234 C 176/2012-545

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem Mgr. Pavlem Matoušem ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] [anonymizováno 5 slov], [IČO] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] sídlem [adresa] 2) [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa] oba žalovaní zastoupeni advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 533 603 Kč s příslušenstvím - bezdůvodné obohacení takto:

Výrok

I. Žalovaný 1) - společnost [právnická osoba], [IČO] a žalovaný 2) - [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO], jsou povinni zaplatit žalobci částku ve výši 13 409 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,50 % ročně - z částky 413 409 Kč od 18.12.2012 od 31.10.2013 - z částky 163 409 Kč od 1.11.2013 do 28.1.2014 - z částky 113 409 Kč od 29.1.2014 do 30.1.2014 - z částky 13 409 Kč od 31.1.2014 do zaplacení přičemž plněním jedné z žalovaných společností zaniká v rozsahu poskytnutého plnění povinnost druhé žalované společnosti, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Návrh žalobce, aby mu žalovaný 1) - společnost [právnická osoba], [IČO] a žalovaný 2) - [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO], byli povinni zaplatit částku ve výši 120 194 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,50 % ročně od 18.12.2012 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaný 1) - společnost [právnická osoba], [IČO] a žalovaný 2) - [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO], jsou povinni společně nerozdílně zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 5 100 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně náhradu nákladů řízení ve výši 14 238 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaný 1) - [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO] a žalovaný 2) - [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO], jsou povinni společně nerozdílně zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně náhradu nákladů řízení ve výši 48 773 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaný 1) - [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO] a žalovaný 2) - [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO], jsou povinni společně nerozdílně zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně soudní poplatek ve výši 20 671 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 20.12.2012 se žalobce domáhal původně pouze po žalovaném 2) zaplacení částky ve výši 533 603 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,50 % ročně z této částky od 18.12.2012 do zaplacení a též náhrady nákladů řízení. Žalobu odůvodnil tak, že je vlastníkem pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Brno, o výměře 2002 m2 (dále též„ předmětný pozemek“) s tím, že na pozemku se nachází stavba [adresa], která je ve vlastnictví žalovaného 2); ten ji nabyl na základě kupní smlouvy ze dne 30.9.1999. Žalovaný 2) předmětný pozemek užíval mj. i v době od 1.1.2011 do 30.11.2012, bez toho aniž by měl k tomu jakýkoliv právní titul, současně za toto užívání žalobci ničeho nehradil. Užíváním předmětného pozemku bez právního důvodu vzniklo žalovanému 2) na úkor žalobce bezdůvodné obohacení ve smyslu § 451 a.n. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, které je žalovaný 2) povinen žalobci vydat. Dle znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] ze dne 5.12.2012, činí výše bezdůvodného obohacení za celý rok 2011 276 130 Kč, za 11 měsíců roku 2012 pak 281 370 Kč, v součtu tedy 533 603 Kč. Žalobce žalovaného 2) vyzval k úhradě této částky v přípise ze dne 7.12.2012, který mu téhož dne doručil, a to do 17.12.2012. Žalovaný 2) však žalobci bezdůvodné obohacení nevydal.

2. Žalovaný 2) se k nároku žalobce vyjádřil tak, že je skutečně vlastníkem budovy [adresa] na předmětném pozemku žalobce a nezpochybňuje základ nároku žalobce na vydání bezdůvodného obohacení, nesouhlasí však s výší, kterou žalobce požaduje na základě posudku Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] ze dne 5.12.2012. Uvedený znalec výši bezdůvodného obohacení, která má odpovídat obvyklému nájemnému v místě a čase, zjistil coby podíl z ceny srovnatelných pozemků. Znalec však ke srovnání použil pozemky zcela jiných parametrů, nezohlednil dostatečně, že předmětný pozemek je neatraktivní, zastavěný stavbou jiného vlastníka, nachází se ve vnitrobloku jiných domů a přístup k němu je možný přes další dva pozemky - p. [číslo] v k.ú. [část obce], bez zajištění věcným břemenem. Znalec pak posudek vyhotovil dle pokynů žalobce a dle jeho vlastní metodiky, závěry znalce nejsou dostatečně podloženy obsahem posudku a nejsou náležitě odůvodněny. Žalovaný 2) si nechal sám zpracovat znalecký posudek na určení výše obvyklého nájemného u znalce [anonymizováno] [právnická osoba] a ten dospěl k odlišným závěrům, totiž k tomu, že za dobu od 1.1.2011 do 30.11.2012 činí výše bezdůvodné obohacení 224 930,40 Kč, tuto částku je tedy žalovaný 2) ochoten žalobci uhradit. Obdobná výše bezdůvodného obohacení pak plyne i z posudku Ing. [jméno] [příjmení], byť ten zkoumal předcházející rok 2010 a z vyjádření realitních kanceláří [anonymizováno] a [příjmení] [jméno]. V podání ze dne 15.3.2019 pak žalovaný 2) své stanovisko upravil s tím, že žalobci bezdůvodné obohacení vzniknout vůbec nemohlo, neboť žalobce v rozhodné době svůj pozemek nemohl užívat vůbec, pozemek je zastavěn stavbou žalovaného a žalobce k němu nemá zajištěn - ani smluvně - žádný přístup, z majetku žalobce tedy nemohlo nic ujít a celá žaloba je nedůvodná; žalovaný 2) v tomto směru odkázal na závěry uvedené v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Odo 1014/2002.

