22 Co 229/2025 - 274

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Kateřiny Boudníkové a soudkyň JUDr. Terezy Dobešové a Mgr. Jany Pokorné Stejskalové ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o nahrazení projevu vůle – uzavření kupní smlouvy na nemovitost o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Berouně ze dne 5. 6. 2025, č. j. 6 C 83/2022-241 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 4 734 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Rozsudkem uvedeným v záhlaví soud prvního stupně ve výroku I. nahradil projev vůle žalovaného jako prodávajícího uzavřít s žalobcem jako kupujícím kupní smlouvu, převádějící na žalobce spoluvlastnický podíl o velikosti id. 10/100 na pozemku parc. č. [Anonymizováno], zapsaného u [právnická osoba] pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa], na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území a obec [adresa], za kupní cenu 1 000 Kč, splatnou do 14 dnů ode dne, kdy bude žalobci doručeno Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa], vyrozumění o provedení vkladu vlastnického práva dle tohoto rozsudku ve prospěch žalobce, jejíž znění je obsahem výroku I. a ve výroku II. rozhodl o povinnosti žalovaného nahradit žalobci náklady řízení ve výši 46 361,40 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

2. Všechny následně uvedené nemovité věci se nachází v katastrálním území a obci [adresa].

3. Soud prvního stupně vyšel z toho, že dne 18. 7. 2022 žalobce podal proti žalovanému žalobu na nahrazení projevu vůle uzavřít s ním kupní smlouvu na prodej podílu k předmětnému pozemku v důsledku porušení jeho předkupního práva. Žalobu odůvodnil tím, že na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 26. 5. 2021 se stal vlastníkem rozestavěné stavby rodinného domu postaveného na pozemku p. č. [Anonymizováno], který je ve vlastnictví jiných osob. Následně zjistil, že mezi vlastníkem podílu na zastavěném pozemku a žalovaným byla dne 27. 7. 2021 uzavřena kupní smlouva, aniž by mu jako vlastníku stavby byla učiněna nabídka ke koupi, ačkoli ve smyslu § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) mu svědčí předkupní právo k tomuto spoluvlastnickému podílu. Jelikož došlo k porušení jeho předkupního práva, domáhá se vůči žalovanému nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy za podmínek, které jsou obsaženy v kupní smlouvě ze dne 27. 7. 2021.

4. Žalovaný nesouhlasil s tím, že by žalobci svědčilo předkupní právo podle § 3056 o. z. vzhledem k tomu, že předmětem koupě byl jen spoluvlastnický podíl, takže by převod nevedl k naplnění superficiální zásady a odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudek ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 a usnesení ze dne 15. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2634/2021).

