6 C 83/2022 - 241

Rubrum

Okresní soud v Berouně, sídlem Wagnerovo náměstí 1249, 266 47 Beroun, Česká republika, rozhodl samosoudkyní Mgr. Markétou Lanzovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupen advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného A], narozený [Datum narození žalovaného A] bytem [Adresa žalovaného A] zastoupen advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o nahrazení projevu vůle – uzavření kupní smlouvy na nemovitost takto:

Výrok

I. Nahrazuje se projev vůle žalovaného jako prodávajícího uzavřít se žalobcem jako kupujícím kupní smlouvu, převádějící na žalobce spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 10/100 na pozemku parc. č. [hodnota], zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště [adresa], na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území a obec [adresa], za kupní cenu 1 000 Kč, splatnou do 14 dnů ode dne, kdy bude žalobci doručeno Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm [adresa], vyrozumění o provedení vkladu vlastnického práva dle tohoto rozsudku ve prospěch žalobce, a která zní takto: ,,Smluvní strany: [tituly před jménem] [jméno FO] RČ [RČ] bytem [adresa], [Jméno žalovaného B] [adresa] (dále jen prodávající) a [tituly před jménem] [jméno FO] RČ [RČ] bytem [adresa] – [adresa] (dále jen kupující)

I. Úvodní ustanovení Prodávající prohlašuje, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši ideálních 10/100 na pozemku – parcele č. [hodnota] o evidované výměře 175 m2 , zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: rozestav., LV [hodnota].

II. Předmět smlouvy Prodávající prodává kupujícímu do jeho vlastnictví, za ujednanou kupní cenu, předmět prodeje spolu se všemi jeho součástmi a s veškerým příslušenstvím a zavazuje se na kupujícího převést vlastnické právo k tomuto předmětu prodeje. Kupující předmět prodeje do svého vlastnictví spolu se všemi jeho součástmi a s veškerým příslušenstvím od prodávajícího kupuje a přijímá jej do svého vlastnictví a zavazuje se za předmět prodeje zaplatit kupní cenu uvedenou v článku III. této smlouvy.

III. Kupní cena a způsob úhrady kupní ceny 1. Kupní cena za převáděný předmět prodeje včetně jeho součástí a příslušenství činí 1 000 Kč (tj. slovy jedentisíc korun českých); (dále jen ,,kupní cena‘‘).

2. Kupní cenu ve výši 1 000 Kč se kupující zavazuje uhradit prodávajícímu do čtrnácti dnů od dne, kdy mu bude doručeno Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], vyrozumění o provedeném vkladu vlastnického práva do této kupní smlouvy v jeho prospěch.

IV. Prohlášení a závazky stran Kupující prohlašuje, že si předmět prodeje prohlédl a že mu je stav předmětu prodeje ke dni uzavření této smlouvy dostatečně znám, a bez výhrad, připomínek či námitek předmět prodeje do svého vlastnictví přijímá.

V. Oznámení účastníků a možnost odstoupení od smlouvy V případě, že kupující neuhradí celou kupní cenu ve lhůtě stanovené v této smlouvě, je prodávající oprávněn od této kupní smlouvy odstoupit.

VI. Návrh na vklad Jestliže orgán příslušný ke vkladu vlastnického práva prohlásí, že tato smlouva (popř. jiné dokumenty a listiny) není dostatečným podkladem pro vklad práva této smlouvy ve prospěch kupujícího, zavazují se smluvní strany učinit neprodleně veškeré nezbytné kroky a učinit nezbytné právní úkony k odstranění veškerých nedostatků této smlouvy (popř. jiných dokumentů a listin), a to bez zbytečného odkladu poté, co se dozvěděly o tom, že jimi předložené dokumenty nesplňují nároky na tyto dokumenty příslušným orgánem kladené, a to tak, aby co nejrychleji došlo k řádnému vkladu práv ve prospěch kupujícího, a to za shodných ekonomických podmínek (zejména kupní cena), které jsou sjednány v této smlouvě.

VII. Závěrečná ustanovení Obě smluvní strany tímto prohlašují a potvrzují, že veškerá ustanovení a podmínky této smlouvy byly dohodnuty mezi smluvními stranami svobodně, vážně a určitě, nikoliv v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek, a na důkaz toho připojují své podpisy.‘‘

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 46 361,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce [Jméno advokáta A], advokáta se sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou soudu dne 18. 7. 2022 se žalobce domáhal proti žalovanému nahrazení projevu vůle, spočívajícího v uzavření kupní smlouvy ve znění, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku shora, jejímž předmětem měl být úplatný převod spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 10/100 na pozemku parc. č. [hodnota], zapsaného na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území a obec [adresa], za kupní cenu ve výši 1 000 Kč. Tvrdil pak, že je na základě usnesení soudního exekutora [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 26. 5. 2021 č. j. [spisová značka] o udělení příklepu vlastníkem rozestavěné stavby rodinného domu na pozemku parc. č. [hodnota]. Rozestavěná stavba je zapsána na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa]. Kupní smlouvou ze dne 27. 7. 2021 se pak žalovaný stal s účinky k témuž dni vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 10/100 na pozemku parc. č. [hodnota] (na němž rozestavěná stavba stojí), jejž nabyl koupí od prodávajícího [jméno FO][a] [jméno FO]]. Vzhledem k těmto skutečnostem byl žalobce přesvědčen, že mu jakožto vlastníkovi stavby svědčí ve smyslu ustanovení § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), zákonné předkupní právo k pozemku, na němž tato stavba stojí a jehož není součástí, vůči žalovanému jakožto nabyvateli spoluvlastnického podílu na tomto pozemku s tím, že v případě svého úspěchu v tomto sporu se stane spoluvlastníkem pozemku pod svou rozestavěnou stavbou a bude se moci domáhat vypořádání spoluvlastnictví k tomuto pozemku formou jeho přikázání do svého vlastnictví za příslušnou náhradu. Poukazoval přitom na judikaturu Nejvyššího soudu k zákonnému předkupnímu právu, přičemž dovozoval, že jelikož byla vydána ještě v době tehdejší zákonné úpravy upravující předkupní právo spoluvlastníků podle ustanovení § 1124 občanského zákoníku, kterážto kolize se zákonným předkupním právem podle § 3056 téhož zákona odpadla v důsledku novelizace ustanovení § 1124 občanského zákoníku, je zde na místě preferovat jeho zájem na sjednocení vlastnictví pozemku a stavby. Tento svůj záměr žalobce dokládal i tím, že shodnými žalobami napadl i další dva převody podílu na témže pozemku pod rozestavěnou stavbou, a následně pak též záměrem podat žalobu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k předmětnému pozemku poté, co bude nahrazen projev vůle ve smyslu této žaloby. Závěrem pak doplnil, že by soud měl při spravedlivém posouzení věci zohlednit též spekulativní záměr žalovaného při koupi podílů na dotčeném pozemku i na pozemku okolním (parc. č. [hodnota]), dotčených pravomocným stavebním povolením, a fakticky tak zneužít exekuční dražby rozestavěné stavby, kdy podíl na obou těchto pozemcích o velikosti ideálních 37/100 zakoupil krátce před dražbou a zbylé podíly za zjevně nízkou cenu pak poté, co stavbu úspěšně vydražil žalobce. Poté dokonce svévolně zasáhl do pokojného stavu oplocením pozemku okolo stavby, čímž žalobci znemožnil realizovat stále platné stavební povolení k výstavbě rodinného domu (žalobcem na základě těchto skutečností podaná žaloba na ochranu držby byla u zdejšího soudu projednávána pod sp. zn. 3 C 112/2022). Nabízené mimosoudní řešení v podobě nabídky odkupu pozemku pod stavbou žalovaný odmítl. Konečně pak žalobce poukázal na to, že v kupní smlouvě, jíž bylo porušeno jeho předkupní právo, byla kupní cena určena jako souhrnná za více pozemků; proto by byl žalobce povinen hradit podle ustanovení § 2149 odst. 2 občanského zákoníku pouze poměrnou část této kupní ceny, určenou poměrem plochy žalobou dotčeného pozemku a plochy všech ostatních převáděných pozemků, tzn. cca 2 % z kupní ceny. Je však připraven uhradit žalovanému plnou cenu tak, aby nebylo nutno tento poměr cen prokazovat. Navrhoval tedy, aby soud rozhodl v intencích jeho žalobního návrhu.

