvu soudu nebo z iniciativy žalobců; podání (zde žaloba, v němž tato tvrzení již mohla zaznít) má být přitom učiněno jako perfektní hned napoprvé a nelze připustit účelové navyšování úkonů v řízení ze strany právního zástupce.

Poučení