24 C 160/2022 - 174

Rubrum

Okresní soud v Chomutově rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Tomanem ve věci žalobce [Jméno žalobce A], se sídlem v [Adresa žalobce A], IČO: [IČO žalobce A], zastoupeného [Jméno žalobce B], advokátem se sídlem v [Anonymizováno], proti žalovanému [Jméno žalovaného A], místem podnikání v [Anonymizováno], IČO: [IČO žalovaného A], zastoupenému [Jméno žalovaného B], advokátkou se sídlem v [Anonymizováno], [Jméno advokátky]/[Anonymizováno], o zaplacení 242 000 Kč s příslušenstvím, takto: takto:

Výrok

I. Řízení se, co do zaplacení úroku z prodlení z částky 242 000 Kč od 6. 11. 2021 do 2. 2. 2022, zastavuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci 242 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,5 % ročně od 3. 2. 2022 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce [Jméno žalobce B] na náhradě nákladů řízení 15 165 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Chomutově na náhradě nákladů řízení 14 400 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) podanou dne 3. 2. 2022 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit celkem 242 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 6. 11. 2021 do zaplacení. Uvedl, že je vlastníkem budovy č. p. [adresa] v Kadani. Dne 21. 12. 2016 uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu na prostory k podnikání [Anonymizováno] v této budově s celkovou výměrou 1 702,12 m2, a to na dobu určitou do 30. června 2025. Žalovaný prostory převzal a užíval je do 1. 12. 2021. Žalobce dal žalovanému v červenci 2019 výpověď z nájmu pro neplacení nájemného s výpovědní dobou 6 měsíců. Výpovědní doba uplynula k 31. 1. 2020. Na výzvu k předání prostor ze dne 1. 2. 2020 žalovaný nereagoval. Žalobce dal žalovanému v únoru 2020 výpověď z nájmu pro podnájem bez souhlasu pronajímatele, stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele a nedostatky v kolaudaci objektu s výpovědní dobou 3 měsíců. Výpovědní doba uplynula k 31. 5. 2020. Na výzvu k předání prostor ze dne 26. 5. 2020 žalovaný nereagoval. Ani proti jedné z výpovědí nebyly vzneseny námitky, ani podána žaloba na neplatnost výpovědi. Rozsudkem Okresního soudu v Chomutově ze dne 3. 2. 2021, č.j. [spisová značka], bylo žalovanému (po proběhlém odvolacím řízení) pravomocně uloženo, aby prostory vyklidil. Žalovaný prostory vrátil až 1. 12. 2021. V době od 1. 6. 2020 do 1. 12. 2021 žalovaný původně pronajaté prostory užíval bez právního důvodu. Dodatkem č. [hodnota] ze dne 1. 6. 2019 byla poslední platná výše nájemného za prostory sloužící k podnikání smluvně ujednaná na částku 60 500 Kč (včetně DPH) měsíčně, se splatností k 5. dni příslušného měsíce, záloha na služby pak 10 500 Kč. V přepočtu nájemného za celkovou plochu 1 702,12 m2 na jednotku plochy vychází sazba 35,55 Kč/m2. Pro srovnání nájemné 3 000 Kč za byt o výměře 70 m2 vychází sazba na 1 m2 dráž (42,86 Kč/m2 měsíčně). Sjednané nájemné za prostory sloužící k podnikání je tedy relativně nízké a v žádném případě nepřekračuje hranici obvyklého nájemného za prostory sloužící k podnikání, když vychází níž, než nájemné typizovaného bytu 3+1. Nájemné za nebytové prostory bývá naopak vyšší než nájemné za prostory k bydlení. Za červen 2021 až listopad 2021 (celkem [hodnota] měsíců) obnáší kumulované bezdůvodné obohacení na straně žalovaného v podobě měsíčního nájemného za prostory sloužící k podnikání částku 363 000 Kč. Žalovaný dne 29. 9. 2021 zaplatil 71 000 Kč a dne 17. 12. 2021 dalších 60 500 Kč, přičemž po odečtení těchto plateb z bezdůvodného obohacení žalovaného zbývá k vydání ještě 242 000 Kč.

