22 Co 225/2024 - 201

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Oto Kubeše a soudkyň Mgr. Kateřiny Boudníkové a JUDr. Terezy Dobešové ve věci žalobců: a) [Anonymizováno] b) [Anonymizováno] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o odstranění závadového stavu o odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu Praha-východ ze dne 13. 8. 2024, č. j. 46 C 348/2023-172 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. ve vztahu k žalobci a) mění tak, že žalovaná je povinna odstranit vadu konstrukce podhledu ve 4. nadzemním podlaží bytového domu na adrese [adresa], sestávajícího ze sádrokartonových desek tl. 12,5 mm, nesplňující požární odolnost EI 30 minut stanovenou v [právnická osoba] řešením pro akci [jméno FO]“ [právnická osoba] vypracovaný pro projektový stupeň změna stavby před dokončením a skutečné provedení stavby [jméno FO] – [právnická osoba] z 07/2017, do 90 dnů od právní moci rozsudku.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. ve vztahu k žalobci b) mění tak, že žalovaná je povinna odstranit vadu konstrukce podhledu ve 4. nadzemním podlaží bytového domu na adrese [adresa], sestávajícího ze sádrokartonových desek tl. 12,5 mm, nesplňující požární odolnost EI 30 minut stanovenou v [právnická osoba] řešením pro akci [jméno FO]“ [právnická osoba], vypracovaný pro projektový stupeň změna stavby před dokončením a skutečné provedení stavby [jméno FO] – [právnická osoba] z 07/2017, do 90 dnů od právní moci rozsudku.

III. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. [právnická osoba]) potvrzuje.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci a) na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně částku 18 352 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta.

V. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci b) na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně částku 18 352 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta.

VI. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci a) na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 11 524 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta.

VII. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci b) na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 11 524 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta.

Odůvodnění

1. Rozsudkem uvedeným v záhlaví soud prvního stupně výrokem I. zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali, aby byla žalované uložena povinnost do 30 dnů od právní moci rozsudku odstranit následující vadu bytových domů na adrese [adresa] a na adrese [adresa], konstrukce podhledu 4. nadzemního podlaží domů je provedena v rozporu s požadavky projektové dokumentace, vada spočívá v použití sádrokartonových desek GKB 12,5 mm, které v provedené jedné vrstvě nezaručují požadovanou odolnost EI 30 minut dle požárně bezpečnostního řešení z 07/2017 vypracovaného projektantem [jméno FO], a to následovně: 1) demontovat v celé ploše podhledy ve 4. nadzemním podlaží domu včetně montážních profilů, 2) instalovat v celé ploše 4. nadzemního podlaží požární předěl tvořený jednou deskou RF (DF) tloušťka 15 mm, s roztečí montážních profilů maximálně po 500 mm a na předěl uložit minerální izolaci v tloušťce 150 mm objemové hmotnosti 15 Kg/m3, 3) provést finální povrchovou úpravu sádrokartonů a jejich nátěr bílou malířskou barvou. Výrokem II. rozhodl o povinnosti žalobců zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 15 483,90 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované.

2. Proti tomuto rozsudku podali žalobci včasné odvolání v celém rozsahu. Poukázali na to, že žalobci uplatnili nároky z vadného provedení střešní konstrukce obou domů (na společných částech domů), a to konstrukce podhledů ve 4. nadzemním podlaží obou domů, nikoli nároky z vad bytových jednotek. Vada se týká nejen konstrukce podhledů nad byty, ale také nad chodbami a schodištěm. Z hlediska nároku nepovažují za významný názor soudu prvního stupně, že kupní smlouva na bytové jednotky neobsahuje žádné ujednání o technickém provedení konstrukce podhledu 4. nadzemního podlaží (NP). Pokud bylo poukázáno na to, že předmětem koupě byla bytová jednotka určená k bydlení a že její vlastnosti odpovídaly účelu koupě, pak žalobci argumentují, že účelem koupě bylo užití jednotky k bezpečnému bydlení splňujícímu mimo jiné požární bezpečnost definovanou normami, na jejichž základě bylo vydáno souhlasné stanovisko hasičského záchranného sboru (HZS) pro účely stavebního řízení. Soud prvního stupně přehlédl argumentaci žalobců v jejich podání z 12. 6. 2024, že domy měly v době jejich povolení k užívání z hlediska požární bezpečnosti splňovat podmínky definované v požárně bezpečnostním řešení (dále též jen „PBŘ“) vypracovaném [jméno FO] k datu 07/2017. Jestliže domy takto stanovené podmínky v době dokončení nesplňovaly a nesplňují dosud, jak žalobci dokládají znaleckými posudky, žalovaná plnila vadně a tyto vady existovaly i v době přechodu vlastnického práva na stávající vlastníky bytových jednotek, členů společenství vlastníků jednotek (SVJ). V PBŘ byly jasně definovány technické normy (ČSN), které měly být u obou bytových domů z hlediska požární bezpečnosti splněny. To, že tomu tak nebylo, bylo prokázáno znaleckými posudky. Argument, že oba bytové domy prošly kolaudací, zcela přehlíží tvrzení žalobců, že žalovaná pro účel vydání kolaudačního souhlasu s užíváním stavby předložila stavebnímu úřadu potvrzení vystavené podnikatelem [jméno FO], potvrzující požární odolnost 30 minut, přičemž se jednalo o pouhou kopii potvrzení týkající se zcela jiné stavební akce, které bylo použito žalovanou bez vědomí [jméno FO]. Tím, že považovala za nutné předložit potvrzení o požární odolnosti 30 minut, sama žalovaná potvrdila svoji vědomost o tom, že právě tuto požární odolnost musí doložit, aby splnila stanovisko HZS a PBŘ a že pokud stanovená požární odolnost stavebních konstrukcí nebude splněna, že půjde o vadné plnění. K tomu byl navržen důkaz spisem stavebního úřadu a výslechem svědka [jméno FO]. V důsledku nesprávných skutkových zjištění měli žalobci výhrady k právnímu posouzení věci. Vada předmětu koupě spočívá v tom, že provedení podhledu z jedné vrstvy sádrokartonových desek GKB 12,5 mm neodpovídá protipožární odolnosti EI 30 minut požadované v PBŘ vypracované [jméno FO] z 07/2017 a závazném stanovisku HZS. Navrhli, aby odvolací soud napadené rozhodnutí změnil a žalobě vyhověl.

3. Žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku. Má za to, že bytové domy byly provedeny v souladu s projektovou dokumentací pro změnu stavby před dokončením a skutečným provedením stavby vypracovanou [tituly před jménem] [jméno FO], na základě níž došlo ke změně původní projektové dokumentace pro stavební povolení (DSP). Původně měl být strop z železobetonové konstrukce a nikoli z dřevěných trámů se zavěšením rastrů a namontováním sádrokartonových desek, které podle norem ČSN mají požární odolnost DP1 15. V tomto směru [jméno FO], která vypracovala PBŘ, postupovala nesprávně, neboť se neseznámila s projektovou dokumentací [tituly před jménem] [jméno FO]. Proto PBŘ opravila až dodatečně s tím, že v původním PBŘ došlo k chybnému posouzení požární odolnosti konstrukce – sádrokartonových podhledů, když dle ČSN postačilo stanovení požární odolnosti DP1 15. Žalovaná navrhovala výslech [jméno FO] za účelem vysvětlení této skutečnosti. Žalovaná nechala vypracovat i expertízu, z níž plyne, že změněná konstrukce odpovídá ČSN i vlastnostem, které stanovil [tituly před jménem] [jméno FO] v projektové dokumentaci. Žalovaná se ve smlouvě o smlouvě budoucí, ani ve smlouvě kupní nezavázala provést stavbu bytového domu s vlastnostmi, které jsou stanoveny v PBŘ z 07/2017. V samotné projektové dokumentaci [tituly před jménem] [jméno FO] je stanoveno, že budou instalovány sádrokartonové podhledy s požární odolností odpovídající ČSN, tedy s požární odolností DP1 15. Žalovaná trvala na tom, že z hlediska své konstrukce bytové domy nemají žádnou vadu, pokud odpovídají ČSN. Ve smlouvě o smlouvě budoucí je odkaz na projektovou dokumentaci [tituly před jménem] [jméno FO], která žádný požadavek, co se týče požární odolnosti DP1 30, nestanoví. Pokud konstrukce staveb odpovídá ČSN, pak byty slouží účelu, ke kterému byly smlouvou určeny.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, v intencích § 212 věty první o. s. ř. v celém rozsahu podle § 212a odst. 1, 5 a 6 o. s. ř. a dospěl k závěru, že je zde důvod pro změnu napadeného rozsudku.

5. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že dne 31. 8. 2023 žalobci, vykonávající správu bytových domů, podali vůči žalované žalobu, jíž s domáhali, aby soud uložil žalované povinnost odstranit vadu bytových domů popsaným způsobem.

6. Žalovaná s žalobou nesouhlasila s tím, že provedení sádrokartonových podhledů ve 4. NP bytových domů je provedeno řádně, tedy v souladu s projektem a požárně bezpečnostními předpisy. Dle expertního posouzení požární odolnosti a dodatku k PBŘ s ohledem na konstrukci střechy domů postačilo, aby sádrokartonové podhledy vyhovovaly požadavkům požární odolnosti EI 15 DP3 a nikoli požadavkům požární odolnosti EI 30. 7. [jméno FO] základě důkazů provedených před soudem prvního stupně a na základě důkazů zopakovaných před odvolacím soudem byla učiněna následující zjištění.