5. Poprvé bylo o nároku rozhodnuto rozsudkem soudu prvního stupně ze dne 10. 11. 2022, č. j. 6 C 83/2022-58 ve spojení s potvrzujícím rozsudkem Krajského soudu v Praze jako soudu odvolacího ze dne 6. 6. 2023, č. j. 22 Co 95/2023-91, kterým byla žaloba zamítnuta. Soudy s odkazem na závěry přijaté v judikatuře Nejvyššího soudu (rozsudek ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018, usnesení ze dne 15. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2634/2021) učinily závěr, že pokud důsledkem převodu spoluvlastnického podílu není okamžité sjednocení vlastnictví stavby a pozemku, nemá žalobce k tomuto spoluvlastnickému podílu předkupní právo ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z. Proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, o kterém bylo rozhodnuto rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2024, č. j. 22 Cdo 3248/2023-118, kterým byly rozsudky nižších soudů zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Dovolací soud rozhodl o přípustnosti dovolání s tím, že doposud nebyla v jeho rozhodovací praxi vyřešena právní otázka existence předkupního práva ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z. za předpokladu, že předmětem převodu je spoluvlastnický podíl k pozemku nebo ke stavbě na něm zřízené, jehož nabytí vlastníkem pozemku či stavby by nevedlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby s tím, že smlouva, jejímž předmětem je převod vlastnictví k příslušnému spoluvlastnickému podílu, byla uzavřena k 1. 7. 2020, případně později tedy otázka existence předkupního práva podle § 3056 odst. 1 o. z. za předpokladu, že skutečnosti rozhodné pro dospělost tohoto předkupního práva – povinnosti prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, která dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým (§ 2143 o. z.) - nastaly k 1. 7. 2020, kdy nabyl účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění o. z., případně později]. Dovolací soud zopakoval, že v případě zákonného předkupního práva je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu podle § 2140 a násl. o. z. a dále že se soudní praxe i odborná literatura shodují na tom, že zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv. Dále poukázal na to, že předkupní právo představuje výjimku ze zásady dispoziční volnosti subjektů soukromého práva a že občanský zákoník jednak upravuje předkupní právo spoluvlastníka a jednak vzájemné předkupní právo vlastníků pozemku a stavby na něm zřízené. V rozsudku ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 přijal závěr, že je-li předmětem převodu spoluvlastnický podíl k pozemku nebo ke stavbě na něm zřízené za situace, že by jeho nabytí vlastníkem pozemku či stavby nevedlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby a je zde konkurence předkupního práva spoluvlastníka zakotveného v § 1124 o. z. ve znění účinném od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, v němž bylo obnoveno předkupní právo spoluvlastníka v plném rozsahu, je třeba upřednostnit cíl sledovaný tímto předkupním právem, tj. sjednocení vlastnictví k věci, před vzájemným předkupním právem vlastníků, resp. spoluvlastníků, stavby a pozemku ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z., pak toto vzájemné předkupní právo nevzniká. K tomuto závěru se přihlásil i v usnesení ze dne 15. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2634/2021 a rozsudku ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 462/2022. V souzeném případě však došlo k uzavření smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu k 1. 7. 2020, případně později a s ohledem na přijatou novelu občanského zákoníku č. 163/2020 Sb., v níž došlo k výraznému omezení rozsahu předkupního práva spoluvlastníků při převodu spoluvlastnického práva k věci, není již zpravidla dána kolize zákonných předkupních práv a bylo proto třeba přistoupit k odlišnému právnímu posouzení. Konstatoval, že při převodu spoluvlastnického podílu na pozemku, na němž se nachází stavba ve vlastnictví třetí osoby, existuje (v souladu se superficiální zásadou) legitimní zájem na tom, aby stavba nestála v plném rozsahu na cizím pozemku. Vlastník stavby by v případě nabytí významného spoluvlastnického podílu na pozemku mohl získat rozhodovací právo k tomuto pozemku a v případě žaloby na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku by při požadavku na přikázání pozemku do vlastnictví vlastníka stavby mohla být tato okolnost zohledněna. Obdobně to platí i pro převod spoluvlastnického podílu na stavbě. Za takových okolností by mohlo dojít postupně ke sjednocení vlastnictví stavby a pozemku, tedy k naplnění superficiální zásady. Proto v případě převodních smluv uzavřených k 1. 7. 2020 a později platí, že vlastníkovi pozemku či stavby na něm se nacházející náleží předkupní právo ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z., a to i když by nabytí příslušného spoluvlastnického podílu nevedlo přímo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby. To vše za předpokladu, že je vyloučeno zákonné předkupní právo podílových spoluvlastníků vzniklé ze zákona. Na základě shora vyloženého dovolací soud uložil soudu prvního stupně, aby se zabýval existencí zákonného předkupního práva spoluvlastníků v době uzavření příslušné kupní smlouvy s žalovaným a pokud by zjistil jeho existenci, přijmout závěry obsažené v rozsudku ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2979/2018, podle kterého je nutné dát přednost předkupnímu právu spoluvlastníka zakotvenému v § 1124 o. z. před překupním právem vlastníků stavby a pozemku ve smyslu § 3056 odst. 1 o. z. V případě jeho neexistence vycházet z výkladu shora uvedeného.

