24 C 486/2023 - 428

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Irenou Šťastnou ve věci žalobce: [Jméno žalobce]., IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného]., IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 4 985 410 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, aby žalovaný zaplatil žalobci částku 4 985 410 Kč s úroky z prodlení z této částky ve výši 11,75 % ročně od 1. 3. 2022 do zaplacení, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

III. Žalobce je povinen zaplatit náhradu nákladů řízení České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 5, a to ve výši, jak bude určena v samostatném usnesení, do 3 dnů od právní moci tohoto usnesení.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit náhradu nákladů řízení České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 5, a to ve výši, jak bude určena v samostatném usnesení, do 3 dnů od právní moci tohoto usnesení.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne [datum] domáhal po žalovaném původně zaplacení částky 9 914 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 1.3.2022 do zaplacení s odůvodněním, že žalobce (resp. před ním jeho právní předchůdce) je od roku 2007 vlastníkem pozemků p.č. [Anonymizováno], vše na LV č. [hodnota], k.ú. [adresa], obec [adresa], o celkové rozloze 30 414 m2 (dále společně též jen „Pozemky“), které jsou z nemalé části zastavěny budovami ve vlastnictví žalovaného, které žalovaný výlučně užívá ke své podnikatelské činnosti v rámci výrobního areálu, a to konkrétně budovami č.p. [Anonymizováno] na pozemku p.č. [Anonymizováno], č.p. [Anonymizováno] na pozemku p.č. [Anonymizováno], bez č.p./č.e. na pozemku p.č. [Anonymizováno], bez č.p./č.e. na pozemku p.č.[Anonymizováno], vše na LV č. [hodnota], k.ú. [adresa], obec [adresa] (dále společně též jen „Stavby“). Mezi účastníky nedošlo k uzavření jakéhokoli titulu opravňujícího žalovaného k užívání Pozemků. Žalobce proto po žalovaném za užívání Pozemků bez právního důvodu za období 01-12 2021 požaduje zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši zjištěné znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], tj. ve výši 9 914 000 Kč. Žalobce sporoval použitelnost, správnost a závěry znaleckého posudku předloženého žalovaným. Žalovaný bezdůvodné obohacení nezaplatil přes předžalobní výzvu, žalobce proto požaduje i zákonné úroky z prodlení ode dne následujícího po marném uplynutí lhůty k plnění.

2. Podáním z 16.9.2024 vzal žalobce žalobu zpět co do částky 4 928 590 Kč s příslušenstvím s tím, že žalovanýtuto částku jistiny z titulu bezdůvodného obohacení za užívání Pozemků za rok 2021 (a to spolu s ke dni zaplacení kapitalizovanými úroky z prodlení) zaplatil platbami z 15.3.2024 a 18.7.2024.

3. S ohledem na tento dispozitivní úkon žalobce soud řízení dle ust. § 96 o.s.ř. zastavil usnesením z 11.10.2024, č.j. 24 C 486/2023-187, pravomocným dne 16.11.2024. Předmětem řízení tak zůstalo zaplacení částky 4 985 410 Kč se zákonnými úroky z prodlení z této částky od 1.3.2022 do zaplacení.

4. Žalovaný podáním z 19.2.2024 s ohledem na výsledky obdobných sporů účastníků pouze za přechozí žalovaná období již dříve řešená u zdejšího soudu učinil nesporným, že užívá a v rozhodném období užíval pouze Pozemky. Dále však sporoval výši nároků žalobce s tím, že jsou nadhodnocené a neodpovídají realitě na realitním trhu.Výši bezdůvodného obohacení, kterou však žalobci za rok 2021 včetně příslušenstvíjiž zcela zaplatil, určil dle znaleckého posudku [Anonymizováno] [právnická osoba]. na částku 4 928 589 Kč, když zároveň sporoval použitelnost, správnost a závěry znaleckého posudku předloženého žalobcem. Žalovaný proto žádal zamítnutí žaloby.

5. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

6. Žalobce žalovaného vyzval k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání Pozemků i sousedních dalších pozemků ve vlastnictví žalobce za rok 2021 v celkové výši 13 289 904 Kč do sedmi dnů (viz výzva k plnění z 22.2.2022). Žalovaný plnění toto odmítl s tím, že v dané době nebylo postaveno najisto, kdo je vlastníkem mimo jiné Pozemků a zároveň žalovaný užíval pouze menší rozsah pozemků žalobce, než jak byl žalobcem tvrzen (viz vyjádření žalovaného z 1.3.2022).

7. V průběhu řízení (na soudu dne 11.10.2024) učinili účastníci výslovně nesporným, že žalovaný je a též v roce 2021 byl vlastníkem Pozemků a žalovaný vlastníkem Staveb, jakož i to, že žalovaný v roce 2021 Pozemky (spolu se Stavbami) v rámci svého oploceného areálu a k tomu příslušející trafostanici výlučně užíval.

