22 Co 123/2025 - 369

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Kateřiny Boudníkové a soudkyň JUDr. Terezy Dobešové a Mgr. Jany Stejskalové ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B] 3. [Jméno žalované C], narozený [Datum narození žalované C] bytem [Adresa žalované C] všichni zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o nahrazení projevu vůle o odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Mladé Boleslavi ze dne 5. 3. 2025, č. j. 9 C 320/2021-321 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že žaloba o nahrazení projevu vůle žalovaných k uzavření kupní smlouvy s žalobci, kterou dojde k prodeji pozemku p. č. st. [Anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, v k. ú. [adresa], v obci [adresa], a to za kupní cenu 500 Kč/m2, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně částku 107 196 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

III. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 37 680 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

Odůvodnění

1. Rozsudkem uvedeným v záhlaví soud prvního stupně nahradil projev vůle žalovaných k uzavření smlouvy s žalobci, jejímž předmětem je koupě nemovité věci, a to pozemku st. [Anonymizováno] - zastavěná ploch a nádvoří, kdy shora uvedený pozemek je zapsán v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], obec [adresa], za kupní cenu 500 Kč za 1 m2, tj. 14 500 Kč (výrok I.), rozhodl o povinnosti žalovaných zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení před soudem 1. stupně ve výši 16 071,50 Kč a dále ve výši 22 433,40 Kč, z toho činí 12 463 Kč za zastupování žalobce a), a 9 9970,40 Kč za zastupování žalobce b), do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.) a dále rozhodl o povinnosti žalovaných zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení před soudem 2. stupně ve výši 8 712 Kč, z toho činí 4 840 Kč za zastupování žalobce a) a 3 872 Kč za zastupování žalobce b), do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců (výrok III.).

2. Všechny dále uvedené nemovité věci se nachází v k. ú. [adresa], obec [adresa].

3. Soud prvního stupně vyšel z toho, že žalobci podali vůči žalovaným dne 27. 10. 2021 žalobu, jíž se domáhali po žalovaných uzavření kupní smlouvy z titulu svého předkupního práva. Žalobu odůvodnili tím, že jako vlastníci stavby mají podle § 3056 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) překupní právo na pozemek, na němž stavba stojí, přičemž toto předkupní právo bylo porušeno, když pozemek byl prodán žalovaným, aniž by jim byl nabídnut k prodeji.

4. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. Měli za to, že stavba chaty ve vlastnictví žalobců je stavbou dočasnou, a proto žalobcům předkupní právo nenáleží. Doplnili, že žalobci, stejně jako žalovaní si mohli pozemky zakoupit a upozornili, že v souvislosti s vyřešením nutnosti trvalého odnětí pozemků z plnění funkcí lesa jim vznikly nemalé náklady.

5. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu a vyvodil z něho správná skutková zjištění níže popsaná, na která odvolací soud odkazuje.

6. Žalobci mají ve společném jmění manželů stavbu rekreační chaty č. e. [Anonymizováno], stojící na pozemku p. č. st. [Anonymizováno], zapsané na LV č. [hodnota] u [právnická osoba] pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa], kterou nabyli na základě smlouvy kupní ze dne 25. 8. 2017 s právními účinky zápisu k okamžiku 28. 8. 2017 (příslušný list vlastnictví).

7. Před uzavřením kupní smlouvy ze dne 20. 9. 2019, jíž mělo být porušeno předkupní právo žalobců, byli vlastníky pozemků zastavěných rekreačními objekty chat a přilehajícího a přístupového pozemku restituenti (osoby, jimž bylo obnoveno vlastnického právo). Tito vlastníci řešili s orgánem státní správy lesů právě problém rekreačních chat, když zastavěnost lesních pozemků byla v rozporu s jejich určením k plnění funkcí lesa. Chtěli proto poměry týkající se lesních pozemků vypořádat s vlastníky rekreačních objektů na nich postavených, a proto s nimi prostřednictvím svého zprostředkovatele společnosti [právnická osoba], IČO: [IČO], zastoupené jednatelkou [jméno FO], dlouhodobě jednali o odkup dotčených lesních pozemků (emaily jednatelky zprostředkovatele ze dne 19. 6. 2019, 9. 8. 2019, výpověď jednatelky zprostředkovatele).

8. Dopisem ze dne 1. 7. 2019 původní vlastníci oslovili Jana a [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], žalobce a žalované s nabídkou na převod pozemků, a to p. č. st. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno], na nichž byly postaveny rekreační chaty adresátů nabídky s tím, že nabídková cena činí 30 Kč/m2 pozemku nezastavěného a 500 Kč/m2 pozemku zastavěného. Žádali adresáty o předložení geometrického plánu, z něhož by vyplývalo, která část pozemků bude k jednotlivým chatám náležet, do konce měsíce července 2019 s tím, že pozemky mohou být též koupeny do podílového spoluvlastnictví a následně vypořádány mezi podílníky podle uvážení. Dále bylo v dopise konstatováno, že bez ohledu na to, zda z titulu vlastnictví rekreačních chat postavených ve 30. letech minulého století na cizích pozemcích, náleží adresátům předkupní právo k pozemku či nikoliv, bude v případě projevení zájmu o koupi celého pozemku jednou osobou postupováno tak, jako by adresátům náleželo zákonné právo podle § 3056 o. z. (dopis ze dne 1. 7. 2019). 9. [právnická osoba] RK [právnická osoba], konkrétně za ni [jméno FO], nechala jménem původních prodávajících vyhotovit smlouvu o budoucí smlouvě kupní (bez data), v níž se původní vlastníci - [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] - zavázali prodat pozemky p. č. st. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno] budoucím kupujícím, jimiž měli být [Anonymizováno] a [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], žalobci a žalovaní. Původní vlastníci se zavázali, že pozemky nebo jejich části podle budoucího geometrického plánu prodají do vlastnictví budoucích kupujících, nebo jiné výlučně budoucími kupujícími určené osobě; výměry pozemků, které budou převáděny do vlastnictví jednotlivých vlastníků chat, budou jednoznačně známy po vypracování geometrického plátu na rozdělení nemovitostí, stejně tak výměra pozemků určených pro společné užívání (obslužné komunikace), které budou převáděny do přídatného spoluvlastnictví budoucích kupujících (článek III.) Tuto smlouvu podepsali všichni kromě žalobců (příslušná smlouva o budoucí smlouvě kupní).

