25 Co 13/2025 - 446

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Kapitánové a soudkyň Mgr. Zdeňky Winklerové a JUDr. Ivety Veselé ve věci žalobce: [Jméno žalobce], IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] pro vyklizení nemovitosti, k odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 5. září 2024, č.j. 7 C 177/2019-405, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 10 295,45 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalované [Jméno advokátky], advokátky.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvého stupně zamítl žalobu na vyklizení části domu č.p. [číslo] stojícího na pozemku parc. č. [číslo] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], vymezené jako společná část o výměře 253 m2 a umístěné v 1. nadzemním podlaží domu, dále též jen „vyklizované prostory“ (výrok I) a uložil žalobci zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 65 246,36 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalované (výrok II) Výrokem III rozhodl o vrácení nespotřebované části zálohy 2 617,14 Kč žalované.

2. Takto soud rozhodl o žalobě (ve znění po připuštění změny žaloby) na vyklizení ve výroku specifikované části domu č.p. [číslo], stojícího na pozemku parc. č. [číslo], v kat. úz. [adresa], obec [adresa] (dále též jen „bytový dům“) odůvodněné tím, že vyklizované prostory jsou společnou částí tohoto bytového domu a žalovaná (vlastník sousední stavby č.p. [číslo], stojící na pozemku p. č. [číslo], k. úz. [adresa], obec [adresa], dále též jen „stavba občanské vybavenosti“) tyto prostory užívá bez právního důvodu.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že vyklizované prostory jsou v jejím vlastnictví jako součást stavby občanské vybavenosti č. p. [číslo] (která není samostatnou věcí, ale součást pozemku parc. č. [číslo]).

4. Spor je tedy veden o to, zda vyklizované prostory jsou součást věci spravované žalobcem, nebo součást věci ve vlastnictví žalované.

5. Obvodní soud po provedeném dokazování zjistil tento skutkový stav: Žalobce je smyslu ust. § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) právnickou osobu založenou za účelem zajišťování správy bytového domu. Vlastníky bytového domu jsou vlastníci jednotlivých bytových jednotek/členové žalobce. Žalovaná je vlastníkem sousední stavby občanské vybavenosti č.p. [číslo]. [adresa] [číslo] a budova č.p. [číslo] byly stavěny společně jako jedna stavba na základě jedné projektové dokumentace a jednoho stavebního povolení na jednom pozemku parc. č. [číslo] v k.ú. [adresa], obec [adresa], [právnická osoba] [adresa] (dále též jen „[právnická osoba] [adresa]“); základy, rozvody, kanalizace, vodovod i elektřina jsou společné pro obě stavby. Součástí projektové dokumentace k výstavbě bytového domu a objektu občanské vybavenosti (prodejny), je výkres 1. podlaží a popis obytné části 1. podlaží a popis samoobslužné prodejny. Obytná část bytového domu je popsána tak, že v 1. nadzemním podlaží bytového domu se zacházejí tři bytové jednotky a dále krytý vstup o rozloze 6,7 m2, zádveří o rozloze 7,1m2, vstup o rozloze 5,4m2, kočárkárna o rozloze 10,4m2 a schodiště o rozloze 13,1m2, součet rozlohy společných částí bytového domu v 1. nadzemním podlaží činí 42,7 m2. Stavba samoobslužné prodejny (nyní stavby občanské vybavenosti) je popsána tak, že její celková rozloha činí 784,8 m2 a zahrnuje vyklizované prostory, kde jsou mj. jediná WC pro muže a WC pro ženy v této stavbě. K rozdělení pozemku pod oběma stavbami, vlastněného [samosprávný celek], na dva samostatné pozemky došlo na základě geometrického plánu v roce 1993, stejně tak k přidělení čísel popisných oběma budovám. Vlastníci bytových jednotek, tj. členové žalobce, nabyli vlastnictví k pozemku pod domem od [samosprávný celek] později, než se staly vlastníky bytových jednotek a s nimi spojených společných částí v bytovém domě na základě smluv se [právnická osoba] [adresa] (r. 2008). Žalovaná nabyla vlastnictví k této nemovitosti na základě kupní smlouvy od [jméno FO] a [jméno FO] v roce 2010, později nabyla i vlastnictví k pozemku parc. č. [číslo] od [samosprávný celek] (r. 2011). Vyklizované prostory byly a jsou po celou dobu od vzniku stavby využívány vlastníky stavby občanské vybavenosti (jako zázemí pro prodejnu, nachází se v nich toalety, umyvadla, skladové prostory), kteří až do roku 2010/2011 neměli žádné pochybnosti o tom, že tyto prostory jsou součástí jejich stavby. Jediný vchod do nich je jen ze stavby občanské vybavenosti, bez vyklizovaných prostor by nebylo možné stavbu občanské vybavenosti užívat ke stanovenému účelu. Žalovaná za užívání sporných prostor žalobci nikdy nehradila žádné peněžní plnění. V prvním prohlášení vlastníka bytového domu z 29. 12. 1995 jsou vyklizované prostory označeny jako náležející k objektu č.p. [číslo] (a konkrétně [p.o.2], jejímž jediným zakladatelem, společníkem a jednatelem byl [tituly před jménem] [jméno FO]); stejně tak ve smlouvách o převodu jednotlivých bytových jednotek členům žalobce. Rozloha společných částí bytového domu, resp. společných částí bytového domu v 1. nadzemním podlaží v projektové dokumentaci, v části „Popis obytné části“ nezahrnuje rozlohu sporných prostor 253 m2, činí pouze 40,7 m2. Ještě v roce 2010 byly společné části bytového domu vymezeny prohlášením vlastníka z roku 2000, které společné prostory vymezovalo bez vyklizovaných prostor. Vyklizované prostory se jako společné prostory bytového domu objevily až ve změně prohlášení vlastníka z roku 2017, které bylo zavkladováno katastrálním úřadem v roce 2018. Touto jednostrannou změnou prohlášení vlastníka byly vyklizované prostory o rozloze 253 m2 nově zahrnuty do společné části bytového domu s označením jako skladové prostory, aniž by o tutéž výměru snížil jiné bytové či nebytové prostory v bytovém domě.

6. Po právní stránce obvodní soud věc posoudil dle ust. § 505 o. z. s tím, že § 506 o. z. s ohledem na časovou účinnost zákona aplikovat nelze (nepřípustná retroaktivita).

7. Zdůraznil, že ust. § 505 o. z. obsahu dvě kritéria, která na sebe navazují. Prvotním kritériem je povaha věci a je ustavena v okamžiku jejího vzniku. Druhé z kritérií má zabezpečit, že integrita věci (její základní funkční a právní vlastnosti) přetrvají s přihlédnutím k opotřebení a k případným rekonstrukcím věci po celou dobu její existence. Proto komponenty věci, které zabezpečují její základní funkční a právní vlastnosti, tvoří součást, nikoli jen příslušenství věci hlavní. Komponent náleží k věci hlavní pro její povahu (je její součástí), jestliže věci stejného druhu nebo obdobné věci v daném místě a čase nejsou využívány bez takového komponentu, buď proto, že je to funkčně zcela nemožné, nebo proto, že uživatelé věci hlavní si navykli na určitý standard využití věci způsobený komponentem natolik, že provoz věci hlavní je bez komponentu nemyslitelný. Ta v případě kritéria vzájemné sounáležitosti věci hlavní a součásti věci sděluje, že „to, co k věci podle její povahy náleží“ se určuje do značné míry podle lidských zvyklostí, zkušeností a norem vztahujících se ke konkrétní věci. Vzájemná sounáležitost hlavní věci a její součásti není subjektivním kritériem, závisí totiž nikoli na postoji vlastníka věci hlavní, ale na objektivním, široce přijatém aktuálním vnímání funkčních a právních vlastností věci hlavní. Součástí věci nejsou jen její technické komponenty, ale i komponenty s právním obsahem, bez nichž by s věcí nemohlo být bez zásadních překážek nakládáno. Věc je oddělením některého ze svých komponentů (součástí) znehodnocena, jestliže věc hlavní jeho oddělením přestane mít funkční nebo jiné právem chráněné vlastnosti, které jsou pro její využití nezbytné, nebo pokud je oddělením věci objektivně přijímaný standard funkčního využívání nebo právního nakládání s věcí zásadně porušen, a to i vzhledem k původním vlastnostem věci (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 230/2010, nebo sp. zn. 29 Odo 97/2003).