8. Žalovaná jako zhotovitel a vlastník bytových domů, v rámci nichž vymezila bytové jednotky, uzavírala se zájemci o koupi bytové jednotky smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky. Obsahově byly tyto smlouvy obdobné a jejich obsah reprezentuje smlouva o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky uzavřená dne 23. 12. 2016 mezi žalovanou jakožto budoucím prodávajícím a [tituly před jménem] [jméno FO] jakožto budoucím kupujícím. Žalovaná v ní prohlásila, že je vlastníkem označených pozemků v k. ú. [adresa], na kterých bude realizovat výstavbu bytových domů s tím, že aktuálně probíhá výstavba bytového domu stavebně označeného jako B1 s 30 bytovými jednotkami a 1 nebytovou jednotkou, dle projektové dokumentace zpracované [adresa] dle změny PD, zpracované [Anonymizováno] [jméno FO] z července 2014, na základě které budou změny projednány na [Anonymizováno] města [adresa] a zaneseny jako změny stavby před jejím dokončením. Předmětem smlouvy byl závazek účastníků uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví jednotky, kterou budoucí prodávající převede na budoucího kupujícího byt o velikosti 2+kk o označené podlahové ploše včetně sklepní kóje umístěný ve 3. NP domu, dle výše uvedené projektové dokumentace označený jako č. [Anonymizováno], dále odpovídající ideální spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci příslušející k jednotce, přičemž určení a popis těchto společných částí (včetně mj. pozemku či pozemků) bude součástí příslušného prohlášení vlastníka, za kupní cenu 1 629 000 Kč včetně příslušné DPH.

9. Žalovaná následně jako vlastník vymezených bytových jednotek tyto převáděla na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Obsahově byly tyto smlouvy obdobné jako smlouva o převodu vlastnictví jednotky uzavřená dne 15. 12. 2017 mezi žalovanou jakožto prodávající a [jméno FO] jakožto kupujícím, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k jednotce č. [Anonymizováno] vymezené podle občanského zákoníku, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno], Katastrálním pracoviště [adresa], v katastrálním území [adresa] na listu vlastnictví č. [hodnota], umístěné v budově č. p. [Anonymizováno], která je součástí pozemku p. č. [Anonymizováno], k níž přináleží podíl na společných částech v rozsahu [Anonymizováno]. Přílohou smlouvy byl půdorys 4. NP bytového domu [Anonymizováno], [adresa].

10. Z PBŘ, datum vypracování 07/2017 (č. l. 11), bylo zjištěno, že toto PBŘ splňující požadavky § 41 vyhlášky č. 246/2001 Sb. bylo vypracované [jméno FO], (autorizovaným technikem pro požární bezpečnost staveb) pro akci [jméno FO]“ [právnická osoba], jejímž investorem byla žalovaná. Toto PBŘ bylo naprojektováno pro projektový stupeň-změna stavby před dokončením a skutečné provedení stavby; mělo být podkladem pro kolaudaci. Podkladem pro toto PBŘ bylo jednak PBŘ vypracované k DSP v 07/2009 [tituly před jménem] [jméno FO], ke kterému bylo vydáno závazné stanovisko dotčeného orgánu na úseku požární ochrany pro bytový dům [Anonymizováno] a jednak přepracovaná původní stavební dokumentace-dokumentace změny stavby před dokončením a skutečného provedení stavby vypracovaná [tituly před jménem] [jméno FO], [adresa]. Dokument obsahoval situovaní staveniště, popis stavby-dispoziční a konstrukční řešení; dále dokument obsahoval popis řešení požárního zabezpečení z hlediska změn při realizaci stavby oproti DSP, dělení stavby do požárních úseků, stanovení požárního rizika, stanovení stupně požární bezpečnosti. Z hlediska požární bezpečnosti byla novostavba posuzována jako nová stavba nevýrobního charakteru a ve smyslu [Anonymizováno] jako budova skupiny [Anonymizováno] konstrukční systém nehořlavý DP1. Objekt jako celek byl zařazen do III. stupně požární bezpečnosti (SPB). V kapitole posouzení stavebních konstrukcí bylo uvedeno, že zastřešení je plochou střechou, nosnou konstrukci zastřešení tvoří strop nad 4. NP, je zde použito dřevěných nosných prvků v kombinaci s konstrukcemi ocelovými. Vnitřní strana střešní konstrukce je opatřena zavěšeným SDK izolačním podhledem – SDK desky s minerální izolací jsou kotvené k nosnému roštu z ocelových prvků systému podhledu. Požadavky na požární odolnost stavebních konstrukcí bylo určeno na základě tab. [Anonymizováno] s tím, že požárně dělící konstrukce – stropy v posledním podlaží tvořené izolačním sádrokartonovým podhledem (SDK s minerálním izolantem), provedeným na nosném roštu z ocelových prvků systému podhledu, je proveden s požární odolností EI 30 minut. Poslední podlaží nad (CHÚC- chráněná úniková cesta je tvořena izolačním sádrokartonovým podhledem (SDK s minerálním izolantem), samonosná konstrukce s nosnými prvky (rastry) nehořlavými (pozinkovaná ocel) – DP1, SDK s třídou reakce na oheň A.

