25 C 62/2020 - 892

Rubrum

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl samosoudkyní JUDr. Martou Toufarovou v právní věci žalobkyně:[Jméno žalobkyně], se sídlem [Adresa žalobkyně], zastoupena [Jméno Zástupce A], proti žalovanému:[Jméno žalovaného], [Anonymizováno] [Datum narození žalovaného], bytem [Adresa žalovaného], zastoupen [Jméno Zástupce B] o zaplacení částky 1 500 000 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 1 500 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně jdoucím z částky 1 500 000 Kč od 1. 11. 2017 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradu nákladů tohoto řízení částku 190 676 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v [adresa] na náhradu nákladů tohoto řízení částku 3 911 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v [adresa] na náhradu nákladů tohoto řízení částku 1 521 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Projednávaná věc žalobkyně proti žalovanému [jméno FO] o zaplacení částky 1 500 000 Kč s příslušenstvím byla usnesením podepsaného soudu ze dne 11. 2. 2020, č.j. [spisová značka] z původně vedeného řízení u Okresního soudu v [adresa] pod sp.zn. [spisová značka] vyloučena k samostatnému řízení a to poté, co podepsaný soud ve vztahu k žalovanému [jméno FO] vydal částečný rozsudek ze dne 24. 1. 2019, č.j. [spisová značka], jímž žalobu v části, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky 577 497 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně jdoucím z částky 577 497 Kč od 1. 11. 2017 do zaplacení proti prvnímu žalovanému [jméno FO] (společně a nerozdílně s druhým žalovaným a čtvrtou žalovanou) a dále v části, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky 3 298 170 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně jdoucím z částky 3 298 170 Kč od 1. 11. 2017 do zaplacení proti prvnímu žalovanému [jméno FO] a třetí žalované (společně a nerozdílně se čtvrtou žalovanou), zamítl s tím, že o zbývající části nároku žalobkyně a o náhradě nákladů řízení mezi žalobkyní a prvním žalovaným bude rozhodnuto v konečném rozsudku.

2. Rozsudkem Krajského soudu v [adresa] ze dne 16. 10. 2019, č.j. [spisová značka] byl rozsudek soudu prvního stupně ohledně částky 577 497 Kč (mimo jiné) ve výroku III. ve vztahu k žalovanému [jméno FO] částečně zrušen a řízení ohledně částky 577 497 Kč bylo zastaveno, ve zbývající části výroku III. byl rozsudek soudu prvního stupně (ve vztahu žalovanému [jméno FO]) potvrzen. Rozsudek soudu prvního stupně ve shora citovaných výrocích již nabyl právní moci.

3. Předmětem řízení nově vedeného pod sp.zn. [spisová značka] tak zůstal žalobkyní (již žalobou doručenou soudu dne 14. 2. 2018 ve znění pozdějších podání) uplatněný další nárok vůči žalovanému [jméno FO] na zaplacení (náhrady) investic, které žalobkyně vynaložila na nemovitosti ve vlastnictví žalovaného ve výši 1 500 000 Kč s příslušenstvím.

4. Podepsaný soud rozsudkem ze dne 21. 10. 2021, č.j. [spisová značka] prvně rozhodl o žalobě tak, že žalovanému uložil zaplatit žalobkyni částku 1 500 000 Kč s úrokem z prodlení (výrok I.). Žalobkyni uložil zaplatit žalovanému na náhradě nákladu řízení částku 135 617 Kč (výrok II.), přičemž na náhradě nákladu řízení státu soud uložil žalobkyni zaplatit částku 3 911 Kč a žalovanému částku 1 521 Kč (výroky III. a IV.).

5. Rozsudkem Krajského soudu v [adresa] ze dne 6. 5. 2022, č.j. [spisová značka] byl rozsudek soudu prvního stupně potvrzen, když ve skutkové rovině odvolací soud vyšel ze zjištění, která učinil soud prvního stupně, neboť v průběhu odvolacího řízení tato nedoznala změn. I v právní rovině odvolací soud plně souhlasil se závěry, které učinil soud prvního stupně (včetně odkazu na zmíněnou judikaturu).

6. Posléze byl rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2023, č.j. [spisová značka], rozsudek Krajského soudu v [adresa] ze dne 6. 5. 2022, č.j. [spisová značka] a rozsudek Okresního soudu v [adresa] ze dne 21. 10. 2021, č.j. [spisová značka] zrušen a věc byla vrácena Okresnímu soudu v [adresa] k dalšímu řízení.

7. Dovolací soud se zabýval otázkou vlivu řízení o určení vlastnického práva na posuzování poctivosti držby žalobkyně a dospěl k závěru, že soudy obou stupňů neřešily tuto otázku podle správného ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dovolací soud s odkazem na ustanovení § 995 o.z. konstatoval, že je-li vyhověno žalobě podané proti do té doby poctivému držiteli, ve které se žalobce domáhá proti držiteli určení svého vlastnického práva, považuje se poctivý držitel za nepoctivého nejpozději od okamžiku, kdy mu byla doručena žaloba, a to i v případě, že žaloba byla nejprve pravomocně zamítnuta a vyhověno jí bylo až po zrušení zamítavého rozsudku v dovolacím řízení. Pro takový případ zákon nemá výjimku a ta se nepodává ani z povahy věci. Jestliže tedy v dané věci byl žalovaný (tehdy jako žalobce) proti žalobkyni (tehdy žalované) úspěšný v řízení o určení jeho vlastnického práva ke sporným nemovitostem, pak platí, že tehdejší žalovanou (nyní žalobkyni) je třeba od okamžiku, kdy jí byla doručena žaloba, považovat za držitelku nepoctivou. Ani když byl ve věci vydán pravomocný, leč později zrušený rozsudek zamítající žalobu na určení vlastnictví, nemělo to za následek založení či „obnovení“ poctivé držby. Dovolací soud zdůraznil k otázce určení výše náhrady vynaložených nákladů poctivému držiteli, že byla-li vlastníkova žaloba napadající držbu nebo její poctivost úspěšná, má poctivý držitel právo na náhradu nákladů podle § 997 o.z. jen za dobu do doručení žaloby; poté je pokládán již za držitele nepoctivého (§ 995 o.z.) a náleží mu náhrada vynaložených nákladů jen podle § 1001 o.z. Nejvyšší soud dodal, že poctivý držitel tak má při vydání věci vlastníkovi právo na náhradu nutných nákladů, jichž bylo pro trvající zachování podstaty věci potřeba, jakož i nákladů vynaložených účelně a zvyšujících užitečnost věci nebo její hodnotu, a to v té výši, v jaké je v době poctivé držby vynaložil, nejvýše však v rozsahu odpovídajícím zhodnocení věci ke dni jejího vrácení vlastníkovi (tedy do výše „přítomné hodnoty“). Dovolací soud však poukázal na to, že byť bylo právní posouzení věci soudy obou stupňů nesprávné, neznamená to ještě, že rozhodnutí odvolacího soudu je „bez dalšího“ věcně nesprávné; pokud by soudy učinily skutkové zjištění, že žalobkyně vynaložila náklady ve výši 1 771 271 Kč, jak tvrdila, přičemž výše zhodnocení (přítomná hodnota) by k době vydání věci vlastníkovi činila 1 500 000 Kč, odpovídalo by přiznání posledně uvedené částky právnímu názoru dovolacího soudu. To by však předpokládalo učinit skutkové zjištění ohledně výše skutečně vynaložených nákladů, neboť náhrada přiznaná poctivému držiteli nemůže tuto částku přesahovat. Z tohoto hlediska dovolací soud konstatoval, že je v této části rozhodnutí odvolacího soudu předčasné, tudíž nesprávné. Nicméně posouzení věci závisí i na zjištění, zda žalobkyně byla poctivou držitelkou.

8. Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, že se dne 24. 2. 2014 zúčastnila dražby vedené Exekutorským úřadem [adresa], soudním exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO], v rámci exekučního řízení pod sp.zn. [spisová značka]. Žalobkyně tvrdila, že jako vydražitel učinila při dražbě nejvyšší podání v částce 3 866 667 Kč, proto jí byl usnesením soudního exekutora [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 24. 2. 2014, č.j. [spisová značka] udělen příklep na nemovitosti v tomto usnesení specifikované, vše v katastrálním území [adresa], obec [adresa]. Proti usnesení soudního exekutora podal žalovaný [Jméno žalovaného] v postavení povinného odvolání, o kterém Krajský soud v [adresa] rozhodl usnesením ze dne 13. 6. 2014, sp.zn. [spisová značka] tak, že udělení příklepu žalobkyni potvrdil. Na základě této skutečnosti byla následně žalobkyně vyzvána Exekutorským úřadem [adresa] k tomu, aby zaplatila nejvyšší podání, což žalobkyně učinila. Nato došlo usnesením ze dne 12. 12. 2014, č.j. [spisová značka] k rozdělení podstaty ve výši 3 866 667 Kč. Žalovaný však poté podal proti výše zmíněnému usnesení Krajského soudu v [adresa] ze dne 13. 6. 2014, sp.zn. [spisová značka] dovolání, o kterém Nejvyšší soud ČR rozhodl usnesením ze dne 17. 3. 2015, sp.zn. [spisová značka] tak, že usnesení Krajského soudu v [adresa] ze dne 13. 6. 2014 změnil tak, že příklep na vydražených nemovitých věcech se vydražitelce [Jméno žalobkyně]. neuděluje. Žalovaný následně podal žalobu na určení u Okresního soudu v [Anonymizováno], že je vlastníkem sporných nemovitostí. Okresní soud v [Anonymizováno] dne 22. 9. 2015 rozsudkem č.j. [spisová značka], žalobu žalovaného zamítl a rozhodl tak, že vlastníkem nemovitostí je žalobkyně. Tento rozsudek byl poté na základě odvolání žalovaného potvrzen rozsudkem Krajského soudu v [adresa] ze dne 12. 1. 2016, č.j. [spisová značka]. O podaném dovolání žalovaného však Nejvyšší soud ČR dne 27. 6. 2017 rozsudkem č.j. [spisová značka] rozhodl tak, že rozsudek Krajského soudu v [adresa] ze dne 12. 1. 2016, č.j. [spisová značka], zrušil a vrátil věc k dalšímu řízení Krajskému soudu v [adresa], který rozsudkem ze dne 5. 9. 2017, č.j. [spisová značka] rozhodl pravomocně o tom, že vlastníkem předmětných nemovitostí je žalovaný [Jméno žalovaného]. Žalobkyně doplnila, že se důvodně a oprávněně domnívala, že je vlastníkem předmětných nemovitostí (jelikož zaplatila nejvyšší podání), a to od 24. 2. 2014, kdy bylo vydáno usnesení o příklepu, až do 28. 3. 2015 (do zjištění rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR o neudělení příklepu) a dále od ledna 2016, kdy vydal Krajský soud v [adresa] pravomocný rozsudek, že žalobkyně je vlastníkem předmětných nemovitostí, až do června 2017, kdy bylo vydáno druhé rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR. V uvedené době žalobkyně prováděla na předmětných nemovitostech stavební úpravy, když celkem žalobkyně do předmětných nemovitostí investovala částku 1 771 271,19 Kč. Žalobkyně požadovala za jí provedené zhodnocení nemovitostí proti žalovanému [jméno FO] náhradu ve výši rozdílu mezi hodnotou nemovitostí před investicemi a po nich, když tento rozdíl dle předkládaného znaleckého posudku činí 1 500 000 Kč. Ani přes výzvu žalobkyně žalovaný ničeho ani zčásti neuhradil.

9. Žalobkyně k výzvě soudu, zejména podáním doručeným soudu dne 19. 12. 2018 a dne 1. 12. 2020 ve znění pozdějších podáních specifikovala provedené stavební úpravy (investice) do předmětných nemovitostí.

10. Nově po vydání rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2023, č.j. [spisová značka] žalobkyně s přivolením soudu podáním ze dne 3. 10. 2023 ve znění podání ze dne 6. 2. 2024 a podání ve finální podobě ze dne 21. 2. 2024 upřesnila své předchozí tvrzení v tom směru, že na nemovitosti ve vlastnictví žalovaného vynaložila nikoliv částku celkem 1 771 271 Kč, jak dosud tvrdila, ale částku o 154 668 Kč nižší, když do uplatněných investic žalobkyně v minulosti omylem zaúčtovala náklad spojený s daní z nabytí nemovitých věcí, jak zřejmé z (již v předchozí části řízení) žalobcem předestřené tabulky „Investice 2014“. Žalobkyně tedy nyní tvrdí, že investovala do nemovitostí žalovaného celkem částku 1 616 603 Kč bez DPH, tedy 1 956 089,60 Kč včetně DPH. Žalobkyně setrvala na svém tvrzení, že mezi doručením rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR na konci března 2015 do právní moci rozsudku, kterým byla zamítnuta žaloba žalovaného na určení vlastnického práva k nemovitostem v lednu 2016 v rekonstrukci nemovitostí nepokračovala. V roce 2014 investovala žalobkyně do nemovitosti částkou 22 400 Kč bez DPH za nákup plechů, v období do konce března 2015 byly žalobkyní objednány a žalobkyni dodány dodávky a služby vyfakturované nejen doklady, které jsou uvedeny v tabulce „Investice 2015“ s datem do 31. 3. 2015, ale všechny doklady uvedené v této tabulce. Z toho dle žalobkyně vyplývá, že i doklady s č. [Anonymizováno] byly vystaveny za dodávky a činnosti provedené do konce března 2015. Jde tedy o dodávky a činnosti v hodnotě 773 355,77 Kč (rok 2015) + 22 400 Kč (rok 2014), celkem tedy 795 755,77 Kč bez DPH, tj. 962 864,48 Kč včetně DPH. Žalobkyně doplnila, že ke konci března 2015 byly nemovitosti v tom stavu, že přístavba kuchyně měla hotovou pouze základovou desku, na půdě byl vybudován betonový strop, ale zbytek byl neuživatelný, protože obsahoval pouze základní konstrukce nových pokojů. Tato část byla navíc odkrytá směrem do dvora a nebyla zajištěna proti vniknutí srážek, ptáků apod. V bývalé maštali byla odkrytá střecha. Dům byl tedy ve fázi největší rozpracovanosti. Z tohoto důvodu je dle žalobkyně nutné ve smyslu ustanovení § 3009 o.z. náklady do nemovitosti hodnotit s přihlédnutím ke stavu domu ke konci března 2015 a nikoliv ke stavu domu, ve kterém žalovaný dům přebíral. Za této situace je dle názoru žalobkyně nutné považovat veškeré činnosti provedené v letech 2016 a 2017 jako účelně vynaložené náklady k užitku skutečného vlastníka nemovitostí, tedy žalovaného. Veškeré činnosti, které byly provedeny v letech 2016 a 2017, vedly dle žalobkyně k tomu, aby nemovitosti mohly být vůbec užívány. Bez těchto činností a dodávek nebylo možné nemovitosti užívat, a proto bylo jednoznačně k užitku žalovanému, že žalobkyně v době od ledna 2016 jako nepoctivý držitel rekonstrukce prováděla. Pokud žalobkyně v minulosti argumentovala tím, že celá jí provedená rekonstrukce byla žalovanému k užitku, pak u části rekonstrukce provedené od ledna 2016, platí uvedené tím spíše. I kdyby tak byla správná právní argumentace žalovaného, náleží žalobkyni dle jejího názoru náhrada všech nákladů vynaložených od ledna 2016. Nad rámec výše uvedeného žalobkyně dodala, že byla poctivým držitelem až do 9. 7. 2015 s tím, že veškerá právní argumentace, kterou žalobkyně uváděla v předchozím průběhu řízení, a to především v podáních adresovaných odvolacímu soudu, týkajících se dobré víry žalobkyně, je použitelná i pro období mezi 29. 3. 2015 až 9. 7. 2015. Žalobkyně byla dle svého přesvědčení v dobré víře, že je vlastníkem, přestože jí bylo doručeno rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR. Jak ukázal i následující běh událostí, ani soudy České republiky nevěděly, jak danou situaci právně vyložit. Proto dle žalobkyně nelze rozhodně konstatovat, že žalobkyně byla v situaci, kdy se neoprávněně domnívala, že je stále vlastníkem nemovitostí. Vzhledem k tomu, že všechny náklady z roku 2015 byly dle žalobkyně vynaloženy za činnosti dodané před doručením rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, připouští žalobkyně, že posouzení otázky dobré víry žalobkyně v období od 29. 3. 2015 do 9. 7. 2015 je v podstatě irelevantní.

