22 Co 100/2024 - 617

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Oto Kubeše a soudkyň JUDr. Terezy Dobešové a Mgr. Kateřiny Boudníkové ve věci žalobci: a) [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] b) [Jméno zainteresované osoby 1/0][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 1/0] oba zastoupeni advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] proti žalovanému: [Jméno zainteresované osoby 2/0][Datum narození zainteresované osoby 2/0] [Adresa zainteresované osoby 2/0] zastoupený advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 2/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0] žaloba o určení vlastnictví o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu Praha – západ ze dne 30. 10. 2023, č. j. 16 C 164/2018 – 554 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že se určuje, že žalobci a) a b) jsou vlastníci ve společném jmění manželů pozemku p. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba čp. [Anonymizováno] [adresa] a pozemků p. č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], v katastrálním území [adresa], obec [adresa].

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně částku 119 563 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 30 458 Kč rozsudku do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta.

Odůvodnění

1. Rozsudkem uvedeným v záhlaví soud prvního stupně zamítl žalobu žalobců a) a b) o určení, že jsou vlastníky v režimu SJM pozemku p. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] a pozemků p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], zapsaných na LV č. [hodnota] u [Anonymizováno] úřadu pro [Anonymizováno] [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] – [Anonymizováno] (výrok I.) a rozhodl o tom, že žalobci a) a b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 64 311,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok II.).

2. Proti tomuto rozsudku podali žalobci včasné odvolání. V něm namítají, že soud prvního stupně nesprávně posoudil kupní smlouvu ze dne 24. 11. 2014, uzavřenou mezi žalobci jako prodávajícími a žalovaným jako kupujícím, kterou byly na žalovaného převedeny nemovitosti specifikované v bodě 1. rozsudku, jako platnou, ačkoliv žalovaný zneužil tísně žalobců a nechal si poskytnout plnění, jehož hodnota byla v hrubém nepoměru k jím poskytnutému protiplnění. V průběhu řízení před soudem prvního stupně žalobci prokázali, že v době podpisu kupní smlouvy byla žalobkyně b) onkologicky nemocná, podstoupila operaci, po které následovala léčba chemoterapií. V důsledku toho se zhoršila finanční i rodinná situace žalobců. Majetek žalobců byl postižen exekucí, bezprostředně jim hrozil prodej předmětných nemovitostí v dražbě. Kupní cena nemovitostí byla sjednána ve výši 4 166 000 Kč a měla být hrazena zápočtem pohledávek žalovaného vůči žalobcům v totožné výši. Ze započítávaných pohledávek reálně existovala pouze pohledávka žalovaného ve výši 360 000 Kč za úhradu v exekuci vymáhané částky, existence dalších započítávaných pohledávek je mezi účastníky sporná. I po prodeji nemovitostí měli žalobci zůstat zavázáni z hypotečního úvěru, pořízeného za účelem koupě pozemků a výstavby domu. Znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO] č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 22. 11. 2017, vyhotoveném v trestním řízení, byla stanovena obvyklá cena nemovitostí k datu podpisu kupní smlouvy na částku 8 838 600 Kč, sjednaná kupní cena tak představovala pouze 47 % jejich hodnoty, reálně však bylo poskytnuto plnění pouze v rozsahu 6,4 % hodnoty. Soud prvního stupně tento posudek zcela opomněl a své závěry o absenci lichevního jednání opřel o znalecký posudek znaleckého ústavu [Anonymizováno] [Anonymizováno], a.s. vypracovaný v exekučním řízení, který stanovil obvyklou cenu převáděných nemovitostí na částku 6 760 000 Kč. Je přitom obecně známo, že znalecké posudky v exekučních řízeních se pohybují mírně pod reálnou cenou nemovitostí, aby bylo možné snížit vyvolávací cenu a zvýšit okruh zájemců. Soud prvního stupně hodnotil důkazy selektivně, v hodnotě nemovitostí zohlednil i zástavní právo [právnická osoba]. k zajištění pohledávky z hypotečního úvěru, ačkoliv tento závazek žalobců převodem nemovitostí nezanikl a žalobci ho i nadále spláceli. Kupní smlouva je tak neplatná pro lichvu podle § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“). Převodem nemovitostí došlo také k neúměrnému zkrácení žalobců podle § 1793 o. z. Kupní smlouva je neplatná i pro omyl žalobců, neboť žalobci se domnívali, že podepisují smlouvu o zápůjčce. Zdůraznili, že jejich chování by postrádalo logiku, pokud by uzavřeli kupní smlouvu za nižší kupní cenu, než byla vyvolávací cena nemovitostí v dražbě, která měla proběhnout den po uzavření kupní smlouvy, navíc za situace, kdy by žalobci zůstali zavázáni z hypotečního úvěru. [právnická osoba] v dražbě by tak byl pro ně výrazně výhodnější. Skutečnost, že si žalobci kupní smlouvu před jejím podpisem nepřečetli, pramenila z toho, že mezi účastníky existoval dlouhodobě dobrý vztah, žalobci žalovanému důvěřovali a vzhledem k výše popisované situaci žalobců bylo jejich vnímání oslabeno. Žalovaný na žalobce vyvíjel tlak i tím, že je nechal čekat až do posledního dne před dražbou a pak je na poslední chvíli nechal smlouvu podepsat, ačkoliv s ním žalobci jednali o zápůjčce minimálně měsíc před podpisem kupní smlouvy. Schůzka u exekutora byla předem domluvená a zajišťoval ji žalovaný. Žalobci také namítali, že od kupní smlouvy odstoupili dopisem ze dne 13. 3. 2017 pro neuhrazení kupní ceny. Tato skutečnost byla v řízení před soudem prvního stupně uplatněna podáním ze dne 3. března 2022 ještě před koncentrací řízení, která byla provedena na jednání konaném dne 3. března 2022. Pohledávky uvedené v dohodě o uznání závazku ze dne 21. 11. 2014, které byly předmětem započtení oproti pohledávce žalobců na zaplacení kupní ceny, neexistovaly nebo byly nejisté, neurčité, tedy nezpůsobilé k započtení a žalovaný tak úhradu kupní ceny neprokázal. V dohodě o uznání závazku bylo pro dodržení požadavku určitosti nutné uznat každý závazek zvlášť, s uvedením jeho důvodu i výše, nikoliv pouze celkovou částku závazku. Důvody závazků v dohodě o uznání absentují a ani součtem částek uvedených v dohodě nelze dospět k částce 4 166 000 Kč. Žalovaný nepředložil listiny, které měly dokládat závazky obsažené v dohodě o uznání dluhu ze dne 21. 11. 2014. Žalovaný nedoložil údajnou dohodu o novaci závazku ze dne 17. 10. 2011 na částku 2 000 000 Kč, v průběhu trestního řízení uvedl, že jí nedisponuje. Žalobci přitom doložili, že dluh vyplývající z notářského zápisu s přímou vykonatelností NZ 163/2010 uhradili a žalovaný poté souhlasil se zastavením exekuce. Je zřejmé, že žalovaný uvádí nepravdivé skutečnosti. Žalobci také sporují údajnou pohledávku 800 000 Kč z prodeje bytu. Žalobci souhlasí pouze se závazkem ve výši 360 000 Kč za úhradu exekuce žalobce a). Z tohoto důvodu nemohlo dojít k platnému započtení pohledávek a k zániku jejich pohledávky na zaplacení kupní ceny. V trestním řízení nebylo prokázáno, že by byl žalovaný vlastníkem nemovitostí, věc byla odložena s tím, že by měla být řešena civilními soudy. Poukázali na praxi žalovaného, který za úplatu soustavně poskytuje různým osobám zápůjčky, poté od svých dlužníků za podezřelých okolností a výrazně pod cenou nakupuje nemovitosti. Žalobci žalovanému doručili dopis obsahující odstoupení od smlouvy prostřednictvím provozovatele poštovních služeb dne 15. 3. 2017. Převzetí zásilky potvrdila asistentka žalovaného [jméno FO], která je na doručence uvedena jako oprávněná osoba. Poukázali na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, č. j. [spisová značka], ze dne 25. 2. 2021, sp. zn. [spisová značka] a ze dne 15. 5. 2024, sp. zn. [spisová značka], kdy v případě trvajícího prodlení je možné odstoupit od smlouvy kdykoliv. Přiměřenou lhůtu k úhradě kupní ceny poskytli žalobci žalovanému mlčky. Navrhli, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě zcela vyhoví a přizná žalobcům právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