3. Při jednání dne 5.2.2015 vzal žalobce žalobu zpět co do částky 250 000 Kč s úrokem z prodlení od 1.11.2013 do zaplacení, neboť dne 31.10.2013 mu žalovaný 2) tuto částku na bezdůvodném obohacení uhradil, jak doložil výpisem z účtu. V podání ze dne 24.2.2015 pak žalobce vzal žalobu zpět co do částky 150 000 Kč s úrokem z prodlení z částky 50 000 Kč od 29.1.2014 do zaplacení a z částky 100 000 Kč od 31.1.2014 do zaplacení, neboť žalovaný 2) žalobci dne 28.1.2014 uhradil částku 50 000 Kč a dne 30.1.2014 dalších 100 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení, jak opět doložil výpisy z účtu. Soud tedy řízení pro částku ve výši 400 000 Kč s příslušenstvím zastavil - výrok I. usnesení č.j. 234 C 176/2012-453 ze dne 21.5.2020. V tomtéž usnesení, výrokem II. soud k návrhu žalobce připustil vstup žalovaného 1) do řízení místo žalovaného 2), neboť na žalovaného 1) v důsledku rozdělení žalovaného 2) odštěpením přešla budova [adresa] a též závazky k vydání bezdůvodného obohacení vůči žalobci. Výrokem III. usnesení č.j. 234 C 176/2012-453 ze dne 21.5.2020 pak soud připustil vstup žalovaného 2) do řízení, neboť v důsledku odštěpení se stal ručitelem závazku z titulu bezdůvodného obohacení, který tedy přešel na žalovaného 1).

4. Usnesením vyhlášeným na jednání dne 8.6.2021 pak soud připustil i změnu žalobního petitu, reflektující hmotně právní postavení žalovaných, tedy žalovaného 1) coby nyní hlavního dlužníka a žalovaného 2) coby ručitele ze závazku vydat žalobci bezdůvodné obohacení za užívání pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce], za dobu od 1.1.2011 do 30.11.2012.

5. Soud provedl následující dokazování, z něhož zjistil tento skutkový stav:

6. Mezi stranami nebylo sporným (§ 120 odst. 3 občanského soudního řádu), že žalobce je vlastníkem pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Brno, že žalovaný 1) je vlastníkem budovy [adresa] postavené na pozemku p. [číslo] jak plyne i z výpisu z katastru nemovitostí, katastrální mapy a kupní smlouvy ze dne 30.9.1999 a že v době od 1.1.2011 do 30.11.2012 byl knihovním vlastníkem budovy [adresa] žalovaný 2).

7. Sporným nebylo dále, že na předmětný pozemek, resp. do budovy p.č. 2002 není přímý přístup z ulice, tento přístup se realizuje přes pozemek p. [číslo] v k.ú. [část obce], který vlastní [právnická osoba] a hřbitovní služby města Brna, a.s. a přes pozemek p. [číslo] který vlastní žalovaný 1). Přístup přes pozemek p. [číslo] je zajištěn smluvně - Dohodou o umožnění chůze a jízdy ze dne 2.6.2011 uzavřenou mezi [právnická osoba] a [anonymizována dvě slova] [územní celek], [anonymizováno] a žalovaným 2), za úplatu ve výši 4 000 Kč bez DPH měsíčně, jak plyne z uvedené dohody.

8. Z výzvy ze dne 7.12.2012 a připojené doručenky z datové schránky se podává, že žalobce žalovaného 2) vyzval k vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce], za dobu od 1.1.2011 do 30.11.2012, a to do 17.12.2012.

9. Z výzvy ze dne 6.5.2019 a připojené doručenky z datové schránky se podává, že žalobce žalovaného 2) vyzval k vydání zbývající části bezdůvodného obohacení za užívání pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce], za dobu od 1.1.2011 do 30.11.2012, a to nyní coby ručitele žalovaného 1).

10. Sporným nebylo ani, že žalovaní 1) ani 2) nemají k užívání předmětného pozemku žádný právní titulu a že zbývající část bezdůvodného obohacení nad částku 400 000 Kč žalobci neuhradili.