11. Pro vydání kolaudačního souhlasu HZS [právnická osoba], územní odbor [adresa], vydal dne 11. 9. 2017 závazné stanovisko, že při stavbě byly dodrženy podmínky požární bezpečnosti s tím, že tyto vyplývaly z posouzených podkladů, schválené dokumentace a z podmínek vydaných stanovisek.

12. V e-mailu ze dne 2. 10. 2022 sdělil [jméno FO] za hasici-vysocina.cz předsedovi žalobce a) [jméno FO], že k budově bylo předloženo PBŘ před dokončením stavby, toto bylo posuzováno a k němu vydáváno souhlasné stanovisko (následovala citace z PBŘ [jméno FO] z 07/2017 str. 8 týkající se požární odolnosti stropů v posledním podlaží jakožto dělící konstrukce) s tím, že v PBŘ byla schválena požární odolnost 30 minut, bylo nutné předložit certifikát použitého sádrokartonu a v certifikátu musí být uvedena požární odolnost 30 minut. Ke změně by mohlo dojít jen zase formou PBŘ, které by muselo být předmětem schvalovacího procesu na stavebním úřadu.

13. Dopisem ze dne 7. 1. 2020 žalobci u žalované reklamovali mimo jiné skrytou vadu bytových domů (zjištěnou na základě ohledání a sondy provedené znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] dne 16. 12. 2019) spočívající v tom, že konstrukce podhledu ve 4. NP domů je provedena v rozporu s požadavky projektové dokumentace, když byly použity sádrokartonové desky GKB 12,5 mm provedené v jedné vrstvě nezaručující požadovanou požární odolnost EI 30 minut dle PBŘ z 07/2017. Za účelem projednání způsobu opravy vad požadovali sdělení termínu schůzky.

14. K důkazu bylo předloženo vyhotovení PBŘ zpracované [jméno FO] (bez jejího podpisu a razítka) z 5/2020 pro akci Obytný soubor „[jméno FO]“ [právnická osoba] B- [adresa] - dodatek, aniž by bylo zřejmé součástí jaké projektové dokumentace toto PBŘ je. Z obsahu dokumentu plyne, že podkladem pro vypracování tohoto dodatku je PBŘ vypracované pro změnu stavby před dokončením – 07/2017, Expertní posouzení požární odolnosti pro dřevěnou střechu se sádrokartonovým podhledem – vypracoval [právnická osoba]. (které bylo provedeno pro skladbu střechy, kterou zadala žalovaná jako objednatel). Pro zadanou skladbu byla technicko-experimentálním posouzením prokázána požární odolnost EI 15 DP3/R 30 DP3. Dodatek řeší pouze upřesnění požadavků na požární odolnost nosné konstrukce střechy R 30 DP3 a střešního pláště (mezi dřevěnými trámy) EI 15 DP3. Bylo uvedeno, že pro vypracování PBŘ na úrovni DSP a ZSPD nebyla určena podrobná skladba střechy (velikost nosných trámů, skladba střechy mezi nosnými trámy), proto bylo v PBŘ na úrovni DSP a ZSDP navržen SDK podhled s požární odolností EI 30.

15. Žalovaná si objednala expertizní posouzení požární odolnosti pro výrobek: dřevěná střecha se sádrokartonovým podhledem [adresa], které provedla v 05/2020 společnost [právnická osoba]. Ta popsala, že skladba dřevěného trámového stropu se sádrokartonovým podhledem RIGIPS RB (odzkoušená dne 19. 7. 1999 s požární odolností nosného stropu REI 30) je podobná posuzované skladbě střechy R 30 a EI 15 a závěr je takový, že posuzovaná konstrukce dřevěné střechy se sádrokartonovým podhledem splní požadavky požární odolnosti podle ČSN 73 0810 při tepelném namáhání ze spodní strany jako typ: EI 15 DP3/R 30 DP3, a to za podmínky, že konstrukce je bez jakýchkoliv prostupů.

16. Dne 22. 1. 2021 proběhlo jednání mezi zástupci žalobců, jejich právním zástupcem, soudním znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] a zástupci žalované a jejím právním zástupcem a znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], jehož předmětem bylo projednání reklamace vad bytových domů č. p. [Anonymizováno] na adrese [adresa] v rozsahu vyplývajícím z dopisu zástupce žalobců ze dne 18. 12. 2020, a to mj. i instalace podhledů 4. nadzemního podlaží, sádrokartonů, které nesplňují předpisy požární bezpečnosti. V této souvislosti se žalovaná odvolala na stanovisko projektanta PBŘ [jméno FO], vypracované 05/2020, se kterým byli předsedové žalobců předem seznámeni, a vytýkaný nedostatek neshledala býti vadou bytových domů s odůvodněním, že stávající sádrokartony vyhovují požadavkům stanoveným platnými předpisy protipožární ochrany.

