21 C 175/2021 - 287

Rubrum

Okresní soud v Chomutově rozhodl soudkyní JUDr. Alenou Mědílkovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce A], IČO: [IČO žalobce A], se sídlem [Adresa žalobce A], zastoupeného [Jméno žalobce B], advokátem se sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], proti žalovanému: [Jméno žalovaného A], narozený [Datum narození žalovaného A], IČO: [IČO žalovaného A], se sídlem [Adresa žalovaného A], zastoupenému [Jméno žalovaného B], advokátkou se sídlem [Jméno advokátky]/[Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], o 641 300 Kč s příslušenstvím, takto: takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 534 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 534 000 Kč od 7.5.2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se, co do částky 107 300 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 641 300 Kč za den 6.5.2021 a s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 107 300 Kč od 7.5.2021 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 25 537 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Chomutově náklady řízení ve výši 6 581 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Chomutově náklady řízení ve výši 32 708,18 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou soudu dne 7.5.2021 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit mu částku 641 300 Kč s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem budovy čp. [Anonymizováno] v [Anonymizováno], [adresa]. Žalobce uzavřel se žalovaným dne 21.12.2016 nájemní smlouvu na prostory k podnikání[Anonymizováno][Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] a [Anonymizováno] [Anonymizováno] s celkovou výměrou 1 702,12 m2 v uvedené budově, a to na dobu určitou do 30. června 2025. Žalovaný prostory v budově převzal a užívá je. Žalobce dal žalovanému v červenci 2019 výpověď z nájmu pro neplacení nájemného s výpovědní dobou 6 měsíců. Výpovědní doba uplynula k 31.1.2020. Na výzvu k předání prostor ze dne 1.2.2020 žalovaný nereagoval. Žalobce dal žalovanému v únoru 2020 výpověď z nájmu pro podnájem bez souhlasu pronajímatele, stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele a nedostatky v kolaudaci objektu s výpovědní dobou 3 měsíce. Výpovědní doba uplynula k 31.5.2020. Na výzvu k předání prostor ze dne 26.5.2020 žalovaný nereagoval. Ani proti jedné z výpovědí nebyly vzneseny námitky, ani podaná žaloba na neplatnost výpovědi. Rozsudkem Okresního soudu v Chomutově ze dne 3.2.2021 č.j. 31C 189/2020-49 bylo žalovanému nepravomocně uloženo, aby prostory vyklidil. Žalovaný však prostory nadále užívá a nechce je opustit. Žalovaný od 1.6.2020 nadále užívá prostory bez právního důvodu. Dodatkem č. 2 ze dne 1.5.2018 byla poslední platná výše nájemného za prostory sloužící k podnikání smluvně ujednaná na částku 60 500 Kč vč. DPH měsíčně, se splatností k 5. dni příslušného měsíce. V přepočtu nájemného za celkovou plochu 1 702,12 m2 na jednotku plochy vychází sazba 35,55 Kč/m2. Pro srovnání nájemné 3 000 Kč za byt o výměře 70 m2 vychází sazba na 1 m2 dráž, a to v částce 50 Kč/m2 měsíčně. Sjednané nájemné za prostory sloužící k podnikání je tedy relativně nízké a v žádném případě nepřekračuje hranici obvyklého nájemného za prostory sloužící k podnikání, když vychází níž, než nájemné typizovaného bytu 3+1. Nájemné za nebytové prostory bývá naopak vyšší než nájemné za prostory k bydlení. Za červen 2020 až květen 2021 (celkem 12 měsíců) obnáší kumulované bezdůvodné obohacení na straně žalovaného v podobě měsíčního nájemného za prostory sloužící k podnikání částku 726 000 Kč. Žalovaný uhradil dne 28.12.2020 částku 42 350 Kč a dne 31.12.2020 částku 42 350 Kč. Nevyrovnaná výše bezdůvodného obohacení obnáší částku 641 300 Kč, kterou žalovaný neuhradil ani po předžalobní výzvě ze dne 29.4.2021.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. V podání ze dne 7.3.2022 učinil nesporným, že byla mezi žalobcem a žalovaným dne 21.12.2016 uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání. S ohledem na pravomocný rozsudek Okresního soudu v Chomutově ze dne 3.2.2021, č.j. 31 C 189/2021-49, učinil nesporným, že bylo žalovanému uloženo, aby pronajaté prostory opustil. Žalovaný dle protokolu o předání opustil prostory ke dni 30.11.2021, avšak z důvodu prodlení na straně žalobce došlo k faktickému předání až 1.12.2021 a k tomuto dni byl rovněž podepsán protokol o převzetí. Žalobce požaduje uhrazení bezdůvodného obohacení, kteréžto má představovat nájemné z nebytového prostoru. V rámci své žaloby žalobce vychází z ceny obvyklé v místě a čase a přitom vychází z upravené výše nájmu, která byla stanovena v době 2019 a po dohodě smluvních stran o poníženém nájemném s ohledem na značné a dlouhodobé investice žalovaného do nemovitosti žalobce. Žalovaný má za to, že ani takto ponížená cena nemůže odpovídat nájemnému v místě a čase obvyklém, když požadují nájemné za období, kdy bylo státem omezené podnikání ve službách a žalovaný byl nucen mít provozovnu uzavřenou. Žalovaný má za to, že cena nájmu by měla být stanovena znaleckým posudkem a mělo by být přihlédnuto k velmi důležité skutečnosti omezení ze strany státu, když uvedené podnikatelské prostředí tím bylo značně znevýhodněno. Žalovaný žádal o příspěvky na nájemné od státu, které i obdržel a žalobci je přeposlal ihned po jejich připsání. Jednalo se o částky 2x 42 350 Kč, když to byl příspěvek na nájemné za měsíce duben a květen 2020. Smluvní strany se dohodly, že na období měsíců duben a květen 2020 bude nájemné poníženo na 42 350 Kč. Uvedenou dohodu stvrdily podpisem dodatku. Žalovaný však uhradil smluvené nájemné ve výši 60 500 Kč (reálně uhradil 71 000 Kč včetně platby za služby). Tímto se dostává žalovaný k výčtu uhrazených plateb za inkriminované období. Avšak nájemné za měsíce duben i květen žalovaný uhradil ve výši 71 000 Kč za každý měsíc (dne 27.8.2020 bylo uhrazeno pod VS [částka] a dne 28.8.2020 bylo uhrazeno 71 000 Kč pod VS [var. symbol]). Žalobce uvádí, že nedocházelo k úhradám od 1. června 2020, k tomu žalovaný uvádí, že dne 29.9.2020 uhradil částku 71 000 Kč pod VS [var. symbol] (6tý měsíc roku 2020) dne 28.12.2020 uhradil částku 42 350 Kč pod VS [var. symbol] (7mý měsíc roku 2020) a dne 31.12.2020 uhradil částku 42 350 Kč pod VS [var. symbol] (8mý měsíc roku 2020), z uvedeného je zřejmé, že až do srpna 2020 měl žalovaný nájemné řádně uhrazené, ačkoli prostory nesměl využívat. Žalovaný má za to, že pokud mu bylo právními normami bráněno v užívání pronajatého prostoru, nemohl prostor řádně využívat, a proto nemohlo dojít k bezdůvodnému obohacení. Žalobce by měl řádně specifikovat a prokázat, že žalovaný prostor užíval, aby došlo k bezdůvodnému obohacení, avšak žalovaný prostor užívat nesměl, proto má žalovaný za to, že k bezdůvodnému obohacení za celou dobu od 1.6.2020 do května 2021 dojít nemohlo, když za měsíce červen, červenec a srpen 2020, kdy byl prostor využíván bylo nájemné uhrazeno. Od září 2020 byl provoz omezen a žalovaný tak nemohl fakticky prostor využívat, proto nemohlo dojít k bezdůvodnému obohacení. V podání ze dne 8.11.2022 žalovaný uvedl, že k dohodě o slevě za duben a květen 2020 došlo Dodatkem č. 3 ze dne 14.9.2020. Následkem toho došlo ze strany žalobce k započítávání uhrazeného nájemného na údajné starší dluhy. Žalovaný popřel, že by uznal v předávacím protokole ze dne 1.12.2021 co do důvodu i výše dluh. Předložený předávací protokol neobsahuje zákonem požadovaný projev vůle žalovaného. Zápis je formulován jako výčet jednotlivých údajů a projev vůle stran zcela absentuje. Uvedený zápis připravoval žalobce a předložil jej žalovanému v provozovně, aniž by měl žalovaný možnost si uváděná čísla ověřit a krom toho, mělo se jednat o předávací protokol pronajatých prostor a žalobce z vlastní vůle doplnil údaje, které žalovaný neměl prostor ověřit. A nakonec, dluh na zálohách nemohl být vyčíslen bez předložení řádného vyúčtování, které mělo být řádně žalovanému doručeno. Dále žalovaný započetl částku 1 500 000 Kč, kterou investoval se souhlasem žalobce do pronajatého prostoru oproti požadovanému bezdůvodnému obohacení. Žalovaný v roce 2015 a 2016 investoval do rekonstrukce pronajatých prostor, a to se souhlasem žalobce, čímž došlo k bezdůvodnému obohacení na straně žalobce a pro kompenzaci za bezdůvodné obohacení byl uzavřen dodatek č. 6 ze dne 1.7.2015, kterým bylo stranami odsouhlaseno, že nájemce provede investici do pronajatého prostoru na svoje náklady a jako kompenzace byla prodloužena doba trvání nájemní smlouvy uzavřené dne 2.1.2006 z původní doby určité od 1.1.2006 do 20.6.2017 na novou dobu určitou od 2.1.2006 do 30.6.2025 za stejných podmínek s poníženou výší nájemného, když žalovaný měl mít možnost si svoji investici tzv. „odbydlet“. S ohledem na nastalou nepředvídatelnou událost, kdy došlo k uzavření a významnému omezení provozu provozovny, byl nájemní vztah ukončen a žalovaný neměl možnost si vyčerpat celou kompenzaci poskytnuté investice. Žalovaný zhodnotil pronajatý prostor se souhlasem žalobce, není však podstatné, kolik bylo ze strany žalovaného investováno, ale o kolik výše uvedená investice zhodnotila předmětnou nemovitost. Rekonstrukce nebyla do ukončení nájemního vztahu dokončena a prostor nebyl ani ke smluvenému účelu řádně kolaudován. Prostor nebyl způsobilý k užívání. Žalovaný navrhl znalecký posudek k určení obvyklé výše nájemného, která mohla být otevřená pouze v omezeném režimu a bez kolaudace a pro zjištění zhodnocení nemovitosti žalobce po investicích žalovaného. Dále žalovaný v podání ze dne 5.12.2022 poukázal na rozdílné výměry nebytového prostoru, které byly uvedeny v předchozích smlouvách z let 2001-2006 s výměrami uvedenými v nájemní smlouvě ze dne 21.12.2016. Tento rozdíl činil přes 100 m2. Smlouvou ze dne 1.6.2019 byly věci pořízené žalovaným převedeny na žalobce a s ohledem na hodnotu těchto věcí byla ponížena výše nájemného na částku 60 500 Kč měsíčně a zálohové platby 10 500 Kč. Takové ponížené nájemné mělo být až do 30.6.2025, z čehož lze dovodit výši investované částky, když každý měsíc mělo být nájemné poníženo o částku 25 410 Kč za dobu od 1.6.2019 do 30.6.2025, což činí 1 829 520 kč. Žalovaný neurčitý prostor opustil dne 1.12.2021. K „odbydlení“ zbývalo ještě vyčerpat 1 245 090 Kč.