2. Žalovaný považoval žalobu za nedůvodnou. Nerozporoval, že na základě kupní smlouvy uzavřené dne 27. 7. 2021 s panem [jméno FO]] [jméno FO]] nabyl mj. spoluvlastnický podíl o velikosti 10/100 na pozemku parc. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa] s právními účinky zápisu k témuž dni a že se na tomto pozemku nachází rozestavěná stavba, již nabyl žalobce na základě usnesení soudního exekutora o příklepu s právními účinky vkladu práva ke dni 4. 8. 2021. Neztotožnil se však s právním výkladem ustanovení § 3056 občanského zákoníku, který zaujal žalobce stran vzniku tvrzeného zákonného předkupního práva. Namítal tak, že žalobci nevzniklo předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na zastavěném pozemku, v důsledku jehož úplatného převodu ve prospěch žalobce se stavba nemohla stát součástí tohoto pozemku. Na podporu svého právního stanoviska pak žalovaný rovněž odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, dle níž je-li předmětem převodu pouze spoluvlastnický podíl k pozemku či ke stavbě na něm zřízené a jeho nabytí vlastníkem pozemku či stavby by nevedlo k naplnění tzv. superficiální zásady formou sjednocení vlastnictví obou věcí nemovitých a spojení stavby s pozemkem (jež je účelem předkupního práva podle § 3056 občanského zákoníku), pak jejich vlastníkům zákonné předkupní právo nenáleží. Prezentovaný právní závěr pak nedoznal změn ani po zrušení zákonného předkupního práva spoluvlastníků a je nutno přihlédnout i k tomu, že ustanovení § 3056 odst. 1 občanského zákoníků je výjimkou z pravidla smluvní volnosti stran a nelze je vykládat extenzivně; z jeho textu pak výslovně nevyplývá, že by se vztahovalo i na převod spoluvlastnického podílu. Nakonec žalovaný odmítl tvrzení žalobce o spekulativním zneužití exekuční dražby rozestavěné stavby, jež nikdy součástí pozemku nebyla a žalobce ji s plným vědomím jako takovou vydražil. Navrhoval proto žalobu zamítnout.

3. Žalovaný následně ještě v průběhu řízení vedle další právní polemiky s níže uvedeným rozhodnutím dovolacího soudu doplnil ve vztahu ujednání o kupní ceně ve výši 1 000 Kč, že tato částka byla v jeho nabývacím titulu k podílu na sporem dotčeném pozemku a na dalších 25 pozemcích sjednána za celý soubor věcí nemovitých, a to s ohledem na předchozí spolupráci trvající mezi prodávajícím a žalovaným od roku 1996. Žalovaný se po dobu nejméně 10 let spravoval pozemky restituentů žijících v zahraničí, z jejichž podnětu v roce 2019 provedl inventuru všech pozemků a z důvodu usnadnění následných směn, duplicit apod. na něj byly podíly na pozemcích převedeny za uvedenou cenu. Druhý spoluvlastník pozemku [jméno FO] naproti tomu nabyl v roce 2020 spoluvlastnický podíl o velikosti 37/100 vzhledem k celku pozemků parc. č. [hodnota] a [hodnota] za částku 600 000 Kč. Tržní cena podílu žalovaného je tedy násobně vyšší než cena uvedená v žalobě. Konečně argumentoval ve vztahu k žalobci zjevným zneužitím práva, pokud žalobce nyní – v rámci smírných jednání – účelově navrhoval prodej obou těchto pozemků i rozestavěné stavby a rozdělení výtěžku zpeněžení napolovic; kromě uvedeného také žalobce od okamžiku koupě rozestavěné stavby neučinil nic ve směru jejího dokončení. Žalovaný proto spatřoval v jednání žalobce nepoctivý záměr směřující k dosažení co nejvyššího zisku na úkor žalovaného.

4. Na toto podání žalovaného dále žalobce reagoval svou replikou, v níž namítl, že tvrzení žalovaného k ceně převáděného podílu nejsou rozhodující a že v kupní smlouvě není žádná zmínka o protiplnění ze strany restituentů za žalovaným poskytnuté a jím tvrzené služby. Žalobce byl rovněž přesvědčen o tom, že právě žalovaný vyvolal jménem restituentů nemravný stav, kdy původní stavebníci řádně zakoupili pozemek a v souladu s vydaným stavebním povolením začali s výstavbou, přičemž pro jednání restituentů zastoupených žalovaným byli nuceni rozestavěnou stavbu opustit. Pokud následně žalovaný při znalosti kupní ceny uhrazené jeho synem za jím nabytý podíl v roce 2020 v částce 600 000 Kč odkoupil podíly restituentů za částku 1 000 Kč, dovozoval žalobce z této skutečnosti, že žalovaný takto jednal ve svém vlastním zájmu a v zájmu své rodiny. Žalobce dále rovněž poukázal na skutečnost, že spolu s vydraženou rozestavěnou stavbou vstoupil do práv stavebníka s platným stavebním povolením, přičemž stavbu dokončí poté, co docílí sjednocení vlastnictví pozemku a této rozestavěné stavby, tedy naplnění zákonem sledovaného cíle, vylučujícího žalovaným namítané zjevné zneužití práva. Pokud žalovaný docílil zmaření oprávněného cíle, jímž je výstavba domu na řádně vykoupeném pozemku, a přivedl tak zúčastněné stavebníky do exekuce – nepochybně s úmyslem rozestavěnou stavbu následně levně vykoupit, pak žalobce právě v tomto jednání spatřoval rozpor s dobrými mravy a vypočítavost.

5. Soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 10. 11. 2022 pod č. j. 6 C 83/2022-58, jímž žalobu žalobce v celém rozsahu zamítl a který byl potvrzen rozsudkem Krajského soudu v Praze ze dne 6. 6. 2023 č. j. 22 Co 95/2023-91. Rozsudky zdejšího i odvolacího soudu byly následně k dovolání žalobce pravomocně zrušeny rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2024 č. j. 22 Cdo 3248/2023-118. V tomto svém rozhodnutí Nejvyšší soud vyslovil závazný právní názor, dle něhož odvolací soud dospěl k závěru, že žalobci jako vlastníku stavby nenáleží předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na pozemku, na němž se tato stavba nachází (přičemž smlouva o převodu vlastnického práva k tomuto spoluvlastnickému podílu byla uzavřena po 1. 7. 2020), aniž by se zabýval existencí předkupního práva spoluvlastníků pozemku podle ustanovení § 1124 občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 7. 2020, a tedy jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci; uvedené důvody pak dovolací soud přiměřeně vztáhl i na rozsudek zdejšího soudu.

6. Soud, vázán právním názorem soudu dovolacího, doplnil dokazování ohledně otázky nabytí podílů na předmětném pozemku a vzniku spoluvlastnictví pro posouzení existence předkupního práva spoluvlastníků pozemku podle ustanovení § 1124 občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne 1. 7. 2020. Z takto doplněného dokazování v návaznosti na důkazy již provedené dříve pak zjistil následující pro věc podstatné skutečnosti.

7. V prvé řadě pokud se jedná o stavbu, jejímž vlastníkem je nyní žalobce, soud vycházel z výpisů z katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], prokazujících stav evidovaný ke dni 23. 6. 2022 a 20. 2. 2025, tak soud zjistil, že vlastnické právo k rozestavěné stavbě na pozemku parc. č. [hodnota] nabyl žalobce na základě usnesení soudního exekutora [tituly před jménem] [jméno FO], Exekutorský úřad [adresa], o udělení příklepu ze dne 26. 5. 2021 č. j. [spisová značka] s právní mocí ke dni 30. 6. 2021.