11. Již úvodem řízení žalovaný žalobou uplatněný nárok zcela neuznal a navrhl zamítnutí žaloby s tím, že nejpozději ke dni 31. 3. 2015, kdy rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 3. 2015, č.j. [spisová značka] nabylo právní moci, přestala být žalobkyně jednou provždy poctivým držitelem předmětných nemovitostí a nemůže se poctivosti držby dovolávat. Již od tohoto okamžiku žalobkyně věděla či musela vědět, že příklep nebyl udělen a stala se nejpozději v tento okamžik tzv. nepoctivým držitelem. Pokud tedy dle žalovaného žalobkyně od 1. 4. 2015 prováděla jakékoliv investice do nemovitostí, nesvědčí jí právní úprava týkající se tzv. poctivého držitele, neboť poctivost držby u ní byla narušena. Žalobkyně nemohla být v dobré víře, že jí předmětné nemovitosti náleží, když z okolností bylo zjevné, že vykonává právo, které jí nenáleží. Dle žalovaného držba žalobkyně nejpozději od 31. 3. 2015 byla nepoctivá, nebyla řádná a nebyla pravá. K tvrzení žalobkyně o provedení určitých investic žalovaný dále namítal, že žalobkyně prováděla prováděné práce bez stavebního povolení, když dodatečné stavební povolení žalobkyně získala až v únoru 2017. Žalovaný dále namítl promlčení žalobou uplatněného nároku na náhradu za investice do předmětných nemovitostí a bezdůvodného obohacení za zhodnocení předmětných nemovitostí, kdy nejméně část prováděných údajných investic byla činěna i dle tvrzení žalobkyně v roce 2014 či počátkem roku 2015, přičemž tyto činnosti žalobkyně činila bez stavebního povolení. Ostatní činnosti, pokud je žalobkyně skutečně prováděla, pak mohly být činěny nejdříve od roku 2017, tj. od rozhodnutí o dodatečném povolení stavby, tedy v době, kdy již žalobkyně nemohla být subjektivně či objektivně poctivým držitelem. Současně žalovaný namítal, že pokud žalobkyně prováděla jakékoliv činnosti na předmětných nemovitostech, pak těmito činnostmi nedošlo fakticky k žádnému zhodnocení předmětných nemovitostí, naopak tyto nemovitosti byly reálně znehodnoceny, když před započetím činností se jednalo o fungující a provozovaný objekt penzionu. Po provedené činnosti žalobkyně se jedná o neuživatelný a neobyvatelný objekt. Současně žalobkyně provedla činnosti, kterými znehodnotila předmětné nemovitosti, případně zcela zanedbala řádnou údržbu nemovitostí v době, kdy je držela, přičemž žalovaný vyčíslil jemu takto vzniklou majetkovou újmu, škodu, ve výši 1 457 000 Kč, když tuto částku, respektive tuto pohledávku z titulu poškození nemovitostí za žalobkyní na náhradu škody jako procesní obranu v tomto sporu započetl na žalobou uplatněný nárok ve výši 1 500 000 Kč z titulu investic, bezdůvodného obohacení do předmětných nemovitostí. Současně vznesl námitku, že žalobkyní uplatněný nárok je v rozporu s dobrými mravy s poukazem na nepoctivost, nepravost a neřádnost držby nejméně od 31. 3. 2015 a nedostatek stavebního povolení.

12. Žalovaný současně vznesl kompenzační námitku (výhradně jako obranu do výše žalované částky) jíž započítává své nároky za užívání (části) předmětných nemovitostí, když tyto své nároky blíže specifikoval v podání doručeném soudu dne 26. 3. 2018 ve znění pozdějších podání. Tyto své nároky žalovaný započítal nejprve proti nárokům žalobkyně, ohledně nichž již bylo vůči žalovanému rozhodnuto částečným rozsudkem, ve zbývající části oproti žalobou uplatněnému nároku žalobkyně vůči žalovanému o zaplacení částky 1 500 000 Kč s příslušenstvím. Oproti nároku, který zůstal předmětem řízení vedeného pod sp.zn. [spisová značka], tak žalovaný započítává výhradně svůj tvrzený nárok na náhradu škody za ušlý zisk v období od 16. 9. 2014 do 31. 12. 2017 z titulu nemožnosti užívat část předmětných nemovitostí k podnikatelské činnosti, který vyčísluje částkou 150 000 Kč měsíčně, celkem tedy za uvedené období od 16. 9. 2014 do 31. 12. 2017 (39,5 měsíce) částkou 5 925 000 Kč a tuto započítává částečně v rozsahu 1 325 833 Kč. Žalovaný výše uplatněný nárok odůvodnil tím, že žalobkyně sama bezdůvodně užívala předmětné nemovitosti, a to nejméně v období od července 2014 do prosince 2017 a nejméně od 16. 9. 2014 do 31. 12. 2017 neumožňovala jejich užívání žalovanému, který byl jejich vlastníkem.

13. V další fázi řízení (po vydání rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2023, č.j. [spisová značka]) žalovaný shrnul závěry tohoto rozhodnutí ve svém podání ze dne 14. 12. 2023 a namítl, že žalobkyni od okamžiku, kdy přestala být poctivým držitelem, může vznikat toliko nárok na náhradu nutných nákladů, jichž bylo třeba pro zachování věci ve smyslu ustanovení § 1001 o.z. první věta, přičemž nutnost těchto nákladů musí žalobkyně řádně tvrdit, doložit a prokázat, včetně toho, zda tyto investice (či věci) zde existovaly v době předání objektu žalovanému (což u řady položek žalovaný již dříve konkrétně namítal). Žalovaný uvedl, že v konkrétním případě nelze na straně žalobkyně hovořit o žádné nezištné formě pomoci, ani se nejedná o to, že by zde byl na straně žalobkyně úmysl obstarat cizí záležitost. Žalobkyně si dle žalovaného „přestavovala“ podstatným způsobem nemovitosti žalovaného pro své účely (při vědomí v podstatném časovém rozsahu, že není poctivým držitelem, což důsledně rozporovala), s úmyslem obstarávat své záležitosti, a to s takovým následkem, že nemovitosti nebyly reálně využitelné v době, kdy se domohl žalovaný jejich vrácení, a byly fakticky pro žalovaného neužitečné, neboť žalovaný věc nemohl využívat k původním účelům. Žalobkyně tak nečinila nezištně ve prospěch žalovaného, nýbrž k jeho neprospěchu či výhradně s ohledem na svůj potenciální prospěch. Žalovaný namítl, že tak žalobkyně činila v podstatném časovém období s objektivním vědomím, že není poctivý držitel a není vlastník věci, přičemž jí nic nebránilo vyčkat skončení řízení o určení vlastnického práva a neprovádět žádné investice, realizovat toliko běžnou údržbu. Jakékoliv přiznání nároku žalobkyně (minimálně však nad rámec nutných nákladů, jichž bylo třeba pro zachování věci), by tak navíc i ze shora uvedených důvodů bylo v rozporu s dobrými mravy, což žalovaný namítá.

14. Žalovaný dále odkázal na svá předcházející vyjádření, která v řízení učinil, zejména ve svém vyjádření ze dne 28. 6. 2020, kde popisoval stav nemovitostí, jejich užitnou hodnotu ve vztahu k původnímu podnikání žalovaného, tedy, že šlo o nemovitosti prakticky nadále nevyužitelné. Zjednodušeně řečeno, žalovaný poukázal na to, že žádný užitek z činnosti žalobkyně neměl. Žalovaný dále zdůraznil, že ve svém vyjádření ze dne 28. 6. 2020 specifikoval jednotlivé změny objektu, které vnímá jako jejich poškození a snížení jejich hodnoty a dále odkázal na předcházející vyjádření, v nichž vyčíslil jemu takto vzniklou majetkovou újmu, škodu ve výši 1 457 000 Kč, když tuto částku, resp. tuto pohledávku z titulu poškození nemovitostí za žalobkyní na náhradu škody jako procesní obranu v tomto sporu započetl již dříve na žalobou uplatněný nárok ve shora uvedené výši. Žalovaný rovněž trval na námitkách vůči znaleckému posudku, který předložila žalobkyně, když zdůraznil, že ocenění dle znaleckého posudku obvyklou cenou nemá navíc relevantní vypovídací hodnotu pro případné posuzování podmínek náhrady vynaložených nákladů při posuzování věci dle ustanovení o nepřikázaném jednatelství. Ze všech těchto důvodů žalovaný setrval na svém návrhu na zamítnutí žaloby v plném rozsahu.

15. Po doplnění dokazování soud (vázán právním názorem Nejvyššího soudu) zjistil následující skutkový stav:

16. Mezi účastníky řízení nebylo sporu o tom, že [tituly před jménem] [jméno FO], dříve soudní exekutor, Exekutorský úřad [adresa], byl pověřen provedením exekuce, a to usnesením ze dne 24. 7. 2012, č.j. [spisová značka], které vydal exekuční soud: Okresní soud v [Anonymizováno]. Citovaným usnesením byla nařízena exekuce podle exekučního titulu: Usnesení Okresního soudu v [adresa], č.j. [spisová značka] ze dne 21. 11. 2011, ve věci oprávněného: [jméno FO] proti povinnému: [Jméno žalovaného] (žalovaný) k vymožení povinnosti: Zaplacení peněžité pohledávky oprávněného 4 000 000 Kč s příslušenstvím a k úhradě nákladů exekuce. Žalobkyně se dne 24. 2. 2014 zúčastnila dražby vedené Exekutorským úřadem [adresa], soudním exekutorem [tituly před jménem] [jméno FO], v rámci exekučního řízení vedeného pod sp.zn. [spisová značka]. Z výpisu z účtu žalobkyně ve spojení se stvrzenkou vystavenou soudním exekutorem dne 21. 2. 2014 soud zjistil, že k výzvě Exekutorského úřadu [adresa] dne 21. 2. 2014 žalobkyně složila dražební jistotu ve výši 300 000 Kč a dne 2. 7. 2014 zaplatila doplatek nejvyššího podání v částce 3 566 667 Kč. To vše poté, co žalobkyně jako vydražitel učinila při dražbě nejvyšší podání v částce 3 866 667 Kč a usnesením ze dne 24. 2. 2014, č.j. [spisová značka], soudního exekutora [tituly před jménem] [jméno FO], jí byl coby vydražiteli udělen příklep na vydražené nemovitosti, a to pozemek parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí byla stavba č. p. [Anonymizováno] (nyní v KN vedeno jako [Anonymizováno], vše v katastrálním území [adresa], obec [adresa]. Citované usnesení bylo potvrzeno usnesením Krajského soudu v [adresa] ze dne 13. 6. 2014, sp.zn. [spisová značka]. O dovolání povinného proti citovanému usnesení Krajského soudu v [adresa] rozhodl Nejvyšší soud ČR usnesením ze dne 17. 3. 2015, sp.zn. [spisová značka] (které nabylo právní moci dne 31. 3. 2015) tak, že usnesení Krajského soudu v [adresa] ze dne 13. 6. 2014, sp.zn. [spisová značka] se mění takto: Usnesení soudního exekutora [tituly před jménem] [jméno FO], Exekutorský úřad [adresa], ze dne 24. 2. 2014, č.j. [spisová značka], se mění tak, že příklep na vydražených nemovitých věcech, specifikovaných výše, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], pro obec [adresa], katastrální území [adresa], na listu vlastnictví č. [hodnota], se vydražitelce [Jméno žalobkyně]. neuděluje (právní moc 28. 3. 2015). V návaznosti na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR o neudělení příklepu vydražitelce žalovaný [Jméno žalovaného] inicioval řízení o určení, že je vlastníkem sporných nemovitostí u Okresního soudu v Českém Krumlově, jak soud zjistil z obsahu spisu vedeného u jmenovaného soudu pod sp.zn. [spisová značka]. Rozsudkem ze dne 22. 9. 2015, č.j. [spisová značka], Okresní soud v [Anonymizováno] žalobu prvního žalovaného zamítl. Rozsudkem Krajského soudu v [adresa] ze dne 12. 1. 2016, č.j. [spisová značka] (rozhodujícího na základě odvolání žalovaného) byl výše citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrzen. K dovolání žalovaného vydal Nejvyšší soud ČR dne 27. 6. 2017 rozsudek č.j. [spisová značka], jímž rozsudek Krajského soudu v [adresa] ze dne 12. 1. 2016, č.j. [spisová značka] zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení Krajskému soudu v [adresa]. Tento posléze rozhodl rozsudkem ze dne 5. 9. 2017, č.j. [spisová značka] tak, že žalovaný (povinný [Jméno žalovaného]) je vlastníkem předmětných nemovitostí, přičemž žalobkyni (vydražitelce [Jméno žalobkyně].) byla uložena povinnost vyklidit a vyklizené předat nemovitosti shora uvedené. Usnesením ze dne 24. 1. 2018, č.j. [spisová značka] pak Nejvyšší soud ČR dovolání vydražitelky [Jméno žalobkyně]. (žalobkyně) odmítl. Konečně, o ústavní stížnosti obchodní společnosti [právnická osoba]. (žalobkyně), rozhodl Ústavní soud tak, že ústavní stížnost podaná proti usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 1. 2018, č.j. [spisová značka], rozsudku Krajského soudu v [adresa] ze dne 5. 9. 2017, č.j. [spisová značka] a rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 6. 2017, č.j. [spisová značka], se odmítá.