17. Dne 6. 10. 2022 proběhlo jednání zástupců účastníků a jejich právních zástupců a znalce [tituly před jménem] [jméno FO], na kterém se řešilo odstranění reklamovaných vad bytových domů č. p. [Anonymizováno] na adrese [adresa] podle navržených variant žalobců. Přítomní dospěli ke shodě spočívající v objednání znaleckého posudku u společnosti [právnická osoba]. se zaměřením na zjištění stavu střešního pláště a při zjištění případných závad rovněž se zaměřením na návrhy řešení jejich odstranění.

18. Ze znaleckých posudků znalecké kanceláře [právnická osoba]. č. [Anonymizováno] ze dne 16. 12. 2022 ve vztahu k domu [adresa] a č. [Anonymizováno] ze dne 19. 12. 2022 ve vztahu k domu [adresa], bylo zjištěno, že předmětem znaleckého zkoumání bylo posouzení ploché střechy bytových domů včetně koncepčního návrhu nápravných opatření. Po provedené sondě za účelem ověření skladby střešního pláště a jejího provedení bylo na položenou otázku „Splňuje stávající sádrokartonový podhled požadavek na požární odolnost (min. EI 30)?“ odpovězeno, že stávající sádrokartonový podhled (tzv. požární předěl) tvořený ocelovým dvouúrovňovým roštem z profilů R-CD 60/27 (s roztečí nosných profilů po cca 850 mm a s roztečí montážních profilů po 650 mm), sádrokartonovou deskou RB (A) tl. 12,5 mm, nosnými dřevěnými krokvemi 80x200 mm a prkenným bedněním tl. 24 mm s rovnými čely, nesplňuje uvedený požadavek požární odolnosti EI 30. Tento typ požárního předělu musí být, podle kapitoly Podhledy Rigips – Samostatné požární předěly na str. 46 v „Katalog požárně odolných konstrukcí suché stavby“ vydaného [Anonymizováno] v říjnu 2014, tvořen jednou deskou RF (DF) tl. 15 mm, s roztečí montážních profilů max. po 500 mm a dále na něj musí být uložena minerální izolace dle specifikací uvedených ve znaleckém posudku vyobrazené tabulce a dále pak musí být tento podhled, podle kapitoly Nosné stropy chráněné podhledem Rigips na str. 51 v „Katalog požárně odolných konstrukcí suché stavby“ vydaného [Anonymizováno] v říjnu 2014, tvořen deskou RF (DF) tl. 12,5 mm, s roztečí montážních profilů max. po 500 mm a záklopem nosné konstrukce provedeným dřevěnými fošnami tl. 30 mm spojenými na polodrážku nebo deskami OSB tl. 22 mm spojenými na pero a drážku.

19. Dopisem ze dne 17. 4. 2023 předsedové žalobců vyzvali žalovanou k řešení opravy reklamovaných závad podle výsledků a doporučení nápravného opatření znaleckého posouzení střech [právnická osoba]., včetně nápravy nesplněné protipožární odolnosti stropní konstrukce horních bytů bytových domů [adresa], případně o doložení certifikátu o použitém materiálu splňujícím protipožární odolnost.

20. Dopisem ze dne 20. 4. 2023 žalobci vyzvali žalovanou prostřednictvím svého zástupce k reakci s poukazem na dosavadní nedodržení dohody učiněné u jednání dne 6. 10. 2022 ohledně následného postupu po vypracování znaleckého posudku.

21. Soud prvního stupně na shora popsaná skutková zjištění aplikoval ustanovení § 2079 odst. 1, § 2095, § 2096 a § 2099 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) a na to použitelnou judikaturu o tom, co se považuje za faktickou vadu prodávané věci. Následně se zabýval obsahem smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, konkrétně vymezením předmětu koupě z hlediska množství, jakosti a provedení ve smyslu § 2095 o. z. Zjistil, že z hlediska způsobu technického provedení konstrukce podhledu ve 4. NP smlouva neobsahovala žádné ujednání, a soud prvního stupně se proto následně zabýval účelem koupě. Bylo nepochybné, že předmět koupě byl určen k bydlení a tomuto účelu odpovídalo jeho stavebně technické provedení. Rozpor provedení konstrukce sádrokartonových podhledů ve 4. NP s projektovou dokumentací tak nelze považovat za vadu. Projektová dokumentace nebyla součástí převodní smlouvy, kupní smlouva na ni žádným způsobem stran vymezení předmětu koupě neodkazovala. Znalecké posudky pak neřešily soulad provedení dané konstrukce s konkrétními technickými normami, nýbrž pouze otázku, zda provedení konstrukce odpovídá požadavku požární odolnosti EI 30 minut. Oba bytové domy po svém dokončení prošly kolaudací a bylo tak možné je užívat k určenému účelu (bydlení).