11. Ze znaleckého posudku soudem ustanoveného znaleckého ústavu [právnická osoba], [číslo] 2019 ze dne 5.12.2019, jakož i z dodatků k němu ze dne 22.2.2021, 20.5.2021 a 31.8.2021 a výslechu zpracovatele posudku soud zjistil, že obvyklé nájemné předmětného pozemku za rok 2011 činí 212 212 Kč, za 11 měsíců roku 2012 pak 201 197 Kč. Znalecký ústav ke zjištění výše obvyklého nájemného použil srovnávací metodu (obecně považovanou za nejvhodnější), a to porovnáním (jiných) nájemních smluv. Z registru smluv znalecký ústav zajistil 60 smluv, z nichž posléze vybral 17, jednu smlouvu coby srovnávací vzorek použil ze spisu. Smlouvy pocházely z let 2011 až 2019, přičemž znalec za použití průměrné roční inflace dle statistik ČSÚ (a to i dle námitek žalobce po přepočtu na č.l. 520) převedl nájemné na cenovou úroveň roku 2011, resp. 2012. Základní databázi 18 srovnávacích nájemních smluv pak znalecký ústav upravoval - odstranil vzorky bez přístupu z veřejné komunikace, dále extrémní hodnoty výše nájemného, jak pro horní, tak pro spodní hranici. Takto upravené vzorky pak znalec upravil pomoci koeficientů zohledňujících a) polohu pozemků v relaci k centru města a ceně stavebních pozemků, b) velikost pronajatých pozemků a c) možné využití. Popsaným postupem znalecký ústav vytvořil databázi s 11 prvky, kde se upravené obvyklé nájemné pohybovalo v rozmezí od 169 Kč od 96 Kč za m2 s tím, že střední hodnotou tohoto intervalu je částka 130 Kč za m2 pro rok 2011. Od této částky znalec odečetl náklad na vstup na předmětný pozemek, přes pozemek p. [číslo] kde je sjednána úplata v částce 4 000 Kč bez DPH za měsíc, čímž pro rok 2011 dospěl k částce za 1 m2 106 Kč po přepočtu za použití koeficientu inflace na rok 2012 v částce 109,50 Kč za 1 m2. S ohledem na zpracování, použité podklady a rozsah posudku (15 stran vlastního posudku a 184 listů příloh), jakož i s ohledem na obsah doplňujících podání znaleckého ústavu a obsah výpovědi pověřené osoby, neměl soud důvodu zde uvedeným závěrům znalce nevěřit, resp. z posudku nevycházet, když jeho závěry nebyly v rozporu s pravidly logického myšlení, ani obecně známými skutečnostmi. Je zřejmé, že tržní ceny nájmů - zde navíc pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka - nelze stanovit tzv. na korunu a že vždy půjde jen o odborný odhad, vycházející z určité hladiny cen v tom kterém období.

12. Strany vznesly vůči posudku [číslo] 2019 větší množství námitek, zejména pak strana žalující. Žalobce si žádal mj. vysvětlení matematických, resp. statistických veličin jako„ kvantil“ a„ percentil“, což znalecký ústav objasnil v doplňujícím podání ze dne 20.5.2021. Dále (uchopí-li se relevantní jádro námitek žalobce) žalobce namítal nereprezentativní výběr srovnávacích pozemků a nesprávné použití koeficientů a) polohy pozemků v relaci k centru města a ceně stavebních pozemků, b) velikosti pronajatých pozemků a c) možného využití pozemků. K tomu znalecký ústav uvedl, že výběr srovnávacího materiálu závisí na (svým způsobem subjektivní) úvaze znalce, s tím, že právě ona objektivizační kritéria slouží k odstranění extrémů a zjištění co nejpřesnější obvyklé ceny, nicméně jde ve výsledku o odborný odhad, nikoliv přesný matematický vzorec s jediným možným výsledkem. Znalec užil multikriteriální analýzu prof. [příjmení], která sama osobě poskytuje rozdělením na koeficienty odůvodnění pro samotné porovnání, dále byly koeficienty doplněny o další komentáře. Pokud žalobce požaduje dalšího rozboru koeficientů, pak to je výsledkem vlastní úvahy žalobce, který však není soudním znalcem, nemá odborné znalosti, tento požadavek se neopírá o žádný znalecký standard či obecně uznávané metodické doporučení. Ani užití koeficientů ad a) až c) pro úpravu odlišností u nájmů srovnávacích pozemků není vše řešící, na každé kritérium lze totiž i tak nahlížet různě, subjektivně (např. poloha pozemku v centru města může být přínosem z pohledu dopravní dostupnosti a blízkosti různých služeb, negativem ale zase z pohledu hluku, vibrací a prašnosti). Koeficienty inflace, pak znalec přepočetl dle námitek žalobce (tedy, že pokud byl ČSÚ zveřejněn nárůst inflace např. za rok 2011 v hodnotě 1,9 %, pak jde o nárůst nikoliv za rok 2011, ale pro rok 2012) v podání ze dne 31.8.2021 a přepočtu (tabulky) plyne, že ani takový posun v růstu inflace na vlastní výsledek, tj. zjištěnou výši obvyklého nájemného vliv nemá. Žalobce rovněž namítal, že není důvod snižovat zjištěné obvyklé nájemné o částku 4 000 Kč měsíčně, kterou žalovaný 1) platí za možnost průchodu a průjezdu o přes pozemek p. [číslo] ke své budově. Na to znalecký ústav reagoval tak, že jde o výdaj, který žalovaný musí reálně za účelem přístupu vynaložit, smlouva byla uzavřena mezi odlišnými (na sobě nezávislými) subjekty, je tedy výsledkem fungování trhu a takovou částku by byl nucen vynaložit každý vlastník budovu či pozemku p. [číslo] proto, aby se na ně dostal. Je-li zde platná smlouva není důvod přístup oceňovat nějakým hypotetickým věcným břemenem, jak činil znalec [příjmení] [příjmení], i v takovém případě by však tato skutečnost měla na výši obvyklého nájemného snižující vliv.