6. Soud prvního stupně provedl dokazování listinami a z nich učinil následující skutková zjištění:

7. Žalobce se stal vlastníkem rozestavěné stavby na pozemku p. č. 83/10 na základě usnesení soudního exekutora [tituly před jménem] [jméno FO], Exekutorský úřad [adresa], o udělení příklepu ze dne 26. 5. 2021, č. j. 120 EX 9961/2010-381, jež nabylo právní moci dne 30. 6. 2021. Podle tohoto rozhodnutí nabyl žalobce rozestavěnou stavbu v exekuční dražbě konané dne 26. 5. 2021 za nejvyšší podání v částce 520 000 Kč s tím, že povinným a původním vlastníkem této stavby byl [jméno FO], narozený [datum], bytem [adresa] (LV č. [hodnota] k. ú. [adresa] ohledně stavu ke dni 3. 8. 2021 a 23. 6. 2022, usnesení soudního exekutora ze dne 26. 5. 2021). V exekučním řízení byl [právnická osoba] vypracován znalecký posudek č. ZP-20742 ze dne 31. 12. 2020 k obvyklé ceně rozestavěné stavby, která byla určena částkou 156 000 Kč, pozemky nebyly předmětem ocenění (znalecký posudek). [právnická osoba] na pozemku p. č. [Anonymizováno] – zahrada byla stavebníku [jméno FO] povolena na základě stavebního povolení Okresního úřadu Beroun, referátu regionálního rozvoje ze dne 26. 9. 1997, č.j. Výst.[Anonymizováno]. Za účelem zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí byl z pozemku p. č. [Anonymizováno] oddělen zastavěný pozemek p. č. [Anonymizováno]. Rozhodnutím [právnická osoba] [adresa], Stavebního úřadu [adresa], ze dne 4. 4. 2022, sp. zn. [Anonymizováno] byla lhůta k dokončení této stavby prodloužena nyní již žalobci jako stavebníkovi do pěti let ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí. Rozhodnutím ze dne 17. 5. 2022 sp. zn. [Anonymizováno] byla opravena zřejmá nesprávnost ve výroku předchozího rozhodnutí, pokud jde o správné označení pozemku, na němž je stavba realizována, v důsledku změny údajů v katastru nemovitostí, kde již byla rozestavěná stavba evidována na samostatném parcelním čísle [Anonymizováno] (příslušná rozhodnutí o prodloužení lhůty k dokončení stavby).

8. Pozemek p. č. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] vznikl vydělením dílu „a“ z pozemku p. č. [hodnota] a vydělením dílu „b“ z pozemku p. č. [hodnota] a sloučením těchto dílů na základě geometrického plánu ze dne 30. 9. 1992, č. zakázky [Anonymizováno] Takto nově vzniklý pozemek obec [adresa] převedla kupní smlouvou ze dne 15. 2. 1993 do vlastnictví manželů [jméno FO], narozeného [datum] a [Anonymizováno], narozené [datum], kteří byli při podpisu smlouvy zastoupeni stavebníkem [jméno FO], narozeným [datum], a to za kupní cenu 44 765 Kč. [jméno FO] pak pozemek prodali manželům [Anonymizováno], [Anonymizováno], narozenému [datum], a [Anonymizováno], narozené [datum], kupní smlouvou ze dne 16. 5. 1995 za kupní cenu 86 266 Kč. Pozemky p. č. [hodnota] a [Anonymizováno], respektive jejich podíl ve výši 63/100, však byly současně předmětem restituce a obec jako povinná osoba měla zákaz s tímto pozemkem (jeho podílem) disponovat. Na základě dohody o vydání nemovitostí podle zákona č. 229/1991 Sb., ve znění zákona č. 93/92 Sb. ze dne 17. 12. 1992, schválené rozhodnutím Okresního úřadu v Berouně, Pozemkového úřadu, ze dne 26. 4. 1993, č. j. [Anonymizováno], byly pozemky p. č. [hodnota] a [Anonymizováno], resp. úhrn spoluvlastnických podílů na nich v celkovém rozsahu id. 63/100 (63 %) v rámci restituce vydány oprávněným osobám [jméno FO], narozené [datum] s podílem id. 10/100, [právnická osoba] – [jméno FO], narozené [datum], resp. jejímu nástupci [jméno FO], narozenému [datum], s podílem id. 37/100 a [jméno FO], narozenému [datum]. s podílem id. 16/100. Po smrti [jméno FO], zemřelého 10. 12. 2000, vstoupil do jeho práv [jméno FO], narozený [rodné přijmení] [datum], jako dědic. Oprávněné osoby či jejich nástupci [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] podali žalobu na určení vlastnictví svých podílů a jejich žalobě bylo vyhověno rozsudkem Okresního soudu v Berouně ze dne 30. 8. 2005, č. j. [spisová značka], ve znění opravného usnesení ze dne 6. 11. 2006, č. j. [spisová značka], kterým bylo určeno, že [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] jsou spoluvlastníky pozemku p. č. [Anonymizováno] s ideálními spoluvlastnickými podíly o velikosti 10/100, 37/100 a 16/100 (spis Okresního soudu v Berouně sp. zn. 6 C 7/2001 a v něm založené listiny).