22. Odvolací soud při svých závěrech o skutkovém stavu vyšel z dokazování provedeného před soudy obou stupňů. Odvolací soud nepovažoval za potřebné provádět dokazování další, neboť učiněná skutková zjištění postačovala k přijetí právního závěru.

23. Po právní stránce soud prvního stupně správně věc posoudil podle ustanovení o. z., když rozhodné právní skutečnosti nastaly po 1. 1. 2014 24. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

25. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

26. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

27. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vady, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

28. Podle § 2106 odst. 1 písm. b) o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady opravou věci.

29. Podle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

30. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

31. Žalobci jsou společenstvím vlastníků, jehož členové si od žalované koupili byty v bytových domech postavených na pozemcích žalované. Členům mělo vzniknout právo z vadného plnění týkající se předmětu koupě, přičemž na základě nepřímého zastoupení podle § 1196 odst. 2 o. z. jsou žalobci oprávněni tyto členy zastupovat při uplatňování práv z vadného plnění (usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]).

32. Žalobci žalované notifikovali skrytou vadu spočívající v tom, že skutečné provedení stropní konstrukce tvořené izolačním sádrokartonovým podhledem ve 4. (posledním) NP (patřící mezi požárně dělící konstrukce) nezaručuje požární odolnost EI 30 minut, což je v rozporu s požadavky projektové dokumentace (respektive požadavky požárně bezpečnostního řešení staveb) v oblasti požárního zabezpečení budov.

33. Základní povinností prodávajícího je odevzdat kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení s tím, že nejsou-li jakost a provedení ujednány, v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý.

34. Odpovědnost za vady koupené věci se vztahuje jak na nové, tak i na použité (staré) věci. Jakostí se rozumí kvalita z hlediska užitných vlastností předmětu koupě. Obvyklá jakost (kvalita) představuje takovou jakost, kterou kupující může s ohledem na okolnosti konkrétního případu důvodně očekávat, svými vlastnostmi nesmí překvapit.

35. Z kontextu smluv o smlouvách budoucích a převodních smluv se podává, že obsahem kontraktačního závazku vzniklého mezi žalovanou a členy žalobců bylo po kolaudaci bytových domů uzavřít převodní smlouvy na bytové jednotky vymezené v těchto bytových domech postavených na základě označeného stavebního povolení a na základě změny podchycené v příslušné projektové dokumentaci zpracované [tituly před jménem] [jméno FO], která měla být ještě předmětem jednání na stavebním úřadě a zanesena jako změna stavby před jejím dokončením. S ohledem na tyto okolnosti je nepochybné, že členové žalobců očekávali, že za kupní cenu přijmou do svého vlastnictví jednotku, zahrnující byt a podíl na společných částech nově vystavěného a v souladu s projektovou dokumentací zkolaudovaného bytového domu. Pokud se následně ukázalo, že bytové domy v části týkající sádrokartonových podhledů ve 4. NP nebyly postaveny v souladu s projektovými požadavky, jde nepochybně ze strany žalované o vadné plnění.

36. Jelikož se jednalo prodej nové stavby (nových bytových jednotek), bylo nutné vzít do úvahy zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění účinném do 31. 12. 2023 (dále jen „stavební zákon“) a vyhlášku č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění účinném do 31. 12. 2023 (dále jen „vyhláška o dokumentaci staveb“).

37. Projektová dokumentace pro stavební povolení (DSP) je zpracována jako podklad pro stavební povolení v rámci stavebního řízení, neboť je povinnou přílohou k žádosti o vydání stavebního povolení (§ 110 odst. 2 stavebního zákona). Podle § 118 odst. [právnická osoba] zákona platí, že stavebník je povinen provádět stavbu v souladu se stavebním povolením, a tedy i v souladu s DSP, která byla stavebním úřadem v rámci povolovacího procesu stavby ověřena. Stavební zákon pamatuje na ochranu veřejných zájmů, proto stavebník je povinen zajistit posouzení svého stavebního záměru dotčenými orgány a výsledek posouzení (závazné stanovisko nebo rozhodnutí) přiložit k žádosti o stavební povolení.

38. Rozsah a obsah projektové dokumentace v jednotlivých stupních stanoví vyhláška o dokumentaci staveb, z níž vyplývá, že požárně bezpečnostní řešení stavby je povinnou součástí projektové dokumentace pro stavební povolení (zpracovává se na základě § 41 vyhlášky č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru). PBŘ zpracovává jen osoba, která k tomu získala odborné oprávnění podle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě. K dokumentaci se pak vyjadřuje dotčený orgán státní správy, kterým je na úseku požární ochrany místně příslušný HZS. Obsah závazného stanoviska je pak ve smyslu stavebního zákona závazný pro výrokovou část stavebního povolení. To samé pak platí pro případnou změnu stavby před dokončením stavby, kdy podle § 118 odst. 3 stavebního zákona kromě popisu navrhovaných změn musí stavebník k žádosti připojit projektovou dokumentaci změn stavby, případně kopii ověřené projektové dokumentace, do které projektant vyznačí navrhované změny.