8. Podle tohoto rozhodnutí (usnesení o příklepu) nabyl žalobce předmětnou rozestavěnou stavbu v exekuční dražbě konané dne 26. 5. 2021 za nejvyšší podání v částce 520 000 Kč s tím, že povinným a původním vlastníkem této stavby byl [jméno FO], narozený [datum], bytem [adresa].

9. Ze stavebního povolení ze dne 26. 9. 1997 č. j. [číslo jednací] dále soud zjistil, že tomuto původnímu vlastníku stavby [jméno FO] bylo jako stavebníkovi vydáno ještě tehdejším Okresním úřadem [adresa], referátem regionálního rozvoje, stavební povolení ke stavbě rodinného domu na pozemku parc. č. [hodnota] – zahrada, resp. následně již na pozemku parc. č. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území [adresa], s tím, že rozhodnutím Městského úřadu [adresa], Stavebního úřadu [adresa], ze dne 4. 4. 2022 sp. zn. [spisová značka], č. j. [číslo jednací] byla nyní již žalobci jako stavebníkovi prodloužena lhůta k dokončení této stavby do pěti let ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí. Dalším rozhodnutím tohoto stavebního úřadu ze dne 17. 5. 2022 sp. zn. [spisová značka], č. j. [číslo jednací], byla opravena zřejmá nesprávnost ve výroku předchozího rozhodnutí, pokud jde o správné označení pozemku, na němž je stavba realizována, v důsledku změny údajů v katastru nemovitostí, kde již byla rozestavěná stavba evidována na samostatném parcelním čísle.

10. Situaci na místě samém, pokud se jedná o umístění stavby na sporem dotčených pozemcích, pak zachycují soudem opatřený snímek katastrální mapy a ortosnímek dotčených věcí nemovitých. Dle těchto snímků nemá pozemek parc. č. [hodnota] (resp. rozestavěná stavba na něm stojící) zajištěný jiný přístup k veřejné komunikaci než přes pozemek parc. č. [hodnota], který jej zcela obklopuje.

11. Pokud se dále jedná o předmětné pozemky a genezi vlastnických práv k nim, pak soud opět vycházel z výpisů z katastru nemovitostí, tentokrát na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], prokazujících stav evidovaný k datu 23. 6. 2022 a 20. 2. 2025. Z nich zjistil, že žalovaný je veden jako spoluvlastník věcí nemovitých zde zapsaných s podílem o velikosti id. 63/10 vzhledem k jejich celku, tj. k pozemku parc. č. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná stavba zapsaná na listu vlastnictví č. [hodnota] (viz výše), a dále pozemku parc. č. [hodnota] – zahrada. Zbývající spoluvlastnický podíl o velikosti id. 37/100 pak náleží [jméno FO], narozenému [datum], bytem [adresa]. Nabývacími tituly ve prospěch uvedených spoluvlastníků jsou celkem čtyři kupní smlouvy, uzavřené dne 8. 12. 2020 (právní účinky zápisu k datu 9. 12. 2020), dále dne 8. 6. 2021 (právní účinky zápisu k témuž dni), dne 7. 7. 2021 a nakonec dne 27. 7. 2021 (obě opět s právními účinky zápisu k týmž dnům, kdy byly uzavřeny).

12. Dle výpisu z katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], prokazujícího stav evidovaný k datu 7. 1. 2021 (tj. k datu předcházejícímu provedení zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy kupní ze dne 8. 12. 2020 – viz odstavec 14. níže, tedy časově nejstaršího nabývacího titulu ve prospěch nynějších spoluvlastníků pozemků, jak je uveden na čísle listu 5 spisu), jakož i k datu 8. 12. 2020 (datum uzavření uvedené kupní smlouvy) náležely oba pozemky parc. č. [hodnota] a [hodnota] původně do spoluvlastnictví [jméno FO] [jméno FO], narozeného [datum] (podíl 10/100), [jméno FO], narozené [datum] (podíl 16/100), [jméno FO], narozeného [datum] (podíl 37/100) a manželů [jméno FO], narozeného [datum], a [jméno FO], narozené [datum] (v SJM podíl 37/100).

13. Soud pak doplnil dokazování o listiny vztahující se k postupnému nabytí předmětných spoluvlastnických podílů výše uvedenými právními předchůdci žalovaného a dalšího spoluvlastníka [jméno FO], jak jsou uvedeni v předchozím odstavci, a následně i samotným žalovaným a [jméno FO]. K tomu pak rovněž provedl důkaz podstatným obsahem spisu Okresního soudu v Berouně ve věci sp. zn. 6 C 7/2001 ve věci žaloby žalobců a/ [jméno FO], narozené [datum], b/ [jméno FO], narozeného [datum], a c/ [jméno FO], narozeného [datum], proti žalovaným manželům [jméno FO], narozenému [datum], a [jméno FO], narozené [datum], o určení vlastnictví k nemovitosti. Takto provedené důkazy jsou pak uváděny v chronologické řadě, aby byl zřejmý časový postup nabývání vlastnictví ke sporem dotčeným pozemkům, resp. k jednotlivým spoluvlastnickým podílům na nich.

14. V prvé řadě tak soud z dohody o vydání nemovitosti ze dne 17. 12. 1992, uzavřené mezi povinným Obecním úřadem v [adresa], a příjemci [jméno FO] – [jméno FO], [jméno FO], rozenou [jméno FO], a [jméno FO], zjistil, že touto dohodou došlo k vypořádání restitučního nároku oprávněných osob – příjemců vydáním věcí nemovitých mj. v katastrálním území [adresa] do výše ideálního podílu 63 % z celkového majetku s tím, že [jméno FO] – [jméno FO] takto měla nabýt spoluvlastnický podíl o velikosti 37 %, [jméno FO], rozená [jméno FO], spoluvlastnický podíl o velikosti 10 % a [jméno FO] pak spoluvlastnický podíl o velikosti 16 %.

15. Rozhodnutím ze dne 26. 4. 1993 pod č. j. [číslo jednací] následně Okresní úřad v Berouně, Pozemkový úřad, schválil celkem 16 dohod o vydání nemovitostí (včetně dohody o vydání nemovitostí ze dne 17. 12. 1992), uzavřených oprávněnými [jméno FO] – [jméno FO], která se svého nároku plynoucího ze zákona č. 229/91 Sb. vzdala ve prospěch [jméno FO], narozeného [datum], dále [jméno FO] a [jméno FO] s osobami povinnými, tedy i s Obecním úřadem v [adresa], jejichž předmětem bylo mimo jiné vydání pozemků parc. č. [hodnota] a [hodnota] s tím, že [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] se tak stali spoluvlastníky předmětných pozemků v rozsahu výše uvedených podílů. Vlastníkem zbylého spoluvlastnického podílu o velikosti id. 37/100 zůstal stát.

16. Z notářského zápisu sepsaného [tituly před jménem] [jméno FO], notářem v Berouně, dne 15. 2. 1993 pod sp. zn. [spisová značka], dále soud zjistil, že obec [adresa] jako prodávající a manželé [jméno FO], narozený [datum], a [jméno FO], narozená [datum], jako kupující tímto spolu touto formou uvedeného dne uzavřeli kupní smlouvu, na jejímž základě obec [adresa] prodala uvedeným kupujícím svůj pozemek parc. č. [hodnota] – zahradu v katastrálním území [adresa], oddělený geometrickým plánem ze dne 30. 9. 1992 č. zak. 224-45/92 z pozemků parc. č. [hodnota] a [hodnota] (jichž byla vlastníkem na základě kupní smlouvy ze dne 18. 10. 1978 č. j. [číslo jednací] a hospodářských smluv č. j. [číslo jednací] a č. j. [číslo jednací] ze dne 11. 10. 1978) jako díly „a“ a „b“ o celkové výměře 1 279 m2.