17. Soud se nejprve zabýval žalovaným vznesenou námitkou promlčení žalobkyní uplatněného nároku. Podle ust. § 997 odst. 1 občanského zákoníku ve znění účinném od 1. 1. 2014 se poctivému držiteli hradí nutné náklady, jichž bylo pro trvající zachování podstaty věci potřeba, jakož i náklady vynaložené účelně a zvyšující užitečnost věci nebo její hodnotu. Náhrada náleží do výše přítomné hodnoty, pokud ta nepřevyšuje náklady skutečné.

18. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. [spisová značka] výši nároku oprávněného držitele na náhradu nákladů, které účelně vynaložil na věc po dobu oprávněné držby, nelze určit dříve, než je věc vrácena vlastníkovi. Proto držitel nemůže požadovat uspokojení nároku před vrácením věci vlastníkovi. Promlčení práva oprávněného držitele na náhradu nákladů, které účelně vynaložil na věc po dobu oprávněné držby, počíná běžet den po vydání předmětu držby.

19. Sám žalovaný opakovaně v řízení tvrdil, že předmětné nemovitosti nemohl užívat do 31. 12. 2017, přičemž jak zmiňuje např. v podání doručeném soudu dne 29. 6. 2020, tomuto bylo v měsíci lednu 2018 umožněno nemovitosti opětovně navštívit a užívat. Žaloba ve věci došla soudu dne 14. 2. 2018. I pokud promlčecí doba počala běžet již od 1.1. 2018, ke dni podání žaloby promlčecí lhůta neuplynula. Podle ust. § 609 o.z. nebylo-li právo vykováno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Podle § 610 odst. 1 o.z. k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Podle § 629 odst. 1 o.z. promlčecí lhůta trvá 3 roky.

20. Jak vyložil dovolací soud v již citovaném rozsudku ze dne 27. 7. 2023, č.j. [spisová značka], „kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel. Nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu, musí být z okolností zjevné, že vykonává právo. Které mu nenáleží“ (§ 992 odst. 1 o.z.). 21. „Bylo-li vyhověno žalobě napadající držbu nebo její poctivost, považuje se poctivý držitel za nepoctivého nejpozději od okamžiku, kdy mu byla doručena žaloba. Náhoda, která by věc u vlastníka nebyla stihla, však jde k tíži držitele, jen když spor svévolně zdržel“ (§ 995 o.z.).

22. Podle znění zákona se účinek zde uvedený týká žaloby „napadající držbu nebo její poctivost“. I žaloba na určení vlastnictví podaná tím, kdo tvrdí. že je vlastníkem, proti držiteli, který si vlastnictví či poctivou držbu osobuje, vyvolá uvedený účinek. Žalobami, které má § 995 o.z. na mysli, jsou zejména vlastnická žaloba na vydání věci, případně plodů a užitků z držby, a na určení vlastnictví (k tomu viz Spáčil, J., Králík, M. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-14 74), druhé vydání, 2021, s. 108 – 110. Stejně výklad k § 995 o.z. in Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník, Komentář druhé vydání, Praha: C.H.Beck, 2019, s. 1056).

23. Je-li tedy vyhověno žalobě podané proti do té doby poctivému držiteli, ve které se žalobce domáhá proti držiteli určení svého vlastnického práva, považuje se poctivý držitel za nepoctivého nejpozději od okamžiku, kdy mu byla doručena žaloba, a to i v případě že žaloba byla nejprve pravomocně zamítnuta a vyhověno jí bylo až po zrušení zamítavého rozsudku v dovolacím řízení. Pro takový případ zákon nemá výjimku a ta se nepodává ani z povahy věci.

24. Jestliže tedy v dané věci byl žalovaný (tehdy jako žalobce) proti žalobkyni (tehdy žalované) úspěšný v řízení o určení jeho vlastnického práva ke sporným nemovitostem, pak platí, že tehdejší žalovanou (nyní žalobkyni) je třeba od okamžiku, kdy jí byla doručena žaloba, považovat za držitelku nepoctivou. Ani když byl ve věci vydán pravomocný, leč později zrušený rozsudek zamítající žalobu na určení vlastnictví, nemělo to za následek založení či „obnovení“ poctivé držby. 25. „Poctivému držiteli se hradí nutné náklady, jichž bylo pro trvající zachování podstaty věci potřeba, jakož i náklady vynaložené účelně a zvyšující užitečnost věci nebo její hodnotu. Náhrada náleží do výše přítomné hodnoty, pokud ta nepřevyšuje náklady skutečné“ (§ 997 odst. 1 o.z.). Byla-li vlastníkova žaloba napadající držbu nebo její poctivost úspěšná, má poctivý držitel právo na náhradu nákladů podle § 997 o.z. jen za dobu do doručení žaloby; poté je pokládán již za držitele nepoctivého (§ 995 o.z.) a náleží mu náhrada vynaložených nákladů jen podle § 1001 o.z. 26. „Pravidla § 997 a 998 lze v souhrnu vyjádřit následovně: Poctivému držiteli se hradí náklady vynaložené na věc, nejvýše však do částky, o níž došlo ke zvýšení obvyklé ceny věci (nebo k odvrácení jejího snížení), které přetrvává i v okamžiku vydání věci vlastníkovi. Poctivému držiteli se však nehradí náklady vynaložené na obvyklou údržbu věci“. Podle tohoto ustanovení „se držiteli hradí náklady (obvyklá cena toho, co bylo vynaloženo na věc), nikoliv částka odpovídající zhodnocení věci (ta představuje jen horní hranici náhrady)“. „Účelem pravidla je, aby vlastníku nebylo vnucováno zaplatit za zhodnocení více, než nakolik mu zhodnocení bylo objektivně na prospěch“ (viz Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol., citované místo).

27. Poctivý držitel tak má při vydání věci vlastníkovi právo na náhradu nutných nákladů, jichž bylo pro trvající zachování podstaty věci potřeba, jakož i nákladů vynaložených účelně a zvyšujících užitečnost věci nebo její hodnotu, a to v té výši, v jaké je v době poctivé držby vynaložil, nejvýše však v rozsahu odpovídajícím zhodnocení věci ke dni jejího vrácení vlastníkovi (tedy do výše „přítomné hodnoty“).

28. Podepsaný soud s odkazem na dovolacím soudem citované ustanovení § 995 o.z. dodává, že podle již zmiňovaného ustanovení § 1001 o.z. vynaloží-li nepoctivý držitel nutné náklady, jichž bylo potřeba pro zachování podstaty věci, náleží mu jejich náhrada. Pokud jde o ostatní náklady, použijí se obdobně ustanovení o nepřikázaném jednateli. Podle ustanovení § 3009 odst. 1 o.z. ujme-li se někdo záležitosti ve prospěch jiné osoby bez jejího svolení, nahradí mu tato osoba účelně vynaložené náklady, zařídil-li záležitost k jejímu převážnému užitku. Zda byla záležitost provedena k užitku jiného, se neposoudí podle obecných hledisek, ale se zřetelem k jeho pochopitelným zájmům a záměrům.

29. Soud doplnil dokazování o potvrzení o dodání a doručení do datové schránky z č. l. 41 spisu vedeného u Okresního soudu v [Anonymizováno] pod sp. zn. [spisová značka], když z této doručenky zjistil, že žaloba na určení vlastnictví ke sporným nemovitostem podaná žalovaným (tehdy žalobcem) proti žalobkyni (tehdy žalované) byla tehdejší žalované doručena dne 9. 7. 2015.

30. Na žalobkyni soud pohlíží jako na poctivou držitelku od 24. 2. 2014, kdy bylo vydáno usnesení o příklepu, přičemž žalobkyně zaplatila nejvyšší podání. Soud je toho názoru, že žalobkyně měla z přesvědčivého důvodu za to, že jí náleží vlastnické právo k předmětným nemovitostem, když držby předmětných nemovitostí se, jak již konstatoval odvolací soud, ujmula v důsledku usnesení exekutora, kterým jí byl udělen příklep. V kontextu dalších skutečností (zaplacení dražební jistoty, doplatku nejvyššího podání) toto usnesení potvrzené usnesením odvolacího soudu představuje potřebný přesvědčivý důvod (právní titul), od kterého žalobkyně oprávněně dovozovala poctivost své držby (po 24. 2. 2014). Okolnosti se však změnily v důsledku rozhodnutí dovolacího soudu, který změnil zmíněná rozhodnutí exekutora a odvolacího soudu o udělení příklepu žalobkyni. Proto po 31. 3. 2015 (v objektivní rovině), poctivost držby žalobkyně ohledně předmětných nemovitostí zanikla. Zjištěné datum doručení žaloby žalobkyni (tehdy žalované) je pouze nejzazším okamžikem, do kterého lze uvažovat o poctivé držbě žalobkyně. Soud uzavírá, že žalobkyně byla poctivou držitelkou do 28. 3. 2015 (do právní moci rozhodnutí Nejvyššího soudu o neudělení příklepu). Žalobkyně se coby do té doby poctivý držitel nejpozději k posledně uvedenému datu dozvěděla o skutečnosti, která zásadním způsobem zpochybnila právní titul, od kterého žalobkyně odvíjela poctivost své držby (to, že jí náleží právo, které vykonává).

31. Po výše uvedeném datu nutno na žalobkyni pohlížet pouze jako na držitele nepoctivého. Jak bude následně v podrobnostech uvedeno, žalobkyně v době, kdy ji lze posuzovat jako poctivou držitelku, konkrétně pak v časovém úseku od 15. 9. 2014 (po převzetí nemovitostí od žalovaného) až do 28. 3. 2015 provedla práce, na něž vynaložila náklady v celkové výši 795 755,77 Kč bez DPH (tj. celkem 962 864,48 Kč včetně DPH). Tyto náklady v návaznosti na provedené dokazování (popsané níže) nutno hodnotit jako náklady vynaložené účelně a zvyšující užitečnost věci, popřípadě její hodnotu, když z výslechu znalce [tituly před jménem] [jméno FO] (v podrobnostech níže) ve spojení s jím vypracovaným znaleckým posudkem ze dne 18. 9. 2017 vzal soud za prokázané, že v důsledku stavebních prací (investic) žalobkyně došlo ke zhodnocení předmětných nemovitostí, tj. ke zvýšení obvyklé ceny nemovitostí oproti původnímu stavu v roce 2013 (před započetím prací ze strany žalobkyně) a obvyklou cenu nemovitostí ve stavu ke konci března roku 2015. Uvedený závěr v tom směru, že žalobkyní v daném časovém období vynaložené náklady lze hodnotit jako účelné a zvyšující užitečnost věci a její hodnotu, podporují i výpovědi svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO], svědků [jméno FO], [jméno FO] a [Anonymizováno].

32. Z výše uvedeného je zřejmé, že žalovaný je věcně pasivně legitimovaným v daném sporu, když za jeho vlastnictví žalobkyně prováděla jí tvrzené stavební práce a vkládala do nemovitostí v žalobě specifikované investice.

33. Pro úplnost soud dodává, že z usnesení Exekutorského úřadu [adresa] ze dne 3.12. 2019, č. j. [spisová značka] zjistil, že k předmětným nemovitostem byl udělen příklep vydražiteli [jméno FO] za nejvyšší podání 3 097 500 Kč. Žalovaný tak již vlastnictví k předmětným nemovitostem tímto pozbyl. Z usnesení Exekutorského úřadu [adresa] ze dne 11. 1. 2019, č. j. [spisová značka], soud zjistil, že cena předmětných nemovitostí včetně příslušenství byla určena částkou 6 195 000 Kč (v návaznosti na ocenění zjištěné Znaleckým ústavem, [právnická osoba] - znalecký posudek č. ZP-17358).

34. Ohledně obou žalovaným uplatněných kompenzačních námitek soud s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. 10. 2018, sp.zn. [spisová značka], dovodil, že pohledávky uplatněné žalovaným jsou nejisté a neurčité a tudíž k započtení ve smyslu ust. § 1987 odst. 1, 2 o.z. nezpůsobilé.

35. Podle ust. § 1987 odst. 1, 2 o.z. jsou k započtení způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není. Potřeba dokazování, které by si vyžádalo projednání těchto námitek žalovaného, by mnohonásobně převýšila rozsah dokazování vztahující se k projednávané žalobě. Nadto nutno zdůraznit již výše soudem vyslovené úvahy o pozici žalobkyně alespoň v části rozhodného období coby poctivého držitele Jak bude uvedeno v odůvodnění tohoto rozsudku níže, pak ani z provedeného dokazování nevyplynulo, že by žalobkyní v posuzované době prováděné stavební úpravy na předmětných nemovitostech vedly ke znehodnocení souboru nemovitých věcí, jak tvrdí žalovaný. Konečně pak soud dodává, že žalovaný až do skončení řízení setrval na obou uplatněných kompenzačních námitkách (jak z titulu ušlého zisku v období od 16. 9. 2014 do 31. 12. 2017, tak z titulu znehodnocení nemovitosti), které ve svém součtu přesahují žalovanou částku, byť o obou námitkách žalovaný zdůraznil, že se jedná pouze o procesní obranu do výše žalované částky, aniž by však upřesnil, v jakém vzájemném poměru každou z těchto dílčích pohledávek na žalobkyní uplatněný nárok započítává. I z tohoto hlediska lze na kompenzační námitku žalovaného hledět jako na neurčitou, nejistou a k započtení nezpůsobilou. Lze připomenout rozhodnutí Vrchního soudu v Praze, sp.zn. 9 Cmo 109/2003, dle kterého kompenzační úkon, kterým dlužník započítává proti pohledávce věřitele více svých pohledávek převyšujících ve svém součtu pohledávku věřitele, aniž by z něj bylo patrno, která část pohledávek má zaniknout započtením, a která nikoliv, je absolutně neplatný pro svoji neurčitost.