39. Požárně bezpečností řešení, které mimo jiné obsahuje zhodnocení projektantem navržených stavebních konstrukcí z hlediska požární odolnosti včetně požadavků na zvýšení jejich požární odolnosti, je pro stavebníka závazné, a to i kdyby bylo naddimenzované (nad rámec technické normy ČSN). Neobstojí argument žalované, že konstrukce sádrokartonového podhledu ve 4. NP bytových domů odpovídá projektové dokumentaci [tituly před jménem] [jméno FO], ten totiž tu část projektové dokumentace obsahující PBŘ nezpracovával. Dokument PBŘ z 07/2017 zpracovala autorizovaná technička pro požární bezpečnost staveb [jméno FO], která musela být seznámena s projektovou dokumentací vypracovanou [tituly před jménem] [jméno FO] pro změnu stavby před dokončením, neboť PBŘ se vypracovává vždy ke konkrétnímu stavebnímu záměru (ke konkrétní stavební konstrukci), případně k jeho změně. Navíc uvedená projektová dokumentace byla výslovně uvedena jako podklad pro vypracování PBŘ z 07/2017, stejně jako bylo uvedeno původní PBŘ vypracované pro DSP. Pro realizaci stavby je proto závazné PBŘ, které bylo součástí schvalovacího procesu před stavebním úřadem, k němuž se v rámci výkonu státního bezpečnostní dozoru vyjadřoval HZS. [právnická osoba] vypracovaný dodatek PBŘ nemá na realizaci stavby žádný vliv a nelze z něj pro vlastnosti stavby vyvozovat žádné závěry. Pokud znaleckými posudky bylo prokázáno, že požární odolnost sádrokartonových podhledů ve 4. NP bytových domů, který má požárně dělící funkci, neodpovídá požadavkům projektové dokumentace, v níž byla stanovena požární odolnost EI (E celistvost, I izolační schopnost) 30 minut, pak tato odchylka mezi plněním poskytnutým a ve smlouvě očekávaným představuje vadu plnění (vadu předmětu koupě).

40. Zjištění předmětné vady (bez ohledu na to, zda tato vada představuje podstatné či nepodstatné porušení smlouvy), a její notifikace pak žalobcům založila nárok z vadného plnění spočívající v právu na bezplatné odstranění vady. Odvolací soud proto podle § 220 odst. 1 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. změnil tak, jak je uvedeno ve výrocích I. a II. tohoto rozsudku a žalované uložil ve vztahu k žalobcům danou vadu odstranit, a to v prodloužené lhůtě k plnění 90 dnů podle § 160 odst. 1 věta za středníkem o. s. ř. vzhledem k tomu, že charakter vady si vyžádá delší lhůtu k plnění než standardní třídenní.

41. Odvolací soud podle § 219 o. s. ř. potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v části výroku I. bod 1), 2) a 3), v němž byla žaloba zamítnuta, pokud jde o požadavek žalobců, aby vada byla odstraněna konkrétním způsobem (postupem). V případě opodstatněného nároku na odstranění vady (ať již předmětu koupě či díla) se soudní praxe ustálila v závěru, že obecně platí, že je na zhotoviteli (platí i pro prodávajícího), jaký způsob opravy zvolí, musí však postupovat tak, aby se vada neopakovala (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 1644/2005 nebo sp. zn. 23 Cdo 2618/2016). To však nevylučuje, aby se objednatel (kupující) domáhal odstranění vady konkrétním postupem, jenž odpovídá její povaze (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 4216/2008). Za situace, kdy ze znaleckých posudků, z jejich částí týkajících se nápravných opatření, vyplývá, že v úvahu připadá i jiný způsob nápravy vady než v žalobě požadovaný, odvolací soud se přiklonil k závěru, že v poměrech souzeného případu není důvod, aby žalobnímu požadavku na uložení konkrétního způsobu nápravy předmětné vady bylo vyhověno.