10. V emailu ze dne 9. 8. 2019 jednatelka zprostředkovatele [jméno FO] sdělila vlastníkům chat, že původní vlastnice jim dlouhodobě signalizují ochotu jim prodat pozemky a nechť doloží geometrický plán pro rozdělení pozemků, ze kterého budou patrny výměry pozemků převáděné do vlastnictví jednotlivých vlastníků chat a společné pozemky a upozorňuje je, že pokud návrh geometrického plánu neobdrží do 15. 9. 2019, předloží jim kupní smlouvu na převod pozemků do podílového spoluvlastnictví s podílem odpovídajícím počtu chat. Žádá vlastníky o nutnost zodpovědného zahájení legalizace chat.

11. Výpovědí svědkyně [jméno FO], jednatelky zprostředkovatele pověřeného prodejem pozemků, bylo prokázáno, že původní prodávající [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] trvaly na tom, že všechny pozemky musí být prodány vcelku s tím, že individuální zájmy si musí kupující vyřešit mezi sebou následně, byť prvotním záměrem bylo, aby byl vytvořen geometrický plán před uzavřením kupních smluv s vlastníky chat a bylo zřejmé, kdo jaký pozemek bude kupovat.

12. Kupní smlouvou ze dne 20. 9. 2019 (vklad proveden 16. 10. 2019 s právními účinky vkladu práva ke dni 20. 9. 2019) [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] jako prodávající prodaly žalovaným jako kupujícím do jejich podílového spoluvlastnictví (žalovaným 1. a 2. jednu polovinu do jejich společného jmění manželů a žalovanému 3. druhou polovinu) pozemek p. č. st. [Anonymizováno] (zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí stavba č. e. [Anonymizováno]), pozemek p. č. [Anonymizováno] (lesní pozemek, na němž stojí stavba č. e. [Anonymizováno]), pozemek p. č. [Anonymizováno] (lesní pozemek, na němž stojí stavba č. e. [Anonymizováno]), pozemek p. č. [Anonymizováno] (lesní pozemek, na němž stojí stavba č. e. [Anonymizováno]), pozemek p. č. [Anonymizováno] (lesní pozemek, na němž stojí stavba č. e. [Anonymizováno]) a pozemek p. č. [Anonymizováno] (lesní pozemek přilehající k objektům a nezbytný pro přístup k nim) za kupní cenu 292 920 Kč. Kupní smlouva byla uzavřena za účasti zprostředkovatele. V článku IV. 3. kupní smlouvy byli kupující upozorněni, že na nemovitostech jsou umístěny rekreační chaty, které jsou předmětem nájemních smluv, které budou žalovaným předány s předáním nemovitostí (kupní smlouva ze dne 20. 9. 2019). Ke dni zahájení soudního řízení (27.10. 2021) byli žalovaní evidováni jako spoluvlastníci pozemku p. č. st. [Anonymizováno] o výměře 29 m2 na listu vlastnictví č. [hodnota] u [právnická osoba] pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] (kupní smlouva ze dne 20. 9. 2019, příslušný list vlastnictví č. [hodnota]).

13. Rozhodnutím Magistrátu města [adresa], odboru životního prostředí, ze dne 15. 4. 2020, které nabylo právní moci dne 5. 5. 2020, bylo ke společné žádosti žalovaných rozhodnuto o trvalém odnětí pozemků určených k plnění funkcí lesa p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno]5, p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno] a pozemku p. č. st. [Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno] o celkové výměře záboru 0,5863 ha s tím, že žalovaní za odnětí zaplatí poplatek ve výši 213 865 Kč. Bylo konstatováno, že trvalým odnětím bude regulována intenzivní rekreační činnost a zároveň legalizován současný stav, který nezavinili současní vlastníci lesních pozemků. Orgán státní správy lesů uvedl, že odkaz na vznik staveb z roku 1938, na povolení dočasného vynětí ONV kolem roku 1952, další akceptace staveb z dob existence stavebních komisí MNV, zápis rekreační stavby na pozemku označeném v evidenci katastrálního úřadu jako stavební, neakceptuje, neboť rekreační stavby byly úředně povoleny jen na dožití (výslovně uvedeno „jako provisorium“).

14. Původní chaty byly pravděpodobně dřevěnými sruby zapadajícími do konceptu lesa. V rozhodnutí Magistrátu města [adresa], odboru životního prostředí, ze dne 17. 8. 2020, č. j. [č. účtu], bylo konstatováno, že stavby byly pravděpodobně povoleny rozhodnutím KNV ze dne 16. 2. 1938, pod č. j. [Anonymizováno], o výměře celkového záboru staveb 80 m2 a že dne 23. 8. 1951 vydal KNV [adresa] rozhodnutí č. j. [Anonymizováno], o prodloužení existence rekreačních staveb do roku 1953, po dovolání proti uvedenému rozhodnutí vydal ONV [adresa] nový výměr ze dne 1. 3. 1952, IX/4-665-1952-les, který měnil pro existující chaty právo užívání jako „provisorium“, a to na dožití.

15. Dopisem ze dne 4. 5. 2021 žalobci vůči žalovaným uplatnili předkupní právo k pozemku p. č. st. 156 a k části pozemku p. č. 476/4 s tím, že tyto pozemky jim nebyly nabídnuty ke koupi, čímž bylo porušeno jejich zákonné předkupní právo.

16. Oznámení o podané žalobě na nahrazení projevu vůle bylo sděleno katastrálnímu úřadu, který zápis o dané poznámce provedl dne 5. 11. 2021 s právními účinky zápisu k okamžiku 3. 11. 2021 (LV č. [hodnota] pro [právnická osoba]).

17. Kupní smlouvou ze dne 13. 5. 2022, s právními účinky zápisu k okamžiku 16. 5. 2022, žalovaní jako prodávající prodali [právnická osoba] jako kupujícímu pozemek p. č. st. [Anonymizováno] za 1 000 000 Kč s tím, že žalovaní 1. a 2. obdrželi 500 000 Kč a žalovaný 3. rovněž 500 000 Kč. Prodej měli uskutečnit za účelem vyřešení problémů s odnětím pozemků z fondu.

18. Dne 13. 7. 2022 žalovaní jako prodávající a [právnická osoba] jako kupující uzavřeli další smlouvu, a to smlouvu o zajišťovacím převodu práva, kterou k zajištění závazku žalované 2. ze smlouvy o zápůjčce ze dne 15. 6. 2022 ve výši 300 000 Kč se smluvním úrokem a splatností 31. 3. 2023 převedli vlastnictví k pozemkům p. č. st. [Anonymizováno], st. [Anonymizováno], st. [Anonymizováno], st. [Anonymizováno], st. [Anonymizováno] a st. [Anonymizováno]. Zápis smlouvy byl proveden 15. 8. 2022 s právními účinky zápisu k okamžiku 13. 7. 2022.