8. Z hlediska právního byly vyklizované prostory již od vzniku věci součástí stavby občanské vybavenosti, která by bez nich nemohla být využívána ke svému účelu. Právě se stavbou občanské vybavenosti sporné prostory tvoří jeden funkční celek a jsou s ní prostorově propojeny na rozdíl od stavby bytového domu. Tomuto faktickému stavu odpovídá také stav právní, když v původním prohlášení vlastníka bytového domu z roku 1995, ale ani ve změně prohlášení vlastníka bytového domu z roku 2000 nejsou sporné prostory vůbec zahrnuty jako součást bytového domu. Stejně tak nejsou sporné prostory zahrnuty ve společných prostorách v obytné části 1. NP v projektové dokumentaci. Do společných prostor 1. NP bytového domu byly sporné prostory zahrnuty až ve změně prohlášení vlastníka z roku 2017, a to jednostranně a svévolně žalobcem, což z hlediska vlastnického práva k těmto prostorám nemá žádné právní účinky.

9. Soud se zabýval i otázkou, zda později nenastala taková právní skutečnost, či nebylo uskutečněno takové právní jednání, na základě kterého by bylo možné dovodit, že vyklizované prostory se následně staly součástí bytového domu. Zdůraznil, že předmětem převodu vlastnictví může být jen věc způsobilá být předmětem občanskoprávních vztahů, tedy z právního hlediska samostatná (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2102/2006). Součást věci se stává věcí samostatnou až faktickým oddělením od věci hlavní, nikoli pouhým projevem vůle vlastníka vyjádřeným například uzavřením kupní smlouvy týkající se jen součásti (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 770/98). V daném případě však k oddělení vyklizovaných prostor od stavby občanské vybavenosti a ani k převodu či přechodu vlastnického práva k těmto prostorám na vlastníky bytových jednotek nikdy nedošlo, neboť členové žalobce nebyli oprávněni rozhodnout, že součástí jejich věci se stane část jiné věci jiného vlastníka.

10. Lichá je taktéž argumentace žalobce, která odvozuje jím tvrzené vlastnické právo ke sporným prostorám ze skutečnosti, že tyto se nachází na jeho pozemku. Vlastnické právo k pozemku pod bytovým domem totiž nabyli vlastníci jednotek až později, než nabyli vlastnické právo k jednotkám. Jejich případné vlastnictví ke společným částem bytového domu je odvozeno od vlastnictví bytových jednotek, a nikoliv od podílového spoluvlastnictví pozemku pod bytovým domem. Stejně tak vlastnické právo žalované ke sporným prostorám je nutné odvozovat od nabytí vlastnictví stavby občanské vybavenosti a nikoliv od pozdějšího vlastnictví pozemku. I nadále netvoří součást pozemku stavba spojená se zemí pevným základem, která je ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku. Obvodní soud přihlédl taktéž k ustanovení § 36 odst. 13 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Sporné prostory se tak ani v důsledku změny právní úpravy při rekodifikaci soukromého práva nestaly součástí vlastnictví členů žalobce.

11. Ohledně otázky vydržení soud aplikoval ustanovení § 1089 odst. 1, § 1090 odst. 1, § 1091 odst. 2 a § 1092 o.z. se závěrem, že pokud by vyklizované prostory nebyly ve vlastnictví žalované na základě kupní smlouvy s [jméno FO] a [jméno FO], nabyla by k nim žalovaná vlastnické právo vydržením. Žalovaná včetně svých právních předchůdců vyklizované prostory držela nepřerušeně a v dobré víře více než 10 let (držba žalované, držba [jméno FO] a [jméno FO], držba [tituly před jménem] [jméno FO]). Vyklizované prostory jsou (a vždy byly) fakticky odděleny od bytového domu, čímž byla splněna podmínka, že aby mohlo dojít k přechodu či převodu vlastnického práva, musela by být součást věci nejprve od věci hlavní oddělena. Judikatura citovaná žalobcem není pro danou věc zcela přiléhavá, stejně jako rozhodnutí Vrchního soudu č.j. 6 Cmo 315/2021-94 ze dne 1. 11. 2022, neboť se netýká prostor, které dříve nebyly součástí bytového domu.

12. Obvodní soud shledal, že vlastníkem vyklizovaných prostor je žalovaná, proto uzavřel, že žalobce není ve věci aktivně věcně legitimován, a žalobu zamítl (výrok I).

13. O náhradě nákladů řízení obvodní soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v platném znění (dále též jen „o.s.ř.“), náklady zcela úspěšné žalované představují vyčerpaná část zálohy a účelné náklady zastoupení advokátem dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátní tarif (dále jen „AT“), výrok II.

14. Výrok III obvodní soud odůvodnil tím, že žalovaná na základě usnesení ze dne 24. 3. 2020, č. j. 7 C 177/2019-74 ve spojení s usnesením ze dne 15. 4. 2020, č. j. 7 C 177/2019-75 zaplatila dne 4. 5. 2020 zálohu na náklady důkazu výslechem svědků ve výši 3 000 Kč. Z této zálohy bylo proplaceno svědečné ve výši 382,86 Kč na základě usnesení ze dne 23. 11. 2021, č. j.[Anonymizováno]7 C 177/2019-113 dne 15.7.2021, proto bude nevyčerpaný zbytek zálohy 2 617,14 Kč žalované vrácen.

15. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné i přípustné odvolání a domáhá se jeho zrušení. Vytkl soudu, že neprovedl důkaz znaleckým posudkem za účelem určení konstrukčního řešení stavby a nesouhlasí ani s odůvodněním zamítnutí tohoto důkazního návrhu (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4253/2014). Vyklizované prostory tvoří základní funkční vlastnosti bytového domu ve smyslu stavebním, konstrukčním a statickém a právě jen z těchto hledisek měla být posuzována neoddělitelnost vyklizovaných prostor od bytového domu, nikoliv z hlediska technického zázemí vyklizovaných prostor pro stavbu občanské vybavenosti. Žalobce nesouhlasí se skutkovým závěrem, že vyklizované prostory po celou dobu od svého vzniku náležely ke stavbě občanské vybavenosti. Z provedeného dokazování vyplynulo jen to, že sporné prostory byly využívány společně se stavbou občanské vybavenosti vlastníky [jméno FO]. Sdělení [tituly před jménem] [jméno FO] z 14. 11. 2012 je v rozporu s kupní smlouvou a žalobce předkládá vlastní výklad kupní smlouvy s tím, že výčet prostor tvořících stavbu občanské vybavenosti k uvedené kupní smlouvě má za taxativní se závěrem, že nedává smysl, že ve smlouvě není zmíněn ani jeden prostor nacházející se v budově bytového domu č.p. [číslo]. Dále předkládá vlastní výklad kupní smlouvy z 28. 12. 1995, má za to, že je možné, že existovala nějaká smlouva upravující užívání tohoto prostoru. Dle žalobce nebylo objasněno, kdo vlastnil budovy č.p. [číslo] a č.p. [číslo], ani nebyla zjištěna existence závazkových vztahů ke společnosti [p.o.2] pro období od vzniku budov do zařazení stavby občanské vybavenosti do konkursu [tituly před jménem] [jméno FO]. Dle žalobce není podstatná projektová dokumentace, ale jen prohlášení vlastníka. Změnou prohlášení vlastníka byla odstraněna absence specifikace vyklizovaných prostor jako společných prostor bytového domu. Navíc projektová dokumentace obsahuje půdorysy obou staveb, které odpovídají tvrzení žalobce o hranici budov. Vyklizované prostory jsou součástí schémat podlaží prohlášení vlastníka, jen nebyly označeny jako společné prostory bytového domu. V prohlášení vlastníka z roku 1995 je sice vyklizovaný prostor ve schématu označen jako prostor patřící ke stavbě občanské vybavenosti, ale v prohlášení z roku 2000 není označen nijak, proto žalobce znovu odkázal na rozhodnutí Vrchního soudu č. j. 6 Cmo 315/2021-94, se závěrem, že prohlášení se musí týkat vždy celé budovy a nikoliv pouze části. Úsudek soudu, že vyklizované prostory byly po celou dobu využívány vlastníky stavby občanské vybavenosti, kteří až do r. 2010/2011 neměli žádné pochybnosti o tom, že vyklizované prostory jsou součástí jejich stavby, není podložen žádnými důkazy, protože nebylo objasněno, na jakém základě stavbu občanské vybavenosti užíval [tituly před jménem] [jméno FO], resp. [p.o.2]. Nesouhlasí ani se zjištěním ohledně jednoho společného základu pro obě stavby, neboť se zakládá na odhadu svědka (který vycházel jen z projektové dokumentace a tuto neověřoval odkopáním základů) a nikoliv na odborném posouzení. Dle přesvědčení žalobce, založeného na konstrukčním řešení stavby, byly vyklizované prostory již od svého vzniku součástí bytového domu, protože konstrukční řešení stavby občanské vybavenosti je odlišné. Pod vyklizovanými prostorami vede chodba s technologickými rozvody společnými pro obě stavby. Bytový dům by bez vyklizovaných prostor nemohl existovat konstrukčně, proto jsou vyklizované prostory součástí bytového domu (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1963/2003, sp. zn. 22 Cdo 2548/98, sp. zn. 22 Cdo 4253/2014) a navíc se zkoumání míry sounáležitosti neobejde bez znaleckého zkoumání. Žalobce pak nesouhlasí ani s úvahou o vydržení vyklizovaných prostor, protože nelze vydržet vlastnické právo k součásti jiné stavby (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 781/2006, sp. zn. 22 Cdo 1865/2012), nadto žalovaná nedisponuje ani dostatečným právním důvodem k držbě, není poctivým držitelem a držba [tituly před jménem] [jméno FO] prokázána nebyla. Nesprávnost úvahy soudu pak demonstruje na tom, že dle soudu by součástí stavby občanské vybavenosti byla i kotelna, kterou užívají vlastníci bytového domu a je přístupná zvenčí.

16. Žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku, neboť jej považuje za věcně správný. Zopakovala, že nikdy neužívala a neužívá bytový dům, pouze stavbu občanské vybavenosti, která částečně zasahuje i na sousední pozemek (parc. č. [číslo]), na němž se nachází i bytový dům. Obě stavby jsou atypické, vznikly na základě jedné projektové dokumentace a jsou stavebně propojené (např. rozvody energií), současná právní úprava by již vznik takto provázaných a přesto samostatných staveb neumožnila. Vyklizované prostory od počátku náležely ke stavbě občanské vybavenosti (viz projektová dokumentace včetně schématického výkresu 1. podlaží), nikoliv k bytovému domu. Žalobce se snaží zvýšit rozlohu prostor v bytovém domě a učinil tak změnou prohlášení v roce 2018, což lze považovat za nepoctivé a nemravné jednání. Prohlášení vlastníka vložené do katastru nemovitostí je nepravdivé a není důkaz o vlastnictví vyklizovaných prostor. Na obě stavby bylo vydáno jediné stavební povolení, stavby se nacházely na pozemku parc. č. [číslo], který byl rozdělen geometrickým plánem v r. 1993, ale s ohledem na vzájemné prolínání staveb nebylo možné, aby každá stavba stála v celém svém rozsahu na samostatném pozemku, proto zpracovatel geometrického posudku zvolil jednu možnost, a to rozdělit pozemky podle pohledu na stavby shora; v katastru nemovitostí totiž nelze zapsat dvě stavby na jeden pozemek, viz § 36 odst. 13 vyhlášky č. 357/2013 Sb.). Stavba občanské vybavenosti se tak nachází na dvou pozemcích, ačkoliv je možné ji v katastru evidovat jen na jednom; jedná se o důsledek atypického propojení staveb. Z bytového domu nikdy neexistoval a neexistuje vstup do vyklizovaných prostor a žalobce se tak domáhá vyklizení prostor, k nimž nemá a nikdy neměl přístup. Žalobce pouze spekuluje o možnosti, že by v budoucnu bylo možné probourat zeď do vyklizovaných prostor. O funkční neoddělitelnosti vyklizovaných prostor od stavby občanské vybavenosti svědčí to, že v uvedeném prostoru byly a jsou jediné toalety stavby občanské vybavenosti, bez nichž by stavební úřad nepovolil užívání prodejny. Z výslechu svědka [tituly před jménem] [jméno FO] (architekt) vyplývá, že prodejní plocha stavby občanské vybavenosti byla i pod bytovým domem, vyklizované prostory nebyly od stavby občanské vybavenosti nijak stavebně oddělen, objekt občanské vybavenosti by bez vyklizovaného prostoru nebylo možné provozovat, což vyplývá i z ostatních provedených důkazů. Naopak statutární orgán žalobce na pokládané dotazy odpovídal tak, že neví, nemůže se k tomu vyjádřit apod. Neprovedení znaleckého posudku stran určení konstrukčního řešení stavby obvodní soud dostatečně odůvodnil. I bez znaleckého posudku je zřejmé, že z bytového domu nebyl a není do vyklizovaných prostor vstup, jediný vstup je ze stavby občanské vybavenosti, jaké je vnitřní členění stavby občanské vybavenosti včetně toho, že se jedná o soubor propojených a neoddělitelných místností tvořících jeden funkční celek, ve vyklizovaném prostoru se nacházelo a stále nachází jediné sociální zařízení stavby občanské vybavenosti, před rekonstrukcí z r. 2012 se zde nacházely šatna, prostor pro palety, chladírny, tedy prostory určené pro prodejnu a nikoliv bytový dům. Rovněž žalovaná předkládá vlastní výklad kupních smluv z 14. 5. 2001 s tím, že vyklizovaný prostor ve smlouvě zahrnut byl a výčet prostor nebyl taxativní (např. do smlouvy nebyly zahrnuty ani všechny místnosti, které jsou v té části stavby, která je na pozemku parc. č. [číslo]), odkázala na vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO] z 14. 11. 2012. Nesouhlasí s tvrzením žalobce, je soud nemá vycházet z projektové dokumentace, ale z prohlášení vlastníka, a zdůraznila, že v prohlášení vlastníka z roku 1995 je výslovně uvedeno, že vyklizované prostory patří firmě [p.o.2], což je nepřesné označení tehdejšího vlastníka stavby občanské vybavenosti [tituly před jménem] [jméno FO]. Úvaha žalobce, že grafické zaznamenání vyklizovaných prostor v prohlášení vlastníka znamená, že se jedná o společné prostory bytového domu, je v přímém rozporu s výslovným popisem společných částí v prohlášení vlastníka z roku 1995 a 2000. Užívání vyklizovaného prostoru [tituly před jménem] [jméno FO] potvrdil i [tituly před jménem] [jméno FO]. Úvaha žalobce, že by bytový dům bez vyklizovaných prostor nemohl existovat, je nesprávná, neboť by to pak znamenalo i to, že byt ve vyšším poschodí vždy zahrnuje i byty pod ním, neboť by bez nich nemohl konstrukčně existovat. Ohledně vydržení žalovaná uvedla, že jej zmínila jen z důvodu opatrnosti, neboť vyklizované prostory využívali výlučně vlastníci stavby občanské vybavenosti minimálně od r. 1995 a k bytovému domu nikdy nenáležely. Dále reaguje na námitky týkající se kotelny s akcentací toho, že není předmětem tohoto řízení.

17. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není opodstatněné.

18. Soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil skutková zjištění postupem podle § 120 o.s.ř., jím zjištěný skutkový stav odpovídá obsahu spisu, proto z tohoto skutkového stavu vycházel při svém rozhodování i odvolací soud. Jeho skutková zjištění lze však z obsahu listin předložených účastníky ještě více zpřesnit, proto odvolací soud provedl při jednání dne [datum] dokazování a zjistil následující skutečnosti:

19. Stavební povolení bylo vydáno 31. 10. 1988 pro obě stavby společné, stavebníkem bylo [právnická osoba] [adresa]. Kolaudační rozhodnutí vydal [orgán] obvodního úřadu v [adresa] dne 16. 4. 1992 (právní moc 4. 5. 1992), na žádost [právnická osoba] [adresa], bylo povoleno užívání 20 bytových jednotek a bylo povoleno užívání prodejního objektu o 1 nadzemním podlaží s příslušenstvím k bytovému objektu s odůvodněním, že stavba byla provedena podle dokumentace ověřené stavebním úřadem (č.l. 236 spisu). Dle projektové dokumentace byl název stavby 21 bytových jednotek a prodejna potravin [název], stavba byla zahájena [číslo], v 1. podlaží objektu je vestavena občanská vybavenost – jde o samoobslužnou prodejnu potravin o celkové prodejní ploše 217 m2 a plocha vedlejších místností je 542,8 m2, č.l. 237 spisu. Uvedené listiny tvoří přílohu listinného důkazu předloženého žalobcem, označeného jako znalecký posudek, ale ve smyslu § 127a o. s. ř. se o znalecký posudek nejedná (nemá zákonné náležitosti), navíc znalec byl oprávněn k poskytování znaleckých služeb jen v oboru ekonomika a stavebnictví, nikoliv právo (přičemž otázka toho, co je součást věci, je otázka právní, nikoliv ekonomická či stavební). Obvodní soud tak správně uvedl, že nebyly splněny zákonné podmínky pro provedení dokazování tímto „znaleckým posudkem“.

