29 Co 244/2025 - 481

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Tomáše Vejnara a soudkyň JUDr. PhDr. Aleny Novotné, Ph. D. a JUDr. Lucie Bičákové ve věci žalobce: [Jméno žalobce]., IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného]., IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B]. sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 4 985 410 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 14. března 2025, č. j. 24 C 486/2023-428 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na nákladech odvolacího řízení částku 69 478,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta [Jméno advokáta B].

Odůvodnění

1. Soud I. stupně rozsudkem označeným v záhlaví zamítl žalobu, aby žalovaný zaplatil žalobci částku 4 985 410 Kč s úroky z prodlení z této částky ve výši 11,75% ročně od 1. 3. 2022 do zaplacení (výrok I). Žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok II). Žalobci i žalovanému uložil zaplatit náhradu nákladů řízení České republice na účet Obvodního soudu pro [adresa], a to ve výši, jak bude určena v samostatném usnesení, do 3 dnů od právní moci tohoto usnesení (výroky III a IV).

2. Předmětem žaloby podané k soudu dne 22. 12. 2023 byl nárok na vydání bezdůvodného obohacení za bezprávní užívání pozemků žalobce v období roku 2021. Jedná se o pozemky p. č. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], vše na LV č. [číslo], k. ú. [adresa], obec [adresa], o celkové rozloze 30 414 m2 (dále jen „Pozemky“). Pozemky jsou z velké části zastavěny budovami ve vlastnictví žalovaného, které žalovaný výlučně užívá ke své podnikatelské činnosti v rámci výrobního areálu, jedná se konkrétně o budovy č. p. [číslo] na pozemku p. č. [číslo], č. p. [číslo] na pozemku p. č. [číslo], bez č. p./č. e. na pozemku p. č. [číslo], bez č. p./č. e. na pozemku p. č. [číslo], vše na LV č. [číslo], k. ú. [adresa], obec [adresa] (dále jen „Stavby“).

3. Soud I. stupně provedl dokazování a skutková zjištění, která z něj vytěžil, popsal v odst. 8, 9 a 11 rozsudku. Odůvodnil rovněž nevyhovění návrhu žalobce na zadání revizního znaleckého posudku. Mezi účastníky byla spornou pouze otázka obvyklé výše úplaty za předmětné (zastavěné) pozemky. Soud odkázal na soudní rozhodnutí o nároku žalobce vůči žalovanému v předchozích obdobích, kdy byla vyřešena řada sporných otázek a soudy vždy vycházely ze znaleckých posudků o obvyklé výši nájemného vycházející z realizovaných cen, naopak nebraly v úvahu odhady vycházející z cen nabídkových. Podrobně odůvodnil, proč nevyšel z posudku znalecké kanceláře [právnická osoba]., a naopak shledal správnými závěry posudku znalecké kanceláře [právnická osoba]. Odborné závěry znaleckých posudků neposuzoval, hodnotil přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti, souladu s ostatními provedenými důkazy, toho, zda posudek přihlédl ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat a zejména zda odůvodnění posudku odpovídá pravidlům logického myšlení.

4. V řízení byly žalobcem a žalovaným předložené posudky, a to žalobcem posudek znalců [právnická osoba]., č. [číslo] (stanovující výši bezdůvodného obohacení částkou 9 854 000 Kč) a žalovaným posudek znalců [právnická osoba]. č. [číslo] (stanovující výši bezdůvodného obohacení částkou 4 928 589 Kč). Obě znalecké kanceláře při ocenění vycházejí z metody odvození nájemného z hodnoty pozemků, u nichž byly prodeje realizovány, znalci tedy nejprve srovnávací metodou stanovili cenu pozemků z realizovaných prodejů, přičemž každý z nich při srovnání použil jiné vybrané pozemky a obvyklé nájemné stanovili jako procentuální výnos z ceny pozemků. [právnická osoba]., vyšel ze sazby 5%, zatímco [právnická osoba]., ze sazby 3,5%.

5. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce byl v posuzovaném období vlastníkem Pozemků uvnitř oploceného areálu, tyto pozemky žalovaný v roce 2021 užíval a vlastnil stavby v tomto areálu. Soud I. stupně dospěl k závěru, že posudek č. [číslo] [právnická osoba]. nebyl přesvědčivě odůvodněn a nevypořádal se se všemi rozhodnými skutečnostmi, výběr srovnávacích pozemků a užitá sazba nebyly přesvědčivě zdůvodněny. Závěry prvého (z nabídkových cen) i druhého posudku (z realizovaných cen) této znalecké kanceláře byly velice podobné, což u soudu I. stupně vyvolalo pochybnosti. Znalec logicky nevysvětlil, proč již první užité pozemky - vhodné ke srovnání - nepoužil i ve druhém posudku, pokud nabídky byly realizovány. Znalec ve druhém posudku vybral ke srovnání jiné pozemky, ačkoli v prvním posudku uvedl, že srovnatelné prodeje nebyly nalezeny. Vyslechnutý znalec setrval na závěrech obou posudků, dle soudu však tyto závěry vedle sebe nemohou obstát: znalec uvedl, že pozemky jsou srovnatelné, ve druhém posudku provedl redukci o 40%, což překračuje obvyklou míru srovnatelnosti. Znalec vycházel z nezastavěných pozemků a ze vzorků odstranil obdobné zastavěné vzorky. Zároveň výslovně uvedl, že právě pozemek se stavbou má jinou obvyklou cenu, než pozemek bez stavby. Soud I. stupně uvedl, že není rozhodné, že pozemky mají výhradně pro žalovaného větší užitnou hodnotu, neboť na nich stojí jeho Stavby, že je třeba přihlížet k tomu, že pro jakéhokoli jiného kupujícího/nájemce by cena pozemků byla zjevně ovlivněna právě tím, že Pozemky jsou v naprosté většině zastavěny stavbami odlišného vlastníka, než je vlastník Pozemku. Zastavěnost pozemků jejich hodnotu podstatně snižuje, a to i ve smyslu standardu [Označení] č. [číslo] či č. [číslo].

6. Pokud znalecká kancelář [právnická osoba]. ze srovnání vyřadila právě pozemky zastavěné stavbami cizího vlastníka z důvodu, že tyto pozemky mají jinou cenu než pozemky prázdné, je posudek nepřípustně zkreslen. Pozemky žalobkyně jsou zastavěny stavbami žalované. Pokud by tyto pozemky žalobkyně chtěla pronajmout odlišné třetí osobě, jejich cena by byla zjevně podstatně nižší než cena pozemků obdobných nezastavěných. Soudu I. stupně se nejevilo logické, aby byla zastavěnost pozemků pomíjena v jednom parametru vstupních údajů a v jiném by k ní bylo přihlíženo. Nebyly smysluplně vysvětleny důvody k vyloučení duplicitně prodávaných pozemků či pozemků prodávaných fyzickými osobami, když právě vyloučení veškerých takto jednotlivě vybraných pozemků ve svém výsledku vedlo k podstatnému zvýšení zjištěné obvyklé ceny nájmu.

7. Naopak posudek znalecké kanceláře [právnická osoba]. soud považoval za řádně odůvodněný, obsahující správnou metodologii i výběr pozemků. Znalci této kanceláře přesvědčivě odůvodnili a vysvětlili, že jejich vzorky mají zajištěn řádný přístup na veřejnou komunikaci a mají také stejný způsob užití jako posuzované pozemky. Také procentní sazba výše nájemného je dle soudu I. stupně otázkou ryze odbornou. Znalci [právnická osoba]. sazbu 3,5% odůvodnili mimo jiné průměrným výnosem státních dluhopisů za rok 2021, správně přihlíželi k sazbám týkajícím se konkrétního období. V tomto posudku soud I. stupně nenalezl žádná pochybení a ani rozpory s odbornou literaturou. Proto zamítl žalobu co do částky 4 985 410 Kč s příslušenstvím, přesahující odhad znalecké kanceláře [právnická osoba]., a také částku, kterou žalovaný žalobci v průběhu řízení uhradil.