3. Žalovaný se v rámci vyjádření k odvolání žalobců ztotožnil s rozsudkem soudu prvního stupně. Žalobci zahájili v minulosti dvě řízení, kterými se pokusili zpochybnit vlastnické právo žalovaného k předmětným nemovitostem. Žalobci věděli, že nejsou vlastníky předmětných nemovitostí a vlastnické právo žalovaného nezpochybňovali až do doby, kdy mělo dojít k prodeji nemovitostí třetí osobě. Z kupní smlouvy z 24. 11. 2014 nepochybně vyplývalo, že jde o kupní smlouvu, i u podpisů byly užity termíny kupující/prodávající. Nemohlo tak dojít k záměně právního jednání. Po převodu nemovitostí žalobci s žalovaným uzavřeli nájemní smlouvu na předmětné nemovitosti, žalovaný hradil vodné i stočné, platil daň z nemovitostí i pojištění nemovitosti, na nemovitosti prováděl stavební úpravy, které také platil. Žalobci hradili nájem ve výši splátky hypotečního úvěru, ze kterého byli zavázáni a který posílali úvěrující bance. Žalovaný také nesouhlasí, že by existoval hrubý nepoměr mezi kupní cenou a hodnotou převáděných nemovitostí. Poukázal na tvrzení žalobců, kteří uváděli, že dluh na hypotečním úvěru činil 3 603 493 Kč, přičemž zápočet pohledávek žalovaného za žalobci byl proveden v částce 4 166 000 Kč. Je zřejmé, že pro právní uvolnění nemovitosti bude muset žalovaný vynaložit celkem částku 7 769 493 Kč. Žalovaný je přesvědčený, že důvodem opakovaného podávaní žalob je zdržování prodeje nemovitostí a zachování si levného bydlení. Žalovaný přitom opakovaně žalobce vyzýval i k úhradě spotřebovaných energií. Tvrzení žalobců o jejich odstoupení od kupní smlouvy bylo uplatněno až po koncentraci řízení, žalobci původně argumentovali pouze neplatností smlouvy z důvodu omylu, lichvy a podobně, z tohoto důvodu by k němu nemělo být přihlíženo. Pokud žalobci zpochybňovali závazky, které byly předmětem započtu na kupní cenu, tak celou transakci dva roky prověřovala Policie České republiky, byly provedeny výslechy, listinné důkazy, a nakonec byla věc odložena. Oba žalobci vyšli z trestního řízení jako nedůvěryhodní. Odstoupení od kupní smlouvy nebylo učiněno včas, neboť žalobci od kupní smlouvy odstoupili až dva roky a čtyři měsíce po jejím uzavření, nikoliv v zákonem požadované lhůtě bez zbytečného odkladu. Kupní cena byla vypořádána zápočtem, a to ke dni uzavření kupní smlouvy. Žalovaný uznává, že v kupní smlouvě nebyla šťastně zvolena formulace zápočtu s odkazem na zápůjčku dle dohody o uznání dluhu ze dne 21. 11. 2014, neboť tato dohoda nebyla titulem pohledávek, ale spíš jejich sumarizací. Titulem pohledávek byly jednotlivé zápůjčky, uznání dluhu, notářský zápis o přímé vykonatelnosti nebo směnky. Dohodu o uznání dluhu žalovaný považuje za zcela určitou a dostačující pro identifikaci závazků pro účely zápočtu na kupní cenu, není nutné specifikovat jednotlivé tituly dluhů a závazků dlužníka vůči věřiteli. Jednotlivé závazky byly vysvětleny v rámci soudního řízení, jednalo se o částku 2 000 000 Kč podle dohody o novaci ze dne 24. 6. 2010, směnky ve výši 2 × 200 000 Kč, 106 000 Kč, 500 000 Kč a 360 000 Kč jako zápůjčku poskytnutou na úhradu exekuce. Pokud jde o sporný závazek ve výši 800 000 Kč z prodeje bytu, tak jeho důvod vysvětlil již v řízení před soudem prvního stupně a žalobci ho uznali i v dohodě o uznání dluhu ze dne 21. 11. 2014. Soud prvního stupně přesvědčivě vysvětlil, proč tvrzením žalovaného uvěřil. Součet uvedených částek činí 4 166 000 Kč. I pokud by žalobci neuznali závazek z prodeje bytu ve výši 800 000 Kč, žalovaný mohl započítat na kupní cenu další pohledávky, například ve výši 700 000 Kč podle dohody o uznání dluhu ze dne 27. 1. 2012. Po uzavření kupní smlouvy a zápočtu pohledávek žalovaný žádné další plnění nepožadoval. Částkou 800 000 Kč měla být kryta ztráta žalovaného, který koupil od žalobců byt za [právnická osoba] milionu a prodal ho se ztrátou za 2,5 milionu Kč. Spolupráce mezi účastníky trvala mnoho let, žalobci opakovaně žalovaného žádali o pomoc, je zřejmé, že věděli, co podepisují, neprokázali tíseň. Ze strany soudu by také nemělo jít o formalisticky přístup. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a přiznal žalovanému právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v celém rozsahu v intencích ustanovení § 212 písm. a) o. s. ř. podle ustanovení § 212a odst. 1, 5, 6 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobců je důvodné.

5. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že žalobou podanou soudu prvního stupně dne 25. 5. 2018 se žalobci domáhali určení svého vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Tvrdili, že dne 24. 11. 2014 podepsali kupní smlouvu, kterou jako prodávající převedli předmětné nemovitosti na žalovaného za kupní cenu 4 166 000 Kč. Kupní cena měla být vypořádána zápočtem pohledávek žalovaného za žalobci ve stejné výši. Kupní smlouva je však neplatná pro omyl, neboť žalobci se domnívali, že podepisují smlouvu o zápůjčce. V době podpisu kupní smlouvy byla na majetek žalobců vedena exekuce soudním exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO], nařízená Obvodním soudem pro [adresa], pod sp. zn. [spisová značka] pro částku v celkové výši 365 000 Kč, v rámci ní byla na den 25. 11. 2014 nařízena dražba nemovitostí. Ve snaze zaplatit exekucí vymáhanou částku žalobci oslovili žalovaného s požadavkem na zápůjčku. Dne 24. 11. 2014 se žalobci po dohodě s žalovaným dostavili na Úřad městské části [adresa], kde se potkali s [jméno FO], sekretářkou žalovaného. Ta jim předložila k podpisu listiny, o nichž se domnívali, že jde o smlouvu o zápůjčce a podepsali je. Nebylo jim sděleno, že se jedná o kupní smlouvu. Poté společně odjeli k soudnímu exekutorovi [tituly před jménem] [jméno FO], kterému [jméno FO] zaplatila za žalobce částku 365 000 Kč. Namítali, že žalovaný nikdy nedisponoval pohledávkami za žalobci v celkové výši 4 166 000 Kč, které byly předmětem zápočtu proti pohledávce žalobců na zaplacení kupní ceny. Žalobci neměli důvod převádět nemovitost na jinou osobu, neboť v ní bydlí, jinou možnost bydlení neměli a vychovávají čtyři děti, z nichž dvě jsou nezletilé. Kupní smlouva také vykazuje znaky lichvy podle § 1796 o. z., neboť převodem nemovitostí došlo k hrubému nepoměru vzájemných plnění a žalobci byli v tísni z důvodu dražby nemovitosti, svých finančních problémů a vážné (onkologické) nemoci žalobkyně a). Převodem nemovitostí přitom nedošlo k úhradě hypotečního úvěru, který si žalobci vzali za účelem jejich koupě a výstavby domu a který je zajištěn zástavním právem na předmětných nemovitostech. Ze strany žalovaného také nedošlo k včasnému přijetí návrhu na uzavření kupní smlouvy, neboť akceptace žalovaného nebyla nikdy žalobcům doručena. Převod pozemků byl v rozporu s § 44a odst. 4 a § 47 odst. 6 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád). Podáním ze dne [právnická osoba]. 2022 konečně žalobci poukázali na to, že od kupní smlouvy odstoupili dopisem ze dne 13. 3. 2017.

6. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Odmítl, že by prodej nemovitostí byl dosažen lstí, naopak o jejich prodeji bylo s žalobci jednáno, kupní smlouva byla uzavřena po dosažení společného konsenzu. Není také pravda, že by žalobci nevěděli, co podepisují. Mezi účastníky bylo dohodnuto, že v případě zajištění financování si můžou žalobci od žalovaného nemovitosti opětovně odkoupit a bude s nimi přednostně jednáno. Nemovitosti žalobci mohli využívat do doby jejich převodu, byla s nimi uzavřena nájemní smlouva. Z dohody o uznání dluhu, kterou žalobci podepsali, vyplývá jejich závazek ve výši 4 166 000 Kč a byly v ní rekapitulovány všechny závazky žalobců vůči žalovanému. V průběhu řízení v podání ze dne 31. 3. 2022 žalovaný specifikoval, že jeho pohledávka ve výši 4 166 000 Kč se skládala z pohledávek vyplývajících z dohody o uznání dluhu ze dne 26. 3. 2010 na částku 1 550 000 Kč, dohody o přistoupení k závazku ze dne 24. 6. 2010 na částku 2 000 000 Kč, dohody o novaci ze dne 24. 6. 2010 na částku 2 000 000 Kč, notářského zápisu NZ [Anonymizováno]/[Anonymizováno], N [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 24. 6. 2010 na částku 2 000 000 Kč, dohody o uznání závazku z půjček ze dne 27. 1. 2012 ve výši 700 000 Kč a konečně z částky 800 000 Kč ve výši rozdílu kupní ceny, za kterou v minulosti koupil byt od žalobkyně b) a kupní ceny, za kterou ho následně prodal z důvodu kompenzace jeho finanční ztráty. V době prodeje nebyla nemovitost zkolaudována, žalovaný nemovitost dokončil, zkolaudoval, provedl revize, žalobci byli o všem informováni. Zpochybňovat platné nabytí nemovitostí žalovaným začali žalobci až v době, kdy mělo dojít k jejich prodeji.

7. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že v roce 2014 v době podpisu kupní smlouvy byla vůči žalobci a) vedena exekuce [spisová značka], soudním exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO], Exekutorský úřad [adresa], k uspokojení pohledávky oprávněné společnosti [Anonymizováno] [Anonymizováno] s. r. o. ve výši 210 000 Kč s příslušenstvím. V rámci exekuce byla na 25. 11. 2014 nařízena elektronická dražba nemovitostí, znaleckým posudkem znaleckého ústavu [Anonymizováno] [Anonymizováno], a.s. byla zjištěna obvyklá cena nemovitostí ve výši 6 760 000 Kč, nejnižší podání bylo stanoveno na částku 4 506 667 Kč. Žalobci žádali žalovaného o pomoc s úhradou uvedeného závazku. V té době na předmětných nemovitostech vázlo zástavní právo ve prospěch [právnická osoba]. na zajištění pohledávky z hypotečního úvěru žalobců a zástavní právo ve prospěch žalovaného pro pohledávku ve výši 2 000 000 Kč. Žalobci podepsali kupní smlouvu dne 24. 11. 2014 na schůzce za přítomnosti [jméno FO]. Poté se společně s jmenovanou žalobci dostavili na Úřad městské části [adresa], kde si nechali ověřit své podpisy na kupní smlouvě. Soud prvního stupně vyšel z výpovědi [jméno FO], podle které bylo žalobcům před podpisem kupní smlouvy sděleno, že jde o kupní smlouvu, žalobci si své osobní údaje zkontrolovali a současně podepsali i dohodu o uznání dluhu a návrh na vklad vlastnického práva žalovaného k převáděným nemovitostem do katastru nemovitostí. Obsahem kupní smlouvy byl převod předmětných nemovitostí za kupní cenu 4 166 000 Kč, přičemž se smluvní strany dohodly, že na pohledávku prodávajících na kupní cenu ve výši 4 166 000 Kč se započítává pohledávka kupujícího ve výši 4 166 000 Kč z titulu zápůjčky podle dohody o uznání dluhu uzavřené mezi účastníky dne 21. 11. 2014. Dohodou o uznání dluhu datovanou 21. 11. 2014 pak žalobci (podle jejího obsahu) uznali dluh vůči žalovanému ve výši 4 166 000 Kč s tím, že tyto finanční prostředky obdrželi od žalovaného před podpisem dohody, a to zejména na základě poskytnuté půjčky dle dohody o novaci závazku ze dne 17. 10. 2011, směnky ze dne 17. 10. 2011 ve výši 200 000 Kč, směnky ze dne 3. 4. 2012 ve výši 200 000 Kč, směnky ze dne 5. 6. 2012 ve výši 106 000 Kč, směnky ze dne 6. 6. 2012 ve výši 500 000 Kč, dále se jednalo o závazek z prodeje bytu ve výši 800 000 Kč a ze zápůjčky za účelem vypořádání exekučního řízení vedeného u exekutora [tituly před jménem] [jméno FO] ve výši 360 000 Kč, vedené pod sp. zn. [spisová značka]. Dne 24. 11. 2014 vydal soudní exekutor [tituly před jménem] [jméno FO] usnesení č. j. [spisová značka], v kterém rozhodl o zrušení dražby z důvodu úhrady pohledávky a nákladů exekuce ještě před zahájením dražebního jednání. Zároveň oznámil skončení exekuce z důvodu vymožení pohledávky. Toto rozhodnutí bylo stejného dne doručeno žalobci a). Katastrální úřad vyrozuměl žalobce o vyznačení plomby z důvodu zahájení řízení o vkladu vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí a následně o provedení vkladu. V řízení vedeném Policií České republice republiky pod sp. zn. [Anonymizováno]–[Anonymizováno]–[Anonymizováno]/[Anonymizováno]–[Anonymizováno]-[Anonymizováno] byly okolnosti transakce prověřovány pro podezření na trestný čin podvodu a lichvy na základě trestního oznámení žalobců, bylo provedeno šetření, a nakonec byla věc odložena. V trestním spise byly zjištěny rozpory mezi informacemi, které sdělovala žalobkyně b) v různých fázích trestního řízení a také mezi výpovědí žalobců. Výpovědi žalobců pak hodnotil soud prvního stupně jako nevěrohodné i s poukazem na rozpory v jejich výpovědích v trestním řízení. Přesto i z jejich výpovědi uzavřel, že spolupráce s žalovaným byla dlouhodobá, žalobci měli dlouhodobé finanční problémy, opakovaně se za účelem jejich řešení obraceli na žalovaného, který jim finančně pomohl a postupně půjčil vysoké finanční částky. Z výpovědi v řízení vyslechnutých svědků pak soud prvního stupně zjistil, že žalovaný s vědomím žalobců organizoval a financoval dostavbu rodinného domu, jenž je součástí předmětných nemovitostí, zařizoval jeho kolaudaci, účastníci spolupracovali s realitním makléřem, který zprostředkovával pro žalovaného prodej předmětných nemovitostí a až na poslední prohlídce s vážným zájemcem žalobkyně b) sdělila, že se nic prodávat nebude. Žalobci uzavřeli s žalovaným jako pronajímatelem nájemní smlouvu na předmětné nemovitosti. Žalovaný hradil vodné a stočné i daň z nemovitosti.

8. Žalobci poprvé v řízení před soudem prvního stupně tvrdili, že od kupní smlouvy z 24. 11. 2014 odstoupili v podání ze dne 3. 3. 2022, které předložili na ústním jednání konaném stejného dne. V tomto podání navrhli k důkazu dopis ze dne 13. 3. 2017, který obsahoval odstoupení od kupní smlouvy. Na uvedeném jednání došlo k přednesu žaloby (zahájení jednání) a v jeho závěru byli účastníci poučeni podle § 118b o. s. ř. o koncentraci řízení. Z obsahu spisu je dále zřejmé, že na ústním jednání, konaném dne 30. 1. 2023 byly provedeny důkazy odstoupením od kupní smlouvy, i žalovaným tvrzené pohledávky, které měly být předmětem započtení, soud prvního stupně z nich však nevyvodil žádná skutková zjištění.