17. Kupní smlouvou ze dne 16. 5. 1995 poté manželé [jméno FO] a [jméno FO] prodali předmětný pozemek parc. č. [hodnota] kupujícím manželům [jméno FO], narozenému [datum], a [jméno FO], narozené [datum], s tím, že prodávající byli při uzavření kupní smlouvy zastoupeni zmocněncem [jméno FO], narozeným [datum]. Podle výpisu z katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa] tak byli manželé [jméno FO] následně zapsáni v katastru nemovitostí jako vlastníci (ve společném jmění manželů) takto zakoupeného pozemku (vklad ze dne 12. 7. 1995).

18. Okresní soud v Berouně následně v řízení vedeném proti žalovaným manželům [jméno FO] ve věci sp. zn. 6 C 7/2001 svým rozsudkem ze dne 30. 8. 2005 č. j. 6 C 7/2001-80 určil, že žalobci a/ [jméno FO], narozená [datum], b/ [jméno FO], narozený [datum] (právní nástupce původní restituentky [jméno FO] – [jméno FO]), a c/ [jméno FO], narozený [datum] (jakožto dědic původního restituenta [jméno FO], který dne 10. 12. 2000 zemřel a dědická dohoda byla soudem schválena s právní moci k datu 27. 9. 2002), jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. [hodnota], a to žalobkyně a/ s podílem o velikosti id. 37/100, žalobce b/ s podílem o velikosti id. 10/100 a žalobce c/ s podílem o velikosti id. 16/100. Tento rozsudek pak nabyl právní moci dne 9. 12. 2006, přičemž soud vycházel ze zjištěného skutkového stavu, dle něhož Obecní úřad [adresa] jako osoba povinná vydal dohodou ze dne 17. 12. 1992 (která nabyla právní moci dne 20. 5. 1993) shora uvedeným žalobcům, resp. jejich právním předchůdcům, jako osobám oprávněným mj. též pozemek parc. č. [hodnota] a [hodnota] v [adresa] (původně pozemky pozemkového katastru č. [hodnota] a [hodnota]), resp. úhrn spoluvlastnických podílů o celkovém rozsahu 63/100; zbývající část tohoto pozemku zůstala ve vlastnictví státu. V době tomu předcházející však byly pozemek parc. č. [hodnota] a sousedící parc. č. [hodnota] rozděleny geometrickým plánem na pozemky parc. č. [hodnota] a [hodnota], jež obec [adresa] prodala kupními smlouvami ze dne 15. 2. 1993 jiným osobám, pozemek parc. č. [hodnota] pak jmenovitě manželům [jméno FO], kteří jej následně prodali kupní smlouvou ze dne 16. 5. 1995 manželům [jméno FO]. Dohoda o vydání restituovaného pozemku parc. č. [hodnota] byla následně schválena příslušným pozemkovým úřadem dne 26. 4. 1993 (s právní mocí k datu 20. 5. 1993). Soud v této věci dospěl k závěru, že pozemek parc. č. [hodnota], prodaný obcí [adresa] manželům [jméno FO], představuje součást restituovaného pozemku parc. č. [hodnota], a obec [adresa] tedy nebyla oprávněna tento pozemek převést do vlastnictví manželů [jméno FO] pod sankcí neplatnosti kupní smlouvy ze dne 15. 2. 1993 v rozsahu spoluvlastnických podílů v celkovém úhrnu 63/100, představujících vydané části pozemku dle dohody ze dne 17. 12. 1992. Manželé [jméno FO] poté v rámci svého odvolání (jež následně vzali zpět) brojili proti nespravedlnosti uvedeného rozhodnutí, resp. postupu restituentů, jímž se cítili poškozeni. Poukazovali na to, že na vzniku sporu nenesou vinu, neboť pozemek vlastnili již přes deset let, přičemž žalobci zůstali stran zápisu nabytí pozemku do katastru nemovitostí po dlouhou dobu zcela nečinní a vyčkávali na zhodnocení tohoto původně zemědělského pozemku, do něhož byly v mezidobí vloženy značné investice (v souvislosti se změnou na pozemek stavební a s výstavbou rodinného domu včetně inženýrských sítí). Krajský soud v Praze jako soud odvolací posléze sám konstatoval, že dle obsahu spisu nese vinu na vniku nastalé situace obec [adresa], a následně svým usnesením ze dne 8. 3. 2006 č.j. 30 Co 82/2006-99 odvolací řízení zastavil.

19. Z usnesení Okresního soudu v Berouně ze dne 20. 12. 2011 č. j. [spisová značka], pak bylo zjištěno, že [jméno FO], narozený [datum] (tedy žalobce ve shora uvedeném soudním sporu o určení vlastnického práva k dotčenému pozemku), dne 13. 6. 2010 zemřel, přičemž veškerý majetek patřící do dědictví po tomto zůstaviteli, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 16/100 vzhledem k celku k pozemků parc. č. [hodnota] a [hodnota] (stavba bez LV), nabyla závětní dědička [jméno FO], narozená [datum]. Toto usnesení pak nabylo právní moci dne 20. 12. 2011.

20. Usnesením Okresního soudu v [adresa] ze dne 2. 4. 2014 č. j. [spisová značka] (jež nabylo právní moci téhož dne), vydaným ve věci projednání dědictví po zůstavitelce [jméno FO], narozené [datum], pak bylo potvrzeno nabytí veškerého majetku náležejícího do dědictví pozůstalému synovi a současně závětnímu dědicovi [jméno FO], narozenému [datum]. Ten tak na základě této listiny (pozn. - a též podle ohlášení k zápisu věcného práva do katastru nemovitostí, které je rovněž obsahem tohoto spisu, a to vzhledem k tomu, že část nabývacího titulu pořízeného dálkovým přístupem do sbírky listin katastru nemovitostí je překrytá – viz číslo listu 197 spisu) kromě jiného nabyl také spoluvlastnický podíl o velikosti id. 10/100 na pozemcích parc. č. [hodnota] a [hodnota] a takto byl jako spoluvlastník pozemků zapsán do katastru nemovitostí (viz shora odstavec 12.).

21. Kupní smlouvou uzavřenou dne 8. 12. 2020 následně manželé [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] prodali svůj spoluvlastnický podíl o velikosti id. 37/100 na pozemcích parc. č. [hodnota] a [hodnota] kupujícímu [jméno FO], a to za sjednanou kupní cenu ve výši 600 000 Kč.

22. Kupní smlouva ze dne 8. 6. 2021, uzavřená mezi prodávajícím [jméno FO] a žalovaným jako kupujícím, pak představuje nabývací titul pro žalovaného ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 37/100 k předmětným pozemkům parc. č. [hodnota] a [hodnota] (jakož i k dalším věcem nemovitým, jichž se daný spor netýká). Kupní cena v tomto případě činila 3 700 Kč. Z informací o průběhu vkladového řízení vedeného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště [adresa], pod č. j. [číslo jednací] pak bylo zjištěno, že se jedná o řízení o provedení vkladu práva do katastru nemovitostí na základě této kupní smlouvy, a to mimo jiné ve vztahu k pozemkům parc. č. [hodnota] a [hodnota] v katastrálním území [adresa].

23. Dále soud z kupní smlouvy uzavřené dne 22. 6. 2021, resp. 7. 7. 2021, mezi prodávající [jméno FO] a žalovaným jako kupujícím, zjistil, že na jejím základě nabyl žalovaný spoluvlastnický podíl o velikosti id. 16/100 k předmětným pozemkům parc. č. [hodnota] a [hodnota] (a též k dalším věcem nemovitým) za sjednanou kupní cenu ve výši 1 600 Kč.

24. Konečně pak žalobce soudu předložil smlouvu kupní ze dne 23. 7. 2021, resp. 27. 7. 2021, uzavřenou mezi žalovaným jako kupujícím a [jméno FO] jako prodávajícím, podle níž tento prodávající úplatně převedl na žalovaného kromě jiného také svůj spoluvlastnický podíl o velikosti id. 10/100 k předmětným pozemkům parc. č. [hodnota] a [hodnota], přičemž tento konkrétní převod vlastnického práva je nyní napadán žalobou na nahrazení projevu vůle z důvodu tvrzeného porušení zákonného předkupního práva žalobce. Kupní cena v tomto případě činila 1 000 Kč, aniž by ze smlouvy vyplývaly způsob či důvody jejího určení právě v této výši.