2. Žalovaný k věci uvedl, že mezi účastníky byla skutečně 21. 12. 2016 uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání v budově č. p. [adresa] v Kadani, nicméně účastníci spolupracovali dlouhodobě a žalovaný část pronajatých prostor užíval již od roku 2001 a další si pronajímal postupně. K tomu poukázal na rozdílné výměry nebytových prostor, které byly uvedeny v předchozích smlouvách z let 2001 až 2006 s výměrami uvedenými v nájemní smlouvě ze dne 21. 12. 2016. Tento rozdíl činil přes 100 m2. Rozsudkem Okresního soudu v Chomutově ze dne 3. 2. 2021, č.j. [spisová značka], bylo žalovanému uloženo prostory vyklidit, což učinil 30. 11. 2021, nicméně pro prodlení žalobce byl protokol sepsán až 1. 12. 2021. Při požadavku na bezdůvodné obohacení žalobce počítá s obvyklým nájemným, nicméně vychází z upravené výše nájmu, která byla stanovena v roce 2019 po dohodě stran o poníženém nájemném s ohledem na značné a dlouhodobé investice žalovaného do nemovitosti žalobce. Žalovaný má za to, že ani takto ponížená cena nemůže odpovídat nájemnému v místě a čase obvyklému, když je požadováno nájemné za období, kdy bylo státem omezené podnikání ve službách a žalovaný byl nucen mít provozovnu uzavřenou. Žalovaný má za to, že cena nájmu by měla být stanovena znaleckým posudkem, který zohlední právě omezení podnikání ze strany státu. Sám žalovaný pak má za to, že obvyklé nájemné za žalované období by mělo být stanoveno na 0 Kč, neboť jestliže mu bylo právními normami bráněno v užívání pronajatého prostoru, nemohl prostor řádně využívat, a proto nemohlo dojít k bezdůvodnému obohacení. Dále žalovaný ve stručnosti zmínil rozsáhlé investice do pronajatých prostor, kvůli kterým se se žalobcem dohodli na snížení nájemného na 60 500 Kč měsíčně (tj. o 25 410 Kč měsíčně) až do 30. 6. 2025. Jelikož byl žalovaný nucen pronajaté prostory opustit již 1. 12. 2021, zbývalo z těchto investic „odbydlet“ ještě 1 245 090 Kč. Veškeré investice žalovaný uplatnil v souvisejícím řízení vedeném u Okresního soudu v Chomutově, pod sp. zn. [spisová značka], kde je také započetl na tam uplatněný nárok. Dodal, že v důsledku poslední probíhající rekonstrukce nebyl pronajatý prostor ani zkolaudován ke smluvenému účelu a žalovaný jej tak nemohl v rozhodném období užívat. Jinak žalovaný užíval prakticky celý objekt s tím, že v přízemí bylo malé fitness centrum, dva squashové kurty, dvě místnosti na masáže, prostor s vířivkou a malá restaurace. V prvním patře pak byla větší pivnice a dále bowling s restaurací.

3. Při jednání soudu konaném dne 15. 3. 2024 žalobce žalobu co do požadovaných úroků z prodlení za období od 6. 11. 2021 do 2. 2. 2022 omezil, neboť tyto úroky požadoval nedopatřením. Jelikož žalovaný s tímto částečným zpětvzetím žaloby souhlasil, soud řízení v jeho rozsahu podle § 96 odst. 2 o.s.ř. výrokem I. tohoto rozsudku zastavil.

4. Z výpisu z živnostenského rejstříku soud zjistil, že předmětem podnikání žalovaného pod IČO: [IČO žalovaného A] je od 1. 4. 2001 hostinská činnost, od 2. 6. 2004 zednictví, od 1. 9. 2006 provozování solárií, od 10. 1. 1994 výroba, obchod. a služby a od 10. 4. 2014 prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin.