13. Námitky žalovaných spočívaly v tom, že znalecký ústav nezohlednil skutečnost, že k budově [adresa] je přístup nejen přes pozemek p. [číslo] leč i přes ještě další, ve vlastnictví žalovaného 1) p. [číslo]. Žalovaný na jeho pořízení a údržbu vynakládá další částky, o které by mělo být zjištěné obvyklé nájemné sníženo. K tomu lze uvést, že pozemek p. [číslo] je samostatnou věcí v právním smyslu, za vstup či průjezd přes tento pozemek jinému subjektu nehradí žádnou úplatu, není tedy důvod existenci tohoto pozemku při zjišťování výše obvyklého nájemného brát v potaz. Pokud by tento pozemek představoval pro žalovaného 1) břímě, nemusel jej jistě nabývat do svého vlastnictví, resp. může jej zcizit. Žalovaní dále posudku vytýkali, že pro zjištění výše obvyklého nájemného mělo být znaleckým ústavem užito tzv. Naegeliho metody, jak dovodil odvolací soud (usnesení č.j. 70 Co 188/2016-369 ze dne 26.10.2016) ve věci vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. 239 C 220/2011; zde se projednávala povahou totožná věc mezi týmiž účastníky, jen za období od 11/ 2009 do 2/ 2010. Zde je třeba uvést, že odvolací soud užití této metody zmiňuje v situaci, kdy tamní znalec - [anonymizováno] [ulice] - zkonstatovala, že nemůže použít srovnávací metodu, neboť obdobné pozemky se v inzerci nevyskytují a předmětný pozemek tedy není s čím srovnávat. Za situace, kdy znalecký ústav s ohledem na svoji odbornou zdatnost dokázal zajistit nájemní smlouvy na pronájem pozemků zastavěných stavbou jiného vlastníka, či k tomu určených, nestálo užití srovnávací metody (jak uvedeno shora - obecně nejvhodnější) již nic v cestě. Sám znalecký ústav uvedl, že Naegeliho metoda vychází z odlišného tržního prostředí (vznikla ve Švýcarsku) a ač je to metoda přijímaná, znalecký ústav ji považuje již za zastaralou. Konečně znalecký ústav uvedl - k námitce, že se nevypořádal správně s rozdílem úrovně nájmů v letech 2011 a 2012 vůči letům pozdějším - že indexace nájmů pomocí míry inflace je způsob, který vychází především z praxe při sjednávání nájemních smluv, kdy nájemní je meziročně upravováno v inflační doložce právě pomocí míry inflace.

14. Soud tedy má za to, že se znalecký ústav s relevantními námitkami obou stran vypořádal dostatečně a přesvědčivě s tím, že soud znalecký posudek nemůže přezkoumávat co do věcné správnosti jeho závěrů, neboť k tomu soudu chybí odborné znalosti a s tím, že závěry znaleckých posudků musí být řádně odůvodněny, což však neznamená, že znalec musí nutně zdůvodnit každý dílčí závěr. To lze nepochybně vztáhnout i na marginální námitku té či oné strany sporu; takový požadavek by vypracování znaleckého posudku v jeho celku neúměrně komplikoval - srov. zde např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 22 Cdo 4532/2010.