25. Soud si následně k návrhu žalovaného vyžádal zprávu tehdejšího zmocněného zástupce prodávajícího [jméno FO], a to [tituly před jménem] [jméno FO], který zastupoval prodávajícího při podpisu kupní smlouvy uvedené v předchozím odstavci. Ze sdělení tohoto zástupce ze dne 14. 4. 2025 tak zjistil, že [tituly před jménem] [jméno FO] byl v roce 2021 zmocněn [jméno FO] [jméno FO], žijícím v Austrálii, pouze k podpisu předmětné kupní smlouvy, a to z důvodu omezení vstupu do ČR a návratu do Austrálie v souvislosti s pandemií covid-19. Tento zástupce prodávajícího neměl možnost znění kupní smlouvy měnit či o něm vyjednávat anebo měnit či zkoumat podmínky pro její uzavření. Prodávající [jméno FO] pak nepovažoval za nutné učinit písemnou nabídku vlastníku stavby stojící na pozemku parc. č. [hodnota] k uplatnění zákonného předkupního práva, jelikož měl zato, že toto právo vlastníkovi stavby nesvědčí. [tituly před jménem] [jméno FO] si rovněž nebyl vědom toho, že by taková nabídka byla učiněna.

26. Z korespondence zástupců stran pak bylo zjištěno, že žalobce informoval žalovaného o porušení svého zákonného předkupního práva v důsledku uzavření kupní smlouvy ze dne 23. 7. 2021, resp. 27. 7. 2021, a vyzval jej k převodu nabytého spoluvlastnického podílu ve výši 10/100 na pozemku parc. č. [hodnota] ve svůj prospěch za kupní cenu 1 000 Kč s tím, že uvedený postup umožní sjednocení vlastnictví pozemku a stavby cestou následného vypořádání spoluvlastnictví. Žalovaný i druhý spoluvlastník dotčeného pozemku tento požadavek odmítli a současně žádali žalobce o předložení návrhu na úpravu užívání pozemků, jakož i o bezodkladné řádné zabezpečení rozestavěné stavby.

27. Dále soud v rámci své úřední činnosti, jakož i z tvrzení žalobce zjistil, že u Okresního soudu v Berouně vedeno další řízení v obdobné věci, v němž se žalobce domáhá žalobou podanou dne 27. 7. 2022 proti témuž žalovanému nahrazení projevu vůle, spočívajícího v uzavření kupní smlouvy na nemovitost, a to pokud se jedná o ideální spoluvlastnický podíl o velikosti id. 16/100 pozemku parc. č. [hodnota], jejž žalovaný nabyl kupní smlouvou ze dne 7. 7. 2021 od prodávající [jméno FO]. Uvedené řízení doposud nebylo skončeno.

28. Závěrem žalobce předložil k důkazu znalecký posudek č. [hodnota] ze dne 31. 12. 2020, vyhotovený Znaleckou společností s.r.o. pro účely ocenění stávajícího stavu rozestavěné stavby včetně jejího příslušenství v [adresa], stojící na pozemku parc. č. [hodnota], pro účely exekučního řízení vedeného soudním exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], Exekutorský úřad [adresa], pod sp. zn. [spisová značka]. Z tohoto posudku soud zjistil, že obvyklá cena předmětu ocenění byla stanovena na částku 156 000 Kč.

29. Soud po doplnění dokazování dospěl ke skutkovému závěru ve věci, podle něhož žalobce nabyl na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 26. 5. 2021 rozestavěnou stavbu stojící na cizím pozemku parc. č. [hodnota], jež je zapsána na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrálním území [adresa], a to za nejvyšší podání v částce 520 000 Kč (oproti znaleckým posudkem stanovené obvyklé ceně ve výši 156 000 Kč). Tato rozestavěná stavba [hodnota], [hodnota] a [hodnota]. Nabyvateli pozemku parc. č. [hodnota], odděleného geometrickým plánem z pozemků parc. č. [hodnota] a [hodnota], se na základě kupní smlouvy uzavřené s obcí [adresa] dne 15. 2. 1993 stali manželé [jméno FO] a [jméno FO], zastoupení při podpisu kupní smlouvy stavebníkem [jméno FO] a po nich – rovněž na základě kupní smlouvy ze dne 16. 5. 1995 – manželé [jméno FO] a [jméno FO]. Na základě dohody o vydání nemovitosti ze dne 17. 12. 1992, schválené rozhodnutím Okresního úřadu v Berouně, Pozemkového úřadu, ze dne 26. 4. 1993 č. j. [číslo jednací] pak byly pozemky parc. č. [hodnota] a [hodnota], resp. úhrn spoluvlastnických podílů na nich o celkovém rozsahu id. 63/100 (63 %) následně v rámci restituce vydány oprávněným osobám [jméno FO] s podílem id. 10/100, [jméno FO] – [jméno FO], resp. jejímu nástupci [jméno FO] s podílem id. 37/100 a [jméno FO] s podílem id. 16/100. Zbylý podíl o velikosti id. 37/100 zůstal ve vlastnictví státu, resp. obci [adresa]. Rozsudkem Okresního soudu v Berouně ze dne 30. 8. 2005 č. j. [spisová značka] pak bylo určeno, že [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] (jakožto dědic restituenta [jméno FO], který dne 10. 12. 2000 zemřel) jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. [hodnota] s ideálními spoluvlastnickými podíly o velikosti 37/100, 10/100 a 16/100. Spoluvlastnický podíl [jméno FO], který zemřel dne 13. 6. 2010, následně připadl na základě usnesení Okresního soudu v Berouně ze dne 20. 12. 2011 č. j. [spisová značka], dědičce tohoto spoluvlastníka [jméno FO]. Ta jej následně prodala kupní smlouvou dne 22. 6. 2021, resp. 7. 7. 2021, žalovanému, který takto nabyl spoluvlastnický podíl o velikosti id. 16/100 k předmětným pozemkům za kupní cenu ve výši 1 600 Kč. Spoluvlastnický podíl [jméno FO] pak zdědil podle usnesení Okresního soudu v [adresa] ze dne 2. 4. 2014 č. j. [spisová značka] její syn [jméno FO], který poté uzavřel se žalovaným dne 23. 7. 2021, resp. 27. 7. 2021, kupní smlouvu, na jejímž základě tento svůj zděděný podíl na obou pozemcích, jakož i další své věci nemovité, úplatně převedl do vlastnictví žalovaného za částku 1 000 Kč. Při podpisu kupní smlouvy byl tento prodávající zastoupen svým zmocněnce [tituly před jménem] [jméno FO], který si nebyl vědom případného učinění nabídky k uplatnění zákonného předkupního práva vlastníka stavby s tím, že prodávající ani nepovažoval za nutné tak učinit v přesvědčení, že takové právo vlastníkovi stavby nesvědčí. Žalovaný pak konečně nabyl (mj.) též spoluvlastnický podíl [jméno FO], a to kupní smlouvou ze dne 8. 6. 2021, a to za kupní cenu ve výši 3 700 Kč, a nadále mu tak náleží podíl id. 63/100 vzhledem k celku pozemků parc. č. [hodnota] a [hodnota]. Zbývající spoluvlastnický podíl o velikosti id. 37/100 pak převedli manželé [jméno FO] kupní smlouvou ze dne 8. 12. 2020 za úplatu ve výši 600 000 Kč ve prospěch [jméno FO]. V tomto konkrétním případě pak žalobce jako nabyvatel rozestavěné stavby stojící na pozemku parc. č. [hodnota] brojí proti převodu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 10/100 na pozemcích parc. č. [hodnota] a [hodnota] na základě kupní smlouvy ze dne 23. 7. 2021, resp. 27. 7. 2021, uzavřené mezi prodávajícím [jméno FO] a žalovaným jako kupujícím za kupní cenu 1 000 Kč, s tím, že žalovaný nereflektoval na jeho výzvu k převodu tohoto podílu, již žalobce učinil z důvodu svého přesvědčení o porušení svého zákonného předkupního práva za účelem sjednocení vlastnictví pozemku a stavby cestou následného vypořádání spoluvlastnictví. Obdobné spory pak zahájil u zdejšího soudu i ve věcech dalších kupních smluv, jimiž byly spoluvlastnické podíly na předmětném pozemku převedeny ve prospěch žalovaného a [jméno FO]. Výzvu k uplatnění zákonného předkupního práva vůči žalobci jakožto vlastníkovi stavby v rámci prodeje svého podílu na pozemku [jméno FO] neučinil, neboť to nepovažoval za nutné; ani zmocněnec tohoto prodávajícího, který jej zastupoval při podpisu kupní smlouvy se žalovaným, si nebyl učinění takové nabídky vědom.