5. Z internetového výpisu z katastru nemovitostí ze dne 31. 1. 2022 soud zjistil, že k tomuto dni byl žalobce vlastníkem mimo jiné stavby č. p. [Anonymizováno], zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. [hodnota] vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrálním pracovištěm [adresa] pro katastrální území a obec [adresa]. Tuto skutečnost učinili účastníci nespornou.

6. Z listiny nazvané smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání číslo odběratele [Anonymizováno] soud zjistil, že tuto dne 21. 12. 2016 uzavřeli účastníci (za žalobce byla podepsána již 15. 12. 2016). Žalobce se zde zavázal přenechat žalovanému k užívání prostory sloužící k podnikání na adrese [adresa], označené jako [Anonymizováno] (výměra 618,66 m2), [Anonymizováno] (výměra 206,10 m2) a [Anonymizováno] (výměra 877,36 m2), za účelem podnikání – zprostředkování obchodu a služeb, Velkoobchod a maloobchod s tím, že předmětné prostory žalovaný převzal již předávacím protokolem ze dne 30. 9. 2005 ([Anonymizováno]), ze dne 2. 1. 2006 ([Anonymizováno]) a ze dne 13. 2. 2001 ([Anonymizováno]). Seznam místností a jejich výměra je přílohou smlouvy. Žalovaný se naproti tomu zavázal za toto užívání hradit měsíční nájemné (a služby) s tím, že od 1. 1. 2017 do 31. 3. 2017 činí nájemné 81 700 Kč (24 000 Kč za [Anonymizováno], 7 060 Kč za [Anonymizováno] a 50 640 Kč za [Anonymizováno]) a zálohy na služby 10 500 Kč a dále od 1. 4. 2017 (do 30. 6. 2025, neboť nájem byl sjednán do této doby) činí nájemné 85 910 Kč (26 000 Kč za [Anonymizováno], 7 060 Kč za [Anonymizováno] a 52 850 Kč za [Anonymizováno]) a zálohy na služby 10 500 Kč. Dále účastníci sjednali, že nájemce může dále podnajmout nebytové prostory jen po předchozím písemném souhlasu pronajímatele a v souladu s podmínkami této smlouvy. Smlouva rovněž obsahuje ujednání, že vložené investice ze strany nájemce do vlastní nemovitosti, které po ukončení nájemní smlouvy zůstanou pronajímateli, půjdou k tíži nájemce, pokud nebude dohodnuto jinak. Smlouva navazuje na užívání provozovny na základě smluv předešlých. Prostředky vložené do úpravy pronajatých prostor jdou k tíži nájemce, pronajímatel se zavázal, že tyto prostředky nebude ve svém účetnictví odepisovat, to přenechá nájemci. Vložené prostředky budou ponechány po skončení nájmu pronajímateli bez náhrady. Z přiloženého přehledu vybraných pronajatých ploch pak vyplývá, že ke dni 1. 1. 2017 činila přepočtená plocha prostoru [Anonymizováno] (Fitness centra [Anonymizováno]) celkem [hodnota] m2.Přepočtená plocha prostoru [Anonymizováno] ([Anonymizováno]) činila 206,10 m2 a prostoru [Anonymizováno] (restaurace, pivnice 877,36 m2. Celková pronajatá plocha prostor činila 1 702,12 m2.

7. Z listiny nazvané dodatek č. [hodnota] smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání [Anonymizováno], uzavřené dne 15. 12. 2016 číslo odběratele [Anonymizováno] soud zjistil, že se jedná o dodatek shora citované smlouvy, který účastníci uzavřeli 1. 6. 2019 a mimo jiné upravuje výši nájemného s účinností od 1. 6. 2019 na 60 500 Kč včetně DPH.

8. Z listiny nazvané protokol o předání a převzetí nebytových prostor soud zjistil, že dne 30. 9. 2005 žalovaný převzal od žalobce nebytový prostor označený jako [Anonymizováno] v Kadani, [adresa].

9. Z listiny nazvané protokol o předání a převzetí nebytových prostor soud zjistil, že dne 2. 1. 2006 žalovaný převzal od žalobce nebytový prostor označený jako [Anonymizováno] v Kadani, [adresa].