20. V průběhu konkursního řízení na majetek [jméno FO] bylo zjištěno, že do konkursní podstaty patří nemovitost č.p. [číslo] a konkursní soud uložil [právnická osoba] [adresa], aby v případě nesouhlasu podalo žalobu na vyloučení věci usnesením ze dne 30. 11. 2000, č. j. [spisová značka]. Dle odůvodnění tohoto rozhodnutí [jméno FO] nemovitost nabyl z důvodu smlouvy o sdružení ze dne 29. 9. 1992, ale nabyvatel práva nedal návrh na vklad vlastnictví do katastru nemovitostí, proto byla nemovitost stále vedena na [právnická osoba] [adresa] (č.l. 306 spisu). Dle usnesení konkursního soudu ze dne 20. 11. 2000, č. j. [spisová značka] se o vlastnictví nemovitosti č.p. [číslo] správce konkursní podstaty dozvěděl z dopisu advokátky zastupující [právnická osoba] [adresa] [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 6. 12. 1999. [právnická osoba] [adresa] dne 29. 9. 1992 převedlo členská práva a povinnosti spojená s členstvím v [právnická osoba] [adresa] na [jméno FO] a došlo k narovnání vlastnických vztahů mezi nimi, návrh na vklad do katastru nemovitostí měl podat [jméno FO], ale neučinil tak (č.l. 310 spisu). Dle Protokolu ze dne 2. 3. 2001 [právnická osoba] [adresa] tohoto dne předalo správci konkursní podstaty úpadce [jméno FO] nemovitost č.p. [číslo] v souladu se smlouvou o sdružení finančních prostředků uzavřenou mezi [právnická osoba] [adresa] (jednající advokátkou) a právním předchůdcem úpadce dne 15. 11. 1991, dohodou o narovnání ze dne 15. 4. 1996 s v souladu s usnesením konkursního soudu ze dne 30. 11. 2000 (č.l. 305 spisu). 21. [tituly před jménem] [jméno FO] zemřel [datum] (viz protokol o jednání ze dne 27. 2. 2024), [tituly před jménem] [jméno FO] nebyla zbavena mlčenlivosti.

22. Odvolací soud dodává, že smlouvy o převodu [právnická osoba] bytů nemohly být uzavřeny před uskutečněním prohlášením vlastníka budovy, k čemuž došlo 29. 12. 1995. Pokud účastníci a soud zmiňují smlouvu ze dne 28. 12. 1995, tak ve skutečnosti byla uzavřena až dne 22. 1. 1996 (viz č.l. 366 spisu).

23. Pokud jde o zamítnutí dalších důkazních návrhů, odvolací soud zcela odkazuje na napadené rozhodnutí.

24. Veškerá odvolací argumentace prostorem kotelny je zcela nedůvodná, neboť tento prostor není a nebyl předmětem řízení, obvodní soud ohledně tohoto prostoru žádné zjištění ani právní posouzení nečinil. Veškeré skutkové i právní závěry se týkají jen vyklizovaných prostor přístupných jen ze stavby občanské vybavenosti. Rozhodnutí soudu se tak prostoru kotelny netýká a z aktuálního režimu kotelny také nelze činit žádné závěry pro rozhodnutí v této věci. Skutkový stav 25. Odvolací soud zjistil skutkový stav takto: Stavba bytového domu č.p. [číslo] a stavba občanské vybavenosti č.p. [číslo] vznikly na základě jedné projektové dokumentace a jednoho stavebního povolení na jednom pozemku parc. č. [číslo] v k.ú. [adresa], obec [adresa], byly zkolaudovány jedním kolaudačním rozhodnutím jako stavba 20 bytových jednotek a stavba prodejního objektu s příslušenstvím k bytovému objektu, základy, rozvody, kanalizace, vodovod i elektřina jsou společné pro obě stavby, budova občanské vybavenosti byla vestavena do budovy bytového domu, obě stály na pozemku třetí osoby. Součástí projektové dokumentace k výstavbě bytového domu a objektu občanské vybavenosti (prodejny), je výkres a popis 1. nadzemního podlaží podle kterých k bytovému domu náleží v 1. nadzemním podlaží společné části bytového domu v rozsahu 42,7 m2 a celková rozloha stavba občanské vybavenosti zahrnuje též vyklizované prostory (dohromady činí 784,8 m2; jen ve vyklizovaných prostorech jsou mj. jediné toalety stavby občanské vybavenosti, dále umyvadla, skladové prostory, takže bez vyklizovaných prostor by budova nemohla být používána ke kolaudovaného účelu. Vlastníkem obou těchto staveb bylo [právnická osoba] [adresa] až do roku 1996. Vyklizované prostory byly (jsou) přístupné jen ze stavby občanské vybavenosti, od které nebyly (nejsou) nijak stavebně odděleny (na rozdíl od stavby bytového domu, ze které nejsou vůbec přístupné). Na žádost [právnická osoba] [adresa] každá stavba dostala v roce 1993 své číslo popisné a došlo k oddělení pozemků pod stavbami geometrickým plánem.

26. Dne 29. 12. 1995 [právnická osoba] [adresa] učinilo prohlášení vlastníka bytového domu, kde výslovně uvedlo, že v přízemí budovy jsou prostory 225,9 m2 patřící objektu č.p. [číslo] (resp. firmě [p.o.2]). V lednu 1996 [právnická osoba] [adresa] převádělo byty v bytové domě do vlastnictví svých členů a ve smlouvách je výslovně uvedeno, že v budově je umístěn sklad pro prodejnu firmy [p.o.2] o výměře 225,9 m2 a že tento závazek přechází i na nového vlastníka jednotky, v příloze smlouvy je výslovně uvedeno, že prostor patří k objektu č.p. [číslo]. Pozemek parc. č. [číslo] členové žalobce nabyli od [samosprávný celek] smlouvou z 12. 12. 2008.

27. Dne 15. 4. 1996 [právnická osoba] [adresa] převedlo stavbu občanské vybavenosti do vlastnictví [tituly před jménem] [jméno FO] (zakladatel a statutární orgán [p.o.2]). Správce konkursní podstaty prodal dne [datum] stavbu občanské vybavenosti [jméno FO] a [jméno FO], stavbu jim předal včetně vyklizovaného prostoru, který nebyl (není) nijak oddělen od stavby občanské vybavenosti. Smlouvou ze dne 20. 5. 2010 stavbu občanské vybavenosti nabyla žalovaná a byla jí předána včetně vyklizovaného prostoru, který není nijak oddělen od stavby občanské vybavenosti. Pozemek pod stavbou občanské vybavenosti žalovaná koupila od [samosprávný celek] smlouvou z 22. 8. 2011, od 1. 1. 2014 je stavba občanské vybavenosti součást pozemku parc. č. [číslo].

28. Vyklizované prostory jsou nad pozemkem parc. č. [číslo] a jako společné prostory bytového domu objevily jen ve změně prohlášení vlastníka z roku 2017.

29. Odvolací soud pak zdůrazňuje, že s ohledem na dobu, kdy k relevantním právním úkonům došlo, již nelze zjistit žádné další podrobnosti od smlouvách z 15. 11. 1991, z 29. 9. 1992 ani z 15. 4. 1996 (účastníci ani soud je nemají k dispozici [tituly před jménem] [jméno FO] zemřel). Právní posouzení 30. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

31. Žaloba na vydání věci (tzv. reivindikační), je žaloba, kterou se vlastník na žalovaném domáhá vydání neoprávněně zadržované věci. Judikatura dovodila, že společenství vlastníků jednotek je věcně aktivně legitimováno k podání žaloby na vyklizení společné části domu užívané třetí osobou bez právního důvodu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3372/2007). Prostřednictvím reivindikační žaloby je chráněno vlastnické právo (konkrétně oprávnění věc držet, nepřímo i oprávnění užívat ji, požívat její plody a užitky a nakládat s ní). V případě věcí nemovitých se vindikační žaloba označuje jako žaloba na vyklizení. Uplatnění žaloby u soudu nebrání skutečnost, že v katastru nemovitostí je jako vlastník zapsána jiná osoba, stejně tak i obrana žalovaného může spočívat v tom, že zápis v katastru nemovitostí není pravdivý. Aby byla žaloba úspěšná, musí žalobce tvrdit prokázat, že má k předmětu vyklizení vlastnické právo (v případě zdejšího žalobce stačí prokázat výkon správy pro své členy jako spoluvlastníky předmětu vyklizení) a že vindikovaná věc přešla do držby (nebo detence) žalovaného. Žaloba nebude úspěšná, namítne-li úspěšně žalovaný oprávněnost držení věci, tedy existuje-li pro to právní důvod, např. sám je vlastníkem věci.