30. Dle ustanovení § 3055 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného ode dne 1. 1. 2014 (dále jen „občanský zákoník“), se stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. Odstavec 1 platí obdobně pro stavbu, která má být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo na základě smlouvy uzavření přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.

31. Podle ustanovení § 3056 občanského zákoníku vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží (odstavec 1). Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě (odstavec 2).

32. Podle ustanovení § 3058 odst. 1 občanského zákoníku stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. To neplatí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona.

33. Podle ustanovení § 3062 občanského zákoníku zanikne zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. To neplatí v případě spoluvlastnictví k zemědělskému nebo rodinnému závodu.

34. Dle ustanovení § 498 odst. 1 občanského zákoníku jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.

35. Podle ustanovení § 506 odst. 1 je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

36. Ve smyslu ustanovení § 2140 odst. 1, § 2143 a § 2144 odst. 1, 3 občanského zákoníku, upravujících předkupní právo jakožto vedlejší ujednání při kupní smlouvě, platí, že ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému). Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.

37. Podle ustanovení § 1124 občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů (odstavec 1). Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu (odstavec 2).

38. Podle téhož ustanovení § 1124 občanského zákoníku, avšak ve znění novely provedené zákonem č. 163/2020 Sb. s účinností ode dne 1. 7. 2020, bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů (odstavec 1). Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva (odstavec 2).

39. Po doplnění dokazování a opětovném zhodnocení provedených důkazů v souladu se závazným právním názorem vysloveným dovolacím soudem soud v daném případě dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Vycházel tak z prokázaného (resp. účastníky nesporovaného) skutkového stavu, jak je popsán shora v odstavci 29. a dle něhož se jedná o spor žalobce jakožto vlastníka (rozestavěné) stavby (již zapsané v katastru nemovitostí) stojící na pozemku, který nabyl do spoluvlastnictví s další osobou žalovaný na základě kupní smlouvy (s právními účinky zápisu k datu 27. 7. 2021). Z takto popsané situace tedy plyne zřejmý závěr, že rozestavěná stavba, zhotovovaná na základě stavebního povolení vydaného již v roce 1997 osobou odlišnou od původního vlastníka či vlastníků pozemku, na němž byla zřizována, se ke dni nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nestala součástí pozemku, na němž je umístěna. Existuje tedy nadále jako samostatná věc nemovitá, tedy samostatný předmět právních vztahů, jejž žalobce nabyl originárně na základě příklepu v exekuční dražbě. Pokud se jedná o pozemek, na němž byla tato stavba zřízena, genezi jeho vzniku a vlastnictví soud popsal shora v odstavcích 11. až 24., tedy o pozemek původně oddělený z pozemků parc. č. [hodnota] a [hodnota] jako pozemek parc. č. [hodnota], jehož část zastavěná stavbou byla posléze evidována v katastru nemovitostí pod svým vlastním parcelním číslem [hodnota], v předmětném sporu se jedná o úplatný převod nikoliv této věci nemovité jako celku, ale pouze o prodej a koupi ideálního spoluvlastnického podílu na tomto pozemku o velikosti 10/100 od právního nástupce (dědice) jednoho z původních restituentů, jimž byl pozemek vydán do jejich spoluvlastnictví (do výše ideálního podílu 63 % tohoto pozemku, když zbývající jeho část zůstala státu a následně s ní jako její vlastník nakládala obec [adresa]). Spoluvlastnictví těchto osob oprávněných, resp. jejich právních nástupců, bylo následně deklarováno rozhodnutím zdejšího soudu (viz shora uvedený rozsudek Okresního soudu v Berouně ze dne 30. 8. 2005 č.j. 6 C 7/2001-80), a to s ohledem na skutečnost, že dříve, než příslušný pozemkový úřad pravomocně v květnu 1993 rozhodl o schválení dohody o vydání nemovitostí, prodala obec [adresa] již v únoru 1993 část v restituci vydaných pozemků třetím osobám – manželům [jméno FO] (ti následně takto nabytý a nově vymezený pozemek parc. č. [hodnota] prodali v roce 1995 manželům [jméno FO]). Žalovaný tak v tomto případě úplatně nabyl od potomka původní restituentky [jméno FO] a pozdějšího spoluvlastníka předmětných pozemků parc. č. [hodnota] a [hodnota] [jméno FO] pouze jeho ideální spoluvlastnický podíl ve výši 10/100, nikoliv tyto pozemky celé, jež náležely celkem pěti spoluvlastníkům. Ti pak své ideální spoluvlastnické podíly postupně převáděli kupními smlouvami na žalovaného, resp. na [jméno FO] (v případě prodeje podílu ve společném jmění manželů [jméno FO]).

40. Za daného skutkového stavu věci tedy soud následně posuzoval, zda byly splněny podmínky pro aplikaci ustanovení § 3056 občanského zákoníku o zákonném předkupním právu vlastníka stavby k pozemku (a vice versa), a tudíž i pro vznik práva žalobce coby předkupníka domáhat se vůči žalovanému, jenž spoluvlastnický podíl na věci nemovité (pozemku) nabyl koupí, aby mu jej za příslušnou úplatu převedl. V prvé řadě je nutno aplikovat již ustálené judikatorní závěry, dle nichž uvedená právní úprava zákonného předkupního práva (majícího kogentní a věcně právní povahu vzhledem k tomu, že zůstává zachováno i pro případy dalších převodů věcí nemovitých) podle § 3056 občanského zákoníku dopadá na převody realizované po datu 1. 1. 2014 a že jejím cílem je dosažení jednoty právního režimu pozemku a stavby, nemohlo-li k němu dojít již při nabytí účinnosti současného občanského zákoníku (právě z důvodu rozdílnosti vlastníka stavby a vlastníka pozemku, na němž stavba stojí). Přiměřeně se pak na ni použijí ustanovení o smluvním předkupním právu (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věcech sp. zn. 22 Cdo 2252/2015 či 22 Cdo 3407/2015).

41. Při opětovném posouzení věci vycházel soud ze závazného právního názoru Nejvyššího soudu vyjádřeného v rozsudku ze dne 28. 8. 2024 č. j. 22 Cdo 3248/2023-118, v němž dovolací soud v odstavcích 23. až 27. uvedl, že je-li předmětem převodu spoluvlastnický podíl k pozemku nebo stavbě na něm zřízené za předpokladu, že smlouva o převodu spoluvlastnického podílu byla uzavřena k datu 1. 7. 2020 a později, a je-li vyloučeno předkupní právo spoluvlastníků vzniklé ze zákona, náleží předkupní právo vlastníkovi pozemku či stavby na něm se nacházející ve smyslu § 3056 odst. 1 občanského zákoníku, a to i když by nabytí příslušného spoluvlastnického podílu nevedlo přímo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby. Závěry, o něž nalézací soud opřel své předchozí rozhodnutí, tedy závěry vyjádřené v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2019 ve věci sp. zn. 22 Cdo 2979/2018, podle kterých je nutné dát přednost předkupnímu právu spoluvlastníka zakotvenému v § 1124 občanského zákoníku před předkupním právem vlastníků (resp. spoluvlastníků) stavby a pozemku ve smyslu § 3056 odst. 1 občanského zákoníku, lze za účinné právní úpravy aplikovat pouze výjimečně v případech, kdy spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Dovolací soud dále v citovaném rozsudku uvedl, že i v případě, kdy je převáděn pouze spoluvlastnický podíl na nemovité věci, a nikoliv vlastnictví výhradní, je dán legitimní zájem, aby stavba nestála v plném rozsahu na cizím pozemku.