9. Zjištěné skutečnosti soud prvního stupně posoudil podle § 2079 odst. 1, § 1105 o. z. a poté, co shledal naléhavý právní zájem žalobců na určení vlastnického práva, dospěl k závěru, že kupní smlouvou ze dne 24. 11. 2014 došlo k platnému převodu předmětných nemovitostí na žalovaného. Neshledal důvodnou námitku žalobců, že převod nemovitostí byl v rozporu s exekučním řádem z důvodu nařízené exekuce prodejem předmětných nemovitostí, neboť tuto neplatnost by zavinili sami žalobci, smlouva však byla uzavřena až podpisem žalovaného dne 2. 12. 2014, poté, co exekuce skončila. Před rozhodnutím o vkladu vlastnického práva žalovaného k předmětným nemovitostem se katastrální úřad dostatečně zabýval všemi předpoklady převodu, včetně překážek, které by převodu bránily. Soud prvního stupně neshledal kupní smlouvu neplatnou pro omyl, neboť z ní bylo zřejmé, že jde o převod nemovitostí. Podle výpovědi svědkyně [jméno FO] se žalobci s textem smlouvy před podpisem seznámili, čemuž odpovídalo i jejich pozdější chování. Žalobci po převodu nemovitostí uzavřeli s žalovaným nájemní smlouvou, podle které pak hradili nájemné. I oni tak žalovaného považovali za vlastníka předmětných nemovitostí. Také svědci, kteří spolupracovali se žalovaným při dokončení a kolaudaci stavby a zprostředkování prodeje předmětných nemovitostí vypověděli, že žalobci měli vědomost o vlastnickém právu žalovaného k nemovitostem. Daň z nemovitosti platili žalobci i žalovaný. Soud prvního stupně neshledal kupní smlouvu neplatnou ani z důvodu lichvy podle § 1796 o. z. V řízení bylo prokázáno onkologické onemocnění žalobkyně i finanční problémy žalobců, jednání ale probíhala i s žalobcem a), který nebyl nemocný, ale vystupoval v roli živitele rodiny. Soud prvního stupně neshledal zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti žalobců žalovaným. Znaleckým posudkem vyhotoveným v exekučním řízení byla stanovena obvyklá cena nemovitostí na částku 6 760 000 Kč, sjednaná kupní cena v částce 4 166 000 Kč tak nebyla v hrubém nepoměru k hodnotě nemovitostí i vzhledem k existenci zástavního práva [právnická osoba]. Soud prvního stupně z důvodu existence zástavního práva neshledal hrubý nepoměr plnění ani při zohlednění obvyklé ceny nemovitostí ve výši 8 838 600 Kč podle znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] č. 79/2017, vypracovaného v trestním řízení. K vypořádání kupní ceny došlo zápočtem pohledávek podle dohody o uznání dluhu ze dne 21. 11. 2014, ve které byl uznán dluh ve výši 4 166 000 Kč co do důvodu i výše. Jednotlivé dluhy byly na výzvu soudu žalovaným tvrzeny a i doloženy. Soud za tímto účelem provedl jednotlivé směnky, dohodu o uznání dluhu ze dne 27. 1. 2012 na částku 700 000 Kč, notářský zápis ze dne 24. 6. 2010 o uznání dluhu ve výši 2 000 000 Kč i zástavní smlouvu, na základě které došlo k zajištění pohledávky žalovaného zástavním právem k předmětným nemovitostem. Žalovaný doložil také závazek žalobců ve výši 800 000 Kč z důvodu finanční ztráty, když od žalobkyně b) koupil bytovou jednotku ve Strašnicích za částku 3 300 000 Kč, kterou žalovaný následně prodal pouze za částku 2 500 000 Kč. Žalobci podepsali dohodu o uznání dluhu, jednotlivé dluhy co do důvodu a výše uznali a jejich podpis byl úředně ověřen. Pohledávky žalovaného zanikly započtením na kupní cenu předmětné nemovitosti. Pokud následně žalobci tvrdili, že žádné dluhy vůči žalovanému kromě částky 360 000 Kč neměli, měli tyto skutečnosti prokázat, nic takového se však v řízení nestalo. Soud prvního stupně dále zdůraznil, že obdobným postupem a z obdobných důvodů došlo v rámci spolupráce účastníků také k prodeji bytu ve Strašnicích, který byl ve vlastnictví žalobkyně b) v minulosti, a to za účelem umoření jejich dluhů. I v tomto případě jim žalovaný umožnil po určitou dobu v nemovitosti bydlet, a poté ji prodal. Soud prvního stupně nezjistil žádné nemravné jednání na straně žalovaného ani že by poskytoval půjčky jiným osobám za úroky. Žalobci tak nejednali v tísni a smlouva není ani z tohoto důvodu neplatná. Vlastníkem předmětných nemovitostí se tak žalovaný stal oprávněně a žalobu zamítl.

10. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a plně úspěšnému žalovanému přiznal plnou náhradu nákladů řízení.

11. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, pokud jde o okolnosti uzavření kupní smlouvy datované dne 24. 11. 2014 (zejména nemoc žalobkyně b), finanční poměry účastníků, průběh exekuce) a chování účastníků při a po uzavření kupní smlouvy. Ačkoliv soud prvního stupně provedl i důkaz odstoupením žalobců od smlouvy, nevyvodil z něho žádný závěr.

12. Odvolací soud zopakoval důkaz kupní smlouvou datovanou dne 24. 11. 2014, podle které žalobci jako prodávající žalovanému jako kupujícímu prodali předmětné pozemky v katastrálním území [adresa] za kupní cenu 4 166 000 Kč. Dle článku 3.2 se smluvní strany dohodly, že na pohledávku prodávajících na kupní cenu bude započtena pohledávka kupujícího vůči prodávajícím v stejné výši z titulu zápůjčky dle dohody o uznání dluhu uzavřené 24. 11. 2014. Vzájemné pohledávky zanikají podpisem kupní smlouvy. V důsledku započtení nemají strany vůči sobě žádné dluhy, pohledávky. V článku 3.3 bylo uvedeno, že pohledávky jsou způsobilé k započtení podle starého i nového o. z., jsou vzájemné, započtení nebrání jiné právní důvody, nejedná se o pohledávky, které nelze uplatnit u soudu nebo postihnout výkonem rozhodnutí. Podle článku 3.4 kupní smlouvy byla kupní cena sjednána s ohledem závazky, dluhy, právní povinnosti váznoucí na nemovitostech a rozestavěnost stavby. Žalobci s takto určenou cenou souhlasí. Podle článku 4.2. kupní smlouvy zůstali žalobci i po převodu vlastnického práva k nemovitostem zavázáni z práv a povinností, závazků a dluhů vůči zástavnímu věřiteli [právnická osoba]. Smlouva je datována 24. 11. 2014, vlastnoručně podepsaná žalobci dne 24. 11. 2014, přičemž jejich podpis byl úředně ověřen. Dne 2. 12. 2014 byl úředně ověřen také podpis žalovaného v kupní smlouvě. Žalovaný uvedeného dne prohlásil, že podpis na kupní smlouvě je jeho vlastnoručním podpisem.

13. V dohodě o uznání dluhu, datované 21. 11. 2014 ale podepsané žalobci dne 24. 11. 2014 (jejich podpis byl úředně ověřen) žalobci stvrdili, že před podpisem dohody obdrželi finanční prostředky ve výši 4 166 000 Kč, a to zejména na základě půjčky dle dohody o novaci závazku z 17. 10. 2011, směnky z 17. 10. 2011 ve výši 200 000 Kč, směnky z 3. 4. 2012 ve výši 200 000 Kč, směnky z 5. 6. 2012 ve výši 106 000 Kč, směnky ze dne 6. 6. 2012 ve výši 500 000 Kč a dále mají závazek z prodeje bytu 800 000 Kč a ze zápůjčky za vypořádání exekuce vedené soudním exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO], sp. zn. [spisová značka] ve výši 360 000 Kč. V dohodě je uvedeno, že v částce 4 166 000 Kč je obsaženo i příslušenství ke dni uzavření dohody. V dohodě je dále uvedeno, že žalobci uznávají svůj dluh vůči žalovanému ve výši 4 166 000 Kč do důvodu i výše.

14. Odvolací soud dále zopakoval dokazování žalovaným navrženými důkazy k existenci započítávaných pohledávek, přičemž z dohody o uznání dluhu ze dne 27. 1. 2012 podepsané účastníky, zjistil, že žalobci uznali, že a) žalobce převzal v hotovosti dne 18. 5. 2011 částku 350 000 Kč a dne 17. 10. 2010 částku 350 000 Kč jako půjčku (celkem 700 000 Kč), s čím b) žalobkyně souhlasila, žalobci uznali tento dluh do důvodu i výše a zavázali se jej uhradit do 26. 5. 2012. Dohodou o novaci ze dne 24. 6. 2010 uzavřenou mezi a) žalobcem a žalovaným smluvní strany nahradily povinnosti ze závazků ze směnek z 14. 1. 2010 (450 000 Kč), 16. 3. 2010 (450 000 Kč), 24. 3. 2010 (450 000 Kč) a 24. 3. 2010 (200 000 Kč) vůči společnosti [právnická osoba]. (tyto směnky žalovaný také v řízení předložil) novým závazkem, kdy se a) žalobce zavázal zaplatit žalovanému 2 000 000 Kč s úrokem 3 % měsíčně z dlužné částky do 26. 5. 2011. Obsahem notářského zápisu NZ [Anonymizováno]/[Anonymizováno], N [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] z 24. 6. 2010 byla dohoda o závazku osoby povinné splnit pohledávku vůči osobě oprávněné se svolením k nařízení a provedení výkonu rozhodnutí ve smyslu ust. § 274 písm. e) o. s. ř. nebo exekuce ve smyslu ust. § 40 odst. 1 písm. d) exekučního řádu, ve vztahu k dříve uzavřené dohodě o novaci ze dne 24. 6. 2010 kterou se zavázal a) žalobce zaplatit (mimo příslušenství a smluvní pokutu) částku 2 000 000 Kč do 26. 5. 2012 a oba žalobci tento závazek uznali. Dohodou o přistoupení k závazku ze dne 24. 6. 2010 pak b) žalobkyně k výše uvedenému závazku ve výši 2 000 000 Kč přistoupila. Zástavní smlouvou ze dne 27. 1. 2012 uzavřenou mezi účastníky pak byl tento závazek žalobců zajištěn zřízením zástavního práva k předmětným nemovitostem. Obsahem směnky z 17. 10. 2011 je závazek obou žalobců zaplatit žalovanému za tuto směnku 200 000 Kč a obsahem směnky z 5. 6. 2012 je závazek a) žalobce zaplatit žalovanému za tuto směnku 106 000 Kč. Kupní smlouvou ze dne 16. 5. 2011 b) žalobkyně prodala žalovanému bytovou jednotku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v budově [adresa] na pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy čp. [Anonymizováno] a pozemcích p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o velikosti [Anonymizováno]/[Anonymizováno], v katastrálním území [adresa], za částku 3 300 000 Kč a kupní smlouvou ze dne 26. 7. 2013 totožnou bytovou jednotku žalovaný prodal manželům [Anonymizováno] za částku 2 500 000 Kč.