8. Ze znaleckého posudku (předloženého žalobcem)[Anonymizováno](zpracovatele [tituly před jménem] [jméno FO], [Anonymizováno]) č. [č. účtu] z 22.1.2024, plyne, že znalec určil obvyklou/tržní hodnotu nájmu Pozemků za rok 2021 částkou 9 914 000 Kč, když vyšel z metody porovnávacího ocenění z nabídkové ceny pozemků obdobného charakteru a způsobu využití (s tím, že se nepodařilo nalézt dostatečné množství časově relevantních vzorků uzavřených nájemních smluv s obdobným předmětem nájmu). Ze znaleckého posudku [Anonymizováno] (zpracovatele [tituly před jménem] [jméno FO], [Anonymizováno]č. [č. účtu] z 20.6.2024, plyne, že znalec určil obvyklou/tržní hodnotu nájmu Pozemků za rok 2021 částkou 9 854 000 Kč, když tentokrát vyšel z metody porovnávacího ocenění dle nalezených relevantních vzorků uzavřených smluv s obdobným předmětem prodeje, tj. vycházel z realizované ceny získané z prodejů nemovitých věcí, a to v dobře srovnatelných lokalitách co do přístupnosti a dopravní infrastruktury, když dále uvedl, že polohu vybavenost, dostupnost inženýrských sítí nebylo nutné zohledňovat, neboť Pozemky jsou bez těchto korekcí srovnatelné se všemi užitými vzorky; znalec z porovnávacích vzorků výslovně vyloučil pozemky, na nichž se nacházely stavby s odůvodněním, že stavba může mít negativní i pozitivní vliv na obvyklou cenu pozemku, může ovlivňovat cenová vyjednávání, přičemž takto získaná cena ze vzorku pozemku se stavbou neodpovídá ceně obvyklé pozemku, protože pozemek se stavbou má jinou obvyklou cenu, než pozemek bez stavby; znalec z porovnávacích vzorků dále vyloučil pozemky z důvodu duplicity ceny a z důvodu malé výměry; znalec tak určil 12 srovnatelných vzorků realizovaných cen pozemků v lokalitách [adresa] o rozloze 542-16 980 m2 (z nichž další obsahující maximální a minimální dosaženou cenu vyloučil z důvodu zajištění vyšší homogenity cenových vzorků), přičemž u všech vzorků se jednalo o pozemky využité dle územního plánu jako plochy všeobecně smíšení anebo plochy ostatní, příp. tvořící funkční celek s těmito plochami, kde byla následně zahájena výstavba kancelářské budovy či prodejny potravin; pro stanovení tržní hodnoty nájmu znalec vyšel ze sazby 5 % z obvyklé ceny pozemku s tím, že se jedná o sazbu přijímanou odbornou veřejností založenou na dlouhodobých úrocích z hypotečních úvěrů (které činily cca průměrně 3,65 %) s přirážkou zohledňující rizika nájmu nemovité věci(spočívající zejména v nevýhodné vyjednávací pozici vlastníka pozemku vůči vlastníkovi stavby, omezeném okruhu případných zájemců o pronájem, riziku nedohody mezi nájemcem a pronajímatelem).Ve vyjádření z 8.11.2024 [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], prokurista [Anonymizováno], doplnil, že pro užití sazby pro stanovení výše ceny nájmu z obvyklé ceny pozemku s odkazem na průměrné úroky úvěrů na hypotečním trhu by bylo třeba vycházet z dlouhodobých časových řad, kdy od roku 2022 tyto sazby výrazně rostly (dosahovaly cca 7 %), průměr za roky 1995-2024 činil 5,84 %; sazba užitá znalcem [Anonymizováno] 5 % vychází zcela z standardů AZO; sazbu 3 % lze užít zpravidla jen v případech užívání, kdy jsou pozemky zatíženy charakterově blízce právům odpovídajícím věcným břemenům (např. právu cesty), kdy lze připustit užívání pozemku oprávněným i povinným; výběr srovnávacích pozemků v plochách užití ZVO (ostatní) bylo vyřešeno korekčním koeficientem redukujícím jednotkovou cenu srovnávacích vzorků o bezmála 40 %; srovnávací transakce starší 15-20 let byly vyřešeny přepočtem na cenovou úroveň k datu ocenění; případné např. vyloučení u srovnávacího vzorku 2. prvního prodeje provedeného fyzickou osobou je odůvodněno tím, že v daném případě fyzické osoby jako první prodávající patrně nedisponovali tržními informacemi, které bylo možné promítnou do ceny a prodali pozemky pod cenou. Při ústním doplnění daných znaleckých posudků znalec (jednající [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem]) doplnil, že v pořadí druhém posudku vycházeli již z realizovaných obchodů, a to z jiných srovnávacích vzorků, než které užili ve svém prvním posudku i než použil znalec [Anonymizováno] [právnická osoba].; sazbu 5 % užili dle doporučení odborné literatury, znaleckých standardů, i např. metodiky ÚZSVM; při ocenění nepřihlíželi k tomu, že jsou Pozemky zastavěny stavbou cizího vlastníka (kdy i dle metodiky AZO k tomuto nelze přihlížet např. při vypořádání podílového spoluvlastnictví vlastníka stavby a pozemku), byť pokud by byl pozemek prodáván osobě odlišné od vlastníka staveb na něm postavených, jistě by to cenu snížilo, Pozemky proto ocenili podle cen volných pozemků, u vzorků vycházeli z nezastavěných pozemků; srovnávací pozemky v prvém i druhém posudku považují za vhodné ke srovnání, v prvém posudku užili ke srovnání i pozemky zastavěné, přičemž tam zastavěnost hodnotili příslušnými koeficienty, ve druhém posudku chtěli tyto subjektivní vlivy co nejvíce eliminovat; u srovnávacích pozemků nevycházeli pouze z užití v rámci nerušící výroby, neboť areál na Pozemcích zahrnuje nerušící výrobu, i bydlení, prodejnu, administrativní budovu.