42. Jak již tedy bylo řečeno, zákonné předkupní právo má směřovat k naplnění superficiální zásady ve smyslu citovaného ustanovení § 3058 občanského zákoníku, tedy ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby (v tom smyslu, že stavba se stane součástí pozemku). V souladu s výše uvedeným závazným právním názorem dovolacího soudu pak platí, že k naplnění zákonem zakotvené superficiální zásady lze dospět i postupnými kroky, kdy v případě převodu spoluvlastnického podílu na pozemku, na němž se nachází stavba ve vlastnictví třetí osoby, se uplatněním předkupního práva alespoň částečně dosáhne stavu věci, v rámci něhož by byl vlastník stavby i částečným vlastníkem pozemku, na kterém stavba stojí, což v případě nabytí významného spoluvlastnického podílu může vést k získání významného rozhodovacího práva ohledně takového pozemku a ke zvýhodnění v případě podání žaloby na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. V předmětné věci tak soud zohlednil, že žalobce již v podané žalobě deklaroval svůj záměr domoci se nahrazení projevu vůle spočívajícího v uzavření kupních smluv i ve vztahu ke zbývajícím spoluvlastnickým podílům žalovaného a [jméno FO] nabytých od původních spoluvlastníků, a v případě úspěchu pak zrušit a vypořádat takto vzniklé spoluvlastnictví. V tomto ohledu lze tedy uzavřít, že záměrem žalobce je postupné sjednocení vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící, a tedy v konečném důsledku i naplnění zákonné superficiální zásady. Nicméně však i nadále zůstává otázkou další právní postup žalobce ve vztahu k pozemku parc. č. [hodnota], který zcela obklopuje pozemek zastavěný stavbou.

43. V předmětné věci tak bylo třeba zabývat se v souladu se stanoviskem dovolacího soudu otázkou, zda se nejedná o případ, v němž by bylo na místě vycházet ze závěrů rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2019 sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 podle znění § 1124 odst. 1 občanského zákoníku, účinného ode dne 1. 7. 2020, tedy zda se nejedná o případ, kdy spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Soud za tímto účelem doplnil dokazování, vycházel ze zjištění, že spoluvlastnictví právních předchůdců žalovaného vzniklo na základě dohody ze dne 17. 12. 1992 o vydání dotčených pozemků (parc. č. [hodnota] a [hodnota]) v rámci restituce oprávněným osobám [jméno FO], [jméno FO] – [jméno FO], resp. [jméno FO], a [jméno FO] (jehož právním nástupcem se stal po jeho smrti v roce 2000 jeho dědic [jméno FO]) s tím, že dohoda byla pozemkovým úřadem pravomocně schválena k datu 20. 5. 1993, tedy za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (účinný do 31. 12. 2013). K tomu později přistoupil též rozsudek zdejšího soudu, deklarující spoluvlastnictví [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] k 63 % pozemku parc. č. [hodnota] (v němž byl následně po zaměření vymezen zastavěný pozemek parc. č. [hodnota]) s právní mocí k datu 9. 12. 2006 – jednalo se však o rozhodnutí pouze deklaratorní povahy, které spoluvlastnický vztah k pozemku nekonstituovalo, ale pouze na jisto postavilo okruh spoluvlastníků této věci nemovité a určilo výši jejich podílů na ní. Následně došlo v roce 2014 k přechodu vlastnictví podílu [jméno FO] na [jméno FO] a v roce 2011 podílu [jméno FO] na [jméno FO], v obou případech v rámci vypořádání pozůstalosti, tedy děděním. K jednotlivým (nyní již úplatným) převodům podílů konečných spoluvlastníků předmětných pozemků, tedy [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a manželů [jméno FO] a [jméno FO], pak došlo až mnohem později, v rozmezí let 2020 (prosinec) a 2021, tedy až za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tedy ve znění ustanovení § 1124 po novele provedené zákonem č. 163/2020 Sb. (účinné od 1. 7. 2020).

44. Pokud tedy bylo spoluvlastnictví právních předchůdců žalovaného (a [jméno FO]) založeno shora uvedeným způsobem ještě za účinnosti předchozí právní úpravy (když pozdější přechody vlastnictví k jednotlivých spoluvlastnickým podílům v rámci dědění, byť v případě [jméno FO] až v roce 2014, neměly na existenci či rozsah již takto vzniklého spoluvlastnictví dotčeného pozemku vliv, neboť se měnili pouze jednotliví spoluvlastníci; k založení spoluvlastnictví ve smyslu shora citovaného ustanovení § 1124 občanského zákoníku, ve znění účinném ode dne 1. 7. 2020, tedy tímto děděním nedošlo), svědčilo by jim v případě převodu jejich spoluvlastnických podílů předkupní právo ještě podle § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (podle něhož platilo, že převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§116, 117). Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů). Toto jejich vzájemné předkupní právo však zaniklo v souladu se shora citovaným ustanovením § 3062 občanského zákoníku uplynutím jednoho roku ode dne 1. 1. 2014, kdy nabyl účinnosti nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. Na jejich právní režim se pak nadále uplatňovala obecná úprava obsažená především v § 3028 nového občanského zákoníku (zde odstavec 2), podle něhož není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv […] věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se posuzují podle dosavadních právních předpisů. Platí tedy, že spoluvlastnictví právních předchůdců žalovaného vzniklo za účinnosti občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013 a uplynutím následujícího roku pak zaniklo též jejich předkupní právo podle § 140 tohoto občanského zákoníku, když do té doby ani žádný nárok z porušení předkupního práva spoluvlastníkům nevznikl. Právní režim tohoto spoluvlastnictví se tak nadále řídí ustanoveními současného občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) a posuzování případných nároků z porušení zákonného předkupního práva spoluvlastníků podléhá úpravě § 1124, a to ve znění účinném ode dne 1. 7. 2020 vzhledem k době realizace jednotlivých úplatných převodů spoluvlastnických podílů ve prospěch žalovaného (toto zákonné předkupní právo spoluvlastníků se vztahuje na dispozice se spoluvlastnickým podílem, k nimž dojde po 1. 1. 2014, i když spoluvlastnictví vzniklo již v dřívějším období). V takovém případě právním předchůdcům žalovaného (bývalým spoluvlastníkům pozemků parc. č. [hodnota] a [hodnota]) zákonné předkupní právo nesvědčí vzhledem k časovému omezení stanovenému v § 1124 občanského zákoníku, ve znění účinném od 1. 7. 2024 (tj. šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví; to vše s přihlédnutím též k obecné koncepci této právní úpravy směřující k redukci zákonného předkupního práva spoluvlastníků).

45. Z výše uvedených skutečností tedy vyplývá závěr, dle něhož – shodně se žalobcem – zde odpadla překážka v podobě zákonného předkupního práva zbývajících spoluvlastníků v případě úplatného převodu spoluvlastnického podílu [jméno FO] ve prospěch žalovaného, a tedy se nejedná o případ, ve kterém by byly nadále použitelné závěry uvedené v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2979/2018 (viz odstavec 30.). Lze tedy uzavřít, že převodem podílu na pozemku sice nedojde přímo ke sjednocení vlastnictví stavby a pozemku, ale alespoň částečně bude dosaženo takového stavu, kdy vlastník stavby bude i částečným vlastníkem pozemku, na kterém stavba stojí, přičemž žalobce soudní cestou usiluje rovněž o získání zbylých podílů na předmětných pozemcích, čímž by v konečném důsledku došlo k naplnění účelu předkupního práva podle § 3056 odst. 1 občanského zákoníku.