8. O nákladech řízení rozhodl podle úspěchu ve věci. Za situace, kdy původně zněl žalobní petit na částku 9 914 000 Kč s příslušenstvím a kdy v průběhu řízení vzal žalobce žalobu zpět co do částky 4 928 590 Kč s příslušenstvím a řízení bylo v tomto rozsahu zastaveno usnesením ze dne 11. 10. 2024, č. j. [spisová značka], byl v této části řízení žalovaný procesně neúspěšný, neboť důvodem zpětvzetí žaloby bylo jeho chování, spočívající v platbě částky 4 928 590 Kč žalobci v době po podání žaloby, dne 15. 3. 2024. Vzhledem k částečnému úspěchu ve věci, který soud I. stupně zaznamenal u obou účastníků v přibližně stejném rozsahu, rozhodl o náhradě nákladů řízení podle ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř. a žádnému z nich náhradu nepřiznal. Podle stejného principu rozdělil povinnost k náhradě nákladů státu, přičemž jejich konkrétní výši ponechal samostatnému usnesení.

9. Žalobce podal proti citovanému rozsudku včasné odvolání. Zdůraznil, že ve všech dosavadních řízeních žalobkyně předložila posudky vycházející z nabídkových cen, jejichž předmětem byly také pozemky mimo oplocený areál. Soudy v tom shledaly pochybení. V tomto řízení předložila posudek vycházejícího z realizovaných cen, jde o nový procesní stav, jehož posouzení by mělo být nezávislé na výsledku minulých řízení.

10. Rozdíl mezi nároky žalobkyně a postojem žalované ve smyslu předložených znaleckých posudků spočívá ve výši procentní sazby ke stanovení výše obvyklého nájemného a v kritériích výběru jednotlivých srovnávaných pozemků. Odvolatel má za to, že soud I. stupně nebyl oprávněn hodnotit odborné závěry znalců, navzdory tomu posudek znalce [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] hodnotil. Obsáhle se jeho posudkem zabýval, zatímco ke znaleckému posudku [právnická osoba]. se vyjádřil stručně. Nepřihlédl ke skutečnostem tvrzeným žalobcem a k jeho argumentaci. Jednalo se o výběr pozemků a o zajištění přístupu těchto pozemků k veřejné komunikaci. Čtyři vzorky vybrané znalcem žalovaného neměly přímý přístup na veřejnou komunikaci. Žalobce má za prokázané výpisy z katastru nemovitostí, že ve prospěch těchto pozemků nebylo zapsáno v katastru nemovitostí žádné věcné právo odpovídající přístupu na veřejnou komunikaci.

11. Znalci [právnická osoba] do porovnání zařadili nesrovnatelné vzorky pozemků, např. také vodní plochu. Žalobce doložil, že kupní smlouvou ze dne 1. října 2024 zcizil pozemky parc. č. [číslo], parc č. [číslo], parc. č. [číslo], parc. č. [číslo] a parc. č. [číslo] – přímo naproti posuzovanému oplocenému areálu za 72 768 609 Kč bez DPH (tedy 9 819 Kč za 1 m2) i přesto, že se jednalo o izolační zeleň, tedy pozemky s principiálně a logicky nižší hodnotou než pozemky v oploceném areálu evidované jako nerušící výroba a služby. Ani s tímto důkazem se soud nevypořádal. Ze znaleckého posudku [právnická osoba]. vyplynulo, že hodnota pozemků uvnitř oploceného areálu činila v roce 2021 4 630 Kč za 1 m2, oproti 6 473 Kč znalce [jméno FO]. Pokud znalec [jméno FO] uvádí cenovou hladinu pozemků uvnitř areálu v roce 2023 ve výši 9 573 Kč za 1 m2, tak transakce žalobkyně z roku 2024 potvrzuje správnost jeho závěrů a nikoli znalců [právnická osoba].