15. Posudek [číslo] [rok] ze dne 5.12.2019 byl soudem nařízen jako posudek revizní, neboť v řízení bylo předloženo, resp. vyhotoveno vícero znaleckých posudků, jejichž vzájemné závěry byly v rozporu. Konkrétně šlo o: a. posudek Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] ze dne 5.12.2012 (č.l. 17 spisu) přiložený k žalobě, opatřený doložkou znalce dle § 127a občanského soudního řádu, výše obvyklého nájemného zjištěna procentem z prodejní ceny pozemku, neboť obvyklé nájemné jinak stanovit nelze, použity tři srovnávací pozemky, zjištěný výsledek za rok 2011 částka 276 130 Kč, za rok 2012 částka 281 370 Kč (tj. 257 473 Kč za 11 měsíců roku 2012) b. posudek [právnická osoba] [právnická osoba], [číslo] s dodatkem ze dne 14.1.2013 (č.l. 49 spisu), předložený žalovanými, opatřený doložkou znalce dle § 127a občanského soudního řádu, výše obvyklého nájemného zjištěna procentem z prodejní ceny pozemku, neboť znalec neměl databázi porovnatelných případů nájemného, použito pět srovnávacích pozemků, zjištěný výsledek za rok 2011 částka 116 396 Kč, za rok 2012 částka 118 608 Kč c. posudek Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] ze dne 19.4.2010 (č.l. 90 spisu), předložený žalovanými bez doložky znalce dle § 127a občanského soudního řádu, výše obvyklého nájemného zjištěna Naegeliho metodou, neboť znalec neměl dostatek informací k použití metody porovnání nájemného, zjištěný výsledek za rok 2010 částka 140 000 Kč d. posudek Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] ze dne 30.8.2015 (č.l. 144 spisu), zadaný soudem, výše obvyklého nájemného zjištěna Naegeliho metodou (následně procentní sazbou z odhadnuté ceny pozemku), neboť se jedná o velmi specifický pozemek na to, aby cena mohla být stanovena jiným způsobem - ať již dle cenové mapy či porovnávacím způsobem, zjištěný výsledek za rok 2011 částka 71 397 Kč, za 11 měsíců roku 2012 částka 64 898 Kč e. posudek Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] ze dne 8.10.2015 (č.l. 192 spisu), předložený žalobcem, opatřený doložkou znalce dle § 127a občanského soudního řádu, posudek je koncipován jako„ revizní“ vůči posudku Ing. [příjmení], znalec použil Naegeliho metodu (následně procentní sazbou z odhadnuté ceny pozemku) s tím, že tuto metodu Ing. [příjmení] nesprávně aplikoval; zjištěný výsledek za rok 2011 částka 290 720 Kč, za 11 měsíců roku 2012 částka 271 560 Kč f. posudek Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] 2016 ze dne 9.12.2016 (č.l. 272 spisu), předložený žalobcem, opatřený doložkou znalce dle § 127a občanského soudního řádu, výše obvyklého nájemného zjištěna porovnávací metodou s jinými nájemními smlouvami, zjištěný výsledek se týká roku 2015 - částka 342 342 Kč a roku 2016 ve stejné výši.