10. Z listiny nazvané protokol o předání a převzetí nebytových prostor soud zjistil, že dne 13. 2. 2001 žalovaný převzal od žalobce nebytový prostor označený jako [Anonymizováno] v Kadani, [Anonymizováno].

11. Z dopisu ze dne 1. 7. 2019, nazvaného výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání soud zjistil, že jím žalobce vypověděl žalovanému nájemní smlouvu ze dne 15. 12. 2016 s výpovědní dobou 6 měsíců, pro hrubé porušení povinnosti nájemce spočívající v neplacení nájemného přesahujícího šestinásobek sjednaného měsíčního nájemného. Žalobce poučil žalovaného o možnosti vznést proti výpovědi námitky a o právu požádat soud o přezkum výpovědi.

12. Z dopisu ze dne 1. 2. 2020, nazvaného výzva k předání prostor sloužících k podnikání soud zjistil, že žalobce jím vyzval žalovaného k předání prostor sloužících k podnikání ([Anonymizováno]) na adrese [adresa].

13. Z dopisu ze dne 10. 2. 2020, nazvaného výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání soud zjistil, že žalobce vypověděl žalovanému nájemní smlouvu ze dne 15. 12. 2016 s výpovědní dobou 3 měsíců, pro podnájem části prostor bez souhlasu pronajímatele a kvůli provádění stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele. Žalobce poučil žalovaného o možnosti vznést proti výpovědi námitky a o právu požádat soud o přezkum výpovědi.

14. Z dopisu ze dne 26. 5. 2020, nazvaného výzva k předání prostor sloužících k podnikání soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k předání prostor sloužících k podnikání ([Anonymizováno] [Anonymizováno]) na adrese [adresa].

15. Z rozsudku Okresního soudu v Chomutově ze dne 5. 3. 2021, č.j. [spisová značka], soud zjistil, že žalovanému byla uložena povinnost vyklidit předmětné prostory. Soud vyšel ze zjištění, že výpověď z nájmu odeslaná dne 13. 2. 2020 a dne 16. 2. 2020 byla žalovanému doručena a dne 27. 5. 2020 uplynula výpovědní lhůta dle § 2310 odst. 2 o. z. Žalovaný byl povinen nebytové prostory vyklidit do 27. 5. 2020 (resp. do 31. 5. 2020, jak sdělil žalobce žalovanému ve výzvě k předání prostor). Protože tak neučinil, byla mu tato povinnost uložena.

16. Z rozsudku Krajského soudu v [adresa] ze dne 20. 10. 2021, č.j. [spisová značka], soud zjistil, že odvolací soud shora citovaný rozsudek jako věcně správný potvrdil.

17. Z listiny nazvané zápis o vrácení nebytových prostor [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa] soud zjistil, že tento účastníci sepsali dne 1. 12. 2021, přičemž je zde mimo jiné uvedeno, že žalovaný převzal dne 13. 2. 2020 výpověď z nájmu na provozovně [Anonymizováno], [adresa], přičemž výpovědní lhůta byla do 31. 5. 2020. Od té doby užívá objekt neoprávněně. Žalovaný tímto předal dříve pronajaté prostory žalobci a jsou zde zaznamenány stavy měřidel a vyjmenovány závazky žalovaného (mimo jiné na nájemném ke dni předání je zde dlužná částka 1 089 000 Kč).

18. Z dopisu ze dne 27. 1. 2022 soud zjistil, že jím zástupce žalobce vyzýval žalovaného k zaplacení 242 500 Kč jako dosud nevyrovnaného bezdůvodného obohacení žalovaného za užívání dříve pronajatých prostor v období od června do listopadu 2021, a to nejpozději do 2. 2. 2022, jinak se vystavuje riziku podání žaloby. Z přiložené doručenky se podává, že tento dopis byl doručen žalovanému do jeho datové schránky dne 27. 1. 2022.

19. Ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 25. 10. 2023, č. 1740/05/2023, soud zjistil, že znalec určil obvyklou výši nájemného u předmětných prostor v Kadani, [adresa], v období od 1. 6. 2021 do 30. 11. 2021 částkou 52 Kč/m2 měsíčně. Znalec vycházel jednak ze znalosti objektu, kde se jako pracovník odboru výstavby města [adresa] účastnil prohlídek poté, co objekt město [adresa] od žalobce zakoupilo, dále z porovnání z registru smluv a mimo jiné i z porovnání s nájemními smlouvami dalších nájemců tohoto objektu (další nájemci měli pronajato celkem [hodnota] m2). Při zpracování znaleckého posudku znalec (tak jak byl zadán znalecký úkol) vycházel z předpokladu, že veškeré prostory byly pro žalovaným vyjmenované činnosti (malé fitness, dva squashové kurty, dvě místnosti na masáže, prostor s vířivkou, malá restaurace – vše v přízemí, dále pivnice a bowling s restaurací v patře) fakticky i právně způsobilé a dále zohlednil v rozhodném období platná covidová opatření vlády, která zde podrobně vyjmenoval, přičemž ohledně těchto opatření soud na znalecký posudek pro stručnost odkazuje.

20. Ze znaleckého posudku č. 3/2023 ze dne 21.3.2023, soud zjistil, že znalec Dipl. [tituly před jménem] [jméno FO] pro účely řízení vedeného u Okresního soudu v Mostě pod sp. zn. [spisová značka] určil obvyklou výši nájemného u nebytového prostoru v budově č. p. [adresa], v období od 1. 1. 2016 do 30. 11. 2020, kdy prostory nebyly využívány pro fitness ani jako sklad, tedy byly volné, vyklizené, částkou 0 Kč.

21. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno] ze dne 7. 7. 2014 znalce [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil, že znalec stanovil pro období od 27. 10. 2000 do 10. 11. 2005 obvyklé nájemné jiného nebytového prostoru (262,35 m2) částkou 903 954 Kč (tj. cca 57 Kč/m2 měsíčně).

22. Ze znaleckého posudku č. [č. účtu] ze dne 20. 12. 2021 znalce [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil, že znalec pro účely prodeje předmětného objektu č. p. [adresa] v Kadani (včetně pozemku, jehož je součástí) stanovil obvyklou cenu tohoto objektu na 16 762 530 Kč, přičemž znalecký posudek mimo jiné podrobně popisuje stav předmětného objektu.

23. Důkaz staršími nájemními smlouvami k předmětnému prostoru, posudkem ke zjištění zhodnocení nemovitosti, dotazem na stavební úřad, výpisem prací a materiálu, fakturami ze spisu [spisová značka], protokolem o předání z 26. 1. 2005, dodatkem č. [hodnota] k nájemní smlouvě a revizním znaleckým posudkem soud pro nadbytečnost neprováděl. Co se tvrzených investic žalovaného týče, nebyly pro toto řízení právně významné, neboť žalovaný uvedl, že navrhl jejich započtení na nárok žalobce uplatněný v řízení vedeném u Okresního soudu v Chomutově pod sp. zn. [spisová značka], tedy na nárok za odlišné období, k tomu měl směřovat i navržený dodatek č. [hodnota] k nájemní smlouvě. Započtení na nárok uplatněný touto žalobou tvrzeno nebylo. Pro řízení byly bez významu i starší nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky, neboť sice na ně smlouva z 21. 12. 2016 navazovala (nenahrazovala je), nicméně v řízení vedeném u Okresního soudu v Chomutově pod sp. zn. [spisová značka], bylo žalovanému pravomocně uloženo předmětné prostory vyklidit s tím, že od 1. 6. 2020 je žalovaný užíval bez právního důvodu a tímto závěrem je soud v tomto řízení vázán (§ 159a odst. 1 a 3 o.s.ř.). K tvrzenému předávacímu protokolu z 26. 1. 2005 žalobce uvedl, že takový neexistuje a jelikož jej nepředložil ani žalovaný, nemohl jím být proveden důkaz. Konečně pak revizní znalecký posudek soud nenechal zpracovat, neboť závěry posudku [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 25. 10. 2023, č. [Anonymizováno], byly dostatečně přesvědčivé, precizně odůvodněné a nikterak nebyly v rozporu s dalšími předloženými posudky, zejména pak s posudkem znalce Dipl. [tituly před jménem] [jméno FO], neboť ten se týkal odlišného objektu v jiném městě za jiné období a zcela odlišné situace (prostory tam byly vyklizeny).