9. Dle znaleckého posudku (předloženého žalovaným) [Anonymizováno] [právnická osoba]. č. [Anonymizováno] z 9.7.2024 určil znalec obvyklou/tržní hodnotu nájmu Pozemků za rok 2021 částkou 4 928 589 Kč, a to po místním šetření na místě dle metody porovnávací dle skutečně realizovaných prodejů na základě kupních smluv uzavřených v období let 2015-2021; při výběru srovnávacích pozemků vycházel zejména z kritéria lokality, způsobu využití, velikosti, vlastnictví staveb; vyšel z 6 srovnatelných pozemků v k.ú [adresa] (ve vzdálenosti 200 m – 3 km od Pozemků), o výměře 846-6 072 m2, určených pro plochy VN nerušící výroba a služby; odlišnosti pozemků zohlednil příslušnými koeficienty 0,89-1,33 (polohy, velikosti využití a jiné – zejména prodej spoluvlastnického podílu); výši ročního nájemného Pozemků určil sazbou 3,5 % z obvyklé ceny pozemku s tím, že pozemky jsou bezpečné aktivum, když investice do nemovitostí se charakterem a rozsahem rizika velmi blíží investici do státních dluhopisů, odborná literatura potom doporučuje při odvozování ceny nájmu z hodnoty pozemku využít úrokové sazby státních dluhopisů, anebo úrokovou sazbu hypotéky zvýšenou o 0,5 resp. 1 p.b., znalec proto vyšel z průměrného výnosu aukčních státních středních a dlouhodobých dluhopisů pořádaných v roce 2021 (1,797 %) doplněného o analýzu celkového trhu státních dluhopisů (kde se průměrný výnos pohyboval kolem 2,36-2,68 %) a vývoje úrokových sazeb hypoték v roce 2021(které vyskočili v průběhu roku z 1,86 % na 3,08 %). V Dodatku č. 1 znaleckého posudku č. [Anonymizováno] z 16.9.2024 znalec [Anonymizováno] [právnická osoba]. sporoval správnost výběru srovnatelných vzorků ze znaleckého posudku [Anonymizováno].č. [č. účtu] z 20.6.2024 s tím, že se zejména nejedná o pozemky v plochách VN (nerušící výroby a služeb), tedy vybrané pozemky nejsou shodné co do způsobu a možnosti využití, nebylo zohledněno rozdílné vlastnictví pozemků a staveb, do porovnání byly řazeny prodeje 15 a 20 let staré (např. prodej vzorku č. 8 – který byl z porovnání vyřazen,byl realizován o 7 let později, přesto měl výrazně nižší jednotkovou cenu než vzorek č. 7 – který byl v porovnání ponechán), to vše ačkoli byly dohledatelné aktuální prodeje pozemků v těsné blízkosti Pozemků. Při ústním doplnění daného znaleckého posudku ve znění dodatku znalec (jednající [tituly před jménem][Anonymizováno][Anonymizováno] a [tituly před jménem] [jméno FO]) doplnil, že jako srovnávací vzorky užili výhradně pozemky k užití – výroby nerušící v bezprostřední blízkosti Pozemků, když pro správné ocenění považují za stěžejní kritérium lokality a způsobu využití; případné menší rozměry srovnávacích pozemků upravili analýzou jednotkové ceny, koeficienty zohlednili též případně stejné vlastnictví pozemků a staveb na nich stojících - u vzorků 3 a 6, ostatní srovnávací pozemky byly zastavěny stavbami jiného vlastníka, jednalo se zásadně o pozemky přístupné z veřejné komunikace nebo součásti areálů cizího vlastníka, u nichž zjišťovali i přístupnost formou věcných břemen; srovnávací pozemky užité v posudku [Anonymizováno]. jsou dle nich nesrovnatelné, což plyne i z toho, že u některých byla cena redukována i o 40 %, za situace, kdy korekce srovnávacího vzorku by obecně neměla být větší než 20-30 %, kromě toho se jednalo o specifické prodeje, kde byly např. jako podmínky stanoveny výstavba nových prodejen, podmíněné splatnosti, směny za jiné pozemky apod.; sazbu 3,5 % určili i dle názorů odborné literatury na základě příslušnýchúrokových sazeb, a to vztažitelných k žalovanému časovému období roku 2021 s tím, že se jedná o metodu objektivně přezkoumatelnou a ověřitelnou. V Doplňujících informacích k závěrům ZP z 24.2.2025 znalec dále zejména ke svým srovnávacím vzorkům doplnil, že a jakým způsobem mají zajištěn přístup na veřejné komunikace; setrval na tom a podrobně specifikoval, proč hlavní využití pozemků v ploše VN je zcela odlišné od pozemků evidovaných v plochách ZV či ZVO; dále doplnil alternativní výpočet obvyklé ceny Pozemků dle veškerých pozemků uvedených znalcem [Anonymizováno] pokud by nebyly tímto znalcem vyřazeny z porovnání, přičemž takto určená jednotková cena je zcela obdobná ceně stanovené [Anonymizováno] [právnická osoba]., tj. 4 630 Kč/m2 k 1Q/2021, resp. 4 477,53 Kč/m2 k 4Q/2020.

