24 C 56/2023 - 140

Rubrum

Okresní soud v Novém Jičíně rozhodl samosoudcem JUDr. Ivanem Holubem, Ph.D. v právní věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného]., IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o: zaplacení [Anonymizováno] [Anonymizováno],[Anonymizováno] Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky [částka] a dále – zákonného úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, – zákonného úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, – zákonného úroku z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na nákladech řízení částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám advokáta [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem].

Odůvodnění

1. Žalobou, doručenou Okresnímu soudu v [adresa] dne [datum], ve znění opravy žaloby ze dne [datum], se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky [částka], zákonného úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, zákonného úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a zákonného úroku z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení. Žalobce tvrdil, že v době od [datum] do [datum] na základě smlouvy o nájmu bytu užíval byt 1. kategorie číslo [hodnota] o velikosti 1+kk o započtené ploše 41,82 m2 ve 2. nadzemním podlaží domu č. p. [Anonymizováno], č. o. [Anonymizováno] na [adresa]. Skončení nájmu bytu k datu [datum] konstatoval Krajský soud v [adresa] v řízení o vyklizení, vedeném pod sp. zn. [spisová značka].

2. Nárok ad 1). Žalobce v souladu se smlouvou o nájmu článku III. odst. 10 dovybavil byt, když zakoupil kuchyňskou linku, včetně dřezu, baterie a indukční desky, a to na základě smlouvy o dílo č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Za uvedené zaplatil [částka]. Ze strany žalovaného přijal žalobce v souladu s článkem III. odst. 10 smlouvy o nájmu bytu peněžité plnění ve výši [částka]. Žalovaný je podle smlouvy o nájmu článku III. odst. 12 povinen zaplatit žalobci zůstatkovou hodnotu dovybavení do 15 dnů ode dne skončení nájmu. Zůstatková hodnota dovybavení byla stanovena dle ujednání článku III. odst. 11, který stanovoval, že po ukončení nájmu bude nájemci vyplacena zůstatková hodnota dovybavení. Zůstatková hodnota se vypočítá následovně: z pořizovací ceny dovybavení, maximálně však do výše [částka] se odečte roční amortizace ve výši 10 % a spolufinancování [částka], které bylo nájemci na dovybavení poskytnuto. Žalovaný je povinen zaplatit částku ve výši [částka], když dle smluvního ujednání je výpočet zůstatkové hodnoty následující: [částka] pořizovací cena minus [částka] minus 3x roční amortizace [částka], a to ke dni [datum]. Žalovaný byl opakovaně vyzýván k zaplacení. Dosud nedošlo k zaplacení zůstatkové hodnoty dovybavení bytu.

3. Nárok ad 2). Žalobce složil u žalovaného jistotu ve výši [částka]. Žalovaný je podle smlouvy o nájmu čl. IV. odst. 3 povinen ve lhůtě jednoho měsíce od ukončení nájmu vrátit zaplacenou jistotu ve výši [částka]. Žalovaný tak ke dni [datum] je povinen vrátit zaplacenou jistotu žalobci. Žalovaný byl opakovaně vyzýván k zaplacení. Dosud nedošlo k vrácení jistoty.

4. Nárok ad 3). Žalobce po dobu užívání bytu bez právního důvodu, tj. v období od [datum] do [datum], řádně platil náhrady za bezesmluvní užívání bytu ve výši ujednaného nájemného dle ustanovení § 2295 zákona č. 89/2012 Sb. a zálohy na služby. Žalovaný dluží žalobci přeplatek na spotřebovaných službách za období od [datum] do [datum], když žalobce na zálohách na služby zaplatil žalovanému celkem částku ve výši [částka]. Dle vyúčtování služeb za rok [Anonymizováno] bylo spotřebováno na službách celkem [částka], ke kterým žalovaný připočetl částku [částka], odpovídající částce za úklid společných prostor, když žalovaný na této činnosti vyúčtoval žalobci 11x [částka], celkem tedy spotřebované služby za rok [Anonymizováno] činily [částka]. Žalovaný tak dluží žalobci přeplatek na spotřebovaných službách ve výši [částka]. Žalovaný je povinen zaplatit přeplatek na spotřebovaných službách do 15 dnů ode dne, kdy bylo žalobci vyúčtování služeb doručeno podle článku III. odst. 7 smlouvy o nájmu. Žalobci bylo vyúčtování služeb doručeno dne [datum]. Přeplatek na spotřebovaných službách se tak stal splatným dne [datum]. Žalovaný byl opakovaně vyzýván k zaplacení. Dosud nedošlo k zaplacení přeplatku na spotřebovaných službách za období [datum] - [datum]. Žalovaný tak celkem dluží částku ve výši [částka]. Žalobce je oprávněn požadovat zákonné příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení, a to v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Jelikož na základě předžalobní výzvy ze dne [datum] ani na základě výzev ze dne [datum] a [datum] nebylo na výše uvedenou pohledávku uhrazeno ničeho, nezbylo žalobci, než se domáhat zaplacení dlužné částky soudní cestou.

5. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne [datum] navrhoval zamítnutí žaloby, protože byl přesvědčen, že žalobci nic nedluží. Žalovaný učinil nesporným, že žalobce užíval byt 1. kategorie číslo [hodnota] o velikosti 1+kk o započtené ploše 41,82 m2 ve 2. nadzemním podlaží domu na adrese [adresa], na základě nájemní smlouvy č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne [datum], ve znění dodatku č. [hodnota] k této nájemní smlouvě ze dne [datum], v době od [datum] do [datum]. K datu [datum], tedy k datu ukončení nájmu, byl žalobce povinen se z bytu odstěhovat. Žalobce tak nicméně neučinil a byt neoprávněně užíval další dva roky až do [datum]. Z důvodu protiprávního jednání žalobce, který odmítal opustit byt, aniž by k němu měl uzavřenou platnou nájemní smlouvu, byla žalovaná nucena podat žalobu, kterou se domáhala vyklizení bytu. O povinnosti vyklidit byt bylo rozhodnuto rozsudkem Okresního soudu v [adresa] ze dne [datum] č. j. [spisová značka]. Tento rozsudek byl sice usnesením Krajského soudu v [adresa] ze dne [datum] č. j. [spisová značka] zrušen, to ale pouze z důvodu chování žalobce, který se v mezidobí z předmětného bytu odstěhoval. Krajským soudem v [adresa] byl nicméně potvrzen závěr prvostupňového soudu (bod 15. citovaného usnesení), že nájemní vztah skončil ke dni [datum] a od té doby žalobce užíval byt neoprávněně.

6. Nárok ad 1). Žalovaný namítal, že nárok žalobce na vydání zůstatkové hodnoty dovybavení (v žalobcem tvrzené výši [částka]) žalobci nesvědčí, protože zanikl zápočtem ze dne [datum] (k zápočtu viz dále). V nájemní smlouvě (čl. III odst. 10-12) se žalobce a žalovaný dohodli na možnosti dovybavit byt kuchyní a sjednali si také, že po ukončení nájmu bude nájemci vyplacena zůstatková hodnota dovybavení, která se měla vypočítat následovně: „z pořizovací ceny dovybavení, maximálně však do výše [částka], se odečte roční amortizace ve výši 10 % a spolufinancování ve výši [částka], které bylo nájemci poskytnuto.“ Smyslem tohoto ustanovení tak bylo zohlednit dobu, po kterou bude nájemce v bytě bydlet a kuchyň užívat, a toto opotřebení kuchyně poté promítnout do výše zůstatkové hodnoty, která bude nájemci proplacena. [adresa] déle tedy bude nájemce v bytě bydlet, tím menší zůstatková hodnota mu bude při odstěhování vyplacena. Vedle nájemní smlouvy strany mezi sebou podepsaly dne [datum] také dokument nazvaný „sdělení o podmínkách“, který je svým charakterem dodatkem k nájemní smlouvě, kdy tímto dokumentem si upřesnili postup při vyplácení zůstatkové hodnoty kuchyně. Stejně jako v nájemní smlouvě bylo sjednáno, že odpis kuchyně je stanoven na 10 % z částky [částka] za každý započatý rok užívání kompletu a že zůstatková hodnota kuchyně bude nájemci vyplacena až v případě řádného ukončení nájmu, přičemž k vyplacení dojde až v čase, kdy nájemce bytu už nebude v objektu pronajímatele pobývat. Vůlí obou smluvních stran tedy bylo při výpočtu amortizace zohlednit dobu, po kterou bude nájemce kuchyň reálně užívat. Vzhledem ke skutečnosti, že nájemce se z bytu odstěhoval až dne [datum], je třeba při výpočtu zůstatkové hodnoty zohlednit amortizaci i za ty roky, kdy byt užíval bez platné nájemní smlouvy. Nájemce byt užíval od [datum] do [datum], tedy po dobu 5 let. Za každý rok užívání se odčítá [částka] (10 % z částky [částka]), tj. celkem na amortizaci odečítáme [částka]. Žalobci tak mohl vzniknout nárok na vydání zůstatkové hodnoty v maximální výši [částka] (výpočet: [částka] pořizovací cena minus [částka] poskytnuté spolufinancování při pořízení kuchyně minus [částka] amortizace = [částka]). Pokud se v čl. III odst. 12 nájemní smlouvy hovořilo o tom, že zůstatková hodnota bude vyplacena po ukončení nájmu, je za okamžik ukončení nájmu nutno považovat okamžik, kdy se nájemce z bytu odstěhoval. Jakýkoli jiný výklad by se příčil dobrým mravům a ze strany žalobce by se jednalo o zjevné zneužití práva, kdy žalobce by v podstatě těžil ze svého protiprávního jednání. Splatnost tohoto nároku pak mohla nastat nejdříve 15 dnů po reálném vystěhování, tj. [datum].

7. Nárok ad 2). Nárok žalobce na vrácení složené jistoty rovněž zanikl zápočtem ze dne [datum] (viz dále). Žalovaný učinil nesporným, že na začátku nájemního vztahu žalobce složil pronajímateli jistotu ve výši [částka], která ovšem mohla být žalobci vydána až po reálném vystěhování se z předmětného bytu. Vyplývá tak ze samotné podstaty tohoto instrumentu, kdy složená jistota má sloužit primárně k úhradě případných škod způsobených nájemcem na předmětu nájmu a dále ke krytí pohledávek pronajímatele za nájemcem. Nárok na vrácení jistoty tak mohl být splatný nejdříve dne [datum].