24. Po zhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech, s přihlédnutím k tvrzení účastníků a ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Předmětné prostory sloužící k podnikání žalovaného, a to prostory označené jako [Anonymizováno] v budově č. p. [adresa] v Kadani žalovaný užíval již od roku 2001, 2005 a 2006. Od 1. 1. 2017 je užíval podle smlouvy uzavřené dne 21. 12. 2016. Jde o prostory, jejichž vlastníkem byl v rozhodném období žalobce. Žalobce se touto smlouvou zavázal přenechat tyto prostory o celkové výměře 1 702,12 m2 žalovanému a žalovaný se naproti tomu zavázal za toto užívání hradit nájemné a zálohy na služby. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 6. 2025, přičemž naposledy byla výše nájemného upravena dodatkem č. [hodnota] s účinností od 1. 6. 2019, a to na 60 500 Kč včetně DPH měsíčně. Žalovaný zde provozoval: malé fitness, dva squashové kurty, dvě místnosti na masáže, prostor s vířivkou, malá restaurace – vše v přízemí, dále pivnice a bowling s restaurací v patře. Prostory žalovaný průběžně rekonstruoval (což bylo také zčásti důvodem výpovědi z nájmu). Nájemní vztah byl ukončen ke dni 31. 5. 2020, a to výpovědí ze strany žalobce. Žalovaný užívané prostory nevyklidil a o jeho povinnosti je vyklidit tak bylo k návrhu žalobce rozhodnuto rozsudkem Okresního soudu v Chomutově ze dne 3. 2. 2021, č.j. [spisová značka], ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v [adresa] ze dne 20. 10. 2021, č.j. [spisová značka], kde bylo mimo jiné konstatováno, že žalovaný předmětné prostory od 1. 6. 2020 užíval bez právního důvodu. Teprve dne 1. 12. 2021 žalovaný nebytové prostory vrátil zpět žalobci. Dopisem ze dne 27. 1. 2022 pak žalobce vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení za období od června do listopadu 2021 ve výši celkem 242 500 Kč, a to nejpozději do 2. 2. 2022.

25. Po právním posouzení shora zjištěného skutkového stavu soud shledal žalobu (po jejím částečném omezení) důvodnou.

26. Podle § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále již jen „o. z.“) kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 téhož ustanovení se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

27. Podle § 2999 odst. 1 o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Podle odst. 2 téhož ustanovení plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna.

28. Předně je třeba konstatovat, že účastníci spolu dne 21. 12. 2016 uzavřeli platnou nájemní smlouvu k předmětným prostorám ([Anonymizováno]), když obsahuje veškeré občanským zákoníkem (§ 2201 a násl. o. z.) vyžadované náležitosti, zejména závazek žalobce (pronajímatele) přenechat žalovanému (nájemci) předmětné prostory k užívání a závazek žalovaného za toto užívání platit nájemné a zálohy na služby. Žalovaný tyto prostory převzal již na základě předchozích nájemních smluv, a to dne 13. 2. 2001 ([Anonymizováno]), dne 30. 9. 2005 ([Anonymizováno]) a dne 2. 1. 2006 ([Anonymizováno]). Žalovaný v těchto prostorách provozoval svou podnikatelskou činnost. V citované nájemní smlouvě bylo s účinností od dubna 2017 sjednané nájemné ve výši 85 910 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 10 500 Kč měsíčně. Dodatkem č. [hodnota] byla s účinností od 1. 6. 2019 byla snížena výše nájemného na částku 60 500 Kč měsíčně. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 6. 2025. Na základě výpovědi z nájmu byl nájem podle citované smlouvy ukončen ke dni 31. 5. 2020, jak vyplývá z rozsudku zdejšího soudu ze dne 3. 2. 2021, č.j. [spisová značka], ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v [adresa] ze dne 20. 10. 2021, č.j. [spisová značka]. I po skončení nájemního vztahu žalovaný předmětné prostory užíval, a to až do 1. 12. 2021, kdy je předal zpět žalobci. Za žalobou uplatněné období od 1. 6. 2021 do 30. 11. 2021 tak žalobci jako ochuzenému náleží právo na vydání toho, oč se žalovaný na jeho úkor obohatil (§ 2991 odst. 1 o. z.).