32. Na otázku právní povahy vyklizovaných prostor je nutno aplikovat ve smyslu § 3028 odst. 2 o. z. též předpis platný a účinný v době vzniku staveb. Stejně tak i vznik vlastnického práva je nutno posoudit v souladu s přechodným ustanovením § 3028 odst. 2 věta za středníkem o. z., podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (obč. zák.), platnost a výklad jednotlivých smluv dle data jejich uzavření, tedy podle obč. zák. a zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku („obch. zák.“), a to s ohledem na datum jejich uzavření.

33. Podle § 3028 odst. 1, 2 o.z. tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

34. Podle § 3063 o. z., nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.

35. Odvolací soud také zdůrazňuje, že nadále stále platí, že není možné, aby katastr nemovitostí evidoval na jednom pozemku dvě samostatné stavby, jak správně uvedl již obvodní soud (§ 36 odst. 13 vyhlášky č. 357/2013 Sb.). Vlastnictví [právnická osoba] [adresa]

36. Předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci a práva, pokud to povaha práva připouští (§ 118 obč. zák.). Podle § 119 odst. 1, 2 obč. zák. věci jsou movité nebo nemovité. Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Podle § 120 součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Podle § 121 odst. 1 obč. zák. příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. K tomu odvolací soud podotýká, že zákonná ustanovení § 118 až § 121 zůstala pozdějšími novelizacemi nedotčena, a to až do 31. 12. 2013.

37. Podle § 6 odst. 1, 2 vyhlášky č. 97/1961 Sb., o názvech obcí, označování ulic a číslování domů (ve znění účinném do 12. 11. 2000), všechny budovy určené k trvalému obývání musí mít popisné číslo. Popisným číslem musí být rovněž být opatřeny tovární, administrativní, obchodní a podobné budovy trvalého rázu, i když nejsou obývány trvale. O tom, zda je budova určena k trvalému obývání, nebo zda jde o budovu trvalého rázu, rozhoduje stavební úřad (1). Vedlejší budovy se neoznačují zvláštními popisnými čísly, nýbrž náležejí k popisnému číslu hlavní budovy (2).

38. Odvolací soud uzavřel, že [právnická osoba] [adresa] nabyl vlastnictví obou staveb originárně jejich zhotovením v roce 1992. Není pak podstatné, že z pohledu správního práva se jednalo o jedno stavební řízení a jednu stavbu. V případě, že občanskoprávní předpisy používají pojem „stavba“, nelze obsah tohoto pojmu vykládat podle stavebních předpisů, neboť stavební předpisy chápou pojem „stavba“ dynamicky, tedy jako činnost, směřující k uskutečnění díla (někdy ovšem i jako toto dílo samotné). Pro účely občanského práva je pojem „stavba“ nutno vykládat staticky, jako věc v právním smyslu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1118/2005). Odvolací soud tak uzavřel, že výsledkem stavební činnost v tomto případě byl vznik dvou staveb – stavby bytového domu a stavby občanské vybavenosti. Není pak podstatné, zda se jednalo o dvě věci hlavní, nebo věc hlavní a její příslušenství, neboť v kulisách tohoto případu obě právní posouzení vedou ke stejnému závěru.

39. Příslušenstvím věci hlavní věci je věc, jež hlavní věci a k jejímu prospěchu svým hospodářským spojením funkčně slouží. Příslušenstvím může být pouze to, co je samostatnou věcí a co může být samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. Má-li být určitá věc příslušenstvím hlavní věci, musí být toto příslušenství určeno jejím vlastníkem k trvalému užívání s hlavní věcí. Hlavní věc i příslušenství musí patřit témuž vlastníkovi; není-li tomu tak, nejde o příslušenství hlavní věci. Vlastník se však může rozhodnout oddělit obě věci od sebe, přičemž dle ustálené judikatury je-li příslušenstvím věci hlavní nemovitost, požaduje se, aby ve smlouvě byla navíc vyjádřena vůle převést věc i s příslušenstvím (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 4869/2009).

40. Podle § 2 odst. 2 písm. a/ zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. 6. 2000, budovou podle zákona o vlastnictví bytů je stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal (pozn.: za předpokladu, že vykazuje charakter samostatné nemovité věci v právním smyslu - viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 469/2002).

41. Nejpozději od roku 1993 vůle vlastníka směřovala k užívací samostatnosti obou věcí (každé nechal přidělit samostatné číslo popisné, obstaral oddělovací geometrický plán na pozemky pod nimi), v roce 1995 vytvořil prohlášení vlastníka, které se týkalo jen stavby bytového domu a v roce 1996 převedl vlastnictví stavby občanské vybavenosti na [tituly před jménem] [jméno FO] a vlastnictví stavby bytového domu (resp. jednotek v něm a příslušných podílů na budově) na jiné své členy – nájemce předmětných bytů. Obě stavby vznikly jako samostatná věc v právním slova smyslu a nejpozději od roku 1996 již rozhodně nejsou užívány jako věc hlavní a její příslušenství, ale jen jako dvě zcela samostatné stavby, které jsou svou konstrukcí propojené, jedna je v druhou částečně vestavena. Na úrovni 1. nadzemního podlaží je jediný předěl mezi nimi vytvořen zdí, která odděluje vyklizovaný prostor od bytového domu. Byť je tedy vyklizovaný prostor nad pozemkem parc. č. [číslo], tak stavebně je spojen jen se stavbou tvořící součást pozemku parc. č. [číslo]. Ve vyklizovaných prostorech jsou umístěny mj. sklady a sociální zázemí určené výlučně pro prodejnu ve stavbě občanské vybavenosti; bez vyklizovaných prostor by stavba občanské vybavenosti nemohla být kolaudována jako samoobslužná prodejna a nemohla by k tomuto účelu být ani používána.

42. Ohledně bytového domu [právnická osoba] [adresa] učinil dne 29. 12. 1995 prohlášení vlastníka podle zákona č. 72/1994 Sb. ze kterého vyplývá, že vyklizované prostory patří ke stavbě občanské vybavenosti. Zeď oddělující vyklizované prostory od bytového domu plní tu funkci dle § 2 odst. 2 písm. a/ zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. 6. 2000, že navenek uzavírá budovu bytového domu. Jiná zeď mezi oběma stavbami na úrovni 1. nadzemního podlaží (která by kopírovala hranici pozemků) není a na hranici pozemků tak stavby od sebe nejsou odděleny obvodovou zdí. Jen díky zdi oddělující vyklizované prostory od stavby bytového domu tak stavba bytového domu splňuje základní parametry budovy dle zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném v relevantním období (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3434/2023, kdy absence i jen jednoho pojmového znaku znamená, že se nejedná o budovu dle zákona o vlastnictví bytů).

43. Dále [právnická osoba] [adresa] vlastnictví stavby občanské vybavenosti převedlo na svého člena, [tituly před jménem] [jméno FO] dne 15. 4. 1996, přičemž vyklizované prostory tvořily součást této stavby. Stavba občanské vybavenosti byla zapsána do konkursu vedeného na majetek [tituly před jménem] [jméno FO] a byla předána správci konkursní podstaty ke zpeněžení. Správce převzal a předal stavbu kupujícím včetně vyklizovaných prostor, který nebyl od zbytku stavby občanské vybavenosti nijak stavebně oddělen, ti ji pak prodali a předali žalované ve stejném stavu; tj. vyklizované prostory byly kolaudačním rozhodnutím určeny k užívání se stavbou občanské vybavenosti, tento záměr je vyjádřen rovněž v prohlášení vlastníka a ve smlouvách o převodech bytových jednotek ve stavbě v bytovém domě.