19. K otázce, zda stavba žalobců je stavbou trvalou či dočasnou z hlediska soukromého práva bylo zjištěno, že vznik stavby lze zařadit do období let 1935-1938 a že se jedná o původní stavbu (zjednodušená dokumentace, potvrzení o existenci stavby vydané Úřadem městyse Března ze dne 2. 5. 2022, č. j. OÚ/[adresa], stanovisko Magistrátu města [adresa]).

20. Ve sdělení Magistrátu města [adresa], odbor životního prostředí, ze dne 20. 11. 2024, s. z. [Anonymizováno], jakožto orgánu státní správy lesů, bylo konstatováno, že z důvodu dlouhodobé znalosti místa je z úřední činnosti známo (od roku 1996), že stavby se v dané lokalitě plíživě rozšiřovaly na úkor lesního pozemku a nařízená obnova lesa v místech kolem staveb byla tak opakovaně neúspěšná; původní vlastníci (restituenti) postupně rezignovali a ve věci nekonal ani stavební úřad. Nebyl zjištěn žádný doklad opravňující rozšíření jakékoliv rekreační stavby ani jiných drobných staveb či studní a jímek v dané lokalitě. [právnická osoba] několika vlastníkům staveb (žalovaným) bylo logickým vyústěním, neboť ti jako jediní projevili snahu koncepčně řešit zábor lesa (akceptovali částku na trvalé odnětí téměř 214 000 Kč). Ke stavbám bylo zjištěno, že byly povoleny na dožití jako provisoria dle výměru [Anonymizováno], v menší výměře zastavěnosti lesa – pro pět chat 80 m2- tzn. Ev. Č. [Anonymizováno] a část [Anonymizováno] zmíněných chat. Orgán státní správy lesů proto vedl přestupkové řízení, které bylo v konečné podobě potvrzeno nadřízenými orgány, sankce udělená správním úřadem nabyla právní moci dne 15. 11. 2022.

21. Soud prvního stupně shora popsaná skutková zjištění posoudil podle § 506, § 3056, § 2143 a § 2144 o. z. a dospěl k závěru, že žalobci mají vůči pozemku, na němž je postavena stavba v jejich vlastnictví, která není jen dočasná, postavení předkupníků a že jim podle § 3056 o. z. svědčí k pozemku věcné předkupní právo, které ze strany původních prodávajících nebylo respektováno. Vyhodnotil, že stavba v jejich vlastnictví je stavbou trvalého charakteru, která pochází z roku 1938. Jde o stavbu rekreační chaty v oblasti nazvané osada Havránek. Trvalosti stavby nasvědčují jednak důkazy od stavebního úřadu [adresa] a jednak skutečnost, že další dvě stavby [právnická osoba] byly vyhodnoceny jako trvalé, a proto je katastrální úřad zapsal jako součást pozemků (stavba č. e. [Anonymizováno] jakožto součást pozemku p. č. st. [Anonymizováno] a stavba č. e. [Anonymizováno] jakožto součást pozemku p. č. st. [Anonymizováno]). Soud prvního stupně připomněl, že stejně jako v o. z. není definován pojem „stavba“, tak tam není ani rozlišováno, co je stavba dočasného charakteru a trvalého charakteru. Zdůraznil, že původní stavební zákon z hlediska časového sice rozeznával stavby trvalé a dočasné, avšak že v této otázce je nezbytné rozlišovat soukromoprávní kritéria pro stanovení dočasnosti stavby od kritérií veřejného práva. Dle převažujících názorů vyjádřených v soudní praxi je stavba na cizím pozemku zřízena jako dočasná, když stavebník má právo užívat tento pozemek pouze na omezenou dobu, například z titulu nájemní smlouvy (např. rozsudek sp. zn. [spisová značka] nebo sp. zn. [spisová značka]). Soud prvního stupně vyšel z toho, že oprávněnost stavby je třeba posuzovat podle právní úpravy v době jejího zřízení, ale ani obecný zákoník občanský z roku 1811 neobsahoval pojem „stavba“ a její případné rozlišení na „dočasnou“ či „trvalou“. Soud prvního stupně proto pro posouzení dané otázky aplikoval pozdější judikaturu, která byla založena na názoru, že rozhodující v tomto směru je občanskoprávní hledisko, tedy že je třeba zkoumat, zda-li měl stavebník ke stavbě na cizím pozemku občanskoprávní důvod a jaký byl jeho obsah; stavebněprávní hledisko pro vyřešení dané otázky je hlediskem pouze podpůrným. Žalovaní, na nichž leželo důkazní břemeno ohledně prokázání dočasnosti stavby, tuto skutečnost neprokázali. Neprokázali, že by stavba v době jejího zřízení byla neoprávněná a neprokázali ani to, že by právní předchůdci žalobců při jejím zřízení disponovali pouze titulem dočasným (nájemní smlouva). Bylo možno i důvodně předpokládat, že právní předchůdci účastníků byli dlouhodobě v dobré víře, že k pozemku pod stavbou je časově neomezený právní titul a jde tak o stavbu trvalou. Naopak soud právního stupně měl obsahem listin za prokázaný trvalý charakter stavby. Tvrzení žalovaných o tom, že vlastníci staveb později uzavřeli nájemní smlouvu, dle něj nemá na posouzení charakteru stavby vliv, když stavba ani po zániku práva mít ji na cizím pozemku není stavbou neoprávněnou. Stran pasivní legitimace žalovaných dospěl k závěru, že přestože je v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku zapsán [právnická osoba], jsou ve sporu pasivně legitimováni žalovaní, neboť smlouva o zajišťovacím převodu práva, která byla mezi ním a žalovanými sjednána, je z důvodu rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 547, § 580 a § 588 o. z. absolutně neplatná. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2147/2009 a na něj navazujícího nálezu Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2657/18 měl za to, že nemůže požívat právní ochrany jednání, jehož důsledkem je zamezení žalobcům realizovat jejich předkupní právo za situace, kdy účastníci smlouvy o zajišťovacím převodu práva si byli vědomi probíhajícího soudního řízení o naplnění předkupního práva, a to i s ohledem na v katastru nemovitostí zapsanou poznámku o probíhajícím řízení podle § 23 odst. 1 písm. o) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“). Současně soud prvního stupně poukázal na okolnosti uzavření smlouvy, které nasvědčují tomu, že hlavním účelem smlouvy nebylo využití daného institutu k zajištění pohledávky, ale že jeho pravým účelem bylo zamezit žalobcům realizovat jejich předkupní právo, tedy jejich právo obejít. Soud prvního stupně k tomuto závěru dospěl poté, co posoudil důvody, které žalovaní předestřeli pro sjednaní dané smlouvy, přestože si museli být vědomi uplatněného předkupního práva, a vyhodnotil je jako nepřesvědčivé. Další okolnosti svědčící ve prospěch účelovosti daného jednání spatřoval v tom, že sám [právnická osoba] potvrdil, že hodnota pozemku podstatně převyšuje zapůjčenou částku, přesto žalovaní dávají najevo nezájem činit kroky pro nenaplnění převodu vlastnictví za využití podmínek pro žalované výrazně výhodnějších, když žalobci nabídli pomoc s uhrazením zapůjčené částky a rovněž další vlastníci rekreačních chat nabídli odkup příslušných pozemků, z čehož plyne, že hodnota pozemků má vyšší hodnotu, než zapůjčená částka. Proto dospěl k závěru, že uzavřená smlouva nebyla výrazem poctivého právního styku, ale svědčí o zneužití daného právního institutu.