16. Soudu je samozřejmé známa judikatura dovolacího soudu, jak způsobem postupovat v situaci, kdy se v řízení sejde (ať již jde o posudky předložené účastníky nebo vyhotovené z pokynu soudu) vícero znaleckých posudků, jež při zkoumání též věci dospějí k diametrálně odlišným závěrům (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 21 Cdo 4543/2014, 32 Cdo 1120/2017 či nověji 27 Cdo 2755/2019). Soud se pokusil rozpory v posudcích Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] na jedné straně a v posudcích A& [právnická osoba], [číslo] zejména Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] na straně druhé (žalovaní závěry obou uvedených posudků akceptovali) odstranit výslechem znalců, a to právě Ing. [příjmení] a Ing. [příjmení], nicméně ani po výslechu těchto znalců však rozporné závěry jejich posudků odstraněny nebyly, resp. pochybnost soudu v tomto směru přetrvávala i nadále. Zde je třeba poznamenat, že soud poté již nevyslýchal zpracovatele posudku A& [právnická osoba], [číslo] neboť je zjevné, že takový postup by nebyl již účelný a k odstranění rozdílných závěrů by nevedl, právě za situace, kdy závěry posudku [právnická osoba] [právnická osoba], [číslo] byly pro žalovaného souladné s posudkem Ing. [příjmení], byť při použití jiných metod. Soud proto nařídil k odstranění rozporů vyhotovení posudku revizního, jehož hodnocení je uvedeno shora. Poznamenat lze ještě, že nebyl vyslýchán ani znalec [příjmení] [příjmení], a to zejména proto, že jeho posudek [číslo] není opatřen doložkou dle § 127a občanského soudního řádu (povahou jde tedy o důkaz listinou bez nároků kladených na znalecké dokazování zákonem č. 36/1967 Sb., resp. nyní [číslo] 2019 Sb.), a netýká se ani rozhodného období, nýbrž let 2009 a 2010 (rovněž posudek Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] 2016 byl v řešené věci nepoužitelný, neboť se týkal období let 2015 a 2016). Znalecký ústav tedy ve svém posudku [číslo] 2019 ze dne 5.12.2019 zhodnotil i posudek Ing. [příjmení] a Ing. [příjmení] [číslo] ze dne 5.12.2012 a [číslo] ze dne 8.10.2015. Posudku Ing. [příjmení] vytkl nevhodně zvolenou Naegeliho metodu, jejíž užití v českém tržním prostředí nemusí vést vždy ke správným závěrům a zjištěnou výši obvyklého nájemného vzal za podhodnocenou. Stejně tak užitou metodu revizní znalecký posudek vytkl i posudku Ing. [příjmení] [číslo] ze dne 8.10.2015 s tím, že závěry znalce zde jsou nadhodnocené. Ve vztahu k posudku Ing. [příjmení] [číslo] ze dne 8.10.2015 lze dále uvést, že dle názorů části praxe by k němu nemuselo být vůbec přihlíženo, resp. nemusel být vůbec předmětem revizního zkoumání, neboť při jeho vyhotovování se Ing. [příjmení] neseznámil nijak s obsahem spisu, nekontaktoval protistranu a ani si od ní nevyžádal žádná stanoviska či podklady (srov. např. Mgr. [jméno] [příjmení], [příjmení] s ustanovením znalce stranami v občanském soudním řízení, in: Soudce [číslo] str. 16), což jej tedy činí neupotřebitelným z pohledu těchto formálních náležitostí. Původní posudek Ing. [příjmení], [číslo] ze dne 5.12.2012, pak revizní znalec hodnotil jako nadhodnocený s tím, že zde znalec správně posuzoval pozemek jako nezastavěný, nicméně vyšel z toliko tří srovnávacích pozemků - z nabídek realitních kanceláří.

17. Porovná-li soud rozsah posudku Ing. [příjmení], [číslo] ze dne 5.12.2012 a rozsah posudku revizního znaleckého ústavu [číslo] 2019 ze dne 5.12.2019, pak svojí přesvědčivostí jednoznačně vítězí posudek revizní. To jednak pro množství srovnávacího materiálu, tak i pro jeho povahu (porovnávání přímo nájemních smluv revizním znalcem oproti srovnání samotných cen pozemků Ing. [příjmení]). Rovněž další upravování srovnávacího materiálu jednotlivými koeficienty, jak je uvedeno shora, je u revizního znalce podstatně podrobnější.

18. Soud neprováděl konfrontaci znalců (revizního zpracovatele a Ing. [příjmení]), neboť závěry revizního posudku nebylo v očích soudu s ohledem na vše shora uvedené již dále upřesňovat či doplňovat, soud ani nežádal od Ing. [příjmení] vyjádření k reviznímu znaleckého posudku, jak v pevné víře ve správnost závěrů tohoto znalce navrhoval žalobce. Lze si dobře představit, že by Ing. [příjmení] zpracoval třetí znalecký posudek v řadě, např. za použití srovnávací metody porovnáním již přímo nájemních smluv týkajících se svým charakterem obdobných pozemků, jako je pozemek p. [číslo] dospěl by opět ke stejnému výsledku jako v případě posudků [číslo] ze dne 5.12.2012 a [číslo] ze dne 8.10.2015. Soud by pak mohl nařídit superrevizní znalecký posudek, který by - pokud by se neshodoval přesně s posudkem Ing. obořila - trpěl z pohledu žalobce dalším množstvím nedostatků. Je to dáno tím, že - jak již uvedeno shora - zjišťování obvyklé výše nájemného není přesným počítáním s přesnými čísly, nýbrž do jisté míry úvahová záležitost, založená na odborném odhadu znalce. To je rovněž důvodem, proč znalci v různých řízeních mezi týmiž účastníky ohledně téhož nároku jen za jiná období dospěli k odlišným závěrům, jak uváděl žalobce. Ani v porovnání s nimi (rok 2009 116 Kč, rok 119,50 Kč, rok 2013 147,75 Kč, rok 2014 150 Kč, rok 2015 a 2016 171 Kč, rok 2017 172 Kč a rok 2018 176,50 Kč) nelze pak výsledky velmi detailního a podrobného zkoumání revizního znalce (obvyklé nájemné v hodnotě 106 Kč za 1 m2 pozemku p. [číslo] za rok 2011 a 109,50 Kč za 1 m2 pozemku za rok 2012) považovat za nějak vybočující či zjevně nepřiměřené.