3. Soud učinil tato skutková zjištění:

4. Z Výpisu z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ústí nad Labem, oddíl [Anonymizováno], vložka [Anonymizováno] (čl. 3-4 spisu) plyne, že členem představenstva žalobce je i [Jméno žalobce B], nar. [datum], a to od [datum] doposud.

5. Z Výpisu živnostenského rejstříku ze dne 7.5.2021 (čl. 5-6 spisu) plyne, že předmětem podnikání žalovaného pod IČO: [IČO žalovaného A] je od [datum] hostinská činnost, od [datum] zednictví, od [datum] provozování solárií, od [datum] výroba, obchod a služby, od [datum] prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin.

6. Z Protokolu o předání a převzetí nebytových prostor ze dne 30.9.2005 (čl. 16 spisu) plyne, že tohoto dne žalovaný převzal od žalobce nebytový prostor označený jako [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [Anonymizováno], [adresa].

7. Z Protokolu o předání a převzetí nebytových prostor ze dne 2.1.2006 (čl. 16 p.v. spisu) plyne, že tohoto dne žalovaný převzal od žalobce nebytový prostor označený jako [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [Anonymizováno], [adresa].

8. Z Protokolu o předání a převzetí nebytových prostor ze dne 13.2.2001 (čl. 17 spisu) plyne, že tohoto dne žalovaný převzal od žalobce nebytový prostor označený jako [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [Anonymizováno], [adresa].

9. Ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 31.1.2005 (čl. 80-81 spisu) plyne, že žalobce přenechal žalovanému k užívání nebytový prostor v [Anonymizováno], [adresa], a to [Anonymizováno] [Anonymizováno] (943,55 m2 + sklepní prostory), na dobu určitou od 1.2.2005 do 31.3.2009, s možností prodloužení o dalších 5 let.

10. Z Dodatku č. 3 ze dne 1.9.2008 na [Anonymizováno] [Anonymizováno] (čl. 82 spisu) plyne, že se žalobce a žalovaný dohodli na změně doby trvání smlouvy, a to do 30.9.2017 s možností prodloužení o dalších 5 let.

11. Ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1.10.2005 (čl. 83-85 spisu) plyne, že žalobce přenechal žalovanému k užívání nebytový prostor v [Anonymizováno], [adresa], a to [Anonymizováno] [Anonymizováno] (520 m2), na dobu určitou od 1.10.2005 do 30.9.2017, s možností prodloužení o dalších 5 let.

12. Ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 2.1.2006 (čl. 86-88 spisu) plyne, že žalobce přenechal žalovanému k užívání nebytový prostor v [Anonymizováno], [adresa], a to [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] (132,02 m2 + sklepní prostory), na dobu určitou od 1.1.2006 do 30.9.2017, s možností prodloužení o dalších 5 let.

13. Z Dodatku č. 6 ze dne 1.7.2015 (čl. 63) plyne, že žalobkyně a žalovaný ujednali ke Smlouvě ze dne 2.1.2006, že smlouva se ujednává na dobu určitou od 1.1.2006 do 30.6.2025. Prodloužení nájemního vztahu bylo provedeno vzhledem k zamýšlené investici nájemce, kterou provede na svoje náklady. Náklady jdou plně k tíži nájemce a po pronajímateli nebudou požadovány.

14. Z Informace o stavbě ze dne 16.6.2020 (čl. 18 spisu) plyne, že stavba čp. [Anonymizováno] v [Anonymizováno] je ve vlastnictví žalobce.