22. Na základě shora popsaných závěrů měl soud prvního stupně nárok žalobců na převod pozemku z titulu předkupního práva ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z. za oprávněný, a proto žalobě vyhověl a podle § 142 odst. 1 o. s. ř. rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky.

23. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní včasné odvolání. Namítli, že ve sporu nejsou pasivně legitimováni, když nejsou v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci. I kdyby na základě vyřešení předběžné otázky o vlastnictví dospěl soud k závěru, že žalovaní jsou skutečnými vlastníky, rozsudek by nemohl být podle § 17 odst. 2 písm. c) katastrálního zákona podkladem pro zápis práva, neboť by nenavazoval na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí. Ve smyslu § 17 odst. 4 katastrálního zákona se i u soudního rozhodnutí zkoumá, zda je závazné i pro osoby, v jejichž prospěch je právo v katastru dosud zapsáno. Nad rámec toho žalovaní nesouhlasili s právním závěrem, že by smlouva o zajišťovacím převodu práva byla absolutně neplatná. Měli za to, že se soud prvního stupně nevypořádal s řadou tvrzení a důkazních návrhů obsažených v podání ze dne 11. 11.2024. Těmi hodlali prokázat pádné důvody, pro které vznikla zápůjčka i ve znění dodatku a také zajišťovací převod práva. Úmyslem nebylo poškodit žalobce a nelze tak smlouvu hodnotit jako jednání v rozporu s dobrými mravy. Žalovaní nebyli do rozhodnutí ve věci v dispozici s pozemkem omezeni. Některá skutková zjištění dle nich nemají oporu v dokazování, například ohledně závěru, že cena pozemku byla podstatně vyšší než výše zápůjčky. Soud měl vycházet z přezkoumatelných informací a nikoli ze své volné úvahy nebo úvahy osoby, která není účastníkem řízení a nebyla vyslechnuta a která nemá odbornou způsobilost k posouzení tržní ceny. Nesrozumitelný je odkaz na tvrzení žalobců, že [právnická osoba] je s žalovanými přinejmenším v přátelském vztahu, když není zřejmé, zda tuto skutečnost měl soud za prokázanou a zda k ní při hodnocení přihlížel. S ohledem na zvýraznění textu mají za to, že zřejmě ano a pro tento případ uvádí, že se k této záležitosti nikdy nevyjadřovali, aby mohla být označena za nespornou. Za zmatečnou považují i pasáž týkající se jejich nezájmu činit kroky pro nenaplnění převodu vlastnictví na věřitele. Soud prvního stupně neprovedl k zajišťovacímu převodu práva navržené dokazování. Pokud by jej provedl, zjistil by, že k původní smlouvě o zápůjčce a smlouvě o zajišťovacím převodu práva byl uzavřen dodatek, na základě něhož byla konstatována částečná úhrada dosavadní zápůjčky a dále rozšíření o další zápůjčku ve výši 300 000 Kč se splatností do 31. 3. 2026. Právo věřitele je tak stále dočasné povahy. Žalovaným nelze přičítat k tíži, že nevyužili nabídky žalobců na zapůjčení prostředků s ohledem na rozvrácené vztahy mezi nimi. Ve vztahu k posouzení dočasnosti stavby žalovaní uvedli, že soud prvního stupně sice odkazuje na správnou právní úpravu a relevantní judikaturu, ale tuto nesprávně aplikuje na věc a v důsledku toho dospěl k nesprávnému závěru ohledně charakteru stavby. Žalovaní nikdy netvrdili, že by stavba byla stavbou neoprávněnou. V době výstavby chaty byl zřejmě tehdejším vlastníkem pozemku udělen souhlas s umístěním rekreační chaty. Protože se nedochovaly žádné soukromoprávní listiny z té doby a osoby tehdy jednající jsou po smrti, lze pro odstup času vyslovit důvodnou domněnku, že souhlas s umístěním chaty byl udělen ústně. Stavba č. e. 12 byla úředně povolena pouze dočasně. Tato skutečnost nutně vede k závěru, že stavebník stavěl s úmyslem dočasnosti a právo vlastníka chaty bylo sjednáno jako právo dočasné odpovídající délce veřejnoprávního povolení. Má-li být dočasnost stavby posuzována k době vzniku stavby, je nutno vyzdvihnout hledisko veřejnoprávní, neboť s odstupem času není objektivně možné prokázat obsah práva vlastníka při zřizování stavby. O dočasnosti svědčí skutečnost, že po restituci vlastník stavby a vlastník pozemku navázali na dosavadní právní stav a sepsali písemnou dohodu o dočasném užívání pozemku pod stavbou, kterou později uzavřeli také sami žalobci, ve které je výslovně konstatováno, že se jedná o dočasnou povahu práva. Dočasnost stavby tak vyplývá jak z historických veřejnoprávních dokumentů, tak z následného právního jednání. Pokud stavba ve vlastnictví žalobců je dočasná, nemají žalobci právo ve smyslu § 3056 o. z. Navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu zamítne.

24. Žalobci navrhli potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Ohledně pasivní legitimace žalovaných uvedli, že jejich žaloba na určení neplatnosti smlouvy o zajišťovacím převodu práva byla zamítnuta jako předčasná, proto jim nezbývá, než žalovat žalované na nahrazení projevu vůle a až následně budou mít procesní možnost podat žalobu vůči zapsanému vlastníku [právnická osoba], který dlouhodobě zasahuje do oprávněných zájmů vlastníků staveb rekreačních chat a snaží se dostat z nich nemalé finanční prostředky (3 000 Kč/m2). To je další skutečnost svědčící o účelovosti jednání. Stran posouzení dočasnosti či trvalosti stavby se ztotožnili se skutkovým a právním závěrem soudu prvního stupně.

25. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, v intencích § 212 věty první o. s. ř. podle § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že je zde důvod pro změnu výroku ve věci samé.

26. Odvolací soud při svém rozhodování vycházel jednak ze shora popsaných skutkových zjištění soudu prvního stupně vyplývajících z listinných důkazů a jednak doplnil skutková zjištění z důkazů, které provedl (zopakoval) v odvolacím řízení (§ 213 odst. 3 o. s. ř.), jelikož měl za to, že jsou nezbytná pro právní posouzení věci a soud prvního stupně z nich žádná skutková zjištění neučinil.

27. Ke zřízení chat bylo zjištěno, že ONV v [adresa] povolil výměrem ze dne [Anonymizováno], č. j. [Anonymizováno] zřízení 5 lesních chat na parcele č. k. [Anonymizováno] na celkové výměře 80 m2, a to na 10 let. [jméno FO] v žádosti ze dne 23. 4. 1950 žádala o prodloužení povolení na dalších 10 let při zachování úřadem určených podmínek s tím, že povolení žádá pro stávající chaty uživatelů, mezi nimiž byl i [adresa]. MNV [adresa] neměl námitek k prodloužení na dalších 10 let. Výměrem [Anonymizováno] ze dne 1. 3. 1952 ve věci přeměny lesní půdy na chaty – prodloužení, se rada ONV v [adresa] usnesla na vyhovění žádosti [jméno FO] ze dne 18. 9. 1951 a prodloužila podle § 1 zák. č. 206/1948 Sb. přeměnu lesní půdy na již stávající chaty č. [hodnota] na části její lesní parcely č. k. [Anonymizováno] o celkové výměře 80 m2 na dožití lesních chat jako provisoria.

28. Úřad městyse [adresa], stavební úřad, dne 11. 4. 2023 sdělil na základě žádosti o potvrzení charakteru rekreačních staveb č. e. [Anonymizováno] a č. e. [Anonymizováno], že byl vypracován pasport staveb a opatřením stavebního úřadu bylo vydáno ověření zjednodušené dokumentace a potvrzení existence staveb. Na základě předložení vyjádření Okresního úřadu [adresa] k existenci rekreačního zařízení č. j. VÚP [Anonymizováno] ze dne 16. 3. 1995, včetně dochované kopie karty rekreačního zařízení a objektů z roku 1974 vypracovanou MNV [adresa] pro chatu č. e. [Anonymizováno] a zároveň i pro chatu č. e. [Anonymizováno], kde je vyznačen charakter stavby jako „trvalý“, stavební úřad učinil závěr, že chaty č. e. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] jsou stavby trvalé.

29. Z kopie karty rekreačního zařízení a objektů z roku 1974 vypracované MNV [adresa] pro chatu č. e. 11 odvolací soud zjistil, že k pozemku [Anonymizováno] bylo uvedeno, že jeho vlastníkem je ČS stát- JZD [adresa] a uživatelem [adresa]. U kolonky povolení bylo uvedeno, že povolení k užívání je z roku 1938, stavebníkem a vlastníkem objektu je [adresa]. Stran objektu chaty bylo ohledně pozemku uvedeno, že objekt neleží na vlastním pozemku ani na pozemku v osobním užívání, ale leží na pozemku v dočasném užívání /nájem/, že jde o objekt chaty kolaudované jako novostavba, ležící v rekreační lokalitě a že je charakteru trvalého, nikoliv dočasného. To samé bylo uvedeno u chaty č. e. [Anonymizováno].

30. Pozemek p. č. [Anonymizováno] byl ve vlastnictví [Anonymizováno], poté [právnická osoba]., z tohoto pozemku byl oddělen pozemek p. č. st. [Anonymizováno], na němž byla postavena rekreační chata č. e. [Anonymizováno] (výkaz výměr podle katastru nemovitostí, geometrický plán pro zaměření chaty na p. p. [Anonymizováno] vyhotovený První geodetickou spol. č. [hodnota]). Dle kupní smlouvy ze dne 22. 3. 1994 se vlastníkem stavby na tomto pozemku stali manželé [jméno FO], poté dle listu vlastnictví jen [jméno FO]. Následně se spoluvlastníky lesních pozemků na základě rozhodnutí pozemkového úřadu čj. [Anonymizováno] ze dne 12. 6. 1995 stali [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO], každý jednou třetinou. Tito jako pronajímatelé uzavřeli dne 25. 11. 1996 s [jméno FO] jako nájemkyní dohodu o dočasném užívání pozemku, v níž se účastníci dohodli na nájmu pozemku pro dočasnou stavbu rekreační chaty od 1. 1. 1996, a to jednak zastavěné plochy o výměře 31,68 m2 za 25 Kč/m2 a jednak ostatní užívané plochy o výměře 11 m2 za 10 Kč/m2. V případě převodu chaty na třetí osobu měl nájemce povinnost tuto skutečnost oznámit. Dohoda byla sjednána s možností výpovědi s výpovědní lhůtou 6 měsíců. Totožná dohoda o dočasném užívání pozemku byla dne 15. 2. 2018 uzavřena mezi žalobci a [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO], jejímž předmětem byl nájem pozemku pro dočasnou stavbu rekreační chaty počínaje dnem 1. 9. 2017, a to jednak zastavěné plochy o výměře 31,68 m2 za 37 Kč/m2 a ostatní užívané plochy o výměře 11 m2 za 14 Kč/m2.

31. Podle § 506 odst. 1 o. z. součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

32. Podle § 3056 o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží (odstavec 1). Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě (odstavec 2).

33. Podle § 2143 o. z. povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

34. Podle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

35. Předkupní právo zakotvené v § 3056 odst. 1 o. z. je právem věcným (judikatura i odborná literatura se shodují na tom, že zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv). Takové věcné právo vázne na věci v tom smyslu, že jakmile bylo porušeno, vzniká nabyvateli povinnost převést věc předkupníkovi (tomu odpovídající právo předkupníka na převod od nabyvatele), tzv. právo retraktu. Právo retraktu předkupníkovi vznikne pouze tehdy, jestliže původní vlastník porušil svou povinnost z předkupního práva nabídnout převáděnou věc předkupníkovi ke koupi. Povinnost původních vlastníků jako prodávajících nabídnout pozemek žalobcům jako potenciálním předkupníkům dospěla uzavřením kupní smlouvy s žalovanými, tedy vkladem spoluvlastnického práva žalovaných k pozemku (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 462/2022).