10. Ve stejné právní věci účastníků pouze za jiná žalovaná období již bylo opakovaně rozhodováno zdejším soudem, jakož příp. soudem odvolacím, které opakovaně aprobovaly správnost znaleckých posudků [Anonymizováno] [právnická osoba]. (viz rozsudky zdejšího soudu z 29.8.2024, č.j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Městského soudu z 9.1.2025, č.j. [spisová značka], , 21.5.20234, č.j. [spisová značka]); konkrétně v řízení vedeném u zdejšího sudu pod sp.zn. [spisová značka] byla žaloba co do částky 7 385 278 Kč s příslušenstvím zamítnuta a žalovanému bylo uloženo, aby žalobci za užívání Pozemků bez právního důvodu za období roku 2014 zaplatil částku 2 582 149 Kč (s příslušenstvím), jejíž výše byla určena dle znaleckého posudku [Anonymizováno] [právnická osoba]., s tím, že jedině v tomto posudku bylo provedeno řádné ocenění vycházející ze správné metodiky a zákonných ustanovení (ocenění dle sjednaných cen obsažených v realizovaných kupních smlouvách srovnatelných pozemků shodného účelu užití a obdobné polohy v obci), zatímco žalobcem předložené znalecké posudky [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] byly v dané věci nepoužitelné, neboť vycházely z ocenění užívání veškerých pozemků tvrzených žalobcem v rozsahu 47 672 m2 jako jednotného funkčního celku (ačkoli bylo prokázáno, že se o jednotný funkční celek nejedná a žalovaný výlučně užíval pouze část těchto nemovitostí žalobce) a dále vycházely pouze z nabídkových, nikoli realizovaných cen (viz konkrétně rozsudek zdejšího soudu z 31.3.2023, č.j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze z 21.9.2023, č.j. [Anonymizováno]), když dovolání v dané věci bylo odmítnuto (viz usnesení Nejvyššího soudu ČR z 22.5.2024, č.j. [spisová značka]; v řízení vedeném u zdejšího soud pod sp.zn. [spisová značka] byla žaloba co do částky 6 773 958 Kč s příslušenstvím zamítnuta a žalovanému bylo uloženo, aby žalobci za užívání Pozemků bez právního důvodu za období roku 2017 zaplatil částku 3 193 470 Kč (s příslušenstvím), jejíž výše byla určena dle znaleckého posudku [Anonymizováno] [právnická osoba]., který jediný (na rozdíl od znaleckých posudků [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem]) vycházel ze skutečně realizovaných prodejů obdobných pozemků shodného účelu užití a blízké polohy v obci, kromě toho ve znaleckém posudku [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] byla při ocenění nedostatečně zohledněna případná zastavěnost některých srovnávacích pozemků stavbami (viz konkrétně rozsudek zdejšího soudu z 21.9.2023, č.j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze z 29.2.2024, č.j. [spisová značka]), když dovolání v dané věci bylo odmítnuto (viz usnesení Nejvyššího soudu ČR z 13.9.2024, č.j. [spisová značka]); ohledně procentuální výše nájemného počítaného z obvyklé ceny pozemku znalci [Anonymizováno] [právnická osoba]., [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO] vycházeli jako ze správné sazby 3%, znalec [Anonymizováno] vycházel ze sazby 5% (viz konkrétně rozsudek zdejšího soudu z 21.9.2023, č.j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze z 29.2.2024, č.j. [spisová značka]); v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp.zn. [spisová značka] byla žaloba co do částky 23 504 243,90 Kč s příslušenstvím zamítnuta a žalovanému bylo uloženo, aby žalobci za užívání Pozemků bez právního důvodu za období 1/4/2010-31/12/2013 zaplatil částku 8 647 482 Kč (s příslušenstvím), jejíž výše byla určena dle znaleckého posudku [Anonymizováno] [právnická osoba]., který jediný (na rozdíl od znaleckých posudků [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem]) vycházel ze skutečně realizovaných prodejů (viz konkrétně rozsudek zdejšího soudu z 9.10.2023, č.j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze z 11.6.2024).

11. Ze Znaleckého standardu AZO č. 4 k obvyklému nájemnému z pozemku z 11/2013 vzal soud za prokázané, že ocenění se provádí srovnávacím způsobem z cen nedávno uskutečněných, popř. nabízených pronájmů pozemků srovnatelných charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou nebo odvozením z obvyklé ceny pozemků – odvozením nájemného procentní sazbou z obvyklé ceny pozemku s tím, že obvyklé nájemné se převážně pohybuje v relacích 5-10 % u drobného podnikání, skladů, výroby, u větších pozemků jsou jednotkové ceny pronájmu obvykle nižší než u menších, u pozemků je třeba zkoumat umístění v lokalitě, možnost napojení na sítě, přístup, svažitost, základové poměry, věcná břemena a jiná práva mající vliv na obvyklou cenu. Ze Znaleckého standardu AZO č. 5 k obvyklé ceně pozemků pod stavbou cizího vlastníka z 11/2013 vzal soud za prokázané, že dané ocenění je nutné pro vypořádání majetkoprávních vztahů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby s tím, že vlastník pozemku je limitován stavbou cizího vlastníka na pozemku, což snižuje cenu jeho pozemku, doporučení snížení oproti volnému pozemku je dle velikosti, lokality, zastavěnosti, možnosti oddělení pozemku do cca 15 % volného pozemku.

12. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení. Soud dalšími důkazy řízení nedoplňoval, když zejména navrhovaný důkaz příp. revizním znaleckým posudkem na zjištění výše bezdůvodného obohacení považoval s ohledem na níže uvedené právní závěry za nadbytečný. Další důkazy ve věci nebyly navrhovány. Provedené důkazy soud považoval za věrohodné a dostatečné k náležitému zjištění skutkového stavu potřebného pro řádné rozhodnutí ve věci. Po takovém dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě a zejména v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je ve zbývajícím rozsahu po částečném zpětvzetí nedůvodná.

13. Právně soud věc posoudil podle ust. § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), dle něhož kde se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, do získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

14. V daném případě mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaný v žalovaném období 1.1.-31.12.2021 bez právního důvodu (např. platné nájemní smlouvy atp.) užíval Pozemky (v celém nesporném rozsahu 30 414 m2) ve vlastnictví žalobce, které jsou z převážné většiny zastavěny Stavbami ve vlastnictví žalovaného (v rámci jím provozovaného oploceného výrobního areálu a k tomu příslušející trafostanicí). Žalobce žalovaného předžalobní výzvou z 22.2.2022 vyzval k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání mimo jiné Pozemků a dále po něm touto žalobou požadoval bezdůvodné obohacení již jen za užívání právě Pozemků za období roku 2021 v konečné výši 9 914 000 Kč spolu se zákonnými úroky z prodlení ode dne následujícího po marném uplynutí v upomínce stanovené lhůty k plnění. Žalovaný žalobci po podání žaloby (platbami z 15.3.2024 a 18.7.2024) zaplatil pouze částku 4 928 590 Kč včetně příslušenství.

15. Mezi účastníky tak je spor pouze o to, zda na daném bezdůvodném obohacení žalovaný dluží žalobci zbývající požadovanou částku 4 985 410 Kč s příslušenstvím.

16. Dle výše uvedeného je zřejmé, že žalovaný se na úkor žalobce dle ust. § 2991 o.z. bez spravedlivého důvodu obohatil, neboť v roce 2021 užíval Pozemky ve vlastnictví žalobce bez jakéhokoli právního důvodu a též bez náležitého protiplnění poskytnutého žalobci. Žalovaný proto musí žalobci - ochuzenému vydat, oč se obohatil. Výše tohoto bezdůvodného obohacení (které z logiky věci nelze vrátit, tedy lze za něj pouze zaplatit náhradu v penězích) je dle ustálené judikatury dána faktickou výší finančního prospěchu, který žalovanému užíváním Pozemků vznikl a jež lze zásadně určit pouze znaleckým posudkem, neboť se jedná o otázku ryze odbornou, jejíž posouzení soudu nepřísluší. Vzhledem k tomu, že v příslušném zákoně (č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku) není stanoven jiný způsob, provede se ocenění obvyklou cenou, tj. cenou, která by byla dosažena prodejem stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

17. S ohledem na výše uvedené, a jak již bylo i ve stejné věci týchž účastníků pouze za jiná žalovaná období dříve opakovaně judikováno (viz odst. 10.) v daném případě je pro řádné ocenění bezdůvodného obohacení za užívání Pozemků třeba vyjít z porovnávací metody, a to ze sjednaných cen prodejů obdobných pozemků v co nejsrovnatelnější lokalitě, co do velikosti obce, dopravní obslužnosti a technické infrastruktury, dále ze v zásadě shodného způsobu užití, shodné stavební vybavenosti pozemků atp., když dle ceny pozemku se pak procentní sazbou určí výše nájemného, přičemž výši bezdůvodného obohacení za užívání pozemků lze určit právě dle výše nájemného za užívání daných pozemků.

18. Je tak zřejmé, že soud nemohl vycházet z prvého znaleckého posudku [Anonymizováno] č. [č. účtu], neboť tento posudek pracoval pouze se srovnáním nabídkových cen, přičemž tato metodologie byla opakovaně shledána nesprávnou, pokud lze najít srovnávací pozemky, u nichž byly prodeje skutečně realizovány, což v daném případě lze, jak bylo zjištěno již v předchozích řízeních.

19. Další ve věci žalobcem a žalovaným předložené posudky, a to znalce [Anonymizováno]. č. [č. účtu] (stanovující výši bezdůvodného obohacení částkou 9 854 000 Kč) a znalce [Anonymizováno] [právnická osoba]. č. [Anonymizováno] (stanovující výši bezdůvodného obohacení částkou 4 928 589 Kč) však již oba při ocenění vycházejí z metody odvození nájemného z hodnoty pozemků, u nichž byly prodeje realizovány, znalci tedy nejprve srovnávací metodou stanovili cenu pozemků z realizovaných prodejů, přičemž každý z nich při srovnání použil zcela jiné vybrané pozemky (dle každého znalce nejvíce srovnatelné s Pozemky s případným použitím korekčních koeficientů) a obvyklé nájemné pak stanovili jako procentuální výnos z ceny pozemků, kdy však znalec [Anonymizováno]. vychází ze sazby 5 % a znalec [Anonymizováno] [právnická osoba]. ze sazby 3,5 %.