15. Ze Smlouvy o nájmu č. [hodnota] ze dne 21.12.2016 (čl. 13-14 spisu) plyne, že žalobce přenechal žalovanému (IČO: [IČO]) prostory sloužící k podnikání na adrese [adresa], označené jako [Anonymizováno] [Anonymizováno] (výměra 618,66 m2), [Anonymizováno] [Anonymizováno] (výměra 206,10 m2) a [Anonymizováno] [Anonymizováno] (výměra 877,36 m2), za účelem podnikání – zprostředkování obchodu a služeb, Velkoobchod a maloobchod. Předmětné prostory žalovaný převzal Předávacím protokolem ze dne 30.9.2005 ([Anonymizováno] [Anonymizováno]), ze dne 2.1.2006 ([Anonymizováno] [Anonymizováno]) a ze dne 13.2.2001 ([Anonymizováno] [Anonymizováno]) (čl. II/2. smlouvy). Seznam místností a jejich výměra je přílohou smlouvy. Sjednaná výše nájemného činila od dubna 2017 částku 85 910 Kč měsíčně a zálohy na služby částku 10 500 Kč měsíčně, tj. celkem 96 410 Kč měsíčně, vše splatné do 5. dne daného měsíce (čl. III/A. smlouvy). Z čl. IV/5. smlouvy plyne, že nájemce může dále podnajmout nebytové prostory jen po předchozím písemném souhlasu pronajímatele a v souladu s podmínkami této smlouvy. Z čl. V/2. smlouvy plyne, že vložené investice ze strany nájemce do vlastní nemovitosti, které po ukončení nájemní smlouvy zůstanou pronajímateli, půjdou k tíži nájemce, pokud nebude dohodnuto jinak. Z čl. VI/1. smlouvy plyne, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.1.2017 do 30.6.2025. Smlouva navazuje na užívání provozovny na základě smluv předešlých, uzavřených v termínech uvedených v čl. HI/II, druhý odstavec (čl. VI/2. smlouvy). Z čl. VII/4. smlouvy plyne, že prostředky vložené do úpravy pronajatých prostor jdou k tíži nájemce, pronajímatel se zavázal, že tyto prostředky nebude ve svém účetnictví odepisovat, to přenechá nájemci. Vložené prostředky budou ponechány po skončení nájmu pronajímateli bez náhrady.

16. Z Přehledu vybraných pronajatých ploch v objektu [Anonymizováno] [adresa] (čl. 15 spisu) plyne, že ke dni 1.1.2017 činila přepočtená plocha prostoru [Anonymizováno] [Anonymizováno] ([Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]) celkem 618,66 m2. Přepočtená plocha prostoru [Anonymizováno] [Anonymizováno] (Fitness) činila 206,10 m2 a prostoru [Anonymizováno] [Anonymizováno] (restaurace, pivnice) 877,36 m2. Celková pronajatá plocha prostor činila 1 702,12 m2.

17. Z Dodatku č. 2 ze dne 1.6.2019 (čl. 19 spisu) plyne, že žalobce a žalovaný ujednali ke smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání ([Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno]) ze dne 15.12.2016, že výše nájemného nebytového prostoru o výměře 1 702,12 m2 činí od 1.6.2019 částku 60 500 Kč měsíčně a zálohy na služby částku 10 500 Kč měsíčně, vše splatné do 5. dne daného měsíce, počínaje červnem 2019.

18. Z Výzvy k předání prostor sloužících k podnikání ze dne 1.2.2020 (čl. 7 spisu) plyne, že žalobce vyzval žalovaného k předání prostor sloužících k podnikání ([Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno]) na adrese [adresa].

19. Z Výzvy k předání prostor sloužících k podnikání ze dne 26.5.2020 (čl. 8 spisu) plyne, že žalobce vyzval žalovaného k předání prostor sloužících k podnikání[Anonymizováno]([Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno]) na adrese [adresa], a to s odkazem na ukončení nájmu ke dni 31.5.2020.

20. Z Výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 1.7.2019 (čl. 9 spisu) plyne, že žalobce vypověděl žalovanému nájemní smlouvu ze dne 15.12.2016 s výpovědní dobou 6 měsíců, pro hrubé porušení povinnosti nájemce spočívající v neplacení nájemného přesahujícího šestinásobek sjednaného měsíčního nájemného. Žalobce poučil žalovaného o možnosti vznést proti výpovědi námitky a o právu požádat soud o přezkum výpovědi.

21. Z Výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 10.2.2020 (čl. 10 spisu) plyne, že žalobce vypověděl nájemní smlouvu ze dne 15.12.2016 s výpovědní dobou 3 měsíce, pro podnájem části prostor bez souhlasu pronajímatele a kvůli provádění stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele. Žalobce poučil žalovaného o možnosti vznést proti výpovědi námitky a o právu požádat soud o přezkum výpovědi.

22. Z Dodatku č. 3 ze dne 24.9.2020 (čl. 62 spisu) plyne, že žalobce a žalovaný dohodli ke Smlouvě č. [hodnota] ze dne 15.12.2016, že k Žádosti žalovaného ze dne 15.9.2020 poskytl žalobce slevu ve výši 30 % z nájemného za měsíc duben a květen 2020. Snížená výše nájemného činí 42 350 Kč (bod 1 Dodatku č. 3). Z bodu 2 Dodatku č. 3 plyne, že za měsíc červen 2020 žalobce poskytne žalovanému slevu jako v bodě 1 s tím, že dle žalobce skončila nájemní smlouva výpovědí, nájemce považuje výpověď za neplatnou a prostory nadále užívá. Spor řeší Okresní soud v Chomutově pod sp. zn. 31C 189/2020. Nehledě na výsledek není žalovaný oprávněn užívat prostory bezplatně a úhrada za užívání prostor je rovna poslednímu sjednanému nájemnému. Dodatek č. 3 je v závěru opatřen za žalobce podpisem [jméno FO] (předsedkyně představenstva) a [jméno FO] (místopředsedy družstva) a podpisem žalovaného.

23. Ze Zápisu ze dne 1.12.2021 (čl. 42 spisu) plyne, že žalovaný převzal dne 13.2.2020 Výpověď z nájmu na provozovně [Anonymizováno], [adresa]. Výpovědní doba byla ke dni 31.5.2020. Od té doby užívá objekt neoprávněně. Zároveň je v Zápise uvedeno v odstavci označeném jako „Vyrovnání vzájemných plateb, uznání dlužné částky:“, že dluh na nájemném ke dni vrácení provozovny k 30.11.2021 činil 1 089 000 Kč; dluh na neuhrazených zálohách ke dni předání, teplo A TUV 9/21 činil 6 512 Kč, 10/21 18 599 Kč, 11/21 29 030 Kč; dluh na neuhrazené vodné, stočné + srážkové vody 4/20-4/21 činil 153 309,24 Kč; dluh na neuhrazené vodné, stočné a srážkové vody 5/21-11/21 činil 73 500 Kč; výzva k vrácení slevy nájemného 197 988 Kč; náklady na přípravu kolaudace 38 000 Kč; náklady soudního řízení 5 698 Kč; náklady odvolacího soudního řízení 602 Kč; usnesení soudní poplatky 32 065 Kč. Pohledávka nájemce za pronajímatelem k 30.11.2021 činí za vyúčtování za teplo 2020 částku 74 901 Kč, splátka nájem 2x 42 350 Kč ve výši 84 700 Kč. Zápis je opatřen v závěru v kolonce „Za předávajícího“ podpisem žalovaného.

24. Z Předžalobní výzvy ze dne 29.4.2021 plyne, že právní zástupce žalobce vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 641 300 Kč do 6.5.2021. Tato výzva byla žalovanému zaslaná dne 29.4.2021, jak plyne z e-mailu ze dne 29.4.2021, 14:01 hodin (čl. 12 spisu) a byla žalovanému doručena téhož dne, jak plyne z nesporných tvrzení účastníků řízení u jednání soudu dne 13.6.2023.