12. Žalobce v odvolání odmítl úvahu soudu, že podobnost závěrů obou znaleckých posudků znalce [jméno FO] je podezřelá či nestandardní. Oba znalecké posudky měly stejný znalecký úkol. Ke splnění tohoto úkolu byly užity různé metody. Závěry vyplývající z obou znaleckých posudků se vzájemně potvrzují, protože výsledné hodnoty se významně neliší.

13. K pochybnosti soudu, proč znalec [jméno FO] nepoužil vzorky z prvního posudku také v posudku druhém, odvolatel tvrdí, že při použití vzorků nabídkových cen není obvyklé zjišťovat, zda nabídky byly realizovány. Z časových důvodů takové ověření v době zpracování ocenění není obvykle možné. Posouzení, zda došlo k realizaci nabídkových cen, nebylo součástí znaleckého úkolu. Úkolem oceňovatele bylo zpracovat ocenění na bázi realizovaných kupních cen, proto znalec nově přistoupil k rešerši trhu s realizovanými cenami. Výběr pozemků v rámci prvního znaleckého posudku proběhl na základě přísnějších kritérií z hlediska času, polohy, výměry pozemků, apod. Volnější podmínky při výběru srovnatelných vzorků pro druhý posudek vedly ke zjištění, že lze vyhledat srovnatelné prodeje, byť ve vzdálenějším časovém období. Oba žalobcem předložené posudky nachází oporu v odborné literatuře.

14. Dále odvolatel namítl neodstranění vzorků zastavěných pozemků z výběru a současné uvedení vlivu stavby na pozemku na jeho cenu. Úkolem znalce nebylo stanovit hodnotu pozemku pro účely vypořádání majetkových vztahů mezi vlastníky, proto jakákoliv redukce ceny pozemku vede k nespravedlivému zvýhodnění či znevýhodnění jedné ze stran. Princip tržní hodnoty vyžaduje mj. dobrovolné jednání kupujícího i prodávajícího. Za situace, kdy majiteli stavby je prodáván pozemek pod jeho stavbou, nelze dle jeho názoru vycházet ze zcela dobrovolného jednání. Majitel stavby bude mít vždy zvýšený zájem na koupi pozemku pod svou stavbou. Nicméně tento zvýšený zájem o koupi není v posudcích reflektován. Zastavěnost pozemku je podle odvolatele třeba zohlednit, ale nikoli redukcí ceny pozemku, neboť taková redukce znevýhodňuje jednu ze stran. Pokud se vlastník pozemku rozhodne své pozemky pronajmout za účelem realizace výstavby, nedochází k okamžiku dokončení výstavby ke snížení ceny nájmu z titulu zastavění pozemků stavbami.

15. Sazba 5% je platná obecně pro stavební pozemky a pozemky určené k zastavění, případně pozemky již zastavěné, nerozlišuje fakt, zda pozemky jsou volné (určené k zastavěné), případně již zastavěné stavbami. Závěrem žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení, zejména k doplnění dokazování o revizní znalecký posudek.

16. Žalovaný se k odvolání vyjádřil písemným stanoviskem ze dne 29. 7. 2025, označil je za nedůvodné. Způsob, jakým soud I. stupně hodnotil znalecké posudky, považuje za souladný se zákonem a judikatorními názory (srov. NS 27 Cdo 2755/2019). Věcně namítl, že žalobce nesprávně namítá, že pozemky srovnávané znaleckou kanceláří [právnická osoba] neměly zajištěn přístup k veřejným komunikacím. Tito znalci v doplnění svého posudku ukázali, že srovnávané pozemky přístupy ke komunikacím měly. Podle žalovaného ve sporu nejde o vzájemné vypořádání vlastnických práv, u něhož by byl významný zvýšený zájem majitele staveb na odkoupení pozemku. Projednávaný nárok nelze připodobnit ani k situaci, kdy se pronajímá pozemek za účelem realizace výstavby. Posuzovaná situace se vyznačuje tím, že žalobce nabyl pozemky v době, kdy již byly zastavěny, to snižuje jejich cenu i možnost reálného pronájmu. Toto konkrétní zatížení předmětných pozemků zohlednily soudy v řízeních o nároku žalobce za jiná časová období. Co se týče procentuální sazby užité pro výpočet obvyklého nájemného, znalec [jméno FO] volbu 5%ní sazby přesvědčivě neodůvodnil. Jiní znalci, kteří plnili znalecký úkol v dalších soudních řízeních, užili sazbu 3% a 3,3%.