29. Jelikož obohacení, spočívající v užívání nebytových prostor nelze vrátit, je žalovaný povinen ho nahradit peněžitou formou (§ 2999 odst. 1 o. z.). Výši obohacení vzniklého užíváním předmětných prostor bez právního důvodu je třeba určit podle posledně sjednaného nájemného (§ 2999 odst. 2 o. z.), což bylo 60 500 Kč měsíčně, tj. po přepočtu na podlahovou plochu (1 702,12 m2) 35,55 Kč/m2, tedy tolik, kolik se domáhal podanou žalobou žalobce. Jelikož žalovaný namítal, že s ohledem na mimořádné okolnosti případu, kdy většina provozoven žalovaného musela být v důsledku covidových opatření uzavřena a část prostor žalovaný užívat vůbec nemohl, neboť nebyly zkolaudovány, neměl by za užívání hradit ničeho, nechal soud zpracovat znalecký posudek ke stanovení obvyklého nájemného v daném místě a čase, který by v té době platná covidová opatření zohlednil. Znalec pro období od 1. 6. 2021 do 30. 11. 2021 stanovil obvyklé nájemné částkou 52 Kč/m2 měsíčně, přičemž podrobně rozvedl veškerá v té době platná covidová opatření. Naproti tomu soud nepřisvědčil námitce žalovaného o nemožnosti užívat některé prostory, neboť nebyly zkolaudovány, jelikož to byl právě žalovaný, kdo tyto prostory rekonstruoval (a rekonstrukci včetně kolaudace nedokončil), ale zejména to byl žalovaný, kdo tyto prostory odmítal opustit, ačkoli mu již k jejich užívání nesvědčil žádný titul a tato skutečnost tudíž nemůže jít k tíži žalobce.

30. S ohledem k uvedenému tak soud dospěl k závěru, že požadavek žalobce na vydání bezdůvodného obohacení ve výši odpovídající posledně sjednanému nájemnému (tj. 60 500 Kč měsíčně, 35,55 Kč/m2) není nikterak nepřiměřený.

31. K námitce žalovaného, že žalobce neprokázal, o jakých rozměrech žalovaný užíval prostor, když poukázal na rozdílnost výměr jednotlivých prostor vymezených v dřívějších nájemních smlouvách, žalobce uvedl, že odchylky ve výměře jednotlivých prostor mohly být způsobené řadou úprav, které tak mohly mít vliv na jejich výměru. Dlužno dodat, že žalovaný sice dříve převzal prostory o určité výměře, nicméně ve smlouvě uzavřené dne 21. 12. 2016 jsou jednotlivé výměry prostor přesně specifikovány (výměra 618,66 m2, 206,10 m2 a 877,36 m2, tj. celkem [hodnota] m2). Tuto nájemní smlouvu žalovaný v pozici podnikající fyzické osoby stvrdil svým vlastnoručním podpisem a zdůvodnění, že tomu tehdy nevěnoval pozornost se tak jeví jako ryze účelové. Tím spíše, když sjednané nájemné bylo dohodnuto pevnou částkou ve výši 60 500 Kč a teprve v žalobě žalobce pro výpočet obvyklé ceny nájemného přepočítal sjednané nájemné ve výši 60 500 Kč na jednotku plochy sazbou 35,55 m2 (60 500 Kč/1702,12 m2 = 35,55 Kč/m2).