9. Žalovaný nabyl (mj.) spoluvlastnický podíl [jméno FO] o velikosti 37/100 na pozemcích p. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno], a to kupní smlouvou ze dne 8. 6. 2021, s právními účinky zápisu 8. 6. 2021, a to za kupní cenu ve výši 3 700 Kč (LV č. [hodnota] k. ú. [adresa], kupní smlouva ze dne 8. 6. 2021).

10. Spoluvlastnický podíl na pozemcích [jméno FO], který zemřel dne [datum], následně připadl na základě usnesení Okresního soudu v Berouně ze dne 20. 12. 2011 č. j. 22 D 488/2011-269, Nd 209/2011, dědičce tohoto spoluvlastníka [jméno FO] (LV č. [hodnota] ohledně stavu ke dni 7. 1. 2021, příslušné dědické usnesení). Ta jej následně prodala kupní smlouvou dne 7. 7. 2021, s právními účinky zápisu 7. 7. 2021, žalovanému, který takto nabyl spoluvlastnický podíl o velikosti 16/100 k předmětným pozemkům za kupní cenu ve výši 1 600 Kč (kupní smlouva ze dne 7. 7. 2021, LV č. [hodnota] k. ú. [adresa]).

11. Spoluvlastnický podíl [jméno FO] pak zdědil podle usnesení Okresního soudu v Prachaticích ze dne 2. 4. 2014 č. j. 13 D 497/2013-208 její syn [jméno FO] [Anonymizováno] [jméno FO], který poté uzavřel se žalovaným dne 27. 7. 2021 kupní smlouvu, s právními účinky zápisu 27. 7. 2021, na jejímž základě tento svůj zděděný podíl o velikosti id. 10/100 na obou pozemcích, jakož i další své věci nemovité, úplatně převedl do vlastnictví žalovaného za částku 1 000 Kč (LV č. [hodnota] ohledně stavu ke dni 7. 1. 2021 a ke dni 23. 6. 2022, příslušné dědické usnesení, kupní smlouva ze dne 27. 7. 2021). Při podpisu kupní smlouvy byl tento prodávající zastoupen svým zmocněnce [tituly před jménem] [jméno FO], jehož úkolem bylo pouze podepsat kupní smlouvu. Podle toho, co si pamatuje, prodávající nepovažoval za nutné učinit žalobci písemnou nabídku k uplatnění zákonného předkupního práva, neboť měl za to, že v případě převodu podílu na pozemku, na kterém se stavba nachází, vlastníkovi stavby toto předkupní právo nesvědčí. Není si vědom toho, že by prodávající učinil písemnou nabídku vlastníku stavby k uplatnění zákonného předkupního práva (kupní smlouva ze dne 27. 7. 2021, sdělení [jméno FO] ze dne 14. 4. 2025).