20. Soud se proto dále zabýval tím, zda a případně z kterého tohoto posudku lze ve věci vyjít, nebo zda je třeba vyhotovit revizní znalecký posudek. Přitom vycházel z toho, že odborné závěry znaleckých posudků není soud oprávněn hodnotit, soud pouze hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti, souladu s ostatními provedenými důkazy, tomu, zda bylo přihlíženo ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat a zejména zda odůvodnění posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. Soud pak může učinit zjištění ve věci významné skutečnosti i pouze z toho důkazu, který shledá v daném případě nejobjektivnějším a nejpřesvědčivějším, vypořádá-li se zároveň s tím, proč své úvahy založil právě na tomto důkazu.

21. Soud tak veden výše uvedenými úvahami dospěl k závěru, že zejména výběr srovnávacích pozemků a sazba užitá znalcem [Anonymizováno]. v daném případě nebyly přesvědčivě odůvodněny a nevypořádaly se se všemi ve věci rozhodnými skutečnostmi vyplývajícími z dalších provedených důkazů, resp. nesporných skutečností, a v řízení tak zůstaly důvodné pochybnosti o správnosti závěrů daného znaleckého posudku. Soud má předně pochybnosti ohledně toho, že závěry prvého i druhého znaleckého posudku znalce [Anonymizováno]. jsou v zásadě zcela obdobné, ačkoli oba posudky vycházely z jiné metodologie ocenění, jakož i zcela jiných srovnávacích pozemků. V řízení pak nebylo logicky vysvětleno, proč v daném případě znalec nevycházel se stejných srovnávacích pozemků, resp. proč, pokud již první užité srovnávací pozemky považoval za zjevně nejlepší srovnávací materiál (kde však vycházel v dané době pouze z nabídkových cen, ale zároveň jako vhodné ke srovnání užil i pozemky zastavěné, což v druhém posudku – jak uvedeno níže, zcela vyloučil), u těchto pozemků ani neověřil, zda byly skutečně za dané nabídkové ceny v mezidobí prodány či zda byly např. prodány za ceny jiné. Znalec rovnou přistoupil k výběru zcela jiných srovnávacích pozemků (při užití prodejů i cca 15-20 let starých), ačkoli v prvém znaleckém posudku sám výslovně uváděl, že takového srovnatelné prodeje dříve nenalezl; znalec zároveň setrval na správnosti závěrů obou svých posudků, dle soudu však oba tyto závěry vedle sebe bez dalšího nemohou obstát, když dle závěrů prvého posudku v dané době dle znalce srovnatelné pozemky, u nichž by byly realizovány prodeje neexistují, avšak ve druhém znaleckém posudku za totožné období dle znalce byly takové pozemky (srovnatelné s Pozemky) nalezeny; zároveň znalec uváděl, že porovnávací pozemky jsou zcela srovnatelné s Pozemky (a proto je neupravoval koeficienty), ale zároveň výslovně uvedl, že u některých cenu upravoval téměř o 40 %, přičemž stanovení takového koeficientu v zásadě již překračuje obvyklou míru srovnatelnosti pozemků. Za další a to zcela zásadní vadu daného posudku pak soud považuje, že znalec při srovnání vycházel pouze z pozemků nezastavěných, naopak ze srovnávacích vzorků úmyslně odstranil veškeré obdobné srovnávací pozemky, na nichž se nacházely stavby, a to se zdůvodněním, že postupoval dle standardů AZO s tím, že tento postup považuje za správný, a to ačkoli zároveň výslovně uvedl, že právě pozemek se stavbou má jinou obvyklou cenu, než pozemek bez stavby. Soud však uzavřel, že tento postup neodpovídá způsobu ocenění dle výše uvedeného zákona o oceňování majetku, který výslovně uvádí, že je třeba zvážit všechny okolnosti, které mají na cenu vliv a naopak se nepřihlíží k osobním poměrům prodávajícího nebo kupujícího. Tedy právě v tomto konkrétním případě nelze bez dalšího na úkor žalovaného přihlížet pouze k tomu, že Pozemky jsou zastavěné stavbami ve vlastnictví právě žalovaného, a že tedy výhradně pro žalovaného mají větší užitnou hodnotu, neboť na nich stojí jeho Stavby. Naopak je třeba přihlížet k tomu, že pro jakéhokoli jiného kupujícího/nájemce by cena Pozemků byla zjevně ovlivněna právě tím, že Pozemky jsou v naprosté většině zastavěny stavbami odlišného vlastníka, než je vlastník Pozemku, a je tedy zřejmé, že tato skutečnost jejich hodnotu podstatně snižuje (což konec konců konstantně judikuje i zejména Nejvyšší soud ČR). Tomu dle soudu odpovídá i obsah např. Znaleckého standardu AZO č. 4, který výslovně uvádí, že je třeba přihlédnout též např. k věcným břemenům a jiným právům majícím vliv na obvyklou cenu pozemku, tj. zjevně i k zastavěnosti pozemku stavbou cizího vlastníka, která možnosti užívání pozemků významně ovlivňuje. Stejně tak dle Znaleckého standardu AZO č. 5 (který však směřuje zejména k vypořádání majetkoprávních vztahů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby na něm stojícím, o kterýžto případ se v této věci nejedná) je výslovně uvedeno, že limitace dané stavbou cizího vlastníka snižují cenu pozemku až o 15 %. Pokud však znalec [Anonymizováno]. ze srovnání vyřadit právě pozemky zastavěné stavbami cizího vlastníka z důvodu, že tyto pozemky mají jinou cenu než pozemky prázdné, obsahuje jeho posudek v závěrech o obvyklých cenách dle soudu pro daný případ nepřípustné zkreslení, které úmyslně odhlíží od zásadní okolnosti tohoto případu, tedy, toho, že Pozemky jsou zastavěny Stavbami cizího vlastníka a nelze tak odhlížet od toho, že pokud by je žalobce chtěl pronajmout třetí osobě odlišné od žalovaného, jejich cena by byla zjevně podstatně nižší než cena pozemků obdobných ale nezastavěných. Kromě toho znalec [Anonymizováno]. naopak uváděl, že při užití 5% sazby ke stanovení nájemného z ceny pozemku při stanovení její výše naopak přihlížel k tomu (tj. tuto sazbu zvýšil) právě proto, že jsou Pozemky zastavěny Stavbami; soudu se tak nejeví logické aby znalec zastavěnost Pozemků pomíjel v jednom parametru svých vstupních údajů a v jiném k ní naopak přihlížel, a to v zásadě vždy pouze ve prospěch žalobce. Dále pak soud rovněž shledal jako vhodnější metodologii srovnávající pouze pozemky stejného užití (která byla jako správná rovněž osvědčena již v předchozích soudních řízeních), tj. plochy nerušící výroby, avšak znalec [Anonymizováno] vycházel při porovnání i z pozemků jiného užití a též i jiné pražské lokality, když znalec [Anonymizováno] [právnická osoba]. porovnával pozemky v těsné blízkosti Pozemkům. Soud konečně neshledal za smysluplně vysvětlené znalcem [Anonymizováno]. tvrzené důvody k vyloučení např. duplicitně prodávaných pozemků, či k vyloučení pozemků prodávaných fyzickými osobami, když jak bylo doloženo v alternativním výpočtu znalce [Anonymizováno] [právnická osoba]. v jeho Doplňujících informacích k závěrům ZP z 24.2.2025 právě vyloučení veškerých takto jednotlivě vybraných pozemků (které jinak mohly být využity jako srovnávací včetně pozemků zastavěných stavbou cizího vlastníka) ve svém výsledku vedlo ke zcela podstatnému zvýšení zjištěné obvyklé ceny nájmu Pozemků. Touto optikou tak dle soudu ve své celkové logice znalecké závěry znalce [Anonymizováno]. neobstojí, když nebyly odstraněny pochybnosti, ohledně toho, že výběr a zjištění cen srovnávacích pozemků byly učiněny tak, aby závěry znalce v jeho druhém znaleckém posudku fakticky kopírovaly závěry jeho prvého ve věci vyhotoveného posudku vycházejícího pouze z cen nabídkových.

22. Soud naopak po provedení znaleckého posudku [Anonymizováno] [právnická osoba]. včetně jeho doplňku a ústního doplnění při jednání soudu považuje tento posudek za řádně a logicky odůvodněný a obsahující správnou metodologie i výběr srovnávacích pozemků. Soud zohlednil i to, že i v dřívějších řízeních týchž účastníků (viz odst. 10.) byla zcela bez jakýchkoli výhrad aprobována správnost jak metodologie, tak výběru srovnávacích pozemků (které byly shodné, jako v řízení tomto), i způsob určení výše obvyklého nájemného z hodnoty nemovitostí, když zcela obdobné posudky [Anonymizováno] [právnická osoba]. byly shledány jako souladné s názory vyjádřenými v judikatuře Nejvyššího soudu ČR, jakož i v zákonu o oceňování majetku a znaleckých standardech. Posudek předložený znalcem [Anonymizováno] [právnická osoba]. má totožné náležitosti, metodologii i výběr srovnávacích pozemků jako jeho posudky předchozí, přičemž veškeré případné nejasnosti (zejména např. ohledně přístupnosti na veřejné komunikace ze srovnávacích pozemků, jejich velikosti) byly dle soudu dostatečně vysvětleny při ústním doplnění posudku, resp. dovysvětleny v Doplňujících informacích k závěrům ZP z 24.2.2025. Znalcem zjištěné porovnávací pozemky leží v bezprostřední blízkosti Pozemků a mají zcela stejné užití – výroba nerušící (oba znalci se přitom shodli, že pro daný případ je pro určení obvyklé ceny v zásadě nejpodstatnější právě lokalita a způsob užití).