17. Žalobce v replice ke stanovisku žalovaného ze dne 24. 9. 2025 doplnil k tvrzení, že pozemky srovnávané znaleckou kanceláří [právnická osoba]. neměly přístup k veřejným komunikacím, že to plyne z doložených výpisů z katastru nemovitostí, na nichž nejsou k těmto pozemkům zřízena žádná věcná břemena. K dosavadní rozhodovací praxi Městského soudu v [adresa] jako soudu odvolacího uvedl, že tento odvolací soud v rozhodnutí sp. zn. [spisová značka] ze dne 18. 6. 2025 přisvědčil úvaze znalce [jméno FO] o sazbě 5% na rozdíl od znalců [právnická osoba]., kteří uplatnili sazbu 3,2%. Poukázal na rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 5. 3. 2019, sp. zn. III. ÚS 2501/16, v něm je 5% sazba označena jako minimální možná. Navrhl závěrem alternativně, aby odvolací soud užil sazbu 5% a přiznal žalobci dalších 2 112 252,86 Kč.

18. Na repliku žalobce reagoval žalovaný podáním ze dne 2. 10. 2025. Uvedl konkrétně, že znalecká kancelář [právnická osoba]. pracovala se srovnatelnými pozemky a absence věcných břemen, která by jejich vlastníky opravňovala k přístupu k veřejným komunikacím, na tom nic nemění, neboť tyto pozemky byly koupeny vlastníkem sousedního pozemku, který již přístup ke komunikaci měl (vzorek 1), podíl na pozemku odkupoval spoluvlastník za účelem scelení pozemků s pozemky přístupnými z komunikace (vzorek 2). Další pozemky měly přímý přístup ke komunikaci (vzorky 3, 4 a 6). U vzorku 5 smlouva obsahovala závazek prodávajícího zřídit služebnost stezky a cesty. Námitku, že mezi srovnávané pozemky byla zařazena vodní plocha, žalovaný odmítl s tím, že šlo o požární nádrž o výměře 390 m2 v celkové ploše 5 000 m2 pozemku.

19. Žalovaný odkázal na rozhodnutí Městského soudu v [adresa] ze dne 11. 6. 2024, sp. zn. [spisová značka]. Důkazní návrh žalobce na revizní znalecký posudek označil za nadbytečný. Argumentaci rozhodnutím ve věci [spisová značka] odmítl, neboť v tomto řízení byl užit znalecký posudek za jiné než soudem posuzované časové období. Ani v tomto řízení však znalec [jméno FO] nevysvětlil, proč v rozmezí od 3 do 5 % zvolil horní hranici procentuální sazby pro výpočet obvyklého nájemného.

20. Odvolací soud po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou a že splňuje náležitosti uvedené v ust. § 205 o. s. ř., přezkoumal napadený rozsudek a řízení, které jeho vydání předcházelo, a to způsobem vyplývajícím z § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. Po provedeném jednání došel k závěru, že odvolání je neopodstatněné.

21. Soud I. stupně opatřil dostatek skutkových zjištění pro rozhodnutí ve věci a jeho skutkové závěry logicky vyplývají z obsahu provedených důkazů. Vyvození dílčích skutkových závěrů, jak je soud I. stupně v rozsudku odůvodnil, není co vytknout. Zcela správně z důvodu hospodárnosti soud I. stupně po dostatečném zjištění skutkového stavu další důkazy neprovedl. Revizní znalecký posudek se jevil za dané důkazní situace zjevně nadbytečný. Stěžejní skutkový závěr soudu I. stupně o výši obvyklého nájemného za užívání žalovaným skutečně užívaných pozemků (o rozloze 30 414 m) v rozhodném období pokládá odvolací soud rovněž za správný.