12. Přes poučení soudu prvního stupně podle § 118a odst. 3 o. s. ř. nebylo prokázáno, že by prodávající [jméno FO] [Anonymizováno] [jméno FO] po uzavření kupní smlouvy s žalovaným dne 27. 7. 2021 splnil nabídkovou povinnost na převod spoluvlastnického podílu na pozemku vůči žalobci. Naopak zmocněnec prodávajícího při podpisu kupní smlouvy prohlásil, že prodávající měl za to, že žalobci předkupní právo vůbec nenáleží a není tedy předpoklad, že by nabídkovou povinnost splnil.

13. Aktuálně je žalovaný evidován jako vlastník podílu o velikosti 63/100 na pozemcích p. č. 83/3 (1 104 m2) a 83/10 (175 m2). Zbývající spoluvlastnický podíl o velikosti 37/100 na pozemcích p. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] pak převedli manželé [Anonymizováno] kupní smlouvou ze dne 8. 12. 2020, s právními účinky zápisu 9. 12. 2020, za úplatu ve výši 600 000 Kč kupujícímu [jméno FO] (LV č. [hodnota] k. ú. [adresa], kupní smlouva ze dne 8. 12. 2020).

14. Geometrické a polohové určení dotčených pozemků a rozestavěné stavby je patrné ze snímku katastrální mapy a ortofotomapy, podle nichž zastavěný pozemek p. č. [Anonymizováno] je obklopen pozemkem p. č. [Anonymizováno] a nemá tak přístup k veřejné komunikaci.

15. Žalobce informoval žalovaného o porušení svého zákonného předkupního práva v důsledku kupní smlouvy uzavřené dne 27. 7. 2021 mezi prodávajícím [jméno FO] [Anonymizováno] [Anonymizováno] a žalovaným jako kupujícím a vyzval jej k převodu nabytého spoluvlastnického podílu ve výši 10/100 na pozemku p. č. [Anonymizováno] ve svůj prospěch za kupní cenu 1 000 Kč s tím, že uvedený postup umožní sjednocení vlastnictví pozemku a stavby cestou následného vypořádání spoluvlastnictví. Žalovaný i druhý spoluvlastník dotčeného pozemku p. č. [Anonymizováno] tento požadavek žalobce odmítli a současně žádali žalobce o předložení návrhu na úpravu užívání pozemků, jakož i o bezodkladné řádné zabezpečení rozestavěné stavby (dopisy zástupce žalobce ze dne 21. 12. 2021 a 11. 1. 2022, dopisy zástupkyně žalovaného ze dne 4. 1. 2022 a ze dne 4. 2. 2020).

16. Soud prvního stupně na popsaný skutkový stav aplikoval ustanovení § 1124 o. z. účinné od 1. 7. 2020 a dále § 3062, § 498 odst. 1, § 506 odst. 1, § 2140 odst. 1, § 2143 a § 2144 odst. 1 a 3 a § 3056 a § 3058 odst. 1 o. z. a dospěl k závěru, že v době uzavření kupní smlouvy ze dne 27. 7. 2021, neexistovalo zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků k předmětnému podílu vzhledem k tomu, že spoluvlastnický režim byl založen již v 90. letech a nepochybně již i uplynula šestiměsíční doba trvání případného zákonného předkupního práva spoluvlastníka ve smyslu § 1124 o. z. účinného od 1. 7. 2020. Za této situace pak soud prvního stupně, vázán názorem dovolacího soudu, učinil závěr, že žalobci jako vlastníku stavby náleží předkupní právo zakotvené v § 3056 odst. 1 o. z. ke spoluvlastnickému podílu na pozemku, na němž se stavba nachází a jelikož nebylo prokázáno, že by převod podílu byl žalobci jako předkupníku nabídnut po uzavření kupní smlouvy ze dne 27. 7. 2021, vznikl žalobci nárok na nahrazení projevu vůle v důsledku porušení daného předkupního práva. Tvrzení o výši kupní ceny a o okolnostech, za nichž byla sjednána, považoval soud prvního stupně za nová tvrzení uplatněná v rozporu s § 118b o. s. ř. Žalobě proto vyhověl a podle úspěchu ve věci rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky.

17. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včas odvolání. Namítl, že soud prvního stupně věc nesprávně právně posoudil, byť si je vědom závazného právního názoru dovolacího soudu. Má však za to, že interpretace § 3056 o. z. není ústavně konformní. Zákonodárce se přijetím občanského zákoníku vrátil k superficiální zásadě, kdy s účinností o. z. dochází k právnímu spojení stavby a pozemku v případech, kdy dosavadní vlastnické právo k pozemku a stavbě náleží téže osobě. Zákonodárce v § 3055 o. z. přitom řeší sjednocení spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že předkupní právo představuje výjimku ze zásady autonomie vůle, nelze dané ustanovení vykládat natolik široce, aby bylo možné předkupní právo vztáhnout i na případy převodu spoluvlastnického podílu. Nejde ani o případ, kdy by podíl byl svévolně oddělen za účelem nemožnosti dané předkupní právo aplikovat. Spoluvlastnický vztah byl založen již v minulosti před uzavřením předmětné kupní smlouvy. Jelikož převodem spoluvlastnického podílu by nedošlo k okamžitému sjednocení režimu vlastnictví stavby a pozemku, předkupní právo se neuplatní. Této úvaze odpovídala dosavadní judikatura Nejvyššího soudu, v němž byly řešeny případy, kdy si obě zákonná předkupní práva nekonkurovala. Soud svým rozhodnutím vytváří prostor pro nové soudní spory, neboť uplatněním nového předkupní práva nedojde ke sjednocení vlastnického režimu. To vše za situace, kdy žalobce se stal vlastníkem stavby v exekuční dražbě, kdy mu bylo známo, že stavba se nachází na cizím pozemku. Nejvyšší soud dle mínění žalovaného překračuje interpretačními metodami vytyčené meze dotváření zákona, čímž dochází k porušení práva žalovaného na soudní ochranu podle článku 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a současně vlastnického práva dle čl. 11 odst.

1. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl.

18. Žalobce navrhl potvrzení napadeného rozsudku. Poukazoval na to, že již v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 byla zřejmá úvaha dovolacího soudu, že u převodu spoluvlastnického podílu se uplatní předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z., pokud mu nebude konkurovat zákonné předkupní právo spoluvlastníka. Bylo proto předvídatelné, že jakmile konkurence zákonných předkupních práv pomine, že se vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a stavby na něm zřízené uplatní i v případě převodu spoluvlastnického podílu.

19. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v intencích § 212 věty první o. s. ř. v celém rozsahu podle § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

20. Z hlediska skutkových zjištění lze poukázat na podrobné odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně, s nímž se odvolací soud ztotožňuje a pro zjednodušení na něj v souladu se závěry Nejvyššího soudu vyslovenými v řízení sp. zn. 29 Cdo 3450/2011 plně odkazuje. Žalovaný ani žádné výhrady ke správnosti či úplnosti skutkových zjištění a proti hodnocení důkazů soudem prvního stupně nevznesl.

21. Podle § 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném v době od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2017 bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

22. Podle § 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném v době od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 (novela č. 460/2016 Sb.) převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

23. Novelou o. z. provedenou zákonem č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020 se úprava předkupního práva zakotvená v § 1124 o. z. navrátila do podoby před novelou provedenou zákonem č. 460/2016 Sb.

24. Podle § 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném od 1. 7. 2020 bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

25. Podle § 3054 o. z. stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

26. Podle § 3056 o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží (odstavec 1). Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě (odstavec 2).