32. Z vyložených důvodů soud žalobě v celém rozsahu vyhověl a uložil žalovanému zaplatit žalobkyni žalovanou částku, a to včetně úroků z prodlení podle § 1970 o. z., jak je žalobce po částečném omezení žaloby požadoval (tj. od 3. 2. 2022), neboť předžalobní výzvou, kterou byl žalovaný nárok uplatněn, byla žalovanému poskytnuta lhůta k plnění do 2. 2. 2022, a to ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Lhůtu k plnění pak soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal důvody pro stanovení lhůty delší než tam uvedené třídenní.

33. O nákladech řízení rozhodne soud i bez návrhu v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí (§ 151 odst. 1 o.s.ř.). V daném případě byl převážně úspěšným účastníkem žalobce, přičemž neúspěšný (v rozsahu zastavení řízení nikoli pro chování žalovaného - § 146 odst. 2 o.s.ř.) byl v poměrně nepatrné části a náleží mu tudíž právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů k uplatnění jeho práva (§ 142 odst. 3 o.s.ř.). Žalobce kromě hotových výdajů uplatnil na nákladech řízení ještě odměnu advokáta za jednotlivé úkony právní služby, paušální náhrady a náhrady za ztrátu času cestou k soudu. K tmu soud vědom si své povinnosti posuzovat účelnost přiznávaných nákladů řízení podotýká, že advokát žalobce [Jméno žalobce B], je současně i členem představenstva žalobce. Jakkoli nemůže na rozdíl od předsedy nebo místopředsedy představenstva za žalobce navenek jednat samostatně, mohl za žalobce jednat před soudem jako pověřený člen statutárního orgánu (srov. § 21 odst. 1 písm. a) o. s. ř.), což by lépe konvenovalo faktu, že advokát je současně členem představenstva žalobce a nevzbuzovalo pochyby o případném zneužití advokátního zastoupení. Soud proto náklady na zastoupení advokátem neshledal účelnými a žalobci přiznal náhradu nákladů řízení podle vyhlášky č. 254/2015 Sb.

34. Náklady řízení ve výši 15 165 Kč tak sestávají z náhrady za zaplacený soudní poplatek ve výši 12 100 Kč (§ 137 odst. 1 o.s.ř.), šesti náhrad hotových výdajů po 300 Kč za předžalobní výzvu, podání žaloby (návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu), vyjádření k odporu, vyjádření ke znaleckému posudku a účasti u dvou jednání u zdejšího soudu (dle § 2 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb.), dále náhradu cestovních výdajů ve výši 2 * 419 Kč za dvě cesty z [adresa] a zpět po 50 km vozidlem [jméno FO] při průměrné spotřebě 7,7 litrů benzinu na 100 km a ceně benzinu (95 oktanů) 41,20 Kč / l (vyhl. č. 467/2022 Sb., ve znění účinném do 30. 6. 2023), a to dne 21. 4. 2023 (neboť jednání sice bylo zrušeno, avšak to již zástupce žalobce k jeho konání přijel) a dne 26. 5. 2023 a náhradu cestovních výdajů ve výši 427 Kč za cestu z [adresa] a zpět dne 15. 3. 2024 za celkem 50 km vozidlem [jméno FO] při průměrné spotřebě 7,7 litrů benzinu na 100 km a ceně benzinu (95 oktanů) 38,20 Kč / l (vyhl. č. 398/2023 Sb.). Lhůtu k plnění pak soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal důvody pro stanovení lhůty delší a platební místo (k rukám advokáta) podle § 149 odst. 1 o.s.ř.

35. Dále soud žalovanému uložil povinnost zaplatit podle § 148 odst. 1 o.s.ř. na nákladech řízení státu 14 400 Kč představující vyplacené znalečné. Lhůtu k plnění soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř., neboť i zde neshledal důvody pro stanovení lhůty delší, než tam uvedené třídenní.

Poučení