22. Soud I. stupně k němu dospěl po pečlivém hodnocení všech znaleckých posudků provedených k důkazu. Ke způsobu hodnocení důkazu znaleckým posudkem lze připomenout ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěrů, soulad s ostatními provedenými důkazy. Odborné závěry obsažené v posudku však nepodléhají hodnocení soudem podle zásad ust. § 132 o. s. ř. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry v posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2019 sp. zn. 22 Cdo 4445/2018). Soud I. stupně se těmto zásadám nezprotivil.

23. V posuzovaném případě vychází odmítnutí závěrů znaleckých posudků znalecké kanceláře [právnická osoba] soudem I. stupně ze skutečnosti, že tato znalecká kancelář srovnávala pozemky žalobce s pozemky natolik odlišnými (např. pro časovou odlehlost uskutečněných transakcí 15 až 20 let), že musela jejich cenu redukovat až o 40%. Takový rozdíl naznačuje, že šlo o pozemky v řadě ohledu odlišné. Ve standardní znalecké činnosti je uznávána redukce přibližně o 25%. Znalec [jméno FO] svůj postup, kdy vyloučil ze srovnání zastavěné pozemky odstranil, neobhájil. Dále také dostatečně nezdůvodnil, proč ze srovnání vyloučil duplicitně prodané pozemky a pozemky prodávané fyzickými osobami. Toto vše zavdalo důvod k pochybnostem o nezaujatosti při výběru srovnávaných pozemků.

24. Odvolací soud doplňuje, že postup znalce [jméno FO] při stanovení výše obvyklého nájemného za užívání předmětných (částečně zastavěných) pozemků nerespektuje ustálené judikatorní závěry Nejvyššího soudu, podle nichž je při ocenění pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka pro rozhodný účel (tj. pro zjištění výše obvyklého nájemného odvozením z ceny pozemků) nutné reflektovat zatížení pozemku v podobě stavby na něm zřízené (snížením ceny). Existence stavby ve vlastnictví třetí osoby představuje omezení v užívání pozemku, jež se nutně projevuje ve snížení obvyklého nájemného (srov. NS 28 Cdo 3465/2018 a NS 28 Cdo 2849/2023). Pokud je znalecké posouzení založeno na chybném předpokladu, že při ocenění pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka pro rozhodný účel není na místě zastavěnost zohlednit snížením obvyklé ceny, nejsou žalobcem předložené znalecké posudky pro zjištění výše žalobou uplatněného nároku použitelné. Znalec uvedl ve své výpovědi, že zastavěnost pozemku stavbou ve vlastnictví třetí osoby by ovlivnila cenu při prodeji pozemku, nicméně měl za spravedlivé k odhadu obvyklé ceny pozemku pro účely tohoto řízení k tomuto faktoru nepřihlížet. Soud I. stupně v tomto postupu spatřuje zásadní nedostatek. Odvolací soud se s hodnocením tohoto důkazu se soudem I. stupně ztotožňuje.

25. Znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba]. se naopak zvoleným postupem při ocenění neprotiví právním názorům vyjádřeným v judikatuře Nejvyššího soudu. Soud I. stupně v tomto posudku nenalezl žádná logická pochybení, současně nebyly závěry posudku v rozporu s jinými provedenými důkazy s výjimkou již analyzovaného posudku znalecké kanceláře [právnická osoba]. Proto neměl důvod k pochybnosti o správnosti odborných závěrů tohoto posudku. Volba konkrétních srovnávacích pozemků pro účely stanovení obvyklé ceny užívaných pozemků je otázkou odbornou, sama o sobě hodnocení soudem podle zásad dle ust. § 132 o. s. ř. nepodléhá. Znalecká kancelář [právnická osoba]. vysvětlila svůj výběr včetně použitých korekčních koeficientů. Také užití výnosové sazby 3,2% při výslechu před soudem obhájila. Odvolací soud se přiklání k názoru, že i volba výše této sazby je odbornou otázkou závisející na konkrétních okolnostech, nelze bez dalšího užít žádný obecně platný etalon této sazby.