19. Soud zhodnotil i ostatní provedené důkazy z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel. Pravost či pravdivost provedených listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována, když šlo o právní posouzení jinak nesporného skutkového stavu, resp. o vyřešení v zásadě„ technické“ otázky, totiž zjištění výše bezdůvodného obohacení znalcem.

20. Z dalších provedených důkazů soud žádná skutková zjištění pro právní posouzení věci nečerpal.

21. Jelikož žalovaný 2) užíval předmětný pozemek bez právního důvodu v době od 1.1.2011 do 30.11.2012, tj. před 1.1.2014, je třeba řešenou věc posuzovat dle dosavadní právní úpravy, tj. dle zákona č. 40/1964 Sb. (srov. § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.)

22. Podle § 488 občanského zákoníku, závazkovým vztahem je právní vztah, ze kterého věřiteli vzniká právo na plnění (pohledávka) od dlužníka a dlužníkovi vzniká povinnost splnit závazek.

23. Podle § 489 občanského zákoníku, závazky vznikají z právních úkonů, zejména ze smluv, jakož i ze způsobené škody, z bezdůvodného obohacení nebo z jiných skutečností uvedených v zákoně.

24. Podle § 451 odst. 1 občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat.

25. Podle § 451 odst. 2 občanského zákoníku, bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.

26. Podle § 517 odst. 1 občanského zákoníku, dlužník, který svůj dluh nesplní řádně a včas, je v prodlení 27. Podle § 517 odst. 2 občanského zákoníku, jde-li o prodlení s plněním peněžitého dluhu, má věřitel právo požadovat od dlužníka vedle plnění úroky z prodlení.

28. Po podřazení skutkového stavu pod výše uvedená ustanovení občanského zákoníku dospěl soud k závěru, že žaloba je - v rozsahu jejího částečného zpětvzetí - důvodná jen zčásti.

29. Měl-li žalovaný 2) v době od 1.1.2011 do 30.11.2012 umístěnu svoji stavbu na pozemku žalobce, aniž by měl pro to jakýkoliv právní titul, pak se mu - resp. následně po odštěpení části podniku žalovanému 1) coby hlavnímu dlužníku - na úkor žalobce dostalo bezdůvodného obohacení, totiž majetkového prospěchu získaného plněním bez právního důvodu. Žalovaný 1) a žalovaný 2) coby nyní jeho ručitel (§ 258 zákona č. 125/2008 Sb. ve spojení s § 548 odst. 1 občanského zákoníku) jsou tedy povinni žalobci toto bezdůvodné obohacení žalobci vydat (§ 451 odst. 1 občanského zákoníku), s ohledem na povahu obohacení (užívání pozemku žalobce tím, že na něm žalovaný 1) má umístěnu stavbu) formou úhrady peněžité náhrady ve výši obvyklého nájemného za pronájem obdobného pozemku (§ 458 odst. 1 občanského zákoníku). Výše bezdůvodného obohacení se pak podává z výsledku dokazování - znaleckého zkoumání, posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] [číslo] 2019 ze dne 5.12.2019, jakož i jeho doplnění a za rozhodnou dobu dosahuje částky 413 409 Kč. Zaplatil-li žalovaný 2) žalobci již částku 400 000 Kč, žalobce vzal proto žalobu částečně zpět a soud řízení v tomto rozsahu již zastavil, zůstává předmětem sporu na jistině částka 133 603 Kč. S ohledem na uvedené tedy soud žalobě co do částky 13 409 Kč vyhověl (výrok I.), co do částky 120 194 Kč pak žalobu zamítl (výrok II.).

30. Protože žalovaný 1) coby posléze hlavní dlužník a žalovaný 2) coby nyní ručitel, ač také vyzván, svůj dluh řádně a včas nesplnili (neuhradili žalobci na jeho výzvu bezdůvodné obohacení v rozsahu částky 413 409 Kč), dostali se do prodlení s plněním peněžitého dluhu a žalobci takto vznikl nárok na zaplacení úroků z prodlení, jak se detailněji podává z výroku I. rozsudku, při zohlednění výše a dat dílčích úhrad dluhu. Podle nařízení vlády č. 142/1994 Sb. ve znění nařízení vlády č. 33/2010 Sb. výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro poslední den kalendářního pololetí, které předchází kalendářnímu pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o sedm procentních bodů. Soud proto žalobci přiznal též úroky z prodlení, a to v zákonné výši, jak se blíže podává z výroku I. tohoto rozsudku, a to ode dne následujícího po posledním dni lhůty dané žalované straně k plnění. Bezdůvodné obohacení je pravidelně splatné k výzvě oprávněného účastníka (§ 563 občanského zákoníku), přičemž nic věřiteli nebrání požadovat z včas nevráceného bezdůvodného obohacení úrok z prodlení (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 25 Cdo 2895/99).