44. Pokud se žalobce pak dovolává toho, že ve smlouvě mezi členy žalobce a [právnická osoba] [adresa] o převodu [právnická osoba] bytu je uvedeno, že ve vyklizovaných prostorách je sklad pro prodejnu [p.o.2] a že se jedná o závazek přecházející na nového vlastníka, tak odvolací soud uvádí, že dle výsledků dokazování existovala smlouva o sdružení finančních prostředků uzavřená 15. 11. 1991 mezi [právnická osoba] [adresa] a právním předchůdcem [tituly před jménem] [jméno FO], která se sice nedochovala, ale byla důvodem pro převod vlastnictví stavby občanské vybavenosti na [tituly před jménem] [jméno FO] smlouvou ze dne 15. 4. 1996. Odvolací soud tak ve shodě se soudem prvního stupně uzavírá, že [právnická osoba] [adresa] převedlo na své členy byty a výslovně ve smlouvě uvedlo, že vyklizované prostory užívá [p.o.2], že tyto prostory jsou zatíženy závazkem [právnická osoba] [adresa], jež musí respektovat i nabyvatel [právnická osoba] bytu, a tento závazek se následně realizoval smlouvou o narovnání (tj. převodem stavby občanské vybavenosti včetně vyklizovaného prostoru na člena [právnická osoba] [adresa] [tituly před jménem] [jméno FO]). Smlouvy o převodu [právnická osoba] bytů jsou tak zcela v obsahovém souladu s prohlášením vlastníka z 29. 12. 1995 a se skutečnostmi, které vyplývají z průběhu konkursního řízení na [tituly před jménem] [jméno FO] a to včetně velikosti společných prostor bytového domu v 1. nadzemním podlaží. Ani odvolací soud tak nemá žádnou pochybnost o tom, že vyklizované prostory vlastnilo nejprve [právnická osoba] [adresa] a užívala společnost [p.o.2] na základě smlouvy z 15. 11. 1991 nejméně od r. 1995, od 15. 4. 1996 vyklizované prostory užíval [tituly před jménem] [jméno FO]. V roce 2001 správce konkursní podstaty prodal a předal stavbu občanské vybavenosti včetně vyklizovaného prostoru (který nebyl a není nijak oddělen od stavby občanské vybavenosti) [jméno FO] a ti ji v roce 2010 prodali (a předali včetně vyklizovaných prostor, které nebyly a nejsou nijak odděleny od stavby občanské vybavenosti) žalované.

45. Dle skutkových zjištění soudu si členové žalobce nadto ani v konkursním řízení na majetek [tituly před jménem] [jméno FO] na vyklizované prostory nečinili nárok a nebyla podána žaloba na vyloučení společných prostor z konkursní podstaty (srov. rozsudek Vrchního soudu v Praze sp. zn. 16 Cmo 2/2017, publikovaný pod R 122/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

46. Výslovné neoznačení vyklizovaných prostor v kupních smlouvách nemá žádné následky, neboť součást hlavní věci přechází na nabyvatele hlavní věci bez dalšího, tj. i když není tak výslovně uvedena a identifikována (individualizována) ve smlouvě o převodu hlavní věci. Dokonce ani vědomí nabyvatele hlavní věci o tom, zda spolu s hlavní věcí nabývá její součást, není právně rozhodné, o to méně relevantní je vědomí třetích osob (tj. žalobce a jeho členů). Srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 4869/2009. Odvolací soud pak zdůrazňuje, že zde kupující (stejně jako její právní předchůdci) měla úmysl nabýt stavbu občanské vybavenosti včetně vyklizovaných prostor (viz výslech statutárního orgánu a svědků [jméno FO]), neboť bez těchto prosto by stavbu nebylo možno řádně užívat k účelu, ke kterému byla určena.

47. K výkladu prohlášení vlastníka i převodních smluv odvolací soud dodává, že při zkoumání projevené vůle účastníků smlouvy je třeba vycházet z toho, že smluvní strany se při uzavření smlouvy nechovaly nelogicky (srov. například rozsudky ze dne 14. 12. 2000, sp. zn. 20 Cdo 2608/98, a ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 30 Cdo 710/2013); výklad projevu vůle proto nemůže vést k takovým důsledkům, které jsou z hlediska pravidel logiky zjevně absurdní (srov. například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 6. 1. 2014, sp. zn. 32 Cdo 196/2012, a ze dne 14. 5. 2014, sp. zn. 32 Cdo 2864/2012). Při odstraňování pochybností o obsahu smlouvy je proto třeba vycházet z předpokladu, že strany jednaly racionálně (k předpokladu racionálních aktérů srov. například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2015, sp. zn. 22 Cdo 826/2013, a ze dne 18. 10. 2017, sp. zn. 32 Cdo 4725/2015). Ústavní soud pak zdůrazňuje, že řešení, která se příčí požadavku rozumného a spravedlivého uspořádání vztahů, jsou z hlediska ústavně právního nepřijatelná (srov. například nález ze dne 3. 1. 2012, sp. zn. I. ÚS 170/11, uveřejněný pod číslem 1/2012 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu). Judikatura navíc zdůrazňuje nutnost vyvarovat se výkladu, který vede k absurdním nebo nerozumným důsledkům (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2016, sp. zn. 29 Cdo 2317/2012). Pro soudní řízení je pak typické to, že se zkoumá vůle stran v době uzavření smlouvy, a to tedy zpětně.

48. Po zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o. s. ř. se tak odvolací soud ztotožnil se závěry obvodního soudu. Řetězec zjištění vyplývajících z prohlášení vlastníka z 29. 12. 1995 a následujících převodních smluv, doprovázených faktickým i kolaudovaným stavebním stavem a včetně reálné možnosti užívání vyklizovaných prosto pak ani odvolacímu soudu neumožňují přijmout jiný závěr než ten, že vyklizované prostory byly od počátku určeny k užívání výlučně se stavbou občanské vybavenosti a takto vždy užívány byly. Obrana žalobce jen zpochybňující závěry soudu o tom, že vyklizované prostory byl po celou dobu využívána pouze jako součást stavby občanské vybavenosti, je zcela obecná, vágní až účelová, neboť nebyl schopen uvést nic o tom, kdy mělo dojít ke změně v užívání těchto prostor, ani jak se to projevilo. Odvolací soud tak vychází ze skutkového stavu, jak byl řádně prokázán.

49. Podle § 506 odst. 1 o. z. součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

50. Podle § 505 o. z. je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Podle § 510 odst. 1 věty první o. z. příslušenství věci je vedlejší věcí vlastníka u věci hlavní, je.li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení.

51. Toto obecné vymezení součásti věci plně odpovídá obecnému vymezení součásti věci podle § 120 odst. 1 obč. zák., dosavadní judikatura je pro poměry o. z. v zásadě i nadále použitelná [viz též rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 2736/2016, usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 8 Tdo 651/2016].

52. Dle obč. zák. součást věci sdílí to, co se po právní stránce týká věci hlavní (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1105/2003, nebo sp. zn. 3 Cz 3/90, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí ČR pod č. R 4/1992), a to na rozdíl od příslušenství věci. Dle judikatury Nejvyššího soudu (např. sp.zn. 25 Cdo 770/98, 23 Cdo 2476/2010, 22 Cdo 1432/2002) při převodu věci hlavní přechází součást věci na nabyvatele automaticky, a to bez ohledu na vůli dosavadního vlastníka, i nabyvatele. Účelem zákonné úpravy součásti věci a věci nepochybně je zajištění reálné funkčnosti (využitelnosti) věci. To, co tvoří součást věci, povahu samostatné věci nemá.

53. Právní institut součásti věci je zákonným vyjádřením skutečnosti, že existují věci, jakožto hmotné předměty, které lze z hlediska právní teorie charakterizovat jako věci složené, tedy věci, které jsou vnitřně strukturovány a tvořeny relativně samostatnými částmi více nebo méně vzájemně spojenými (fyzicky a funkčně). Zákon staví samostatnost věci ve vztahu k věci jiné na dvou kritériích: 1) na vzájemné sounáležitosti věcí a 2) na míře jejich oddělitelnosti.

54. První kritérium představuje subjektivní rovinu, neboť „to, co k věci podle její povahy náleží" se určuje do značné míry podle lidských zvyklostí, zkušeností a norem vztahujících se ke konkrétní věci. Míra sounáležitosti se pak posuzuje prostřednictvím povahy té věci, která je považována za věc podstatnější, určující a tedy ve vztahu více věcí za věc tzv. hlavní. Zákonný text touto obecnou úpravou dává prostor k individuálnímu posouzení, jaké vlastnosti věc hlavní vykazuje, aby odtud bylo možno odvíjet úvahy, zda jiná relativně samostatná věc k ní patří natolik neodmyslitelně, že nemůže již být považována za věc odlišnou.