26. Co se v této souvislosti týče žalobcem citovaného usnesení Ústavního soudu ze dne3. 3. 2019, sp. zn. III. ÚS 2501/16, odvolací soud uvádí, že v tomto rozhodnutí nelze pro argumentaci žalobce nalézt oporu. Článek 14 citovaného usnesení zní: Za důvodnou současně nelze označit ani stěžovatelčinu námitku, že obecné soudy zcela mechanicky převzaly závěry klíčových znaleckých posudků. Z odůvodnění napadeného rozsudku městského soudu (sp. zn. [spisová značka] – pozn. odvolacího soudu) naopak jasně vyplývá, že obvodní soud i městský soud se řádně zabývaly právě (právní) otázkou, zda zadání, východiska a závěry těchto znaleckých posudků (resp. jejich metodika) neodporují příslušné judikatuře Nejvyššího soudu, tedy zda jsou souladné právě i se závěry stěžovatelkou dovolávaného rozsudku sp. zn. [spisová značka] (srov. str. 7 a 9 napadeného rozsudku městského soudu), a tedy i s na něj navazujícím rozsudkem sp. zn. [spisová značka]. Dovolává-li se stěžovatelka závěrů rozsudku sp. zn. [spisová značka], má Ústavní soud - ve shodě s názorem uvedeným v usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] - za to, že v odkazovaném rozsudku šlo o jedinečné pozemky v areálu [místo], pročež právní závěry tohoto rozsudku do posuzované věci bez dalšího nedopadají. Současně je třeba zdůraznit, že z protokolu z jednání obvodního soudu ze dne 25. 6. 2014, jehož kopii stěžovatelka k ústavní stížnosti rovněž přiložila, vyplývá, že dle výpovědi znalce [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] inkriminovaný revizní posudek vypracovaný znaleckým ústavem [právnická osoba]. vycházel mimo jiné ze skutečnosti, že ceny srovnatelných stavebních pozemků - po celé rozhodné období - právě v důsledku existence stěžovatelkou zdůrazňovaného stavebního projektu stagnovaly. Ani v tomto ohledu proto není důvod se domnívat, že by obecnými soudy přiznaná výše bezdůvodného obohacení měla být v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí a pouze nad rozhodný rámec je možno připomenout, že znalecký ústav vycházel ve svém posudku z minimální možné sazby obvyklého nájemného (ve výši 5 % ceny předmětných pozemků). Citovaným usnesením byla ústavní stížnost odmítnuta jako nepřípustná, to samo o sobě limituje závaznost právních názorů v rozhodnutí vyjádřených. Ústavní soud se v tomto rozhodnutí výslovně nezabýval meritorními otázkami ve stížnosti nastolenými. Pokud žalobce přesto využívá poslední větu citovaného odstavce, je nutno ji vnímat v souvislosti kontextu projednávané věci – významnou skutkovou okolností byla jedinečnost předmětných pozemků v areálu [místo]. Nadto posuzované časové období roku 2014 zajisté nemůže být bez dalšího přirovnáno k období roku 2021 posuzovanému v tomto řízení.

27. Odvolací soud rozhodl v respektu k zásadě upravené v ustanovení § 13 o. z.: Každý, kdo se domáhá právní ochrany, může důvodně očekávat, že jeho právní případ bude rozhodnut obdobně jako jiný právní případ, který již byl rozhodnut a který se s jeho právním případem shoduje v podstatných znacích; byl-li právní případ rozhodnut jinak, má každý, kdo se domáhá právní ochrany, právo na přesvědčivé vysvětlení důvodu této odchylky. Na tomto místě lze uvést výsledek několika řízení, která proběhla před Městským soudem v [adresa] jako soudem odvolacím: sp. zn. [spisová značka] (rok 2014), sp. zn. [spisová značka] (rok 2015), sp. zn. [spisová značka] (rok 2017), sp. zn. [spisová značka] (období od 1. 4. 2010 do 31. 12. 2013), sp. zn. [spisová značka] (od 1. 7. 2009 do 3. 1. 2010 a od 4. 1. 2010 do 31. 3. 2010). Přijaté rozhodnutí je v souladu s rozhodnutími o stejném nároku žalobce v jiných časových obdobích.