27. Podle § 3058 odst. 1 o. z. stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. To neplatí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona.

28. Podle § 2140 odst. 1 o. z. ujedná-li se předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).

29. Podle § 2143 o. z. povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

30. Podle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupí na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

31. Předkupní právo zakotvené v § 1124 o. z. a § 3056 odst. 1 o. z. je právem věcným (judikatura i odborná literatura se shodují na tom, že zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv) a je ve vztahu k nim namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu podle § 2140 a násl. o. z. Takové věcné právo vázne na věci v tom smyslu, že jakmile bylo porušeno, vzniká nabyvateli povinnost převést věc předkupníkovi (tomu odpovídá právo předkupníka na převod od nabyvatele). Jinými slovy vzniká tzv. právo retraktu podle § 2144 odst. 1 o. z. Právo retraktu předkupníkovi vznikne pouze tehdy, jestliže povinný z předkupního práva nesplní svoji povinnosti nabídnout převáděnou věc překupníkovi ke koupi, přičemž zákon v § 2143 o. z. stanoví okamžik, kdy povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje, a tím je okamžik uzavření smlouvy s koupěchtivým (třetí osobou). Splatnost povinnosti je tedy spojena s uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Dojde-li k porušení zákonného předkupního práva, vzniká předkupníkovi právo retraktu, kterým se může po nabyvateli (koupěchtivém) domáhat, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 462/2022 nebo ze dne 30. 10. 2025, sp. zn. 22 Cdo 2053/2025). Koupěchtivý se tak stává povinnou osobou z práva retraktu. Dle judikatury pak jednou „dospělé“ předkupní právo trvá, dokud se osoba z něho oprávněná nedomůže jeho naplnění nabytím zatížené věci (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1495/2022).

32. Odvolací soud se zcela ztotožňuje i s právním hodnocením soudu prvního stupně, který se k pokynu dovolacího soudu správně zabýval tím, zda v době, kdy mohlo překupní právo žalobce dospět, byla dána konkurence dvou zákonných překupních práv ve smyslu § 1124 o. z. a § 3056 o. z. Ke dni účinnosti o. z. (1. 1. 2014) vlastníkem rozestavěné stavby a spoluvlastníky pozemku, na němž byla stavba zřízena, byly odlišné osoby a nemohla tak být naplněna superficiální zásada. Spoluvlastnický režim k pozemku byl založen v devadesátých letech, kdy byla jednak uzavřena převodní smlouva, byť v rozsahu podílu, který byl předmětem restituce, v rozporu s blokačním ustanovením zákona o půdě, a jednak byla pozemkovým úřadem schválena dohoda o obnovení vlastnického práva k podílům na pozemku jednotlivým restituentům, přičemž s konečnou platností bylo toto spoluvlastnictví deklarováno pravomocným rozsudkem o určení spoluvlastnického práva v roce 2006. Do 30. 6. 2020 (dokdy platilo obnovené neomezené předkupní právo spoluvlastníků) se neuskutečnil žádný převod spoluvlastnického podílu na pozemku a nemohlo tak dojít k uplatnění tohoto předkupního práva. Vzhledem k tomu, že spoluvlastnický režim pozemku byl založen v minulosti a nikoli po 1. 7. 2020 a navíc již uplynula šestiměsíční lhůta stanovená v § 1124 odst. 1 o. z. účinném od 1. 7. 2020, lze souhlasit i s tím, že ke dni uzavření kupní smlouvy dne 27. 7. 2021, na základě níž měl žalobci dospět nárok z předkupního práva na převod spoluvlastnického podílu na pozemku podle § 3056 o. z., neexistovalo předkupní právo spoluvlastníků pozemku podle v té době účinného § 1124 o. z. Nebyla tedy dána konkurence (překážka) předkupního práva spoluvlastníků podle § 1124 o. z., a proto se v souladu se závěry dovolacího soudu mohlo prosadit předkupní právo vlastníka stavby ve vztahu ke spoluvlastnickému podílu na pozemku, na němž je stavba zřízena podle § 3056 o. z., byť v důsledku převodu tohoto spoluvlastnického podílu na pozemku nedoje ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm zřízené.