8. Ad) Vzájemné pohledávky žalobce a žalovaného a provedené započtení. Vzhledem k tomu, že žalobce pokračoval v užívání bytu i poté, co uplynula sjednaná doba nájmu, vznikl žalovanému za žalobcem nárok na vydání bezdůvodného obohacení, resp. nárok na náhradu škody ve formě ušlého zisku, spočívající v rozdílu ceny hrazené nájemcem a ceny obvyklé daného bytu. Nájemce totiž po dobu protiprávního užívání bytu hradil původně sjednané „nájemné“ ve výši [částka] měsíčně, přičemž obvyklé nájemné daného bytu počítané podle podlahové plochy bytu v roce [Anonymizováno] činilo [částka] a v roce [Anonymizováno] činilo [částka]. Přitom důvodem skončení nájemního vztahu, resp. důvodem, proč se žalovaný rozhodl v pronajímání bytu žalobci dále nepokračovat, bylo právě extrémně nízké sjednané nájemné, kdy žalovaný neměla zájem žalobci byt za těchto cenových podmínek dále pronajímat. Žalobce si byl této skutečnosti vědom, a právě proto se rozhodl pro své obstrukční jednání, kdy se odmítal z bytu vystěhovat, přestože již neměl platnou nájemní smlouvu. Byl si přitom vědom skutečnosti, že původně sjednané nájemné neodpovídá situaci na trhu s nemovitostmi, a že v důsledku jeho protiprávního jednání přichází žalovaný o svůj zisk, resp. vzniká na jeho straně nárok na vydání bezdůvodného obohacení. Kdyby si žalobce splnil svou povinnost a z bytu se ke dni skončení nájmu, tj. ke dni [Datum narození advokáta B] pronajmout třetí osobě a tržit za něj nájemné odpovídající ceně obvyklé. Vzhledem ke skutečnosti, že nájemce porušil svou povinnost se z bytu vystěhovat, je povinen rozdíl mezi tím, co skutečně hradil, a obvyklou cenou nájmu, žalovanému nahradit. Za období roku [Anonymizováno] se jedná o částku [částka] měsíčně, za období roku [Anonymizováno] se jedná o částku [částka] měsíčně. Žalovaný proto vyzval žalobce k vydání bezdůvodného obohacení za měsíce 4/[Anonymizováno]-4/[Anonymizováno], tedy za 13 měsíců po [částka], celkem tedy k zaplacení částky [částka], a to výzvou k úhradě ze dne [datum], doručenou žalobci téhož dne emailem. Vzhledem ke skutečnosti, že žalobce neuhradil ničeho, přistoupil žalovaný k provedení zápočtu pohledávek, kdy jednostranným zápočtem ze dne [datum], doručeným žalobci téhož dne emailem, provedl zápočet své výše uvedené pohledávky z titulu vydání bezdůvodného obohacení oproti pohledávce žalobce na vrácení přeplatku za služby za rok [Anonymizováno] ve výši [částka] vyúčtovaný žalobci fakturou č. [hodnota] ze dne [datum], splatnou dne [datum]. Po provedeném zápočtu zůstával žalobce žalovanému dlužit částku ve výši 16 [adresa] Kč. Žalovaný popřel, že by žalobce po dobu protiprávního užívání bytu hradil řádně částku odpovídající původně sjednanému nájemnému (dále jen „nájemné“) a zálohám na služby. Naopak. Za užívání bytu v měsíci 5/[Anonymizováno] a 11/[Anonymizováno] nezaplatil žalovanému ničeho (ani částku odpovídající nájemnému, ani částku odpovídající zálohám na služby ani poplatek za garážové stání), v měsíci 6/[Anonymizováno] pak na účet žalovaného poukázal pouze částku ve výši [částka], kterou žalovaný co do částky [částka] započetl na „nájemné“ a co do částky [částka] na zálohu na služby. Přestože bylo v nájemní smlouvě sjednáno, že nájemné se hradí předem na každý měsíc (čl. III odst. 1 nájemní smlouvy), nájemce tak od samého počátku nečinil a nájemné hradil vždy na daný měsíc. Tedy nájemní vztah započal v listopadu [Anonymizováno] a první platba byla uhrazena nájemcem právě v listopadu [Anonymizováno] a započtena byla na období listopadu [Anonymizováno]. Takto probíhaly platby v průběhu celého trvání nájemního vztahu, tedy platba v daném měsíci byla určena na úhradu nájemného za tento daný měsíc. Platbu předem žalovaný od žalobce nikdy neobdržel. Žalovaný tedy měl za žalobcem pohledávky z titulu nezaplaceného „nájemného“ za měsíce 5/[Anonymizováno] a 11/[Anonymizováno] ve výši 2x [Anonymizováno] [Anonymizováno], Kč, celkem tedy [částka], na které žalobce nic neuhradil, přestože byl k zaplacení několikrát vyzýván, například upomínkou ze dne [datum]. Vzhledem k tomu, že žalobce přes opakované výzvy ničeho neuhradil, provedl žalovaný dne [datum] jednostranný zápočet své výše uvedené pohledávky z titulu nezaplaceného nájemného ([částka]) a dále výše uvedené pohledávky z titulu nedoplatku za bezdůvodné obohacení za užívání bytu ([částka]) proti pohledávce žalobce na vrácení složené jistoty ve výši [částka] a pohledávce na vyplacení zůstatkové hodnoty vybavení ve výši [částka]. Po provedeném zápočtu zůstal žalobce žalovanému dlužit částku ve výši [částka], a to z titulu neoprávněného užívání bytu v období 4/[Anonymizováno]-4/[Anonymizováno]. Žalovaný má dále za žalobcem pohledávku z titulu bezdůvodného obohacení za užívání bytu za měsíce 5/[Anonymizováno]-11/[Anonymizováno], tedy za 7 měsíců po [částka], celkem tedy [částka], kdy k úhradě tohoto dluhu vyzval žalobce výzvou ze dne [datum], avšak žalobce dosud nic neuhradil.

9. Nárok ad 3). Přestože nájemní vztah skončil již v listopadu [Anonymizováno] a žalovaný k tomu nebyl povinen, provedl žalovaný vyúčtování služeb za rok [Anonymizováno], které zaslal žalobci dne [datum], kdy na základě tohoto vyúčtování vznikl žalobci NEDOPLATEK ve výši [částka]. Není tak pravdivé tvrzení žalobce, že mu za dané období vznikl přeplatek. Dále není pravdivé, že by žalobce za období roku [Anonymizováno] uhradil na zálohách na služby částku [částka]. Dle výpisů z účtu a účetních záznamů žalovaného žalobce uhradil na zálohách na služby (teplo, TV, SV, stočné) v roce [Anonymizováno] pouze 8 plateb po [částka] a jednu platbu ve výši [částka] (červen [Anonymizováno]), tj. celkem [částka]. Dále uhradil 8 plateb po [částka], tj. celkem [částka], jako zálohu na službu garážového státní. Tento nedoplatek byl žalobci vyúčtován fakturou č. [hodnota] ze dne [datum], splatnou dne [datum]. Žalobce tento nedoplatek dosud neuhradil, přestože jej k jeho úhradě žalovaný několikrát vyzývala. Žalobce tak nemá nárok na zaplacení smyšleného přeplatku, a naopak je povinen zaplatit žalovanému nedoplatek včetně zákonného úroku z prodlení běžícího ode dne následujícího po dni splatnosti dluhu, tj. ode dne [datum] do zaplacení. Pokud by soud shledal, že žalobce má za žalovaným jakoukoli pohledávku, žalovaný proti ní z opatrnosti svou výše uvedenou pohledávku z titulu neuhrazeného nedoplatku za poskytnuté služby ve výši [částka] započetl.

10. Žalobce v dalším průběhu řízení zejména odkazoval na ustanovení § 2294 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) podle kterého „nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.“, dále na ustanovení § 2254, podle kterého „při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“ a také na ustanovení § 2295 o. z., podle kterého „pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.“, s důrazem na to, že zákon chrání nájemce z toho důvodu, že nájemce v těchto vztazích vystupuje jakožto slabší smluvní strana. Žalovaný měl za to, že pokud se žalovaný rozhodl nevyužít svého práva na navýšení nájemného a naopak se rozhodl s žalobcem již neprodloužit nájemní vztah, tak se nemůže dovolávat v rozporu se zákonem obvyklého nájemného. Žalovanému přísluší pouze náhrada ve výši ujednaného nájemného. Žalobce proto namítal neplatnost započtení pohledávek, když tvrzenou pohledávku žalovaného na bezdůvodném obohacení za měsíce 4/[Anonymizováno] - 4/[Anonymizováno] považoval za smyšlenou, protože žalobci ze zákona přísluší pouze právo na náhradu podle ustanovení § 2295 o. z. K tvrzení žalovaného ohledně nezaplacení měsíčních předpisů nájemného za 5/[Anonymizováno] a 11/[Anonymizováno] a části 6/[Anonymizováno] žalobce namítal, že vyúčtováním služeb za období [datum] - [datum] vznikl přeplatek na spotřebovaných službách oproti zaplaceným zálohám ve výši [částka]. Protože tento přeplatek nebyl žalobci zaplacen ve lhůtě splatnosti dle faktury č. [hodnota] ze dne [datum], tj. do [datum], oznámil žalobce žalovanému písemně dne [datum], že tento přeplatek započte na nájemné ([částka]), cenu za garážové stání ([částka]) a zálohy na služby ([částka]) za měsíce květen [Anonymizováno] a červen [Anonymizováno]. V měsíci červnu [Anonymizováno] byla uhrazena zbývající částka ve výši [částka]. Protože v čl. III. odst. 1 nájemní smlouvy bylo uvedeno, že nájemné se platí předem na každý měsíc nejpozději do 15. dne měsíce, byl žalobce povinen hradit nájemné předem na následující měsíc, nikoli do 15. dne v měsíci za měsíc probíhající. Nájemné, cena za garážové stání a zálohy na služby za měsíc leden [Anonymizováno] byly zaplaceny v měsíci prosinci [Anonymizováno] a poslední nájemné, cena za garážové stání a zálohy na služby za měsíc listopad [Anonymizováno] byly zaplaceny v měsíci říjnu [Anonymizováno]. Nájemné, cena za garážové stání a zálohy na služby za měsíc listopad [Anonymizováno] tak bylo řádně uhrazeny a dluh zanikl splněním.

11. Žalovaný v dalším průběhu řízení zejména poukazoval na to, že po uplynutí sjednané doby nájmu neměl zájem dále byt takto levně pronajímat. Než přistoupil k vyhledání nového vhodné nájemce, nabídl žalobci prodloužení nájemní smlouvy, ovšem již za cenu běžného nájemného ([částka] měsíčně + služby). Žalobce o nájem bytu za těchto cenových podmínek zájem neměl, trval však na tom, aby mu byl byt znovu pronajat za původní nízké nájemné. Žalovaný s tím nesouhlasil. Rozhodl se tedy, že s žalobcem další nájemní smlouvu neuzavře. Toto rozhodnutí bylo posíleno také tím, že z žalobce se vyklubal problémový nájemce, který rušil své sousedy popíjením ve večerních hodinách, kouřením na terase, porušováním domovního řádu a vyvoláváním nejrůznějších rozporů. Žalovanému se na byt přihlásilo hned několik zájemců, kteří byli připraveni se k [datum] nastěhovat. Žalobce se však po uplynutí doby nájmu z bytu odstěhovat odmítal, přesto že jej žalovaný opakovaně vyzýval. Žalovanému tak nezbylo nic jiného, než se domáhat jeho vystěhování soudní cestou. Toto se mu podařilo až po dvou letech, kdy žalobce předmětný byt vyklidil. Po celou dobu, kdy žalobce předmětný byt užíval bez souhlasu žalovaného a bez platné nájemní smlouvy, zneužíval této situace a za užívání bytu hradil pouze původní nízké nájemné. Povinností nájemce bylo nejpozději ke dni [datum] odevzdat pronajímateli byt, což nájemce neučinil, čímž se dostal do prodlení se splněním své povinnosti vystěhovat se, kdy toto prodlení trvalo od [datum] až do [datum].

12. Nárok ad 1) Zůstatková hodnota dovybavení. Žalobce předmětnou kuchyňskou linku užíval nejen po dobu platnosti nájemní smlouvy, ale i po dobu, kdy předmětný byt užíval bez právního důvodu. Žalovaný považoval za spravedlivé, aby se tato míra užívání zohlednila, protože pokud žalobce v bytě bydlel a kuchyň užíval, tak ji opotřebovával a snižoval její hodnotu (za ta léta užívání došlo jak k morálnímu, tak fyzickému opotřebení, kdy kuchyňská linka byla předána opotřebovaná a špinavá). Ve Sdělení o podmínkách ze dne [datum] se smluvní strany dohodly, že: „V případě, že je nájemní smlouva stanovena dobu určitou a nájemce bude chtít nájemní smlouvu prodloužit, bere se nájemní doba ve věci vyrovnání částky za kuchyňskou linku, na kterou byla sepsána kupní smlouva, za neukončenou. V tomto případě k vyplacení dojde až v čas, kdy nájemce ani pronajímatel nebudou akceptovat prodloužení nájemní smlouvy a nájemce bytu už nebude v objektu [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno].“ Při výpočtu zůstatkové hodnoty je proto třeba zohlednit amortizaci za celých 5 let užívání kuchyně, když nárok na vyplacení zůstatkové hodnoty ve výši [částka] mohl žalobci vzniknout nejdříve poté, co se z bytu odstěhoval. Pokud by měl soud za to, že finanční vyrovnání se má řídit zákonnou úpravou, podle § 2294 o. z. platí, že vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu. Právo žalobce na vyrovnání by se promlčelo za 3 roky ode dne skončení nájmu ([datum]), tj. dne [datum]. Tato žaloba však byla podána soudu až dne [datum]. Žalovaný proto vznesl námitku promlčení tohoto nároku.

13. Nárok ad 2) Jistota. Vzhledem k tomu, že prodlení žalobce se splněním povinnosti vystěhovat se trvalo od [datum] do [datum], nemohl žalobce jako nájemce po dobu vlastního prodlení po žalovaném jako pronajímateli spravedlivě požadovat, aby plnil své reciproční povinnosti. Podle § 2254 odst. 2 o. z. sice platí, že „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.“ Současně při skončení nájmu recipročně platí, že nájemce je povinen odevzdat pronajímateli pronajatou věc. Ze své povahy se tak jedná o vzájemný závazek, kdy na jedné straně je nájemce povinen vrátit pronajímateli byt a na druhé straně je pronajímatel povinen se s nájemcem finančně vypořádat ve smyslu vrátit složenou jistotu a započíst si případné pohledávky za nájemcem. Oba závazky pak mají být splněny v jeden den, tedy v den skončení nájmu. Není-li přitom jedna ze stran připravena svůj závazek splnit, nemůže chtít po druhé straně, aby tato plnila. Vyplývá to z ustanovení § 1911 o. z., platného pro všechny závazkové vztahy, podle kterého platí, že mají-li si strany plnit navzájem, může splnění požadovat jen ta strana, která sama dluh již splnila, nebo je ochotna a schopna splnit dluh současně s druhou stranou. Dále podle § 1968 o. z. platí, že dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele. Současně pak navazující § 1970 o. z. stanoví, že požadovat zaplacení úroku z prodlení může pouze ten věřitel, který sám řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti. Žalovaný proto dovozoval, že vrátit složenou jistotu byl pronajímatel povinen nejdříve ke dni, kdy i nájemce byl připraven splnit svou povinnost se z bytu vystěhovat, tedy nejdříve ke dni [datum]. Výše uvedené platí jak pro povinnost pronajímatele vrátit nájemci jistotu, tak pro povinnost pronajímatele finančně s nájemcem vypořádat zůstatkovou hodnotu kuchyně. Také v samotné nájemní smlouvě si smluvní strany v čl. IV odst. 2 ujednaly, že „… (jistota) bude sloužit pro úhradu případných budoucích nákladů pronajímatele na uvedení pronajatých prostor a věcí do stavu, ve kterém byly nájemci předány a dále na úhradu dluhů a případných škod jim v souvislosti s nájmem způsobených.“ Zda pronajímateli takové pohledávky za nájemcem vzniknou však pronajímatel nezjistí dříve než v okamžiku, kdy mu nájemce byt vrátí. Z logiky věci tak pronajímatel nemůže být povinován vrátit složenou jistotu dříve než ke dni, kdy je mu byt navrácen. Opačný výklad zcela popírá samotný smysl předmětné úpravy a byl by v rozporu s dobrými mravy.

14. Nárok ad 3) Spotřebované služby a započtení. Žalovaný sice souhlasil s tím, že v nájemní smlouvě byla sjednána povinnost hradit nájemné předem, žalobce však za celou dobu užívání bytu neuhradil předem ani jednu platbu. Za období užívání bytu bez platné nájemní smlouvy (od 12/[Anonymizováno] do 11/[Anonymizováno]) nájemce se ze své podstaty nemohl hradit nájemné, ale „náhradu za užívání bytu ve výši původně sjednaného nájemného“. Stejně tak u záloh na služby se jednalo o „náhradu za užívání služeb ve výši původně sjednaných záloh na služby“. Pro zjednodušení však žalovaný tyto platby označoval v uvozovkách jako „nájemné“ a „záloha“. Nájemné a zálohu na služby tedy žalobce vždy hradil až v daném měsíci na daný měsíc (s výjimkou platby v 5/[Anonymizováno] a 11/[Anonymizováno], kdy neuhradil ničeho). Žalovaný tak platby uhrazené žalobcem započítával vždy na nejstarší dluh. Konkrétně tedy platby přijaté do 4/[Anonymizováno] byly započteny na ten měsíc, ve kterém platba přišla, v 5/[Anonymizováno] nebyla přijata žádná platba, částečná platba přijatá v 6/[Anonymizováno] byla započtena na období 5/[Anonymizováno], platba přijatá v 7/[Anonymizováno] byla započtena na období 6/[Anonymizováno], platba přijatá v 8/[Anonymizováno] byla započtena na období 7/[Anonymizováno], platba přijatá v 9/[Anonymizováno] byla započtena na období 8/[Anonymizováno] a platba přijatá v 10/[Anonymizováno] byla započtena na období 9/[Anonymizováno]. Vzhledem k tomu, že další platba ze strany žalobce již nepřišla, za období 10 a 11/[Anonymizováno] žalobce neuhradil ničeho, tudíž ani platbu odpovídající původně sjednanému nájemnému ani zálohu na služby. Jednostranným započetím ze dne [datum] pak žalovaný započetl svou pohledávku za žalobcem z titulu dlužného „nájemného“ za měsíce 10 a 11/[Anonymizováno] v celkové výši [částka] (2 x [částka]) proti pohledávce žalobce na vydání složené jistoty ve výši [částka]. Pohledávka žalobce tím zanikla (žalovaný tímto opravil chybu v psaní, když původně omylem uvedl, že proti pohledávce na vrácení jistoty započetl nárok na zaplacení „nájemného“ za měsíce 5/[Anonymizováno] a 11/[Anonymizováno]).

15. Pokud žalobce tvrdil, že dne [datum] provedl zápočet svých pohledávek, prostřednictvím kterého měl uhradit „nájemné“ za měsíc 5/[Anonymizováno], pak žalovaný namítal, že žádný zápočet ze strany žalobce mu nikdy nebyl doručen. Žalobce sice ten den měl poslat jedné ze zaměstnankyň žalované e-mail, ve kterém jí oznámil, že svou pohledávku z titulu nezaplaceného přeplatku na službách se chystá započíst (použitá formulace „bude započtena“), samotný avizovaný zápočet ale nikdy nedoručil. V tomto emailu žalobce nejen uvedl, že se k zápočtu teprve chystá, ale navíc jej činil podmíněným tím, že bude-li mu přeplatek vyplacen, pak nájemné uhradí jako by zápočet nebyl. Podle § 1983 o. z. přitom platí, že: „K prohlášení o započtení učiněném pod podmínkou nebo s doložením času se nepřihlíží.“ Po obsahové stránce se tedy nemohlo jednat o platný zápočet. E-mail navíc nebyl žalobcem podepsán způsobem, aby nebylo pochyb, kdo jedná (elektronický podpis nebo sken vlastnoručního podpisu) a nebyl ani doručen správné osobě, kdy veškerá komunikace mezi stranami měla probíhat skrze předem určené emailové adresy (za žalovanou „[e-mail]“).

16. Ad) Pohledávka žalovaného za žalobcem na náhradu škody (ve formě ušlého zisku). Žalovaný namítal, že žalobce nemůže těžit ze svého protiprávního jednání, kdy se žalobce odmítal přes opakované výzvy z bytu vystěhovat s vědomím toho, že se na úkor žalovaného významně obohacuje. Zákonná úprava nájmu bytu je sice protkaná zásadou ochrany nájemce, tato ochrana však není bezbřehá a naráží na mantinely ochrany práva pronajímatele, což mj. konstatoval Krajský soud v [adresa] usnesením č. j. [spisová značka] ze dne [datum] (bod 15). Žalovaný měl za to, že v daném konkrétním případě nelze bez dalšího bezduše aplikovat ustanovení § 2295 o. z., podle kterého sice platí, že pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, ale je třeba zohlednit fakt, že se jednalo o krátkodobé bydlení a že právě původně sjednaná nízká výše nájemného byla důvodem, proč nájemní vztah nebyl prodloužen. Rovněž je třeba zohlednit to, že žalobce se z bytu odmítal odstěhovat celé 2 roky. Žalovaný z toho dovozoval, že má nárok na dorovnání do výše obvyklého nájemného, za které se obdobné byty v dané nemovitosti nabízejí, pokud ne z titulu bezdůvodného obohacení, tak z titulu nároku na náhradu škody ve formě ušlého zisku, o který žalovaný v příčinné souvislosti s chováním žalobce přišel. Žalovaný přitom obdobný byt ve stejné nemovitosti pronajímal v roce [Anonymizováno] za částku [částka] za m2 (tj. v případě žalobcova bytu o výměře 42 m2 jde o částku [částka]) a v roce [Anonymizováno] za částku [částka] za m2 (tj. v případě žalobce [částka]). Cena za garážové stání byla v roce [Anonymizováno] všem nájemcům stanovena na částku [částka] měsíčně, a proto žalovaný po žalobci tuto částku požadoval (zahrnuto ve vyúčtování služeb za rok [Anonymizováno], které skončilo nedoplatkem).

17. Žalobce konečně namítal, že použití ustanovení § 2913 o. z. by bylo v rozporu se zásadou lex specialis derogat legi generali, protože úprava obsažená v § 2295 o. z. je úpravou speciální k úpravě § 2913 o. z., jež je úpravou obecnou k náhradě škody za porušení smluvní povinnosti. Skutková podstata ustanovení § 2295 o. z. spočívá v porušení smlouvy (neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení) a dané ustanovení má aplikační přednost před ustanovením obecným uvedeným v § 2913 o. z. Také nájemní smlouva ze dne [datum] obsahuje v článku X. odst. 6 ujednání, že Pronajímatel má právo na náhradu ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli skutečně odevzdá. Žalobce a žalovaný jako smluvní strany nájemní smlouvy si tak výslovně ujednali právo žalovaného na zaplacení náhrad ve výši ujednaného nájemného, nikoliv náhrad ve výši obvyklého nájemné v místě a čase. Uvedené smluvní ujednání vylučuje úpravu § 2913 o. z. v otázce porušení smlouvy v souvislosti s pozdním odevzdáním bytu, neboť strany se zavázaly k výše uvedené úpravě práv a povinností, a dané ujednání má aplikační přednost před § 2913 o. z. Žalobce nenamítal neplatnost ujednání týkajících se nastavených pravidel spolufinancování kuchyně, ale dovolával se takového výkladu smluvních ujednání, jenž nesměřuje k zániku pohledávky žalobce, kterému jako nájemci zákon poskytuje ochranu jeho práva na plnění v podobě práva na vypořádaní. Vzhledem k tomu, že výklad žalovaného směřuje k zániku práva žalobce na vypořádání, není použitelný právě s ohledem na to, že je možný jiný výklad, jenž zachovává právo nájemce jakožto slabší smluvní strany. Gramatickým i teleologickým výkladem lze dospět k zachování práva na vypořádaní a neexistuje důvod shledání daného ujednaní neplatným. Na právní jednání je třeba hledět spíše jako na platné než jako na neplatné (§ 574 o. z.) a není důvod ke shledání neplatnosti ujednání, jímž byla nastavena pravidla spolufinancování kuchyně, když existuje výklad, který zachovává právo žalobce na zaplacení. Také ujednání, jímž byla stanovena splatnost úhrady zůstatkové hodnoty dovybavení, obsažené v čl. III. odst. 12 nájemní smlouvy, vychází z právní praxe i odborné literatury, podle které není-li jiné dohody, je splatnost zákonem stanovena nejpozději ke dni, kdy nájem skončil. Vzhledem k tomu, že žalobce a žalovaný se dohodli na splatnosti do 15 dnů ode dne ukončení nájmu, teprve 16. den od ukončení nájmu mohl žalobce uplatnit svou pohledávku před soudem a tímto dnem započala běžet promlčecí lhůta.

18. Žalovaný konečně dne [datum] započetl proti žalobou uplatněné pohledávce, kdyby by byla alespoň zčásti důvodná, nárok žalovaného vůči žalobci představující nedoplatek náhrady škody ve formě ušlého zisku za období od dubna [Anonymizováno] do dubna [Anonymizováno] ve výši [částka] a dále za období od května [Anonymizováno] do listopadu [Anonymizováno] ve výši [částka], tedy v celkové výši [částka], když k úhradě těchto nároků již byl žalobce vyzván dopisem ze dne [datum] pod bodem 5., byť zde byly označeny jako bezdůvodné obohacení. Závěrem pak žalovaný dne [datum] započetl proti žalobou uplatněné pohledávce, kdyby byla alespoň zčásti důvodná, svou pohledávku za žalobcem z titulu náhrady škody způsobené žalobcem na předmětném bytě ve výši [částka], představující náklady žalovaného vynaložené na opravu bytu po žalobci. Žalobce žalovanému předal byt nevymalovaný a poškozený, kdy ve zdech se nacházely díry po hmoždinkách a hřebících, tedy bylo třeba díry zatmelit, opravit omítky a vymalovat. Stav, ve kterém byl byt předán, je zachycen na přiloženém videozáznamu, který by pořízen neprodleně po předání bytu žalobcem žalovanému. K náhradě této škody žalovaný vyzval žalobce výzvou ze dne [datum] zaslanou žalobci e-mailem i doporučeným dopisem. Na náhradě škody však žalobce dosud žalovanému neuhradil ničeho.

19. Ke smírnému vyřešení sporu mezi účastníky nedošlo, přestože se o to soud pokusil.

20. Soud vzal za prokázané, že žalobce jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel uzavřeli dne [datum] písemnou smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] (dále též „nájemní smlouva“), na základě které žalovaný přenechal žalobci byt 1. kategorie číslo [hodnota] o velikosti 1+kk o započtené ploše 41,82 m2 ve 2. nadzemním podlaží domu č. p. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na [adresa] (dále též „byt“) k zajištění jeho bytových potřeb, popřípadě i bytových potřeb členů jeho domácnosti, na dobu určitou od [datum] do [datum] a žalobce se zavázal platit za to žalovanému nájemné ve výši [částka] měsíčně, když v ceně nájmu byly zahrnuty náklady na energie a činnost údržbáře pro společné prostory a náklady na svoz komunálního odpadu. Nájemné byl nájemce povinen platit předem na každý měsíc nejpozději do 15. dne běžného měsíce na bankovní účet pronajímatele číslo [č. účtu] s variabilním symbolem, kterým bude číslo bytu, na který se vztahuje tato smlouva. Žalobce se zavázal platit žalovanému také službu garážového stání v ceně [částka] za vozidlo s tím, že používání podzemní garáže podléhá souhlasu s provozním řádem používání parkoviště. Celková výše plateb činila [částka] měsíčně (nájemné [částka] a garážové stání [částka]). Společně s nájemným byl žalobce povinen platit žalovanému zálohy a náklady za služby ve výši [částka] měsíčně, které byl povinen zajišťovat žalovaný ve stanovených cenách, když těmito službami byly a) dodávka teplé vody, b) dodávka studené vody, c) dodávka tepla, d) odvádění odpadních vod. Náklady na elektrickou energii hradil nájemce přímo příslušným distributorům dle skutečného odběru. Celkem mělo být na účet pronajímatele hrazeno [částka] měsíčně ([částka] + [částka]). Vyúčtování zálohy na služby mělo být provedeno jednou ročně do konce měsíce června následujícího roku s tím, že případný nedoplatek nebo přeplatek zjištěný při vyúčtování služeb je splatný oběma smluvními stranami do 15 dnů ode dne, kdy bylo vyúčtování doručeno nájemci. V čl. III. odst. 10 až 12 nájemní smlouvy bylo mezi smluvními stranami ujednáno „Spolufinancování na dovybavení bytu“ tak, že pronajímatel umožní nájemci vybavit byt kuchyňskou linkou (nejedná se o elektrospotřebiče) a osvětlením dle vlastního výběru (dále jen dovybavení) s tím, že po montáži (dovybavení) bude provedena kontrola ze strany pronajímatele a po doložení účetních dokladů (součet výdajů musí být vyšší než [částka]) bude na základě zápisu mezi pronajímatelem a nájemcem vyplaceno pronajímatelem nájemci [částka] ve prospěch účtu číslo [č. účtu]. Po ukončení nájmu bude nájemci vyplacena zůstatková hodnota dovybavení. Zůstatková hodnota se vypočítá následovně: z pořizovací ceny dovybavení, maximálně však do výše [částka] se odečte roční amortizace ve výši 10 % a spolufinancování [částka], které bylo nájemci na dovybavení poskytnuto. Pronajímatel se zavázal k úhradě zůstatkové hodnoty dovybavení do 15 dnů ode dne ukončení nájmu s tím, že po provedení úhrady zůstatkové hodnoty dovybavení bude dovybavení součástí bytu a stává se majetkem pronajímatele. V čl. IV. odst. 1 až 3 nájemní smlouvy se smluvní strany dohodly, že nájemce zaplatí pronajímateli dvojnásobek sjednaného měsíčního nájemného do 7 kalendářních dnů od uzavření této smlouvy jako peněžitou jistotu. Jistota bude po dobu trvání nájemního vztahu deponována na účtu pronajímatele a bude sloužit pro úhradu případných budoucích nákladů pronajímatele na uvedení pronajatých prostor a věcí do stavu, ve kterém byly nájemci předány a dále na úhradu dluhů a případných škod jím v souvislosti s nájmem způsobených. V případě skončení nájmu bude jistota započtena či vrácena nejpozději do jednoho měsíce od ukončení nájmu. Bylo-li při převzetí bytu v zápisu konstatováno jeho poškození nad rámec běžného opotřebení a jde-li o nájemcem zaviněné poškození, bude jistota započtena na náhradu této škody. Při skončení nájmu je pronajímatel oprávněn si přitom započíst, co mu nájemce případně z nájmu a dalších právních titulů specifikovaných v tomto článku dluží, a to nejpozději ve lhůtě 7 kalendářních dnů od skončení nájmu. V čl. X odst. 2 nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájemce je povinen odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. V čl. XII. odst. 1 a 2 nájemní smlouvy bylo ujednáno, že veškerá oznámení, pokyny či dokumenty, které mají být podle této smlouvy doručeny druhé straně, musí být doručeny osobně, doporučeným dopisem, nebo emailem na adresu uvedenou v záhlaví této smlouvy (v záhlaví nájemní smlouvy byly uvedeny kontaktní emailové adresy pronajímatele [e-mail], [e-mail] a email nájemce kochprojekt @seznam.cz) nebo na jinou adresu, která byla druhé straně prokazatelně oznámena. Má se zato, že oznámení, pokyny, či dokumenty byly doručeny okamžikem doručení i když adresát odmítl zásilku převzít, nebo odesláním z emailové adresy pronajímatele uvedené v listu č. [hodnota] této smlouvy. Uzavřením této smlouvy pozbyly právní relevance veškerá předchozí ujednání smluvních stran, učiněná jak ústní, tak písemnou formou. Tato smlouva a dokumenty, na něž odkazuje, obsahovala úplné ujednání smluvních stran, pokud jde o právní, či jiná jednání, předpokládaná touto smlouvou (z nájemní smlouvy ze dne [datum]).

21. K nájemní smlouvě byly uzavřeny dodatky. Na základě dodatku č. [hodnota] ze dne [datum] žalovaný přenechal byt do užívání nájemci na dobu určitou od [datum] do [datum] a žalobce se zavázal platit za to žalovanému nájemné ve výši [částka] měsíčně. Celková výše plateb tak činila [částka] měsíčně (nájemné [částka] a garážové stání [částka]). Celkem mělo být na účet pronajímatele hrazeno [částka] měsíčně ([částka] + [částka]). Vyúčtování zálohy na služby mělo být provedeno jednou ročně do konce měsíce prosince následujícího roku. Na základě dodatku č. [hodnota] ze dne [datum] celková výše plateb činila [částka] měsíčně (nájemné [částka] a garážové stání [částka]). Celkem tak mělo být na účet pronajímatele hrazeno [částka] měsíčně ([částka] + [částka]). Na základě dodatku č. [hodnota] ze dne [datum] celková výše plateb činila [částka] měsíčně (nájemné [částka] a garážové stání [částka]). Celkem tak mělo být na účet pronajímatele hrazeno [částka] měsíčně ([částka] + [částka]). Vyúčtování zálohy na služby mělo být provedeno jednou ročně do konce měsíce června následujícího roku. Nájemce vzal na vědomí, že v případě ukončení nájmu v průběhu hospodářského roku, vzniká nájemci nárok na vyúčtování služeb a jistoty až po skončení hospodářského roku, přičemž hospodářský rok pro potřeby vyúčtování služeb se považuje období od 1. ledna do 31. prosince daného roku (z dodatků k nájemní smlouvě).

22. Na základě smlouvy o dílo č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne [datum] uzavřené mezi žalobcem jako objednatelem a [právnická osoba]., IČ: [IČO] jako zhotovitelem byla v bytě zhotovena kuchyňská linka včetně spotřebičů a doplňků v ceně díla [částka], kterou žalobce zaplatil zhotoviteli dne [datum] (ze smlouvy o dílo ze dne [datum] a z daňového dokladu o přijetí platby č. [hodnota] ze dne [datum]).

23. Žalobce vyzval žalovaného dopisem ze dne [datum] ve formě datové zprávy, doručené žalovanému do datové schránky dne [datum], k neprodlenému zaplacení částky [částka], sestávající z nevrácené jistoty ve výši [částka] a zůstatkové hodnoty dovybavení ve výši [částka], s příslušenstvím nejpozději do 7 dnů ode dne doručení této výzvy, s upozorněním na možné zahájení soudního řízení (z předžalobní výzvy k plnění ze dne [datum] a z doručenky datové zprávy ze dne [datum]).

24. Žalobce odpověděl žalovanému dopisem ze dne [datum] ve formě datové zprávy, doručené žalovanému do datové schránky dne [datum], na výzvu ze dne [datum] k vydání bezdůvodného obohacení za neoprávněné užívání bytu, vyúčtování služeb spojených s nájmem za rok [Anonymizováno] a odpověď na předžalobní výzvu ze dne [datum] tak, že nadále trval na vrácení jistoty ve výši [částka] s tím, že by v rámci pokusu o mimosoudní vyřešení věci nepožadoval úhradu zákonného úroku z prodlení. Žalobce dále tvrdil, že po celou dobu trvání nájmu do [datum] hradil sjednané nájemné, cenu za garážové stání a zálohy na služby řádně a včas. Vzhledem k tomu, že žalovaný ve sdělení ze dne [datum] provedl jednostranný zápočet své pohledávky z titulu bezdůvodného obohacení za měsíce duben [Anonymizováno] až duben [Anonymizováno] ve výši [částka] vůči pohledávce žalobce z titulu doplatku zůstatkové hodnoty za dovybavení bytu v rozsahu [částka], žalobce považoval toto jednostranné započtení za neplatné pro rozpor s ustanovením § 1987 odst. 2 o. z. V rámci pokusu o mimosoudní vyřešení věci byl žalobce ochoten akceptovat za dovybavení bytu kuchyňskou linkou částku ve výši [částka] ([částka] minus [částka] minus [částka] jako celkovou amortizaci od roku [Anonymizováno] do roku [Anonymizováno]) a nepožadoval by úhradu zákonného úroku z prodlení. Žalobce dále odkazoval na vyúčtování služeb za období [datum] - [datum], dle kterého vznikl přeplatek na spotřebovaných službách oproti zaplaceným zálohám ve výši [částka], když tento přeplatek nebyl žalobci zaplacen ve lhůtě splatnosti dle faktury č. [hodnota] ze dne [datum] ve lhůtě do [datum]. Žalobce namítal, že oznámil žalovanému písemně dne [datum], že tento přeplatek započítává na nájemné ([částka]), cenu za garážové stání ([částka]) a zálohy na služby ([částka]) za měsíce květen [Anonymizováno] a červen [Anonymizováno] s tím, že ve měsíci červnu [Anonymizováno] byla uhrazena zbývající částka ve výši [částka]. Vzhledem k tomu, že žalobce uvedenou pohledávku ve výši [částka] ze titulu přeplatku na službách za období [datum] - [datum] započetl na nájemné, cenu za garážové stání a zálohy na služby za měsíc květen [Anonymizováno] a částečně červen [Anonymizováno] již dne [datum], žalobce namítal, že žalovaný nemohl dne [datum] platně provést jednostranný zápočet této pohledávky na svou pohledávku z titulu bezdůvodného obohacení za období duben [Anonymizováno] až duben [Anonymizováno] ve výši [částka], neboť pohledávka již předtím zanikla započtením. Žalovaným provedené započtení ze dne [datum] navíc žalobce považoval za neplatné pro rozpor s ustanovením § 1987 odst. 2 o. z. Žalobce potvrdil, že výzvou žalovaného ze dne [datum] byl vyzván k úhradě nedoplatku vyúčtování služeb za období [datum] - [datum] ve výši [částka]. Ve vyúčtování služeb za období [datum] - [datum] bylo uvedeno, že za teplo, TV, SV, stočné a úklid mělo být uhrazeno celkem [hodnota] a za parkovací místo mělo být uhrazeno celkem [částka]. Žalobce poukazoval na to, že v nájemní smlouvě bylo sjednáno nájemné ve výši [částka] a cena za garážové stání ve výši [částka], celkem tedy [částka], když zálohy na služby byly sjednány ve výši [částka] měsíčně. Z toho žalobce dovozoval, že ve vyúčtování služeb za období [datum] - [datum] nemůže být zahrnuta částka [částka] za parkovací stání, neboť to bylo hrazeno zvlášť vedle nájmu a záloh na služby v dohodnuté výši [částka] měsíčně. Žalobce tvrdil, že zaplatil na zálohách na služby za období [datum] - [datum] celkem částku ve výši [částka] (11 x [částka]), nikoli [částka], jak je uvedeno ve vyúčtování služeb za období [datum] - [datum]. Žalobce proto dovozoval, že mu vznikl přeplatek na spotřebovaných službách oproti zaplaceným zálohám za období [datum] - [datum] ve výši [částka] a žádal o uhrazení tohoto přeplatku na spotřebovaných službách. Závěrem pak žalobce opětovně vyzval žalovaného k neprodlenému zaplacení částky ve výši [částka] do 7 dnů ode dne doručení této výzvy s upozorněním na možnost okamžitého podání žaloby k příslušnému soudu (z vyjádření ze dne [datum] a z doručenky datové zprávy ze dne [datum]).

25. Žalobce odpověděl žalovanému dopisem ze dne [datum] ve formě datové zprávy, doručené žalovanému do datové schránky dne [datum], na vyjádření ze dne [datum] tak, že v článku III. odst. 1 nájemní smlouvy bylo uvedeno, že nájemné se platí předem na každý měsíc nejpozději do 15. dne měsíce. Žalobce byl tedy povinen hradit nájemné předem na následující měsíc, nikoli do 15. dne v měsíci za měsíc probíhající. Podle článku III. odst. 3 nájemní smlouvy byl pak žalobce oprávněn požadovat na zálohách na služby celkovou částku ve výši [částka], nikoli [částka] + DPH (z vyjádření ze dne [datum] a z doručenky datové zprávy ze dne [datum]).

26. Rozsudkem Okresního soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka], soud rozhodl o žalobě [Jméno žalovaného]., IČO [IČO žalovaného] (v tomto řízení „žalobce“), doručené soudu dne [datum], proti [Jméno žalobce], narozenému [Datum narození žalobce], že uložil žalovanému povinnost vyklidit a odevzdat žalobci byt I. kategorie, č. [hodnota], o velikosti 1+kk o započtené ploše 41,82 m2, nacházející v 2. nadzemním podlaží bytového domu č. p. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na [adresa], do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku. Své rozhodnutí okresní soud odůvodnil zejména tím, že nájemní poměr skončil uplynutím doby určité nejpozději [datum], takže žalovaný je povinen podle § 2292 o. z. byt pronajímateli odevzdat, neboť tato povinnost mu svědčila v den, kdy nájem skončil. Protože se tak dosud nestalo, soud podané žalobě vyhověl. Žalovaný zcela evidentně užíval byt po skončení nájemního vztahu bez právního důvodu a tím bránil žalobci byt dále pronajímat (z rozsudku Okresního soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka]).

27. Usnesením Krajského soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka], soud rozhodl o odvolání žalobce ([Jméno žalovaného].) a žalovaného ([Jméno žalobce]) ve věci samé tak, že rozsudek okresního soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka] ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným zrušil a řízení v tomto rozsahu zastavil. Své rozhodnutí krajský soud odůvodnil zejména tím, že z ujednání článku II. bodu 2 nájemní smlouvy o tom, že nájemce „získává opční právo na nový nájemní vztah“ neplyne právo žalovaného na automatické prodloužení nájemního vztahu, neboť takto nelze cit. ujednání vyložit. Nájem proto skončil [datum], tedy ke dni zahájení řízení žalovaný v bytě bydlel bez právního důvodu. Odvolací soud proto uzavřel, že žalobce vůči žalovanému podal žalobu důvodně. Protože žalovaný vyklidil byt v průběhu odvolacího řízení a žalobce vzal žalobu zpět pro jeho chování, byl žalovaný povinen uhradit žalobci náklady řízení před soudy obou stupňů (z usnesení Krajského soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka]).

28. Potvrzeními o 23 platbách [právnická osoba]. žalobce ([Jméno žalobce]) doložil, že z účtu č. [č. účtu] (vedeného na majitele [jméno FO], [Anonymizováno]) odeslal na účet žalobce ([Jméno žalovaného].) č. [č. účtu] celkovou částku ve výši [částka], a to konkrétně dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka], dne [datum] platbu ve výši [částka] a dne [datum] platbu ve výši [částka] (z potvrzení [právnická osoba]. o platbách).

29. Ve Sdělení o podmínkách ze dne [datum] bylo mezi žalobcem a žalovaným ujednáno, že v souladu s článkem III. bodem 10 až 12 nájemní smlouvy bude ve věci postupováno vzhledem ke skutečnosti, že podpora financování se nevztahuje na elektrospotřebiče ale osvětlení, avšak kuchyňská linka by nefungovala jako celek, následovně. Podpora [částka] se nevztahuje na osvětlení, ale vztahuje se na investici do varné desky, dřezu a baterie a kuchyňské linky tak, že bude plnit funkční celek (dále jen „komplet“). Postup vyplacení spolufinancování na dovybavení byl ujednán tak, že kupní smlouva na komplet bude uzavřena mezi nájemcem a pronajímatelem na částku [částka], i když byla vstupní investice do kompletu ze strany nájemce vyšší. Odpis kuchyně byl stanoven na 10 % pořizovací ceny, nejvíce však [částka]. Odpis byl dohodou smluvních stran stanoven na 10 % za každý započatý rok užívání kompletu. V případě řádného ukončení nájmu dřív, než bude komplet odepsán, měla být pronajímatelem navrácena nepodepsaná část kompletu, ponížená o částku [částka]. Řádným ukončením nájmu se rozumělo, že v případě, že je nájemní smlouva stanovena na dobu určitou a nájemce bude chtít nájemní smlouvu prodloužit, bere se nájemní doba ve věci dorovnání částky za kuchyňskou linku, na kterou byla sepsána kupní smlouva, za neukončenou. V tomto případě k vyplacení dojde až v čas, kdy nájemce ani pronajímatel nebudou akceptovat prodloužení nájemní smlouvy a nájemce bytu už nebude v objektu pronajímatele pobývat (ze sdělení o podmínkách ze dne [datum]).

30. Fakturou č. [hodnota] vystavenou dne [datum] žalovaný vyúčtoval žalobci s datem splatnosti [datum] služby spojené s pronájmem bytu č. [hodnota] v [adresa] za období 1/[Anonymizováno] - 12/[Anonymizováno] ve výši přeplatku [částka] (z faktury č. [hodnota] ze dne [datum] a z vyúčtování služeb za období [datum] - [datum] ze dne [datum]).

31. E-mailovou zprávou ze dne [datum] v 1:30 PM žalovaný (z emailové adresy [Anonymizováno].[Anonymizováno] @[Anonymizováno].cz) žádal žalobce (na emailovou adresu [e-mail]) o neprodlenou úhradu dlužného nájemného se službami bytu č. [hodnota] za měsíc květen [Anonymizováno] ve výši [částka] splatného ke dni [datum] (z e-mailu ze dne [datum]).

32. Žalovaný v přehledu úhrad nájemného a služeb žalobce za období od [datum] do [datum] potvrdil, že žalobce zaplatil žalovanému za toto období celkem [částka], když 1. platba ve výši [částka] zaplacená dne [datum] byla za prosinec [Anonymizováno] a 36. platba ve výši [částka] zaplacená dne [datum] byla za listopad [Anonymizováno], přičemž v období od [datum] (platba za prosinec [Anonymizováno]) do [datum] (platba za říjen 2021) bylo zaplaceno celkem [částka], a to konkrétně dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka], dne [datum] platba ve výši [částka] a dne [datum] platba ve výši [částka] (z přehledu úhrad nájemného a služeb).

33. Potvrzením o přijatých platbách [právnická osoba]. žalovaný doložil, že mu na účet č. [č. účtu] byly v období od [datum] do [datum] připsány z účtu č. [č. účtu] platby v celkové výši [částka], když v období od [datum] do [datum] byly ve prospěch účtu č. [č. účtu] pod variabilním symbolem [var. symbol] provedeny vklady v hotovosti v celkové výši [částka], úhrnem tedy platby a vklady ve výši [částka] (z potvrzení [právnická osoba]. o platbách a vkladech ze dne [datum]).

34. V Ceníku garážového stání žalovaného, platného v roce [Anonymizováno] (dále též „Ceník“), spojeného s bytovým domem [Anonymizováno] [Anonymizováno] na adrese [adresa] je uvedeno, že od [datum] činí cena za garážové stání [částka] za měsíc (z Ceníku).

35. Nájemné za pronájem parkovacího stání ve výši [částka] měsíčně ujednal žalovaný jako pronajímatel v době od [datum] do [datum] s nájemcem [jméno FO], v době od [datum] do [datum] s nájemcem [jméno FO] a v době od [datum] do [datum] s nájemcem [jméno FO] (ze smluv o nájmu parkovacího stání ze dne [datum], [datum] a [datum]). 36. [jméno FO] dne [datum] písemně potvrdila, že v roce [Anonymizováno] měla vážný zájem o pronájem bytu číslo [hodnota] v bytovém domě na adrese [adresa] – [Anonymizováno] [Anonymizováno], neboť jejím zájmem bylo se do bytu nastěhovat za podmínek nájmu ve výši [částka] měsíčně do konce roku [Anonymizováno], kdy měla skončit nájemní smlouva bývalému nájemci (z prohlášení k pronájmu bytu).

37. Žalovaný jako pronajímatel ujednal s nájemcem [jméno FO] v době od [datum] do [datum] nájemné ve výši [částka] měsíčně za byt 1. kategorie číslo [hodnota] o velikosti 2+kk o započtené ploše 56,55 m2 ve 4. nadzemním podlaží domu č. p. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na [adresa] (tj. [částka]/m2/měsíc), když na základě nové nájemní smlouvy ze dne [datum] k bytu číslo [hodnota] žalovaný zvýšil [jméno FO] od [datum] nájemné na částku [částka] (tj. [částka]/m2/měsíc) (ze smlouvy o nájmu bytu č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne [datum] a z oznámení pronajímatele ze dne [datum] o zvýšení nájemného k bytu č. [hodnota] od [datum]).

38. Žalovaný jako pronajímatel ujednal s nájemcem [jméno FO] v době od [datum] do [datum] nájemné ve výši [částka] měsíčně za byt 1. kategorie číslo [hodnota] o velikosti 1+kk o započtené ploše 42 m2 ve 2. nadzemním podlaží domu č. p. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na [adresa] (tj. [částka]/m2/měsíc) (ze smlouvy o nájmu bytu č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne [datum]).

39. Žalovaný jako pronajímatel ujednal s nájemcem [jméno FO] v době od [datum] do [datum] nájemné ve výši [částka] měsíčně za byt 1. kategorie číslo [hodnota] o velikosti 1+kk o započtené ploše 42 m2 ve 2. nadzemním podlaží domu č. p. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na [adresa] (tj. [částka]/m2/měsíc) (ze smlouvy o nájmu bytu č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne [datum]).

40. Žalovaný vyzval žalobce k vydání bezdůvodného obohacení za neoprávněné užívání bytu za měsíce duben [Anonymizováno] až duben [Anonymizováno] v celkové výši [částka], tedy za 13 měsíců po [částka], výzvou ze dne [datum], odeslanou žalobci (na emailovou adresu [e-mail]) dne [datum] v 10:07 AM emailem (z emailové adresy [e-mail]), nejpozději do 10 dnů ode dne odeslání této výzvy, což odůvodnil tím, že žalobce hradí žalovanému částku ve výši [částka] měsíčně, odpovídající původně sjednanému nájemnému, za které měl žalobce byt pronajat po dobu, kdy byla mezi účastníky platně uzavřena nájemní smlouva, která vypršela dne [datum]. Obvyklé nájemné ostatních bytů v kategorii 1+kk v tomto bytovém domě však činí aktuálně [částka] za m2. Obvyklé nájemné bytu o velikosti 42 m2, který aktuálně žalobce bez právního důvodu užívá, tedy dosahuje částky [částka], a žalovaný by byl schopen bez problémů předmětný byt za tuto částku pronajmout třetí osobě, když zájemců o předmětný byt má žalobce několik. Bezdůvodné obohacení proto odpovídá rozdílu mezi částkou, kterou žalobce hradí a obvyklou výši nájemného (z výzvy k vydání bezdůvodného obohacení ze dne [datum] a z e-mailu ze dne [datum]).

41. Jednostranným zápočtem pohledávek ze dne [datum], odeslaným žalobci (na emailovou adresu [e-mail]) dne [datum] v 1:30 PM emailem (z emailové adresy [Anonymizováno].[Anonymizováno] @[Anonymizováno].cz), žalovaný provedl započtení své pohledávky ve výši [částka] splatné dne [datum] (uplatněné výzvou ze dne [datum]) z titulu vydání bezdůvodného obohacení proti pohledávce žalobce ve výši [částka] splatné dne [datum] z titulu vrácení přeplatku za služby spojené s užíváním bytu za rok [Anonymizováno] vyúčtovaného fakturou č. [hodnota] ze dne [datum], takže po provedeném započtení zůstával žalobce dlužit žalovanému částku [částka] (z jednostranného zápočtu pohledávek ze dne [datum] a z e-mailu ze dne [datum]).

42. Fakturou č. [hodnota] vystavenou dne [datum] žalovaný vyúčtoval žalobci s datem splatnosti [datum] služby spojené s užíváním bytu č. [hodnota] v [adresa] (teplo, TV, SV, stočné) za období 1/[Anonymizováno] - 11/[Anonymizováno] ve výši [částka], úklid ve výši [částka] (11 měsíců x [částka]) a parkovací místo ve výši [částka] (11 měsíců x [částka]), celkem tedy částku [částka], od které odečetl žalobcem zaplacené zálohy v celkové výši [částka], takže nedoplatek žalobce činil celkem [částka], po odpočtu DPH celkem [částka] (z faktury č. [hodnota] ze dne [datum] a z vyúčtování služeb za období [datum] - [datum] ze dne [datum]). Fakturou č. [hodnota] vystavenou dne [datum] žalovaný vyúčtoval žalobci s datem splatnosti [datum] bezdůvodné obohacení na nájmu za období 4/[Anonymizováno] - 4/[Anonymizováno] v celkové výši [částka] (z faktury č. [hodnota] ze dne [datum]). Fakturou č. [hodnota] vystavenou dne [datum] žalovaný vyúčtoval žalobci s datem splatnosti [datum] bezdůvodné obohacení na nájmu za období 5/[Anonymizováno] - 11/[Anonymizováno] ve výši [částka] a dlužné nájemné za dva měsíce roku [Anonymizováno] ve výši [částka], celkem tedy částku ve výši [částka] (z faktury č. [hodnota] ze dne [datum]).

43. Žalovaný dopisem ze dne [datum] (pod bodem 2) vyzval žalobce k vydání bezdůvodného obohacení za užívání bytu za měsíce květen [Anonymizováno] až listopad [Anonymizováno] v celkové výši [částka], tedy za 7 měsíců po [částka] s odkazem na připojenou fakturu č. [hodnota] splatnou [datum], což odůvodnil tím, že žalobce hradil žalovanému částku ve výši [částka] měsíčně, odpovídající původně sjednanému nájemnému, za které měl žalobce byt pronajat po dobu, kdy byla mezi účastníky platně uzavřena nájemní smlouva, která vypršela dne [datum]. Obvyklé nájemné u typu bytu, který žalobce obýval, však činilo nejméně [částka] za m2. Obvyklé nájemné bytu o velikosti 42 m2, který žalobce v době do [datum] bez právního důvodu užíval, tedy měsíčně činilo [částka]. Bezdůvodné obohacení za užívání bytu tak odpovídalo rozdílu mezi částkou, kterou žalobce hradil a obvyklou výši nájemného. Žalovaný dále (pod bodem 1) zaslal žalobci vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok [Anonymizováno] s odkazem na připojenou fakturu č. [hodnota] splatnou [datum] a vyzval žalobce k úhradě tohoto nedoplatku ve výši [částka]. Žalovaný dále (pod bodem 3) konstatoval, že: a) pohledávky žalobce za žalovaným představují - pohledávku ve výši [částka] z titulu uhrazené jistoty splatnou dne [datum], - pohledávku ve výši [částka] z titulu zůstatkové hodnoty dovybavení (kuchyně) splatnou dne [datum], celkem tedy pohledávky ve výši [částka]; b) pohledávky žalovaného za žalobcem představuji - dlužné „nájemné“ za měsíc říjen [Anonymizováno] ve výši [částka] splatné dne [datum] jako součást faktury č. [hodnota], - dlužné „nájemné“ za měsíc listopad [Anonymizováno] ve výši [částka] splatné dne [datum] jako součást faktury č. [hodnota], - bezdůvodné obohacení za období od dubna [Anonymizováno] do dubna [Anonymizováno] jako nedoplatek po zápočtu ze dne [datum] ve výši [částka] splatné dne [datum] [Anonymizováno] jako součást faktury č. [hodnota], celkem tedy pohledávky ve výši [částka]. Žalobce dále (pod bodem 4) jednostranně započetl svou pohledávku ve výši [částka] z titulu dlužného „nájemného“ proti pohledávce žalobce z titulu práva na vrácení uhrazené jistoty ve výši [částka], takže pohledávky započtením zanikly. Žalobce jednostranně započetl svou pohledávku ve zbývající výši [částka] z titulu bezdůvodného obohacení za období od dubna [Anonymizováno] do dubna [Anonymizováno] co do rozsahu, jež se vzájemně kryje s pohledávkou žalobce z titulu neuhrazené zůstatkové hodnoty dovybavení, tedy v rozsahu částky [částka], takže žalobce zůstal žalovanému dlužen po provedeném zápočtu částku [částka] z titulu bezdůvodného obohacení za období od dubna [Anonymizováno] do dubna [Anonymizováno]. Žalobce konečně (pod bodem 5) vyzval žalovaného k úhradě dluhu žalobce vůči žalovanému nejpozději do 15 dnů ode dne doručení tohoto dopisu, když k úhradě zbývá: - nedoplatek za služby ve výši [částka], - nedoplatek bezdůvodného obohacení za období od dubna [Anonymizováno] do dubna [Anonymizováno] ve výši [částka], - bezdůvodné obohacení za období od května [Anonymizováno] do listopadu [Anonymizováno] ve výši [částka], celkem tedy částka ve výši [částka]. V případě úhrady uvedené dlužné částky ve lhůtě do 15 dnů od doručení této výzvy byl žalovaný připraven prominout žalobci veškeré úroky z prodlení (z dopisu ze dne [datum]).

44. Žalovaný žádal žalobce o zaslání aktuálního čísla bankovního účtu vzhledem ke vzniklému přeplatku ve vyúčtování (na emailovou adresu [e-mail]) dne [datum] v 10:01 emailem (z emailové adresy [e-mail]), když žalobce emailem ze dne [datum] v 9:04 AM žalovanému odpověděl (na emailovou adresy [e-mail]), že mu zatím nic nepřišlo. Žalobci bylo odpovězeno dne [datum] v 9:36, že na faktuře je uvedeno datum splatnosti až [datum] s tím, aby se v této záležitosti obrátil přímo na paní [jméno FO]. Žalobce dal žalovanému na vědomí (na emailové adresy [e-mail] a [e-mail]) dne [datum] v 11:07 emailem (z emailové adresy [e-mail]), že jelikož mu dosud nepřišla platba za přeplatek vyúčtování za rok [Anonymizováno], tato žalovaným nezaplacena částka bude započtena vůči nájmu a zálohám v platbách v měsících květen a červen. Pokud od žalovaného platba dorazí, žalobce dorovná tímto platby za nájemné a zálohy (z e-mailové korespondence).

45. Žalovaný opakovaně vyzýval žalobce k vyklizení bytu a jeho předání zpět žalovanému vzhledem ke skončení nájemního vztahu uplynutím sjednané doby nájmu ke dni [datum] dopisem ze dne [datum] doručeným žalobci dne [datum] a dopisem ze dne [datum] doručeným žalobci dne [datum]. Z videozáznamu na USB flash disku a fotodokumentace ze dne [datum] je patrné, že žalobce předal žalovanému byt zpět s dírami ve zdech nebo zapuštěnými hmoždinkami po skříních, policích, televizi a garnýžích, v koupelně za žebřinovým radiátorem ponechal pračku a plesnivý sprchový kout, v kuchyňské lince pak nevytřené a nevyčištěné šuplíky (z dopisů žalovaného ze dne [datum] a [datum] s dodejkami a z videozáznamu a fotodokumentace žalovaného). 46. [jméno FO], sídlem [adresa], IČO [IČO] vyúčtoval žalovanému fakturou - daňovým dokladem č. [hodnota] vystavenou dne [datum] s datem splatnosti [datum] částku [částka] za opravu omítek na akci byty [adresa] dle přiloženého soupisu prací, podle kterého celková cena [částka] (bez DPH) za opravu omítek v bytě č. [hodnota] v [adresa] sestávala z práce ve výši [částka], dopravy ve výši [částka] a zapůjčení brusky ve výši [částka] (z faktury č. [hodnota] ze dne [datum] s přiloženým soupisem prací).

47. Žalovaný vyzval žalobce dopisem ze dne [datum] k náhradě škody ve výši [částka], představující náklady vynaložené na odstranění poškození bytu a jeho uvedení do původního stavu, který žalobce předal žalovanému dne [datum] s poškozenými omítkami, dírami po hmoždinkách a šroubcích ve zdech, nevymalovaný a znečištěný, nejpozději do 5 dnů ode dne odeslání této výzvy, kterou žalobce odeslal žalovanému doporučenou poštovní zásilkou dne [datum] (z výzvy k náhradě škody ze dne [datum] s poštovním podacím lístkem ze dne [datum]).

48. Z dalších v řízení provedených důkazů soud skutková zjištění nečinil, neboť se vztahovaly k již prokázaným skutečnostem či skutečnostem, které byly mezi účastníky nesporné, nebo nebyly pro posuzovanou věc právně významné. Další dokazování v projednávané věci soud z důvodu nadbytečnosti neprováděl, protože dosud zjištěný skutkový stav plně postačuje pro vydání rozhodnutí o věci samé.

49. Podle § 2235 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o. z.“), zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

50. Podle § 1981 o. z., stranám je na vůli ujednat si zánik závazku, aniž bude zřízen závazek nový.

51. Podle § 2246 odst. 1 o. z., strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

52. Podle § 2247 odst. 1 o. z., strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.

53. Podle § 2251 o. z., nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

54. Podle § 2254 odst. 1 a 2 o. z., ve znění účinném do [datum], ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného (odst. 1). Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (odst. 2).

55. Podle § 2292 o. z., nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

56. Podle § 2294 o. z., zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.

57. Podle § 2295 o. z., pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

58. Podle § 2991 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

59. Podle § 2913 odst. 1 o. z., poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

60. Podle § 2913 odst. 2 o. z., povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

61. Podle § 1911 o. z., mají-li si strany navzájem plnit zároveň, může splnění požadovat jen ta strana, která sama dluh již splnila, nebo je ochotna a schopna splnit dluh současně s druhou stranou.

62. Podle § 1668 o. z., dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

63. Podle § 1970 o. z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

64. Podle § 1982 odst. 1 a 2 o. z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh (odst. 1). Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení (odst. 2).

65. Podle § 1983 o. z., k prohlášení o započtení učiněném pod podmínkou nebo s doložením času se nepřihlíží.

66. Podle § 6 odst. 2 o. z., nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

67. Podle § 8 o. z., zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

68. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná, protože žalovaný žalobci nic nedluží. V průběhu řízení vyšlo najevo, že nájemní vztah k bytu mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem trval od [datum] do [datum], kdy zanikl uplynutím sjednané doby. Žalobce porušil svou smluvní i zákonnou povinnost odevzdat byt žalovanému v den, kdy nájem končí, tedy [datum]. Žalobce se tak dostal jako věřitel od [datum] do [datum] do prodlení s odevzdáním bytu žalovanému, neboť řádně nesplnil své smluvní a zákonné povinnosti, a nemohl tak v uvedené době po žalovaném požadovat zaplacení úroku z prodlení. Protože žalobce zjevně nebyl ochoten odevzdat byt žalovanému ke dni [datum], nemohl ode dne [datum] do dne [datum] požadovat ani ostatní vzájemná plnění žalovaného splatná rovněž ke dni skončení nájmu, spočívající v zaplacení zůstatkové hodnoty dovybavení ve výši [částka] a vrácení jistoty ve výši [částka]. Od [datum] do [datum] žalobce v bytě bydlel po dobu 2 (dvou) let bez právního důvodu a na úkor žalovaného se soustavně bezdůvodně obohacoval, když žalovanému za tuto dobu žalobce prokazatelně zaplatil pouze [částka], neboť účastníci sice učinili nesporným zaplacení jistoty ve výši [částka], z dosavadního řízení však není zřejmé, kdy k její úhradě došlo, přičemž s ohledem na časové pořadí plateb (od samého počátku nájmu) žalobce prokazatelně hradil žalovanému veškeré platby vždy v tom kterém měsíci na tento daný měsíc (nikoliv tedy na měsíc následující). Situaci, kdy žalovaný od [datum] do [datum] v bytě bydlel bez právního důvodu a na úkor žalovaného se obohacoval, soud posuzoval podle speciální skutkové podstaty o bezdůvodném obohacení obsažené v ustanovení § 2295 o. z., zakládající právo žalovaného na náhradu ve výši ujednaného nájemného. Skutková podstata bezdůvodného obohacení podle § 2295 o. z. je podle názoru soudu speciální k obecné skutkové podstatě bezdůvodného obohacení podle § 2991 o. z., nikoliv ke skutkové podstatě náhrady škody způsobené porušením smluvní povinnosti podle § 2913 o. z., protože bezdůvodné obohacení a náhrada škody (újmy) jsou odlišné (různé) právní instituty a vztah speciality a subsidiarity mezi nimi navzájem nelze dovozovat (vztah speciality a subsidiarity lze dovozovat pouze „uvnitř“ institutu bezdůvodného obohacení nebo „uvnitř“ institutu náhrady škody /újmy/, nikoliv napříč těmito různými právními instituty tak, že by se spolu vzájemně kombinovaly). Jinými slovy řečeno, aplikace speciální skutkové podstaty bezdůvodného obohacení podle § 2295 o. z. nevylučuje aplikaci speciální skutkové podstaty náhrady škody podle § 2913 o. z. Žalobce, který porušil smluvní (i zákonnou) povinnost odevzdat byt žalovanému v den skončení nájmu, je tak vedle náhrady ve výši ujednaného nájemného v měsíční výši [částka] povinen i k náhradě škody v podobě ušlého zisku, která z toho žalovanému vznikla, zvláště pak za situace, kdy se v daném případě (ad hoc) bydlením v bytě 2 roky po skončení nájmu ze strany žalobce jednalo o zjevné a dlouhodobé zneužívání práva dřívějšího nájemce, neboť žalovaný by mohl prokazatelně pronajímat byt č. [hodnota] po skončení nájmu jinému nájemci za vyšší nájemné - konkrétně paní [jméno FO] od prosince [Anonymizováno] za měsíční nájemné ve výši [částka] (tj. [částka]/m2), když i výše ujednaného měsíčního nájemného v bytě jiných nájemců žalovaného ve stejném domě v případě pana [jméno FO] v bytě č. [hodnota] od března [Anonymizováno] činila [částka]/m2 (tj. [částka] při přepočtu na plochu 42 m2) a od ledna [Anonymizováno] činila [částka]/m2 (tj. [částka] při přepočtu na plochu 42 m2), v případě paní [jméno FO] v tomto bytě č. [hodnota] od března [Anonymizováno] činila [částka] (tj. [částka]/m2) a v případě pana [jméno FO] v tomto bytě č. [hodnota] od listopadu [Anonymizováno] činila [částka] (tj. [částka]/m2) - přičemž žalobce těžil z protiprávního stavu, který sám vyvolal a (nepravidelně) plnil žalovanému pouze měsíční náhradu ve výši ujednaného nájemného ve výši [částka] (tj. [částka]/m2). Žalovaný tak následkem protiprávního jednání žalobce v době od [datum] přicházel měsíčně o zisk ve výši [částka], odpovídající rozdílu mezi ušlým nájemným ve výši [částka] ([částka]/m2) a náhradou ve výši ujednaného nájemného ve výši [částka] a od [datum] dokonce měsíčně o zisk ve výši [částka] ([částka]/m2), odpovídající rozdílu mezi ušlým nájemným ve výši [částka] ([částka]/m2) a náhradou ve výši ujednaného nájemného ve výši [částka] (pokud byla žalobcem zaplacena). Pokud tedy žalovaný uplatňoval po žalobci „nárok na dorovnání do výše obvyklého nájemného“, za které se obdobné byty v dané nemovitosti nabízejí, v daném případě od roku [Anonymizováno] do částky [částka] ([částka]/m2 měsíčně při ploše 42 m2) a od roku [Anonymizováno] do částky [částka] ([částka]/m2 měsíčně při ploše 42 m2), nejedná se ve skutečnosti o bezdůvodné obohacení (resp. jeho obecnou skutkovou podstatu), ale o náhradu škody ve formě ušlého zisku, nesprávné označení tohoto právního institutu v právních jednáních žalovaného však na jeho podstatě a povaze nic nemění a jeho právní kvalifikace ze strany žalovaného není pro soud závazná.

69. V projednávané věci je podstatné, že tvrzení žalovaného o tom, že mu od dubna [Anonymizováno] do dubna [Anonymizováno] ucházelo měsíční nájemné z předmětného bytu ve výši [částka] a od května [Anonymizováno] do listopadu [Anonymizováno] ucházelo měsíční nájemné z předmětného bytu ve výši [částka], má oporu v provedených důkazech a lze jej považovat za věcně správné. Žalovaný tak dne [datum] oprávněně započetl proti pohledávce žalobce za žalovaným ve výši [částka] splatné dne [datum] z titulu vrácení přeplatku za služby spojené s užíváním bytu za rok [Anonymizováno] vyúčtovaného fakturou č. [hodnota] ze dne [datum] svou pohledávku ve výši [částka] splatnou dne [datum] z titulu ušlého zisku (nájemného z bytu) za měsíce duben [Anonymizováno] až duben [Anonymizováno] (13 měsíců x [částka]) uplatněného výzvou ze dne [datum], takže pohledávka žalovaného za žalobcem z titulu ušlého zisku (nájemného z bytu) za měsíce duben [Anonymizováno] až duben [Anonymizováno] se snížila na částku [částka]. K prohlášení žalobce o započtení, učiněném e-mailem ze dne [datum] v 11:07 h pod podmínkou, naopak vůbec nelze přihlížet.

70. Žalovaný rovněž dne [datum] důvodně uplatnil vůči žalobci svou pohledávku ve výši [částka] splatnou dne [datum] z titulu ušlého zisku (nájemného z bytu) za měsíce květen [Anonymizováno] až listopad [Anonymizováno] (7 měsíců x [částka]), svou pohledávku ve výši [částka] z titulu žalobcem prokazatelně nezaplacené náhrady ve výši ujednaného nájemného za měsíce říjen [Anonymizováno] a listopad [Anonymizováno] (2 měsíce x [částka]) splatnou dne [datum] a svou pohledávku ve výši [částka] z titulu nedoplatku vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za měsíce leden [Anonymizováno] až listopad [Anonymizováno] provedeného fakturou č. [hodnota] splatnou dne [datum], celkem tedy částku ve výši [částka].

71. Žalovaný dále dne [datum] oprávněně započetl proti pohledávce žalobce za žalovaným ve výši [částka] splatné dne [datum] z titulu vrácení uhrazené jistoty svou pohledávku ve výši [částka] splatnou dne [datum] z titulu nezaplacené náhrady ve výši ujednaného nájemného za měsíce říjen [Anonymizováno] a listopad [Anonymizováno], stejně tak jako oprávněně započetl proti pohledávce žalobce za žalovaným ve výši [částka] splatné dne [datum] z titulu vrácení zůstatkové hodnoty dovybavení kuchyně svou pohledávku ve výši [částka] splatnou dne [datum] z titulu ušlého zisku (nájemného z bytu) za měsíce duben [Anonymizováno] až duben [Anonymizováno], takže pohledávka žalovaného za žalobcem z titulu ušlého zisku (nájemného z bytu) za měsíce duben [Anonymizováno] až duben [Anonymizováno] se snížila na částku [částka].

72. Ve vztahu k oprávněné výši pohledávky žalobce za žalovaným z titulu vrácení zůstatkové hodnoty dovybavení kuchyně, splatné dne [datum], dlužno dodat, že podle článku III. bodů 10 až 12 nájemní smlouvy ze dne [datum], ve znění Sdělení o podmínkách ze dne [datum], měla být v případě řádného ukončení nájmu dřív, než bude komplet odepsán (max. do 10 let), pronajímatelem navrácena nepodepsaná část kompletu, ponížená o částku [částka], takže při řádném ukončení nájmu uplynutím sjednané doby dne [datum] (tj. po 3 letech) a stanovení odpisu [částka] ročně (10 % pořizovací ceny, nejvíce však [částka]), zůstatková hodnoty dovybavení kuchyně činila [částka] ([částka] x 7 let - [částka]). Pohledávka žalobce za žalovaným z titulu vrácení zůstatkové hodnoty dovybavení kuchyně tak i po jednostranném započtení ze dne [datum] přetrvala ve výši [částka], neboť započtena byla pouze její část ve výši [částka] (z celkem [částka]). Tato pohledávka ve výši [částka] však zcela zanikla poté, kdy žalovaný při jednání dne [datum] učinil kompenzační projev, kterým proti ní započetl svou pohledávku z titulu ušlého zisku (nájemného z bytu) za měsíce duben [Anonymizováno] až duben [Anonymizováno] ve zbývající výši [částka] a dále svou pohledávku ve výši [částka] z titulu ušlého zisku (nájemného z bytu) za měsíce květen [Anonymizováno] až listopad [Anonymizováno], takže pohledávka žalovaného za žalobcem z titulu ušlého zisku (nájemného z bytu) za měsíce květen [Anonymizováno] až listopad [Anonymizováno] se snížila na částku [částka], která pak byla započtena proti zbývající části žalobou uplatněné pohledávky, resp. jejího příslušenství, takže je zcela evidentní, že žalovaný nic žalobci nedluží, zvláště za situace, kdy nelze v žádném případě dovodit ani to, že by žalovaný dlužil žalobci jím tvrzený přeplatek na spotřebovaných službách za období od ledna [Anonymizováno] do listopadu [Anonymizováno] ve výši [částka]. Soud proto žalobu jako nedůvodnou zamítl, aniž by se z důvodu nadbytečnosti dále zabýval tvrzenou pohledávkou žalovaného za žalobcem ve výši [částka] z titulu náhrady škody, představující náklady žalovaného na opravu bytu po žalobci (jejichž vynaložení žalovaný ke dni vyhlášení rozhodnutí neprokázal), které žalovaný rovněž započetl proti zbývající části žalobou uplatněné pohledávky kompenzačním projevem ze dne [datum].

73. Výrok o nákladech řízení se opírá o ustanovení § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), když procesně zcela úspěšnému žalovanému soud přiznal plnou náhradu nákladů potřebných k účelnému bránění práva proti procesně zcela neúspěšnému žalobci. Účelně vynaložené náklady řízení, které žalovaný uplatnil, spočívají v mimosmluvní odměně advokáta za poskytování právních služeb ve výši [částka] podle § 7 bodu 5. ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu za 8 úkonů právní služby po [částka] (převzetí a příprava zastoupení, písemná podání ve věci samé ze dne [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum], účast u jednáních soudu ve dnech [datum] a [datum]), 8 režijních paušálech po [částka] podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ([částka]), náhradě cestovních nákladů (cestovném) ve výši [částka] za dvě cesty právního zástupce žalobce z [adresa] a zpět v celkové vzdálenosti 60 km (2 x 30 km) osobním automobilem [jméno FO] [jméno FO], RZ: [SPZ] s kombinovanou spotřebou 5,2 l/100 km benzinu automobilového 95 oktanů při průměrné ceně tohoto benzinu dle vyhlášky č. 467/2022 Sb. ve výši [částka]/litr a sazbě základní náhrady ve výši [částka] za 1 km jízdy ([částka] + [částka], tj. [částka]) a při průměrné ceně tohoto benzinu dle vyhlášky č. 398/2023 Sb. ve výši [částka]/litr a sazbě základní náhrady ve výši [částka] za 1 km jízdy ([částka] + [částka], tj. [částka]), náhradě za promeškaný čas cestou ke dvěma soudním jednáním ve výši [částka] podle § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. odpovídající čtyřem započatým půlhodinám po [částka], a náhradě za DPH v sazbě 21 % z částky [částka] ve výši [částka] podle § 137 odst. 3 o. s. ř., celkem tedy [částka], které soud dle § 149 odst. 1 o. s. ř. uložil žalobci zaplatit k rukám advokáta, zastupujícího žalovaného, jemuž byla přisouzena náhrada nákladů řízení.

Poučení