15. Dopisem ze dne 13. 3. 2017 adresovaným žalovanému žalobci odstoupili od kupní smlouvy z 24. 11. 2014 mimo jiné také z důvodu, že kupní cena měla být uhrazena formou zápočtu vůči pohledávkám žalovaného za žalobci ve výši 4 166 000 kč, které jim ale nejsou známy, neboť věděli pouze o dluhu 700 000 Kč. Žalobci nikdy o takové částce neslyšeli, není jim znám způsob jejího výpočtu a za převod nemovitostí neobdrželi žádné protiplnění. Podle podacího lístku byl dopis za oba žalobce odeslán 13. 3. 2017 prostřednictvím provozovatele poštovních služeb, podle dodejky byl dopis převzat oprávněným příjemcem paní [jméno FO] (zaměstnankyní žalovaného) 15. 3. 2017. Žalovaný učinil nesporným, že dopis žalobců obsahující odstoupení od kupní smlouvy obdržel.

16. V souladu se závěry rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 10. 2017, sp. zn. 27 Cdo 1154/2017 pak odvolací soud učinil skutková zjištění, blíže rozvedená v bodě 41. rozsudku, i ze znaleckého posudku č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] znaleckého ústavu [Anonymizováno] [Anonymizováno], a.s. zpracovaného v roce 2014 v exekučním řízení a znaleckého posudku [Anonymizováno]. [tituly před jménem] [jméno FO], znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, zpracovaného dne 22. 11. 2017 pro účely trestního řízení. Oba posudky byly provedeny v řízení před soudem prvního stupně.

17. Shodně se soudem prvního stupně dospěl odvolací soud k závěru, že žalobci mají na požadovaném určení naléhavý právní zájem, neboť na základě rozhodnutí soudu, kterého se domáhají, by došlo k zápisu jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí.

18. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Podle odst. 2 neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

19. Podle § 1793 odst. 1 o. z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela. Podle § 1795 odst. 1 o. z. právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

20. Podle § 1796 neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

21. Podle § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

22. Podle § 551 o. z. o právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby.

23. Podle § 553 odst. 1 o. z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Podle odst. 2 byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku.

24. Podle § 554 o. z. k zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží.

25. Podle § 2053 o. z. uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá.

26. Podle § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odst. 2 započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

27. Podle § 1987 odst. 2 o. z. pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

28. Podle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

29. Podle § 1969 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení, může věřitel vymáhat splnění dluhu, anebo může od smlouvy odstoupit za podmínek ujednaných ve smlouvě nebo stanovených zákonem.

30. Podle § 1977 o. z. poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla.

31. Podle § 1978 odst. 1 o. z. zakládá-li prodlení jedné ze smluvních stran nepodstatné porušení její smluvní povinnosti, může druhá strana od smlouvy odstoupit poté, co prodlévající strana svoji povinnost nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou jí druhá strana poskytla výslovně nebo mlčky.

32. Podle § 1979 o. z. poskytl-li věřitel dlužníku nepřiměřeně krátkou dodatečnou lhůtu k plnění a odstoupí-li od smlouvy po jejím uplynutí, nastávají účinky odstoupení teprve po marném uplynutí doby, která měla být dlužníku poskytnuta jako přiměřená. To platí i tehdy, odstoupil-li věřitel od smlouvy, aniž byl dlužníkovi dodatečnou lhůtu k plnění poskytl.

33. Podle § 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

34. Podle § 2005 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran. Tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře.

35. Podle § 2993 o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

36. Podle § 44a odst. 1 exekučního řádu (účinného v době podpisu kupní smlouvy), nerozhodl-li exekutor podle § 44 odst. 4 jinak, nesmí povinný po doručení vyrozumění nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí a majetku patřícího do společného jmění manželů, vyjma běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb svých a osob, ke kterým má vyživovací povinnost, a udržování a správy majetku. Právní jednání, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatné. Právní jednání se však považuje za platné, pokud námitku neplatnosti nevznese exekutor, oprávněný, nebo přihlášený věřitel, aby zajistili uspokojení vymáhané pohledávky. Podle odst. 2 věta první složí-li povinný u exekutora částku ve výši vymáhané pohledávky, nákladů exekuce a nákladů oprávněného, exekutor na návrh povinného zruší rozhodnutím zákaz podle odstavce 1 a podle § 47 odst. 5.

37. Podle § 47 odst. 5 exekučního řádu, majetek, který je postižen exekučním příkazem, nesmí povinný převést na jiného, zatížit ho nebo s ním jinak nakládat. Právní jednání, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatné.

38. Odvolací soud se ztotožňuje s právním názorem soudu prvního stupně, že kupní smlouva ze dne 24. 11. 2014 byla platným právním jednáním a na jejím základě došlo k řádnému převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem na žalovaného.

39. Žalobci namítali neplatnost kupní smlouvy z důvodu omylu, neboť se domnívali, že podepisují smlouvu o zápůjčce částky 365 000 Kč, z které měla být uhrazena probíhající exekuce žalobce a). Omyl představuje vadu právního jednání založenou na nesprávné představě jednajícího o určité skutečnosti týkající se jeho právního jednání, přitom může být spojen s vůlí jednajícího i s jejím projevem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2042/2020, uveřejněný pod číslem 98/2022 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Aby měl omyl za následek neplatnost právního jednání, musí být omluvitelný a musí se týkat skutečnosti významné pro provedení právního jednání. O omyl, který lze omluvit, nepůjde tehdy, měla-li jednající, a omylu se pak dovolávající osoba, možnost se takovému omylu vyhnout vlastní pečlivostí při seznání skutečností pro uskutečnění právního úkonu rozhodujících. Nelze totiž akceptovat možnost účinně se dovolat neplatnosti pro omyl (dle § 853 o. z.) za situace, kdy by omylu se dovolávající osoba zanedbala pro ni ve věci objektivně existující možnost přesvědčit se o pravém stavu věci, a bez příčiny se ve svém úsudku nechala mylně ovlivnit dojmy (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. prosince 2002, sp. zn. 30 Cdo 1251/2002). V dané věci se žalobci objektivně mohli seznámit s listinou, kterou podepisovali, listina byla označena jako kupní smlouva, ve svém textu operovala s termíny převod nemovitostí, prodávající, kupující a toto označení smluvních stran bylo umístěno i u podpisů účastníků. Podle výpovědi svědkyně [jméno FO] jim obsah kupní smlouvy před podpisem vysvětlila, žalobci sami kontrolovali údaje a současně podepisovali i další listinu nutnou k realizaci převodu vlastnického práva k nemovitostem (návrh na vklad vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí). Prostým seznámením se s podepisovanými listinami jim tak muselo být zřejmé, že jde o převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem, a nikoliv o smlouvu o zápůjčce. Za této situace by omyl žalobců nebyl omluvitelný a nezakládal by neplatnost právního jednání podle § 583 o. z. Odvolací soud se však domnívá, že výkladem právního jednání žalobců podle § 556 o. z. lze dovodit i jejich vůli kupní smlouvu uzavřít. Vůle žalobců převést nemovitosti nevyplývala jenom z objektivního významu ve smlouvě použitých slov (převod předmětných nemovitostí na žalovaného za kupní cenu 4 166 000 Kč) a z podpisu návrhu na vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem do katastru nemovitostí, ale i z jejich následného chování po uzavření kupní smlouvy. Žalobci byli vyrozuměni katastrálním úřadem o probíhajícím vkladovém řízení, poté o provedení vkladu vlastnického práva žalovaného k předmětným nemovitostem, aniž by se proti vkladovému řízení bránili, následně uzavřeli s žalovaným jako vlastníkem a pronajímatelem nemovitostí nájemní smlouvu, kterou si předmětné nemovitosti za účelem bydlení pronajali a žalovaný s vědomím žalobců vystupoval jako jejich vlastník i před třetími osobami (při dokončovacích stavebních pracích rodinného domu, jeho kolaudaci nebo při prodeji nemovitostí). Navíc obdobným způsobem (prodejem jimi vlastněné nemovitosti žalovanému za účelem opatření si finančních prostředků k úhradě svých závazků) si žalobci již v minulosti opatřovali finanční prostředky. Žalobci začali zpochybňovat platnost kupní smlouvy až po několika letech od jejího uzavření (v roce 2017), v době, kdy reálně hrozil prodej nemovitostí a ztráta bydlení. Z popsaného chování tak lze jednoznačně dovodit jejich úmysl uzavřít kupní smlouvu, a nikoliv smlouvu o zápůjčce.