25. Ze Znaleckého posudku č. [hodnota]-[Anonymizováno]-[Anonymizováno] ze dne 20.3.2024 (čl. 187-239 spisu) plyne, že znalec [tituly před jménem] [právnická osoba] určil obvyklou výši nájmu u předmětného prostoru v [Anonymizováno], [adresa], v období od 1.6.2020 do 31.5.2021 částkou 33 Kč/m2/měsíc; obvyklé nájemné skladovacích prostor pak částkou 15 Kč/m2/měsíc.

26. Z Výpisu z běžného účtu č. [č. účtu], č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], ze dne 31.8.2020 (Přílohová obálka spisu) plyne, že dne 27.8.2020 žalovaný provedl platbu částky 71 000 Kč s VS [var. symbol]/[Anonymizováno] a dne 28.8.2020 částky 71 000 Kč s VS [var. symbol]/[Anonymizováno].

27. Z Výpisu z běžného účtu č. [č. účtu], č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], ze dne 30.9.2020 (Přílohová obálka spisu) plyne, že dne 29.9.2020 žalovaný provedl platbu částky 71 000 Kč s VS [var. symbol]/[Anonymizováno].

28. Z Výpisu z běžného účtu č. [č. účtu], č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], ze dne 31.12.2020 (Přílohová obálka spisu) plyne, že dne 28.12.2020 žalovaný provedl platbu částky 42 350 Kč s VS [var. symbol]/[Anonymizováno] a dne 31.12.2020 částky 42 350 Kč s VS [var. symbol]/[Anonymizováno].

29. Ze Znaleckého posudku č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 25.10.2023 (čl. 246-255 spisu) plyne, že znalec [tituly před jménem] [jméno FO] pro účely řízení vedeného u Okresního soudu v Chomutově pod sp. zn. 24C 160/2022 určil obvyklou výši nájemného u předmětného prostoru v [Anonymizováno], [adresa], v navazujícím období od 1.6.2021 do 30.11.2021, částkou 52 Kč/m2/měsíc.

30. Ze Znaleckého posudku č. [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] ze dne 21.3.2023 (volně ve spise) plyne, že znalec [Anonymizováno]. [tituly před jménem] [jméno FO] pro účely řízení vedeného u Okresního soudu v Mostě pod sp. zn. 60C 193/2021 určil obvyklou výši nájemného u nebytového prostoru v budově čp. [adresa], v období od 1.1.2016 do 30.11.2020, kdy prostory nebyly využívány pro Fitness ani jako sklad, tedy byly volné, vyklizené, částkou 0 Kč.

31. Ze spisu vedeného u Okresního soudu v Chomutově pod sp. zn. 31C 189/2020 soud zjistil: - Ze žaloby bylo zjištěno, že dne 16.6.2020 žalobce podal vůči žalovanému žalobu o vyklizení pronajatých prostor v budově čp. [Anonymizováno] v [Anonymizováno], [adresa] ([Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno]). - Z pravomocného rozsudku Okresního soudu v Chomutově ze dne 5.3.2021 č.j. 31C 189/2020-49 plyne, že žalovanému byla uložena povinnost vyklidit předmětné prostory. Z odůvodnění rozsudku plyne, že výpověď z nájmu odeslaná dne 13.2.2020, byla žalovanému doručena dne 16.2.2020 a dne 27.5.2020 uplynula výpovědní lhůta dle § 2310 odst. 2 ObčZ. Žalovaný byl povinen nebytové prostory vyklidit do 27.5.2020 (resp. do 31.5.2020, jak sdělil žalobce žalovanému ve výzvě k předání prostor). Protože tak neučinil, byla mu tato povinnost uložena. - Z pravomocného rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.10.2021 č.j. 10 Co 109/2021-72 plyne, že odvolací soud potvrdil rozsudek okresního soudu ze dne 3.2.2021 č.j. 31C 189/2020-49.

32. Z Faktury č. [hodnota] ze dne 16.7.2020 (čl. 263 spisu) plyne, že žalobce požadoval po žalovaném za období od 7/2019-3/2020 vyúčtování vody a srážky dle faktury SČVK v částce 63 363 Kč.

33. Z Faktury č. [hodnota] ze dne 20.5.2021 (čl. 272 spisu) plyne, že žalobce požadoval po žalovaném za období od 4/2020-4/2021 vyúčtování vody v částce 200 814 Kč.

34. Skutkový závěr: Předmětné prostory sloužící k podnikání žalovaného, a to prostory označené jako [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v budově čp. [Anonymizováno] v [Anonymizováno], [adresa], žalovaný užíval již od roku 2001, 2005 a 2006. Od 1.1.2017 je užíval na základě písemně uzavřené smlouvy č. [hodnota] ze dne 21.12.2016. Jde o prostory v době rozhodné ve vlastnictví žalobce. Žalobce se zavázal přenechat žalovanému k užívání prostory o celkové výměře 1 702,12 m2. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.1.2017 do 30.6.2025. Žalovaný zde provozoval restauraci, pivnici, bowling s restaurací, fitness, bowlingové centrum, squashové centrum, wellness centrum (vířivku), masáže. Prostory žalovaný průběžně rekonstruoval. Nájemní vztah byl ukončen ke dni 31.5.2020, a to ze strany žalobce, který v únoru 2020 doručil žalovanému výpověď z nájmu. Žalovaný užívané prostory nevyklidil a žalobce se žalobou obrátil na soud, který rozsudkem ze dne 3.2.2021 č.j. 31C 189/2020-49 ve spojení s rozsudkem odvolacího soudu ze dne 20.10.2021 č.j. 10Co 109/2021-72 uložil žalovanému prostory vyklidit s tím, že od 1.6.2020 je žalovaný užívá bez právního důvodu. Teprve dne 1.12.2021 žalovaný nebytový prostor vrátil zpět žalobci. Dopisem ze dne 29.4.2021, doručeným žalovanému téhož dne, vyzval právní zástupce žalobce žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení za období od 1.6.2020 do 31.5.2021 ve výši 641 300 Kč, a to nejpozději do 6.5.2021. Naposledy sjednaná výše nájemného činila s účinností od 1.6.2019 částku 60 500 Kč měsíčně (Dodatek č. 2). Žalovaný uhradil žalobci dne 27.8.2020 částku 71 000 Kč, dne 28.8.2020 částku 71 000 Kč, dne 29.9.2020 částku 71 000 Kč, dne 28.12.2020 částku 42 350 Kč a dne 31.12.2020 částku 42 350 Kč.

35. Podle § 1968 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“) dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele. Podle § 1970 ObčZ po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

36. Podle § 1903 odst. 1 ObčZ dosavadní závazek lze nahradit novým závazkem i tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné. Týká-li se narovnání věcného práva k věci zapsané do veřejného seznamu, nastávají účinky narovnání zápisem do tohoto seznamu.