36. Soud již na tomto místě poznamenává, že i v časovém úseku, kdy nutno na žalobkyni pohlížet jako na držitele nepoctivého, hodnotí soud náklady žalobkyně vynaložené na provedené rekonstrukční práce na nemovitostech žalovaného jako účelně vynaložené, když žalobkyně zařídila záležitost k převážnému užitku žalovaného (s odkazem na ustanovení § 3009 odst. 1 o.z). Soud proto s odkazem na posledně citované důkazy konstatuje, že i v této fázi rekonstrukce došlo ke zhodnocení předmětných nemovitostí, a tudíž ani v tomto směru nemůže kompenzační námitka žalovaného obstát. Závěr o poctivosti držby předmětných nemovitostí žalobkyní v prvním vymezeném časovém úseku a závěr o zařízení záležitosti ve prospěch žalovaného k jeho převážnému užitku (v období od ledna 2016, kdy žalobkyně v rekonstrukci pokračovala, až do června 2017) vylučuje vznik nároku žalovaného na náhradu ušlého zisku. Nadto pak žalovaným vyčíslené nároky (podstatně) převyšují předmětnou částku, přičemž v rámci své kompenzační námitky žalovaný (jednoznačně) nevymezil, v jakém rozsahu jeho dílčí pohledávky měly zaniknout. Jde tedy o neurčité právní jednání.

37. Námitka žalovaného o postupu žalobkyně v rozporu s dobrými mravy je též (s odkazem na závěry soudu výše) nedůvodná. Pokud tuto žalovaný opírá o tvrzení, že část prací žalobkyně provedla ještě před vydáním dodatečného stavebního povolení, pak tuto námitku soud považuje za irelevantní, když rozhodující v tomto řízení zůstalo zodpovězení otázky, zda žalobkyně jako poctivý držitel vynaložila na opravu, údržbu, popř. rekonstrukce předmětných nemovitostí náklady účelné, zvyšující užitečnost těchto nemovitostí, popřípadě jejich hodnotu, a to bez ohledu na to, zda se tak stalo před či až po vydání stavebního povolení. Nadto pak mj. z výpovědi svědkyně [jméno FO] soud zjistil, že to byl naopak žalovaný, kdo ještě před převzetím nemovitostí žalobkyní realizoval některé ,,černé stavby“.

38. Žalobkyně na podporu svých tvrzení předložila znalecký posudek č. 1366/-08/17 vypracovaný [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, oceňování nemovitostí ze dne 18. 9. 2017 ve spojení se znaleckou doložkou ze dne 1. 12. 2020 ve smyslu ust. § 127a o.s.ř.. Žalobkyně těmito důkazy ve spojení s osobním výslechem tohoto znalce, předloženými daňovými doklady, fakturami, projektovou dokumentací a fotodokumentací pořízenou znalcem a též výpověďmi jednotlivých dodavatelů prací prokázala svá skutková tvrzení o tom, že od převzetí nemovitostí od žalovaného v září 2014 chystala a prováděla stavebně -technické úpravy dle projektové dokumentace a vyjádření statika. Zejména byla provedena dostavba kuchyně, salónku a 4 pokojů v levém křídle statku – všechny práce byly prováděny v časovém období od 15. 9. 2014 (po převzetí) až do 28. 3. 2015. Na půdě, kde byly budovány budoucí pokoje, byla zejména provedena sanace krovu, výměna štítové vazby - uhnilé, příprava podkrovního prostoru na budoucí výstavbu pokojů včetně odstranění starých dřevěných částí krovů, bednění, oprava štítové zdi, vybudování rozvodů topení vody, odpadů a elektřiny, vytvoření ocelové konstrukce dvojitého stropu, betonování podlahy, dozdívky volných prostorů a okenních otvorů do dvora a další, mimo jiné i výstavba 4 samostatných pokojů s příslušenstvím. Bývalé maštali (pravá část křídla v havarijním stavu) hrozilo zřízení, u této byla provedena demontáž zbytků střešní krytiny, demontáž zbytků krovů a vyvezení již zřícených stropních konstrukcí klenutých stropů (vyvezení suti). Byla realizována přístavba kuchyně a salónku (levé křídlo statku, kde byly realizovány zemní práce, rozvody odpadů, přívod vody, vykopání základů, betonování, štěrkování, izolace, zbudování základní desky. V druhém žalobou vymezeném časovém úseku pak žalobkyně poté, co přerušila stavební práce a činila jen nejnutnější údržbu a drobné opravy, pokračovala dle projektové dokumentace v rekonstrukci půdy na budoucí pokoje, byly realizovány rozvody elektřiny, vody, topení a elektřiny v pokojích, omítky a štuky v pokojích a mezikroví a chodby, dále obklady a dlažby na sociály, wc a kompletní sprchové kouty, baterie a topná tělesa, dlažba na chodbě, výroba a osazení oken – chodba, osazení střešních oken, malování, nátěry dřevěných konstrukcí. Ve stodole byla osazena kompletní nová vrata, velká dřevěná dvoukřídlá a opravy zdí. Bylo pokračováno v přístavbě kuchyně a salónku (levé křídlo statku), byla provedena hrubá stavba – obvodové zdi a vnitřní příčky, rozvody elektřiny, vody a odpadů vně i uvnitř, hlavně v kuchyni, nové rozvody vody a odpadů ve staré kuchyni a baru, práce na krovu – pultová střecha + přístřešek, nadkrokevní izolace střechy, trapézové plechy, okapy, klempířské práce na střeše, osazení oken, příprava napojení na stávající rozvody a realizovány vnitřní i vnější omítky.

39. Ve znaleckém posudku výše je zachycen výsledek žalobkyní shora tvrzených (na nemovitostech provedených) stavebních prací, a to ve srovnání s původním stavem všech jednotlivých objektů souboru nemovitostí před rekonstrukcí a provedenými stavebními úpravami.

40. Z projektové dokumentace ve spojení s výpovědí svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO], vzal soud za prokázané, že tuto coby projektantku oslovil jednatel žalobkyně v roce 2014, a to s určitými představami, záměrem, jak dále naloží s předmětným objektem v [Anonymizováno], když objekt potřeboval určité úpravy. Tehdy ještě nebyl v katastru nemovitostí veden jako penzion, ale jako rodinný dům. Svědkyně si ze stavebního úřadu opatřila podklady, šla se na objekt podívat. Při shlédnutí objektu zjistila, že v nejhorším stavu bylo levé křídlo, v němž byl společenský sál a nad ním půda, svědkyně zde shledala propadnuté, prohnuté stropy, přičemž bylo třeba zajistit krov. Objekt neodpovídal stavu, jak byl tento zanesen na stavebním úřadu, byly tam černé stavby. Proto bylo nutno nejprve objekt pasportovat. Poté přistoupila svědkyně k vypracování projektové dokumentace, a to právě na zmíněnou část, která na tom byla technicky nejhůře. Jednatel žalobkyně předestřel svědkyni svůj záměr zřídit tam restauraci, přestavět objekt na penzion, když v přízemí objektu chtěl investor (žalobkyně) zřídit restauraci, v patře ubytovací pokoje. V projektové dokumentaci se svědkyně věnovala hlavně stropní konstrukci, bylo nutno doplnit objekt o nový strop s ocelovými prvky, měnily se též některé prvky v krovu, zvyšovala se jeho únosnost. Svědkyně potvrdila tvrzení žalobkyně i o nezbytnosti přibrání znalce z oboru statiky, který se jel podívat na objekt se svědkyní, této potvrdil stav stropu i krovu, hlavních nosních konstrukcí. Jak svědkyně, tak statik shledali prohnuté stropy, nedostatečnou únosnost a nedostatečnou nosnost krovu. Následně tedy svědkyně vypracovala projekt na záměr investora (žalobkyně), když součástí byla i přístavba, neboť objekt se rozšiřoval, pokud jde o restauraci. Svědkyně potvrdila vypracování projektové dokumentace včetně požárně bezpečnostního řešení, které nechala zpracovat. Zadala též žádosti o závazná stanoviska příslušných orgánů dle požadavků stavebního úřadu i pro územní řízení. Zdůraznila, že záměrem žalobkyně bylo též rozšíření o přístavbu. Dle výpovědi svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] veškerá potřebná stanoviska dotčených úřadů byla vydána, bylo vydáno i stavební povolení. Svědkyně se byla v průběhu stavby, jak stavba běžela, na této podívat, poprvé ji shlédla ve stavu hrubé stavby, kdy byla odhalena konstrukce, zaznamenány byly nepřesnosti ve výškách, tyto byly v součinnosti jmenovaných odstraňovány. Podruhé, pak když se svědkyně byla na stavbě podívat, už se „prošla po půdě, těmi pokoji, byly tam sádrokartony, připravovaly se omítky a byla tam již zastřešená přístavba“. Posledně uvedené svědkyně časově zařadila do doby rok, rok a půl po vydání stavebního povolení. V této době se svědkyně v průběhu stavby na této byla podívat zřejmě naposledy, k této době pak popsala stav objektu tak, že již mohla shlédnout pokoje před finalizací, byly vybavené koupelny, byla osazená střešní okna, byly realizovány sádrokartonové podhledy. V této době, pokud se již omítalo, jak uvedla svědkyně, tak tato ze své odborné zkušenosti uvedla, že měla možnost shlédnout výsledky prací následujících kategorií řemeslníků, a to stavařů, elektrikářů, topenářů, byly zde i zdravotní instalace. Svědkyně potvrdila, že činnosti, které pro žalobkyni v této souvislosti vykonávala, následně vyúčtovala fakturami, které na vykonané práce vystavovala bezodkladně, následně po vykonání prací. Nejprve zpracovávala projektovou dokumentaci, poté inženýring a následně došlo k vystavení faktury. Svědkyně potvrdila, že veškeré činnosti vyúčtované žalobkyni ve faktuře jí vystavené ze dne 4. 5. 2015 a 2. 12. 2015 skutečně provedla, zde specifikované činnosti na sebe navazovaly, vyfakturované práce jí byly žalobkyní bez prodlevy proplaceny. Svědkyně vypověděla, že stavební povolení bylo vydáno, když ještě před vydáním tohoto stavebního povolení byly prováděny úklidové přípravné práce a nezbytné činnosti, jak již zmiňováno, zejména podepření stropu a zamezení tomu, aby do štítu zatékala voda. Svědkyně si všimla, že ty prvky, které bylo nutno vyměnit na krovu v důsledku zatékání vody, začaly hnít. V podkroví byly započaty vestavby pokojů. V době, kdy přišla svědkyně shlédnout předmětný objekt poprvé, jevil se jí tak, že se do něj příliš nezasahovalo, historické prvky byly zachovány. Svědkyně dále vypověděla ohledně stavu dalších – vedlejších budov – původních chlévů, že jedna z těchto budov již neměla střechu, střecha byla zřícena. Svědkyně dodala, že projektovala též přístavbu kuchyně a částečného sezení do sálu, když se v nemovitosti byla podívat poprvé, přístavba ještě vůbec nebyla. Při poslední návštěvě pak naopak přístavba již byla zastřešena, tato odpovídala projektové dokumentaci, byť tam zřejmě ještě nebyla osazena okna. Svědkyně dále vysvětlila nutnost vybudování otvoru skrze štít, když projektovala únikové schodiště právě v tomto místě – skrz štít. Když se naposledy měla možnost podívat do objektu, tento navštívit, zaznamenala, že do objektu neteklo, byla tam funkční střecha, sádrokartonové podhledy. Odmítla, že by při této poslední návštěvě zaznamenala nějaké známky cíleného ničení poškozování objektu, když zdůraznila, že jednatel žalobkyně pan [jméno FO] se rekonstrukci objektu věnoval s nadšením. Svědkyně uvedla, že zpracovávala studii na východní část objektu, když zde byla v plánu společenská místnost pro ubytované. Poprvé se svědkyně byla podívat na objekt předtím, než zpracovala projektovou dokumentaci (z července roku 2015), tedy někdy před zimou, před přelomem roku 2014/2015. Svědkyně zmínila, že právě ta část, která byla předmětem projektu, vyžadovala statické zajištění, obnovu nosných konstrukcí. Pouhá údržba daného již existujícího stavu by nepostačovala. Po získání stavebního povolení pak byla svědkyně v objektu nahlédnout jen 2x, poprvé ve stadiu hrubé stavby, podruhé se již ze svého zájmu šla podívat, jak stavba pokračuje.

41. Výpověď svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] zcela koresponduje s fakturou – daňovým dokladem č. 11/2015 ze dne 4. 5. 2015 a č. 29/2015 ze dne 2. 12. 2015, když prvním z těchto dokladů [tituly před jménem] [jméno FO], autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby, vyúčtovala žalobkyni pasportizaci objektu [adresa] a studii přístavby a úprav, druhým z těchto dokladů pak projekt pro dodatečné stavební povolení pro objekt [adresa].

42. Žalobkyně specifikovala jednotlivé rekonstrukční práce a s těmito související dodávky a služby ve spojitosti s (v příloze žalobkyně) předloženými doklady a jejich fakturaci v tabulce „Investice 2014“ a „Investice 2015“, když z níže označených a hodnocených důkazů vzal soud za prokázané, že veškeré v těchto tabulkách žalobkyní vymezené dodávky a práce byly žalobkyní skutečně realizovány do konce března 2015, přestože některé z těchto daňových dokladů byly vystaveny až po 31. 3. 2015 (po rozhodnutí dovolacího soudu o neudělení příklepu ohledně předmětných nemovitostí žalobkyni), až do rozhodnutí odvolacího soudu o žalobě žalovaného (tehdy žalobce) o určení jeho vlastnického práva k předmětným nemovitostem – tj. do 12. 1. 2016). Podstatným zůstává faktické, reálné provedení stavebních prací na předmětných nemovitostech, tj. do konce března 2015, nikoliv jejich následné vyfakturování a zaplacení. Soud pro úplnost dodává, že v mezidobí (od konce března 2015 do 12. 1. 2016) rekonstrukce nemovitostí ze strany žalobkyně neprobíhala.

43. Soud vyzdvihuje zejména následující – zásadní práce prováděné žalobkyní při rekonstrukci předmětných nemovitostí. Fakturou společnosti [právnická osoba]., vystavenou dne 15. 12. 2014, žalobkyně prokázala provedení prací – nové podlahy nad sálem v roce 2014, jak zmiňovala již svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO]. Ze souboru daňových dokladů, vždy ve spojení s výpisem z účtu žalobkyně (veškeré doklady shora předložené žalobkyní v originále byly v průběhu řízení ztotožněny s - ve spise žurnalizovanými - kopiemi, jejichž pravost nebyla dále žalovaným rozporována), ve spojení s již citovanou výpovědí svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] a výpověďmi jednotlivých zásadních dodavatelů, vzal soud za prokázané, že v roce 2015 a následně byly skutečně realizovány tyto práce:

44. Dle faktury vystavené společností [právnická osoba] – podlaha nad sálem, dle faktury vystavené [jméno FO] – zednické práce na nové pokoje, dle faktury vystavené [jméno FO] – zednické práce na nové pokoje, dle faktury vystavené [jméno FO] – instalatérské práce na nové pokoje, dle faktury [právnická osoba]. – práce pro základy přístavby kuchyně a sanaci maštale, dle faktury vystavené společností [právnická osoba] – výstavba nových pokojů, dle faktury vystavené společností Stavební prodej [právnická osoba] a.s. – základy přístavby nové kuchyně, dle již zmíněné faktury vystavené [tituly před jménem] [jméno FO] – legalizace černých staveb žalovaného, příprava rekonstrukce, dle faktury vystavené [jméno FO] – elektroinstalace pro nové pokoje a dle faktury vystavené [jméno FO] – dveře a zárubně do nových pokojů. Provedení těchto prací lze časově zařadit do doby do konce března 2015, jak z výslechu svědků vyplynulo, bez ohledu na pozdější datum vystavení těchto faktur.