40. Kupní smlouva není neplatná ani pro lichvu podle § 1976 o. z. O lichevní smlouvu podle občanského práva jde v případě, kdy jednající z okolností věci věděl anebo musel vědět, že druhá strana je postižena tísní, rozrušením, rozumovou slabostí anebo nezkušeností, a tuto okolnost využil, tedy dal sobě nebo jinému poskytnout nebo slíbit plnění, jehož hodnota je k hodnotě vzájemného plnění v hrubém nepoměru; nevyžaduje se, aby jeho jednání bylo současně v trestním řízení označeno za trestný čin (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 8. 4. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1993/2001). Kupní smlouva datovaná dne 24. 11. 2014 byla uzavřena v době, kdy se žalobkyně b) léčila s onkologickým onemocněním a žalobcům bezprostředně hrozila v rámci exekuce dražba nemovitostí, v kterých s rodinou bydleli, odvolací soud tak považuje subjektivní znak lichvy v podobě existence tísně za naplněný (žalobci by kupní smlouvu za jiných okolností zjevně neuzavřeli). Při rozhodování, zda byla určitá smlouva uzavřena v tísni, není přitom úkolem soudů hodnotit to, jak se dlužník dostal do špatné finanční situace a jaká byla jeho platební morálka, nýbrž zkoumat, jak dlužník sjednání předmětné smlouvy vnímal a zda věřitel nezneužil jeho obtíží k prosazení podmínek příčících se zásadám férovosti (srov. nález Ústavního soudu ze dne 19. ledna 2017, sp. zn. I.ÚS 3308/16). Podstatným objektivním znakem lichvy je však i hrubý nepoměr vzájemných plnění, neboť takový nepoměr je v rozporu se zásadou přiměřenosti. Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 26. 1. 2010, sp. zn. 30 Cdo 4665/2009 vymezil objektivní znak lichevní smlouvy (týkající se převodu nemovitosti) jako existenci písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde vskutku o hrubý nepoměr takového vzájemného plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem, které ať již přímo či nepřímo - společně s naplněním alespoň jednoho (z níže rozvedených) subjektivních znaků lichevního jednání - mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd.). Pokud takové okolnosti objektivního charakteru zaznamenány nebudou, soud přistoupí k posouzení hodnot těchto vzájemných plnění, kdy úvahy o hrubém nepoměru ve smyslu též výše připomenuté judikatury může zakládat skutkové zjištění o poskytnutém plnění, které představuje např. polovinu hodnoty plnění druhou smluvní stranou, tedy v podmínkách sledované smlouvy o převodu nemovitosti např. v situaci, kdy prodávající (vlastník nemovitosti) převádí vlastnické právo k nemovitosti nikoliv za cenu obvyklou (neboli tržní), ale za polovinu této jinak obvyklé (tržní) ceny.

41. V dané věci byla sice sjednaná kupní cena nižší než obvyklá cena nemovitostí, stanovená znaleckým posudkem č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] zhotoveným znaleckým ústavem [Anonymizováno] [Anonymizováno], a.s. v exekučním řízení, mezi poskytnutým plněním a zjištěnou cenou však nebyl natolik hrubý nepoměr, aby bylo možné označit uvedenou smlouvu za lichevní, a tedy absolutně neplatnou. Podle znaleckého posudku činila obvyklá cena nemovitostí k datu vyhotovení znaleckého posudku (28. 8. 2014) částku 6 760 000 Kč. Znalecký ústav určil obvyklou cenu nemovitostí porovnávací metodou porovnáním realizovaných prodejů nebo nabízených nemovitostí obdobného typu v lokalitě blízké s lokalitou porovnávané nemovitosti, přičemž inzerovaná cena porovnávaných nemovitostí byla korigována nabídkovým koeficientem zohledňujícím předpokládanou míru snížení ceny, na níž by se dohodl potenciální kupující s vlastníkem oproti nabídkové ceně. Ve výsledné hodnotě byla zohledněna nedokončenost stavby srážkou 5 % z výsledné ceny (stavba nebyla v době prodeje stavebně dokončena, v interiéru chyběly vnitřní parapety, v exteriéru finalizace vnější fasádní omítky, klempířské konstrukce, okapy, vjezd do garáže a nebyla kolaudována). V rámci posudku nebyly zohledněny závady v podobě zástavních práv váznoucích na nemovitostech, neboť ty měli v důsledku dražby nemovitostí v exekuci zaniknout (zástavní právo [právnická osoba]. nebo žalovaného viz § 337h odst. 1 o. s. ř.) a které však v případě dobrovolného převodu (kupní smlouvou) bez dalšího nezanikají, ale naopak hodnotu nemovitostí objektivně snižují. Znalecký posudek [Anonymizováno]. [tituly před jménem] [jméno FO], znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, který byl vypracován dne 22. 11. 2017 pro účely probíhajícího trestního řízení, stanovil obvyklou cenu nemovitostí v částce 8 838 600 Kč taktéž porovnávací metodou porovnáním nabídek prodeje nemovitostí realitní kanceláří. Ve výsledné hodnotě však nezohlednil nedokončenost stavby rodinného domu v roce 2014 (ačkoliv cena měla být stanovena k tomuto datu), ani nekorigoval nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí (pouze provedl korekci s ohledem na obecné zvýšení cen nemovitostí v roce 2017). V posudku taktéž nebyly zohledněny závady v podobě zástavních práv na nemovitostech váznoucí. V celkové transakci je pak nutné zohlednit také okolnosti existující v době uzavření kupní smlouvy, zejména rizikovost obchodu z důvodu existence možných dalších závazků žalobců, existence zástavního práva [právnická osoba]. zajišťující závazek žalobců, i skutečnost, že žalobci zůstali v nemovitosti bydlet několik let prakticky zadarmo, neboť sjednané nájemné odpovídalo splátce hypotečního úvěru, z kterého byli zavázáni sami a podle dohody účastníků bylo hrazeno přímo úvěrující bance k umořování jejich závazku. Za této situace odvolací soud neshledal nepřiměřenost sjednané kupní ceny k hodnotě převáděných nemovitostí (která musela být vzhledem k výše uvedeným skutečnostem nižší než v znaleckých posudcích). Pokud žalobci namítali, že fakticky obdrželi pouze částku 360 000 Kč, z které byla uhrazena exekuce vedená proti žalobci a), neboť zbylá část kupní ceny byla hrazena zápočtem neexistujících pohledávek, tak uvedená skutečnost byla odvolacím soudem zohledněna až při posuzování řádného splnění závazku žalovaným.

42. Námitkou žalobců o existenci nároku z neúměrného zkrácení podle § 1793 o. z. se odvolací soud blíže nezabýval, neboť žalobci uvedenou skutečnost namítali až v současném řízení, zahájeném 25. 5. 2018, tedy po marném uplynutí roční prekluzivní lhůty (§ 1795 odst. 1 o. z.).

43. Pokud žalobci namítali, že nedošlo k řádnému uzavření kupní smlouvy, neboť žalobcům nebyla doručena akceptace kupní smlouvy žalovaným, neshledal ani tuto námitku odvolací soud důvodnou. Lze souhlasit s žalobci, že podle judikatury Nejvyššího soudu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 10. 2021, sp. zn. 24 Cdo 2068/2021) nelze vycházet pouze z podpisu adresáta na návrhu smlouvy ale projeví-li adresát s takovou nabídkou souhlas vůči navrhovateli, je ve smyslu § 1745 smlouva uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti. K tomu ve smyslu § 1740 odst. 1 dochází dojitím přijetí nabídky navrhovateli. Přijetí návrhu na uzavření smlouvy o převodu nemovitostí, uzavírané mezi nepřítomnými, je účinné (a smlouva je uzavřena) až v okamžiku, kdy navrhovateli dojde návrh smlouvy podepsaný adresátem návrhu (oblátem), pokud si smluvní strany nedohodli jinak účinnost akceptace smlouvy (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2022, sp. zn. 33 Cdo 1165/2022). Kupní smlouvu datovanou dne 24. 11. 2014 žalobci uvedeného dne podepsali, jejich podpisy jsou úředně ověřeny. Datum ověření podpisu žalovaného na kupní smlouvě není vypovídající, neboť prokazuje pouze to, že žalovaný dne 2. 12. 2014 uznal podpis nacházející se na kupní smlouvě za vlastní, na rozdíl od žalobců se datum ověření podpisu nemuselo shodovat s datem podpisu smlouvy. Účastníci se přitom dobře znali, v minulosti mezi sebou uzavírali smlouvy (i obdobnou kupní smlouvu), komunikace probíhala neformálně a po dlouhou dobu po uzavření kupní smlouvy se chovali v souladu s jejím obsahem. S vědomím žalobců došlo také ke vkladu vlastnického práva žalovaného k nemovitostem do katastru nemovitostí, k dokončení stavby rodinného domu žalovaným, jeho kolaudaci, k úhradě plateb spojených s vlastnictvím nemovitostí i uzavření nájemní smlouvy. Podle názoru odvolacího soudu tak nelze v současné době tento po dlouhou dobu trvající a oběma smluvními stranami akceptovaný stav zpochybňovat.