31. Namítal-li žalovaný 2) v podání ze dne 15.3.2019, že žalobci bezdůvodné obohacení vzniknout vůbec nemohlo, neboť žalobce v rozhodné době svůj pozemek nemohl užívat, totiž neměl k němu zajištěn přístup, pak k užívání pozemku žalobce ze strany žalovaných docházelo v rozhodné době už jen tím, že na tomto pozemku měl a má (nyní) žalovaný 1) umístěnu svoji stavbu; už jen tím dochází k užívání pozemku a vzniku bezdůvodného obohacení (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 28 Cdo 2155/2012 či 28 Cdo 672/2012), odkaz na rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 1014/2002 tedy není případný.

32. O nákladech řízení (výrok III.) soud rozhodl dle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu, a sice podle výsledku sporu tak, že povinnost k jejich náhradě uložil solidárně žalovaným 1) a 2), neboť žalobce měl jednak převážný úspěch ve věci, navíc rozhodnutí u výši plnění záviselo na znaleckém posudku. Náklady řízení žalobcem účelně vynaložené na uplatnění svého práva činí 5 100 Kč a představují paušální částku náhrad hotových výdajů za 17 úkonů po 300 Kč dle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu ve spojení s § 1 odst. 3 a § 2 vyhlášky č. 254/2015 Sb., konkrétně za: 1. podání žaloby č.l. 1 2. vyjádření k podání žalovaného č.l. 102 3. účast na jednání soudu dne 31.10.2013 4. účast na jednání soudu dne 5.2.2015 5. vyjádření ve věci č.l. 124 6. částečné zpětvzetí žaloby č.l. 131 7. vyjádření ke znaleckému posudku č.l. 190 8. odvolání proti usnesení o znalečném č.l. 202 9. účast na jednání soudu dne 24.1.2017 10. účast na jednání soudu dne 30.3.2017 11. procesní podání, návrh na záměnu účastníka č.l. 406 12. odvolání proti usnesení o znalečném č.l. 427 13. vyjádření ke znaleckému posudku č.l. 443 14. účast na jednání soudu dne 18.3.2021 15. účast na jednání soudu dne 8.6.2021 16. vyjádření výpovědi znalce č.l. 506 17. účast na jednání soudu dne 16.9.2021.

33. Pokud jde o výroky IV. a V. rozsudku, pak dle § 148 odst. 1 občanského soudního řádu má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

34. Náklady, jež stát v tomto řízení vynaložil, činí 63 011 Kč a jsou představovány znalečným - tj. s odkazem na § 139 odst. 2 občanského soudního řádu 1. odměnou ustanoveného znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] a náhradou jeho hotových výdajů vzniklých mu v souvislosti s vypracováním znaleckého posudku [číslo] (15 609 Kč) 2. odměnou vyslechnutého znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] a náhradou jeho hotových výdajů (1 150 Kč) 3. odměnou ustanoveného znaleckého ústavu [právnická osoba] a náhradou jeho hotových výdajů vzniklých mu v souvislosti s vypracováním znaleckého posudku [číslo] 2019 (46 252 Kč).

35. Podrobná specifikace zmíněných nákladů státu je uvedena v usnesení č.j. 234 C 176/2012-225, 34 C 176/2012-326, 234 C 168/2012-426 a v usnesení sp. zn. 234 C 176/2012 ze dne 22.10.2021.

36. S ohledem na poměr úspěchu a neúspěchu stran ve věci (viz níže u odůvodnění výroku VI.) pak soud uložil žalobci zaplatit částku ve výši 14 238 Kč (úspěch co do 77,4 %) a žalovaným 48 773 Kč (úspěch co do 22,6 %).

37. Co se týká eventuálních předpokladů stran pro osvobození od soudních poplatků, pak tyto předpoklady nejsou dle názoru soudu dány ani u jednoho z účastníků řízení - žalobce je stát, žalovaní pak podnikatelské subjekty, které navíc značnou část nároku žalobci dobrovolně uhradily, žalovaní v řízení o osvobození od soudního poplatku ani nežádali.

38. Výrok VI. se odvíjí od skutečnosti, že žalobce je osvobozen dle § 11 odst. 2, písm. a) zákona č. 546/1991 Sb. od soudního poplatku, žalovaní jsou tedy povinni dle poměru úspěchu a neúspěchu v tomto řízení zaplatit státu dle § 2 odst. 3 citovaného zákona poměrnou část soudního poplatku. Předmětem řízení byla na jistině částka 533 603 Kč. Z toho měl žalobce procesní úspěch co do částky 413 409 Kč, ohledně částky 120 194 Kč byl naopak úspěšný žalovaný, soudní poplatek z částky 413 409 Kč tak činí právě 20 671 Kč.

Poučení