33. Pokud prodávající [jméno FO] [Anonymizováno] [jméno FO], dlužník z předkupního práva, neučinil žalobci nabídku ke koupi předmětného spoluvlastnického podílu na zastavěném pozemku ve smyslu § 2140 a § 2147 odst. 1 o. z., bylo tím porušeno předkupní právo žalobce jakožto vlastníka stavby na tomto pozemku zřízené podle § 3056 o. z., a proto mu podle § 2144 odst. 1 o. z. vzniklo vůči žalovanému (nabyvateli spoluvlastnického podílu) právo na převod předmětného spoluvlastnického podílu za podmínek obsažených v kupní smlouvě ze dne 27. 7. 2021. Soud prvního stupně tak správně rozhodl o nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření převodní smlouvy.

34. Pro úplnost odvolací soud uvádí, byť odvolací námitka v tomto směru nezazněla, že soud prvního stupně správně nahradil projev vůle žalovaného za shodných cenových podmínek jako v kupní smlouvě, v níž byla sjednána souhrnná kupní cena 1 000 Kč (dle požadavku žalobce), když do konce koncentrační lhůty ve smyslu § 118b o. s. ř. (konec prvního jednání dne 10. 11. 2022) žalovaný neuvedl nic k tomu, že by vedle kupní ceny měly být zkoumány další podmínky koupě a tyto zohledněny při stanovení úplaty dle § 2144 odst. 1 o. z.

35. Pokud žalovaný v odvolání kritizuje výklad k ustanovení § 3056 o. z. přijatý dovolacím soudem ve zrušujícím rozsudku, pak odvolací soud musí konstatovat, že soudy nižší instance jsou právním názorem dovolacího soudu k této otázce vázány ve smyslu § 243g odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 226 odst. 1 o. s. ř.

36. Na základě shora vyloženého odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve věcně správném výroku I. podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

37. Věcně správným shledal i nákladový výrok II., a proto jej podle § 219 o. s. ř. potvrdil. Soud prvního stupně správně o náhradě nákladů řízení mezi účastníky rozhodl podle úspěchu ve věci ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. Co do struktury a výše náhrady odvolací soud odkazuje na správné odůvodnění napadeného rozsudku.

38. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodováno za aplikace § 224 odst. 1 o. s. ř., v souladu s § 151 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř., podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobce byl úspěšný i v odvolacím řízení. Žalobci vznikly náklady právního zastoupení ve výši 4 734 Kč sestávající z odměny za jeden úkon právní služby (účast při odvolacím jednání) ve výši 500 Kč (určeno z tarifní hodnoty 1 000 Kč podle § 8 odst. 1, § 7 bod 2. advokátního tarifu), z náhrady hotových výdajů ve výši 450 Kč k tomuto úkonu podle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu, z náhrady za promeškaný čas strávený cestou k odvolacímu soudu a zpět, [adresa] a zpět 8 půlhodin po 150 Kč podle § 14 odst. 1, 3 advokátního tarifu, tj. 1 200 Kč, z náhrady cestovních výdajů ve výši 1 762 Kč ([adresa] a zpět, tj. 2 x 100 km při průměrné spotřebě dle VTP 8,4/100 km, při ceně BA 34,70 Kč a sazbě základní náhrady 5,9 Kč/km dle vyhlášky č. 573/2025) a z náhrady za 21 % DPH ve výši 822 Kč. Lhůta k plnění byla určena podle § 160 odst. 1, část věty před středníkem, o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal odvolací soud žádný důvod, platební místo pro náhradu nákladů řízení bylo určeno podle § 149 odst. 1 o. s. ř.