44. Odvolací soud neshledal neplatnost kupní smlouvy ani podle § 44a odst. 4 exekučního řádu. Závazek žalobce a), pro který byla vedena exekuce, byl uhrazen ve stejný den jako je datace kupní smlouvy, navíc podle § 44a exekučního řádu se neplatnosti takového jednání musí dovolat exekutor, oprávněný, nebo přihlášený věřitel, aby zajistili uspokojení vymáhané pohledávky, jinak je na jednání nahlíženo jako na platné. § 47 odst. 5 exekučního řádu sice pod sankcí neplatnosti zakazuje převod majetku, který je postižen exekučním příkazem, ale podle odst. 6 provedením exekuce a zastavením exekuce zanikají účinky všech vydaných exekučních příkazů (i omezení převodu). Exekuce skončila 24. 11. 2014, o čem téhož dne exekutor a) žalobce vyrozuměl, kupní smlouva datovaná stejného dne tak není ani z tohoto důvodu neplatná.

45. Konečně zákaz převodu předmětných nemovitostí vyplývající ze smluvních ujednání žalobců s [právnická osoba]. představuje maximálně porušení smluvní povinnosti žalobců, za které by měla banka právo na náhradu případné škody, nemělo by to však za následek neplatnost právního jednání.

46. Žalobci od kupní smlouvy odstoupili dopisem ze dne 13. 3. 2017 mimo jiné z důvodu, že jim nebylo poskytnuto plnění za převod nemovitostí. Podle nesporných tvrzení bylo jejich odstoupení žalovanému doručeno (oba dopisy za žalovaného převzala jako oprávněná osoba jeho asistentka [jméno FO] dne 15. 3. 2017). Uvedenou skutečnost žalobci uplatnili v průběhu řízení před soudem prvního stupně poprvé podáním ze dne 3. 3. 2022, předloženém na ústním jednání konaném dne 3. 3. 2022, v kterém tvrdili, že od smlouvy odstoupili a v němž také navrhli důkaz dopisem ze dne 13. 3. 2017, kterým odstoupení realizovali. Na jednání konaném dne 3. 3. 2022 došlo k zahájení jednání přednesem žaloby (na jednáních uvedenému jednání předcházející k zahájení jednání nedošlo) a až v jeho závěru byli účastníci poučeni podle § 118b o. s. ř. o koncentraci řízení. Tvrzení o odstoupení od kupní smlouvy tak nebylo uplatněno v rozporu s koncentrací řízení podle § 118b o. s. ř.

47. Při podstatném prodlení (§ 1977 o. z.) může oprávněná strana využít práva na odstoupení od smlouvy, aniž druhé straně musí dát jakoukoli šanci k nápravě. Toto silné právní postavení přivodit jednostranným právním jednáním okamžitý konec závazku je podmíněno tím, že oprávněná strana musí odstoupení od smlouvy oznámit prodlévajícímu promptně, tj. „bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla“ (k výkladu lhůty bez zbytečného odkladu srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2021, sp. zn. 33 Cdo 2488/2020, a rozhodnutí v něm citovaná). I při podstatném prodlení dlužníka záleží na věřiteli, zda od smlouvy odstoupí za podmínek pro podstatné prodlení (§ 1977 o. z.), nebo pro nepodstatné prodlení (§ 1978 a 1979 o. z.). Marným uplynutím lhůty bez zbytečného odkladu podle § 1977 o. z. věřitel ztrácí možnost odstoupit od smlouvy za podmínek pro podstatné prodlení. Možnost odstoupit od smlouvy za podmínek § 1978 a 1979 o. z. (s poskytnutím dodatečné přiměřené lhůty k splnění závazku) tím však věřitel neztrácí, trvá-li dlužníkovo prodlení i nadále. Právo odstoupit od smlouvy se v takovém případě promlčuje v obecné promlčecí lhůtě, která běží ode dne, ve kterém bylo nejdříve možné od smlouvy odstoupit (tj. již za podmínek § 1977 o. z.). Oznámí-li věřitel v takovém případě dlužníku, že odstupuje od smlouvy, aniž mu předtím poskytl dodatečnou lhůtu ke splnění, účinky odstoupení od smlouvy nastanou teprve po marném uplynutí přiměřené dodatečné lhůty, která měla být dlužníku poskytnuta ke splnění povinnosti. Její běh počíná okamžikem, kdy se odstoupení dostalo do dispoziční sféry dlužníka (srov. rozsudek ze dne 15. 5. 2024, sp. zn. 31 Cdo 3823/2023). § 2079 odst. 2 o. z. vyjadřuje synallagmatickou povahu kupní smlouvy, smluvní strany jsou povinny plnit své závazky současně (včetně zaplacení kupní ceny), přičemž prodlení s úhradou kupní ceny představuje podstatné porušení smlouvy (§ 2002 odst. 1 o. z.) K vypořádání kupní ceny podle kupní smlouvy mělo dojít při jejím podpisu zápočtem vzájemných pohledávek, k čemuž nedošlo. Současně žalobci svůj závazek splnili (podepsali návrh na vklad vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí a umožnili mu tak nabýt vlastnické právo i s nemovitostí nakládat, např. provést dokončovací práce, kolaudaci domu). Odstoupení od kupní smlouvy bylo učiněno před uplynutím obecné promlčecí lhůty počítané od uzavření kupní smlouvy (kdy měla být kupní cena vypořádána), nebylo však učiněno v souladu s § 1977 o. z. ve lhůtě bez zbytečného odkladu. Bylo proto třeba zkoumat, zda žalovaný svůj závazek splnil nejpozději v přiměřené dodatečné lhůtě podle § 1978, 1979 o. z. počítané od doručení odstoupení žalobců od smlouvy.

48. Podle kupní smlouvy ze dne 24. 11. 2014 měla být kupní cena vypořádána zápočtem pohledávky žalobců na zaplacení kupní ceny ve výši 4 166 000 Kč a pohledávky žalovaného ve stejné výši z titulu zápůjčky dle dohody o uznání dluhu datované dne 21. 11. 2014 uzavřené mezi účastníky. Vzájemné pohledávky pak měly zaniknout podpisem kupní smlouvy. Dohoda o uznání dluhu stanovila celkovou výši závazků žalobců v částce 4 166 000 Kč, aniž by z ní vyplýval u každého závazku jeho důvod nebo výše. Uvedený závazek žalobců byl podle dohody o uznání tvořen závazkem z dohody o novaci závazku z 17. 10. 2011 (u kterého nebyla uvedena výše), ze směnky z 17. 10. 2011 ve výši 200 000 Kč, ze směnky z 3. 4. 2012 ve výši 200 000 Kč, ze směnky z 5. 6. 2012 ve výši 106 000 Kč, ze směnky ze dne 6. 6. 2012 ve výši 500 000 Kč, závazkem z prodeje bytu ve výši 800 000 Kč a zápůjčky za účelem vypořádání exekuce ve výši 360 000 Kč. V celkové částce pak mělo být zahrnuto i příslušenství z půjčených finančních prostředků ke dni uzavření dohody (bez uvedení jeho výše), přičemž žalobci měli být s jeho výpočtem seznámeni.