36. Ustanovení § 3056 o. z. je ustanovením kogentním, které směřuje k tomu, aby byla co nejdříve prosazena zásada superficies solo cedit, nově zakotvená v o. z. Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti o. z., má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Ustanovení § 3056 odst. 1 o. z. představuje výjimku z pravidla smluvní volnosti stran, avšak toto ustanovení nelze vykládat extenzivně (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 462/2022). V případech, kdy pozemek a stavba nemají splynout proto, že k tomu není zákonný důvod, není namístě dané ustanovení aplikovat. V § 506 odst. 1 o. z. je pak výslovně zakotveno, že součástí pozemku nejsou stavby dočasné. V jejich případě se zásada superficies solo cedit neuplatní a nemůže se tak uplatnit ani ustanovení § 3056 odst. 1 o. z. o zákonném předkupním právu. Takový zásah do dispoziční volnosti vlastníka pozemku, respektive stavby, není požadovaný, když nemůže sloužit k dosažení cíle v § 3056 odst. 1 o. z. zakotveného. Pokud by stavba žalobců byla stavbou dočasnou, tak by převodem vlastnického práva k pozemku na žalované nemohlo dojít k porušení předkupního práva a žalobci by nemohli být se svou žalobou úspěšní.

37. Odvolací soud souhlasí se soudem prvního stupně, že žalobcům nebyla učiněna řádná nabídka k výkonu jejich případného předkupního práva, pokud bylo požadováno, aby si kromě pozemku pod svou stavbou koupili též další pozemky pod stavbami, které v jejich vlastnictví nejsou. Nad rámec toho lze poukázat na aktuální rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2025, sp. zn. 22 Cdo 3491/2024, podle nějž povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi není splněna, dojde-li k nabídce před uzavřením smlouvy s koupěchtivým (žalovanými). V případě porušení nabídkové povinnosti se koupěchtivý stává povinnou osobou z práva retraktu.

38. Stran charakteru stavby ve vlastnictví žalobců dospěl odvolací soud na základě dokazování, včetně jeho doplnění v odvolacím řízení, k jinému závěru než soud prvního stupně.

39. Pojem dočasná stavba není v občanském zákoníku definován a nebyl ani v obecném zákoníku občanském. Obecně jde o stavbu zřízenou na cizím pozemku s úmyslem, že na takovém pozemku nebude napořád. Dle ustálené judikatury je pro určení stavby jako dočasné z hlediska soukromoprávního rozhodující soukromoprávní oprávnění zřídit stavbu, a to bez ohledu na její stavební provedení. Proto pro posouzení dočasnosti stavby je třeba zkoumat, zdali měl stavebník ke stavbě na cizím pozemku občanskoprávní důvod (titul) a jaký byl jeho obsah. Stavebněprávní hledisko, například obsah stavebního či kolaudačního rozhodnutí, je pro posouzení této otázky toliko podpůrným kritériem. Jinými slovy skutečnost, že stavba nebyla povolena jako dočasná, nevylučuje dočasnost občanskoprávního oprávnění mít stavbu na cizím pozemku (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2023/2013 nebo ze dne 19. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 2261/2001). Ve vztahu k argumentaci žalobců proto odvolací soud zdůrazňuje, že pro posouzení dočasnosti stavby je primárně určující charakter občanskoprávního oprávnění mít stavbu na cizím pozemku, nikoliv stavebně-technické provedení stavby.

40. Dle soudní praxe se problematika staveb na cizím pozemku rozpadá do dvou zákonných skupin případu. První skupinu tvoří případy, kdy jsou stavby od počátku postavené neoprávněně na cizím pozemku. To není souzený případ, mezi účastníky bylo nesporné, že stavby byly postaveny oprávněně (existoval soukromoprávní titul pro jejich vybudování). Proto se argumentace soudu prvního stupně obsažená v odstavci 52. neuplatní. Druhou skupinu případů tvoří případy, kdy je stavba postavena na cizím pozemku na základě práva, které stavebníka k takové stavbě opravňuje, nicméně toto právo později zaniklo. Rozhodovací praxe druhou skupinu případů dále dělí na situaci, a) kdy stavebník staví na základě práva, jež není časově omezeno, anebo stavebník se mohl důvodně domnívat, že existence jeho stavby nebude časově omezená, a b) kdy stavebník již od zahájení stavby věděl či vědět mohl, že jeho právo k vybudování stavby není časově neomezené, ale naopak je nebo může být limitováno. Dočasné právo mít na cizím pozemku stavbu se nemůže přeměnit na trvalé právo jen tím, že pozemek nabude nový vlastník, který je o existenci stavby informován. Vliv nemá ani to, že aktuální vlastníci stavby nebyli přímo stavebníky, ale že stavbu nabyli od právního předchůdce (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 604/2013).

41. Dále se Nejvyšší soud zabýval otázkou, zdali je možno časově neomezené právo k pozemku nahradit právem časově omezeným (typicky nájemní vztah) a naopak. Tato možnost byla dovozena z principu autonomie vůle stran, z něhož vyplývá nejen oprávnění účastníků občanskoprávních vztahů dát vzniknout právním vztahům, ale i oprávnění tyto vztahy měnit, rušit či nahrazovat. Není proto vyloučeno, aby si vlastník stavby a vlastník pozemku v průběhu času nově upravili vzájemný vztah, a to i tak, že si původní režim nahradí jiným právním režimem, třebaže z pohledu některého z nich méně výhodným (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2015, sp. zn. 22 Cdo 83/2015).

42. Rozhodující pro posouzení dočasnosti stavby proto bude okolnost, zda právní předchůdce žalobců v době vzniku stavby chaty měl k pozemku, na němž stavbu realizoval, časově omezené či neomezené právo stavby, či zda se postupem času případně časově neomezené právo stavby změnilo na právo časově omezené.