55. Druhé kritérium je více objektivní a sleduje spojení věcí především ve smyslu fyzickém (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn.: 22 Cdo 4367/2016, sp. zn. 22 Cdo 1934/2011, ze dne 29. července 1999, sp. zn. 25 Cdo 770/98). Formulace „nemůže být oddělena, aniž by se tím věc znehodnotila" však nevylučuje možnost faktické separace věcí, naopak vlastně v důsledcích jejich oddělení spatřuje měřítko samostatnosti věcí. Znehodnocením míní stav, kdy hlavní věc v porovnání se stavem před oddělením její součásti slouží svému původnímu účelu méně kvalitně nebo mu nemůže sloužit vůbec, neoddělitelností se tu rozumí nemožnost separace jak fyzická (technická), tak i funkční.

56. Zákonnými kritérii pro vymezení součásti věci hlavní jsou tedy vzájemná sounáležitost součásti s věcí hlavní a míra jejich oddělitelnosti, nikoliv identifikace stavby či zobrazení stavby dle katastru nemovitostí, neboť evidence katastru nemovitostí neumožňuje zápis dvou staveb na jednom pozemku a ani zobrazení více staveb různých vlastníků na jednom pozemku.

57. Stavebně technické propojení není samojediným určujícím kritériem toho, co je a není součást stavby. Např. soudy dospěly k tomu, že při posuzování jednotlivých staveb nacházejících se ve sportovním zařízení, se jedná z technického hlediska o stavební objekty, které jsou schopny samostatné stavební existence a samostatného plnění určité vymezené funkce, ale z hlediska fungování a provozování sportu v areálu nemohou být osamostatněny ve smyslu ukončení jejich dosavadních funkcí, nemá-li dojít ke kolapsu sportovní činnosti. Pro vzájemnou provázanost funkcí mezi jednotlivými objekty se jedná o soubor objektů stavby, neboť jako stavbu nutno chápat celý sportovní areál (viz rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 14. 6. 2000 sp zn. II. ÚS 78/98). Ve stejném duchu je pak i judikatura, podle které rozhodnutí o existenci dvou zcela samostatných staveb není vyloučeno stavebně technickým propojením (v již rozhodnuté věci se např. jednalo o společnou štítovou zeď, plnící rovněž funkci zdi požární - viz rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 15. 11. 1995 sp. zn. 3 Cdo 177/93), když kardinální podmínkou pro posouzení objektu jako samostatné věci, je, že věc musí mít samostatnou funkci. Nejvyšší soud pak již vyřešil, že v situaci, kdy jedna samostatně stojící budova je tvořena dvěma či více uzavřenými celky, přičemž každý z nich má samostatný vchod a každý tento celek je oddělen od ostatních a není průchozí, lze shledat naplnění podmínek existence samostatných budov, byť existují společné stavební prvky (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 7. 5. 2002 sp. zn.: 30 Cdo 1068/2000). Ostatně tomu odpovídá i závěr Nejvyššího soudu, podle kterého pokud přístavba stavebně technicky souvisí s nemovitostmi rozdílných spoluvlastníků, pak při řešení otázky jejího vlastnictví nelze vystačit s posouzením jejího stavebnětechnického provedení, t.j. vycházet jen z jejího propojení v materiálním smyslu se stavbami, k nimž byla přistavěna, ale je třeba přistoupit k danému problému i z hlediska funkčního (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4949/2008 – v posuzovaném případě dokonce Nejvyšší soud uzavřel, že přístavba, jejíž podlaha tvořila strop stavby – sklepu pod ní, není součástí této stavby). Ve věci řešené Nejvyšším soudem pod sp. zn. 22 Cdo 3938/2013 pak dovolací soud přisvědčil závěru prvního stupně, že je možné, že přízemí jednoho objektu tvoří součást stavby jedné, zatímco první patro střecha je součástí stavby jiné, a to zcela bez ohledu na vlastnictví pozemku, na němž je objekt umístěn.

58. Odvolací soud také zdůrazňuje, že není předmětem sporu to, kdo je vlastníkem prvků stavební konstrukce (např. zdí, stropu apod.), které zajišťují stabilitu bytového domu, proto veškerá argumentace žalobce o nemožnosti existence bytového domu bez existence těchto stavebních prvků se míjí předmětem řízení.

59. Relevantní otázkou totiž je, zda může existovat bytový dům, aniž je jeho součástí vyklizovaný prostor. K tomu nutno připomenout, že žalobce nedokázal popsat jedinou funkci vyklizovaného prostoru související přímo s bytovým domem (jen to, že v budoucnu by mohl být přeměněn na sklad), sám žalobce tvrdí, že prostory užívá dlouhodobě výlučně žalovaná, aniž namítá, že by utrpěla nějaká funkce bytového domu.

60. Jinými slovy – kategorický závěr žalobce, že vyklizované prostory jsou součástí bytového domu, založený pouze na základě stavebně konstrukčního řešení stavby či polohou vyklizovaných prostor nad pozemkem členů žalobce, není na místě, neboť zcela pomíjí, že dalším (mnohem významnějším) kritériem je nutnost funkčního propojení. Žalobce se dopouští přepjatého formalismu, pokud své vlastnické právo odvozují výlučně od technického uspořádání komplexu, odhlíží od podstaty věci a smyslu, jakož i účelu aplikovaných právních norem (viz nález Ústavního soudu ze dne 15. 10. 2003 sp. zn. IV. ÚS 253/03). Odvolací soud rovněž připomíná, že v minulosti byla shledána nesprávnou mimo jiné i aplikace právních předpisů odhlížející od reálných společenských vztahů (viz nález Ústavního soudu ze dne 13. 11. 2012 sp. zn. I.ÚS 563/11). Závěr obvodního soudu o nadbytečnosti dalšího detailního zkoumání stavební konstrukce obou staveb je tak zcela správný, neboť ani podrobnější znalost z této otázce nemá vliv na rozhodnutí soudu o věci samé. Není pak na znalci z oboru stavebnictví, aby za soud řešil právní otázky ohledně součásti věci, přičemž otázka funkčního propojení je dána právními zvyklostmi a účelností spojení, což nepřísluší posuzovat znalci (nadto z oboru stavebnictví).

61. K otázce funkční propojení pak žalobce sice zpochybňuje, zda žalovaná skutečně prokázala, že vyklizované prostory byly od počátku užívány se stavbou občanské vybavenosti, ale dle výsledků dokazování prostory žalobce ani jeho členové nikdy nevyužívali a není do něj ani jiný přístup než ze stavby občanské vybavenosti, jakou součást stavby občanské vybavenosti byl i kolaudován. Dle výsledků dokazování vyklizené prostory nikdy nebyly stavebně technicky odděleny od stavby občanské vybavenosti, nikdy nebyl užíván v souvislosti s bytovým domem a současně stavba občanské vybavenosti by bez vyklizovaných prostor nemohla plnit účel, ke kterému je určena. Dle projektové dokumentace vyklizované prostory obsahovaly uličku samoobslužné prodejny, zázemí prodejny (WC, chladírnu apod.), bez kterých nelze provozovat samoobslužnou prodejnu. Ze všech okolností, které vyšly najevo, je zřejmé, že vyklizované prostory nikdy nebyly určeny ke společnému užívání s bytovým domem. Rovněž právní zvyklost ohledně charakteru vyklizovaných prostor a jejich sounáležitosti hovoří ve prospěch závěru, že vyklizované prostory jsou součástí stavby občanské vybavenosti (která bez nich existovat nemůže, tj. jsou vzájemně neoddělitelné), zatímco u stavby bytového domu se jeví jako spíše neobvyklé, jejich oddělení pak nemá na hodnotu bytového domu žádný vliv a to zejména proto, že dle výsledků dokazování vyklizované prostory vždy byly a stále jsou zcela odděleny od stavby bytového domu a její funkce tím netrpí. Oddělením vyklizovaných prostor od stavby občanské vybavenosti by stavba byla funkčně zcela znehodnocena, nebyla by dokonce již ani navenek uzavřena obvodovými stěnami. Tento následek by se pak projevil ve zcela zásadním znehodnocení pozemku (jehož je stavba součástí), neboť by byl zastavěn stavbou neschopnou plnit základní funkce stavby (nebyla by od okolního světa uzavřena obvodními stěnami, neměla by žádné sociálně-hygienické zázemí a nebylo by ji možno užívat ke kolaudovanému stavu). Naopak setrvání na dosavadním způsobu oddělení vyklizovaných prostor od stavby bytového domu neznehodnocuje nijak ani stavbu, ani pozemek pod ní. K nutnosti přihlížet ke všem okolnostem věci, zejména zvyklostem v právním styku srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 10. 6.2014 sp. zn. 28 Cdo 3895/2013 či ze dne 26. 4. 2016 sp. zn. 28 Cdo 4372/2014. Změny prohlášení vlastníka 62. Podle judikatury Nejvyššího soudu, podle které při rozhodování o žalobě na vyklizení není soud vázán prohlášením vlastníka budovy o vymezení jednotek (bytů), jež může být v rozporu s kolaudačním určením (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2120/2004). Pokud prohlášení vlastníka obsahuje chyby lze tento problém řešit postupem podle § 1168 o. z. (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 29 ICdo 34/2015). Logicky pak z toho vyplývá, že je-li prohlášení vlastníka vadné, není to zákonný důvod pro přestavbu (změnu vnitřních dispozic) budovy či změnu užívání, vyklizení sousední budovy, ale jen pro opravu prohlášení. Jestliže totiž zápisy v katastru neodpovídají skutečnosti, má skutečnost převahu nad zápisem uvedeným v katastru nemovitostí (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2010, sp. zn. 22 Cdo 4670/2008, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2980/2005).

63. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu [rozsudek sp. zn. 28 Cdo 2120/2004 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí Ústavní soud odmítl usnesením sp. zn. II. ÚS 329/05)], právnímu důvodu užívání místností nelze jednostranně nadřazovat účel a právní důsledky tzv. prohlášení vlastníka budovy, i když toto je ve smyslu § 4 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, jako vymezení jednotek (bytů), předpokladem vzniku vlastnictví jednotek a podkladem pro eventualitu jejich převodu, tedy jinak řečeno prohlášení vlastníka není právním důvodem užívání jednotky a na jeho základě se nelze domáhat vyklizení jednotky či její části.

64. V usnesení sp. zn. 26 Cdo 1184/2016 Nejvyšší soud uzavřel, že vlastník domu nemůže v prohlášení jako nebytové prostory určit společné části domu, jejichž příkladný výčet je uveden v § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., takové prohlášení (jeho část) by bylo neplatné pro rozpor se zákonem ve smyslu § 39 obč. zák. (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1788/2003); uvedené lze pak vztáhnout i na situaci, kdy vlastník domu určí za společné části domu prostory, které nejsou částí předmětné budovy. Pro právní úpravu účinnou od 1. 1. 2014 Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 29 ICdo 34/2015, dovodil, že po 1. 1. 2014 nelze prohlášení vlastníka prohlásit za neplatné, jeho případné vady lze odstranit pouze postupem podle § 1168 o. z.

65. K argumentaci, že o následku neuvedení prostor v prohlášení vlastníka odvolací soud dodává, že žalobcem tvrzený následek dle judikatury platí jen tehdy, pokud sporný společný prostor skutečně v předmětné budově existuje, což není posuzovaný případ. Navíc vyklizované prostory nebyly v prohlášení vlastníka z 29. 12. 1995 opomenuty, ale prohlášení vlatsníka výslovně jejich poměry řešilo (tak, že patří k sousední stavbě). Žalobcem citovaná judikatura je tak pro zásadní skutkové odlišnosti na posuzovanou věc nepoužitelná.

66. Prohlášení vlastníka z r. 2017 je tedy v rozporu s § 2 zákona č. 72/ 1994 Sb., neboť do společných prostor budovy začlenilo část stavby žalované. Platí pak, že prohlášení vlastníka (navíc vadné) nezakládá právní důvod a tudíž věcnou aktivní legitimaci k žalobě na vyklizení místností ve stavbě jiného vlastníka. Závěr 67. Odvolací soud se tak ztotožnil s právním závěrem obvodního soudu, že žalovaná má vlastnické právo k vyklizovanému prostoru, a to jako součásti věci hlavní – pozemku parc. č. [číslo] (jehož součástí je stavba občanské vybavenosti) a žalobce tak není ve věci aktivně legitimován. Vydržení 68. Pokud jde o otázku vydržení, obvodní soud jej použil pouze jako eventuální důvod pro zamítnutí žaloby za situace, kdyby jeho závěr o tom, že vyklizovaný prostor není součást bytového domu neobstál. Odvolací soud však přisvědčil závěru o vlastnictví žalované, přičemž u vlastnické držby nepřichází vydržení do úvahy.

69. Jen pro úplnost (a zcela bez vlivu na rozhodnutí o věci samé) odvolací soud dodává, že uvedená hypotetická otázka nebyla vyřešena správně. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 3732/2013 odůvodnil závěr, že předmětem vydržení může být jen věc v právním smyslu, tedy věc, která je způsobilým předmětem právních vztahů. Takovou věcí ovšem nemůže být část jiné věci, která od této věci není nijak oddělena a nelze s ní samostatně disponovat. Tomuto závěru nasvědčuje nejen text zákona, ale i skutečnost, že v případě neoddělené části věci nelze přesně vymezit, kde začíná vlastnictví jednoho vlastníka a kde končí vlastnictví druhého. Nejvyšší soud ani následně neshledal důvod pro to, aby se odchýlil od konstantní judikatury, podle které se část stavby může stát samostatným předmětem právních vztahů (nejde-li o bytovou jednotku podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), jen tvoří-li samostatný předmět právních vztahů, tedy je-li vertikálně stavebně oddělena (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1465/2000). Dle názoru odvolacího soudu pak nelze ve vyklizovaném prostoru dovodit existenci vertikálního stavebního oddělení od sousedních staveb a vyklizovaný prostor tak nemůže být věcí v právním smyslu (jedná se jen o část jiné nemovitosti) a nemůže být předmětem vydržení. Analogická aplikace judikatury připouštějící uchopení držby a následné vydržení části cizího pozemku není možná (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3732/2013). K nemožnosti vydržení součásti stavby viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 39382013, nebo sp. zn. 28 Cdo 5175/2007.

70. Ze stejného důvodu pak nemohlo dojít ke vzniku vlastnického práva členů žalobce na základě nabytí pozemku parc. č. [číslo]. Vyklizovaný prostor totiž nebyl součástí ani tohoto pozemku ani budovy bytového domu na tomto pozemku a vlastnictví součásti jiné nemovitosti (tj. v roce 2008 součást stavby občanské vybavenosti na pozemku parc. č. [číslo]) nemohlo být převodem vlastnického práva k pozemku parc. č. [číslo] dotčeno. Nadto ani stavba bytového domu č.p. [číslo] není součástí pozemku parc. č. [číslo], tím méně by součástí tohoto pozemku mohla být jen část této stavby. Výklad práva, podle kterého by součástí pozemku parc. č. [číslo] mohla být jedna ze společných prostor bytového domu na něm zřízeného, který sám není součást tohoto pozemku, je zcela nelogický, nesystematicky a zjevně nesprávný (stejně jako úvaha o případné možnosti vydržení takových prostor).

71. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a to včetně akcesorických nákladových výroků, proti kterým žádné námitky vzneseny nebyly a odvolací soud žádné pochybení neshledal, postupem dle § 219 o. s. ř. (výrok I).

72. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o.s.ř., když zcela úspěšné žalované v odvolacím řízení vznikly náklady na zastoupení advokátem. Tyto náklady tvoří odměna 1 500 Kč dle § 7 bod 4 AT za vyjádření k odvolání ze dne 13. 12. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. d/ AT (tarifní hodnota 10 000 Kč dle § 9 odst. 1 AT ve znění účinném do 31. 12. 2024) a paušální náhrada hotových výdajů 300 Kč podle § 13 odst. 4 AT ve znění účinném do 31. 12. 2024 ve výši, dále pak odměna 2 300 Kč dle § 7 bod 5 AT za účast při jednání odvolacího soudu dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. g) AT (tarifní hodnota 30 000 Kč určena dle § 9 odst. 1 AT ve znění účinném od 1. 1. 2025), paušální náhrada hotových výdajů 450 Kč podle § 13 odst. 4 AT ve znění účinném od 1. 1. 2025, náhrada za promeškaný čas ve výši 2 400 Kč v souvislosti s cestou na jednání odvolacího soudu (Zlín – Praha a zpět) za 16 půlhodin po 150 Kč dle § 14 odst. 3 AT ve znění účinném od 1. 1. 2025, vše zvýšeno o DPH 21 % (1 459,50 Kč) podle § 137 odst. 3 a § 151 odst. 2 o.s.ř., dále náklady na ubytování dle § 13 odst. 1 AT ve výši 946,95 Kč dle předložené faktury a náhrada cestovních výdajů dle § 13 odst. 5 AT za cestu vlakem na jednání soudu dle předložených jízdenek v celkové výši 939 Kč. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o.s.ř., o místě k plnění podle § 149 odst. 1 o.s.ř. (výrok II.).

Poučení