23. Ohledně procentní sazby k určení výše obvyklého nájemného z ceny pozemku soud uvádí, že se jedná opět o otázku ryze odbornou, kterou soud sám není oprávněn zkoumat a hodnotit vyjma z důvodů výše uvedených, když rovněž užitá sazby musí ze závěrů znalce logicky a srozumitelně vyplývat a být v souladu s obvyklou metodologií a veškerými ve věci rozhodnými prokázanými skutečnostmi. V tomto rozsahu oba znalci odkazovali zejména na odbornou literaturu, znalec [Anonymizováno] [právnická osoba]. pak zejména i na nutnost (s ohledem na konkrétní okolnosti tohoto případu) určit danou sazbu co nejobjektivnějším způsobem bez nutnosti stanovovat danou sazbu odbornými odhady znalce, které by do věci vnášely nepřiměřené subjektivní vlivy. Pokud tedy znalec [Anonymizováno] [právnická osoba]. při určení jím užité sazby 3,5 % vycházel z objektivně zjistitelných a propočitatelných skutečností týkající se průměrného výnosu aukčních státních středních a dlouhodobých dluhopisů pořádaných právě v roce 2021 doplněného o analýzu celkového trhu státních dluhopisů a z vývoje úrokových sazeb hypoték v roce 2021, soud v této metodě neshledal logické rozpory, kdy zároveň s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem tohoto případu nevešel na argument znalce [Anonymizováno], že mělo být vycházeno z dlouhodobější vývojových řad, když zejména právě po roce 2022 došlo k podstatnému navýšení daných sazeb. Mezi účastníky se jedná o dlouhodobé spory týkající se týchž Pozemků, výši bezdůvodného obohacení je tak třeba (z důvodu nedohody mezi účastníky) určovat v zásadě každý rok znovu a znovu, dle soudu je tak zcela spravedlivé a přiměřené a odpovídající poměrům v daném místě a čase, aby bylo přihlíženo právě a jedině k sazbám za konkrétní časového období daného roku, za který je bezdůvodné obohacení aktuálně požadováno a nelze přihlížet k sazbám vzhledem k žalovanému období až budoucím (které se naopak nazíráno touž logikou promítnout do výpočtu bezdůvodného obohacení až za rok 2022). Naproti tomu znalec [Anonymizováno]. uvedl v zásadě pouze, že sazbu 5 % určil svým odborným odhadem s přihlédnutím k doporučením odborné literatury a standardů AZO pro pozemky výroby; stejný znalec však zároveň např. vyloučení zastavěných pozemků ze srovnávacích vzorků odůvodnil tím, že chtěl co nejvíce eliminovat subjektivní vstupy znalce; soudu se tak jako v daném případě jako přesnější a přezkoumatelnější metodou (rovněž doporučovanou odbornou literaturou) jeví právě metoda stanovení výše dané sazby dle vývoje sazeb hypoték, resp. státních dluhopisů, tj. metoda určená co nejvíce objektivně bez vstupu subjektivních názorů znalce.

24. S ohledem na vše výše uvedené soud uzavřel, že ve věci vyhotovený znalecký posudek [Anonymizováno] [právnická osoba]. považuje za nejvíce objektivní, když znalec srozumitelně a logicky vysvětlil proč a jaké srovnávací pozemky zvolil (a tato volba byla jako správná již opakovaně posouzena i v předcházejících soudních řízeních), vypořádal se též přesvědčivě s námitkami žalobce ohledně těchto pozemkům (např. co do přístupu na veřejné komunikace, velikosti), přičemž se jednalo o pozemky ve shodné lokalitě a zcela shodného účelu užití jako u Pozemků. Soud tak v tomto posudku nenalezl žádná logická pochybení ani rozpory s odbornou literaturou či závěry jiných znalců kteří v obdobných věcech účastníků dříve již vyhotovovali znalecké posudky ( a kteří např. co do výše sazby původně užívané k určení nájemného, rovněž považovali za správnou a dostatečnou sazbu ve výši 3 % - viz znalecké posudky z dřívějších soudních řízení vypracované [tituly před jménem] [jméno FO] i [tituly před jménem] [jméno FO]), celkové závěry posudku tak soud neshledal ani v rozporu s dalšími provedenými důkazy, proto se přiklonil k jeho argumentaci a vyšel zcela z jeho závěrů, o nichž neměl rozumný důvod pochybovat. Proto soud považoval za bezpředmětné ve věci vyhotovovat revizní znalecký posudek (neboť z výše uvedených důvodů byly důvodné pochybnosti o správnosti a úplnosti závěrů posudku [Anonymizováno]).

25. V daném případě tak za správnou a objektivně odborně zjištěnou a v řízení tak prokázanou výši bezdůvodného obohacení za užívání Pozemků za rok 2021 soud považuje částku 4 928 590 Kč dle znaleckého posudku [Anonymizováno] [právnická osoba]. Tato částka byla již žalovaný zcela zaplacena, a to včetně žalobou požadovaného příslušenství (zákonných úroků z prodlení) a v tomto rozsahu bylo řízení již dříve zastaveno. V rozsahu dále požadované částky 4 985 410 Kč včetně příslušenství proto soud žalobu shledal nedůvodnou a výrokem I. tohoto rozsudku ji zamítl.

26. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 2 o.s.ř. ve spojení s ust. § 146 odst. 2 věta druhá o.s.ř., když účastníci byli v řízení úspěšný každý cca z jedné poloviny (žalovaný byl v rozsahu částečného zpětvzetí neúspěšný procesně, když žaloba byla v daném rozsahu vzata zpět výhradně z důvodu plnění žalovaného po podání žaloby). Soud proto žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení.

27. O náhradě nákladů řízení státu soud rozhodl dle ust. § 148 o.s.ř. a s ohledem na poloviční ne/úspěch v řízení každému z účastníků uložil zaplatit jednu polovinu náhrady nákladů řízení státu spočívajících ve znalečném ve věci slyšených znalců, o jehož konkrétní výši soud rozhodne samostatným usnesením poté, co bude o znalečném pravomocně rozhodnuto a znalečné bude v plné výši vyplaceno.

Poučení