37. Podle § 1982 odst. 1 ObčZ dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle § 1982 odst. 2 ObčZ započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

38. Podle § 1987 odst. 1 ObčZ k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Podle § 1987 odst. 2 ObčZ pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

39. Podle § 2053 ObčZ uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá.

40. Podle § 2302 odst. 1 ObčZ ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

41. Podle § 2309 písm. b) ObčZ jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

42. Podle § 2310 odst. 2 ObčZ výpovědní doba je tříměsíční.

43. Podle § 2314 odst. 1 ObčZ vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

44. Podle § 2314 odst. 2 ObčZ nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

45. Podle § 2991 odst. 1 ObčZ kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

46. Podle § 2991 odst. 2 ObčZ bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

47. Podle § 2999 odst. 1, věty prvé, ObčZ není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

48. Podle § 2999 odst. 2 ObčZ plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna.

49. Po provedeném řízení a dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána z větší části důvodně.

50. Soud má za prokázané, že žalovaný užíval na základě platně uzavřené nájemní smlouvy č. [hodnota] ze dne 21.12.2016 prostory sloužící k podnikání v budově čp. [Anonymizováno] v [Anonymizováno], [adresa] ve spojení s § 2201 ObčZ), ve vlastnictví žalobce, označené jako [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] a [Anonymizováno] [Anonymizováno], v nichž žalovaný provozoval svou podnikatelskou činnost (IČO: [IČO žalovaného A]). Žalovaný se v nájemní smlouvě zavázal platit žalobci nájemné a zálohy na služby. Dle protokolů ze dne 13.2.2001 ([Anonymizováno] [Anonymizováno]), ze dne 30.9.2005 ([Anonymizováno] [Anonymizováno]) a ze dne 2.1.2006 ([Anonymizováno] [Anonymizováno]) byly žalovanému prostory postupně předány k užívání, a to na základě předchozích nájemních smluv. V nájemní smlouvě bylo s účinností od dubna 2017 nájemné sjednané ve výši 85 910 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 10 500 Kč měsíčně. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.1.2017 do 30.6.2025. S účinností od 1.6.2019 byla písemným Dodatkem č. 2 ze dne 1.6.2019 snížena výše nájemného na částku 60 500 Kč měsíčně, výše záloh na služby byla ponechána nezměněná a činila 10 500 Kč měsíčně. Žalovaný tak měl povinnost platit žalobci počínaje měsícem červnem 2019 měsíčně celkovou částku 71 000 Kč, vždy do 5. dne daného měsíce.

51. Soud má rovněž za prokázané, že v únoru 2020 byla žalovanému doručena výpověď žalobce z nájmu předmětného prostoru a dne 31.5.2020 uplynula tříměsíční výpovědní doba dle § 2310 odst. 2 ObčZ. Nájemní poměr k prostoru zanikl ke dni 31.5.2020. Žalovaný i přes výzvu žalobce a jím stanovenou lhůtu k vyklizení do 31.5.2020, prostory nevyklidil a žalobci nepředal. Tyto závěry soudu o skončení předmětného nájemního vztahu soud opírá o pravomocný rozsudek zdejšího soudu ze dne 3.2.2021 č.j. 31C 189/2020-49 ve spojení s potvrzujícím rozsudkem odvolacího soudu ze dne 20.10.2021 č.j. 10 Co 109/2021-72.

52. Dále má soud za prokázané, že žalovaný i po ukončení nájemního vztahu, tj. od 1.6.2020, předmětné prostory sloužící k jeho podnikání užíval, a to bez spravedlivého důvodu (2991 odst. 2 ObčZ). Teprve dne 1.12.2021 žalovaný prostory vrátil protokolárně zpět žalobci, jak bylo doloženo Zápisem o vrácení nebytových prostor ze dne 1.12.2021. Za dobu rozhodnou od 1.6.2020 do 31.5.2021 tak žalobci (ochuzenému) v daném případě náleží právo na vydání toho, oč se žalovaný na jeho úkor obohatil (§ 2991 odst. 1 ObčZ).

53. Za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31.12.2013, byla judikatura ustálena na názoru, že se peněžitá náhrada za užívání nemovitosti bez právního důvodu poměřuje (zpravidla) obvyklou výší nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné nemovitosti v daném místě, čase a za srovnatelných podmínek (srovnej např. s rozsudkem Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 2063/2009 ze dne 14.4.2011, sp. zn. 30 Cdo 5484/2007 ze dne 17.7.2008). Za tím účelem (zjištění „obvyklé“ ceny) musel soud ustanovit znalce k vyhotovení znaleckého posudku.

54. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1.1.2014, vnesl do této problematiky nový pohled, vymezený v ustanovení § 2999 odst. 2 ObčZ, podle kterého platí, že pokud ochuzený plnil za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty. Tzn., pokud ochuzený pronajímatel (žalobce) poskytoval při existenci nájemní smlouvy nemovitost k pronájmu za určitou cenu (nájemné), pak se při následném ukončení tohoto právní důvodu určí výše bezdůvodného obohacení na základě ceny sjednané touto nájemní smlouvou. S ohledem na § 2999 odst. 2 ObčZ tak dle názoru soudu není rozumný důvod, aby ochuzený pronajímatel (žalobce) požadoval po žalovaném náhradu ve výši obvyklého nájemného. Soud má za prokázané, že nájemní smlouvou č. [hodnota] ze dne 21.12.2016 ve znění jejího Dodatku č. 2 ze dne 1.6.2019 bylo nájemné ujednáno částkou 60 500 Kč měsíčně, a z této ceny soud také v posuzovaném případě vyšel při určení výše bezdůvodného obohacení.

55. Zároveň má soud za prokázané, že Dodatkem č. 3 ze dne 24.9.2020 (bod 2. tohoto dodatku) si žalobce a žalovaný ujednali, že za užívání předmětných prostor v měsíci červnu 2020 žalobce poskytne žalovanému slevu ze sjednaného nájemného a žalovaný mu zaplatí za měsíc červen 2020 částku 42 350 Kč. Toto ujednání bodu 2. Dodatku č. 3 soud posoudil jako Dohodu účastníků o narovnání jejich sporných práv a povinností ve smyslu ustanovení § 1903 odst. 1 ObčZ.

56. Soud má za prokázané, že žalovaný dne 29.9.2020, tj. po Dohodě o narovnání ze dne 24.9.2020 (Dodatku č. 3), zaplatil žalobci částku 71 000 Kč, jak bylo prokázáno Výpisem z účtu žalovaného č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 30.9.2020. Za prokázanou lze mít i skutečnost, že žalovaný účelově vázal tuto platbu na měsíc červen 2020, jak bylo doloženo variabilním symbolem předmětné platby, v němž žalovaný uvedl číslo „[Anonymizováno]“, jež odpovídá číselnému označení šestého měsíce roku 2020. Je tak zřejmé, že z platby žalovaného ze dne 29.9.2020 ve výši 71 000 Kč, částka 42 350 Kč připadá na úhradu mezi účastníky dohodnuté výše bezdůvodného obohacení (Dohoda o narovnání), částka 10 500 Kč představuje zálohy na služby za 6/2020 a zbývající částka 18 150 Kč je přeplatek vzniklý rozdílem předepsaného nájemného do 31.5.2020 (60 500 Kč) a poníženého nájemného v Dodatku č. 3 (42 350 Kč). Soud proto od žalobcem požadovaného bezdůvodného obohacení odečetl žalovaným již zaplacenou částku 42 350 Kč (dohodnutá platba dle Dodatku č. 3), dále částku 18 150 Kč (přeplatek žalovaného na dohodnutém „nájemném“). Zároveň soud odečetl od požadovaného nároku žalobce i částku 10 500 Kč (záloha na služby 6/2020), neboť účelově vázaná platba této částky byla vázána na dobu, kdy již mezi účastníky netrval nájemní vztah a žalovaný neměl povinnost platit předepsané zálohy na služby (ty byl povinen platit do 5/2020). Žalobce i přes výzvu soudu nedoložil řádné vyúčtování služeb, když sám uvedl, že vyúčtování za dobu 7/2019-3/2020 doložit nemůže. Rovněž žalovaný doručení vyúčtování služeb nepotvrdil. Žalobce tak neprokázal jednak spotřebu vody a jednak své tvrzení o existenci nedoplatku žalovaného na službách za období 7/2019-3/2020, a proto bylo na místě odečíst od požadovaného bezdůvodného obohacení i platbu žalovaného ve výši 10 500 Kč. Soud tedy odečetl od požadovaného nároku žalobce celou platbu žalovaného ze dne 29.9.2020 ve výši 71 000 Kč.

57. Dále žalovaný dne 27.8.2020 provedl úhradu částky 71 000 Kč, pod VS [var. symbol], tedy s vyjádřeným účelem platby na měsíc duben 2020 a dne 28.8.2020 uhradil částku 71 000 Kč pod VS [var. symbol], tedy s vyjádřeným účelem platby na měsíc květen 2020. I dle žalobce tyto dvě platby měly pokrýt průběžný nájem a zálohy na služby, tedy měsíc duben a květen 2020, kdy dosud trval nájemní vztah mezi účastníky. Soud má za prokázané, že účastníci dne 24.9.2020 provedli písemnou změnu nájemní smlouvy č. [hodnota] ze dne 21.12.2016, a to Dodatkem č. 3, v jehož v bodě 1. ujednali, že nájemné za měsíce duben a květen 2020 bude činit 42 350 Kč. Tato jejich dohoda měla vztah pouze k těmto dvěma měsícům roku 2020, kdy trval nájemní vztah účastníků. Je tak zřejmé, že pokud žalovaný uhradil 2x 71 000 Kč, tj. nájemné ve výši 2x 60 500 Kč, přeplatil nájemné za duben a květen 2020 o 2x 18 150 Kč (celkem 36 300 Kč). O částku 36 300 Kč proto soud ponížil žalobcem požadované bezdůvodného obohacení. Žalovaným zaplacené zálohy ve výši 2x 10 500 Kč (4, 5/2020), tj. za dobu trvání nájemního vztahu (tento trval do 31.5.2020), pak měly být, dle tvrzení žalobce, započteny na vyúčtování vody za období 4/2020-4/2021. Žalobce však opětovně předložil pouze Fakturu č. [hodnota], jež není řádným vyúčtováním. Vyúčtování za období 4/2020-4/2021 i přes poučení soudu nepředložil s tím, že nechtěl předmětné řízení více komplikovat. Žalovaný popřel doručení „řádného“ vyúčtování za 4/2020-4/2021 (pouze potvrdil, že byl s vyúčtováním, nikoli řádně provedeným, seznámen v rámci řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 31C 47/2022) a zároveň se však po žalobci nedomáhal provedení řádného vyúčtování jím zaplacených záloh. Z důvodu nedoloženého vyúčtování již zaplacených záloh na služby, soud neměl podklad pro závěr o výsledku vyúčtování vodného za období 4/2020-4/2021, a proto nebyl důvod pro odečet těchto nájemní smlouvou předepsaných a již zaplacených záloh od požadovaného nároku žalobce.

58. Pokud tedy žalobce požadoval bezdůvodné obohacení za období od 1.6.2020 do 31.5.2021, pak výpočet bezdůvodného obohacení představuje násobek 12 měsíců a částky 60 500 Kč (naposledy sjednaného nájemného), tj. celkem částku 726 000 Kč. Od této celkové částky je třeba odečíst celou platbu žalovaného ze dne 29.9.2020 ve výši 71 000 Kč, část plateb žalovaného ze dne 27.8.2020 a ze dne 28.8.2020 ve výši 36 300 Kč (2x 18 150 Kč). Zároveň soud odečetl dvě platby žalovaného ze dne 28.12.2020 a 31.12.2020 po 42 350 Kč, tj. částku 84 700 Kč (jejichž zápočet provedl i žalobce v rámci uplatněné žaloby). Celkem bezdůvodné obohacení žalovaného v projednávaném případě činí 534 000 Kč (výpočet: 12x 60 500 Kč = 726 000 Kč; 726 000 – 71 000 – 36 300 – 84 700 Kč = 534 000 Kč).

59. S ohledem na vše výše uvedené uložil soud žalovanému povinnost zaplatit žalobci bezdůvodné obohacení za dobu od 1.6.2020 do 31.5.2021 ve výši 534 000 Kč. Co do zbytku, a to částky 107 300 Kč soud žalobu jako nedůvodnou zamítl (výrok II. rozsudku).

60. Pro úplnost soud uvádí, že na druhý odstavec § 2999 odst. 2 ObčZ je nezbytné pohlížet jako na ustanovení speciální k odstavci prvnímu téhož ustanovení, dle kterého má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklého ceny. To však pouze v případě, není-li tu existence závazkového vztahu s dohodnutou hodnotou plnění. Existuje-li závazkový vztah s dohodnutou cenou plnění, pak je třeba při zániku tohoto závazku vyjít z ceny takto ujednané, a nikoliv z ceny obvyklé, které má své opodstatnění pouze v případech, kdy dohoda smluvních stran o výši úplaty nikdy sjednána nebyla a zároveň úplata ani nikdy nebyla poskytována.

61. Dále je třeba dodat, že v projednávaném případě soud neshledal důvody, pro které by bylo na místě ponížení peněžité náhrady za poskytnuté obohacení, neboť ze strany žalobce nedošlo k vadnému plnění či neúplnému poskytování plnění. Skutečnost, že ze strany žalobce nebylo žalovanému bráněno v užívání potvrdil i sám žalovaný u jednání soudu dne 13.6.2023. Pokud žalovaný užíval předmětné prostory pouze omezeně vlivem covidových opatření té doby, tuto skutečnost nelze klást k tíži žalobce. Byl to žalovaný, který v rozhodném období již neměl oprávnění prostory užívat, neboť nájemní poměr byl ukončen, a proto se nemůže s úspěchem dovolávat případného snížení výše požadovaného bezdůvodného obohacení. Ze stejných důvodů soud považuje za lichou obranu a tvrzení žalovaného, že prostory nebyly zkolaudovány, a to zejména proto, jak již bylo uvedeno výše, tj. že již před dobou rozhodnou, ke dni 31.5.2020, měl žalovaný povinnost prostory vrátit žalobci (§ 2292 ObčZ). Zároveň to byl právě žalovaný, kdo prostory rekonstruoval a tuto rekonstrukci včetně kolaudace nedokončil. I tato skutečnost nemůže jít k tíži žalobce.

62. S ohledem na žalovaným namítané mimořádné okolnosti případu vycházející z covidových opatření té doby, kdy většina předmětných prostor byla uzavřena, soud nechal vypracovat znalecký posudek k určení obvyklé výše nájemného v daném místě a čase. Znaleckým posudkem č. [hodnota]-[Anonymizováno]-[Anonymizováno] ze dne 20.3.2024 [tituly před jménem] [právnická osoba] tak bylo podloženo, že požadavek žalobce na vydání bezdůvodného obohacení v období od 1.6.2020 do 31.5.2021 ve výši 60 500 Kč měsíčně (tj. v přepočtu 35,54 Kč/m2/měsíc) není nepřiměřený, když sám znalec stanovil obvyklou výši nájemného částkou 33 Kč/m2/měsíc.

63. Znalecký posudek č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 25.10.2023 předložený žalobcem je posudkem, který byl zadán v rámci jiného řízení vedeného u zdejšího soudu a vztahuje se na období navazující na předmětné rozhodné období (od 1.6.2021 do 31.11.2021), a je tak na danou věc neaplikovatelný. Rovněž není aplikovatelný na posuzovaný případ ani znalecký posudek č. 3/2023 ze dne 21.3.2023 předložený žalovaným, který byl vyhotoven pro účely soudního řízení vedeného u Okresního soudu v Mostě pro určení obvyklé ceny nájemného jiného nebytového prostoru v Mostě, v období od 1.1.2016 do 30.11.2020, a to právě pro skutečnost, že posudek netýká předmětného prostoru sloužícího k podnikání.

64. K žalobcem tvrzenému uznání dluhu ze strany žalovaného soud uvádí, že dle ustanovení § 2053 ObčZ musí být uznávaný dluh vymezen co do důvodu (titulu) a výše. Jedná se tedy o obligatorně kauzální právní jednání. Právní důvod a výši dluhu je nutné identifikovat v okamžiku uznání dluhu. Uznávaný dluh nesmí být zaměnitelný s jiným. Právní důvod dluhu (a jeho výše) nemusí být identifikován přímo v uznávacím projevu; postačí, bude-li z uznávacího projevu zřejmé, který dluh je dlužníkem utvrzován. Zároveň zákon vyžaduje písemnou formu uznávacího prohlášení. V daném případě žalobce předložil soudu písemný Zápis o vrácení předmětného nebytového prostoru ze dne 1.12.2021, jenž je opatřen vlastnoručním podpisem žalovaného. Do tohoto předávacího protokolu byl začleněn text „Vyrovnání vzájemných paleb, uznání dlužné částky: Pohledávky pronajímatele za nájemcem bez penalizačního poplatku ke dni předání: Dluh na nájemném ke dni vrácení provozovny k 30.11.2021 – 1 089 000 Kč…“. Z této citace sice plyne celková výše dluhu (1 089 000 Kč), avšak v žádném případě z něj neplyne zcela jasný a určitý důvod uznávaného dluhu. Není zřejmé, k jakému konkrétnímu období se celkově vymezený dluh na nájemném vztahuje. Ostatně i sám žalobce v podání ze dne 1.12.2021 tvrdil, že částka 1 089 000 Kč v sobě zahrnuje i navazující období od června 2021 až listopad 2021. Tato skutečnost však Ze zápisu ze dne 1.12.2021, a z textu Uznání dluhu, nevyplývá. Zároveň je soud přesvědčen o tom, že aby mohl učinit závěr o uznání dluhu (závazku), musí mít pro to podklad v písemném prohlášení dlužníka, v jeho projevené vůli; pouhé odsouhlasení údajů obsažených v Zápisu o předání prostor (bez nějakého dalšího případného textu, z něhož by bylo možné dovodit vyjádření vůle žalovaného směřující k uznání dluhu) nelze vykládat jako projev vůle, jímž žalovaný svůj dluh uznává. V uvedeném ohledu předložená listina (Zápis ze dne 1.12.2021) obsahuje pouhý výčet pohledávek žalobce vůči žalovanému a zároveň i výčet pohledávek žalovaného vůči žalobci, a to ještě v řadě případů bez jasně a určitě vymezeného období, či jinak specifikovaného důvodu. Toto vymezení vzájemných pohledávek, není dle názoru soudu projevem vůle směřujícím k následkům, které zákon s uznáním dluhu spojuje (srov. analogicky např. s rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 2431/2007). Zápis o předání prostoru ze dne 1.12.2021, do něhož byl začleněn výše citovaný text, tak bez dalšího nelze za uznání dluhu s účinky stanovenými v § 2054 považovat (srov. Např. s rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Odo 1248/2005).

65. Žalovaný v podání ze dne 8.11.2022, které bylo žalobci doručeno krátkou cestou u jednání soudu téhož dne, oznámil žalobci, že započítává proti předmětné pohledávce žalobce částku 1 500 000 Kč, jež v sobě zahrnuje vložené investice do nebytových prostor ze strany žalovaného a zároveň v sobě obsahuje částku 1 245 090 Kč představující „neodbydlené“ nájemné (výpočet neodbydleného nájmu specifikoval v podání ze dne 5.12.2022). U jednání soudu dne 13.6.2023 žalovaný výslovně uvedl, že před provedeným započtením v podání ze dne 8.11.2022, nevyzval žalobce k úhradě požadované částky 1 500 000 Kč. Soud za situace, kdy v řízení nebylo prokázáno, že v době učinění kompenzačního projevu obsaženého v listině ze dne 8.11.2022 byla započítávaná pohledávka splatná (z důvodu, že žalovaný neprokázal, ale ani netvrdil, že by dříve vyzval žalobce k její úhradě), dovodil, že v době provedení tohoto kompenzačního projevu nemohla být pohledávka žalovaného způsobilá k započtení. Úkon započtení pohledávky splatné na požádání věřitele nemá žádné právní účinky, jestliže jej věřitel učinil, aniž předtím vyzval dlužníka k zaplacení pohledávky; takový kompenzační projev účinků nenabude ani v okamžiku, kdy se pohledávka později stane splatnou. Podmínka splatnosti započítávané pohledávky přitom není splněna, jestliže věřitel v jedné listině vyzve dlužníka k zaplacení pohledávky a zároveň v ní učiní projev započtení této pohledávky (srov. např. s rozsudkem Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 8. 2018 sp. zn. 33 Cdo 1534/2018). Pokud tedy z obsahu listiny žalovaného ze dne 8.11.2022 nevyplývá, že se započítávaná pohledávka již stala splatnou a v řízení ani splatnost pohledávky nebyla prokázána (ani být nemohla s ohledem na tvrzení žalovaného, že žalobce nevyzýval k úhradě 1 500 000 Kč), pak je třeba uzavřít, že v okamžiku, kdy byl projev započtení žalovaným učiněn, nemohla být tvrzená pohledávka žalovaného splatná a způsobilá k započtení. Takovýto úkon směřující k započtení pohledávky, který žalovaný učinil, aniž předtím vyzval žalobce k jejímu zaplacení, nemůže mít žádné právní účinky a způsobit zánik žalované pohledávky. Navíc dle názoru soudu jde v daném případě o pohledávku nejistou a neurčitou, žalobcem popíranou, která není započitatelná v smyslu ustanovení § 1987 odst. 2 ObčZ.

66. Žalovaný namítal, že žalobce neprokázal, o jakých rozměrech žalovaný užíval prostor, když žalovaný poukázal na rozdílnost výměr jednotlivých prostor vymezených v dřívějších nájemních smlouvách z roku 2005 a 2006 (1 595,57 m2) a těch které byly vymezeny v nájemní smlouvě ze dne 21.12.2016 (1 702,12 m2). V té souvislosti má soud za prokázané, že dle dřívějších nájemních smluv ze dne 31.1.2005, ze dne 1.10.2005 a ze dne 2.1.2006 byl prostor [Anonymizováno] [Anonymizováno] specifikován plochou 943,55 m2, na rozdíl od toho v Nájemní smlouvě ze dne 21.12.2016 byl vymezen výměrou 877,36 m2. Prostor [Anonymizováno] [Anonymizováno] pak byl ve Smlouvě ze dne 2.1.2006 vymezen výměrou 132,02 m2 a v Nájemní smlouvě ze dne 21.12.2016 výměrou 206,10 m2 a prostor [Anonymizováno] [Anonymizováno] byl vymezen ve Smlouvě o nájmu ze dne 1.10.2005 výměrou 520 m2 a v Nájemní smlouvě ze dne 21.12.2016 výměrou 618,66 m2. Žalobce zdůvodnil, že odchylky ve výměře jednotlivých prostor mohly být způsobené řadou úprav, které tak mohly mít vliv na jejich výměru v nájemní smlouvě ze dne 21.12.2016. K tomu je třeba uvést, že jednotlivé prostory ([Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno]) byly svou plochou zcela určitě vymezeny již v samotné Nájemní smlouvě ze dne 21.12.2016 (výměra 618,66 m2, 206,10 m2 a 877,36 m2, tj. celkem 1 702,12 m2), kterou žalovaný stvrdil svým vlastnoručním podpisem. Proto se předmětná námitka, z níž by žalovaný pro sebe požadoval výhodu, jeví jako lichá a nepřípustná (analogicky § 579 odst. 1 ObčZ). Tím spíše, když sjednané nájemné bylo dohodnuto pevnou částkou, a to u [Anonymizováno] [Anonymizováno] ve výši 26 000 Kč, u [Anonymizováno] [Anonymizováno] ve výši 7 060 Kč a u [Anonymizováno] [Anonymizováno] ve výši 52 850 Kč. Teprve v rámci předmětné žaloby žalobce pro výpočet obvyklé ceny nájemného přepočítal sjednané nájemné ve výši 60 500 Kč na jednotku plochy sazbou 35,55 m2 (60 500 Kč/1702,12 m2 = 35,55 Kč/m2). Námitku žalovaného tak soud nepovažuje za důvodnou.

67. Odkaz žalovaného na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.2.2019 sp. zn. 28 Cdo 4184/2018 je nepřiléhavý, neboť se týká odlišného případu, a to bezplatného užívání nemovitosti na základě výpůjčky, která byla ve špatném technickém stavu od počátku trvání závazkového vztahu. V předmětném projednávaném případě však žalovaný užíval nemovitost na základě nájemní smlouvy, která byla ukončena výpovědí, kdy žalovanému byl předán k užívání způsobilý předmět nájmu a za dohodnuté nájemné.

68. Dále má soud za prokázané, že žalovaný byl s vydáním bezdůvodného obohacení v prodlení (§ 1968 ObčZ) a žalobci vzniklo právo požadovat po něm úroky z prodlení (§ 1970 ObčZ). Výzvou doručenou žalovanému dne 29.4.2021 vyzval žalobce žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení do 6.5.2021. Ode dne následujícího, tj. od 7.5.2021, se tak žalovaný ocitl v prodlení (§ 1958 odst. 2 ObčZ). K tomuto dni činila výše repo sazby 8,25 % ročně (nař. vl. č. 351/2013 Sb.). Žalobce požadoval úrok z prodlení od data dřívějšího, než požadovat mohl (i za den 6.5.2021). Proto soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci úrok z prodlení tak, jak uvedeno v I. výroku rozsudku. Co do zbytku požadovaného příslušenství soud žalobu jako nedůvodnou zamítl (výrok II. rozsudku).

69. Soud zamítl návrh žalovaného na provedení důkazu dotazem na stavební úřad ohledně rekonstrukce nebytu a znaleckým posudkem na zhodnocení nemovitosti investicemi žalovaného, a to pro nadbytečnost a z důvodu nehospodárnosti, neboť, jak již výše vyložil, úkon žalovaného ze dne 8.11.2022 směřující k započtení pohledávek považuje za neúčinný. Zároveň soud zamítl návrh žalovaného na provedení důkazu výslechem znalce [tituly před jménem] [jméno FO], a to rovněž pro nadbytečnost, když soud při stanovení výše bezdůvodného obohacení vyšel z naposledy dohodnutého nájemného, a nikoliv z obvyklé výše nájemného určeného [tituly před jménem] [jméno FO] v jeho znaleckém posudku. Znalecký posudek byl vypracován v daném případě toliko k namítanému zákazu ze strany státu provozovat podnikání vlivem covidových opatření. I pokud by byla námitka žalobce o početní chybě znalce, v jejímž důsledku by znalecký závěr vyšel pro žalobce příznivěji, důvodná, tak by to nemělo vliv na závěr soudu vyslovený v bodě 62 tohoto rozsudku.

70. Z jiných před soudem provedených důkazů, a to zejména dokladů materiálu a prací a Výpisu prací a materiálu ze dne 5.12.2022 (čl. 72-78 spisu), Výpisu z účtu č. [č. účtu] ze dne 29.9.2020 (čl. 273 spisu), neplynou žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí soudu, proto je soud nehodnotil.

71. Podle § 151 o.s.ř. rozhoduje soud o povinnosti k náhradě nákladů řízení bez návrhu, a to zpravidla v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí. Žalobce vedle cestovních nákladů advokáta vyčíslil na nákladech řízení ještě odměnu advokáta za 16 úkonů právní služby, 16 režijních paušálů, náhradu za ztrátu času. Soud však tyto vyčíslené náklady řízení žalobci nepřiznal, neboť je nepovažuje za náklady účelně vynaložené, když advokát žalobce [Jméno žalobce B], je současně i členem představenstva žalobce, a jako takový mohl za žalobce jednat před soudem jako pověřený člen statutárního orgánu (srovnej ust. § 21 odst. 1 písm. a) o.s.ř.), což by lépe odpovídalo faktu, že advokát je současně členem představenstva žalobce a nevzbuzovalo pochybnosti o případném zneužití advokátního zastoupení. Náklady na zastoupení advokátem soud proto neshledal účelnými a žalobci přiznal náhradu nákladů řízení podle vyhlášky č. 254/2015 Sb.

72. Žalobce byl v daném případě úspěšný co do částky 691 149,60 Kč (tj. jistina 534 000 Kč + kapitalizované úroky z prodlení dle výroku I. rozsudku částkou 157 149,60 Kč; 83,25 %), žalovaný byl úspěšný co do částky 139 021,90 Kč (tj. jistina 107 300 Kč + kapitalizované úroky z prodlení dle výroku II. rozsudku částkou 31 721,90 Kč; 16,75 %). Proto soud přiznal žalobci pouze 66,50 % z jeho účelně vynaložených nákladů řízení (§ 142 odst. 2 o.s.ř.). Náklady řízení žalobce jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 32 065 Kč, paušální náhradou hotových výdajů v celkové výši 4 200 Kč za 14 úkonů po 300 Kč (výzva k plnění, sepis žaloby, replika ze dne 28.4.2022, vyjádření ze dne 24.11.2022, 10.5.2023, 27.6.2023, 10.4.2024, 10.6.2024, účast u jednání ve dnech 8.11.2022, 13.6.2023 (2x), 28.5.2024, 17.9.2024 a 21.11.2024), náhradou cestovních výdajů za cestu osobním vozidlem advokáta žalobce tov. zn. [jméno FO] z [adresa] a zpět k jednání soudu, při celkové vzdálenosti 50 km, průměrné spotřebě vozidla advokáta žalobce 8 litrů benzinu 95 oktanů na 100 km, a to: - k jednání soudu dne 8.11.2022, vyhláškové ceně tohoto paliva 44,50 Kč (vyhl. č. 511/2021 Sb. ve spojení s vyhláškou č. 116/2022 Sb.) a pevné sazbě cestovní náhrady 4,70 Kč za 1 km (vyhl. č. 511/2021 Sb.), - k jednání soudu dne 13.6.2023, vyhláškové ceně tohoto paliva 41,20 Kč a pevné sazbě cestovní náhrady 5,20 Kč za 1 km (vyhl. č. 467/2022 Sb.), - k jednání soudu ve dnech 28.5.2024, 17.9.2024 a 21.11.2024, vyhláškové ceně tohoto paliva 38,20 Kč a pevné sazbě cestovní náhrady 5,60 Kč za 1 km (vyhl. č. 398/2023 Sb.). Z celkových nákladů řízení ve výši 38 401,20 Kč soud přiznal žalobci pouze 66,50 %, tj. částku 25 537 Kč. Tyto přiznané náklady řízení je žalovaný povinen zaplatit advokátu žalobce (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

73. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát právo podle výsledků řízení na náhradu nákladů řízení, které platil, vůči účastníkům řízení, pokud u nich nebyly splněny předpoklady pro osvobození od placení soudních poplatků. V daném případě stát uhradil znalci za vyhotovení znaleckého posudku č. [hodnota]-[Anonymizováno]-[Anonymizováno] ze dne 20.3.2024 znalečné ve výši 39 289,18 Kč. Žalobce byl v řízení neúspěšný v rozsahu 16,75 %, žalovaný v rozsahu 83,25 %. Proto soud uložil žalobci povinnost zaplatit státu náklady řízení ve výši 6 581 Kč a žalovanému ve výši 32 708,18 Kč.

74. Lhůta stanovená žalovanému ke splnění uložených povinností je v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř.

Poučení