43. Stavba byla vybudována někdy ve 30. letech minulého století, tedy za účinnosti obecného občanského zákoníku, ve kterém stejně jako dnes byla vyjádřena zásada superficies solo cedit, takže pokud stavba vznikla na cizím pozemku a nikoliv na vlastním a přesto zůstaly vlastnické režimy stavby a pozemku oddělené, jeví se více než pravděpodobné, že stavebník měl k vybudování stavby nějaký právní titul (obsahující právo ke zhotovení stavby trvalého či dočasného charakteru), přičemž k této otázce se dochovaly pouze dokumenty veřejnoprávní, které svědčí o tom, že stavby byly z hlediska veřejného práva povoleny jako dočasné, tedy s dočasnou dobou existence dle veřejného práva (na 10 let, na dožití lesních chat jako provisoria). Pozemek, na němž byly chaty vybudovány, byl lesním pozemkem, který měl sloužit k plnění funkcí lesa a pro jiné využití byl odňat až v roce 2020. Omezení využívání pozemku pro plnění funkcí lesa je stav, kdy na pozemku nemohou být plněny některé funkce lesa v obvyklém rozsahu. Může jít o dočasné omezení, kdy dochází k dočasnému uvolnění lesního pozemku pro jiné účely na dobu uvedenou v rozhodnutí. Tomu odpovídá předložená žádost [jméno FO] o prodloužení povolení ke zřízení chat. Předložené důkazy prokazují, že stavebníky byly osoby odlišné od vlastníka pozemku a jelikož se nedochovaly žádné doklady o soukromoprávním titulu opravňujícímu stavby zřídit, není zřejmé, zda v době vzniku staveb měli stavebníci k jejich umístění právní titul s časovým omezením (nájemní smlouva, souhlas) či bez časového omezení (věcné břemeno). V roce 1974 bylo k pozemku evidováno vlastnictví Čs. státu a bylo zaznamenáno, že stavby jsou sice trvalého charakteru (z hlediska stavebně-technického), ale k právnímu titulu užívání bylo uvedeno, že rekreační objekt leží na pozemku v dočasném užívání. Po restituci pozemků byly v roce 1996 a 2018 uzavírány s žalobci a jejich právní předchůdkyní dohody opět o dočasném užívání pozemku s možností výpovědi s výpovědní lhůtou 6 měsíců, přičemž v nich bylo deklarováno, že užívání je dočasné z důvodu umístění dočasné stavby rekreační chaty. Jelikož minimálně od roku 1974 bylo zaznamenáno, že občanskoprávní titul pro umístění chat byl dočasný a vzhledem k okolnostem zaznamenaným v rámci úkonů před orgány státní správy, se odvolacímu soudu s vysokou mírou pravděpodobnosti jeví, že občanskoprávní titul pro umístění stavby chaty žalobců byl dočasný od samého počátku, tedy od jejího zhotovení a tomu pak nasvědčuje i právní režim sjednaný dohodami o dočasném užívání pozemku po restituci majetku, které rovněž ve vztahu ke stavbě chaty zakládaly jen právo dočasného charakteru. Vzhledem k označení a obsahu dohod, muselo být účastníkům dohod jasné, že jde o právní titul, od nějž se odvíjí další existence práva na umístění stavby chaty a že toto právo je jen dočasného charakteru s ohledem na možnost výpovědi. Z žádných okolností nevyplývalo, že by předmětem dohod mělo být jen řešení otázky výše náhrady za užívání pozemků stavbou dotčených bez vlivu na režim práva stavby na cizím pozemku. Pokud se následně některé stavby chat staly součástí pozemků, nelze z tohoto usuzovat na povahu ostatních staveb, neboť právě proto, že došlo ke sjednocení režimu vlastnictví pozemku a stavby, mohlo dojít k tomu, že právo stavby dočasného charakteru se změnilo na právo časově neomezené s důsledkem naplnění superficiální zásady. Nelze vzít v potaz ani sdělení stavebního úřadu, který se charakterem stavby zabýval z hlediska stavebně-technického, nikoli z hlediska existence občanskoprávního oprávnění na vybudování a umístění stavby chaty. Odvolací soud proto dospěl k závěru, že pokud jsou žalobci vlastníci stavby, která je stavbou dočasnou, nejsou nositeli předkupního práva ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z.

44. Nad rámec shora vyložených důvodů odvolací soud uvádí, že za situace, kdy je v katastru nemovitostí zapsána jiná osoba než žalovaní, a to věřitel žalovaných [právnická osoba], pak rozhodnutí o nahrazení projevu vůle žalovaných nebude způsobilé k zápisu do katastru nemovitostí ve smyslu § 17 odst. 4 katastrálního zákona (absence návaznosti zápisu na dosavadní stav), neboť žalovaní aktuálně v katastru nemovitostí nejsou zapsáni jako vlastníci a pro [právnická osoba] nebude rozhodnutí vydané v tomto řízení závazné. Přitom porušení případného předkupního práva (dospělého a řádně uplatněného) zavazuje i tohoto, byť prozatím dočasného, nabyvatele, neboť řádně uplatněné zákonné předkupní právo představuje ve smyslu § 1107 odst. 1 o. z. právní závadu na věci, kterou přijímá její nabyvatel, je-li závada zapsána ve veřejném seznamu, a není-li tomu tak, měl-li nebo mohl-li nabyvatel závadu z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stranoví-li to zákon. V souzeném případě byla poznámka o uplatnění předkupního práva zapsána předtím, než byla smlouva o zajišťovacím převodu práva uzavřena, a proto její sjednání nemohlo mít na existenci a trvání případného předkupního práva žalobců, jež dospělo, žádný vliv a povinnost (převést za stejných podmínek, za kterých byl proveden původní převod) by přešla i na právního nástupce žalovaných (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2025, sp. zn. 22 Cdo 2824/2024). V případě, že by smlouva o zajišťovacím převodu práva byla absolutně neplatná, pak by se prosadily závěry prezentované v judikatuře Nejvyššího soudu (usnesení sp. zn. 24 Cdo 2405/2019 a sp. zn. 22 Cdo 2470/2005) o tom, že nahradit projev vůle rozsudkem lze až poté, co bude osoba z předkupního práva povinná zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník, přičemž způsobilou vkladovou listinou není rozhodnutí o neplatnosti smlouvy o zajišťovacím převodu práva, ale rozhodnutí o určení vlastnického práva žalovaných (viz bod 18. rozsudku odvolacího soudu ze dne 15.2. 2024, č. j. 28 Co 10/2024 - 126). I z tohoto důvodu nebylo možné žalobě vyhovět.

45. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. podle § 220 odst. 1 o. z. změnil a žalobu vůči žalovaným zamítl.