49. Uznání dluhu je jednostranné právní jednání dlužníka adresované věřiteli. To nebrání tomu, aby prohlášení o uznání dluhu bylo učiněno ve smlouvě uzavřené mezi dlužníkem a věřitelem. Způsob vymezení důvodu dluhu a jeho výše zákon nestanoví. Nemusí být tedy výslovně uvedeny přímo v písemném prohlášení, stačí, že písemný projev obsahuje takové údaje, ze kterých za případné pomoci výkladu projevu vůle vyjádřeného v posuzovaném právním jednání důvod dluhu a jeho výše nepochybně vyplývají. Protože uznání dluhu je právním jednáním, pro které je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle uznat dluh co do důvodu a výše dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že dlužníku, který jednostranné právní jednání učinil, případně věřiteli, kterému bylo toto právní jednání adresováno, byl jasný jak důvod uznávaného dluhu, tak jeho výše, není-li to poznatelné z textu listiny (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 3. 2019, sp. zn. 21 Cdo 6073/2017, ze dne 25. 2. 2020, sp. zn. 21 Cdo 4606/2018 a ze dne 31. 3. 2021, sp. zn. 29 ICdo 112/2019). Z prohlášení dlužníka o uznání dluhu tedy musí být seznatelné (popř. i cestou užití výkladových prostředků), komu (kterému věřiteli) dlužník uznané dluhy dluží a komu je prohlášení adresováno (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 8. 202, sp. zn. 23 ICdo 60/2022). V případě uznání více dluhů musí dlužník nepochybně určit, které jednotlivé dluhy (co do důvodu i výše) uznává, a pouze v takovém případě je splněna podmínka určitosti právního úkonu (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2020, sp. zn. 21 Cdo 4606/2018 nebo ze dne 15. 8. 2023, sp. zn. 23 ICdo 60/2022, ze dne 19. 3. 2019, sp. zn. 21 Cdo 6073/2017)

50. V uznání dluhu datovaném 21. 11. 2014 nebyly řádně specifikovány závazky žalobců, které měly být předmětem uznání, přičemž tyto nejasnosti se nepodařilo odstranit ani výkladem tohoto právního jednání. Žalobci popřeli, že by závazky uvedené v dohodě o uznání dluhu existovaly, v uznání závazků absentovala u některých vyjmenovaných závazků výše (dohoda o novaci ze 17. 10. 2011), u jiných byl nejasný důvod (závazek z prodeje bytu). Žalovaný k výzvě soudu prvního stupně tvrdil a doložil zcela jiné závazky (vzniklé z jiných důvodů a v jiné výši) specifikované v bodě 14. tohoto rozsudku, které (většinou) nekorespondovaly se závazky uvedenými v uznávacím projevu. Ačkoliv dohoda o uznání v celkové výši 4 166 000 Kč podle svého textu zahrnovala i příslušenství vyjmenovaných závazků (článek 1.1 odst. 2 dohody o uznání), žalovaný sám určil v podání ze dne 18. 7. 2024 částku 4 166 000 Kč jako součet zcela jiných závazků, vyjmenovaných v bodě 3. tohoto rozsudku, které žádné příslušenství neobsahovaly. Je zřejmé, že ani sám žalovaný neměl jasnou představu, o jaké závazky v dohodě o uznání jde. Tvrzený závazek z prodeje bytu není řádně identifikován, nevyplývá z žádných provedených důkazů a není zřejmé, na základě jakého titulu (konkrétního smluvního či mimosmluvního závazkového právního vztahu) by žalovaný byl oprávněn částku 800 000 Kč (představující rozdíl mezi kupní cenou jím zaplacenou a kupní cenou, kterou při následném převodu utržil) po žalobcích požadovat. Zůstalo tak nejasné, jaké konkrétní existující závazky žalobců měly být v uznávacím projevu uznány a v jaké konkrétní výši. Uznání dluhu tak nenaplňovalo předpoklady právního jednání a v souladu s 553 odst. 2 k němu odvolací soud nepřihlížel. Nemohly tak nastat ani účinky uvedené v § 2053 o. z., mimo jiné vyvratitelná právní domněnka uznání dluhu.

51. Započtení pohledávky žalovaného ve výši 4 166 000 Kč odkazem na dohodu o uznání, která nemá náležitosti právního jednání, a navíc obsahuje neexistující pohledávky žalovaného, nemůže mít za následek zánik pohledávky žalobců na zaplacení kupní ceny za převáděné nemovitosti, a to ani v případě, že započtení bylo učiněno dohodou účastníků. Skutečnost, že žalovaný měl vůči žalobcům případné jiné pohledávky (které nebyly obsahem dohody o uznání) není pro posouzení věci relevantní, neboť tyto pohledávky nebyly předmětem započtení proti pohledávce na kupní cenu (žalovaný takovou skutečnost ani netvrdil). Žalobci tak od kupní smlouvy odstoupili důvodně a učinili tak dopisem ze dne 13. 3. 2017, který byl žalovanému doručen dne 15. 3. 2017 (dostal se do sféry jeho dispozice srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4835/2009). Vzhledem k tomu, že žalobci měli právo od smlouvy odstoupit jako při nepodstatném porušení smlouvy z důvodu nedodržení lhůty bez zbytečného odkladu, byli povinni poskytnout žalovanému přiměřenou lhůtu (§ 1979 o. z.). Žalobci mu tuto lhůtu před odstoupením od smlouvy neposkytli, účinky odstoupení tak nastaly až po jejím uplynutí, počítaném od doručení odstoupení žalovanému (od 15. 3. 2017). Za přiměřenou lhůtu k splnění závazku z kupní smlouvy uzavřené v roce 2014, podle které žalovaný s nemovitostmi od data jejího uzavření nakládal, považuje odvolací soud maximálně v řádu týdnů. Vzhledem k tomu, že žalovaný přes poučení odvolacího soudu podle § 118a o. s. ř. neprokázal, že by kupní cenu vůbec zaplatil nebo jinak vypořádal, je zřejmé, že přiměřená doba již dávno uplynula a účinky odstoupení nastaly.

52. Odstoupením od smlouvy byl závazek žalobců zrušen od počátku, zanikla práva a povinnosti stran a obnovil se předchozí stav. Žalobci se tak stali opětovně vlastníky předmětných nemovitostí, z tohoto důvodu odvolací soud proto podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku.

53. Po změně rozsudku rozhodoval odvolací soud podle § 224 odst. 2 ve spojení s § 151 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. znovu o nákladech řízení před soudem prvního stupně. Žalobci byli v řízení před soudem prvního stupně procesně úspěšní, mají tak právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Náklady řízení žalobců tvoří podle § 137 odst. 1 o. s. ř. soudní poplatek ve výši 5 000 Kč a náklady právního zastoupení spočívající v odměně advokáta za 18 úkonů právní služby podle dle § 6 odst. 1, § 7, § 9 odst. 4 písm. b) a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., a o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), vypočtené z tarifní hodnoty 50 000 Kč za zastupování dvou účastníků (v rozsahu 80 % odměny za každého z nich), tedy 2 x 2 480 Kč. Zástupce žalobců učinil úkon převzetí a příprava zastoupení (§ 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu), sepis žaloby (§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu), vyjádření žalobců na výzvu soudu k vyjádření žalovaného ze dne 23. 8. 2018 (§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu), vyjádření na základě poučení soudu prvního stupně podle § 118a o. s. ř. ze dne 4. 4. 2022 (§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu), shrnující vyjádření obsahující závěrečnou řeč ze dne 23. 10. 2023 (§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu), účast na ústních jednáních konaných ve dnech 17. 1. 2019, 18. 11. 2019, 9. 9. 2021, 3. 3. 2022, 25. 8. 2022, 14. 11. 2022, které je z důvodu délky jednání přes dvě hodiny počítáno za dva úkony právní pomoci, 30. 1. 2023, 23. 3. 2023, 5. 6. 2023, 25. 7. 2023, 18. 9. 2023 a 30. 10. 2023 (§ 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu). Za odvolání proti usnesení o pokračování v řízení nebyla odměna přiznána, neboť nebylo důvodné (usnesení soudu prvního stupně bylo potvrzeno). Za neúčelný úkon odvolací soud považoval také vyjádření ze dne 3. 3. 2022 a ze dne 18. 9. 2023, neboť byly předloženy až na jednání a mohly tak být ústně předneseny. Dále náklady řízení tvoří náhrada hotových výdajů advokáta za 18 úkonů právní služby po 300 Kč ve výši 5 400 Kč dle § 13 odst. 1, 3 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a, d), g) advokátního tarifu a náhrada za 21 % DPH, které je zástupce žalobců plátcem ve výši 19 883 Kč, celkem tedy náhrada nákladů řízení činí výši 119 563 Kč.

54. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto za použití § 224 odst. 1 o. s. ř. v souladu s ustanovením § 151 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř., opět dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobci byli v odvolacím řízení úspěšní, odvolací soud jim přiznal právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Náklady odvolacího řízení žalobců tvoří podle § 137 odst. 1 o. s. ř. soudní poplatek ve výši 5 000 Kč a náklady právního zastoupení spočívající v odměně advokáta za 3 úkony právní služby podle dle § 6 odst. 1, § 7, § 9 odst. 4 písm. b) a § 12 odst. 4 advokátního tarifu za zastupování dvou účastníků, a to odměna za odvolání žalobců do rozsudku soudu prvního stupně (§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu), vyjádření po poučení odvolacího soudu podle § 118a o. s. ř. (§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu), účast na jednáních odvolacího soudu konaných ve dnech 18. 6. 2024 a 3. 9. 2024 (§ 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu), náhrada hotových výdajů advokáta za 4 úkony právní služby po 300 Kč ve výši 1 200 Kč dle § 13 odst. 1, 3 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. d), g) advokátního tarifu a 21% DPH z odměny a náhrad hotových výdajů výši 4 418 Kč, celkem tedy náhrada nákladů odvolacího řízení činí výši 30 458 Kč.

55. Lhůta k plnění byla určena dle § 160 odst. 1, část věty před středníkem, o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal odvolací soud žádný důvod, platební místo pro náhradu nákladů řízení bylo určeno podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení