25 C 293/2023 - 94

Rubrum

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl samosoudkyní JUDr. Martou Toufarovou v právní věci žalobkyně:[Jméno žalobkyně A], bytem [Adresa žalobkyně A], zastoupené [Jméno Zástupce], se sídlem [Jméno advokáta], proti žalovanému:[Jméno žalovaného A] se sídlem [Adresa žalovaného A], zastoupenému [Jméno žalovaného B] se sídlem [Anonymizováno] o zaplacení částky 55 534,60 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobkyně proti žalovanému domáhala zaplacení částky 55 534,60 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně jdoucím z této částky od 4. 8. 2023 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradu nákladů tohoto řízení částku 30 142,40 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Českých Budějovicích na náhradu nákladů tohoto řízení částku 5 204,50 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou soudu dne 24. 8. 2023 ve znění pozdějších podání se žalobkyně proti žalovanému domáhala zaplacení částky 55 534,60 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení s odůvodněním, že žalovaný v období od 22. 10. 2021 do 30. 9. 2022 bez právního důvodu užíval pozemky ve vlastnictví žalobkyně specifikované níže. Žalobkyně doplnila, že je vlastníkem pozemků parc. č. st. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], tedy pozemků o celkové výměře 6 761 m. Na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] se nachází stavba bez č.p./č.e. (zemědělské stavení) ve vlastnictví žalovaného a na ostatních pozemcích další drobné stavby ve vlastnictví žalované (neevidované v KN). Žalovaný užíval v rozhodné době (a až do současnosti užívá) pozemek parc. č. st. [Anonymizováno] (zast. pl. a nádvoří) o výměře 1 340 m k umístění zemědělské stavby ([Anonymizováno]), pozemek parc. č. [Anonymizováno]/1 (ostatní plocha) o výměře 3 820 m jako manipulační plochu ([Anonymizováno]) a pozemek parc. č. [Anonymizováno] (trvalý travní porost) o výměře 1601 m k umístění 2 odpadních jímek, hnojiště a prostor k uskladnění materiálu a zemědělské techniky. Odlišný vlastnický režim staveb a pozemků byl naposledy zpětně od 1. 10. 2019 smluvně řešen uzavřenou smlouvu o pachtu zemědělských pozemků ze dne 18. 12. 2020, když k ukončení této smlouvy došlo výpovědí ze strany žalobkyně ze dne [datum] z důvodu na straně žalovaného, který neuhradil řádně a včas sjednané roční pachtovné ve výši 30 000 Kč. S ohledem na znění smlouvy skončila smlouva třetím dnem po odeslání výpovědi, tedy dne [datum]. Od této doby užívá žalovaný předmětné pozemky ve vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu a vzniká dle žalobkyně na jeho straně bezdůvodné obohacení. Na základě předžalobní výzvy zaslané žalovanému (a jeho právnímu zástupci) dne 2. 8. 2023 byla žalobkyni dne 4. 8. 2023 uhrazena celkem částka ve výši 11 282,40 Kč představující úhradu za užívání předmětných pozemků do skončení nájemní smlouvy a dále za užívání pozemků bez právního důvodu do 30. 9. 2022 (tj. do data, jak žalobkyní požadováno). Jedná se o součet částek 1 726 Kč (pachtovné do skončení smlouvy) a částky 9 556,40 Kč (úhrada za užívání pozemků bez právního důvodu za období od [datum]). Dle žalobkyně je tedy sporná výše úhrady za užívání pozemků bez právního důvodu, když žalovaný vychází ze znaleckého posudku [jméno FO], který stanovil výši obvyklého pachtovného na částku 10 141,50 Kč ročně (1,5 Kč/m), přičemž však žalobkyně vychází ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], který stanovil výši obvyklého pachtovného na částku 69 000 Kč ročně (10,2 Kč/m). VObdobí od 22. 10. 2021 do 30. 9. 2022 odpovídá celkem [hodnota] dnům a období vymezené smlouvou má 364 dní, proto žalobkyně dochází k částce náhrady za užívání pozemků žalovaným ve výši 65 019 Kč, když z této částky žalovaný již uhradil částku 9 556,40 Kč (stejný mechanismus výpočtu, ale rozdílná částka za celé období). Dle žalobkyně tak zbývá k úhradě částka 55 534,60 Kč. Dle žalobkyně k odstranění sporu mezi účastníky nepřispěla ani předsoudní jednání, schůzka obou procesních stran i jejích právních zástupců, a to za účasti obou znalců. Žalobkyně zdůraznila, že na straně žalovaného se jedná o zemědělské podnikání za účelem dosažení zisku, přičemž tato skutečnost se musí promítnout do výše ceny obvyklého nájmu. Žalobkyně dále odkázala na argumentaci Nejvyššího soudu ČR v rozsudku ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013 co do otázky vhodnosti užité znalecké metody pro určení obvyklé výše nájemného.

2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě doručeném soudu dne 18. 10. 2023 ve znění pozdějších podání (zejména ve finální podobě v podání ze dne 1. 2. 2024) navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu s odůvodněním, že částku odpovídající v místě a čase obvyklé výši pachtovného za užívání předmětných pozemků žalobkyně v období od [datum] ve výši zjištěné znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO], tj. v částce 9 556,40 Kč již žalobkyni v návaznosti na doručení předžalobní upomínky uhradil. Žalovaný učinil nesporným, že dne 18. 12. 2020 byla mezi žalovaným a žalobkyní uzavřena pachtovní smlouva, jejímž předmětem byl pacht pozemků v k.ú. [adresa], parc. č. st. [Anonymizováno] o celkové výměře 6 761 m, které jsou ve vlastnictví žalobkyně. Ze strany žalobkyně posléze došlo k ukončení pachtovní smlouvy. Dále žalovaný učinil nesporným, že aktuálně užívá předmětné pozemky žalobkyně, na těchto se historicky nachází hospodářský areál provozovaný žalovaným pro účely chovu skotu. Žalovaný nerozporuje užívání pozemků žalobkyně bez právního důvodu, nesouhlasí však s žalobkyní požadovanou výší úplaty za užívání nemovitých věcí bez právního titulu. Žalovaný rozporoval stanovenou obvyklou výši úplaty vycházející ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], když odkázal na znalecký posudek vypracovaný [tituly před jménem] [jméno FO] a ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu ČR (např. sp. zn. 28 Cdo 2746/2013, sp. zn. 23 Cdo 500/2012 či rozhodnutí Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 1752/12-2). Dle žalovaného znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] není možné pro účely posouzení věci použít, neboť tento nestanovuje cenu obvyklou ve smyslu ustanovení § 1a vyhl. č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, nýbrž tržní ve smyslu ustanovení § 1b citované vyhlášky. Žalovaný doplnil, že aktuálně je v hospodářském areálu provozovaném na předmětných pozemcích žalobkyně ustájeno 60 ks krav. Žalovaný nikdy nedosahoval v rámci uvedeného hospodářského areálu zásadně kladných hospodářských výsledků, když živočišnou prvovýrobu provozuje žalovaný v předmětném hospodářském areálu historicky, kdy tato je udržována spíše jako doplňková činnost ve vztahu k ostatním provozům žalovaného než pro zásadně kladné hospodářské výsledky.

3. Po provedeném dokazování zjistil soud následující skutkový stav:

4. Z Smlouvy o zemědělském pachtu pozemků ze dne [datum], výpovědi této smlouvy a nesporných tvrzení obou stran vzal soud za prokázané, že žalobkyně jako propachtovatel a žalovaný jako pachtýř uzavřeli dne [datum] výše označenou smlouvu, jejímž předmětem dle článku II. ve spojení s článkem I. této smlouvy bylo přenechání zemědělských pozemků – pozemku p.č. St [Anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez č.p./č.e – [Anonymizováno] – ostatní plocha a pozemku p.č. [Anonymizováno] – trvalý travní porost, tj. nemovitých věcí vedených v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] [Jméno advokáta], pro obec [Jméno žalobkyně B], katastrální území [adresa] na LV č. [hodnota] (ve vlastnictví žalobkyně) k dočasnému užívání a požívání žalovanému, který se tímto zavázal platit za to žalobkyni pachtovné. Žalovaný se zavázal užívat a požívat shora specifikované pozemky pouze za účelem zemědělského obhospodařování, žalobkyně se tímto zavázala umožnit žalovanému na pozemcích tuto činnost vykonávat. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to ode dne [datum] do [datum]. Dle článku IV. odst. 4.1 citované smlouvy se smluvní strany dohodly, že pachtovné bude činit 30 000 Kč za pachtovní rok (pachtovní rok je období od 1. 10. do 30. 9. následujícího roku). Dle článku III. odst. 3.2 se smluvní strany dohodly, že před uplynutím již výše uvedené doby je možné tuto smlouvu ukončit jedině písemnou dohodou obou stran nebo jednostrannou výpovědí ze strany propachtovatele bez výpovědní doby v případě, pokud mu pachtýř neuhradí pachtovné řádně a včas. Dle odst. 3.3. se výpověď považuje za doručenou třetím dnem po jejím odeslání na adresu uvedenou v záhlaví této smlouvy, a to i když se zásilka vrátí jako nedoručená. Dopisem ze dne 18. 10. 2021 adresovaným žalovanému žalobkyně vypověděla shora citovanou smlouvu vůči žalovanému, a to z důvodu, že nastala právní skutečnost předvídaná ustanovením článku III. odst. 3.2 smlouvy o zemědělském pachtu pozemků ze dne 18. 12. 2020, tj. proto, že pachtýř (žalovaný) neuhradil pachtovné za pachtovní rok od 1. 10. 2021 do 30. 9. 2022 řádně a včas, tedy do 15. 10. 2021.

5. Mezi procesními stranami nebylo od počátku sporu o tom, že citovanou výpovědí ze dne [datum] ze strany žalobkyně došlo k ukončení pachtovního vztahu mezi účastníky založeného výše citovanou smlouvou ke dni [datum], přičemž v období od [datum] žalovaný nadále užíval předmětné pozemky žalobkyně bez platně uzavřené nájemní (pachtovní) smlouvy, tj. bez právního důvodu (titulu). Účastníci řízení dále učinili nesporným, že v rozhodném období byl celý zemědělský areál provozovaný žalovaným na předmětných pozemcích využíván k provozování živočišné prvovýroby, chovu skotu. Skutková tvrzení žalobkyně i žalovaného se shodují dále v tom, že po celé rozhodné období byl uvedeným způsobem zemědělský areál žalovaného rozkládající se na všech shora specifikovaných předmětných pozemcích ve vlastnictví žalobkyně, přičemž žalovaný tak využíval tyto pozemky žalobkyně v plném rozsahu jejich celkové výměry, tj. 6 761 m. Na těchto pozemcích má žalovaný umístěny zemědělské stavení a další drobné stavby ve vlastnictví žalovaného sloužící k výše uvedenému účelu, v současné době zde žalovaný chová 60 ks hovězího dobytku.

6. Z předžalobní výzvy ze dne 2. 8. 2023 ve spojení s doručenkou datové zprávy a nespornými tvrzeními obou stran vzal soud dále za prokázané, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovaného elektronicky zaslanou předžalobní upomínkou k úhradě částky 66 745 Kč spolu s vynaloženými náklady právního zastoupení nejpozději do 1 týdne od doručení této výzvy s tím, že z této částky činilo za rozhodné období od [datum] (343 dní) obvyklé nájemné (pachtovné) v místě a čase obvyklé 65 019 Kč s odkazem na užívání pozemků ve vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu. Citovaná předžalobní výzva byla doručena do datové schránky žalovaného dne 2. 8. 2023. Na základě této předžalobní upomínky žalovaný žalobkyni uhradil dne 4. 8. 2023 celkovou částku 11 282,40 Kč představující součet částek 1 726 Kč (doplatek pachtovného do skončení smlouvy) a částky 9 556,40 Kč coby úhrady za užívání pozemku bez právního důvodu za posuzované období – vyčísleno žalovaným s odkazem na již citovaný znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO]. Mezi účastníky řízení dále zůstalo nesporným, že v zájmu předejití tohoto sporu se v rámci mimosoudního řešení věci účastníci v součinnosti se svými právními zástupci a zpracovateli znaleckých posudků pokoušeli dohodnout na výši obvyklé ceny nájemného (pachtovného) předmětných pozemků, avšak bezúspěšně, když znalecké posudky [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] se liší použitou metodikou výpočtu.

7. Jednání o smíru mezi stranami před podáním žaloby dokládá též emailová komunikace právních zástupců účastníků, a to z období od 17. 4. 2023 do 14. 6. 2023.

8. Způsob a rozsah užívání předmětných pozemků žalovaným dokládá též ortofotosnímek dané lokality coby příloha podání žalobkyně ze dne 23. 1. 2024, přičemž uspořádání zmíněných pozemků a staveb na daném území je dostatečně zachyceno fotodokumentací pořízenou každým z výše jmenovaných znalců, nadto je oběma znalci shodně popsána v nálezové části jimi vypracovaných znaleckých posudků v souladu s nesporným tvrzením obou stran.

9. Podle ustanovení § 2991 odst. 1 o.z. ve znění účinném od 1. 1. 2014, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 citovaného ustanovení se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle ustanovení § 2999 odst. 1 o.z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

10. Otázkou užívání cizí věci a rozsahu výše bezdůvodného obohacení v takovém případě se již opakovaně zabývala judikatura Nejvyššího soudu ČR. Například v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 7. 9. 2021, sp. zn. 28 Cdo 2183/2021 – 300 je zmíněno, že rozhodovací praxí tohoto soudu byl formulován a odůvodněn závěr, že protiprávním užitím cizí hodnoty, tedy jednou ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 odst. 2 o.z., je i stav, kdy je cizí pozemek užíván subjektem odlišným od jeho vlastníka bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu. Prospěch v takové situaci vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to čehokoliv hradil, a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoliv by se tak za obvyklých okolností stalo (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 4. 2021, sp. zn. 28 Cdo 493/2021, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2021, sp. zn. 28 Cdo 185/2021 nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 9. 2017, sp. zn. 28 Cdo 1836/2017). Plnění v podobě výkonu práva užívání cizí věci, jehož se obohacenému dostalo, není přitom obohacený schopen in natura vrátit, a je proto povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou (srov. § 2999 odst. 1 věta první o.z.). Výše peněžité náhrady pak musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který vznikl obohacené osobě, jež takto realizovala uživatelská oprávnění cizí věci, aniž by za to platila úhradu a aniž by se tedy její majetkový stav zmenšil o prostředky vynaložené v souvislosti s právním vztahem, který zakládá právo věc užívat, kdy majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci, zpravidla právě formou nájmu (pachtu), jíž by byl nájemce (pachtýř) povinen plnit podle platné nájemní smlouvy a kdy se proto výše náhrady poměřuje právě s hladinou obvyklého nájemného (pachtovného); jestliže je přitom v poměrech konkrétní věci výše obvyklého nájemného (pachtovného) závislá i na účelu způsobu užívání (požívání), musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval (požíval) a jaké nájemné by za takové užívání (požívání) věci byl nucen za normálních okolností platit. Pro posouzení bezdůvodného obohacení (včetně jeho kvantifikace) není přitom rozhodné, jak je užívací právo k věci konzumováno, resp. do jaké míry je držba zhodnocována a přináší-li konzumentovi zisk (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2017, sp. zn. 28 Cdo 1972/2017, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 2. 2020, sp. zn. 28 Cdo 4224/2019 nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 8. 2020, sp. zn. 28 Cdo 1283/2020).

11. Jak již bylo výše uvedeno, mezi účastníky tohoto řízení nebylo sporu ohledně rozsahu žalovaným užívaného majetku ve vlastnictví žalobkyně, když žalovaný po celé posuzované období užíval veškeré shora specifikované pozemky žalobkyně v plném rozsahu jejich výměry, a to způsobem taktéž již shora zjištěným, a to bez právního důvodu. Žalobkyni tak v souladu s ustanovením § 2999 odst. 1 o.z. vzniklo vůči žalovanému právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny, když je zřejmé, že vydání předmětu bezdůvodného obohacení v daném případě není dobře možné. Při určení výše této peněžité náhrady, resp. výše obvyklé ceny soud shodně se žalovaným vyšel ze Znaleckého posudku č. [hodnota] (ve znění jeho Dodatku č. [hodnota] ze dne [datum]) ze dne [datum] vypracovaného [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem z oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí.

12. Z citovaného znaleckého posudku ve spojení s výslechem znalce soud zjistil, že znalec [tituly před jménem] [adresa] na základě (v nálezu posudku) specifikovaných podkladů (včetně výsledků šetření na místě samém, nájemních smluv, informací o pronájmech pozemků v dané lokalitě) popsal, že předmětné nemovité věci se nachází mimo zastavěné území v obci [adresa], která je stavebně nesrostlou, avšak správní součástí města [Jméno žalobkyně B], vzdálenou cca 8 km severně od města. Konstatoval přístup po zpevněné veřejné komunikaci a uzavřel, že předmětné pozemky tvoří tzv. jednotný funkční celek se st. [Anonymizováno], na kterém stojí zemědělská stavba bez č.p./č.ev. jiného vlastníka – LV č. [hodnota] (žalovaného) s tím, že se jedná o funkční zemědělský areál. V původním znaleckém posudku znalec dospěl k dílčímu závěru, že na základě zjištěných dat o sazbách nájemného pozemků v porovnatelných lokalitách a zastavěných stavbami pro zemědělskou výrobu je na místě stanovit obvyklou sazbu nájemného ve výši 1 Kč/m a rok. Posléze v citovaném Dodatku č. [hodnota] znalec [tituly před jménem] [adresa] aktualizoval stanovenou výši obvyklého nájemného specifikovaných pozemků tak, že obvyklou cenu sazby nájemného předmětných pozemků stanovil v souladu s § 2 zák. č. 151/1997 Sb. v platném znění, tj. porovnáním. Znalec nastínil, že ze dvou důvodů vyloučil stanovení obvyklé ceny sazby nájemného odvislé od obvyklé ceny pozemků s tím, že za současné situace na trhu by tento způsob byl ryze spekulativní a neprůkazný. Znalec jednoznačně vyložil, na základě jakých podkladů, za užití jaké konkrétní metodiky k závěrům svého znaleckého posudku dospěl. Znalec [tituly před jménem] [adresa] předestřel, že pro stanovení obvyklého nájemného předmětných pozemků byly zjištěny (znalcem) podrobně popsané vzorky č. [hodnota] – č. [hodnota]. Znalec úvodem konstatoval, že dosavadní výše nájemného či pachtovného (tj. 0,10, 0,25 a 0,30 Kč/ m a rok) realizovaná v areálech provozovaných žalovaným je v celém mikroregionu zcela výjimečná. Z tohoto důvodu znalec ke vzorkům č. [hodnota] a č. [hodnota] jako informacím nereprezentativním v tomto ocenění dále nepřihlížel. Znalec však vyzdvihl vyhodnocení 3 následujících vzorků (č. 3, 4 a 5, avšak ze 4 uzavřených pachtovních smluv), přičemž konstatoval, že pro sjednání výše nájemného pozemků v provozovaných zemědělských areálech je zcela dominujícím cenovým faktorem charakter využití pozemků. Marginální význam má dle znalce lokace a místní technická vybavenost území. Z uvedeného důvodu proto znalec upustil od porovnání běžně užívaných cenových faktorů, jako např. dopravní dostupnosti, technického vybavení, územní vazby na okolní sídla apod. Na základě všech zjištěných vzorků znalec uvedl, že dominantně jsou realizované pachty v areálech bez rozlišení, zda se jedná o pozemky zastavěné stavbami či o pozemky charakteru manipulačních ploch, podmiňujících vlastní využití a provozování ploch zastavěných. Souhrnně tedy bylo dle znalce ve 3 zemědělských areálech (vzorcích) zjištěno, že jednotková roční výše pachtovného aktuálně činí 1,00 Kč/m na výměře 33 17 m, 1,20 Kč/m na výměře 1 57 66 m a 1,50 Kč/m na výměře 78 40 m. Dle znalce tak aktuální meze obvyklé ceny pachtovného činí 1,0 – 1,50 Kč/m a rok. Znalec uzavřel, že v uvedeném cenovém rozpětí lze všechny sazby pachtovného prohlásit za ceny obvyklé.

13. Bylo-li žalobkyní namítáno, že by soud měl při stanovení výše obvyklého nájemného přihlédnout též ke skutečně placené výši nájemného (pachtovného) v době trvání nájemního (pachtovního) vztahu mezi účastníky tohoto řízení založeného Smlouvou o zemědělském pachtu pozemků ze dne 18. 12. 2020, pak soud odkazuje na závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], že takto realizovaná výše pachtovného zcela vybočuje z reálně dosahované výše pachtovného obvykle dosahované v daném místě a čase. Tato výše pachtovného tedy v úvahách směřujících k stanovení výše obvyklého nájemného zahrnuta nebyla.

14. Soud hodnotí znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] jako vnitřně jednotný, logicky uspořádaný, znalcem užitá metodika je v souladu s již nastíněnou aktuální judikaturou Nejvyššího soudu.

15. Naproti tomu žalobkyní přeložený Znalecký posudek o ceně obvyklé č. [datum] ve znění doplňujícího Znaleckého posudku o ceně obvyklé č. [hodnota] - dodatku č. [hodnota] ze dne [datum] vyhotoveného [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí nebylo možno v daném případě pro stanovení rozsahu bezdůvodného obohacení vzniklého na straně žalovaného použít, a to pro použití metodiky nekorespondující s aktuální judikaturou Nejvyššího soudu. Z citovaného znaleckého posudku ve spojení s výslechem znalce [tituly před jménem] [jméno FO] se podává, že zjištění hodnoty nájemného bylo provedeno ve 2 fázích, a to tak, že prvně znalec vycházel z ceny pozemků zjištěné dle cenového předpisu a podruhé na základě tržních principů ze zjištěné obvyklé hodnoty pozemků. Výsledná obvyklá hodnota nájemného pak byla znalcem stanovena na základě znalosti trhu v lokalitě, kde se oceňované nemovité věci nachází. Obvyklá hodnota nájemného předmětných pozemků tak dle znalce podle stavu ke dni 15. 1. 2020 činila 65 000 Kč. V citovaném dodatku posléze znalec [tituly před jménem] [jméno FO] doplnil, že zjištění hodnoty nájemného bylo provedeno opět ve 2 fázích, když prvně znalec vycházel z ceny pozemku zjištěné dle cenového předpisu, podruhé na základě tržních principů ze zjištěné porovnávací hodnoty pozemků s tím, že výsledná obvyklá hodnota nájemného je stanovena na základě znalosti trhu v lokalitě, kde se oceňované nemovité věci nachází, přičemž při analýze výsledků tak vychází hodnota pozemků z různých způsobů ocenění s minimálním rozdílem. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] určil obvyklou hodnotu ročního nájemného předmětných pozemků nově podle stavu ke dni 28. 3. 2020 v částce 69 000 Kč.

16. Z konfrontace obou znalců při jednání soudu dne 12. 12. 2023 vzal soud za prokázané, že znalec [tituly před jménem] [adresa] při vyhotovování svého znaleckého posudku vycházel z konkrétních nájemních smluv při stanovení tržní hodnoty nájemného v dané lokalitě, tedy ze skutečně realizovaných smluv uzavíraných zemědělskými subjekty, jejichž stavby stojí na cizím pozemku. Vycházel tedy z informací o tom, jaká výše nájemného je skutečně jednotlivými zemědělskými subjekty v dané oblasti (lokalitě) realizována, využil též informace získané od [právnická osoba]. Důsledně vycházel z toho, že u porovnávaných pozemků se jednalo o pozemky zastavěné stavbami zemědělských družstev, provozovatelů živočišné výroby, přičemž u všech porovnávaných vzorků skutečně živočišná výroba probíhala. Znalec [tituly před jménem] [adresa] vyslovil závěry svého znaleckého posudku na podkladě provedeného místního šetření, při němž zaznamenal skutečný, faktický stav užívání předmětných pozemků, když shodně s nespornými tvrzeními obou účastníků uvedl, že žalovaný předmětné pozemky využívá v plném rozsahu pro zemědělskou prvovýrobu. U veškerých srovnávaných vzorků tak znalec dovodil, že lokace, územně technické podmínky a zejména (jak již bylo zdůrazněno) charakter využití areálu je obdobný. Znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] tak byla užita metoda porovnávací. Dle znalce předmětné pozemky tvoří funkční celek. V porovnání znalce jsou dle jeho výpovědi užity (zejména v již zmíněných vzorcích 3 – 5) příklady, kde je aktivně provozována živočišná výroba, resp. zemědělská prvovýroba, tedy lze hovořit o plně srovnatelném charakteru využití areálu – účelu užívání. Znalec [tituly před jménem] [adresa] konstatoval své závěry výše na základě informací získaných z existujících realizovaných smluv uzavíraných příslušnými zemědělskými subjekty v daném mikroregionu. Znalec [tituly před jménem] [adresa] vytýkal znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO], že tento je vystavěn čistě na umělé konstrukci, když výnosový způsob ocenění v daném případě nepřichází v úvahu, nelze odvíjet výši nájemného od hodnoty (tržní hodnoty) pozemku, uvedené neodpovídá realitě, skutečnému stavu. Znalec [tituly před jménem] [právnická osoba] v rámci svého výslechu připustil, že na rozdíl od [tituly před jménem] [jméno FO], který dle své výpovědi vycházel z konkrétních nájemních smluv, ve své znaleckém posudku respektoval zadaný úkol, tj. stanovit obvyklou hodnotu ročního nájemného, žádné konkrétní nájemní smlouvy vztahující se k užívání pozemku v předmětné lokalitě však jako podklad svého znaleckého zkoumání nevyužil, neměl tak žádných informací o tom, v jaké výši nájmu se zemědělské areály v dané lokalitě pronajímají. Vyšel čistě z úvahy, že je zde užívána stavba jako zemědělská k zemědělské podnikatelské činnosti, tj. za účelem zisku. Dle výpovědi znalce [tituly před jménem] [jméno FO] ten, kdo má pronajatý pozemek, užívá produkty té činnosti, provádí na tom pozemku výrobu, přičemž majitel toho pozemku by měl dle znalce dostat nějaký přiměřený nájem, aby též měl zisk, obdobně jako onen provozovatel té činnosti. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] vysvětlil, že ke zpracování znaleckého posudku přistoupil z jiného úhlu než znalec [tituly před jménem] [adresa], a to na základě mezinárodních tržních oceňovacích standardů s tím, že zvolil právě přístup výnosový s vysvětlením, že budou-li investovány prostředky, které jsou vložené v posuzovaném pozemku, je třeba, aby tyto prostředky nesly nějaké peníze (výnosy). I znalec [tituly před jménem] [jméno FO] shrnul, že se v případě jím srovnávaných pozemků s pozemky předmětnými jednalo o pozemky, které byly v rámci zemědělských areálů, případně i se stavbami ve vlastnictví jiných vlastníků, vždy se jednalo o pozemky vztahující se k zemědělské činnosti, tedy s probíhajícím zemědělským podnikáním. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] vytýkal znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO], že dle jeho domněnky nájemní smlouvy vztahující se k pozemkům užívaným k zemědělské výrobě v dané lokalitě jsou historické nájemní smlouvy, které nejsou valorizované. Nicméně v daném směru znalec připustil, že se jedná pouze o jeho úvahy. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] vycházel především z odborných studií a podkladů, které specifikoval úvodem svého znaleckého posudku. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] shrnul, že ceny pozemků odvozoval jak z hodnoty majetku, tak z hodnoty přiměřeného zisku.

17. Soud již výše nastínil, že dle aktuální judikatury Nejvyššího soudu je majetkovým vyjádření prospěchu, jenž vzniká tomu, kdo realizuje uživatelská oprávnění, aniž by se jeho majetkový stav zmenšil o prostředky vynaložené v souvislosti s právním vztahem, který zakládá právo věc užívat, peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných věcí (nemovitostí), zpravidla právě formou nájmu (pachtu) a kterou by nájemce (pachtýř) za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní (pachtovní) smlouvy. Pro posouzení bezdůvodného obohacení (včetně jeho kvantifikace) není rozhodné, jak je užívací právo k věci konzumováno, resp. do jaké míry je držba zhodnocována a přináší-li konzumentovi zisk.

18. Za popsaného stavu tak nelze přisvědčit námitce žalobkyně opírající se o závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], že by při stanovení obvyklé ceny (peněžité náhrady) měla být zohledněna skutečnost, že žalovaný na předmětných pozemcích ve vlastnictví žalobkyně provozuje zemědělské podnikání za účelem dosažení zisku. Znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] zpracovaný znalecký posudek ve znění jeho dodatku č. [hodnota] tak nemůže být relevantním podkladem pro určení rozsahu bezdůvodného obohacení na straně žalovaného. Soud se ztotožňuje se závěry vyslovenými [tituly před jménem] [jméno FO], konstatovanými výše včetně vytýkaných nesprávností co do znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] užité metodiky. Znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] též trpí vnitřním nesouladem, když sám znalec uvádí, že nejprve vychází z cenu pozemků zjištěné dle cenového předpisu, následně odkazuje na princip tržní se zjištěním obvyklé hodnoty pozemku, porovnávané vzorky nejsou dostatečně přezkoumatelné a srovnatelné s předmětnými pozemky.

19. Naproti tomu znalec [tituly před jménem] [adresa] porovnává předmětné pozemky s parametry konkrétně označených vzorků vyznačujících se (zejména, pokud jde o vzorek 3, 4 a 5) značnou rozmanitostí, kdy nájemci (pachtýři) těchto pozemků jsou různé zemědělské subjekty, odlišné od žalovaného, z různých částí [Anonymizováno] regionu.

20. Jelikož v řízení bylo možno vyjít ze zcela jednoznačných, plně srozumitelných a určitých závěrů vyslovených znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] oproti závěrům znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], soud pro nadbytečnost zamítl návrh žalobkyně na vypracování revizního znaleckého posudku k přezkoumání závěrů obou znalců včetně zvolené metodiky.

21. Pokud pak žalobkyně na podporu své argumentace odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013, nutno podotknout, že citovaný judikát vychází z odlišných skutkových předpokladů, než které byly zjištěny v projednávané věci. V případě posuzovaném citovaným rozsudkem Nejvyššího soudu bylo zjištěno, že v poměrech předmětného letiště (lokalita [Anonymizováno] [adresa]) existuje omezený počet subjektů na straně pronajímatelů i nájemců a z důvodu zastavění pozemků stavbami nájemců není pravděpodobné, aby na tento trh vstoupil nový subjekt. Je tudíž těžko představitelné, že by nájemcům pozemků pod letištěm konkuroval jiný subjekt, který by nabízel vlastníkům pozemků lepší podmínky. Protože se na pozemcích nacházejí letištní budovy a zpevněné plochy, žádný z nájemců nemá jinou možnost než si pronajmout určitý pozemek (na kterém se nachází určitá část [Anonymizováno]) právě od určitého konkrétního pronajímatele (vlastníka předmětného pozemku). Žádný z pronajímatelů pak nemá jinou možnost než pronajmout své pozemky určitému nájemci, a to tomu, jehož stavby se na předmětném pozemku nacházejí, resp. s nimi funkčně souvisejí. Ani jedna ze stran vztahu tedy nemá možnost vybrat si jiného smluvního partnera, než právě jednoho konkrétního. Dle závěrů citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu pak při absenci tržního prostředí (vztahu nabídky a poptávky), neobstojí závěr, že by obvyklá výše nájemného, jakožto východisko pro určení bezdůvodného obohacení získaného bezesmluvním užíváním věci, mohla být určena toliko porovnáním hladiny nájemného, za něž jsou pronajímány okolní pozemky. Bude tudíž třeba zjistit, jaké nájemné by dovolatelé (vlastníci pozemků) mohli dosáhnout, kdyby měli možnost svůj pozemek pronajmout subjektu odlišnému od vlastníka staveb, jimiž je pozemek zastavěn, neztráceje přitom ze zřetele ani hodnotu pozemků (ovšem s výhradou, že soudy při zjišťování výše obvyklého nájemného sledují ocenění užívacího práva a nikoliv užívané věci).

22. Ve věci mezi žalobkyní a žalovaným vedené u podepsaného soudu pod sp. zn. [spisová značka] však nelze hovořit o takto zcela omezeném trhu (jaký je dán specifickými podmínkami pozemků tvořících letištní areál), když (jak vyplývá ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]) bylo možno dovodit výši nájemného (obvyklého v daném místě a čase) z nájemních (pachtovních) - reálně uskutečněných - smluv uzavíraných mezi různými vlastníky pozemků a zemědělskými subjekty rozdílnými od žalovaného, a to na řadě míst příslušného regionu. Znalec [tituly před jménem] [adresa] vyšel z realizovaných pachtů pozemků tvořící zemědělský areál (funkční celek) s tím, že u porovnávaných vzorků a předmětných pozemků se jedná o srovnatelný charakter využití areálu. Jak již bylo výše citováno i v rozhodnutí předkládaném žalobkyní ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. [spisová značka] je zdůrazňováno, že při zjišťování výše obvyklého nájemného soudy sledují ocenění užívacího práva a nikoliv užívané věci. I z tohoto náhledu pak nelze pro zjištění skutečností rozhodných pro projednávané řízení vycházet ze závěrů znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. Soud uzavírá, že výše bezdůvodného obohacení žalovaného na úkor žalobkyně za rozhodné období spočívající v užívání cizí věci bez právem aprobovaného důvodu představuje částku 9 556,40 Kč, dle výpočtu za užití závěrů znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] (1,5 Kč/m - 364 dní), když tato peněžitá částka odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných pozemků, zpravidla formou nájmu (pachtu) a kterou by nájemce (pachtýř) za obdobných okolností byl povinen platit podle nájemní (pachtovní) smlouvy. Uvedená částka již byla dle nesporných tvrzení obou stran v plné výši žalobkyni uhrazena ještě před podáním žaloby, kterou bylo zahájeno toto řízení. Nárok žalobkyně uplatňovaný v tomto řízení je tak zcela nedůvodný, proto soud žalobu v plném rozsahu zamítl.

23. Výrok o náhradě nákladů tohoto řízení vyplývá z ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., podle kterého soud plně procesně úspěšnému žalovanému přiznal náhradu účelně vynaložených nákladů souvisejících s tímto řízením, tj. náhradu nákladů právního zastoupení žalovaného advokátem dle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. a to ve výši 3 740 Kč/úkon, za 6 úkonů právní služby (1. převzetí a příprava zastoupení, 2. reakce na předžalobní výzvu ze dne 3.8.2023 – doloženo přípisem z uvedeného data – dle § 11 odst. 1, písm. d), odst.3 AT, 3. vyjádření ve věci samé ze dne 18.10.2023, 4. účast na jednání soudu dne 12.12.2023, 5. vyjádření k výzvě soudu ze dne 1.2.2024, 6. účast na jednání soudu dne 6.2.2024), náhradu za 6 režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb., náhradu jízdného za cestu právního zástupce vlakem ze sídla advokátní kanceláře v Praze do sídla soudu a zpět v celkové výši 812 Kč a navýšení o 21% DPH, když právní zástupce žalovaného osvědčil, že je plátcem této daně.

24. Vzhledem k výsledku řízení soud v souladu s ustanovením § 148 odst. 1 o.s.ř. uložil procesně neúspěšné žalobkyni povinnost nahradit státu náklady řízení, které stát platil v souvislosti s vynaloženým znalečným ve spojitosti s výslechem – konfrontací obou znalců při jednání dne 12. 12. 2023 v celkové výši 5 204,50 Kč.

Poučení