45. Z výpovědi svědka [jméno FO] vzal soud za prokázané, že jmenovaný prováděl pro žalobkyni bourací a zednické práce, a to ve dvou různých časových úsecích. Věnoval se zejména bourání verandy, dále se jednalo o práce na stropech, na přípravu pokojů na penzion. Dělal vyzdívky, celkově přípravu na penzion v prvním patře. Tyto práce prováděl ve dvou etapách. Mezi nimi byl určitý časový odstup několika měsíců. Nad rámec těchto prací prováděl též zednické práce další, a to v přízemí, kde měla být kuchyň. Realizoval stavbu zdi s nějakým oknem. Zednické činnosti vykonával se svým kolegou. Následně zedníci probourávali zeď ve štítu, dělali beton. Na druhé straně bourali zeď tam, kde mělo být později welness. Svědek prováděl bourání verandy, doplnil, že vyzdili novou verandu, dělali základ, celou novou desku. Zásadní rozsah prací se týkal levé části objektu, místa, kde měl být nový penzion. Současně svědek zaznamenal i výsledky prací instalatérů či elektrikářů. Jednatel žalobkyně pak budoval nová vrata do stodoly. Další řemeslníci dělali nová střešní okna. Svědek si všiml prací tesaře, instalatérů, elektrikáře i firmy, která na místě, kde mělo být uvažované welness, bagrem vyvážela odpad, a to na té straně, kde spatřil rozpadlý objekt (zřejmě maštal), kde se bourala celá střecha, neboť hrozilo, že spadne. Svědek [jméno FO] potvrdil, že veškeré práce, tak jak byly vyúčtovány jednotlivými fakturami, byly žalobkyní skutečně v plné výši proplaceny, když současně potvrdil, že veškeré vyúčtované práce byly skutečně odvedeny. Teprve po ukončení veškerých prací s časovým odstupem byly fakturovány. Svědek též doplnil, že v nově budované části penzionu se dělaly rozvody topení. Zmínil instalaci kuchyně, zařízení, jako např. postelí, s tím, že nově zbudované pokoje již byly hotové, byly vymalované. Svědek zaznamenal i práci samotného jednatele žalobkyně, pana [Anonymizováno]. Svědek shrnul, že v době, kdy skončil s prováděním prací v daném objektu, byl tento v lepším stavu, než v době před jeho nástupem, a to právě díky prováděným pracím (zmínil např. prosklené, již nainstalované dveře na levé straně objektu. Svědek též vysvětlil, proč práce prováděli ve dvou etapách, podpořil tak tvrzení žalobkyně o tom, že následně v rekonstrukci bylo ze strany žalobkyně pokračováno až po vydání rozsudků, jimiž byla zamítnuta žaloba žalovaného na určení vlastnického práva. Dle svědka mezi oběma etapami byla určitá prodleva, po které v zednických pracích bylo pokračováno, když dle náhledu svědka ta prodleva byla způsobena tím, že „pan [jméno FO] zřejmě nebyl majitelem“. Dle svědka materiál na stavbu dodával „pan [jméno FO]“, tedy žalobkyně. Výpověď svědka [jméno FO] podporuje mj. obsah daňových dokladů ze dne 3. 2. 2015, 1.3.2015, 9.8.2015, 1. 4. 2015, 23. 7. 2016, 28. 3. 2016, 2. 7. 2017 a ze dne 5. 2. 2017, jimiž [jméno FO] provozující zednictví fakturuje žalobkyni cenu za provedené zednické práce, když zednické práce pro žalobkyni prováděl též [jméno FO], jak o tom svědčí daňový doklad č. [hodnota] ze dne 3. 2. 2015, č. [hodnota] ze dne 1. 3. 2015, č. [hodnota] ze dne 1. 4. 2015, č. [hodnota] ze dne 7. 7. 2015, č. [hodnota] ze dne 9. 8. 2015, č. [hodnota] ze dne 28. 3. 2016, č. [hodnota] ze dne 23. 7. 2016, to vše ve spojení s výpisem z účtu žalobkyně, z něhož vyplývá, že fakturované částky byly žalobkyní bezodkladně uvedeným dodavatelům uhrazeny.

46. Rekonstrukční práce na předmětném objektu pokračovaly i v roce 2016, jak o tom svědčí mimo jiné faktura vystavená [jméno FO] – materiál na krovy na přístavbu kuchyně, faktura vystavená [jméno FO] a [jméno FO] na zednické práce na výstavbě nových pokojů, kuchyně, faktura vystavená [jméno FO] – realizace sociálních zařízení u nových pokojů, faktura vystavená společností [právnická osoba]. – izolace na přístřešek (kuchyň), faktura vystavená truhlářstvím [adresa] – nová kuchyně, faktura vystavená společností Stavební prodej [právnická osoba] a.s. – nová kuchyně, faktura vystavená [jméno FO] – elektroinstalace nových pokojů, doklad od [právnická osoba] – sprchy do nových pokojů, doklady za malířské potřeba – výmalba celého objektu, především nově zhotovených částí, faktura společnosti [právnická osoba]. – hydroizolace nové kuchyně, faktura vystavená společností [právnická osoba]. – materiál na krov nové kuchyně, faktura [jméno FO] – materiál na krov nové kuchyně, faktura [právnická osoba] [Anonymizováno] – obklady do koupelen nových pokojů, faktura [právnická osoba]. – materiál na strop nových pokojů.

47. Soud vzal na základě provedeného dokazování za prokázané, že žalobkyně opětovně přistoupila k provádění rekonstrukčních prací v lednu 2016. V tomto druhém časovém úseku až do měsíce června 2017 žalobkyně vynaložila v souvislosti s dodávkou stavebních prací a materiálů a souvisejících služeb celkem částku ve výši 820 847,23 Kč bez DPH, když bylo prokázáno tvrzení žalobkyně o provedení těchto činností žalobkyní specifikovaných v tabulce „Investice 2016“ a „Investice 2017“ ve spojení s (k důkazu provedenými) daňovými doklady z přílohy žalobkyně (rok 2016, 2017) a důkazy hodnocenými následně.

48. O realizací prací v roce 2017 pak svědčí zejména následující doklady na realizované práce: - faktury vystavené [jméno FO] a [jméno FO] na zednické práce na výstavby nových pokojů, kuchyně, faktura [právnická osoba]. – okapy, faktura vystavená [Anonymizováno]. – materiál na střechu nové kuchyně, faktura vystavená [jméno FO] – instalatérské práce na nové pokoje a novou kuchyň, faktura [Anonymizováno] – materiál na rozvody v kuchyni, faktura vystavená Truhlářstvím [jméno FO] – nová vrata do objektu, faktura vystavená zednictvím [jméno FO] – fasády a omítky v nové kuchyni, faktura vystavená [jméno FO] na instalatérské práce na nové rozvody v domě, faktura vystavená [jméno FO] – elektroinstalace na novou kuchyň, faktura [právnická osoba] – doúčtování materiálu na stavbu, kupní smlouva s dodavatelem [jméno FO] – půdové cihly do chodby u pokojů, faktura vystavená [jméno FO] – klempířské práce na stavbě, faktura vystavená [Anonymizováno] – omítky na nově zhotovených částech stavby, faktura společnosti [právnická osoba] – materiál na podlahy v pokojích a na chodbě, to vše ve spojení s výpisem z účtu žalobkyně, z něhož je zřejmé, že veškeré vyúčtované částky za provedené práce byly žalobkyní následně zaplaceny.

49. I z výpovědi svědka [jméno FO] soud zjistil, že jmenovaný podnikatel pracující na živnostenský list byl požádán majitelem – jednatelem žalobkyně o provedení topení, vody a odpadů v předmětném objektu. Realizaci těchto prací svědek potvrdil, když si vybavil, že práce byly prováděny před zimou, neboť následně vodu v objektu vypínali, dělali též odpady. Práce byly prováděny na několik etap, nejprve dělali odpady a vodu, posléze horní část objektu tam, co zedníci dělali krov, co se budovaly koupelny, když svědek následně tyto prostory kompletoval. Upřesnil, že pracovali na té části, kde se stavělo nové křídlo, kde se přistavovaly koupelny a pokoje, proto se tam dělala voda a vše se připravovalo na další etapu. Svědek potvrdil i to, že se v určité fázi práce zastavily. Konkrétně byly udělány rozvody vody, topení, odpady zejména do nových koupelen, a dále v dolní části objektu, kde měla být nová kuchyň. Svědek si též vzpomněl, že jednatel žalobkyně pan [jméno FO] prováděl venku okolo objektu venkovní úpravy a v té části, kde bylo uvažováno s welness, se též dělaly nové odpady. Odpady byly realizovány i v protějším objektu, kde zvažoval jednatel žalobkyně vybudování prádelny. Dle svědka současně s ním pracovali na stavbě další řemeslníci z dalších oborů, byli tam zedníci, kteří dělali střechu, vyztužili krovy, byli tam též elektrikáři a prováděli práce ze svého oboru. I svědek [jméno FO] potvrdil, že v návaznosti na skončení prací byly vystavovány faktury a veškeré tyto faktury byly ze strany žalobkyně proplaceny. I dle svědka [jméno FO] na objektu byly patrny prvky rekonstrukčních prací, úprav, nebyly tam známky toho, že by některý dílčí objekt byl ponechán v dezolátním stavu. Celý areál byl uzamčen, jednatel žalobkyně svědkovi umožňoval vstup po odemčení. Svědek potvrdil, že se svou firmou dělal i kompletaci sanity. Zmínil, že nové pokoje byly již vyzděné, byly tam provedeny odklady, teprve poté nastoupil on se svou firmou. Shrnul, že poté, co se vejde do areálu, po pravé části dělali odpady, a to tam, kde měla být nahoře prádelna. Dělali přípravy na pračky, které chtěl v té prádelně mít jednatel žalobkyně. Tam, kde jednatel žalobkyně uvažoval o výstavbě welness, byla část objektu rozpadlá a právě tam jednatel žalobkyně prováděl ,,hrabání“ (venkovní úpravy). V levé části, kde převážně svědek pracoval, se dělala nová již zmíněná kuchyň. Svědek upřesnil časové zařazení prací do doby od prosince 2014 do začátku roku 2015, když si věrohodně vzpomněl na detail ohledně vypínání vody, kdy jej ve velkých mrazech voda polila a musel se jet domů převléknout. Svědek popsal, že v době, kdy byl naposledy v předmětném objektu na práci, již nové pokoje byly vymalované, byly připravené k nastěhování. Byly provedeny všechny tlakové zkoušky a ověřovací zkoušky. Svědek potvrdil, že v objektu pracovala i zednická firma pana [jméno FO], a to před nástupem firmy svědka [jméno FO]. Zedníci vše vyzdívali. Práci řemeslníkům zadával jednatel žalobkyně pan [jméno FO]. Svědek zdůraznil, že pro pana [Anonymizováno] nevykonával nikdy dříve ani později nějakou další činnost. Pokud na jedné z faktur je uvedeno „instalace rozvodů ve vaší firmě“, setrval na své výpovědi výše, že žádné jiné práce pro pana [Anonymizováno] ani pro jeho společnost nevykonával, když vše, co bylo vyfakturováno, se vztahovalo pouze k těm pracím, které byly provedeny na předmětném penzionu. Ty práce vyúčtované na faktuře z června 2015 odpovídají tomu, co skutečně bylo provedeno, když na závěr na objektu firma svědka [jméno FO] dělala poslední kompletaci. Pokud byla svědkovi předestřena fakturace z roku 2017, svědek si vybavil, že i v roce 2017 prováděla jeho firma 2 etapy kompletace sanity, kde bylo potřeba nahoře dokompletovat. Dodělávali radiátory, fakturovaná byla pouze práce, když radiátory dodával jednatel žalobkyně. V roce 2017 pak svědek prováděl též rozvody vody v dolní části levého křídla, kde se připravoval bar. Svědku je známo, že již v roce 2015 chtěl jednatel žalobkyně nové pokoje zprovoznit, tyto pokoje byly komplet připravené. Celý objekt zcela připravený ještě nebyl, když jednatel žalobkyně chtěl ještě dořešit otázku topení. Svědek však potvrdil, že zůstávalo stávající topení, nahoře v levé části byly plynové kotle. Tyto nebyly zapojené, ale dle svědka by byly po zapojení funkční, nejméně do toho roku 2015 ty kotle musely fungovat. Pokoje byly připravené v roce 2015. Výpověď svědka [jméno FO] koresponduje s obsahem jím pro žalobkyni vystavených faktur ze dne 15. 6. 2015, 6. 2. 2015, 14. 1. 2015, 17. 3. 2015, 23. 6. 2015, 23. 8. 2017, 24. 3. 2017.