46. Po změně napadeného rozsudku odvolací soud znovu rozhodoval o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně podle § 224 odst. 2 o. s. ř. v souladu s § 151 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal žalovaným právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně, neboť ve věci byli procesně úspěšní. Při rozhodování o nákladech zastoupení žalovaných advokátem odvolací soud postupoval podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „advokátní tarif“), a to ve znění účinném do 31. 12. 2024 pro úkony poskytnuté do tohoto data a ve znění účinném od 1. 1. 2025 pro úkony poskytnuté od tohoto data (Čl. II vyhlášky č. 258/2024 Sb.). Zastupuje-li advokát společně více účastníků, náleží mu odměna za zastupování každého z nich (§ 1 odst. 1, § 6 odst. 1 advokátního tarifu), snížená podle § 12 odst. 4 advokátního tarifu, bez ohledu na to, zda v řízení mají postavení samostatných či nerozlučných společníků. Zástupci tak náleží za každého žalovaného samostatná mimosmluvní odměna vypočtená podle tarifní hodnoty připadající na každého žalovaného, snížená o 20 %. S účinností od 1. 1. 2025 byl novelizován § 12 odst. 4 advokátního tarifu, který určuje jiný způsob stanovení odměny při zastupování více osob. Při zastupování tří osob náleží advokátovi odměna za společný úkon ve výši jedné plné odměny jako při zastupování jedné osoby, jedné odměny snížené o 20 % a jedné odměny snížené o 40 % (240 %), za každého žalovaného tak náleží samostatná mimosmluvní odměna vypočtená podle tarifní hodnoty připadající na každého z žalovaných snížená o 20 %. Vzhledem k tomu, že dle soudní praxe přísluší advokátu za společné úkony při zastupování více osob ke každému úkonu pouze jedna paušální částka náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2014, sp. zn. 25 Cdo 1610/2014), odvolací soud přiznal ke každému úkonu právní služby pouze příslušný podíl této náhrady podle počtu žalovaných a stejně rozdělil i náhradu za promeškaný čas (§ 14 odst. 1 a 3 advokátního tarifu) a náhradu cestovních výdajů (§ 13 odst. 5 advokátního tarifu).

47. Náhrada nákladů zastoupení žalovaných v řízení před soudem prvního stupně v celkové výši 107 196 Kč se skládá z odměny vypočítané z tarifní hodnoty 35 000 Kč (§ 9 odst. 3 písm. b) advokátního tarifu účinného do 31. 12. 2024) za jeden úkon právní služby ve výši 2 500 Kč, zkrácené o 20 % pro úkony právní služby poskytnuté do 31. 12. 2024, tj. 2 000 Kč a odměny vypočítané z tarifní hodnoty 65 000 Kč (§ 9 odst. 3 písm. b) advokátního tarifu účinného od 1. 1. 2025) za jeden úkon právní služby ve výši 3 700 Kč, zkrácené o 20 % pro úkony právní služby poskytnuté od 1. 1. 2025, tj. 2 960 Kč. Odměna náleží za 3 x 10 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 7. 2. 2022, jednání dne 9. 3. 2022 v délce trvání přesahující 2 hodiny, jednání dne 11. 5. 2022, odvolání ze dne 13. 7. 2022 proti zrušenému rozsudku soudu prvního stupně, jednání u odvolacího soudu dne 24. 1. 2023, vyjádření ze dne 1. 5. 2024, vyjádření ze dne 2. 10. 2024 ve spojení s vyjádřením ze dne 6. 11. 2024 jako jediný účelně vynaložený úkon s ohledem na možnost reagovat na výzvu soudu v jediném podání, jednání dne 13. 11. 2024) po 2 000 Kč a 3 x 1 úkonu právní služby (jednání dne 5. 3. 2025) po 2 960 Kč. Dále se náhrada skládá z paušální náhrady hotových výdajů ve výši 300 Kč ke každému společnému úkonu právní služby poskytnuté do 31. 12. 2024 a ve výši 450 Kč ke každému společnému úkonu právní služby poskytnuté od 1. 1. 2025 podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, tj. celkem 3 450 Kč, z náhrady za promeškaný čas cestou k soudu prvního stupně 2 x [adresa] a zpět, 8 půlhodin po 100 Kč a 1 x [adresa] a zpět 16 půlhodin po 100 Kč a 1 x [adresa] půlhodin po 150 Kč podle § 14 odst. 1 a 3 advokátního tarifu, tj. 4 800 Kč, z náhrady cestovních výdajů 1 670 Kč, 4 890 Kč a 4 902 Kč (2 x [adresa] a zpět tj. 4 x 66 km dne 9. 3. 2022 a 11. 5. 2022, při průměrné spotřebě dle VTP 4,5 l NM/100 km, při ceně NM 36,10 Kč/l a sazbě základní náhrady 4,70 Kč/km dle vyhlášek č. 511/2021 Sb. a 47/2022 Sb. a 2 x [adresa] a zpět tj. 4 x 333 km dne 13. 11. 2024 a 5. 3. 2025 při průměrné spotřebě 4,5 l/100km, při ceně NM 38,70 Kč/l a sazbě základní náhrady 5,60 Kč/km v roce 2024 dle vyhlášky č. 398/2023 Sb. a při ceně NM 34,70 Kč/l a sazbě základní náhrady 5,80 Kč/km pro rok 2025 dle vyhlášky č. 475/2024 Sb.) a z náhrady za 21 % DPH ve výši 18 604 Kč. Náklady vynaložené na nocležné odvolací soud nepovažoval s ohledem na možnost dopravy osobním automobilem za účelně vynaložené.

48. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodováno za aplikace § 224 odst. 1 o. s. ř., v souladu s § 151 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř., podle § 142 odst. 1 o. s. ř., jelikož žalovaní byli úspěšní i v odvolacím řízení na základě shodných principů jako shora.

49. Náhrada nákladů zastoupení žalovaných v odvolacím řízení v celkové výši 37 680 Kč se skládá z odměny vypočítané z tarifní hodnoty 65 000 Kč podle § 9 odst. 3 písm. b) advokátního tarifu ve výši 3 700 Kč za jeden úkon právní služby, zkrácené o 20 %, tj. 2 960 Kč. Odměna náleží za 3 x 2 úkony právní služby (odvolání, účast při odvolacím jednání dne 14. 10. 2025) po 2 960 Kč. Dále se náhrada skládá z paušální náhrady hotových výdajů ve výši 450 Kč ke každému společnému úkonu právní služby podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, tj. celkem 900 Kč, z paušální náhrady za promeškaný čas strávený cestou k odvolacímu soudu a zpět [adresa] a zpět 18 půlhodin po 150 Kč podle § 14 odst. 1 a 3 advokátního tarifu, tj. 2 700 Kč, z náhrady cestovních výdajů 5 648 Kč ([adresa] a zpět tj. 2 x 380 km při průměrné spotřebě dle VTP 4,5 l NM/100 km, při ceně NM 34,70 Kč/l a sazbě základní náhrady 5,80 Kč/km dle vyhlášky č. 475/2024 Sb.), z náhrady za 21 % DPH ve výši 5 672 Kč a ze zaplaceného soudního poplatku za odvolání 5 000 Kč.

50. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. odvolací soud uložil žalobcům povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů zástupci žalovaných v obecné pariční lhůtě tří dnů podle § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.

Poučení