46. Závěrem se pak soud vypořádal s námitkami účastníků uplatněnými v průběhu řízení ve vztahu k ujednání o výši kupní ceny za spoluvlastnický podíl převedený ve prospěch žalovaného a vzájemně vytýkaným nepoctivým záměrem účastníků jak ve vztahu k nabytí stavby, tak i pozemku pod ní. Vzhledem k tomu, že se ani v jednom případě nejedná o nové skutečnosti, které účastníci nemohli uvést do skončení prvního jednání, které se ve věci konalo (dne 10. 11. 2022) a při němž byli účastníci opakovaně poučeni o koncentraci řízení podle ustanovení § 118b zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, soud se těmito tvrzeními blíže nezabýval a ke skutečnostem z nich plynoucím nepřihlédl. Pouze na okraj pak poznamenává, že podle shora citovaného ustanovení § 2144 odst. 1 občanského zákoníku se příslušnou úplatou rozumí to, zač byla věc koupěchtivým koupena; okolnosti (navíc nijak nedokládané), které v daném případě vedly smluvní strany ke sjednání kupní ceny v této konkrétní výši (1 000 Kč), tak nemají na práva předkupníka vliv. Výkon zákonného předkupního práva pak zcela jistě nelze považovat za zjevné zneužití práva, a stejně tak ani nabytí stavby žalobcem v dražbě (byť ten musel počítat s tím, že bude muset řešit otázku přístupu k této stavbě i vlastnictví pozemků okolo ní a pod ní), neboť žalovanému či druhému spoluvlastníkovi nic nebránilo se v rámci exekuce této dražby rovněž účastnit a případně tuto věc nemovitou vydražit, zejména pokud bylo jejich záměrem nabýt stavbu i s okolními pozemky. Soud pak z pohledu tohoto řízení nijak nemůže hodnotit ani průběh mimosoudních jednání stran a jejich vzájemné návrhy. Zcela lichými jsou potom též výhrady žalobce vůči žalovanému ve smyslu jeho působení coby zástupce restituentů na stavebníky, kteří jím měli být donuceni stavbu opustit. Tato tvrzení zcela postrádají oporu v provedených listinných důkazech, neboť stavebníkem (na základě stavebního povolení z roku 1995, tedy pouhé dva roky po restituci pozemků) a vlastníkem rozestavěné stavby byla osoba zcela odlišná od vlastníků pozemků, a to [jméno FO], jemuž byla následně tato stavba v exekuci vedené třetí osobou na jeho majetek zpeněžena v dražbě. Uvedená zjištění se pak nijak nedotýkají bývalých vlastníků pozemku (vyjma okolnosti, že právě [jméno FO] v roce 1995 zastupoval manžele [jméno FO] při podpisu kupní smlouvy s manželi [jméno FO]).

47. S ohledem na všechny výše uvedené závěry a rozhodnutím dovolacího soudu nově zaujatý právní výklad ustanovení § 3056 odst. 1 občanského zákoníku po účinnosti novely občanského zákoníku provedené zákonem č. 163/2020 Sb. (účinné od 1. 7. 2020), rozhodl soud tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, tedy žalobě na nahrazení projevu vůle vyhověl.

48. O nákladech řízení pak soud rozhodl výrokem II. ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že žalobci, který byl ve věci zcela úspěšný, přiznal v plné výši právo na jejich náhradu v celkové částce 46 361,40 Kč, představované jednak zaplacenými soudními poplatky za žalobu, odvolání a dovolání v celkové výši 24 000 Kč a dále náklady právního zastoupení. Ty sestávají z odměny za zastupování advokátem v celkové výši 4 000 Kč za celkem osm úkonů právní služby po 500 Kč (převzetí a příprava zastoupení, 3x sepis podání ve věci samé – žaloba, odvolání, dovolání – a 4x účast na jednání ve dnech 10. 11. 2022, 6. 6. 2023, 21. 2. 2025 a 5. 6. 2025) dle ustanovení § 7 bodu 2. vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), neboť se jednalo o spor o žalobě na projev vůle směřující k právnímu jednání, jehož předmět je penězi ocenitelný (kupní cena za požadovaný úplatný převod spoluvlastnického podílu činila 1 000 Kč), dále z paušální náhrady hotových výdajů advokáta v celkové částce 2 700 Kč, a to jednak za šest úkonů právní služby provedených do 31. 12. 2024 po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, ve znění účinném do 31. 12. 2024, a za dva úkony právní služby provedené po datu 1. 1. 2025 po 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, ve znění účinném do 1. 1. 2025. Za vyjádření ze dne 4. 6. 2025 soud žalobci náhradu nákladů nepřiznal, neboť uvedené podání nebylo návrhem ve věci samé a nelze je považovat ani za účelné vzhledem k tomu, že bylo soudu doručeno až při jednání a fakticky neobsahovalo žádné nové skutečnosti. Dále pak žalobci náleží náhrada cestovních výdajů v celkové výši 11 780,50 Kč, a to jednak ve výši 2 642,50 Kč v souvislosti s cestou realizovanou dne 10. 11. 2022 za 250 ujetých km v částce 1 842,50 Kč (44,50 Kč za 1 litr paliva při průměrné spotřebě 6 l/100 km a při sazbě základní náhrady za používání silničních motorových vozidel ve výši 4,70 Kč/km dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 odst. 1 advokátního tarifu spolu s náhradou za ztrátu času za 8 započatých půlhodin po 100 Kč, celkem tedy 800 Kč, podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu, ve znění účinném do 31. 12. 2024, dále ve výši 2 334,40 Kč v souvislosti s cestou realizovanou dne 6. 6. 2023 za 200 ujetých km v částce 1 534,40 Kč (41,20 Kč za 1 litr paliva při průměrné spotřebě 6 l/100 km a při sazbě základní náhrady za používání silničních motorových vozidel ve výši 5,20 Kč/km dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 odst. 1 advokátního tarifu spolu s náhradou za ztrátu času za 8 započatých půlhodin po 100 Kč, celkem tedy 800 Kč, podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu, ve znění účinném do 31. 12. 2024, dále pak ve výši 3 401,80 Kč v souvislosti s cestou realizovanou dne 21. 2. 2025 za 250 ujetých km v částce 2 201,80 Kč (35,80 Kč za 1 litr paliva při průměrné spotřebě 8,4 l/100 km a při sazbě základní náhrady za používání silničních motorových vozidel ve výši 5,80 Kč/km dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 odst. 1 advokátního tarifu spolu s náhradou za ztrátu času za 8 započatých půlhodin po 150 Kč, celkem tedy 1 200 Kč, podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu, ve znění účinném od 1. 1. 2025, a konečně ve výši 3 401,80 Kč v souvislosti s cestou realizovanou dne 5. 6. 2025 za 250 ujetých km v částce 2 201,80 Kč (35,80 Kč za 1 litr paliva při průměrné spotřebě 8,4 l/100 km a při sazbě základní náhrady za používání silničních motorových vozidel ve výši 5,80 Kč/km dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 odst. 1 advokátního tarifu spolu s náhradou za ztrátu času za 8 započatých půlhodin po 150 Kč, celkem tedy 1 200 Kč, podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu, ve znění účinném od 1. 1. 2025. K nákladům právního zastoupení pak byla připočtena též náhrada za 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s § 151 odst. 2 o.s.ř., představovaná částkou 3 880,90 Kč, neboť zástupce žalobce jakožto advokát osvědčil, že je plátcem daně z přidané hodnoty. Třídenní lhůta k plnění ve výroku II. pak byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř., neboť soud neshledal důvody pro její prodloužení ani pro uložení peněžitého plnění ve splátkách. Ve smyslu § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalovaný povinen zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta, který žalobce v řízení zastupoval.