50. Z výpovědi svědka [jméno FO] soud zjistil, že tento na živnostenský list prováděl pro zadavatele – jednatele [Anonymizováno], jednajícího jménem žalobkyně, elektroinstalační práce v předmětném objektu, a to po řadu měsíců. Nejzásadnější práce, které jeho firma v objektu realizovala, představovala přístavba ubytovacích prostor v patře, a dále práce v přístavbě kuchyně. Nadto v rámci celého objektu svědek prováděl nějaké dodělávky, dokončovací práce. Práce vykonával zejména na přístavbě ubytovacích prostor v patře a na přístavbě kuchyně a dodělávky v rámci celého areálu. Souběžně s těmito pracemi byly prováděny zednické práce. Svědek se též na stavbě občas míjel se svědkem [jméno FO] - „vodákem, topenářem“. Popsal zednické práce v tom rozsahu, že ubytovací prostory byly hotové, čisté, zatímco přístavba kuchyně ještě ne, ,,tam se to natahovalo“. Popsal i výsledky prací svědka [jméno FO]. Vzpomněl si, že když jeho firma končila s elektroinstalací, bylo hotové z té vody a topení to, co se dělalo ve stejných prostorách, v jakých pracoval on sám, tedy v přístavbě ubytovacích prostor v patře a kuchyni. U svědka [jméno FO] byly ty práce v ubytovacích prostorách již hotové. K fakturaci svědek [Anonymizováno] zmínil, že faktury vystavoval průběžně, většinou po skončení nějaké části prací. Podle domluvy se zadavatelem bylo proplaceno ze strany žalobkyně vše. Faktury byly vystavovány vždy s nějakým časovým odstupem. V době, kdy svědek s elektroinstalačními pracemi končil, ubytovací prostory byly již téměř dokončeny. Kuchyň byla ve fázi hrubé instalace. Zázemí pro hosty nebo restaurace bylo též v této hrubé podobě. Venku bylo jezírko, v okolí objektu byla posekaná zahrada. Z dílčích objektů pak svědek zaznamenal, že nějaký původní vedlejší objekt byl bourán. Bylo tam uvažováno a zahájeny přípravy na stavbu nějakého fitness nebo welness. Prozatím se jednalo o ruinu. Celý areál byl uzamčen, dveře do dvora byly uzavřeny. Svědek si vybavil, že měl k dispozici od jednatele Faltýna projektovou dokumentaci, jednatel žalobkyně mu předal dokumentaci elektro, na detailech se společně domlouvali, případně prováděli změny podle požadavků jednatele žalobkyně. Když svědek na objektu pracoval, byla tam hrubá stavba, prováděl elektroinstalaci, začišťování. Souběžně s výkonem těchto prací se setkal i se zedníky. Zmínil, že pro jednatele žalobkyně vlastně provádí veškeré práce, a to i v sídle jeho firmy. Blíže si však nevybavil, zdali tyto práce prováděl i někde jinde souběžně s pracemi prováděnými na stavbě v [Anonymizováno]. Svědek potvrdil, že většinou součástí fakturace byla i dodávka materiálu, avšak s tím, že některé věci, např. některé designové kousky, jako třeba světla, si dodával jednatel žalobkyně sám. Výpověď svědka [jméno FO] koresponduje opět s obsahem jím vystavených daňových dokladů z účetnictví žalobkyně ve spojení s výpisy z účtu žalobkyně, konkrétně se jedná zejména o daňový doklad ze dne 12. 5. 2015, ze dne 22. 1. 2016, 3. 10. 2017.

51. I svědek [Anonymizováno] ve své výpovědi obecně potvrdil, že v předmětném objektu zaznamenal známky nějakých rekonstrukčních prací, dokonce v jednom případě pomáhal jednateli žalobkyně skládat trámy, které byly nově přivezeny, když bylo patrné, že na střeše stodoly chyběl kus střechy (krytina i krov). Dle svědka bylo vidět, že k objektu byla realizována přístavba nějakého přístřešku či pergoly. I dle výpovědi tohoto svědka nebyl areál volně přístupný cizím osobám, nikoho zde neviděl něco ničit. Byť svědek připustil, že dříve byla stodola komplet zastřešena, připustil, že krov, krytinu, někdo sundal, přičemž se jedná o výsledek pracovní činnosti, nikoli pádu apod. Uvedené koresponduje s výpovědí svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] ohledně stanoviska statika ke stavu stropů a krovu na předmětném objektu i vedlejších stavbách a nutnosti výměny některých prvků.

52. Z výpovědi svědkyně [jméno FO], manželky žalovaného, vzal soud za prokázané, že od začátku roku 2018 bylo žalovanému ze strany žalobkyně opět umožněno užívat předmětné nemovitosti. Soud však neuvěřil výpovědi svědkyně, která hodnotí stav objektu po převzetí v roce 2018 jako „dílo zkázy“, totální devastace, s tím, že když „statek odevzdávali, tak byl po rekonstrukci“. Dle svědkyně v roce 2018 byl statek rozbouraný, chyběly střechy, elektrické vedení, chyběly kusy zdiva, statek byl otevřený, zcela přístupný všem, totálně zničený, naprosto nefunkční, nebylo možno tam provozovat tu činnost, která byla provozována do roku 2014 ze strany žalovaného. Pokud svědkyně uvádí, že když se poprvé po vrácení klíčů byli se žalovaným na statku podívat (svědkyně toto datuje do období ledna či února 2018), byl tam totálně zničený dvůr, zaházené jezírko. Uvedená část výpovědi je vyvrácená mimo jiné výpovědí svědka [jméno FO] či svědka [jméno FO], kteří vypověděli, že dvůr byl v normálním stavu, jednatel žalobkyně prováděl venkovní úpravy. Byť ve výpovědi svědka [jméno FO] zaznělo, že jezírko nacházející se ve dvoře nebylo nijak čisté, spíše chátralo, nutno tuto část výpovědi přičíst ročnímu období, kdy tento svědek mohl jezírko shlédnout, a to na konci zimy, v březnu, když na jezírku byl ještě led. Sama svědkyně [jméno FO] pak hovoří o umístění jakési hrubé stavby, čímž potvrzuje započetí výstavby nových pokojů na půdě. Sama svědkyně zaznamenala alespoň práce bourací a známky dalších prací, které hodnotí spíše jako devastační, než stavbu něčeho nového. Uvedené je však v rozporu s již dříve citovanou výpovědí svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] i výpovědí dalších svědků, řemeslníků provádějících jednotlivé práce na předmětném objektu. K této úvaze vede soud i prohlášení svědkyně, že v roce 2014 se žalovaným opouštěli „funkční, stylový, citlivě zrekonstruovaný statek“, což je zcela v protikladu ke zjištěním, která učinila svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] ve spojení s přizvaným statikem v téže době. Pokud pak svědkyně [jméno FO] uvádí, že v roce 2008 shlédla zkřivené podlahy, prasklé topení, s tím, že zde nebyla žádná údržba na dvoře na zahradě, opět nutno poukázat např. na výpověď svědka [jméno FO], který hovořil o tom, že zahrada byla sečená. Věrohodnost výpovědi svědkyně [jméno FO] je dále oslabována tím, že se jedná o manželku žalovaného, tedy o osobu žalovanému blízkou, která má silný zájem na podpoře žalovaného ohledně výsledku tohoto řízení, když celá záležitost se i dle prohlášení svědkyně citovaných výše této úzce dotýká. Sama svědkyně navíc potvrdila, že hovořila s manželem – žalovaným o obsahu tohoto řízení, je podrobně seznámena s obsahem písemných vyjádření. Ve věci zaznamenala též některé z listinných důkazů týkajících se řízení. Soud neuvěřil výpovědi této svědkyně vzhledem k výše uvedenému i v další části její výpovědi, kde hovoří o poškození podlah, dveří, zničení původních dveří, zanechání hromad nepořádku oproti popisu stavu objektu v roce 2014, když vše dle svědkyně zůstalo ve funkčním, perfektním stavu. Jak již bylo výše zmíněno, výpovědí svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] ve spojení s výpověďmi svědka [jméno FO], [jméno FO] i [Anonymizováno], bylo prokázáno, které práce realizované žalobkyní včetně prací bouracích, odstraňovacích, zajišťovacích, bylo nezbytné učinit tak, aby žalobkyně mohla dále postupovat v souladu s již výše vymezeným záměrem rekonstrukce, tedy že bylo např. nezbytné udělat nové rozvody vody, elektřiny a odpadů, vedené v podlaze nové kuchyně a baru, v důsledku čehož musela být část podlahy odstraněna. Stejně tak vzhledem ke stanovisku statika musela proběhnout sanace krovu a výměna štítových vazeb při stavbě nových pokojů u objektu bývalé maštale, který byl v havarijním stavu. Bylo nutné střechu strhnout, otvor ve štítu bylo nutno zhotovit v projektu [tituly před jménem] [jméno FO] pro únikovou cestu při zhotovování nových pokojů apod. Soud proto k výpovědi svědkyně [jméno FO] nepřihlížel, stejně jako nepřihlížel k fotodokumentaci předložené žalovaným z roku 2014 a 2018, když svědkyně uváděla ve své výpovědi, že některé fotky pořizovala ona. Dle svědkyně v roce 2018, když se do penzionu s manželem vrátili, také byl focen stav objektu, nicméně sama si nevzpomněla, zdali ona či žalovaný právě objekt fotili. Žalovaný zamýšlel předloženou fokumentací doložit stav nemovitosti na počátku roku 2018, tedy v době, kdy mělo dojít k předání nemovitostí ze stany žalobkyně žalovanému, nicméně z fotografií nelze seznat dobu jejich pořízení. Ani znalec [tituly před jménem] [jméno FO], který sám pořizoval fotodokumentaci souboru nemovitostí při přípravách znaleckého posudku jak v roce 2013, tak v roce 2017, po nahlédnutí do fotodokumentace předložené žalovaným, nevnesl do řízení upřesnění toho, z jakého období fotky pocházejí, či jakých částí souboru nemovitostí se týkají. Z fotodokumentace žalovaného nelze dovodit tvrzení žalovaného, že v rozmezí let 2014 – 2017, resp.2018 došlo k poškození nemovitosti ze strany žalobkyně.

53. Naproti tomu výpovědi již zmiňovaných svědků [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] či [jméno FO] jsou vzájemně souladné. Tyto soud hodnotí jako věrohodné, když jejich obsah koresponduje s obsahem dalších (v řízení provedených, zejména listinných) důkazů, především již citovaných daňových dokladů, vystavených jednotlivými dodavateli stavebních a rekonstrukčních prací ve spojení s výpisy z účtu žalobkyně a dalšími pokladními a účetními doklady z účetnictví žalobkyně (soubor listin – příloha žalobkyně). Ze Souhlasu se změnou k užívání stavby ze dne 3. 1. 2013 soud zjistil, že Stavební úřad [právnická osoba] [adresa] vydal uvedeného dne souhlas se změnou užívání části stavby – [adresa], [adresa], z dosavadního účelu užívání části stavby jako penzion na nový účel užívání části stavby – prostory ,,k trvalému bydlení“, a to vlastníku stavby žalovanému [jméno FO]. Uvedené je v souladu s původní části výpovědi [tituly před jménem] [jméno FO].

54. Pokud žalovaný žalobkyni vytýká, že provedenými úpravami na předmětných nemovitostech došlo ke znehodnocení těchto nemovitostí, nutno zdůraznit, že ani z úředního záznamu ze dne 11. 12. 2019 o podaném vysvětlení žalovaným [jméno FO] před [právnická osoba], Krajským ředitelstvím policie [Anonymizováno], nevyplývá, že by žalovaný v tomto vysvětlení popisovaný stav nemovitostí (zdevastovaný objekt) připisoval přímo žalobkyni, pouze uvádí, že se v lednu roku 2018, když si nemovitosti přebíral, jednalo o zdevastovaný objekt. Netvrdí však žádné konkrétní jednání, které by bylo možno přičítat žalovanému, v jehož důsledku by na předmětných nemovitostech vznikla škoda. Žalovaný potvrdil, že se na nemovitosti prováděly stavební práce i po roce 2015. Od doby, co je žalovaný opět vlastníkem, tam žádné stavební úpravy neprobíhají. Žalovaný sice uvedl, že v době předání nemovitosti v lednu roku 2018 na objektu chyběly jím popsané prvky, popř. došlo k poškození např. na zahradě a dvoře, nicméně žalovaný nepoukázal na to, že by se tohoto poškození měla dopustit právě žalobkyně. Z usnesení Policie ČR ze dne 6. 2. 2020, č. j. [Anonymizováno], soud zjistil, že tímto byla trestní věc pro podezření ze spáchání přečinu poškození věřitele, které se měl dopustit žalovaný [Jméno žalovaného] záměrným poškozováním a znehodnocováním předmětných nemovitostí, odložena, neboť ve věci nejde o podezření z trestného činu a není namístě věc vyřídit jinak.

55. Z rozhodnutí o dodatečném povolení stavby vydaného [právnická osoba] [adresa], Stavebním úřadem, dne 15. 2. 2017, pod sp. zn.: [Anonymizováno], soud dále zjistil, že pro stavebníka – žalobkyni, bylo vydáno dodatečné povolení stavby: Změna dokončené stavby – přístavba a stavební úpravy části objektu č. p. [Anonymizováno] spojené se změnou užívání na penzion se stravováním „[adresa]. Tato stavba obsahuje stavební úpravy severozápadní části objektu za účelem zřízení ubytovacích jednotek a restaurace, když v přízemí budou společenské prostory, jídelna, kuchyně, sociální zázemí, v podkroví pak 7 ubytovacích pokojů, každý s vlastním sociálním zázemím a celkovou kapacitou 11 lůžek. Dle stanovených podmínek pro dokončení stavby měla být stavba upravena a dokončena podle ověřené projektové dokumentace ze září 2015, kterou vypracovala [tituly před jménem] [jméno FO], a požárně bezpečnostního řešení z data 25. 10. 2015. Uvedené zjištění koresponduje se záměrem stavebníka – žalobkyně, jak tento v úvodu své svědecké výpovědi uvedla svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO].

56. Žalovaný ani přes výzvu soudu udělenou mu při jednání dne 28. 5. 2020 neupřesnil svůj důkazní návrh provedením stavebních spisů, když neoznačil konkrétní listiny, které z těchto stavebních spisů mají být k důkazu provedeny. Dokazování proto bylo provedeno pouze listinami již zmíněnými.