28. Co se týče poukazu na výsledek řízení sp. zn. [spisová značka] (2007 a 2008), je nutno poznamenat, že již v tomto řízení byl k důkazu proveden posudek znalecké kanceláře [právnická osoba]. vycházející z realizovaných cen, tudíž v projednávané věci nejde o „novou“ procesní situaci, jak to tvrdí žalobce. V citovaném řízení však jde o nárok na vydání bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání Pozemků v časovém období od 1. 5. 2008 do 3. 1. 2010. Znalci obou účastníků pracují s určitým rozmezím výnosové sazby 3 – 5%, přičemž soud v tomto řízení přitakal znaleckému názoru znalce [jméno FO] na přiměřenost užití sazby 5% s tím, že odpovídá dlouhodobé (20 let) výši úrokových sazeb (hypotéky, státní dluhopisy), zohledňování krátkodobých sazeb těchto instrumentů se znalci nejeví vhodné (neboť dlouhodobost „vyhlazuje“ rozdíly). Z dlouhodobého pohledu podle znalce nelze očekávat nákup nemovitosti neskýtající alespoň „dlouhodobě vyhlazený“ roční pětiprocentní výnos. Nižší kapitalizační míra by dle znalcova názoru odpovídala pozemkům nekomerčního, neproduktivního využití, případně pozemkům využívaným k zemědělské výrobě, nikoliv však pozemkům produkční povahy, zastavěným stavbami pro podnikání, jimiž jsou i předmětné pozemky (srov. odst. 30 citovaného rozsudku ze dne 18. 6. 2025). Mezi dobou vzniku v tomto řízení projednaného nároku a vznikem nároku v projednávané věci uplynulo více než 10 let. Posuzované faktory – sazby krátkodobých a dlouhodobých úvěrů a ceny pozemků – doznaly za tuto dobu podstatných změn. Proto rozhodnutí v této věci nelze promítnout do současného rozhodnutí. Připojení se k názoru odvolacího senátu [číslo] v projednávané věci by neznamenalo respekt k zásadě legitimního očekávání obdobného rozhodnutí ve smyslu ustanovení § 13 o. z., nýbrž nepřípustnou generalizaci výsledku řízení za zcela jiné období posuzovaného nároku.

29. Protože ze správných skutkových závěrů soudu I. stupně o výši obvyklého nájemného za užívání žalovaným skutečně užívaných pozemků v rozhodné době plyne nedůvodnost žalobního požadavku ve výši převyšující částku 4 928 590 Kč, potvrdil odvolací soud dle ust. § 219 o. s. ř. rozsudek soudu I. stupně v zamítavé části (výrok I.) ohledně částky 4 985 410 Kč s příslušenstvím jako věcně správný, včetně akcesorického výroku o nákladech řízení.

30. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce byl v odvolacím řízení neúspěšný, proto mu odvolací soud uložil nahradit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení. Náhrada nákladů řízení žalovaného zahrnuje náklady na zastoupení advokátem vypočtené dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, tj. odměnu za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání – zahrnující obě písemná stanoviska k odvolání, účast na jednání soudu II. stupně dne 9. 10. 2025) po 28 260 Kč dle ust. § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1, písm. g) a k) vyhlášky a 2 x paušální náhrad hotových výdajů advokáta po 450 Kč dle ust. § 13 odst. 4 vyhlášky. Dále k náhradě náleží dle ust. § 137 odst. 3, písm. a) o. s. ř. 21% daň z přidané hodnoty, jíž je právní zástupce žalobkyně plátcem, a to ve výši 12 058,20 Kč. Celkem náhrada činí 69 478,20 Kč. Výpočet: 2 x 28 260 + 2x 450 + 12 058,20 = 69 478,20 (Kč).

31. Dle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalobce povinen zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalovaného. Lhůta k plnění byla stanovena dle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.

Poučení