42. Při rozhodování o nákladech zastoupení žalobců advokátem odvolací soud postupoval podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „advokátní tarif“), a to ve znění účinném do 31. 12. 2024 pro úkony poskytnuté do tohoto datu a ve znění účinném od 1. 1. 2025 pro úkony poskytnuté od tohoto data (Čl. II vyhlášky č. 258/2024 Sb.). Zastupuje-li advokát společně více účastníků, náleží mu odměna za zastupování každého z nich (§ 1 odst. 1, § 6 odst. 1 advokátního tarifu), snížená podle § 12 odst. 4 advokátního tarifu, bez ohledu nato, zda v řízení mají postavení samostatných či nerozlučných společníků. Soudní praxe pak dovodila, že při stanovení mimosmluvní odměny za společné úkony advokáta zastupujícího více žalobců, z nichž každý uplatňuje v jednom řízení jím žalovanou částku sám pro sebe, náleží za každou takto zastupovanou osobu samostatná odměna vypočtená podle tarifní hodnoty připadající na každého žalobce, snížená o 20 % (rozsudek NS sp. zn. 25 Cdo 173/2016). S účinností od 1. 1. 2025 byl novelizován § 12 odst. 4 advokátního tarifu, který určuje jiný způsob stanovení odměny při zastupování více osob. Při zastupování dvou osob náleží advokátovi odměna za společný úkon ve výši jedné plné odměny jako při zastupování jedné osoby a jedné odměny snížené o 20 % s tím, že vzhledem k tomu, že každému z žalobců náleží právo na náhradu nákladů řízení a v tomto případě se odměna za poskytování právních služeb u obou žalobců vypočítává ze stejné tarifní hodnoty, rozdělil odvolací soud odměnu za společný úkon mezi žalobce rovným dílem. Vzhledem k tomu, že dle soudní praxe přísluší advokátu za společné úkony při zastupování více osob ke každému úkonu pouze jedna paušální částka náhrady výdajů podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu (viz usnesení NS sp. zn. 25 Cdo 1610/2014), odvolací soud přiznal ke každému úkonu právní služby pouze příslušný podíl této náhrady podle počtu podatelů.

43. O náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně bylo rozhodnuto za použití § 224 odst. 2 o. s. ř., v souladu s § 151 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř., podle § 142 odst. 3 o. s. ř. za situace, kdy předmětem sporu bylo hlavně to, zda právo z vadného plnění žalobcům vzniklo či nikoli a v tomto směru byli žalobci úspěšní. To, že nebyli úspěšní v otázce nároku na konkrétní způsob odstranění vady, odvolací soud hodnotil pouze jako neúspěch v poměrně nepatrné části, a proto žalobcům přiznal právo na plnou náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně. Žalobci a) náleží náhrada sestávající se z odměny za 6 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, sepis stanoviska ze dne 9. 5. 2024, účast při přípravném jednání dne 17. 5. 2024, doplnění žaloby ze dne 12. 6. 2024, účast při jednání dne 13. 8. 2024) po 1 200 Kč (počítáno z tarifní hodnoty 10 000 Kč podle § 7 bod 4., § 9 odst. 1, snížené podle § 12 odst. 4 advokátního tarifu), z poloviční náhrady hotových výdajů k jednotlivým úkonům právní služby podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu, tj. 6 x 150 Kč, z poloviční náhrady za ztrátu času 2 x jízdou k soudu a zpět podle § 14 odst. 1, 3 advokátního tarifu, tj. 16 x 50 Kč, z poloviční náhrady jízdného 2 135 Kč (2 x [adresa] a zpět tj. 2 x 258 km při průměrné spotřebě dle VTP 7l BA/100 km, při ceně dle vyhlášky 38,20 Kč/l a sazbě základní náhrady 5,6 Kč/km = 2 x 2135 Kč) a z náhrady za 21 % DPH ve výši 2 317 Kč a ze zaplaceného soudního poplatku za žalobu 5 000 Kč, celkem 18 352 Kč. Stejná náhrada náleží i žalobci b).

44. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto za použití § 224 odst. 1 o. s. ř., v souladu s § 151 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř., podle § 142 odst. 3 o. s. ř. ze shodných důvodů jako shora. Žalobci a) náleží náhrada sestávající z odměny za dva úkony právní služby, a to za odvolání ze dne 20. 9. 2024 ve výši 1 200 Kč (počítáno z tarifní hodnoty 10 000 Kč) a za účast při odvolacím jednání dne 14. 1. 2025 ve výši 2 070 Kč (z tarifní hodnoty 30 000 Kč činí odměna za společný úkon při zastupování dvou osob 2 300 Kč a 1 840 Kč/2), z poloviční náhrady hotových výdajů k jednotlivým úkonům právní služby podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu, tj. 1 x 150 a 1 x 225 Kč, z poloviční náhrady za ztrátu času jízdou k soudu a zpět podle § 14 odst. 1, 3 advokátního tarifu, tj. 8 x 75 Kč, z poloviční náhrady jízdného 1 146,5Kč ([adresa] a zpět tj. 276 km při průměrné spotřebě dle VTP 7l BA/100 km, při ceně dle vyhlášky 35,80 Kč/l a sazbě základní náhrady 5,8 Kč/km = 2 293 Kč) a z náhrady za 21 % DPH ve výši 1 132 Kč a ze zaplaceného soudního poplatku za odvolání 5 000 Kč, celkem 11 524 Kč. Stejná náhrada náleží i žalobci b).

45. Žalovaná je povinna zaplatit náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. l věta před středníkem o. s. ř.) k rukám advokáta žalobců (§ 149 odst. l o. s. ř.).