57. V rámci svého výslechu konaného při jednání soudu dne 16. 9. 2021 znalec [tituly před jménem] [jméno FO] setrval na závěrech svého znaleckého posudku č. [hodnota] ze dne 18. 9. 2017, když potvrdil, že veškeré výsledky prací, které v tomto znaleckém posudku popsal, skutečně při místním ohledání předmětných nemovitostí zaznamenal, shlédl stav předmětného objektu a objektů vedlejších, tento popsal ke dni provedeného místního šetření, když zaměření (a prohlídka) nemovitých věcí se konalo dne 8. 9. 2017, poslední relevantní informace pro zpracování posudku byly znalcem zjištěny ke dni 18. 9. 2017 (ke dni zpracování tohoto posudku). Znalec potvrdil, že veškeré popsané práce a jejich výsledky, tak jak jsou zaneseny v posudku, skutečně jako provedené na místě samém zjistil. Naproti tomu si znalec nevybavil žádné výsledky prácí, které by podle jeho odborného náhledu nepřispěly ke zhodnocení věci, či by naopak objekt poškozovaly, popř. představovaly ve svém důsledku jeho výrazné znehodnocení. Znalec připustil, že na jednom místě spatřil nějaké vytrhané radiátory, když však následně upřesnil, že radiátory byly pouze odšroubované, chyběla topná tělesa v podkroví, a tehdy přijal logické vysvětlení (na dotaz o důvodu takto zjištěného stavu), že se na místě budou předělávat nějaké příčky. Znalec provedl ocenění nemovitostí na základě toho, co sám viděl, co shlédl, pokud jde o výsledky rekonstrukčních prací na místě samém. Taktéž potvrdil, že výsledky těchto prací jsou zachyceny na jím pořízené fotodokumentaci, když to byl on, kdo pořizoval fotodokumentaci ke zpracování znaleckého posudku jak v roce 2017, tak k předchozímu znaleckému posudku v roce 2013. Žalobkyní v tomto řízení předloženou fotodokumentaci zachycující stav předmětných nemovitostí k roku 2013 a 2017 právě shora jmenovaný znalec ztotožnil s jím zpracovávanou fotodokumentací. Soud proto nemá pochyb o tom, kdy byla fotodokumentace předložená žalobkyní pořízena, ani o tom, jaké objekty jsou na této zachyceny, když fotodokumentace z roku 2017 zcela koresponduje s nálezem znalce v jeho znaleckém posudku z téhož roku, obdobně pak fotodokumentace z roku 2013. V citovaném znaleckém posudku ze dne 18. 9. 2017 znalec detailně popsal veškeré stavební objekty, venkovní úpravy, trvalé porosty na předmětných pozemcích, s tím, že součástí pozemku p. č. [hodnota] je stavba p. č. [hodnota] – historický zrekonstruovaný obytný objekt rodinného domu, zemědělská usedlost statku přestavovaného na penzion s nově upraveným obytným podkrovím, novou přístavbou jídelny a kuchyně pro ubytované hosty, z vedlejší stavbou stodoly i s kotelnou, rozpadlou bývalou maštalí, skladovým hospodářstvím paliva, venkovními úpravami, trvalými porosty a ostatním příslušenstvím. Znalec se podrobně zabýval popisem hlavní stavby, objektu ve tvaru ,,L“ se dvěma částmi. Se znalostí z doby zpracování znaleckého posudku v roce 2013 znalec popsal původní stav objektu v roce 2013, tj. z doby před započetím stavebních úprav a následně stávající stav objektu ke dni zpracování znaleckého posudku v roce 2017. Znalec ve vztahu ke každému z hlavních i vedlejších objektů rozepsal výsledky, jakých prací při srovnání stavu z roku 2013 a 2017 zaznamenal a určil odhad obvyklé ceny souboru nemovitostí v roce 2017 jako ceny obvyklé, hypotetické, bez ceny již provedených rekonstrukcí – investic, a to ve výši 6 000 000 Kč. Současně provedl odhad obvyklé ceny 2 017 s již uskutečněnou investicí do rekonstrukce s odkazem na to, že od roku 2013 do roku 2017 zaznamenal výsledky údržbových prací a oprav v rámci celého areálu, přičemž určil obvyklou cenu nemovitých věci podle odborného odhadu s již uskutečněnou investicí ve výši 7 500 000 Kč. Soud se ztotožňuje se závěry znalce výše.

58. Znalecký posudek (ve spojení s osobním výslechem znalce) soud hodnotí jako jednotný, ucelený, vnitřně nerozporný, když znalec přesvědčivě vyložil, na základě jaké metodiky a s využitím jakých podkladů k vysloveným závěrům ve svém znaleckém posudku dospěl. Znalec uvedl, že jak v roce 2013, tak v roce 2017 při znalecké činnosti pracoval na základě téže metody, a to metody srovnávací. Vysvětlil, jak došlo ke změně výše obvyklé ceny od roku 2013 do roku 2017, a to v důsledku změny cen na trhu. Znalec uzavřel, že obvyklá cena jím určená ve výši 7 500 000 Kč byla cena zvýšená právě provedenými rekonstrukčními pracemi v důsledku vynaložených investic ze strany žalobkyně. Znalec zmínil, že v rámci místního šetření v roce 2017 byl objekt v dobrém stavu. Rekonstrukce byla provedena převážně v části, v níž byly konány např. svatby, když si vybavil, že ve svých podkladech přiložených k fotodokumentaci měl i prospekt s reklamou na svatební obřady, které se měly konat práce v této části rekonstruovaného objektu. Zdůraznil, že v roce 2017 byly pokoje již v provozuschopném stavu. Objekt byl uživatelný a způsobilý k užívání jako penzion (zejména v této části). Z výslechu znalce ve spojení s citovaným znaleckým posudkem soud zjistil, že rozdíl mezi obvyklou cenou nemovitostí v původním stavu v roce 2013 (před započetím prací ze strany žalobkyně) a obvyklou cenou nemovitostí ve stavu v roce 2017 činí (nárůst ceny o) 1 500 000 Kč, když tato částka představuje zhodnocení předmětných nemovitostí v důsledku provedených investic ze strany žalobkyně.

59. Ze znaleckého posudku ve spojení s výslechem znalce a též ve spojení s výpověďmi svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO], svědků [jméno FO], [jméno FO] a [Anonymizováno], má soud za to, že žalobkyní v této souvislosti vynaložené náklady lze hodnotit jako účelné a zvyšující užitečnost věci a její hodnotu (v období, kdy lze žalobkyni považovat za poctivou držitelku, tj. práce provedené od 15. 9. 2014 do 28. 3. 2015) a jako účelně vynaložené náklady při zařízení záležitosti žalovaného k jeho převážnému užitku (v období, kdy již nutno na žalobkyni pohlížet jako na nepoctivou držitelku, tj. ve vztahu k pracím provedeným v období od ledna 2016 do června 2017).

60. Soud vzal z výpovědí svědků výše za prokázané, že veškeré práce vyúčtované v jednotlivých daňových dokladech (ze souboru dokladů žalobkyně) byly v rozhodném období skutečně realizovány (i materiál vyúčtovaný byl na stavbu dodán) a žalobkyní řádně zaplaceny, když výsledky všech těchto prací byly zjištěny znaleckým zkoumáním a vycházejí z fotodokumentace znalce pořízené v roce 2017. Z provedeného dokazování nevyplynulo, že by provedení (byť jen některých těchto) prací a s nimi spojené vynaložení nákladů žalobkyní vedlo ke snížení hodnoty předmětných nemovitostí, jak tvrdí žalovaný. Žalobkyně v době provádění rekonstrukčních prací k předmětným nemovitostem přistupovala s řádnou péčí. Údržbu těchto nemovitostí nikterak nezanedbala, ani neumožnila, aby došlo k poškození některých součástí těchto nemovitostí třetí osobou. Nutno zdůraznit, že žalobkyně svou činností, zejména v období od roku 2014 až do března 2015, naopak často odvracela hrozící škodu, jak vyplynulo např. z výpovědi svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] (hrozba zřícení střechy, nezbytnost činnosti statika).

61. Z již dříve týmž znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], zpracovaného znaleckého posudku č. [hodnota] ze dne 18. 1. 2013, soud zjistil, že obvyklá cena souboru předmětných nemovitostí ke dni zpracování tohoto posudku představovala částku 6 100 000 Kč. Znalecký posudek z roku 2013 byl [tituly před jménem] [jméno FO] zpracován v rámci exekučního řízení vedeného proti povinnému – žalovanému, na základě kterého byla určena obvyklá hodnota nemovitostí pro účely dražby, v rámci níž žalobkyně složila nejvyšší podání a byl jí udělen příklep. I v tomto posudku je přehledně zachycen stav posuzovaných nemovitostí, tedy vztahující se k době před započetím vynaložení investic ze strany žalobkyně v rozhodném období. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] v rámci svého výslechu logicky vyložil, jak dospěl ke změně výše obvyklé ceny (srovnání roku 2013 a 2017), když tento rozdíl přičítal změnám cen na trhu. V obou případech pracoval podle téže metody – metody srovnávací a určoval cenu obvyklou. Přílohou znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] z roku 2013 je znalcem k roku 2013 pořízená fotodokumentace zachycující stav nemovitostí před započetím prací ze strany žalobkyně.

62. Žalovaný pak k rozporování tvrzení žalobkyně poukazoval na závěry znaleckého posudku zpracovaného v rámci řízení vedeného u Okresního soudu v [adresa] pod sp. zn. [spisová značka]. Ze znaleckého posudku č. [hodnota], vyhotoveného dne 14. 8. 2009 znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], soud zjistil, že zmíněný znalec ke dni zpracování tohoto rozsudku dospěl k určení obvyklé ceny předmětných nemovitostí 7 730 000 Kč. I obsahem tomto posudku je popis stavu jednotlivých součástí souboru předmětných nemovitostí. Soud pro nadbytečnost zamítl výslech zpracovatele tohoto posudku, když závěry tohoto posudku nejsou pro rozhodování projednávané věci nyní využitelné, a to vzhledem k délce času, která uplynula od zpracování tohoto posudku (rok 2009) do samotného započetí rekonstrukčních prací ze strany žalobkyně. Výslech znalce [tituly před jménem] [jméno FO] by tak do zjištění rozhodných skutečností tohoto řízení nemohl vnést ničeho podstatného.

63. V řízení pak byl předložen další znalecký posudek na podporu procesní obrany žalovaného, a to znalecký posudek zpracovaný v rámci exekučního řízení vedeného vůči povinnému – žalovanému Exekutorským úřadem [adresa] pod sp. zn. [Anonymizováno], vypracovaný [právnická osoba], [adresa] (znalecký posudek o ceně obvyklé č. [Anonymizováno]) dne 20. 12. 2018. Z citovaného znaleckého soud zjistil, že tento popisuje stav nemovitostí ke dni 8. 11. 2018. [právnická osoba] v tomto posudku dospěla k závěru o obvyklé ceně nemovitosti ve výši 6 195 000 Kč. I v tomto případě soud považoval výslech zpracovatele tohoto znaleckého posudku za nadbytečný, tento by nemohl vnést do řízení osvětlení rozhodných skutečností tohoto řízení, když, jak výše uvedeno, posudek popisuje stav hlavního objektu, vedlejších staveb a pozemků v [adresa], vztažený k době téměř rok poté, co bylo obnoveno užívání předmětných nemovitostí žalovaným. Případná žalovaným tvrzená změna stavu nemovitostí (ve smyslu poškození, odstranění některých součástí nemovitostí), tak v daném období nemůže být přičítána žalobkyni.

64. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] se v rámci svého výslechu vyjádřil i k závěrům posledně zmiňovaného znaleckého posudku z roku 2018 tak, že rozdíl cen, ke kterým dospěla jmenovaná znalecká společnost a k níž dospěl on, je v podstatě zanedbatelný. Oba znalci vycházeli z metody srovnávací a rozdíl lze dle znalce přičítat právě tomu, jaké srovnatelné nemovitosti byly za užití této metody porovnávány, když však obsah posudku znalecké společnosti dle [tituly před jménem] [jméno FO] de facto odpovídá obsahujím zpracovaného znaleckého posudku z roku 2017. V ničem podstatném se závěry znaleckého posudku neodchylují. Bližší vyjádření pak znalec [tituly před jménem] [jméno FO] podat nemohl, když posudek z roku 2018 postrádá tak rozsáhlou fotodokumentaci, jaká je přílohou znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] z roku 2017.

65. K posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] z roku 2008 se vyjádřil [tituly před jménem] [jméno FO] tak, že znalec nesprávně operuje s cenou obecnou, na základě nesprávného postupu tedy učinil závěry svého znaleckého posudku.

66. Z fotodokumentace předložené žalobkyní – shodující se s fotodokumentací pořízenou znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] při zpracování znaleckého posudku z roku 2017 soud neshledal žádné takové známky stavebních úprav a prací prováděných žalobkyní na předmětných objektech, které by cíleně směřovaly nikoliv k naplňování záměrů žalobkyně o rekonstrukci objektu na penzion, ale k ničení, devastaci těchto nemovitostí.

67. Soud pro nadbytečnost neprovedl výslech dalších žalovaným navržených svědků – zbývajících dodavatelů prací a vystavitelů daňových dokladů k důkazu předložených žalobkyní, když z výslechu svědků již shora jmenovaných (zejména [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO]) jednoznačně vyplynulo, které konkrétní stavební a rekonstrukční úpravy byly prováděny, jak tyto práce na sebe plynule navazovaly a jakých výsledků bylo dosaženo, a to při zahrnutí materiálu též v žalobkyní předložených dokladech označeného.

68. Soud neprovedl ani důkazní návrh žalovaného na vyhotovení nového znaleckého posudku k přezkoumání závěrů znalce [tituly před jménem] [jméno FO], když případné pochybnosti o závěrech tohoto znalce v posudku z roku 2017 byly v plném rozsahu odstraněny osobním výslechem znalce při jednání soudu dne 16. 9. 2021. Pro nadbytečnost soud zamítl i důkazní návrh na provedení místního šetření, popř. fotodokumentací předloženou v řízení vedeném u podepsaného soudu pod sp.zn. [spisová značka], když stav nemovitostí v posuzovaném období je dostatečně přesně zachycen ve fotodokumentaci znalce [tituly před jménem] [jméno FO] z roku 2017. Současný stav nemovitostí je pro projednávanou věc irelevantní.

69. Na podporu svých tvrzení pak žalobkyně k důkazu předložila též soubor dalších dokladů (příloha žalobkyně), z něhož vzal soud za prokázané, že nad rámec již jmenovaných daňových dokladů (osvědčujících provedení rekonstrukčních prací a stavebních úprav v rozhodném období) vynaložila žalobkyně další sumu v celkové částce 985 273,78 Kč na vedlejších nákladech (které nejsou předmětem tohoto řízení), které nelze označit jako přímou investici do nemovitostí ze strany žalobkyně, avšak vynaložení těchto nákladů podporuje soud v závěru o aktivním přístupu ze strany žalobkyně při užívání a údržbě předmětných nemovitostí a záměru žalobkyně zlepšit stav těchto nemovitostí a provedenými investicemi nemovitosti zhodnotit a zvýšit jejich užitečnost. Žalobkyně byla po první posuzované období (od 24. 2. 2014 do 28. 3. 2015) v postavení poctivé držitelky. Po posledně uvedeném datu prováděla rekonstrukční práce až do června 2017 coby držitelka nepoctivá.

70. Ustanovení § 3009 odst. 1 o.z. upravuje tzv. jednatelství užitečné. Pokud nepřikázaný jednatel zařídí záležitost bez svolení pána věci, avšak k jeho převážnému užitku, má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů. Převážný užitek pro pána věci se neposuzuje podle obecného a objektivního hlediska, ale podle jeho subjektivních a individuálních zájmů a záměrů, avšak současně jen takových, které jsou pochopitelné. Z jednání nepřikázaného jednatele mohou pro pána věci vyplývat i náklady (například na údržbu obstarané věci), užitek tedy nemusí být celkový, je však nutné, aby užitek případné náklady jednoznačně převyšoval. Záleží především na stanovisku samotného pána věci, jestli vzhledem ke svým zájmům a záměrům bude považovat jednání nepřikázaného jednatele za užitečné pro sebe. Občanský zákoník však současně obsahuje korektiv, aby se jednalo o pochopitelné zájmy a záměry, tedy takové, které by s přihlédnutím k dosavadní správě záležitostí pána věci a dalším subjektivním okolnostem na jeho straně bylo možné očekávat. Předpoklady užitečného nepřikázaného jednatelství jsou tedy a) úmysl nepřikázaného jednatele obstarat cizí záležitost, b) nedostatek svolení pána věci, ačkoliv se jednatel snažil svolení pána věci získat, c) jednání ve prospěch jiné osoby – prospěšné je jednání jen tehdy, pokud vedlo k převážnému užitku pána věci. Užitek musí mít za následek zlepšení (zejména majetkových) poměrů pána věci. Při posuzování prospěchu je třeba vycházet z přísného měřítka a zohlednit konkrétní zájmy a záměry pána věci. Není možné si vystačit s měřítky objektivními, nýbrž je třeba zohlednit subjektivní prospěch pána věci.

71. Na základě provedeného dokazování, zejména znaleckého posudku ve spojení s výslechem znalce [tituly před jménem] [jméno FO] a výpověďmi svědků, jak již vymezeno výše, vzal soud za prokázané, že žalobkyně rekonstrukčními pracemi na předmětných nemovitostech v období od zahájení pokračování těchto prací v lednu 2016 až do června roku 2017 nepochybně jednala ve prospěch žalovaného, a to k jeho převážnému užitku, když nemovitosti ve stavu v roce 2017 oproti původnímu stavu v roce 2013 a taktéž oproti stavu v roce 2016 vykazovaly zhodnocení v důsledku provedených stavebních prací ze strany žalobkyně, když došlo k navýšení obvyklé ceny nemovitostí celkem o částku 1 500 000 Kč.

72. Úmysl nepřikázaného jednatele (žalobkyně) obstarat cizí záležitost žalovaného vyplývá již ze samotné definice nepoctivého držitele, když soud již výše vyložil, že žalobkyni muselo být od data 28. 3. 2015 z okolností zjevné, že vykonává ve vztahu k předmětným nemovitostem právo, které jí nenáleží. Jednání žalobkyně směřovalo ve prospěch jiné osoby – žalovaného, když toto vedlo k převážnému užitku pána věci (žalovaného). Tento užitek měl za následek zlepšení majetkových poměrů pána věci (žalovaného).

73. Na základě provedených důkazů hodnocených výše vzal soud za prokázané skutkové tvrzení žalobkyně, že stav předmětných nemovitostí ke konci března 2015, tj. před znovuzahájením rekonstrukčních prací ze strany žalobkyně od ledna 2016, byl takový, že přístavba kuchyně měla hotovou pouze základovou desku, na půdě byl vybudován betonový strop, ale zbytek půdního prostoru byl neuživatelný, neboť byly vybudovány pouze základní konstrukce nových pokojů. Tato část navíc byla odkrytá směrem do dvora a zůstala nezajištěná proti vniknutí srážek, ptáků apod. V bývalé maštali byla odkryta střecha. Dům byl tedy ve fázi, kdy nezbytně vyžadoval právě provedení prací, které byly ze strany žalobkyně realizovány od ledna roku 2016 a v průběhu roku 2017, směřujících k tomu, aby nemovitosti mohly být vůbec užívány. Bez provedení těchto stavebních činností a souvisejících služeb, respektive vynaložení nákladů ze strany žalobkyně na tyto dodávky vcelkové částce 820 847,23 Kč bez DPH (druhá etapa prací) by nemovitosti vůbec nebyly uvedeny do stavu uživatelnosti a provozuschopnosti. Žalobkyní na tyto práce vynaložené náklady tak nutno hodnotit nejen jako náklady nutné, jichž by bylo třeba pro zachování podstaty věci ve smyslu ustanovení § 1001 věta první o.z., ale též jako náklady účelně vynaložené k převážnému užitku žalovaného ve smyslu ustanovení § 3009 odst. 1 o.z. Předmětná úprava (rekonstrukce nemovitostí žalovaného ze strany žalobkyně) byla žalobkyní provedena k užitku žalovaného s přihlédnutím k jeho pochopitelným zájmům a záměrům, když s přihlédnutím k dosavadní správě záležitostí pána věci (žalovaného) a dalším subjektivním okolnostem na jeho straně bylo možné očekávat, že stavební úprava nemovitostí, k níž veškerá činnost žalobkyně směřovala, byla prováděna s cílem, aby v této nemovitosti mohla být provozována podnikatelská činnost, jak zamýšlel i žalovaný. Z již výše citovaného rozhodnutí stavebního úřadu vyplývá, že předmětné nemovitosti nebyly původně určeny pro provozování podnikatelské činnosti, a to v době převzetí nemovitostí žalobkyní, nýbrž toliko jako objekt k bydlení. Dodatečné povolení stavby – změna dokončené stavby spojená se změnou užívání na penzion - bylo vydáno až dne 15. 2. 2017. Zbývající část stavby, která by dle žalobkyně teoreticky vzato mohla sloužit k podnikatelské činnosti (obsahovala sál, kuchyni, sociální zařízení), nebyla vůbec zkolaudována. Na základě provedeného dokazování nutno dát za pravdu žalobkyni, že tato přitom svou činností činila kroky k tomu, aby se zvýšila kvalita celé stavby a ta mohla následně sloužit k provozování podnikatelské činnosti v nemovitosti k tomu zkolaudované, když takto podnikat chtěl v nemovitosti i žalovaný. Záměr žalovaného v daném směru potvrzuje obsah žaloby, jíž žalovaný (tehdy v podání žalobce) inicioval řízení vedené u podepsaného soudu pod sp. zn. [spisová značka] o zaplacení částky vůči žalobkyni (tehdy v postavení žalované), když mimo jiné tvrdil, že v důsledku nemožnosti podnikání v období od 16. 9. 2014 do 31. 12. 2018 mu ušel zisk ve výši 5 925 000 Kč, tj. 150 000 Kč měsíčně a též závěrečné vyjádření tehdejšího žalobce. Soud shrnuje, že postup žalobkyně vedl k tomu, že se majetkové poměry žalovaného v důsledku stavební činnosti vyvíjené žalobkyní zvýšily, neboť bez provedených investic, vynaložených nákladů ze strany žalobkyně, by hodnota nemovitostí činila 6 000 000 Kč, přičemž s provedenými investicemi v plném rozsahu činila 7 500 000 Kč, jak vyplynulo ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. Z provedeného dokazování, mimo jiné z výslechu znalce [tituly před jménem] [jméno FO] i z předložené fotodokumentace, vzal soud za prokázané, že k okamžiku předání žalovanému ze strany žalobkyně byly předmětné nemovitosti v provozuschopném stavu. Rozhodně nelze uzavřít, že v důsledku činnosti žalobkyně by žalovaný ztratil možnost v nemovitostech podnikat, respektive že tyto by byly přestavěny k jinému než k žalovaným zamýšlenému účelu.

74. V souladu s pravidly v ustanoveních § 997 a 998 o.z. soud uzavírá, že žalobkyně na nemovitosti žalovaného skutečně vynaložila investice (náklady) v celkové výši 1 616 603 Kč bez DPH (z toho do 28. 3. 2015 částku 795 755,77 Kč bez DPH, po tomto datu pak částku 820 847,23 Kč bez DPH). Po období, kdy je třeba žalobkyni posuzovat jako poctivou držitelku, náleží žalobkyni náhrada nejvýše v rozsahu odpovídajícím zhodnocení věci ke dni jejího vrácení vlastníkovi (tedy do výše „přítomné hodnoty“). Přítomná hodnota k době vydání věci žalovanému činila 1 500 000 Kč. Náhrada přiznaná žalobkyni coby poctivé držitelce ve výši 795 755,77 Kč bez DPH, tak tuto částku (přítomné hodnoty) nepřesahuje. Za druhý posuzovaný časový úsek pak žalobkyni coby nepoctivé držitelce náleží náhrada účelně (k převážnému užitku žalovaného) vynaložených nákladů ve výši 820 847,23 Kč bez DPH. Závěr soudu, že žalobkyně veškerou svou stavební činností zhodnotila předmětné nemovitosti žalovaného, pak vylučuje prohlášení, které činí žalovaný, a to, že si žalobkyně počínala v rozporu s dobrými mravy.

75. Podle ust. § 1000 o.z. nepoctivý držitel vydá veškerý užitek, kterého držbou nabyl, a nahradí ten, který by získala zkrácená osoba, jakož i všechnu škodu, která vzešla z jeho držby.

76. V řízení nebylo prokázáno, že by z držby žalobkyně vznikla jakákoliv škoda.

77. Ze všech shora uvedených důvodů soud žalobě jako plně důvodné v plném rozsahu vyhověl včetně příslušenství žalované pohledávky, když o tomto bylo rozhodnuto v souladu s ust. § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ve spojení s ust. 1970 o.z., když žalovaný byl v prodlení s plněním své peněžité pohledávky vůči žalobkyni ode dne následujícího od doručení písemné výzvy ze strany žalobkyně. Žalobkyně osvědčuje uplatnění nároku z titulu investic vůči žalovanému výzvou ze dne 16. 10. 2017.

78. Vzhledem k již zmíněnému vydanému částečnému rozsudku proti žalovanému [jméno FO] soud v nynějším konečném rozhodnutí soudu prvního stupně rozhodl o náhradě nákladů též předchozího (včetně odvolacího a dovolacího) řízení mezi žalobkyní a žalovaným. O náhradě nákladů tohoto řízení bylo rozhodnuto (i ve shodě s náhledem odvolacího soudu v rozsudku ze dne 6.5.2022) v souladu s ust. § 142 odst. 2 o.s.ř., když každý z účastníků měl ve věci úspěch pouze částečný, proto soud náhradu nákladů tohoto řízení poměrně rozdělil. Žalobkyně se původně žalobou v tomto řízení domáhala proti žalovanému zaplacení jednak částky 577 497 Kč s příslušenstvím, dále částky 3 289 170 Kč s příslušenstvím a konečně částky 1 500 000 Kč s příslušenstvím. Z celkové částky 5 366 667 Kč, která byla předmětem řízení, byla žalobkyně procesně úspěšná jen ohledně částky 1 500 000 Kč s příslušenstvím (investice do nemovitosti), tedy v rozsahu 28 % celkové částky. Naproti tomu žalovaný byl procesně úspěšný ohledně částky 3 866 667 Kč, tedy v rozsahu 72 % celkové žalované částky. Žalovaný má proto vůči žalobkyni nárok na náhradu poměrné části (72 % - 28 % 44 %) nákladů řízení před soudy všech stupňů. Žalovaným účelně vynaložené náklady spojené s tímto řízením (zatím bez stanovení poměrné části) představují náhradu nákladů právního zastoupení žalovaného advokátem podle § 8 odst. 1, § 7 bod 6 a § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., a to ve výši 29 780 Kč/úkon (z tarifní hodnoty 3 866 667 Kč coby součtu tarifních hodnot 577 497 Kč a 3 289 170 Kč dle § 12 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.) za 5 úkonů právní služby (1.příprava a převzetí zastoupení, 2. podání ve věci samé ze dne 26. 3. 2018 a ze dne 18. 12. 2018, 3. účast na jednání soudu prvního stupně dne 20. 11. 2018 a účast na jednání odvolacího soudu dne 16. 10. 2019), a dále ve výši 14 300 Kč/úkon (z tarifní hodnoty 1 500 000 Kč) za 7 úkonů právní služby (1. podání ve věci samé ze dne 28. 6. 2020, 2. účast na jednání soudu dne 28. 5. 2020, 8. 12. 2020, 23. 2. 2021, 3. 6. 2021 a dne 16. 9. 2021, 3. závěrečný návrh ze dne 19. 10. 2021), náhradu za 12 režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb., náhradu cestovného za jízdu právního zástupce žalovaného ze sídla advokátní kanceláře do sídla soudu a zpět k výše uváděným jednáním soudu, a to 7x 304 Kč (automobilem [Anonymizováno], SPZ: [SPZ], spotřeba nafty 6,2 l/100 km, cena 6,08 Kč/1 km, při vzdálenosti [adresa] – [Jméno advokáta B] a zpět 50 km), a to dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., to vše navýšeno o 21 % DPH, když právní zástupce žalovaného osvědčil, že je plátcem této daně. Náklady odvolacího řízení představuje odměna za 3 úkony právní služby (účast při 2 jednáních odvolacího soudu, odvolání žalovaného) po 14 300 Kč (§ 7 bod 6 a § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. d), písm. g) vyhl. č. 177/1996 Sb. – dále jen advokátní tarif, 3 paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, náhrada cestovného za jízdu právního zástupce žalovaného ke zmíněným jednáním, tj. 2x 304 Kč a náhrada za DPH ve výši 21 % z výše uvedených částek podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Náklady dovolacího řízení činí odměnu za 1 úkon právní služby (dovolání žalovaného) ve výši 14 300 Kč a 1 režijní paušál, to vše navýšeno o 21 % DPH. Náklady řízení před soudem prvního stupně po vydání rozsudku Nejvyššího soudu pak představuje odměna za 3 úkony (účast u jednání soudu dne 20.2.2024 a dne 7.3.2024 a vyjádření žalovaného ze dne 14.12.2023), 3 paušální náhrady po 300 Kč, náhradu cestovného za cestu právního zástupce žalovaného k uvedeným jednáním, a to 2x 304 Kč, to vše dle již citovaných ustanovení AT a navýšené o 21 % DPH. Případné ostatní právním zástupcem žalovaného účtované náklady tohoto řízení soud nepovažuje za účelně vynaložené. Celkem byly ze strany žalovaného účelně vynaloženy náklady spojené s tímto řízením ve výši 433 354 Kč, z toho 44 % činí 190 676 Kč. Soud proto žalovanému vůči žalobkyni přiznal náhradu nákladů tohoto řízení v částce 190 676 Kč.

79. Soud ve smyslu ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. podle výsledků řízení poměrně rozdělil mezi obě procesní strany náhradu nákladů řízení, které platil stát, a to nákladů spojených s vyplaceným znalečným za výslech znalce [tituly před jménem] [jméno FO] (celkové náklady 5 432 Kč), když dle procesního úspěchu a neúspěchu stran ve věci uložil žalobkyni povinnost zaplatit státu 72 % těchto nákladů, tj. částku 3 911 Kč a žalovanému pak v rozsahu 28 % těchto nákladů, tj. částku 1 521 Kč.

Poučení